第一篇：關(guān)于封閉陽(yáng)臺(tái)的法律依據(jù)

關(guān)于封閉陽(yáng)臺(tái)的法律依據(jù)（關(guān)心封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主必看）

關(guān)于封閉陽(yáng)臺(tái)的法律依據(jù)（關(guān)心封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主必看）

一、建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中，對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽(yáng)臺(tái)?！币虼?，現(xiàn)行房屋建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑面積計(jì)算有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋陽(yáng)臺(tái)區(qū)分全封閉和未封閉兩類。全封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)建筑面積：a．原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；b．挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；c．凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積；d．半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

二、1.我國(guó)《民法通則》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利”。業(yè)主作為房屋的所有人，對(duì)自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)能。他對(duì)自己的房屋進(jìn)行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權(quán)能的一種表現(xiàn)，也就是行使所有權(quán)的表現(xiàn)。

2.我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無(wú)效合同。理由是：如果我們業(yè)主不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》，我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，所以該合約是格式的霸王合同，屬于無(wú)效合同，對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。

3.業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽(yáng)臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。

4.業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。5.綜上所述，我們業(yè)主當(dāng)時(shí)簽署的《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無(wú)效。6.所以本業(yè)委會(huì)主任認(rèn)為，在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督。是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。

舉個(gè)真實(shí)案例給大家看（業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)要求拆除）基本案情

2001年4月1日至5日，李恕等十二名業(yè)主交納定金，確定購(gòu)買了大成開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房－長(zhǎng)安新城日一樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，十二名業(yè)主分別與大成開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了房屋入住手續(xù)。2002年12月9日，長(zhǎng)安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并交與物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人。隨后，首批十五戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽(yáng)臺(tái)。

對(duì)此，北京市大成物業(yè)管理公司向法院提起訴訟，要求依法判決李恕等十二名業(yè)主拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)，恢復(fù)原狀。

法院判決

原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽(yáng)臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒(méi)有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無(wú)效。鑒于十二名被告封閉陽(yáng)臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。

案情分析

一、物業(yè)管理合同適用格式合同的相關(guān)規(guī)定

《合同法》對(duì)格式合同中的格式條款，設(shè)立了三項(xiàng)重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規(guī)定不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)上處于弱者地位的消費(fèi)者的權(quán)利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)損害消費(fèi)者的利益。

依據(jù)我國(guó)《合同法》，本案當(dāng)事人雙方所簽的物業(yè)管理合同，是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同。

首先，本案原告在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)違背有關(guān)行政規(guī)定，對(duì)房屋的南、北陽(yáng)臺(tái)是否為封閉陽(yáng)臺(tái)的約定摸棱兩可，業(yè)主認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)是封閉的，物業(yè)管理公司認(rèn)為是不封閉的。格式合同雙方對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

其次，原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中，沒(méi)有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容應(yīng)為無(wú)效。

故本案認(rèn)定《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無(wú)效?！钡囊?guī)定，充分保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。法院根據(jù)以上規(guī)定，最終駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間適用消費(fèi)關(guān)系

在我國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分離出來(lái)的，因其收費(fèi)及服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多，目前對(duì)物業(yè)管理糾紛是否受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的爭(zhēng)議也較大。

物業(yè)管理公司有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事責(zé)任，屬于企業(yè)法人。同時(shí)，就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以營(yíng)利目的進(jìn)行活動(dòng)，屬于服務(wù)行業(yè)。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)為《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》意義上的“經(jīng)營(yíng)者”，其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。

本案主審法官適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，契合了其保護(hù)弱者的實(shí)質(zhì)，更好地保護(hù)了合同當(dāng)事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引領(lǐng)作用，是我國(guó)先進(jìn)的立法思想在審判中的具體體現(xiàn)。

三、業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)

本案是因業(yè)主使用陽(yáng)臺(tái)而引起的物業(yè)管理糾紛。那么，業(yè)主能否隨意封閉陽(yáng)臺(tái)，其對(duì)陽(yáng)臺(tái)享有的是何種權(quán)利呢？

在梁彗星先生主持起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第二章“所有權(quán)”中，單辟第三節(jié)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，并對(duì)其做出明確定義：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。同時(shí)規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立，且可單獨(dú)作為所有權(quán)之標(biāo)的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。

根據(jù)上述定義，本案的被告一業(yè)主，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主對(duì)封閉或不封閉的陽(yáng)臺(tái)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時(shí)也負(fù)有義務(wù)：如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生；應(yīng)接受物業(yè)管理公司的檢查、檢修，相鄰義務(wù)等。當(dāng)然，法律在有些情況下會(huì)對(duì)業(yè)主的使用進(jìn)行限制，從我國(guó)的立法看，常見(jiàn)的限制主要是針對(duì)業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是對(duì)于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進(jìn)行拆改。

在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒(méi)有法律依據(jù)，故法院對(duì)物業(yè)管理公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。

封陽(yáng)臺(tái)違法？ 封陽(yáng)臺(tái)違法？

同里人家別墅位于風(fēng)光旖旎的同里湖邊,2004年4月,張先生以近300萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一幢獨(dú)立別墅。去年11月,張先生開(kāi)始為別墅裝修,但因陽(yáng)臺(tái)能否封閉的問(wèn)題與物業(yè)公司產(chǎn)生了分歧。據(jù)了解,張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議,上面明確說(shuō)明業(yè)主“不得封閉陽(yáng)臺(tái)”。那現(xiàn)在張先生的所為不是明顯違約了嗎?最終,雙方鬧上了法庭。昨日,蘇州吳江市人民法院作出一審判決,張先生封閉陽(yáng)臺(tái)的“違約”動(dòng)作竟然受到了法院的支持,事態(tài)的發(fā)展究竟是怎么回事呢?本報(bào)記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

物業(yè):業(yè)主違反協(xié)議封陽(yáng)臺(tái)

2004年底,同里人家別墅的開(kāi)發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司與蘇州新景物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托書,將該小區(qū)的物管權(quán)委托給了新景物業(yè)行使。

2005年11月,張先生拿房開(kāi)始裝修,新景公司則按約履行起了物業(yè)管理職責(zé)。

在入住拿房之前,作為業(yè)主,張先生與物業(yè)公司簽署了《居住物業(yè)管理協(xié)議》、《同里人家業(yè)主公約》以及《蘇州市住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。

開(kāi)始裝修后,由于二樓陽(yáng)臺(tái)和三樓露臺(tái)沒(méi)有遮蔽物,為敞開(kāi)式設(shè)計(jì),張先生就將陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)全部封了起來(lái)。為了保持小區(qū)統(tǒng)一風(fēng)格,他還專門購(gòu)置了同樣顏色的材料進(jìn)行封閉。然而,張先生的舉動(dòng)很快招來(lái)了物業(yè)公司的不滿,原來(lái)在雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個(gè)條款,明確了如下規(guī)定,“住房房屋及陽(yáng)臺(tái)僅作居住使用,不得封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、改變住宅外立面”,不得“封閉陽(yáng)臺(tái),加裝防盜棚等”。

為此,物業(yè)公司認(rèn)為張先生的裝修不僅違反了協(xié)議,而且嚴(yán)重影響了小區(qū)環(huán)境。于是物業(yè)公司多次發(fā)函要求張先生拆除,但張先生沒(méi)有理睬。最終,雙方的矛盾升級(jí),物業(yè)公司將張先生告上了法庭,請(qǐng)求法院判令張先生拆除二、三樓的違章建筑,恢復(fù)原樣。

業(yè)主:物業(yè)無(wú)權(quán)禁止封陽(yáng)臺(tái)

對(duì)于物業(yè)公司的訴訟,張先生列出四條理由駁斥物業(yè)。

張先生說(shuō),從物權(quán)本質(zhì)看,封閉自有陽(yáng)臺(tái)是基于房屋所有權(quán),業(yè)主依法享有的權(quán)益。是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉。

從權(quán)利行使的方式看,張先生所購(gòu)房屋為獨(dú)立別墅,并不妨礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益,也不違反法律的禁止性規(guī)定。何況,封閉陽(yáng)臺(tái)的行為是出于生活之需,并且也采用了與別墅外觀同樣顏色的材料,這既顧及了物業(yè)外表的美觀,也不違反國(guó)家在物業(yè)管理方面的相關(guān)法律規(guī)定。張先生認(rèn)為,自己的行為既不改變房屋結(jié)構(gòu),也未改變房屋外立面,只是行使了陽(yáng)臺(tái)空間專有權(quán)。

另外,從物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)看,新景公司行使的物業(yè)管理權(quán)不具有行政管理性質(zhì),其權(quán)利應(yīng)在全體業(yè)主的授權(quán)下進(jìn)行。從裝修協(xié)議條款來(lái)看,不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定是物業(yè)單方面制定的格式條款,并未就該內(nèi)容與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,該條款應(yīng)為無(wú)效。并且在簽訂該條款時(shí),業(yè)主被告知如果不同意簽訂,就不得進(jìn)行裝修,這說(shuō)明業(yè)主的“自治”行為受到了物業(yè)的限制。況且,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)也從未與開(kāi)發(fā)商簽訂過(guò)有關(guān)方面的禁止性條款。這樣,從任何一個(gè)方面看,物業(yè)公司都無(wú)權(quán)要求業(yè)主拆除加建部分。

法院:封陽(yáng)臺(tái)出于生活需要

物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞,立案后,為了還原真相,吳江市人民法院的承辦法官對(duì)涉案別墅進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查。

承辦法官了解到,該別墅沒(méi)裝修之前,二樓朝南陽(yáng)臺(tái)的上部屋檐探出墻體約0.5米,并未全部遮蓋陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)地面高出房間地面約7厘米。而三樓北面露臺(tái)則為全開(kāi)放露臺(tái),無(wú)屋檐遮蔽。裝修后,二樓陽(yáng)臺(tái)及三樓露臺(tái)已全部封閉,封閉所用材料為暗紅色鋁合金外框及無(wú)色透明玻璃,顏色與其他窗戶基本一致。

為了明白別墅交房時(shí)的真實(shí)狀況,法官找了一幢結(jié)構(gòu)完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進(jìn)行對(duì)比勘察,確認(rèn)另一別墅二樓陽(yáng)臺(tái)地面高出房間地面10至12厘米。三樓露臺(tái)為全開(kāi)放露臺(tái),無(wú)屋檐遮蔽。

承辦法官表示,勘查當(dāng)天正好是雨天,他們發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部已全部被濺濕,而陽(yáng)臺(tái)與房間的玻璃門底部也全部被打濕。從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看,封閉之舉確實(shí)是出于生活之需。

結(jié)果:“違約”封陽(yáng)臺(tái)受支持

經(jīng)過(guò)多方面調(diào)查,法院認(rèn)為,該案最終的審判結(jié)果應(yīng)從兩方面進(jìn)行考慮。首先,應(yīng)對(duì)雙方關(guān)系進(jìn)行明確。業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體。在業(yè)主大會(huì)選聘物管企業(yè)之前,建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商已經(jīng)選聘了物業(yè)公司的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在本案中,物業(yè)公司已與開(kāi)發(fā)商簽訂了相關(guān)合同。之后,張先生與物管簽訂的物管協(xié)議應(yīng)視為對(duì)之前合同內(nèi)容的再次確認(rèn)。

依據(jù)國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條的規(guī)定,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與張先生簽訂的買賣合同中,對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)作出禁止性約定。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將禁止性約定寫入合同,那么作為物管服務(wù)提供者,新景公司就不能在張先生已經(jīng)購(gòu)房后,在物業(yè)管理協(xié)議中增設(shè)禁止性規(guī)定。

其次,從業(yè)主公約的法律屬性來(lái)看。從程序上說(shuō),業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主通過(guò)集會(huì)決議方式制定和修改。但目前通行的做法是,建設(shè)單位在房屋銷售前,作為最大的業(yè)主,先制定業(yè)主臨時(shí)公約。對(duì)此,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。對(duì)于本案而言,物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定,并在交房時(shí)要求業(yè)主簽署,其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定。

由此,法院判決物業(yè)公司提出的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù),駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

專家:協(xié)議簽訂違背平等原則

此案發(fā)生后,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了不符合法律規(guī)定外,新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也有違平等原則。

新景物業(yè)要求張先生簽署物業(yè)管理協(xié)議和同里人家業(yè)主公約時(shí),均以辦理房屋交接手續(xù)為條件。顯然,業(yè)主在支付巨額房款后,往往不愿意為部分限制性條款而放棄對(duì)房屋的受領(lǐng),因此簽署了有關(guān)協(xié)議。

該人士認(rèn)為,此種締約方式違背了合同法平等、自愿及誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下,這種合同中的限制性條款,除非房屋買受人明示或以行動(dòng)表示予以接受,否則不應(yīng)對(duì)房屋買受人產(chǎn)生拘束力。

由于我國(guó)法律目前沒(méi)有對(duì)房屋陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)是否應(yīng)當(dāng)封閉,作出明確規(guī)定。因此,在不損害他人合法權(quán)益的前提下,業(yè)主作為房屋所有權(quán)人,對(duì)于陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)的使用及外觀具有處分權(quán)。

物權(quán)高于“整體美觀”，這個(gè)可為之前的包陽(yáng)臺(tái)的爭(zhēng)論提供一些法律依據(jù)

不許業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)物業(yè)敗訴 來(lái)源：浙江法制報(bào) 作者：馬樂(lè)樂(lè)

“我想安裝封閉陽(yáng)臺(tái)，但是物業(yè)不同意怎么辦？”打開(kāi)不少小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過(guò)流血沖突。發(fā)生在江蘇南通的一起安裝封閉陽(yáng)臺(tái)糾紛中，當(dāng)上被告的業(yè)主獲得了最終的勝利。這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說(shuō)明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽(yáng)臺(tái)。

封閉陽(yáng)臺(tái)惹出官司

朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒(méi)有想過(guò)要安裝封閉陽(yáng)臺(tái)?！胺块苓^(guò)窄，一下雨陽(yáng)臺(tái)就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對(duì)我的生活質(zhì)量影響不小?！敝炫空f(shuō)，為了美觀，她特意安裝了無(wú)框陽(yáng)臺(tái)。

然而即使是無(wú)框陽(yáng)臺(tái)，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》。《補(bǔ)充協(xié)議》第6條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽(yáng)臺(tái)、改變立面?！倍遥谥炫颗c開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)。”

朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過(guò)字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽(yáng)臺(tái)上安裝，怎么就不行了呢？”

“你作為業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)有支配權(quán)，但不代表你有任意使用的權(quán)利，陽(yáng)臺(tái)從設(shè)計(jì)到交付，都是不封閉的，這符合國(guó)家規(guī)范和陽(yáng)臺(tái)的功能，能夠滿足業(yè)主的需要?！蔽飿I(yè)方面解釋說(shuō)，“陽(yáng)臺(tái)的主要功能是提供晾曬等，你要求陽(yáng)臺(tái)具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對(duì)使用陽(yáng)臺(tái)權(quán)利的擴(kuò)大?！?/p>

在物業(yè)看來(lái)，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說(shuō)的？由于朱女士拒絕將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀，確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效。

法院判決物業(yè)敗訴

此案經(jīng)過(guò)兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個(gè)判決要點(diǎn)上，法院將道理說(shuō)得非常透徹。

要點(diǎn)一

格式條款不能限制“物權(quán)”

朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽(yáng)臺(tái)作為附屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權(quán)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽(yáng)臺(tái)，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。封閉陽(yáng)臺(tái)本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。

要點(diǎn)二

封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)損害他人利益

朱女士封閉陽(yáng)臺(tái)符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽(yáng)臺(tái)，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒(méi)有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，其目的、方式和結(jié)果正當(dāng)，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。

要點(diǎn)三

物權(quán)高于“整體美觀”

業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益，理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽(yáng)臺(tái)封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

第二篇：陽(yáng)臺(tái)封閉方案

陽(yáng)臺(tái)封閉方案

目前物業(yè)已收集到信息：大部分業(yè)主有意愿封閉南陽(yáng)臺(tái)。為了保證小區(qū)樓宇外立面的統(tǒng)一、美觀，經(jīng)與政府相關(guān)部門、開(kāi)發(fā)商及房屋設(shè)計(jì)單位溝通和征詢后，特制定如下封閉方案：

1、窗戶扇數(shù)：

窗戶數(shù)量按盛世寶邸（一期)封窗型號(hào)一覽表

所有陽(yáng)臺(tái)窗使用側(cè)移窗，不可使用其他形式的窗戶；

護(hù)欄下方的固定玻璃安裝在陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄外側(cè)，并按原護(hù)欄玻璃塊數(shù)分

隔。

2、封窗材料：

窗料采用三軌道鋁合金（創(chuàng)開(kāi)、寶視、全景現(xiàn)場(chǎng)展品），顏色與原窗相同，參考色號(hào)為：1124﹟；

陽(yáng)臺(tái)下部采用夾膜鋼化玻璃加鋁合金邊框予以封閉，玻璃塊數(shù)按照原有陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄玻璃數(shù)量進(jìn)行安裝；

在陽(yáng)臺(tái)原有護(hù)欄上用7厘米×12厘米、1.2毫米厚的不銹鋼方管進(jìn)行包邊、固定。上方鋁合金窗框固定在不銹鋼方管上；

所有封閉陽(yáng)臺(tái)的玻璃需使用無(wú)色透明玻璃。

3、對(duì)于排風(fēng)口的設(shè)置： 一、二樓南面工作小陽(yáng)臺(tái)須在鋁合金窗框頂部加裝一塊10厘米的鋁合金方管，顏色與窗一致。在鋁合金方管兩端距孔中心15厘米處打8厘米孔以供淋浴器及衛(wèi)生間換氣扇廢氣排出室外； 三樓以上南面工作小陽(yáng)臺(tái)可緊貼陽(yáng)臺(tái)頂棚在梁的兩端距孔中心距離墻壁15厘米打出兩個(gè)8厘米洞，以供廢氣排出室外。

為了保證業(yè)主們居住的安全性、美觀性、統(tǒng)一性，原陽(yáng)臺(tái)欄桿和玻璃嚴(yán)禁拆除，望廣大業(yè)主按照此方案進(jìn)行封閉陽(yáng)臺(tái)的施工，并到物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。

盛世寶邸物業(yè)服務(wù)中心 2010年8月

第三篇：陽(yáng)臺(tái)封閉質(zhì)保協(xié)議[范文模版]

陽(yáng)臺(tái)封閉質(zhì)量保證協(xié)議

甲方：翠湖莊園小區(qū)10號(hào)樓2單元2701室付靜 乙方：彭天秋

2015年7月份由乙方彭天秋（以下簡(jiǎn)稱乙方）承接德州市開(kāi)發(fā)區(qū)翠湖莊園小區(qū)10號(hào)樓2單元2701戶付靜業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱甲方）的陽(yáng)臺(tái)封閉工程，經(jīng)雙方協(xié)議約定如下事項(xiàng)：

1.乙方負(fù)責(zé)為甲方提供陽(yáng)臺(tái)封閉的設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)及安裝工作，并為以上工作的質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

2.乙方對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)質(zhì)量負(fù)責(zé)，責(zé)任期為20年，屋面防水責(zé)任期為5年；

3.在質(zhì)保期內(nèi)，因大風(fēng)、降雪等惡劣天氣造成的封閉陽(yáng)臺(tái)質(zhì)量損壞，由乙方負(fù)責(zé)維修，造成其他損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但遇極端特殊天氣情況時(shí)應(yīng)除外；

4.因甲方使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻年?yáng)臺(tái)損壞，乙方不承擔(dān)維修義務(wù)，甲乙雙方可協(xié)調(diào)有償維修；

5.乙方在陽(yáng)臺(tái)封閉施工完成后，經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，全額支付封閉陽(yáng)臺(tái)所需費(fèi)用。

本協(xié)議自簽訂之日起生效

甲方：（簽字）

身份證號(hào)：

乙方：（簽字）

身份證號(hào):

第四篇：封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方法

封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方法

無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)不算面積

南京市房產(chǎn)局人士表示，目前正在執(zhí)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》很多規(guī)定已經(jīng)落伍，比如“陽(yáng)臺(tái)按照封閉和不封閉分別計(jì)算全面積和一半面積，陽(yáng)臺(tái)是否封閉是根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖設(shè)計(jì)為準(zhǔn)”。但在實(shí)際操作中，由于陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)狀況在平面圖和立面圖上反映不一致，容易造成測(cè)繪人員測(cè)算失誤。而另一方面，有的開(kāi)發(fā)商為了獲得不當(dāng)利益，竟然提供假規(guī)劃核準(zhǔn)圖，將不封閉陽(yáng)臺(tái)改為封閉陽(yáng)臺(tái)。

這次新《規(guī)則》做了調(diào)整，規(guī)定封閉或不封閉陽(yáng)臺(tái)均按一半面積計(jì)算；頂蓋不能完全覆蓋陽(yáng)臺(tái)的，視為無(wú)頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算面積。

房屋層高須為凈高

在新《規(guī)則》中，對(duì)原來(lái)走廊、門廊計(jì)算全面積或半面積定義不清的地方也作了修改。對(duì)于不同結(jié)構(gòu)類型的走廊明確了不同的計(jì)算方法，統(tǒng)一了計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，增加了定義，如“主墻體內(nèi)”、“主墻體外”的走廊，“封閉”、“未封閉”的走廊、門廊，便于測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定，具有可操作性。還有斜面結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)際測(cè)量時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確定位層高2.20米的位置，為了解決這一問(wèn)題，在新《規(guī)則》中采用了凈高的概念，從而能在室內(nèi)準(zhǔn)確測(cè)量。

商用部位不給住宅分?jǐn)?/p>

記者了解到，新《規(guī)則》對(duì)一些特別的共有共用部位也作出了具體的分?jǐn)傄?guī)定。比如：“垂直穿越其他功能區(qū)而只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其中位于其他功能區(qū)范圍內(nèi)的投影面積不予分?jǐn)??！比缫淮本C合樓，一層為商業(yè)，二至四層為辦公，五層以上為住宅，專為住宅服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等共有共用部位必然穿越商業(yè)和辦公功能區(qū)，按照新規(guī)則，一至四層內(nèi)的這些共有共用部位就不給住宅功能區(qū)分?jǐn)?。這樣規(guī)定減少了上部功能區(qū)由于房屋設(shè)計(jì)功能的不同而增加的分?jǐn)偯娣e，使共用面積的分?jǐn)偢鼮楹侠怼?/p>

新型墻體計(jì)入建筑面積

據(jù)悉，這次新《規(guī)則》還細(xì)化了分?jǐn)偡绞?，如老《?guī)范》對(duì)住宅樓只規(guī)定了按幢分?jǐn)偣灿泄灿貌课?，但目前即使是單一的住宅樓，設(shè)計(jì)形式也多種多樣：有的單元設(shè)計(jì)有電梯，有的單元沒(méi)有電梯；有的單元設(shè)計(jì)為多層，有的單元為小高層，如果有這些狀況的住宅樓依然按幢分?jǐn)?，顯然是不合理的。因此《規(guī)則》明確了住宅樓應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)功能的不同設(shè)立不同的分?jǐn)傁禂?shù)。

同時(shí)，對(duì)過(guò)去《規(guī)范》中沒(méi)有涉及到的新情況、新問(wèn)題，此次新《規(guī)則》也作了補(bǔ)充。如建設(shè)部正在大力推行的保溫節(jié)能新型材料，房屋的外墻體增加了隔熱保溫層，形成了復(fù)合墻體，南京已有個(gè)別樓盤采用了這種墻體。這種墻體已列入規(guī)劃核準(zhǔn)的范疇，應(yīng)一并計(jì)入房屋建筑面積。

快報(bào)記者 尹曉波

據(jù)了解，根據(jù)目前“入戶花園”的樓盤設(shè)計(jì)狀況，“入戶花園”的部位有兩種功能：一種是作為套內(nèi)面積設(shè)計(jì)，是進(jìn)入入戶門后連接房屋客廳、廚房等部位的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的過(guò)渡空間；另一種是作為共用部位設(shè)計(jì)，在入戶門以外，與樓梯間、電梯間相連接的部位。第一種設(shè)計(jì)的部位實(shí)質(zhì)上是陽(yáng)臺(tái)的功能，只是比一般常規(guī)的陽(yáng)臺(tái)面積要大，而第二種設(shè)計(jì)的部位實(shí)際上就是樓梯間內(nèi)的“電梯前室”或“消防前室”，只是變換了名稱而已。

這個(gè)面積又是怎么計(jì)算的？南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處人士昨天解釋說(shuō)，設(shè)計(jì)為陽(yáng)臺(tái)功能的“入戶花園”應(yīng)該按照陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算規(guī)定測(cè)算面積，設(shè)計(jì)為“電梯前室”或“消防前室”功能的“入戶花園”則按照樓梯間的測(cè)算規(guī)定測(cè)算面積。不過(guò)，由于設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，對(duì)房屋各部位的名稱標(biāo)注有一定的隨意性，也許“入戶花園”以后還會(huì)被標(biāo)注在房屋的其他部位。因此無(wú)論用什么名稱，最重要的是要明確設(shè)計(jì)功能和用途，再判斷該部位是位于主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)還是以外，主體結(jié)構(gòu)以外是封閉或不封閉，這樣來(lái)確定計(jì)算面積的方式。

第五篇：封閉陽(yáng)臺(tái)的報(bào)告

關(guān)于XX縣各小區(qū)違章亂搭亂建

請(qǐng)求規(guī)范的報(bào)告

XX縣政府：

現(xiàn)XX縣各樓盤如雨后春筍般拔地而起，隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，據(jù)了解，普遍購(gòu)買房屋的業(yè)主入住后對(duì)房屋的安全性能及實(shí)用性能要求較高，而大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了保證樓盤的整體美觀、和諧統(tǒng)一，其陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)是開(kāi)放式的，從而造成住戶在裝修或入住過(guò)程中出現(xiàn)了違章亂搭亂建、封閉陽(yáng)臺(tái)、窗戶、推拉門等影響高檔樓盤品質(zhì)的一些不和諧現(xiàn)象。

如X小區(qū)是我縣為數(shù)不多的高檔小區(qū)之一，現(xiàn)小區(qū)為了保持樓盤的整體高品質(zhì)、高素質(zhì)，物管處（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物管企業(yè)）采取先進(jìn)的管理模式對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行管理、服務(wù)，因大部分業(yè)主安全意識(shí)較強(qiáng)，擔(dān)心小孩攀越陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄或灰塵多、飄雨、噪音大等而自行封閉陽(yáng)臺(tái)，而小區(qū)房屋設(shè)計(jì)是開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，其承載力不允許增加外挑構(gòu)件（封閉陽(yáng)臺(tái)、晾衣架等），外立面設(shè)計(jì)已通過(guò)政府規(guī)劃主管部門審定，業(yè)主不得擅自改動(dòng)，且封閉陽(yáng)臺(tái)使陽(yáng)臺(tái)的原規(guī)劃設(shè)計(jì)使用功能發(fā)生了改變，違反了國(guó)務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》、《物權(quán)法》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《商品房買賣合同》、《前期物管協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《房屋裝修管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，從而嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體外觀形象，降低了小區(qū)的檔次，侵犯小區(qū)其他業(yè)主的公共利益。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)公司和物管處高度重視，已采取一切措施阻止這種違章搭建的行為，如裝修材料進(jìn)入小區(qū)一律停車檢查，管理員嚴(yán)加巡查等，并發(fā)《違章整

改通知書》，多次提醒、溝通、促請(qǐng)對(duì)正在進(jìn)行或已封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主/住戶，即刻停止并拆除封閉陽(yáng)臺(tái)行為，恢復(fù)原狀，但收效甚微，有部分業(yè)主相當(dāng)不配合物業(yè)的工作，甚至相互拉幫結(jié)伙前來(lái)物管處鬧事，多次干擾物管處正常工作的開(kāi)展。

因此，為了縣各房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，維護(hù)本縣各小區(qū)的整體美觀、和諧，保證物業(yè)的保值、增值，爭(zhēng)取達(dá)到并保持優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，懇請(qǐng)能得到縣政府的大力支持，加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)，采取有力措施來(lái)規(guī)范各小區(qū)的違章亂搭亂建行為，共同營(yíng)造縣各小區(qū)和諧、美好的明天。

特此報(bào)告，懇請(qǐng)縣政府規(guī)范為盼。致謝！

XX縣房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

2011年10月28日