第一篇：從本案談租賃合同無效的處理原則

從本案談租賃合同無效的處理原則

從本案談租賃合同無效的處理原則 發(fā)表時間：2007年

一、基本情況

某A公司（以下簡稱甲方）與某B公司（以下簡稱乙方）于1995年10月1日簽訂了《協(xié)議書》。協(xié)議書內(nèi)容如下：甲方（A公司）將河西第二苗圃的土地，租賃給乙方（B公司）三畝計2，000平方米供乙方使用，年租金為24，000元；土地租賃期限為六年；乙方在租賃土地上經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)，可自籌資金自建生產(chǎn)用廠房 628平方米及部分臨時廠房、圍墻及生產(chǎn)設(shè)施，供乙方生產(chǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸乙方；如遇拆遷或征用，對方所付拆遷費歸乙方；如甲方征用或轉(zhuǎn)租該租賃土地場所須經(jīng)乙方同意并賠償乙方的一切損失。協(xié)議簽訂后，B公司即投入資金建設(shè)廠房，平整建設(shè)了寬6.6米、長 83米的道路，購置變壓器。2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司與B公司又續(xù)簽了《協(xié)議書》，除租期（一年）外，其余條款與 1995年10月1日《協(xié)議書》一致。1999年6月2日，以A公司為土地出租方（甲方）、B公司為土地承租方（乙方），又簽訂了《協(xié)議書》，約定：乙方籌集資金，在甲方的2, 667平方米土地上修建圍墻及房屋設(shè)施，建房屋約 500平方米；新建設(shè)施以租賃方式由乙方先期使用，乙方每年交納租金36000元；乙方先期使用期限為六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需繼續(xù)使用，甲方應(yīng)充分考慮到乙方所做的先期投入，而優(yōu)先租用給乙方繼續(xù)使用；如遇拆遷或征用，征用或拆遷費中與土地有關(guān)部分歸甲方所有，與房屋有關(guān)部分歸乙方所有；如甲方征用或轉(zhuǎn)租乙方租賃的土地場所，須經(jīng)乙方同意并賠償乙方的一切損失。該協(xié)議簽訂后，B公司又投入資金建設(shè)廠房和其他房屋及圍墻。B公司為履行 1995年10月1日《協(xié)議書》和 1999年6月2日《協(xié)議書》，投資建設(shè)廠房、道路、圍墻以及變壓器等生產(chǎn)設(shè)施。協(xié)議書約定由乙方投資建造的建筑物的產(chǎn)權(quán)到期后歸A公司，涉案房屋僅有期限2年的臨時建設(shè)手續(xù)，沒有辦理其它建設(shè)或產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除雙方簽訂的《協(xié)議書》。涉案土地為國有劃撥地，該土地于2004年8月變更為某集團公司所有，土地性質(zhì)為出讓地。2006年3月23日，某集團公司向B公司發(fā)出通知搬遷，限令B公司于 3月31日前搬遷出租賃土地。B公司不同上述解除或搬遷的通知，并函告A公司與某集團公司。至二審判決作出時，B公司一直占用上述土地。

2005年5月，B公司訴至一審法院，請求確認B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年 10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協(xié)議無效；請求判令A(yù)公司與集團公司賠償其經(jīng)濟損失330萬元人民幣。B公司為證實其損失主張，提供了其廠房、圍墻、道路及管道等設(shè)施明細及土地征用補償計算標(biāo)準(zhǔn)，總計3279677.3元。兩被告均不予認可。

二、一審審理情況

一審法院經(jīng)審理認為，根據(jù)關(guān)法律規(guī)定，國有劃撥土地需經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本案B公司與A公司所簽訂的土地租賃合同，涉案土地原為國有劃撥土地，沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)，違反了法律強制性規(guī)定，應(yīng)認定雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議及補充協(xié)議為無效。B公司所主張的330萬元的經(jīng)濟損失，因證據(jù)不足，法院不予支持。一審法院判決：B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協(xié)議無效；駁回B公司的其他訴訟請求。

三、二審審理情況

1.訴辯意見

B公司不服，向二審法院提起上訴。B公司的上訴理由主要有兩點：（1）原審法院查清四個事實，一是B公司與A公司簽訂了兩份主合同，到期日最遲的是 2005年9月30日。因此合同期限應(yīng)為 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工廠得到了補償并據(jù)為己有的事實。三是原審判決雖確認了土地租賃合同無效，但回避了A公司對于無效合同應(yīng)承擔(dān)主要過錯這一要害。四是B公司為履行無效合同而造成的損失，原審法院沒有查清。B公司基于對土地租賃合同的有效性、合法性的信賴，投入160萬元的資金建設(shè)了倉庫、廠房、道路等建筑物和地上附著物。B公司的建筑投入損失，與協(xié)議書無效有著直接因果關(guān)系。（2）兩被上訴人之間存在征地補償協(xié)議，兩被上訴人拒絕提供，依據(jù)證據(jù)規(guī)則應(yīng)作出對兩上訴人不利的認定。請求二審法院予以改判。

A公司提出三點答辯意見：（1）土地租賃協(xié)議書約定的土地使用期限已經(jīng)屆滿，B公司的合同目的已經(jīng)完全實現(xiàn)，協(xié)議書的效力對B公司并未產(chǎn)生任何影響，B公司沒有產(chǎn)生任何損失。（2）B公司的建房行為是投資而非損失，在租賃期限屆滿的情況下，B公司的所有投資行為均已通過其經(jīng)營行為獲得滿足，沒有任何損失可言。（3）根據(jù)協(xié)議書約定，土地租賃期滿，B公司應(yīng)當(dāng)返還土地，涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸A公司。至于涉案土地是否被征用及有無補償，均與B公司無關(guān)，B公司對此不享有任何權(quán)利。請求法院駁回上訴，維持原判。

集團公司答辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，B公司與A公司簽訂的合同為無效合同，因無效產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)由B公司承擔(dān)。B公司建造的建筑物為違法建筑，不應(yīng)得到任何補償。B公司已經(jīng)實現(xiàn)建造房屋的價值，合同到期后，B公司拒不搬出的行為違反合同約定，請求駁回上訴，維持原判。

2.判決結(jié)果

二審法院認為，雖然A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提前解除租賃協(xié)議，集團公司于 2006年3月23日向B公司發(fā)出通知，要求其搬遷出租賃土地，但上述兩公司并未采取任何強制措施。依據(jù)B公司與A公司的協(xié)議，2005年9月30日已到租賃屆滿期限，且B公司沒有任何證據(jù)證明A公司承諾將土地繼續(xù)租賃給其使用，B公司至今仍在租賃土地上正常經(jīng)營。因此，B公司上訴稱生產(chǎn)設(shè)施的損失不能成立。B公司主張的330萬元的損失不能成立。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

四、律師視點

本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)，違反了法律強制性規(guī)定，故涉案租賃協(xié)議及補充協(xié)議均為無效。對此，各方當(dāng)事人亦無異議。本案的關(guān)鍵在于，租賃合同被確認無效后的處理問題。

關(guān)于合同無效的處理，《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！本唧w到無效租賃合同，應(yīng)如何適用上述處理原則呢？

1、租賃合同的無效不適用返還原則

租賃合同屬于繼續(xù)合同，在租期內(nèi)，承租人使用出租人的財產(chǎn)而支付租金，系連續(xù)性給付。租賃合同的連續(xù)性給付特征，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)。如果已經(jīng)全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由于承租人不可能向出租人返還其對租賃物已行使的“使用權(quán)”，從而必然排除了合同無效的溯及力的適用。否則，將導(dǎo)致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結(jié)果。因此，租賃合同被確認無效后，合同所已經(jīng)產(chǎn)生的效果應(yīng)作為一種事實狀態(tài)予以保留。即出租人仍應(yīng)保留其已獲得的租金，承租人應(yīng)返還租賃物而無權(quán)就租金請求返還。本案中，因B公司并未提出返還租金主張，根據(jù)民事訴訟“不告不理”的原則，不在本案所涉范圍之內(nèi)。

2、租賃合同無效的損害賠償原則及賠償范圍

租賃合同無效的賠償采用過錯責(zé)任原則，承擔(dān)過錯損害賠償需滿足主觀上有過錯、因過錯造成合同無效、損害事實、導(dǎo)致合同無效的行為與損害事實之間具有因果關(guān)系的條件。如果合同被確認無效，違約方承擔(dān)的是締約過失責(zé)任。在締約過失責(zé)任中，賠償范圍除積極損失外，僅限于信賴利益，且僅以履行利益為限。即當(dāng)事人因信賴合同有效而履約，當(dāng)合同被確認無效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當(dāng)事人的損失。鑒于前述租賃合同的持續(xù)性特征，司法實踐中對租賃合同無效的賠償一般采取只對將來發(fā)生效力的理念，已經(jīng)履行完畢的合同內(nèi)容不受合同效力的影響。

3、本案租賃合同已經(jīng)履行完畢，承租人B公司沒有實際損失。

本案中，A公司與B公司之間的土地租賃協(xié)議書約定的土地使用期限已經(jīng)屆滿，B公司的合同目的已經(jīng)完全實現(xiàn)，合同的效力對B公司并未產(chǎn)生任何影響，B公司并未因此產(chǎn)生任何損失。其次，B公司的建房行為是投資而非損失，A公司對此不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因雙方在簽訂協(xié)議之時即約定了土地租賃期限，B公司的所有投資行為均是在既定的租賃期限前提下進行的，均是為滿足其自身經(jīng)營需要而為，故在租賃期限屆滿、租賃合同已經(jīng)全部履行完畢的情況下，B公司沒有任何損失可言。另外，土地補償是土地使用權(quán)人因土地被征用受到損失而得到的經(jīng)濟補償，B公司在租賃土地期間，該土地因政府統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)屬發(fā)生了變化，但該權(quán)屬變化對B公司依約使用土地并未造成任何影響，且B公司在租賃期限屆滿后仍在租賃土地上繼續(xù)經(jīng)營。此外，B公司亦未提供證據(jù)證實A公司與集團公司之間存在土地征用補償。

綜上所述，法院認定租賃合同無效，但判決駁回B公司賠償損失的訴訟請求既合理合法，也符合本案實際。

第二篇：房屋租賃合同無效

房屋租賃合同無效

篇一：房屋租賃合同無效的法律依據(jù)

《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《城市房屋租賃管理辦法》第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

篇二：什么是房屋租賃合同無效

什么是房屋租賃合同無效

房屋租賃合同無效的情況有哪些

該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問題。無效有三種情形：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;

3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。

什么是房屋租賃合同

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租約等。

承租人的權(quán)利在承租期內(nèi)占有、使用房屋。租期屆滿后，原承租人優(yōu)先續(xù)租。承租人的義務(wù)按合同要求正當(dāng)使用承租的房屋，按合同規(guī)定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人。

出租人的權(quán)利是監(jiān)督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務(wù)是將出租的房屋按合同規(guī)定交付承租人使用，并定期對房屋及設(shè)施進行檢查、維修，保障承租人正常使用。承租人和出租人還應(yīng)當(dāng)考慮在合同中設(shè)置在租賃期屆滿時，對承租人對所租賃房屋進行裝修、裝飾等添附

物的處置安排。即約定此類添附物承租人自行拆除，恢復(fù)原貌;或是由出租人折價購買。另外在合同中還要規(guī)定雙方不履行合同或不完全履行合同的處理方法及爭議的解決辦法。

篇三：淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理

淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理 案情再現(xiàn)：

XX年7月，孫某與某經(jīng)濟社簽訂了一份《廠房租賃合同》，租用該經(jīng)濟社的2850平方米的廠房，租期自XX年7月1日至2035年6月30日。約定年租金為50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，孫某交了10萬元保證金,并且，雙方在合同中約定，若孫某在租賃期間提出解除合同或違約，將沒收保證金；若孫某遵守合同約定，10萬元保證金到期無息歸還。在XX年初，孫某經(jīng)營困難，開始拒交租金，雙方多次交涉無果。某經(jīng)濟社訴諸法院，要求孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)該廠房無任何報建、規(guī)劃手續(xù)，同時也沒有土地使用權(quán)證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟社也未取得相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。

筆者歸納本案爭議焦點:

1、本案《廠房租賃合同》的法律效力？

2、若合同無效，保證金該如何處理？

3、若合同無效，某經(jīng)濟社要求支付租金是否有法律依據(jù)，該如何處理？

針對以上爭議焦點，筆者有如下看法：

1、由于涉案房屋未進行任何報建手續(xù)和并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟社也未辦理相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效?！币虼?，該合同無效。

此外，本案雙方約定租期30年，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！币虼?，該合同的租期也不符合 法律規(guī)定的期限。

2、因合同無效，根據(jù)《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在本案中，孫某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟社也未告知廠房是違章建筑的事實，因此，雙方均存在過錯，某經(jīng)濟社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。

3、因合同無效，“租金”一詞便失去了法律基礎(chǔ)。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！币虼耍瑢O某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費。（廣東合譽律師事務(wù)所 陳仲文陳丹 律師）

篇四：房屋租賃合同糾紛處理辦法

房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

二、房屋租賃合同效力的認定 房屋租賃合同有效的條件是：、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)。

3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)合同解除時有關(guān)問題的實體處

1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責(zé)任負責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機構(gòu)對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔(dān)。

3、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫;2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。

(二)承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責(zé)任比例予以分擔(dān)。

五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件： 1、征得原出租人的同意;

2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應(yīng)按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時，出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續(xù)租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，按房客續(xù)租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收回房屋。

3、續(xù)租時房主提升租金標(biāo)準(zhǔn)

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當(dāng)理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。

商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發(fā)企業(yè)是使用人，對于商戶的欠租行為開發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來突然損失，以減小風(fēng)險。

解除合同――

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中也有風(fēng)險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責(zé)任。

合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下準(zhǔn)備：

第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該商鋪所在地的物業(yè)公司、居委會、業(yè)委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。

篇五：論無證房屋的租賃合同效力

論無證房屋的租賃合同效力

[ 鄭聞胤 ]——(XX-7-6)/ 已閱670次

內(nèi)容提要：在日常生活，隨著城市化的發(fā)展，房屋租賃、店面租賃合同大量與我們生活緊密相連。司法實踐中，經(jīng)常碰到無審批的房屋為標(biāo)的與他人訂立租賃合同的情況，本文就這類合同效力如何認定問題進行初步探討，希望對處理類似合同糾紛，有所裨益。

關(guān)鍵詞：租賃合同 無產(chǎn)權(quán) 無審批 合同效力 合同無效

引 言

本文中“無證房屋”是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋。出租方將這類房屋用于房屋出租的時候，供承租方居住或者從事經(jīng)營活動，雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立了租賃合同，從表面上看這類合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。本文從無審批房屋租賃合同案例為切入點，分析在合同無效后導(dǎo)致的法律后果，以及承租人和出租人責(zé)任分擔(dān)的問題。

一、無審批房屋租賃合同案例。

案例：XX年8月10日，某縣人民政府通過文件批準(zhǔn)通過某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。XX年1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金2萬元。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)B座B07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個月付一次。合同簽訂后，承租人進行裝修開店營業(yè)，也取得經(jīng)營許可。后因經(jīng)營不當(dāng)，雙方發(fā)生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬元，押金不予返還。

二、無審批房屋合同效力問題。

本案中該訴爭的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無效。

三、房屋租賃合同無效后，出租方可以向承租人主張的權(quán)利問題。

（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的訴訟請求。該訴求的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?/p>

（二）關(guān)于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。

（三）關(guān)于合同違約金能否要求承租人承擔(dān)，無效合同自始沒有法律約束力，合同中違約條款沒有效力了，故承租人不再承擔(dān)違約責(zé)任。

四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。

承租人將房屋從事開店經(jīng)營活動，肯定要進行裝修投入。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條

處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失?！薄Ｔ谶@類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán)利，也可以在反訴出租方。對于裝飾物的價值舉證責(zé)任在承租人，承租方可以申請向司法評估機構(gòu)申請對房屋裝修的剩余價值的進行評估。

五、因合同無效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問題。

房屋租賃合同無效后，責(zé)任如何分擔(dān)問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹谶@類案件中，雙方均存在的過錯，具體分兩種情況。

（一）出租方的承租的時候沒有說明我房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的，出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無效。出租方將無審批的房屋進行出租，存在主觀上的過錯，是導(dǎo)致該合同無效主要原因。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情況，也存在一定過錯。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)，承租方承擔(dān)20%為宜。

（二）承租方明知該房屋沒有審批，仍承租該房屋的責(zé)任如何分擔(dān)。筆者認為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯，應(yīng)當(dāng)按對等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%的責(zé)任。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒有審批情況下，仍進行經(jīng)營活動，故本案件的責(zé)任以各自承擔(dān)50%的損失為宜。

六、沒有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。如果訴爭房屋雖然沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進行補救措施，出租人可以向相關(guān)機構(gòu)申請補辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會認定該合同有效。

結(jié) 語

目前城市化進程，社會上違章建房大量存在，出租和承租這類沒有審批建設(shè)的房屋，存在合同無效而導(dǎo)致的經(jīng)濟損失的巨大風(fēng)險。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營活動的店面時候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護自己的合法權(quán)益。

篇六：最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋的詳細解讀

詳讀最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋

（周方勇律師）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。（未登記不影響合同效力）

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。（占有、登記、時間）（注意：占有比登記具有

優(yōu)先權(quán)。合適么？？）

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重

篇七：租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？

租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？

律法[]友“柴扉”問：我和柴某的租賃合同因某些原因無效了，但柴某已經(jīng)占有使用我房子半年，請問我是否有權(quán)要求柴某支付這半年的合同租金？

李華陽律師：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

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來源：/Lawyer/UserID=lihuayang&id=XX01042376 李華陽律師專欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_

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律法提供（HTTP://）

篇八：這份租房合同為何無效？

這份租房合同為何無效？這份租房合同為何無效？ 日前，安徽省宿州市中級法院終審判

決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當(dāng)事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因為損害了合同

外其他人的合法利益，在一審判決無效后，又被終審判決無效。

（一）朱宗祿、徐芹、李婭玲、周美霞等四人是安徽省靈璧縣木材公司的職工，在上個世紀九十年代，木材公司向他們借款

用于生產(chǎn)經(jīng)營，看到木材公司經(jīng)營狀況每況愈下，財產(chǎn)已所剩無幾，而借款卻一直不還，無

奈之下，朱宗祿等四人于XX年3月20日分別向安徽省靈璧縣法院提起民事訴訟。為了確

保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財產(chǎn)保全的請求。靈璧縣法院于同日依法查封了木

材公司所有的坐落在靈璧縣靈城西南角宿泗路南側(cè)門面房自東向西第3、4、5、6、7間，也

就是本案爭議的五間門面房。在查明借款事實后，靈璧縣法院分別以（XX）靈民一初字第

570號、第571號、第572號、第573號民事判決書作出木材公司應(yīng)當(dāng)償還欠款的判決。木

材公司沒有上訴，四份判決書都發(fā)生了法律效力。朱宗祿等四人申請執(zhí)行后，靈璧縣法院XX

年12月20日委托靈璧縣價格認定中心對上述五間門面房進行鑒定，鑒定價值為32萬元。XX

年3月21日，法院裁定將五間門面房予以變賣，同時發(fā)出變賣公告。由于公告期內(nèi)無人購買，經(jīng)協(xié)商，四原告同意接受該房產(chǎn)抵償債務(wù)。XX年6月19日，朱宗祿等四原告達成債權(quán)轉(zhuǎn)

讓協(xié)議，朱宗祿、李婭玲、周美霞三人同意將其在本案的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給四原告之一徐芹，由徐芹負責(zé)另行償還朱宗祿等三人在本案的債權(quán)，徐芹獨自享有本案所查封房屋的債權(quán)利益。

這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門

面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?wù)，并交付原告之一徐芹所有。7月22日，靈璧縣法院發(fā)出公告，責(zé)令

五間門面房的使用者即本案第三人西某等五人于XX年7月30日前遷出。7月31日，第三

人西某等五人持XX年3月1日與木材公司簽定的五間門面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護其合法租賃權(quán)，拒不遷出房屋。XX年9月9日，具有改革意識的靈璧縣法院的三

名執(zhí)行人員組成合議庭，召開了執(zhí)行聽證會，聽取了雙方的意見。經(jīng)過合議，認為該案涉及

實體問題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民

事訴訟。XX年12月22日，朱宗祿等四原告以靈璧縣木材公司為被告、西某等五人為第三

人向靈璧縣法院提起訴訟，要求確認木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。

（二）朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個觀點：一是木材公司與西某等五人簽定的房

屋租賃合同是虛假的。理由有三點，第一、從時間上看，租賃合同簽定時間是XX年3月1

日，當(dāng)時木材公司一無公章，二無法定代表人；第二、從西某等五人提供的木材公司財務(wù)資

料看，也不能明確反映木材公司與西某等五人之間的債權(quán)債務(wù)是否全部結(jié)清，自制憑證與記

帳憑證內(nèi)容日期顛倒，相互矛盾，且當(dāng)時西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其記帳憑證顯然是虛假的；第三、從木材公司與家具廠魯全根簽定的房屋租賃合同看，既然

木材公司于3月1日將房屋租賃給西某等五人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？

[!--]二是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同存在著違法和違約

行為。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》

第三十四條第四款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第六十六條、第七十一條等有關(guān)規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸

款抵押合同第十條、第十三條的約定。三是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同侵犯

了四原告的合法權(quán)益。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時一年多，在法院查封、拍賣

無人購買后，經(jīng)法院、靈璧縣工商銀行和四原告協(xié)商，在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務(wù)，從而實現(xiàn)了債權(quán)，而西某等五人出示的房屋租賃合同直接

對四原告的合法權(quán)益構(gòu)成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。四是木材公司與

西某等五人簽定的房屋租賃合同對四原告沒有法律約束力。所以，朱宗祿等四原告請求法院

依法確認木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無效。

（三）被告木材公司由于已經(jīng)

停止經(jīng)營，其法定代表人不愿簽收法院送達的法律文書，也不愿出庭應(yīng)訴，故未作任何答辯。

第三人西某等共同認為，四原告訴請撤銷木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同不

符合法律規(guī)定。XX年3月1日，因木材公司無法清償?shù)谌宋髂车热说那房睿陔p方平等

協(xié)商后，決定以五間門面房沖抵欠款，雙方簽定了書面合同，木材公司將財務(wù)賬目沖平，雙

方債權(quán)債務(wù)已經(jīng)結(jié)清。此外，最高額貸款抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月

13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應(yīng)為有效。雖然房屋租賃

合同落款日期與用印日期不一致，但并不影響合同的效力。西某等人還認為，根據(jù)《合同法》

第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權(quán)人，而不是租賃合同當(dāng)事人，根據(jù)《合

同法》第五十四條規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)享有租賃合同的撤銷權(quán)，無權(quán)提出撤銷租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請求法院依法駁回四原告的訴訟請求。這里需要說

明的是，西某等人混淆了撤銷合同與宣布合同無效的概念。四原告是要求宣布合同無效，而

不是要求撤銷合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。

行使撤銷權(quán)的主體必須是合同當(dāng)事人，本案四原告當(dāng)然不具有這樣的資格。而本案四原告是

依據(jù)《合同法》第五十二條第二款主張合同無效，其主體既可以是合同當(dāng)事人，也可以是合

同外的利害關(guān)系人，只要能夠證明合同當(dāng)事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無效。

（四）事情還得往前說一說。早在XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高

額貸款抵押合同，將上述五間門面房設(shè)定抵押，同時辦理了抵押登記，后來實際貸款10萬元。

房地產(chǎn)抵押申請監(jiān)證書和房屋他項權(quán)證中都規(guī)定抵押期限自XX年2月14日至XX年2

月13日。也許正是這個規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念

頭。但他們沒有對合同進行仔細研究，對有關(guān)法律規(guī)定還不太熟悉。因為抵押合同第十條第

一款規(guī)定：“本合同生效后，未經(jīng)乙方書面同意，保證不將本合同項下的抵押物再設(shè)立任何形

式的抵押、質(zhì)押，也不將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈給第三人。”該合同第十三條第一款又規(guī)定：

“本合同自甲、乙雙方簽字并蓋章之日起生效，需辦理抵押登記的，自到抵押登記機關(guān)辦理

抵押登記手續(xù)之日起生效，至主合同項下借款本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償

金、實現(xiàn)債權(quán)的費用和所有其他應(yīng)付費用全部清償之日起終止”。[!--]

貸款到期后，木材公司未能及時償還貸款，當(dāng)然也沒有能力償還貸款。XX年5月12日，靈璧縣工商銀行向木材公司發(fā)出催收逾期貸款本息通知書，木材公司于5月16日簽收。由于

這五間門面房已經(jīng)先行抵押給銀行，所以變賣時，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12

萬元。此款由原告徐芹于XX年6月19日代替木材公司支付給靈璧縣工商銀行。

（五）這里

還有一個問題必須說明，那就是本案第三人之一西某的任職問題。這個問題關(guān)聯(lián)著房屋租賃

合同的真實與虛假，也決定著本案的最終處理結(jié)果。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈

林人字[XX]9號文件任命西某為靈璧縣大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理。同年3月8日，林業(yè)局黨

組研究決定，并于3月15日以靈林人字[XX]12號文件免去西某大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理職

務(wù)，任命西某為木材公司的經(jīng)理，也是該公司的法定代表人。任命宣布以后，西某將木材公

司的公章從靈璧縣林業(yè)局領(lǐng)回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內(nèi)的五位第

三人簽定了房屋租賃合同，用租賃費97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期

限為20年，其中三個人為XX年3月1日至2020年3月1日，兩個人為XX年3月1日

至2022年3月1日。西某在五位第三人的領(lǐng)條上簽字批準(zhǔn)報銷的日期為XX年3月1日，而由第三人自己提供的會計憑證和賬簿上的入帳日期卻是XX年4月30日。西某認為，在

XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿(mào)公司經(jīng)理的同一文件上，免去了原

木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，雖然沒有正式任命，但她實際上從此時起就主持了木材公司的工

作，原靈璧縣林業(yè)局局長也為此出具了證明。但是，四原告則有另外一種說法。免去原木材

公司張某的經(jīng)理職務(wù)，并不必然就是西某主持工作。如果是西某主持工作，應(yīng)當(dāng)有局長辦公

會議記錄，應(yīng)當(dāng)召開木材公司的職工大會予以宣布。這些問題，五位第三人沒有提供證據(jù)證

明。原林業(yè)局局長出具的證明，由于第三人沒有申請出庭作證，不符合最高法院關(guān)于民事訴

訟證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，不具有證據(jù)效力。四原告還向法院提供了一份房屋租賃合同。這份合同

是XX年5月1日木材公司與開家具廠的老板魯全根簽定的。合同期限為XX年5月1日

至XX年5月1日。合同上蓋有木材公司的公章，代表木材公司在合同上簽字的正是本案的

第三人、上任不久的公司法定代表人西某。四原告同時向法院提供了木材公司收取魯全根房

租的收據(jù)，收款日期是XX年8月12日，金額是463元，收款項目為家具廠純利潤。收據(jù)

由木材公司一位姓李的會計出具，并加蓋了木材公司財務(wù)專用章。既然木材公司于3月1日

將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證

據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。

（六）XX年3

月15日，安徽省靈璧縣法院在第三審判庭公開開庭審理了這一案件。四名原告、五位第三人

以及他們各自的律師出了庭。被告靈璧縣木材公司沒有到庭應(yīng)訴。經(jīng)過慎重合議，靈璧縣法

院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。判決 的理由是：第一、我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在。最高

人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七十一條規(guī)定，抵押期

限為主債務(wù)履行之日起至主債務(wù)全部清償完畢之日止。被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定 的最高額貸款抵押合同第十三條第一款對抵押期限再次進行了明確約定。在貸款本息未清償

之前，被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同，既違反了

[!--]擔(dān)保法規(guī)定，又違反了被告木材公司與靈璧縣工商銀行貸款抵押合同的約定。另外，任命西

某為被告木材公司經(jīng)理為3月15日，而合同簽定日期為3月1日，西某既為木材公司法定代

表人，又是房屋租賃人，其租賃合同顯然是串通行為，該行為足以損害朱宗祿等四原告的合

法權(quán)益，阻礙四原告?zhèn)鶛?quán)的順利實現(xiàn)，故四原告要求確認被告木材公司與第三人西某等五人

簽定的房屋租賃合同無效的訴訟請求，法院予以支持。第二、西某等五人關(guān)于抵押合同期限

為XX年2月14日至XX年2月13日，其與被告木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13

日以后，應(yīng)為有效的主張，因抵押期限約定違反了擔(dān)保法規(guī)定，又與最高額抵押合同第十三

條第一款的約定相矛盾，且從平衡抵押合同雙方當(dāng)事人的利益和民法公平原則角度看，抵押

合同中當(dāng)事人約定的抵押期間都應(yīng)認定為無效，故第三人與被告木材公司簽定的房屋租賃合

同也應(yīng)無效。第三、西某等五人關(guān)于四原告不是租賃合同當(dāng)事人，不能享有租賃合同的撤銷

權(quán)，無權(quán)提出撤銷租賃合同的主張，法院認為，四原告雖然不是合同當(dāng)事人，但根據(jù)合同法

第五十二條第二項規(guī)定，合同以外的第三人認為合同當(dāng)事人惡意串通損害其合法利益的，有

權(quán)請求法院確認無效，且四原告并不是要求撤銷租賃合同，故四原告起訴符合《民事訴訟法》 的規(guī)定。

（七）宣判后，西某等五位第三人不服，明確表示要上訴。但在法定期限內(nèi)沒有提起

上訴。而一直沒有應(yīng)訴的木材公司卻向法院遞交了上訴狀。木材公司在上訴狀中主張，一審

原告主體不適格，無權(quán)請求確認租賃合同無效；一審判決將靈璧縣工商銀行與靈璧縣木材公

司的借貸抵押合同拉進本案，違反了“不告不理”的民事訴訟原則；一審原告在訴狀中并未

提到“惡意串通”一詞，只是認為合同虛假，但一審法院在判詞中幫助一方當(dāng)事人尋找“惡

意串通”的理由；一審判決未能平等保護當(dāng)事人的程序權(quán)利和實體權(quán)利。安徽省宿州市中級

法院經(jīng)過審理，查明一審法院認定的事實無誤。宿州市中級法院在判決書中認為，靈璧縣木

材公司與一審第三人之間的租賃合同，是在西某擔(dān)任木材公司經(jīng)理之前以木材公司法定代表

人的身份，與包括自己在內(nèi)的五位一審第三人所簽，顯系虛假合同，該合同侵犯了朱宗祿等

四被上訴人的合法權(quán)益，被上訴人有權(quán)請求法院確認租賃合同無效。靈璧縣工商銀行與靈璧

縣木材公司的借貸抵押合同與本案有關(guān)，因此，一審法院沒有違反民事訴訟原則。一審判決

認定事實清楚，適用法律正確。XX年6月29日，宿州市中級法院依法駁回木材公司的上

訴，維持原判。7月15日，朱宗祿等人拿到了終審判決書，一顆懸著的心終于放了下來。法

律永遠是公正的。只要相信法律，法律會給予任何人以應(yīng)有的公道！【亢電中：安徽省靈璧縣

法院民一庭聯(lián)系電話：0557—6038891一審案號（XX）靈民一初字第9號二審案號（XX）宿中民三終字第41號】[!--]相關(guān)法律鏈接：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條：“起訴必須符合下列條件：

1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

2、有明確的被告；

3、有具體的訴訟請求和事實、理由；

4、屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十四條第一款：“當(dāng)事人申請證人出庭作證，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿十日前提出，并經(jīng)人民法院許可。”第五十五條第一款：“證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的質(zhì)詢?！薄吨腥A人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十六條：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定?！钡谖迨l：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第七十一條第一款：“主債權(quán)未受全部清償?shù)模盅簷?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。

篇九：擅自改變房屋用途 房屋租賃合同視無效

擅自改變房屋用途 房屋租賃合同視無效

更新時間：XX-2-9 11:43:17 資訊來源：焦點 評論[0] 糾錯有獎

案件回放：XX年6月業(yè)主胡某與承租方何某通過中介簽訂了《房屋租賃居間合同》，約定胡某將自住房屋租賃給何某作為辦公使用。何某繳納押金2500元，但是由于對于租賃稅由誰支付沒能達成約定，胡某單方面解除了該合同，收回了該房屋。何某隨起訴至法院。要求胡某繼續(xù)履行合同，并賠償其損失兩萬元。

法院經(jīng)過審理認為，涉訴房屋登記的用途為住宅，而《房屋租賃合同居間》約定將涉訴房屋出租作為辦公使用，且至本案庭審結(jié)束前，相關(guān)機關(guān)并未審批變更涉訴房屋的房屋用途。故《房屋租賃合同居間》違反了國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。業(yè)主、承租方及中介方均有過錯。判決業(yè)主返還押金2500元，并駁回了何某的全部訴訟請求。案例分析：本案中，合同的效力問題成為本案的焦點，根據(jù)《深圳市房屋租賃管理條例》（以下簡稱條例）第三十八條第二款規(guī)定，承租人確需改變房屋用途或者進行裝修，應(yīng)征得出租人同意；按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報請批準(zhǔn)。且條例第九條規(guī)定，改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，區(qū)主管機關(guān)不得予以登記?？梢?，擅自變更房屋用途的合同違反了國家行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效合同。該合同不能夠辦理租賃登記，何某也無法辦理營業(yè)執(zhí)照。由于合同的無效，耽誤了何某公司業(yè)務(wù)的開展，業(yè)主損失了房租收入，中介也不能取得傭金，造成三方均有損失。

中介方作為從事房屋租賃的專業(yè)中介機構(gòu)，促成了無效的合同，不但收不到傭金，反而引起客戶方對中介專業(yè)性的質(zhì)疑，因此合同的簽署一定要謹慎。筆者建議，若需要改變房屋用途時，可在備注欄里約定，本合同自房屋用途通過審批，變更為xx之日起生效，形成一個附條件的合同，中介也盡到了稱職的居間服務(wù)。

另外，關(guān)于租賃稅由誰承擔(dān)是本糾紛引起的導(dǎo)火索，在這里提醒大家，按照條例及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋登記時租賃稅由業(yè)主承擔(dān)，而變更房屋用途的相關(guān)費用由承租方承擔(dān)，為避免引起不必要的糾紛，在簽署合同時一定要約定好相關(guān)費用由哪方承擔(dān)。

第三篇：無效租賃合同訴狀

民事起訴狀

原告：婁##，女，年月日出生，族，住

被告：李##，女，歲，住鄭州市##區(qū)##路與##路交叉口。

訴訟請求：

一、請求判決確認原、被告簽訂的“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效；

二、請求判決被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費85000元，水電押金2000元；（共計87000元）

三、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實和理由：

2010年5月22日原、被告雙方簽訂“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，雙方約定被告將經(jīng)營的位于##路與##路交叉口的“##招待所”轉(zhuǎn)讓給原告，招待所轉(zhuǎn)讓費85000元，水電押金2000元。當(dāng)日，原告即將上述款項共計87000元一次性支付給被告。之后，原告發(fā)現(xiàn)招待所根本沒有營業(yè)執(zhí)照，其他手續(xù)也不合法，經(jīng)營權(quán)難以得到保障。為維護原告的合法權(quán)益，故訴諸法院，望判如所請！

此致

鄭州市##區(qū)人民法院

具狀人：

年月日

第四篇：房屋租賃合同無效上訴狀

房屋租賃合同無效上訴狀

篇一：無效租賃合同訴狀

民事起訴狀

原告：婁##，女，年月日出生，族，住

被告：李##，女，歲，住鄭州市##區(qū)##路與##路交叉口。

訴訟請求：

一、請求判決確認原、被告簽訂的“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效；

二、請求判決被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費85000元，水電押金XX元；（共計87000元）

三、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實和理由：

XX年5月22日原、被告雙方簽訂“招待所轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，雙方約定被告將經(jīng)營的位于##路與##路交叉口的“##招待所”轉(zhuǎn)讓給原告，招待所轉(zhuǎn)讓費85000元，水電押金XX元。當(dāng)日，原告即將上述款項共計87000元一次性支付給被告。之后，原告發(fā)現(xiàn)招待所根本沒有營業(yè)執(zhí)照，其他手續(xù)也不合法，經(jīng)營權(quán)難以得到保障。為維護原告的合法權(quán)益，故訴諸法院，望判如所請！

此致

鄭州市##區(qū)人民法院

具狀人：

年月日

篇二：房屋租賃糾紛民事上訴狀(律師推薦)

房屋租賃糾紛民事上訴狀

王榮洲律師

涉及當(dāng)事人隱私，人名等均采用化名

上訴人（原審原告）徐州市××百貨有限責(zé)任公司，住所地本市建國西路××號，電話138 5×× 5××0。

法定代表人文××，系該公司董事長。

被上訴人（原審被告）徐州××文化發(fā)展有限公司，住所地本市建國西路××號。

法定代表人王××，系該公司經(jīng)理，電話139 0××0 0××2。上訴人因與被上訴人租賃合同糾紛一案，不服徐州市泉山區(qū)人民法院（XX）泉民初字第1××9號判決，現(xiàn)依法提起上訴。

上訴請求：

1.請求改判被上訴人賠償上訴人損失共計人民幣40000元；

2.請求判令被上訴人承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費用。

事實與理由： 一、一審判決認定根據(jù)被上訴人在XX年8月5日向上訴人發(fā)出的回函來看，糾紛發(fā)生時雙方當(dāng)事人對租賃關(guān)系是否存續(xù)認識尚存在較大爭議。系認定錯誤。

上訴人與被上訴人租賃合同到期以后，被上訴人繼續(xù)占有租賃房屋，雙方形成不定期租賃合同，后來不定期租賃合同也予以解除了。被上訴人在其XX年8月5日的回函中就已經(jīng)明確表明其無能力再簽合同。這時雙方的租賃關(guān)系就已經(jīng)終止了，雙方之間是否存在租賃關(guān)系并無爭議。所以一審判決系認定錯誤。二、一審判決認定被上訴人的行為與上訴人主張的損失之間不存在必然的因果關(guān)系，要求被上訴人承擔(dān)損失沒有法律依據(jù)。系認定錯誤。

上訴人與被上訴人之間的租賃合同終止以后，上訴人完全有權(quán)利將其房屋租賃他人，這是上訴人的合法民事權(quán)利，其行使不應(yīng)當(dāng)受到任何限制。被上訴人在與上訴人之間的租賃關(guān)系終止以后，沒有及時騰房，其行為已經(jīng)構(gòu)成了侵權(quán)。就應(yīng)當(dāng)為其侵權(quán)行為向上訴人賠償損失。因被上訴人沒有及時騰房的侵權(quán)行為，導(dǎo)致上訴人向案外人賠償了違約金。上訴人的損失依法應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。

綜上，被上訴人到期沒有騰房的侵權(quán)行為與上訴人向案外人承擔(dān)違約金從而向被上訴人主張損失之間存在必然的因果關(guān)系。所以一審判決系認定錯誤。

綜上所述，一審法院認定事實存在錯誤，請求二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。此致

徐州市中級人民法院

上訴人：徐州市××百貨有限責(zé)任公司 二○一一年三月十日

篇三：房屋租賃合同糾紛-民事起訴狀

民事起訴狀

原告：***，住所地：***，法定代表人：***。

被告：***，男，1986年8月14日出生，身份證號碼：*******，住所地：*****。

案由：房屋租賃合同糾紛

訴訟請求：

1、請求法院判令被告于 之前搬出租賃房屋；

2、請求法院判令被告支付違約金110925元（暫計算至起訴之日，實際應(yīng)計算至被告搬遷之日）；

（計算方式：從XX年1月1日計算至起訴之日XX年5月26日共145天，建筑面積共平方米，日租金5元/平方米，按合同第十條約定按五倍租金計算違約金，145天*平方米*5元/平方米*5倍=110925元）

3、請求法院判令被告支付從 年 月 日至 年 月 日止的水電費共計元；

4、本案的訴訟費用全部由被告承擔(dān)。

事實和理由：

XX年，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將**路478號共平方米的房屋出租給被告，租金每日5元/平方米，租期從XX年1月1日至XX年12月31日。在合同即將到期前的XX年10月22日，原告向被告送達書面通知，要求被告做好搬遷準(zhǔn)備工作，被告親自簽收了通知。XX年12月26日，原告再次對被告送達了書面通知，要求被告于XX年1月24日前搬出租賃房屋。此后，原告又于XX年1月23日和2月13日分別兩次書面通知被告要求盡快搬出租賃房屋，但被告均拒絕予以配合。

依租賃合同第十條第二項約定，租賃期滿，乙方逾期不歸還租賃物，則每逾期一天應(yīng)向甲方支付逾期歸還前日租金五倍的違約金，暫計算至起訴之日為110925元。被告尚拖欠水電費元，應(yīng)一并支付。

原告認為，被告逾期拒絕搬遷的行為已構(gòu)成違約，故訴至貴院，請求依法支持原告的訴訟請求。

此致

**區(qū)人民法院

具狀人：****

XX年5月26日

篇四：房屋租賃合同糾紛二審答辯狀

民事上訴答辯狀

答辯人一：***，男，19**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人二：**，男，19**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人三：***，男，9**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人因上訴人福建****有限公司（下稱：****）不服XX融民初字***判決提出上訴一案，現(xiàn)提出答辯意見如下：

原審認定事實清楚，程序無誤，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

一、關(guān)于一審法院程序錯誤

1、關(guān)于本案應(yīng)依法中止審理的答辯。

⑴ 依據(jù)一審上訴人提交的證據(jù)二融消驗字97第074號建設(shè)工程竣工消防驗收意見書，說明訴爭店面所在的**大廈已由消防部門同意交付使用，不存在違反消防法強制性規(guī)定的情形，并未發(fā)生導(dǎo)致涉案租賃合同無效的法律后果。對于上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，也不存在重大誤解或顯失公平而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同被撤銷的情形。

⑵ 答辯人認為,上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同和上訴人與**之間的租賃合同以及上訴人與***之間的租賃合同，三份合同主體及客體均不相同，三份合同獨立存在且合法有效，三者者之間不存在主次合同關(guān)系。本案的租賃合同是承租人****與次承租人***等在自愿合法的基礎(chǔ)上訂立的，內(nèi)容并沒有違反合同法第五十二條規(guī)定的法定情形，也不存在合同法第五十四條規(guī)定的可撤銷的法定情形?；诤贤南鄬π砸?guī)則，即使存在合同終止、可撤銷或無效的情形，本案的審理與否也不影響其他各方當(dāng)事人據(jù)各自合同關(guān)系向合同相對一方主張權(quán)利的救濟，因此本案無需以其他案件的審理結(jié)果為依據(jù)，無需中止訴訟。

2、關(guān)于被上訴人二**、被上訴人三***不是本案適格原告的答辯。

被上訴人二**、被上訴人三***是否具有原告資格應(yīng)適用民訴法及民訴法意見的相關(guān)規(guī)定。依據(jù)《民訴訟法意見》第47條“個人合伙的全體合伙人在訴訟中為共同訴訟人”，在本案中三被上訴人屬于合伙人，具體在本案中的身份即應(yīng)屬于共同原告。作為一審法院有權(quán)依據(jù)當(dāng)事人的申請或依據(jù)職權(quán)追加當(dāng)事人，無需其他當(dāng)事人的同意。因此一審法院認定被上訴人二**、被上訴人三***為共同原告無論是在事實上或程序上都是正確的。

二、關(guān)于一審法院認定事實不清，本案所涉房屋租賃合同應(yīng)被認定為無效合同的答辯。

依據(jù)XX年福清市公安消防大隊向承租人****發(fā)出《不同意投入使用、營業(yè)決定書》僅僅說明****所承租部分店面的二次消防裝修不合格導(dǎo)致其無法投入使用、營業(yè)，與訴爭店面所在的**大廈一次消防驗收無關(guān)也與本案訴爭店面能否使用、營業(yè)無關(guān)。事實上，在合同期內(nèi)被上訴人的店面一直處于正常營業(yè)使用狀態(tài)，導(dǎo)致本案租賃合同終止，訴爭店面無法繼續(xù)營業(yè)使用的根本原因在于房東****對訴爭店面停電上鎖。而且從上訴人****因自營承租店面未通過消防驗收與房東***產(chǎn)生糾紛至原告被迫停止?fàn)I業(yè)，中間時間有11個月，被告其實是有合理、充裕的時間來告知原告存在的風(fēng)險，但上訴人從未告知實情即使在被上訴人進行二次裝修期間也未告知過風(fēng)險，在房東***將訴爭店面停電上鎖后，上訴人也一直表示其能夠盡快解決糾紛，不會對營業(yè)有影響。

上訴人與被上訴人之間簽訂的租賃合同與上訴人與房東**簽訂的租賃合同之間不存在主次合同關(guān)系，兩份合同獨立存在且合法有效。退一步而言，即使上訴人與房東**簽訂的租賃合同因違反合同法第五十二條規(guī)定的法定情形也只能說明上訴人與房東****簽訂的租賃合同無效并不必然導(dǎo)致上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同無效。上訴人如喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情況下，被上訴人可依據(jù)雙方之間的租賃合同向上訴人主張權(quán)利違約責(zé)任，要求賠償損失。況且雙方簽訂的租賃合同已于XX年9月因上訴人違約而一終止履行，上訴人再主張雙方的租賃合同無效無任何法律及實際意義。

三、關(guān)于一審判決認定上訴人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)捻椖?，上訴人認為缺乏事實、法律依據(jù)的答辯。

1、依據(jù)《合同法》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。房東****在本案中屬于第三人的身份，訴爭店面被其停電上鎖導(dǎo)致被上訴人無法經(jīng)營，仍應(yīng)由上訴人來承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第十五條規(guī)定：上訴人逾期未交納按約定應(yīng)由上訴人交納的各項費用，導(dǎo)致被上訴人停業(yè)1個月以上的，被上訴人有權(quán)終止合同，上訴人應(yīng)向被上訴人支付30000元的違約金并承擔(dān)違約給原告造成的一切損失。因此，被上訴人有權(quán)向上訴人主張裝修損失、裝修設(shè)計損失、廣告費損失以及員工宿舍房租損失在內(nèi)的一切損失。

2、關(guān)于裝修損失及裝修設(shè)計損失部分。訴中一審法院已委托評估公司對裝修損失進行評估，評估公司出具的評估報告中已說明委估的裝修具體名稱、規(guī)格型號、數(shù)量等詳見《家具裝飾施工報價表》，在該份報價表中已明確未包含廚房設(shè)備、電器、廣告、辦公設(shè)備、餐具等，事實上對于可移動的桌椅和設(shè)備等，被上訴人已在裝修損失外另行主張賠償，并未包含在評估值中。同樣裝修設(shè)計損失也未包含在裝修損失范圍內(nèi)，被上訴人有權(quán)按實際損失另行向上訴人主張賠償。

3、關(guān)于廣告費用損失及員工宿舍房租損失。

XX年8月被上訴人因經(jīng)營需要重新裝修訴爭店面，同年9月22日房東****以上訴人未按時交納租金為為由將訴爭店面停電上鎖。被上訴人為經(jīng)營訴爭店面租賃員工宿舍，進行廣告宣傳均系實際、必要的費用開支，為證明該項損失，被上訴人并已提供相應(yīng)的合同及收費收據(jù)。因此一審法院判決上訴人承擔(dān)廣告費用、員工宿舍損失事實充分。

4、關(guān)于違約金。

依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第十五條規(guī)定，上訴人應(yīng)向被上訴人支付30000元的違約金并承擔(dān)違約給被上訴人造成的一切損失。上訴人、被上訴人簽訂的租賃合同系雙方的真實意思表示，上訴人除應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金還應(yīng)當(dāng)賠償其他損失。

綜上所述，一審判決認定事實證據(jù)充分，適用法律正確無誤，上訴人提出的上訴理由與事實不符，于法無據(jù)，請二審法院依法駁回其上訴，維持原判。此致

福州市中級人民法院

代理答辯人：福建融成律師事務(wù)所 柳浩律師 XX年8月6日

篇五：房屋租賃合同糾紛上訴

房屋租賃合同糾紛上訴

上訴人蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡稱紅麗園公司)為與上訴人甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司(以下簡稱誠信公司)房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級人民法院(XX)甘民初字第5號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅誠信電力工貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡稱誠信工貿(mào)公司)與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，紅麗園公司需向誠信工貿(mào)公司交付履約保證金10萬元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠信公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，誠信公司在土建工程完工后將訟爭房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開始對承租房屋進行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”(以下簡稱千禧龍酒店)的名義開張試營業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，誠信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側(cè)甘肅送變電工程公司(以下簡稱送變電公司)住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至XX年4月11日，租賃期限5年。第一個租賃每月租賃費用為元。租金按每平方米元計算，第一個租賃租賃費用為元，5年租賃期總金額為元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費，后使用的原則，即在每個租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費。從第二季度起，租賃費用在前一個租賃基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費用另計。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問題，紅麗園公司應(yīng)及時向誠信公司書面提出修繕要求，誠信公司負責(zé)維修，費用由誠信公司承擔(dān)。在紅麗園公司提出書面維修意見后，沒有及時對房屋進

行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應(yīng)對紅麗園公司給予一定的補償。紅麗園公司對所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見的嚴重損壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向誠信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費用由紅麗園公司負擔(dān)。紅麗園公司于每月5日前向誠信公司繳納上月所發(fā)生的水電費用。采暖費在每個來暖期前一個月一次性向誠信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費用總額的5%向誠信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費用達30天時，誠信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費用。如紅麗園公司拖欠租金累計達6個月時，除交納拖欠房租及違約金外，誠信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個月通知對方，取得對方同意后，應(yīng)同時向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個月房租元。同年5月18日，千禧龍酒店開業(yè)。1999年5月26日，千禧龍酒店致函誠信公司的上級主管部門送變電公司稱：千禧龍酒店大門前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來嚴重經(jīng)濟損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開業(yè)至今，花費幾十萬元的門頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內(nèi)部，庫房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠信公司稱，由于對承租房屋的質(zhì)量問題至今得不到解決，故請求終止租賃關(guān)系，誠信公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟損失。1999年9月23日、10月7日，誠信公司復(fù)函稱：出租房屋不存在嚴重質(zhì)量問題，千禧龍酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關(guān)。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租元，已構(gòu)成嚴重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，誠信公司提出《關(guān)于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計

劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。

紅麗園公司向一審法院起訴，請求確認雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，誠信公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經(jīng)濟損失100萬元，訴訟費由誠信公司負擔(dān)。1999年11月25日，誠信公司向一審法院提出反訴請求：紅麗園公司交納房租元、拖欠的水電費元、滯納金元，由紅麗園公司承擔(dān)訴訟費。XX年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請求為：請求人民法院判令誠信公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無《建筑工程消防驗收合格證》導(dǎo)致紅麗園公司無法正常經(jīng)營而造成的經(jīng)濟損失150萬元。XX年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請求為：誠信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費用3600元、千禧龍酒店固定資產(chǎn)損失元、酒店員工工資支出元、貸款利息1299500元、經(jīng)營利潤損失18XX0元，誠信公司返還履約保證金10萬元。

XX年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心對訟爭房屋的裝修進行評估。XX年9月11日，評估單位出具的造價鑒定結(jié)論為按三類乙級取費裝修工程造價為1447310元，按四類工程取費造價為1434269元。作出該結(jié)論后，紅麗園公司提出異議，造價評估單位于XX年9月30日重新作出評估結(jié)論為1883920元，有爭議的項目價值為343698元。XX年10月15日，再次作出《漏計鋁塑料板材料差價的補充函》將工程造價調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認可裝修價值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個采暖期暖氣試壓時，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關(guān)且裝修時未留出預(yù)檢口造成的。XX年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受一審法院委托對訟爭房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質(zhì)量問題進行檢測鑒定。結(jié)論為：

1、該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。

2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。

3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有%的構(gòu)件強度達到設(shè)計要求，且強度值離散較大，最小值為該房屋存在嚴重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進行整體可靠性鑒定。

訟爭房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)文決定擴建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴路工程系政府行為，武威路商住樓建設(shè)許可證可以免辦，有關(guān)撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關(guān)于劃撥搬遷樓建設(shè)用地的通知》明確訟爭房屋占地性質(zhì)為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設(shè)用地，需補辦土地登記手續(xù)。XX年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局致函送變電公司稱：“訟爭房屋屬改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的造福工程。該工程項目系政府行為(屬指令性計劃)，有關(guān)手續(xù)可以免辦或今后補辦，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)正在補辦中(撥地事宜已辦完畢)。你單位(送變電公司)擁有商住樓的產(chǎn)權(quán)是無爭議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國家有關(guān)優(yōu)惠政策，需要各個部門審核?！?996年12月10日對訟爭房屋的框架結(jié)構(gòu)驗收合格。1998年5月1日，送變電公司與誠信公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書》，訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人送變電公司授權(quán)誠信公司管理訟爭房產(chǎn)，可采取聯(lián)營、租賃、自營等方式經(jīng)營訟爭房地產(chǎn)，以保障資產(chǎn)的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具書證證明訟爭工程經(jīng)該站1998年檢驗定為合格工程，XX年11月10日誠信公司取得《工程質(zhì)量等級認證書》，但有權(quán)機關(guān)未向訟爭工程核發(fā)工程質(zhì)量合格證書。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》。XX年5月23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見書》，認為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。XX年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場裝修時未經(jīng)審核、驗收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗收。XX年2月15日，送變電公司取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。

另查明：1999年4月15日，誠信工貿(mào)公司取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。XX年6月5日，誠信工貿(mào)公司經(jīng)工商部門辦理企業(yè)法人變更登記變更為誠信公司。1999年5月14日，紅麗園公司注冊了非法人經(jīng)營實體蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司千禧龍海鮮美食城。紅麗園公司拖欠誠信公司房屋租金，100天裝修期為元，從試營業(yè)至XX年10月11日為元，拖欠水、電、暖費用至XX年10月9日為元。根據(jù)物價部門有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)額為元。根據(jù)物價部門的有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)利潤元。

XX年5月29日，一審法院作出(1999)甘民初字第26號民事判決，紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于XX年12月26日作出(XX)民終字第77號民事裁定：撤銷甘肅省高級人民法院(1999)甘民初字第26號民事判決;本案發(fā)回甘肅省高級人民法院重審。一審法院重審認為，誠信公司與紅麗園公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認定合同有效。鑒于合同已無法履行，應(yīng)依法解除。誠信公司作為出租方雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴重質(zhì)量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對此誠信公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。紅麗園公司作為承租人未依約按時交納房租構(gòu)成違約，在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。紅麗園公司對房屋進行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，故隨房屋一并由誠信公司接受。房屋裝修價值，扣除折舊后由誠信公司給予紅麗園公司合理補償。由于房屋的質(zhì)量問

篇六：房屋租賃合同糾紛起訴狀

民 事 起 訴 狀

原告：杭州源通光大環(huán)境設(shè)備制造有限公司，住所地杭州余杭區(qū)閑林街道閑興路23號。

法定代表人：朱經(jīng)德，公司總經(jīng)理。

被告：杭州育福龍醫(yī)療器械有限公司，住所地杭州市余杭區(qū)閑林街道閑興路23號一層、二層。

法定代表人：衛(wèi)兵強，公司總經(jīng)理。

訴訟請求：

一、判令解除原被告之間簽訂的《廠房租賃合同》；

二、判令被告立即騰退租賃房屋；

三、判令被告支付原告租金元（第一年租金元、第二年租金元，暫計至XX年7月15日，實際要求計算至被告騰退房屋之日）、利息元（第一年租金利息4346元、第二年租金利息元，暫計至XX年7月15日，實際要求計算至被告騰退房屋之日）；

四、判令被告支付遲延支付租金的違約金元（每日按未付租金的千分之二計算，暫計至XX年7月15日，實際要求計算至被告履行之日）；

五、訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實與理由：

XX年4月1日，原告與被告簽訂了一份《廠房租賃合同》，合同約定“租賃期限從XX年4月1日起至2022年3月30日止”；“年租金為元，第三年起租金遞增10%，第五年后每兩年根據(jù)市場的變化調(diào)整租金，租金的增減幅度在10%以內(nèi)、協(xié)商解決”；“租金為一年一付，且先付后用。首期支付為合同簽訂之日起7日內(nèi)一次

性付清，以后提前半個月支付”；“被告逾期支付租金的，每日按雙倍日租金向原告支付違約金。若被告逾期支付租金，經(jīng)原告多次催收無果，并且時間已超過30天的，原告有權(quán)提前解除合同”。合同簽訂后，被告未能依約履行義務(wù)，經(jīng)原告方多次催討，至今共支付租金195000元，即第一年的租金尚有元未支付，第二年的租金分文未付。就被告的拖欠租金事宜，原告已分別在XX年4月10日、5月31日和6月27日書面發(fā)出了催討函和律師函，但均催討無果。

綜上所述，原告認為，雙方簽訂的廠房租賃合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理應(yīng)依約及時向原告支付租金。但是，被告卻無理拒不支付租金至今，致使原告合同目的無法實現(xiàn)，被告的行為嚴重損害了原告的合法權(quán)益。原告為了維護自身的合法權(quán)益，訴至法院，請求法院依法判決。

此致

杭州市余杭區(qū)人民法院 具狀人：

年 月 日

篇七：房屋租賃民事起訴狀

民事起訴狀

原告：xx，女，住xx市xx區(qū)xx鎮(zhèn)xx樓x號x門x號，電話：

xxx

原告：xxx，男，住xx市xx區(qū)xx鎮(zhèn)xx樓x號x門x號，電話：

xxx

被告：xxx，男，住xx市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村x區(qū)x排x號，電話：

xxx

案由：房屋租賃合同糾紛。

訴訟請求：

1、依法判決被告支付原告租金9000元（xxxx年xx月至xx月，共xx個月）。

2、依法判決被告支付原告違約金4500元。

3、本案所有訴訟費由被告承擔(dān)。

事實與理由：

二原告系夫妻關(guān)系。XX年7月26日，原告與被告簽訂了一份房

屋租賃合同，被告租賃原告坐落在xxxx小區(qū)的樓房，合同約定租賃

期限從XX年8月1日至XX年8月1日，月租金1500元，每半年5日前交付下半年的租金。被告向原告支付1000元作為押金，若被告拖延交

租超過10天，原告有權(quán)解除合同并沒收押金。合同同時約定若一方違

約，則應(yīng)向另一方支付總租金的25%違約金4500元。合同簽訂后，原

告于XX年2月起曾多次電話通知被告交付XX年2月開始拖欠原告

租金共計9000元，但被告以種種理由拖延交付。原告向被告多次催交

租金未果，被告至今依然沒有支付拖欠的租金。

綜上所述，原告認為，原告與被告之間的房屋租賃合同是合法有

效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理應(yīng)依約及時支付租金給原告。但是，被告卻無理拒不支付租金至今。由于被告不能依約支付租金給原告，致使原告合同目的無法實現(xiàn)。被告的行為顯然嚴重損害了原告的合法權(quán)益。為了維護原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院，請求法院依法判決。

此致

xx市xx區(qū)人民法院

起訴人：

起訴人： 年月日 附：

1、本訴狀副本。

2、房屋租賃合同。

篇八：房屋租賃合同糾紛民事起訴狀

民 事 起 訴 狀

原告：，性別：，年月出生，籍貫：，家庭住址： 工作單位：聯(lián)系電話：

被告：，年 月出生，籍貫： 家庭住址： 工作單位： 聯(lián)系電話： 訴訟請求：

1、判令解除原告與被告簽訂的租賃合同，被告將承租的房產(chǎn)交還原告。

2、判令被告按現(xiàn)有市場價向原告支付從 年 月至被告歸還房產(chǎn)之日的拖欠租金；

3、依法判決原告不返還被告保證金 元。（依法判決被告支付原告違約金 元。）

4、判令訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實與理由：

年月日，原被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租原告所有的位于C小區(qū) 房屋，建筑面積平方米（房產(chǎn)證號），租賃期共 個月，自 年 月 日起至 年 月 日止。月租金元，年租金總元整。甲方向乙方收取房屋保證金元。合同約定，租賃期間，乙方有以下行為之一的，甲方有權(quán)解除合同收回房屋：（1）未經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)借，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)；（2）利用承租房屋存放危險物品或進行非法活動；（3）預(yù)期繳納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各類費用；（4）下期房屋租金未提前一個月支付。可是在原告依約將房屋租賃給被告后，被告卻屢次違反合同約定，拖欠房屋租金。年 月，被告拖欠一個月工資，經(jīng)

原告追討后補交上。年 月，又拖欠兩個月的租金，原告多次協(xié)調(diào)追討都被被告以各種借口拒之門外，甚至還對原告態(tài)度粗暴。

原告依照雙方簽訂的《房屋租賃合同》第5條第4款之約定，行使單方解約權(quán)，告知被告1個月后將收回該房產(chǎn)。但被告在接到通知1個月后，拒不搬出。時至今日，仍拒不將房產(chǎn)交還原告，租金自 年月至今一直未繳納。

綜上所述，被告的行為已嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益。原告現(xiàn)依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》第5條第4款規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第二百一十九條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，請求貴院依法支持原告訴訟請求。

此 致

銀川市興慶區(qū)人民法院 具狀人： 年月 日

附：

《中華人民共和國合同法》第二百一十九條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十六條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

篇九：租賃合同糾紛起訴狀范文

租賃合同糾紛起訴狀范文

原告 XXX，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

被告 XXX，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

被告 XXX，男，漢族，____年____月_____日出生，住址：___________

訴訟請求

一、要求判令解除原、被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》；

二、要求判令兩被告返還租用房屋；

三、要求判令兩被告支付房屋租金人民幣156,000元；

四、要求判令兩被告支付遲延支付租金的違約金人民幣55,836元（按每天所欠租金的3‰暫計至起訴之日，實際要求計算至被告履行之日）；

五、要求判令兩被告支付房屋使用費人民幣12,000元（暫計至XX年4月20日，實際要求計算至被告返還房屋之日）；

六、要求判令兩被告支付使用承租房屋產(chǎn)生的水、電和燃氣等費用（暫計）人民幣60,元（實際要求計算至被告返還所占用房屋之日）；

七、要求判令兩被告支付物業(yè)管理費人民幣2,元（XX年01月至03月的費用，實際要求計算至被告返還占用房屋之日）；

八、本案訴訟費用由兩被告承擔(dān)。

事實與理由

XX年4月20日，被告因（飯店）店鋪經(jīng)營需要而與原告簽訂《上海市房屋租賃》，合同約定：原告將其位于松江區(qū)XXX鎮(zhèn)XXX北路XXX號、XXY號和XXZ號的房屋（以下簡稱“該房屋”）出租給被告毛XXX、葉XXX。該房屋的租期為XX年4月20日至XX年5月31日止，其中，XX年4月20日至XX年5月31日為免租期。該房屋月租金為人民幣36,000元（叁萬陸仟圓整），且該租金自合同簽訂之日起12個月內(nèi)不變。另外，月租金的支付方式為：租金按每三個月為一期支付，被告于本合同簽訂后7個工作日內(nèi)支付首期租金，以后支付時間為每年的8、11、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，則每日按應(yīng)付未付部分的3‰支付違約金。此外，租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、燃氣、通訊、設(shè)備和物業(yè)管理等費用由被告承擔(dān)。

合同簽訂后，被告在租賃期內(nèi)未按期支付租金和水、電、燃氣、物業(yè)管理等費用,已構(gòu)成根本性違約，嚴重損害原告合法權(quán)益。經(jīng)原告多次催討后，被告仍未支付上述費用。因此，根據(jù)《上海市房屋租賃合同》第九條第二款之規(guī)定，原告于XX年4月09日發(fā)出《解除合同通知書》。

綜上，原告為維護自己的合法權(quán)益，特訴至貴院，請依法支持原告訴請。

此致

人民法院

具狀人：

年月 日

篇十：民事訴狀(一起房屋租賃合同糾紛)

民事訴狀

原告：王XX，男，生于19XX年10月XX日，漢族，城鎮(zhèn)居民，四川省X縣人，住XX鎮(zhèn)街道四組，身份證號碼：51303019XX10XX1012，電話：13XXXX5158。

被告：陳X，男，生于19XX年X月15日，漢族，城鎮(zhèn)居民，四川省X縣人，住渠縣XX溪鎮(zhèn)XX街32號，身份證號碼：5130301XXX0XXX2038，電話：152XX963X

訴訟請求：

1、請求人民法院判決被告依法支付XX年4月1日起至今的房屋租金26620÷12×4+2800÷12×4=（已收三個月的住房租金700元），以及被告返還門市之前實際使用期間的應(yīng)付租金。

2、請求人民法院判決被告承擔(dān)違約金26620元×20%=5324元。

3、請求人民法院判決準(zhǔn)許立即終止租房協(xié)議，判決被告恢復(fù)房屋原狀，限期返還原告所租用的門市等租賃場地。

4、訴訟費依法由被告承擔(dān)。

事實與理由：

XX年4月1日，原告與被告簽訂了《房屋租用協(xié)議》，雙方約定原告將位于X縣XX鎮(zhèn)XX街9-X-X門市及門市后面的所有面積租給被告經(jīng)營皮鞋和服裝生意，租期五年，從XX年4月1日起至XX年3月31日止。同時，《房屋租用協(xié)議》約定每年的2月底交納下一年的租金。合同簽訂后的租期前4年，被告都按照合同約定按時足額交納了房屋租金，未發(fā)生過矛盾糾紛。根據(jù)約定，租期第五年即XX年4月1日至XX年3月31日租金為26620元。但XX年2月底，被告卻未按照約定繼續(xù)交納房屋租金。

為了催收房租，原告母親前往被告租用的門市找被告，被告不但不按照約定履行交付租金的義務(wù)，反而指使其家人與原告母親發(fā)生沖突。幸好事態(tài)不嚴重，已經(jīng)公安機關(guān)調(diào)解結(jié)案。但，被告所欠房租依然未予交納。XX年7月15日，XX鎮(zhèn)調(diào)委會與XX社區(qū)、XX社區(qū)調(diào)委會聯(lián)合調(diào)解?；谙噜応P(guān)系，原被告達成了調(diào)解協(xié)議：

1、原被告于XX年4月1日簽訂的《房屋租用協(xié)議》繼續(xù)履行有效；

2、被告XX馬上交納XX年4月1日至XX年3月31日的房屋租金

26620+2800=29420元，減去已交納的住房租金700元，尚欠 元。當(dāng)即原告提供了銀行帳號，被告也承諾盡快支付房租。

但時至今日，被告仍未交納房屋租金。

綜上，原告認為被告的行為已經(jīng)違反了XX年7月15日的調(diào)解協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的《房屋租用協(xié)議》執(zhí)行。而《房屋租用協(xié)議》第三條約定：“若乙方因特殊原因不能按時交付房屋租金，甲方應(yīng)給予乙方15天的寬延期限，若15天后，乙方仍不交付房屋，甲方認為乙方違約，可單方終止租房協(xié)議”。從XX年2月底被告延付租金到7月15日，又經(jīng)兩個社區(qū)和鎮(zhèn)人民政府調(diào)解委員會聯(lián)合調(diào)解，被告仍然不予交納房屋租金，已經(jīng)嚴重違反約定。故，原告根據(jù)雙方簽訂的《房屋租用協(xié)議》以及我國《合同法》、《民法通則》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，依法提出訴訟，請求人民法院依法審理，公正判決，支持原告的訴訟請求。

此致

呈：XX人民法院

具狀人：王XX

XX年7月27日

第五篇：租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理

租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理

在實踐中，我們很多人可能都會接觸到有關(guān)于租賃合同已履行完畢,被確認無效這類的問題，但是因為我們對此不是很了解，所以很多的東西都不是很清楚。那么接下來，華律網(wǎng)小編整理了一些相關(guān)的資料和各位朋友一起來了解了解關(guān)于租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理。

一、租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)，違反了法律強制性規(guī)定，故涉案租賃協(xié)議及補充協(xié)議均為無效。對此，各方當(dāng)事人亦無異議。本案的關(guān)鍵在于，租賃合同被確認無效后的處理問題。關(guān)于合同無效的處理，《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！本唧w到無效租賃合同，應(yīng)如何適用上述.基本情況某A公司(以下簡稱甲方)與某B公司(以下簡稱乙方)于1995年10月1日簽訂了《協(xié)議書》。協(xié)議書內(nèi)容如下：甲方(A公司)將河西第二苗圃的土地，租賃給乙方(B公司)三畝計2，000平方米供乙方使用，年租金為24，000元;土地租賃期限為六年;乙方在租賃土地上經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)，可自籌資金自建生產(chǎn)用廠房 628平方米及部分臨時廠房、圍墻及生產(chǎn)設(shè)施，供乙方生產(chǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸乙方;如遇拆遷或征用，對方所付拆遷費歸乙方;如甲方征用或轉(zhuǎn)租該租賃土地場所須經(jīng)乙方同意并賠償乙方的一切損失。協(xié)議簽訂后，B公司即投入資金建設(shè)廠房，平整建設(shè)了寬6.6米、長 83米的道路，購置變壓器。2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司與B公司又續(xù)簽了《協(xié)議書》，除租期(一年)外，其余條款與 1995年10月1日《協(xié)議書》一致。1999年6月2日，以A公司為土地出租方(甲方)、B公司為土地承租方(乙方)，又簽訂了《協(xié)議書》，約定：乙方籌集資金，在甲方的2, 667平方米土地上修建圍墻及房屋設(shè)施，建房屋約 500平方米;新建設(shè)施以租賃方式由乙方先期使用，乙方每年交納租金36000元;乙方先期使用期限為六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需繼續(xù)使用，甲方應(yīng)充分考慮到乙方所做的先期投入，而優(yōu)先租用給乙方繼續(xù)使用;如遇拆遷或征用，征用或拆遷費中與土地有關(guān)部分歸甲方所有，與房屋有關(guān)部分歸乙方所有;如甲方征用或轉(zhuǎn)租乙方租賃的土地場所，須經(jīng)乙方同意并賠償乙方的一切損失。該協(xié)議簽訂后，B公司又投入資金建設(shè)廠房和其他房屋及圍墻。B公司為履行1995年10月1日《協(xié)議書》和 1999年6月2日《協(xié)議書》，投資建設(shè)廠房、道路、圍墻以及變壓器等生產(chǎn)設(shè)施。協(xié)議書約定由乙方投資建造的建筑物的產(chǎn)權(quán)到期后歸A公司，涉案房屋僅有期限2年的臨時建設(shè)手續(xù)，沒有辦理其它建設(shè)或產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除雙方簽訂的《協(xié)議書》。涉案土地為國有劃撥地，該土地于2004年8月變更為某集團公司所有，土地性質(zhì)為出讓地。2006年3月23日，某集團公司向B公司發(fā)出通知搬遷，限令B公司于 3月31日前搬遷出租賃土地。B公司不同上述解除或搬遷的通知，并函告A公司與某集團公司。至二審判決作出時，B公司一直占用上述土地。2005年5月，B公司訴至一審法院，請求確認B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年 10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協(xié)議無效;請求判令A(yù)公司與集團公司賠償其經(jīng)濟損失330萬元人民幣。B公司為證實其損失主張，提供了其廠房、圍墻、道路及管道等設(shè)施明細及土地征用補償計算標(biāo)準(zhǔn)，總計3279677.3元。兩被告均不予認可。

二、一審審理情況一審法院經(jīng)審理認為，根據(jù)關(guān)法律規(guī)定，國有劃撥土地需經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本案B公司與A公司所簽訂的土地租賃合同，涉案土地原為國有劃撥土地，沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)，違反了法律強制性規(guī)定，應(yīng)認定雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議及補充協(xié)議為無效。B公司所主張的330萬元的經(jīng)濟損失，因證據(jù)不足，法院不予支持。一審法院判決：B公司與A公司于 1995年10月1日、2001年10月1日、2002年10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協(xié)議無效;駁回B公司的其他訴訟請求。

三、二審審理情況

1、訴辯意見B公司不服，向二審法院提起上訴。B公司的上訴理由主要有兩點：(1)原審法院查清四個事實，一是B公司與A公司簽訂了兩份主合同，到期日最遲的是 2005年9月30日。因此合同期限應(yīng)為 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工廠得到了補償并據(jù)為己有的事實。三是原審判決雖確認了土地租賃合同無效，但回避了A公司對于無效合同應(yīng)承擔(dān)主要過錯這一要害。四是B公司為履行無效合同而造成的損失，原審法院沒有查清。B公司基于對土地租賃合同的有效性、合法性的信賴，投入160萬元的資金建設(shè)了倉庫、廠房、道路等建筑物和地上附著物。B公司的建筑投入損失，與協(xié)議書無效有著直接因果關(guān)系。(2)兩被上訴人之間存在征地補償協(xié)議，兩被上訴人拒絕提供，依據(jù)證據(jù)規(guī)則應(yīng)作出對兩上訴人不利的認定。請求二審法院予以改判。A公司提出三點答辯意見：(1)土地租賃協(xié)議書約定的土地使用期限已經(jīng)屆滿，B公司的合同目的已經(jīng)完全實現(xiàn)，協(xié)議書的效力對B公司并未產(chǎn)生任何影響，B公司沒有產(chǎn)生任何損失。(2)B公司的建房行為是投資而非損失，在租賃期限屆滿的情況下，B公司的所有投資行為均已通過其經(jīng)營行為獲得滿足，沒有任何損失可言。(3)根據(jù)協(xié)議書約定，土地租賃期滿，B公司應(yīng)當(dāng)返還土地，涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸A公司。至于涉案土地是否被征用及有無補償，均與B公司無關(guān)，B公司對此不享有任何權(quán)利。請求法院駁回上訴，維持原判。集團公司答辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，B公司與A公司簽訂的合同為無效合同，因無效產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)由B公司承擔(dān)。B公司建造的建筑物為違法建筑，不應(yīng)得到任何補償。B公司已經(jīng)實現(xiàn)建造房屋的價值，合同到期后，B公司拒不搬出的行為違反合同約定，請求駁回上訴，維持原判。

2、判決結(jié)果二審法院認為，雖然A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提前解除租賃協(xié)議，集團公司于 2006年3月23日向B公司發(fā)出通知，要求其搬遷出租賃土地，但上述兩公司并未采取任何強制措施。依據(jù)B公司與A公司的協(xié)議，2005年9月30日已到租賃屆滿期限，且B公司沒有任何證據(jù)證明A公司承諾將土地繼續(xù)租賃給其使用，B公司至今仍在租賃土地上正常經(jīng)營。因此，B公司上訴稱生產(chǎn)設(shè)施的損失不能成立。B公司主張的330萬元的損失不能成立。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

四、律師視點本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門批準(zhǔn)，違反了法律強制性規(guī)定，故涉案租賃協(xié)議及補充協(xié)議均為無效。對此，各方當(dāng)事人亦無異議。本案的關(guān)鍵在于，租賃合同被確認無效后的處理問題。關(guān)于合同無效的處理，《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”具體到無效租賃合同，應(yīng)如何適用上述處理原則呢?

1、租賃合同的無效不適用返還原則租賃合同屬于繼續(xù)合同，在租期內(nèi)，承租人使用出租人的財產(chǎn)而支付租金，系連續(xù)性給付。租賃合同的連續(xù)性給付特征，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)。如果已經(jīng)全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由于承租人不可能向出租人返還其對租賃物已行使的“使用權(quán)”，從而必然排除了合同無效的溯及力的適用。否則，將導(dǎo)致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結(jié)果。因此，租賃合同被確認無效后，合同所已經(jīng)產(chǎn)生的效果應(yīng)作為一種事實狀態(tài)予以保留。即出租人仍應(yīng)保留其已獲得的租金，承租人應(yīng)返還租賃物而無權(quán)就租金請求返還。本案中，因B公司并未提出返還租金主張，根據(jù)民事訴訟“不告不理”的原則，不在本案所涉范圍之內(nèi)。

2、租賃合同無效的損害賠償原則及賠償范圍租賃合同無效的賠償采用過錯責(zé)任原則，承擔(dān)過錯損害賠償需滿足主觀上有過錯、因過錯造成合同無效、損害事實、導(dǎo)致合同無效的行為與損害事實之間具有因果關(guān)系的條件。如果合同被確認無效，違約方承擔(dān)的是締約過失責(zé)任。在締約過失責(zé)任中，賠償范圍除積極損失外，僅限于信賴利益，且僅以履行利益為限。即當(dāng)事人因信賴合同有效而履約，當(dāng)合同被確認無效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當(dāng)事人的損失。鑒于前述租賃合同的持續(xù)性特征，司法實踐中對租賃合同無效的賠償一般采取只對將來發(fā)生效力的理念，已經(jīng)履行完畢的合同內(nèi)容不受合同效力的影響。

3、本案租賃合同已經(jīng)履行完畢，承租人B公司沒有實際損失。本案中，A公司與B公司之間的土地租賃協(xié)議書約定的土地使用期限已經(jīng)屆滿，B公司的合同目的已經(jīng)完全實現(xiàn)，合同的效力對B公司并未產(chǎn)生任何影響，B公司并未因此產(chǎn)生任何損失。其次，B公司的建房行為是投資而非損失，A公司對此不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因雙方在簽訂協(xié)議之時即約定了土地租賃期限，B公司的所有投資行為均是在既定的租賃期限前提下進行的，均是為滿足其自身經(jīng)營需要而為，故在租賃期限屆滿、租賃合同已經(jīng)全部履行完畢的情況下，B公司沒有任何損失可言。另外，土地補償是土地使用權(quán)人因土地被征用受到損失而得到的經(jīng)濟補償，B公司在租賃土地期間，該土地因政府統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)屬發(fā)生了變化，但該權(quán)屬變化對B公司依約使用土地并未造成任何影響，且B公司在租賃期限屆滿后仍在租賃土地上繼續(xù)經(jīng)營。此外，B公司亦未提供證據(jù)證實A公司與集團公司之間存在土地征用補償。綜上所述，法院認定租賃合同無效，但判決駁回B公司賠償損失的訴訟請求既合理合法，也符合本案實際。以上就是華律網(wǎng)小編為您介紹的關(guān)于“租賃合同已履行完畢,被確認無效如何處理”的相關(guān)知識。希望通過上面的內(nèi)容您能對于租賃合同已履行完畢,被確認無效相關(guān)的問題有更加深入的了解。如果您情況比較復(fù)雜，本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。延伸閱讀：房屋租賃合同房屋租賃合同違約怎么辦房屋租賃合同常用版