第一篇：2018年政策變局及房地產(chǎn)走勢（精選）

2018年政策變局及房地產(chǎn)走勢

歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都是為下一年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，確定下一年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)以及政策?x擇。

首先，會議根據(jù)十九大關(guān)于中國社會主要矛盾的變化，以及中國經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的闡述，提出推動高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求，必須加快形成推動高質(zhì)量發(fā)展的指標(biāo)體系、政策體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計體系、績效評價、政績考核，創(chuàng)建和完善制度環(huán)境，推動我國經(jīng)濟(jì)在實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展上不斷取得新進(jìn)展。

第二，在宏觀政策的選擇上，延續(xù)了去年積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策的組合。但在具體表述上又有所不同。財政政策強(qiáng)調(diào)“調(diào)整優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，確保對重點領(lǐng)域和項目的支持力度，壓縮一般性支出，切實加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理。”穩(wěn)健的貨幣政策強(qiáng)調(diào)“管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，促進(jìn)多層次資本市場健康發(fā)展，更好為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。”可以說，相對于財政政策，貨幣政策表述和去年差別非常大。

第三，把防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治列為未來三年的三大攻堅戰(zhàn)。這種提法非常新穎，三年三大攻堅戰(zhàn)，政策精準(zhǔn)。特別是把防范重大金融風(fēng)險列為三大攻堅戰(zhàn)之首，提出“重點是防控金融風(fēng)險，要服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，促進(jìn)形成金融和實體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點領(lǐng)域風(fēng)險防范和處置，堅決打擊違法違規(guī)金融活動，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)監(jiān)管制度建設(shè)?！?/p>

最后，對于大家關(guān)注的房地產(chǎn)政策，過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出。政策側(cè)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策上來。會議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控?！?/p>

這些政策意味著：其一，“多主體供應(yīng)”的提法，似乎會鼓勵一些國家部門或者國有企業(yè)利用自己的土地建住房，會不會淪為新的福利分房的做法值得關(guān)注；第二，今年力推租賃房，租賃市場一直是中國房地產(chǎn)市場的短板，應(yīng)該在公共政策層面給予更多的關(guān)注。政策特別強(qiáng)調(diào)“長期租賃”和專業(yè)化機(jī)構(gòu)化住房租賃市場的發(fā)展問題；三是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，這意味著，至少在明年3季度之前，房地產(chǎn)政策松動的概率都比較小，房地產(chǎn)繼續(xù)下行的概率很大；最后，會議公報談了完善促進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，但關(guān)于這幾天大家熱議的房產(chǎn)稅，會議并未直接提及。我的判斷沒有變，不僅明年出臺的概率為零，后年出臺的概率也非常低，明年能夠列入立法規(guī)劃已經(jīng)不易。有些人說2020年實施，純粹是不懂中國立法。房產(chǎn)稅可以說是中國最重大的一個稅收立法了，怎么重大都不為過，怎么復(fù)雜都不為過，立法的周期不會太短。

第二篇：2014下半年房地產(chǎn)走勢及政策建議

2014下半年房地產(chǎn)走勢及政策建議

2014年以來，中國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個別房地產(chǎn)項目還下調(diào)了銷售價格。如何看待上半年房地產(chǎn)市場形勢的一些新變化？這種變化是趨勢性的還是階段性的？房地產(chǎn)市場是否還具備平穩(wěn)發(fā)展的條件？如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策？本文將就這些問題展開討論。

上半年房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)明顯回落

1-5月份，房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)明顯回落。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比上年同期回落5.9個百分點；房屋新開工面積59912萬平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個百分點；商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴(kuò)大3.8個百分點；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴(kuò)大3.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比一季度回落3個百分點。

從價格變化情況看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%?？傮w來看，4月份以來，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市開始增多，5月份價格環(huán)比下降的城市開始顯著增加。

今年以來房地產(chǎn)市場形勢變化的主要原因

今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)的明顯回落既有發(fā)展階段的原因，也有市場自身調(diào)整的因素，還有受政策影響的原因。從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即目前中國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷中國住房建設(shè)的峰值已到，因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著中國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)市場也正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。

今年以來房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)的明顯回落還與市場自身運行情況有關(guān)，特別是與近年來市場供應(yīng)量快速增長有關(guān)。2010年以來中國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價促

銷，今年以來，一些率先出現(xiàn)價格下調(diào)的城市均是近年來供應(yīng)量增長過快的城市。

從政策因素觀察，今年以來房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款的影響，此外，現(xiàn)行的稅收和限購政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時，客觀上對數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動。

對下半年房地產(chǎn)形勢的基本判斷

從目前房地產(chǎn)市場運行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場銷售情況仍不樂觀。

下半年房地產(chǎn)市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產(chǎn)市場的銷售情況主要取決于居民的購房意愿和住房支付能力。雖然目前中國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已達(dá)到1套左右，住房短缺的問題基本解決，但也要看到，在現(xiàn)有存量住宅中，住房成套率（同時擁有廚房和衛(wèi)生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設(shè)施不健全等問題仍比較突出，居民持續(xù)改善居住條件的愿望仍很強(qiáng)烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內(nèi)難以出現(xiàn)大的增加，因此，居民的實際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調(diào)，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會提高；如果按揭貸款利率上調(diào)，居民的住房支付能力就會下降。

下半年，如果房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)延續(xù)上半年的情況，則房屋銷售情況將會繼續(xù)下降；如果房地產(chǎn)信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會有所改觀。

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時受多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能力。如果短期內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售狀況不能明顯好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會繼續(xù)回落。

房價走勢主要取決于市場銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價環(huán)比下降的城市開始顯著增多，這實際上是短期市場供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年，房價走勢將主要取決于市場銷售情況，如果銷售情況仍不樂觀，房價仍將面臨下行壓力。對一些供給量過大的城市，房價下行壓力會更大一些。但也要認(rèn)識到，目前全國的房價收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價下降的空間并不大。

從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整情況看，雖然受住房信貸政策調(diào)整等因素影響，2008年全國新建住宅銷售面積降幅甚至達(dá)到了20%，但即便如此，由于2008年全國的房價收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國新建住宅銷售均價僅僅下降了2%。

需要指出的是，房地產(chǎn)市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會直接影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，進(jìn)而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，房地產(chǎn)市場形勢也將發(fā)生一定的變化。

防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的運行情況，需要重點防范和化解兩種風(fēng)險。

一要重點防范房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)周期相對較長的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易誘發(fā)流動性風(fēng)險。

從房地產(chǎn)業(yè)的資金來源看，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會對房地產(chǎn)行業(yè)的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，將會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力和開發(fā)進(jìn)度；如因宏觀環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會影響購房人的支付能力進(jìn)而減少購房貸款需求和購房需求，開發(fā)企業(yè)的資金回籠就會受到較大影響。

根據(jù)中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告，個人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個百分點。從近期對一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房者普遍反應(yīng)貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內(nèi)宜高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸情況對房地產(chǎn)市場流動性的影響，注意防范房地產(chǎn)流動性風(fēng)險。

二要重點化解部分城市供給過剩型的風(fēng)險。2009年以來，部分城市房地產(chǎn)開工規(guī)模過大，房地產(chǎn)新增供應(yīng)量顯著超過當(dāng)?shù)氐恼Ｐ枨罅浚纱诵纬晒┙o過剩問題，這實際上是產(chǎn)能過剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風(fēng)險。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策

雖然上半年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現(xiàn)了下降，但從全國的房價收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，以持續(xù)改善居民居住條件為目標(biāo)，以調(diào)整市場供求關(guān)系為著力點，著重防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來，加強(qiáng)金融、土地、稅收等各項政策協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)調(diào)控政策的針對性、預(yù)見性和系統(tǒng)性，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

一要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策。居民改善住房是一個持續(xù)過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經(jīng)歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經(jīng)驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3，即從需求側(cè)觀察，改善型需求群體對房地產(chǎn)市場的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費；進(jìn)一步完善信貸政策，支

持居民正常的改善型需求等。

隨著中國住房總量規(guī)模的擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊憽?/p>

二是要適當(dāng)收緊住房土地供應(yīng)規(guī)模，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。對住房新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴(yán)控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

三是實行中性的住房金融政策。房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響較大。要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應(yīng)盡可能實行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時適當(dāng)降低首付比例，在下調(diào)利率時適當(dāng)增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

四是進(jìn)一步調(diào)整和完善限購政策。實行限購政策，意在抑制投機(jī)投資性需求。從近幾年各地的實踐情況看，限購政策是抑制投機(jī)投資性需求成本最低、效果最好的一項政策，宜繼續(xù)堅持。但也要看到，目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業(yè)需求，對人口的自由流動等也帶來一些影響。建議在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整和完善限購政策。如可考慮對本地戶籍人口實行限購兩套、對非本地戶籍人口實行限購一套的政策，而不再要求就業(yè)、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購政策既能夠發(fā)揮限制投機(jī)投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業(yè)需求。（作者：鄧郁松 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長）

第三篇：我國住房的政策定位及重大變局

我國住房的政策定位及重大變局(三)課程考試題80分

一、單選(共 8 小題，總分: 40 分)1.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要把（）和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通。

A.去產(chǎn)能 B.去庫存 C.去杠桿 D.降成本

2.本課教師認(rèn)為，（）房地產(chǎn)將進(jìn)入較深的調(diào)整階段，并逐步完成中長期周期的調(diào)整。

A.2017年 B.2018年 C.2019年 D.2020年

3.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要在（）管住貨幣。

A.宏觀上 B.中觀上 C.微觀上 D.總量上

4.本課教師認(rèn)為，（）房地產(chǎn)牛市將終結(jié)，神話破滅。A.一線城市 B.二線城市 C.一線、二線城市 D.三線、四線城市

5.（）開始，不動產(chǎn)登記制度將實行全國聯(lián)網(wǎng)。

A.2017年 B.2018年 C.2019年 D.2020年

6.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要繼續(xù)扎實推進(jìn)（）的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化。

A.以人為核心 B.以地為核心 C.以科技為核心 D.以信息為核心

7.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，著力振興實體經(jīng)濟(jì)，要堅持以提高質(zhì)量和核心競爭力為中心，堅持（）發(fā)展，擴(kuò)大高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)供給。

A.要素驅(qū)動 B.投資驅(qū)動 C.創(chuàng)新驅(qū)動 D.文化驅(qū)動

8.1998年至今，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷過（）調(diào)整。

A.兩次 B.三次 C.四次 D.五次

二、多選(共 4 小題，總分: 20 分)1.住房定位解決后的基本政策和相關(guān)法律設(shè)計主要包括哪些內(nèi)容？（）

A.基本政策取向是長期抑制投資投機(jī)需求 B.設(shè)計基本住房制度，鼓勵一戶一套住房制度 C.良好的稅收制度是保障一戶一套住房的穩(wěn)定器 D.對一戶一套住房實行優(yōu)惠的金融政策，支持保障房建設(shè)

2.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要深入實施（）的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略。

A.西部開發(fā) B.東北振興 C.中部崛起 D.東部率先 3.下面表述中，哪些是住房定位解決后政策調(diào)整和體制改革的方向？（）

A.完善住房保障制度 B.放松容積率限制 C.取消期房制度 D.鼓勵小戶型政策

4.2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要加快住房租賃市場立法，加快（）租賃企業(yè)發(fā)展。

A.機(jī)構(gòu)化 B.制度化 C.規(guī)模化 D.程序化

三、判斷(共 8 小題，總分: 40 分)1.保障房制度實質(zhì)上就是一戶一套基本住房制度。

正確 錯誤

2.住房定位問題解決了，基本政策就好設(shè)計，相關(guān)的法律也將隨之確定。

正確 錯誤

3.我國實行浮動利率制度，對房地產(chǎn)調(diào)控作用有限。正確 錯誤

4.目前，房產(chǎn)稅立法正在加快推進(jìn)。

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5.完善住房保障制度，應(yīng)將農(nóng)民工納入保障房體系。

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6.輿論認(rèn)為征收房產(chǎn)稅就是增加房產(chǎn)所有人的負(fù)擔(dān)。

正確 錯誤

7.目前的房地產(chǎn)稅存在于交易環(huán)節(jié)，而非保有環(huán)節(jié)。

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8.住房政策定位后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來第三次大規(guī)模、大力度的刺激政策，房地產(chǎn)泡沫還會繼續(xù)持續(xù)一段時間。

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第四篇：房地產(chǎn)及金融政策資訊

1、央行：今年將對貨幣政策適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)

央行在北京召開的“2012年中國人民銀行工作會議”上表示，2012年央行將繼續(xù)實施好穩(wěn)健的貨幣政策，對貨幣政策適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。今年將根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融運行情況，綜合運用利率、匯率、公開市場操作、存款準(zhǔn)備金率等多種政策工具，合理運用宏觀審慎性政策框架，按照總量適度、審慎靈活、定向支持的要求，調(diào)節(jié)好貨幣信貸供給，保持社會融資規(guī)模的合理增長。今年將著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。深入推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，著力改進(jìn)和提升“三農(nóng)”金融服務(wù)。加強(qiáng)國家重點在建繼建項目和保障性住房建設(shè)，對符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)特別是小型微型企業(yè)，對企業(yè)技術(shù)改造的信貸支持。

2、國土部部長：今年將從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地指標(biāo)

全國國土工作會議上，國土資源部部長徐紹史指出，今年從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計劃指標(biāo)，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)。此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新曾表示，2012年新開工建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上。徐紹史指出，國務(wù)院批準(zhǔn)用地城市必須在2月底前對保障性住房用地單獨組卷申報，審查通過的用地由部安排計劃指標(biāo)，4月底前完成用地審批。徐紹史說，今年要從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計劃指標(biāo)，年內(nèi)逐級分解落實“十二五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降30%的目標(biāo)任務(wù)，修訂實施《閑置土地處置辦法》。

3、住建部：個人住房信息6月末實現(xiàn)40市聯(lián)網(wǎng)

今年6月底前，全國40個主要城市的個人住房信息將聯(lián)網(wǎng)，一個家庭在不同城市的住房，都可以查出。在日前召開的住建部機(jī)關(guān)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，保證保障性安居工程的竣工率將是住建部2012年的一項重點工作。他還表示，今年繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。此外，需要進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金政策制度的研究和梳理；要及時總結(jié)2011年住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點的經(jīng)驗，為2012年擴(kuò)大試點范圍奠定基礎(chǔ)。

4、中山市中心城區(qū)劃定“四區(qū)六鎮(zhèn)”

市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站公示了《中山市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》成果草案（以下簡稱“《規(guī)劃》”），嶺南水鄉(xiāng)和街區(qū)復(fù)興、名村名鎮(zhèn)建設(shè)、舊城更新改造、綠色生活網(wǎng)絡(luò)、濱水空間營造、TOD新城開發(fā)、低碳新城建設(shè)和智慧城市建設(shè)等8大示范項目，勾勒中山未來建設(shè)“理想城市”藍(lán)圖。《規(guī)劃》期限為2011年至2015年，分市域和中心城區(qū)兩個層次。其中，市域指中山市行政轄區(qū)范圍，總面積1976.14平方公里，其中陸域面積1800.14平方公里。而中心城區(qū)包括西區(qū)、南區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)、五桂山辦事處、沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)等10個行政單位，總面積為760.62平方公里。

5、國土部：禁止農(nóng)村盲目建高樓要尊重農(nóng)民意愿

國土資源部等八部委公布了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治清理檢查情況，結(jié)果顯示，一些地區(qū)擅自擴(kuò)大增減掛鉤范圍，甚至出現(xiàn)了強(qiáng)迫農(nóng)民上樓等問題。

董祚繼：8個省份擅自擴(kuò)大增減掛鉤范圍，或在試點外自行批準(zhǔn)開展建設(shè)用地置換，有的地方對整體搬遷中對少數(shù)農(nóng)民意見尊重和工作不到位，強(qiáng)迫上樓，強(qiáng)行拆舊復(fù)墾，引起群眾不滿；有的地方片面追求騰挪建設(shè)用地指標(biāo)，提高建筑密度和容積率，造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不便，并增加了少數(shù)農(nóng)民日常生活不便。

胡存智：堅持農(nóng)民自主決策，做到農(nóng)民知情、農(nóng)民自愿、農(nóng)民參與、農(nóng)民滿意，防止違背農(nóng)民意愿大拆大建，凡農(nóng)民不同意的，一律不得強(qiáng)行開展。要按照有利生產(chǎn)、方便生活的要求，做好拆遷、農(nóng)民安置小區(qū)和住房建設(shè)，禁止在農(nóng)村地區(qū)盲目建高樓，強(qiáng)迫農(nóng)民住高樓。

6、40個重點城市住房信息將聯(lián)網(wǎng)“統(tǒng)一監(jiān)控”異地購房

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，40 個重點城市個人住房信息系統(tǒng)今年6 月底前將與住建部聯(lián)網(wǎng)。此舉意味著個人在不同城市間的購房信息將被“一網(wǎng)打盡”，在各地限購政策中逃過一劫的“異地炒房”，也不再是漏網(wǎng)之魚。目前，住建部已初步完成系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開發(fā)，并且啟動了部分重點城市與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的聯(lián)網(wǎng)工作。各省區(qū)市及其他城市也在加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取2013 年實現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。今年上半年要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的40 個城市，主要是一線城市和房地產(chǎn)調(diào)控的熱點城市，西部地區(qū)城市相對較少。其中，北京、上海、天津、重慶等4 大直轄市及除拉薩之外的所有省會城市應(yīng)該都會被納入。另外，深圳、大連、青島、蘇州等房價上漲較快的城市也可能入圍。住建部相關(guān)人士指出，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)后，同一權(quán)屬擁有人名下在40 個不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可“統(tǒng)一監(jiān)控”。

7、溫家寶稱將實行穩(wěn)健貨幣政策并因時因勢預(yù)調(diào)微調(diào)

中國國務(wù)院總理溫家寶稱，中國2012年已經(jīng)明確實行穩(wěn)健的貨幣政策，并因時因勢進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)?？窃谥袊W(wǎng)的新聞稿援引溫家寶在湖南進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)研時稱，經(jīng)濟(jì)增速將面臨下行壓力。從全國來說，一季度可能比較困難。中國央行此前于去年12月5日下調(diào)了

存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，摩根大通此前預(yù)期，中國至今年首季末將會三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。溫家寶稱，穩(wěn)中求進(jìn)的“穩(wěn)”不是不動，而是要穩(wěn)定增長、保持物價總水平基本穩(wěn)定、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，同時還要實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的進(jìn)步、技術(shù)改造的進(jìn)步、管理和效益的進(jìn)步、改革開放的新突破。

8、中山樓市新限價令悄然執(zhí)行限價升至6590元/㎡

2011 年中山一手住宅均價約為5936元/平方米，如果今年新限價標(biāo)準(zhǔn)真的按照6590元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，約有80% 的開發(fā)商可以避過限價令，一些別墅盤和豪宅單位仍要受限價令影響。若這樣提升限價令標(biāo)準(zhǔn)，實際上是對開發(fā)商松綁，對準(zhǔn)備買房的人來說肯定不算是利好消息，但是比完全放開房價要好一些。

中山“新限價令”悄然執(zhí)行但無發(fā)文

限價標(biāo)準(zhǔn)提升被認(rèn)為是為房價松綁

據(jù)市國土局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示1月22日至1月28日，全市共網(wǎng)簽商品房57套，累計成交面積約5728平方米，雖然今年春節(jié)長假的成交量比去年有所提升，但不能反映今年的樓市比往年好，春節(jié)屬傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上近期政策的不確定性，市場上的觀望情緒會更加濃厚，1月份甚至整個一季度的數(shù)據(jù)都不會太理想?！跋迌r令”一刀切并不合理，畢竟買地的成本不一樣，產(chǎn)品形態(tài)如別墅、普通住宅或者大戶型和中小戶型是完全不同的，這樣一刀切對于一些想做精品豪宅或者是做一些配套更好的發(fā)展商來說，就是一個比較大的限制。

9、2月CPI同比上漲3.2%兩年負(fù)利率終結(jié)

由于春節(jié)過后食品價格快速回落，通脹重回下行通道，2月CPI同比上漲3.2%，創(chuàng)下20個月以來新低。同時，這一水平也低于目前3.5%的一年期定期存款利率，標(biāo)志著持續(xù)24個月的負(fù)利率時代就此終結(jié)。

CPI的持續(xù)下行及負(fù)利率的消失為貨幣政策操作提供了空間，預(yù)計年內(nèi)存款準(zhǔn)備金率仍會下調(diào)2-3次，但考慮到中長期通脹壓力，降息的可能性不大。CPI回落的主要因素是食品價格的回落，2月食品價格漲幅6.2%，比上月回落4.3個百分點，單此一項就帶動CPI回落

1.2個百分點。

隨著食品價格總體漲幅的回落，通脹回落的趨勢將延續(xù)到三季度，全年CPI同比漲幅將由上年的5.4%大幅回落至2.6%；而PPI全年同樣也會大幅度回落，但其走勢可能更容易受到大宗商品價格走勢的影響，全年呈現(xiàn)“前低后高”的走勢，平均漲幅在1.1%左右。盡管如此，考慮到外圍不確定性因素可能帶來的輸入性通脹壓力，以及資源價格改革的繼續(xù)展開，未來的通脹形勢仍不可掉以輕心。

10、解讀央行下調(diào)存準(zhǔn)率：貨幣政策未轉(zhuǎn)向或緩解開發(fā)商資金壓力

中國人民銀行昨晚宣布，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)

備金率0.5個百分點。這是今年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，自去年11月以來央行已兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。如果沒有差別化的操作，此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率將降至20.5%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率將降至17%。

20.5%存款準(zhǔn)備金率意味著，銀行在吸收100元存款之后，要上交20.5元給央行，剩下的79.5元可用于放貸。通過下調(diào)銀行的存款準(zhǔn)備金率，央行釋放放松流動性的信號，被譽(yù)為是宏觀調(diào)控三大巨斧之一。

按照央行數(shù)據(jù)，去年末，我國人民幣各項存款余額為80.9萬億元，以此初步計算，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率所釋放的資金4045億元?？紤]到2011年8月開始，央行調(diào)整了存款準(zhǔn)備金率的繳存范圍，保證金被納入其中，此次下調(diào)所釋放的資金將超過4045億元。2011年11月央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率時，曾被市場視作貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)的信號，更早之前的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)還要追溯到2008年9月，當(dāng)年為應(yīng)對國際金融危機(jī)，在不到3個月的時間里曾4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

11、40城市住房信息聯(lián)網(wǎng)可查江蘇3城市已準(zhǔn)備就緒

北京、上海、南京等中國40個大中城市的個人住房信息將在今年6月實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，屆時個人在這40個城市的購房情況將一目了然。22日，江蘇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心高級工程師吉同路表示，目前，江蘇即將加入個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的3個城市，南京、蘇州和無錫均已做好聯(lián)網(wǎng)前的準(zhǔn)備。

今年1月，住建部部長姜偉新在機(jī)關(guān)工作會議上表示，2012年要繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在6月末前實現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。據(jù)了解，目前中國各大城市的住房信息并無聯(lián)網(wǎng)，在界定家庭住房套數(shù)時，界定的都是購房家庭所在城市的住房數(shù)量，而外地是否擁有房產(chǎn)基本處于無法核查的狀態(tài)。但重點城市住房信息聯(lián)網(wǎng)即將改變這一狀態(tài)，聯(lián)網(wǎng)后個人在40個不同城市的房產(chǎn)情況都將可以一并查詢。

12、中山今年計劃投資5.1億用于保障性住房建設(shè)

2月14日，由財政部副部長王保安率領(lǐng)的國務(wù)院保障性住房分配及質(zhì)量管理督查組到中山，對中山的保障性住房分配及質(zhì)量管理等工作進(jìn)行督查。中山多措并舉、實現(xiàn)保障性住房分配和質(zhì)量管理工作取得的新突破，得到國家督查組肯定。

中山市以全省住房制度改革創(chuàng)新試點城市為契機(jī)，創(chuàng)新制度和管理模式，現(xiàn)在的房只有兩種性質(zhì)，一是商品房，另一種是公租房，重點是保障在中山工作和生活較為困難的群體的住房。隨后，國務(wù)院保障性住房分配及質(zhì)量管理督查組還與中山部分中低收入住房困難群眾、社會監(jiān)督人員進(jìn)行座談，了解我市保障性住房分配情況。目前，中山市政府保障性住房分配運營機(jī)制按照公平、公開、公正的原則進(jìn)行，保障性住房的申請、審核、公示等程序都在陽光下進(jìn)行。困難群眾李藝其回答了督察組的提問，表示對中山住房保障制度落實情況較為滿意。座談會上，市人大代表、市政協(xié)委員、市紀(jì)委紀(jì)檢監(jiān)察組成員、公租房分配評審委員會代表等，也紛紛就如何建立完善保障房制度提出了意見和建議。

13、戶籍新政降低入戶中山門檻統(tǒng)籌“城鄉(xiāng)同籍”

2月22日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》（以下簡稱通知），《通知》明確了地級市入戶條件：合法穩(wěn)定工作三年，有穩(wěn)定住所（含租賃），參加社保達(dá)到一定年限。目前市政府還沒有組織相關(guān)單位對此進(jìn)行研討。市公安局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，市政府應(yīng)該會考慮將新政策內(nèi)容，和換發(fā)《居民戶口簿》的情況一并研究全盤統(tǒng)籌。中山有學(xué)者指出，新政降低了入戶中山的門檻。

國務(wù)院辦公廳上周四發(fā)布的《通知》，分類明確了戶口遷移政策，而對于直轄市、副省級市和其他大城市以外的設(shè)區(qū)的市，也就是中山這類地級市，《通知》則要求，有合法穩(wěn)定職業(yè)滿三年并有合法穩(wěn)定住所（含租賃），同時按照國家規(guī)定參加社會保險達(dá)到一定年限，就可申請登記常住戶口?！锻ㄖ愤€指出，對于這類城市如果綜合承載能力壓力大，可以對合法穩(wěn)定職業(yè)的范圍、年限和合法穩(wěn)定住所（含租賃）的范圍、條件等作出更嚴(yán)格的規(guī)定。

14、首套房貸利率重現(xiàn)打折優(yōu)惠多銀行調(diào)至基準(zhǔn)以內(nèi)

在嚴(yán)守風(fēng)險定價原則基礎(chǔ)上，目前多家銀行首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率以內(nèi)。隨著工農(nóng)中建四大行座談會精神傳達(dá)，首套房貸利率會出現(xiàn)新一輪調(diào)整，四大行的示范效應(yīng)將使中小銀行跟隨定價。今年流動性緊張情況正得到緩解。隨著央行第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，增加銀行可貸資金，市場資金價格下滑必然導(dǎo)致利率走低。

15、樓市調(diào)控第二戰(zhàn)場清理小產(chǎn)權(quán)房攻堅戰(zhàn)即將展開

今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對突出的城市，開展小產(chǎn)權(quán)房的試點清理，具體試點城市名單和試點方案目前正在研究中。這項試點清理工作目的，就是借此來總結(jié)完善政策，為啟動全面清理小產(chǎn)權(quán)房工作做好政策和制度的儲備。政府試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”，還是要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產(chǎn)權(quán)房”做一些民生工程。

16、住建部：限購政策看不到取消期限

兩會期間，住建部多次重申將堅定地執(zhí)行限購政策，并表示“限購令”短期內(nèi)不放松。另外今年年內(nèi)個人住房信息系統(tǒng)肯定會推出。第一步是實現(xiàn)40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，而該系統(tǒng)的落地將為加快房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

17、省地稅局局長： 廣東尚無房產(chǎn)稅試點計劃

今年可能會在湖北、湖南兩省推出房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅。廣告還需總結(jié)比較這兩種不同模式的試點經(jīng)驗，再結(jié)合廣東實際進(jìn)行研究，但目前省地稅局局長稱：廣東還沒有房產(chǎn)稅試點的計劃，需要因地制宜、因區(qū)域而定。

18、央行：銀行不能參與一成首付首套房貸必須滿足

對于今年的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，將全面落實差別化的住房信貸政策。推動房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新，包括銀行住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化，或者大型商業(yè)樓宇的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。在鼓勵商業(yè)銀行滿足首套房貸的同時，商業(yè)銀行不能參與開發(fā)商搞的一成首付。

19、兩會聚焦樓市五大懸念限購取消沒有時間表

雖然地產(chǎn)仍是全國兩會的熱點話題，但今年兩會上關(guān)于地產(chǎn)的提案、議案卻出現(xiàn)明顯的減少態(tài)勢。當(dāng)然，對于嚴(yán)厲的限購政策何時取消，從目前的情況看，顯然還沒有一個明確的時間表。對開發(fā)商們來說，兩會雖是獲取政策動向的最佳時機(jī)，但今年兩會透露出的關(guān)于地產(chǎn)政策動向的信息十分有限，且基本沒有利好，失望而歸已成最大可能。

20、售小產(chǎn)權(quán)房屬非法行為應(yīng)采取分類“治理”

銷售小產(chǎn)權(quán)房，國家的相關(guān)法律與政策非常明確，即非法行為，歷來被明令禁止。對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和出售應(yīng)該分類治理：應(yīng)急之策是依照法律法規(guī)予以懲罰，即對建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房可以以合同詐騙罪追究開發(fā)商的刑事責(zé)任；對已建的小產(chǎn)權(quán)房，則是在經(jīng)過鑒定合格后，通過制度設(shè)置使之成為廉租房。而根本之策是對土地制度進(jìn)行分類調(diào)整，以顧及農(nóng)民的土地權(quán)益。

21、首次置業(yè)貸款利率有望松動中山已有銀行提供九折利率

2012年第四季度，各銀行基準(zhǔn)利率普遍上浮5%-10%，即使首套房貸也不例外，給購房者、開發(fā)商及代理商造成了較大壓力。中山多家銀行的中山支行已提供九折的首套房貸利率優(yōu)惠，甚至有銀行提供八五折優(yōu)惠，只是這些優(yōu)惠往往因樓盤而異、因人而異，這其中的差別就在于貸款者是否為“優(yōu)質(zhì)客戶”，或者銀行和特定樓盤開發(fā)商間是否有開發(fā)貸等業(yè)務(wù)聯(lián)系。

22、“公積金提現(xiàn)做首付”我市代表兩會議案引熱議

在本月剛結(jié)束的全國兩會上，包括我市在內(nèi)的多位人大代表紛紛提出了“放開公積金提現(xiàn)做首付限制”的議案，多位受訪的專家和房地產(chǎn)按揭業(yè)界人士也表示，只要制度上監(jiān)管到位，提取公積金做首付是合理且具可操作性的。目前在中山申請公積金提現(xiàn)，其前提只能是簽約購房與成功申請貸款兩種情況同時滿足的情況下才能進(jìn)行。

第五篇：房地產(chǎn)策劃師：現(xiàn)狀與變局—房地產(chǎn)策劃師價值何在

房地產(chǎn)策劃師：現(xiàn)狀與變局

——房地產(chǎn)策劃師價值何在房地產(chǎn)是一種非常個性化的產(chǎn)品，地域不同，區(qū)位、文化習(xí)慣不同，其客戶群就截然不同，甚至在同一條街道上的兩個樓盤，其價位和客戶群都可以拉開相當(dāng)?shù)臋n次。這就需要有針對性地對周邊的區(qū)位環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境，同時結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、城市規(guī)劃等進(jìn)行全方位的分析，并對房地產(chǎn)項目進(jìn)行包裝和定位，以自己獨特的產(chǎn)品設(shè)計和廣告策略強(qiáng)化客戶印象，這都需要整體的策劃。而具體到樓盤的銷售，具體的銷售策略、推廣策略和價格策略也將對銷售的業(yè)績產(chǎn)生決定性的影響。房地產(chǎn)業(yè)種策劃行為是無所不在的，項目層面需要項目定位、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計和營銷策略；企業(yè)層面需要通過策劃提供戰(zhàn)略發(fā)展謀略，甚至是產(chǎn)業(yè)自身也需要策劃方向，給出路徑，而這些職能就體現(xiàn)出房地產(chǎn)策劃師的價值。

事實上，真正的高端策劃人，對房企來說的確擔(dān)得上“軍師”一詞。溫兆曄向筆者表示，“策劃作為提升企業(yè)核心競爭力及房地產(chǎn)項目價值的重要環(huán)節(jié)，完全可以讓企業(yè)從眾多競爭對手當(dāng)中脫穎而出，并推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康、只需、高速發(fā)展?！?/p>

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌同樣認(rèn)為：“處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)行業(yè)和產(chǎn)品品質(zhì)的提升都需要策劃師從戰(zhàn)略層面制定策劃方案，并在項目開始之初就開始介入，認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)客戶和產(chǎn)品定位，并圍繞其消費訴求實現(xiàn)產(chǎn)品的成功打造與營銷?！?/p>