第一篇：2018年房地產(chǎn)估價師 《理論與方法》重要公式(章節(jié)全覆蓋)

估價理論與方法公式

第一章

不修復(fù)情況下的價值減損額=未受損狀況下的市場價值-受損狀況下的市場價值 修復(fù)所能帶來的價值增加額=修復(fù)后的市場價值-修復(fù)前的市場價值 修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)

損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失=房地產(chǎn)價值減損（本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價值減損額）之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)

損害造成的總損失額=修復(fù)的必要費(fèi)用（修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)）和修復(fù)后的價值減損額 第三章

抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)

抵押價值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款

=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款

社會一般貸款成數(shù)房地價格=土地價格+建筑物價格 樓面地價=土地總價

總建筑面積總建筑面積樓面地價=土地總價×土地總面積=土地單價

土地總面積容積率容積率=建筑面積

土地面積期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償 第一次拍賣的保留價=評估價=市場價值 人口增長率=本年人口增長絕對數(shù)

年平均總?cè)藬?shù)人口自然增長率=本年出生人數(shù)-本年死亡人數(shù)

年平均總?cè)藬?shù)年平均總?cè)藬?shù)人口機(jī)械增長率=本年遷入人數(shù)-本年遷出人數(shù) 第六章 比較法及其應(yīng)用 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 第四節(jié) 建立比較基礎(chǔ)

一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值

不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)（剝離或還原）

百分比修正，一般公式為：

可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價格，即 可比實(shí)例成交價格×1＝可比實(shí)例正常價格 1±S%（假設(shè)可比實(shí)例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%）

上式中，1是交易情況修正系數(shù) 1±S%第六節(jié) 市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）一般公式

·可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±T％)＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)時的價格（市場狀況調(diào)整系數(shù)是(1±T%)）

（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：（尾首相比）

數(shù)=可比實(shí)例在價值時點(diǎn)時的價格 可比實(shí)例在成交日期的價格×價值時點(diǎn)的定基價格指成交日期的定基價格指數(shù)采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：（連乘）

可比實(shí)例在成交日期時價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×?×價值時點(diǎn)的環(huán)比價格指數(shù)＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法

采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為: 可比實(shí)例在成交日期的價格×(1±價格變動率)

期數(shù)

＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格

采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為: 可比實(shí)例在成交日期的價格×(1±價格變動率×期數(shù))＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

把可比實(shí)例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。調(diào)整方法：

直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整（最常用）、總價調(diào)整和單價調(diào)整、金額調(diào)整和百分比調(diào)整、加法調(diào)整和乘法調(diào)整 第八節(jié) 計(jì)算比較價值

（1）金額修正、調(diào)整下的公式：

比較價值＝可比實(shí)例成交價格±交易情況修正金額±市場狀況調(diào)整金額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2）百分比修正、調(diào)整下的加法公式∶

比較價值＝可比實(shí)例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式∶（最常用）

三、凈收益按（一定數(shù)額遞減）的公式

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種，即： V=（Ab1bn，凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減；報酬率為Y；?2)[1?]??nYY（1?Y）Y(1?Y)nA?1 bA?1 b收益期為有限年n，且n?確定合理經(jīng)營期A-（n-1）b=0，即n?

四、凈收益按（一定比率遞增）的公式

（一）收益期為有限年的公式

V?A1?gn[1?()]，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；報酬率為Y，且g≠Y Y?g1?YnA）；收益期為有限年n 1?Y（當(dāng)g=Y時，V?

（二）收益期為無限年的公式

V?A，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；報酬率為Y；收益期為無限年 Y?g

五、凈收益按（一定比率遞減）的公式

（一）收益期為有限年的公式

V?A1?gn[1?()]，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；報酬率為Y；收益期為有限年n Y?g1?Y

（二）收益期為無限年的公式

V?A，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；報酬率為Y；收益期為無限年 Y?g

六、凈收益在（前后兩段變化規(guī)律不同）的公式

（一）收益期為有限年的公式

V??i?1tAiA1?[1?]，凈收益在未來第t年（含第t年）有變化，在第t年后無變化為(1?Y)iY(1?Y)t(1?Y)n?tA；報酬率為Y；收益期為有限年n

（二）收益期為無限年的公式

V??i?1tAiA，凈收益在未來第t年（含第t年）有變化，在第t年后無變化為A；報酬率為?(1?Y)iY(1?Y)tY；收益期為無限年

第六節(jié) 直接資本化法（1）V?NOI，V房地產(chǎn)價值；NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R資本化率 R（2）房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。直接資本化中未來第一年的凈收益有時用當(dāng)前的收益近似代替。

收益乘數(shù)法的種類：潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法、凈收益乘數(shù)法 凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，凈收益乘數(shù)=利用市場提取法求取資本化率和收益乘數(shù)： 資本化率=資本化率未來第一年的凈收益

房地產(chǎn)價值收益乘數(shù)=價格

年收益投資組合技術(shù)

（一）土地與建筑物的組合

土地價值×土地資本化率+建筑物價值×建筑物資本化率=房地價值×綜合資本化率，即公式：

VL?RL?VB?RB?VO?RO（VO?VL?VB）

變形：RO?L?RL?B?RB，L土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，L+B=1

（二）抵押貸款與自有資金的組合 抵押貸款常數(shù)=年償還額（需記憶）

抵押貸款金額RM?AM?VMAMYMAM??1?1?n??(1?YM)??YM?YM

(1?YM)n?1RM抵押貸款常數(shù)；AM等額還款額；VM抵押貸款金額；YM抵押貸款報酬率；n抵押貸款期限。

房地產(chǎn)價格=抵押貸款金額+自有資金金額

房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益，得到：

房地產(chǎn)價格×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)+自有資金額×自有資金資本化率，兩邊同除以房地產(chǎn)價格，得到：

綜合資本化率=貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價值比率）×自有資金資本化率 剩余技術(shù)

（一）土地剩余技術(shù)

開發(fā)利潤

土地取得成本+建設(shè)成本開發(fā)利潤

土地取得成本+建設(shè)成本?管理費(fèi)用?銷售費(fèi)用開發(fā)利潤

土地取得成本+建設(shè)成本?管理費(fèi)用?銷售費(fèi)用?投資利息開發(fā)利潤

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（7項(xiàng)）

成本法的基本公式

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-房地產(chǎn)折舊

=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊（土地+建筑物情況下）

=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊（模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程情況下）

（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式

新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

新開發(fā)的土地價值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

（二）適用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

（一）適用于舊的房地的基本公式

舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊

（二）適用于舊建筑物的基本公式

舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊 重新購建價格的測算

建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法 建筑物折舊的測算

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值 推理，建筑物市場價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊

建筑物折舊=物質(zhì)折舊+功能折舊（缺乏、落后、過剩）+外部折舊/經(jīng)濟(jì)折舊（區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、其他因素）求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法

（一）年限法

1、直線法

Di?D?C?SC(1?R)? NNDi第i年的折舊額，在直線法下Di是一個常數(shù)D；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值；N建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率 年折舊率=年折舊額 重新購建價格殘值=重新購建價格×殘值率

（3）功能過剩折舊的求取，一般不可修復(fù)。

在采用建筑物重置價格下：扣除功能過剩折舊后的價值=建筑物重置價格-超額持有成本

在采用建筑物重建價格下：扣除功能過剩折舊后的價值=建筑物重建價格-（無效成本+超額持有成本）

3、外部折舊的求取

通常不可修復(fù)，采用收益損失資本化法求取。

第九章 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用 基本公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

開發(fā)完成后的價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。（可以采用比較法、收益法或長期趨勢法求?。?動態(tài)分析法沒有投資利息、開發(fā)利潤計(jì)算要求)后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

注意：待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)（買方角度），銷售稅費(fèi)（賣方角度）假設(shè)開發(fā)法7種情形： ①生地→熟地

②生地→熟地→房屋建設(shè) ③毛地→熟地

④毛地→熟地→房屋建設(shè) ⑤熟地→房屋建設(shè) ⑥在建工程→續(xù)建房屋

⑦舊房→重新改造或改變用途成新房 綜合公式：

房地產(chǎn)價值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤

在建工程價值=續(xù)建完成后價值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤 第十章 長期趨勢法及其應(yīng)用 數(shù)學(xué)曲線擬合法，直線趨勢法 Y=a+bX Y?b?Xn?XY??X?Y?a?，b?

nn?X?(?X)22

第十一章 地價評估和地價分?jǐn)?路線價法的計(jì)算公式：

前街影響深度?總深度?前街路線價

前街路線價?后街路線價后街路線價

前街路線價?后街路線價后街影響深度?總深度?后街影響深度=總深度-前街影響深度 補(bǔ)地價的測算：

補(bǔ)地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

補(bǔ)地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率 補(bǔ)地價（總價）=補(bǔ)地價（單價）×土地總面積 如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則： 補(bǔ)地價（單價）=樓面地價×（新容積率-舊容積率）

=新（舊）容積率下的土地單價×（新容積率-舊容積率）

新（舊）容積率高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ǎ?/p>

按建筑面積分?jǐn)?、按房地價值分?jǐn)?、按土地價值分?jǐn)側(cè)N。

1、按建筑面積分?jǐn)偅?/p>

某部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額=土地總價值×

2、按房地價值分?jǐn)偅?/p>

某部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額=土地總價值×

3、按土地價值分?jǐn)偅?/p>

某部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額=土地總價值×該部分占有的土地份額

=該部分的房地價值-該部分的建筑物價值 = 該部分的房地價值-該部分的建筑物面積=樓面地價×該部分的建筑物面積

建筑物總面積該部分的房地價值

房地總價值房地總價值-土地總價值?該部分的建筑面積

總建筑面積

第二篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題2017

單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂?)。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權(quán)利、租金、利率

2、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價

D.都受區(qū)位因素的影響

3、房地產(chǎn)的供給曲線表示()。

A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系

D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產(chǎn)的供給價格

B.房地產(chǎn)的需求價格

C.房地產(chǎn)的市場價格

D.房地產(chǎn)的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

B.消費(fèi)者的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的價格水平

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本

8、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關(guān)系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)?)。

A.房地產(chǎn)的不可移動性

B.中國經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯

C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同

D.地區(qū)間的政府管制

12、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()?！?011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價為()元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實(shí)際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是()。

A.穩(wěn)定均衡價格

B.不穩(wěn)定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實(shí)際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。【2011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第三篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)題2017

單項(xiàng)選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，不正確的有()。

A.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

B.在實(shí)際估價中應(yīng)盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價格的影響因素

C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

2、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()【2011年真題】

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

3、影響某套住房價格的實(shí)物因素不包括()【2011年真題】

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

4、下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是()。

A.完備程度

B.基礎(chǔ)設(shè)施

C.實(shí)物因素

D.環(huán)境狀況

5、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

6、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。(2005年試題)

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

7、當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會()，房地產(chǎn)價格也就會下落。

A.增加，增加

B.減少，減少

C.減少，增加

D.增加，減少

8、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是()。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩(wěn)定

D.先漲后跌

9、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格();相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

11、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

12、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，不包括()。

A.人口狀況

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

13、理論上，利率上升，房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關(guān)

14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預(yù)期將會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關(guān)

15、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，房地產(chǎn)投機(jī)屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中.不屬于國際因素的是()。

A.世界經(jīng)濟(jì)狀況

B.政治安定狀況

C.政治對立狀況

D.軍事沖突狀況

E.城市化狀況

18、影響房地產(chǎn)價格的心理因素不包括()。

A.投機(jī)心理

B.講究風(fēng)水

C.吉祥數(shù)字

D.時尚風(fēng)氣

第四篇：2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)題

單項(xiàng)選擇題

1、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。(2011年真題)

A.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

2、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是()。(2010年試題)

A.高層建筑地價分?jǐn)?/p>

B.房地產(chǎn)投資價值評估

C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

3、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是()。(2010年試題)

A.估價對象的真實(shí)價格

B.估價對象的實(shí)際成交價格

C.估價對象的重置價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。

A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B.房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見

C.房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍

D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

5、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

A.獨(dú)一無二和供給有限

B.流動性差和價值最大

C.獨(dú)一無二和價值量大

D.不可移動和用途多樣

6、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別不包括()。

A.由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成B.實(shí)行有償 服務(wù)

C.目的是評估市場價值

D.要承擔(dān)法律責(zé)任

7、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為()元。(2011年真題)

A.49627

B.57647

C.65548

D.659208、下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是()。(2009年試題)

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租****益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額

9、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估()，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失

10、關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是()。

A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題

B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償

C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征收是無償?shù)?，征用是有償?shù)?1、除了耕地占用稅和()應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。

A.房產(chǎn)稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.契稅

12、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為()元。

A.12650

B.5000

C.1391

1D.1257413、一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)，本質(zhì)上是由()決定的。(2010年試題)

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的C.實(shí)地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿

14、一個估價項(xiàng)目中的估價目的，本質(zhì)上是由()決定的。(2009年試題)

A.估價機(jī)構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和()估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。

A.路線價法

B.成本估價法

C.長期趨勢法

D.假設(shè)開發(fā)法

16、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)()。

A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價

B.視房地產(chǎn)的具體情況來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

17、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作()年以上的房地產(chǎn)估價師。

A.1B.3C.5D.618、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有()。

A.應(yīng)做到誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)

B.通過努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價項(xiàng)目

C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

19、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是()。

A.2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》

B.2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)

C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師

D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

20、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的主要工作不包括()。

A.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育

B.建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案

C.擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)

D.對會員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管

第五篇：房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題2017

1、估價機(jī)構(gòu)接受估價委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目。()

A、對

B、錯

2、中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是()。

A、所有權(quán)價格

B、抵押權(quán)價格

C、地役權(quán)價格

D、使用權(quán)價格

3、估價資料保管期限從估價報告出具之日起計(jì)算，一般應(yīng)在()年以上。

A、30

B、2

5C、20

D、154、如果可比實(shí)例的交易時點(diǎn)與其估價時點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。()

A、對

B、錯

5、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為()元/m2。

A、3000

B、4500

C、5200

D、56006、房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。()

A、對

B、錯

7、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。

A、2660

B、2427

C、242

5D、22948、估價目的是由委托人提出的，但在實(shí)際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。()

A、對

B、錯

9、長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為()。

A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在B、房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動

C、忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響

D、市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

10、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則()的總價多。

A、甲

B、乙

C、甲、乙一樣多

D、無法比較

11、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括()。

A、土地取得成本

B、開發(fā)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售費(fèi)用

12、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A、預(yù)期收益大小

B、預(yù)期收益能力

C、預(yù)期價格高低

D、預(yù)期價格漲落

13、現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為()。

A、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

B、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

C、供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

D、供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

14、在完全競爭條件下，各種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度的大到小的排列順序?yàn)椋?)。

A、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)

B、零售業(yè)、多層住宅、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)

C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)

D、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)

15、計(jì)算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅要扣除。()

A、對

B、錯

16、某估價事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為()。

A、2004年4月6日

B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期

D、要求重新估價的委托方指定的日期

17、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于()。

A、未來凈收益的大小

B、獲得凈收益的可靠性

C、獲得凈收益期限的長短

D、獲得凈收益預(yù)期

18、收益法是以()原理為理論依據(jù)的。決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A、收益遞增原理

B、最高最佳使用原理

C、預(yù)期原理

D、未來趨勢原理

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是()。

A、不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B、房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)

C、理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負(fù)相關(guān)

D、房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化

E、匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

20、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在()中。

A、房地產(chǎn)損害賠償案件

B、房地產(chǎn)糾紛案件

C、房地產(chǎn)預(yù)售

D、房地產(chǎn)預(yù)測

參考答案：

1、B2、D3、D4、B5、D6、B7、A8、B9、A10、B11、AB12、B13、D14、A15、B16、A17、ABC18、C19、ACE20、A