第一篇：拆遷糾紛處理之行政訴訟!

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拆遷糾紛處理之行政訴訟 一、一般規(guī)定

律師代理房屋拆遷行政案件，除應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關(guān)于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。

1.1 拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點(diǎn)，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟(如果行政機(jī)關(guān)作出行政行為未告知行政相對人訴訟權(quán)利與期間的，其訴訟時(shí)效為兩年)。

?實(shí)務(wù)提示

1?拆遷行政訴訟的含義

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關(guān)于房屋拆遷糾紛的行政訴訟，是拆遷當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了自己的合法權(quán)益，依照行政訴訟法的規(guī)定，向人民法院起訴，人民法院在拆遷當(dāng)事人和其他拆遷參與人參加下審理和解決拆遷糾紛案件的活動(dòng)以及在這些活動(dòng)中所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。拆遷行政訴訟的上述定義包含了以下幾個(gè)要件：

第一，拆遷行政訴訟的原告是拆遷人或被拆遷人以及與拆遷活動(dòng)有利害關(guān)系的其他人員或組織，被告則是特定的國家行政機(jī)關(guān)拆遷管理部門，這也是人們通常所說的行政訴訟的主體特定性。

第二，拆遷行政訴訟的客體是拆遷管理機(jī)關(guān)的針對拆遷所作出的具體行政行為。

第三，拆遷行政訴訟是拆遷當(dāng)事人或參與人認(rèn)為拆遷管理機(jī)關(guān)侵犯了自己的合法權(quán)益而引起。這里的關(guān)鍵是認(rèn)為而非確實(shí)存在侵權(quán)。是否存在侵權(quán)是訴訟中解決的問題，起訴時(shí)只要原告主觀上認(rèn)為就行了。

第四，拆遷行政訴訟不同于拆遷糾紛的行政裁決之處在于“司法性”，是一種司法活動(dòng)，必須是在國家審判機(jī)關(guān)的主導(dǎo)下進(jìn)行的活動(dòng)。

第五，拆遷行政訴訟不僅是指人民法院和訴訟參與人為解決拆遷

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行政糾紛所進(jìn)行的活動(dòng)，而且還包括在這種活動(dòng)中，人民法院和訴訟參與人之間發(fā)生的訴訟法律關(guān)系。由此，方能更準(zhǔn)確地把握拆遷行政訴訟的內(nèi)在規(guī)定。

2?拆遷行政訴訟的特征

拆遷行政訴訟的構(gòu)成要件，決定了這種活動(dòng)具有的不同于其他司法活動(dòng)或準(zhǔn)司法活動(dòng)的特征。拆遷行政訴訟具有司法最終解決的性質(zhì)，這一特征使之與同為解決拆遷行政糾紛的行政復(fù)議相區(qū)別：

第一，拆遷行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)的行政行為，屬于行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部所設(shè)置的對拆遷管理相對人實(shí)施救濟(jì)和行政機(jī)關(guān)依法行政職權(quán)進(jìn)行監(jiān)督的制度;拆遷行政訴訟是人民法院對拆遷行政案件受理、審理、裁判的司法行為，屬于行政機(jī)關(guān)外部所設(shè)置的對拆遷管理相對人實(shí)施救濟(jì)的制度，是對拆遷管理機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為的外部監(jiān)督和制約的制度。

第二，拆遷行政復(fù)議適用行政程序，依據(jù)《行政復(fù)議法》是一級復(fù)議制，具有及時(shí)、快捷、簡便、不收費(fèi)的特點(diǎn);拆遷行政訴訟適用司法程序，實(shí)行兩審終審制，具有嚴(yán)格、規(guī)范、全面并且收取訴訟費(fèi)用的特點(diǎn)。

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第三，拆遷行政復(fù)議受理范圍寬于拆遷行政訴訟，不僅受理對具體拆遷管理行為的異議，而包括一定范圍的抽象拆遷管理行為，如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件。拆遷行政訴訟則只局限于具體拆遷管理行為的范圍之內(nèi)，對抽象性的文件不在受理之列。

第四，拆遷行政復(fù)議的審查權(quán)限大于拆遷行政訴訟的審查權(quán)限。其主要表現(xiàn)在對不適當(dāng)行政行為和抽象行政行為的審查權(quán)上。在拆遷行政訴訟中，人民法院對拆遷管理行為是否適當(dāng)只限于行政處罰這一塊，而行政復(fù)議機(jī)關(guān)則可對拆遷管理機(jī)關(guān)的全部行為是否適當(dāng)進(jìn)行審查。至于抽象行為的審查，如地方政府的有關(guān)拆遷的決定、命令等規(guī)范性文件，人民法院只在審理時(shí)考慮是否適用，而不能改變或撤銷;復(fù)議機(jī)關(guān)則有權(quán)撤銷或變更。

第五，拆遷行政復(fù)議的效力低于人民法院的裁判，對復(fù)議決定不服仍可進(jìn)入拆遷行政訴訟，而進(jìn)入訴訟的拆遷糾紛則不能再進(jìn)入復(fù)議。

3?拆遷行政訴訟的當(dāng)事人具有特殊性

拆遷行政訴訟當(dāng)事人是明確的，其中被告是拆遷管理機(jī)關(guān)，如作出拆遷許可的拆遷管理部門、作出拆遷項(xiàng)目立項(xiàng)的發(fā)展和計(jì)劃管理部門、作出規(guī)劃許可的規(guī)劃管理部門、作出土地使用許可的土地管理部

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門。這些機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為都是由法律法規(guī)規(guī)定的授權(quán)才實(shí)施的。拆遷管理相對人是拆遷行政訴訟的原告，他們可以是公民、法人或其他組織，也可以是拆遷人或被拆遷人，還可以是與拆遷管理行為有著利害關(guān)系的人，如承租人對拆遷許可和承租房屋的拆遷裁決便有訴權(quán)。拆遷行政訴訟當(dāng)事人的特殊性，使這種訴訟具有了“民告官”的特點(diǎn)。即使原告中可能會是行政機(jī)關(guān)，如修公路而作為拆遷人的公路管理機(jī)關(guān)，被拆除房屋的使用權(quán)人可能是國家機(jī)關(guān)，而此時(shí)，他們都是拆遷管理的相對人，是一個(gè)民事主體，由此產(chǎn)生的拆遷行政訴訟的“民告官”性質(zhì)不變。

4?拆遷行政訴訟內(nèi)容具有特殊性

拆遷行政訴訟的內(nèi)容具有司法監(jiān)督行政的性質(zhì)。拆遷行政訴訟所解決的拆遷管理糾紛是在國家行政機(jī)關(guān)履行拆遷管理職能的活動(dòng)中發(fā)生的，因而拆遷行政訴訟便帶有司法干預(yù)行政的性質(zhì)，這一特征使拆遷行政訴訟便帶有司法干預(yù)行政的性質(zhì)，這一特征使拆遷行政訴訟成為規(guī)范拆遷管理，解決拆遷糾紛的最后一道防線。

5?拆遷行政訴訟的受案范圍

拆遷行政訴訟的受案范圍，是指人民法院受理一定范圍的拆遷行政爭議案件的權(quán)限，是人民法院與其他國家機(jī)關(guān)之間在解決拆遷行政

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爭議案件上的分工。受案范圍解決的是拆遷管理相對人對哪些拆遷行政爭議可向人民法院起訴并得到人民法院受理的問題。換一個(gè)角度來說，拆遷行政訴訟受案范圍的確定，使拆遷管理機(jī)關(guān)明確自己的哪些具體拆遷管理行為可能使自己成為拆遷行政訴訟的被告，使人民法院明確哪些拆遷行政爭議可以立案受理。

(1)《行政訴訟法》對受案范圍的規(guī)定

毫無疑問，人民法院受理拆遷行政糾紛案件必須依據(jù)法律的規(guī)定?！缎姓V訟法》對此有兩方面規(guī)定。

《行政訴訟法》第2條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院起訴。”該法第11條進(jìn)而列舉了八類由人民法院受理的行政案件，這八類案件是：

①行政處罰案件;②行政強(qiáng)制措施案件;③侵犯經(jīng)營自主權(quán)案件;④申請頒發(fā)許可證和執(zhí)照案件;⑤申請履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)案件;⑥申請發(fā)給撫恤金案件;⑦違法要求履行義務(wù)案件;⑧認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)的案件。上述八類案件除第六類申請發(fā)給撫恤金案件在拆遷行政訴訟中難以對號入座外，其他七類概括性的規(guī)定均能對號入座，而且該法第11條第2款對上述規(guī)定做了補(bǔ)

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充：“除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起行政訴訟的其他行政案件”，為人民法院受案范圍留下了發(fā)展空間。

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第二篇：處理房屋拆遷糾紛主要法律依據(jù)!

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處理房屋拆遷糾紛主要法律依據(jù)

為了便于大家查找房屋拆遷糾紛的法律依據(jù)，現(xiàn)將主要的全國性有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等列舉如下，因各地有相關(guān)的規(guī)定，在此不可能列全，請大家再相應(yīng)查找。供大家參考：

一、綜合性規(guī)定

1、<中華人民共和國城市規(guī)劃法>(1989年12月26日七屆全國人大常委會11次會議通過，自1990年4月1日起施行);

2、<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>(2001年6月13日國務(wù)院第305號公布，自2001年11月1日起施行);

3、<城市房屋拆遷工作規(guī)程>(2005年10月31日建設(shè)部發(fā)布);

4、<國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知>(2003年9月19日國務(wù)院辦公廳發(fā)布);

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5、<國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知>(2004年6月7日發(fā)布);

二、關(guān)于拆遷房屋面積的有關(guān)規(guī)定

1、<中華人民共和國測繪法>(2002年8月29日九屆全國人大常委會第29次會議通過，同年12月1日施行);

2、<中華人民共和國測繪成果管理?xiàng)l例>(2006年5月27日國務(wù)院令第469號公布，自2006年9月1日起施行);

3、<房產(chǎn)測繪管理辦法>(2000年12月28日建設(shè)部、國家測繪局令第83號發(fā)布);

4、建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知>(2002年3月27日建設(shè)部發(fā)布);

三、關(guān)于拆遷房屋估價(jià)方面的規(guī)定

1、<房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法>(2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布，自2005年12月1日起施行);

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2、<城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見>(2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布);

四、關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償安置方面的規(guī)定

1、<城市房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證細(xì)則>(1992年10月9日司法部發(fā)布);

2、<國務(wù)院法制辦公室對北京市人民政府法制辦公室<關(guān)于城市私有房屋拆遷補(bǔ)償適用法律問題的請示>的答復(fù)>(2002年1月24日發(fā)布);

3、<建設(shè)部辦公廳關(guān)于被拆遷人選擇拆遷補(bǔ)償方式的復(fù)函>(2003年4月29日發(fā)布);

4、<國務(wù)院法制辦公室對建設(shè)部辦公廳<關(guān)于上級房屋拆遷管理部門對下一級房屋拆遷管理部門作出的拆遷裁決是否具有行政復(fù)議管轄權(quán)的請示>的復(fù)函>(2003年7月26日發(fā)布);

5、<最高人民法院關(guān)于由省級人民政府確定單獨(dú)編制城市規(guī)劃的礦區(qū)行政管理部門有權(quán)對拆遷糾紛作出處理決定并可向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的函>(1989年7月4發(fā)布);

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6、<最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)>(1996年7月24日發(fā)布);

7、<最高人民法院關(guān)于村民因土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)問題與村民委員會發(fā)生糾紛人民法院應(yīng)否受理問題的答復(fù)>(2001年12月31日發(fā)布);

8、<最高人民法院研究室關(guān)于人民法院是否受理涉及軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置糾紛案件的答復(fù)>(2003年8月18日發(fā)布);

五、關(guān)于房屋拆遷法律適用問題的規(guī)定

1、<關(guān)于山東省建設(shè)廳請求解釋<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>有關(guān)條款的復(fù)函>(2001年8月14日發(fā)布);

2、<國務(wù)院法制辦公室對廣東省人民政府法制辦公室“關(guān)于執(zhí)行<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>有關(guān)問題的請示”的答復(fù)>(2002年1月22日發(fā)布);

3、<國務(wù)院法制辦公室關(guān)于對建設(shè)部辦公廳<關(guān)于對房屋拆遷政策法規(guī)的答復(fù)是否屬于具體行政行為的請示>的復(fù)函>(2002年8月27日發(fā)布);

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4、<建設(shè)部辦公廳關(guān)于如何界定拆遷項(xiàng)目選用新老條例的復(fù)函>(2002年12月16日發(fā)布);

5、<國務(wù)院法制辦公室對遼寧省人民政府法制辦公室<關(guān)于遼寧省采煤沉陷區(qū)房屋拆遷適用法律問題的請示>的答復(fù)>(2003年12月18日發(fā)布);

6、<關(guān)于對拆遷人未在法定期間提出拆遷延期申請問題的復(fù)函>(2004年3月11日建設(shè)部辦公廳發(fā)布);

六、有關(guān)拆遷爭議處理包括拆遷行政裁決的規(guī)定

1、<中華人民共和國行政復(fù)議法>(1999年10月1日起施行);

2、<中華人民共和國行政訴訟法>(1990年10月1日起施行);

3、<中華人民共和國民事訴訟法>(1991年4月9日通過并施行);

4、<信訪條例>(2005年1月5日通過并公布);

5、<建設(shè)部信訪工作管理辦法>(2005年4月28日發(fā)布);

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6、<國土資源信訪規(guī)定>(2006年3月1日起施行);

7、<國土資源行政復(fù)議規(guī)定>(自2001年7月27日起施行);

8、<城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程>(2003年12月30日建設(shè)部發(fā)布);

9、<關(guān)于對請求解釋<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>裁決時(shí)間的復(fù)函>(2000年8月14日建設(shè)部發(fā)布)。

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第三篇：抵押房屋拆遷糾紛的處理

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抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動(dòng)所不同的程序與特點(diǎn)。

一 抵押房屋的概念與特點(diǎn)

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋，即設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。

抵押房屋具有以下特點(diǎn)：

1.所有權(quán)受到限制

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房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動(dòng)中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2.抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3.抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實(shí)踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4.抵押房屋的性質(zhì)變化

在很長一段時(shí)間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這

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種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

二 拆遷抵押房屋糾紛的處理

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

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對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財(cái)產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

三 在建工程拆遷糾紛的處理

實(shí)踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！睂Υ耍罡呷嗣穹ㄔ阂嘤邢鄳?yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時(shí)，無須折價(jià)拍賣，也是按市場估價(jià)計(jì)算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：

1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，該補(bǔ)償

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金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。

2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

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第四篇：農(nóng)村房屋拆遷行政訴訟

法院裁決，包括裁定和判決，是人民法院審理房屋拆遷糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果。其中，行政裁判是人民法院審理房屋拆遷行政糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果，民事裁判是人民法院審理房屋拆遷民事糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果。由于目前的農(nóng)村征地拆遷，絕大多數(shù)是行政強(qiáng)力推進(jìn)，因此，研究拆遷糾紛的法院裁判，核心是研究拆遷糾紛的行政訴訟。

從目前筆者所掌握的情況來看，人民法院行政審判庭介入拆遷糾紛，其活動(dòng)方式主要是兩種，一是執(zhí)行強(qiáng)制拆除，二是行政訴訟，前者多半是為了當(dāng)?shù)卣虿疬w人的利益，后者乃是被拆遷人的抗?fàn)幩?。如果說假話，便是說人民法院為城鄉(xiāng)建設(shè)保駕護(hù)航;如果說真話，筆者的觀點(diǎn)是目前多數(shù)人民法院沒有履行其最后一道防線守護(hù)者的職責(zé)，天平已經(jīng)不再公正。令人欣慰的是，最高審判機(jī)關(guān)也意識到實(shí)際情況正在采取措施加以糾正。措施之一就是抓緊制定專門的司法解釋，以規(guī)范房屋拆遷糾紛的行政審判工作，而且其立足點(diǎn)就是保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

一、概念和特征

(一)拆遷行政訴訟的概念

關(guān)于房屋拆遷糾紛的行政訴訟，是拆遷當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了自己的合法權(quán)益，依照行政訴訟法的規(guī)定，向人民法院起訴，人民法院在拆遷當(dāng)事人和其他拆遷參與人的參加下審理和解決拆遷糾紛案件的活動(dòng)以及在這些活動(dòng)中所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。

拆遷行政的上述定義包含了以下幾個(gè)要件：

第一，拆遷行政訴訟的原告是拆遷人或被拆遷人以及與拆遷活動(dòng)有利害關(guān)系的其他人員或組織，被告則是特定的國家行政機(jī)關(guān)拆遷管理部門，這也是人們通常所說的行政訴訟的主體特定性。

第二，拆遷行政訴訟的客體是拆遷管理機(jī)關(guān)的針對拆遷所作出的具體行政行為。

第三，拆遷行政訴訟是由拆遷當(dāng)事人或參與人認(rèn)為拆遷管理機(jī)關(guān)侵犯了自己的合法權(quán)益引起的。這里的關(guān)鍵是認(rèn)為而非確實(shí)存在侵權(quán)。是否存在侵權(quán)是訴訟中解決的問題，起訴時(shí)只要原告主觀上認(rèn)為就行了。

第四，拆遷行政訴訟不同于拆遷糾紛的行政裁決之處在于其“司法性”，是一種司法活動(dòng)，必須是在國家審判機(jī)關(guān)的主導(dǎo)下進(jìn)行的活動(dòng)。

第五，拆遷行政訴訟不僅是指人民法院和訴訟參與人為解決拆遷行政糾紛所進(jìn)行的活動(dòng)，而且還包括在這種活動(dòng)中，人民法院和訴訟參與人之間發(fā)生的訴訟法律關(guān)系。由此，方能更準(zhǔn)確地把握拆遷行政訴訟的內(nèi)在規(guī)定。

(二)拆遷行政訴訟的特征

拆遷行政訴訟的構(gòu)成要件，決定了這種活動(dòng)具有不同于其他司法活動(dòng)或準(zhǔn)司法活動(dòng)的特征。

1.拆遷行政訴訟的性質(zhì)具有特殊性。

拆遷行政訴訟具有司法最終解決的性質(zhì)，這一特征使之與同為解決拆遷行政糾紛的行政復(fù)議相區(qū)別。

第一，拆遷行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)的行政行為，屬于行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部所設(shè)置的對拆遷管理相對人實(shí)施救濟(jì)和對行政機(jī)關(guān)依法行政職權(quán)進(jìn)行監(jiān)督的制度;拆遷行政訴訟是人民法院對拆遷行政案件受理、審理、裁判的司法行為，屬于行政機(jī)關(guān)外部所設(shè)置的對拆遷管理相對人實(shí)施救濟(jì)的制度，是對拆遷管理機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為的外部監(jiān)督和制約。

第二，拆遷行政復(fù)議適用行政程序，依據(jù)《行政復(fù)議法》是一級復(fù)議制，具有及時(shí)、快捷、簡便、不收費(fèi)的特點(diǎn);拆遷行政訴訟適用司法程序，實(shí)行兩審終審制，具有嚴(yán)格、規(guī)范、全面并且收取訴訟費(fèi)用的特點(diǎn)。

第三，拆遷行政復(fù)議受理范圍寬于拆遷行政訴訟，不僅受理對具體拆遷管理行為的異議，也包括一定范圍的抽象拆遷管理行為，如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件;拆遷行政訴訟目前只局限于具體拆遷管理行為的范圍之內(nèi)，對抽象性的文件不在受理之列。

第四，拆遷行政復(fù)議的審查權(quán)限大于拆遷行政訴訟的審查權(quán)限。其主要表現(xiàn)在對不適當(dāng)行政行為和抽象行政行為的審查權(quán)上。拆遷行政訴訟中，人民法院對拆遷管理行為是否適當(dāng)只限于行政處罰這一塊，而行政復(fù)議機(jī)關(guān)則可對拆遷管理機(jī)關(guān)的全部行為是否適當(dāng)進(jìn)行審查。至于抽象行為的審查，如地方政府的有關(guān)拆遷的決定、命令等規(guī)范性文件，人民法院只在審理時(shí)考慮是否適用，而不能改變或撤銷，復(fù)議機(jī)關(guān)則有權(quán)變更或撤銷。

第五，拆遷行政復(fù)議的效力低于人民法院的裁判，對復(fù)議決定不 服仍可進(jìn)入拆遷行政訴訟，而進(jìn)入訴訟的拆遷糾紛則不能再進(jìn)入復(fù)議。

2.拆遷行政訴訟的當(dāng)事人具有特殊性。

拆遷行政訴訟當(dāng)事人是明確的，其中被告是拆遷管理機(jī)關(guān)，如作出拆遷許可的拆遷管理部門，作出拆遷項(xiàng)目立項(xiàng)的發(fā)展和計(jì)劃管理部門，作出規(guī)劃許可的規(guī)劃管理部門，作出土地使用許可的土地管理部門。這些機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為都是有法律法規(guī)規(guī)定的授權(quán)才可以實(shí)施的。

拆遷管理相對人是拆遷行政訴訟的原告，他們可以是公民、法人或其他組織，也可以是拆遷人或被拆遷人，還可以是與拆遷管理行為有著利害關(guān)系的人，例如，承租人對拆遷許可和承積房屋的拆遷裁決享有訴權(quán)。

拆遷行政訴訟當(dāng)事人的特殊性，使這種訴訟具有了“民告官”的特點(diǎn)。即使原告中可能會是行政機(jī)關(guān)，如修公路而作為拆遷人的公路管理機(jī)關(guān)，被拆除房屋的使用權(quán)人可能是其他國家機(jī)關(guān)，而此時(shí)，他們都是拆遷管理的相對人，是一個(gè)民事主體，由此產(chǎn)生的拆遷行政訴訟的“民告官”性質(zhì)不變。

3.拆遷行政訴訟內(nèi)容具有特殊性。

拆遷行政訴訟的內(nèi)容具有司法監(jiān)督行政的性質(zhì)。拆遷行政訴訟所解決的拆遷管理糾紛是在國家行政機(jī)關(guān)履行拆遷管理職能的活動(dòng)中發(fā)生的，因而拆遷行政訴訟便帶有司法干預(yù)行政的性質(zhì)，這一特征使拆遷行政訴訟成為規(guī)范拆遷管理，解決拆遷糾紛的最后一道防線。

二、受案范圍

拆遷行政訴訟的受案范圍，是指人民法院受理一定范圍的拆遷行政爭議案件的權(quán)限，是人民法院與其他國家機(jī)關(guān)之間在解決拆遷行政爭議案件上的分工。受案范圍解決的是拆遷管理相對人對哪些拆遷行政爭議可向人民法院起訴并得到人民法院受理的問題。換一個(gè)角度來說，拆遷行政訴訟受案范圍的確定，使拆遷管理機(jī)關(guān)明確自己的哪些具體拆遷管理行為可能使自己成為拆遷行政訴訟的被告，使人民法院明確哪些拆遷行政爭議可以立案受理。

(一)《行政訴訟法》對受案范圍的規(guī)定

毫無疑問，人民法院受理拆遷行政糾紛案件必須依據(jù)法律的規(guī)定?！缎姓V訟法》對此有兩方面規(guī)定。

1.肯定性的規(guī)定

《中華人民共和國行政訴訟法》(以下簡稱《行政訴訟法》)第2條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院起訴。”該法第11條進(jìn)而列舉八類由人民法院受理的行政案件，這八類案件是：

(1)行政處罰案件;

(2)行政強(qiáng)制措施案件;

(3)侵犯經(jīng)營自主權(quán)案件;

(4)申請頒發(fā)許可證和執(zhí)照案件;

(5)申請履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)案件;

(6)申請發(fā)給撫恤金案件;

(7)違法要求履行義務(wù)案件;

(8)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的案件。

上述八類案件除第六類申請發(fā)給撫恤金案件在拆遷行政訴訟中難以對號入座外，其他七類概括性的規(guī)定均能對號入座，而且該法第11條第2款對上述規(guī)定作了補(bǔ)充，“除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起行政訴訟的其他行政案件”，為人民法院受案范圍留下了發(fā)展空間。

2.排除性的規(guī)定

鑒于行政訴訟的特點(diǎn)，法律對其受案范圍從另一方面以排除性的規(guī)定加以限制?！缎姓V訟法》第12條規(guī)定，人民法院不予受理的爭議有四種。

第一，國防、外交等國家行為。這種國家行為，是政府以國家名義作出，不涉及特定的個(gè)人和組織的有關(guān)國與國之間的關(guān)系，有關(guān)國家安全以及國家利益和重大公共利益的行為。

第二，行政法規(guī)、規(guī)章或者行政機(jī)關(guān)制定、發(fā)布的具有普遍約束力的決定、命令，即抽象行政行為。這是因?yàn)?，根?jù)我國《憲法》和相關(guān)組織法的規(guī)定，審查行政機(jī)關(guān)抽象行政行為是否合法的權(quán)限在全國人大常委會和地方人大及作出抽象行政行為的行政機(jī)關(guān)的上級行政機(jī)關(guān)。

第三，行政機(jī)關(guān)對所屬工作人員的獎(jiǎng)懲、任免等決定，即人們通常所說的內(nèi)部行政行為。對此類行政行為不服，只能通過向上級行政 機(jī)關(guān)或監(jiān)察、人事部門申訴解決，而不能啟動(dòng)行政訴訟。

第四，法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為也不能提起行政訴訟。例如涉及自然資源的所有權(quán)或使用權(quán)糾紛時(shí)，國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府的復(fù)議決定為最終裁決。

(二)司法解釋對受案范圍的規(guī)定

我們在研究法律對拆遷行政訴訟受案范圍的規(guī)定時(shí)，常感到操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中難以把握。尤其近年來拆遷糾紛蔓延并激化的情況下，各地法院對拆遷行政訴訟要么是難立案，要么是不敢公正判決，秉公執(zhí)法的不多。這里的主要原因是體制問題，但法律規(guī)定不明確也是重要的原因之一。

為解決法律和原有的司法解釋針對性不強(qiáng)，對拆遷行政訴訟缺乏指導(dǎo)性的問題，最高人民法院歷時(shí)5年，就審理拆遷行政案件的司法解釋進(jìn)行起草、調(diào)研，已三易其稿，雖還未頒布執(zhí)行，但其中有關(guān)人民法院對拆遷行政案件的受案范圍還是體現(xiàn)了執(zhí)法為民的原則，將相關(guān)條款謹(jǐn)摘錄如下，供讀者參考。

第一條 拆遷當(dāng)事人不服行政機(jī)關(guān)作出的下列城市房屋拆遷具體行政行為依法提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理：

(一)拆遷許可;

(二)行政強(qiáng)制拆遷決定;

(三)補(bǔ)償安置裁決;

(四)拆遷行政處罰決定;

(五)行政強(qiáng)制拆遷行為。

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第五篇：抵押房屋拆遷糾紛的處理

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抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動(dòng)所不同的程序與特點(diǎn)。

一 抵押房屋的概念與特點(diǎn)

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋，即設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。

抵押房屋具有以下特點(diǎn)：

1.所有權(quán)受到限制

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房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動(dòng)中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2.抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3.抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實(shí)踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4.抵押房屋的性質(zhì)變化

在很長一段時(shí)間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這

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種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

二 拆遷抵押房屋糾紛的處理

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”按照目前法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

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對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財(cái)產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

三 在建工程拆遷糾紛的處理

實(shí)踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！睂Υ耍罡呷嗣穹ㄔ阂嘤邢鄳?yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時(shí)，無須折價(jià)拍賣，也是按市場估價(jià)計(jì)算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：

1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，該補(bǔ)償

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金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。

2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

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關(guān)

立

案

審

查

期

限

是

多

長

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