第一篇：陽臺封閉業(yè)主勝訴的案例

陽臺封閉業(yè)主勝訴的案例

封閉陽臺是業(yè)主專有支配權(quán)的正當(dāng)行使

——南通中院判決新海通物業(yè)公司訴裴蕾物業(yè)管理合同案

發(fā)布時間：2006-09-18 08:37:52

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裁判要旨

物業(yè)公司以格式條款限制業(yè)主封閉陽臺，排除業(yè)主的主要權(quán)利，按照合同法規(guī)定該條款無效。業(yè)主作為陽臺的專有所有權(quán)人，有權(quán)對陽臺正當(dāng)支配使用，物業(yè)公司無合法依據(jù)不得干涉。

案情

2003年5月，江蘇南通市民裴蕾向南通新海通有限公司購買天安花園2幢04室房屋一套，雙方在合同中約定：“不得擅自封閉陽臺(除北陽臺)”、“買受人在結(jié)清房款、簽訂物業(yè)管理合同、交納相關(guān)費用后，方能領(lǐng)取房屋鑰匙”。同年11月，裴蕾領(lǐng)取房屋鑰匙時與南通新海通物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱物業(yè)公司)簽訂了《天安花園物業(yè)管理公約》及《補充協(xié)議》等?！堆a充協(xié)議》第六條約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面”。裴蕾入住后，發(fā)現(xiàn)房屋挑檐過窄，雨天積水，同時，由于緊鄰馬路，噪聲大、灰塵多，遂在南側(cè)陽臺上加裝了無色、無邊框、平推開合式的玻璃窗。物業(yè)公司向南通市崇川區(qū)人民法院起訴，要求裴蕾將南側(cè)陽臺恢復(fù)原狀、確認《補充協(xié)議》中不得封閉陽臺的約定合法有效。

裁判

南通市崇川區(qū)人民法院認為，物業(yè)公司以事先擬訂的格式條款，排除各業(yè)主對陽臺的專有支配權(quán)，根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定該條款無效。裴蕾出于居住安全、防塵、防噪音等因素將南側(cè)陽臺封閉不為物業(yè)管理法律法規(guī)所禁止。并且，裴蕾采用無色、無邊框、平推開合式的玻璃封閉陽臺，已顧及物業(yè)外觀的美觀，未與小區(qū)業(yè)主的公共利益相沖突，是對其合法權(quán)利的正當(dāng)行使，故物業(yè)公司無權(quán)加以干涉。據(jù)此，判決：

一、物業(yè)公司與裴蕾簽訂的《補充協(xié)議》中不得封閉陽臺的內(nèi)容無效；

二、駁回物業(yè)公司要求裴蕾將南側(cè)陽臺恢復(fù)原狀的訴訟請求。

物業(yè)公司上訴請求撤銷原判，改判支持其一審的訴訟請求。其認為：

一、封閉陽臺不屬于業(yè)主專有支配權(quán)的正當(dāng)行使。

二、封閉陽臺不屬于裴蕾的主要權(quán)利。1.封閉陽臺不屬于專有支配權(quán)，更談不上是業(yè)主使用陽臺的主要權(quán)利。裴蕾房屋的南側(cè)陽臺從設(shè)計到交付，均為不封閉，這符合國家規(guī)范及陽臺的功能，能夠滿足業(yè)主的需要。2.在陽臺使用上要求其具有“安全、防塵、防噪音”的功能，是對使用陽臺權(quán)利內(nèi)容的增加，不屬于業(yè)主的主要權(quán)利。

南通中院認為，本案爭議焦點為：

一、《補充協(xié)議》中“不得封閉陽臺”的條款是否有效？

二、裴蕾封閉陽臺的行為是否正當(dāng)？

一、關(guān)于第一個爭議焦點。南通中院認為，本案物業(yè)公司通過其單方提供、為重復(fù)使用而預(yù)先擬定的《補充協(xié)議》，提出“不得封閉陽臺”的條款，該條款未與裴蕾等業(yè)主協(xié)商，亦非遵從業(yè)主大會的決定或業(yè)主委員會的授權(quán)，根據(jù)合同法第三十九條第二款的規(guī)定，屬于格式條款。裴蕾通過訂立合同、支付價款、辦理產(chǎn)權(quán)登記等取得房屋建筑物區(qū)分所有權(quán)。案涉陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，其以上下樓板和金屬護欄等固定物與建筑物其他部分相隔離，并與房屋主體緊密相連，不存在建筑物中的共有部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨立性，應(yīng)確定為房屋的專有部分，業(yè)主裴蕾依法享有專有所有權(quán)?！堆a充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權(quán)利，根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，應(yīng)屬無效。

物業(yè)公司關(guān)于封閉陽臺并非裴蕾主要權(quán)利的上訴理由，不能成立。首先，權(quán)利在性質(zhì)和數(shù)量上有主次之分。從權(quán)利性質(zhì)上分析，封閉陽臺本屬行使專有所有權(quán)權(quán)能范圍內(nèi)的行為，而專有所有權(quán)作為一種完全的物權(quán)，具有直接支配性、排他性等本質(zhì)屬性，顯然屬于業(yè)主的主要權(quán)利。雖然從數(shù)量上分析，封閉陽臺只是業(yè)主享有的整個專有所有權(quán)的一小部分，但物權(quán)具有“一物一權(quán)”的特征，陽臺作為房屋主體不可分割的部分不成立單獨的物權(quán)，而且陽臺具有房屋其他部分不可替代的功能，業(yè)主即便只是失去這一數(shù)量上的小部分權(quán)利，也將嚴(yán)重影響合同目的的實現(xiàn)。因此，對權(quán)利主次的劃分不能以孤立、簡單的數(shù)量關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)。其次，權(quán)利在位階和等次上有高低之分。格式條款排除對方主要權(quán)利最直接的后果是導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。本案當(dāng)事人之間是物業(yè)管理法律關(guān)系，雙方應(yīng)依此確定平等的權(quán)利義務(wù)，而物業(yè)公司卻依位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的專有所有權(quán)，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。因而，兩權(quán)比較之下，業(yè)主的權(quán)利亦是一種主要權(quán)利。

二、關(guān)于本案第二個爭議焦點。南通中院認為，裴蕾封閉陽臺符合行使專有所有權(quán)的正當(dāng)性要求。首先，封閉陽臺不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。其次，裴蕾封閉陽臺的目的、方式和結(jié)果正當(dāng)。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活質(zhì)量的考慮對陽臺予以封閉，未改變陽臺服務(wù)于居住的根本用途；就方式而言，裴蕾采用無色、無邊框玻璃以平推開合式的方式加裝于陽臺上，有別于傳統(tǒng)的封閉方式，已顧及物業(yè)外觀的美觀；就結(jié)果而言，裴蕾封閉陽臺沒有對房屋安全結(jié)構(gòu)予以改變、破壞，不構(gòu)成不當(dāng)損毀，亦不影響相鄰住戶居住安全和便利，不影響建筑物正常使用。第三，裴蕾封閉陽臺未損害其他建筑物區(qū)分所有人的合法利益和社會公共利益。從南通市整體而言，大多居民小區(qū)交付時陽臺即已封閉，即使交付時未封閉，大多業(yè)主往往也會選擇自行封閉，這符合我市居民的居住習(xí)慣，亦和我國當(dāng)前社會、自然環(huán)境以及社會觀念密切相關(guān)，因此，封閉陽臺是否損害建筑物區(qū)分所有人整體利益的判斷應(yīng)符合我國的基本國情。而且，天安花園不存在處于風(fēng)景名勝區(qū)等的特殊情形，沒有來自社會公共利益的特殊限制。第四，裴蕾封閉陽臺的行為尚無來自業(yè)主整體意志的限制。根據(jù)小區(qū)業(yè)主自治原則，業(yè)主大會可以對陽臺能否封閉及如何封閉等小區(qū)管理事項以民主方式議定，由業(yè)主委員會執(zhí)行，該決議對全體業(yè)主具有合約的效力。而天安花園業(yè)主并未就此召開會議作出決議，業(yè)主委員會亦未正式成立。

三、關(guān)于本案最終的裁量。對于本案陽臺能否封閉及如何封閉問題，理想的方式是由物業(yè)公司從符合多數(shù)業(yè)主意愿的原則出發(fā)與業(yè)主協(xié)商，以達到業(yè)主權(quán)利與小區(qū)整體利益的和諧共進。但由于物業(yè)公司與包括裴蕾在內(nèi)的業(yè)主不能就此達成一致，因而，本院只能就本案個案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴蕾封閉陽臺不構(gòu)成專有所有權(quán)的不當(dāng)行使，法律應(yīng)當(dāng)保護這一合法、正當(dāng)?shù)睦妗＝ㄖ锖托^(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護雖無法律明文規(guī)定，但亦屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益，理應(yīng)得到維護。而本案裴蕾對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但如物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下因此限制裴蕾封閉陽臺，又會侵犯裴蕾的正當(dāng)權(quán)利，兩者存在一定的利益沖突。利益衡量之下，業(yè)主基于專有所有權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護。

據(jù)此，2006年6月29日，南通中院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

（本案案號為[2006]通中民二終字第0190號）

案例編寫人：江蘇省南通市中級人民法院 樊建兵 周 凱

第二篇：業(yè)主封閉陽臺承諾書

違規(guī)裝修承諾書

本人為錦繡江城小區(qū)25棟2單元401 室的業(yè)主，現(xiàn)聲明已詳細閱讀并清楚建設(shè)部令110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《家庭居室裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》中的裝修管理制度和規(guī)定，因本人裝修需要，現(xiàn)需封閉外露陽臺，特做以下承諾：

1、封閉外露陽臺的框架材質(zhì)、顏色、款式以及玻璃的顏色，完全按照鹽亭縣太和物業(yè)錦繡江城項目制定的方案執(zhí)行。若有違反，造成的所有經(jīng)濟損失和權(quán)益糾紛均由本人全部承擔(dān)。

2、封閉外露陽臺純屬本人個人裝修行為，后期如因違規(guī)裝修引起的相鄰糾紛、有關(guān)責(zé)任及經(jīng)濟損失等，本人愿意承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟責(zé)任、安全責(zé)任和法律責(zé)任。

承諾人：

身份證號：

年月日

第三篇：業(yè)主封閉陽臺違規(guī)裝修承諾書2012-10-01

違規(guī)裝修承諾書

本人為XXXX小區(qū)______棟______單元室的業(yè)主，現(xiàn)聲明已詳細閱讀并清楚建設(shè)部令110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《家庭居室裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》中的裝修管理制度和規(guī)定，因本人裝修需要，現(xiàn)需封閉外露陽臺，特做以下承諾：

1、封閉外露陽臺的框架材質(zhì)、顏色、款式以及玻璃的顏色，完全按照烏魯木齊市萬潤物業(yè)服務(wù)有限公司制定的號方案執(zhí)行。若有違反，造成的所有經(jīng)濟損失和權(quán)益糾紛均由本人全部承擔(dān)。

2、封閉外露陽臺純屬本人個人裝修行為，后期如因違規(guī)裝修引起的相鄰糾紛、有關(guān)責(zé)任及經(jīng)濟損失等，本人愿意承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任。

承諾人：身份證號：

年月日

第四篇：陽臺封閉方案

陽臺封閉方案

目前物業(yè)已收集到信息：大部分業(yè)主有意愿封閉南陽臺。為了保證小區(qū)樓宇外立面的統(tǒng)一、美觀，經(jīng)與政府相關(guān)部門、開發(fā)商及房屋設(shè)計單位溝通和征詢后，特制定如下封閉方案：

1、窗戶扇數(shù)：

窗戶數(shù)量按盛世寶?。ㄒ黄?封窗型號一覽表

所有陽臺窗使用側(cè)移窗，不可使用其他形式的窗戶；

護欄下方的固定玻璃安裝在陽臺護欄外側(cè)，并按原護欄玻璃塊數(shù)分

隔。

2、封窗材料：

窗料采用三軌道鋁合金（創(chuàng)開、寶視、全景現(xiàn)場展品），顏色與原窗相同，參考色號為：1124﹟；

陽臺下部采用夾膜鋼化玻璃加鋁合金邊框予以封閉，玻璃塊數(shù)按照原有陽臺護欄玻璃數(shù)量進行安裝；

在陽臺原有護欄上用7厘米×12厘米、1.2毫米厚的不銹鋼方管進行包邊、固定。上方鋁合金窗框固定在不銹鋼方管上；

所有封閉陽臺的玻璃需使用無色透明玻璃。

3、對于排風(fēng)口的設(shè)置： 一、二樓南面工作小陽臺須在鋁合金窗框頂部加裝一塊10厘米的鋁合金方管，顏色與窗一致。在鋁合金方管兩端距孔中心15厘米處打8厘米孔以供淋浴器及衛(wèi)生間換氣扇廢氣排出室外； 三樓以上南面工作小陽臺可緊貼陽臺頂棚在梁的兩端距孔中心距離墻壁15厘米打出兩個8厘米洞，以供廢氣排出室外。

為了保證業(yè)主們居住的安全性、美觀性、統(tǒng)一性，原陽臺欄桿和玻璃嚴(yán)禁拆除，望廣大業(yè)主按照此方案進行封閉陽臺的施工，并到物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。

盛世寶邸物業(yè)服務(wù)中心 2010年8月

第五篇：陽臺封閉質(zhì)保協(xié)議[范文模版]

陽臺封閉質(zhì)量保證協(xié)議

甲方：翠湖莊園小區(qū)10號樓2單元2701室付靜 乙方：彭天秋

2015年7月份由乙方彭天秋（以下簡稱乙方）承接德州市開發(fā)區(qū)翠湖莊園小區(qū)10號樓2單元2701戶付靜業(yè)主（以下簡稱甲方）的陽臺封閉工程，經(jīng)雙方協(xié)議約定如下事項：

1.乙方負責(zé)為甲方提供陽臺封閉的設(shè)計、材料供應(yīng)及安裝工作，并為以上工作的質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

2.乙方對封閉陽臺質(zhì)量負責(zé)，責(zé)任期為20年，屋面防水責(zé)任期為5年；

3.在質(zhì)保期內(nèi)，因大風(fēng)、降雪等惡劣天氣造成的封閉陽臺質(zhì)量損壞，由乙方負責(zé)維修，造成其他損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但遇極端特殊天氣情況時應(yīng)除外；

4.因甲方使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻年柵_損壞，乙方不承擔(dān)維修義務(wù)，甲乙雙方可協(xié)調(diào)有償維修；

5.乙方在陽臺封閉施工完成后，經(jīng)甲方驗收合格，全額支付封閉陽臺所需費用。

本協(xié)議自簽訂之日起生效

甲方：（簽字）

身份證號：

乙方：（簽字）

身份證號: