第一篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關問題政策解答

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，現(xiàn)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關政策作如下解讀：

問：什么是不動產(chǎn)？

答：不動產(chǎn)是指土地、海域及房屋、林木等定著物。

問：什么是不動產(chǎn)登記？

答：不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其法定事項記載到不動產(chǎn)登記薄上的行為。

問：哪些不動產(chǎn)需要統(tǒng)一登記？

答：按照國務院《不動產(chǎn)登記暫行條例》，所有不動產(chǎn)都要統(tǒng)一到一個部門登記。不動產(chǎn)登記對象包括：

1、集體土地所有權，2、房屋等建筑物、構筑物所有權，3、森林、林木所有權，4、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，5、建設用地使用權，6、農民宅基地使用權，7、海域使用權，8、地役權，9、抵押權，10、法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

問：不動產(chǎn)登記的類型有哪些？

答：按照國務院《不動產(chǎn)登記暫行條例》的有關規(guī)定，不動產(chǎn)登記的類型主要有首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

問：不動產(chǎn)登記的程序是什么？ 不動產(chǎn)登記程序主要包括：申請、受理、審核、登簿。登記機構根據(jù)登記薄上記載的登記事項，繕寫并向申請人發(fā)放不動產(chǎn)權證書或登記證明。

問：原有的各類不動產(chǎn)登記簿證是否繼續(xù)有效，是否需要更換？

答：不動產(chǎn)登記簿證啟用后，對啟用前依法制作并記載登記內容的土地、房屋、林權、農村土地承包經(jīng)營權涉及的登記薄、卡、表、冊、證繼續(xù)有效，比如：《集體土地所有證》、《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《房屋所有權證》、《房地產(chǎn)權證》、《土地承包經(jīng)營權證》、《林權證》以及《土地他項權利證明書》、《房屋他項權證》、《房屋預告登記證明》等證書、證明繼續(xù)有效。按照“不變不換”的原則，權利不變動，薄證不更換，在依法辦理變更登記、轉移登記等登記時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記薄證。

問：昆明市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作何時啟動?在啟動全市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已經(jīng)申請的房屋、土地、林權等各類登記如何辦理？

答：按照國務院《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務院令656號）以及黨中央、國務院關于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的工作部署，昆明市人民政府決定自2016年6月30日起，在全市范圍內實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。6月30日前，已經(jīng)申請的房屋、土地、林權等各類登記，由原登記機構（住建、國土、林業(yè)部門），按照原審批流程，繼續(xù)辦理審批各類不動產(chǎn)登記，頒發(fā)原各類舊版證書。

問：農村土地承包經(jīng)營權登記是否在今年一并納入不動產(chǎn)登記？

答：農村土地承包經(jīng)營權納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設立5年過渡期，過渡期內，農業(yè)部門會同國土部門負責指導全市農村土地承包經(jīng)營權登記工作，按照農業(yè)部有關規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營權登記。過渡期后，改由國土部門負責農村土地承包經(jīng)營權登記工作。

問：昆明市不動產(chǎn)登記工作由哪個部門負責？

答：按照昆明市委機構編辦《關于整合不動產(chǎn)登記職責和機構有關問題的通知》要求，各縣區(qū)的土地登記、房屋登記、林地登記等職責，統(tǒng)一交由同級國土資源主管部門承擔。即將市級土地登記、房屋登記、林地登記等管理職責整合，統(tǒng)一交由昆明市國土資源局負責；將五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)轄區(qū)內土地登記、房屋登記、林地登記等管理職責整合，統(tǒng)一交由轄區(qū)國土資源分局承擔；其余9個縣區(qū)轄區(qū)內土地登記、房屋登記、林地登記等管理職責整合，統(tǒng)一交由各縣區(qū)國土資源局承擔。

昆明市國土資源局機關設立昆明市不動產(chǎn)登記局。五華、盤龍、官渡、西山、呈貢分局分別加掛“不動產(chǎn)登記局”牌子。其余9個縣區(qū)分別國土部門內設或加掛“不動產(chǎn)登記局管理科（局）”的牌子，負責本轄區(qū)內不動產(chǎn)登記管理工作。

問：統(tǒng)一登記后，企業(yè)群眾到哪里申請不動產(chǎn)登記?各不動產(chǎn)經(jīng)辦機構如何分工受理?

答：市、縣（市）區(qū)兩級國土資源部門履行不動產(chǎn)登記職能職責，市縣兩級的不動產(chǎn)登記中心或分中心（國土局下屬事業(yè)單位）具體負責辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各類業(yè)務，全市共有不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構15個，其中主城區(qū)5個，即：昆明市不動產(chǎn)登記中心、五華區(qū)不動產(chǎn)登記分中心、盤龍區(qū)不動產(chǎn)登記分中心、西山區(qū)不動產(chǎn)登記分中心、官渡區(qū)不動產(chǎn)登記分中心、呈貢區(qū)不動產(chǎn)登記分中心。其余9個縣區(qū)（東川、晉寧、富民、宜良、石林、祿勸、尋甸、嵩明、安寧）同時設立不動產(chǎn)登記中心。

主城區(qū)不動產(chǎn)登記業(yè)務采用1+5辦理模式，即市不動產(chǎn)登記中心受理和辦理主城范圍內的所有不動產(chǎn)登記業(yè)務。按照“屬地辦理”的原則，五華、盤龍、西山、官渡、呈貢五個登記分中心以及9個縣區(qū)登記中心分別辦理各行政區(qū)域內（含已由開發(fā)區(qū)、度假區(qū)托管區(qū)域）的不動產(chǎn)登記業(yè)務。

問：辦理不動產(chǎn)登記需要多長時間?

答：按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。為了方便和服務群眾，登記窗口將在啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作后，依據(jù)實際情況，盡可能提高工作效率，縮短辦事時限。

問：申請登記當事人哪些行為應當承擔法律責任？

答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》有關規(guī)定，當事人違反實施細則的規(guī)定，有下列行為之一，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記；

（二）采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料；

（三）違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息；

（四）查詢人遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料的；

（五）擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢場所、損壞查詢設備的。

問：房、地是否可以單獨登記？ 依法取得國有建設用地使用權，尚未建造房屋的，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。有建構筑的宗地，必須是土地、房屋都經(jīng)過依法審批后，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

問：不動產(chǎn)登記信息可以隨意查詢嗎？

答：國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，不動產(chǎn)權利人、利害關系人，可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

問：哪些情形下，不動產(chǎn)登記機構不予登記？

答：一是申請登記的事項違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；二是申請登記的不動產(chǎn)權利，存在尚未解決的權屬爭議，或正在爭議中；三是申請登記的不動產(chǎn)權利超過了規(guī)定期限；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

問：不動產(chǎn)登記中哪些登記需要雙方申請，哪些可以由當事人單方申請？

答：因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：一是尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；二是繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；三是人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；四是權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；五是不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；六是申請更正登記或者異議登記的；七是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。以上情況以外的，均由當事人雙方共同申請。

問：實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對群眾來說有什么好處？

答：不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權發(fā)生效力的前提，依法進行的物權公示，具有社會公信力。經(jīng)過不動產(chǎn)登記，能夠更好地維護不動產(chǎn)交易秩序和交易安全，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，有利于方便企業(yè)、方便群眾，減輕當事人的負擔。分散登記時，在農村，當事人要分別到住建、國土、農業(yè)、林業(yè)四個不同的部門辦理《房屋所有權證》、《集體土地使用證》、《農村土地承包經(jīng)營權證》和《林權證》。在城市，當事人最少也要辦兩個證，即到住建部門辦理《房屋所有權證》，到國土部門辦理《國有土地使用證》。各種證書繁多，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加其時間、金錢成本。統(tǒng)一登記后，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)的基礎上，實現(xiàn)登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺的統(tǒng)一，逐步實現(xiàn)一個窗口對外，減少辦證環(huán)節(jié)，不讓群眾和企業(yè)多跑路。

第二篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

被物權法提出6年之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛入快車道。日前召開的國務院常務會議決定整合不動產(chǎn)登記職責，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。

但目前來看，無論是結束我國不動產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權法中，就明確規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。”

不動產(chǎn)是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農地等多種形態(tài)。中國人民大學土地管理系主任葉建平向《中國經(jīng)濟周刊》表示，不動產(chǎn)物權是重要的財產(chǎn)權，只有通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動產(chǎn)的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。

近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產(chǎn)登記研討會上指出，當前我國正加快推進機構改革和職能轉變，不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設，是其中一項重要內容。通過建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權法，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。

或許正因為意義重大，在物權法中，記者注意到，“不動產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，多年來一直難以執(zhí)行。

目前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權由漁業(yè)部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。

不動產(chǎn)登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則，在不動產(chǎn)領域就需要依靠登記制度來保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉

讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導致了重復登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。

比如房產(chǎn)證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。

而且，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，“實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術條件?！边€有的專家認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國經(jīng)濟研究院統(tǒng)計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。

事實上，關于如何推進完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權法已經(jīng)給出了明確的路徑。

物權法第十條規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

葉建平表示，物權法已經(jīng)給出了相關程序，那就是先制定出相關法規(guī)，然后履行，可以說，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關鍵的一步。

今年3月份，《國務院辦公廳關于實施任務分工的通知》中明確規(guī)定，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

近日召開的國務院常務會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔。據(jù)悉，國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。

此舉顯然意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進入了實質性的快車道。對此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國經(jīng)濟周刊》表示，明確負責部門與制定統(tǒng)一登記制度，是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎。

胡存智日前表示，加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進，統(tǒng)一登記是完善權利體系的重要基礎，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協(xié)調工作，特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎？

分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實緊迫性的議題來看，如從個人財產(chǎn)的保護角度看，住房這類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國務院明確提出“建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開展“個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。

記者了解到，“個人住房信息系統(tǒng)”以個人住房產(chǎn)權和交易系統(tǒng)為基礎，通過權限，住建部可以查詢到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權屬情況以及房屋產(chǎn)權交易、變更的實時情況。

陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質數(shù)據(jù)、產(chǎn)權比較復雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權房等。

分析人士表示，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關數(shù)據(jù)的普查、調查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進行技術系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實時的補充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來一定挑戰(zhàn)。

對此，陳國強表示，整合共享應該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎進行整合，如此一來可以節(jié)省大量的人力物力，而且國務院常務會議也提出，行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔，房產(chǎn)交易、預售的職責還在住建部門。當然，對于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。

第四篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設計方案

東坡區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方案設計

目錄

摘要

一． 設計背景

二． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目標和原則 1． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標 2． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則 三． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設計方案 1.什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng) 2.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結構 3.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作

4.不動產(chǎn)系統(tǒng)中權籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別 5.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題 6．不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

四． 不動產(chǎn)登記過程中遇到的難題及解決方案 五． 結語 參考文獻 后記

畢業(yè)設計摘要

該文的主要內容是研究東坡區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的流程及步驟，主要從什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結構、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動產(chǎn)系統(tǒng)中權籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面進行研究，主要成果是對東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進行歸納和總結，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實施。一．背景

自2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施[1]，對不動產(chǎn)登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出了各類規(guī)定。不動產(chǎn)物權包括所有權、用益物權與擔保物權。從法理上看，用益物權與擔保物權是以所有權為基礎的，所以不動產(chǎn)（物權）的統(tǒng)一登記必須先明確所有權的統(tǒng)一登記，且用益物權和擔保物權的登記必須在此基礎上來開展，而土地是不動產(chǎn)的基礎，因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需以土地所有權登記為基礎。為了更好的實施條例，全國各地正在如火如荼的開展實施房地統(tǒng)一工作，無錫市在《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《無錫市房屋登記技術規(guī)范》的基礎上，成立錫市濱湖區(qū)農村宅基地、農房統(tǒng)一登記領導小組，積極開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體工作。雖然目前可以進行一系列的管理工作，但是由于部門分工、數(shù)據(jù)格式的限制及其各部門獨立的管理方式，存在數(shù)據(jù)管理被割裂的情況。本文將對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫結構進行探索，建立真正意義上的房地合一的數(shù)據(jù)庫，可對土地和房屋的圖形數(shù)據(jù)和相關屬性信息

進行統(tǒng)一存儲和管理，可對土地和房屋的開發(fā)和使用實現(xiàn)全過程的跟蹤、記錄和管理，可在現(xiàn)有圖形數(shù)據(jù)的基礎上建立戶、房屋和宗地之間的關聯(lián)，實現(xiàn)由宗地→房屋→戶→人，人→戶→房屋→宗地的雙向查詢與檢索。這樣可更好的執(zhí)行條例，規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護房屋權利人的合法權益。二．目標和原則

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫結構探索的主要目標為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、查詢、共享等相適應的數(shù)據(jù)庫。在數(shù)據(jù)庫設計時遵循房地合一原則、依法原則、申請原則、審查原則、公示原則等進行設計。[2]

依法原則指我國實行的房地產(chǎn)權登記要依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)權人維護自己的利益要依據(jù)法律法規(guī)條款；房地產(chǎn)權登記工作人員在執(zhí)行公務時，也要依據(jù)法律法規(guī)來規(guī)范自己的行為；申請原則指房地產(chǎn)權人要求政府房地產(chǎn)權登記部門保護自己的合法權益時要有明確的意思表示，即提出房地產(chǎn)權登記的申請。審查原則指房地產(chǎn)權登記是一項嚴肅的法律行為，必須嚴格審查。房地產(chǎn)權登記規(guī)定的審查有三個層次；一是初審，由房地產(chǎn)權登記工作負責；二是審核，由房地產(chǎn)權管理部門負責；三是批準，由政府負責。不經(jīng)過審查的房地產(chǎn)權不能登記。對于房地產(chǎn)權變更或注銷登記，如果不需要政府審批的，可以直接由房地產(chǎn)權登記部門直接對房地產(chǎn)權的變動事實予以確認。公示原則含義指房地產(chǎn)權登記具有廣泛的社會性和可信性。三．不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設計方案

1.什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中的最后一項信息平臺，前三項為登記機構、登記依據(jù)、登記注冊。國土資源部網(wǎng)站消息顯示，前三項工作已經(jīng)基本完成，只差信息平臺這最后一公里。據(jù)了解，功能類似于企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，可依法以宗地號查詢房屋產(chǎn)權，土地性質、抵押、查封等基本信息。不同的是，企業(yè)信息系統(tǒng)任何人都可以查詢，而不動產(chǎn)信息系統(tǒng)需房產(chǎn)所有人同意才能查詢。

目前，超過1000個市縣不動產(chǎn)信息平臺端口接入了全國，四川、浙江、江蘇、北京、上海、天津、重慶等都已經(jīng)率先接入。2.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結構 2.1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本流程

在《規(guī)范》中，對不動產(chǎn)登記的具體程序的全流程做了更加科學合理的規(guī)定：

依申請登記程序：申請——受理——審核——登簿 依囑托登記程序：囑托——接受囑托——審核——登簿 依職權登記程序：啟動——審核——登簿 2.2不動產(chǎn)登記所需要的文件

A.登記申請書；

B.申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

C.相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；

D.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料； E.與他人利害關系的說明材料。

F.申請材料應當齊全，符合要求，申請人應當對申請材料的真實性負責，并做出書面承諾。

2.3不動產(chǎn)登記機構工作人員應核實的內容

A.申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示； B.申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；

C.存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況； D.因處分不動產(chǎn)申請登記且存在異議登記的，受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾； E.在審核時候，不動產(chǎn)登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。2.4申請材料的查驗

A.查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

B.查驗權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致；

C.查驗申請登記的不動產(chǎn)是否存在權屬爭議； D.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。3.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的安全管理

1.不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)登記信息共享單位以及有關工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密，除正常辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務外，不動產(chǎn)登記機構工作人員不得隨意調取、查閱與辦理業(yè)務無關的登記信息，也不得泄露不動產(chǎn)登記信息。2.對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的查詢主體、范圍、條件、方式等，都做了詳細規(guī)定。

3.查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人要履行保密義務，未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。4.查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產(chǎn)登記機構應當審查申請人的查詢目的是否明確，經(jīng)審查符合查詢條件的，不動產(chǎn)登記機構應當當場向申請人提供查詢結果。

4.不動產(chǎn)登記的難點

從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實狀況來看，目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要問題可以歸納為部門個人利益、人員素質、技術方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時改進。4.1 政府部門和個人利益的阻力

目前我國的多部門分散的登記嚴重制約了市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。登記部門有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個部門背后的利益重新洗牌分配問題，因此如何統(tǒng)一登記部門是要解決的一個非常困難的實際問題，是不動產(chǎn)登記阻力很大的重要原因。比如不

動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期準備工作的住建部的住房信息聯(lián)網(wǎng)遭遇阻礙。還比如住房公積金信息聯(lián)網(wǎng)受抵制，因為觸動了地方政府的奶酪，而住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)被無形之手牽制，是因為依靠房地產(chǎn)的地方財政，房地產(chǎn)獲利階層的擔憂。

地方政府高度依賴于土地開發(fā)和房地產(chǎn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著消除自由裁量權和暗箱操作的空間，而且個人財產(chǎn)因為藏富心理，也不愿意曝光自己隱藏的不動產(chǎn)財富，因此利益阻力阻礙統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作推進。因為博弈論研究的是理性的人之間如何進行策略選擇的[15]，而理性的人是指他在具體策略選擇時的目的是使自己的利益最大化，所以政府發(fā)展市場經(jīng)濟與個人的利益，政府各部門之間利益之間會產(chǎn)生博弈，帕累托最優(yōu)是博弈希望得到的結果，但這是理想情況，現(xiàn)實中是不存在的，顯然這種博弈對不動產(chǎn)登記制度的完善產(chǎn)生較大影響。

4.2 登記人員知識結構需要完善更新

不動產(chǎn)登記制度中登記審查制度非常重要，各個不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具有重要影響。當前，各個不同部門分散登記，登記人員所需掌握的專業(yè)知識相對狹窄一下，而實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，員工知識面要更為寬廣，提高員工的綜合素質是當務之急，有學者大膽建議在大專院校實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)，因為這一專業(yè)涉及不動產(chǎn)管理的方方面面，僅僅短期培訓很難培養(yǎng)不動產(chǎn)登記的合格和高質量人才。

4.3 登記所需技術急需發(fā)展完善

統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記工作受不同領域技術標準差和注冊信息不一致影響。一是在研究方法上，該部門測量坐標，精度等均不統(tǒng)一，增加了成果轉化與共享的困難。二是在土地類型上各個部門，如農業(yè)部門、林業(yè)部門和國土部門等標準和范圍就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的機制，各部門往往不愿把本部門過去的成果拿出來讓其它部門共享。不動產(chǎn)登記須在信息完全下的登記，比如國外不動產(chǎn)登記較為規(guī)范，全面的產(chǎn)權登記并不是簡單地統(tǒng)計房屋的數(shù)量，每個產(chǎn)權登記包括房屋圖紙和照片的外觀，位置等信息應該全部登記，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可參照世界各國(地區(qū))的不動產(chǎn)登記制度。目前，就我國的房地產(chǎn)登記來說過于簡單，沒有詳細的記錄，既沒有確定實名登記，也沒有涵蓋房產(chǎn)所有信息。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的開發(fā)利用也需要較為先進的地理信息系統(tǒng)技術和高端人才，開發(fā)出來的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)才更為方便快捷和實用。

另外，法律方面實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據(jù)。制度方面，我國存在標準不統(tǒng)一、登記不規(guī)范、重視管理輕視服務等諸多問題。此外不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中糾紛較多，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律風險承擔及登記過錯的賠償，甚至不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等，如果上述問題不能很好的解決，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能將受到很大限制。

5．不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

在業(yè)務圖形方面處理較復雜，我們需要對地、房、戶、人進行分別考慮。需要達到當我們對地籍圖中的某一房屋操作時，可以根據(jù)相關信息查找到某一戶，并對該戶的人進行查詢。反之，當我們查找到某一戶分戶平面圖，可以查到該戶在地籍圖上對應的房屋進行相應操作。關聯(lián)建立前后之間關系如下圖所示[11]。我們需要以房屋編號和宗地編號作為聯(lián)合關鍵字，建立宗地、房屋對照信息表?？赏ㄟ^地理位置圖，進行相互關聯(lián)屬性關系。[3]

圖：建立關系前

圖：建立關系后

對于圖形的建庫工作，都需要針對不同類型和不同邏輯結構的空間數(shù)據(jù)及其相關屬性數(shù)據(jù)進行必要的提取、重組、整合、導入、質檢

等工作。不同的數(shù)據(jù)類型、不同的數(shù)據(jù)結構、不同的入庫對象，都需要進行針對性的不同的處理操作。對不同類型數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)集、圖層、要素源的特征、標識信息及入庫后的可能的處理方式，定制了復雜的處理規(guī)則，以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動分層、自動編碼、屬性與圖形自動掛接、面積全自動的重新核定、生成、較對。四．遇到的問題及解決方法

頂崗實習雖然差不多半年的工作，但是做起來不容易，學校信任我們，給我們舞臺去學習經(jīng)驗、去施展才華、，我們要以百分之百的努力去完成任務，在實施的過程中難免會遇到一些問題，下面我列舉兩個我在東坡區(qū)不動產(chǎn)登記中心工作的問題及解決辦法。

有一天權籍系統(tǒng)[4]的工作人員導入房屋宗地圖形的時候發(fā)現(xiàn)東坡區(qū)某某鎮(zhèn)是對的就是后面某某村錯了，我重新導入結果還是一樣村組錯了，我打電話給內頁部經(jīng)理說明情況問題，她說應該是劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)的時候少劃分了，叫我重新導入圖層。曠經(jīng)理把東坡區(qū)劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)shp文件發(fā)給我，我用沒有病毒的U盤烤過來放到辦公內網(wǎng)，然后開始操作權籍系統(tǒng)怎樣導入圖層。

方法：1.創(chuàng)建臨時庫

選擇文件夾后,輸入數(shù)據(jù)源名稱,如“臨時數(shù)據(jù)源”,點擊保存

成功后,數(shù)據(jù)源別名自動生成,即之前輸入的文件名“臨時數(shù)據(jù)源”,點擊“創(chuàng)建”按鈕

創(chuàng)建成功后左側目錄樹中出現(xiàn)剛才創(chuàng)建的臨時數(shù)據(jù)源節(jié)點,右擊臨時數(shù)據(jù)源,選擇“導入數(shù)據(jù)集”,彈出的界面中點擊添加文件,選擇待導入的行政區(qū),地籍區(qū),地籍子區(qū)(要求坐標統(tǒng)一,無拓撲錯誤)

點擊導入后,提示導入成功;此時在臨時數(shù)據(jù)庫節(jié)點下會出現(xiàn)剛才導入的3個圖層;

使用數(shù)據(jù)轉換模型工具,將臨時數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù),導入到不動產(chǎn)調查庫(BDCDCK)中去;點擊數(shù)據(jù)轉換模型按鈕;

將臨時數(shù)據(jù)庫中的行政區(qū)拖入到數(shù)據(jù)轉換模型窗口,將BDCDCK中的行政區(qū)劃圖層也拖入到數(shù)據(jù)轉換模型窗口，使用連接線將兩個圖層的表頭相連,注意連接方向是由臨時庫指向BDCDCK,同時將XZQDM,XZQMC字段也分別對應相連，點擊綠色三角符號,即可導入圖層.其余2個圖層,一次用同樣的方法導入,注意對應關系,行政區(qū)連接行政區(qū),地籍區(qū)連接地籍區(qū),地籍子區(qū)連接地籍子區(qū), 亦可在一個界面中同時完成3(多)個圖層的導入,注意對應關系不要錯即可.這些都操作完成過后，我又登錄權籍系統(tǒng)導入剛剛的圖形，結果一切正常。

登記系統(tǒng)這邊都是遇到了小問題，沒有什么太大的問題： a.初審人員轉給復審人員時候，審核意見明明都填了，就是轉不出去。這種情況應該是系統(tǒng)的一個小小bug，于是我就通過用system帳號密碼在PLSQL工具上登陸機器，輸入這個命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='業(yè)務號')for update;，把審核意見加上并保存，這樣初審工作人員才能轉出下一人審核。

b.登記系統(tǒng)每天所生成的報文文件都要通過工具上傳給眉山市國土局去（5月份升級過后，報文自動上報給眉山前置端），每天我

都要備份數(shù)據(jù)庫以及上報報文，備份圖像文件到不動產(chǎn)登記專用硬盤上去。

c.登記系統(tǒng)中無法進行業(yè)務中止刪除。問題描述：在登記系統(tǒng)中新建一個業(yè)務，當轉出駁回后點擊該業(yè)務后面的“刪除”按鈕，在彈出的信息窗口點擊“刪除”按鈕沒有任何反應。這種情況，只能轉辦給系統(tǒng)管理員，轉之前把單元信息釋放了，不然做下一業(yè)務時，選擇這戶時候會提示在另一個件上面，就不能選擇該單元信息。登記系統(tǒng)在四月底升級后，就能刪除了。五．結語

該文研究什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結構、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動產(chǎn)系統(tǒng)中權籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面，對東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進行歸納和總結，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實施。

通過這次的實習，讓我深刻的體會到將我們在大學里所學的知識與更多的實踐結合在一起，用實踐來檢驗真理，是多么的重要，這才是我們實習的真正目的。很感謝實習單位給我這個這么好的實習機會，讓我學習很多、成長很多、收獲很多。能夠有機會來到這個公司學習我覺得我是幸運的，感謝公司能夠給我這個機會。在以后的學習中我要更進一步要求自己，不斷提升自己的理論素養(yǎng)，去學習，去進步。

參考文獻

[1]新浪財經(jīng)http://004km.cn/

[2]國家土地管理局.土地登記規(guī)則[S].北京:中國大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登記代理實務[M].北京:中國農業(yè)出版社,2004,1-65.[4]張明春.房屋土地權籍信息系統(tǒng)的建立[D].上海:同濟大學,2003.后記

全國正在開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的探索，本文在總結討論的基礎上，充分考慮對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的整體構造及功能的解析，建立了提供借鑒與創(chuàng)新的體系，為全面開展不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)結構設計，提供了有意探索。

第五篇：論文 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題之探討

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的探討

摘要：我國憲法規(guī)定，土地歸國家所有或歸農民集體所有，民事主體只能取得土地使用權用于建筑、生產(chǎn)或其他法律容許的用途，這決定了我國實行的是房產(chǎn)和土地相分離的產(chǎn)權安排體制。另外，我國采取現(xiàn)代地上權思想，即土地與房產(chǎn)的關系準則是“房屋所有權+土地使用權”。其具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)主體一致原則和房地產(chǎn)一同處分原則。本文從我國不動產(chǎn)登記存在的問題之分析和完善不動產(chǎn)登記制度的基本思路兩大方面來探討我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題。

關鍵詞： 土地

房產(chǎn)不動產(chǎn)登記

問題

一、引言

土地登記屬于不動產(chǎn)物權登記的范疇，遵循不動產(chǎn)登記的規(guī)律。土地登記的效力表現(xiàn)在土地權利變動非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權利變動的生效要件?！锻恋毓芾矸ā返谑l規(guī)定：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手洗?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三條規(guī)定：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

二、我國不動產(chǎn)登記存在的問題之分析

由于我國不動產(chǎn)管理行政體制的特殊性，土地由國土資源管理部門負責管理與登記，房屋由建設部門負責管理與登記，使得我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權登記管理體制存在一些問題，注意癥結表現(xiàn)在以下幾方面。

1.我國不動產(chǎn)登記存在的主要問題（1）登記機關不統(tǒng)一。

1983年《城市私有房屋管理條例》頒布，規(guī)定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房產(chǎn)管理機關管理，確立了房產(chǎn)管理機關登記房屋產(chǎn)權的規(guī)范；1986年制定的《土地管理法》確立了國務院土地管理部門主管全國土地工作；1991年頒布的《土地管理法實施條例》在堅持這一原則的基礎上進一步明確了國有土地使用權、集體土地所有權和使用權由縣級以上地方人民政府登記造冊；1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》仍然維持了這樣的格局。雖然該法規(guī)定地方政府可以設立一個部門統(tǒng)一負責不動產(chǎn)的管理工作，但目前只有少數(shù)地方實施了“兩證合一”的登記方式。房產(chǎn)與土地分別登記，手續(xù)繁雜重復，耗時廢財，也容易導致不動產(chǎn)產(chǎn)權主體不一的問題。

（2）房產(chǎn)登記具有明顯行政管理的印記。

房產(chǎn)登記明顯的行政管理印記，突出表現(xiàn)為：房產(chǎn)的法規(guī)大多是由行政規(guī)章組成，即使《城市房地產(chǎn)管理法》也大多是從行政管理的角度進行規(guī)范。行政印記貫徹到房產(chǎn)登記，使其被認為是一種行政行為。例如在《城市房屋權屬登記管理辦法》就有房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權進行登記，明顯帶有行政色彩。我國涉及房屋產(chǎn)權及登記的法規(guī)有數(shù)十種之多，它們之間存在一些相互沖突的地方，使房屋產(chǎn)權確認、登記、保護處于制度混亂的狀態(tài)，導致我國房屋產(chǎn)權登記規(guī)范與效力不一致和不統(tǒng)一。

（3）登記效力不確定。登記效力不確定，問題比較突出的是房屋產(chǎn)權轉移登記是物權權利登記的效力被忽視。房屋產(chǎn)權轉移是出讓人所有權滅失，受讓人取得所有權，產(chǎn)權轉移登記屬于權利登記。而我國有關司法解釋將過戶登記（即產(chǎn)權轉移登記）解釋為合同的生效要件。對此學術界也存在物權行為與債權行為的爭論，其實，從法理看，房屋產(chǎn)權轉移應是物權變動行為。在后來出臺的《城市房屋權屬登記管理辦法》和《房屋登記辦法》中對此進行了糾正，規(guī)定未辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他物權的設定，均為無效。但是該辦法的效力較低，并

沒有把大家的觀點歸致到統(tǒng)一的物權行為上來。后來頒布的《物權法》明確了登記的效力，但還不具體，應該有相關法規(guī)加以明確和細化。

（4）登記查詢制度不規(guī)范。

不動產(chǎn)權利公示的主要目的是保護權利人的權利和交易安全，使第三人在參與不動產(chǎn)交易時能夠判斷物權的基本狀況，為此，世界上許多國家或地區(qū)都規(guī)定了不動產(chǎn)登記的公開查閱制度。2002年11月國土資源部發(fā)布了《土地登記資料公開查詢辦法》，向土地登記查詢制度規(guī)范化邁出了可喜的一步。然而，房產(chǎn)登記查詢制度還沒有很好地建立起來?？磥斫⒁?guī)范嚴謹?shù)牟粍赢a(chǎn)登記查詢體系還要克服許多障礙。

（5）登記權利缺乏法定范圍。

不動產(chǎn)登記制度為物權實體法服務，故實體物權種類、內容、方式的法定是不動產(chǎn)登記權利的基礎，登記權利范圍因各國法定物權的不同而有差異。我國現(xiàn)代的物權制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)不統(tǒng)一，也表現(xiàn)為類型的未法定、物權變動的未法定。在我國存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權并不涵蓋所有物權，這就使得有些物權不經(jīng)法定登記方式也可以獲得，實質是否定了物權的法定。由于我國實行的是土地公有制，相對而言他物權的種類確定就顯得十分重要和必要。

我國的不動產(chǎn)權利類型復雜，難點在于對農村不動產(chǎn)的整理。我國農村并未真正建立土地他物權體系，土地及房屋缺乏流通性，沒有真正進行保障交易安全的登記，所進行的登記不過是為了保護耕地，整理土地，征收稅費。

2.各國不動產(chǎn)登記制度之經(jīng)驗借鑒

現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度，源自歐洲。在12世紀的德國北部城市，當時關于土地物權的變動必須記載于市政會設立的都市公簿上。后來，這一制度因為德國大規(guī)模繼受《羅馬法》而在多數(shù)地方廢止。到了18世紀，由于時局的變化，登記制度在普魯士和法國復活，從此以后，登記制度在歐洲各國獲得廣泛推行。法國抵押權采納了登記制度，表明現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)登記制度正式誕生。可以說法國抵押權登記制度是現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的直接淵源。

由于各國和地區(qū)歷史背景、人文環(huán)境及政治體制的差異，立法例有所差別，所采行的登記制度也不相同，大致可分為契據(jù)登記制、權利登記制及托倫斯登記制。不動產(chǎn)登記的主要目的。在于保證產(chǎn)權確定、移轉便利。如果不動產(chǎn)權利在法律上不能確定，則所有人及其他物權人對于不動產(chǎn)的關系就無所依據(jù)。沒有法律保證的登記，也就沒有交易安全、移轉便利可言。另外，如果登記手續(xù)煩瑣復雜，這種登記制度也有問題。因此一套完善的登記制度，應具有安全穩(wěn)固、手續(xù)簡易、公平確實、費用適度、辦理迅速、適合環(huán)境等特點。

（1）健全的登記法規(guī)體系。

德國對不動產(chǎn)登記專門制定有《土地登記條例》，并由地方法院（司法機關）辦理土地登記。日本對不動產(chǎn)登記也制定了《不動產(chǎn)登記法》和相配套的《不動產(chǎn)登記法施行細則》。英國為完善不動產(chǎn)登記制度，也制定了相關的法律。我國應仿效德國和日本，健全不動產(chǎn)法制體系，特別是制定“不動產(chǎn)登記條例”，完善不動產(chǎn)登記法律制度。

（2）規(guī)范的登記機關與登記人員。德國的土地登記條例及相關法規(guī)，對于土地登記承辦人員的任用資格有相當嚴格的規(guī)定，無論是司法官、書記官還是其他承辦人員，都是公務人員；而在土地登記簿上負責審閱簽署的司法官或替代人員，則應為至少有三年以上實務經(jīng)驗，并通過司法人員考試的公務員。

英國的土地登記機關均屬中央機關，且登記官員均由中央派任，以免受地方主義的影響，而影響登記的公信力。此外英國的登記官員必須是具有出席高等法院或地方法院資格的律師，由此顯示英國政府對不動產(chǎn)登記的重視。

日本不動產(chǎn)登記業(yè)務歸屬法務省。法務省是主管法務的行政機關，與司法機關的裁判所（法院）性質不同，但特殊的是，日本的不動產(chǎn)登記業(yè)務是由中央的法務省、法務局經(jīng)地方法務局，再到登記所，由中央垂直領導。

各國對登記機關的設立和對登記人員的基本素質要求是值得我國認真借鑒的。為了保障登記的公信力，我國必須建立獨立的不動產(chǎn)登記機關，登記人員必須參加全國統(tǒng)一考試（例如要求參加每年舉行的土地登記代理人資格考試），合格后才能上崗。

（3）法定的不動產(chǎn)登記范圍。

德國民法典物權篇和土地登記條例等規(guī)定的物權包括所有權、先買權、役權、質權、抵押權、地上負擔、土地債務等多項，種類與范圍較其他國家更為廣泛。日本土地登記范圍包括所有權、地上權、永佃權、地役權、先取特權、質權、抵押權、租賃權、開采權等，依日本不動產(chǎn)登記法規(guī)定，不動產(chǎn)租賃權也可登記。我國在制定“民法典·物權篇”時，也應規(guī)定登記物權的種類及其范圍。

（4）明確的不動產(chǎn)物權公示原則與登記效力。

德國民法典物權篇及土地登記條例等法規(guī)規(guī)定，物權的取得、喪失與變更，原則上要有物權合意和物權登記。不過土地所有權人土地債務的設定、定期土地債務權利等，只需要土地所有權人一方意思表示并辦理登記即可。另外不依法律行為的物權取得，也采用登記主義，例如登記簿上登記的所有權人（但非真實所有人）持續(xù)達30年者，可將土地自主占有而取得所有權。還有雖不經(jīng)登記發(fā)生了物權變動，但權利人要處分其物權則必須登記，如強制拍賣的土地所有權轉移。

日本民法規(guī)定：有關不動產(chǎn)物權的取得、喪失與變更等，不辦理登記者，不能以此對抗第三人。人們普遍認為日本的不動產(chǎn)登記是采行對抗要件主義，對私權的保障存在一些缺陷。

我們認為，我國的物權登記應采行登記要件主義，而需要登記的質權，可考慮采行對抗要件主義。

（5）便民的更正登記制度。

德國更正登記請求權，從民法典闡釋看，不僅指因他物權存續(xù)期屆滿、清償債務而消滅所為的注銷登記，也指因登記有錯誤或遺漏而進行的更正登記。從形式上看，德國的更正登記直接便民，德國的登記條例規(guī)定，登記有錯誤或遺漏出現(xiàn)時，土地登記所查明之后即可直接辦理更正登記。德國的這種便民更正登記制度值得我國借鑒，不必什么情況下都要經(jīng)過上級主管機關審核后才能辦理更正。

三、完善不動產(chǎn)登記制度的基本思路

基于我國不動產(chǎn)產(chǎn)權登記的現(xiàn)狀與存在的問題，完善不動產(chǎn)登記制度可以遵循“一提高、二并行、三統(tǒng)一、四規(guī)范”這一基本思路。

1.提高不動產(chǎn)登記法律的立法地位

我國有關不動產(chǎn)登記方面的立法，主要見訴若干具體的部門規(guī)章中，其規(guī)定不但散亂而且內容多有矛盾。這些法規(guī)一方面立法層次較低，另一方面只適用對不動產(chǎn)進行行政管理，不能適應不動產(chǎn)進入市場進行交易的需要。應該通過整合，刪除與“民法典·物權篇”相沖突或不必要的法規(guī)，對保留的法規(guī)加以整合，形成單行法，內容是規(guī)范“民法典·物權篇”未涉及的以及根據(jù)物權篇須另制定施行細則的部分?；谶@個設想，我們認為有關不動產(chǎn)產(chǎn)權登記的現(xiàn)行相關法規(guī)，可以進行整合，由國務院制定頒布“不動產(chǎn)登記條例”，以不動產(chǎn)產(chǎn)權登記為主體的法律體系就是：（1）國家上位法律：憲法、“民法典·物權篇”；（2）國家基本法律：全國人大常務委員會頒布的相關法律；（3）國家行政法規(guī)：“不動產(chǎn)登記條例”；（4）國家部門規(guī)章及地方性法規(guī)：基于不動產(chǎn)登記條例制定的部門或地方有關登記實施細則及辦法。

2.并行登記要件主義與登記對抗主義和實質審查與形式審查

實質審查與形式審查是與登記要件主義和登記對抗主義相聯(lián)系的。登記要件主義將登記與物權變動緊密結合，對不動產(chǎn)物權變動采取嚴格的審查與公示制度，其優(yōu)點是物權的歸屬關系明晰，對善意第三人的保護較為有利，但它又缺乏靈活性，影響不動產(chǎn)交易的進行。登記對抗主義則將登記與不動產(chǎn)物權變動本身分開，不以登記作為物權變動要件，不動產(chǎn)交易較為便捷，但因缺乏物權變動的審查與公示，易使善意第三人的利益受損?？梢姡怯浺髁x偏重于交易秩序的維護，登記對抗主義注重當事人的意思與交易的效率，二者各有優(yōu)劣。

形式審查是審查登記要件案件是否合乎法定文件及程序的實現(xiàn)方式，對于權利及義務的真實內容并不過問。實質審查包含程序審查的范圍，并確認權利來源是否有瑕疵，權利內容是否真實無偽，為其必要條件。形式審查與實質審查主要區(qū)別在于實質權利內容的辨別。

在我國不動產(chǎn)登記立法上應并行登記要件主義和登記對抗主義，與此相應，對登記文件的審查分別采行實質審查和形式審查?？紤]制度成本問題和不動產(chǎn)交易的便利性，在不動產(chǎn)產(chǎn)權總登記、初始登記和設定登記時，設定或取得物權，其權利中包含有占有和處分權能時，該物權應當?shù)怯?，并以登記為生效要件。在我國公有制條件下，有關法律應明確：集體土地所有權應當?shù)怯?，取得集體土地使用權（包括集體建設用地使用權、集體農用地使用權）應當?shù)怯洝ＴO定或取得物權，其權利中不包含占有和處分權能時，該物權一般以合同為生效要件，以登記作為對抗第三人的要件。例如地役權的登記。

而在變更登記中，登記審查可以考慮采用形式審查方式，登記機關僅就申請登記的案件是否合乎法定程序、申請書所載事項或登記原因是否與證明文件及登記簿相符等做形式審查。而對于實質權利內容的真假，由登記申請人申請公證機關公證，如果登記案件有產(chǎn)權爭執(zhí)時，也由法院專責機構裁決，登記機關僅對于因登記錯誤、遺漏受損的權利人負損害賠償責任。這樣既便利不動產(chǎn)交易，也可以降低登記機關的風險。這種制度選擇是符合我國客觀現(xiàn)實的，也有助于不動產(chǎn)市場健康發(fā)展，既保障了登記的安全，同時又提高了登記效率。

3.統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機關與登記效力

（1）統(tǒng)一法律依據(jù)。由于沒有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國不動產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。我國目前的不動產(chǎn)登記制度內容主要是按照計劃經(jīng)濟的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應社會發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以“民法典·物權篇”為基礎的不動產(chǎn)登記法律制度。在我國實現(xiàn)不動產(chǎn)物權法統(tǒng)一的同時，也應統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律規(guī)定，使之與物權法相適應。

（2）統(tǒng)一登記機關。

我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)的五個不統(tǒng)一的根源在于登記機關的不統(tǒng)一。因此，完善登記制度的一個重點任務就是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關，登記根據(jù)、程序、簿冊自然便統(tǒng)一了。

世界各國或地區(qū)在設立登記機關時普遍遵循兩個準則：一是不動產(chǎn)登記機關的獨立性，登記機關多為司法機關，也有行政機關，但都是獨立的部門；二是不動產(chǎn)登記機關的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機關負責。這兩個準則都是物權公示原則決定的。目前我國關于不動產(chǎn)登記的部門有多個，它們都是有關不動產(chǎn)的行政管理部門，所進行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性，而缺乏物權公示性，難免損害權利人的正當利益。

我國不動產(chǎn)登記機關的統(tǒng)一是必然趨勢?，F(xiàn)在，統(tǒng)一登記機關已成為人們的共識，但由哪個部門具體負責不動產(chǎn)產(chǎn)權登記工作還是大家爭論的焦點。世界各國或地區(qū)在此方面的做法也不一致：法國為歸屬地方普通法院的土地登記局；日本為屬于司法行政機關的法務局；瑞士為地方法院；德國為屬于地方法院的不動產(chǎn)登記局；我國臺灣地區(qū)為地政部門。從世界各國或地區(qū)的登記機關看，一是司法機關，二是地政機關。就負責不動產(chǎn)登記機關的討論，我國學者有三種觀點：一是維持現(xiàn)狀說（土地由土地管理部門負責登記，房產(chǎn)由房屋管理部門負責登記）；二是法院說；三是獨立登記機關說。

我們認為成立獨立登記機關是最好的選擇，并且應以土地登記為核心。第一，不動產(chǎn)產(chǎn)權的核心是土地產(chǎn)權，其他不動產(chǎn)產(chǎn)權也以土地產(chǎn)權為基礎，因此登記機關的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎和核心的統(tǒng)一，這是羅馬法以來建立不動產(chǎn)登記制度的國家的共同做法。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，而林地的林權登記發(fā)證工作也由林業(yè)部門基本完成，可以說我國絕大多數(shù)土地的總登記工作基本完成，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，至少是土地統(tǒng)一登記奠定了基礎。

（3）統(tǒng)一登記效力探討。

我國法學界對是否采用德國物權行為理論存在比較大的分歧，但在不動產(chǎn)物權變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學者認為，為了完善我國不動產(chǎn)物權登記制度，應賦予不動產(chǎn)物權登記如下效力：決定因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動能否生效的效力、權利正確性推定的效力、善意保護的效力、風險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產(chǎn)產(chǎn)權保護的重要理論基礎，依據(jù)這些理論基礎建立起來的不動產(chǎn)登記制度，是不動產(chǎn)權利公示原則的具體表現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障。

為了維護我國法律體系的連續(xù)性，保證交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，我國不動產(chǎn)登記應該采取實質主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產(chǎn)權法理的要求，也是國際不動產(chǎn)產(chǎn)權保護的趨勢。但是對于不是基于產(chǎn)權變動行為引起的權利變動應設有例外法例，可以采行形式主義（登記對抗）原則。

4.規(guī)范登記內容、制度、程序和服務體系 我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記尚未形成完整的體系，各種規(guī)定之間不統(tǒng)一的情況十分普遍，這都有待于我國制定一部統(tǒng)一的“不動產(chǎn)登記條例”加于完善，同時對登記制度、內容、程序和服務體系加以規(guī)范。（1）登記制度規(guī)范化。

我國不動產(chǎn)登記實行權利登記制度。在登記的原則、內容、方法、程序等方面，借鑒了權利登記制和托倫斯登記制的立法例，并考慮我國的土地公有制的特點，形成了一套具有中國特色的登記制度。我國自建立不動產(chǎn)登記制度以來，隨著國家基本經(jīng)濟制度的調整，登記制度也在不斷完善和發(fā)展中。目前，我國已經(jīng)實行的登記制度的具體內容包括 以下幾方面：1）登記申請制度：權利人辦理登記必須經(jīng)過申請；2）調查制度：對申請人申請登記的權利，登記機關對調查成果逐級進行審核，并報人民政府批準；4）公告制度：對擬注冊的權利進行公告；5）注冊制度：對登記標的和權利在專門簿冊上登載，確認產(chǎn)權；6）發(fā)證制度：登記機關向權利人頒發(fā)權利證書；7）查詢制度：登記資料實行限度的公開查詢；8）登記代理制度：權利人可以委托代理機構辦理登記申請及相關事項。

我國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)有了良好的基礎，基本制度已經(jīng)建立，今后對不足的地方進行完善，對于還未建立的制度，應該在“不動產(chǎn)登記條例”中規(guī)范。例如自我取證制度、登記法律責任制度與登記賠償制度，應該在規(guī)范之列。

（2）登記內容規(guī)范化。

1）規(guī)范登記分類。根據(jù)我國不動產(chǎn)登記的特點，可以將不動產(chǎn)登記規(guī)范為：土地總登記、建筑物產(chǎn)權總登記、不動產(chǎn)預告登記、不動產(chǎn)初始登記、產(chǎn)權變更登記、標的不動產(chǎn)變更登記、他物權設定與變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記等。

2）規(guī)范登記范圍。我國不動產(chǎn)登記的登記權利包括國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權、建筑物所有權和不動產(chǎn)他物權。由于我國民法思想是物權法定主義，登記權利應在,《物權法》或“不動產(chǎn)登記條例”中給予規(guī)定。

我國城市不動產(chǎn)權利體系已經(jīng)基本確定，例如土地使用者依法通過劃撥或者出讓的方式取得國有土地使用權，個人通過購買房屋獲得城市房產(chǎn)的所有權。我國集體所有土地的范圍，在相關法律中規(guī)定明確，只是登記主體存在爭議?，F(xiàn)行農村集體土地的所有權主體為農民集體，土地類型有農地、小城鎮(zhèn)建設用地、農民宅基地、“四荒地”，涉及農地承包經(jīng)營權（實質是農地集體土地使用權）、農民宅基地集體土地使用權、“四荒地”集體土地使用權和農村非農建設集體土地使用權，我們認為，只要這些權利物權化，通過登記，一方面可以保障承包農民的權益，另一方面也有利于集體土地流通中產(chǎn)權明晰。

3）規(guī)范登記的主體與客體。作為土地登記主體之一的土地權利人，包括國有土地使用權、集體土地所有權人、集體土地使用權人和土地他物權人。國有土地使用權人和土地他物權人可以是我國的自然人、法人和其他合法的組織。由于我國土地制度的特殊性，對集體土地所有權人和使用權人做了一定的限制，集體土地所有權人分三種情況，分別是村農民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體、村民小組農

民集體，我國集體土地所有權人只能依法確定為這三類土地所有者；集體土地使用權人，一般應是本集體內部的成員或單位，但特殊情況，如集體“四荒地”土地使用權人可以是本集體以外的個人和單位。

另外，我國法律沒有對外國人取得土地的方式進行明確限制，但為了規(guī)范登記的主體，相關法律應對此做出詳細的規(guī)定。借鑒國內外的經(jīng)驗，對于基本農田、林地、湖泊、河流、軍事用地、邊境土地等不能出讓、設定負擔或租賃給外國人或相關組織，對于可以出讓、設定或租賃給外國個人或相關組織的土地的面積、用途、位置應給予一定的限制條件。

4）規(guī)范登記簿冊。登記簿冊應按照標準化、人性化和信息便利化原則進行設計。標準化的簿冊便于登記機關管理人員對登記資料的整理和統(tǒng)計；人性化的簿冊便于登記人員的填寫、查詢和使用；信息處理便利的簿冊是不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)的基本要求，登記表格應盡量設計為二維表，簿冊之間通過代碼聯(lián)系。由于我國采行權利登記制度，登記簿應采取物的編成主義。

（3）登記程序規(guī)范化。

不動產(chǎn)總登記、初始登記、設定登記、變更登記等不同的登記類型，申請登記的主客體存在差異，登記程序應該有所不同。登記中必須遵循“登記申請”原則（法律規(guī)定由登記機關直接進行登記或直接更正登記除外），登記相關人有義務在規(guī)定的時限內，主動到登記機關申請不動產(chǎn)產(chǎn)權登記。

最基本的登記程序應為：權利人申請登記、登記機關收件審查、登記機關或有關部門審核、注冊（或注銷）登記和頒發(fā)（收回）權利證書。這一程序適合不動產(chǎn)設定登記、變更登記、預告登記等。對于不動產(chǎn)初始登記，應該在登記機關收件審查后，增加實地調查程序，對于不動產(chǎn)總登記，除增加實地調查程序外，還應在登記機關或有關部門審核之后，增加公告程序。

（4）登記服務體系規(guī)范化。

1）規(guī)范登記公開查詢制度。實行登記公開查詢制度是完善不動產(chǎn)登記制度的必然要求，是保障登記權利人和利益相關人的合法權益，維護不動產(chǎn)市場交易秩序的必然要求。為了規(guī)范土地登記公開查詢行為，國土資源部于2002年12月發(fā)布《土地登記資料公開查詢辦法》，該辦法規(guī)定了公開查詢的范圍、程序、限制條件、法律責任等內容。該辦法的出臺，為建立不動產(chǎn)登記公開查詢制度奠定了良好的基礎。我國在制定“不動產(chǎn)登記條例”時，應該規(guī)范登記公開查詢制度，上述辦法可以借鑒和參考。

2）規(guī)范登記中介代理制度。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)權制度改革的不斷深入，人民物質和精神生活水平的大力提高，不動產(chǎn)產(chǎn)權變動將越加頻繁，不動產(chǎn)權利人對明晰土地產(chǎn)權、加快辦理不動產(chǎn)登記的要求越來越強烈。由于不動產(chǎn)登記的法定程序嚴密，對權利人而言，一方面難以全面掌握有關政策和法規(guī)，另一方面辦理登記需要耗費大量時間與精力。由此可見，建立不動產(chǎn)登記代理制度是社會發(fā)展的需要。此外，登記中介代理制度本身也是登記制度規(guī)范化的重要組成部分，我國在制定“不動產(chǎn)登記條例”時應該規(guī)范登記中介代理制度。

2002年年底，我國人事部會同國土資源部共同出臺了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法》，明確了土地登記代理的范圍、代理人資格考試和成龍代理機構的條件。2004年6月，我

國第一屆土地登記代理人資格考試在全國進行，這是我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展的一個里程碑。

四、參考文獻

1.葉成朋 物權法中不動產(chǎn)登記制度之評析 [期刊論文]-山西省政法管理干部學院學報2009(4)2.吳丹樺 建立健全不動產(chǎn)登記制度 [期刊論文]-發(fā)展研究2009(6)3.胡志剛.我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及缺陷[J].中國房地產(chǎn).2006(02)4.王崇敏.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].中國法學.2003(02)5.薛亮.我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及存在問題與建議[J].青海金融.2005(09)6.譚峻.《物權法(草案)》中的不動產(chǎn)登記問題[J].中國土地.2005(09)7.齊文祥.關于不動產(chǎn)登記制度的若干問題[J].理論探索.2005(02)8.趙明.略論我國不動產(chǎn)登記法律制度的發(fā)展和完善[J].社會科學研究.2002(06)

9.王夢靜,王夢飛.不動產(chǎn)登記制度中的登記問題研究[J].現(xiàn)代物業(yè).2007(04)

10.郭斌.對建立和完善我國不動產(chǎn)登記制度的一些思考[J].中國房地產(chǎn).2004(01)

11.徐筱箐.論我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀、發(fā)展和完善[J].現(xiàn)代商貿工業(yè).2011(17)