第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

一、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）

項目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費(fèi)比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

二、應(yīng)重點關(guān)注的幾個問題及相應(yīng)的審計取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會計具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負(fù)債表會形成很大一筆應(yīng)收賬款。

審計取證：

（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進(jìn)行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認(rèn)購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進(jìn)行盤點。同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。

審計取證：

（1）分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。

（2）索取開發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進(jìn)度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預(yù)計商品房開發(fā)成本及與之對應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對應(yīng)合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進(jìn)行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負(fù)債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對預(yù)收賬款的余額、應(yīng)交的稅款進(jìn)行測算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時《企業(yè)會計制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。

審計取證：

1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團(tuán)公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團(tuán)取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達(dá)成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達(dá)到間接促銷的目的。關(guān)系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。

審計取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業(yè)；

（3）關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應(yīng)到現(xiàn)場去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應(yīng)關(guān)注對待開發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計的銷售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅?、項目決算資料、項目驗收資料。

（可參閱）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來，推行項目管理審計制度，這對改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部審計角度來講，管理審計應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

1、對開發(fā)項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)可行性，審查項目決策中各分項目標(biāo)是否具有明確性。

2、對項目計劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標(biāo)的制訂和落實情況等。

3、項目目標(biāo)實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進(jìn)行審查，審查項目階段性目標(biāo)完成情況、項目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性。

4、項目目標(biāo)成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

二、項目管理審計目標(biāo)體系的建立

在企業(yè)內(nèi)審對項目投資決策審計時，應(yīng)該同時形成項目管理審計目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標(biāo)體系包括：

1、銷售目標(biāo)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標(biāo)。

2、項目進(jìn)度目標(biāo)。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進(jìn)度安排做了計劃，根據(jù)項目的進(jìn)度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進(jìn)度，而且銷售計劃也與項目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項工作的進(jìn)度結(jié)點要求，從而形成項目進(jìn)度管理審計目標(biāo)。

3、項目成本控制目標(biāo)。項目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進(jìn)度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標(biāo)。

4、項目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標(biāo)。

5、項目融資目標(biāo)。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時間結(jié)點。

6、費(fèi)用控制目標(biāo)。包括項目的三項費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

三、項目目標(biāo)實施過程管理審計

根據(jù)開發(fā)項目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項目目標(biāo)制訂并落實到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來統(tǒng)一。

企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對投資項目目標(biāo)實施過程，圍繞以下幾方面開展審計工作：

1、了解項目年度目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測的情況。每個階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計劃——做——檢查——行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。審計人員應(yīng)把握各責(zé)任人對項目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對下階段預(yù)測的合理性，提出預(yù)警意見。

2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標(biāo)的影響。

3、對項目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項目實施過程管理審計的重點。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標(biāo)。在實際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項目責(zé)任人員的主觀努力性。

4、實施有效的評估。階段性對各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進(jìn)行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無法完成而影響了對責(zé)任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風(fēng)氣，使評估失去客觀基礎(chǔ)。

項目管理審計要實現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。因為一成不變的目標(biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責(zé)任人，才有可能實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)。

四、項目目標(biāo)成果管理審計

項目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對項目的成果進(jìn)行綜合審計，從完成情況對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1、重新審查項目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

2、重新審查對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險的能力。

3、重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責(zé)任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標(biāo)的偏差，項目完成情況與社會房地產(chǎn)項目平均水平的偏差。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)的管理審計工作是一項全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計領(lǐng)域的延伸，運(yùn)用得好可以幫助項目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進(jìn)項目目標(biāo)的完成。所完成的審計報告給企業(yè)今后的項目決策、實施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

1、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）

項目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費(fèi)比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

2、應(yīng)重點關(guān)注的幾個問題及相應(yīng)的審計取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會計具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債表會形成很大一筆應(yīng)收賬款。

審計取證：

（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進(jìn)行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認(rèn)購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進(jìn)行盤點。同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下

兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。審計取證：

（1）分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。（2）索取開發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進(jìn)度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預(yù)計商品房開發(fā)成本及與之對應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對應(yīng)合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進(jìn)行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負(fù)債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對預(yù)收賬款的余額應(yīng)交的稅款進(jìn)行測算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。

房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時《企業(yè)會計制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。

審計取證：

1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團(tuán)公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團(tuán)取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度

不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達(dá)成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達(dá)到間接促銷的目的。關(guān)系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。審計取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業(yè)；

（3）關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應(yīng)到現(xiàn)場去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應(yīng)關(guān)注對待開發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計的銷售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅?、項目決算資料、項目驗收資料

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計（調(diào)查）方法

作者：綜合科文章來源：綜合科點擊數(shù)：更新時間：2006-9-19

根據(jù)《中華人民共和國審計法》、《安徽省財政預(yù)算執(zhí)行審計暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計工作方案》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識，保障財政收入，在2005年財政預(yù)算執(zhí)行審計中，結(jié)合我市實際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進(jìn)行了審計（調(diào)查），通過審計（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(調(diào)查)實踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積

通過對企業(yè)的財務(wù)管理、會計核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門等方面的調(diào)查了解，核實企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點審查企業(yè)會計核算的真實性、銷售收入的完整性、納稅申報的準(zhǔn)確性，核實企業(yè)是否按照《中華人民共和國稅收征管法》和有關(guān)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行納稅申報，將應(yīng)納的各種稅費(fèi)及時足額繳交入庫。

（二）掌握被審計（調(diào)查）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費(fèi)主要有銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費(fèi)附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄?，進(jìn)行偷稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應(yīng)稅稅種的審計方法

一、營業(yè)稅

㈠審查應(yīng)稅收入的完整性。

1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應(yīng)稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權(quán)力）時全額計入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時全額計入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計入應(yīng)稅收入；

2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計入應(yīng)稅額；

3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計入應(yīng)稅總額。如，將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎勵、職工福利等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等；

4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；

5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問題。㈡審查應(yīng)稅收入的真實性。

1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺賬及預(yù)收房款戶數(shù)、金額等有關(guān)資料，有無故意設(shè)置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動產(chǎn)收入、租賃收入；

2、審查有無利用“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，將銷售不動產(chǎn)收入長期掛在往來賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計入應(yīng)稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收

款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計入應(yīng)稅收入；

3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價計入應(yīng)稅收入；

4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產(chǎn)的，有無將代銷手續(xù)費(fèi)支出直接從售房收入中抵扣、有無將預(yù)收房款或銷售款長期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計入應(yīng)稅收入等行為；采取價外收費(fèi)方式銷售房產(chǎn)的，有無將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車位、閣樓、公共設(shè)施等對外出售不計收入的問題；

5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格是否合理，有無人為隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格。

㈢審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。

重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號、《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，按收入的1%—5%預(yù)征土地增值稅，一個開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點審查：

㈠重點審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預(yù)收房款、定金），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項目的類型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報納稅的問題。

㈡重點審查開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時企業(yè)扣除項目的真實性、合法性。

1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價款是否真實，竣工清算項目的地價分?jǐn)偸欠窈侠?，以政府劃撥方式取得土地使用?quán)是否按照國家規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金；

2、審查企業(yè)竣工清算項目開發(fā)成本是否真實。有無將其他項目拆遷費(fèi)用等開發(fā)成本計入竣工清算項目；審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項目的建筑安裝成本；審查竣工清算項目和項目變更部分是否經(jīng)過審計決算，有無人為增加項目成本；審查企業(yè)有無將其他項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施費(fèi)不相關(guān)的費(fèi)用支出計入竣工清算項目；

3、審查企業(yè)竣工清算項目銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的真實性。審查竣工清算項目財務(wù)費(fèi)用是否按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行計算扣除；銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否符合《會計法》和相關(guān)的《企業(yè)會計制度》規(guī)定，有無虛列銷售和管理費(fèi)用支出，增加開發(fā)費(fèi)用；

4、審查與竣工清算項目有關(guān)的稅金扣除是否真實、合理，有無將其他項目繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計算是否真實，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。

三、企業(yè)所得稅

在核實企業(yè)經(jīng)營收入的基礎(chǔ)上，重點審查成本和費(fèi)用扣除的真實性。

㈠審查成本費(fèi)用構(gòu)成的的真實性。

1、審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項目的建筑安裝成本；

2、審查企業(yè)外購材料是否真實，是否真正用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，有無套取資財挪作他用的問題；

3、審查企業(yè)有無通過資產(chǎn)評估虛增產(chǎn)品開發(fā)成本的行為；

4、審查企業(yè)有無將不相關(guān)的費(fèi)用支出計入開發(fā)成本的問題；

5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費(fèi)用的問題；

6、審查企業(yè)有無利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目人為調(diào)節(jié)當(dāng)期損益的行為。㈡審查成本費(fèi)用的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定的配比原則

1、審查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進(jìn)行分配；

2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項目分?jǐn)偟耐恋卣饔觅M(fèi)、拆遷費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等計入當(dāng)期完工的開發(fā)產(chǎn)品成本的問題；

3、審查企業(yè)有無將開發(fā)項目完工前的借款利息，作為財務(wù)費(fèi)用一次性放入當(dāng)期損益的問題；

4、審查企業(yè)有無少轉(zhuǎn)自用產(chǎn)品成本，加大外銷產(chǎn)品成本的行為；

5、審查企業(yè)有無將內(nèi)部職工集資建房差價或由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等福利性支出混入產(chǎn)品開發(fā)成本。

㈢采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計算出營業(yè)利潤，并繳納企業(yè)所得稅。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)材料注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)材料注意事項

新企業(yè)持營業(yè)執(zhí)照副本，組織機(jī)構(gòu)代碼證首先到省建設(shè)廳一樓信息中心購電子鎖，按要求上報電子檔案，經(jīng)石家莊市建設(shè)局審查合格（市局終審）后再按下面有關(guān)要求準(zhǔn)備資料（http:///首頁右側(cè)下載）。

一新申報資質(zhì)提交材料目錄（一份）

1、企業(yè)法定代表人聲明（http:///首頁右側(cè)下載）

2、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋公章),組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（攜原件核查），工商征詢函復(fù)印件。

3、公司注冊資金驗資報告原件（附資金進(jìn)賬單、銀行詢證函及驗資事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，加蓋“原件已審”章及注冊會計師章）（驗資基準(zhǔn)日3個月內(nèi)有效）。驗資證明過期失效的，須提供開戶銀行的存款對賬單（加蓋開戶銀行業(yè)務(wù)章）；老公司資質(zhì)注銷新申報的，需提供審計報告及開戶銀行不少于注冊資本額的存款對賬單（加蓋開戶銀行業(yè)務(wù)章）。

4、公司章程復(fù)印件。（帶條形碼打印并加蓋公章）

5、經(jīng)營場所證明（租賃合同要使用工商標(biāo)準(zhǔn)合同文本，并附出租方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。（帶條形碼打印并加蓋公章）

6、法人代表任職文件、簡歷及身份證復(fù)印件。（帶條形碼打?。?/p>

7、出資人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證復(fù)印件、簡歷。（帶條形碼打印）

8、技術(shù)人員明細(xì)表、技術(shù)人員資格證書復(fù)印件、身份證復(fù)印件（攜原件備查核查）（技術(shù)人員至少7人，其中會計人員2名、統(tǒng)計人員1名、工程技術(shù)人員4名）（帶條形碼打?。?。

9、聘用人員的聘用合同（使用勞動部門標(biāo)準(zhǔn)合同文本）（帶條形碼打印齊全，攜原件備查）。

10、《資質(zhì)申報表》微機(jī)打印，不準(zhǔn)手工填寫。（帶條形碼打印，封面及企業(yè)意見欄須加蓋公章）。

11、加目錄裝訂成冊一套（1-9項）。彩色封皮、彩色目錄、彩色隔頁，A4格式。

二申請變更企業(yè)名稱（法人）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交材料目錄

1、企業(yè)法定代表人聲明（http:///首頁右側(cè)下載）

2、申請變更報告（必須注明變更原因）。

3、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件。

4、審計報告原件。出資人或注冊資本發(fā)生變化的需提供驗資報告原件（基準(zhǔn)日3個月內(nèi)有效）公證書原件、原始《驗資報告》原件。

5、有關(guān)開發(fā)項目情況（必須附本公司開發(fā)項目的施工許可證）（攜原件備查）。

6、原營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋公司章）。

7、變更名稱（法人）后工商局新營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋公司章）（攜原件備查）。

8、公司章程。（復(fù)印件加蓋公章）

9、擬變更法定代表人任職文件、簡歷、身份證復(fù)印件。

10、加裝成冊一套（1-9項）。彩色封皮、彩色目錄、彩色隔頁，A4格式。建議企業(yè)營業(yè)執(zhí)照變更前，請咨詢石家莊市建設(shè)局綜合開發(fā)處。

11、資質(zhì)證原件（正副本）。

12、《資質(zhì)申報表》微機(jī)打印，不準(zhǔn)手工填寫。（一份，封面及企業(yè)意見欄須加蓋公章）。

三申請核定資質(zhì)等級（資質(zhì)升級）提交材料目錄

（暫定級企業(yè)在申報前須到建設(shè)局開發(fā)處辦理項目審查后才準(zhǔn)予上報電子資料）

1、企業(yè)法定代表人聲明（http:///首頁右側(cè)下載）

2、公司向市建設(shè)局、省建設(shè)廳提出書面申請。

3、營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋公司章），組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（帶條形碼打印，攜營業(yè)執(zhí)照副本原件備查）。

4、公司審計報告原件（出資人或注冊資本發(fā)生變更的，需提供驗資報告）。（基準(zhǔn)日3個月內(nèi)有效）

5、公司章程。（帶條形碼打印，復(fù)印件加蓋公章）

6、經(jīng)營場所證明（租賃合同要使用工商局租賃合同示范文本并附出租方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）。（帶條形碼打印，復(fù)印件加蓋單位公章）

7、出資人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證復(fù)印件、簡歷。法人代表任職文件。（帶條形碼打?。?/p>

8、技術(shù)人員明細(xì)表、技術(shù)人員資格證書復(fù)印件、身份證復(fù)印件及勞動合同（攜原件核查）。（技術(shù)人員不少于7人，其中會計人員2名，統(tǒng)計人員1名，工程技術(shù)人員4名）

9、經(jīng)營業(yè)績證明（提供近三年開發(fā)項目的國有土地使用證、工程施工許可證、工程竣工驗收和留存文件，攜原件核查）

10、《項目手冊》封面及有文字記錄頁復(fù)印件（帶條形碼打印）。

11、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況說明。（攜原件核查）

12、加目錄裝訂成冊一套（1-11項），彩色封面、彩色目錄、彩色隔頁（A4格式）。

13、資質(zhì)證書正、副本原件。

14、《資質(zhì)申請表》微機(jī)打印一份，不準(zhǔn)手工填寫。（封面及企業(yè)意見欄加蓋公章）。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮

（天職國際業(yè)規(guī)406號）

1．總則

1.1本規(guī)程對業(yè)務(wù)人員執(zhí)行相關(guān)業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)作用，不具有強(qiáng)制性。但項目負(fù)責(zé)人在進(jìn)行風(fēng)險評估、擬訂、批準(zhǔn)審計計劃時應(yīng)當(dāng)考慮本規(guī)程內(nèi)容的影響。

1.2本規(guī)程包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)概述，并對經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、稅金等行業(yè)特殊風(fēng)險及其應(yīng)對進(jìn)行了分析。

2．行業(yè)概述

略

3．行業(yè)特殊風(fēng)險及其應(yīng)對

3.1人為操控經(jīng)營收入

3.1.1提前或延遲確認(rèn)房屋銷售收入

出于資金周轉(zhuǎn)等方面的考慮，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得“五證”（即土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程開工證和房屋預(yù)售許可證）后即開始房屋預(yù)售活動，由此產(chǎn)生了預(yù)售房款確認(rèn)收入時點問題。根據(jù)“企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入”有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)特點，我們認(rèn)為，房屋銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時滿足以下條件：

（1）已經(jīng)與購房人簽訂正式房屋銷售合同（通常為范式合同），并報政府房管部門登記備案；

（2）商品房項目已竣工驗收并辦理備案手續(xù)，房屋面積經(jīng)測繪機(jī)構(gòu)測定；

（3）已書面通知購房人辦理房屋交付和入住手續(xù)，并提供“商品房面積實測技術(shù)報告”、“建筑工程驗收備案表”、“房屋質(zhì)量保證書”和“房屋使用說明書”等法定文件；

（4）在購房人驗收合格且無爭議的基礎(chǔ)上，由購銷雙方簽署房屋交接單據(jù)并交付鑰匙。需要說明的是，根據(jù)最高人民法院“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋”，購房人出于某種利益在合同約定期限內(nèi)接到書面入住通知但無故不辦理入住手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定為銷售成立?？梢?，發(fā)放“入住通知書”是確認(rèn)房屋銷售收入的法律要件。

我們在審計實務(wù)中，經(jīng)常遇到企業(yè)人為調(diào)節(jié)銷售收入的兩種情況：（1）在與購房人簽訂房屋銷售合同并完成開發(fā)項目竣工驗收后，未達(dá)到房屋銷售合同中有關(guān)交付使用條款的規(guī)定提前確認(rèn)收入；

（2）故意推遲商品房竣工決算，并以無法最終確定開發(fā)成本為由將預(yù)售房款長期掛賬。我們認(rèn)為，針對第⑴種情況，應(yīng)堅決要求企業(yè)在就預(yù)售房款足額繳納營業(yè)稅和所得稅的前提下，將不符合條件的收入沖回；針對第⑵種情況下，則應(yīng)要求企業(yè)合理預(yù)提尚未歸集的尾工成本及后期成本，并在此基礎(chǔ)上確認(rèn)收入、配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

3.1.2調(diào)節(jié)賬外開發(fā)項目收益

房地產(chǎn)市場上經(jīng)常出現(xiàn)以下情況——開發(fā)商受資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)營實力限制無法繼續(xù)推進(jìn)本已獲得審批立項的房地產(chǎn)項目，而較高的政策管制“門檻”和項目過戶成本則導(dǎo)致具備資金優(yōu)勢的企業(yè)難以將這種“半熟”項目轉(zhuǎn)化為自營項目。于是，一種變通方式應(yīng)運(yùn)而生：具備資金和管理優(yōu)勢的開發(fā)商將項目受讓價款和后續(xù)開發(fā)資金通過往來款付給原項目所有者，并以原項目主體名義在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)項目，而開發(fā)、銷售、管理活動全部由項目受讓方控制，甚至在原項目所有者名下單設(shè)賬套進(jìn)行會計核算。待項目實現(xiàn)收入后，實際開發(fā)主體通過往來賬項收回已支付的開發(fā)成本，而項目利潤既可通過工程代管、銷售顧問和管理咨詢等名目入賬，又可在賬外另存，從而達(dá)到人為調(diào)節(jié)收益的目的。

針對上述情況，我們建議在審計過程中，應(yīng)對與被審計單位現(xiàn)有賬內(nèi)開發(fā)項目無關(guān)的大額往來賬目給予高度關(guān)注，必要時進(jìn)行延伸審計，以確定付至賬外開發(fā)項目資金的可回收性和已實現(xiàn)賬外開發(fā)利潤是否全部入賬。

3.1.3隱瞞待售房屋租賃收入

房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品正式售出前，很可能將空置房屋出租。由于暫租待售期間并不發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或價值減損，因此，企業(yè)很可能將這部分租賃收入在賬外另存，從而達(dá)到隱瞞收益、逾逃稅金的目的。

我們建議在審計過程中，根據(jù)企業(yè)提供的房屋租售統(tǒng)計資料對空置房進(jìn)行實地查看，并與已經(jīng)簽訂并做賬務(wù)處理的房屋租賃合同進(jìn)行核對，防止企業(yè)以“暫租待售”名義將未售出房屋長期出租，以致企業(yè)經(jīng)營收益流失，資產(chǎn)價值減損無法得到補(bǔ)償。

3.1.4虛假按揭，制造銷售假象

虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”（開發(fā)商找來的冒名頂替者）達(dá)成買賣協(xié)議，等房屋實際賣出時再辦理退回。

由于這種虛假按揭?guī)в泻軓?qiáng)的迷惑性，因此給審計判斷帶來困難，可以從以下幾方面進(jìn)行審計以發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在虛假按揭的情況：

（1）虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整，審計人員應(yīng)詳細(xì)檢查按揭合同的條款是否填寫齊全。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行；注冊會計師應(yīng)詳細(xì)審查企業(yè)的銀行賬，如存在可疑事項，應(yīng)追查相應(yīng)的原始憑證。

（3）應(yīng)關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)、款項的收取情況，索取合同、房屋交付使用情況記錄、向物業(yè)公司索取業(yè)主辦理入住手續(xù)等資料，往往虛假的銷售都沒有交付使用記錄，也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜，尤其要注意后期的銷售退回。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳納所得稅。如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭。（5）此外，如懷疑存在虛假按揭銷售，可到現(xiàn)場察看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置則可能存在問題。

3.2人為調(diào)節(jié)成本費(fèi)用

3.2.1混淆可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本

為盡可能少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，某些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過以下手段虛增開發(fā)成本、隱瞞真實利潤：

（1）虛報土地征用和前期工程費(fèi)用

在土地征用和拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)，被拆遷人和補(bǔ)償對象眾多，容易通過制作假冒手續(xù)虛報土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；在前期工程環(huán)節(jié)，各類勘察、測繪、設(shè)計、咨詢、籌備費(fèi)用名目眾多，且存在反復(fù)論證和重復(fù)調(diào)整需要，從而為虛報費(fèi)用創(chuàng)造了條件。

根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，凡有可能單獨(dú)、有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施（如底商、裙房、地下車庫等），均應(yīng)單獨(dú)歸集建造成本并配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售或租賃成本，不得攤?cè)肷唐贩宽椖块_發(fā)成本；否則，也會導(dǎo)致主體項目利潤虛減，形成賬外資產(chǎn)。如果大產(chǎn)權(quán)中不包括這部分公共配套設(shè)施，則不應(yīng)單獨(dú)歸集，此部分成本應(yīng)已包含在公攤面積中，產(chǎn)生的收益歸業(yè)主委員會所有。

審計人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃圖紙對照施工現(xiàn)場進(jìn)行逐一核對，檢查是否存在超出規(guī)劃的違章建筑擠占開發(fā)成本的情況。大型配套設(shè)施在各個建筑項目之間的分?jǐn)傄彩菍徲嫷闹攸c。

（2）隨意計提后續(xù)成本費(fèi)用

在確認(rèn)銷售收入并核定開發(fā)成本（甚至到辦理竣工決算）時，往往存在尚未發(fā)生的后續(xù)成本費(fèi)用，如正式電、公用配套設(shè)施、綠化美化、道路輔裝、物業(yè)啟動等。這些費(fèi)用項目大多需要按合同或設(shè)計規(guī)劃預(yù)提，且缺乏普遍適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，從而為高估費(fèi)用創(chuàng)造了條件。

對當(dāng)年預(yù)提的后續(xù)成本費(fèi)用，應(yīng)首先保證計提的程序合法，并檢查建設(shè)規(guī)劃、施工圖紙、施工預(yù)算、施工進(jìn)度等，以確定計提金額的合理性；如以后仍未開發(fā)，應(yīng)關(guān)注是否對業(yè)主有承諾（綠地、車庫等），如果有承諾、在竣工決算前不能沖回，竣工決算后應(yīng)當(dāng)沖回。

（3）隨意分?jǐn)偨杩罾?/p>

會計和稅收制度允許房地產(chǎn)企業(yè)將借款利息資本化入商品房開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)借款渠道較多（包括但不限于銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)及其他社會單位），資金成本不盡相同，既可能用于開發(fā)項目，又可能用于日常開支或投資目的，因而，有可能人為劃分開發(fā)成本和財務(wù)費(fèi)用，調(diào)節(jié)期間利潤。

3.2.2混淆自建項目與開發(fā)項目

將擬用于經(jīng)營或管理目的的房屋、建筑物、場地等購建成本混入商業(yè)開發(fā)項目，在人為加大開發(fā)成本的同時，形成賬外資產(chǎn)。

3.2.3通過關(guān)聯(lián)交易虛增成本、轉(zhuǎn)移利潤

某些上市公司還可能出于集團(tuán)利潤考慮，安排所屬房地產(chǎn)企業(yè)以明顯偏高的價格將建安、設(shè)計、配套工程間接發(fā)包給其他分/子公司，既可將利潤轉(zhuǎn)移至稅負(fù)較低的單位，又能將房地產(chǎn)項目的遠(yuǎn)期收益轉(zhuǎn)化為集團(tuán)當(dāng)期利潤。

針對上述情況，我們建議在審計過程中，采用對項目開發(fā)成本明細(xì)賬詳查、現(xiàn)場實測，并結(jié)合土地征用手續(xù)、項目可研報告、立項批復(fù)、工程概/預(yù)/結(jié)算資料、行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行合理匡算與分析性復(fù)核，必要時聘請專家并利用其工作成果，以達(dá)到夯實成本、控制風(fēng)險的目的。

3.2.4混淆總建筑面積與可供銷售面積

某些公司出于降低成本的考慮，將開發(fā)成本按總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偤徒Y(jié)轉(zhuǎn)成本，造成少轉(zhuǎn)成本的情況。

3.3偷漏稅金

3.3.1除通過隱瞞收入、虛增成本等手段偷漏營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅外，我們還應(yīng)在審計工作中關(guān)注以下要點，以達(dá)到防范稅務(wù)風(fēng)險的目的。

3.3.2所得稅環(huán)節(jié)（1）預(yù)征所得稅

采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按下列預(yù)計利潤率分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅：

非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目：經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。為此，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期以各種名目取得的商品房預(yù)售價款是否申報納稅給予高度關(guān)注。

（2）視同銷售行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或用于抵債、投資、分紅、福利、廣告、捐贈等目的，均應(yīng)視同外銷，并按不低于15%的成本利潤率申報銷售利潤，計繳所得稅。為此，盡管房地產(chǎn)企業(yè)并不就上述事項確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，僅按賬面成本做開發(fā)產(chǎn)品減少處理，仍應(yīng)在納稅申報環(huán)節(jié)做口徑調(diào)整。

（3）暫租待售產(chǎn)品攤銷

房地產(chǎn)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，且在納稅申報環(huán)節(jié)做視同銷售處理，則可按視同銷售價格計算折舊或攤銷金額，并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按視同銷售申報應(yīng)納稅所得的暫租待售開發(fā)產(chǎn)品，其折舊或攤銷金額不得在稅前扣除。鑒于上述規(guī)定既容易被審計單位忽視，又多為被審計單位利用，建議在審計工作中給予特別關(guān)注。

（4）關(guān)聯(lián)方借款利息

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分準(zhǔn)予扣除，超過部分的利息支出不得在稅前扣除。鑒于房地產(chǎn)存在較大資金占用需求，且適用所得稅稅率較高，實務(wù)中很可能出現(xiàn)母公司將自身或其他控股子公司流動資金借給所屬房地產(chǎn)企業(yè)，以達(dá)到調(diào)節(jié)集團(tuán)整體稅負(fù)的目的。為此，應(yīng)根據(jù)上述規(guī)定，將不得在稅前扣除的借款費(fèi)用調(diào)增房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得。

3.3.3房產(chǎn)稅環(huán)節(jié)

房產(chǎn)稅分為“從價計征”和“從租計征”，適用稅率分別為1.2%和12%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前屬于開發(fā)產(chǎn)品，不予計征房產(chǎn)稅；但在出售前如已開始自用、出租或用于其他經(jīng)營目的，則應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。為此，應(yīng)在審計工作時關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否將掛賬待售的開發(fā)產(chǎn)品用于自身經(jīng)營活動（例如，將首層或底層用于商用或辦公場所，將待售車位出租等），并做適當(dāng)納稅調(diào)整。

3.3.4對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提、清算土地增值稅的檢查。

被審計單位使尚未進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，期末審計人員仍應(yīng)要求被審計單位預(yù)估土地增值稅并進(jìn)行復(fù)核測算，并在此基礎(chǔ)上考慮相應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債。

3.4房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓存在的問題比較多，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價的處理等。3.5房地產(chǎn)項目涉及舊城拆遷及補(bǔ)償?shù)?，相關(guān)成本的確定也是審計的難點。