拆遷改造下房地產開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題

第一篇：拆遷改造下房地產開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題

問：房地產開發(fā)公司進行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請問：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價計征

營業(yè)稅？預交土地增值稅和企業(yè)所得稅時根據(jù)什么價格計算？

答：根據(jù)《河北省地方稅務局關于房地產業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）規(guī)定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)?/p>

地稅機關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅，對超面積部分按取得的實際收入征收營業(yè)稅。

吉地稅函[2010]34號

二、拆遷補償費的扣除憑據(jù)問題。

拆遷補償費的合

法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補償安置協(xié)議書、補償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營業(yè)稅

1，拆遷時被拆遷單位和個人的營業(yè)稅

問題

《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政

府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)

[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！?/p>

征地補償費包括：土地、房屋、機器、誤工、安置等等。

國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅的批復

國稅函[2007]969號

2007.9.12

四川省地方稅務局：

你局《關于單位和個人因土地被國家征用取得的土地及不動產補償費征收營業(yè)稅

問題的請示》（川地稅發(fā)[2007]32號）收悉。經研究，批復如下：

國家因公共利益或城市建設規(guī)劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權歸還土地所有者。

根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人

所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業(yè)稅。

● 發(fā)票問題： ● 政府對相關土地進行拆遷賠

償，無法開具發(fā)票，無法取得賠償。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局回復：

對縣級（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權或縣級以上（含）國土資源部門報縣級以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國有土地使用權的，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補償費收入不征收營業(yè)稅，也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補償款如何征稅?

國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》

（國稅函[2009]520號）第一條規(guī)定：

國稅函〔2008〕277號：中關于縣級以上

（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

●國稅函[2009]520號第二條規(guī)定：

“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應

按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)—代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。”

關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告

國家稅務總局公告2013年第15號

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完

成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。

當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設計單位、施工單位提供規(guī)劃設計勞務和建筑業(yè)勞務取得的收

入，應照章征收營業(yè)稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規(guī)定予以退稅。

特此公告。

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業(yè)稅，另一個是征收營業(yè)稅。且15號新公告下發(fā)后并未廢止520號文件。他們的區(qū)別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號: 自己做，交稅。

2，交付回遷房時視同銷售納稅義務發(fā)生時間。

房地產開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

3，視同銷售的計

稅依據(jù)。

國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的

成本價核定計征營業(yè)稅

2000江蘇關于拆遷安置有關營業(yè)稅問題的批復

對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所

等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

這里的成本價應包括土地成本和建筑成本。

4，開具銷售不動產發(fā)票問題。

無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。

二、土地增值稅

拆遷補償原面積土地增值稅規(guī)定

房地產開發(fā)企業(yè)視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或

評估價值確定。

國稅函[2010]220號（土地增值稅）安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》

（國稅發(fā)[2006]187號）第三條

第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。

房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；

回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆

遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（1）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；

異地安置的房屋

屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

220：自國稅發(fā)[2006]187號文執(zhí)行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預征和清算的對象。

遼寧規(guī)定：

企業(yè)將開發(fā)產品用于原住戶“動遷還平”（也稱產權調換）行為的應視同銷售，并于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認

收入的實現(xiàn)。

其收入按《城市房屋拆遷產權調換安置協(xié)議書》金額確定，或者參照營業(yè)稅計稅依據(jù)確定。

●提示：

開發(fā)企業(yè)帳務處理的結果一定是：

比照國稅函（2010）220號關于土

地增值稅的規(guī)定，視同銷售收入與拆遷補償費相同價格相同，然后成本可以扣除；

還平產品再比照拆遷補償費扣除一次。

這樣的結果與現(xiàn)金補償?shù)亩悇仗幚斫Y果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財稅（2006）21號文：關于搬遷自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；

因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政

府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號）

房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；

按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

廈門地稅（廈地稅發(fā)〔2010〕16號）

1、對納稅人無償或以較優(yōu)惠價格歸還給搬遷戶的，應視同銷售計算其收入。

對等面積安置部分，其收入按安置房的價格計算，具體金額包含重置價和補差價。

對超面積部分應按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認收入。

對于回遷房的開發(fā)成本按等面積安置部分確認的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價值按廈門市政府公布的當年安置房

價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。

三.企業(yè)所得稅（國稅發(fā)〔2009〕

31號）第七條規(guī)定，視同銷售，確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值

確定。

（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

需要注意的是，不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同

銷售所得計算繳款。

拆遷的企業(yè)所得稅：

企業(yè)所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補償方式，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售。

同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

另外，要確認按視同銷售收入，計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。

例：某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。試析視同銷售所得。

分析：

拆遷補償費支出：5000×8000=4000萬元

視同銷售收入：5000×8000=4000萬元

單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米

視同銷售成本：4000×5000=2000萬元

視同銷售所得：

第二篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業(yè)稅）

1、被拆遷企業(yè)或個人

對于被拆遷人而言，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者?！币簿褪钦f土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業(yè)稅下取得補償款的相關規(guī)定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業(yè)稅予以了進一步明確。

（1）根據(jù)《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規(guī)定舊城改造中，城建開發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據(jù)其與拆遷戶簽定的實物安置協(xié)議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業(yè)稅。

②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償?shù)?，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

④根據(jù)江蘇省地方稅務局《關于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業(yè)稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅。

2、拆遷企業(yè)

對于房地產企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)——代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?/p>

二、企業(yè)所得稅

1、被拆遷企業(yè)

《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規(guī)定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費計算確定。

國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產，應按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等有關規(guī)定，計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產支出，不得從搬遷收入中扣除。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業(yè)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》文件第二十七條規(guī)定：開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業(yè)所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據(jù)財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅?！暗撐募谀壳坝行募蜔o效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規(guī)范性文件，但是現(xiàn)在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發(fā)送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執(zhí)行，因此不列入規(guī)范性文件之中。

3、根據(jù)《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發(fā)生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據(jù)《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產經營收益性質的補償金，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規(guī)定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規(guī)定免征個人所得稅?！北就ㄖQ棚戶區(qū)是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業(yè)或個人

（1）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規(guī)劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業(yè)或者個人符合上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業(yè)

（1）根據(jù)國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：

①房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)鏈接：國稅發(fā)[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； ②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

3、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規(guī)定企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規(guī)定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。

3、根據(jù)《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅

1、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產權轉移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅。拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產權轉移書據(jù)”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執(zhí)行過程中一定要引起重視，避免造成政策執(zhí)行的錯誤而使企業(yè)蒙受稅務風險遭受損失。

第三篇：拆遷補償中的涉稅問題

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拆遷補償中的涉稅問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會團體，也可能是個人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會團體的涉稅問題

1、營業(yè)稅

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產)的補償費不征收營業(yè)稅。(國稅函969號)納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)149號)規(guī)定不征收營

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業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補償還是實物(房屋)補償，都應視同土地及附屬物轉讓款，交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2012年第40號)規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

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(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業(yè)搬遷資產處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

拆遷補償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實物補償，都應在取得的當年計入應納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關規(guī)定：《條例》第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)應依照本條例繳納土地增值稅?！稐l例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設需要

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依法征用、收回的房地產是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題(財稅【2006】21號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因“城市實施規(guī)劃”而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況，因“國家建設的需要”而搬遷是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補償，無論是貨幣還是實物，均應視同轉讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅“產權轉移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書

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據(jù)征收印花稅。

拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產權轉移書據(jù)”稅目征稅。

被拆遷人是個人的涉稅問題

《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函【1998】428號)指出，“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅”。

《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

個人收取的拆遷補償主要是對個人損失的一種補償，不是銷售行為，是政府主導的行為，會有政府的相關文件。上述企業(yè)收到拆遷補償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補

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償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導的、因公共事業(yè)需要而拆遷補償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。

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地

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第四篇：舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

城中村改造涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題，對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應的涉稅處理。企業(yè)和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規(guī)劃或其他主導原因，會有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。

根據(jù)國稅函〔2009〕118號的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎設施建設等政策性原因。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。下面就搬遷補償有關的涉稅問題做梳理分析如下。

一、拆遷補償費的主要內容

《暫行條例實施細則》第七條第二項第二款規(guī)定“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。”

對于拆遷補償費，其不同的費用內容，所需要稅前扣除憑證也有所不同：

1、拆遷補償費

此處的拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發(fā)建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業(yè)補償費；⑩退還的相應土地出讓金。

對于房地產開發(fā)企業(yè)支付的拆遷補償費，無論以何種方式支付，均應取得合法的憑證在土地增值稅前扣除，但針對不同的土地征收情況，其稅前扣除憑證的要求也有所不同：

（1）免稅拆遷補償費

根據(jù)國稅函【2008】277號和國稅函【2009】520號的規(guī)定，對于被拆遷單位和個人去的縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件，無論其取得的拆遷補償費是否來源于政府財政資金，均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不予征收營業(yè)稅。

所以對于房地產開發(fā)企業(yè)支付的滿足上述條件的拆遷補償費，應當以其取得的收據(jù)為稅前扣除憑證。

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)【2009】91號）第二十二條第三項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當以拆遷補償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

Ⅰ、拆遷補償合同或協(xié)議；

Ⅱ、被拆遷人的身份證復印件；

Ⅲ、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；

Ⅳ、支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據(jù)；

Ⅴ、其他相關資料。

（2）應稅拆遷補償費

對于不能滿足上述條件的拆遷補償費，對于被拆遷單位或者個人屬于轉讓土地使用權或者銷售不動產的行為，依法應當征收營業(yè)稅。

所以對于房地產開發(fā)企業(yè)支付的上述拆遷補償費應當以取得的發(fā)票作為稅前扣除的憑證。

2、房屋拆遷、土地平整費

對于房地產開發(fā)企業(yè)支付的房屋拆遷、土地平整費用，應當根據(jù)拆遷補償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

（1）自行拆遷

對于房地產開發(fā)企業(yè)自行拆遷的，則其發(fā)生的行為不屬于應稅行為，支出的類型主要是人工費用及其他相關費用的支出，對于人工費用應當以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機械費用應當以取得的合法憑證在稅前扣除。

（2）委托拆遷

對于房地產開發(fā)企業(yè)委托其他具有拆遷資質的單位進行拆遷的，其支付的拆遷費用應當以取得的發(fā)票在所得稅前扣除。

3、耕地占用稅

《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第三條第一款規(guī)定“占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。”

《耕地占用稅暫行條例》第四條規(guī)定“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額一次性征收?！?/p>

對于企業(yè)支付的耕地占用稅，應當以企業(yè)的繳稅單或者納稅證明作為稅前扣除的憑證。

二、政策性搬遷的稅收政策

1、營業(yè)稅由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此根據(jù)國稅函（2008）277號規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅”。國稅函（2007）969號規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業(yè)稅”。

根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，補償收入不屬于生產經營收入。再根據(jù)《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補償款時，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補償?shù)挠嘘P文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

被搬遷企業(yè)取得拆遷補償費，根據(jù)國稅函〔2009〕118號規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應納稅所得額，此類固定資產可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額。

根據(jù)國稅函〔2009〕118號第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

4、個人所得稅

根據(jù)財稅[2005]45號第一條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得

納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

三、商業(yè)性搬遷的稅收政策

根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權而得到相應補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的市場收購轉讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。

1、營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1997]87號文件規(guī)定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業(yè)或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償?shù)膯挝换騻€人在取得收入是，應給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票，并交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補償費（轉讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產性質類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質的，則可計入當期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個人取得補償費（轉讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：

財稅字（1995）48號第十條，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

財稅（2006）21號第二條，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經過當?shù)囟悇詹块T確認，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

4、個人所得稅

個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認余額后按“財產轉讓所得”交納個稅。

四、房地產開發(fā)企業(yè)如何理解和取得支付拆遷費用的合法票據(jù)

“拆近補償費”是房地產開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”的重要組成部分，也是計算土地增值稅時占比重較大的扣除項目。在土地增值稅清算中，納稅人應據(jù)實提供扣除項目金額，并提供合法有效憑證，經稅務機關審核確認后，方可據(jù)實扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補償費大多針對個人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時，對確實不能提供合法有效憑證據(jù)以扣除拆遷補償費的房地產開發(fā)企業(yè)，需向主管稅務機關提供以下證明材料，作為拆遷補償費用可以在房地產開發(fā)成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實施拆遷的公司（如房地產開發(fā)企業(yè)）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷補償合同，合同內容涉及拆遷土地或房屋的面積、補償方式和補償金額等相關內容；三是出具支付補償費用的簽收花名冊。主管稅務機關根據(jù)屬地管理原則，對房地產開發(fā)企業(yè)提供的上述三項資料進行審核、比對，三項資料相符方可視為合法有效憑證在房地產開發(fā)成本中給予扣除。

1）政策性搬遷，補償收入不屬于生產經營收入，只需取得收款收據(jù)。根據(jù)《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補償款時，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補償?shù)挠嘘P文件作為附件入賬即可。

2）商業(yè)性搬遷，屬于一種財產轉讓的經營行為，應給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票。根據(jù)國稅函[1997]87號文件規(guī)定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業(yè)或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償?shù)膯挝换騻€人在取得收入是，應給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票，并交納營業(yè)稅。

3）村股份公司收款收據(jù)或農村合作經濟收款收據(jù)不屬于稅收規(guī)定的合法有效票據(jù)。在深圳來說，房地產開發(fā)企業(yè)支付拆遷費用而取得的收款收據(jù)，一般來說是可以允許稅前扣除的。但是，實際稅收征管工作中，地方稅務機關相應的涉稅處理，存在著規(guī)定不明、理解差異、解釋不同、執(zhí)行有別的情況。因此，房地產開發(fā)企業(yè)支付拆遷費用而取得的收款收據(jù)可否稅前扣除，應當商請當?shù)刂鞴艿胤蕉悇諜C關。

五、房地產開發(fā)企業(yè)的稅務處理問題

房地產開發(fā)企業(yè)相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發(fā)項目進入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

拆遷補償費房地產開發(fā)企業(yè)據(jù)實進入開發(fā)成本，并在結轉房屋銷售成本時，在企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產開發(fā)企業(yè)支付補償費時不存在營業(yè)稅問題。

城中村改造涉及諸多方面的經濟利益，房地產開發(fā)企業(yè)需要正確處理好拆遷費用票據(jù)的真實性和合法性關系，了解最新的財稅資訊，保持與稅務機關的有效溝通，及時調整相應的拆遷安置環(huán)節(jié)稅收規(guī)劃，未雨綢繆，做好相應的前期準備工作。

第五篇：施工企業(yè)涉稅問題一覽

建筑業(yè)企業(yè)常見財稅問題解答

1．請問：?甲供材料?怎么進行會計處理？

答復：在會計準則中對這一問題沒有明確的規(guī)定，目前在實務中有以下兩種處理方式：

(l)將發(fā)出?甲供材料?視為建設單位撥付工程款。

這種會計處理的依據(jù)是，根據(jù)國家關于工程造價的相關規(guī)定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價中都要包括全部的材料價款，且在工程總造價的核算中，所有的材料都要計稅后計入工程總造價，即工程造價是舍稅價。在總造價確定的情況下，將工程的總造價作為建設單位應該支付給施工單位的工程價款。建設單位在支付現(xiàn)金給施工單位時是做預付賬款處理，同樣，建設單位將材料給施工單位時也應作為預付賬款處理。

施工單位將收到的材料作為自己的存貨核算，按照正常的存貨進行核算，最后形成合同成本，并成為工程造價的一部分。

(2)將?甲供材料?視為建設單位在建工程直接領用。這種會計處理的依據(jù)是，建設單位購買的物資給施工單位就是用于自己的工程，因此在發(fā)出材料時直接計入在建工程。

由于建設單位在發(fā)出材料時直接計入了工程成本，因此，施工單位在收到材料以及以后將材料用于工程時就不作任何會計處理了。

(3)兩種會計處理方法評價。

在企業(yè)的會計處理實務中，有些建設單位發(fā)出?甲供材料?采取的是第一種方法，有些采取的是第二種方法。但是，這兩種會計處理

方法帶來了下一步施工單位建筑業(yè)發(fā)票的開具問題：在第一種模式下，由于建設單位在發(fā)出材料時是通過預付賬款核算的，將來形成工程總成本，因此，施工單位應該按包含甲供材料成本的金額開具建筑業(yè)發(fā)票。而在第二種模式下，由于建設單位在發(fā)出材料時就直接計八了工程成本，因此，施工單位在最終開具建筑業(yè)發(fā)票時，只按不包含?甲供材料?成本的金額開具建筑業(yè)發(fā)票就可以。

當然，對于施工單位，無論建設單位如何進行會計處理，其稅收負擔是不變的，只不過是根據(jù)建設單位會計處理的不同，開票金額有所不同罷了。

在采用第一種模式的情況下，由于材料是建設單位購買提供給施工單位的，發(fā)票的抬頭是開給建設單位，且在建設單位入賬，對于這部分材料建筑業(yè)企業(yè)無法取得發(fā)票。因此，在工程結束、決算報告出來后，施工單位可以憑工程決算報告和建設單位提供的購買材料的發(fā)票清單計入施工單位工程成本，并允許在稅前扣除。

在采用第二種模式時，由于建設單位在發(fā)出材料時直接計入工程成本，因此，施工單位在收到材料及以后將材料用于工程時就不作任何會計處理了。這時．施工單位就不存在?甲供材料?無法取得發(fā)票計八成本的問題。但是’這種會計處理方法可能會導致少繳部分?甲供材料?的營業(yè)稅，增加施工單位的稅務風險。

由于目前相關法律法規(guī)對于?甲供材料?如何進行會計處理沒有明確的規(guī)定。因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可行的。

2．請問：個人從事建筑安裝業(yè)取得所得，應當如何繳納個人所

得稅？

答復：工程承包人、個體戶及其他個人從事建筑安裝業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)取得所得，應繳納個人所得稅。建筑安裝業(yè)工程承包人取得所得，有兩種情況：

(1)從事建筑安裝業(yè)的個體戶和未領取營業(yè)執(zhí)照承攬建筑安裝業(yè)工程作業(yè)的建筑安裝隊和個人，以及建筑安裝企業(yè)實行個人承包后工商登記改變?yōu)?個體經濟性質的，其從事建筑安裝業(yè)取得的收入應按照個體工商戶的生產、經營所得計算繳納個人所得稅。

(2)從事建筑工程作業(yè)的其他人員取得的所得，應分別按照工資、薪金所得和勞務報酬所得計算繳納個人所得稅。

3．請問：建筑業(yè)企業(yè)的其他業(yè)務收入，如投標和咨詢取得的收入，其營業(yè)稅應按什么類別繳納？稅率是3%還是5%? 答復：按《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，建筑業(yè)稅率為3%，這里的建筑業(yè)是指建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。和建筑業(yè)有關的，如設計、制圖、測繪、勘探、咨詢等應按照服務業(yè)5%的稅率繳納營業(yè)稅。

4．請問：項目部購買砂石料，因系當?shù)剞r民直接提供，無法取得發(fā)票，是否可行？工地的余料、廢品之類的出售收入是否需要交稅？會計上該作如何處理？

答復：材料銷售方無法提供發(fā)票，可要求其到稅務機關代開材料發(fā)票’ 否則將來材料費用無法在所得稅前抵扣；工地銷售的殘余料，需要計算繳納增值稅；殘余料的銷售應該作為其他業(yè)務收入來核算，如果殘余料成本已經計入合同成本，應沖減合同成本。

5．請問：地方稅務收取的資源稅入賬科日是什么？是?營業(yè)稅金及附加?嗎？

答復：如果資源稅是按照銷售額計征的，則應計入營業(yè)稅金及附加；如

果是按照產量或使用量計征的，則要計人生產成本。

6．請問：我項目部雇用的農民工工費如何人賬？如果按內部員工工資處理，是否還要額外繳納社保費？如果支付勞務費，是否也要代扣個人所得稅？

答復：按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，針對農民工發(fā)生的人工費也屬于?職工薪酬?，同時要按照《勞動合同法》的規(guī)定為他們購買社會保險等。因此，記入?應付職工薪酬?核算的建筑工人的工資薪金應該同時具備以下條件：該建筑工人與企業(yè)有雇用或任職關系，屬于企業(yè)的在冊員工；企業(yè)與該建筑工人簽訂了《勞動合同》；企業(yè)按照規(guī)定為該建筑工人購買了社會保險；以工資表形式支付建筑工人的工資薪金，按規(guī)定代扣個人所得稅。

凡是不同時具備以上四個條件的，均不得作為?應付職工薪酬?核算。一般來說有兩種情況：(1)與勞務公司簽訂《建筑勞務分包合同》，向勞務公司支付建筑工人工資薪金，勞務公司向建筑業(yè)企業(yè)開具勞務費發(fā)票；(2)支付建筑工人勞務報酬時，按照規(guī)定代扣勞務報酬的個人所得稅，并在主管稅務杌關代開勞務費發(fā)票。

7．請問：我公司在外地有一個工程，駐工地管理人員的電話費、餐費及其他費用可以計入此工程的成本嗎？特別是餐費（有招待性質）能計人工程成本嗎？還是要計人管理費用？

答復：駐工地管理人員屬于施工項目部管理人員，其餐費可以作為一種福利，通過?應付職工薪酬?計入施工成本。屬于業(yè)務招待費的餐費，應該計入管理費用。

8．請問：工程完工后的保修期內，業(yè)主也扣一部分工程款做為質保金。我全額開發(fā)票，就應全額確認收入，同時結轉工程的成本，可是在保修期內發(fā)生了一小部分材料領用，這部分成本應該怎么處理？

答復：按照新《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，企業(yè)對于售后服務可以預提保修費用，施工項目部預提工程保修費，借記?工程施工——間接費用?，貸記?預計負債?科目。如果事先已經預提了保修費用，發(fā)生保修費用時可以借記?預計負債?，貸記?應收賬款——應收質保金?；如果沒有預提，在工程移交之后發(fā)生的保修費可直接計入銷售費用。

9．請問：我方作為總承包方，分包一部分工程給另一個公司，是不是可以不代扣營業(yè)稅；如果我方代扣了，分包方要向我方開具發(fā)票，它開發(fā)票時也要繳納營業(yè)稅，那分包方不是繳了兩次營業(yè)稅？

答復：營業(yè)稅一般由建設單位或總承包單位代扣代繳；代扣代繳后，分包方根據(jù)代扣代繳證明不用重復繳稅。

10．請問：我單位為一建筑業(yè)企業(yè).工程項目部，現(xiàn)有一筆業(yè)務如下：我項日部租賃一組施工機械（攤鋪機壓路機組合），結算價值

230 000元；原項目經理在簽訂合同時，答應對方代扣代繳(3.41%)稅金，請問租賃機械稅金能否代扣代繳？

答復：機械租賃涉及主要為營業(yè)稅。一般情況下，代扣代繳營業(yè)稅的情況有：

(1)建筑業(yè)中建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉包的以總承包人為扣繳義務人；

(2)金融業(yè)中委托金融機構發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構為扣繳義務人；

(3)保險業(yè)中分保險業(yè)務，以初保人為扣繳義務人；

(4)文化體育業(yè)中單位或個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售

票者為扣繳義務人；演出經紀人為個人的，其辦理演出業(yè)務的應納稅款也以售票者為扣繳義務人；

(5)個人轉讓除土地使用權以外的其他無形資產，其應納稅款以受讓者為扣繳義務人；

(6)境外單位或者個人在境內發(fā)生應稅行為而在境內未設有經營機構的，其應納稅款以代理者為扣繳義務人；沒有代理人的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人

根據(jù)上述規(guī)定，除非是將工程分包給了對方，否則不用代扣代繳。11．請問：我公司與總承包人簽訂了鋼結構銷售安裝分包合同，根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發(fā)[ 2002] 117號）

規(guī)定，應繳納增值稅。那么，總承包人在繳納營業(yè)稅時，其計稅依據(jù)是其總承包合同金額還是扣除該公司分包合同金額后的余額？

答復：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。但是，建筑業(yè)的總承包人將工程分包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業(yè)額。因此，總承包人在繳納營業(yè)稅時，無論其分包工程項目是繳納建筑業(yè)營業(yè)稅，還是根據(jù)國稅發(fā)[ 2002]117號規(guī)定繳納增值稅，其計稅依據(jù)是總承包合同金額減除分包合同金額后的余額。稅法同時規(guī)定，建筑安裝業(yè)務實行分包的，以總承包人為扣繳義務人。

例如，某總包合同IOO萬，分包合同60萬。分包方是從事貨物生產的單位和個人，發(fā)生了銷售視同自產貨物的混合銷售業(yè)務，符合國稅發(fā)[ 2002]117號文件規(guī)定分別征收增值稅和營業(yè)稅條件的，應交增值稅銷售額為40萬元，應交營業(yè)稅營業(yè)額為20萬元，分別開具增值稅專用發(fā)票40萬元和建筑業(yè)發(fā)票20萬元給總包方，總包單位應交營業(yè)稅計稅金額為40萬元。

12．請問：?甲供材料?涉及營業(yè)稅如何計算繳納？

答復：按照營業(yè)稅法的相關規(guī)定，納稅人從事建筑、勞務（除裝飾外），無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包含工程所用的原材料、設備及其他物資扣動力的價款在內。營業(yè)稅?建筑業(yè)?稅目中包含以下幾個項目：①建筑、②安裝、③修繕、④裝飾、⑤其他工程作業(yè)。

13．請問：我們是一家江蘇的建筑業(yè)企業(yè)，在廣州承接一項施工

總承包項目，工程合同條款中注明一些主要工程物資為甲供物資（如鋼筋、商品砼、水泥等），合同付款基價為甲方核準預算價扣除甲供材料后的工程造價，但是甲方工程開票要求包含甲供材料的金額，是否合理合法？

答復：《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定．銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發(fā)生經營業(yè)務收取款項，收款方應向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。因甲供材料直接用于工程施工并納入工程總價繳納營業(yè)稅，但不包含在施工方向建設方收取的工程款中，所以責公司可以根據(jù)工程總造價減去甲供材料金額后的金額開具工程施工發(fā)票，以此作為向甲方收取工程款的依據(jù)。另外，甲供材料所應繳納的營業(yè)稅稅金已包含在工程總造價中，也就是說包括在所開具的發(fā)票額中，不需要再額外收取。這樣，施工方在賬面上根據(jù)開具發(fā)票的營業(yè)額作營業(yè)收入，按工程造價總額（舍甲供材料）計算繳納稅款。建設方根據(jù)收到的工程施工發(fā)票和工程購A材料的發(fā)票計算工程項目成本。

14．請問：暫時沒有收到發(fā)票等材料物資的結算憑據(jù)，形成負庫存，如果按估價記賬，因為我們當時進貨折扣低，所以沒要發(fā)票，以后稅務檢查時應該怎么辦？

答復：按正常的途徑，應下月初沖回，然后在收到發(fā)票時，按發(fā)票入賬，并對已經結轉的主營業(yè)務成本進行調整（跨的作以前損益調整）即可。相關事項稅務要備案的，你們要是沒打算要發(fā)票，就不好處理了。

15．請問：一般文具店買的收據(jù)和在財政部門購買的非經營結算票據(jù)有何區(qū)別？例如我在收保證金時，用這兩種收據(jù)中的任一種是否都可以呢？

答復：發(fā)票（到稅務局購買）是企業(yè)（以營利為目的、需辦理工商登記、稅務登記）在生產經營過程中銷售商品、產品，提供勞務收款時，向購買方、接受勞務方開具的收款憑證，是付款方付款、記賬的憑證。銷售商品、產品、提供勞務必須開具發(fā)票。

收據(jù)有企業(yè)自制的收據(jù)和財政部門監(jiān)制的財政收據(jù)。企業(yè)自制的收據(jù)只能用于非經營性暫收、預付的結算，即收據(jù)通常不是確定經營收入的依據(jù)，僅作為一種往來款項的收付憑證，如借款、押金、預收款項的收取等；財政部門監(jiān)制的財政收據(jù)（到財政局購買）是行政、事業(yè)單位收取費用時開具的收款憑證。

16．請問：材料員把購買材料的發(fā)票丟失了，并且已預付材料款，計人預付賬款了，這種情況應如何處理？成本應如何結轉？

答復：你公司丟失發(fā)票的處理方法：對購貨方取得銷貨方開具的防偽稅控增值稅專用發(fā)票發(fā)生丟失的，由銷貨方向主管稅務機關提出申請，向銷貨方主管稅務機關開具已抄報稅證明單，由銷貨方將已抄報稅證明單、發(fā)票復印件交給購貨方（你公司）進行發(fā)票認證及抵扣進項稅款。

17．請問：購人的材料已到，并汁人預付賬款，但對方卻暫時給不了發(fā)票，應該怎么入庫？

答復：等到實際收到時，按照相關票據(jù)八賬。在此之前，月末按

照暫估價入賬，下月初沖回。

18.請問：建筑業(yè)企業(yè)的兩個工程分錄：(1)借：應收賬款貸：工程結算(2)借：主營業(yè)務成本工程施工——合同毛利貸：主營業(yè)務收入

這兩筆分錄哪個后面應附所開的工程發(fā)票？答復：第一個分錄。

19.請問：會計教科書上一般都是把周轉材料的攤銷費記人?工程施工——材料費?。按照最新的《建筑安裝工程費用組成》的規(guī)定，周轉材料的攤銷費應計人措施費，即?工程施工——其他直接費?。在實務中到底計人哪個成本項目呢？

答復：你說得非常有道理，從理論上來講，計入其他直接費更好一些。不過，會計準則對此沒有規(guī)定這么細，可以根據(jù)企業(yè)實際情況而定。

20．請問：工程施工實際發(fā)生成本和按完工進度計算的主營業(yè)務成本有差額，是否可以在合同完工確認收入、費用時，按累計實際發(fā)生的合同成本減去以前會計累計已確認的工程施工工程合同費用后的余額，借記?主營業(yè)務成本?，貸記?主營業(yè)務收入?，然后按兩者差額，借記或貸記?工程施工——合同毛利?，這樣理解對嗎？

答復：《企業(yè)會計準則》規(guī)定，對于合同結果能夠可靠估計的，要按照完工百分比法確認合同收入與合同成本。由于合同完工進度確認方法的原因，可能會導致工程施工實際發(fā)生成本和按完工進度計算的當期主營業(yè)務成本有差額，屬于正?，F(xiàn)象，不用進行調整。一般來說，如果完工進度是按照成本比例計算的，當期確認的主營業(yè)務成本與實際發(fā)生的合同成本就是一致的。

21.請問：我們公司承包了一項工程，甲方不允許我們分包，但可以勞務分包，也就是只允許清包工。那我們在對下面的施工隊計價入賬的時候，該使用哪個會計科目？如果不允許分包呢？

答復：如果允許外包的話：借：工程施工-合同成本

貸：應付賬款——應付工程款——××分包隊

如果完全不允許分包，分包隊伍實質上屬于企業(yè)招收的隊伍，只能將分包隊當自己的一部分一起入賬核算。

22．請問：我單位與其他單位聯(lián)合投標并中標，各自施工，我單位為51%，對方為49%。在對業(yè)主方面以我單位為主，業(yè)主結算不區(qū)分聯(lián)合體各自的金額，而是混在一起，撥款也是先進我單位賬然后由我單位撥給對方。請問這種情況是將對方當作分包單位核算還是由我單位只核算自己51%部分呢？

答復：可以參照《企業(yè)會計準則》中有關共同控制經營的規(guī)定來處理。合營方視共同控制經營的情況，對發(fā)生的與共同控制經營的有關支出通過?工程施工?科目進行歸集；對于合營中發(fā)生的某些支出需要各合營方共同負擔的，合營方應將本企業(yè)應承擔的份額列入成

本，結轉計入?工程施工?科目。共同控制經營所產生的收入中應由本企業(yè)享有的部分，借記?主營業(yè)務成本?科目，貸記?主營業(yè)務收入?科目，借或貸記?工程施工——合同毛利?科目；收到工程款時，借記?銀行存款?、?應收賬款?科目，貸記"工程結算?科目。

如果聯(lián)合中標工程符合合同分立的，且每一單項合同由獨立的施工單位承擔，則各方可就中標后的合同總金額簽訂補充協(xié)議，以此為依據(jù)各方獨自執(zhí)行建造合同。

23．請問：關于混凝土的問題，例如我們生產的混凝土實際成本在生產成本中進行歸集，這樣做分錄：

借：輔助成本貸：原材料

應付職工薪酬等

混凝土生產出來后：

借：自制半成品

貸：輔助成本

領用時：

借：內部往來貸：自制半成品這樣對嗎？

答復：如果你們攪拌站不獨立核算損益，是按成本把混凝土轉給相關工點，就按照上述原理作賬。如果你們要獨立核算損益，即需要加價銷售并核算收入，最后一步應該通過收入和費用賬戶核算，如借：

內部往來，貸：其他業(yè)務收入，以及借：其他業(yè)務成本，貸：自制半成品．

24．請問：工程完工后主營業(yè)務成本累計發(fā)生額是否一定等于—工程施工——合同成本?累計發(fā)生額？如果我作的賬不等，可以嗎？

答復：工程完工后，各年累計確認的主營業(yè)務成本等于合同成本的累計發(fā)生額。若不等，就是賬作錯了。

25．請問：我公司是一家新成立的分公司，沒有法人，只有負責人。稅務局要求獨立核算，總公司沒有給任何投資，只給了一個專用賬戶，一切都是由公司負責人在處理公司初期的所有費用。應該如何建賬呢？

答復：獨立核算與是否是法人單位沒有關系。分公司除了不設?實收資本?等相關科目，沒有實收資本、盈余公積等業(yè)務外，其他核算和一般法人單位一樣。

26．請問：在有現(xiàn)金折扣的業(yè)務中，作為付款方，其實際付款額與收到發(fā)票額之間的差額，也就是折扣額該計入哪個科目？

答復：現(xiàn)行會計準則規(guī)定，現(xiàn)金折掃計A財務費用。

27．請問：是否允許小金額白條在繳納企業(yè)所得稅前進行列支？允許列支的金額在什么范圍內？如不允許在稅前列支，是否可以用繳納企業(yè)所得稅后的權益（如盈余公積）進行賬務處理？

答復：白條列支的費用，不得在所得稅前扣除?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000] 84號）第三條規(guī)定，納稅人中報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關支出確屬已經實際發(fā)生的

適當憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準。國家稅務總局下發(fā)的《關于加強企業(yè)所得稅管理若干問題的意見》（國稅發(fā)[ 2005] 50號）明確規(guī)定，企業(yè)超出稅前扣除范圍、超過稅前扣除標準或者不能提供真實、合法、有效憑據(jù)的支出，一律不得稅前扣除。

《會計基礎工作規(guī)范》第四十八條規(guī)定，從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章：從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章。自制原始憑證必須有經辦單位領導人或者其指定的人員簽名或者蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。據(jù)此，對于白條列支的費用，按常規(guī)進行賬務處理，井作為納稅調整，不可以在稅后進行處理。

28．請問：有幾個問題：①購人的材料可不可以不入庫，直接作為成本？即，借：工程施工，貸：應付賬款（銀行存款）。②年末未完工時，可不可以按實際收款金額作為營業(yè)收入的金額來結轉成本和計提稅金？③年末，本應按凈利潤提取盈余公積，但我覺得只有1 000多元的凈利潤，提不了多少，就沒提盈余公積，這樣可以嗎？④若提了盈余公積，所得稅匯算時對其有沒有影響呢？

答復：①購入材料不論在實物流程上是否入庫，在賬務處理程序上應該有驗收入庫、發(fā)料的記錄，以保證材料物資的安全完整。②不行，不符合建造合同準則規(guī)定。③無論凈利潤多少，都要計提法定盈余公積金。④不涉及所得稅的問題。

29．請問：我們是掛靠別人公司接的工程，相當于是這家公司的

一個項目部，這種情況下，賬務該怎么處理呢？相關的票據(jù)應該給掛靠的公司，但我處沒有正規(guī)票據(jù)，此時又如何處理呢？這種情況下，是不是應該只做好內部備查賬？

答復：你們這種情況，若沒有和掛靠方以分包、介紹業(yè)務費形式核算，而是把所有票據(jù)交給掛靠方，自己就沒票作賬了。因此，只能做個內部賬。這種情況屬于業(yè)務本身不規(guī)范，會計上是無法解決的。

30．請問：我公司購買工程用的汁價軟件6 000元，應記入?長期待攤費用?還是?同定資產?？

答復：與固定資產一同購八的計算機軟件，如果與固定資產不可分，無論是否單獨計價，都作為固定資產而不是無形資產核算；如果與固定資產可以分開，且能單獨計價，應確認為無形資產，按購八成本入賬。

31.請問：我們是樁基礎公司，如果當年沒工程，機械設備能提折舊嗎？原來提折舊時，借記?工程施工?，貸記?累計折舊?，然后轉到工程成本中?，F(xiàn)在應如何作賬務處理？

答復：當年沒工程，機械設備也要提折舊。借記?管理費用?，貸記?累計折舊?。

32.請問：項目部職工食堂用品購臵費用應列入什么明細科目？答復：關于這一支出核算問題，會計準則沒有明確規(guī)定，一般做法是：食堂不必單獨設賬核算，而將其凈支出列營業(yè)外支出，或沖減職工福利費（應付職工薪酬）。

33．請問：以個人名義購買的小汽車，計入單位的固定資產，這

樣可以嗎？如果采用租賃的方式，那么租賃費以外的車輛費用還可以報銷嗎？

答復：以個人名叉購買的小汽車不能作為單位的固定資產核算；采用租賃的方式，除租賃費以外的其他費用可以在企業(yè)當期成本費用中列支。

34．請問：對于單位代扣代繳個人所得稅后，稅務返回的代辦費用該怎么處理，是作為收入，還是作為還給財務人員的手續(xù)費？

答復：財政部與國家稅務總局、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)的文件《關于進一步加強代扣代收代征稅款手續(xù)費管理的通知》（財行[ 2005] 365號）中規(guī)定，單位所取得的手續(xù)費收入應單獨核算，計入本單位收入，用于?三代?管理支出，也可以適當獎勵相關工作人員。因此，此業(yè)務可通過?其他業(yè)務收入?，?其他業(yè)務成本?科目進行配比核算，手續(xù)費收入記入?其他業(yè)務收入?？颇?，用于代扣代繳費用開支和獎勵代扣代繳工作做得較好的辦稅人員的支出記入?其他業(yè)務成本?科目。

35．請問：工程完工后，同+項目的工程結算和主營業(yè)務收入是相同的。那么未完工時，工程結算科目需要與主營業(yè)務收入科目金額相同嗎？

答復：由于結算與完工進度的不同步，在工程未完工時，工程結算科目與主營業(yè)務收入金額一般不相同。

36．請問：新準則要求按完工百分比，以成本確認收入。而我公司為與統(tǒng)計部門相符，以業(yè)主的審批進度作為收入的確認依據(jù)，按完

工百分比來倒推成本，請問是否合適？

答復：不合適！你們目前確認收入的做法本質上與老制度是一樣的，按照新準則規(guī)定，只要建造合同結果能夠可靠估計，就須要按照完工進度確認合同收入與費用。

37．請問：我公司為分包方，B公司為總承包方．c公司為建設方（業(yè) 主）。B公司承包了1 000萬元c公司的工程，分包了300萬元給我公司，1 000萬元的工程款由c公司代扣代繳稅金，我公司向B公司開具的發(fā)票金額為我公司實際收到的工程款，但現(xiàn)在B公司不能向我公司出具已完稅的憑證。請問我公司對稅金應該怎么處理呢？營業(yè)稅不能重復繳納，我公司能否根據(jù)分包合同原件和C公司給B公司的已完稅憑證的復印件來進行賬務處理呢？

答復：建設單位代扣代繳后，應該向承包商出具代扣代繳證明，施工單位據(jù)此不再重復繳納營業(yè)稅。復印件不能起到這個作用。

38．請問：如何理解國稅函『2006] 493號《國家稅務總局關于勞務承包行為征收營業(yè)稅問題的批復》？它是解決建筑業(yè)企業(yè)分包重復納稅的問題，還是強調分包勞務必須納稅，但稅率是按建筑勞務繳納營業(yè)稅的問題？

答復：按照該批復，建筑安裝企業(yè)將其承包的某一工程項目的純勞務部分分包給若干個建筑業(yè)企業(yè)，由該建筑安裝企業(yè)提供施工技術、施工材料并負責工程質量監(jiān)督，施工勞務由建筑業(yè)企業(yè)的職工提供，建筑業(yè)企業(yè)按照其提供的工程量與該建筑安裝企業(yè)統(tǒng)一結算價款。按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)提供的施工勞務屬于提

供建筑業(yè)應稅勞務，因此，對其取得的收入應按照?建筑業(yè)?稅目征收營業(yè)稅。同時，按照這個批復，建筑勞務分包也屬于工程分包，建筑業(yè)企業(yè)營業(yè)稅由總包單位繳納以后，分包單位不需要再繳納營業(yè)稅。

39.請問：按照建筑工程承包公司與建設單位是否簽訂承包合同，我國稅法將建筑工程承包業(yè)務應繳的營業(yè)稅劃歸為兩個不同的稅目，適用不同的稅率，即某些業(yè)務按照建筑業(yè)稅目適用3 010的稅率，某些業(yè)務按照服務業(yè)稅目適用5%的稅率。專業(yè)勞務分包（簽訂的合同是勞務分包合同）營業(yè)稅適用稅率是多少？是5%嗎？

答復：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，建筑業(yè)的總承包人將工程分包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人的價款后的余額為營業(yè)額。工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務，如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，均應按?建筑業(yè)?稅目征收營業(yè)稅。如果工程承包公司只是負責工程的組織協(xié)調業(yè)務，或將工程轉包出去，對工程承包公司的此項業(yè)務則按?服務業(yè)?稅目征收營業(yè)稅。

國家稅務總局下發(fā)《關于勞務承包行為征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2006] 493號）明確，建筑安裝企業(yè)將其承包的某一工程項目的純勞務部分分包給若干個建筑業(yè)企業(yè)，由該建筑安裝企業(yè)提供施工技術、施工材料并負責工程質量監(jiān)督，施工勞務由建筑業(yè)企業(yè)的職工提供，建筑業(yè)企業(yè)按照其提供的工程量與該建筑安裝企業(yè)統(tǒng)一結算價款。按照現(xiàn)行營業(yè)稅的有關規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)提供的施工勞務屬

于提供建筑業(yè)應稅勞務，因此，對其取得的收入應按照?建筑業(yè)?稅目征收營業(yè)稅。

40.請問：執(zhí)行建造合同準則后，工程項目當年收入的確認和當年實際的結算收入存在差異，因此計提的工程結算稅金和業(yè)主所扣留的稅金就有差異，這種差額如何處理？

答復：按照會計準則的規(guī)定，應該按照實際繳納的營業(yè)稅列支營業(yè)稅金及附加，這樣就不會產生這部分差異。如果按照會計收入計算營業(yè)稅全及附加，就會產生這種差異。也有企業(yè)采用后一種方法，這時可以將此差額掛在其他應付款中。

41．請問：我們施工項目部在工地所在地租用當?shù)鼐用竦淖》孔鳛槁毠に奚岷娃k公室，是否需要到地稅繳房產稅？我們租用住房所發(fā)生的水、電、氣費是否可以作為工程成本直接記入?工程施工?科目？

答復：租賃的房屋，房產稅應該由房東按照收取租金的12%計算繳納租用住房所發(fā)生的水、電、氣費用可以計入工程成本。

42.請問：我們單位有一個工程先收了100萬元預收款，合同上規(guī)定是按工程形象進度結算，但一直未結算，年底前是不是要先把營業(yè)稅等先交了呢？

答復：納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不舍預收工程價款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務發(fā)生時間；合同未明確付款（同上）日期的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，施工單位與發(fā)包單位未簽訂書面合同的，其納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

預收工程價款是指工程項目尚未開工時收到的款項。對預收工程價款，其納稅義務發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務機關根據(jù)工程形象進度按月確定的納稅義務發(fā)生時間。

43.請問：采用新會計準則在確定施工成本時，如果用完工百分比的方法，做賬時的依據(jù)是什么？是否要用到一些表格和自制的單據(jù)？另外，現(xiàn)在的施工合同收入實際上是無法可靠確定的，因為較大的工程項目大多要經過審計，審計后的價款才能作為最終支付決算價，而審計后的工程基本上都是扣款的，至于扣多少，事前無法知道。這樣的話，我應該如何應用建造合同準則規(guī)定的核算方法入賬？

答復：根據(jù)測算的未來成本以及計算完工進度等資料作為建造合同核算依據(jù)：合同預計總成本與合同預計總收入在工程未完工前肯定是一個不確定的數(shù)字，在所有業(yè)務中都會存在不確定因素，會計主要是根據(jù)已經確知的信息做賬。也就是說，你只要能夠可靠確定一個合同總價款和合同預計總成本就可以做賬了，以后變了再調。

44.請問：我們是_工程的總承包方，對總承包合同我們繳納了印花稅，那我們與下面的分包商簽訂的分包合同，還用繳納印花稅嗎？拿著我的印花稅完稅憑證，分包商可以免交嗎？

答復：分包合同是另一份合同，也要交印花稅。

45.請問：因資金困難，8個月的工資拖到年底一起發(fā)放，如何計

算個人所得稅？

答復：如果是企業(yè)由于種種原因造成拖欠職工工資，而在某月份一次性發(fā)放數(shù)月工資，對于以前所屬月份確實沒有發(fā)放過任何工資的（即因企業(yè)資金周轉困難等原因沒有向職工發(fā)放過現(xiàn)金），但企業(yè)在會計核算上已作計提?應付職工薪酬?處理，并計八生產成本中。經主管稅務分局審核屬實，符合以下一情況的：

(l)企業(yè)會計賬冊應有每月計提工資的記錄，但確實沒有發(fā)放工資。

(2)在發(fā)放時有分月的工資簽收單。如通過銀行發(fā)放的，在銀行劃撥憑證上應注明工資的所屬月份。

(3)要填報扣繳報告表特別分別注明所屬月份，則可以分攤回以前所屬月份分別計征工資、薪金個人所得稅。納稅人應提供《扣繳個人所得稅匯總報告表》、《扣繳個人所得稅明細報告表》和《個人信息登記表》，到所屬稅務分局征收窗口審核申報個人所得稅。

如不符合上述3個條件，應合并收入減除一次費用額征收個人所得稅。

46．請問：發(fā)給大學畢業(yè)生的安家費應列入什么費用科目？答復：安家費只是一種留人的手段，目的是為其安心工作一次性給的補貼，但又不同于生活補貼。建議視同企業(yè)給予職工的一種福利，通過?應付職工薪酬?科目核算。

47.請問：若9月甲方給我方一筆工程預付款，10月底工程尚未完工，地稅部門要求我方送合同過去，要查這筆錢是不是漏稅。我們

能否等工程完工后，再自己一次性去交稅開票？

答復：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務為收到預收款的當天。

48．請問：我單位在外地承接一公路工程，當?shù)貙ν鈦硎┕挝粚嵭卸惤饦I(yè)主代扣代繳，但發(fā)票由施工單位自己開具。我對當?shù)囟悇諜C關不熟悉，去開票具體帶哪些資料？程序是怎樣的？

答復：開發(fā)票時，應帶齊你們同業(yè)主簽訂的工程承包合同，你們公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、外出經營證和你的身份證（以上都需要復印件即可）。以及業(yè)主給你的已代扣代繳完稅憑證（四聯(lián)）到稅務局填寫開票申請單。如果你們有分包在分包欄填寫分包單位名稱和分包工程量，即可給你開出三聯(lián)工程發(fā)票（發(fā)票聯(lián)給業(yè)主，一聯(lián)給你公司所在地轄管機關，一聯(lián)你們公司財務記賬）。

49.請問：勞務分包單位在外地的丁程如何交稅？在本地的呢？總包單位又如何交稅？

答復：外地施工首先要開出公司所在地稅務部門開具的外出經營稅收管理證明，并要看是甲方代扣代繳還是自行納稅。如果代扣代繳，那么甲方代扣什么稅你就交什么稅（地方另有規(guī)定的除外）；如果自行納稅，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[ 2003]第016號），勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務公司從

用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的奈額為營業(yè)額。

本地總包單位繳納的就是按稅法規(guī)定的建安稅種即可。一般分兩種方式，一種是業(yè)主代扣代繳，一種是自行納稅，憑總包合同，稅務登記證、組織機構代碼證等資料去當?shù)囟悇占{稅，具體資料可咨詢當?shù)囟悇詹块T。

50．請問：工程在外地，建筑安裝發(fā)票自己開，這樣工程當?shù)氐亩悇站謺粫笤诋數(shù)刂匦律暾埓_發(fā)票，且再交一次稅？

答復：外地施工單位在工程所在地開票時，稅務部門會要求開票單位提供單位所在地稅務開具的外出經營活動稅收管理證明，簡稱外經證。而且稅法有規(guī)定，建安施工經營納稅以工程所在地為納稅地。因此，只要你在工程當?shù)囟悇諜C關納稅后，在公司所在地無須再次納稅，前提是必須提供工程所在地的完稅證明。

51．請問：甲（業(yè)主）公司與乙（承包商）公司簽定一合同，標的1 000萬元為含營業(yè)稅金額（假設僅交營業(yè)稅、無附加費且稅率為3%），乙公司在同業(yè)主結算時代扣代繳營業(yè)稅。請問下列哪個是正確的？①營業(yè)稅=1 000萬元。3%：30萬元；②營業(yè)稅：1 000萬元÷(1-3%)x 3%= 30.927 835萬元。

答復：營業(yè)稅為價內稅，計稅依據(jù)為含稅營業(yè)額。因此該合同代扣代繳的營業(yè)稅為30萬元；如果合同中1 000萬元屬于不含稅價格，該合同代扣代繳的營業(yè)稅為30.927 835萬元。

52.請問：在工程施工中給施工人員發(fā)放的工資，可以直接借記

?工程施工——人工工資?，貸記‘‘庫存現(xiàn)金?或?銀行存款?，而不通過?應付職工薪酬?科目嗎？

答復：不行。發(fā)放工人工資時：

借：應付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金或銀行存款

分配人工工資時，根據(jù)人員所屬部門等：

借：工程施工等科目

貸：應付職工薪酬

53.請問：我公司是一家大型建筑業(yè)企業(yè)，大部分施工項目均在外省市。在外省市項目均在工程所在地辦理了稅務登記證，項目資金來源于甲方撥付的工程款，職工工資在施工所在地發(fā)放。請問：職工個人所得稅是否必須在工程所在地繳納？還是要匯總到公司機構所在地繳納？

答復：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)《建筑安裝業(yè)個人所得稅征收管理暫行辦法》的通知》（國稅發(fā)[1996] 127號）第十一條規(guī)定，在異地從事建筑安裝業(yè)工程作業(yè)的單位，應在工程作業(yè)所在地扣繳個人所得稅。但所得在單位所在地分配，并能向主管稅務機關提供完整、準確的會計賬簿和核算憑證的，經主管稅務機關核準后，可回單位所在地扣繳個人所得稅。

《國家稅務總局關于建筑安裝企業(yè)扣繳個人所得稅有關問題的批復》（國稅函[2001] 505號）第一條規(guī)定，到外地從事建筑安裝工程作業(yè)的建筑安裝企業(yè)，已在異地扣繳個人所得稅（不管采取何種方

法計算）的，機構所在地主管稅務機關不得再對在異地從事建筑安裝業(yè)務而取得收入的人員實行查賬或以其他方式征收個人所得稅。但對不直接在異地從事建筑安裝業(yè)務而取得收入的企業(yè)管理、工程技術等人員，機構所在地主管稅務機關應據(jù)實征收其個人所得稅。

據(jù)此，到外地從事建筑安裝工程作業(yè)的建筑安裝企業(yè)，已在異地扣繳個人所得稅的，機構所在地主管稅務機關不得再對在異地從事建筑安裝業(yè)務而取得收入的人員實行查賬或以其他方式征收個人所得稅。

54．請問：建設單位代施工單位付了一些款，然后從進度款中扣除，建設單位沒有將代付的憑證給施丁單位，施工單位如何做這筆賬？如果是建設單位把代付票據(jù)人賬，不就重復做了成本賬？怎樣做才是正確的？

答復：首先，建設單位代付的這些款，應該作為施工單位的成本費用列支。嚴格來說，在沒有取得施工單位書面委托的情況下，建設單位不會代付款。作為代付款，應該由施工單位出具書面委托書并簽章認可后，由施工單位名義開出收款收據(jù)或發(fā)票給收款單位，收款單位才可以到付款單位即建設單位實現(xiàn)付款。由于收款方和建設單位沒有直接合同關系，所以建設單位在沒有相關手續(xù)時，不能實現(xiàn)支付。由于建設市場混亂，出于各種關系和某種目的，有些建設單位在沒有取得施工單位授權情況下，跳過施工單位直接支付給收款單位的現(xiàn)象也是存在的，但應盡可能和建設單位協(xié)商，手續(xù)一定要完整。

55.請問：建筑業(yè)企業(yè)在項目施工過程中，在建筑施工現(xiàn)場臨時

集中拌合生產的直接用于本項目橋涵施工及路面建筑施工的水泥混凝土及瀝青混凝土，是否應等同于專門銷售混凝土的廠家生產的商品水泥混凝土和瀝青混凝土而征收增值稅？

答復：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)（增值稅若干具體問題的規(guī)定）的通知》（國稅發(fā)[1993] 154號）的規(guī)定，基本建設單位和從事建筑安裝業(yè)務的企業(yè)附設的工廠、車間生產的水泥預制構件、其他構件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應在移送使用時征收增值稅。但對其在建筑現(xiàn)場制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，不征收增值稅。因此，責公司應根據(jù)上述規(guī)定結合自己的實際情況確定是否繳納增值稅。

56.請問：甲企業(yè)向個人借款1 000萬元，并向個人支付了一年的利息100萬元，甲企業(yè)和個人均是居民納稅人。甲企業(yè)是否需要就支付的100萬元按貸款利息代扣代繳營業(yè)稅？居民個人的存款利息收入不納營業(yè)稅．只納個人所得稅。甲企業(yè)就支付的100萬元利息是按5%還是按20%代扣代繳個人所得稅？

答復：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。

關于非金融機構將資金提供給對方，并收取資金占用費的問題，根據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅問題解答（之一）》（國稅函[ 1995] 156號）的規(guī)定：《營業(yè)稅稅目注釋》法規(guī)，貸款屬于?金融保險業(yè)?

稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一法規(guī)，不論金融機構還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發(fā)生貸款行為，按?金融保險業(yè)?稅目征收營業(yè)稅。

根據(jù)《國務院關于修改（對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅的實施辦法）的決定》（國務院令2007年第502號）規(guī)定，從中華人民共和國境內的儲蓄機構取得人民幣、外幣儲蓄存款利息所得的個人，應當依法繳納個人所得稅；這里所說的儲蓄機構，是指經國務院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構批準的商業(yè)銀行、城市信用合作社和農村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構。

因此，個人取得非金融機構支付的利息應按5%繳納營業(yè)稅，同時按?利息、股息、紅利所得?項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

57.請問：在建筑業(yè)企業(yè)施工過程中，支付民工班組工資、機械使用費、材料費時，稅務機關要求建筑業(yè)企業(yè)提供相應的勞務發(fā)票、機械租賃費發(fā)票和材料發(fā)票。在開具發(fā)票時，有的地方稅務機關為了增加收入，可以降低稅率開具發(fā)票，發(fā)票的內容有時開的是機械作業(yè)，有時開的義是其他工程作業(yè)。

請問：國內是否統(tǒng)一要求開具相應的發(fā)票？

答復：建筑業(yè)企業(yè)一般除企業(yè)所得稅之外的稅都在施工所在地繳納．機械使用發(fā)票和材料發(fā)票以租賃方或供料方提供，一般在其所在地開票或其公司自行開票。你所說的建筑業(yè)企業(yè)開具發(fā)票，是總包方給建設方開票，分包方給總包方開票。

58.請問：我們在廣州有一個項目，而且在當?shù)卦O臵了分公司，合同是由總公司與開發(fā)商簽署的，給開發(fā)商的發(fā)票由總公司來開。現(xiàn)分公司跟該項目材料供應商簽合同，碰到的問題是：支付材料費及人工費用由分公司賬戶轉賬或者提現(xiàn)，收取材料供應商開來的發(fā)票是開分公司抬頭還是開總公司抬頭？

答復：以同供貨商簽訂合同的分公司為抬頭較好，對應合同。59.請問：我公司為鐵路建筑業(yè)企業(yè)，施工租賃了一些機械設備，以每月固定費用結算。請問，出租方給我們開具租賃發(fā)票時，可不可以以我們總包納稅的完稅憑證免交稅金？

答復：按營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，租賃或運輸企業(yè)提供租賃或運輸業(yè)務的，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅；納稅人從事建筑安裝工程的．應在工程所在地納稅，所以工程納稅和機械租賃納稅是不同的。你們總包納稅的完稅憑證只能作為工程分包已繳納稅金的證明，工程分包單位憑此和分包工程分割單免稅開取發(fā)票（一般只免營業(yè)稅），機械租賃開具的是租賃或運輸發(fā)票，不同于工程開具的建筑安裝發(fā)票，提供租賃勞務一定要開具發(fā)票。

60.請問：工程項目的質量保證金如何進行賬務處理？答復：工程項目質保金一般按項目工程價款結算總額乘以合同約定的比例（一般為5%）．由建設單位（業(yè)主）從建筑業(yè)企業(yè)工程計量撥款中直接扣留，且一般不計算利息。建筑業(yè)企業(yè)應在項目工程竣（交）工驗收合格后的缺陷責任期內-認真履行合同約定的責任，缺陷責任期滿后，及時向建設單,位（業(yè)主）申請返還工程質保全。建設單位（業(yè)主）應及時向建筑業(yè)企業(yè)退還工程質保金（若缺陷責任期

內出現(xiàn)缺陷，則扣除相應的缺陷維修費用）。

在同業(yè)主結算并扣除保證金時：

借：應收賬款——工程質量保證金

貸：工程結算

收回時：

借：銀行存款

貸：應收賬款——工程質量保證金

也有單位將質保金放在?其他應收款?科目核算。61.請問：異地工程結束后，外經證何時應辦理撤銷？答復：納稅人外出經營活動結束，應當向經營地稅務機關填報外出經營活動情況申請表，按規(guī)定結清稅款、繳銷未使用完的發(fā)票。并由經營地稅務機關在外出經營活動稅收管理證明上注明納稅人的經營、納稅及發(fā)票使用情況，在外出經營活動稅收管理證明有效期滿10日內，回到主管稅務機關辦理外出經營活動稅收管理證明繳銷手續(xù)。

62.請問：工程投標時發(fā)生的費用怎么人賬？

答復：由于是否中標具有不確定性，發(fā)生投標費用應直接計入管理費用。中標以后，可把這一費用轉到中標項目的成本中。

63．請問：差旅費報銷有沒有統(tǒng)一的標準？

答復：不同行業(yè)的公司及部門對差旅費報銷及補助辦法不同，所以應根據(jù)公司規(guī)定來看如何補助和報銷。中央企業(yè)和事業(yè)單位一般的交通差旅費報銷辦法如下：為了適應經濟發(fā)展形勢，保證出差人員的

工作與生活基本需要，差旅費管理辦法取消了原規(guī)定一般地區(qū)和特殊地區(qū)的出差類區(qū)劃分，將市內交通費等合并為公雜費。差旅費開支范圍包括城市間交通費、住宿費、伙食補助費和公雜費，其中伙食補助費、公雜費實行統(tǒng)一標準，城市間交通費、住宿費分職務級別憑據(jù)報銷。

64．請問：現(xiàn)需要在國外建設一個600MW超臨界燃煤機組電站工程，業(yè)主方為一家外國公司，甲方為一家中國設備進出口單位。甲方與業(yè)主簽署了總承包合同，因甲方不具備施工能力，故選定我公司作為乙方承擔該項國外電站建設安裝施工任務。我公司未在國外成立公司，甲乙雙方簽定了該項國外電站建設安裝合同，合同約定在國內用人民幣方式結算。甲方支付我公司工程款時，需要我公司開具建筑安裝發(fā)票，開發(fā)票時，我公司所在地的地稅局要求先繳納營業(yè)稅，否則不給開發(fā)票。請問，我公司承攬的是國外工程，勞務發(fā)生地在境外，雖然甲方乙方均是國內公司，支付地在境內，是否應交營業(yè)稅，地稅局可否開具免稅的建筑安裝發(fā)票？

答復：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國境內提供該條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照該條例繳納營業(yè)稅。因此，企業(yè)分包國外電站建設安裝，發(fā)生地在境外，該項勞務不需要繳納營業(yè)稅。

65.請問：根據(jù)《稅收征管法》及其細則的相關規(guī)定，到外地經營的納稅人，需在機構所在地稅務機關開具外出經營活動證明，并到

經營地稅務機關進行報驗登記。外出經營超過180天的需在經營地稅務機關辦理臨時稅務登記。建筑安裝企業(yè)跨地區(qū)開展建筑安裝業(yè)務，多以總公司名義與建設方（甲方）簽訂建筑安裝合同，而具體從事建筑安裝工程的業(yè)務單位情形有：總公司下設的不在經營地設立的分支機構；總公司下設的不在經營地進行工商登記的臨時項目部（沒有非法人營業(yè)執(zhí)照），但在財務上卻獨立核算；其他無建筑資質的企業(yè)（或個人）所靠掛組成的工程項目部。上述外來建筑安裝企業(yè)有的存在開具外出經營活動證明同時預繳企業(yè)所得稅（預繳比例不等）的現(xiàn)象。針對以上情況，經營地稅務機關如何進行企業(yè)所得稅征管？

答復：《國家稅務總局關于建筑安裝企業(yè)所得稅納稅地點問題的通知》（國稅發(fā)[1995] 227號）規(guī)定，建筑安裝企業(yè)離開工商登記注冊地或經營管理所在地（以下簡稱所在地）到本縣（區(qū)）以外地區(qū)施工的，應向其所在地的主管稅務機關申請開具外出經營活動稅收管理證明（以下簡稱外出經營證），其經營所得，由所在地主管稅務機關一并計征所得稅。否則，其經營所得由企業(yè)項目施工地（以下簡稱施工地）主管稅務機關就地征收所得稅。據(jù)此，對于辦理了外出經營證的企業(yè)，其企業(yè)所得稅應由所在地主管稅務機關征收；對于沒有辦理外出經營證的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由施工地主管稅務機關征收。

持有外出經營證的建筑安裝企業(yè)到達施工地后，應向施工地主管稅務機關遞交稅務登記證件（副本）和外出經營證，并陸續(xù)提供所在地主管稅務機關按完工進度或完成的工作量據(jù)以計算應繳納所得稅的完稅證明。施工地稅務機關接到上述資料后，經核實無誤予以登記，不再核發(fā)稅務登記證．企業(yè)持有所在地稅務機關核發(fā)的稅務登記證（副本）進行經營活動。企業(yè)經營活動結束后，應向施工地稅務機關辦理注銷手續(xù)，外出經營證交原填發(fā)稅務機關。

依據(jù)上述規(guī)定，持有外出經營證的建筑安裝企業(yè)，應向施工地主管稅務機關陸續(xù)提供所在地主管稅務機關按完工進度或完成的工作量據(jù)以計算應繳納所得稅的完稅證明。但有的省為了加強對建筑安裝企業(yè)所得稅的征收管理．堵塞管理漏洞，對外省建筑企業(yè)一律就地定率征收企業(yè)所得稅。如河北省冀地稅函[2007] 255號規(guī)定，對來冀施工的外省建筑企業(yè)，無論其有無外出經營管理證明，一律就地定率征收企業(yè)所得稅。具體應稅所得率由縣級地稅機關在5%~15%的范圍確定。

66.請問：壞賬損失如果有足夠證據(jù)確認，是否可以獲得全額扣除？如果不能，可以扣除的部分如何計算？

答復：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成奉、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十二條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經作為損失處理的資產，在以后納稅又全部收回或者部分收回時，應當計入當期收入。

《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生的壞賬損失，原則上應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。經報稅務機關批準，也可提取壞賬準備金。提取壞賬準備金的納稅人發(fā)生的壞賬損失，應沖減壞賬準備金；實際發(fā)生的壞賬損失，超過已提取的壞賬準備的部分，可在發(fā)生當期直接扛除；已核銷的壞賬收回時，應相應增加當期的應納稅所得。

納稅人符合下列條件之一的應收賬款，應作為壞賬處理：(1)債務人被依法宣告破產、撤銷，其剩余財產確實不足清償?shù)膽召~款：

(2)債務人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產或遺產確實不足清償?shù)膽召~款；

(3)債務人遭受重大自然災害或意外事故，損失巨大，以其財產（包括保險賠款等）確實無法清償?shù)膽召~款；

(4)債務人逾期未履行償債義務，經法院裁決，確實無法清償?shù)膽召~款；

(5)逾期3年以上仍未收回的應收賬款；(6)經國家稅務總局批準核銷的應收賬款。

《企業(yè)財產損失所得稅前扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)因應收、預付賬款發(fā)生的壞賬損失，須經稅務機關審批才能在申報企業(yè)所得稅時扣除。

據(jù)此，貴單位實際發(fā)生的符合上述條件的壞賬損失可以在稅前扣除。

67．請問：我單位是中央在京企業(yè)，企業(yè)所得稅在機構所在地國稅機關繳納。但在河北省施工時，被要求按《河北省地方稅務局關于建筑安裝企業(yè)納稅地點問題的通知》（冀地稅函[2007] 255號）就地按照合同價款的5%~15%繳納企業(yè)所得稅。我公司咨詢后，得知所交稅款在機構所在地不予抵扣。這樣不僅造成我公司重復繳納所得稅，而且稅率極高，對于建筑安裝企業(yè)而言根本無法承受，請問河北省這一文件有根據(jù)嗎？合理嗎？我公司應如何處理？

答復：按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內設立不具有法人資格營業(yè)機構的，應當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅。責公司在河北的建筑業(yè)企業(yè)，2007年年底前，應按照《國家稅務總局關于建筑安裝企業(yè)所得稅納稅地點問題的通知》（國稅發(fā)[ 1995]1227號）的規(guī)定執(zhí)行；2008年以后，按照新稅法實行法人納稅。

各地出臺的與總局政策相違背的稅收規(guī)定，企業(yè)可不執(zhí)行。68.請問：我公司是陜西省建筑業(yè)企業(yè)，在天津從事建筑安裝工程，合同簽訂地為天津市。我們從西安地稅機關開外m經營活動稅收管理證明時，西安地稅機關要求我們必須交建筑安裝工程承包合同的印花稅，否則不給我們開。但我們在天津市施工隊伍管理站（外地建筑業(yè)企業(yè)在天津施工建筑營業(yè)稅由此機構收繳）備案時，又要我們交建筑安裝工程承包合同的印花稅。稅法中對這部分印花稅沒有明確規(guī)

定，造成各地爭稅源，增加了我們企業(yè)負擔。請問我們應當在哪里繳納印花稅？

答復：印花稅實行的是?三自?繳納方式，印花稅暫行條例中僅對納稅時間作了規(guī)定，并沒有對納稅地點進行明確，這說明印花稅注重的是合同是否貼花，而不強調在哪里貼花。條例規(guī)定，合同在簽訂時貼花，強調的不是一個點的概念，而是一個時間段的意思。例如，北京的桌企業(yè)上午在上海簽訂了一份應稅合同，下午將此合同帶回北京貼花，這也應理解為?簽訂時貼花?。因此，貴公司在天津簽訂的合同只要貼花了，就已經達到?三自?納稅的目的了，而不再追究其應在行為發(fā)生地還是機構所在地貼花。

69．請問：根據(jù)《稅務登記管理辦法》的有關規(guī)定，納稅人到外縣（市）從事生產經營活動的，應當在外+經營之前，持稅務登記證向主管稅務機關申請開具外出經營活動稅收管理證明。由于主管稅務的機關分為國、地稅兩個部門，究竟應向哪個稅務機關辦理的問題，經常會讓納稅人在國、地稅之間來回跑。對此，總局能否加以明確？我個人認為，外出經營稅收管理證明的作用主要有兩方面：一是確認企業(yè)的身份；二是加強所在地與經營地稅務機關之間的溝通，目的是加強對稅收主要是流轉稅的管理。增值稅實施細則、營業(yè)稅實施細則的有關規(guī)定中，都有對納稅人外出經營的相關規(guī)定，都明確了管轄權的問題，而所得稅則十分明確是在機構所在地征收的。因此，應由哪個部門開具外出經營許可證，應按外出從事的生產經營活動本身應征收的流轉稅決定，如屬于增值稅的，應由國稅部門開具，如屬于營業(yè)

稅的，應由地稅部門開具。這樣才能達到開具外出經營證明的目的，有利于加強稅收管理。例如，企業(yè)外出從事的是屬于營業(yè)稅的業(yè)務，應向地稅申請，如企業(yè)沒繳納營業(yè)稅，當?shù)氐囟惒块T還要負責追繳稅款。請問，以上的理解是否正確？

答復：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》規(guī)定，從事生產、經營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。

這里提到的納稅人向所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，如果納稅人臨時外出經營涉及繳納的稅種屬于國稅機關征管，應當向所在地主管國稅機關申請開具外出經營活動稅收管理證明；如果納稅人臨時外出經營涉及繳納的稅種屬于地稅機關征管，應當向所在地主管地稅機關申請開具外出經營活動稅收管理證明。

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