第一篇：物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度設(shè)計[推薦]

物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度設(shè)計

[摘要] 由于我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷，制約了不動產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是解決目前不動產(chǎn)登記中存在的種種缺陷，充分實現(xiàn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示功能的現(xiàn)實選擇?！段餀?quán)法》在制定中始終把建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計主線，在此基礎(chǔ)上設(shè)計了我國未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度。

[關(guān)鍵詞] 物權(quán)法 不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 制度設(shè)計

The System Design About the Real Estate Uniform Registration in The Property Law

Abstract：The defects that the registration system of real estate had restricted the normal order of the formation and development that the real estate real right register.Building the system of the real estate uniform registration are the realistic choice that solve the defects of the registration system of real estate and fully realized the function that the publication of real right.The Property Law had designed the system of the real estate uniform registration in the future by the main line that building the system of the real estate uniform registration.key words：The Property Law;Real Estate;Uniform Registration;System Design

由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán)，都會涉及第三人的利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。為達成這一目的，現(xiàn)代民法建立了公示制度，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、[1]變更、消滅的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，這是實現(xiàn)對物權(quán)保護的基本手段。不動產(chǎn)登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認和保護的基本前提，物權(quán)法中的所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度，都與不動產(chǎn)登記相關(guān)聯(lián)。沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度?！段餀?quán)法》出臺前，我國的不動產(chǎn)登記制度中存在的問題和缺陷，影響了對不動產(chǎn)物權(quán)的有效保護，也制約了統(tǒng)一、規(guī)范的登記制度的建立?！段餀?quán)法》的出臺，對我國長期以來比較混亂的不動產(chǎn)登記制度進行了重新架構(gòu)和制度設(shè)計，確立了我國不動產(chǎn)登記制度的基本框架，為進一步規(guī)范我國的不動產(chǎn)登記制度和將來制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法奠定了基礎(chǔ)。

一、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺陷分析

（一）法律規(guī)范不統(tǒng)一

《物權(quán)法》出臺前，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記

[2]權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況，既影響了法律的權(quán)威性和嚴肅性，也制約了不動產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展。

（二）登記機關(guān)不集中

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度是與行政主管部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起的，實行“歸口管理、分別登記”的原則。長期以來將不動產(chǎn)登記作為行政管理職能對待，不同的登記事項分屬于不同的職能部門，致使登記機關(guān)各

[3]自為政，多頭登記。事實上，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，而不在于對不動產(chǎn)

進行行政管理，分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷。這既不利于當(dāng)事人進行不動產(chǎn)登記，也不利于交易人查閱登記，很難給交易的當(dāng)事人提供全面的信息，徒增當(dāng)事人不必要的交易成本。而且還會造成房、[4]地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象，妨礙了不動產(chǎn)市場的順利發(fā)展。

（三）登記程序不統(tǒng)一

由于不同的登記機關(guān)各自辦理不同的登記事項，其所依據(jù)的法律法規(guī)又各不相同，不同的登記規(guī)范對登記程序的規(guī)定不盡一致，導(dǎo)致登記機關(guān)各自為政、各行其是，從自身便利的需要出發(fā)制定相應(yīng)的登記規(guī)則，給當(dāng)事人的物權(quán)保護造成了一定影響。

（四）登記制度不健全

不動產(chǎn)登記的種類是由登記目的所決定的，各登記類型在功能上應(yīng)相互補充、相互依托，共同構(gòu)成科學(xué)完整的不動產(chǎn)登記體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)中關(guān)于不動產(chǎn)登記的類型還很不全面，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，登記種類的不健全在一定程度上會影響登記的效力和功能的發(fā)揮。

二、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要性探析

（一）是弱化行政職能而強化其公示功能的需要

登記制度在我國雖然有著悠久歷史，但真正意義上的作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記制度卻起步較晚，且一開始就服務(wù)于不動產(chǎn)行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩。長期以來，我國的登記機關(guān)與行政機關(guān)的設(shè)置與職能合一，將登記作為行政機關(guān)的職權(quán)而不是一種公示方法，從而造成了行政機關(guān)將登記過多地作為一種權(quán)力的象征和謀利的工具，忽視了登記作為物權(quán)公示方法而對權(quán)利人物權(quán)的保護功能，對權(quán)利人權(quán)利的保護極為不利，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用。事實上，登記雖然具有政府管理經(jīng)濟的職能，但它首先是一種物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法，登記的職責(zé)并不需要與各個政府機關(guān)的管理職責(zé)相對應(yīng)，通過設(shè)立獨立的登記機構(gòu)和建立統(tǒng)一的登記制度，可以有效地弱化登記的行政色彩而獨顯其物權(quán)公示的功能。

（二）是方便當(dāng)事人辦理登記和便利查閱的需要

由于不動產(chǎn)范圍廣泛，分散登記勢必給當(dāng)事人辦理房、地、設(shè)備等組合事項登記制造麻煩，增加成本。加之不同登記機關(guān)信息溝通不暢，有關(guān)交易當(dāng)事人難以準確及時地查閱登記事項，不僅容易造成糾紛，同時也給不法分子實施欺詐創(chuàng)造了條件。建立統(tǒng)一登記制度將解決這一問題的最好途徑。

（三）是維護交易安全和規(guī)范交易秩序的需要

在登記制度嚴重分散的情況下，由于登記機關(guān)信息不能有效溝通和全面披露，在當(dāng)事人信息獲取不充分的情況下，少數(shù)不法分子便會利用登記制度的弊端將房產(chǎn)和地產(chǎn)分別抵押，甚至分別轉(zhuǎn)讓，使當(dāng)事人物權(quán)的實現(xiàn)受阻。也會有當(dāng)事人將企業(yè)財產(chǎn)整體抵押后又將部分財產(chǎn)重復(fù)擔(dān)保，致使擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)時蒙受損失。統(tǒng)一登記制度建立后，通過登記機構(gòu)的整合和登記信息的集中披露，就可以為建立有序的交易秩序奠定良好的基礎(chǔ)。

（四）是提高交易效率的需要

統(tǒng)一登記制度建立后，在為交易當(dāng)事人辦理登記提供便利的同時對于實現(xiàn)物盡其用、提高效率也具有極其重要的作用。如房屋產(chǎn)權(quán)登記不再因為房、地、稅等多個機關(guān)的分別辦理而增加當(dāng)事人的成本，不再因此而耗費更多的精力，可以最大限度地提高效率，方便當(dāng)事人。

三、《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度設(shè)計

（一）確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理體制

《物權(quán)法》在制定中始終把建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計主線，在此基礎(chǔ)上設(shè)計了我國未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的初步框架。

1.為制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法奠定了基礎(chǔ)

我國目前尚沒有一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行分散的法律規(guī)范，給當(dāng)事人進行登記、查閱和交易設(shè)置了人為障礙，提高了不動產(chǎn)交易成本，影響了正常的不動產(chǎn)交易秩序。與物權(quán)法的制定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，以改變現(xiàn)行登記管理體制，對不同的不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法。因不動產(chǎn)登記制度自身的復(fù)雜性決定了《物權(quán)法》難以對未來的登記內(nèi)容進行全面系統(tǒng)的規(guī)范，但《物權(quán)法》的現(xiàn)有規(guī)定必定對現(xiàn)行登記制度中的缺陷予以正視并加以改進，其所設(shè)計的統(tǒng)一登記制度的框架必將對目前混亂的登記制度是一次全新的變革，為今后制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法確立了科學(xué)的法律依據(jù)。因此，在《物權(quán)法》出臺后，通過制定與之相適應(yīng)的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，可以有效地保證《物權(quán)法》規(guī)定的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的貫徹和實施，使我國完整的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系將真正趨于成型和完善。

2.統(tǒng)一了登記機關(guān)

《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理”?！段餀?quán)法》為消除目前這種因“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象而造成的辦事效率低下、交易成本提高的不利因素，明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記統(tǒng)一由不動產(chǎn)所在地登記機構(gòu)辦理，即設(shè)立獨立專門的不動產(chǎn)登記機關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)登記事務(wù)?！段餀?quán)法》雖然尚沒有明確規(guī)定具體的登記機構(gòu)，但對于下一步登記機關(guān)的統(tǒng)一設(shè)置提出了明確的思路，提供了基本的法律依據(jù)。

3.統(tǒng)一了登記程序

《物權(quán)法》堅持以人為本的立法精神，從便民利民為民的理念出發(fā)，對不動產(chǎn)登記的管轄、申請、審查等方面確立了科學(xué)合理、方便規(guī)范的統(tǒng)一登記程序。關(guān)于不動產(chǎn)登記的管轄規(guī)定由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理；關(guān)于不動產(chǎn)登記的申請實行以當(dāng)事人申請為主的方式；關(guān)于不動產(chǎn)登記的審查規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的基本職責(zé)。這些程序規(guī)定，對當(dāng)事人辦理登記事項和查閱提供了統(tǒng)一而又便捷的程序，為最大限度地方便當(dāng)事人創(chuàng)造了條件。

（二）健全和完善了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的糾錯、防錯機制

《物權(quán)法》出臺前，法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記類型有一些相關(guān)的規(guī)定，但都不夠全面。為適應(yīng)我國不動產(chǎn)交易的需要，解決不動產(chǎn)登記過程中可能出現(xiàn)的爭議，防止因登記種類不全而給當(dāng)事人的權(quán)利造成損害，《物權(quán)法》根據(jù)現(xiàn)實需要科學(xué)地創(chuàng)立了一些新的登記制度，彌補了因登記種類不全而造成的被動。

1.規(guī)定了更正登記制度

更正登記是指，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿的記載發(fā)生錯誤或遺漏時，登記機構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)予以更正時所進行的登記?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@一制度主要是針對不正確登記給當(dāng)事人造成損害的補救制度。不動產(chǎn)物權(quán)變動進行登記時，不可避免地會出現(xiàn)登記錯誤、遺漏的情形，為了能夠及時地消除因此而造成的登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致情形，有效地保護事實上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對登記簿記載的內(nèi)容進行更正，這將在一定程度上防止因此而給當(dāng)事人造成的損害。

2.規(guī)定了異議登記制度

異議登記指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿上記載的有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利，也是針對不正確登記的補救制度。人的理性是有限的，由人設(shè)計和操作的登記程序難免會出現(xiàn)錯誤。為了防止登記中出現(xiàn)的錯誤，維護登記的公信力，《物權(quán)法》建立相應(yīng)的糾錯機制，允許權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記，在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，《物權(quán)法》賦予利害關(guān)系人申請異議登記的權(quán)利。《物權(quán)法》第19條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可申請異議登記?！碑愖h登記是一種相對便捷、高效的臨時性保護措施。旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟的手段，通過在不動產(chǎn)登記簿上記載對該不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的異議，排除第三人對真正權(quán)利人物權(quán)的侵害，從而達到維護和救濟自身權(quán)利的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟，但它可以及時或臨時性地對真正權(quán)利人提供一種保護，并與更正登記結(jié)合形成了保護事實上的權(quán)利人和利害關(guān)系人的制度體系

3.規(guī)定了預(yù)告登記制度

為防止不動產(chǎn)交易中的出賣人“一物兩賣”，保護買受人的合理期待權(quán)利，《物權(quán)法》在借鑒國外立法并結(jié)合現(xiàn)有住房貸款按揭制度的基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記主要是為保全將來發(fā)生的某項不動產(chǎn)物權(quán)為目的而進行地登記。這一制度的建立在保障當(dāng)事人權(quán)利、維護不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系穩(wěn)定和交易安全方面將發(fā)揮重要作用。

（三）明確了登記機關(guān)及當(dāng)事人的法律責(zé)任

《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！薄段餀?quán)法》關(guān)于登記機關(guān)錯誤登記的賠償責(zé)任，這是一個以往的法律法規(guī)沒有明確的制度安排。登記機關(guān)對于登記的申請，除須審查登記形式要件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時，登記機關(guān)予以賠償。同樣，因當(dāng)事人的過錯導(dǎo)致登記錯誤而造成他人損害的，當(dāng)事人也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這一規(guī)定可以有效提升登記機關(guān)和當(dāng)事人的責(zé)任意識，樹立登記的權(quán)威性和嚴肅性，提高登記的準確性，也更加有利于維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益和交易安全。

總之，《物權(quán)法》關(guān)于我國不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定雖然不盡詳細，仍屬原則性、框架性規(guī)定，但其關(guān)于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度設(shè)計和有關(guān)不動產(chǎn)登記所涉及的關(guān)鍵問題的明確，必將對建立更加科學(xué)合理的不動產(chǎn)登記制度、規(guī)范不動產(chǎn)登記活動秩序，充分實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的法律價值和社會公平、公正，起到極大地推動作用。

[參考文獻]

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第二篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。

(原標題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

2013-04-01 | 作者： 呂苑鵑 | 來源： 中國國土資源報 | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】

3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于實施〈國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》，對《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出的各項任務(wù)進一步細化，并明確了部門分工和時間表?！锻ㄖ芬?，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

《通知》指出，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，精心組織，認真抓好改革實施。國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變事關(guān)重大，任務(wù)艱巨，需要統(tǒng)一部署、突出重點、分批實施、逐步推進，通過堅持不懈的努力，用3至5年時間完成各項任務(wù)，加快建設(shè)職能科學(xué)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務(wù)型政府。具體任務(wù)共72項，《通知》明確提出，2013年完成29項任務(wù)，2014年完成28項任務(wù)，2015年完成11項任務(wù)，2017年完成4項任務(wù)。

《通知》要求，整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)等，中央編辦負責(zé)于2013年4月底前完成。出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

《通知》明確，減少和下放一批投資審批事項。列明取消審批的投資項目(含按照行政審批制度改革原則取消的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)、下放地方審批的投資項目(含下放地方的國家規(guī)劃內(nèi)需要審批的項目)，列明國務(wù)院投資主管部門保留審批的，涉及其他地區(qū)、需要全國統(tǒng)籌安排或需要總量控制的項目以及需要實行國家安全審查的外資項目。加強對投資活動的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，發(fā)揮法律法規(guī)和發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的約束和引導(dǎo)作用。對確需審批、核準、備案的項目，要簡化程序、限時辦結(jié)。發(fā)展改革委會同工業(yè)和信息化部、交通運輸部、水利部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部以及國土資源部、環(huán)境保護部等有關(guān)部門負責(zé)，2013年6月底前發(fā)布新修訂的政府核準投資項目目錄，修改出臺投資項目審批、核準、備案管理辦法。

《通知》要求，整合建立統(tǒng)一規(guī)范的公共資源交易平臺，有關(guān)部門在職責(zé)范圍內(nèi)加強監(jiān)督管理。發(fā)展改革委會同財政部、國土資源部、環(huán)境保護部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部、水利部、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)，2014年6月底前提出方案，由中央編辦對方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、提出意見。《通知》還提出，2013年4月底前完成國家海洋局“三定”規(guī)定。

第四篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難題

被物權(quán)法提出6年之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛?cè)肟燔嚨?。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部承擔(dān)。

但目前來看，無論是結(jié)束我國不動產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權(quán)法中，就明確規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。”

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。中國人民大學(xué)土地管理系主任葉建平向《中國經(jīng)濟周刊》表示，不動產(chǎn)物權(quán)是重要的財產(chǎn)權(quán)，只有通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動產(chǎn)的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。

近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產(chǎn)登記研討會上指出，當(dāng)前我國正加快推進機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設(shè)，是其中一項重要內(nèi)容。通過建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權(quán)法，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

或許正因為意義重大，在物權(quán)法中，記者注意到，“不動產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，多年來一直難以執(zhí)行。

目前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。

不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)

讓和抵押的登記機構(gòu)有十幾個部門，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當(dāng)事人負擔(dān)增加等問題，又不利于登記制度的健全。

比如房產(chǎn)證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。

而且，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，“實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術(shù)條件。”還有的專家認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國經(jīng)濟研究院統(tǒng)計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。

事實上，關(guān)于如何推進完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權(quán)法已經(jīng)給出了明確的路徑。

物權(quán)法第十條規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

葉建平表示，物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。

今年3月份，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于實施任務(wù)分工的通知》中明確規(guī)定，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)。據(jù)悉，國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

此舉顯然意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進入了實質(zhì)性的快車道。對此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國經(jīng)濟周刊》表示，明確負責(zé)部門與制定統(tǒng)一登記制度，是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。

胡存智日前表示，加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進，統(tǒng)一登記是完善權(quán)利體系的重要基礎(chǔ)，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協(xié)調(diào)工作，特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎(chǔ)？

分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實緊迫性的議題來看，如從個人財產(chǎn)的保護角度看，住房這類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國務(wù)院明確提出“建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開展“個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。

記者了解到，“個人住房信息系統(tǒng)”以個人住房產(chǎn)權(quán)和交易系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過權(quán)限，住建部可以查詢到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權(quán)屬情況以及房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更的實時情況。

陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負責(zé)人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。

分析人士表示，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關(guān)數(shù)據(jù)的普查、調(diào)查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進行技術(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實時的補充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來一定挑戰(zhàn)。

對此，陳國強表示，整合共享應(yīng)該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行整合，如此一來可以節(jié)省大量的人力物力，而且國務(wù)院常務(wù)會議也提出，行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)，房產(chǎn)交易、預(yù)售的職責(zé)還在住建部門。當(dāng)然，對于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。

第五篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計方案

東坡區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方案設(shè)計

目錄

摘要

一． 設(shè)計背景

二． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目標和原則 1． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標 2． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則 三． 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計方案 1.什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng) 2.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu) 3.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作

4.不動產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別 5.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題 6．不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

四． 不動產(chǎn)登記過程中遇到的難題及解決方案 五． 結(jié)語 參考文獻 后記

畢業(yè)設(shè)計摘要

該文的主要內(nèi)容是研究東坡區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的流程及步驟，主要從什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面進行研究，主要成果是對東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進行歸納和總結(jié)，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實施。一．背景

自2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施[1]，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出了各類規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。從法理上看，用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)的，所以不動產(chǎn)（物權(quán)）的統(tǒng)一登記必須先明確所有權(quán)的統(tǒng)一登記，且用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的登記必須在此基礎(chǔ)上來開展，而土地是不動產(chǎn)的基礎(chǔ)，因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)。為了更好的實施條例，全國各地正在如火如荼的開展實施房地統(tǒng)一工作，無錫市在《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《無錫市房屋登記技術(shù)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，成立錫市濱湖區(qū)農(nóng)村宅基地、農(nóng)房統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，積極開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體工作。雖然目前可以進行一系列的管理工作，但是由于部門分工、數(shù)據(jù)格式的限制及其各部門獨立的管理方式，存在數(shù)據(jù)管理被割裂的情況。本文將對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)進行探索，建立真正意義上的房地合一的數(shù)據(jù)庫，可對土地和房屋的圖形數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性信息

進行統(tǒng)一存儲和管理，可對土地和房屋的開發(fā)和使用實現(xiàn)全過程的跟蹤、記錄和管理，可在現(xiàn)有圖形數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立戶、房屋和宗地之間的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)由宗地→房屋→戶→人，人→戶→房屋→宗地的雙向查詢與檢索。這樣可更好的執(zhí)行條例，規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。二．目標和原則

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)探索的主要目標為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、查詢、共享等相適應(yīng)的數(shù)據(jù)庫。在數(shù)據(jù)庫設(shè)計時遵循房地合一原則、依法原則、申請原則、審查原則、公示原則等進行設(shè)計。[2]

依法原則指我國實行的房地產(chǎn)權(quán)登記要依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)權(quán)人維護自己的利益要依據(jù)法律法規(guī)條款；房地產(chǎn)權(quán)登記工作人員在執(zhí)行公務(wù)時，也要依據(jù)法律法規(guī)來規(guī)范自己的行為；申請原則指房地產(chǎn)權(quán)人要求政府房地產(chǎn)權(quán)登記部門保護自己的合法權(quán)益時要有明確的意思表示，即提出房地產(chǎn)權(quán)登記的申請。審查原則指房地產(chǎn)權(quán)登記是一項嚴肅的法律行為，必須嚴格審查。房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的審查有三個層次；一是初審，由房地產(chǎn)權(quán)登記工作負責(zé)；二是審核，由房地產(chǎn)權(quán)管理部門負責(zé)；三是批準，由政府負責(zé)。不經(jīng)過審查的房地產(chǎn)權(quán)不能登記。對于房地產(chǎn)權(quán)變更或注銷登記，如果不需要政府審批的，可以直接由房地產(chǎn)權(quán)登記部門直接對房地產(chǎn)權(quán)的變動事實予以確認。公示原則含義指房地產(chǎn)權(quán)登記具有廣泛的社會性和可信性。三．不動產(chǎn)統(tǒng)一登記設(shè)計方案

1.什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中的最后一項信息平臺，前三項為登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記注冊。國土資源部網(wǎng)站消息顯示，前三項工作已經(jīng)基本完成，只差信息平臺這最后一公里。據(jù)了解，功能類似于企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，可依法以宗地號查詢房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)、抵押、查封等基本信息。不同的是，企業(yè)信息系統(tǒng)任何人都可以查詢，而不動產(chǎn)信息系統(tǒng)需房產(chǎn)所有人同意才能查詢。

目前，超過1000個市縣不動產(chǎn)信息平臺端口接入了全國，四川、浙江、江蘇、北京、上海、天津、重慶等都已經(jīng)率先接入。2.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu) 2.1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本流程

在《規(guī)范》中，對不動產(chǎn)登記的具體程序的全流程做了更加科學(xué)合理的規(guī)定：

依申請登記程序：申請——受理——審核——登簿 依囑托登記程序：囑托——接受囑托——審核——登簿 依職權(quán)登記程序：啟動——審核——登簿 2.2不動產(chǎn)登記所需要的文件

A.登記申請書；

B.申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

C.相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

D.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料； E.與他人利害關(guān)系的說明材料。

F.申請材料應(yīng)當(dāng)齊全，符合要求，申請人應(yīng)當(dāng)對申請材料的真實性負責(zé)，并做出書面承諾。

2.3不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員應(yīng)核實的內(nèi)容

A.申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示； B.申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；

C.存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況； D.因處分不動產(chǎn)申請登記且存在異議登記的，受讓方應(yīng)當(dāng)簽署已知悉存在異議登記并自行承擔(dān)風(fēng)險的書面承諾； E.在審核時候，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。2.4申請材料的查驗

A.查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

B.查驗權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；

C.查驗申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議； D.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。3.不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的安全管理

1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位以及有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密，除正常辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員不得隨意調(diào)取、查閱與辦理業(yè)務(wù)無關(guān)的登記信息，也不得泄露不動產(chǎn)登記信息。2.對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的查詢主體、范圍、條件、方式等，都做了詳細規(guī)定。

3.查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人要履行保密義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。4.查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查申請人的查詢目的是否明確，經(jīng)審查符合查詢條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場向申請人提供查詢結(jié)果。

4.不動產(chǎn)登記的難點

從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實狀況來看，目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要問題可以歸納為部門個人利益、人員素質(zhì)、技術(shù)方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時改進。4.1 政府部門和個人利益的阻力

目前我國的多部門分散的登記嚴重制約了市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。登記部門有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個部門背后的利益重新洗牌分配問題，因此如何統(tǒng)一登記部門是要解決的一個非常困難的實際問題，是不動產(chǎn)登記阻力很大的重要原因。比如不

動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期準備工作的住建部的住房信息聯(lián)網(wǎng)遭遇阻礙。還比如住房公積金信息聯(lián)網(wǎng)受抵制，因為觸動了地方政府的奶酪，而住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)被無形之手牽制，是因為依靠房地產(chǎn)的地方財政，房地產(chǎn)獲利階層的擔(dān)憂。

地方政府高度依賴于土地開發(fā)和房地產(chǎn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著消除自由裁量權(quán)和暗箱操作的空間，而且個人財產(chǎn)因為藏富心理，也不愿意曝光自己隱藏的不動產(chǎn)財富，因此利益阻力阻礙統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作推進。因為博弈論研究的是理性的人之間如何進行策略選擇的[15]，而理性的人是指他在具體策略選擇時的目的是使自己的利益最大化，所以政府發(fā)展市場經(jīng)濟與個人的利益，政府各部門之間利益之間會產(chǎn)生博弈，帕累托最優(yōu)是博弈希望得到的結(jié)果，但這是理想情況，現(xiàn)實中是不存在的，顯然這種博弈對不動產(chǎn)登記制度的完善產(chǎn)生較大影響。

4.2 登記人員知識結(jié)構(gòu)需要完善更新

不動產(chǎn)登記制度中登記審查制度非常重要，各個不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具有重要影響。當(dāng)前，各個不同部門分散登記，登記人員所需掌握的專業(yè)知識相對狹窄一下，而實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，員工知識面要更為寬廣，提高員工的綜合素質(zhì)是當(dāng)務(wù)之急，有學(xué)者大膽建議在大專院校實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)，因為這一專業(yè)涉及不動產(chǎn)管理的方方面面，僅僅短期培訓(xùn)很難培養(yǎng)不動產(chǎn)登記的合格和高質(zhì)量人才。

4.3 登記所需技術(shù)急需發(fā)展完善

統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記工作受不同領(lǐng)域技術(shù)標準差和注冊信息不一致影響。一是在研究方法上，該部門測量坐標，精度等均不統(tǒng)一，增加了成果轉(zhuǎn)化與共享的困難。二是在土地類型上各個部門，如農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門和國土部門等標準和范圍就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的機制，各部門往往不愿把本部門過去的成果拿出來讓其它部門共享。不動產(chǎn)登記須在信息完全下的登記，比如國外不動產(chǎn)登記較為規(guī)范，全面的產(chǎn)權(quán)登記并不是簡單地統(tǒng)計房屋的數(shù)量，每個產(chǎn)權(quán)登記包括房屋圖紙和照片的外觀，位置等信息應(yīng)該全部登記，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可參照世界各國(地區(qū))的不動產(chǎn)登記制度。目前，就我國的房地產(chǎn)登記來說過于簡單，沒有詳細的記錄，既沒有確定實名登記，也沒有涵蓋房產(chǎn)所有信息。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的開發(fā)利用也需要較為先進的地理信息系統(tǒng)技術(shù)和高端人才，開發(fā)出來的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)才更為方便快捷和實用。

另外，法律方面實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據(jù)。制度方面，我國存在標準不統(tǒng)一、登記不規(guī)范、重視管理輕視服務(wù)等諸多問題。此外不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中糾紛較多，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律風(fēng)險承擔(dān)及登記過錯的賠償，甚至不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等，如果上述問題不能很好的解決，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能將受到很大限制。

5．不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示。

在業(yè)務(wù)圖形方面處理較復(fù)雜，我們需要對地、房、戶、人進行分別考慮。需要達到當(dāng)我們對地籍圖中的某一房屋操作時，可以根據(jù)相關(guān)信息查找到某一戶，并對該戶的人進行查詢。反之，當(dāng)我們查找到某一戶分戶平面圖，可以查到該戶在地籍圖上對應(yīng)的房屋進行相應(yīng)操作。關(guān)聯(lián)建立前后之間關(guān)系如下圖所示[11]。我們需要以房屋編號和宗地編號作為聯(lián)合關(guān)鍵字，建立宗地、房屋對照信息表。可通過地理位置圖，進行相互關(guān)聯(lián)屬性關(guān)系。[3]

圖：建立關(guān)系前

圖：建立關(guān)系后

對于圖形的建庫工作，都需要針對不同類型和不同邏輯結(jié)構(gòu)的空間數(shù)據(jù)及其相關(guān)屬性數(shù)據(jù)進行必要的提取、重組、整合、導(dǎo)入、質(zhì)檢

等工作。不同的數(shù)據(jù)類型、不同的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、不同的入庫對象，都需要進行針對性的不同的處理操作。對不同類型數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)集、圖層、要素源的特征、標識信息及入庫后的可能的處理方式，定制了復(fù)雜的處理規(guī)則，以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動分層、自動編碼、屬性與圖形自動掛接、面積全自動的重新核定、生成、較對。四．遇到的問題及解決方法

頂崗實習(xí)雖然差不多半年的工作，但是做起來不容易，學(xué)校信任我們，給我們舞臺去學(xué)習(xí)經(jīng)驗、去施展才華、，我們要以百分之百的努力去完成任務(wù)，在實施的過程中難免會遇到一些問題，下面我列舉兩個我在東坡區(qū)不動產(chǎn)登記中心工作的問題及解決辦法。

有一天權(quán)籍系統(tǒng)[4]的工作人員導(dǎo)入房屋宗地圖形的時候發(fā)現(xiàn)東坡區(qū)某某鎮(zhèn)是對的就是后面某某村錯了，我重新導(dǎo)入結(jié)果還是一樣村組錯了，我打電話給內(nèi)頁部經(jīng)理說明情況問題，她說應(yīng)該是劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)的時候少劃分了，叫我重新導(dǎo)入圖層。曠經(jīng)理把東坡區(qū)劃分地籍區(qū)地籍子區(qū)shp文件發(fā)給我，我用沒有病毒的U盤烤過來放到辦公內(nèi)網(wǎng)，然后開始操作權(quán)籍系統(tǒng)怎樣導(dǎo)入圖層。

方法：1.創(chuàng)建臨時庫

選擇文件夾后,輸入數(shù)據(jù)源名稱,如“臨時數(shù)據(jù)源”,點擊保存

成功后,數(shù)據(jù)源別名自動生成,即之前輸入的文件名“臨時數(shù)據(jù)源”,點擊“創(chuàng)建”按鈕

創(chuàng)建成功后左側(cè)目錄樹中出現(xiàn)剛才創(chuàng)建的臨時數(shù)據(jù)源節(jié)點,右擊臨時數(shù)據(jù)源,選擇“導(dǎo)入數(shù)據(jù)集”,彈出的界面中點擊添加文件,選擇待導(dǎo)入的行政區(qū),地籍區(qū),地籍子區(qū)(要求坐標統(tǒng)一,無拓撲錯誤)

點擊導(dǎo)入后,提示導(dǎo)入成功;此時在臨時數(shù)據(jù)庫節(jié)點下會出現(xiàn)剛才導(dǎo)入的3個圖層;

使用數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型工具,將臨時數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù),導(dǎo)入到不動產(chǎn)調(diào)查庫(BDCDCK)中去;點擊數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型按鈕;

將臨時數(shù)據(jù)庫中的行政區(qū)拖入到數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型窗口,將BDCDCK中的行政區(qū)劃圖層也拖入到數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換模型窗口，使用連接線將兩個圖層的表頭相連,注意連接方向是由臨時庫指向BDCDCK,同時將XZQDM,XZQMC字段也分別對應(yīng)相連，點擊綠色三角符號,即可導(dǎo)入圖層.其余2個圖層,一次用同樣的方法導(dǎo)入,注意對應(yīng)關(guān)系,行政區(qū)連接行政區(qū),地籍區(qū)連接地籍區(qū),地籍子區(qū)連接地籍子區(qū), 亦可在一個界面中同時完成3(多)個圖層的導(dǎo)入,注意對應(yīng)關(guān)系不要錯即可.這些都操作完成過后，我又登錄權(quán)籍系統(tǒng)導(dǎo)入剛剛的圖形，結(jié)果一切正常。

登記系統(tǒng)這邊都是遇到了小問題，沒有什么太大的問題： a.初審人員轉(zhuǎn)給復(fù)審人員時候，審核意見明明都填了，就是轉(zhuǎn)不出去。這種情況應(yīng)該是系統(tǒng)的一個小小bug，于是我就通過用system帳號密碼在PLSQL工具上登陸機器，輸入這個命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='業(yè)務(wù)號')for update;，把審核意見加上并保存，這樣初審工作人員才能轉(zhuǎn)出下一人審核。

b.登記系統(tǒng)每天所生成的報文文件都要通過工具上傳給眉山市國土局去（5月份升級過后，報文自動上報給眉山前置端），每天我

都要備份數(shù)據(jù)庫以及上報報文，備份圖像文件到不動產(chǎn)登記專用硬盤上去。

c.登記系統(tǒng)中無法進行業(yè)務(wù)中止刪除。問題描述：在登記系統(tǒng)中新建一個業(yè)務(wù)，當(dāng)轉(zhuǎn)出駁回后點擊該業(yè)務(wù)后面的“刪除”按鈕，在彈出的信息窗口點擊“刪除”按鈕沒有任何反應(yīng)。這種情況，只能轉(zhuǎn)辦給系統(tǒng)管理員，轉(zhuǎn)之前把單元信息釋放了，不然做下一業(yè)務(wù)時，選擇這戶時候會提示在另一個件上面，就不能選擇該單元信息。登記系統(tǒng)在四月底升級后，就能刪除了。五．結(jié)語

該文研究什么是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的流程及結(jié)構(gòu)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理及操作、不動產(chǎn)系統(tǒng)中權(quán)籍系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的區(qū)別、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所解決的問題、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理成果展示等方面，對東坡區(qū)統(tǒng)一登記系統(tǒng)進行歸納和總結(jié)，便于登記系統(tǒng)的操作及登記的順利實施。

通過這次的實習(xí)，讓我深刻的體會到將我們在大學(xué)里所學(xué)的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，是多么的重要，這才是我們實習(xí)的真正目的。很感謝實習(xí)單位給我這個這么好的實習(xí)機會，讓我學(xué)習(xí)很多、成長很多、收獲很多。能夠有機會來到這個公司學(xué)習(xí)我覺得我是幸運的，感謝公司能夠給我這個機會。在以后的學(xué)習(xí)中我要更進一步要求自己，不斷提升自己的理論素養(yǎng)，去學(xué)習(xí)，去進步。

參考文獻

[1]新浪財經(jīng)http://004km.cn/

[2]國家土地管理局.土地登記規(guī)則[S].北京:中國大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登記代理實務(wù)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)出版社,2004,1-65.[4]張明春.房屋土地權(quán)籍信息系統(tǒng)的建立[D].上海:同濟大學(xué),2003.后記

全國正在開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的探索，本文在總結(jié)討論的基礎(chǔ)上，充分考慮對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的整體構(gòu)造及功能的解析，建立了提供借鑒與創(chuàng)新的體系，為全面開展不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計，提供了有意探索。