第一篇：IPO土地上市問題

土地是生產(chǎn)制造型企業(yè)實(shí)施生產(chǎn)、經(jīng)營的重要資產(chǎn)，是建筑物所依附的對(duì)象，“皮之不存，毛將焉附?”。證監(jiān)會(huì)對(duì)擬上市公司是否合法、合理使用土地，比較關(guān)注。國內(nèi)擬上市公司申請(qǐng)公開發(fā)行上市過程中，除了最常見的以出讓方式取得土地使用權(quán)之外，還有如下所述的一些使用土地的特殊情況。

土地是生產(chǎn)制造型企業(yè)實(shí)施生產(chǎn)、經(jīng)營的重要資產(chǎn)，是建筑物所依附的對(duì)象，“皮之不存，毛將焉附?”。證監(jiān)會(huì)對(duì)擬上市公司是否合法、合理使用土地，比較關(guān)注。國內(nèi)擬上市公司申請(qǐng)公開發(fā)行上市過程中，除了最常見的以出讓方式取得土地使用權(quán)之外，還有如下所述的一些使用土地的特殊情況。

一、劃撥用地的處理

對(duì)以往業(yè)已審核通過的案例分析，證監(jiān)會(huì)對(duì)擬上市公司使用劃撥地的問題非常關(guān)注。從法律角度，上市公司使用《劃撥用地目錄》范圍內(nèi)的劃撥用地并不違法，但實(shí)踐中證監(jiān)會(huì)從《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第十條“重大資產(chǎn)重組所涉及的資產(chǎn)權(quán)屬清晰，資產(chǎn)過戶或者轉(zhuǎn)移不存在法律障礙”角度，一般要求公司按照出讓地價(jià)繳納土地出讓金，將劃撥用地變更為出讓地。相關(guān)案例如下：

1、鐵嶺財(cái)經(jīng)借殼上市

鐵嶺財(cái)京投資有限公司(以下簡稱“鐵嶺財(cái)京”)擬借殼四川中匯醫(yī)藥(集團(tuán))股份有限公司(股票代碼000809)上市，鐵嶺財(cái)京全資子公司鐵嶺公用擬將采取劃撥方式取得的67畝國有土地使用權(quán)注入上市公司。證監(jiān)會(huì)對(duì)該劃撥土地予以重點(diǎn)關(guān)注，并就這個(gè)問題要求律師就是否違反《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》[國務(wù)院(2008)3號(hào)]出具反饋意見，雖然律師認(rèn)為國務(wù)院(2008)3號(hào)文并未禁止城市基礎(chǔ)設(shè)施用地采用劃撥的形式，僅要求積極探索實(shí)行有償使用制度。鐵嶺公用擬取得的67畝土地是用于建設(shè)凈水廠，符合《劃撥用地目錄》，屬于可以劃撥供地的范圍，且鐵嶺公用以劃撥方式取得上述土地使用權(quán)需繳納20萬元每畝的安置補(bǔ)償費(fèi)用，并不違反國務(wù)院(2008)3號(hào)文規(guī)定。但證監(jiān)會(huì)對(duì)這樣的反饋意見不認(rèn)同，最后鐵嶺公用還是在證監(jiān)會(huì)的要求下繳納了出讓金將劃撥地變更為出讓地。

對(duì)于劃撥用地的轉(zhuǎn)讓和使用問題，1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定劃撥地轉(zhuǎn)讓和出租必須補(bǔ)交土地出讓金，即實(shí)行有償使用。但根據(jù)2001年《國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》的規(guī)定，“企業(yè)原使用的劃撥土地，改制前只要不改變土地用途，可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償使用。”、“劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)?！币约啊皩?duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地?！钡囊?guī)定，劃撥用地的轉(zhuǎn)讓只有在用途不再符合法定劃撥用地范圍時(shí)才需辦理有償用地手續(xù)，劃撥用地的使用限制也被放寬。部分上市公司也正是依據(jù)這個(gè)通知對(duì)1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的限制規(guī)定進(jìn)行了突破。

如2004年上市的久聯(lián)發(fā)展(002037)、2006年上市的興化股份(002109)和2008年上市的北化股份(002246)均向股東租賃了劃撥用地。其中興化股份的招股書披露，依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T作出的《關(guān)于陜西興化集團(tuán)有限責(zé)任公司改制土地估價(jià)報(bào)告和批準(zhǔn)土地資產(chǎn)處置方案的函》，股東興化集團(tuán)經(jīng)授權(quán)經(jīng)營劃撥土地使用權(quán)并按照原土地用途租賃給興化股份使用;北化股份的招股書披露，北化股份分別向兩個(gè)股東租賃劃撥地，兩名股東于2005年根據(jù)《國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》辦理了國有土地的授權(quán)經(jīng)營手續(xù)，四川省國土資源廳和陜西省國土資源廳分別授權(quán)實(shí)際控制人兵器集團(tuán)于2007年批準(zhǔn)兩名股東向北化股份租賃該兩宗土地。

二、集體用地的處理

我國城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設(shè)用地等，屬于國家所有;城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng)濟(jì)組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地;而城市企業(yè)、城市居民等進(jìn)行建設(shè)必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應(yīng)土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制。

現(xiàn)實(shí)中，往往存在擬上市公司使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的情形，由于該等使用情況，與如下法律規(guī)定相沖突，目前一般需要清理。我國《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理”。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號(hào))文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”;“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。

三、租賃房屋

根據(jù)我們的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和證監(jiān)會(huì)的過會(huì)案例，證監(jiān)會(huì)對(duì)租賃房產(chǎn)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)集中在出租方是否有房地產(chǎn)出租權(quán)利、是否就租賃事宜進(jìn)行登記備案、在租賃關(guān)系變動(dòng)時(shí)如何將對(duì)擬上市企業(yè)的影響降低到最低程度。

相應(yīng)的，擬上市公司如在企業(yè)生產(chǎn)過程中簽訂了房屋租賃協(xié)議或者租賃意向書，就如實(shí)披露簽約時(shí)間、房產(chǎn)證號(hào)、位置、面積、租賃期限、租金支付方式、是否存在抵押、是否有優(yōu)先續(xù)租權(quán)等基本信息，同時(shí)實(shí)際控制人承諾如因房屋租賃合同履行障礙出現(xiàn)問題導(dǎo)致上市公司遭受經(jīng)濟(jì)損失將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并補(bǔ)償損失，則一般會(huì)順利通過審核。采用這種方式解決項(xiàng)目用地的案例較多，如迪威視訊(300167)、福星曉程(300139)、信維通信(300136)、君正集成

(300223)。

四、租賃(承包)土地

如擬上市公司以租賃方式取得土地使用權(quán)，且在該租賃來的土地上自建了生產(chǎn)經(jīng)營建筑，從房產(chǎn)與土地合一的角度，該建筑仍為土地產(chǎn)權(quán)方所有，不屬于擬上市公司擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。所以實(shí)際操作中一般由擬上市公司直接租賃房屋，放棄租賃土地。但由于某些特定行業(yè)的特殊要求，也還是存在上市公司直接租賃土地的情況，比如農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖行業(yè)，這與這個(gè)行業(yè)的法律規(guī)定[1]和經(jīng)營模式有關(guān)。例如以下幾個(gè)案例：

(1)正邦科技(002157)——租賃方式

根據(jù)正邦科技的招股書披露，正邦科技共6個(gè)募投項(xiàng)目，其中一個(gè)募投項(xiàng)目的土地300畝通過租賃方式取得，為公司育種中心新增的一個(gè)獨(dú)立原種豬場(chǎng)，其他項(xiàng)目用地203畝通過出讓方式取得土地使用權(quán)。

2005年8月10日，正邦科技與新干縣潭丘鄉(xiāng)蔡家村民委員會(huì)石溪村小組簽訂《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》，租賃用地位于新干縣潭丘鄉(xiāng)蔡家村委員會(huì)，面積約300畝土地，租賃用途為從事生豬養(yǎng)殖，租賃價(jià)格：租賃山地價(jià)格為每年50元/畝，租賃水田價(jià)格為每年350元/畝，租賃期限為50年。

律師在法律意見書中指出：上述土地使用權(quán)的出租人具有出租該等土地使用權(quán)的資格;公司租賃農(nóng)民集體所有的土地用于生豬養(yǎng)殖基地建設(shè)，按國家土地分類規(guī)定仍屬于其他農(nóng)用地范圍，合同內(nèi)容未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;上述土地使用權(quán)的租賃期限并未構(gòu)成對(duì)法律強(qiáng)制性規(guī)定的違反。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)的反饋意見，律師在《補(bǔ)充法律意見書》中進(jìn)一步指出：對(duì)于上述合同中的用地新干縣國土資源局已出具用地預(yù)審意見,認(rèn)為生豬養(yǎng)殖基地屬畜禽飼養(yǎng)地,按國家土地分類規(guī)定仍屬于其它農(nóng)用地范圍,不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),宜采取租地方式，合同內(nèi)容未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;本募集資金項(xiàng)目不存在用地障礙。

(2)福城五豐(600965)——承包方式

福城五豐共6個(gè)募投項(xiàng)目，其中1個(gè)募投項(xiàng)目“3000頭奶?；丶夹g(shù)改造項(xiàng)目”的土地200畝通過承包方式取得，其余項(xiàng)目用地310畝通過出讓方式取得土地使用權(quán)。

根據(jù)招股書披露，2002年10月16日，經(jīng)高樓鎮(zhèn)孫辛莊村民委員會(huì)會(huì)議一致同意，福城五豐已經(jīng)與高樓鎮(zhèn)孫辛莊村民委員會(huì)就土地承包事項(xiàng)達(dá)成意向，簽訂了《土地承包意向書》，約定發(fā)行人以每畝每年500元的價(jià)款承包該村位于村北路西土地200畝，承包期15年，自2003年1 月1日至2018年12月31日

根據(jù)證監(jiān)會(huì)的反饋意見，律師在《補(bǔ)充法律意見書》中指出：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十五條第二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者

個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。”經(jīng)該村委會(huì)向高樓鎮(zhèn)土地城建辦公室咨詢，公司承包該村200畝集體土地用于興辦奶牛場(chǎng)屬于國家鼓勵(lì)項(xiàng)目，按土地管理部門的有關(guān)規(guī)定，在經(jīng)過村民委員會(huì)或村民大會(huì)2/3以上多數(shù)表決通過后，簽訂書面承包協(xié)議，并報(bào)土地管理部門批準(zhǔn)即可。因此，公司可以在本次發(fā)行完成后與該村委會(huì)簽訂正式的《土地承包協(xié)議》并報(bào)土地管理部門批準(zhǔn)

(3)國投中魯(600962)——承包方式

國投中魯共3個(gè)募投項(xiàng)目，其中一個(gè)募投項(xiàng)目下的子項(xiàng)目新建高酸蘋果苗木基地項(xiàng)目需用地1884畝土地通過承包方式取得。

根據(jù)招股書披露，2003年10月18日，國投中魯母公司及魯菱公司分別與乳山寨鎮(zhèn)寨東村等8個(gè)村的村民委員會(huì)簽訂了《高酸蘋果基地土地承包合同》，承包土地總面積1,884畝，期限30年，自2003年10月18日至2033年10月18日。承包費(fèi)用為承包期限開始四年內(nèi)每畝120元/年，第五年起至第三十年每畝150元/年。在《招股說明書》公告時(shí)，國投中魯已經(jīng)向乳山市人民政府提交了辦理土地承包權(quán)證的有關(guān)申請(qǐng)文件，有關(guān)手續(xù)正在辦理中。

律師在《法律意見書》中指出：2003年3月26日，乳山寨鎮(zhèn)人民政府以《乳山寨鎮(zhèn)人民政府關(guān)于寨東等8個(gè)村發(fā)展高酸蘋果土地調(diào)整請(qǐng)示的批復(fù)》(乳寨政發(fā)[2003]4號(hào))批準(zhǔn)國投中魯母公司及其子公司山東魯菱果汁有限公司使用乳山寨鎮(zhèn)寨東村等8個(gè)村的土地建設(shè)高酸蘋果基地。國投中魯母公司及山東魯菱同以上各村簽訂的《高酸蘋果基地土地承包合同》中的承包土地均屬各村集體所有，該土地權(quán)屬明確，不存在任何權(quán)屬糾紛。根據(jù)《高酸蘋果基地土地承包合同》約定，合同應(yīng)在乳山市人民政府核發(fā)土地承包權(quán)證后生效。

根據(jù)上述案例和我們實(shí)踐操作的總結(jié)，擬上市公司若存在租賃(承包)土地的情況，一般都會(huì)受到證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核部門的關(guān)注。對(duì)于租賃(承包)土地被用于募投項(xiàng)目的情況，證監(jiān)會(huì)一般會(huì)關(guān)注使用這類土地是否會(huì)影響到募投項(xiàng)目的實(shí)施。上市公司獲得租賃(承包)土地的過程比較簡單，一般都是在雙方當(dāng)時(shí)人達(dá)成一致意見的情況下簽署《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》或《土地承包合同》，并報(bào)送土地管理部門批準(zhǔn)。早期上市公司在沒有選擇的情況下簽署的均是《土地承包合同》，近幾年簽署的多是《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》，兩種形式對(duì)于上市公司來說本質(zhì)上沒有太大區(qū)別，但前者的限制條件比較多，而后者更符合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

五、在申報(bào)時(shí)未能簽署出讓合同

證監(jiān)會(huì)在審核中對(duì)以土地出讓方式取得土地使用權(quán)募投項(xiàng)目，一般要求公司應(yīng)已與相關(guān)土地管理部門簽署土地使用權(quán)出讓合同，足額繳納土地出讓金，并向有關(guān)土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。對(duì)于在上報(bào)材料前未能完成土地出讓合同簽署的企業(yè)，證監(jiān)會(huì)會(huì)在反饋中重點(diǎn)關(guān)注，在過會(huì)前至少須完成土地出讓合同的簽署。

以堅(jiān)瑞消防(300116)為例。堅(jiān)瑞消防2010年6月過會(huì)，2009年11月的律師工作報(bào)告披露募投項(xiàng)目用地僅取得了西安高新區(qū)管委會(huì)2009年4月28日簽發(fā)的《關(guān)于陜西堅(jiān)瑞消防股份有限公司有關(guān)項(xiàng)目用地申請(qǐng)的批復(fù)》。2010年4月22日的補(bǔ)充法律意見里披露：根據(jù)《西

安市戶縣國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，募投用地將于2010年5月17日完成掛牌出讓程序。2010年5月的補(bǔ)充法律意見里披露2010年5月25日簽署了出讓合同。

綜上所述，上市公司或子公司持有的劃撥用地是證監(jiān)會(huì)較關(guān)注的問題，一般情況下都要求補(bǔ)交土地出讓金轉(zhuǎn)為出讓地。

國有控股企業(yè)可以考慮向股東租賃劃撥用地的方案，從證監(jiān)會(huì)的過會(huì)案例來看，股東辦理國有土地授權(quán)經(jīng)營手續(xù)經(jīng)省級(jí)國土部門授權(quán)后，可將劃撥用地租賃給上市公司使用。

如果募投項(xiàng)目用地不能在上報(bào)材料前通過出讓方式取得土地使用權(quán)，建議優(yōu)先考慮租賃房屋的方式，畢竟此種方式比較普遍，證監(jiān)會(huì)認(rèn)可度高且關(guān)注度低?？紤]到實(shí)踐中土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)的時(shí)間進(jìn)度無法把握，如果采用上述第三種方案，在過會(huì)前若無法及時(shí)簽署出讓合同是一個(gè)重大的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響上市進(jìn)程。

租賃土地涉及房產(chǎn)權(quán)屬的法律問題，除了一些特殊行業(yè)如種植養(yǎng)殖類公司，一般不建議公司采用。

[1]《土地管理法》(2004年版)第十五條第一款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?！痹摋l第二款同時(shí)明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)”。

第二篇：公司IPO上市過程中土地問題法律分析

公司上市掛牌過程中土地權(quán)利處置

2012/12/31 目錄

一、有關(guān)土地的基本問題...............................................................................................................2

（一）、我國土地使用的基本原則.........................................................................................2

1、土地公有的原則.........................................................................................................2

2、土地用途管制原則.....................................................................................................2

（二）、我國土地的分類.........................................................................................................2

1、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類.............................................................................................2

2、依據(jù)土地用途分類.....................................................................................................3

（三）、土地權(quán)利概述.............................................................................................................4

1、土地所有權(quán).................................................................................................................4

2、土地使用權(quán).................................................................................................................4

3、土地他項(xiàng)權(quán)利.............................................................................................................5

二、國有土地使用權(quán).......................................................................................................................5

（一）、國有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹.....................................................................................5

（二）、國有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立.........................................................................................6

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓.........................................................................................6

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥.......................................................................................12

3、國有建設(shè)用地權(quán)租賃...............................................................................................14

4、國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股.......................................................................15

（三）、國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn).......................................................................................16

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓...................................................................................16

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出資...................................................................................16

3、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出租...................................................................................17

4、國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押...................................................................................20

（四）未確權(quán)的國有荒山使用權(quán)處置.................................................................................21

三、集體土地使用權(quán).....................................................................................................................21

（一）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn)...................................................................22

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立...................................................................................22

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)...................................................................................23

（二）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn).....................................................................23

1、集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立.......................................................................................24

2、集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn).......................................................................................24

（三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn).......................................................................27

1、四荒地的承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立...................................................................................27

2、四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)...............................................................................................29

3、四荒地使用權(quán)抵押權(quán)...............................................................................................29

（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置.......................................................................................................29

一、有關(guān)土地的基本問題

（一）、我國土地使用的基本原則

1、土地公有的原則

我國《憲法》規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。也就是說，我國的土地屬于全民所有或集體所有，除此之外，私人是不享有土地所有權(quán)的。

2、土地用途管制原則

所謂土地用途管制是指國家為了保證土地資源的合理利用以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過劃分土地類型，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和審批，同時(shí)確定土地使用限制條件，使土地使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地。根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定：只有農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地這一轉(zhuǎn)變方式受到法律的限制。農(nóng)用地、建設(shè)用地轉(zhuǎn)為未利用地法律并未禁止，未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是法律提倡的，建設(shè)用地、未利用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地是法律所鼓勵(lì)的。

（二）、我國土地的分類

在我國，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，土地有多種分類方法，如依據(jù)土地的所有權(quán)屬、自然屬性、用途、質(zhì)量、承載狀況等進(jìn)行分類，本文僅介紹與企業(yè)上市關(guān)系最為密切的兩種分類方法，即依據(jù)土地所有權(quán)屬和土地用途進(jìn)行分類。

1、依據(jù)土地所有權(quán)屬分類

根據(jù)我國《土地管理法》第2條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。因此，土地按照所有權(quán)屬可以分為全民所有的土地和集體所有的土地。

不同所有權(quán)類別的土地，其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的條件是不同的，因此，有必要區(qū)分不同所有權(quán)屬的土地。（1）國家所有的土地

我國《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地以及法律規(guī)定為國有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l也作了相同的規(guī)定。這兩條法律規(guī)定，確定了國有土地的基本范圍。而根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第2條的規(guī)定：下列土地屬于國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移以后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

此外，根據(jù)國家土地管理局1995年發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第18條：土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。該規(guī)定體現(xiàn)了國家所有權(quán)優(yōu)先的原則。（2）集體所有的土地

我國《土地管理法》第8條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。此外，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)的法律規(guī)定，集體土地主要包括以下幾類：①農(nóng)用地：主要包括耕地和其他用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)的土地。②集體建設(shè)用地：主要是指在農(nóng)村在用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的土地。③宅基地：也就是農(nóng)民用于建造房屋以及附屬設(shè)施的土地。④集體所有的四荒地，即荒山、荒溝、荒丘和荒灘。

2、依據(jù)土地用途分類

我國實(shí)行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用權(quán)取得和流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定是不同的，因此，有必要了解我國土地的用途類分。我國《土地管理法》第4條規(guī)定：國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。（1）農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。（2）建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地分為長期建設(shè)用地和臨時(shí)用地。長期建設(shè)用地是一般意義上的建設(shè)用地。臨時(shí)用地是因建設(shè)項(xiàng)目施工和市政公共設(shè)施建設(shè)需要而暫時(shí)占用的土地。臨時(shí)用地由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地屬性，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)用地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過兩年。（3）未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

（三）、土地權(quán)利概述

在企業(yè)改制掛牌過程中，涉及的土地權(quán)利主要是使用權(quán)的取得、流轉(zhuǎn)和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。以下對(duì)土地權(quán)利體系做一個(gè)概述。

1、土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地權(quán)利人依法對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國家和集體，其他任何組織和個(gè)人都不能享有土地所有權(quán)，因此，在我國只有國家土地所有權(quán)和農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)。土地所有權(quán)的客體為土地，屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，土地所有權(quán)的取得、喪失和變更必須履行一定的法律手續(xù)，以表征權(quán)利狀況。

2、土地使用權(quán)

由于土地所有權(quán)是禁止交易的，而且所有人必須為國家或者農(nóng)村集體，因此企業(yè)無法獲得土地的所有權(quán)，但法律允許將土地占有、使用、收益等權(quán)能同土地所有權(quán)相分離，土地使用權(quán)即是與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)是指民事主體（組織和個(gè)人）在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)國有或集體所有的土地占有、利用和收益的權(quán)利。我國《土地管理法》第9條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。

3、土地他項(xiàng)權(quán)利

土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的土地權(quán)利，這些權(quán)利的權(quán)利人是土地所有權(quán)和使用權(quán)的相對(duì)人，常見的抵押權(quán)、租賃權(quán)即屬他項(xiàng)權(quán)利的范疇，此等權(quán)利也需要在土地管理機(jī)關(guān)登記，取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》，或者在土地使用權(quán)證書中做相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利記載。

土地使用權(quán)及相關(guān)的土地他項(xiàng)權(quán)利是企業(yè)尤其是生產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營的重要條件，因此，企業(yè)在改制上市過程中的土地資產(chǎn)處置是企業(yè)資產(chǎn)重組的重要內(nèi)容，也是發(fā)行監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的法律問題。

二、國有土地使用權(quán)

根據(jù)前文的分類方法，國有土地可以分為三類：建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用土地。根據(jù)《物權(quán)法》第124條規(guī)定：農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度。因此，國有土地中的農(nóng)用地的使用將參照集體土地承包經(jīng)營制度，將在集體土地中闡述。

（一）、國有建設(shè)用地使用權(quán)的介紹

我國實(shí)行土地用途管制制度，因此在取得國有建設(shè)用地使用權(quán)以前，要通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)批。根據(jù)《土地管理法》第52條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，土地行政國內(nèi)主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見。根據(jù)《土地管理法》第53條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的相關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

國有建設(shè)用地使用權(quán)是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有土地享有的占有、使用、受益的權(quán)利，國有建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)在該土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（1）國有建設(shè)用地使用權(quán)主體的廣泛性。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者除外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。這表明，國有建設(shè)用地使用權(quán)的主體非常廣泛，可以不受身份的限制而享有建設(shè)用地使用權(quán)。（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立模式是登記生效主義模式。具體說就是當(dāng)事人要達(dá)成一致的意思表示，簽訂出讓合同，同時(shí)要加以公示?！段餀?quán)法》第139條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

（二）、國有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立

國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得是指國家作為土地所有權(quán)人與相對(duì)人之間通過出讓、劃撥等形式將國有建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給相對(duì)人，由相對(duì)人加以利用的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第137條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：

（一）國有土地使用權(quán)出讓；

（二）國有土地租賃；

（三）國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。因此，國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得主要有四種：出讓、劃撥、租賃、出資（入股）。

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

根據(jù)《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌等。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗土地上有兩個(gè)意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。因此在出讓方式的適用上，招拍掛出讓優(yōu)于協(xié)議出讓。

（1）以招拍掛的方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)

招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指市縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，必須由土地所在地的市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公布，并具體組織實(shí)施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等部門共同擬定出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實(shí)施。

（2）以協(xié)議的方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)

根據(jù)2007年11月1日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。因此目前企業(yè)要從國家獲得經(jīng)營性用地的使用權(quán)，主要通過招拍掛的方式。但根據(jù)2009年8月10日《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》的規(guī)定，下列三種情況依舊可以采用協(xié)議的方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)。①由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。②政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市縣國土資源行政主管部門審核并報(bào)經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)區(qū)集中安排工業(yè)用地。③采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可以協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

（3）擬上市公司曾經(jīng)通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)

招拍掛制度是一個(gè)逐步發(fā)展完善的過程。許多企業(yè)在歷史上通過協(xié)議方式獲得經(jīng)營性國有建設(shè)用地，而且沒有違反當(dāng)時(shí)國家及地方法律法規(guī)的情形。對(duì)于企業(yè)通過協(xié)議的方式取得的國有土地使用權(quán)是否符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定問題，可以重點(diǎn)關(guān)注以下四個(gè)時(shí)段。

①時(shí)段一：2002年7月1日以前：國有建設(shè)用地大部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式出讓，招拍掛程序并非必經(jīng)程序。

②時(shí)段二：2002年7月1日至2004年8月31日：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定：除工業(yè)用地以外的經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)，但允許解決歷史遺留問題。

2002年5月9日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求從7月1日期，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。2004年3月31日《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月1日以前將歷時(shí)遺留問題處理完畢。所謂歷時(shí)遺留問題是指2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。

③時(shí)段三：2004年8月31日至2006年8月31日：除工業(yè)用地已外的經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)，且不允許解決歷史性遺留問題。

④時(shí)段四：2006年8月31日至2007年6月30日：根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，允許解決歷史性遺留問題。

2006年8月31日《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》第五點(diǎn)規(guī)定：國家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。2007年4月4日《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度度有關(guān)問題的通知》中第二點(diǎn)規(guī)定：

（一）政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓或租賃，必須嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序和方法。該文件也同樣允許在一定時(shí)間內(nèi)解決歷史性遺留問題：“國務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)前，市、縣人民政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項(xiàng)目投資協(xié)議，確定了供地范圍和價(jià)格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的，可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃，但必須按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價(jià)格等信息向社會(huì)公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃。”

⑤時(shí)段五：2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定最終將包括工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地都納入必須招拍掛出讓的范圍。

（4）以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)需要關(guān)注以下問題：

①土地出讓金的數(shù)額：《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第9條規(guī)定：土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，要以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)確定土地出讓金的數(shù)額。關(guān)于出讓金的數(shù)額，國家土地管理局1992年頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第26條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。2003年《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第5條規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％。因此，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金要參照改制當(dāng)時(shí)地政府出臺(tái)的標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)及最低下浮限度，根據(jù)地段、級(jí)別判斷出讓金額是否符合規(guī)定。

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第17條規(guī)定：在土地有償使用費(fèi)用方面，可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和支持國有企業(yè)改革，具體辦法由各地根據(jù)本地實(shí)際情況制定。因此，一些地方政府對(duì)于改制的國有企業(yè)土地出讓金的繳納，會(huì)有更優(yōu)惠的政策，一般按評(píng)估值的5％－30％計(jì)收。另外，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定：對(duì)其他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng)付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理。

但如果出讓金明顯低于標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)有合理的解釋并取得有權(quán)部門的批準(zhǔn)，保證土地出讓金優(yōu)惠政策的法律效力。由于在出讓金繳納方面的優(yōu)惠，地方政府往往會(huì)對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做些限制，如改制企業(yè)如果轉(zhuǎn)讓該幅土地，須補(bǔ)繳剩余部分的出讓金等，要注意這些限制條件。

②國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的繳付期限：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。但一般來說，這條法律規(guī)定只有在極少數(shù)地方被嚴(yán)格執(zhí)行，許多地方政府在執(zhí)行時(shí)相對(duì)靈活，一般僅規(guī)定企業(yè)在某一時(shí)間內(nèi)（一般是一兩年內(nèi)甚至更長，視出讓金數(shù)額及企業(yè)情況而定）繳納。但按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。故按規(guī)定在未繳納完土地出讓金前，不能取得土地使用權(quán)證，盡管地方政府有變通的做法，企業(yè)還是應(yīng)在申報(bào)上市申請(qǐng)前將土地出讓金繳納完畢，取得土地使用權(quán)證。

③出讓土地的用途與期限：我國實(shí)行土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃制度，因此，要關(guān)注企業(yè)取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的用途，如果企業(yè)改變用途，可能會(huì)面臨補(bǔ)繳土地出讓金的問題。另外，我國國有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有期限出讓制度，因此，還要關(guān)注國有建設(shè)用地使用權(quán)的期限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。根據(jù)《土地管理法》第58條規(guī)定：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

④建設(shè)用地使用權(quán)的收回：根據(jù)《土地管理法》第37條規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成開發(fā)延遲的除外。這兩條存在較大爭議，《物權(quán)法》中沒有關(guān)于土地閑置超過兩年就收回的規(guī)定，但該條法律仍然有效。

⑤出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的登記以及抵押登記：根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定：依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國有土地出讓價(jià)款后，持國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有原國有土地使用證、出讓合同以及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。國有土地使用權(quán)劃撥必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或者個(gè)人頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)部用地批準(zhǔn)書》。（1）劃撥土地的范圍

由于國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥時(shí)，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對(duì)于政府而言，土地使用權(quán)劃撥是一種無償性質(zhì)的行政配置方式，因此國家對(duì)于劃撥土地范圍有嚴(yán)格限制。《土地管理法》第54條明確規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第24條規(guī)定：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)上述法律規(guī)定，國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》對(duì)上述可以劃撥的四類用地范圍進(jìn)行具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可劃撥方式提供。（2）擬上市公司擁有劃撥土地

根據(jù)國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第8條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：(一)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；(二)國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；(三)在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；(四)國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)保留劃撥用地發(fā)生的期限不超過五年。

按照這一規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)有償使用土地，一般不能通過劃撥的方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，但這會(huì)加重許多改制國有企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，國土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定：在涉及國家安全的領(lǐng)域和對(duì)國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。……對(duì)承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)?！盀闇p輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，國有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業(yè)用地符合《劃撥供地目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國有和集體企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用”。該規(guī)定擴(kuò)大了劃撥用地使用權(quán)的范圍，使改制企業(yè)仍可通過劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

因此，上市公司的土地使用涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，仍有以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的法律依據(jù)。（3）劃撥國有建設(shè)用地的法律限制與登記

①程序限制：根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序主要包括：建設(shè)用地使用人提出申請(qǐng)，土地管理部門進(jìn)行審批，劃撥建設(shè)用地，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)證登記，核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。

②流轉(zhuǎn)限制：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。其第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批注，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照本條例第2章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益遞交土地使用權(quán)出讓金。

③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的登記：根據(jù)《土地登記辦法》第26條規(guī)定：依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

3、國有建設(shè)用地權(quán)租賃

國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有土地出資給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有建設(shè)用地租賃是過于土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地。根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不是想有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

國有建設(shè)用地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采用招標(biāo)、拍賣方式。承租人在按規(guī)定支付土地出讓金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門或根據(jù)合同約定，可以將承租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但需要依法登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓，在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》：企業(yè)改革涉及到的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃方式處置：國有企業(yè)改造或改組為有限公司、股份公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；國有企業(yè)改制為股份合作制的；國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

4、國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股

國家以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以按照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資入股形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國有土地使用權(quán)作價(jià)出資，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)作價(jià)出資決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或者股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。

根據(jù)《公司法》第24條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第7條規(guī)定：根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定：對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地，國家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對(duì)承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）的方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

（三）、國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

通過出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，其權(quán)利的飽滿狀態(tài)僅次于土地的所有權(quán)，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。鑒于互換以及贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)讓的一種形式，因此建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以分為四類：轉(zhuǎn)讓、出資、出租和抵押。

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同并辦理變更登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。

轉(zhuǎn)讓取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，是從二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)的一種土地使用權(quán)交易行為，是一種市場(chǎng)化的土地使用權(quán)取得方式。這種土地使用權(quán)取得方式，法律關(guān)系比較清晰，也不像國有企業(yè)改制要涉及很多政策性問題，但要審閱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，關(guān)注標(biāo)的土地的規(guī)劃用途、尚余的使用年限、轉(zhuǎn)讓金的支付、是否設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利、土地使用權(quán)的過戶登記及權(quán)屬證書的變更等情況。

2、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出資 建設(shè)用地使用權(quán)出資是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)投資于一定的經(jīng)營中，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的行為。公司可以通過股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的方式取得土地的使用權(quán)，通過這種方式取得的土地使用權(quán)可以抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。

（1）發(fā)起人建設(shè)用地使用權(quán)的取得是否有瑕疵：發(fā)起人必須是以出讓、受讓或授權(quán)經(jīng)營的方式取得的土地使用權(quán)，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權(quán)是不能作為出資的。

（2）折股金額的問題：由于土地出讓金一般按照評(píng)估值的15――30％計(jì)繳，所以，有的公司在折股的時(shí)候，也把這一金額作為折股的依據(jù)。根據(jù)《公司法》規(guī)定：對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。

（3）發(fā)起人作為出資的建設(shè)用地使用權(quán)是否設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)：如果發(fā)起人在作為出資投入股份公司的土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，則這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押權(quán)人的追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資價(jià)值。發(fā)起人如果用這種設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，就會(huì)產(chǎn)生出資不實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，違反《公司法》資本確定的基本原則。因此，對(duì)于發(fā)起人以出資入股方式投入到股份公司的土地使用權(quán)，一定要關(guān)注其上是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)。

3、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出租

建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用權(quán)

如土地使用權(quán)系租賃得來，首先應(yīng)確認(rèn)出租方有權(quán)租賃。改制后的股份公司，主要向兩類主體通過租賃取得土地使用權(quán)，一類是向縣級(jí)以上國土資源管理部門租賃取得，即一級(jí)市場(chǎng)。另一類是向其他擁有建設(shè)用地使用權(quán)者租賃取得，即二級(jí)市場(chǎng)租賃。

①“先出讓再出租”方式：即控股股東或其下屬企業(yè)先以出讓方式取得土地使用權(quán)后，再出租給公司。對(duì)于這種方式，應(yīng)注意國土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定“對(duì)于改制后新組建的公司為從事基建工程（如公路工程）的公司和物業(yè)公司的企業(yè)，由于該類企業(yè)的土地使用是其業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵因素，需要取得長期而穩(wěn)定的土地使用權(quán)，因此不宜采用‘先出讓再出租’的方式處置土地資產(chǎn)”，根據(jù)該文件的精神，上述企業(yè)也不宜采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”、“先授權(quán)經(jīng)營再租賃”的方式取得土地使用權(quán)。

②“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”方式：有些公司由于一時(shí)難以支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證，因此采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”的方式取得土地使用權(quán)。

③“先授權(quán)經(jīng)營再租賃”方式：所謂授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，由國家土地管理局審批，并發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

（2）關(guān)于土地租賃期限的問題

通過租賃的方式取得的土地使用權(quán)，并不能保證改制企業(yè)長期而穩(wěn)定的使用，因此，證監(jiān)會(huì)規(guī)定，以租賃方式取得的土地使用權(quán)，要保證較長的租賃期。1999年7月國土資源部發(fā)布的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期”。但要注意超過20年的租賃期限是無效的，因?yàn)楦鶕?jù)1999年10月實(shí)施的《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。由于《合同法》相比《規(guī)范國有土地租賃若干意見》是上位法、后法，《規(guī)范國有土地租賃若干意見》關(guān)于最長租賃期限的規(guī)定是無效的，因此，要提請(qǐng)企業(yè)注意租賃期限不得超過20年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。（3）租賃土地上的建筑物“房地分離”問題

根據(jù)我國《房地產(chǎn)法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”；第二十四條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。這些規(guī)定反映了我國的“房地一體”主義。國土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》也規(guī)定“為降低土地資產(chǎn)管理的復(fù)雜性，對(duì)于以土地房屋為生產(chǎn)場(chǎng)地的企業(yè)，企業(yè)改制時(shí)可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產(chǎn)”。

土地權(quán)利人以出讓、受讓方式獲得土地使用權(quán)后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租賃方式取得，自然不存在“房地分離”的問題，但如果在租賃的土地上擁有建筑物的所有權(quán)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的權(quán)利主體就會(huì)不一致，如果有一方處置權(quán)利，會(huì)影響到另一方的穩(wěn)定經(jīng)營，特別是土地使用權(quán)人處置權(quán)利時(shí)，如土地權(quán)利權(quán)人將土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)給租賃權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類問題，我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

①土地租賃期限在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能長，如雙方約定20年的承租期，期滿后可再續(xù)租20年，使租賃土地的使用權(quán)相對(duì)穩(wěn)定。

②要考察土地使用權(quán)出租主體（一般是企業(yè)的控股股東或其他關(guān)聯(lián)方）是否設(shè)定了抵押，如果設(shè)定抵押應(yīng)當(dāng)通過符合法律規(guī)定的方式解除。

③房地分割的合法性?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記”，確認(rèn)了房地一體的例外，但要求有權(quán)部門批準(zhǔn)?！蛾P(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定“只有在新設(shè)公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物和地上只有機(jī)器設(shè)備而沒有房屋等建筑物，母公司將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新公司但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下，才可按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)可分離的原則，保留先出讓再出租的土地處置方式，但要相應(yīng)加強(qiáng)土地資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān)管。包括出讓金的征收管理，取消各類隨意性優(yōu)惠政策等；同時(shí)對(duì)采取先出讓再出租的方式處置土地的改制企業(yè)，在上報(bào)審批時(shí)要同時(shí)上報(bào)草簽的土地出讓合同和土地租賃合同，嚴(yán)格審核其中的土地收益關(guān)系”。這說明在企業(yè)改制的實(shí)踐中，國家土地管理部門認(rèn)可“房地分離” 的做法，但要在批準(zhǔn)與登記程序方面符合上述規(guī)定。

（4）其他問題：租賃權(quán)是設(shè)定在土地使用權(quán)上的他項(xiàng)權(quán)利，因此，應(yīng)當(dāng)在縣市級(jí)以上土地管理部門備案，并取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》。

4、國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押

土地抵押權(quán)是指債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、不轉(zhuǎn)移占有二作為債務(wù)履行擔(dān)保的土地使用權(quán)，在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，可就該土地使用權(quán)折價(jià)或者就拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

土地使用權(quán)可以抵押，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。建設(shè)用地在抵押時(shí)，需要進(jìn)行評(píng)估。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并辦理抵押登記。根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定：以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或者由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。根據(jù)《土地登記辦法》第36條規(guī)定：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主權(quán)債合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗土地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)集中所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期限等內(nèi)容。

（四）未確權(quán)的國有荒山使用權(quán)處置

我國的國有土地，按照用途分為建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、未利用地，在企業(yè)改制上市過程中，比較多的涉及到的是建設(shè)用地，一些農(nóng)業(yè)類的上市公司會(huì)涉及到農(nóng)業(yè)用地。有些公司還會(huì)涉及到還未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘的利用。我國《土地管理法》第四十條規(guī)定：“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用”。我國《土地管理法實(shí)施條例》第十七條規(guī)定：“在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；開發(fā)600公頃以上的，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用，使用期限最長不得超過50年”。

對(duì)于未利用地，應(yīng)注意的是：

（1）使用人只是可以在較長的時(shí)間內(nèi)使用，但并未取得土地使用權(quán)，因此，不能在土地使用權(quán)上設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利或予以轉(zhuǎn)讓，如果要取得土地使用權(quán)，仍應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，這時(shí)，土地使用權(quán)方確定為開發(fā)使用人。

（2）這類土地的用途一般為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)，不能改做其他用途。

三、集體土地使用權(quán)

我國農(nóng)村土地實(shí)行農(nóng)民集體所有，農(nóng)村的集體土地由農(nóng)民集體經(jīng)營、管理，農(nóng)民集體組織是土地的所有權(quán)人，這本應(yīng)使農(nóng)村集體土地經(jīng)營、管理方式更加靈活，然而，實(shí)際卻非如此。集體土地的使用與流轉(zhuǎn)受到了比國有土地更多的限制。這是因?yàn)閲型恋厥撬袡?quán)派生出使用權(quán)，使用權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓、可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利，其本質(zhì)是一種物權(quán)，而集體土地是所有權(quán)派生承包經(jīng)營權(quán)，承包經(jīng)營權(quán)依據(jù)承包合同取得，是一種契約性的權(quán)利。如果農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須首先辦理農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)征為國有后，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

對(duì)于轉(zhuǎn)征的集體土地，必須注意征用審批的權(quán)限，根據(jù)我國《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案”。

（一）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立與流轉(zhuǎn)

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地，其他任何單位進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》的規(guī)定辦理審批手續(xù)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或者企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過以符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價(jià)入股或者出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，而應(yīng)依法申請(qǐng)取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過批準(zhǔn)，使入股、聯(lián)營企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)以及因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外，集體所有的建設(shè)用地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個(gè)人擁有。然而，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程的加快，已凸顯出這一法律規(guī)定的滯后性與制約作用。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)的行為大量存在。同時(shí)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中提出：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民所有集體建設(shè)使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。

鑒于現(xiàn)實(shí)情況以及國務(wù)院的這個(gè)規(guī)定，全國對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的行為基本上都采取了默認(rèn)態(tài)度。為了規(guī)范集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，各地區(qū)也相繼出臺(tái)了相關(guān)管理。因此在審查企業(yè)使用集體建設(shè)用地的時(shí)候，需要參照當(dāng)?shù)氐年P(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的文件。“實(shí)踐先行、法律滯后”是我國特色，司法解釋、政策優(yōu)于法律在我國是常態(tài),放開集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制已成為趨勢(shì)，但以上的地方法規(guī)或政策畢竟不屬于國家立法，效力等級(jí)較低，因此，在我國的土地管理基本法律沒有進(jìn)行修改或沒有新的基本法律、行政法規(guī)規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)前，為了謹(jǐn)慎起見，對(duì)于改制企業(yè)涉及的集體建設(shè)用地使用權(quán)的處置，最好在申報(bào)材料前，按照《土地管理法》等基本法律進(jìn)行規(guī)范。

（二）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的處置主要分為取得和流轉(zhuǎn)。取得農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)的形式是土地承包。集體農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，從法律的角度講應(yīng)當(dāng)稱為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。所謂土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人在法律規(guī)定和承包合同約定的范圍內(nèi)，對(duì)于集體所有或國家所有但由集體長期使用的土地所享有的支配權(quán)以及享受其收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主要包括出租、互換、入股、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等。

1、集體農(nóng)用地使用權(quán)的設(shè)立

我國《土地管理法》第15條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。根據(jù)《土地管理法》上述規(guī)定，對(duì)于未承包到戶的農(nóng)村集體土地，使用土地的農(nóng)業(yè)企業(yè)，可以直接向農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織承包。

不過根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定：國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒丘等（以下簡稱四荒地）農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。根據(jù)《土地管理法》和《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定：四荒地屬于未利用土地。因此，集體農(nóng)用地取得方式只有一種就是家庭承包制度。

根據(jù)我國法律體系的優(yōu)先性關(guān)系，《農(nóng)村土地承包法》的優(yōu)先性要高于《土地管理法》，因此即使是農(nóng)業(yè)類企業(yè)無法直接承包農(nóng)村土地的。不過隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，越來越多的地方開始允許農(nóng)業(yè)企業(yè)直接承包農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未承包到戶的農(nóng)村集體土地。中央層對(duì)此也未采取明確的態(tài)度。建議公司在上市掛牌以前最好能夠通過流轉(zhuǎn)的方式獲得農(nóng)用地。如果非要直接通過承包的方式獲得農(nóng)用地，要注意一下三點(diǎn)：第一，承包后的土地用途只限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；第二，在程序上要求村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

2、集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人享有，或者是通過一定的方式賦予他人行使土地承包經(jīng)營權(quán)或行使承包經(jīng)營權(quán)的某些權(quán)能。關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)原則、方式、程序等，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》做了明確的規(guī)定。（1）流轉(zhuǎn)的原則

我國《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；

（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；

（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

（五）同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)?！?/p>

上述原則須注意：

①不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途的原則，即土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即土地仍為農(nóng)民集體所有，也不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，即只能用于農(nóng)、林、畜、漁業(yè)。

②流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期剩余年限的原則，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是有期限的，該期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余期限。根據(jù)《土地承包經(jīng)營法》第二十條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長”。因此，要注意土地承包經(jīng)營權(quán)的期限，如果流轉(zhuǎn)年限長于土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余年限，則超過部分無效。

③本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先原則。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有優(yōu)先權(quán)，即在同等條件下，較本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以優(yōu)先取得流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）流轉(zhuǎn)方式與程序

集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位取得農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營權(quán)，有兩種途徑，其一，對(duì)于已承包到農(nóng)戶的農(nóng)用地，向農(nóng)戶或農(nóng)戶合法委托的組織取得承包經(jīng)營權(quán)；其二，可通過再流轉(zhuǎn)的方式取得承包經(jīng)營權(quán)。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第21條規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。①向農(nóng)戶或其合法委托的組織取得土地承包經(jīng)營權(quán)

《土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。依據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民家庭承包土地的流轉(zhuǎn)方式主要為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其他方式。依據(jù)全國人大法律工作委員會(huì)《土地承包法》的釋義和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)包、互換、入股（指向農(nóng)民之間發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的股份合作社入股，而非向股份有限公司作價(jià)投資入股）主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，轉(zhuǎn)讓的受讓方雖可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，但應(yīng)當(dāng)為農(nóng)戶，故這些流轉(zhuǎn)方式與企業(yè)改制上市的關(guān)系不大。

出租主要是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個(gè)人。承租人通過租賃合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃期限，應(yīng)當(dāng)受到《合同法》租賃合同有效期不超過20年的限制。

在程序上，農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需經(jīng)發(fā)包人許可，但出租合同需向發(fā)包人備案，不論發(fā)包方是否同意，均不影響合同的效力。

由于農(nóng)民個(gè)人的承包土地面積小且分布分散，其使用權(quán)不便于向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)，一般委托集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介組織進(jìn)行。2005年1月19日農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第八條規(guī)定的“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，為集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介機(jī)構(gòu)受托流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)提供了法律依據(jù)。因此，工商企業(yè)可以通過集體經(jīng)濟(jì)組織和土地中介機(jī)構(gòu)集中取得農(nóng)戶的承包土地使用權(quán)。但是從政策層面看，中發(fā)[2001]18號(hào)文件對(duì)工商企業(yè)從農(nóng)戶手中租賃承包土地，采取不鼓勵(lì)的態(tài)度。該文件在談到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題時(shí)指出“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進(jìn)行。隨著農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，離開土地的農(nóng)民會(huì)越來越多，他們騰出來的土地應(yīng)當(dāng)主要由其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶來經(jīng)營，以擴(kuò)大農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模，增加務(wù)農(nóng)收入，緩解人地矛盾，這也有利于保護(hù)耕地。企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村租賃和經(jīng)營農(nóng)戶的承包地，隱患很多，甚至可能造成土地兼并，使農(nóng)民成為新的雇農(nóng)或淪為無業(yè)游民，危及整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。為穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定農(nóng)村，不提倡工商企業(yè)長時(shí)間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地，地方也不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地”。

②通過再流轉(zhuǎn)的方式取得

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意”，可見，承包土地使用權(quán)可以再次流轉(zhuǎn)，但應(yīng)取得原承包方的同意。

根據(jù)2005年3月1日起正式實(shí)施的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十七條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)”。

（三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

未利用地主要是指除了建設(shè)用地和農(nóng)用地以外的土地。農(nóng)村的未利用地主要是農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒灘、荒坡等“四荒”土地。對(duì)于這類土地的使用權(quán)，用地企業(yè)一般通過承包和租賃的方式取得。

1、四荒地的承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

（1）、承包取得四荒地的使用權(quán)

我國《土地承包法》以“其他方式的承包”專章規(guī)定了對(duì)集體未利用地的承包，明確了承包的方式和程序，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》對(duì)“四荒”的承包期限問題作了規(guī)定。

①承包方式：《土地承包法》第四十六條規(guī)定：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營”?？梢姡〉贸邪?jīng)營權(quán)的方式為招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商、折股。

②承包的程序：根據(jù)我國《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，四荒地的承包程序?yàn)椋菏紫?，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，如發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同；其次，土地經(jīng)營權(quán)承包要報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》還規(guī)定“依照有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)”；第三，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，在“四荒”完成初步治理后，根據(jù)其主導(dǎo)經(jīng)營內(nèi)容，依法分別由縣級(jí)以上人民政府發(fā)放土地證、林權(quán)證、草原證或養(yǎng)殖使用證等相應(yīng)的權(quán)屬證明，取得前述證書后，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

③承包價(jià)格的確定：根據(jù)我國《土地承包法》第四十五條的規(guī)定：“以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過公開競標(biāo)、競價(jià)確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定”。

④承包期限：《土地承包法》只規(guī)定了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地的承包期，并未規(guī)定“四荒”地的承包經(jīng)營期限，此前的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定“四荒”地承包期限最長不得超過50年，可以作為依據(jù)。

⑤用途限制：“四荒”承包后，仍應(yīng)用于農(nóng)業(yè)用途。（2）、租賃取得四荒地的使用權(quán)

根據(jù)我國《土地管理法》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》，用地企業(yè)也可以通過租賃的方式取得未利用地的使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)的取得程序、用途限制等與集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人取得土地承包權(quán)的程序基本相同，但要注意租賃期限應(yīng)當(dāng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同期限的規(guī)定。

對(duì)于以上述兩種方式取得的未利用地的使用權(quán)，要重點(diǎn)關(guān)注其取得的程序是否合法，如是否經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要縣級(jí)以上人民政府審批等，還要關(guān)注其權(quán)屬證明的取得情況。

2、四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

根據(jù)我國《土地承包法》第四十九條規(guī)定：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”?？梢姡哉袠?biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的土地，可以通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押的方式進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)關(guān)注該等土地是否具備土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證。

3、四荒地使用權(quán)抵押權(quán)

根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定：以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒蕪的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)機(jī)型地價(jià)評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門確定后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同，并需要做抵押登記申請(qǐng)。

（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置

根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)用地可以分為生產(chǎn)設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施農(nóng)用地。設(shè)施農(nóng)用地按照農(nóng)用地管理。

興建設(shè)施農(nóng)用地的，經(jīng)營者應(yīng)擬定設(shè)施建設(shè)方案，并與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議。設(shè)計(jì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)先行依法簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。興建農(nóng)用設(shè)施占用農(nóng)用的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中，生產(chǎn)設(shè)施占用耕地的，生產(chǎn)結(jié)束后由經(jīng)營者負(fù)責(zé)復(fù)耕。附屬設(shè)施占用耕地的，由經(jīng)營者按照“占一補(bǔ)一”要求負(fù)責(zé)補(bǔ)充占用的耕地。發(fā)行人需要合理控制設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地規(guī)模。具體標(biāo)準(zhǔn)參見《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》。

農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營者提出申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報(bào)，縣級(jí)政府審核同意。經(jīng)營者向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)時(shí)，需要提交設(shè)施建設(shè)方案，與有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，或者土地承包進(jìn)行權(quán)流轉(zhuǎn)合同?？h級(jí)政府組織農(nóng)業(yè)部門和國土資源部門對(duì)經(jīng)營者申請(qǐng)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的申報(bào)進(jìn)行審核。涉及到補(bǔ)充耕地的，要審核經(jīng)營者落實(shí)補(bǔ)充耕地情況，做到先補(bǔ)后占。

第三篇：IPO上市環(huán)節(jié)

IPO上市環(huán)節(jié)

《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》

第二十條在審查申請(qǐng)材料過程中，申請(qǐng)人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)作出終止審查的決定，通知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)人主動(dòng)要求撤回申請(qǐng)；

（二）申請(qǐng)人是自然人，該自然人死亡或者喪失行為能力；

（三）申請(qǐng)人是法人或者其他組織，該法人或者其他組織依法終止；

（四）申請(qǐng)人未在規(guī)定的期限內(nèi)提交書面回復(fù)意見，且未提交延期回復(fù)的報(bào)告，或者雖提交延期回復(fù)的報(bào)告，但未說明理由或理由不充分；

（五）申請(qǐng)人未在本規(guī)定第十七條第二款、第三款規(guī)定的30個(gè)工作日內(nèi)提交書面回復(fù)意見。

第二十二條在審查申請(qǐng)材料過程中，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)作出中止審查的決定，通知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)人因涉嫌違法違規(guī)被行政機(jī)關(guān)調(diào)查，或者被司法機(jī)關(guān)偵查，尚未結(jié)案，對(duì)其行政許可事項(xiàng)影響重大；

（二）申請(qǐng)人被中國證監(jiān)會(huì)依法采取限制業(yè)務(wù)活動(dòng)、責(zé)令停業(yè)整頓、指定其他機(jī)構(gòu)托管、接管等監(jiān)管措施，尚未解除；

（三）對(duì)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，需要進(jìn)一步明確具體含義，請(qǐng)求有關(guān)機(jī)關(guān)作出解釋；

（四）申請(qǐng)人主動(dòng)要求中止審查，理由正當(dāng)。

法律、行政法規(guī)、規(guī)章對(duì)前款情形另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

首次公開發(fā)行股票（以下簡稱首發(fā)）的審核工作流程分為受理、見面會(huì)、問核、反饋會(huì)、預(yù)先披露、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)、封卷、會(huì)后事項(xiàng)、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)

具體審核環(huán)節(jié)簡介

1、材料受理、分發(fā)環(huán)節(jié)

中國證監(jiān)會(huì)受理部門工作人員根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)令第66號(hào)）和《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第32號(hào)）等規(guī)則的要求，依法受理首發(fā)申請(qǐng)文件，并按程序轉(zhuǎn)發(fā)行監(jiān)管部。發(fā)行監(jiān)管部綜合處收到申請(qǐng)文件后將其分發(fā)審核一處、審核二處，同時(shí)送國家發(fā)改委征求意見。審核一處、審核二處根據(jù)發(fā)行人的行業(yè)、公務(wù)回避的有關(guān)要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。

2、見面會(huì)環(huán)節(jié)

見面會(huì)旨在建立發(fā)行人與發(fā)行監(jiān)管部的初步溝通機(jī)制。會(huì)上由發(fā)行人簡要介紹企業(yè)基本情況，發(fā)行監(jiān)管部部門負(fù)責(zé)人介紹發(fā)行審核的程序、標(biāo)準(zhǔn)、理念及紀(jì)律要求等。見面會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排，一般安排在星期一，由綜合處通知相關(guān)發(fā)行人及其保薦機(jī)構(gòu)。見面會(huì)參會(huì)人員包括發(fā)行人代表、發(fā)行監(jiān)管部部門負(fù)責(zé)人、綜合處、審核一處和審核二處負(fù)責(zé)人等。

3、問核環(huán)節(jié)

問核機(jī)制旨在督促、提醒保薦機(jī)構(gòu)及其保薦代表人做好盡職調(diào)查工作，安排在反饋會(huì)前后進(jìn)行，參加人員包括問核項(xiàng)目的審核一處和審核二處的審核人員、兩名簽字保薦代表人和保薦機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

4、反饋會(huì)環(huán)節(jié)

審核一處、審核二處審核人員審閱發(fā)行人申請(qǐng)文件后，從非財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)兩個(gè)角度撰寫審核報(bào)告，提交反饋會(huì)討論。反饋會(huì)主要討論初步審核中關(guān)注的主要問題，確定需要發(fā)行人補(bǔ)充披露、解釋說明以及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核查落實(shí)的問題。

反饋會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排，一般安排在星期三，由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，參會(huì)人員有審核一處、審核二處審核人員和處室負(fù)責(zé)人等。反饋會(huì)后將形成書面意見，履行內(nèi)部程序后反饋給保薦機(jī)構(gòu)。反饋意見發(fā)出前不安排發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)與審核人員溝通（問核程序除外）。

保薦機(jī)構(gòu)收到反饋意見后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求落實(shí)并進(jìn)行回復(fù)。綜合處收到反饋意見回復(fù)材料進(jìn)行登記后轉(zhuǎn)審核一處、審核二處。審核人員按要求對(duì)申請(qǐng)文件以及回復(fù)材料進(jìn)行審核。

發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)收到反饋意見后，在準(zhǔn)備回復(fù)材料過程中如有疑問可與審核人員進(jìn)行溝通，如有必要也可與處室負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通。

審核過程中如發(fā)生或發(fā)現(xiàn)應(yīng)予披露的事項(xiàng)，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)告發(fā)行監(jiān)管部并補(bǔ)充、修改相關(guān)材料。初審工作結(jié)束后，將形成初審報(bào)告（初稿）提交初審會(huì)討論。

5、預(yù)先披露環(huán)節(jié)

反饋意見落實(shí)完畢、國家發(fā)改委意見等相關(guān)政府部門意見齊備、財(cái)務(wù)資料未過有效期的將安排預(yù)先披露。具備條件的項(xiàng)目由綜合處通知保薦機(jī)構(gòu)報(bào)送發(fā)審會(huì)材料與預(yù)先披露的招股說明書（申報(bào)稿）。發(fā)行監(jiān)管部收到相關(guān)材料后安排預(yù)先披露，并按受理順序安排初審會(huì)。

6、初審會(huì)環(huán)節(jié)

初審會(huì)由審核人員匯報(bào)發(fā)行人的基本情況、初步審核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及其落實(shí)情況。初審會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，發(fā)行監(jiān)管部部門負(fù)責(zé)人、審核一處和審核二處負(fù)責(zé)人、審核人員、綜合處以及發(fā)審委委員（按小組）參加。初審會(huì)一般安排在星期二和星期四。根據(jù)初審會(huì)討論情況，審核人員修改、完善初審報(bào)告。初審報(bào)告是發(fā)行監(jiān)管部初審工作的總結(jié)，履行內(nèi)部程序后轉(zhuǎn)發(fā)審會(huì)審核。

初審會(huì)討論決定提交發(fā)審會(huì)審核的，發(fā)行監(jiān)管部在初審會(huì)結(jié)束后出具初審報(bào)告，并書面告知保薦機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步說明的事項(xiàng)以及做好上發(fā)審會(huì)的準(zhǔn)備工作。初審會(huì)討論后認(rèn)為發(fā)行人尚有需要進(jìn)一步落實(shí)的重大問題、暫不提交發(fā)審會(huì)審核的，將再次發(fā)出書面反饋意見。

7、發(fā)審會(huì)環(huán)節(jié)

發(fā)審委制度是發(fā)行審核中的專家決策機(jī)制。目前發(fā)審委委員共25人，分三個(gè)組，發(fā)審委處按工作量安排各組發(fā)審委委員參加初審會(huì)和發(fā)審會(huì)，并建立了相應(yīng)的回避制度、承諾制度。發(fā)審委通過召開發(fā)審會(huì)進(jìn)行審核工作。發(fā)審會(huì)以投票方式對(duì)首發(fā)申請(qǐng)進(jìn)行表決，提出審核意見。每次會(huì)議由7名委員參會(huì)，獨(dú)立進(jìn)行表決，同意票數(shù)達(dá)到5票為通過。發(fā)審委委員投票表決采用記名投票方式，會(huì)前有工作底稿，會(huì)上有錄音。

發(fā)審會(huì)由發(fā)審委工作處組織，按時(shí)間順序安排，發(fā)行人代表、項(xiàng)目簽字保薦代表人、發(fā)審委委員、審核一處、審核二處審核人員、發(fā)審委工作處人員參加。

發(fā)審會(huì)召開5天前中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布會(huì)議公告，公布發(fā)審會(huì)審核的發(fā)行人名單、會(huì)議時(shí)間、參會(huì)發(fā)審委委員名單等。發(fā)審會(huì)先由委員發(fā)表審核意見，發(fā)行人聆詢時(shí)間為45分鐘，聆詢結(jié)束后由委員投票表決。發(fā)審會(huì)認(rèn)為發(fā)行人有需要進(jìn)一步落實(shí)的問題的，將形成書面審核意見，履行內(nèi)部程序后發(fā)給保薦機(jī)構(gòu)。

8、封卷環(huán)節(jié)

發(fā)行人的首發(fā)申請(qǐng)通過發(fā)審會(huì)審核后，需要進(jìn)行封卷工作，即將申請(qǐng)文件原件重新歸類后存檔備查。封卷工作在落實(shí)發(fā)審委意見后進(jìn)行。如沒有發(fā)審委意見需要落實(shí)，則在通過發(fā)審會(huì)審核后即進(jìn)行封卷。

9、會(huì)后事項(xiàng)環(huán)節(jié)

會(huì)后事項(xiàng)是指發(fā)行人首發(fā)申請(qǐng)通過發(fā)審會(huì)審核后，招股說明書刊登前發(fā)生的可能影響本次發(fā)行及對(duì)投資者作出投資決策有重大影響的應(yīng)予披露的事項(xiàng)。存在會(huì)后事項(xiàng)的，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定向綜合處提交相關(guān)說明。須履行會(huì)后事項(xiàng)程序的，綜合處接收相關(guān)材料后轉(zhuǎn)審核一處、審核二處。審核人員按要求及時(shí)提出處理意見。按照會(huì)后事項(xiàng)相關(guān)規(guī)定需要重新提交發(fā)審會(huì)審核的需要履行內(nèi)部工作程序。如申請(qǐng)文件沒有封卷，則會(huì)后事項(xiàng)與封卷可同時(shí)進(jìn)行。

10、核準(zhǔn)發(fā)行環(huán)節(jié)

封卷并履行內(nèi)部程序后，將進(jìn)行核準(zhǔn)批文的下發(fā)工作。與發(fā)行審核流程相關(guān)的其他事項(xiàng)

發(fā)行審核過程中，我會(huì)將征求發(fā)行人注冊(cè)地省級(jí)人民政府是否同意其發(fā)行股票的意見，并就發(fā)行人募集資金投資項(xiàng)目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定征求國家發(fā)改委的意見。特殊行業(yè)的企業(yè)還根據(jù)具體情況征求相關(guān)主管部門的意見。在國家發(fā)改委和相關(guān)主管部門未回復(fù)意見前，不安排相關(guān)發(fā)行人的預(yù)先披露和初審會(huì)。

發(fā)行審核過程中的終止審查、中止審查分別按照《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第20條、第22條的規(guī)定執(zhí)行。審核過程中收到舉報(bào)材料的，將按照《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第19條的規(guī)定予以處理。

發(fā)行審核過程中遇到現(xiàn)行規(guī)則沒有明確規(guī)定的新情況、新問題，發(fā)行監(jiān)管部將召開專題會(huì)議進(jìn)行研究，并根據(jù)內(nèi)部工作程序提出處理意見和建議。

按照依法行政、公開透明、集體決策、分工制衡的要求，首次公開發(fā)行股票（以下簡稱首發(fā)）的審核工作流程分為受理、反饋會(huì)、見面會(huì)、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)、封卷、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)，分別由不同處室負(fù)責(zé)，相互配合、相互制約。對(duì)每一個(gè)發(fā)行人的審核決定均通過會(huì)議以集體討論的方式提出意見，避免個(gè)人決斷。

一、基本審核流程圖

二、首發(fā)申請(qǐng)審核主要環(huán)節(jié)簡介

（一）受理和預(yù)先披露

中國證監(jiān)會(huì)受理部門根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)令第66號(hào)，以下簡稱《行政許可程序規(guī)定》）、《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第32號(hào)）、《首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市管理暫行辦法》（證監(jiān)會(huì)令第61號(hào)）等規(guī)則的要求，依法受理首發(fā)申請(qǐng)文件，并按程序轉(zhuǎn)發(fā)行監(jiān)管部。發(fā)行監(jiān)管部在正式受理后即按程序安排預(yù)先披露，并將申請(qǐng)文件分發(fā)至相關(guān)監(jiān)管處室，相關(guān)監(jiān)管處室根據(jù)發(fā)行人的行業(yè)、公務(wù)回避的有關(guān)要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。主板中小板申請(qǐng)企業(yè)需同時(shí)送國家發(fā)改委征求意見。

（二）反饋會(huì)

相關(guān)監(jiān)管處室審核人員審閱發(fā)行人申請(qǐng)文件后，從非財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)兩個(gè)角度撰寫審核報(bào)告，提交反饋會(huì)討論。反饋會(huì)主要討論初步審核中關(guān)注的主要問題，確定需要發(fā)行人補(bǔ)充披露以及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步核查說明的問題。

反饋會(huì)按照申請(qǐng)文件受理順序安排。反饋會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，參會(huì)人員有相關(guān)監(jiān)管處室審核人員和處室負(fù)責(zé)人等。反饋會(huì)后將形成書面意見，履行內(nèi)部程序后反饋給保薦機(jī)構(gòu)。反饋意見發(fā)出前不安排發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)與審核人員溝通。

保薦機(jī)構(gòu)收到反饋意見后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求進(jìn)行回復(fù)。綜合處收到反饋意見回復(fù)材料進(jìn)行登記后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求對(duì)申請(qǐng)文件以及回復(fù)材料進(jìn)行審核。

發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)收到反饋意見后，在準(zhǔn)備回復(fù)材料過程中如有疑問可與審核人員進(jìn)行溝通，如有必要也可與處室負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通。

審核過程中如發(fā)生或發(fā)現(xiàn)應(yīng)予披露的事項(xiàng)，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)告發(fā)行監(jiān)管部并補(bǔ)充、修改相關(guān)材料。初審工作結(jié)束后，將形成初審報(bào)告（初稿）提交初審會(huì)討論。

（三）見面會(huì)

反饋會(huì)后按照申請(qǐng)文件受理順序安排見面會(huì)。見面會(huì)旨在建立發(fā)行人與發(fā)行監(jiān)管部的初步溝通機(jī)制，參會(huì)人員包括發(fā)行人代表、發(fā)行監(jiān)管部相關(guān)負(fù)責(zé)人、相關(guān)監(jiān)管處室負(fù)責(zé)人等。

（四）預(yù)先披露更新

反饋意見已按要求回復(fù)、財(cái)務(wù)資料未過有效期、且需征求意見的相關(guān)政府部門無異議的，將安排預(yù)先披露更新。對(duì)于具備條件的項(xiàng)目，發(fā)行監(jiān)管部將通知保薦機(jī)構(gòu)報(bào)送發(fā)審會(huì)材料和用于更新的預(yù)先披露材料，并在收到相關(guān)材料后安排預(yù)先披露更新，以及按受理順序安排初審會(huì)。

（五）初審會(huì)

初審會(huì)由審核人員匯報(bào)發(fā)行人的基本情況、初步審核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及反饋意見回復(fù)情況。初審會(huì)由綜合處組織并負(fù)責(zé)記錄，發(fā)行監(jiān)管部相關(guān)負(fù)責(zé)人、相關(guān)監(jiān)管處室負(fù)責(zé)人、審核人員以及發(fā)審委委員（按小組）參加。

根據(jù)初審會(huì)討論情況，審核人員修改、完善初審報(bào)告。初審報(bào)告是發(fā)行監(jiān)管部初審工作的總結(jié)，履行內(nèi)部程序后與申請(qǐng)材料一并提交發(fā)審會(huì)。

初審會(huì)討論決定提交發(fā)審會(huì)審核的，發(fā)行監(jiān)管部在初審會(huì)結(jié)束后出具初審報(bào)告，并書面告知保薦機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步說明的事項(xiàng)以及做好上發(fā)審會(huì)的準(zhǔn)備工作。初審會(huì)討論后認(rèn)為發(fā)行人尚有需要進(jìn)一步披露和說明的重大問題、暫不提交發(fā)審會(huì)審核的，將再次發(fā)出書面反饋意見。

（六）發(fā)審會(huì)

發(fā)審委制度是發(fā)行審核中的專家決策機(jī)制。目前主板中小板發(fā)審委委員共25人，創(chuàng)業(yè)板發(fā)審委委員共35人，每屆發(fā)審委成立時(shí)，均按委員所屬專業(yè)劃分為若干審核小組，按工作量安排各小組依次參加初審會(huì)和發(fā)審會(huì)。各組中委員個(gè)人存在需回避事項(xiàng)的，按程序安排其他委員替補(bǔ)。發(fā)審委通過召開發(fā)審會(huì)進(jìn)行審核工作。發(fā)審會(huì)以投票方式對(duì)首發(fā)申請(qǐng)進(jìn)行表決。根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)辦法》規(guī)定，發(fā)審委會(huì)議審核首發(fā)申請(qǐng)適用普通程序。發(fā)審委委員投票表決采用記名投票方式，會(huì)前需撰寫工作底稿，會(huì)議全程錄音。

發(fā)審會(huì)召開5天前中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布會(huì)議公告，公布發(fā)審會(huì)審核的發(fā)行人名單、會(huì)議時(shí)間、參會(huì)發(fā)審委委員名單等。首發(fā)發(fā)審會(huì)由審核人員向委員報(bào)告審核情況，并就有關(guān)問題提供說明，委員發(fā)表審核意見，發(fā)行人代表和保薦代表人各2名到會(huì)陳述和接受詢問，聆詢時(shí)間不超過45分鐘，聆詢結(jié)束后由委員投票表決。發(fā)審會(huì)認(rèn)為發(fā)行人有需要進(jìn)一步披露和說明問題的，形成書面審核意見后告知保薦機(jī)構(gòu)。

保薦機(jī)構(gòu)收到發(fā)審委審核意見后，組織發(fā)行人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照要求回復(fù)。綜合處收到審核意見回復(fù)材料后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求對(duì)回復(fù)材料進(jìn)行審核并履行內(nèi)部程序。

（七）封卷

發(fā)行人的首發(fā)申請(qǐng)通過發(fā)審會(huì)審核后，需要進(jìn)行封卷工作，即將申請(qǐng)文件原件重新歸類后存檔備查。封卷工作在按要求回復(fù)發(fā)審委意見后進(jìn)行。如沒有發(fā)審委意見需要回復(fù)，則在通過發(fā)審會(huì)審核后即進(jìn)行封卷。

（八）會(huì)后事項(xiàng)

會(huì)后事項(xiàng)是指發(fā)行人首發(fā)申請(qǐng)通過發(fā)審會(huì)審核后，招股說明書刊登前發(fā)生的可能影響本次發(fā)行上市及對(duì)投資者作出投資決策有重大影響的應(yīng)予披露的事項(xiàng)。發(fā)生會(huì)后事項(xiàng)的需履行會(huì)后事項(xiàng)程序，發(fā)行人及其中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定向綜合處提交會(huì)后事項(xiàng)材料。綜合處接收相關(guān)材料后轉(zhuǎn)相關(guān)監(jiān)管處室。審核人員按要求及時(shí)提出處理意見。需重新提交發(fā)審會(huì)審核的，按照會(huì)后事項(xiàng)相關(guān)規(guī)定履行內(nèi)部工作程序。如申請(qǐng)文件沒有封卷，則會(huì)后事項(xiàng)與封卷可同時(shí)進(jìn)行。

（九）核準(zhǔn)發(fā)行

核準(zhǔn)發(fā)行前，發(fā)行人及保薦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)報(bào)送發(fā)行承銷方案。

封卷并履行內(nèi)部程序后，將進(jìn)行核準(zhǔn)批文的下發(fā)工作。發(fā)行人領(lǐng)取核準(zhǔn)發(fā)行批文后，無重大會(huì)后事項(xiàng)或已履行完會(huì)后事項(xiàng)程序的，可按相關(guān)規(guī)定啟動(dòng)招股說明書刊登工作。

審核程序結(jié)束后，發(fā)行監(jiān)管部根據(jù)審核情況起草持續(xù)監(jiān)管意見書，書面告知日常監(jiān)管部門。

三、與發(fā)行審核流程相關(guān)的其他事項(xiàng)

發(fā)行審核過程中，我會(huì)將征求發(fā)行人注冊(cè)地省級(jí)人民政府是否同意其發(fā)行股票的意見，并就發(fā)行人募集資金投資項(xiàng)目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定征求國家發(fā)改委的意見（限主板和中小板企業(yè)）。特殊行業(yè)的企業(yè)還根據(jù)具體情況征求相關(guān)主管部門的意見。

為深入貫徹落實(shí)國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略、支持西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改進(jìn)發(fā)行審核工作服務(wù)水平，充分發(fā)揮滬、深兩家交易所的服務(wù)功能，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，首發(fā)審核工作整體按西部企業(yè)優(yōu)先，均衡安排滬、深交易所擬上市企業(yè)審核進(jìn)度的原則實(shí)施。同時(shí)，依據(jù)上述原則，并結(jié)合企業(yè)申報(bào)材料的完備情況，對(duì)具備條件進(jìn)入后續(xù)審核環(huán)節(jié)的企業(yè)按受理順序順次安排審核進(jìn)度計(jì)劃。

發(fā)行審核過程中的終止審查、中止審查和恢復(fù)審查按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。審核過程中收到舉報(bào)材料的，依程序處理。

發(fā)行審核過程中，將按照對(duì)首發(fā)企業(yè)信息披露質(zhì)量抽查的相關(guān)要求組織抽查。

發(fā)行審核過程中遇到現(xiàn)行規(guī)則沒有明確規(guī)定的新情況、新問題，發(fā)行監(jiān)管部將召開專題會(huì)議進(jìn)行研究，并根據(jù)內(nèi)部工作程序提出處理意見和建議。

第四篇：IPO上市計(jì)劃書

篇一：商業(yè)計(jì)劃書案例-歡聚時(shí)代yy上市 ipo路演ppt 商業(yè)計(jì)劃書案例-歡聚時(shí)代yy上市 ipo路演ppt 歡聚時(shí)代（nasdaq:yy），成立于2005年4月，于2012年11月在納斯達(dá)克上市（nasdaq:yy），是全球首個(gè)富集通訊業(yè)務(wù)運(yùn)營商，致力于為世界提供完善富集通訊服務(wù)的社會(huì)化創(chuàng)新平臺(tái)。歡聚時(shí)代一直以改變?nèi)藗兊臏贤ǚ绞綖槭姑€(wěn)健快速地發(fā)展著其核心業(yè)務(wù)包括yy語音、多玩游戲網(wǎng)與yy游戲運(yùn)營。我們懷揣年輕的激情，運(yùn)用創(chuàng)新的技術(shù)，目標(biāo)締造覆蓋全球的富集通訊網(wǎng)絡(luò)。公司總部設(shè)于廣州羊城創(chuàng)意園，珠海、北京、上海設(shè)有公司，目前公司員工人數(shù)超過1000人。

i美股特別整理歡聚時(shí)代ipo路演ppt，以幫助投資者對(duì)其有一整體了解。路演主要分為三部分：

ceo李學(xué)凌：歡聚時(shí)代的基本運(yùn)營情況 cto趙斌：歡聚時(shí)代的優(yōu)勢(shì)及戰(zhàn)略

cfo何震宇：歡聚時(shí)代的商業(yè)模式及財(cái)務(wù)表現(xiàn)

一、概述

歡聚時(shí)代將于11月20日當(dāng)周登陸納斯達(dá)克，本次ipo歡聚時(shí)代將發(fā)行780萬ads（不包括承銷商或超額認(rèn)購最多117萬ads），發(fā)行價(jià)區(qū)間為10.5美元到12.5美元每ads，代碼為“yy”，摩根斯坦斯、德意志銀行、花旗將擔(dān)任承銷商。

ipo后，歡聚時(shí)代將共有10.64億普通股（或在承銷商行使超額認(rèn)購權(quán)后10.87億股），每20普通股對(duì)應(yīng)1ads。以發(fā)行價(jià)中間值11.5美元計(jì)算，歡聚時(shí)代的市值將達(dá)到6.12億美元左右。歡聚時(shí)代本次ipo將發(fā)行780萬ads，按發(fā)行價(jià)中間值11.5美元計(jì)算，募資額為8970萬美元。

路演管理層代表：ceo兼董事李學(xué)凌，cto趙斌，cfo何震宇

二、歡聚時(shí)代基本運(yùn)營情況（by 李學(xué)凌）

1.強(qiáng)調(diào)社交屬性歡聚時(shí)代認(rèn)為騰訊、新浪及yy同是中國社交網(wǎng)絡(luò)三強(qiáng)。李學(xué)凌在路演中表示，“或許你不了解yy，因?yàn)閥y在中國的用戶群更為草根，市場(chǎng)費(fèi)用也幾乎為零”。

對(duì)比線下互動(dòng)和線上互動(dòng)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)yy的社交屬性和對(duì)用戶的粘性2.中國最大的實(shí)時(shí)社交平臺(tái)

病毒式的增長 :2009年總注冊(cè)用戶 3700萬，2012年9月增長到4.01億。

規(guī)模：4.01億注冊(cè)用戶，7000萬月度活躍用戶，同時(shí)在線用戶峰值數(shù)量1000萬。粘性：平均每用戶在線時(shí)間52小時(shí)，占84%市場(chǎng)份額。3.yy游戲：跨平臺(tái)的實(shí)時(shí)語音工具yy滿足了游戲玩家在游戲中實(shí)時(shí)交流的需求。yy語音平臺(tái)吸引了大批網(wǎng)游玩家，特別是游戲公會(huì)的玩家。4.yy音樂：在線大規(guī)模演出+各類才藝+虛擬物品贈(zèng)送篇二：公司商業(yè)融資計(jì)劃書--ipo版本 ******有限公司 商業(yè)融資計(jì)劃書

二零一二年一月

目錄

第一節(jié) 公司基本情況及未來發(fā)展戰(zhàn)略

一、公司基本情況

二、創(chuàng)業(yè)人員的背景及素質(zhì)

三、公司的發(fā)展規(guī)劃 第二節(jié)公司產(chǎn)品及市場(chǎng)分析

一、公司產(chǎn)品、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

二、行業(yè)和市場(chǎng)

三、公司的獨(dú)特性和市場(chǎng)競爭力

四、競爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì) 第三節(jié) 融資需求和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

一、公司目前的財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)

二、融資需求

三、財(cái)務(wù)分析匯總表

四、財(cái)務(wù)分析 第四節(jié) 公司運(yùn)營和管理

一、公司發(fā)展戰(zhàn)略

二、公司的組織結(jié)構(gòu)和管理模式

三、人力資源規(guī)劃

四、研究與開發(fā)管理

五、市場(chǎng)策略

六、外部支持

七、資本運(yùn)營 第五節(jié) 投資方的介入和退出

一、投資建議

二、投資方在公司經(jīng)營管理中的地位和作用

三、資本退出 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

一、風(fēng)險(xiǎn)

二、對(duì)策

第一節(jié) 公司基本情況及未來發(fā)展規(guī)劃

一、公司基本情況

1、公司的成立與目標(biāo) 品牌：kren 目前是tm，運(yùn)作淘寶商城。

主營：男式 商務(wù) 休閑 皮鞋。25-55歲之間，大眾化款式。（鞋子成本：100-180元之間，零售價(jià)：200-300元之間。）副營：女式休閑皮鞋。（50-100元成本，實(shí)際零售價(jià)：80-250元之間）

? 注冊(cè)地址：xxxxxxxxxxxxxxxx ? 注冊(cè)資本：xxxx萬元 ? 法定代表人：xx ? 成立時(shí)間：xxxx年xx月

? 經(jīng)營宗旨：顧客的高滿意度、股東的高回報(bào)率、員工的廣闊發(fā)展空間 ? 目標(biāo)：xxxx。? 公司的技術(shù)、市場(chǎng)發(fā)展過程

公司自成立以來，xxxxxxxxxxxxxxxx。

公司將立足國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)以及實(shí)體那女皮鞋市場(chǎng)，積極開拓全球化網(wǎng)購市場(chǎng)。

2、公司的股本結(jié)構(gòu)

3、公司股東基本情況

4、公司組織管理、決策方式

? 組織管理的基本原則：公司圍繞產(chǎn)品市場(chǎng)，超越經(jīng)營職能，靈活地 組織和管理。

? 建立授權(quán)型、扁平化組織結(jié)構(gòu)，以滿足公司快速發(fā)展和創(chuàng)新的需要。? 以合作化的人性管理思想為指導(dǎo)，建立以目標(biāo)管理為基礎(chǔ)、以項(xiàng)目

管理為核心、同時(shí)實(shí)施數(shù)字化管理、柔性管理、知識(shí)管理的多元化管理模式。? 戰(zhàn)略（經(jīng)營）決策實(shí)行以總經(jīng)理為核心的集體決策，為之“斷”。公司的智囊部門——運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)決策研究，為之“謀”?！爸\”與“斷”各盡其責(zé)。“謀”要按照總經(jīng)理的思路多謀，“斷”要在“謀”的基礎(chǔ)進(jìn)行，最后達(dá)到善斷之目的。篇三：美國ipo上市流程全解析

1、美國證券市場(chǎng)的構(gòu)成：

（1）全國性的證券市場(chǎng)主要包括：紐約證券交易所（nyse）、全美證券交易所（amex）、納斯達(dá)克股市（nasdaq）和招示板市場(chǎng)（otcbb）；

（2）區(qū)域性的證券市場(chǎng)包括：費(fèi)城證券交易所（phse）、太平洋證券交易所（pase）、辛辛那提證券交易所（cise）、中西部證券交易所（mwse）以及芝加哥期權(quán)交易所（chicago board options exchange）等。

2、全國性市場(chǎng)的特點(diǎn)：

（1）紐約證券交易所（nyse）：具有組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)備最完善，管理最嚴(yán)格，及上市標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn)。上市公司主要是全世界最大的公司。中國電信等公司在此交易所上市；（2）全美證券交易所（amex）：運(yùn)行成熟與規(guī)范，股票和衍生證券交易突出。上市條件比紐約交易所低，但也有上百年的歷史。許多傳統(tǒng)行業(yè)及國外公司在此股市上市；（3）納斯達(dá)克證券交易所（nasdaq）：完全的電子證券交易市場(chǎng)。全球第二大證券市場(chǎng)。證券交易活躍。采用證券公司代理交易制，按上市公司大小分為全國板和小板。面向的企業(yè)多是具有高成長潛力的大中型公司，而不只是科技股；（4）招示板市場(chǎng)（otcbb）：是納斯達(dá)克股市直接監(jiān)管的市場(chǎng)，與納斯達(dá)克股市具有相同的交易手段和方式。它對(duì)企業(yè)的上市要求比較寬松，并且上市的時(shí)間和費(fèi)用相對(duì)較低，主要滿足成長型的中小企業(yè)的上市融資需要。上市基本條件: 紐約證交所對(duì)美國國外公司上市的條件要求：

作為世界性的證券交易場(chǎng)所，紐約證交所也接受外國公司掛牌上市，上市條件較美國國內(nèi)公司更為嚴(yán)格，主要包括：

（1）社會(huì)公眾持有的股票數(shù)目不少于250萬股；（2）有100股以上的股東人數(shù)不少于5000名；（3）公司財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三選其一）：[1]收益標(biāo)準(zhǔn)：公司前三年的稅前利潤必須達(dá)到1億美元，且最近兩年的利潤分別不低于2500萬美元。[2]流動(dòng)資金標(biāo)準(zhǔn)：在全球擁有5億美元資產(chǎn)，過去12個(gè)月營業(yè)收入至少1億美元，最近3年流動(dòng)資金至少1億美元。[3]凈資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：全球凈資產(chǎn)至少7億5千萬美元，最近財(cái)務(wù)的收入至少7億5千萬美元（4）對(duì)公司的管理和操作方面的多項(xiàng)要求；

（5）其他有關(guān)因素，如公司所屬行業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定性，公司在該行業(yè)中的地位，公司產(chǎn)品的市場(chǎng)情況，公司的前景，公眾對(duì)公司股票的興趣等。子公司上市標(biāo)準(zhǔn)：子公司全球資產(chǎn)至少5億美元，公司至少有12個(gè)月的運(yùn)營歷史。母公司必須是業(yè)績良好的上市公司，并對(duì)子公司有控股權(quán)。股票發(fā)行規(guī)模：股東權(quán)益不得低于400萬美元，股價(jià)最低不得低于3美元/股，至少發(fā)行100萬普通股，市值不低于300萬美元。公司財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（二選一）：

[1]收益標(biāo)準(zhǔn)：最近一年的稅前收入不得低于75萬美元；

[2]總資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：凈資產(chǎn)不得低于7500萬美元，且最近1年的總收入不低于7500萬美元。美國證交所上市條件若有公司想要到美國證券交易所掛牌上市，需具備以下幾項(xiàng)條件: [1]最少要有500,000股的股數(shù)在市面上為大眾所擁有； [2]市值最少要在美金3,000,000元以上；

[3]最少要有800名的股東(每名股東需擁有100股以上)；[4]上個(gè)會(huì)計(jì)需有最低750,000美元的稅前所得。nasdaq上市條件:（1）超過4百萬美元的凈資產(chǎn)額。

（2）股票總市值最少要有美金100萬元以上。（3）需有300名以上的股東。

（4）上個(gè)會(huì)計(jì)最低為75萬美元的稅前所得。

（5）每年的財(cái)務(wù)報(bào)表必需提交給證管會(huì)與公司股東們參考。（6）最少須有三位市場(chǎng)撮合者（market maker）的參與此案（每位登記有案的market maker須在正常的買價(jià)與賣價(jià)之下有能力買或賣100股以上的股票，并且必須在每筆成交后的90秒內(nèi)將所有的成交價(jià)及交易量回報(bào)給美國證券商同業(yè)公會(huì)（nasd）。nasdaq對(duì)非美國公司提供可選擇的上市標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)滿足下列條件中的一條： [1]不少于1500萬美元的凈資產(chǎn)額，最近3年中至少有一年稅前營業(yè)收入不少于100萬美元。[2]不少于3000萬美元的凈資產(chǎn)額，不少于2年的營業(yè)記錄。

[3]股票總市值不低于7500萬美元。或者公司總資產(chǎn)、當(dāng)年總收入不低于7500萬美元。[4]需有300名以上的股東。

[5]上個(gè)會(huì)計(jì)最低為75萬美元的稅前所得。

[6]每年的財(cái)務(wù)報(bào)表必需提交給證管會(huì)與公司股東們參考。[7]最少須有三位做市商(market maker)的參與此案(每位登記有案的

marketmaker須在正常的買價(jià)與賣價(jià)之下有能力買或賣100股以上的股票，并且必須在每筆成交後的90秒內(nèi)將所有的成交價(jià)及交易量回報(bào)給美國證券商同業(yè)公會(huì)

otcbb買殼上市條件otcbb市場(chǎng)是由納斯達(dá)克管理的股票交易系統(tǒng)，是針對(duì)中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)企業(yè)設(shè)立的電子柜臺(tái)市場(chǎng)。許多公司的股票往往先在該系統(tǒng)上市，獲得最初的發(fā)展資金，通過一段時(shí)間積累擴(kuò)張，達(dá)到納斯達(dá)克或紐約證券交易所的掛牌要求后升級(jí)到上述市場(chǎng)。與納斯達(dá)克相比，otc bb市場(chǎng)以門檻低而取勝，它對(duì)企業(yè)基本沒有規(guī)?；蛴系囊螅灰腥陨系脑焓猩淘笧樵撟C券做市，企業(yè)股票就可以到otcbb市場(chǎng)上流通了。2003年11月有約3400家公司在otcbb上市。其實(shí)，納斯達(dá)克股市公司本身就是一家在otcbb上市的公司，其股票代碼是ndaq。在otcbb上市的公司，只要凈資產(chǎn)達(dá)到400萬美元，年稅后利潤超過75萬美元或市值達(dá)5000萬美元，股東在300人以上，股價(jià)達(dá)到4美元／股的，便可直接升入納斯達(dá)克小型股市場(chǎng)。凈資產(chǎn)達(dá)到600萬美元以上，毛利達(dá)到100萬美元以上時(shí)公司股票還可直接升入納斯達(dá)克主板市場(chǎng)。因此otc bb市場(chǎng)又被稱為納斯達(dá)克的預(yù)備市場(chǎng)（納斯達(dá)克baby）。

美國ipo上市流程

一、選擇中介機(jī)構(gòu)

公司改制境外上市過程中涉及的中介機(jī)構(gòu)及主要職責(zé)

1．財(cái)務(wù)顧問。財(cái)務(wù)顧問是負(fù)責(zé)公司改制工作的總體協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，協(xié)助制訂改制重組方案，負(fù)責(zé)與其他各中介機(jī)構(gòu)和企業(yè)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，是未來上市的輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2、土地評(píng)估師。土地評(píng)估師負(fù)責(zé)協(xié)助辦理土地權(quán)證，完成土地評(píng)估報(bào)告，負(fù)責(zé)土地評(píng)估報(bào)告的核準(zhǔn)，協(xié)助取得國土資源部關(guān)于土地使用權(quán)的處置批復(fù)。

3．資產(chǎn)評(píng)估師。就資產(chǎn)評(píng)估問題與國有資產(chǎn)管理部門溝通，完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與審計(jì)師對(duì)賬，負(fù)責(zé)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的核準(zhǔn)。

4.國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所。負(fù)責(zé)出具財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、公司籌備期間的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，以及管理建議書，并就公司的內(nèi)部控制情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

5．境內(nèi)外律師。負(fù)責(zé)法律盡職調(diào)查，出具國有股權(quán)管理法律意見書和股份公司設(shè)立法律意見書，協(xié)助企業(yè)就改制法律問題與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通，并擬定公司章程，境外律師就是否符合境外上市地上市條件出具相關(guān)法律文書。

6．物業(yè)評(píng)估師。如要在香港交易所上市的話，按照香港交易所的要求，需 要聘請(qǐng)有香港執(zhí)行資格的物業(yè)評(píng)估師來對(duì)上市企業(yè)的物業(yè)(土地和房屋)進(jìn)行評(píng)估，出具物業(yè)評(píng)估報(bào)告。

二、向境外證監(jiān)會(huì)或交易所提出申請(qǐng)(聆訊)企業(yè)在拿到國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)準(zhǔn)許上市的有關(guān)批文和律師出具的有關(guān)法律意 衛(wèi)書后，即可向境外交易所提交第一次申請(qǐng)上市的材料。向美國證券交易委員會(huì)(sec)登記(一)準(zhǔn)備登記文件

根據(jù)美國《1933年證券法》企業(yè)發(fā)行證券必須進(jìn)行注冊(cè)登記，向sec遞交 墨告，披露與此次發(fā)行相關(guān)的信息，也就是提交注冊(cè)登記說明書。注冊(cè)登記說明書由兩部分組成：招股書及注冊(cè)說明書，正式招股書會(huì)注明注冊(cè)的生效時(shí)間、發(fā)行時(shí)間、發(fā)行價(jià)和其他相關(guān)信息；但這時(shí)用于申報(bào)的是非正式招股書，用紅墨印刷，俗稱“紅鯡魚”(preliminary prospectus，初步招股書)，提醒讀者這是非正式皈本。其主要內(nèi)容包括：封面、概要、公司、資金投向、分配政策、股權(quán)攤薄、資本化、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘要、管理層的討論、管理層及主要股東、法律訴訟、證券介紹、總結(jié)。

注冊(cè)登記說明書的內(nèi)容包括：承銷費(fèi)用、董事及管理層的酬金、公司未登記的證券、其最近交易情況及附件和財(cái)務(wù)報(bào)表目錄。(二)有關(guān)規(guī)則在《1933年證券法》和《1934年證券交易法》中，明確的規(guī)定主要集中在s—k、s—x和c條例中。

1．s—k條例：具體規(guī)定了注冊(cè)登記書中除財(cái)務(wù)外的部分資料的內(nèi)容。

2．s—x條例：規(guī)定財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。會(huì)計(jì)師應(yīng)該非常熟悉s—x條例，企業(yè)應(yīng)與會(huì)計(jì)師一同填寫有關(guān)的財(cái)務(wù)資料。3．c條例．：規(guī)定程序化內(nèi)容。如注冊(cè)登記時(shí)遵循的步驟，注冊(cè)登記說明書紙張的大小、數(shù)量及其他細(xì)節(jié)。

4．財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)布：強(qiáng)化了s—x條例中對(duì)財(cái)經(jīng)信息披露的要求。

5．sec聯(lián)合會(huì)計(jì)報(bào)告：屬補(bǔ)充性資料。說明sec職員對(duì)會(huì)計(jì)制度的理解和中國企業(yè)境外上市法律實(shí)務(wù)

(三)填寫各種表格

注冊(cè)登記說明書的具體規(guī)定主要體現(xiàn)在s一1至s一18表格里(其中有些序號(hào)并不存在)。共中s—l是最重要的注冊(cè)登記表格。為了簡便起見，sec又采納了sb一1(規(guī)模小于1000萬美元的證券)和sb--2(規(guī)模不限制)，這兩種格式的運(yùn)用范圍最為廣泛。s一1與sb一

1、sb--2的區(qū)別如下：

項(xiàng)目s---1sb—l、sb--2資產(chǎn)負(fù)債表最近3年的資產(chǎn)負(fù)債表1年2年損益表、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、股東權(quán)益變化表3年2年3年計(jì)劃書要符合sec的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要符合公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則(gaap)需要符合公認(rèn)的會(huì)計(jì)原則(gaap)5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，注明個(gè)人財(cái)務(wù)狀況及收入分析要求提供不要求提供不要求提供詳細(xì)描述公司業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、管理層報(bào)酬、主要合約要求提供不要求提供不要求提供表格s-

2、表格s--3適用于是第二次發(fā)行股票的上市公司 表格s-4：針對(duì)收購

表格s-6：針對(duì)信托投資公司

表格s-8：針對(duì)發(fā)行的股票并為職工股票選擇權(quán)利或盈利計(jì)劃 表格s-11：針對(duì)房地產(chǎn)公司與投資公司

sec在審查上述注冊(cè)登記文件及表格時(shí)，為證明其真實(shí)性和準(zhǔn)確性，通常還會(huì)要求董事出具宣誓書。內(nèi)容包括：工作經(jīng)歷，與擬上市公司的關(guān)系，在其他公司擔(dān)任的職位，教育背景，曾參與過的業(yè)務(wù)組織，公司過去5年中聘請(qǐng)的律師、會(huì)計(jì)師，

第五篇：創(chuàng)業(yè)板IPO上市條件

創(chuàng)業(yè)板IPO上市條件

創(chuàng)業(yè)板作為多層次資本市場(chǎng)體系的重要組成部分，主要目的是促進(jìn)自主創(chuàng)新企業(yè)及其他成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，是落實(shí)自主創(chuàng)新國家戰(zhàn)略及支持處于成長期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)的重要平臺(tái)。具體講，創(chuàng)業(yè)板上市公司應(yīng)是具備一定的盈利基礎(chǔ)，擁有一定的資產(chǎn)規(guī)模，且需存續(xù)一定期限，具有較高的成長性的企業(yè)。首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市主要應(yīng)符合如下條件。

(1)發(fā)行人應(yīng)當(dāng)具備一定的盈利能力。為適應(yīng)不同類型企業(yè)的融資需要，創(chuàng)業(yè)板對(duì)發(fā)行人設(shè)置了兩項(xiàng)定量業(yè)績指標(biāo)，以便發(fā)行申請(qǐng)人選擇：第一項(xiàng)指標(biāo)要求發(fā)行人最近兩年連續(xù)盈利，最近兩年凈利潤累計(jì)不少于一千萬元，且持續(xù)增長;第二項(xiàng)指標(biāo)要求最近一年盈利，且凈利潤不少于五百萬元，最近一年?duì)I業(yè)收入不少于五千萬元，最近兩年?duì)I業(yè)收入增長率均不低于百分之三十。

(2)發(fā)行人應(yīng)當(dāng)具有一定規(guī)模和存續(xù)時(shí)間。根據(jù)《證券法》第五十條關(guān)于申請(qǐng)股票上市的公司股本總額應(yīng)不少于三千萬元的規(guī)定，《管理辦法》要求發(fā)行人具備一定的資產(chǎn)規(guī)模，具體規(guī)定最近一期末凈資產(chǎn)不少于兩千萬元，發(fā)行后股本不少于三千萬元。規(guī)定發(fā)行人具備一定的凈資產(chǎn)和股本規(guī)模，有利于控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！豆芾磙k法》規(guī)定發(fā)行人應(yīng)具有一定的持續(xù)經(jīng)營記錄，具體要求發(fā)行人應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立且持續(xù)經(jīng)營三年以上的股份有限公司，有限責(zé)任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的，持續(xù)經(jīng)營時(shí)間可以從有限責(zé)任公司成立之日起計(jì)算。

(3)發(fā)行人應(yīng)當(dāng)主營業(yè)務(wù)突出。創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模小，且處于成長發(fā)展階段，如果業(yè)務(wù)范圍分散，缺乏核心業(yè)務(wù)，既不利于有效控制風(fēng)險(xiǎn)，也不利于形成核心競爭力。因此，《管理辦法》要求發(fā)行人集中有限的資源主要經(jīng)營一種業(yè)務(wù)，并強(qiáng)調(diào)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)境保護(hù)政策。同時(shí)，要求募集資金只能用于發(fā)展主營業(yè)務(wù)。

(4)對(duì)發(fā)行人公司治理提出從嚴(yán)要求。根據(jù)創(chuàng)業(yè)板公司特點(diǎn)，在公司治理方面參照主板上市公司從嚴(yán)要求，要求董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)，強(qiáng)化獨(dú)立董事職責(zé)，并明確控股股東責(zé)任。