第一篇：股加債房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式及風(fēng)險(xiǎn)防范

股加債房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、股加債模式

股權(quán)和債權(quán)相結(jié)合(股+債)的混合信托融資模式，它具有貸款類和股權(quán)類房地產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點(diǎn)，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)的組合滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求。

股加債模式有廣義和狹義之分，狹義的股加債一般是指信托公司發(fā)起設(shè)立集合資金信托計(jì)劃，采用結(jié)構(gòu)化方式募集信托資金，向尚未滿足“四三二”的項(xiàng)目公司融資，其中，優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)向社會(huì)合格投資者募集，劣后級(jí)別信托受益權(quán)則由項(xiàng)目公司之控股公司或關(guān)聯(lián)公司以其對(duì)項(xiàng)目公司享有的應(yīng)收債權(quán)認(rèn)購(gòu)。優(yōu)先級(jí)信托資金以股權(quán)的形式向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資（通常為增資擴(kuò)股），劣后級(jí)信托受益權(quán)在信托期間不分配信托利益，優(yōu)先級(jí)信托受益人的投資收益由項(xiàng)目公司按期償還應(yīng)收債權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。待實(shí)現(xiàn)優(yōu)先級(jí)信托受益人預(yù)期收益后，信托計(jì)劃享有項(xiàng)目公司的股權(quán)原狀分配給劣后級(jí)信托受益人，最終實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。

廣義的股加債模式除了上述狹義的股加債以外，還包括股加貸模式。與狹義的股加債模式相比，股加貸模式相對(duì)簡(jiǎn)單，期通常為信托公司發(fā)起設(shè)立集合資金信托計(jì)劃，擬募集信托資金向未滿足“四三二”的項(xiàng)目公司融資，其中，較小部分的信托資金受讓項(xiàng)目股權(quán)，剩余大部分信托資金以股東借款的形式投向項(xiàng)目公司。信托期間，項(xiàng)目公司按期規(guī)劃股東借款的本息，信托期滿，通過(guò)項(xiàng)目公司或其控股股東等關(guān)聯(lián)方回購(gòu)信托計(jì)劃持有的股權(quán)，或其他處分項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。

從“股加貸”模式的起源看，狹義的股加債模式系股加貸款模式的延伸和變種，由于加貸模式中，信托公司直接以股東借款的形式向項(xiàng)目公司追加投資，此種安排極易被認(rèn)定為變相向不符合“四三二”的項(xiàng)目公司融資，實(shí)踐中也不被監(jiān)管部門認(rèn)可。目前，我司看站的股加債模式均為狹義上的股加債，且在整個(gè)交易結(jié)構(gòu)中沒(méi)有任何回購(gòu)安排（包括回購(gòu)承諾、優(yōu)先選擇權(quán)安排等）。

二、股加債模式合規(guī)審查要點(diǎn)

1、優(yōu)先級(jí)與劣后級(jí)信托受益權(quán)的配比 股加債模式中，次級(jí)信托受益權(quán)通常是由項(xiàng)目公司控股股東以其對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)收債權(quán)認(rèn)購(gòu)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)的增信，在實(shí)踐中，優(yōu)先級(jí)信托受益人的投資收益主要源于該應(yīng)收債權(quán)實(shí)現(xiàn)。因此，為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先級(jí)信托受益人的投資收益以及信托計(jì)劃的順利退出，優(yōu)先級(jí)與次級(jí)信托受益權(quán)的配比應(yīng)不高于1:1，也即信托計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目公司享有的該應(yīng)收債權(quán)的本息能夠覆蓋優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)的本金及投資收益。此外，為確保優(yōu)先級(jí)信托受益人的投資收益，在信托文件中應(yīng)明確次級(jí)信托受益人劣后于優(yōu)先級(jí)信托受益人分配信托利益，抑或于信托期間不分配信托利益。

2、應(yīng)收債權(quán)的形成應(yīng)真實(shí)、合法、有效

項(xiàng)目公司控股股東享有的應(yīng)收債權(quán)在認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)后，信托計(jì)劃即成為該應(yīng)收債權(quán)的債權(quán)人，因此，該應(yīng)收債權(quán)的形成是否真實(shí)、合法、有效將直接影響到該信托計(jì)劃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而關(guān)系到優(yōu)先級(jí)信托受益人的投資收益。由于該應(yīng)收債權(quán)的形成發(fā)生在項(xiàng)目公司及其控股股東之間，實(shí)踐中其形成的原因形式多樣，為確保該應(yīng)收債權(quán)滿足合法性、真是性要求，需要對(duì)其形成進(jìn)行合規(guī)審查，實(shí)踐中可要求其提供相關(guān)合同文本，劃款憑證、票據(jù)等材料，在條件允許的情況下，可聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。此外，為保證該應(yīng)收債權(quán)的轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)，還應(yīng)審查原債權(quán)合同中是否存在對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定。

3、優(yōu)先級(jí)信托資金進(jìn)行股權(quán)投資的審查

股加債模式中，優(yōu)先級(jí)信托資金系以股權(quán)的形式（增資擴(kuò)股）向項(xiàng)目公司投資。在該股權(quán)投資過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目公司整體情況進(jìn)行盡職調(diào)查，包括但不限于項(xiàng)目公司土地出讓合同、擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的性質(zhì)、潛在債務(wù)、出資瑕疵、擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的程序等。

（1）關(guān)于項(xiàng)目公司土地出讓合同。由于股加債房地產(chǎn)融資一般發(fā)生在開(kāi)發(fā)商拿地階段，為避免開(kāi)放商拿地后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，我國(guó)有些地方對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地后轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)行了限制，因此，為確保我司信托資金股權(quán)投資的合法合規(guī)，應(yīng)審查項(xiàng)目公司所在地的地方性法規(guī)，并嚴(yán)格審核項(xiàng)目公司的土地出讓合同，對(duì)開(kāi)發(fā)投資總額為達(dá)到25%的土地使用權(quán)，尤其注意土地出讓合同中是否有“若開(kāi)發(fā)投資未達(dá)到25%的，則受讓人的股權(quán)不得變更”等類似約定。如有，則我司信托資金股權(quán)投資的行為可能存在合規(guī)瑕疵，且項(xiàng)目公司亦會(huì)面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的性質(zhì)，主要關(guān)注擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否為國(guó)有股。若為國(guó)有股，會(huì)涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。依據(jù)《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向其上級(jí)主管部門和國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)報(bào)批，還可能涉及股權(quán)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌等程序。若我司信托資金擬受讓的股權(quán)為國(guó)有性質(zhì)，則需要履行上述程序，否則，該股權(quán)投資行為存在不被法律認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在信托資金對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資收，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，應(yīng)及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦股權(quán)變更登記。這是因?yàn)楣ど唐髽I(yè)登記雖然不具有設(shè)定權(quán)利的性質(zhì)，但卻具有對(duì)抗效力，若不及時(shí)進(jìn)行股權(quán)變更登記，依據(jù)《公司法》解釋三的規(guī)定，此時(shí)信托計(jì)劃作為實(shí)際股東，雖然可以取得投資收益，但卻難以享有股東權(quán)益，且難以對(duì)抗善意第三人。

（3）關(guān)于潛在債務(wù)，主要涉及項(xiàng)目公司未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在合同違約。對(duì)此，可要求項(xiàng)目公司作出說(shuō)明，并保證除已披露的債權(quán)債務(wù)外，無(wú)其他債權(quán)債務(wù)，項(xiàng)目公司未設(shè)定披露外的保證、抵押、擔(dān)保，公司的產(chǎn)權(quán)完成無(wú)瑕疵，并對(duì)上述保證和陳述約定相應(yīng)的違約責(zé)任以及合同解除權(quán)。此外，對(duì)于信托資金受讓股權(quán)之前項(xiàng)目公司對(duì)外負(fù)債以及信托期間新增債務(wù)，是否需要與項(xiàng)目公司控股股東約定上述債務(wù)信托計(jì)劃不予承擔(dān)。實(shí)際上，根據(jù)《公司法》，公司以其法人財(cái)產(chǎn)對(duì)外債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，公司股東以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。因此，即便對(duì)于項(xiàng)目公司以前債務(wù)及新增債務(wù)的承擔(dān)作出約定，也只是項(xiàng)目公司股東之間內(nèi)部約定，對(duì)外不具有對(duì)抗效力，此種約定對(duì)信托計(jì)劃并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。

（4）關(guān)于出資瑕疵問(wèn)題，主要是指項(xiàng)目公司控股股東抽逃出資、虛假出資、出資不實(shí)等情形。根據(jù)《公司法》及其司法解釋，公司虛假出資情節(jié)嚴(yán)重的，會(huì)導(dǎo)致公司被撤銷或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的后果，并最終導(dǎo)致公司解散。據(jù)此，若信托資金受讓項(xiàng)目公司的股權(quán)并進(jìn)而成為其股東后，一旦存在該項(xiàng)目公司虛假出資問(wèn)題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議會(huì)存在無(wú)效或被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。若項(xiàng)目公司出資不實(shí)，則信托計(jì)劃可能承擔(dān)補(bǔ)充其出資不實(shí)的責(zé)任。因此，在股加債模式中，我司信托資金對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司的驗(yàn)資報(bào)告、出資情況進(jìn)行認(rèn)真審查，以杜絕出資瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序問(wèn)題，主要涉及我司信托資金受讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)是否符合《公司法》有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。依據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。據(jù)此，除非項(xiàng)目公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有約定，否則，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓要面臨通知義務(wù)及其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等程序。對(duì)項(xiàng)目公司而言，如果有兩個(gè)以上的股東，則我司信托資金進(jìn)行對(duì)其進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)首先審查其公司章程是否對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊規(guī)定。其次，還應(yīng)審查其是否就此股權(quán)轉(zhuǎn)讓通知其他股東，是否取得其他股東過(guò)半數(shù)通過(guò)，其他股東是否在同等條件上下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

4、對(duì)階段性抵押擔(dān)保的審查 股加債模式下，為保證信托計(jì)劃應(yīng)收債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，我司通常會(huì)要求項(xiàng)目公司在取得土地使用權(quán)后提供在階段性抵押。為防止上述階段性抵押所蘊(yùn)含的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我司在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)具體的項(xiàng)目情況，對(duì)抵押物進(jìn)行全面審查。

（1）審查土地證的真實(shí)性及來(lái)源的合法性

首先應(yīng)審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。依據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，我國(guó)目前只有縣級(jí)以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而向開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)出讓土地，更無(wú)權(quán)頒發(fā)土地使用權(quán)證。其次，應(yīng)審查抵押物是否為學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)。依據(jù)《擔(dān)保法》，上述事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得設(shè)定抵押，因此，若以上述財(cái)產(chǎn)作為信托應(yīng)收債權(quán)提供抵押，將會(huì)面臨抵押無(wú)效的法律后果。

（2）關(guān)注抵押物被收回的風(fēng)險(xiǎn) 依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。據(jù)此，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未開(kāi)發(fā)，被土地主管部門依照上述規(guī)定無(wú)償收回，被抵押的土地使用權(quán)亦會(huì)隨之依法轉(zhuǎn)移給國(guó)家，致使抵押權(quán)落空。為避免我司信托計(jì)劃抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在接受土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)情況，對(duì)于未能在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時(shí)到土地管理部門辦理延期開(kāi)發(fā)手續(xù)，或及時(shí)采取合同約定的違約救濟(jì)措施，避免我司抵押權(quán)落空。

5、現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的道德風(fēng)險(xiǎn)

股加債模式屬于股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)，信托公司會(huì)階段性的成為所投資項(xiàng)目公司的股東，在享有股東權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)股東的義務(wù)。為防止項(xiàng)目公司挪用信托資金及違規(guī)運(yùn)作，信托公司通常會(huì)派駐人員參與項(xiàng)目公司的管理，且保管項(xiàng)目公司的法人公章、財(cái)務(wù)公章、重要證照及憑證，并對(duì)項(xiàng)目公司重要事項(xiàng)享有一票否決權(quán)。但是，信托公司在派駐人員的同時(shí)也應(yīng)該預(yù)防其道德風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中確實(shí)發(fā)生過(guò)派駐人員在利益的誘惑下與項(xiàng)目公司合謀侵害信托公司的利益的事件。因此，為有效預(yù)防派駐人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，可創(chuàng)設(shè)靈活的制度予以約束，如實(shí)行派駐人員輪換制度，即現(xiàn)場(chǎng)派駐人員擔(dān)任同一項(xiàng)目監(jiān)管職位時(shí)間不得超過(guò)半年。重要權(quán)證實(shí)行雙人保管制度，信托資金的支付及用章申請(qǐng)實(shí)行分級(jí)審批制度。此外，也可嘗試聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)代為履行項(xiàng)目監(jiān)管職責(zé)。

第二篇：2-集合資金信托計(jì)劃-債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同(股加債)

債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

編號(hào)：【】

轉(zhuǎn)讓方：【 】（以下簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)讓方”）法定代表人： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳 真：

受讓方：信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱“受讓方”）法定代表人： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳 真：

債務(wù)人：【 】（以下簡(jiǎn)稱“債務(wù)人”或“項(xiàng)目公司”）法定代表人： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳 真： 鑒于：

1、受讓方擬發(fā)行“【 】集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“信托計(jì)劃”），并以信托計(jì)劃項(xiàng)下的優(yōu)先級(jí)信托資金向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資；受讓方分期發(fā)行信托計(jì)劃項(xiàng)下的優(yōu)先級(jí)信托單位，并以募集的資金分期向項(xiàng)目公司支付股權(quán)投資款。

2、轉(zhuǎn)讓方享有對(duì)債務(wù)人本金金額為【 】元的債權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的債權(quán)”）。

3、轉(zhuǎn)讓方擬以標(biāo)的債權(quán)作價(jià)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃項(xiàng)下的次級(jí)信托單位。

4、債務(wù)人已知悉并同意轉(zhuǎn)讓方將標(biāo)的債權(quán)的全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓方，并同意與受讓方就轉(zhuǎn)讓后的標(biāo)的債權(quán)及其償還方式進(jìn)行明確。

現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，各方本著誠(chéng)實(shí)信用和公平的原則，就標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成本合同，以資遵照?qǐng)?zhí)行。

除非本合同另有約定或上下文另有說(shuō)明，本合同中的詞語(yǔ)和定義與信托合同中使用的詞語(yǔ)和定義具有相同含義。

1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

1.1本合同項(xiàng)下的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為轉(zhuǎn)讓方享有的對(duì)債務(wù)人本金金額為【 】元的債權(quán)，即標(biāo)的債權(quán)。

本合同項(xiàng)下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓及于標(biāo)的債權(quán)項(xiàng)下的所有權(quán)利，包括但不限于收取標(biāo)的債權(quán)本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金的權(quán)利及其他從權(quán)利。

轉(zhuǎn)讓方同意向受讓方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的債權(quán)，受讓方同意受讓標(biāo)的債權(quán)。1.2標(biāo)的債權(quán)的權(quán)利憑證

標(biāo)的債權(quán)的權(quán)利憑證為《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書(shū)》（附件一）、相關(guān)憑證（附件二）、標(biāo)的債權(quán)明細(xì)（見(jiàn)附件三）等。轉(zhuǎn)讓方根據(jù)上述權(quán)利憑證對(duì)債務(wù)人享有標(biāo)的債權(quán)。

上述權(quán)利憑證作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。2.轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)

轉(zhuǎn)讓方和受讓方一致同意，轉(zhuǎn)讓方以標(biāo)的債權(quán)作價(jià)【 】元認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃項(xiàng)下的次級(jí)信托單位【 】份。

標(biāo)的債權(quán)交割完成后，轉(zhuǎn)讓方于信托計(jì)劃成立之日（以下簡(jiǎn)稱“信托成立日”）取得信托計(jì)劃項(xiàng)下的次級(jí)信托單位【 】份。

3.標(biāo)的債權(quán)的交割

3.1標(biāo)的債權(quán)的交割

本合同生效之日，受讓方即享有標(biāo)的債權(quán)。本協(xié)議生效后，即視為標(biāo)的債權(quán)已由轉(zhuǎn)讓方交付于受讓方，本協(xié)議生效之日即為標(biāo)的債權(quán)的交割日。

自標(biāo)的債權(quán)交割日起，受讓方有權(quán)向債務(wù)人按本合同及本合同附件的約定主張標(biāo)的債權(quán)。

轉(zhuǎn)讓方和債務(wù)人在此特別確認(rèn)：受讓方受讓標(biāo)的債權(quán)后，對(duì)債務(wù)人享有單純的債權(quán)而不負(fù)擔(dān)任何義務(wù)，即債務(wù)人向信托償還本息、歸集資金是單務(wù)的，無(wú)須信托事先或者同時(shí)履行某種義務(wù)或者給付某種對(duì)價(jià)。債務(wù)人承諾不會(huì)援引標(biāo)的債權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系存在的任何法律瑕疵或法律事實(shí)或行為來(lái)抗辯受讓方，也不會(huì)以自己與轉(zhuǎn)讓方存在的其他債權(quán)債務(wù)來(lái)主張抵消標(biāo)的債權(quán)。

3.2標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知

債務(wù)人同意并承諾：債務(wù)人簽署本合同即視為已知悉并同意轉(zhuǎn)讓方將標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方；轉(zhuǎn)讓方無(wú)需向債務(wù)人另行發(fā)送標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知；標(biāo)的債權(quán)交割日起，受讓方有權(quán)向債務(wù)人主張標(biāo)的債權(quán)。

3.3標(biāo)的債權(quán)的償還方式

標(biāo)的債權(quán)交割日起，債務(wù)人應(yīng)按照本合同及附件的約定將標(biāo)的債權(quán)項(xiàng)下的應(yīng)付款項(xiàng)支付至受讓方指定的下述銀行賬戶：

賬 戶 名： 賬 號(hào)： 開(kāi) 戶 行：

4.文件資料的提交

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)于本合同簽署前提交必要的文件和資料，并應(yīng)受讓方的要求隨時(shí)提供相關(guān)文件和資料，包括但不限于：

4.1標(biāo)的債權(quán)的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告（原件）。4.2標(biāo)的債權(quán)形成的相關(guān)文件（原件）。4.3其他需要轉(zhuǎn)讓方提供的文件。

轉(zhuǎn)讓方向受讓方提交的文件和資料，均為本合同的附件。

5.標(biāo)的債權(quán)的確認(rèn)與調(diào)整

各方一致同意，受讓方受讓標(biāo)的債權(quán)后，標(biāo)的債權(quán)的內(nèi)容按以下方式調(diào)整。債務(wù)人同意按以下方式償還標(biāo)的債權(quán)：

5.1利息的支付

對(duì)于標(biāo)的債權(quán)本金，債務(wù)人應(yīng)按【 】%/年的費(fèi)率向受讓方支付利息。如債務(wù)人根據(jù)5.3約定延期償還標(biāo)的債權(quán)本金的，則延期期間的利息的費(fèi)率不低于【 】%/年。具體的支付方式及時(shí)點(diǎn)如下：

【 】

5.2標(biāo)的債權(quán)的清償

5.2.1債務(wù)人應(yīng)于信托計(jì)劃項(xiàng)下各期優(yōu)先級(jí)信托單位存續(xù)期限屆滿之日償還該期優(yōu)先級(jí)信托單位所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的債權(quán)本金；債務(wù)人償還標(biāo)的債權(quán)本金時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)清應(yīng)付未付的利息。未經(jīng)受讓方書(shū)面同意，債務(wù)人不得提前或延期清償本合同項(xiàng)下的標(biāo)的債權(quán)本金。

5.2.2經(jīng)受讓方書(shū)面同意后，債務(wù)人可以提前或延期清償標(biāo)的債權(quán)，具體約定如下： 【 】

5.3債務(wù)人應(yīng)按本合同約定按時(shí)將應(yīng)還款項(xiàng)足額存入受讓方指定的銀行賬戶，或者以受讓方認(rèn)可的其他方式支付。

5.4如債務(wù)人未按時(shí)足額清償應(yīng)付標(biāo)的債權(quán)本金和利息時(shí)，債務(wù)人已向受讓方支付的金額由受讓方按照違約金、利息、本金的順序依次扣收。

5.5發(fā)生下列情況的，受讓方有權(quán)要求債務(wù)人提前清償標(biāo)的債權(quán)，并按本合同14.3條約定承擔(dān)違約責(zé)任：

5.5.1債務(wù)人向受讓方或其指定的第三方提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和其他財(cái)務(wù)資料的。

5.5.2 債務(wù)人違反本合同約定（包括陳述與保證）或債務(wù)人與受讓方簽署的其他合同的。

5.5.3債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的重要部分或全部被其他債權(quán)人占有、或被指定受托人、接收人或類似人員接管，或者其財(cái)產(chǎn)被扣押或凍結(jié)，可能使受讓方遭受損失的。

5.5.4債務(wù)人涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛或財(cái)務(wù)狀況惡化等，使受讓方債權(quán)實(shí)現(xiàn)受到影響或威脅的。

5.5.5債務(wù)人發(fā)生歇業(yè)、解散、停業(yè)整頓、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或被撤銷的情形。5.5.6債務(wù)人或本合同6.1.2條項(xiàng)下的保證人發(fā)生重大信用風(fēng)險(xiǎn)，且轉(zhuǎn)讓方未能在受讓方指定期限內(nèi)采取受讓方認(rèn)可的補(bǔ)充擔(dān)保措施的。

5.5.7受讓方有證據(jù)證明，出現(xiàn)其他危及標(biāo)的債權(quán)安全、影響債務(wù)人還款能力的情形。

5.5.8司法機(jī)關(guān)、監(jiān)管部門等對(duì)債務(wù)人進(jìn)行立案調(diào)查從而嚴(yán)重影響債務(wù)人的履約能力，或其他嚴(yán)重影響債務(wù)人社會(huì)聲譽(yù)、履約能力等情形。

5.5.9債務(wù)人發(fā)生被起訴或被申請(qǐng)仲裁等情形，受讓方認(rèn)為可能導(dǎo)致本合同項(xiàng)下的標(biāo)的債權(quán)發(fā)生重大損失的。5.5.10債務(wù)人所做出的陳述與保證以及在受讓方對(duì)其進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)所提供資料存在嚴(yán)重虛假陳述，從而可能導(dǎo)致本合同項(xiàng)下的標(biāo)的債權(quán)產(chǎn)生嚴(yán)重不利影響的。

5.5.11債務(wù)人發(fā)生在其他任何融資協(xié)議項(xiàng)下的違約，或債務(wù)人在該等融資協(xié)議項(xiàng)下的債務(wù)被宣布提前到期的。

5.5.12受讓方根據(jù)本合同約定有權(quán)要求債務(wù)人提前償還標(biāo)的債權(quán)的其他情形。債務(wù)人按上述約定提前清償標(biāo)的債權(quán)的，應(yīng)付清對(duì)應(yīng)的利息。

6.保障措施

6.1為確保債務(wù)人按本合同及附件約定償還標(biāo)的債權(quán)及利息，相關(guān)方提供以下保障措施：

6.1.1債務(wù)人以其編號(hào)為【 】的國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)下的土地使用權(quán)及該地塊上在建工程向受讓方提供抵押擔(dān)保，具體以編號(hào)【 】《抵押合同》約定為準(zhǔn)；

6.1.2【 】向受讓方提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，具體以編號(hào)【 】《保證合同》約定為準(zhǔn)。

6.1.3【 】以其持有的【 】向受讓方提供質(zhì)押擔(dān)保，具體以編號(hào)為【 】《質(zhì)押合同》約定為準(zhǔn)。

6.2本合同項(xiàng)下之擔(dān)保如發(fā)生不利于受讓方的變化，經(jīng)受讓方要求，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按要求另行提供受讓方認(rèn)可的擔(dān)保。

6.3為確保債務(wù)人償還標(biāo)的債權(quán)，債務(wù)人應(yīng)按以下方式和標(biāo)準(zhǔn)向受讓方指定的賬戶支付保證金：

6.3.1信托計(jì)劃項(xiàng)下的各期優(yōu)先級(jí)信托單位存續(xù)滿【 】個(gè)月后債務(wù)人應(yīng)按如下比例、時(shí)間歸集資金至信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托財(cái)產(chǎn)專戶：

【 】

受讓方和債務(wù)人確認(rèn)：前述歸集到信托財(cái)產(chǎn)專戶的資金不視為債務(wù)人提前償還標(biāo)的債權(quán)，債務(wù)人仍應(yīng)按照本合同約定向受讓方支付利息。若受讓方書(shū)面同意債務(wù)人延期償還標(biāo)的債權(quán)本金的，則前述標(biāo)的債權(quán)的還款保證金的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式屆時(shí)由債務(wù)人與受讓方協(xié)商確定；若債務(wù)人未按時(shí)或足額履行歸集義務(wù)的，則信托有權(quán)要求債務(wù)人按照本合同第14.3條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

6.3.2解押保證金支付方式如下： 【 】

6.3.3上述保證金支付至以下賬戶： 戶 名： 開(kāi)戶行： 賬 戶：

7.稅費(fèi)承擔(dān)

各方應(yīng)根據(jù)中國(guó)法律的規(guī)定各自繳納本合同項(xiàng)下相關(guān)的稅費(fèi)，除法律法規(guī)另有規(guī)定，受讓方不承擔(dān)任何代扣代繳義務(wù)。

8.陳述與保證

8.1轉(zhuǎn)讓方陳述與保證

8.1.1轉(zhuǎn)讓方是依照中華人民共和國(guó)法律成立的，并有效存續(xù)的企業(yè)法人。8.1.2轉(zhuǎn)讓方擁有簽署和履行本合同的權(quán)利，并已取得簽署和履行本合同的授權(quán)；本合同一經(jīng)簽署，即對(duì)其具有約束力。

8.1.3轉(zhuǎn)讓方簽署和履行本合同以及完成交易的行為沒(méi)有也不會(huì)與任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件相沖突，或者構(gòu)成任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件中規(guī)定的違約事件，沒(méi)有也不會(huì)違反適用于其的任何法律、法規(guī)、規(guī)章，或任何有權(quán)機(jī)關(guān)的命令、判決、裁定。

8.1.4轉(zhuǎn)讓方已如實(shí)告知受讓方有關(guān)標(biāo)的債權(quán)的真實(shí)情況，未隱瞞與訂立本合同有關(guān)的重要事實(shí)，未提供任何虛假情況。8.1.5轉(zhuǎn)讓方保證標(biāo)的債權(quán)系其與債務(wù)人基于合法業(yè)務(wù)所形成的合法債權(quán)，且轉(zhuǎn)讓方未對(duì)標(biāo)的債權(quán)設(shè)定質(zhì)押或其他權(quán)利限制，標(biāo)的債權(quán)不存在任何權(quán)利瑕疵。

8.1.6轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的信息均為真實(shí)、準(zhǔn)確的，不存在向受讓方隱瞞重要信息、事項(xiàng)或情況的情形。

8.1.7轉(zhuǎn)讓方保證受讓人在本合同項(xiàng)下受讓的標(biāo)的債權(quán)不因轉(zhuǎn)讓方未遵守和履行任何相關(guān)義務(wù)而不能完全實(shí)現(xiàn)。

8.2受讓方陳述與保證

8.2.1受讓方是依照中華人民共和國(guó)法律成立并有效存續(xù)的金融機(jī)構(gòu)，并已取得從事信托業(yè)務(wù)的資質(zhì)條件及許可。

8.2.2受讓方擁有簽署和履行本合同的權(quán)力的授權(quán)，其已實(shí)施所有必要的行為授權(quán)其簽署和履行本合同；本合同一經(jīng)簽署，即對(duì)其具有約束力。

8.2.3受讓方簽署和履行本合同以及完成交易的行為沒(méi)有也不會(huì)與任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件相沖突，或者構(gòu)成任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件中規(guī)定的違約事件，沒(méi)有也不會(huì)違反適用于其的任何法律、法規(guī)、規(guī)章，或任何有權(quán)機(jī)關(guān)的命令、判決、裁定。

8.2.4受讓方向轉(zhuǎn)讓方提供的信息均為真實(shí)、準(zhǔn)確的，不存在向轉(zhuǎn)讓方隱瞞重要信息、事項(xiàng)或情況的情形。

8.3債務(wù)人陳述與保證

8.3.1債務(wù)人是依照中華人民共和國(guó)法律成立的，并有效存續(xù)的企業(yè)法人。8.3.2債務(wù)人擁有簽署和履行本合同的權(quán)利，并已取得簽署和履行本合同的授權(quán)；本合同一經(jīng)簽署，即對(duì)其具有約束力。

8.3.3債務(wù)人簽署和履行本合同以及完成交易的行為沒(méi)有也不會(huì)與任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件相沖突，或者構(gòu)成任何以其為一方的協(xié)議、合同和法律文件中規(guī)定的違約事件，沒(méi)有也不會(huì)違反適用于其的任何法律、法規(guī)、規(guī)章，或 任何有權(quán)機(jī)關(guān)的命令、判決、裁定。

8.3.4在簽訂本合同時(shí)，沒(méi)有發(fā)生對(duì)債務(wù)人或債務(wù)人主要財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生重大不利后果的訴訟、仲裁或刑事、行政處罰。在本合同履行期間，如發(fā)生此種訴訟、仲裁或刑事、行政處罰，債務(wù)人應(yīng)在發(fā)生后五個(gè)工作日內(nèi)通知受讓人。

8.3.5在簽訂本合同時(shí)，債務(wù)人未發(fā)生任何影響本合同項(xiàng)下債務(wù)人義務(wù)履行的重大事件。

8.3.6債務(wù)人承諾按期足額清償本合同項(xiàng)下的標(biāo)的債權(quán)及利息，未經(jīng)受讓方同意，不得提前清償標(biāo)的債權(quán)。

8.3.7債務(wù)人承諾放棄對(duì)受讓方就標(biāo)的債權(quán)因基礎(chǔ)法律關(guān)系存在任何事實(shí)或法律瑕疵等任何情形而享有的任何抗辯權(quán)。

8.3.8債務(wù)人同意并確認(rèn)：標(biāo)的債權(quán)真實(shí)有效，標(biāo)的債權(quán)系轉(zhuǎn)讓方與債務(wù)人基于合法業(yè)務(wù)而形成的債權(quán)。

8.3.9債務(wù)人應(yīng)按受讓方要求，提供其資產(chǎn)狀況、財(cái)務(wù)情況的相關(guān)材料，包括但不限于財(cái)務(wù)報(bào)表。

9.通知

9.1本合同項(xiàng)下的一切通知、說(shuō)明等文件均須以書(shū)面形式做出，可由專人送達(dá)、掛號(hào)郵遞、特快專遞等方式傳送，傳真可作為輔助送達(dá)方式，但事后必須以上述約定方式補(bǔ)充送達(dá)。

9.2通知、說(shuō)明等文件在下列日期視為送達(dá)： 9.2.1專人遞送的，在專人遞送之交付日為有效送達(dá)；

9.2.2以掛號(hào)信（付清郵資）發(fā)出的，以寄出方持有的掛號(hào)信回執(zhí)所示日為送達(dá)日；

9.2.3以特快專遞（付清郵資）發(fā)出的，以收件人簽收日為送達(dá)日，收件人未簽收的，在寄出（以郵戳為憑）后的第3日為有效送達(dá)。9.3各方在本合同中填寫(xiě)的聯(lián)系地址即為其有效的通訊地址。

9.4任意一方的聯(lián)系方式發(fā)生變更，均須于變更發(fā)生之日起的3個(gè)工作日內(nèi)通知另一方，否則，除非法律另有規(guī)定，變更一方應(yīng)對(duì)由此而造成的影響和損失承擔(dān)責(zé)任。

9.5本條約定作為合同中獨(dú)立存在的條款，不受合同其他條款效力的影響。

10.保密

各方對(duì)于本合同以及與本合同有關(guān)的事項(xiàng)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)其他方書(shū)面同意，一方不得將本合同的任何有關(guān)事項(xiàng)向除本合同以外的第三方披露，但是因以下情況所進(jìn)行的披露除外：

10.1受讓方履行法律法規(guī)或信托文件規(guī)定的信息披露義務(wù)，向委托人和受益人進(jìn)行的披露。

10.2向在正常業(yè)務(wù)中所委托的審計(jì)、律師等工作人員進(jìn)行的披露，但前提是該等人員必須對(duì)其在進(jìn)行前述工作中所獲知的與本合同有關(guān)的信息承擔(dān)保密義務(wù)。

10.3該等資料和文件可由公開(kāi)途徑獲得或者該資料的披露是法律法規(guī)的要求。10.4向法院或者根據(jù)任何訴前披露程序或類似程序的要求，或根據(jù)所采取的法律程序所進(jìn)行的與本合同有關(guān)的披露。

10.5受讓方根據(jù)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，向金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行的披露。10.6受讓方在處置標(biāo)的債權(quán)時(shí)向受讓方或潛在受讓方進(jìn)行的相應(yīng)披露。10.7本條的規(guī)定在本合同終止后仍然有效。

11.不可抗力

11.1本合同所指不可抗力，是指由于地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府行為以及其他不能預(yù)見(jiàn)并對(duì)其發(fā)生后果不能合理預(yù)防或避免的各類事件。

11.2如果本合同一方由于不可抗力而全部或部分不能履行本合同，則該方應(yīng)在不可抗力發(fā)生后5日內(nèi)書(shū)面通知其他方；并應(yīng)在15日內(nèi)提供事件的詳細(xì)情況及有關(guān) 主管機(jī)關(guān)、職能部門或公證機(jī)構(gòu)證明本合同全部或部分不能履行的證明文件。

11.3因不可抗力而導(dǎo)致任何一方全部或部分不能履行本合同的，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，但該方應(yīng)采取一切必要和適當(dāng)?shù)拇胧p輕可能給其他方造成的損失。

11.4發(fā)生不可抗力，各方應(yīng)依據(jù)不可抗力對(duì)履行本合同的影響程度，協(xié)商決定變更或終止本合同。

12.合同的變更和補(bǔ)充

12.1經(jīng)各方協(xié)商一致，可以變更本合同約定的內(nèi)容。12.2本合同未盡事宜，各方可以簽訂補(bǔ)充合同。

12.3變更后的內(nèi)容或補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力，如果變更后的內(nèi)容或補(bǔ)充合同與本合同發(fā)生沖突，以變更后的內(nèi)容或補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。

13.合同的解除

13.1經(jīng)各方協(xié)商一致，本合同可以解除。

13.2因不可抗力造成本合同不能履行或不能全部履行的，各方可以解除部分或全部合同，由此所造成的損失，由各方本著公平原則協(xié)商分擔(dān)。

13.3信托計(jì)劃不成立的，本合同自動(dòng)解除，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但因轉(zhuǎn)讓方或債務(wù)人過(guò)錯(cuò)造成的除外。

14.違約責(zé)任

14.1本合同生效后，各方均應(yīng)履行本合同所約定的義務(wù)。任何一方不履行或不完全履行本合同約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

14.2債務(wù)人違約

發(fā)生如下情形時(shí)，為債務(wù)人違約：

（1）未按約定用途使用受讓方支付的投資款；（2）未按期、足額償還利息及標(biāo)的債權(quán)本金；（3）發(fā)生本合同5.5條約定的情形；（4）違反本合同6.3條的約定。

（5）借款人發(fā)生足以影響標(biāo)的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其它情形；（6）違反本合同其它約定或違反本合同附件的約定。

14.3債務(wù)人出現(xiàn)14.2條約定的違約情形，受讓方有權(quán)行使下述一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利：

（1）要求債務(wù)人限期糾正違約事件；

（2）宣布標(biāo)的債權(quán)立即到期，要求債務(wù)人償還全部標(biāo)的債權(quán)本金及相應(yīng)的利息（利息按信托計(jì)劃成立之日至受讓方宣布的標(biāo)的債權(quán)到期日之間的實(shí)際天數(shù)計(jì)算）；

（3）行使擔(dān)保權(quán)利；

（4）未經(jīng)受讓方書(shū)面同意，債務(wù)人違反本合同約定提前清償本合同項(xiàng)下標(biāo)的債權(quán)的，受讓方有權(quán)要求債務(wù)人支付違約金，違約金為因提前清償標(biāo)的債權(quán)而導(dǎo)致受讓方無(wú)法取得的預(yù)期可收利益（提前還款額×【 】%÷365×提前還款日至合同約定還款日之間的天數(shù)）。債務(wù)人應(yīng)在提前還款時(shí)將違約金、利息及本金一并支付受讓方；

（5）受讓方持有標(biāo)的債權(quán)期間，債務(wù)人未按照本合同約定支付利息的，債務(wù)人應(yīng)每日按[應(yīng)付未付的利息×【 】%]的標(biāo)準(zhǔn)向受讓方支付違約金。

（6）債務(wù)人到期不償還本合同項(xiàng)下標(biāo)的債權(quán)本金的，受讓方有權(quán)要求債務(wù)人限期清償，債務(wù)人應(yīng)每日按[逾期本金×【 】%]的標(biāo)準(zhǔn)向受讓方支付違約金。

（7）債務(wù)人未按約定使用受讓方支付的投資款的，挪用期間，債務(wù)人應(yīng)每日按[挪用資金金額×【 】%]的標(biāo)準(zhǔn)向受讓方支付違約金。

（8）如因標(biāo)的債權(quán)存在瑕疵或被認(rèn)定為無(wú)效而導(dǎo)致受讓方受到損失的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)予賠償。該等賠償應(yīng)足以彌補(bǔ)標(biāo)的債權(quán)本金和利息。

（9）債務(wù)人發(fā)生未按期償還標(biāo)的債權(quán)本金及利息、未按約定用途使用投資款之外的違約情形，受讓方有權(quán)按照利息率的【 】%按日收取違約金。15.強(qiáng)制執(zhí)行公證

15.1雙方共同確認(rèn)：經(jīng)慎重考慮決定，本合同簽訂之日，各方自愿根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定向受讓方指定的公證處辦理本合同公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。各方已經(jīng)對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行公證的含義、內(nèi)容、程序、效力等完全明確了解。為辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證所交納的公證費(fèi)用由債務(wù)人承擔(dān)。

15.2債務(wù)人保證：如地址、聯(lián)系方式等發(fā)生變更時(shí)，自前述變更發(fā)生之日起【5】個(gè)工作日內(nèi)將變更通知送達(dá)至轉(zhuǎn)讓方、受讓方及公證處承辦公證員并取得回執(zhí)。否則，受讓方因業(yè)務(wù)需要按照本合同文首所約定的各方聯(lián)系方式對(duì)其送達(dá)有關(guān)文件時(shí)，不論債務(wù)人是否收悉，自發(fā)出之日起【5】個(gè)工作日，視為受讓方已履行了送達(dá)義務(wù)。在此情況下，債務(wù)人自愿放棄對(duì)受讓方所負(fù)通知義務(wù)的抗辯權(quán)。

15.3各方對(duì)本合同中所約定的義務(wù)無(wú)異議，各方共同確認(rèn)：本合同中債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，各方對(duì)所約定的有關(guān)給付內(nèi)容無(wú)疑義；當(dāng)債務(wù)人不履行或者不適當(dāng)履行本合同所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，受讓方有權(quán)直接向公證處申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而無(wú)須經(jīng)過(guò)訴訟程序，同時(shí)，債務(wù)人放棄對(duì)受讓方直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯權(quán)。

15.4受讓方在申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證義務(wù)并提供以下文件保證向公證處完全、正確地披露債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

15.4.1《法定代表人授權(quán)書(shū)》；

15.4.2《執(zhí)行證書(shū)申請(qǐng)書(shū)》：受讓方應(yīng)將債務(wù)人履行債務(wù)的情況，包括已償付債務(wù)/未償付債務(wù)的數(shù)額等情況，或債務(wù)人違反本合同項(xiàng)下義務(wù)的情況，以書(shū)面形式向公證處說(shuō)明；

15.4.3本合同；

15.4.4其他需要提供的材料。

15.5本條關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行公證的約定優(yōu)先于本合同第16條執(zhí)行。16.爭(zhēng)議解決

與本合同有關(guān)或因履行本合同而發(fā)生的有關(guān)爭(zhēng)議，合同各方應(yīng)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，任何一方應(yīng)向受讓方住所地有管轄權(quán)的人民法院起訴，訴訟費(fèi)用及律師費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

17.法律適用

本合同適用中國(guó)法律并依據(jù)中國(guó)法律解釋。

18.實(shí)際履行

本合同各方均了解并同意，違反本合同的任何條款將造成的損害數(shù)額可能是不確定的，并且法律上對(duì)違反上述任何條款（無(wú)論是已經(jīng)發(fā)生的還是潛在的）的救濟(jì)可能是不充分的。因此，各方同意，除享有法律和本合同規(guī)定的任何權(quán)利或救濟(jì)之外，各方均有權(quán)要求違約方實(shí)際且全面地履行本合同項(xiàng)下的義務(wù)。

19.其他事項(xiàng)

19.1如果本合同的任何條款因任何原因無(wú)效，該條款的無(wú)效并不影響本合同其他條款的有效性，各方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行本合同其他條款。

19.2本合同附件為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

19.3本合同項(xiàng)下的各標(biāo)題僅為行文方便而設(shè)，不用于解釋本合同。除本合同另有約定外，本合同項(xiàng)下的用語(yǔ)與信托計(jì)劃的信托合同項(xiàng)下的該等用語(yǔ)具有相同的含義。

19.4本合同經(jīng)各方法定代表人或授權(quán)代表簽字或蓋章并加蓋單位公章或合同專用章后生效。

19.5本合同一式【玖】份，各方各持【壹】份，其余【陸】份備用具有同等法律效力。

19.6認(rèn)購(gòu)信托業(yè)保障基金

根據(jù)《信托業(yè)保障基金管理辦法》（銀監(jiān)發(fā)[2014]50號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”）以及《關(guān)于做好信托業(yè)保障基金籌集和管理等有關(guān)具體事項(xiàng)的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)﹝2015﹞32號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，由轉(zhuǎn)讓方/債務(wù)人出資并委托受讓方認(rèn)購(gòu)中國(guó)信托業(yè)保障基金（以下簡(jiǎn)稱“保障基金”），認(rèn)購(gòu)額為信托計(jì)劃項(xiàng)下募集成功的各期信托資金總額的1%。

（1）采取以下【 】方式認(rèn)購(gòu)：

A.受讓方根據(jù)信托項(xiàng)下的資金募集進(jìn)度通知債務(wù)人分筆繳付認(rèn)購(gòu)資金。在債務(wù)人將募集資金的1%作為認(rèn)購(gòu)資金先行劃付至保障基金賬戶后，方可申請(qǐng)?zhí)峥睢Ｈ粢騻鶆?wù)人未及時(shí)劃付認(rèn)購(gòu)資金造成信托資金閑置的，則轉(zhuǎn)讓方及債務(wù)人應(yīng)按本合同約定利率承擔(dān)資金成本；

B.受讓方根據(jù)信托項(xiàng)下的資金募集進(jìn)度通知債務(wù)人分筆繳付認(rèn)購(gòu)資金。在轉(zhuǎn)讓方將募集資金的1%作為認(rèn)購(gòu)資金先行劃付至保障基金賬戶后，債務(wù)人方可申請(qǐng)?zhí)峥?。若因轉(zhuǎn)讓方未及時(shí)劃付認(rèn)購(gòu)資金造成信托資金閑置的，則轉(zhuǎn)讓方及債務(wù)人應(yīng)按本合同約定利率承擔(dān)資金成本。

（2）受讓方收到認(rèn)購(gòu)資金后，按規(guī)定時(shí)間將認(rèn)購(gòu)資金劃繳至中國(guó)信托業(yè)保障基金有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“保障基金公司”）。

（3）轉(zhuǎn)讓方/債務(wù)人按上述約定出資并委托受讓方認(rèn)購(gòu)保障基金后，該等資金認(rèn)購(gòu)的保障基金所對(duì)應(yīng)的權(quán)益和風(fēng)險(xiǎn)由轉(zhuǎn)讓方/債務(wù)人享有和承擔(dān)；且受讓方僅在保障基金公司實(shí)際向其支付該等資金認(rèn)購(gòu)的保障基金所對(duì)應(yīng)的本金和收益后，以保障基金公司實(shí)際支付的金額為限轉(zhuǎn)付給轉(zhuǎn)讓方/債務(wù)人，受讓方不承擔(dān)任何墊付義務(wù)。

保障基金的收益分配和計(jì)算以《辦法》、《通知》及法律法規(guī)和監(jiān)管部門的規(guī)定為準(zhǔn)。

（4）協(xié)議中未涉及的關(guān)于保障基金認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)按《辦法》、《通知》及相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門的規(guī)定執(zhí)行。如因法律法規(guī)調(diào)整或新的法律法規(guī)出臺(tái)導(dǎo)致本合 同約定與該等規(guī)定不一致的，則保障基金認(rèn)購(gòu)事宜按調(diào)整后的法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

19.7本合同附件：

附件一：編號(hào)為【 】債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書(shū) 附件二：相關(guān)憑證 附件三：標(biāo)的債權(quán)明細(xì)（以下無(wú)正文）「本頁(yè)為《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（編號(hào)：SCXT2012(JXT)字第128號(hào)-2-1）簽署頁(yè)，無(wú)正文」

【 】（公章）

法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）

信托有限公司（公章或合同專用章）法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）

【 】（公章）

法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）

簽署時(shí)間： 年 月 日 簽署地點(diǎn)： 附件一：編號(hào)為【 】《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書(shū)》 附件二：相關(guān)憑證 附件三：標(biāo)的債權(quán)明細(xì)

第三篇：產(chǎn)業(yè)基金“股+債”模式詳解

產(chǎn)業(yè)基金“股+債”模式詳解（附案例）

2017-08-22 許繼璋 金融監(jiān)管研究院

一、產(chǎn)業(yè)基金“股+債”投資模式緣起

目前，產(chǎn)業(yè)基金根據(jù)投資標(biāo)的的不同，可以分為股權(quán)投資、債權(quán)投資和股+債等三種基本的投資模式。

在金融業(yè)去杠桿的大背景下，多部委出臺(tái)政策限制“影子銀行”的發(fā)展，規(guī)范和限制資管產(chǎn)品進(jìn)行直接借貸、委托貸款或者明股實(shí)債等債權(quán)性投資。具體表現(xiàn)如：

?

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中基協(xié)備案4號(hào)禁止私募資管產(chǎn)品通過(guò)明股實(shí)債、委托貸款等方式投資熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目； ?

在地方政府領(lǐng)域，財(cái)政部則多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)不能通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、PPP等方式變相增加地方政府債務(wù)。

?

多地證監(jiān)局也頻向證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)布自查通知，重點(diǎn)檢查是否有向地方政府違規(guī)融資的行為。

在一定程度上，目前的政策可以說(shuō)是限制產(chǎn)業(yè)基金的債權(quán)投資，鼓勵(lì)股權(quán)性投資。然而，單純的股權(quán)投資卻存在諸多問(wèn)題：如風(fēng)險(xiǎn)保障措施不足、項(xiàng)目難以產(chǎn)生分紅以及原控股股東不愿喪失控制權(quán)，等等。

另外，對(duì)于多數(shù)銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，傳統(tǒng)的債性思維比較強(qiáng)。雖然投貸聯(lián)動(dòng)模式已經(jīng)試點(diǎn)多時(shí)，但在實(shí)踐中，積極參與的銀行并不多。即使是通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金參與股權(quán)投資的，也往往會(huì)附帶股權(quán)回購(gòu)或者基金份額回購(gòu)條款（“明股實(shí)債”）。而“股+債”的模式，則可以一定程度上彌補(bǔ)單純股權(quán)投資的“不足”。

?

從收益上來(lái)看，股權(quán)投資可以獲得股東分紅、股權(quán)退出等超額收益，債權(quán)投資則有定期的利息收入，形成穩(wěn)定的項(xiàng)目回款；

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從風(fēng)控措施上來(lái)看，股權(quán)投資可以讓金融機(jī)構(gòu)作為股東參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，債權(quán)投資則可以形成基礎(chǔ)債權(quán)之后抵押物、保證等增信措施更容易安排，另外從債權(quán)利息的支付情況也可以一定程度上了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況。

因此，銀行在參與產(chǎn)業(yè)基金時(shí)，也更愿意采用股+債的投資模式。

近期案例

首個(gè)輪胎循環(huán)利用產(chǎn)業(yè)基金采用股+債模式

該產(chǎn)業(yè)基金出資方背景不同，分別包括了政府引導(dǎo)資金、銀行金融機(jī)構(gòu)、環(huán)保上市公司和專業(yè)平臺(tái)企業(yè)。這可以通過(guò)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，撬動(dòng)社會(huì)資本，破解投融資難等問(wèn)題。

另外，該產(chǎn)業(yè)基金的被投企業(yè)還同時(shí)和橡膠需求客戶簽訂了合作協(xié)議，形成了資金、技術(shù)、項(xiàng)目、市場(chǎng)良性互動(dòng)的生態(tài)閉環(huán)。

該項(xiàng)目除了產(chǎn)融結(jié)合的特點(diǎn)外，該產(chǎn)業(yè)基金亦采用“股+債”模式。這對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)而言，不僅有利于分散傳統(tǒng)信貸模式的風(fēng)險(xiǎn)，而且通過(guò)債權(quán)部分可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金回款，有利于了解和項(xiàng)目運(yùn)作情況。

二、產(chǎn)業(yè)基金“股+債”的監(jiān)管

產(chǎn)業(yè)基金其實(shí)就是私募投資基金，從監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)看，應(yīng)當(dāng)受證監(jiān)會(huì)監(jiān)管和中基協(xié)的自律管理；如果有政府出資的，還應(yīng)當(dāng)接受發(fā)改委、財(cái)政部的監(jiān)管。

（一）產(chǎn)業(yè)基金做債權(quán)投資的依據(jù)

1、產(chǎn)業(yè)基金做債權(quán)投資的法律規(guī)定 在我國(guó)，發(fā)放貸款業(yè)務(wù)須經(jīng)行政許可獲得相應(yīng)業(yè)務(wù)資質(zhì)。目前可以直接放貸的機(jī)構(gòu)，只有商業(yè)銀行和信托等兩類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。

另外，委托貸款業(yè)務(wù)屬于《貸款通則》規(guī)定的商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，屬于合法合規(guī)的債權(quán)投資方式。

產(chǎn)業(yè)基金（大部分均是有限合伙企業(yè)）或者其管理人并非金融機(jī)構(gòu)，其做債權(quán)投資，筆者認(rèn)為屬于“民間借貸”的范疇。

對(duì)于非持牌金融機(jī)構(gòu)的借貸，即民間借貸則在我國(guó)一直受到了嚴(yán)格的限制，尤其是企業(yè)間的借貸一般以違反國(guó)家金融監(jiān)管而被認(rèn)定為無(wú)效。

2015最高人民法院的司法解釋，則將企業(yè)間借貸明確納入民間借貸的范疇，但只能是“偶發(fā)性的”，生產(chǎn)型企業(yè)不能 “以經(jīng)常放貸為主業(yè)或以此作為其主要收入來(lái)源”。

2013年，國(guó)辦發(fā)[2013]107號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“規(guī)范發(fā)展私募投資基金業(yè)務(wù)。要按照不同類型投資基金的本質(zhì)屬性，規(guī)范業(yè)務(wù)定位，嚴(yán)禁私募股權(quán)投資基金開(kāi)展債權(quán)類融資業(yè)務(wù)?！?/p>

然而該法規(guī)未正式向外公布，并且也并未嚴(yán)格實(shí)施。雖然私募股權(quán)基金不能投非標(biāo)，但現(xiàn)實(shí)中投非標(biāo)主要是不在107號(hào)文規(guī)制范圍之內(nèi)的“其他類型”私募基金。

2016年底，市場(chǎng)有傳聞證監(jiān)會(huì)將修訂《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》禁止私募投非標(biāo)，然而這一消息后被辟謠，證監(jiān)會(huì)目前也未做相應(yīng)的修訂。

2、產(chǎn)業(yè)基金債權(quán)投資的實(shí)踐狀況

從上述規(guī)定來(lái)看，產(chǎn)業(yè)基金做債權(quán)投資，實(shí)際上并沒(méi)有明確的依據(jù)。證監(jiān)會(huì)《私募管理辦法》列舉了私募投資基金的投資范圍，沒(méi)有明確私募基金可以做債權(quán)投資，但也沒(méi)有排除。

然而事實(shí)上，中基協(xié)允許債權(quán)類私募基金備案，這也一定程度上代表這監(jiān)管對(duì)私募做債權(quán)投資的默許。雖然近期出現(xiàn)的窗口指導(dǎo)在業(yè)界產(chǎn)生了不小的沖擊。筆者認(rèn)為，雖然產(chǎn)業(yè)基金做委托貸款、股東借款、直接放款、保理等債權(quán)性投資，在實(shí)踐中確實(shí)很常見(jiàn)。但是上述投資方式，本質(zhì)上依然屬于民間借貸的范疇。從合規(guī)性上來(lái)講，尤其是私募基金單純的借款，很難解釋為是“偶發(fā)的”或者“不以放款為主業(yè)”。因此，產(chǎn)業(yè)基金做債權(quán)投資時(shí)，建議采用委托貸款、商業(yè)保理等方式。

（二）股+債具體的監(jiān)管規(guī)則

1、中基協(xié)的規(guī)定

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做債權(quán)投資：首選“其他類”的私募基金

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中基協(xié)發(fā)布《問(wèn)答十三》后，私募專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的原則進(jìn)一步升級(jí)：某一類私募基金管理人，僅能從事相對(duì)應(yīng)的私募基金業(yè)務(wù)。

這意味著，私募做債權(quán)投資，只能通過(guò)“其他類”的私募基金管理人開(kāi)展。

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私募股權(quán)基金：債權(quán)投資比例應(yīng)低于二成

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根據(jù)中基協(xié)的窗口指導(dǎo)，做債權(quán)投資投資股權(quán)的比例不應(yīng)低于80%。這意味著，私募股權(quán)基金做債權(quán)投資的比例不得超過(guò)20%。

也就是說(shuō)在實(shí)踐中，私募股權(quán)基金如若采用“小股大債”的投資模式，將存在中基協(xié)備案不通過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)。

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私募基金股+債的投資模式受限

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中基協(xié)專業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，其實(shí)一定程度上限制了私募基金股+債的投資運(yùn)作方式。如按照中基協(xié)專業(yè)化分工要求，如果直接在基金層面同時(shí)開(kāi)展“股+債”業(yè)務(wù)可能意味著需要通過(guò)兩家不同的基金管理人開(kāi)展：即一個(gè)進(jìn)行股權(quán)投資，另一家則進(jìn)行債權(quán)投資。這樣勢(shì)必造成項(xiàng)目的無(wú)謂割裂。

另外，如此一來(lái)不僅會(huì)導(dǎo)致成本增加，從交易結(jié)構(gòu)上來(lái)講，也會(huì)引發(fā)股權(quán)投資和債權(quán)投資后期利益的合理分配等諸多問(wèn)題。

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建議：同協(xié)會(huì)多溝通

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目前中基協(xié)對(duì)私募基金“股+債”項(xiàng)目的口徑一直沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)中基協(xié)最近在培訓(xùn)會(huì)議上透露的內(nèi)容：（1）根據(jù)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求，協(xié)會(huì)的初衷是不鼓勵(lì)甚至不允許股加債產(chǎn)品的存在。如股權(quán)類管理人就做股權(quán)類投資，資金閑置時(shí)可做一些現(xiàn)金管理類的投資，因此，股+債目前政策上原則上是不允許的。

（2）關(guān)于地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、PPP這三類的投資，因客觀投資需要一般會(huì)設(shè)置股加債結(jié)構(gòu)，但該種結(jié)構(gòu)事實(shí)上違反專業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則，在監(jiān)管政策上是不允許的。

但對(duì)于小規(guī)模的基金，可先行嘗試備案，并根據(jù)中基協(xié)的反饋、溝通進(jìn)行產(chǎn)品備案調(diào)整，中基協(xié)有可能根據(jù)基金投資的實(shí)際情況給予備案通過(guò)。注意該模式不可能應(yīng)用于大規(guī)模的基金產(chǎn)品。

因此，對(duì)于“股+債”項(xiàng)目在中基協(xié)的備案，為減少不確定性，最好一事一議，事先和中基協(xié)進(jìn)行溝通。

2、發(fā)改委和財(cái)政部的規(guī)定

產(chǎn)業(yè)基金若有政府出資，還應(yīng)遵守發(fā)改委和財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定。

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發(fā)改委：禁名股實(shí)債

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發(fā)改委《政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》列舉了政府出資產(chǎn)業(yè)基金的投資范圍，包括未上市公司股權(quán)投資或者上市公司定向增發(fā)、并購(gòu)重組和私有化等股權(quán)交易形成的股份等，并未明確排除債權(quán)性投資。

但是，發(fā)改委明確禁止“名股實(shí)債等變相增加政府債務(wù)的行為”。故而根據(jù)發(fā)改委的規(guī)定，政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金不得通過(guò)名股實(shí)債等債權(quán)性投資增加地方政府債務(wù)，而其他類型的債權(quán)性投資則未明確禁止。

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財(cái)政部：產(chǎn)業(yè)基金不能從事債權(quán)投資

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財(cái)政部發(fā)布的《政府投資基金暫行管理辦法》，則明確政府投資基金不得從事融資擔(dān)保以外的擔(dān)保、抵押、委托貸款等業(yè)務(wù)，以及不得第三方提供貸款和資金拆借。因此，在財(cái)政部的規(guī)則之下，政府投資的產(chǎn)業(yè)基金實(shí)際上是不能從事債權(quán)投資業(yè)務(wù)的。

3、銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定

2017年5月份，銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，重點(diǎn)內(nèi)容之一在與將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。

其中就涉及到股債結(jié)合的相關(guān)問(wèn)題：

是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！肮?債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

三、股+債典型案例

1、小股大債

股債結(jié)合模式，典型是小股大債，以少量資金獲取項(xiàng)目公司股權(quán)，再以債權(quán)為主投向項(xiàng)目公司?；蛘吖蓶|+股東借款模式。類似下圖：

自從去年10月份以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管政策已經(jīng)變?yōu)閲?guó)策，一行三會(huì)相繼出臺(tái)了一些執(zhí)行細(xì)則，更多的是強(qiáng)化現(xiàn)有監(jiān)管框架。主要是嚴(yán)禁各類表內(nèi)外融資用于房企拿地，或者給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

銀行理財(cái)受阻后，很多變相措施開(kāi)始指向信托或者通過(guò)私募基金的方式，其中股債結(jié)合是幾種比較常見(jiàn)的模式。但是這類模式，如果投向房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是銀監(jiān)會(huì)，還是中基協(xié)都要求穿透看底層資金流向，并且也先后發(fā)文對(duì)這些投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品，無(wú)論是以股債結(jié)合還是其他模式投資，都嚴(yán)格規(guī)范。

2、以債權(quán)認(rèn)購(gòu)產(chǎn)業(yè)基金劣后及份額

該模式主要是構(gòu)造一個(gè)主債權(quán)，通過(guò)股東或關(guān)聯(lián)方借款的形式，股東或管理方以該筆債權(quán)作為劣后級(jí)出資方，這樣產(chǎn)業(yè)基金或者信托計(jì)劃以這筆債權(quán)名義對(duì)融資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)控。實(shí)質(zhì)上還是再構(gòu)造明股實(shí)債的主債權(quán)。到期原狀返還。

四、股+債中“股權(quán)”的定性

在“股+債”模式退出時(shí)，有時(shí)候交易安排會(huì)讓產(chǎn)業(yè)基金以零對(duì)價(jià)或象征性低價(jià)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給原股東，產(chǎn)業(yè)基金則通過(guò)債權(quán)部分收取較高的利息，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。

在這種情況下，實(shí)際上股權(quán)就是一種“非典型的擔(dān)保”，以保障債權(quán)本息的償還。

該模式下，股權(quán)部分并不會(huì)事先約定回購(gòu)主體或者回購(gòu)價(jià)格，只是約定債權(quán)順利到期后無(wú)償轉(zhuǎn)讓給其他股東。

因此，這種模式下的股權(quán)投資，也不能被當(dāng)做是“明股實(shí)債”：雖然項(xiàng)目整體上是完完全全的債權(quán)投資，但是股權(quán)投資部分只是無(wú)償轉(zhuǎn)讓，并不是典型的回購(gòu)。但需要注意的是，并不是所有的“股+債”中的股權(quán)都是作為債權(quán)擔(dān)保的。在很多情況下，股權(quán)是真實(shí)的股權(quán)投資，享有股東權(quán)益，并參與公司重大決策，最終通過(guò)公司分紅和股權(quán)退出等方式取得收益。尤其是在“投貸聯(lián)動(dòng)”或者“股權(quán)+自營(yíng)貸款”模式下。

五、相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題

（一）資管產(chǎn)品繳納增值稅問(wèn)題 根據(jù)最新的財(cái)稅[2017]56號(hào)文，自2018年1月1日起，債權(quán)部分投資屬于“保本保息”的資管產(chǎn)品，管理人應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。限于篇幅，本文不做展開(kāi)。更多資管增值稅相關(guān)分析，可以參考我們公眾號(hào)之前推送的文章《全面解讀資管產(chǎn)品增值稅按照3%簡(jiǎn)易征收，推遲到2018年實(shí)施》。

（二）對(duì)于借款企業(yè)的利息扣除問(wèn)題

在產(chǎn)業(yè)基金“股+債”模式債中，借款利息的扣除也是個(gè)值得考慮的問(wèn)題。這一方面間接影響到項(xiàng)目融資方的成本，另一方面反過(guò)來(lái)也會(huì)影響到項(xiàng)目的方案。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條規(guī)定，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，借款企業(yè)期間的利息支出準(zhǔn)予扣除。

但是根據(jù)資金出借方的不同，扣除的利息金額的確定方式也比較大的差異。具體情況總結(jié)如下表所示：

結(jié)合上表，在產(chǎn)業(yè)基金“股+債”投資模式中，不同的債權(quán)投資形式，利息扣除適用規(guī)則也不同：

1、如債權(quán)投資是自營(yíng)貸款的，則資金出借方屬于金融企業(yè)（銀行），在扣除利息時(shí)，按貸款合同約定計(jì)算即可。

2、如是債權(quán)部分是通過(guò)銀行開(kāi)展的委托貸款，那么資金出借方應(yīng)當(dāng)算作是金融企業(yè)還是非金融企業(yè)呢？從法律關(guān)系上來(lái)講，根據(jù)最高人民法院的定性，委托貸款屬于民間借貸，資金出借方應(yīng)當(dāng)是非金融企業(yè)。

3、如產(chǎn)業(yè)基金直接借款，即股東借款，則需考慮兩方面：

首先，利息扣除部分不得超過(guò)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分，并在首次支付利息進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”。其次，產(chǎn)業(yè)基金作為被投企業(yè)的股東，屬于關(guān)聯(lián)方，股東借款還要遵守關(guān)聯(lián)方的相關(guān)規(guī)定，即債權(quán)性投資于權(quán)益性投資比例超過(guò)2倍的部分，不得扣除；但如企業(yè)能證明此關(guān)聯(lián)交易獨(dú)立或者實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，則不受2倍額度限制。

實(shí)踐中，一般基本不可能證明“項(xiàng)目公司的實(shí)際稅負(fù)不高于產(chǎn)業(yè)基金”。所以，當(dāng)債權(quán)投資超過(guò)股權(quán)投資兩倍時(shí)，建議按照稅法及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào)）等規(guī)定，提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動(dòng)是符合獨(dú)立交易原則的。

第四篇：關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知

銀監(jiān)會(huì)：關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知

各銀監(jiān)局，銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

近來(lái)，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，個(gè)別信托公司開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)不夠?qū)徤鳌橛行鋵?shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，根據(jù)《信托公司管理辦法》及相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示如下：

各信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；第一還款來(lái)源充足性、可靠性評(píng)價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。

各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，結(jié)合今年開(kāi)展的專項(xiàng)調(diào)查和壓力測(cè)試，在信托公司自查基礎(chǔ)上，逐筆對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查，對(duì)以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)立即采取措施責(zé)成信托公司予以糾正，對(duì)違規(guī)行為依法查處。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書(shū)面報(bào)告銀監(jiān)會(huì)。

各銀監(jiān)局要督促信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手，合理把握規(guī)模擴(kuò)張，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會(huì)將予以通報(bào)，并視情況追究相關(guān)責(zé)任。

請(qǐng)銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關(guān)銀監(jiān)分局和信托公司，如有重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向銀監(jiān)會(huì)報(bào)告。

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委

員會(huì)辦公廳

二〇一〇年十一月十二日

第五篇：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

百瑞信托有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展，指導(dǎo)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，促進(jìn)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)信托法律法規(guī)、監(jiān)管政策和公司規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，制訂本指引。

二、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購(gòu)（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購(gòu)類又可分為股權(quán)投資附加回購(gòu)和收益權(quán)投資附加回購(gòu)等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場(chǎng)盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

三、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對(duì)手

交易對(duì)手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)交易對(duì)手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和壓力測(cè)試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對(duì)交易對(duì)手或其控股股東信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量。

2.資金運(yùn)用方式

開(kāi)展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。

3.融資項(xiàng)目

（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對(duì)手在所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，自有資本金投入比例符合國(guó)家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬(wàn)元/年。

（3）對(duì)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計(jì)劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價(jià)值的評(píng)估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無(wú)銀行逃廢債記錄。

如交易對(duì)手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無(wú)銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對(duì)手為非國(guó)有企業(yè)、非上市公司的，交易對(duì)手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

四、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠(chéng)信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國(guó)或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)排名靠前，具備較大的市場(chǎng)影響力。

2.投資項(xiàng)目

（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬(wàn)元/年，浮動(dòng)收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問(wèn)

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評(píng)估、項(xiàng)目清算等事項(xiàng)，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見(jiàn)。選聘第三方房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國(guó)內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計(jì)在20個(gè)以上國(guó)內(nèi)城市展業(yè)。

五、其他

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目人員應(yīng)同時(shí)參照公司頒布的可行性研究報(bào)告模板、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模板和房地產(chǎn)企業(yè)信用模型等相關(guān)文件的要求執(zhí)行。