第一篇：一起主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量糾紛案_1

一起主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量

糾紛案

主張“可得利益損失”的法律依據(jù)源于《合同法》第一百一十三條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方?⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а!備錳豕娑?魅妨恕翱傻美?妗笨梢耘獬ィ??保?步綞?恕翱傻美?妗鋇姆段вσ浴拔シ春賢?環(huán)蕉┝⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а蔽?蕖?br 筆者代理的一起主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量糾紛案，就涉及是否正確適用《合同法》上述規(guī)定的問題。

案情簡介：

位于x區(qū)的w公司向位于y區(qū)的k公司訂購一批價值400余萬元的生產(chǎn)設(shè)備，雙方簽訂《設(shè)備買賣合同》和《設(shè)備安裝合同》各一份。設(shè)備經(jīng)安裝調(diào)試投入試生產(chǎn)，其中兩臺設(shè)備運轉(zhuǎn)一直不正常，經(jīng)k公司多次維修仍未解決，w公司要求k公司賠償損失，k公司要求w公司支付設(shè)備余款145萬元，雙方因此發(fā)生糾紛，k公司依據(jù)《設(shè)備買賣合同》將w公司訴至y法院。w公司認(rèn)為案件應(yīng)由x法院管轄，向y法院提出管轄權(quán)異議，但被y法院駁回。w公司即以設(shè)備質(zhì)量問題為由，提出反訴，并在征求一審代理人的意見后，要求k公司賠償損失包括可得利益損失共計萬元。k公司不承認(rèn)設(shè)備有質(zhì)量問題，并提出w公司除維修期間外，一直生產(chǎn)至今，提出的賠償數(shù)額明顯不合理。

一審期間查明：w公司除維修外，生產(chǎn)并未停止。經(jīng)y法院委托，國家建筑材料工業(yè)建材機械產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗測試中心(下稱測試中心)對設(shè)備質(zhì)量做出鑒定結(jié)論即“設(shè)備質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”。y法院據(jù)此做出判決：w公司支付k公司設(shè)備余款145萬元及相應(yīng)利息，駁回w公司的訴訟請求。w公司一審敗訴后，要求我為其二審代理人，以實現(xiàn)其訴訟主張。

一審敗訴原因：

接受委托前，我對w公司的一審訴訟請求及相關(guān)證據(jù)進(jìn)行分析，并找出以下敗訴原因：

(1)w公司向k公司提出賠償?shù)那疤崾窃O(shè)備確實存在質(zhì)量問題，并且質(zhì)量問題是k公司直接造成的。但是，w公司對此缺乏證據(jù)。而且，“質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”的鑒定結(jié)論對w公司明顯不利。

一審中，w公司雖然認(rèn)識到鑒定結(jié)論對其不利，但是未提出****鑒定結(jié)論的有力的證據(jù)及法律支撐。

(2)可得利益損失賠償數(shù)額的計算明顯不合理，顯然超過k公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。同時，其可得利益部分的主張也無證據(jù)證明。

w公司一審請求賠償數(shù)額構(gòu)成為兩部分，一為直接損失部分即設(shè)備維修費及更換材料的費用;其余為可得利益損失部分，包括維修停產(chǎn)利潤、w公司建廠總投資的利息、稅務(wù)返稅、停產(chǎn)期間產(chǎn)生的工人工資等。除直接損失部分提供了證據(jù)，可得利益損失部分僅有計算方式并無證據(jù)提供。

另外，通過w公司同行業(yè)平均利潤率的考查，以及對w公司的財務(wù)賬目的審查，置疑w公司的所謂“可得利益損失”的數(shù)額與事實不符。

代理思路及相關(guān)工作：

1、建議w公司迅速自行委托技術(shù)權(quán)威對設(shè)備不能正常運轉(zhuǎn)的原因作出全面分析。

經(jīng)技術(shù)權(quán)威全面分析，認(rèn)為：設(shè)備質(zhì)量是一個需綜合多種因素分析并需k公司提供其生產(chǎn)設(shè)備的相關(guān)材料、工藝等方面的資料，才能作出初步判斷的問題。同時，因設(shè)備一直在使用，有關(guān)設(shè)備的質(zhì)量問題的準(zhǔn)確結(jié)論就更難做出。但是，技術(shù)權(quán)威通過對k公司安裝記錄的運行數(shù)據(jù)審查，發(fā)現(xiàn)其中的一項指標(biāo)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。而該項指標(biāo)也可造成設(shè)備運行不正常。

2、查明一審法院委托的鑒定機構(gòu)未進(jìn)入最高人民法院的司法鑒定人名冊，不具有鑒定人資格，據(jù)此做好申請重新鑒定的準(zhǔn)備。

3、通過對一審敗訴的上述分析，從事實和法律的角度告知w公司一審的訴訟主張，二審不可能支持。同時，要求w公司如實陳述案情，并告知隱瞞真相可能造成的危害。希望w公司吸取一審教訓(xùn)，據(jù)實計算出損失，并提出證據(jù)。引導(dǎo)其實事求是的調(diào)整思路，根據(jù)事實和證據(jù)，重新確立二審目標(biāo)。

通過多次溝通和交流，k公司法定代表人終于吐露真相：直接損失為40余萬，可得利益損失為100萬左右。但是，可得利益部分的證據(jù)因涉及企業(yè)商業(yè)秘密，不易公開。一審之所以提出1000多萬的主張，是因一審代理人告知他所謂 “可得利益損失”就是“可能產(chǎn)生的損失”，并未告知他，所謂“可能產(chǎn)生的損失” 是有限制的。

代理策略：

通過上述工作，掌握了案件的利弊，分析了案件的走向，得出二審若以判決方式結(jié)案，k公司必敗訴的結(jié)論。由此確定二審的目標(biāo)-調(diào)解結(jié)案。為了迫使對方達(dá)成調(diào)解，采取以下策略：

1、依據(jù)《設(shè)備安裝合同》，重新組織證據(jù)以安裝質(zhì)量不合格為由，另案向x法院起訴，要求k公司賠償損失包括可得利益損失。

在向x法院提出可得利益賠償數(shù)額前，告知w公司，若以判決結(jié)案，因缺乏證據(jù)，可得利益的真實損失部分100萬，x法院也不會支持。但是，為了給對方充分的壓力，就可得利益部分提出200余萬元的主張。w公司對此表示同意。

2、以一審鑒定機構(gòu)不具備鑒定資質(zhì)為由，要求二審法院對質(zhì)量問題進(jìn)行重新鑒定。

3、請求二審法院促成調(diào)解，并通過法院向?qū)Ψ酵嘎叮航邮苷{(diào)解即可撤回x法院的訴訟。

案件結(jié)果：

二審達(dá)成調(diào)解協(xié)議如下：w公司支付k公司貨款10萬元。同時，w公司在x法院撤訴。案件最終結(jié)果達(dá)到了預(yù)期的代理目標(biāo)。

案件結(jié)束后，w公司聘請我擔(dān)任常年法律顧問。

代理感悟：

w公司的一審敗訴，源于對《合同法》“可得利益損失”的曲解甚至濫用。

律師確定代理策略，必須注意與案件相結(jié)合，與法律的規(guī)定相結(jié)合，做到依法立論、依法辯論，而不能違反法律，曲解法律，違反法治原則，置事實于不顧，為當(dāng)事人出歪主意，以達(dá)到個人目的。這既是做律師必須具備的基本素質(zhì)，又是律師安身立命之本。

代理律師：馮兵

XX年五月

第二篇：主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量爭議

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主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量爭議

主張“可得利益損失”的法律依據(jù)源于《合同法》第一百一十三條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方?⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚А!備錳豕娑?魅妨恕翱傻美?妗笨梢耘獬ィ??保?步綞?恕翱傻美?妗鋇姆段вσ浴拔シ春賢?環(huán)蕉┝⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚А蔽?蕖?BR> 筆者代理的一起主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量糾紛案，就涉及是否正確適用《合同法》上述規(guī)定的問題。

案情簡介：

位于x區(qū)的w公司向位于y區(qū)的k公司訂購一批價值400余萬元的生產(chǎn)設(shè)備，雙方簽訂《設(shè)備買賣合同》和《設(shè)備安裝合同》各一份。設(shè)備經(jīng)安裝調(diào)試投入試生產(chǎn)，其中兩臺設(shè)備運轉(zhuǎn)一直不正常，經(jīng)k公

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司多次維修仍未解決，w公司要求k公司賠償損失，k公司要求w公司支付設(shè)備余款145萬元，雙方因此發(fā)生糾紛，k公司依據(jù)《設(shè)備買賣合同》將w公司訴至y法院。w公司認(rèn)為案件應(yīng)由x法院管轄，向y法院提出管轄權(quán)異議，但被y法院駁回。w公司即以設(shè)備質(zhì)量問題為由，提出反訴，并在征求一審代理人的意見后，要求k公司賠償損失包括可得利益損失共計1073.13萬元。k公司不承認(rèn)設(shè)備有質(zhì)量問題，并提出w公司除維修期間外，一直生產(chǎn)至今，提出的賠償數(shù)額明顯不合理。

一審期間查明：w公司除維修外，生產(chǎn)并未停止。經(jīng)y法院委托，國家建筑材料工業(yè)建材機械產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗測試中心(下稱測試中心)對設(shè)備質(zhì)量做出鑒定結(jié)論即“設(shè)備質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”。y法院據(jù)此做出判決：w公司支付k公司設(shè)備余款145萬元及相應(yīng)利息，駁回w公司的訴訟請求。w公司一審敗訴后，要求我為其二審代理人，以實現(xiàn)其訴訟主張。

一審敗訴原因：

接受委托前，我對w公司的一審訴訟請求及相關(guān)證據(jù)進(jìn)行分析，并找出以下敗訴原因：

(1)w公司向k公司提出賠償?shù)那疤崾窃O(shè)備確實存在質(zhì)量問題，法律咨詢s.yingle.com

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并且質(zhì)量問題是k公司直接造成的。但是，w公司對此缺乏證據(jù)。而且，“質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”的鑒定結(jié)論對w公司明顯不利。

一審中，w公司雖然認(rèn)識到鑒定結(jié)論對其不利，但是未提出推翻鑒定結(jié)論的有力的證據(jù)及法律支撐。

(2)可得利益損失賠償數(shù)額的計算明顯不合理，顯然超過k公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。同時，其可得利益部分的主張也無證據(jù)證明。

w公司一審請求賠償數(shù)額構(gòu)成為兩部分，一為直接損失部分即設(shè)備維修費及更換材料的費用;其余為可得利益損失部分，包括維修停產(chǎn)利潤、w公司建廠總投資的利息、稅務(wù)返稅、停產(chǎn)期間產(chǎn)生的工人工資等。除直接損失部分提供了證據(jù)，可得利益損失部分僅有計算方式并無證據(jù)提供。

另外，通過w公司同行業(yè)平均利潤率的考查，以及對w公司的財務(wù)賬目的審查，置疑w公司的所謂“可得利益損失”的數(shù)額與事實不符。

代理思路及相關(guān)工作：

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1、建議w公司迅速自行委托技術(shù)權(quán)威對設(shè)備不能正常運轉(zhuǎn)的原因作出全面分析。

經(jīng)技術(shù)權(quán)威全面分析，認(rèn)為：設(shè)備質(zhì)量是一個需綜合多種因素分析并需k公司提供其生產(chǎn)設(shè)備的相關(guān)材料、工藝等方面的資料，才能作出初步判斷的問題。同時，因設(shè)備一直在使用，有關(guān)設(shè)備的質(zhì)量問題的準(zhǔn)確結(jié)論就更難做出。但是，技術(shù)權(quán)威通過對k公司安裝記錄的運行數(shù)據(jù)審查，發(fā)現(xiàn)其中的一項指標(biāo)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。而該項指標(biāo)也可造成設(shè)備運行不正常。

2、查明一審法院委托的鑒定機構(gòu)未進(jìn)入最高人民法院的司法鑒定人名冊，不具有鑒定人資格，據(jù)此做好申請重新鑒定的準(zhǔn)備。

3、通過對一審敗訴的上述分析，從事實和法律的角度告知w公司一審的訴訟主張，二審不可能支持。同時，要求w公司如實陳述案情，并告知隱瞞真相可能造成的危害。希望w公司吸取一審教訓(xùn)，據(jù)實計算出損失，并提出證據(jù)。引導(dǎo)其實事求是的調(diào)整思路，根據(jù)事實和證據(jù)，重新確立二審目標(biāo)。

通過多次溝通和交流，k公司法定代表人終于吐露真相：直接損失為40余萬，可得利益損失為100萬左右。但是，可得利益部分的證據(jù)因涉及企業(yè)商業(yè)秘密，不易公開。一審之所以提出1000多萬的法律咨詢s.yingle.com

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主張，是因一審代理人告知他所謂 “可得利益損失”就是“可能產(chǎn)生的損失”，并未告知他，所謂“可能產(chǎn)生的損失” 是有限制的。

代理策略：

通過上述工作，掌握了案件的利弊，分析了案件的走向，得出二審若以判決方式結(jié)案，k公司必敗訴的結(jié)論。由此確定二審的目標(biāo)-調(diào)解結(jié)案。為了迫使對方達(dá)成調(diào)解，采取以下策略：

1、依據(jù)《設(shè)備安裝合同》，重新組織證據(jù)以安裝質(zhì)量不合格為由，另案向x法院起訴，要求k公司賠償損失包括可得利益損失。

在向x法院提出可得利益賠償數(shù)額前，告知w公司，若以判決結(jié)案，因缺乏證據(jù)，可得利益的真實損失部分100萬，x法院也不會支持。但是，為了給對方充分的壓力，就可得利益部分提出200余萬元的主張。W公司對此表示同意。

2、以一審鑒定機構(gòu)不具備鑒定資質(zhì)為由，要求二審法院對質(zhì)量問題進(jìn)行重新鑒定。

3、請求二審法院促成調(diào)解，并通過法院向?qū)Ψ酵嘎叮航邮苷{(diào)解即可撤回x法院的訴訟。

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第三篇：代理詞(買賣合同糾紛案)

代 理 詞

尊敬的審判長：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，本人接受本案原告的委托，擔(dān)任其與李強買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

代理人認(rèn)為，從本案的客觀事實、交易習(xí)慣及相關(guān)交易往來的結(jié)算付款憑證等證據(jù)，按照生活經(jīng)驗法則、公序良俗原則及公平正義之法理，均可毫無疑問地作出這樣一個判斷：原告與被告之間的買賣合同關(guān)系成立系合法有效，且原告已經(jīng)履行供貨義務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，被告應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)貨款的全部給付義務(wù)。理由如下：

1、原告與被告于2015年05月13日簽署《小河百家樂超市對賬單》（以下簡稱“對賬單”），憑證由原告職員田邛與被告共同簽署，確定原告為供貨方，被告為購買方，且被告欠原告貨款伍萬叁仟零陸圓玖角（￥53，006.90元）。

2、原告已于2015年09月17日收到被告通過中國建設(shè)銀行自助機支付的貨款人民幣貳仟元整（￥2000.00元），還欠原告貨款伍萬壹仟零陸圓玖角（￥51，006.90元）。

/ 2 上述事實充分證明：

1、雖然原告與被告之間只是口頭約定，沒有簽訂書面買賣合同，但被告直接向原告采購貨物且原告提供的貨物也是運送至被告經(jīng)營場地，這一于世昭然的事實是無可爭辯的;同時，被告通過自己的實際付款行為確認(rèn)了這一買賣合同關(guān)系的存在，履行了作為買賣合同相對方買方的貨款給付義務(wù)。

2、本案中，原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的數(shù)、量、質(zhì)是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外”之規(guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗完畢，且已經(jīng)簽收確認(rèn)。

綜上，懇請法庭予以充分考慮并采納，為作為省屬重點招商引資企業(yè)的合法權(quán)益保駕護(hù)航。謝謝!

代理人：王佐朝 2015年11月19日

/ 2

第四篇：房屋買賣合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案

原告（被上訴人）：瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司。

被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。

審級：再審。

審判機關(guān)和審判組織

一審法院：瓊海市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳大經(jīng)；審判員：黃良海、王春映。

二審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。

二審再審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。

再審終審法院：海南省高級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。

審結(jié)時間

一審審結(jié)時間：1998年7月28日。

二審審結(jié)時間：1998年10月5日。

二審再審審結(jié)時間：1999年8月10日。

再審終審審結(jié)時間：2000年4月20日。

一審訴辯主張

原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。

一審事實和證據(jù)

本案經(jīng)審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要內(nèi)容有：

1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元；

2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告，由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物，向建行貸款，原告協(xié)助辦理。

3、房屋移交時所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。

4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過30天后，黃酒公司應(yīng)無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。

以是事實，有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實，足以認(rèn)定。

一審判案理由

一審法院認(rèn)為：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財物應(yīng)互相返還，根據(jù)雙方的責(zé)任的大小，承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應(yīng)還本付息（利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計付利息）。

一審定案結(jié)論

依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項的規(guī)定，判決如下：

1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。

2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十天內(nèi)給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計算），逾期未給付，則處雙倍利息計付。

3、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費7610元，由被告負(fù)擔(dān)，原告預(yù)付的不予退還，由被告償付原告。

二審情況

1、二審訴辯主張

上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的代理建房合同實為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當(dāng)，請求二審改判返還。

被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實為購房合同。上訴人已實際占有使用房屋，辦理了產(chǎn)權(quán)證，而我方已辦理按揭貸款手續(xù)，未果屬銀行原因。其代理建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應(yīng)支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應(yīng)駁回。

2、二審事實和證據(jù)

經(jīng)審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定房屋造價60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月內(nèi)付30萬元（包括定金8萬元），余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好給上訴人。由上訴人憑房產(chǎn)證向建行貸款，被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續(xù)，超過三十天被上訴人應(yīng)將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權(quán)證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協(xié)助上訴人辦理按揭貸款手續(xù)，由于建行貸款尚未批準(zhǔn)，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。

3、二審判案理由

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的代理興建房屋合同實為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權(quán)證的有效憑證，上訴人應(yīng)支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續(xù)而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應(yīng)予駁回。原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。

4、二審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費7610元，由上訴人負(fù)擔(dān)。

二審再審情況

1、二審再審訴辯主張

符祝浪對本院二審判決不服，申請再審稱：

一、二審法院判決認(rèn)定事實基本清楚，但判決結(jié)果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續(xù)判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾？合同無效后，應(yīng)是雙方各自相互

返還財產(chǎn)，并根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我本人沒有得到財產(chǎn)，不能繼續(xù)付款。我和黃酒公司實際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應(yīng)由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續(xù)付款?，F(xiàn)要求法院提起再審，依法確認(rèn)合同無效，雙方互相返還財產(chǎn)，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費由黃酒公司負(fù)擔(dān)。

2、二審再審事實和證據(jù)

經(jīng)二審再審查明：

一、二審法院所認(rèn)定的本案事實和證據(jù)充分，在本案的事實和證據(jù)方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認(rèn)定事實相一致。

3、二審再審判案理由

本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為代理興建房屋合同，但從該合同的內(nèi)容、性質(zhì)及雙方履行的情況看應(yīng)屬于房屋買賣合同。合同的標(biāo)的物在雙方?jīng)]有發(fā)生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)，故應(yīng)按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，符祝浪不需給付利息。

一、二審認(rèn)定事實清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

4、二審再審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷本院（1998）海南經(jīng)終字第100號民事判決；

2、撤銷瓊海市人民法院（1998）瓊海經(jīng)初字第45號民事判決。

3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋（座落瓊海加積鎮(zhèn)紀(jì)綱街，瓊海市房證字第3378號）歸符祝浪所有；符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天內(nèi)付清該款，逾期則中國建設(shè)銀行按同期同類貸款利率計付利息至付清欠款之日止。

一、二審案件受理費各人民幣7610元，均由符祝浪負(fù)擔(dān)。

再審終審情況

1、再審終審訴辯主張

黃酒公司不服原審判決，申請再審稱：

1、黃酒公司沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；

2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息；

3、原審判決免除符祝浪支付

購房款利息的義務(wù)違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費由符祝浪負(fù)擔(dān)。

2、再審終審事實和證據(jù)

經(jīng)再審查明：

一、二審法院所認(rèn)定的本案事實證據(jù)充分，在本案的事實與證據(jù)方面與一、二審認(rèn)定事實相一致。

3、再審終審判案理由

本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認(rèn)定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因為當(dāng)時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經(jīng)營有一定的收益。故免除其利息部分應(yīng)予糾正。

4、再審終審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第（二）項、第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷海南省海南中級人民法院（1999）海南經(jīng)再字第5號民事判決：

2、原審上訴人符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十日內(nèi)給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息（利率按中國建設(shè)銀行同期同類貸款利率計算），逾期支付則按雙倍利息計付。

一、二審案件受理費各7610元由符祝浪負(fù)擔(dān)。

解說

《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！钡谖迨鍡l第一款第一、二項之規(guī)定：行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實。第五十八條第一款第五項之規(guī)定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。

由此可見，本案原告與被告簽訂代理房屋合同，原告不是建筑公司，名為代理興建房屋合同，實為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規(guī)定的誠實信用，意思表示真實的原則，原告不是建筑公司，不具有相應(yīng)的民事行為能力，其實施的行為無效，雙方所簽訂的代理興建房屋合同無效。

而雙方行為實為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款。一是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，二是等價有償，合同約定雙方權(quán)利和義務(wù)，而且經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產(chǎn)權(quán)證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應(yīng)協(xié)助辦理貸款支付價款為由而拖欠未付款，而原告已經(jīng)協(xié)助貸款并辦理房產(chǎn)證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故

被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產(chǎn)權(quán)證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應(yīng)予支持。

至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認(rèn)為一、二審認(rèn)定事實清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規(guī)定：“原判決適用錯誤，依法改判?！币虼?，撤銷一、二審法院的民事判決。

海南省高級人民法院再審查明，黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認(rèn)定屬房屋買賣合同，且合法有效。對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥，認(rèn)為黃酒公司在主觀上沒有過錯。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（二）項規(guī)定：“原判決、裁定認(rèn)定事實的主要證據(jù)不足的，當(dāng)事人的申請符合這種情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)再審?！币虼?，撤銷了海南省海南中級人民法院（1999）海南經(jīng)再字第5號民事判決。

綜上，根據(jù)《民法通則》合法、平等、互利、誠實信用、等價有償原則，被告申請再審中，請求互相返還，未請求免除拖欠款利息，故本案經(jīng)海南省高級人民法院再審維持一、二審判決應(yīng)是正確的。

第五篇：商品房買賣合同糾紛案

李長風(fēng)訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)有限公司商品房買賣合同糾紛案 原告：李長風(fēng)，女，漢族，1942年5月3日出生，住新鄉(xiāng)市新華區(qū)姜莊大街29號，身份證號：***。

委托代理人：郭振雷，男，漢族，1966年10月14日出生，住新鄉(xiāng)市姜北小區(qū)20號樓1單元15號。

被告：新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)有限公司，住所地：新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)五一路農(nóng)行三樓。法定代表人：馮愛萍，董事長。

委托代理人：席建松，河南師大方正律師事務(wù)所律師。

李長風(fēng)訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)有限公司(以下簡稱建住公司)商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李長風(fēng)委托代理人郭振雷，原告建住公司委托代理人席建松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告李長風(fēng)訴稱，2003年9月12日，李長風(fēng)與建住公司簽訂了建業(yè)綠色家園11號樓2單元2層B(西)戶認(rèn)購協(xié)議書。李長風(fēng)依約交納了購房款，可是建住公司違反合同，在簽訂合同時，故意隱瞞其公司和房產(chǎn)銷售的真實情況，欺詐李長風(fēng)，為此將建住公司訴之法院，請求判令雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效，返還李長風(fēng)已付房款15萬元，并按已付房款1倍賠償金。

原告李長風(fēng)為支持自己的訴訟主張，提交以下證據(jù)：

1、2003年9月12日李長風(fēng)與建住公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議書；

2、2003年9月12日建住公司向李長風(fēng)出具11＃-2-2B首付款，定金15萬元的收據(jù)。

被告建住公司辯稱，建住公司與李長風(fēng)簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議屬實，并未隱瞞任何真實事實，我們的手續(xù)正在辦理之中，李長風(fēng)是知道的。建住公司可以返還購房款及利息，但不可能賠償。因為我們的商品房在開盤時至始至終并未隱瞞無商品房

預(yù)售許可證的事實，我們售樓時在公開的地方貼有公示且售房銷售員在售房時向買房者予以說明，一切合法售房手續(xù)正在辦理之中。

被告建住公司為支持自己的抗辯，提交以下證據(jù)：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房預(yù)(銷)售許可證；

2、2003年5月15日河南省新鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會證明，證明建住公司“建業(yè)綠色家園”項目相關(guān)手續(xù)正在辦理中；

3、新鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局證明，證明建住公司“建業(yè)綠色家園”項目相關(guān)手續(xù)正在辦理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的銷售人員統(tǒng)一說詞；

5、2003年8月23日建住公司在新鄉(xiāng)市福星山莊召開客戶座談會會議紀(jì)要；

6、建住公司2003年9月16日致客戶的一封信，證明預(yù)售許可證正在辦理中；

7、河南新眾力廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境鼍咦C明。證明建住公司委托其將新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)2份證明裝入方框內(nèi)，懸掛于一樓展廳西墻上；

8、新鄉(xiāng)市東方廣告有限責(zé)任公司出具證明，建住公司于2003年10月下旬將懸掛一樓展廳西墻上2份開發(fā)區(qū)證明換成房屋開發(fā)所需的5證；

9、建住公司銷售大廳接待員陳海英2003年12月24日出具的該房售房經(jīng)過證明；

10、建住公司購房戶朱芝民、張麒麟出具的他們購房時建住公司已告知預(yù)售證正在辦理中的證明；

11、建住公司提供三張照片以證明其告知廣大購房戶其項目手續(xù)正在辦理中。本院主持了庭審質(zhì)證、認(rèn)證。被告建住公司對原告李長風(fēng)提交的所有證據(jù)無異議。原告李長風(fēng)對被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有異議。證據(jù)1只能說明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李長風(fēng)起訴時尚未

取得商品房預(yù)售許可證；認(rèn)為證據(jù)2、3并未說明建住公司許可證正在辦理中，只能證明開發(fā)區(qū)管委會對建住公司出具的證明，但并不能證明建住公司對消費者盡了告知義務(wù)；且是虛假的，是建住公司后來補充的偽證，對其真實性也有異議。建住公司銷售大廳也從未掛過這種證明。銷售代表也未告知我們其沒有取得許可證的事實，建住公司在明知其沒有許可證的情況下和消費者簽訂合同明顯是欺詐。認(rèn)為證據(jù)4、9是建住公司單方的東西，不能作為證據(jù)使用，只可以得知建住公司的業(yè)務(wù)人員有統(tǒng)一的說詞，不能說明對消費者告知了，不具備證據(jù)的效力；認(rèn)為證據(jù)7、8與事實不符，將2份證明懸掛框內(nèi)是不需要廣告公司未做的，證明的內(nèi)容是虛假的。認(rèn)為證據(jù)11沒有證明建住公司是在什么時間拍攝的證明不了其懸掛的地點是消費者必然觀看的位置，照片也根本看不清建住公司墻上掛的東西內(nèi)容。法庭經(jīng)質(zhì)證，對雙方當(dāng)事人無爭議的證據(jù)予以確認(rèn)；建住公司的證據(jù)1、2、3、4、7、8、11李長風(fēng)沒有舉出相應(yīng)的證據(jù)證實，應(yīng)予認(rèn)證；建住公司的證據(jù)9由于超過法定舉證期限本院不予采納；建住公司的證據(jù)10由于2名購房業(yè)主身份不明，沒有相應(yīng)證據(jù)證明其是購房者，該證據(jù)不充分，本院亦不予采納。由于證據(jù)5、6建住公司沒有提交法庭質(zhì)證，本院亦不予采納。

基于上述證據(jù)，本院認(rèn)定本案事實如下：2003年9月12日李長風(fēng)與建住公司簽訂一份商品房認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議約定，1、定購物業(yè)：建住公司開發(fā)的《建業(yè)綠色家園》11號樓2單元2層B(西)戶，定購建筑暫定面積171.17m2，定購價格317126元(優(yōu)惠3%)；

2、付款方式(一次性付款/銀行按揭貸款)：定金20000元須于簽署本認(rèn)購書時付清，余款(認(rèn)購房價扣除定金)須于簽訂認(rèn)購書之日起的10日內(nèi)付清；

3、買賣條款：買賣方同意于簽訂本認(rèn)購書后按出售方指定日期，地點攜帶本認(rèn)購書與出售方簽署河南省工商行政管理局，河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制，新鄉(xiāng)市房管局統(tǒng)一核發(fā)的《商品房買賣合同》，簽訂《商品房買賣合同》后，本認(rèn)購書自行作廢。在簽訂《商品房買賣合同》前，本認(rèn)購書為買賣雙方的正式合約。該協(xié)議簽訂后，同日李長風(fēng)向建住公司交納了定金20000元和首付款130000元。在簽訂該認(rèn)購協(xié)議書時，建住公司尚未取得商品房預(yù)售許可證。但其在《建業(yè)綠色家園》開盤時已將河南省新鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、新鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局出具的證明懸掛于銷售大廳西墻的事實存在，且有河南新眾力廣告?zhèn)鞑ビ邢薰尽⑿锣l(xiāng)市東方廣告有限責(zé)任公司出具證明

佐證。2003年9月12日李長風(fēng)與建住公司簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書并交付首付款及定金150000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案訴訟。

本院認(rèn)為：李長風(fēng)與建住公司簽訂的《建業(yè)綠色家園》商品房認(rèn)購協(xié)議，由于該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且建住公司對此無異議，故該商品房認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該商品房買賣合同由于建住公司在李長風(fēng)提起訴訟前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的強制性規(guī)定，即商品房預(yù)售必須辦理商品房預(yù)售許可證，故該商品房買賣合同無效。導(dǎo)致合同無效的責(zé)任應(yīng)由建住公司負(fù)擔(dān)。建住公司應(yīng)當(dāng)返還李長風(fēng)已付購房首付款與定金合計150000元。同時建住公司應(yīng)當(dāng)賠償李長風(fēng)因此所受到的損失。由于建住公司在其《建業(yè)綠色家園》開盤時已將河南省新鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、新鄉(xiāng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局出具的證明建住公司投資建設(shè)《建業(yè)綠色家園》項目相關(guān)手續(xù)正在辦理中，且有2家無利害關(guān)系的廣告公司予以證明。這已充分證明建住公司在銷房過程中不存在故意隱瞞其沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，即不存在欺詐行為。故建住公司的辯稱理由，本院予以采信。李長風(fēng)請求建住公司按已收房款1倍賠償?shù)脑V訟請求本院不予支持。但建住公司應(yīng)當(dāng)賠償李長風(fēng)交房款期間的經(jīng)濟損失，按中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款之日止。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(一)項、第(五)項、第五十八條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款第(四)項、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條第(四)項；最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：

一、李長風(fēng)與新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書為無效合同。

二、新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還李長風(fēng)購房款150000元。

三、新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償李長風(fēng)付款期間的經(jīng)濟損失(按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款完畢之日止)。

四、駁回李長風(fēng)其他訴訟請求。

本案受理費7100元，由李長風(fēng)負(fù)擔(dān)3400元，由新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)3708元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于新鄉(xiāng)市中級人民法院。