第一篇：農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補償糾紛處理原則

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農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補償糾紛處理原則

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權不能進行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進行調(diào)劑。2007年實施的《物權法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部有條件的相互轉讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員或機構抵押和出售予以解禁。但在司法實踐中，也存在因買賣時間長、交易雙方已經(jīng)實際履行完畢、購房人已經(jīng)實際居住等情況下認定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會秩序、維護交易穩(wěn)定良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容。

上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時出臺《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認為農(nóng)村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 具體如下：

第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。

對此類案件進行處理時，亦應區(qū)分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

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第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

在我國城市化進程不斷深入，城市建設和城市規(guī)模不斷擴大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過程也涉及對農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢下，上海高院民一庭又出臺《 關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》對相關情況進行規(guī)范，具體如下：

一、宅基地房屋權屬的確定

我國一直未建立農(nóng)村房屋所有權等級制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴建的演變。因此，在確定宅基地房屋權屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴建等情況。

1、系爭房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權利人為房屋的權利人。

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2、系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。

3、系爭房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權登記前后新建、翻建、改擴建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。當事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權的，不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權利人范圍之外的，不能再主張權利。確定宅基地房屋權利人的具體產(chǎn)權份額時，應當充分考慮仍為集體經(jīng)濟組織成員的權利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務的權利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人權利的確認

根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權面積和房屋的建筑面積時，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 了宅基地使用權和房屋建設的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資?！段餀喾ā返?42條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認定為宅基地房屋的共同所有權人。

三、宅基地使用權補償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動遷補償一般分為房屋補償和宅基地使用權補償。地上物的補償，應當歸屬房屋權利人。房屋原權利人已經(jīng)死亡的，動遷補償款可依繼承關系進行處理。宅基地使用權補償款的分割，容易產(chǎn)生爭議，特別是非集體經(jīng)濟組織的繼承人往往基于繼承關系而主張宅基地使用權，進而提出分割相應補償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權具有很強的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，但在他處已取得宅基地使用權的，該宅基地使用權的補償款一般由該戶房屋原權利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟組織明確表示反對的除外。

四、尚未取得安置房面積的購買權分割

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農(nóng)村房屋動遷中，經(jīng)常發(fā)生動遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結算在一起，每人享受安置面積按一定金額預扣在動拆遷部門。由于安置房屋未實際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時要求確認安置房面積的購買權，其實際是主張分割房屋的權利。鑒于被動遷人將來可能獲得的房屋實際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進行確權、分割。若動遷款預扣在動遷部門用于購置安置房的，動遷款亦可不作處理。當事人要求確認安置房面積購買權的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當事人可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。

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第二篇：農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

【案情簡介】：

2002年12月30日，陸某將波羅村378號占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元（壹拾肆萬零陸佰陸拾 元整）價格轉讓給樂某，雙方簽訂了房屋轉讓協(xié)議及補充協(xié)議。陸某住云南省昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村976號，樂某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村。

樂某買回房屋后，拆除兩層舊房屋，重新建蓋了5層樓，2009年，昆明的城中村改造即將拆遷波羅村，樂某的五層樓將得到200多萬的拆遷補償，正值樂某高興 之時，陸某將樂某起訴到昆明市盤龍區(qū)人民法院，請求依法確認原被告之間所簽的房屋轉讓協(xié)議及補充協(xié)議無效并返還昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村378號房屋且要 求訴訟費用由被告全部承擔。

【爭議焦點】：

1、雙方簽訂的房屋轉讓協(xié)議及補充協(xié)議是否有效？

2、農(nóng)村土地宅基地使用權及房屋是否可以轉讓，權屬歸誰？

3、如果房屋轉讓協(xié)議及補充協(xié)議轉讓無效，會產(chǎn)生什么樣的法律后果？

4、買方房屋造價是否需要評估？

【法院判決】：待定，本案于2010年1月25日在盤龍法院開庭。

【適用法律】：

1、《物權法》

第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

2、《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

3、《云南省土地管理條例》

第三十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，用地面積按照以下標準執(zhí)行：

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，人均占地不得超過２０平方米，一戶最多不得超過１００平方米；

（二）城市規(guī)劃區(qū)外，人均占地不得超過３０平方米，一戶最多不得超過１５０平方米。

人均耕地較少地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地面積，在上述標準內(nèi)從嚴控

制；山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數(shù)民族地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地標準，可以適當放寬。具體執(zhí)行標準，由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實際情況制定，報省人民政府批準。

農(nóng)村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地，必須限期退還集體，不得私自轉讓。

經(jīng)批準使用的宅基地，必須按批準的位置和面積建蓋，超過二年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關批準，無償收回土地使用權。

4、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

5、《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》

第六條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批。經(jīng)依法批準的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。” 第 十三條規(guī)定：“各地要進一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)村村民住宅建設用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結合部地 區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

6、福建省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每戶不得超過八十平方米，六口以上的每戶不得超過一百二十平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對原舊住宅進行翻建的，可以適當增加面積，但增加的面積每戶不得超過三十平方米。

市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內(nèi)，依據(jù)本轄區(qū)人均土地面積、土地類型等級、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況，制定具體標準。

村民建住宅應當統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地。未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批村民住宅用地。

禁止批準個人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨院住宅的用地申請。但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設住宅區(qū)的除外。

第四十二條 農(nóng)村村民申請住宅用地，應當持戶口簿、家庭成年成員的身份證，向村委會提出申請，經(jīng)村委會或者村民代表會議同意后，公布征詢本村村民的意見，在十五日內(nèi)未提出異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，不予批準住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面積已達到本辦法第四十一條規(guī)定限額的；

（二）出租、出賣原住房后，再申請宅基地的。

農(nóng)村村民建住宅使用耕地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)

后，方可批準用地。

縣、鄉(xiāng)人民政府應當按照村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃、土地整理方案，組織村民委員會或者村集體經(jīng)濟組織，依法收回農(nóng)民空閑的宅基地，統(tǒng)一安排使用；對收回的宅基地，應當依法辦理集體土地使用權的注銷登記手續(xù)。

【律師分析及建議】：

農(nóng)村宅基地的所有權歸集體經(jīng)濟組織，使用權歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，因此，具有無償性、福利性和限制轉讓性。由此可見宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定身份相關聯(lián)。農(nóng)村的房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。法律明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，擁 有兩處以上則是違法的。村民沒有處理宅基地的權利，法律禁止對宅基地進行私自買賣?！蛾P于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁 止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

根據(jù)國家政策，非集體經(jīng)濟組織成員因購買農(nóng)村宅基地或房屋而與其訂立的買賣合同應當無效。

無效的法 律后果是互相返還，但買房畢竟進行了重建、新修等，如果讓賣方返還購房款或購地款，買方返還房屋或土地對買房人或買地人明顯不公平，所以一般法院會委托評 估機構對房屋造價和現(xiàn)行價值進行評估，結合雙方過錯，給予買方一定的補償，但補償多少，法官享有自由裁量權。

昆明面臨大量的城中村改造，在改 造前，有的村民買了宅基地，有的村民買了房屋，有的既賣房屋又賣宅基地，有的宅基地未過戶，有的宅基地已經(jīng)過戶。不論哪一種情況，以前價格非常便宜，現(xiàn)在 房價、地價都飛漲，所以對出賣的村民來說損失很大，村民可以通過確認買賣合同無效以維護自己的合法權益。也可以與買方協(xié)商，讓買方支付一定的拆遷補償款給 自己，做一些損失補償，在實踐中，大多數(shù)賣方也愿意這樣做。

第三篇：農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

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農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

隨著我國社會的繁榮發(fā)展以及經(jīng)濟體制改革的進一步深入，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟使用價值日益提高，再加上國家新農(nóng)村建設的優(yōu)惠政策，致使近幾年農(nóng)村宅基地糾紛呈大幅度增長趨勢，而訴至法院的宅基地案件自然不少。那么，有哪些農(nóng)村宅基地糾紛案件呢？并且究竟該如何處理呢？

一、土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛案件

因土地管理部門審批宅基地，侵犯了相鄰關系人合法權益而引起的訴訟，人民法院應以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門在作出審批宅基地手續(xù)這一具體行政行為過程中，是否有超越職權、濫用職權、違反法定程序的行為。因而，土地管理部門從實體處理到審批程序各個環(huán)節(jié)中，只要有違法的情形存在，人民法院就應撤銷宅基地使用執(zhí)照或責令土地管理部門重新作出審批。

對于土地管理部門審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經(jīng)營權引起的糾紛，人民法院受案后，主要審查申請人

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是否符合《土地管理法》第六十二條規(guī)定的條件，所審批的宅基地是否在法律規(guī)定范圍內(nèi)，有無按《土地管理法》第四十四條規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)、有無考慮土地承包權三十年不變的規(guī)定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。

未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發(fā)的糾紛。

對于能夠確認村民建房未經(jīng)審批或采取欺騙手段騙取建房手續(xù)的非法用地建房，并且侵犯了相鄰關系人合法權益，如影響鄰人房屋通風、采光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建筑物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門作出限期拆除違法建筑物、退出土地的處罰決定。人民法院在審理非法建筑物買賣、確權等涉及宅基地使用權糾紛案件時，應注意只能裁決建筑材料的所有權，不宜明確非法建筑物的所有權歸屬。

二、爭占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛案件

村民爭占除宅基地以外的集體空閑地的目的是為了多占地皮、擴大墻院、堆放雜物等。對這類糾紛，人民法院應當告知到當?shù)厝嗣裾暾埥鉀Q，不服政府處理決定的則可向法院起訴的，法院應以行政案件受理。土地為村集體經(jīng)濟組織所有的也可以直接向人民法院起訴，法律咨詢s.yingle.com

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可要求占地者退出土地、排除妨礙，法院則應以民事案件受理，對當事人因爭占空閑土地引起的財產(chǎn)損害賠償案件，人民法院應根據(jù)具體案情處理。

三、建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛案件

村民根據(jù)各自利益的需要，私下調(diào)換宅基地引發(fā)糾紛的，人民法院在審理此類案件時不僅要指出雙方行為的違法性，同時可以建議土地管理部門依法吊銷建房手續(xù)，收回宅基地。如果一方或雙方已蓋好房屋，為避免造成不必要的損失，可以在征得土地管理部門同意后，責令雙方變更宅基地登記。

四、用地建房影響相鄰關系人利益引發(fā)的糾紛案件

不適當使用宅基地而影響相鄰關系的，如在同一規(guī)劃線上，后蓋的房屋宅基地基墊比先蓋的房屋宅基地高一些，造成雨水和生活用水向鄰人宅基地流淌，或后蓋的房屋和設施影響相鄰人房屋通風、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不適當?shù)攸c建造廁所影響環(huán)境衛(wèi)生、或擅自堵塞通道、截斷自然水流等情況引發(fā)的糾紛，人民法院應本著依法、合理的精神妥善予以處理，確實給鄰人造成損害的，應責令排除妨礙、消除危險、恢復原狀或賠償損失。

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五、未經(jīng)共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引發(fā)的糾紛案件

對一宗宅基地可由兩個以上村民共同使用，具有共同使用權，共有土地使用面積可以在共有人之間分攤。對于共同使用的宅基地在未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自使用引發(fā)糾紛的，人民法院在受理案件后查明一方在建房時，對方明知而未提出異議的，可在不妨礙他人和公共利益的情況下判令占有人繼續(xù)使用。農(nóng)村宅基地使用權人與他人合資建房后發(fā)生的房屋產(chǎn)權糾紛，因涉及宅基地使用權，處理時應先征求土地管理部門的意見，如主管部門批準雙方共同使用宅基地的，可以判決明確各自的房屋產(chǎn)權；如主管部門不批準雙方共同使用該宅基地的，可以明確對房屋各自的份額后，判決房屋產(chǎn)權給有宅基地使用權的人。

六、未經(jīng)有關部門確權和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地因界址不明引起的糾紛案件

對于未經(jīng)確權和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地界址有爭議、四至不明而引發(fā)矛盾提起訴訟的，人民法院應當告知當事人到當?shù)卣暾執(zhí)幚?。當事人不服政府處理決定的，法院應以行政案件立案處理。對經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃和確權的宅基地因界址發(fā)生爭議的，人民法院應以民事案件直接受理，查明土地使用證上的四至是否明確，長、寬、面積等數(shù)據(jù)與實

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際情況是否相符。除四至確實被移動外，應以四至為準確定宅基地使用權；如果爭議一方土地使用證上所載明的面積與實際情況相符，另一方不相符或提供不出土地使用證的，人民法院應將該宅基地處理給實際情況與土地使用證相符的一方使用。

來源：（農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法http://s.yingle.com/cq/466699.html）征地拆遷.相關法律知識

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第四篇：2016年最新農(nóng)村宅基地拆遷補償方案

2016年最新農(nóng)村宅基地拆遷補償方案

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民用于建設自住房屋的土地。農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。宅基地區(qū)位補償價由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。下面我們就來了解下2016年農(nóng)村宅基地區(qū)位補償價的計算公式。房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。宅基地申請條件

1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；

2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的；

3、因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

1、年齡未滿十八周歲的；

2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的；

3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。由于各省的規(guī)定有些出入，具體還要到當?shù)氐耐恋夭块T進行咨詢后才能確定，總的程序和步驟就是上面所述。宅基地繼承問題我國土地和房屋是分別實行管理的。根據(jù)規(guī)定宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農(nóng)民無須交納任何土地費用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承。但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財產(chǎn)，可以繼承。實踐中，農(nóng)民宅基地的繼承問題可以分為下列情況：如果繼承人是本集體經(jīng)濟組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經(jīng)批準后取得被繼承房屋的宅基地；如果不符合申請條件，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的村民。如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處于不可居住狀態(tài)時，宅基地由集體經(jīng)濟組織收回。繼承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申請條件的情形處理。使用程序農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。經(jīng)依法批準的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。歡迎關注愛農(nóng)幫公眾號，了解更多詳情。

第五篇：農(nóng)村宅基地糾紛范文

廣東省汕頭市濠江區(qū)關于某宅基地糾紛的民事判決書

濠江區(qū)人民法院

民事判決書

(2008)汕濠法河民初字第27號

原告魏茂根，男，漢族，1967年6月14日出生，住廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘八橫巷14號，身份證號碼***217。

委托代理人朱少波，汕頭市濠江區(qū)法律援助處律師。

委托代理人林鎮(zhèn)雄，汕頭市濠江區(qū)法律服務所法律工作者。

被告魏溪明，男，漢族，1956年9月18日出生，戶籍地廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道興崗街6號，住汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘七巷19號，身份證號碼

***239。

委托代理人許榮飚，廣東科源律師事務所律師。

原告魏茂根與被告魏溪明相鄰關系糾紛一案，本院受理后，依法由審判員翁篤財獨任審理，并公開開庭進行了審理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人許榮飚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱，1979年崗背村統(tǒng)一于“上片”規(guī)劃宅基地，1986年5月原告的父親魏秋波向村購買“上片”的宅基地一塊，面積121.03平方米，該土地集體土地建設用地使用證(證號為汕集建字第50302031號)記載的土地使用者為魏茂根、魏秋波，魏秋波現(xiàn)已死亡。

1987年底，被告魏溪明在其位于崗背社區(qū)居委會上片南湘七巷19號的房屋南面搭建長9.8米、寬3米的圍墻，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，當時原告找被告交涉要求拆除，但被告不聽勸阻。2004年5月，被告在上述圍墻的基礎上疊高2米，并加蓋上蓋物，原告在交涉無效的情況下即申請崗背村出面制止，崗背村多次派干部制止無效。后邀請玉新司法所等部門的領導到被告處調(diào)解，玉新司法所等部門的領導要求被告拆除違章搭建的建筑物。但時至今日，被告仍然拒不拆除上述違章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕頭市濠江區(qū)人民法院提起訴訟，法院經(jīng)審理后認為“被告搭建的建筑物占用的土地使用權屬不明，應先由人民政府處理?！焙笤嫔暾垗彵成鐓^(qū)居民委員會向汕頭市國土資源局濠江分局對被告的上述搭建建筑物是否違章進行確認。汕頭市國土資源局濠江分局于

2008年5月27日以汕國土資源監(jiān)[2008]1號復函明確“魏溪明附加建筑物長9.8米、寬3米是占用公共巷道”。同時，該復函明確魏溪明在其位于崗背南湘七巷19號的房屋的“地籍地形圖標標明東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷?！痹搹秃€明確“巷”、“滴水巷”都屬村居規(guī)劃的公告巷道，屬集體所有;至于村民住宅相鄰“巷”的距離為多少米?“滴水巷”的距離為多少米?應按村(居)當時的規(guī)劃執(zhí)行。該村(居)當時的規(guī)劃“滴水巷”的距離為0.6米。

綜上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物屬非法占用公共巷道(長9.8米，寬0.6米)及原告的部分宅基地(長9.8米，寬2.4米)的侵權行為。被告魏溪明的侵權行為同時也對相鄰的原告通行、通風、采光等造成嚴重妨礙。被告無理強占公共巷道及原告的宅基地亂搭亂建的行為已違反《中華人民共和國民法通則》第83條、第117條的規(guī)定，給原告造成了嚴重的經(jīng)濟損失。請求判令：

1、被告魏溪明排除妨礙、恢復原狀，拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米);

2、本案訴訟費由被告承擔。

原告對其陳述的事實提供的證據(jù)有：1.原告身份證復印件;2.集體土地建設用地使用權證;3.2008年7月3日居委會證明(證明魏秋波購買的位于“上片”宅基地由原告繼承);4.2008年7月3日居委會證明(證明按村當時規(guī)劃，滴水巷的距離為0.6米);5.居委會安排宅基地的規(guī)劃圖、6.國土濠江分局復函;7.現(xiàn)場照片一張;8.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民一初字第3號《民事裁定書》。

被告辯稱，1、人民法院不應當立案受理本案。原告的訴求是要求拆除他人的違法建筑物，而依據(jù)我國相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建筑物違法性質(zhì)的認定及拆除的處理應由相應的行政主管部門作出處理，故本案訴求涉及到的事項不屬于法院的主管范圍;根據(jù)《汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設機構和人員編制規(guī)定》，汕頭市國土行政主管部門無權對建筑物作出違法性質(zhì)的認定和處理，故汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復函》不能作為認定被告附加建筑物為違章建筑的依據(jù);本案并非相鄰關系糾紛案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用權糾紛;

2、被告并未侵害原告的土地使用權和相鄰權，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而與該建筑物相鄰的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所稱其相鄰權受到侵犯是不能成立的，原告與本案沒有利害關系，主體不適格;

3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在長達20多年的時間里，沒有任何人或單位向其主張權利，故本案已超過訴訟時效。綜上，法院應依法駁回原告的起訴。

被告對其辯解的事實提供的證據(jù)有：1.被告身份證復印件;2.《印發(fā)汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設機構和人員編制規(guī)定的通知》[汕府辦(2005)76號] 文件;3.《關于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關情況的函復》;4.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民二初字第3號《民事裁定書》。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)的真實性無異議。但認為：

1、證據(jù)4居委會無權對建筑物性質(zhì)進行認定和對滴水巷距離進行界定，故該證據(jù)中認定的事實不具有真實性、合法性;

2、證據(jù)5無法說明本案任何問題;

3、證據(jù)6實際上否認了原告自身的訴訟請求;

4、證據(jù)7無法支持原告的主張;

5、證據(jù)8裁定書中有關本案搭建物的搭建時間為2004年與事實不符。

原告對被告提供的證據(jù)的真實性無異議。但認為：

1、對證據(jù)2證明的內(nèi)容有異議，該文件應證明國土部門有權對土地使用、建筑物進行認定;

2、證據(jù)3于2008年8月4日才向法院提交，已超過舉證時效，另該證據(jù)已被《復函》中附件否定。

由于原、被告雙方對對方提供的證據(jù)的真實性無異議，本院對原、被告提供的證據(jù)的真實性予以確認。

本院審理查明，1996年9月6日，汕頭市國土房產(chǎn)局頒發(fā)的汕集建字第50302031號集體土地建設用地使用證，該證確認土地使用者為原告和魏秋波，面積為121.3平方米，四至為東至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕頭市國土資源局濠江分局出具《關于崗背社區(qū)居委會申請有關土地權屬問題的復函》(汕國土資濠監(jiān)[2008]1號)及提供被告魏溪明1996年核發(fā)房地產(chǎn)權證存根及地籍地形圖確認，被告所有的位于崗背南湘七巷19號全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至為東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北側與被告房屋的南側相鄰，相鄰之間的公共巷道應為“滴水巷”，但“滴水巷”的距離應按村(居)當時的規(guī)劃。

2008年7月3日，汕頭市濠江區(qū)玉新街道崗背社區(qū)居民委員會出具證明，證實按該村(居)當時的規(guī)劃，“滴水巷”的距離為0.6米。

被告在其上述房屋南側墻外搭建的建筑物長為9.8米，寬3米，對此，原、被告均沒有異議。

另查明，魏秋波與原告系父子關系，魏秋波已于1992年死亡。

本院認為，本案為相鄰關系糾紛。本案爭議的焦點為：

1、本案是否屬于法院受理民事案件的范圍;2.被告在其住宅南側的搭建物是否侵害原告的相鄰權和土地使用權;3.原告主張權利，是否已超過訴訟時效。

本案原告的起訴，是基于自己的宅基地使用權以及宅基地之間的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，據(jù)此認為自己的宅基地使用權及相鄰權受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨礙、恢復原狀，拆除其搭建物。此訴訟請求并沒有提出要求確認此宅基地使用權的歸

屬及搭建物的違法性質(zhì)的問題，故本案應屬人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不屬于法院受理民事案件的范圍的抗辯理由不成立，本院不予采納。

關于被告在其住宅南側的搭建物是否侵害原告的土地使用權和相鄰權的問題。首先，應確認原、被告宅基地之間的公共巷道的距離。原告提供了濠江分局汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復函》、地籍地形圖、玉新街道崗背社區(qū)居民委員會出具的證明等證據(jù)，幾份證據(jù)相互印證，可以證明原、被告宅基地之間的公共巷道應為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。被告辯稱原、被告宅基地之間的公共巷道應為“巷”，距離為3米，并提供濠江分局出具《關于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關情況的函復》作為證據(jù)證明。由于汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復函》是對有關土地權屬的最新認定，且與地籍地形圖、居委會出具的證明等證據(jù)相互印證，因此，原告提供的證據(jù)的證明力明顯大于被告提供的證據(jù)的證明力，故應認定原、被告宅基地之間的公共巷道為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。其次，原告對雙方共用滴水巷享有滴水、通風、采光、排水、通行的權利，對相鄰共用滴水巷享有土地和空間利益，被告所搭建的建筑物占用了雙方共用的滴水巷，已經(jīng)侵害了原告對相鄰共用滴水巷的土地及空間利益。原告有權要求被告停止侵害，排除妨礙。再次，被告在其住宅的南面的搭建物長

9.8米、寬3米，不僅占用了原、被告宅基地之間長9.8米、寬0.6米的滴水巷，而且占用了原告長9.8米×寬2.4米的宅基地面積。故被告提出其沒有侵害原告的土地使用權的辯解，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

至于訴訟時效問題，因原告主張的是物權請求，該侵權行為一直在持續(xù)，且我國立法沒有取得時效的相應規(guī)定，故在侵權行為持續(xù)期間，權利人可以隨時主張權利，原告提起訴訟主張權利沒有超過訴訟時效。被告關于原告主張權利已超過訴訟時效的抗辯理由不成立，本院不予支持。

綜上，原告要求被告排除妨礙、恢復原狀，拆除被告位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米)，事實清楚，證據(jù)充分，應予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條、第一百三十四條第一款第(一)、(二)、(五)項之規(guī)定，判決如下：

被告魏溪明應于本判決生效之日起10日內(nèi)拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(長9.8米，寬3米)。

本案受理費50元由被告負擔，被告應于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式二份，上訴于廣東省汕頭市中級人民法院。審 判 員翁篤財

二○○八年八月十八日

書 記 員謝俊光