第一篇：青島地稅關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知(青地稅發(fā)[2012]48號)

青島市地方稅務(wù)局

關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知

青地稅發(fā)[2012]48號

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的管理，保護納稅人的合法權(quán)益，堵漏增收，固本強基，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱《辦法》）等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于成本對象確定及報備問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性、多樣性、差異性，成本對象作為開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過程中各項耗費的承擔(dān)者，成本對象的合理確定對于正確劃分成本費用的歸屬、準(zhǔn)確核算成本費用、應(yīng)納稅所得額等方面有著重要意義。成本對象不僅是計稅成本核算的基石，而且提供了最終產(chǎn)品的有關(guān)信息，為以房控稅奠定了堅實的基礎(chǔ)。

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》26條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象備案表》（詳見附件1）的格式報備成本對象,據(jù)以掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查等夯實基礎(chǔ)。

2、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本對象的確定原則，結(jié)合實際情況，從開發(fā)地點、開工時間、完工時間、產(chǎn)品歸屬、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品用途、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品售價等方面對房地產(chǎn)企業(yè)報備的成本對象進行審核，對劃分不合理的應(yīng)當(dāng)書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報備。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象一經(jīng)確定并向主管地稅機關(guān)報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)向主管地稅機關(guān)申請并征得主管地稅機關(guān)的同意。申請改變成本對象的，應(yīng)向主管地稅機關(guān)報送規(guī)劃、設(shè)計變更批文等資料。

4、主管地稅機關(guān)要在本通知下發(fā)后，對轄區(qū)內(nèi)2008年以后開工截止本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本對象報備情況進行一次全面自查，對未報備成本對象的，按照上述要求清理。

5、市局將擇機對主管地稅機關(guān)成本對象的報備情況進行一次抽查，抽查情況將在全系統(tǒng)進行通報。

二、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，并根據(jù)《辦法》第9條規(guī)定按照確定的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

1、主管地稅機關(guān)要加強銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的管理。主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《辦法》的相關(guān)規(guī)定，于企業(yè)年度申報后1月內(nèi)建立《房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)情況臺賬》（詳見附件2），取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入額、以前年度轉(zhuǎn)入本年的尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售款、本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售款、本年調(diào)增的計稅毛利額、本年轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)售款、本年調(diào)減的以前年度已調(diào)整的計稅毛利額、留待以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售款等。

2、主管地稅機關(guān)要核實房地產(chǎn)企業(yè)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的類型，區(qū)分經(jīng)濟適用房、限價商品房、一般商品房、別墅等產(chǎn)品類型正確適用計稅毛利率。對于不按規(guī)定適用計稅毛利率的，主管地稅機關(guān)要及時予以調(diào)整。

3、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)結(jié)合第三方信息(如房產(chǎn)主管部門網(wǎng)上備案、預(yù)售（銷售）信息，預(yù)售資金監(jiān)管信息等)核對其申報的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品情況，核實其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入是否全面完整、不同種類的開發(fā)產(chǎn)品適用的計稅毛利率及計算的毛利額是否正確、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增調(diào)減是否正確等。

4、對于房地產(chǎn)企業(yè)采取隱匿、分解等違法手段少申報、不申報銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入而導(dǎo)致不繳少繳稅款的，主管地稅機關(guān)要依法進行處理。

三、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問題

開發(fā)產(chǎn)品完工與否決定了開發(fā)產(chǎn)品成本費用的歸集是否完整，因此對開發(fā)產(chǎn)品是否完工的判定對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》第3條及國稅函[2010]201號規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實判斷開發(fā)產(chǎn)品是否完工，對于完工產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)于完工后1月內(nèi)建立《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺賬一》和《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺賬二》（詳見附件3、4），掌握完工產(chǎn)品成本費用的基本情況以及會計成本與計稅成本的差異。

主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)掌握的信息，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品是否達到完工標(biāo)準(zhǔn)。對于已符合完工條件而房地產(chǎn)企業(yè)沒有在完工年度及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本并計算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

四、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問題

主管地稅機關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)收入管理方面，要做好以下幾方面工作：

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)在核實房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的售價，核實其計稅收入（包括未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入和完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的收入）。

2、主管地稅機關(guān)在核實銷售收入的過程中，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品。主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開發(fā)產(chǎn)品的同期或大約同期銷售價格，進行對比分析。對于銷售價格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)進一步落實原因；沒有正當(dāng)理由的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)予以調(diào)整。

3、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部和外部收集房地產(chǎn)銷售收入信息資料來加強監(jiān)管。在內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)充分運用房地產(chǎn)管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細申報、發(fā)票開具等內(nèi)容，按照以稅控稅的要求，加強與營業(yè)稅和土地增值稅申報收入的比對分析，對于申報情況存在差異的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)列入工作重點，及時予以核查，核實差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。

在外部，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、價格等相關(guān)主管部門的協(xié)作，掌握《青島市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》等部門規(guī)定，從這些部門取得土地面積、開工時間、規(guī)劃建設(shè)面積、完工時間、銷（預(yù)）售時間、銷（預(yù)）售價格、簽約合同、銷（預(yù)）售套數(shù)面積、銷（預(yù)）售款額等相關(guān)信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對比企業(yè)的申報資料，進行分析、核實。

五、關(guān)于成本費用方面的問題

房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品符合稅收規(guī)定確認(rèn)完工條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

1、主管地稅機關(guān)要按照《辦法》27條的規(guī)定核查可以扣除的計稅成本內(nèi)容，對不能扣除的支出要予以剔除。對于可以扣除的支出項目，要核查房地產(chǎn)企業(yè)是否按照報備的成本對象進行歸集與分配以及歸集與分配是否適當(dāng)。

2、主管地稅機關(guān)要依據(jù)行業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強房地產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對分析。注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。

3、開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計稅成本。

4、主管地稅機關(guān)要根據(jù)《辦法》32條的規(guī)定強化對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費用的監(jiān)管，對于發(fā)生預(yù)提費用的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度申報后1個月內(nèi)建立《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用臺賬》（詳見附件5），對預(yù)提費用進行分析核實，對于不符合規(guī)定條件的預(yù)提費用，應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)及時進行調(diào)整，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定進行處理；整個開發(fā)項目完工后，主管地稅機關(guān)應(yīng)對全部預(yù)提費用進行清理，對于已預(yù)提但實際未發(fā)生的費用按規(guī)定進行稅收處理。

5、主管地稅機關(guān)要對房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費用發(fā)票進行專項核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實性。同時，要加強與土地增值稅扣除項目的關(guān)聯(lián)比對分析。

6、主管地稅機關(guān)要根據(jù)市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見附件6），對照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實際建筑安裝成本，對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關(guān)要重點核實，加大管理力度。

六、關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的扣除問題

房地產(chǎn)信托融資，即房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)信托基金簽訂投資合同，約定房地產(chǎn)信托基金進入和退出房地產(chǎn)企業(yè)的時間以及房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)信托基金按約定退出時的股權(quán)收購價格，其實質(zhì)為一種有期限的股權(quán)投資，房地產(chǎn)信托基金進入時的成本與退出時的銷售價格之間的差額即其投資收益，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)使用房地產(chǎn)信托資金所付出的代價。因此房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。

七、關(guān)于異地開發(fā)的問題

主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)業(yè)務(wù)，要求異地開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前將開發(fā)項目的基本情況向其主管地稅機關(guān)報備。主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)異地開發(fā)的項目按項建檔，掌握異地開發(fā)情況。必要時，函請異地開發(fā)項目當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C關(guān)協(xié)助調(diào)查或到項目開發(fā)地實地調(diào)查。主管地稅機關(guān)要對比房地產(chǎn)企業(yè)申報資料，重點比對分析其是否包括了異地開發(fā)項目的收入、外地適用的計稅毛利率等，查實不申報或少申報異地開發(fā)項目收入的，主管地稅機關(guān)要依法進行處理。

八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理問題

分析近年來房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及匯算清繳申報數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻率較低、虧損面較高等問題比較突出，對此，主管地稅機關(guān)要采取分析、約談、評估、檢查等措施，不斷加大后續(xù)管理工作力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。

1、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)高度重視低貢獻率房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對于低于平均貢獻率的甚至貢獻率為零的企業(yè)，要強化評估和檢查等后續(xù)管理措施，找出問題的癥結(jié)所在，對于違法行為要依法進行處理。

2、主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)在關(guān)注、加強管理較大規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)的同時，更加重視中小規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)，按照《青島市地方稅務(wù)局虧損企業(yè)所得稅管理若干規(guī)定》的要求，不斷加強虧損企業(yè)的管理，對于非正常虧損的房地產(chǎn)企業(yè)依法進行處理。通過強化虧損企業(yè)的管理，力爭將正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面降低到合理的水平，提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理的質(zhì)量和效益。

二〇一二年五月三十一日

第二篇：關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理問題通知

廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局 自治區(qū)國家稅務(wù)局

關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

桂地稅發(fā)[2010]35號2010-04-01

各市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局：

為了切實加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)取得預(yù)售收入的企業(yè)所得稅有關(guān)問題通知如下

一、從2010年4月1日起，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于南寧市所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

（二）開發(fā)項目位于地級市所在地城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

（四）開發(fā)項目屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于5%。

二、各市稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)本地實際情況按第一條規(guī)定的最低下限標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，但調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)必須要國稅局和地稅局統(tǒng)一確定。

三、《自治區(qū)國家稅務(wù)局自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（桂國稅發(fā)〔2009〕96號）有關(guān)計稅毛利率的規(guī)定停止執(zhí)行。

第三篇：合地稅〔2009〕66號_轉(zhuǎn)發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

轉(zhuǎn)發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

處理辦法》的通知

合地稅〔2009〕66號

各縣地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局；市地方稅務(wù)局稽查局、各分局;各區(qū)國家稅務(wù)局、市國家稅務(wù)局稽查局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）（以下簡稱《辦法》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實際，提出以下補充意見，請一并遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品適用計稅毛利率問題

2008年未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計稅毛利率，仍執(zhí)行國稅函〔2008〕299號文件規(guī)定的比例。自2009年1月1日起，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的計稅毛利率暫定如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目位于合肥市區(qū)以及位于三縣人民政府所在地的城區(qū)或縣域范圍的省級開發(fā)區(qū)的，計稅毛利率暫定為20%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目位于其它地區(qū)的，計稅毛利率暫定為15%。

（三）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率暫定為3%。

二、關(guān)于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的計算問題

計算公式：企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額+本期新增預(yù)計毛利額-已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計毛利額

新增預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×計稅毛利率

三、關(guān)于銷售稅金及有關(guān)費用稅務(wù)處理問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《辦法》第八條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額后，允許在當(dāng)期計算企業(yè)所得稅時扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽定《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可以作為計算扣除實際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)。

（三）除經(jīng)濟適用房、限價房和危改房以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的取得的收入，在按本《辦法》規(guī)定的計算出的預(yù)計毛利額，減除上述

（一）（二）項允許扣除與其相對應(yīng)的稅金和費用后的所得額，占其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的取得的收入比例低于8%的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)列入納稅評估，對其扣除項目進行真實性和合理性等方面的重點核查。

四、關(guān)于事后核定征收問題

根據(jù)《辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，除按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理外，主管稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅采用應(yīng)稅所得率的方法進行核定征收。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率不得低于15%。

五、關(guān)于成本利潤率問題

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生《辦法》第七條第（三）款視同銷售中按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率方法確認(rèn)收入（或利潤）的，其成本利潤率暫按15％確定。

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用稅務(wù)處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）有關(guān)規(guī)定和《辦法》第二十四條的規(guī)定執(zhí)行。即企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不作為視同銷售處理，但實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，按銷售完工產(chǎn)品處理，計稅價值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值。

七、關(guān)于預(yù)提費用問題

（一）符合《辦法》第三十二條第一款預(yù)提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。預(yù)提的出包工程合同總金額不包括出包方（甲方）實際購買并提供材料部分的金額。

預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

（二）符合《辦法》第三十二條第二款可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用。對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)以及政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其已預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；未有明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其已預(yù)提的該項費用應(yīng)全部并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，再按照《辦法》第二十八條有關(guān)規(guī)定計算扣除。

（三）根據(jù)《辦法》第三十二條第三款的報批報建費用、物業(yè)完善費用的預(yù)提費用，必需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件，除政府相關(guān)文件有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后實際支付時準(zhǔn)予在稅前扣除。

八、關(guān)于納稅申報問題

（一）預(yù)繳申報。房地產(chǎn)企業(yè)賬載利潤+房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品取得的收入*計稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表A類》第四行“實際利潤額”欄。

（二）申報。

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入*計稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅申報表（A類）附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第52行第三列“調(diào)增金額”欄。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，將銷售未完工產(chǎn)品取得的收入轉(zhuǎn)為銷售收入時，轉(zhuǎn)回預(yù)計毛利額（即：銷售未完工產(chǎn)品取得的收入*計稅毛利率）填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅申報表（A類）附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第52行第四列“調(diào)減金額”欄。

二○○九年六月二十六日

第四篇：贛地稅發(fā)〔2010〕113號關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

江西省地方稅務(wù)局

江西省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅

征收管理問題的通知

贛地稅發(fā)〔2010〕113號

各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局,省地稅局直屬分局:

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》（國稅函〔2010〕156號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實際，對省內(nèi)跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理相關(guān)問題作如下補充，請一并貫徹執(zhí)行。

一、實行總分機構(gòu)體制的跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營建筑企業(yè)包括建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構(gòu)直接管理的項目部，其企業(yè)所得稅的征管按《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》（國稅函〔2010〕156號）執(zhí)行。

二、二級分支機構(gòu)是指總機構(gòu)對其財務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)。二級或二級以下分支機構(gòu)或項目部的認(rèn)定由其總機構(gòu)出具相關(guān)證明文件。具體按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知》（國稅函〔2009〕221號）執(zhí)行。

三、建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨縣（市、區(qū)）設(shè)立的項目部，凡能向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅可回總機構(gòu)所在地繳納，暫不實行按項目實際經(jīng)營收入的一定比例由項目部向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳。同時，項目部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供總機構(gòu)出具的證明該項目部屬于總機構(gòu)直接管理的證明文件。

四、建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨縣（市、區(qū)）設(shè)立的項目部（包括二級或二級以下分支機構(gòu)管理的項目部），凡未能向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具總機

構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，應(yīng)作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。

五、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》的開具和管理，對納稅人未按有關(guān)規(guī)定及時提出申請，不符合開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》條件的，主管稅務(wù)機關(guān)不予開具。對開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)要加強日常管理，切實采取有效措施，強化后續(xù)管理。要堅決杜絕或防止納稅人鉆稅收政策空子或因稅務(wù)部門征管不到位而造成少繳或漏繳企業(yè)所得稅現(xiàn)象的發(fā)生，確保企業(yè)所得稅應(yīng)收盡收。

六、以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。

七、本通知自發(fā)文之日起施行。

二0一0年八月四日

國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理

問題的通知

國稅函〔2010〕156號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為加強對跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，下同）經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2008〕28號）的規(guī)定，現(xiàn)對跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題通知如下：

一、實行總分機構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國稅發(fā)〔2008〕28號文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計算，分級管理，就地預(yù)繳，匯總清算，財政調(diào)庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

二、建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構(gòu)直接管理的項目部（包括與項目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應(yīng)匯總到二級分支機構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級分支機構(gòu)按照國稅發(fā)〔2008〕28號文件規(guī)定的辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。

三、建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項目部，應(yīng)按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構(gòu)向項目所在地預(yù)分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳。

四、建筑企業(yè)總機構(gòu)應(yīng)匯總計算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進行預(yù)繳：

（一）總機構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；

（二）總機構(gòu)只設(shè)二級分支機構(gòu)的，按照國稅發(fā)〔2008〕28號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；

（三）總機構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機構(gòu)的，先扣除已由項目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)〔2008〕28號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。

五、建筑企業(yè)總機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)所得稅匯算清繳，各分支機構(gòu)和項目部不進行匯算清繳。總機構(gòu)年終匯算清繳后應(yīng)納所得稅額小于已預(yù)繳的稅款時，由總機構(gòu)主管稅務(wù)機關(guān)辦理退稅或抵扣以后的應(yīng)繳企業(yè)所得稅。

六、跨地區(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機構(gòu)管理的項目部）應(yīng)向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)督促其限期補

辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項目部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供總機構(gòu)出具的證明該項目部屬于總機構(gòu)或二級分支機構(gòu)管理的證明文件。

七、建筑企業(yè)總機構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。

八、建筑企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市設(shè)立的跨地（市、縣）項目部，其企業(yè)所得稅的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局共同制定，并報國家稅務(wù)總局備案。

九、本通知自2010年1月1日起施行。

二○一○年四月十九日

第五篇：關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑安裝企業(yè)所得稅征收管理問題的公告(桂地稅公告【2010】2號)

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局廣西壯族自治區(qū)國家稅務(wù)局

2010年第2號公告

關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑安裝企業(yè)所得稅

征收管理問題的公告

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》（國稅函?2010?156號）第八條的規(guī)定，現(xiàn)對建筑安裝企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營的企業(yè)所得稅征收管理問題公告如下：

一、區(qū)內(nèi)建筑安裝企業(yè)到外市、縣（區(qū)）從事建筑安裝工程項目施工的，應(yīng)在外出施工以前，持稅務(wù)登記證副本向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》（以下簡稱《外管證》）。

二、稅務(wù)機關(guān)收到建筑安裝企業(yè)申請開具《外管證》的書

—1—

面材料后，應(yīng)自收到之日起5個工作日內(nèi)進行審核。符合條件的，按照“一項目一證”的原則開具《外管證》；不符合條件的，不予開具《外管證》并告知其理由。

三、持有《外管證》的建筑安裝企業(yè)，應(yīng)在建筑安裝工程項目施工前，向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)提交稅務(wù)登記證副本、《外管證》、中標(biāo)通知書、甲乙雙方簽訂的項目施工合同或協(xié)議、施工許可證或開工許可證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開戶銀行賬號等資料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核無誤后予以查驗登記，依法實施稅收征收管理活動。

四、持《外管證》來我區(qū)施工的區(qū)外建筑安裝企業(yè)，應(yīng)在開具建筑安裝工程項目發(fā)票時，按照其實際經(jīng)營收入的0.2%預(yù)繳企業(yè)所得稅。

五、持《外管證》的區(qū)內(nèi)建筑安裝企業(yè)，到區(qū)內(nèi)其他市、縣（區(qū)）從事建筑安裝工程項目的，應(yīng)在開具建筑安裝工程項目發(fā)票時，按照其實際經(jīng)營收入的2%預(yù)繳企業(yè)所得稅。

六、凡未持有《外管證》的建筑安裝企業(yè)，到區(qū)內(nèi)其他市、縣（區(qū)）從事建筑安裝工程項目施工的，一律就地按照其實際經(jīng)營收入的2.5%征收企業(yè)所得稅。

七、區(qū)外建筑安裝企業(yè)的分支機構(gòu)以總機構(gòu)名義來我區(qū)施工的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知》（國稅函?2009?221號）規(guī)定，未提供總機構(gòu)出具證明其屬于二級及二級以下分支機構(gòu)管理證—2—

明文件的，應(yīng)作為獨立納稅人就地按照其實際經(jīng)營收入的2.5%征收企業(yè)所得稅。

八、《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確若干所得稅稅收政策管理問題的通知》（桂地稅發(fā)?2010?19號）第一條第（一）項第3目規(guī)定同時作廢。

九、本公告自2010年1月1日起施行。

二〇一〇年九月二日

—3—

印送：各市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局，各市

地方稅務(wù)局直屬機構(gòu)。

廣西區(qū)地方稅務(wù)局辦公室2010年9月8日印發(fā) 繕?。悍浆撔Γ核枚愄幮烨锩簦ü灿?75份）—4—