第一篇：拆遷補(bǔ)償糾紛的法律性質(zhì)及處理建議

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拆遷補(bǔ)償糾紛的法律性質(zhì)及處理建議

一、拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的法律特征

(一)涉訴客體的特殊性。

從我國(guó)的立法體例來看，城市房屋拆遷問題已經(jīng)納入房地產(chǎn)法律規(guī)范的范疇，它具有明顯的商法性質(zhì)，和一般的房屋案件相比有著明顯的不同，只有涉訴的房屋必須是被確定拆遷或已被拆遷這一客觀事實(shí)的發(fā)生，才能引起涉訴主體間相關(guān)的民事法律關(guān)系或行政法律關(guān)系的設(shè)立、變更和終止。

(二)涉訴法律事實(shí)的復(fù)合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》“拆遷管理”一章中，相繼規(guī)范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實(shí)，就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復(fù)(1996)12號(hào)文規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人雙方已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，涉訴的按民事案件受理，后一種

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 則屬于行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實(shí)行行政干預(yù)的行政行為：核發(fā)房屋拆遷許可證和根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行房屋拆遷裁決。房屋拆遷案件涉訴后不管是以民事案件還是以行政案件進(jìn)入審理程序后，都必須同時(shí)涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實(shí)相關(guān)聯(lián)的行政、民事法律關(guān)系這一復(fù)合法律事實(shí)。

(三)涉訴法律關(guān)系的復(fù)雜性。

一般來講，進(jìn)入審判程序的每一個(gè)案件主要體現(xiàn)的是雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，權(quán)利、義務(wù)指向的對(duì)象較明確。但是城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同案件反映出現(xiàn)的卻是多重法律關(guān)系，主體間的權(quán)利義務(wù)縱橫交錯(cuò)。其中有拆遷人與被拆遷人的補(bǔ)償安置關(guān)系，有被拆遷人與承租人的騰房關(guān)系，拆遷人與委托拆遷部門之間的委托關(guān)系，還有房屋拆遷主管部門與被拆遷人、拆遷人之間的行政管理關(guān)系等，由此形成案情錯(cuò)綜復(fù)雜，處理難度十分巨大。

(四)涉訴案件社會(huì)影響的全局性。

執(zhí)法的社會(huì)效果與法律效果相統(tǒng)一要求比較嚴(yán)格。城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動(dòng)中逐漸美化。在城市發(fā)展建設(shè)這一大局中，房屋拆遷涉及到社會(huì)的方方面面，與千家萬戶居民的切身利益息息相關(guān)，我們不能總是靠房屋產(chǎn)權(quán)人的覺悟，靠對(duì)他的強(qiáng)大政

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 治思想工作來解決問題，在依法治國(guó)的今天，在合理補(bǔ)償安置情況下，依法拆遷，靠法律來規(guī)范社會(huì)的每一個(gè)行為是必然趨勢(shì)。在這強(qiáng)大的壓力下，如何把握?qǐng)?zhí)行法律與執(zhí)行政策，依法強(qiáng)制執(zhí)行與保護(hù)最廣大人民的根本利益這一矛盾，就成了我們法律、法官面前的一個(gè)坎。一般來說，城市發(fā)展的每一個(gè)足印都是與動(dòng)拆遷密切相關(guān)的，每一次拆遷都有可能聯(lián)系千家萬戶的，在絕對(duì)公平不可能的情況下，如何找準(zhǔn)雙方利益平衡的切入點(diǎn)，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡量不引起被拆遷人的對(duì)立情緒，杜絕、防范群訪或越級(jí)上訪，不造成負(fù)面影響，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)

我國(guó)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證”，“凡未??辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更與他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為無效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權(quán)證是城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置的合法依據(jù)，被拆遷人持有拆除房屋的產(chǎn)權(quán)證的，就應(yīng)享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置待遇。對(duì)這一點(diǎn)理論上、實(shí)踐中都沒有什么爭(zhēng)議。但是對(duì)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的被拆遷戶能否享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，是不是一概否認(rèn)呢?筆者認(rèn)為應(yīng)視情況而定。

按照我國(guó)土地及房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 必須三證齊全，一是土地使用權(quán)證，二是土地規(guī)劃證，三是城市建筑規(guī)劃許可證。沒有這三證，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但在城市房屋建筑過程中，由于各種各樣的原因，城市房屋的產(chǎn)權(quán)形式表現(xiàn)各異，除了三證齊全的房屋產(chǎn)權(quán)形式外，還有一些產(chǎn)權(quán)形式，這些產(chǎn)權(quán)形式的拆遷補(bǔ)償安置工作應(yīng)如何進(jìn)行，它們能否成為拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)呢?

(一)屬于合法建筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

上面已經(jīng)提到房屋要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須土地使用證、規(guī)劃許可證等三證齊全，缺一不可。由于在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書過程中，房產(chǎn)部門要收取一定費(fèi)用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為應(yīng)該享受法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樵摲课菟腥?被拆遷人)所享有的拆遷補(bǔ)償安置利益并未對(duì)抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補(bǔ)償安置待遇時(shí)，也不必責(zé)令其到房產(chǎn)部門補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)(因?yàn)樵摲课萑C齊全，房產(chǎn)部門必須予以辦理)。但是對(duì)其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)，也應(yīng)適當(dāng)予以處理，即在補(bǔ)償安置費(fèi)用中，比照辦證費(fèi)用的多少予以扣除。

(二)屬于違章建筑。

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如果被拆除房屋沒有任何建筑申報(bào)手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

1.建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)后，房屋所有人已補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，僅因?yàn)榉课輰俨疬w范圍，房屋產(chǎn)權(quán)證暫停辦理而沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。(如果房屋產(chǎn)權(quán)證早已補(bǔ)辦到手或使用欺騙手段取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不屬本文研究范圍。)對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為，被拆遷人也應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樗倪`章建房這一違法行為，在根據(jù)城市規(guī)劃部門的罰款處罰(應(yīng)認(rèn)定未嚴(yán)重違反城市規(guī)劃)，按照處罰規(guī)定，補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ耍戏ńㄖ腥死響?yīng)享受合法待遇，即享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

2.建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)未補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的。因?yàn)楸徊疬w人的違章建筑顯然不屬嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，所以，相關(guān)部門才可以進(jìn)行罰款處理，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補(bǔ)辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏ǎ浞珊蠊響?yīng)由其自負(fù)，房屋所有人當(dāng)然不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是對(duì)于該違章建筑材料，由于是其合法收益購置的，應(yīng)該酌情予以補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，對(duì)其建筑材料補(bǔ)償僅僅是補(bǔ)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 償其殘存價(jià)值，不能按照建筑物的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

3.建筑物屬違章建筑，雖已按城市土管、規(guī)劃部門處罰并補(bǔ)辦了所有手續(xù)，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴(yán)格按照附加條件執(zhí)行。如果附加條件不明確，難以理解的則被拆遷人對(duì)房屋享有貨幣補(bǔ)償待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：

一是房屋產(chǎn)權(quán)證是拆遷補(bǔ)償安置的的法律依據(jù)，但被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證是有瑕疵的，系按附加條件補(bǔ)辦的，與一般的房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)然不可同日而語，被拆遷房屋由違章建筑變?yōu)楹戏?，合法建筑?dāng)然享受按價(jià)補(bǔ)償?shù)拇?

二是被拆遷人建房時(shí)違反城市規(guī)劃部門規(guī)定，未在城市規(guī)劃內(nèi)建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進(jìn)行建筑，當(dāng)然不可能對(duì)其予以安置;

三是附加條件的契約性。因?yàn)樘幜P本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點(diǎn)。在違章建筑本來就應(yīng)該無條件拆除的情況下，處罰時(shí)，考慮各種因素形成的附加條件其實(shí)是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)無條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補(bǔ)償安置待遇，應(yīng)無條件拆除。

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(三)房屋所有權(quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中。

在房屋拆遷中，并不是所有房屋都產(chǎn)權(quán)明晰，不存爭(zhēng)議。對(duì)所有權(quán)存在爭(zhēng)議的房屋在拆遷中如何進(jìn)行補(bǔ)償安置，是按照爭(zhēng)議雙方的合意進(jìn)行補(bǔ)償或安置還是直接由公證機(jī)關(guān)對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行公證提存呢。為了闡述這個(gè)問題，首先介紹一個(gè)案例。劉某爺爺系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面積400㎡房產(chǎn)，解放后一直由政府部門占用(沒有任何沒收或征用手續(xù))，1998年3月劉某要求落實(shí)政策，將此房產(chǎn)以其名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，某政府部門以解放后一直由其經(jīng)營(yíng)管理且已進(jìn)行修繕改建不同意，釀成糾紛，房屋主管部門稱要雙方打官司確權(quán)后才好發(fā)證，同年10月劉某起訴。1999年3月該房屋所在范圍進(jìn)行動(dòng)拆遷，拆遷人在征詢雙方意見時(shí)，劉某要求安置，某部門要求貨幣補(bǔ)償，后為拆遷時(shí)間所逼，拆遷人將拆遷房屋全部的貨幣補(bǔ)償金額存于一銀行。1999年12月，劉某與某政府部門在某中院達(dá)成協(xié)議，各享有200㎡產(chǎn)權(quán)。2000年4月，劉某以拆遷人為被告要求對(duì)其按規(guī)定予以安置，法院駁回了劉某的訴訟請(qǐng)求，為此劉某多次上訪。因?yàn)檎圻w房屋時(shí)間性要求很強(qiáng)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋要即時(shí)作出是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置前，房屋所有權(quán)爭(zhēng)議雙方難以取得一致意見的，筆者認(rèn)為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補(bǔ)償安置好，當(dāng)然，安置的面積的現(xiàn)有價(jià)值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補(bǔ)償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)爭(zhēng)議雙方同意貨幣補(bǔ)償?shù)?，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 則應(yīng)將被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額交由公證機(jī)關(guān)提存。

(四)拆除臨時(shí)用地上的建筑物的補(bǔ)償安置。

我國(guó)土地管理法規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準(zhǔn)可臨時(shí)使用土地，但不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物，臨時(shí)用地期限一般不超過二年。因此在拆遷中遇有臨時(shí)用地上的建筑物如何補(bǔ)償安置，筆者認(rèn)為也應(yīng)分以下幾種情況區(qū)別處理。

1.對(duì)在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物，享有補(bǔ)償待遇，但不享有安置待遇。因?yàn)楸徊疬w人在臨時(shí)用地上的建筑物是經(jīng)過批準(zhǔn)的屬于合法建筑，所以應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償待遇。也因?yàn)樗桥R時(shí)性建筑，當(dāng)然不得享受安置待遇。

2.對(duì)超過批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物，不享有拆遷補(bǔ)償安置待遇。因?yàn)樵撆R時(shí)建筑物雖經(jīng)批準(zhǔn)，但超過使用期限后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑了，不受法律保護(hù)，這點(diǎn)與本文違章建筑里的第二點(diǎn)有點(diǎn)相似，房屋拆遷管理部門可以責(zé)令被拆遷人限期自行拆除，在限期內(nèi)拆除的，臨時(shí)建筑物的建筑材料仍可歸由被拆遷人所有，超過期限的，則建筑材料殘存價(jià)值充抵動(dòng)拆遷費(fèi)用。

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3.對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護(hù)，不享有任何拆遷待遇。因?yàn)檫@種違章建筑物，沒有任何手續(xù)證明，被拆遷人應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強(qiáng)制拆除，并由被拆遷人承擔(dān)強(qiáng)制拆遷費(fèi)用。

三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的法律關(guān)系

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內(nèi)容。盡管房屋拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系，拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，但由于房屋拆遷存在的行政強(qiáng)制性和期限性，使得被拆遷人在房屋拆遷中相對(duì)于拆遷人來說處于弱勢(shì)群體地位。因此，有時(shí)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議變成了“城下之盟”。如何設(shè)置公正有效的法律程序最大限度地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定不盡詳細(xì)難以操作情況下，理論界應(yīng)先行動(dòng)起來，確立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂方面的法律規(guī)范，因此有必要較詳細(xì)認(rèn)識(shí)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的法律關(guān)系：

(一)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體認(rèn)定。

毫無疑問協(xié)議的主體是房屋拆遷過程中發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人。從這條法律規(guī)定我們可以得出如下結(jié)論，拆遷人只能是單位，不可能是個(gè)人。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體，筆者認(rèn)為是否定的。理由如下：一是接受房屋拆遷管理部門頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規(guī)定具有排它性，說明拆遷人的身份是唯一的;二是拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位即使具備相應(yīng)的資質(zhì)，但它是否具備相應(yīng)的財(cái)力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無法得到實(shí)際履行，無法維護(hù)被拆遷人的利益;三是即使拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系，即代理拆遷人履行拆遷權(quán)利義務(wù)關(guān)系，它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。被委托人必須以委托人名義從事委托代理活動(dòng)，從而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由委托人承擔(dān)。

(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅在第十三條簡(jiǎn)單規(guī)定了協(xié)議的基本內(nèi)容，操作難度太大了。大量實(shí)質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定，極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對(duì)涉訴房層拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛，根據(jù)審判工作實(shí)際需要，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)載明的事項(xiàng)主要應(yīng)審查是否具備以下幾點(diǎn)：

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1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。

2.被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。

3.拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。

4.搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。

5.違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。

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(三)拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定。

在拆遷中，如何認(rèn)定私房商住問題，既無法律規(guī)定，也無司法解釋，僅散見于地方性規(guī)章之中。當(dāng)前唯一的一個(gè)行政解釋是中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)司對(duì)河北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題的報(bào)告的復(fù)函中規(guī)定：“在拆遷中，對(duì)房屋非住宅應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)確定，對(duì)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)用房，房屋所有人應(yīng)向房產(chǎn)局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。”在這一復(fù)函精神下，2001年6月《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，上海市、山東省、重慶市等分別出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中一致采用了“確認(rèn)房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn);對(duì)房產(chǎn)證上末標(biāo)明用途的，以被拆遷房屋報(bào)建時(shí)的用途為準(zhǔn)?！边@一概然性規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算，變更登記時(shí)間(由住宅變更為非住宅)末作規(guī)定，仍然難以操作。在拆遷實(shí)際中，筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮，主要有以下幾種情況。

1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的，應(yīng)該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計(jì)算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇，其余面積享受住宅補(bǔ)償安置待遇。

2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的，不得享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待

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3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國(guó)家稅收，末辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費(fèi)的，也不能享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時(shí)，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補(bǔ)償。

4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補(bǔ)償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，在扣除變更費(fèi)用后也應(yīng)享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。

四、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的處理

在房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人已就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議。簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又產(chǎn)生糾紛，可向人民法院起訴，人民法院應(yīng)按民事案件立案受理。

(一)關(guān)于履行合同，限期拆遷糾紛。

被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請(qǐng)人民法

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 院先予執(zhí)行。因?yàn)檎姆课葜鞴懿块T向拆遷人核發(fā)的房屋拆遷許可證是一項(xiàng)具體行政行為。具體行政行為一經(jīng)作出即具有先定力，拘束力和執(zhí)行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內(nèi)簽訂了合同，必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規(guī)定“訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行”。這條規(guī)定體現(xiàn)了行政行為在行政程序執(zhí)行中的高效率要求。

(二)關(guān)于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位。

房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償安置達(dá)成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當(dāng)理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應(yīng)作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對(duì)被拆遷房屋仍享受有使用權(quán)，拆遷人應(yīng)該尋找周轉(zhuǎn)房予以安置過渡。被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，該安置房屋的所有權(quán)人當(dāng)然是被拆遷人。承租人與被拆遷人之間的租賃關(guān)系仍應(yīng)保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應(yīng)作相應(yīng)修改。如果租賃期限屆滿承租人應(yīng)無條件遷讓，并承擔(dān)拒遷的法律責(zé)任。如未定租賃期限的，應(yīng)當(dāng)確定承租人對(duì)該拆遷房屋的使用權(quán)，責(zé)令承租人與被拆遷人協(xié)約一定租賃期限。如協(xié)約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但承租人確無騰房條件的，在征得被拆遷人同意后可判令拆遷人對(duì)承擔(dān)人進(jìn)行安置，由承租人根據(jù)承租房屋價(jià)格的實(shí)際情況，付給被拆遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

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第二篇：發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償糾紛時(shí),該如何處理？（推薦）

發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償糾紛時(shí)，該如何處理？

拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議形成糾紛;拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后被拆遷人、房屋承租人在搬遷期限拒絕搬遷形成糾紛。2011年1月21日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》正式頒布，2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過。新條例的頒布標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償已經(jīng)進(jìn)入民主化、多元化的新紀(jì)元，新條例中拆遷補(bǔ)償從官方評(píng)估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請(qǐng)?jiān)u估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā)，正在漸漸走向成熟。雖然對(duì)于房屋拆遷問題的處理已經(jīng)有相關(guān)法律來衡量，但是一旦有拆遷事件，伴隨的糾紛并不沒有因此而減少。

所以，下面我們要思考的問題是：為什么房屋拆遷過程中中是少不了糾紛事件的發(fā)生？下面我們有請(qǐng)到的是武漢房產(chǎn)律師洪馳對(duì)此問題的相關(guān)回答，我們一起來深入了解下?，F(xiàn)有拆遷補(bǔ)償只規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，完全回避相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值這一問題，故拆遷補(bǔ)償及安置現(xiàn)象不公正成為拆遷糾紛中最多的問題。

達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，直接向法院起訴的，法院不受理。應(yīng)當(dāng)先向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。若房屋拆遷管理部門是被拆遷人由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自收到裁決書之日起60日內(nèi)向上級(jí)主管部門或同級(jí)政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在收到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向法院起訴。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補(bǔ)償或安置房的可以不停止拆遷的執(zhí)行。若被拆遷人或承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門做出的裁決，沒有在搬遷期限內(nèi)搬遷的可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。實(shí)施強(qiáng)制拆遷的，由房屋所在地市縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行或由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)法院執(zhí)行。

文章來源：http://004km.cn/mlist383/74592/

第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償內(nèi)部分配糾紛的處理[范文]

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房屋拆遷補(bǔ)償內(nèi)部分配糾紛的處理

家庭內(nèi)部對(duì)安置補(bǔ)償有約定的，只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應(yīng)根據(jù)三項(xiàng)原則進(jìn)行分配：一是一人一份，均等分割。這樣做，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則，另一方面承租人和同住人對(duì)補(bǔ)償款是共有的法律關(guān)系，原則上也應(yīng)平均分割

我是上海人，早年為響應(yīng)黨的號(hào)召，落隊(duì)插戶來到了偏僻的十堰支援三線建設(shè)，本世紀(jì)初上海市政府頒布一項(xiàng)政策，支內(nèi)工子女戶口可以遷移上海，于是我感激的將我兒子的戶口，由湖北遷到上海并報(bào)到在我母親戶口所在地上海閘北區(qū)，至此在閘北區(qū)開封路195號(hào)內(nèi)的戶口一共有六人，我母親、我兒子、我的六弟及我四弟一家，去年我居住轄區(qū)動(dòng)遷，動(dòng)遷組為了搞好該項(xiàng)工作來為我家做思想工作，經(jīng)過幾輪激烈的談判，終于在06年上旬談好搬出。

此次動(dòng)遷結(jié)果主要分為兩個(gè)階段：

第一階段是我家拆遷后房屋所有人的安置問題，根據(jù)與動(dòng)遷組的法律咨詢s.yingle.com

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溝通協(xié)商，動(dòng)遷組以優(yōu)惠市場(chǎng)房屋價(jià)分別分給我六弟和母親一套價(jià)格為38萬多90多平方的新房，我四弟一家一套也是38萬多的90多平方的新房并且兩家都在寶山區(qū)學(xué)林苑，而分給我兒子一套在寶山區(qū)祁連一村二手兩室戶舊房;

第二階段是一間13多平方的非居住房問題，這也是爭(zhēng)論最多的地方，這次動(dòng)遷在解決好戶口人安置問題后一直就一間非居住防的處理問題協(xié)商幾次，最終達(dá)成協(xié)議，根據(jù)市場(chǎng)房屋價(jià)格評(píng)估這間 13平方的非居住房以每平方5萬的價(jià)格同時(shí)又考慮此房又用作經(jīng)營(yíng)應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)所造成的損失這兩點(diǎn)總計(jì)65萬一次性補(bǔ)償給予戶主。

至此房屋拆遷工作結(jié)束了，但是并不算圓滿，正是不圓滿為后來的官司埋下了禍根。果不其然，沒過多久我四弟就率先發(fā)難將我母親告上法庭，想要獨(dú)吞那65萬補(bǔ)償金，并且還要我母親交出房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)12萬，而與此同時(shí)我那幾個(gè)戶口沒有落在這間拆遷房屋的幾個(gè)弟弟也開始蠢蠢欲動(dòng)了，利用我母親的愚昧無知和毫無主見，輪番給我母親洗腦灌輸他們的思想，并最終騙取了大部分的補(bǔ)償金，以上的種種的事情使得兄弟間的矛盾更加激化，現(xiàn)在的情況就變成了房屋戶口所在人是一分錢也沒有拿到，我兒子就更不用說了，不僅沒有拿到我們?cè)摰玫哪欠菅a(bǔ)償，我那幾個(gè)居心險(xiǎn)惡的沒戶口的弟弟還從中作梗讓我母親不要給我們家一分錢理由僅僅就是我兒子分到了一

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套兩室戶的舊房，而那幾個(gè)沒有落戶的幾個(gè)弟弟現(xiàn)在卻悠然自得分到了大部分金額，而我四弟更是跳出來單獨(dú)立門戶要獨(dú)吞那筆補(bǔ)償金，現(xiàn)在的形勢(shì)就是這樣亂成了一鍋粥。

好了法官先生我現(xiàn)在想問幾個(gè)問題：

1、在法律上，這次房屋拆遷所分得的三套房子和那補(bǔ)償金與戶口不在這間拆遷房屋的我那幾個(gè)弟弟到底有沒有關(guān)系，他們有沒有法律權(quán)利分得那補(bǔ)償金?還是只與房屋所在戶口6個(gè)人有關(guān)系?

2、我四弟以那非居住房是由他單獨(dú)經(jīng)營(yíng)以及一張營(yíng)業(yè)執(zhí)照和下崗工人政府有補(bǔ)償政策為由想獨(dú)吞那補(bǔ)償金，是否合理?

3、如果長(zhǎng)輩違背了房屋所在人的意愿執(zhí)意要胡亂分配那補(bǔ)償金，是否合法?可以用法律手段來維護(hù)我們的合法意愿嗎?

內(nèi)部分配問題，可以起訴。如果拆遷安置協(xié)議是有效的,則應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷協(xié)議的約定來確定拆遷權(quán)益的歸屬.拆遷單位對(duì)你們的安置，應(yīng)當(dāng)說總體上沒有問題。唯你的兄弟，特別是沒有戶口的兄弟，對(duì)房屋本無任何權(quán)利，卻出于貪財(cái)之念頭，作了許多不該做的事情，可能亦得了不該得的利益。

另外，你的四弟一人獨(dú)占經(jīng)營(yíng)用房之補(bǔ)償亦有問題。建議還是以

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親情關(guān)系為重,盡量協(xié)議解決;一旦訴訟,將眾叛親離,請(qǐng)三思而后行.應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷協(xié)議的約定來確定拆遷權(quán)益的歸屬.根據(jù)安置協(xié)議來定補(bǔ)償金的歸屬，不是安置人不能享受安置政策。

動(dòng)遷房屋的租賃戶主是誰，當(dāng)時(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議如何簽訂，你兒子是否成年，建議來電來所咨詢。非居住房拆遷一般補(bǔ)償所有權(quán)人或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的業(yè)主，并非戶口在內(nèi)就一定有補(bǔ)償，需要具體情況具體分析。

房屋拆遷補(bǔ)償分配糾紛的處理

審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見

由于現(xiàn)實(shí)情況紛繁復(fù)雜，確定應(yīng)安置人員存在一定的難度，動(dòng)拆遷單位在實(shí)踐中對(duì)動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割人員的核定有三種形式：一是動(dòng)拆遷單位和被拆遷人(以戶為單位)簽訂的《房屋動(dòng)拆遷安置協(xié)議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協(xié)議分割動(dòng)拆遷補(bǔ)償款;二是在《房屋動(dòng)拆遷安置協(xié)議》中無相關(guān)條款，但在動(dòng)拆遷單位動(dòng)遷之初以戶為單位制定的“兩定表”(即核定人員表、核定面積表)中有相關(guān)記載的，一般以該表中的相關(guān)內(nèi)容為參考，依據(jù)當(dāng)事人提出的合理合法的主張，確定安置補(bǔ)償人員;三是當(dāng)《房屋動(dòng)拆遷安置協(xié)議》及“兩定表”對(duì)相關(guān)安置人員均不明晰時(shí)，法律咨詢s.yingle.com

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調(diào)解人員可至動(dòng)拆遷單位了解具體情況，參考其意見合理確定安置人員。

合理分配房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款

首先，家庭內(nèi)部對(duì)安置補(bǔ)償有約定的，只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應(yīng)根據(jù)三項(xiàng)原則進(jìn)行分配：一是一人一份，均等分割。這樣做，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則，另一方面承租人和同住人對(duì)補(bǔ)償款是共有的法律關(guān)系，原則上也應(yīng)平均分割;二是適當(dāng)照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的同住人。這是因?yàn)槎鄶?shù)老年人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的人社會(huì)保障不足，后繼生存和發(fā)展能力較弱，需要給予特殊保護(hù)，而且公房大多源自老年人，在分割時(shí)也應(yīng)適當(dāng)照顧其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的，可以適當(dāng)多分，這體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致以及等價(jià)的原則。此外，如果被拆遷公房?jī)?nèi)居住未成年人的，對(duì)其實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，也可以適當(dāng)多分拆遷補(bǔ)償款。

來源：（房屋拆遷補(bǔ)償內(nèi)部分配糾紛的處理http://s.yingle.com/cq/477435.html）征地拆遷.相關(guān)法律知識(shí)

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賠

償

款

是

多

少

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遷

賠

償

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第四篇：拆遷補(bǔ)償糾紛答辯狀S

答辯狀

答辯人：XXXX，住所地：XXXX。代表人：XXX，職位：XXX。

被答辯人：XXXX，女，漢族，XXXX年XX月XX日出生，住XXXX。

答辯人就被答辯人訴其房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案提出如下答辯：

一、被答辯人年事已高，而且拆遷補(bǔ)償款數(shù)額巨大，答辯人本著對(duì)其負(fù)責(zé)的態(tài)度一直尋求其幾位子女共同解決拆遷補(bǔ)償款事宜。

被答辯人已經(jīng)九十多歲高齡，而拆遷補(bǔ)償款數(shù)額巨大，考慮到被答辯人年齡及其身體健康狀況無法妥善保管該補(bǔ)償款，村委會(huì)為了充分發(fā)揮基層群眾性自治組織的作用本著人文關(guān)懷的原則來保護(hù)被答辯人個(gè)人利益，防止該款項(xiàng)被某位或某幾位子女侵占而被答辯人無法安度晚年。所以答辯人一直建議幾位子女共同商討拆遷補(bǔ)償款的領(lǐng)取事宜，給出讓被答辯人安度晚年的方案，而幾位子女一直達(dá)不成統(tǒng)一意見，如果在這種情況下將該款項(xiàng)冒然的交于某一個(gè)人勢(shì)必?zé)o法保護(hù)被答辯人的合法權(quán)益，也于我國(guó)保護(hù)老年人合法權(quán)益的精神相悖，相信貴院做為國(guó)家司法機(jī)關(guān)更加懂得如何保護(hù)老年人的合法權(quán)益，讓被答辯人做到老有所養(yǎng)，老有所依才是各方愿意看到的結(jié)果。

二、本案中所簽《補(bǔ)償協(xié)議書》并不是由被答辯人本人簽字蓋章，而答辯人一直沒有收到被答辯人的任何授權(quán)委托書或確認(rèn)書，所以該協(xié)議書屬于效力待定的合同。這也是被答辯人提交的證據(jù)材料中《補(bǔ)償協(xié)議書》只有一頁的原因。

《補(bǔ)償協(xié)議書》并不是由答辯人親自簽字蓋章，而是由其一位子女簽訂的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條之規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”而自簽訂完該協(xié)議書后該行為人并沒有提供任何被答辯人口頭或者書面的追認(rèn)，所以并不能確認(rèn)是否為被答辯人真實(shí)的意思表示，無法確定其是否同意該份《補(bǔ)償協(xié)議書》所約定的內(nèi)容，所以該合同屬于效力待定的合同，而效力待定的合同并沒有生效，所以本案就答辯人不支付拆遷補(bǔ)償款事宜并不屬于貴院的受理范圍，而應(yīng)當(dāng)依法先確認(rèn)該合同確實(shí)生效后向貴院提起該訴訟。

三、答辯人了解到被答辯人并未讀書而且不會(huì)寫字，所以起訴書中的簽字并不是被答辯人所書。

由于所處年代的原因及其被答辯人身邊人的陳述其本人并未讀過書，而且確實(shí)不會(huì)書寫名字，另據(jù)被答辯人近親屬的陳述被答辯人精神意識(shí)確有問題，已經(jīng)無法清楚的表達(dá)自己的行為意識(shí)，本案中起訴書有被答辯人的名字和手印而之所以會(huì)出現(xiàn)手印就是因?yàn)樵摪笇?shí)際的操控人顧忌到被答辯人不會(huì)書寫名字并且行為意識(shí)已經(jīng)無法獨(dú)立表達(dá)清楚所以才加上的，所以本案屬于他人假冒被答辯人名義并且偽造其簽字所進(jìn)行的惡意訴訟。

綜上所述，本案所涉爭(zhēng)議中被答辯人所提交證據(jù)存在諸多瑕疵，并且該案的唯一依據(jù)《補(bǔ)償協(xié)議書》還沒有生效，處于效力待定的狀態(tài)，所以并不屬于貴院的受理范圍，遂請(qǐng)求貴院發(fā)揮司法機(jī)關(guān)的重要作用查明事實(shí)，分清是非，正確適用法律，依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求，保護(hù)答辯人的合法權(quán)益，以達(dá)到維護(hù)司法公正，建設(shè)社會(huì)主義法治社會(huì)的目的。

此致 XXXX人民法院

答辯人：

年 月 日

第五篇：農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補(bǔ)償糾紛處理原則

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農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補(bǔ)償糾紛處理原則

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進(jìn)行調(diào)劑。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。但在司法實(shí)踐中，也存在因買賣時(shí)間長(zhǎng)、交易雙方已經(jīng)實(shí)際履行完畢、購房人已經(jīng)實(shí)際居住等情況下認(rèn)定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會(huì)秩序、維護(hù)交易穩(wěn)定良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容。

上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時(shí)出臺(tái)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認(rèn)為農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 具體如下：

第一，對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦應(yīng)區(qū)分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

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第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入，城市建設(shè)和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過程也涉及對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢(shì)下，上海高院民一庭又出臺(tái)《 關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行規(guī)范，具體如下：

一、宅基地房屋權(quán)屬的確定

我國(guó)一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級(jí)制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴(kuò)建的演變。因此，在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí)，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴(kuò)建等情況。

1、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改時(shí)登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

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2、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進(jìn)行新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

3、系爭(zhēng)房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴(kuò)建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的，不能再主張權(quán)利。確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對(duì)系爭(zhēng)宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認(rèn)

根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時(shí)，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認(rèn)定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。

三、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的分割，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，特別是非集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán)，進(jìn)而提出分割相應(yīng)補(bǔ)償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。

四、尚未取得安置房面積的購買權(quán)分割

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農(nóng)村房屋動(dòng)遷中，經(jīng)常發(fā)生動(dòng)遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起，每人享受安置面積按一定金額預(yù)扣在動(dòng)拆遷部門。由于安置房屋未實(shí)際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時(shí)要求確認(rèn)安置房面積的購買權(quán)，其實(shí)際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被動(dòng)遷人將來可能獲得的房屋實(shí)際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進(jìn)行確權(quán)、分割。若動(dòng)遷款預(yù)扣在動(dòng)遷部門用于購置安置房的，動(dòng)遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房面積購買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請(qǐng)求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。

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