第一篇：物業(yè)管理措施

物業(yè)管理措施

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向業(yè)主物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調安裝統(tǒng)一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）

1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃、室內裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積計算,本公司管理處擬設置工作人員11人。

職位 人數(shù) 負責內容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任 1人 負責總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負責設備、設施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化

保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：

管理費 維修金

五、物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2.入伙管理

1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1）給排水設備管理

管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2）供電設備管理

供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。C、環(huán)境保結系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印 5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印擦公共防盜門 1次/周 無灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無灰塵擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物路邊綠地 2次/天 無雜物水泵結合器 1次/周 無灰塵路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。

D、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項 目 措 施 標 準

綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮 修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整

雜草 清除（每周一次）確?；緹o雜草

防蟲 病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養(yǎng)護 施肥（一年4次）綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統(tǒng)

制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

1）、日常服務

設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

2）、特約服務

提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等

六、物業(yè)接管事項說明

（一）我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

（二）為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業(yè)管理工作經驗）。成員包括2名工程師、1名會計師。

第二篇：物業(yè)管理應急措施（最終版）

溫馨呵護；無處不在1

物

業(yè)

服

務

應

急

預

案

東海東泰

溫馨呵護；無處不在2

一、住宅樓突然斷水、斷電的應急措施

二、寫字樓突然斷水、斷電的應急措施

三、雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施

四、電梯突然停運或機電故障的應急措施

五、發(fā)生火警時的應急措施

六、接報刑事、治安事件處事程序

七、其他突發(fā)事件的應急處理程序

（一）公共衛(wèi)生突發(fā)事件

（二）高空墜物

（三）交通事故

（四）噪音

（五）熱帶風暴/臺風襲擊

（六）防盜報警系統(tǒng)誤報、誤操作

八、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

東海東泰

溫馨呵護；無處不在3

物業(yè)管理的應急預案

一、住宅樓突然斷水、斷電的應急措施

1、若電力公司、自來水公司、煤氣公司預先通知物業(yè)暫時停電、停水應立即將詳情通知業(yè)主、使用人。

2、若是業(yè)主、使用人自用部位個案停水、停電、物業(yè)接報修后，應按急修程序立即到現(xiàn)場。

3、維修人員到現(xiàn)場察看，可立即解決的維修，應做好維修工作，屬于難以修理的，專業(yè)搶修人員不得擅自處理。

4、秩序維護部加強停電、停水期間業(yè)主、使用人的秩序維護工作，防止偷盜和其他安全事故。

5、事后應將業(yè)主自用部位重大停水、停電突發(fā)事件詳情記錄于物業(yè)日常管理記錄薄內。

二、寫字樓突然斷水、斷電的應急措施

1、若電力公司、自來水公司、煤氣公司預先通知物業(yè)暫時停電、停水應立即將詳情和有關文件呈交工程領班。

2、工程領班應立即報告管理經理并準備值班人員。

3、業(yè)戶服務部發(fā)生有關停電、停水的通知，告知業(yè)戶并將停電、停水通知預先張貼在明顯處。

4、當供電、供水恢復時，設備領班必須與水電工檢查所有水閥、水泵、配電開關的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理。

5、物業(yè)管理人員應清楚地知道物業(yè)配電房和水泵房的位置，同時需要確保物業(yè)的備用發(fā)電機組經常保持良好待用狀態(tài)，可在應急情況下隨時開動。服務處必須隨時準備手電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時使用。

6、當發(fā)生突然停電、停水事故時，業(yè)戶接待員應立即通知服務處經理及控制中心，安排工程人員維修，并通知業(yè)戶有關事故情況，防止偷盜和其他安全事故。

7、維修人員必須具有相關的專業(yè)資格，如修理工程超越物業(yè)維修人員能力范圍，可由管業(yè)部經理通知有關單位到場搶修。任何非專職人員均不得自行修理，以免導致生命危險和觸犯有關法規(guī)。

8、秩序維護部加強停電、停水期間物業(yè)區(qū)域的秩序維護工作，防止偷盜和其他安全事故。

9、事后應將停水、停電突發(fā)事件詳情記錄于物業(yè)日常管理記錄薄內。

10、恢復供水、供電后，應立即通知住戶，撤消原通知，發(fā)布恢復通知。

東海東泰

溫馨呵護；無處不在4

三、雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施

1、尋找阻塞原因。

2、及時通知維修人員到場疏通。

3、利用沙包遏止水勢蔓延到其他地方。

4、將接近水浸地區(qū)的電梯升高或暫停使用。

5、利用地拖、吸水器及潛水泵等工具清理現(xiàn)場。

6、如遇大廈住戶單元內要求疏通阻塞情況，應依照上述要求為住戶提供服務。

四、電梯突然停運或機電故障的應急措施

凡遇故障，應首先通知電梯工，電梯工必須在30分鐘內，以下列步驟先行釋放被困乘客：

1、轎廂停于接近電梯口的位置；

1）確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門查看）； 2）關閉機房電源開關； 3）用專用外門鎖匙開啟外門；

4）用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）； 5）協(xié)助乘客離開轎廂；

6）重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）。

2、轎廂停于遠離電梯口的位置時：

1）利用電話或其他方式，安撫被困住戶，每隔5分鐘聯(lián)絡一次，通知轎廂內的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關閉狀態(tài)，則應先行將其完全關閉；

2）進入機房，關閉該故障電梯的電源開關； 3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及手柄；

4）救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近之電梯門口；

5）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪； 6）然后按照上述“1”中所列步驟救出乘客。

3、此規(guī)程如與個別電梯實際情況不符，則以該電梯的困人救援程序為準。

五、發(fā)生火警時的應急措施

1．任何員工發(fā)現(xiàn)火警，要保持鎮(zhèn)靜，立即通過消防專線電話或報警器通知秩序維護。2．電話通知要講明起火地點.部位.燃燒物.現(xiàn)狀及本人姓名.部門。

3．報警后要呼喚就近同事，利用就近滅器材盡力撲救和控制火勢。并在條件許可的情況下關閉門窗

東海東泰

溫馨呵護；無處不在5

4．秩序維護員接到報警后，要立即通知總經理室，工程主管，秩序部主管，及有關部門主管到現(xiàn)場。

5．消防監(jiān)控中心留有秩序維護人員，負責通訊聯(lián)絡，準備消防水泵，排煙設備的開啟。6．秩序維護主管負責現(xiàn)場指揮滅火。根據(jù)火情，考慮是召集其他義務消防隊員參加滅火，是否啟用消防水泵，排煙設備，和通知消防監(jiān)控中心落實。

7.根據(jù)火情，總經理室決定是否報火警，并通知消防監(jiān)控中心執(zhí)行。8.根據(jù)火情，總經理室決定是否實行疏散，并通知消防監(jiān)控中心執(zhí)行。

9.消防監(jiān)控中心秩序維護員接到報火警通知后，要立即撥打119報警電話，詳細說明小區(qū)名稱、地址、起火地點、起火原因、火勢情況等。

10.消防監(jiān)控中心接到疏散通知后，要立即通知各部門執(zhí)行，并打開警鈴和應急廣播。11.疏散時，通知業(yè)主有次序的從消防通道撤離。撤離時，要告戒業(yè)主不要驚慌，不要攜帶笨重物品，不要乘電梯。要優(yōu)先幫助老弱病殘和嬰幼兒撤離。待業(yè)主疏散后，員工再撤離。

12.疏散時，秩序維護人員立即到小區(qū)門口和消防出口，疏散酒店周邊的車輛和人員，嚴禁無關人員進入小區(qū)，引領撤離人員至指定集中地點。16.在撤離時，盡可能先關閉門窗和電源。17.任何人不要乘坐電梯。

19.當公安消防隊抵達后，要服從指揮，全力配合滅火。20.保護好火警火災現(xiàn)場，以備調查。

六、接報刑事、治安事件處事程序

1、值班秩序維護員應迅速向秩序維護部領班和秩序維護部主管報告及向公安機關報案。如有傷員，應迅速送附近醫(yī)院搶救。業(yè)主受侵害的財物投入了保險的，還應通知承保的保險公司。

2、當班秩序維護員應根據(jù)具體情況，采取適當?shù)姆椒?，把整個現(xiàn)場保護起來，禁止無關人員進入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘察現(xiàn)場，收集證據(jù)和線索。

3、抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)的經過，收集群眾反映和議論，了解更多的情況并認真記錄。

4、向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。

5、填寫《火警／匪警情況處理登記表》。

七、其他突發(fā)事件的應急處理程序

（一）公共衛(wèi)生突發(fā)事件

在不同季節(jié)會有可能突發(fā)不同的公共衛(wèi)生事件，如甲肝、乙腦、狂犬病、禽流感等，如有發(fā)生類似事件：

1、立即將患者緊急送醫(yī)院，并如實報告所在地區(qū)衛(wèi)生防疫部門。

2、配合衛(wèi)生部門做好現(xiàn)場消毒工作。

3、根據(jù)衛(wèi)生部門的檢驗就醫(yī)，經衛(wèi)生部門和家屬同意，將相關情況告知業(yè)主，以

東海東泰

溫馨呵護；無處不在6

便共同做好防疫工作。

4、協(xié)同衛(wèi)生部門在大廈內大規(guī)模進行衛(wèi)生宣傳工作，人人參與共同防范，防止疫情擴散。

5、及時向業(yè)主通報大廈衛(wèi)生突發(fā)事件處理情況、每日動態(tài)，以穩(wěn)定大廈社會秩序。

（二）高空墜物

高空墜物是一項嚴重非法行為，當業(yè)戶接待員接獲該類投訴時，采取以下行動：

1、立即進行調查，設法尋找違例者。

2、如有需要可向違例者發(fā)出警告，并報告警署。

3、如果未能找出違例者，在有需要時通知所有業(yè)戶，并指出該行為的嚴重性。

4、拍照存案。

5、記錄一切詳情于物業(yè)日常管理記錄簿內。

6、如高空墜物引起有人受傷，管理人員應： 1）通知救護車及警署； 2）協(xié)助照顧傷者； 3）設法尋找違例者或證人； 4）封鎖現(xiàn)場，等待公安人員到場；

5）記錄一切有關資料于物業(yè)日常管理記錄簿內； 6）報告服務處經理及呈交書面報告。

（三）交通事故

1、無人受傷的交通意外

1）維持秩序，使現(xiàn)場交通恢復暢順； 2）記錄事件；

3）如有需要，拍照以作記錄；

4）如物業(yè)部分因意外可能危及其他人，應將該范圍封鎖； 5）如有需要，通知物業(yè)維修人員到場采取行動； 6）如有需要，張貼警告標志；

7）秩序維護主管應將事件詳情記錄于物業(yè)日常管理記錄簿內及向服務處經理作書面報告。

2、如交通意外導致有人受傷 1）指揮交通，給予尾隨車輛警告； 2）在適當情況下將傷者移離危險位置； 3）致電110報警，等候動援； 4）記錄事件及拍照； 5）通知員工、主管或公司；

6）事后記錄于物業(yè)日常管理記錄簿內，呈交詳盡報告給服務處經理。

（四）噪音

東海東泰

溫馨呵護；無處不在7

1、所有員工應留意物業(yè)四周所產生的噪音，不論是否由機器、音響、人為等造成，均能直接影響其他業(yè)戶。

2、當接獲業(yè)戶投訴或由物業(yè)管理人員發(fā)覺，均須對噪音及來源進行調查，并將事件記錄。

3、業(yè)戶在規(guī)定許可裝修/施工時間外發(fā)出裝修/施工噪音，巡邏秩序維護應立即上門勸阻，如業(yè)戶或裝修公司/施工單位仍拒絕停止引起噪音的工程，秩序維護主管應向就近警署報案并報告環(huán)保部門。

4、將事件記錄于物業(yè)日常管理記錄簿內，并向經理報告。

（五）熱帶風暴/臺風襲擊

1、檢查緊急應用工具并確定其性能良好。

2、檢查急救箱，確定各項基本藥物齊備。

3、將緊急應用電話表張貼地大廈明顯的地方。

4、提醒業(yè)戶撤離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。

5、天臺溝渠、地漏的清掃工作，要落實到人。

6、撤離放在圍墻頂及其他高處的各類可動物件；將安裝在擋風處的燈罩、指示牌等綁好或移走，檢查天臺、平臺下水道及各水渠，確保其暢通。

7、緊閉所有門窗、電梯機房及垃圾房等之門窗，還必須做好防火措施。

8、加固所有樹木或用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。

9、留意媒體有關熱帶風暴進展的信息，及時將最新風暴信息張貼大廈宣傳欄或適當?shù)胤?，以便向業(yè)戶顯示風暴的進展。

10、遇八級以上熱帶風暴/臺風時，非當班人員須與監(jiān)控中心或本部門主管聯(lián)絡，聽候指示。

11、員工為本身之安全應避免逗留在空曠地方，如須執(zhí)行緊急任務時，員工應采取適當?shù)陌踩胧┘巴ㄖ渌麊T工。

12、如風暴持續(xù)晝夜不停，員工需輪流當值，無論任何時刻服務處都應有值班員接聽電話。

13、風暴來臨時，當值、當班人員要認真負起責任，勤巡查，善于發(fā)現(xiàn)問題，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個關鍵”：在關鍵的時候，出現(xiàn)在關鍵的地方，解決關鍵的問題。加強與各部的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調配備工作。

14、熱帶風暴/臺風警報解除后，服務處應即時進行檢查及填報風暴損毀報告，保潔衛(wèi)生人員迅速清理由風暴所造成之垃圾淤塞的渠道。

（六）防盜報警系統(tǒng)誤報、誤操作

1、監(jiān)控中心接到報警信號，迅速通知離報警點最近的巡邏秩序維護前往確認。

2、受調遣的秩序維護一方面速往報警業(yè)戶家查詢情況，一方面用對講機與監(jiān)控中心保持聯(lián)系。

3、經查實為誤報、誤操作造成報警，由巡邏秩序維護向業(yè)戶講解有關智能設施的正確使用方法，以防止今后再發(fā)生類似事件。

東海東泰

溫馨呵護；無處不在8

八、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

（一）燃氣泄漏事故

1、所有員工應清楚地知道本物業(yè)采用何種氣體燃料及氣體的總開關、管道等正確位置。

2、當接獲泄漏氣體報告或察覺異味時，應迅速前往現(xiàn)場調查。

3、到達現(xiàn)場后，切勿按動門鐘或觸動任何電器及燈開關，以免發(fā)生爆炸，只能打開所有窗、門，以便疏導氣體。

4、在適當情況下關閉供氣開關，如發(fā)覺泄漏氣體未能受控或氣體擴散面積廣泛，應立即遠離現(xiàn)場，并電話報警通知燃氣公司。

5、封鎖現(xiàn)場，禁止任何人進入，同時通知其他商戶離開。

6、如有需要、照顧傷者，等待救援。

7、事后，需要記錄所有詳情及報告公司。

物業(yè)管理有限公司

年 月 日

東海東泰

第三篇：物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段

物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段

物業(yè)管理本是一個微利性行業(yè)，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，是物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的根本保證。下面我就談談物業(yè)管理幾種常用節(jié)能措施及手段，謹供參考，請大家指正。

公共照明系統(tǒng)的“綠色革命”

我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保的照明電器，改造公共照明系統(tǒng)，節(jié)約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環(huán)保的目的?！熬G色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據(jù)物業(yè)管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節(jié)能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節(jié)能燈。

變頻控制系統(tǒng)在機電設備中的節(jié)能作用

變頻設備是通過實現(xiàn)電動機無級調速，以達到節(jié)能目的?，F(xiàn)在變頻器節(jié)能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統(tǒng)的電動機節(jié)能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節(jié)能方法，保障設備運行正常，滿

足業(yè)主需求。

供水系統(tǒng)的節(jié)能方法

供水系統(tǒng)的節(jié)能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統(tǒng)出現(xiàn)問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節(jié)能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

水電計量表具的量化管理

現(xiàn)階段，公共用電部分及大多數(shù)物業(yè)小區(qū)的供水抄表工作，是物業(yè)管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節(jié)能工作的順利開展。

如能將各種好的節(jié)能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業(yè)管理工作帶來較大的促進。

淺析物業(yè)管理中的節(jié)能措施

1、如何在物業(yè)管理過程中節(jié)能

１．提高物業(yè)設備設施的科技含量，做好項目節(jié)能

物業(yè)常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，可以盡量采用節(jié)能省電型產品。需要注意的是，目前，新產品、新技術和各種節(jié)能設備魚龍混雜，物業(yè)管理公司在采用時要認真進行選擇，盡量選擇那些通過國際和國內有關部門認證、技術先進，并且有雄厚的企業(yè)實力和優(yōu)質的售后服務作為保障的產品。盡量避免出現(xiàn)投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

具體操作上大致可分為兩種情況：

（１）如果是早期介入的物業(yè)管理公司，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位的完成節(jié)能型設備的選用和安裝。

由于物業(yè)管理人員比工程設計者、施工單位和工程管理人員更了解各種物業(yè)設備設施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經驗和節(jié)能體會。因此，物業(yè)管理企業(yè)越早介入越有利于做好物業(yè)項目的節(jié)能工作。在物業(yè)開發(fā)的早期，開發(fā)商和業(yè)主需要投在物業(yè)項目上的資金還沒有啟動，這時物業(yè)管理公司如能及時介入，盡早引導其選用科技含量高、能耗小的新技術產品，可以保證物業(yè)項目在相當長的時間內的合理有效利用。物業(yè)管理企業(yè)也可以避免更換物業(yè)項目帶來的資金損耗

以及給業(yè)主帶來不方便。

（２）如果是物業(yè)項目的工程建設在物業(yè)管理企業(yè)介入之前就早早完工了。比較好的方法是淘汰高耗能的設備，加裝專業(yè)節(jié)能設備。但是，這樣做的成本一般比較高，需要業(yè)主們在資金上的支持。一般情況下，物業(yè)管理公司所能做的是對物業(yè)設施進行節(jié)能改造，同時注意合理控制耗能設備使用時間和使用量，減少

能源以及設備自身的損耗。

物業(yè)管理公司在選用物業(yè)項目方面應更新開發(fā)理念，大膽選用適應當?shù)貙嶋H情況的天然能源。如太陽能設施和雨水收集設備等。

２．提高物業(yè)管理者節(jié)能意識，強化管理節(jié)能

在物業(yè)管理服務中加大管理力度，體現(xiàn)嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業(yè)經營控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此，要對各個崗位上的員工的工作進行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；另外，還要按規(guī)定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費。

進行節(jié)能型物業(yè)管理，需要一個優(yōu)秀管理團隊做支撐。一個優(yōu)秀的團隊首先要有一個優(yōu)秀的領導，可以考慮選用有綜合調控能力的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。同時也要求團隊成員具有綜合管理的能力和水平，特別是要熟悉對物業(yè)工程設備的管理，能夠掌握現(xiàn)代化技術和最新科技動態(tài)。從員工日常工作入手，做好項目節(jié)能。一個完善的管理，既能夠實現(xiàn)物業(yè)項目的節(jié)能意圖，也有助于發(fā)掘出物業(yè)項目的節(jié)能潛力，有可能會獲得比設計更好的節(jié)能效

果。

３．提高用戶節(jié)能意識，形成自覺節(jié)能的習慣。

物業(yè)管理企業(yè)應做好與業(yè)主的溝通工作，做好日常的宣傳工作。無論是住宅小區(qū)還是辦公型建筑，主要的能源使用者仍然是用戶。特別是辦公建筑，其能耗費用承擔者多為公司和企業(yè)，因此使用者的節(jié)能意識和節(jié)能積極性相對于小區(qū)居民來講比較弱。物業(yè)管理公司作為管理者，有義務做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節(jié)能有關的公益廣告等。另外，物業(yè)管理人員自身也應做好節(jié)能工作，從隨手關燈、注意節(jié)水等細節(jié)做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養(yǎng)成自覺節(jié)能的習慣。

總之，物業(yè)管理企業(yè)是政府聯(lián)系群眾的紐帶，管理著大部分城市建筑，應處于節(jié)能工作的一線，必須走在城市住宅節(jié)能降耗的前列。在中國建設節(jié)約型社會的大背景下，只有進行節(jié)約型物業(yè)管理才能進一步提高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和服務質量，使企業(yè)品牌得到廣大業(yè)主和使用者的認同。

物業(yè)工程節(jié)能降耗新措施

提到能源控制，當然和園區(qū)內工程系統(tǒng)（水、電、氣、暖等）的管理是分不開的。我們對小區(qū)供水管道設施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區(qū)澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監(jiān)督；園區(qū)噴泉水池每更換一次水都在2000噸左右，為盡量減少更換次數(shù)，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；在中心水池中增加一臺給水泵，改裝水管，增加部分過濾設備，用水池內水源進行澆灌，同時補充新水，增加水循環(huán)，延長水池清水的使用時間，使原來每三周左右換水一次的時間延長至四至六周，減少清洗和換水四至六次；加強對清潔用水的管理，固定平時清潔用水的取水點，減少人為浪費；路面的清洗根據(jù)部位及需要，集中人力在最短時間內完成，減少了用

水量。

用電方面，做好各用電設備設施的維修保養(yǎng)，認真巡查并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態(tài)，減少不必要的設備損耗和待機損耗；對小區(qū)內的公共照明進行改裝，將B2層電梯口照明由原來25W的普通燈泡更換為7W的節(jié)能燈，耗電量由原來每月將近1000度降到300度左右；同時，在滿足使用的原則上，對車庫、B1、B2大廳、過道燈進行調節(jié)，使耗電量由原來每月近3萬度降到2.5萬度左右；對電梯轎廂內燈管進行改造，將原來6只20W的環(huán)形燈管改換為2支40W的日光燈管照明，亮度反比原來有所增加，維修難度和維修成本也大大降低，原來每個月須更換燈管30支左右，降低到現(xiàn)在的每月3－5支，單管成本為原來的四分之一，光用電量一個月就節(jié)約一千多度；對已經基本入住的各園區(qū)內住戶的晚間活動規(guī)律仔細觀察，把庭院燈、草坪燈的熄燈時間再調整，避免燈亮而無人使用的現(xiàn)象發(fā)生；綠化水池供電方面，對原有水箱供水進行管道改裝，由井泵直接供給，減少了一臺水泵的運行能耗，每月減少耗電量300度；對于小區(qū)夏季大量用電的電梯機房空調使用方面，采用時控開關，根據(jù)每天不同的高溫時段，分時使用空調，夜間采用風扇降溫，減少空調使用的時間，每個月節(jié)約了近一萬度電；合理安排各類設備的運行方式和運行時間。如風機房的運行方式，經過多方選擇試用，結合運行實際各類電機的起停耗電的關鍵，合理安排時間，進行設備改造，選擇最佳的節(jié)能運行方式，從而制定出最好的節(jié)能方法。

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區(qū)域，在節(jié)能降耗活動中，根據(jù)一年多來各園區(qū)鍋爐的使用情況和能耗特點，組織各園區(qū)司爐人員進行技術交流，取長補短，將更加節(jié)約的燃燒方法和節(jié)能技巧共同分享，結合園區(qū)的設備特點、系統(tǒng)運行規(guī)律，選擇最適合于本園區(qū)的鍋爐運行方式。同時找出能耗高的鍋爐的不足之處，進行技術改造或改裝。

在保證安全的前提下做到合理、實用、經濟三項原則，盡量對廢舊材料、有使用價值的零配件進行收集、歸類、維修及組裝，變廢為寶，對材料等進行再生利用；在保修期、保修范圍內的材料，督促廠家或施工方購買更換；對于有償服務，制定明碼標價收費明細，合理收取適當?shù)牟牧腺M，維護業(yè)主整體利益，為物業(yè)公司長期有效的發(fā)展奠定良好的基礎。

富洲新城物業(yè)如何節(jié)能的一點建議

從技術層面上講，節(jié)能分兩個階段。

前期節(jié)能：（從設計到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業(yè)員工可用）安裝節(jié)能燈具與設備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設施設備的安裝要便于后期維護等；（目前富洲在這方

面做的不夠）

后期使用：

1、根據(jù)季節(jié)變化，隨時調整路燈的開關時間。

2、屋內空調溫度不要設定過高式過低；

3、加強培訓節(jié)能意識，做到人走燈關，不做無謂的浪費；

4.按規(guī)定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態(tài)，從而減小

磨損和浪費；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前

富洲一期就是這樣的）

6、有義務做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節(jié)能有關的公益廣告等；在物業(yè)管理服務中加大管理力度，體現(xiàn)嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業(yè)經營控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此，要對各個崗位上的員工工作進行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識和成本控制意識；可實行節(jié)能達標激勵措施，獎勵可達節(jié)能效益的50%；把各項管理制度落到實處，不要光喊口號，切實完善節(jié)能管理控制體系。

物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段

1、公共照明系統(tǒng)的“節(jié)能化”

主要措施和手段：

⑴、公共照明燈具采用具有節(jié)能性的燈具；⑵、樓內公共照明燈具開關采用可控的燈具開關，隨用隨開；⑶、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據(jù)娛樂人數(shù)進行開關；⑷對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關；⑸、公共設施設備房照明，根據(jù)人員工作情況，進行控制，進行維修保養(yǎng)時，多開一些燈，平時少開或不開。

2、變配電設備的“節(jié)能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據(jù)不同季節(jié)，調節(jié)變壓器外環(huán)境溫度（對室內干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調節(jié)三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；⑶、調節(jié)電容補償能力，提高用電質量，獲得電費的補償。

3、三相用電交流電機變頻的“節(jié)能化”

⑴、二次供水電機變頻節(jié)能（對直接加壓式二次供水），根據(jù)用水量，采用水壓變頻方式，節(jié)省電費；⑵、電梯變頻節(jié)能，根據(jù)電梯乘坐人數(shù)，安裝牽力感應器，調節(jié)電梯牽引電機頻，節(jié)省電費。

4、二次供水系統(tǒng)的“節(jié)能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開關、閘門和水位自動控制保持經常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；⑵及時檢測維護供水管網，防止供水管網出現(xiàn)問題，跑水和漏水，造成浪費；⑶加強主供水管網總閥門的維護，防止支供水管網出現(xiàn)問題，不能及時關閉，造成浪費。

注：供水系統(tǒng)不象供電系統(tǒng)，一旦局部出現(xiàn)問題，供水系不象供電系統(tǒng)停止供應，另外，一旦等到問題出現(xiàn)再維修，浪費已形成，無法挽回，因此，日常檢

查維護對供水節(jié)能來說尤為重要。

5、水電計量表具的量化管理

?？诖蠖鄶?shù)居民用水用電是由物業(yè)公司負責抄表到戶，支付費用，給物業(yè)公司經營帶來一定的風險。因此，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數(shù)據(jù)，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規(guī)

避水電虧損的風險。

物業(yè)節(jié)能措施

一、從提高客人節(jié)能意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習慣。

在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起?；ǔ俏飿I(yè)公司領導應集思廣益，提出節(jié)能措施，改造設備，人員精減、每年可節(jié)約資金近十幾萬元。公司應設節(jié)能專職督察員，而且做到人走關燈、飲水機、電腦、關空調。

二、從設備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量。

在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛(wèi)部是節(jié)能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節(jié)能設備，大大降低能耗、節(jié)約費用。要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優(yōu)秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業(yè)的工程設備管理要非常了解，掌握現(xiàn)代化技術和最新科技動態(tài)，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優(yōu)良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節(jié)能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業(yè)要有雄厚的資金支持，還要有高效優(yōu)質的售后服務作保證。否則會出現(xiàn)投入

大量資金卻達不到預期效益的情況。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：

（1）如果是在物業(yè)早期介入的，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設備，給開發(fā)公司提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發(fā)商有資金實力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎）。

（2）如果所管物業(yè)屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主委員會推薦使用或更換新產品和節(jié)能設備、材料等，這樣就可以從

根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協(xié)商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節(jié)省的資金中分2-3年內償還。這些節(jié)能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式

業(yè)主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動。

以嘉州花城為例，早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重

點工作，下發(fā)通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好園區(qū)水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好園區(qū)各項巡視工作：

1、專業(yè)人員重點控制園區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護衛(wèi)值班重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關閉，晚間公共區(qū)域空調是否關閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況

及時反饋總值班。

3、專業(yè)人員及時調整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。

（四）各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、專業(yè)每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設備。

2、工程部對設備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一

度電。

4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用

電高峰時段。

居民小區(qū)物業(yè)節(jié)能措施及合理化建議

運行管理措施：

通過采取設備節(jié)能技術改造、設備節(jié)能運行管理等措施，使能耗下降（或能耗單價下降），能源支出減少?？刂茖嵤┥鲜龃胧┑馁Y金投入，使其遠小于節(jié)能

收益。

1.電力供應管理

電是建筑用技術裝備規(guī)定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各

式各樣的電器在打交道。

大多數(shù)設備，也包括許許多多建筑用技術裝備，今天幾乎一無例外地用電來

工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統(tǒng)主要分為電力供應和電力配電兩部分。電力供應系統(tǒng)設備主要有高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜等；電力配電系統(tǒng)主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應系統(tǒng)將來自城市電網的高電壓轉換成與用電設備輸入電壓相匹配的低電壓，同時根據(jù)用電負荷的種類、等級、用電量、用電位置等，把電力進行分配和控制。電力配電系統(tǒng)主要負責將電力配置到各用電設備，同時對用電設備進行各種用電保護和控制設備的運行。

一般情況下高電壓系統(tǒng)由城市供電部門負責設計、安裝、計量、管理運行，樓宇建設單位僅僅提供一

定面積的設備安裝空間。電力供應系統(tǒng)應該配置電力監(jiān)控系統(tǒng)，完成對高低壓開關柜和變壓器運行狀態(tài)的監(jiān)控，監(jiān)控系統(tǒng)與樓宇設備控制系統(tǒng)聯(lián)網，以便根

據(jù)用電負荷及時調整電力供應。

電力系統(tǒng)的節(jié)能主要是指電力配電系統(tǒng)的節(jié)能控制。我們知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是電能（空調系統(tǒng)的冷源和風能等可以視作由電能轉換而來），其他能源，諸如水能、燃氣能、燃油能，所占比例要少許多。

從電能的使用方式可以分成電力驅動和照明兩大類。電力驅動指的是對各類設備的供電，將電能轉換成了勢能、動能、熱焓等能源形式，該部分的節(jié)能措施體現(xiàn)在用電設備的控制方式上，所以我司將結合空調系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)地設備節(jié)

能控制來闡述電力節(jié)能辦法。

樓宇照明系統(tǒng)是一個巨大的能耗系統(tǒng)，盡管在照明設計時盡量采用各種節(jié)能燈具和光源，但是實際的運行中間仍然存在著大量浪費能源的現(xiàn)象，提高照明系統(tǒng)的節(jié)能控制方式，加強系統(tǒng)的管理能動性和靈活性是達到節(jié)能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進行照明節(jié)能控制：

日光和照度控制

定時開關

集中控制

移動偵測控制

場景控制

按鈕控制

1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云，今日風和日麗，明日可能就變成陰天多云。當日光采光不足時就必須要利用燈光進行補償?？蛇@種補償是隨機的，且需要補償?shù)恼斩纫膊灰粯?。此外，靠近窗戶或幕墻的區(qū)域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽光強度和室內照度相結合控制電燈的開閉和調整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區(qū)域，可以根據(jù)日光對室內的影響程度劃分成若干個照明區(qū)域，在每個區(qū)域內依據(jù)照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內的照度傳感器信號與設定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調整燈光亮度。在這里需要注意的是室內照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區(qū)域的劃分要合理，相鄰區(qū)域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否

則投資額將會增加（大功率的調

光器價格很高）。

2)定時控制

建筑物內部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區(qū)域的電燈可以采用預先設定時間（段），譬如在下班時間自動變暗或關閉，或者只有在上班時間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費能源的現(xiàn)象。

3)集中控制

照明系統(tǒng)智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進行集中控制，設定各種運行參數(shù)，隨意修改運行模式，智能化的面板開關可以任意的設定、調整開關控制的區(qū)域。將傳統(tǒng)的、永遠不能改變的、僅能完成開關功能的照明系統(tǒng)改變成具有人性化設計、可以根據(jù)不同的需求、任意的條件（定時開關，照度控制，移動檢測控制等）進行單一或組合式的控制，加之與調光器的配合更加會使得照明系統(tǒng)錦上添花，實現(xiàn)了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內容的基礎上最大限度的節(jié)約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經濟效益。

4)移動偵測控制

針對公共區(qū)域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經過一定時間，電燈自動關閉或者轉暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。

5)場景控制

對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區(qū)域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。相同場所的燈光可以組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設置場景模式時我們可以選擇最節(jié)約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節(jié)能的目的。

6)按鈕控制

對于大部分公共區(qū)域的照明都可以不設置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區(qū)域、營業(yè)場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統(tǒng)的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設置可以任意改變面板控制的對象，而且面板開關沒有負荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關具備調光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態(tài)

下，也同樣能達到節(jié)能的目的。

以上各種控制方式可以單獨運行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節(jié)能控制狀態(tài)下。照明系統(tǒng)智能化為今后的物業(yè)管理帶來了極大的靈活性和可操作性。

2.空調系統(tǒng)節(jié)能控制

空調系統(tǒng)是一個大能耗系統(tǒng)，對于北京XX這樣的大型建筑，空調系統(tǒng)的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環(huán)境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源。可是當我們運用一些先進的節(jié)能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環(huán)境的需求，又節(jié)約了能源。

空調系統(tǒng)主要由冷源水系統(tǒng)和空氣調節(jié)風系統(tǒng)兩部分組成。下面我們就從“水”和“風”兩種介質的控制來闡述節(jié)能控制方案。

1)冷源系統(tǒng)的節(jié)能控制

(1)理論分析

我們知道空調系統(tǒng)中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設計熱負荷選定的，且留有余量,而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節(jié)、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調熱負荷在絕大部分時間內遠比設計負荷低。通過我司經驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設計負荷（負載率為100%），一年中，負荷率在50%以下的小時數(shù)約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設計溫差為5—7℃，冷卻水的設計溫差為4～5℃，在系統(tǒng)流量固定的情況下，全年絕大部分運行時間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統(tǒng)的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調水泵的耗電量約占總空調系統(tǒng)耗電量的20～30%，故節(jié)約低負荷時水系統(tǒng)的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負荷而改變水量的變流量空調水系統(tǒng)。采用變頻器調節(jié)泵的轉速可以方便地調節(jié)水的流量，其節(jié)能率通

常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調水系統(tǒng)的負荷對象通常為空氣處理機組和風機盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動控制，當空氣處理機組在定風量方式下運行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當空氣處理機組變風量運行時，主要依靠調節(jié)送風量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負荷較小時達到了風量的最低值才會改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開時為設計流量，關閉時流量為零。通常水系統(tǒng)總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對于總冷量的變化

要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉速。如果多臺一次水泵并聯(lián)運行時宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應為50%G～100%G，此范圍內流量與頻率的變化基本呈線性關系。變頻器在低負荷時的效率將下降，不宜無限制地擴大頻率變化范圍，只要能滿足流量調節(jié)的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機組仍然采用負荷（冷量）控制方式，當總冷量較大時根據(jù)總冷水量控制水泵和機組的運行臺數(shù)，總冷量小到某個值（可以根據(jù)空調系統(tǒng)設計估計或現(xiàn)場試測得到）時改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當總冷量需求較大時停止一臺機組運行可能出現(xiàn)總供水量不足的現(xiàn)象，此時工作水泵達到額定流量值，空氣處理機組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點向低揚程、大流量方向移動，嚴重時可能造成水泵電機過載發(fā)生事故。

對于一次泵采用變流量方案時由于變流量運行，其供水溫度也是不斷變化的，此時冷水機組供水溫度傳感器不再起控制調節(jié)作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設定水溫的上、下限對冷水機組起連鎖保護作用。當空調系統(tǒng)出現(xiàn)低負荷時，供水流量已經處于低流量運行狀態(tài)，由于低流量必定導致供水溫度下降，使得冷水機組制冷效率降低，節(jié)能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當提高供水溫度并保持，在調節(jié)供水量來達到一個新的平衡點。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風量控制空氣機組方式時，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調節(jié)二次冷凍水泵轉速，改變供水量。如果出現(xiàn)負荷太小的情況，改為控制壓差旁通調節(jié)閥開度的方式控制，此時二次水泵轉速不變，保持恒定供水流量，調節(jié)旁通水量來滿足冷量的需求。

2)空氣處理機組系統(tǒng)的節(jié)能控制

空氣處理機組系統(tǒng)分為風系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩部分。水系統(tǒng)可以按照常規(guī)調節(jié)二通閥開度來控制送風溫度，測量參數(shù)可以是回風溫度或者室內溫度。風系統(tǒng)比較復雜，負荷變化是嚴重影響風系統(tǒng)正常工作的主要原因。為滿足環(huán)境的要求，往往不得不是空氣處理機組運行在最大負荷的情況下，以損失能源為代價來滿足環(huán)境的需求。近幾年變風量空調技術的發(fā)展越來越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調系統(tǒng)的空氣處理機組采用變風量控制方式。

(1)變風量控制的節(jié)能效益分析

空調系統(tǒng)的送風量通常是按夏季室內的最大余熱量設計的，一般工藝設備，照明發(fā)熱量占約75%，圍護結構傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實際上全年出現(xiàn)最大負荷量的時間是很短的。當室內負荷變化時，如果采用定風量運行，一方面浪費風機電耗，另一方面會出現(xiàn)許多季節(jié)需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風量運行，就是風機采用變頻調速控制，根據(jù)房間熱負荷變化，改

變風機轉速和風量。

(2)空氣處理機組變風量控制

變風量控制（VAV）空調系統(tǒng)成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統(tǒng)的機理是，在保證系統(tǒng)風管上某點（或幾點平均）靜壓一定的前提下，調整風機轉速來滿足室內負荷變化的需求。該種方法的關鍵是確定風管上的靜壓點，往往是根據(jù)經驗值來定，科學性差。不同的風系統(tǒng)靜壓點的位置也不同，所以出現(xiàn)較多變風量系統(tǒng)達不到設計要求或節(jié)能效果不明顯。在日本這種方法已經很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調系統(tǒng)。變靜壓控制思想是盡量使風閥處于全開（85%～100%）狀態(tài)，使系統(tǒng)靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風機轉速以

達到節(jié)能目的。

變靜壓空調系統(tǒng)分為三個控制環(huán)節(jié)，室內送風量控制、總風量控制和送風溫濕度控制。室內送風量控制是根據(jù)室內溫度與設定溫度的差值計算出要求風量（送風溫度一定），控制風閥開度改變實際送風量達到計算風量的要求。系統(tǒng)總風量控制是以各風閥開度來決定系統(tǒng)需要總風量，從而調節(jié)空氣處理機組的風機轉速，改變送風量來滿足總風量的要求。當室內熱負荷不斷降低致使風閥開度低于設定的最小開度時，說明單純調整風量已經不能滿足負荷變化的要求，此時我們可以提高送風溫度使整個空調系統(tǒng)從新達到平衡。另外，改變送風溫度可以改善室內溫度過高或過低而產生的不舒適感和室內的氣流組織，提高環(huán)境的舒適度。

在變風量空調系統(tǒng)新風量的控制是一個不可忽略的重要參數(shù)，當送風量在運行過程中隨著負荷的減少而不斷減少時，新風量也將隨著送風量成比例減少，在負荷很低的情況下，就有可能出現(xiàn)新風量不足現(xiàn)象，因此必須對最小新風量進行控制。新風量的控制方法也有多種，例如風閥跟蹤調節(jié)、送回風機控制、設置獨立新風機控制?？諝馓幚頇C組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認為CO2濃度控制較適應人員變動率大，且室內有害物主要是由人產生的建筑。通過測定

CO2濃度對新風量進行控制。

智能建筑節(jié)能是一個非常復雜的問題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進行有效的比較，因此無論從定性方面來看，還是從定量方面來進行分析，顯然尚有大量的課題需要我們去做深入的研究。所以，我司在進駐北京XX項目后，將根據(jù)項目實際情況，進行專業(yè)的分析及數(shù)據(jù)匯總，進行針對性的專項研究，制定一套完整的節(jié)能運行方案，以實現(xiàn)節(jié)能降耗、合理運行的目標，并積極認真的融入在日后的日常工作及管理中

第四篇：物業(yè)管理節(jié)能減排措施（推薦）

強電系統(tǒng)節(jié)能減排措施

海棠灣免稅購物中心每月的電費均超過200萬以上，用電能耗屬于最大開支。我工程物管部在用電能耗方面采取以下節(jié)能措施： 1.空調主機制冷采取錯峰用電，通過近幾個月的數(shù)據(jù)觀察，錯峰用電已做到大幅度節(jié)能；

2.提高配電系統(tǒng)的無功補償，提高功率因數(shù)，把功率因數(shù)補償?shù)?.96以上，爭取更多的供電獎勵；

3.根據(jù)空調主機及其它大型負載的開啟時間，合理使用諧波補償柜，消除電網中非線性負載的諧波，提供設備的運行效率，做到節(jié)能； 4.加強對賣場公共區(qū)域照明的合理化管理，白天把F漏斗四周的照明燈全部關閉，只開夜間從19點到賣場打烊，已在AB區(qū)增加近50個時控開關，根據(jù)室外光照條件關閉部分照明回路，大幅減少照明能耗；

5.定期巡查賣場的疏散樓梯，檢查聲光控照明系統(tǒng)是否正常； 6.外圍泛光照明根據(jù)季節(jié)的天氣變化，做到合理調整，夏季開燈時間設置為19點30分，冬季開燈時間設置到18:30分。關燈時間和賣場打烊時間同步；

7.夜間做到多巡查，做到不影響監(jiān)控的情況下開啟最低照明，杜絕浪費現(xiàn)象。

二〇一四年十一月二十日

第五篇：物業(yè)管理公司各類人員激勵措施

物業(yè)管理公司各類人員激勵措施

物業(yè)管理公司各類人員激勵措施

在現(xiàn)代企業(yè)管理中，企業(yè)人員素質在本源上直接決定企業(yè)績效的好壞，所以對于如何采取各種激勵措施激勵出員工最大潛力，是現(xiàn)代企業(yè)管理者比較關注一個主要方面。有關研究表明，如果能充分調動員工的積極性，那么他們的潛力將發(fā)揮到80％至90％，其中50％至60％是激勵的作用。所以在現(xiàn)實的企業(yè)生產過程中，同樣單位時間的勞動并不意味著同質的投入。企業(yè)的績效將依賴于其員工的努力，而員工的努力程度則取決于企業(yè)對員工的激勵水平和方式。在現(xiàn)代企業(yè)中，在市場競爭日趨激烈的背景下，構建企業(yè)整體激勵的機制顯得尤為重要。

一、建立激勵機制的目的和意義。

“水不激不躍，人不激不奮。”水不激動就不會活躍，人不激勵就不會發(fā)奮。告訴我們，人需要激勵。任何企業(yè)的基本組成細胞是“人”，任何企業(yè)的勞動過程也都是由許多“人”相互協(xié)調而組織起來的，因此，企業(yè)的管理歸根到底是對“人”的管理，企業(yè)的發(fā)展最終也要依靠于“人”。依靠人的關鍵在于激勵人。實踐已經證明：沒有動力，世界上一切事物的運動都將停止。同樣，經營管理者在用人實踐中倘若不采取各種有效的激勵手段，對員工灌注新的動力，他們的積極性和創(chuàng)造性也就難以經久不衰。

調查顯示，人在沒有得到激勵的情況下，其積極性只能發(fā)揮30%或40%左右，而在得到激勵的情況下，其積極性可發(fā)揮到90%以上，甚至到100%。美國哈佛大學的專家也研究發(fā)現(xiàn)，在缺乏激勵的環(huán)境中，員工的潛力只發(fā)揮出20%~30%甚至可能引起相反的效果；但在適宜的激勵環(huán)境中，同樣的員工卻能發(fā)揮出其潛力的80%~90%。所以如果你的員工對你的分配制度不以為然或者覺得理所當然，那么你的分配制度一定是失敗的；而沒有達到激勵效果的分配對企業(yè)而言，是一種巨大的損害。可見，企業(yè)建立合理的激勵機制對挖掘人的積極性和潛力，具有很大的作用和意義。毋庸質疑，每一個成功企業(yè)的背后，都有一群努力的員工，而員工努力的背后，一定都有一個很好的激勵機制。

所以，對物業(yè)管理公司來說，建立一個合理、有效的企業(yè)人員激勵機制是我們企業(yè)的當務之急，也是物業(yè)管理公司未來生存和發(fā)展的關鍵。

二、對總企業(yè)各類人員進行精神與物質激勵的方式。

就物業(yè)管理公司的實際而言，建立合理、有效的激勵機制顯得格外困難。主要是因為我們企業(yè)人員構成比較復雜，從用工性質上看有正式工、招聘大學生、外聘骨干、臨時工等各類人員。從人員級別上又可以劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工。復雜的人員組成決定了我們的激勵方式也必須多種多樣。必須依據(jù)不同的對象制定不同的激勵方式。

（一）中層管理人員的激勵方式與辦法。

中層管理人員主要包括物業(yè)總公司各部門/中心的正、副經理。中層管理人員對企業(yè)效率起著決定性的作用。因而，是企業(yè)激勵的主要對象。

對中層管理人員的激勵要采取物質激勵與精神激勵向結合的辦法。物質激勵是指通過物質刺激的手段，鼓勵積極工作。它的主要表現(xiàn)形式有正激勵，如發(fā)放工資、獎金、津貼、福利等；負激勵，如罰款等。物質需要是人類的第一需要，是人們從事一切社會活動的基本動因。所以，物質激勵是激勵的主要模式，也是目前我們公司內部使用得非常普遍的一種激勵模式。隨著我國改革開放的深入發(fā)展和市場經濟的逐步確立，“金錢是萬能的”思想在相當一部分人的頭腦中滋長起來，認為只有獎金發(fā)足了才能調動職工的積極性。但在實踐中，使用物質激勵往往耗費不少，而預期的目的并未達到。人員的積極性并沒有在很大程度上被調動起來，事實上人類不但有物質上的需要，更有精神方面的需要，所以，單用物質激勵不一定能起作用，甚至會起到相反的作用。我們必須把物質激勵和精神激勵結合起來才能真正地調動中層管理人員的積極性。

一、物質激勵

1、獎金

物質激勵主要分為兩大塊工資和獎金，在工資的分配上，集團和公司有具體規(guī)定，主要受級別、工齡、學校和集團政策等一系列因素影響，這里毋需多言。我們重點談談另一種物質激勵的主要方式獎金；物業(yè)管理總公司在物質激勵過程中,在獎金（特別是在年終獎金）的發(fā)放上,為了避免矛盾實行不偏不倚的原則，同一級別的職工獎金幾乎一摸一樣，這種做法極大地抹殺了員工的積極性，因為這種平均主義的分配方法非常不利于培養(yǎng)員工的創(chuàng)新精神，平均等于無激勵。所以，要想真正起到好的激勵作用，必須打破獎金平均化的做法，實行差額獎金制度。讓中層管理者的獎金與他的工作業(yè)績、管理能力和為公司所做貢獻的大小掛鉤。制定一套公平合理的評價考核制度，按考核的結果來決定獎金的數(shù)額。真正打破大鍋飯的平均分配制度，只有顯差別才能做到真正意義上的職工激勵。

另外，在獎金的設立上，可以設績效獎、市場創(chuàng)新獎、效益增加獎、最佳貢獻獎等等不一而足，不必受條條框框的限制，可根據(jù)不同的情況設立不同的獎金，使之最大化的起到激勵中層管理人員的作用,達到增加公司效益的目的。

2、股權

推行中層管理人員持股計劃。使中層管理人員以管理者和投資者的雙重身份，更加具有關心和改善企業(yè)經營成果的積極性。

第一 公司股權分享。

公司股權分享是指公司中層管理人員通過持有公司一定份額或全部的股份，同以中層管理人員的身份參與公司的一般收入分配和以公司股東的身份參與公司凈利潤的分配。這種利潤分配方式體現(xiàn)了中層管理人員既是公司的管理人員，又是公司的股東和所有者。持股中層管理人員與公司其他股東一樣，共同承擔公司的經營風險，共同分享公司績效。

第二 業(yè)績?yōu)榛A的股權激勵

(1)股份獎勵，公司在初期就獎勵給其中層管理人員一定數(shù)量的股份，同時設立與股份數(shù)量相當?shù)牡燃壞繕?，當目標達到一定等級予以免還，免還率由等級目標的完成情況決定。

(2)業(yè)績股份，將經營目標分成幾個等級，在考察期末，按中層管理人員完成目標情況分等級獎勵不同的股份。

3、公司利潤分享制。

公司利潤分享制是指公司和中層管理人員共同分享公司利潤的一種公司收入分配方式。實行該方式的公司，定期按一定比例將公司利潤分配給公司中層管理人員。這種收入分配方式主要體現(xiàn)了中層管理人員只參與公司的利潤分享，而不承擔公司的虧損。公司根據(jù)公司績效的具體情況決定是否進行利潤分享、分享的比例以及分配的方法。

二、精神激勵

第一、公司經營決策權分享。

即公司中層管理人員參與公司經營管理的一種激勵方式，也稱中層管理人員參與制。因為中層管理人員參與了公司的管理活動，所以他們就必然對公司的績效產生影響。按照現(xiàn)在物業(yè)管理總公司的實際，中層管理人員只有經營執(zhí)行權而沒有經營決策權，只有公司的最高領導者才能夠擁有公司的經營決策權。如果讓沒有經營決策權的中層管理人員參與企業(yè)經營決策，那么實際上可以認為是公司最高領導者對其中層管理人員的一種信任激勵，從而可以在深層次上達到激勵中層管理人員的目的。

第二、傾聽中層管理人員的意見和建議

向中層管理人員征求意見，本來就是表示對中層管理人員智慧的肯定和尊重。如果中層管理人員的建議具有相當?shù)膬r值而真的得到采用，就更能夠滿足他們的成就感。能夠在公司的發(fā)展當中不斷看到自己的成績，能夠讓中層管理人員產生“這是我的事業(yè)”的感覺。另外，經常性的讓中層管理人員參與決策，其實也是把公司經營的風險從一個人的腦袋轉移到整個團隊身上。

值得一提的是，讓中層管理人員參與決策，對企業(yè)的發(fā)展也是非常有好處的。俗話說“眾人拾柴火焰高”，認真傾聽中層管理人員的意見，積極采納中層管理人員提出的合理化建議，在中層管理人員自我實現(xiàn)的過

程中，企業(yè)所獲得的收益也一定是非?？捎^的。在美國企業(yè)界首創(chuàng)“建議箱”制度的柯達公司，僅1983、1984兩年就有三分之一以上的中層管理人員提過建議，公司由于采納中層管理人員建議而節(jié)省了1850萬美元?？逻_公司設立“建議箱”所取得的成果，吸引了美國不少企業(yè)。目前，國外相當多的企業(yè)已仿效柯達設立建議箱來吸收中層管理人員意見，改善經營管理。

第三、對中層管理人員的杰出表現(xiàn)表示感謝

現(xiàn)代人際關系學研究顯示：每個人都要求得到承認，因為人們有情感，希望被喜歡、被愛、被尊敬，正如勞倫斯所說：“每個人脖子上都有一個無形的胸卡，上面寫著‘讓我感到我的重要’。企業(yè)的中層管理人員當然也希望自己的付出能夠得到肯定，這里所指的肯定可以采用很多形式，例如當眾的表揚，私下的夸獎和肯定，以及一句真誠的感謝等。俗話說，士為知己者死。當中層管理人員的努力得到認可的時候，他們會產生由衷的歸屬感和自豪感，并且為自己的工作感到物有所值。

（二）基層管理人員激勵的方式。

公司的基層管理人員主要包括各個部門的主管、副主管、大學生和外聘骨干等?；鶎庸芾砣藛T是公司和各部門的骨干力量，是僅次于中層管理人員的次要激勵對象，對基層管理人員可以采取以下激勵措施：

1、事業(yè)激勵

將物業(yè)管理公司的發(fā)展目標巧妙地同基層管理人員的個人發(fā)展聯(lián)系在一起，應是一種不錯的激勵手段。讓基層管理人員個人的發(fā)展和物業(yè)管理公司的事業(yè)緊緊聯(lián)系在一起，可以充分調動基層管理人員的內在潛力。因為一個人的事業(yè)心一旦被發(fā)掘出來，就可以煥發(fā)出無窮的力量，基層管理人員會為實現(xiàn)一個實實在在的目標或理想，而認真地考慮自己如何做和怎樣才能做好。在具體操作上，可以通過公司人力資源部為基層管理人員設立個人人生職業(yè)規(guī)劃的方法來實現(xiàn)，這種方法可以極大的增加基層管理人員對公司的向心力和凝聚力。

2、職位激勵

人是有各種各樣的需求的；根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，人不但有物質的需求，也有精神上的需求。因此，創(chuàng)造恰當?shù)姆俏镔|的條件，也是吸引基層管理人員的一種重要的手段。而使基層管理人員在工作中得到滿足是一種行之有效的方法。根據(jù)基層管理人員自身的素質與經驗，結合公司內部的實際情況，依照公司的目標策略，給基層管理人員設置工作和職位，使其能夠在工作中得到發(fā)展的空間，不但滿足了基層管理人員自我滿足、自我實現(xiàn)的需要，同時，也使得基層管理人員在工作中得到了鍛煉，反過來也有利于公司的發(fā)展。

3、目標激勵

每個人都有成就感的需求，就連孩子也是這樣。因此管理者在管理的過程中，要不斷地為基層管理人員設立可以看得到、在短時間內可以達到的目標。在目標的設立上要注意不要定的太遠，如果目標定的太遠，基層管理人員會有一種虛無縹緲難以實現(xiàn)的感覺，會挫傷基層管理人員的工作積極性。

4、榮譽激勵

每個人都有榮譽感。要設法讓基層管理人員們感覺到、認識到榮譽感的崇高性?；鶎庸芾砣藛T做出成績，就會受到公司上上下下每個人，包括公司總經理尊重。設定榮譽不僅可以對獲得榮譽的基層管理人員起到激勵的作用，對沒有獲得榮譽的基層管理人員也可以起到激勵作用，鼓勵他們更加努力工作爭取獲得榮譽。在榮譽設立上，可以設“先進基層管理人員獎、勤勞工作獎、最佳基層管理人員獎”等等。在榮譽獎項設立上不怕多，可根據(jù)不同的實際情況設立各種不同的榮譽，達到最大化激勵基層管理人員增加公司績效的目的。

5、責任激勵

大部分人都希望能夠擔任一定的職務，公司領導應該讓大部分的基層管理人員找到適合自己的事情并負起一部分責任?；鶎庸芾砣藛T一旦感覺到自己在某個方面受到了重視，他自己會盡自己最大的努力來把這方面的事情做好。選定適合每個基層管理人員特點的工作，則是中層管理者和老總應該在平時的觀察和了解

中掌握的。

6、晉升激勵

這是絕大多數(shù)單位都在使用的一種激勵方法。但是由于有的單位沒有更多的位置可以晉升，或者有的單位不能在晉升過程中按照選優(yōu)的標準來實施晉升，就可能造成這些單位在使用晉升激勵手段時出現(xiàn)偏差和錯誤。物業(yè)管理總公司在這個問題上要特別注意晉升的公平性和公正性，否則非但不能得到激勵的效果，還可能在基層管理人員中制造出不和諧的音符，影響公司的團結和穩(wěn)定。

7、企業(yè)文化激勵

物業(yè)管理公司長期以來對企業(yè)文化的建設是比較重視的。其實成功的企業(yè)文化對于企業(yè)基層管理人員的潛移默化的作用有時比物質的激勵更為效。企業(yè)文化是在一定時間內逐步形成和發(fā)展起來的穩(wěn)定、獨立的價值觀以及以此為核心而形成了行為規(guī)范、道德準則、群體意識，風俗習慣。一個企業(yè)的文化，尤其是強文化，會強烈影響一個基層管理人員對企業(yè)的根本看法，并影響該企業(yè)的領導風格、領導方式、組織的結構及其關系、企業(yè)控制職能的應用方式。而這些都是企業(yè)能否有效吸引住基層管理人員的主要影響因素。一個良好的企業(yè)文化不但可以激發(fā)全體基層管理人員的熱情，統(tǒng)一企業(yè)成員的意念和欲望，齊心協(xié)力的為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標而努力，而且是留住和吸引住基層管理人員的一個有效的手段。現(xiàn)在越來越多的人認為企業(yè)不僅是一個工作勞動的場所，同時也是重要的社會交際場所，所以物業(yè)管理公司除做好以上幾方面的工作外，還應重視營造一個積極的、協(xié)調的環(huán)境和氛圍，滿足人們這方面的需要，提高對基層管理人員的吸引力。

8、物質激勵

每個人都需要物質的支持和保證。如果一個企業(yè)不能保證基層管理人員基本的生活所需，那么就失去了激勵的基礎。大部分基層管理人員如果在企業(yè)不能按時拿到工資、獎金等，他們的積極性就不復存在。但是物資激勵應該有一個適當?shù)谋壤簿褪钦f要有一個比較明確的標準。比如：做出什么樣的貢獻就可以晉升職務，做到了什么標準可以得到獎金分到住房等等。運用薪資

考慮到自身的實力和實際條件，物業(yè)管理公司應制定一套有自己特色的靈活的薪酬制度，一般可以采取“底薪＋獎金”的模式：“底薪”可以與企業(yè)原有的薪酬制度統(tǒng)一，基本上差距不大，而“獎金”可以根據(jù)工作性質和基層管理人員層次的不同采取不同的計量標準和評價方式。采取這種模式主要從以下兩方面來考慮：

首先，這種模式可以滿足基層管理人員日常生活的基本需要，使他們可以安心專注于本職工作，也可以提供了充分調動基層管理人員積極性所必需的物質激勵。這樣既有利于增加物業(yè)管理公司對基層管理人員的吸引力，也符合物業(yè)管理公司的能力和條件。

其次，物業(yè)管理公司的特點決定了公司內部人與人之間密切的配合對公司的生存和發(fā)展至關重要。所以在吸引新的基層管理人員的同時，企業(yè)也應重視協(xié)調新老基層管理人員的關系。而這種模式由于采取了和原有工資制度基本一致的“底薪”，可以保護原來基層管理人員的工作積極性，而且由于制度和觀念的變化，大部分人也都可以接受“為公司做出突出貢獻就應獲得高額報酬”的觀點。這樣公司在引進新基層管理人員后不會引起組織內部的不穩(wěn)定，甚至引起原有基層管理人員的流失。針對不同工作性質和處于企業(yè)組織不同層次、不同崗位的基層管理人員，企業(yè)應采取不同的評價標準和方式來評價基層管理人員的績效和確定“獎金”特別時年底獎金的數(shù)額，以保證公平和效率的原則。運用福利

另外，物業(yè)管理總公司應積極參與社會福利制度的改革和建設，按照法律的規(guī)定，根據(jù)自身條件，努力建立較為完善的福利保障制度。并盡可能地為基層管理人員解除后顧之憂，以增強基層管理人員對企業(yè)的歸屬感和向心力。

（三）普通員工的激勵措施和激勵應注意的問題

一、公司對普通員工可以采取以下激勵措施：

1： 目標激勵

通過推行目標責任制，使公司經濟指標層層落實，每個普通員工既有目標又有壓力，產生強烈的動力，努力完成任務。

2： 示范激勵

通過各級主管的行為示范、敬業(yè)精神來正面影響普通員工。

3： 尊重激勵

尊重各級普通員工的價值取向和獨立人格，尤其尊重公司的普通員工，達到一種知恩必報的效果。4： 參與激勵

建立普通員工參與日常工作管理、提出合理化建議的制度，提高普通員工主人翁參與意識。5： 榮譽激勵

對普通員工勞動態(tài)度和貢獻予以榮譽獎勵，如會議表彰、發(fā)給榮譽證書、光榮榜、在公司內外媒體上的宣傳報導、家訪慰問、推薦獲取社會榮譽、評選星級標兵等。

6： 關心激勵

對普通員工工作和生活的關心，如建立普通員工生日情況表，總經理簽發(fā)普通員工生日賀卡，關心普通員工的困難和慰問或贈送小禮物。

7： 競爭激勵

提倡公司內部普通員工之間的平等有序的競爭以及優(yōu)勝劣汰。

8： 物質激勵

有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險，發(fā)放獎金、生活用品、工資晉級等。9：處罰

對犯有過失、錯誤，違反公司規(guī)章制度，貽誤工作，損壞設備設施，給公司造成經濟損失和敗壞企業(yè)聲譽的普通員工，分別給予警告、經濟處罰、降職降級、撤職、留用察看、辭退、開除等處罰。

二、采取激勵措施應注意的幾個問題

企業(yè)的活力源于每個普通員工的積極性、創(chuàng)造性。由于人的需求多樣性、多層次性、動機的繁復性，調動人的積極性也應有多種方法。綜合運用各種激勵手段可以激發(fā)全體普通員工的積極性、創(chuàng)造性、企業(yè)的綜合活力，但在采取激勵措施時應注意以下幾個問題：

1.激勵普通員工從結果均等轉移到機會均等，并努力創(chuàng)造公平競爭環(huán)境。

2.激勵要把握最佳時機。

——需在目標任務下達前激勵的，要提前激勵。

——普通員工遇到困難，有強烈要求愿望時，給予關懷，及時激勵。

3.激勵要有足夠力度。

——對有突出貢獻的予以重獎。

——對造成巨大損失的予以重罰。

——通過各種有效的激勵技巧，達到以小博大的激勵效果。

4.激勵要公平準確、獎罰分明

——健全、完善績效考核制度，做到考核尺度相宜、公平合理。

——克服有親有疏的人情風。

——在提薪、晉級、評獎、評優(yōu)等涉及普通員工切身利益熱點問題上務求做到公平。

5.物質獎勵與精神獎勵相結合，獎勵與懲罰相結合。

注重感化教育，西方管理中“胡羅卜加大棒”的做法值得借鑒。

6.構造普通員工分配格局的合理落差。

適當拉開分配距離，使普通員工在反差對比中建立持久的追求動力。