第一篇：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅

房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元

××號(hào)住宅房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值評估

委

托

方：×××、×××（或××機(jī)構(gòu)）

估

價(jià) 機(jī) 構(gòu)：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司 估

價(jià) 人 員：×××、×××、×××

估價(jià)作業(yè)日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：京杜鳴估Q字［[2OO×］第××××號(hào)

目錄

目錄.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。估 價(jià) 師 聲 明..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。評估的假設(shè)和限制條件.......................................錯(cuò)誤！未定義書簽。評 估 結(jié) 果 報(bào) 告............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

一、委托人....................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

二、評估機(jī)構(gòu)................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

三、房屋質(zhì)量缺陷狀況.................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

四、評估目的.................................................................................五、評估時(shí)點(diǎn).................................................................................六、房屋質(zhì)量缺陷損失定義...........................................................七、評估依據(jù).................................................................................八、評估原則.................................................................................九、評估方法.................................................................................十、評估結(jié)果.................................................................................十一、評估人員.............................................................................十二、評估作業(yè)期..........................................................................十三、評估報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................十四、有關(guān)說明.............................................................................評 估 技 術(shù) 報(bào) 告.............................................................................一、房屋質(zhì)量缺陷狀況分析...........................................................二、評估方法選用..........................................................................三、評估測算過程..........................................................................四、評估結(jié)果確定.........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）：

受貴方委托，我公司對貴方所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值（以下簡稱估價(jià)對象）進(jìn)行了估價(jià)。

房屋質(zhì)量缺陷損失狀況：×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)XX路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅，該房屋

××××××； ××××××； ××××××。

評估目的：為委托人確定房屋質(zhì)量缺陷損失的補(bǔ)償或賠償金額提供價(jià)值參考依據(jù)。

評估時(shí)點(diǎn)：200×年×月××日。

評估依據(jù)：全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/T01-103-2005)；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有關(guān)資料；我公司所掌握的北京房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

評估結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，確定：××區(qū)××路××小區(qū) ××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）

報(bào)告應(yīng)用有效期：自本評估報(bào)告簽發(fā)之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年內(nèi)有效。

提交報(bào)告份數(shù)：共×份。

此致

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司

法定代表人簽字：

200×年×月××日

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本評估報(bào)告中陳述的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確的。

2、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中己說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、房地產(chǎn)估價(jià)師與本估價(jià)報(bào)告的評估對象沒有任何利害關(guān)系，也與該估價(jià)對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見和利害關(guān)系。

4、房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/T01-103-2005）的規(guī)定進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報(bào)告。

5、估價(jià)人員×××、×××已對本估價(jià)報(bào)告的評估對象的外觀、現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)地查勘；對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物、設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。

6、在本次評估中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)幫助。估價(jià)師 資格及證號(hào) 簽名蓋章

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)：××××××

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)：××××××

×××

評佑的假設(shè)和限制條件

1、本次評估是以評估對象能夠按目前用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次評估是以評估對象需要進(jìn)行修復(fù)施工為假設(shè)前提。

3、本次評估是以委托方提供的《××××檢測報(bào)告或鑒定報(bào)告》（編號(hào)×××）、《×××修復(fù)方案》（編號(hào)×××）及有關(guān)資料為假設(shè)前提。

4、本評估報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，由委托人對其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

5、本評估結(jié)果為評估對象在200×年×月××日的損失價(jià)值，即在評估時(shí)點(diǎn)的最可能形成的補(bǔ)償價(jià)格，依據(jù)如下假設(shè)：

(1)補(bǔ)償或賠償當(dāng)事各方的行為均是精明謹(jǐn)慎的；

(2）在評估時(shí)點(diǎn)前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場的狀況而言，有合理的談判周期；

(3)在此周期內(nèi)，北京市修繕施工市場行情、北京市房地產(chǎn)租賃市場行情在報(bào)告有效期內(nèi)不發(fā)生大的波動(dòng)；

(4)不考慮現(xiàn)金以外的其他補(bǔ)償或賠償形式。

6、本次評估僅考慮修復(fù)施工和房屋空置的損失價(jià)值，未考慮因房屋質(zhì)量缺陷所引起的其他連帶損失。

7、本評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

評 估 結(jié) 果 報(bào) 告

一、委托人

×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）

地址：北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)

二、評估機(jī)構(gòu)

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司 法定代表人：杜鳴

地址：北京市西城區(qū)西直門南大街2號(hào)成銘大廈C座三層 評估資質(zhì)：國家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)

資質(zhì)證號(hào)：××××

國土資源部全國執(zhí)業(yè)資質(zhì)土地評估中介機(jī)構(gòu) 資質(zhì)證號(hào)：××××

三、房屋質(zhì)量缺陷狀況

評估對象為×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)房屋質(zhì)量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權(quán)面積××.××平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

(1)坐落：估價(jià)對象坐落在北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環(huán)東路、北三環(huán)東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價(jià)對象地處三、四環(huán)路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設(shè)站，方便到達(dá)市區(qū)各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環(huán)境：估價(jià)對象所在地×××地區(qū)，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規(guī)劃的一大重點(diǎn)工程。市政府還將不斷投資改善地區(qū)的市政條件和周邊環(huán)境，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業(yè)、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區(qū)的繁榮和高品質(zhì)的生活奠定了基礎(chǔ)。

(4）配套設(shè)施：該地區(qū)周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀(jì)家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學(xué)、×××中學(xué)、××醫(yī)院等多類型物業(yè)；商服公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善（參見附件一：估價(jià)對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區(qū)××號(hào)樓位于該小區(qū)的東側(cè)，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)的居住居住用房，建筑面積×××.××平方米，分?jǐn)倗谐鲎屚恋厥褂脵?quán)面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質(zhì)量缺陷情況 ×××（部位、類型、程度）

4、修復(fù)方案 ××× ××× ××× ×××

四、評估目的

為委托人確定房屋質(zhì)量缺陷損失的補(bǔ)償或賠償金額提供價(jià)值參考依據(jù)。

五、評估時(shí)點(diǎn)

200×年×月××日

六、房屋質(zhì)量缺陷損失定義

由于評估對象房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等質(zhì)量方面不符合國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、設(shè)計(jì)文件或者房屋買賣合同約定的要求造成的房屋質(zhì)量缺陷，求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的修復(fù)工程的客觀費(fèi)用作為其房屋質(zhì)量缺陷損失金額，包括拆除費(fèi)用、拆除物的殘值、修繕工程客觀成本、恢復(fù)工程客觀成本、直接經(jīng)濟(jì)損失等。

七、評估依據(jù)

1、法律法規(guī)

全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；

2、技術(shù)規(guī)范

《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/TO1-103-2005)；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××檢測報(bào)告或鑒定報(bào)告》（編號(hào)×××）、《××××修復(fù)方案》（編號(hào)×××）及有關(guān)資料；

4、我公司所掌握的北京房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

八、評估原則

本次評估以獨(dú)立、公正、客觀為最高指導(dǎo)準(zhǔn)則，同時(shí)遵循以下評估原則：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、評估時(shí)點(diǎn)原則。

九、評估方法

評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對實(shí)地進(jìn)行查勘之后，根據(jù)評估對象可修復(fù)的實(shí)際狀況，遵照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，具體選用成本法作為此次評估房屋質(zhì)量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質(zhì)量缺陷修繕費(fèi)用各個(gè)部分的構(gòu)成進(jìn)行分析，結(jié)合各項(xiàng)客觀成本的市場價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，綜合確定該房屋質(zhì)量缺陷所造成的價(jià)值損失。

成本法的基本技術(shù)思路：求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和損失，包括拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用及由修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價(jià)值。

十、評估結(jié)果

評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，在對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，考慮了該房屋質(zhì)量缺陷對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，經(jīng)周密準(zhǔn)確的計(jì)算，確定在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

十一、評估人員

評估人員 資質(zhì)及證號(hào) 簽字 ×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)

×××

中國注冊造價(jià)工程師

注冊證號(hào)

×××

十二、評估作業(yè)期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、評估報(bào)告應(yīng)用有效期

自本評估報(bào)告簽發(fā)之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年內(nèi)有效。

十四、有關(guān)說明

1、本評估報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，由委托人對其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、本評估報(bào)告所得出的評估結(jié)果，僅供房屋質(zhì)量缺陷損失當(dāng)事各方參考，最終補(bǔ)償或賠償金額由當(dāng)事各方確定。

3、委托人只可按照本評估報(bào)告的評估目的并合理使用，本報(bào)告不可用于其它用途。

4、本評估報(bào)告所得出的結(jié)果受到所設(shè)定的假設(shè)和限制條件的限制，特提請本報(bào)告使用人注意。

5、如果使用本評估結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對此造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。

6、本評估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

7、本評估報(bào)告的最終解釋權(quán)屬于本公司。

評 估 技 術(shù) 報(bào) 告

一、房屋質(zhì)量缺陷狀況分析

評估對象為×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)房屋質(zhì)量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權(quán)面積××.××平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

(1)坐落：估價(jià)對象坐落在北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環(huán)東路、北三環(huán)東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價(jià)對象地處三、四環(huán)路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設(shè)站，方便到達(dá)市區(qū)各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環(huán)境：估價(jià)對象所在地×××地區(qū)，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規(guī)劃的一大重點(diǎn)工程。市政府還將不斷投資改善地區(qū)的市政條件和周邊環(huán)境，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業(yè)、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區(qū)的繁榮和高品質(zhì)的生活奠定了基礎(chǔ)。

(4)配套設(shè)施：該地區(qū)周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀(jì)家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學(xué)、×××中學(xué)、××醫(yī)院等多類型物業(yè)；商服公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善（參見附件一：估價(jià)對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區(qū)××號(hào)樓位于該小區(qū)的東側(cè)，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)的居住居住用房，建筑面積××.××平方米，分?jǐn)倗谐鲎屚恋厥褂脵?quán)面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質(zhì)量缺陷情況分析

根據(jù)委托人提供的×××（檢測報(bào)告），該質(zhì)量缺陷××××（部位、類型、程度）

根據(jù)委托人提供的×××，該質(zhì)量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影響到××××，但仍保持在××××范圍內(nèi)，未超出××××的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)×××（產(chǎn)生原因）

4、修復(fù)方案分析

根據(jù)委托人提供的×××（修復(fù)方案），該質(zhì)量缺陷可通過××××進(jìn)行修復(fù)（內(nèi)容）

在修復(fù)期間會(huì)造成×××損失（修復(fù)對房屋空置的損失）會(huì)對該房屋室內(nèi)×××（腳手架、粉塵、渣土、噪音、鄰近居室居住者）（修復(fù)對其他方面的影響）

經(jīng)修復(fù)即可達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)遺留×××（修復(fù)達(dá)標(biāo)后使用過程中對房屋實(shí)體、功能、環(huán)境的影響）

二、評估方法選用 評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對實(shí)地進(jìn)行查勘之后，根據(jù)評估對象可修復(fù)的實(shí)際狀況，遵照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，具體選用成本法作為此次評估房屋質(zhì)量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質(zhì)量缺陷修繕費(fèi)用各個(gè)部分的構(gòu)成進(jìn)行分析，結(jié)合各項(xiàng)客觀成本的市場價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，綜合確定該房屋質(zhì)量缺陷所造成的價(jià)值損失。

成本法的基本技術(shù)思路：求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和損失，包括拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用及由修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價(jià)值。（詳細(xì)說明評估的技術(shù)路線和采用的方法及其理由）

根據(jù)《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，成本法的基本公式為：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋質(zhì)量缺陷損失評估價(jià)值

Cl—拆除工程費(fèi)用（含清運(yùn)費(fèi)用）C2—拆除物的殘值 C3—修繕工程的成本 C4—恢復(fù)工程的成本 C5一修復(fù)施工的直接經(jīng)濟(jì)損失

三、評估測算過程

（詳細(xì)說明測算過程、參數(shù)確定等）

根據(jù)委托人提供的×××（修復(fù)方案），評估對象主要修復(fù)過程如下： 首先×××××××××；再將×××××××××；繼續(xù)×××××××××；最后×××××××××。

整個(gè)施工期約××天，養(yǎng)護(hù)期約××天。

1、拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用的計(jì)算 拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用（(Cl,C3, C4）包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、間接費(fèi)、利潤及稅金。

Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)依據(jù)《北京市房屋修繕工程預(yù)算定額》(2005年版）計(jì)算；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的間接費(fèi)是施工單位所必須的臨時(shí)設(shè)施、工作人員工資、勞動(dòng)保護(hù)、辦公、檢測檢驗(yàn)等費(fèi)用，其取值以Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理費(fèi)率確定；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的利潤是施工單位所獲得的施工市場上的合理利潤，其取值以C1、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和間接費(fèi)的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理費(fèi)率確定；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的稅金是依法向國家上繳的金額，其取值以Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、間接費(fèi)、和利潤的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理稅率確定；

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用表（見下表）

2、拆除物殘值的計(jì)算

C2依據(jù)評估對象為鋼筋混凝土的特性，在修復(fù)過程中拆除下來的物料沒有其他利用價(jià)值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的殘值C2=0。

3、直接經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算

可修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失一般包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用或房屋空置收益損失，施工后室內(nèi)凈高降低、采光減少或使用面積減少等使用功能改變的損失，鄰近其他房屋的損壞補(bǔ)償，噪音等環(huán)節(jié)污染補(bǔ)償及其他損失補(bǔ)償。

本次房屋質(zhì)量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修復(fù)后其功能可以恢復(fù)，所以本次可修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失確定為××××和××××。

依據(jù)估價(jià)師了解掌握的市場行情，確定評估對象的市場租金水平為人民幣××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附測算過程）

施工期、養(yǎng)護(hù)期計(jì)××天，則 C5＝每天單價(jià)×期日＝××××（元）

4、房屋質(zhì)量缺陷損失評估價(jià)值的計(jì)算

依據(jù)房屋質(zhì)量缺陷損失評估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、評估結(jié)果確定

（詳細(xì)說明評估結(jié)果及其確定的理由）

評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，在對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，考慮了該房屋質(zhì)量缺陷對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，經(jīng)周密準(zhǔn)確的計(jì)算，確定在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

附 件

附件一：評估對象位置示意圖 附件二：評估對象現(xiàn)狀照片 附件三：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件四：《國有土地使用證》復(fù)印件 附件五：《國有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件 附件六：委托人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：房屋質(zhì)量缺陷鑒定報(bào)告復(fù)印件（認(rèn)可協(xié)議、評定報(bào)告、檢驗(yàn)報(bào)告）（編號(hào)××××）

附件八：修復(fù)方案復(fù)印件（編號(hào)××××)附件九：評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附件十：評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 附件十一：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件

附件十二：（提供技術(shù)支持的）相關(guān)工程技術(shù)人員資格證書復(fù)印件

第二篇：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅

房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元

××號(hào)住宅房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值評估

委

托

方：×××、×××（或××機(jī)構(gòu)）

估

價(jià) 機(jī) 構(gòu)：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司 估

價(jià) 人 員：×××、×××、×××

估價(jià)作業(yè)日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：京杜鳴估Q字［[2OO×］第××××號(hào)

目錄

目錄.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。估 價(jià) 師 聲 明..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。評估的假設(shè)和限制條件.......................................錯(cuò)誤！未定義書簽。評 估 結(jié) 果 報(bào) 告............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

一、委托人....................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

二、評估機(jī)構(gòu)................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

三、房屋質(zhì)量缺陷狀況.................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

四、評估目的.................................................................................五、評估時(shí)點(diǎn).................................................................................六、房屋質(zhì)量缺陷損失定義...........................................................七、評估依據(jù).................................................................................八、評估原則.................................................................................九、評估方法.................................................................................十、評估結(jié)果.................................................................................十一、評估人員.............................................................................十二、評估作業(yè)期..........................................................................十三、評估報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................十四、有關(guān)說明.............................................................................評 估 技 術(shù) 報(bào) 告.............................................................................一、房屋質(zhì)量缺陷狀況分析...........................................................二、評估方法選用..........................................................................三、評估測算過程..........................................................................四、評估結(jié)果確定.........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）：

受貴方委托，我公司對貴方所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值（以下簡稱估價(jià)對象）進(jìn)行了估價(jià)。

房屋質(zhì)量缺陷損失狀況：×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)XX路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅，該房屋

××××××； ××××××； ××××××。

評估目的：為委托人確定房屋質(zhì)量缺陷損失的補(bǔ)償或賠償金額提供價(jià)值參考依據(jù)。

評估時(shí)點(diǎn)：200×年×月××日。

評估依據(jù)：全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/T01-103-2005)；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有關(guān)資料；我公司所掌握的北京房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

評估結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，確定：××區(qū)××路××小區(qū) ××號(hào)樓××單元××號(hào)住宅在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）

報(bào)告應(yīng)用有效期：自本評估報(bào)告簽發(fā)之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年內(nèi)有效。

提交報(bào)告份數(shù)：共×份。

此致

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司

法定代表人簽字：

200×年×月××日

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本評估報(bào)告中陳述的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確的。

2、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中己說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、房地產(chǎn)估價(jià)師與本估價(jià)報(bào)告的評估對象沒有任何利害關(guān)系，也與該估價(jià)對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見和利害關(guān)系。

4、房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/T01-103-2005）的規(guī)定進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報(bào)告。

5、估價(jià)人員×××、×××已對本估價(jià)報(bào)告的評估對象的外觀、現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)地查勘；對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物、設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。

6、在本次評估中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)幫助。估價(jià)師 資格及證號(hào) 簽名蓋章

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)：××××××

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)：××××××

×××

評佑的假設(shè)和限制條件

1、本次評估是以評估對象能夠按目前用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次評估是以評估對象需要進(jìn)行修復(fù)施工為假設(shè)前提。

3、本次評估是以委托方提供的《××××檢測報(bào)告或鑒定報(bào)告》（編號(hào)×××）、《×××修復(fù)方案》（編號(hào)×××）及有關(guān)資料為假設(shè)前提。

4、本評估報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，由委托人對其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

5、本評估結(jié)果為評估對象在200×年×月××日的損失價(jià)值，即在評估時(shí)點(diǎn)的最可能形成的補(bǔ)償價(jià)格，依據(jù)如下假設(shè)：

(1)補(bǔ)償或賠償當(dāng)事各方的行為均是精明謹(jǐn)慎的；

(2）在評估時(shí)點(diǎn)前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場的狀況而言，有合理的談判周期；

(3)在此周期內(nèi)，北京市修繕施工市場行情、北京市房地產(chǎn)租賃市場行情在報(bào)告有效期內(nèi)不發(fā)生大的波動(dòng)；

(4)不考慮現(xiàn)金以外的其他補(bǔ)償或賠償形式。

6、本次評估僅考慮修復(fù)施工和房屋空置的損失價(jià)值，未考慮因房屋質(zhì)量缺陷所引起的其他連帶損失。

7、本評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

評 估 結(jié) 果 報(bào) 告

一、委托人

×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）

地址：北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)

二、評估機(jī)構(gòu)

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司 法定代表人：杜鳴

地址：北京市西城區(qū)西直門南大街2號(hào)成銘大廈C座三層 評估資質(zhì)：國家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)

資質(zhì)證號(hào)：××××

國土資源部全國執(zhí)業(yè)資質(zhì)土地評估中介機(jī)構(gòu) 資質(zhì)證號(hào)：××××

三、房屋質(zhì)量缺陷狀況

評估對象為×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)房屋質(zhì)量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權(quán)面積××.××平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

(1)坐落：估價(jià)對象坐落在北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環(huán)東路、北三環(huán)東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價(jià)對象地處三、四環(huán)路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設(shè)站，方便到達(dá)市區(qū)各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環(huán)境：估價(jià)對象所在地×××地區(qū)，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規(guī)劃的一大重點(diǎn)工程。市政府還將不斷投資改善地區(qū)的市政條件和周邊環(huán)境，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業(yè)、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區(qū)的繁榮和高品質(zhì)的生活奠定了基礎(chǔ)。

(4）配套設(shè)施：該地區(qū)周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀(jì)家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學(xué)、×××中學(xué)、××醫(yī)院等多類型物業(yè)；商服公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善（參見附件一：估價(jià)對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區(qū)××號(hào)樓位于該小區(qū)的東側(cè)，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)的居住居住用房，建筑面積×××.××平方米，分?jǐn)倗谐鲎屚恋厥褂脵?quán)面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質(zhì)量缺陷情況 ×××（部位、類型、程度）

4、修復(fù)方案 ××× ××× ××× ×××

四、評估目的

為委托人確定房屋質(zhì)量缺陷損失的補(bǔ)償或賠償金額提供價(jià)值參考依據(jù)。

五、評估時(shí)點(diǎn)

200×年×月××日

六、房屋質(zhì)量缺陷損失定義

由于評估對象房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等質(zhì)量方面不符合國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、設(shè)計(jì)文件或者房屋買賣合同約定的要求造成的房屋質(zhì)量缺陷，求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的修復(fù)工程的客觀費(fèi)用作為其房屋質(zhì)量缺陷損失金額，包括拆除費(fèi)用、拆除物的殘值、修繕工程客觀成本、恢復(fù)工程客觀成本、直接經(jīng)濟(jì)損失等。

七、評估依據(jù)

1、法律法規(guī)

全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；

2、技術(shù)規(guī)范

《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》(DBJ/TO1-103-2005)；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××檢測報(bào)告或鑒定報(bào)告》（編號(hào)×××）、《××××修復(fù)方案》（編號(hào)×××）及有關(guān)資料；

4、我公司所掌握的北京房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

八、評估原則

本次評估以獨(dú)立、公正、客觀為最高指導(dǎo)準(zhǔn)則，同時(shí)遵循以下評估原則：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、評估時(shí)點(diǎn)原則。

九、評估方法

評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對實(shí)地進(jìn)行查勘之后，根據(jù)評估對象可修復(fù)的實(shí)際狀況，遵照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，具體選用成本法作為此次評估房屋質(zhì)量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質(zhì)量缺陷修繕費(fèi)用各個(gè)部分的構(gòu)成進(jìn)行分析，結(jié)合各項(xiàng)客觀成本的市場價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，綜合確定該房屋質(zhì)量缺陷所造成的價(jià)值損失。

成本法的基本技術(shù)思路：求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和損失，包括拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用及由修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價(jià)值。

十、評估結(jié)果

評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，在對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，考慮了該房屋質(zhì)量缺陷對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，經(jīng)周密準(zhǔn)確的計(jì)算，確定在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

十一、評估人員

評估人員 資質(zhì)及證號(hào) 簽字 ×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)

×××

中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊證號(hào)

×××

中國注冊造價(jià)工程師

注冊證號(hào)

×××

十二、評估作業(yè)期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、評估報(bào)告應(yīng)用有效期

自本評估報(bào)告簽發(fā)之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年內(nèi)有效。

十四、有關(guān)說明

1、本評估報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，由委托人對其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、本評估報(bào)告所得出的評估結(jié)果，僅供房屋質(zhì)量缺陷損失當(dāng)事各方參考，最終補(bǔ)償或賠償金額由當(dāng)事各方確定。

3、委托人只可按照本評估報(bào)告的評估目的并合理使用，本報(bào)告不可用于其它用途。

4、本評估報(bào)告所得出的結(jié)果受到所設(shè)定的假設(shè)和限制條件的限制，特提請本報(bào)告使用人注意。

5、如果使用本評估結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對此造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。

6、本評估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

7、本評估報(bào)告的最終解釋權(quán)屬于本公司。

評 估 技 術(shù) 報(bào) 告

一、房屋質(zhì)量缺陷狀況分析

評估對象為×××先生（女士或××機(jī)構(gòu)）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓××單元××號(hào)房屋質(zhì)量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權(quán)面積××.××平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

(1)坐落：估價(jià)對象坐落在北京市××區(qū)××路××小區(qū)××號(hào)樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環(huán)東路、北三環(huán)東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價(jià)對象地處三、四環(huán)路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設(shè)站，方便到達(dá)市區(qū)各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環(huán)境：估價(jià)對象所在地×××地區(qū)，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規(guī)劃的一大重點(diǎn)工程。市政府還將不斷投資改善地區(qū)的市政條件和周邊環(huán)境，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業(yè)、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區(qū)的繁榮和高品質(zhì)的生活奠定了基礎(chǔ)。

(4)配套設(shè)施：該地區(qū)周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀(jì)家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學(xué)、×××中學(xué)、××醫(yī)院等多類型物業(yè)；商服公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善（參見附件一：估價(jià)對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區(qū)××號(hào)樓位于該小區(qū)的東側(cè)，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)的居住居住用房，建筑面積××.××平方米，分?jǐn)倗谐鲎屚恋厥褂脵?quán)面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質(zhì)量缺陷情況分析

根據(jù)委托人提供的×××（檢測報(bào)告），該質(zhì)量缺陷××××（部位、類型、程度）

根據(jù)委托人提供的×××，該質(zhì)量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影響到××××，但仍保持在××××范圍內(nèi)，未超出××××的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)×××（產(chǎn)生原因）

4、修復(fù)方案分析

根據(jù)委托人提供的×××（修復(fù)方案），該質(zhì)量缺陷可通過××××進(jìn)行修復(fù)（內(nèi)容）

在修復(fù)期間會(huì)造成×××損失（修復(fù)對房屋空置的損失）會(huì)對該房屋室內(nèi)×××（腳手架、粉塵、渣土、噪音、鄰近居室居住者）（修復(fù)對其他方面的影響）

經(jīng)修復(fù)即可達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)遺留×××（修復(fù)達(dá)標(biāo)后使用過程中對房屋實(shí)體、功能、環(huán)境的影響）

二、評估方法選用 評估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對實(shí)地進(jìn)行查勘之后，根據(jù)評估對象可修復(fù)的實(shí)際狀況，遵照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，具體選用成本法作為此次評估房屋質(zhì)量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質(zhì)量缺陷修繕費(fèi)用各個(gè)部分的構(gòu)成進(jìn)行分析，結(jié)合各項(xiàng)客觀成本的市場價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，綜合確定該房屋質(zhì)量缺陷所造成的價(jià)值損失。

成本法的基本技術(shù)思路：求取在評估時(shí)點(diǎn)修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和損失，包括拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用及由修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價(jià)值。（詳細(xì)說明評估的技術(shù)路線和采用的方法及其理由）

根據(jù)《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，成本法的基本公式為：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋質(zhì)量缺陷損失評估價(jià)值

Cl—拆除工程費(fèi)用（含清運(yùn)費(fèi)用）C2—拆除物的殘值 C3—修繕工程的成本 C4—恢復(fù)工程的成本 C5一修復(fù)施工的直接經(jīng)濟(jì)損失

三、評估測算過程

（詳細(xì)說明測算過程、參數(shù)確定等）

根據(jù)委托人提供的×××（修復(fù)方案），評估對象主要修復(fù)過程如下： 首先×××××××××；再將×××××××××；繼續(xù)×××××××××；最后×××××××××。

整個(gè)施工期約××天，養(yǎng)護(hù)期約××天。

1、拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用的計(jì)算 拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用（(Cl,C3, C4）包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、間接費(fèi)、利潤及稅金。

Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)依據(jù)《北京市房屋修繕工程預(yù)算定額》(2005年版）計(jì)算；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的間接費(fèi)是施工單位所必須的臨時(shí)設(shè)施、工作人員工資、勞動(dòng)保護(hù)、辦公、檢測檢驗(yàn)等費(fèi)用，其取值以Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理費(fèi)率確定；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的利潤是施工單位所獲得的施工市場上的合理利潤，其取值以C1、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和間接費(fèi)的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理費(fèi)率確定；

Cl、C3、C4三項(xiàng)的稅金是依法向國家上繳的金額，其取值以Cl、C3、C4三項(xiàng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、間接費(fèi)、和利潤的合計(jì)值為基數(shù)乘以合理稅率確定；

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用表（見下表）

2、拆除物殘值的計(jì)算

C2依據(jù)評估對象為鋼筋混凝土的特性，在修復(fù)過程中拆除下來的物料沒有其他利用價(jià)值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的殘值C2=0。

3、直接經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算

可修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失一般包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用或房屋空置收益損失，施工后室內(nèi)凈高降低、采光減少或使用面積減少等使用功能改變的損失，鄰近其他房屋的損壞補(bǔ)償，噪音等環(huán)節(jié)污染補(bǔ)償及其他損失補(bǔ)償。

本次房屋質(zhì)量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修復(fù)后其功能可以恢復(fù)，所以本次可修復(fù)施工造成的直接經(jīng)濟(jì)損失確定為××××和××××。

依據(jù)估價(jià)師了解掌握的市場行情，確定評估對象的市場租金水平為人民幣××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附測算過程）

施工期、養(yǎng)護(hù)期計(jì)××天，則 C5＝每天單價(jià)×期日＝××××（元）

4、房屋質(zhì)量缺陷損失評估價(jià)值的計(jì)算

依據(jù)房屋質(zhì)量缺陷損失評估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、評估結(jié)果確定

（詳細(xì)說明評估結(jié)果及其確定的理由）

評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，在對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，考慮了該房屋質(zhì)量缺陷對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，經(jīng)周密準(zhǔn)確的計(jì)算，確定在評估時(shí)點(diǎn)的房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

附 件

附件一：評估對象位置示意圖 附件二：評估對象現(xiàn)狀照片 附件三：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件四：《國有土地使用證》復(fù)印件 附件五：《國有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件 附件六：委托人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：房屋質(zhì)量缺陷鑒定報(bào)告復(fù)印件（認(rèn)可協(xié)議、評定報(bào)告、檢驗(yàn)報(bào)告）（編號(hào)××××）

附件八：修復(fù)方案復(fù)印件（編號(hào)××××)附件九：評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附件十：評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 附件十一：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件

附件十二：（提供技術(shù)支持的）相關(guān)工程技術(shù)人員資格證書復(fù)印件

<房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告>案例樓主

阿號(hào) 發(fā)表于 搜房網(wǎng)酈島別墅

發(fā)現(xiàn)家中房頂或地面出現(xiàn)約2米長的大裂縫后，石景山時(shí)代廬峰7名業(yè)主將開發(fā)商北京城市開發(fā)有限公司告上石景山法院。幸運(yùn)的是，案件審理期間業(yè)主趕上了建委出臺(tái)新政，即業(yè)主房屋的具體損失，可由評估公司一項(xiàng)項(xiàng)算出來，并具有法律效力。昨天，本市首份房損評估報(bào)告呈送給法院，法官再次開庭審理該案。業(yè)主普遍認(rèn)為，評估報(bào)告確定的損失數(shù)額過低，但有總比沒有好。

評估報(bào)告給出損失數(shù)額

昨天，記者在法院看到本市首份《房屋質(zhì)量缺陷損失報(bào)告》(簡稱房損評估報(bào)告)。報(bào)告有兩個(gè)核心內(nèi)容。其一，確定了房屋的具體損失。報(bào)告說，房屋缺陷損失數(shù)額包括拆除、修繕、恢復(fù)房屋的成本和直接損失4項(xiàng)內(nèi)容。估價(jià)師認(rèn)為，房屋缺陷給每戶業(yè)主造成的損失為7480.3元。

其二，確定了房屋的貶值情況。估價(jià)師認(rèn)為裂縫修復(fù)后，已具備使用功能，但在業(yè)主進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生不利影響，造成房地產(chǎn)減值。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場觀測和對同類物業(yè)綜合分析，確定減值比例為房屋總價(jià)的2%到3%。

業(yè)主認(rèn)為評估數(shù)額過低

法庭上，7名業(yè)主都認(rèn)為評估報(bào)告確定的損失數(shù)額過低。業(yè)主李守清專門從事建筑裝修工作，也是此次維權(quán)業(yè)主中的骨干。李守清認(rèn)為，報(bào)告提到施工造成的影響是以2天計(jì)算的，但實(shí)際上拆地板、澆注混凝土、墻壁刮膩?zhàn)拥鹊?，整體計(jì)算至少也要16天。因此還有14天的損失沒有算進(jìn)去。報(bào)告計(jì)算工程面積也只考慮了裂縫所占面積，沒考慮到維修對整個(gè)房間裝修的破壞和影響。李守清簡單計(jì)算后，認(rèn)為合理價(jià)格至少1.2萬元，眾業(yè)主同意。難得和業(yè)主一致，開發(fā)商也承認(rèn)2天的工期太短了。盡管損失評估過輕，業(yè)主還是認(rèn)為有評估比沒有評估好。

開發(fā)商不認(rèn)可房屋貶值

“我們同意報(bào)告中確認(rèn)的缺陷損失，但不應(yīng)承擔(dān)貶值損失?！遍_發(fā)商代理人表示，報(bào)告中稱修復(fù)后已經(jīng)有使用功能，而貶值只有在房屋交易時(shí)會(huì)發(fā)生，“報(bào)告中說是‘可能產(chǎn)生不利’，那就是說可能沒有影響?！币虼耍摯砣苏J(rèn)為，報(bào)告對是否貶值限定了條件，而且該費(fèi)用沒有產(chǎn)生，不同意承擔(dān)。昨天，法官表示本案將在12月19日宣判。

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報(bào)告書寧永會(huì)評報(bào)字（2007）第030-1-F 號(hào)

YHCPA

南京永華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司

二00 七年八月八日

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報(bào)告書

寧永會(huì)評報(bào)字（2007）第030-1-F 號(hào)

Y

一、資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要 H

C

P

A

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報(bào)告書

寧永會(huì)評報(bào)（2007）第030-1-F 號(hào)

摘 要 重要提示

以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估

項(xiàng)目

的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書文。

南京永華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡稱“永華事務(wù)所”）接受無錫小天鵝股份有限公司的委托，根據(jù)國家資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照行業(yè)規(guī)范的資產(chǎn)評估方法，對無錫小天鵝股份有限公司拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目而涉及的部分資產(chǎn)進(jìn)行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007 年6 月30 日所表現(xiàn)的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)論報(bào)告 下：

評估結(jié)論匯總表

評估價(jià)值

項(xiàng) 目

面積m2

備注

（元）

土地使用權(quán)

113,708.09

41,844,480.00

房屋

96,580.40

79,213,582.00

構(gòu)

筑

物

及

附

著

物

6,654,627.00

裝

修

3,919,645.00

停產(chǎn)、停業(yè)、固定

12,771,269.00 基數(shù)含租出廠房土地

設(shè)備移裝費(fèi)用

資

產(chǎn)

總

計(jì)

144,403,603.00

請報(bào)告使用者認(rèn)真閱讀報(bào)告特別事項(xiàng)說明。

本報(bào)告專為委托人所使用，并為本報(bào)告所列明的評估目的而作，報(bào)告的使用權(quán)屬委托方，未經(jīng)其同意，不得向委托方和評估報(bào)告審查部門、法定使用者之外的單位和個(gè)人提供；除依據(jù)法律法規(guī)需公開的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。

Y H C P A

二、資產(chǎn)評估報(bào)告書正文

Y H C P A

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目

資產(chǎn)評估報(bào)告書

寧永會(huì)評報(bào)（2007）第030-1-F 號(hào)無錫小天鵝股份有限公司：

南京永華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司接受無錫小天鵝股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法和操作規(guī)范，對無錫小天鵝股份有限公司拆遷損失估價(jià)項(xiàng)目而涉及的部分資產(chǎn)進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的資產(chǎn)評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地

查勘、市場調(diào)查與詢證，對委托評估資產(chǎn)在 年 月 日所表現(xiàn)的補(bǔ)償價(jià)值作出

2007 6 30

了評定估算?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)論報(bào)告 下：

()委托方及資產(chǎn)占有方概況

1、委托方及資產(chǎn)占有方

名

稱：

無錫小天鵝股份有限公司

注冊地址：

無錫國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)漢江路 號(hào)

法定代表人： 萬冠清

注冊資本：

36510.384 萬元人民幣

公司性質(zhì)：

股份有限公司

2、歷史情況簡介

無錫小天鵝股份有限公司的前身始建于 1958 年。無錫小天鵝股份有限公司經(jīng)江

蘇省體改委蘇體改生

號(hào)文批復(fù)組建為定向募集股份有限公司。

年 月

(1993)

253

1996 7

本公司經(jīng)江蘇省人民政府(1996)52 號(hào)文批準(zhǔn)，并經(jīng)國務(wù)院證券委證委發(fā)(1996)14 號(hào)文

和深 市證券管理辦公室深證辦函

號(hào)文批準(zhǔn)公開發(fā)行了

萬股 股并轉(zhuǎn)為

(1996)

4，7000

B

社會(huì)公眾公司。股發(fā)行共募集資金折合人民幣

萬元于

年 月正式在深

B

31,000 , 1996 7

證券交易所掛牌交易。股票簡稱“小天鵝 ”，股票代碼為“

”。

年

B

200418

1997 3

月本公司經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)字(1997)54 號(hào)文和證監(jiān)發(fā)字(1997)55 號(hào)文

批準(zhǔn)，采用“上網(wǎng)定價(jià)”發(fā)行方式，公開發(fā)行

萬股人民幣普通股包括

萬公

6000

（900

司職工股。股發(fā)行共募集資金人民幣

萬元，于

年 月正式在深 證券)

A

72,083

1997 3 交易所掛牌上市。股票簡稱“小天鵝 ”，股票代碼為“

”。

A

000418

年，中國第一臺(tái)全自動(dòng)洗衣機(jī)在小天鵝誕生。多年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，小

天鵝已成為世界上極少數(shù)能同時(shí)制造全自動(dòng)波輪、滾筒、攪拌式全種類洗衣機(jī)的全球第三大洗衣機(jī)制造商。

公司的經(jīng)營范圍家用電器及附件，工業(yè)陶瓷產(chǎn)品、環(huán)保型干洗設(shè)備、清洗機(jī)械設(shè)

:備、后續(xù)整理設(shè)備及零配件的制造、銷售及售后服務(wù)；洗滌服務(wù)；機(jī)械加工；經(jīng)營本公司產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)，經(jīng)營生產(chǎn)所需要的原材料、機(jī)械設(shè)備及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)

Y H C P A務(wù)；開展對外合資經(jīng)營合作生產(chǎn)及“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù)；家電技術(shù)服務(wù)；承包境外機(jī)電行業(yè)工程及境內(nèi)國際招標(biāo)工程等業(yè)務(wù)。

1978

(二)評估目的

根據(jù)資產(chǎn)評估委托書，對其因搬遷損失補(bǔ)償估價(jià)而涉及的截止

年 月 日

2007 6 30 的部分資產(chǎn)進(jìn)行評估，為有關(guān)各方提供價(jià)值參考。

(三)評估范圍和對象

委托方約定評估的資產(chǎn)包括：

1、涉及拆遷的房屋、裝修、土地使用權(quán)及地上附著物等（不含 139 號(hào)土地證所載的辦公區(qū)域）。、按無錫市企業(yè)搬遷評估的有關(guān)規(guī)定計(jì)算的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷和固定設(shè)備的移裝費(fèi)用。

本次評估納入評估范圍的資產(chǎn)與委托方委托評估的資產(chǎn)范圍一。(四)評估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目資產(chǎn)評估評估基準(zhǔn)日是

年 月 日。

2007 6 30

本評估項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日的確定是委托方根據(jù)評估目的，與有關(guān)各方商定的，以便評估目的的實(shí)現(xiàn)。

本次評估所采用的價(jià)格是評估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

(五)評估原則

1．評估工作采用繼續(xù)使用公開市場假設(shè)； ．評估工作遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性和專業(yè)性的工作原則及持續(xù)使用原則；

3．評估工作遵循貢獻(xiàn)原則、替代原則和預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則。

(六)評估依據(jù)

(A)、法規(guī)依據(jù)

1.《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》--96 年中評協(xié)制訂；

2.《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》--財(cái)政部財(cái)評字[99]91 號(hào)；

3.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；

4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則》；

5.《中華人民共和國土地管理法》；

6.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；

7.無錫市的有關(guān)文件；

8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》；

9.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》； 10.建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評分標(biāo)準(zhǔn)》。

(B)、行為依據(jù)

1.資產(chǎn)評估委托書。Y H C P A

(C)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)

企業(yè)提供的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等。

(D)、取價(jià)依據(jù)

1.《中國資產(chǎn)評估價(jià)格信息》；

2.無錫市房屋拆遷估價(jià)規(guī)范；

3.其它有關(guān)資料。

(七)價(jià)值類型

1、價(jià)值類型

價(jià)值類型釋義：資產(chǎn)評估評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價(jià)值屬性。

2、價(jià)值類型及其定義

根據(jù)本次評估目的，本次評估的價(jià)值類型定義為“補(bǔ)償價(jià)值”。

補(bǔ)償價(jià)值定義：補(bǔ)償價(jià)值是市場外價(jià)值，根據(jù)本次評估資產(chǎn)的不同類型，其“補(bǔ)償價(jià)值”的定義分別為：

（1）對房屋建筑物、構(gòu)筑物、裝璜，其價(jià)值類型主要表現(xiàn)為“在用價(jià)值”；

“在用價(jià)值”是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額，而沒有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立的資產(chǎn)所具有的效用及在公開市場上交易的情況對評估價(jià)值的影響。

（2）對土地使用權(quán)，其價(jià)值類型主要表現(xiàn)為按企業(yè)目前實(shí)際土地利用狀況、利用性質(zhì)所表現(xiàn)的“市場基準(zhǔn)價(jià)值”，其中，對國有劃撥土地使用權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定在評估價(jià)值中扣除了“土地出讓金”部分。

（3）根據(jù)無錫市企業(yè)搬遷的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)搬遷中的“停產(chǎn)停業(yè)損失”和“固定設(shè)備的移裝費(fèi)用”按規(guī)定方法補(bǔ)償，本次評估范圍中上述部分的“補(bǔ)償價(jià)值”即為按規(guī)定方法計(jì)算的價(jià)值。

(八)評估假設(shè)和限制條件

1、委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料真實(shí)、完整。

2、本次評估是基于現(xiàn)有的市場情況，不考慮今后市場發(fā)生重大變化和波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)、通貨膨脹等因素。

3、本次評估目的（或?qū)?yīng)的經(jīng)濟(jì)行為）將會(huì)發(fā)生，在評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生后，被評估資產(chǎn)的使用方式（可能用途、利用方式、利用效果）沒有較大的改變。

4、國家的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)政策在評估基準(zhǔn)日后，評估基準(zhǔn)日有效期內(nèi)沒有重大的變化。Y H C P A

(九)評估方法

1、評估方法

根據(jù)本次評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，本次評估中，主要采用成本法。

（1）對房屋建筑物、構(gòu)筑物、裝璜、，采用重置成本法；

（）對土地的評估采用“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”；

（）企業(yè)搬遷中的“停產(chǎn)停業(yè)損失”和“固定設(shè)備的移裝費(fèi)用”，按根據(jù)無錫

市企業(yè)搬遷有關(guān)規(guī)定的方法計(jì)算。

2、評估的具體方法及過程

(A)關(guān)于房屋建筑物的評估

1、重置全價(jià)的確定

重置全價(jià)一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、配套規(guī)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)用和資金成本等四部分組成。評估人員在對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)無錫市房屋拆遷估價(jià)規(guī)范，按房屋基本重置價(jià)格及綜合費(fèi)用確定重置全價(jià)。

2、成新率的確定

對于綜合成新率的測定主要采用年限法、完好分值評定法相結(jié)合共同確定。

A、建筑物壽命年限的考慮，根據(jù)房屋建筑物、構(gòu)筑物的不同結(jié)構(gòu)類型和使用用途，確定各類建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限。

B、其次根據(jù)建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計(jì)算出理論成新率；然后，評估師進(jìn)入現(xiàn)場，根據(jù)“房屋完損等級(jí)評定標(biāo)準(zhǔn)”對主要建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定，以百分制評分，打出現(xiàn)場鑒定分；最后，對兩個(gè)值進(jìn)行加權(quán)平均，得出該建筑物的綜合成新率?；蛘?，根據(jù)實(shí)際情況對建筑物理論成新率進(jìn)行修正。

成新率計(jì)算用尚可使用年限法計(jì)算理論成新率，公式為：

年限成新率 尚可使用年限建筑物壽命年限×

=

/

100%

綜合成新率 年限成新率×

完好分值率×

=

40%

60%

(B)關(guān)于土地使用權(quán)的評估

對納入本次評估范圍的無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)，評估人員根據(jù)評估對象的土地位置、利用特點(diǎn)、估價(jià)目的及收集的資料，本次評估確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。

計(jì)算公式為：土地使用權(quán)價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×土地取得方式修正系數(shù)。

(C)企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、搬遷和固定設(shè)備移裝費(fèi)用

按根據(jù)無錫市企業(yè)搬遷有關(guān)規(guī)定，企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、搬遷和固定設(shè)備移裝費(fèi)用按土地房產(chǎn)評估價(jià)扣除裝璜后的10%計(jì)算。Y H C P A

(十)評估過程

一、接收委托及準(zhǔn)備階段

()

我們接受委托后對被評估企業(yè)進(jìn)行了資產(chǎn)評估申報(bào)布置工作，此同時(shí)對被評估企業(yè)概況、資產(chǎn)類型、使用情況等情況向相關(guān)人員進(jìn)行了了解和詢證，提出尚需提供的文件及資料清單。

向委托方詢問了有關(guān)本次評估的目的，評估基準(zhǔn)日，確定評估范圍和評估對象，評估機(jī)構(gòu)根據(jù)待估對象的特點(diǎn)，在對各項(xiàng)待評估資產(chǎn)進(jìn)行初步了解后，制定評估方案，組織相應(yīng)的評估人員。確定評估方法，根據(jù)資產(chǎn)的狀況分別確定相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)。

二、現(xiàn)場清查階段

()

資產(chǎn)占有方對評估對象進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)清查。根據(jù)我們提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表的要求，企業(yè)對各項(xiàng)委評資產(chǎn)進(jìn)行清查核對；

根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的申報(bào)表資料，評估人員對委評資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地核查。

三、評定估算

()

在進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，核對了解的基礎(chǔ)上，根據(jù)調(diào)查的情況，評估人員收集和調(diào)查被評估資產(chǎn)的價(jià)格信息資料，計(jì)算確定評估值。

四、評估匯總

()

進(jìn)行了評定計(jì)算后，進(jìn)行匯總評估結(jié)論，編寫評估說明，根據(jù)初步評估結(jié)論，對其進(jìn)行分析，判斷評估結(jié)論的合理性和可靠性。

五、提交報(bào)告

()

根據(jù)初步評估結(jié)論，與委托方交換意見，編寫評估報(bào)告，經(jīng)復(fù)核后，出具評估報(bào)告書提交委托方。

(十)評估結(jié)論

在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，委托評估的部分資產(chǎn)在 年 月 日

2007 6 30

所表現(xiàn)的價(jià)值反映 下：

評估結(jié)論匯總表

評估價(jià)值

項(xiàng) 目

面積m2

備注

（元）

土地使用權(quán)

113,708.09

41,844,480.00

房屋

79,213,582.00

構(gòu)

筑6,654,627.00

3,919,645.00

停產(chǎn)、停業(yè)、固定

12,771,269.00 基數(shù)含租出廠房土地

設(shè)備移裝費(fèi)用

144,403,603.00

物

及

資

96,580.40

附

著

物

裝

修

產(chǎn)

總

計(jì)

Y H C P A

(十二)特別事項(xiàng)說明

1．無錫小天鵝股份有限公司位于無錫郊區(qū)山北鄉(xiāng)的一宗土地尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證，僅有征用土地的文件，本次評估按劃撥地使用權(quán)評估。

2．評估范圍不含錫北國用(03)第139號(hào)土地使用權(quán)證所載的辦公區(qū)域。

．評估范圍內(nèi)資產(chǎn)以企業(yè)評估申報(bào)表的范圍為基準(zhǔn)，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查后確定；未列入“企業(yè)評估申報(bào)表”的不在本次評估范圍內(nèi)。

(十三)評估基準(zhǔn)日后的重大事項(xiàng)

截止評估報(bào)告提出日，評估人員未獲得評估基準(zhǔn)日后有重大期后事項(xiàng)發(fā)生的證據(jù)資料。

(十四)其他事項(xiàng)說明

評估基準(zhǔn)日后如發(fā)生下列事項(xiàng)須對資產(chǎn)的評估價(jià)值作 下調(diào)整：

1、若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；

2、若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估價(jià)格已產(chǎn)生了明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值。

(十五)評估報(bào)告的法律效力

1．本報(bào)告所稱“評估價(jià)值”或“補(bǔ)償價(jià)值”按本評估報(bào)告中所定義的價(jià)值類型，在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的價(jià)值；南京永華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任。評估結(jié)論僅適用于本報(bào)告所列示的評估特定目的，對于可否用于其他經(jīng)濟(jì)行為未作探討；我們亦未考慮被評估資產(chǎn)因承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事項(xiàng)，以及特殊的交易可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，亦未考慮資產(chǎn)出售時(shí)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)值的影響；

．評估報(bào)告除有特別陳述外，以資產(chǎn)占有方提供的申報(bào)材料及附列資料真實(shí)性為前提。委托方應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定使用本資產(chǎn)評估報(bào)告書；

．注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不構(gòu)成對評估對象的法律權(quán)屬任何形式的保證。

．評估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評估報(bào)告設(shè)定的評估假設(shè)和限制條件下成立。

．根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，本評估報(bào)告書評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起有效期為

一年（從

年 月 日至

年 月 日止），若評估基準(zhǔn)日后發(fā)生期后事

2007 6 30

2008 6 29

項(xiàng)，應(yīng)按評估報(bào)告的有關(guān)方法作相應(yīng)的調(diào)整，在超過一年有效期或雖在有效期內(nèi)，但評估目的已改變需進(jìn)行重新評估；

．本評估報(bào)告書的評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評估主管部門審查使用；評估報(bào)告書的使用權(quán)為委托方所有。我所除依據(jù)法律需公開的規(guī)定外，本評估報(bào)告書不向委托方和報(bào)告審查部門之外的其他單位或個(gè)人提供評估報(bào)告書Y H C P A的全部或部分內(nèi)容，亦不發(fā)表于任何公開媒體上。

(十六)評估報(bào)告提出日期

評估報(bào)告提交日期為

年 月 日。

2007

（本頁以下空白！）

Y H C P

A

三、資產(chǎn)評估明細(xì)表 Y H C P A

Y H

C P

A

拆遷綜合評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：2007年6月30 日

表1

資產(chǎn)占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

共1頁第1頁

評估價(jià)值

序號(hào)

項(xiàng) 目

面積m2

(萬元)

1土地使用權(quán)

4,184.45

2房屋

7,921.36 3

構(gòu)665.46

4391.96

停產(chǎn)、停業(yè)、固定

筑

物

及

附

裝

96,580.40 著

物

修

113,708.09

1,277.13

設(shè)備移裝費(fèi)用

不

可

搬

遷

設(shè)

備

搬

遷

損

失

5,088.95

資

產(chǎn)

總

計(jì)

19,529.31

拆遷綜合評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：2007年6月30 日

表1

資產(chǎn)占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

共1頁第1頁

評估價(jià)值

評估價(jià)值 序號(hào)

項(xiàng) 目

面積m2

(元)

(元)

1土地使用權(quán)

41,844,480.00

2房屋

79,213,582.00

3構(gòu)

筑6,654,627.00

43,919,645.00

停產(chǎn)、停業(yè)、固定

12,771,269.00 基數(shù)含租出廠房土地

設(shè)備移裝費(fèi)用

物

及

113,708.09

96,580.40

附

著

物

裝

修

資產(chǎn)總計(jì)

144,403,603.00

無形資產(chǎn) 土地使用權(quán)清查評估明細(xì)表

評估基準(zhǔn)日：2007年6月30 日

表2

共1頁第1頁

資產(chǎn)占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

金額單位：人民幣元

用地性 準(zhǔn)用年

序號(hào)

土地權(quán)證編號(hào)

土地位置

取得日期

開發(fā)程度 面積（m2）

評估價(jià)值

備注

質(zhì)

限

錫北國用(04)第80號(hào)

無錫北塘區(qū)惠錢路67號(hào)A區(qū)

2003.4.1

工業(yè)

5通1平

4,290.50

1,862,000.00

錫北國用(04)第79號(hào)

2003.4.1

工業(yè)

25,619,000.00

錫北國用(03)第139號(hào)

2003.4.23

工業(yè)

劃撥 錫北國用(96)第2號(hào)

1996.4.29

工業(yè)

7,661,480.00 劃撥

無

1997年

工業(yè)

6,702,000.00 劃撥

113,708.09 41,844,480.00

無錫北塘區(qū)惠錢路67號(hào)B區(qū)

5通1平

55,247.00

無錫北塘區(qū)惠錢路67號(hào)

5通1平

無錫北塘區(qū)惠錢路67號(hào)東廠區(qū)

5通1平

28,893.80

無錫郊區(qū)山北鄉(xiāng)

5通1平

25,276.79

合計(jì)

資產(chǎn)占有單位填表人：徐斌等

填表日期：2007年7月5 日

評估人員：馮艷等

固定資產(chǎn) 房屋建筑物清查評估明細(xì)表

評表3

共2頁第1頁 估基

準(zhǔn)

日

：

2007

年

月

日

資產(chǎn)占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

金額單位：人民幣元

建成 建筑面

評估價(jià)值

序號(hào)

權(quán)證編號(hào)

建筑物名稱

幢號(hào)

結(jié)構(gòu)

增值率%

備注

第三篇：房屋質(zhì)量損失鑒定申請

房屋質(zhì)量損失鑒定申請

城西區(qū)法院：

申請人：青海聚紫源石材廠（甲方），在2011年6月于史玉梅（乙方）簽訂了租賃廠房合同，由于乙方違約合同，未經(jīng)甲方同意擅自在原有建筑屋面上違章搭建大跨度彩鋼大棚，因質(zhì)量問題，大棚建成后在使用期間，自11月份大雪壓塌，造成甲方租賃給乙方的建筑物嚴(yán)重破損，已無法正常使用，特申請質(zhì)量鑒定損失。

申請人：青海聚紫源石材廠

****年**月**日

第四篇：【推薦下載】房屋質(zhì)量評估報(bào)告怎么寫？[最終版]

本文極具參考價(jià)值，如若有用請打賞支持我們！不勝感激！

【推薦下載】房屋質(zhì)量評估報(bào)告怎么寫？

對于任何工程的質(zhì)量問題一直是我們關(guān)注的問題，因?yàn)樵谏钪腥绻こ藤|(zhì)量出現(xiàn)了問題就會(huì)嚴(yán)重威脅人們的生命安全，特別是對于房屋的建設(shè)工程質(zhì)量更是需要去監(jiān)督管理，保障房屋質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)任何的問題，那房屋質(zhì)量評估報(bào)告怎么寫？下面就對此問題進(jìn)行詳細(xì)的介紹。房屋質(zhì)量評估報(bào)告怎么寫？

一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：________

二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估

三、估價(jià)日期：二0xx年x月x日到二0xx年x月x日

四、估價(jià)時(shí)間：二0xx年x月x日(趨于拆遷日)

五、估價(jià)依據(jù)

1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》;

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

3、評估委托書;

4、估價(jià)評估人員勘察了解的情況;

5、房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));

6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。

六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。

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七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。

八、估價(jià)結(jié)果：本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為： 人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

九、評估價(jià)格有效期：本報(bào)告評估時(shí)效為半年，自二0xx年x月x日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。

十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍：該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。

十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件：

1.估價(jià)假設(shè)條件：我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。

2.限制條件：(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬

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遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。

十二、特別聲明

1、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

2、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

4、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。

5、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

從上述內(nèi)容可以清楚知道房屋質(zhì)量評估報(bào)告怎么寫，一般情況下在工程建設(shè)的過程中建造需要進(jìn)行監(jiān)督和管理，為了保障在建設(shè)過程中不會(huì)出現(xiàn)任何的問題就需要進(jìn)行在每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行處理，確保不會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，最后對于房屋建設(shè)要進(jìn)行質(zhì)量的評估，合格之后才能進(jìn)行使用。

第五篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業(yè)管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項(xiàng)：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發(fā)區(qū)湖山路333號(hào)同濟(jì)科技廣場精英公寓1904房內(nèi)裝修及設(shè)備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業(yè)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

****年**月**日