第一篇：2011年哈爾濱房地產(chǎn)市場i及未來走勢分析匯報0501

哈爾濱市房地產(chǎn)市場及未來走勢分析（個人觀點供參考）

一、房產(chǎn)市場分析

哈爾濱為二三線城市，并非高標準泡沫城市，成交量價齊升表狀表明市場還處于相對健康狀態(tài)，調(diào)控會進一步完善市場，但受政策影響，未來哈爾濱樓市或?qū)⑦M入下行空間。

（一）市場方面：成交放緩 價格下行觀望濃重 １．２０1１年市場分析

2011年全市商品房供應項目88個，較2010年減少4個；供應套數(shù)74,238套，年降幅11.7%；供應總面積也為853.3萬平米；2011年全年供求比為1.28,同比2010年下降35%。其中：道里區(qū)27個供應項目，位居全市商品房供應之首。累計供應面積占總供應面積33%；南崗區(qū)供應項目22個，累計供應面積占總供應量26%；香坊區(qū)以19%的供應比例排第三。價格從年初的７２９５元／平方米，降到６１３４元／平方米。

分析如下：

（１）從供求關(guān)系來看，整體市場供大于求，觀望氣氛日濃，銷售競爭壓力不斷加大，市場開始進入買方市場；

（２）從成交區(qū)域來看，主城區(qū)呈量升價挺的狀態(tài)；新城區(qū)出現(xiàn)量跌價滯的現(xiàn)狀，消費者置業(yè)更加重視區(qū)域及產(chǎn)品保值性；

（３）從成交戶型來看，潛在的自住型消費者仍主導哈爾濱市場，但“限購令”使部分消費者置業(yè)傾向于“一步到位”，使得部分高端產(chǎn)品及項目開始發(fā)力；

從目前情況來看，市場成交放緩并趨向平穩(wěn)已成為主調(diào)，價格已進入下行通道，消費者開始掌握市場話語權(quán)，市場正趨于成熟和理性。

２．２０１２年市場預測

（1）供應方面，截至2011年12月，哈市待售房源接近13.8萬套；據(jù)統(tǒng)計2012年全市總供應量約為1704萬㎡（其中在售存量約為 165萬㎡，新項目入市的約884萬㎡，已拍得地塊計劃入市的約655萬㎡），比2011年顯著增加。

（2）需求方面 商品房成交量仍將繼續(xù)放緩，全年成交量或?qū)徒衲甏笾孪嗤?，約為75，000套。

隨著2012年貨幣政策的適度放松，政府可能會放松對剛性和合理改善性的自住型購房需求的限制；同時，隨著調(diào)控的深入，降價的項目會逐步增加，價格“洼地效應”也將帶動部分置業(yè)需求。但由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向并未改變，因此預計哈爾濱市商品房成交量仍將繼續(xù)放緩，全年成交量或?qū)徒衲甏笾孪嗤?/p>

（二）產(chǎn)品：城市綜合體項目激增，住宅產(chǎn)品更加注重景觀園林 據(jù)不完統(tǒng)計2012年在哈市城市綜合體項目將達到14個以上。每個行政區(qū)域均有城市綜合體規(guī)劃，南崗區(qū)2012年上半年4個綜合體將面市。在這些綜合體入市之后，項目周邊配套已經(jīng)不是價值所在，地段優(yōu)勢也將被弱化，商業(yè)價值和產(chǎn)品品質(zhì)將會更多的被凸顯出來。

隨著恒大綠洲和納帕英郡精裝實景體驗區(qū)在哈爾濱市場取得較好影響，2012年將會有更多項目投放大量精力在景觀園林設計，重心放在產(chǎn)品品質(zhì)打造上。

（三）城市新區(qū)房地產(chǎn)市場：地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷成交急速放緩 實施限購政策，擁有購房資格的人越來越稀少，至房價持續(xù)下挫也使客戶更加關(guān)注房產(chǎn)的保值抗跌性，傾向于購買擁有完善配套、稀缺資源的市區(qū)項目。

二、價格方面：房價進入下行通道

價格方面：主城區(qū)項目價格堅挺，新項目均以較低價格入市，致使成交雖量價齊升卻漸進下滑通道

二、土地市場 1．土地供應

2011年共掛牌供應土地219宗，總面積1407.915萬㎡。環(huán)比2010年增加467.1837萬㎡，增幅為50%。這其中商業(yè)用地36塊、住宅用地5塊、商住用地87塊，占總土地供應的57.52%。

2．土地成交

2011年哈爾濱土地市場共成交181宗，占地面積達1278.6727萬㎡。土地出讓金總額約2531475萬元，同比去年上漲35.7%，土地平均價格為1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，總面積631.6465萬㎡。土地出讓金總額約210.5億元，同比上漲22.4%，商住用地平均價格為3332.5元/㎡，同比下降8.5%。

3．土地供應和成交特點：土地供應傾向于新區(qū)，哈南工業(yè)新城發(fā)力，平房區(qū)土地成交、供應均為第一

2011年平房區(qū)土地供應和成交均排在第一位。其中土地成交505.8993萬平方米，同比增加146%；土地供應543.6218萬平方米，同比增加171%。工業(yè)用地為主導，住宅用地供應雖較去年有所上升，但占比仍較低。

松北區(qū)土地供應位列第二，延續(xù)了2010年的大規(guī)模供應；道里區(qū)土地供應量僅次于松北區(qū)，排在第三位，其主要供應主要仍集中在群力新區(qū)及其周邊地塊，群力西區(qū)地塊的現(xiàn)已全面供應；南崗區(qū)保持 去年第四位排名。

從土地成交分布的區(qū)域上看，新興區(qū)域占據(jù)了土地增長的主導地位，主要是政府領導為執(zhí)行北越、中興、強縣、南拓等方針，進一步為新興區(qū)域招商引資提供更多的便利條件，這也成為土地大幅增長的主要原因。

新興開發(fā)區(qū)域正逐漸被認可，且目前哈西、群力、松北依然有百萬平方米的土地待售。

三、調(diào)控政策及分析

（一）國家調(diào)控政策

1．國家出臺“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，宏觀調(diào)控升級 政策明確規(guī)定：

（1）地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任，嚴格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關(guān)配套政策，切實將房價控制在合理水平；

(2)加大保障性安居工程建設力度。2011年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套；努力增加公共租賃住房供應。

(3)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。

（4）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

（5）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，認真 落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。

加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

（6）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

（7）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。國務院有關(guān)部門要加強對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部要會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負責人。省級人 民政府及其有關(guān)部門，要參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。

（8）堅持和強化輿論引導。新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發(fā)理性消費，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。

“新國八條”政策推出后，成交量明顯下滑。隨著央行存款準備金率的連續(xù)上調(diào)，各中小商業(yè)銀行在哈爾濱市的貸款額度也較以往大幅降低，這也使銀行對房貸的發(fā)放更加謹慎。

2．7月12日出臺“新國五條”

“新國五條”內(nèi)容核心在于要求房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

“新國五條”實施后，限購政策一直無放松的跡象，反而進一步擴大，向三四線城市蔓延，傳遞出政府調(diào)控政策長期從緊信號。進一步遏制投機投資性購房

3．中央推進房產(chǎn)稅改革，滬渝率先試點

2011年1月28日，國務院同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。

上海、重慶率先試點。民新購二套非改善型住房和非當?shù)鼐用裥?購住房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.4%和0.6%;重慶則對主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、非當?shù)毓ぷ魃畹膫€人在重慶購第二套房，征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅可調(diào)節(jié)財富分配，增加地方直接稅源，可減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。因此可以預見，未來限購或?qū)⒂伞胺慨a(chǎn)稅+個人住房信息系統(tǒng)”替代。

4．貨幣政策持續(xù)收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方

2011年全年，中國人民銀行連續(xù)加息3次，至此,5年期以上的基準利率達到7.05%。此外，2011年全年，央行連續(xù)5次提高存款準備金率，至此，大型金融機構(gòu)存款準備金率達到21.5%。

2011年，央行多次加息和調(diào)整存款準備金率，貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。在調(diào)控政策和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)貸款不斷減少，開發(fā)企業(yè)在銷售端和開發(fā)端均面臨著嚴峻的資金壓力，拿地的能力大幅下降，土地市場急速降溫。預計未來兩年新開工項目將銳減，市場供應增速也將呈下降趨勢。

多次加息、取消首套購房優(yōu)惠利率及上調(diào)首套購房利率等均加大貸'款購房者的購房成本，使已有限的具有購房資格的客戶進一步縮小。購房需求持續(xù)下降。

5．5月1日《商品房銷售明碼標價規(guī)定》

內(nèi)容：針對開發(fā)商坐地起價頑疾，發(fā)改委要求所有樓盤必須一次性公開全部銷售房源及其相關(guān)信息，并明碼標價、一套一標，不得擅自漲價。政策影響分析：市住房局——明碼標價抑制開發(fā)商“一天一價”、“幾天一價”的投機性漲價行為，也遏制了市民在購買房屋時大都通過圖紙、合同書等去了解房屋的結(jié)構(gòu)、面積、朝向等相關(guān)情況，對于房屋的了解難免會產(chǎn)生誤差，有時甚至上當受騙等情況的發(fā)生。

6．8月13日《婚姻法》司法解釋(三)《婚姻法》司法解釋把婚后一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)，且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

《婚姻法》司法解釋(三)實施后，哈市出現(xiàn)更多聯(lián)名購買婚房的買家，一些已婚夫婦也到房產(chǎn)部門進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

7．全國房價下行閘門開啟，樓市轉(zhuǎn)向買方市場

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年12 月，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%，這是該指數(shù)連續(xù)第4個月環(huán)比下降。

2011年以來，在政策嚴厲打壓下，調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，“擠出效應”非常明顯。

面對成交量持續(xù)低迷的局面，開發(fā)商資金壓力不斷增大。北京等大中城市主流品牌企業(yè)紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤加大促銷力度，拉低整體成交均價，大中城市房價出現(xiàn)下行勢頭。9月以來，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場開始進入去庫存階段。同時，房地產(chǎn)市場供給相對過剩的現(xiàn)狀，也促使房地產(chǎn)市場博弈力量的對比開始發(fā)生歷史性的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)向買方市場。

8．房企陣營分化，“賣身潮”“并購潮”初現(xiàn) 中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售 T0P50排行榜》顯示，各梯隊房地產(chǎn)企業(yè)間差距進一步拉大，陣營分化日趨嚴重。從銷售金額來看，2011年度500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)依然保持在6家，且以 801億元的均值穩(wěn)居第一梯隊，其中萬科以1210億元依然遙遙領先；300-500億元的第二梯隊企業(yè)有6家，均值達350億元；150-300億元的第三梯隊企業(yè)有10家，均值為220億元；而150億元以下的第四梯隊企業(yè)則有28家之多，均值僅為113億元。

2011年，在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇最嚴厲調(diào)控的當下，以綠城為代表的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷傳出不利消息，被推到風口浪尖。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的報告顯示，2011年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)累計股權(quán)并購數(shù)量達87宗，總交易金額達256.65億元；同比分別增長42.6%和105%;房企股權(quán)單宗交易額達到2.95億元，同比增長49.75%。而2010 年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易只有61宗，成交額為125億元；2010年全年，房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。

2011年以來，在嚴厲的調(diào)控政策下，信貸規(guī)模持續(xù)收緊、融資渠道趨窄，促使行業(yè)內(nèi)的資源和資金加速向優(yōu)質(zhì)房企、央企集中，房企的強弱之勢正進一步拉大，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入強者恒強的通道。

2011年的政策調(diào)控導致許多房企資金鏈壓力增加，在融資渠道全面受阻的情況下，部分房企不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式融資來獲得資金支持，直接導致了過去一年房企間并購事件的升級。

2012年，隨著調(diào)控政策繼續(xù)深入，限購、信貸緊縮的持續(xù)，預 計并購潮將繼續(xù)延續(xù)并擴大，我國房地產(chǎn)行業(yè)將進入重新洗牌階段。

9．地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬期，瓦解高利貸格局

2011年以來，房地產(chǎn)調(diào)控嚴厲和信貸政策收緊的影響，房地產(chǎn)市場開始進入寒冬期，銷量大幅下滑，開發(fā)商的資金壓力不斷繃緊，影響到了市場資金的流動。

溫州、鄂爾多斯等區(qū)域由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單

一、制造業(yè)利潤微薄等原因，大量高利貸資金大都進入了以房地產(chǎn)為主的領域進行投機。而作為承接最大高利貸資金量的房地產(chǎn)市場的蕭條，瞬間變瓦解了脆弱已極的高利貸格局，造成多城爆發(fā)了民間借貸違約潮。

2011年，央行相繼12次提高存款準備金率和5次加息，信貸規(guī)模日益緊縮，融資渠道全面受阻，而融資需求卻未見降溫。在資金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應求的情況下，企業(yè)、尤其是民營企業(yè)資金極其緊缺，不得不互相拆借或者高息借貸，由此造成高利貸泛濫，全社會的融資成本和通脹壓力不斷被抬高，使利潤微薄的民營企業(yè)難以為繼。而作為進口國的歐美，受債務危機及經(jīng)濟復蘇緩慢的影響，也削弱對進口商品的需求，進一步加劇中國民營企業(yè)現(xiàn)金流的風險，部分企業(yè)開始出現(xiàn)資金鏈斷裂，紛紛跑路。

而溫州、鄂爾多斯等城市的大部分高利貸資金都投入到了以房地產(chǎn)為主等領域。在調(diào)控嚴厲、信貸緊縮的背景下，房地產(chǎn)的銷售和利潤乃至現(xiàn)金流都出現(xiàn)嚴重影響，這肯定會影響到這兩個有著巨額民間資本的城市高利貸鏈條的穩(wěn)定和收益，出現(xiàn)部分斷裂也成為一種必然現(xiàn)象。而民間借貸危機的爆發(fā)也使房企再失一個重要的融資渠道，加 劇了房企的資金壓力。

（三）哈爾濱調(diào)控政策

1.哈爾濱出臺地方版房地產(chǎn)調(diào)控細則

2011年2月18日，哈爾濱市出臺《關(guān)于進一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，其中規(guī)定哈爾濱市居民家庭限購第三套住房，非本市戶籍居民家庭限購第二套住房。

2月27日哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于落實住房限購政策有關(guān)事項的通知》，明確調(diào)控細則，延續(xù)了“本市戶籍居民家庭禁購第三套房，可提供一年以上納稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭禁購第二套房”的規(guī)定。確定限購范圍僅限主城六區(qū)，不含呼蘭區(qū)和阿城區(qū)。并于2月28曰起正式實施。

哈爾濱版調(diào)控細則在貫徹“新國八條”基本精神的同時，也根據(jù)哈爾濱城市發(fā)展的現(xiàn)實情況預留了較大的選擇空間，具有較強的靈活性。從實際效果來看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得了階段性成果，限購令對擠壓哈爾濱樓市泡沬起到了立竿見影的效果，房價快速上漲趨勢也得到遏制。但這也造成哈埠土地市場趨冷、新區(qū)置業(yè)需求停滯等問題。因此，未來哈爾濱市或?qū)⑦m度調(diào)整限購政策以達到將購買力從市區(qū)高價房引向郊區(qū)低價房，并采取降低競買土地條件等措施來降低土地流拍率，以挽救“土地財政”。

2．4月1日《哈爾濱市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》 辦法規(guī)定：納入預售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)不能直接向購房人收取預售房款，而是這筆錢將存入銀行的專門賬戶。哈爾濱市政府出臺商品房預售資金監(jiān)管辦法，主要是為杜絕開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，最大限度地防范開發(fā)項目“爛尾”，保障廣大市民購買預售期房時的權(quán)益。

3．品牌房企進駐哈爾濱，顛覆本土房地產(chǎn)經(jīng)營理念

2011年，萬達、恒大、星浩資本、銀泰地產(chǎn)、華潤、富力、匯智等一大批知名外來企業(yè)紛紛進駐哈爾濱，這些企業(yè)均采取快速開發(fā)、體驗營銷的模式，對哈爾濱市地產(chǎn)界帶來較大地震動。

這些外來企業(yè)為配合其快速開發(fā)的理念，一般采取的方式主要有：一是通過成熟的產(chǎn)品標準，快速復制產(chǎn)品，建示范區(qū)、樣板間等，營造出超乎客戶期望的產(chǎn)品及景觀，以“體驗式”營銷來促進銷售；二是通過營銷渠道全覆蓋的“密集式轟炸”宣傳方式對客戶資源進行“掠奪式”搶占；三是通過低于客戶心里預期的開盤價格及大幅度地折扣來實現(xiàn)快速回款。

多年來，哈爾濱市房地產(chǎn)市場一貫流行的是先上工程、再打幾版廣告賣房子的經(jīng)營模式。2011年，隨著外來地產(chǎn)的進駐，徹底顛覆了本土企業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營理念一“高利潤”轉(zhuǎn)向“高周轉(zhuǎn)”。多層次、豐富、新鮮的營銷手段被廣泛應用，也終結(jié)了哈爾濱房地產(chǎn)營銷的貧乏期。

4．哈爾濱市新區(qū)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)“冷”，成交急速放緩

2011年哈爾濱市利民、松北、群力、哈西等新城區(qū)大批性項目入市，供應量持續(xù)大幅放量，但市場逐漸趨冷，銷量大幅下滑，商品房庫存創(chuàng)新高，供應過?，F(xiàn)象明顯。201年下半年，利民、松北等新區(qū)項目雖然加大了宣傳推廣力度，增加各類促銷讓利活動，且幅度不斷加大，但這些舉措的成效甚微，目前新區(qū)成交仍在低位徘徊。

2011年以前，新城區(qū)房地產(chǎn)市場急劇升溫，房價快速增長，眾多項目密集上馬，大量透支市政規(guī)劃、環(huán)境、交通等概念，而忽視產(chǎn)品品質(zhì)、自然資源、周邊配套等因素。而進入 2011年，在消費趨于理性的形勢下，前期許諾的市政規(guī)劃及配套不到位，造成消費者對區(qū)域價值認同越來越低，置業(yè)熱情大幅下降，新區(qū)項目開始陷入滯銷的局面。

此外，由于哈爾濱實施限購政策，擁有購房資格的人越來越稀少。而房價持續(xù)下挫也使客戶更加關(guān)注房產(chǎn)的保值抗跌性，傾向于購買擁有完善配套、稀缺資源的市區(qū)項目。綜上，很多有購房資格的客戶寧可一次到位購買市區(qū)大戶型，也不愿意購買郊區(qū)房，這就形成了郊區(qū)

5．保障房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房完工或上市沖擊商品房銷售市場

（1）保障性住房

截至2011年12月，哈市保障性安居工程已開工 10.3萬套，開工率為 117.8%，竣工率為64%，分別超出省下達目標的 17.8個和 14個百分點。

（2）棚戶區(qū)改造

2011年是哈爾濱棚改三年攻堅戰(zhàn)的第二年，完成 2.68萬戶棚戶 區(qū)居民的回遷任務，這一數(shù)字是 2010年實際完成量的 2.68倍。

（3）經(jīng)濟適用房

2011年哈爾濱已開建 9798套經(jīng)適房，開工率達236.7%。其中主城區(qū)開建 7658套，并提供7034套房源面向具有經(jīng)適房資格的市民銷售，500套公租房年內(nèi)分配到戶。

保障性住房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房建設分流了一部分自住型需求，商品房市場將會受到“擠壓”。在這種情況下，再加上2009年、2010年較高的開工量，2012年保障性住房潛在可上市量可能會繼續(xù)放大，對商品房市場的沖擊作用將會顯現(xiàn)。

參考文件：2011年哈爾濱商品房市場年報---真觀智業(yè)

第二篇：南昌市2012年房地產(chǎn)市場總結(jié)與2013年走勢分析

南昌市2012年房地產(chǎn)市場總結(jié)與2013年走勢分析

一、房地產(chǎn)市場簡析

? 樓市調(diào)控博弈加劇，整體有保有壓

回顧2012年樓市調(diào)控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市場的博弈，調(diào)控呈現(xiàn)出有保有壓的局面。2012年，央行存款準備金率和基準利率各自下調(diào)兩次，多個省市提高普通住宅價格標準、松綁公積金、減免契稅等8類微調(diào)政策。另一方面，針對地方政府微調(diào)和火爆的市場態(tài)勢，中央等多次強調(diào)堅持調(diào)控，并叫停部分城市的放松動作。在這一年里，中央強調(diào)調(diào)控不動搖60次；4次提及 “決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責。但是縱觀今年樓市的調(diào)控，始終是中央及相關(guān)部委口頭強調(diào)堅持調(diào)控不動搖，卻少見實際性的動作，可謂雷聲大、雨點小，市場由此開始反彈之旅。

土地供求大幅減少，住宅類用地成交平穩(wěn)

2012年南昌市共計推出經(jīng)營性地塊出118宗土地，最終成交102宗，分別比上年同期減少37宗和20宗。今年的供應面積和成交面積只有10150.985畝和8941.572畝，相比去年減少3547.69畝、3127.732畝，減少了25.9%、25.91%，成交量三年來首次低于1萬畝。住宅類用地成交平穩(wěn)，相比上年略微減少9.3%，成交面積3937.69畝，連續(xù)五年穩(wěn)定在3500畝以上。住宅類成交主要集中在紅谷灘和昌北板塊，兩者約占總量的一半。今年成交的住宅類用地可規(guī)劃建筑面積563.58萬㎡，樓面地價1755.18元/㎡，同比成交面積和規(guī)劃面積分別減少36.961畝、42.4萬㎡，樓面地價上漲18.48元/㎡。

樓市上演逆轉(zhuǎn)好戲，推盤量創(chuàng)歷史新高

受“史上最為嚴厲”的樓市調(diào)控政策影響，年初樓市處于冰點。此后，政策微調(diào)，開發(fā)商們采取以價換量的策略，剛需在3月份開始爆發(fā)。今年整個市場經(jīng)歷了由冷到暖，從暖到熱的市場轉(zhuǎn)變。

第一季度全市住宅推盤量只有83.94萬㎡，銷售率僅有47.15%，創(chuàng)下09年以來新低。第四季度推盤量上升到了176.95萬㎡，銷售率提升到了71.39%，為近五年最高值。全年共計133個樓盤推出56444套房源，供應面積562.26萬㎡，相比上年三項數(shù)據(jù)分別增加22個、159.12萬㎡和16106套，三項指標均創(chuàng)歷史新高。開盤樓盤整體銷售率達到61.31%，回到了六成以上水平。

?

房價低開高走，整體均價下跌5.99%

市場由冷到暖，房價也走出了由降轉(zhuǎn)漲的行情。全市住宅成交均價從第一季度的6225.2元/㎡上漲到第四季度的7569.3元/㎡，上漲了1344.1元/㎡，上漲幅度達到驚人的21.59%。但是今年開盤樓盤整體成交均價為7055.33元/㎡，比11年下跌449.83元/㎡，下跌了5.99%。今年房價下跌主要是兩方面的原因，首先是上半年大多數(shù)房企采取以價換量的策略，低價入市、降價銷售成為主流；其次是在以剛需為主的市場環(huán)境中，高端項目較為艱難，萬元樓盤大為減少。

板塊供應洗牌，新建板塊銷售看好

相比上年，有七個板塊供應大幅增加，六個板塊供應刷新紀錄。京東板塊供應繼上年成功進入前三后，今年更上一層樓，以17.73%的供應比例排名第一，其供應面積達到99.68萬㎡，具百萬大關(guān)一步之遙，相比上年增加41.73萬㎡；昌北板塊供應最為迅猛，供應面積達到45.67萬㎡，是上年的3.74倍；紅谷灘板塊供應雖有增長，但是供應比例下滑3.13個百分點，首次退出三甲行列。各板塊銷售有喜又憂，最低和最高的相差近40個百分點。新建板塊以75.29%的銷售率排名第一，連續(xù)兩年排名第一，連續(xù)四年銷售在75%以上，成為南昌樓市的新建現(xiàn)象。

高層供應創(chuàng)新高，花園洋房持續(xù)熱銷

與2011年相比，除多層供應略有減少外，其他建筑形態(tài)供應有不同程度的增加。多層供應比例繼上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供應比例再創(chuàng)新低。高層供應不斷刷新，今年供應量達到382.61萬㎡，供應比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形態(tài)銷售相對均衡，花園洋房持續(xù)熱銷，連續(xù)兩年排名榜首，今年的銷售率達到70.99%，成為唯一一種銷售超過七成的產(chǎn)品。

戶型供應豐富，主力戶型銷售穩(wěn)定

今年的戶型供應類型更加豐富卻又高度集中。全年市場共有9種戶型入市，六房、八房首現(xiàn)市場，分別由青山湖板塊的青山湖天灣和朝陽洲板塊的濱江壹號推出。但是戶型高度集中于二房、三房，兩者供應量均在200萬㎡以上，供應比例合計達到80.83%，歷史首次超出八成。這兩種主力戶型是剛需們的首選，銷售穩(wěn)定，雙雙實現(xiàn)六成以上的銷售率，并都進入前三位。

得剛需者得天下

剛性需求，買房自住的需求，而且是比較迫切的需求。這類需求往往購買力不是很強，對房價較為敏感，但卻是今年市場上購房的主力，2012年可謂是剛需年，剛需也左右了今年市場的整體價格。

從成交上看，以梧桐公寓、保利香檳為代表的樓盤戶型面積適中（90㎡左右），單價合理（6200～7000元/㎡），總價不高，受到了剛需的青睞。面積區(qū)間70～90㎡和90～120㎡供應套數(shù)均超過1.6萬套，占總量的64.57%，也是銷售最好的兩個面積區(qū)間。從價格區(qū)間看，價格區(qū)間5501～6500元/㎡、6501～8000元/㎡供應套數(shù)比上年增加了104.67%、238.45%，兩者合計占總量的接近六成，比上年提高27.33個百分點。

? 電商、明星，成為營銷中的亮點

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，電商營銷逐漸成為一種潮流。在南昌市場，搜房電商和新浪微博運用的較多。搜房電商以超低折扣房源或獎品吸引客戶關(guān)注，客戶越多，折扣越低。全年搜房電商活動成功舉辦7次，引發(fā)極大關(guān)注。微博，能夠及時、快速的傳播信息，和消費者形成良好的互動，并且能夠帶動消費者周邊的親朋好友同時參與，大大提高項目的關(guān)注度。目前南昌主流項目均開通了微博，其中有一部分樓盤采取轉(zhuǎn)發(fā)微博、贏取演唱會門票取得了很好的效果，有齊秦、李宗盛、阿泰斯特等數(shù)十位明星到昌。

二、2013年市場發(fā)展預測南昌房地產(chǎn)

2.1 2013年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展主要推動力 ?

中國經(jīng)濟繼續(xù)復蘇，增長回升至8%

2012年前三季度，我國經(jīng)濟增長持續(xù)下行態(tài)勢，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，整體增長7.7%。隨著一些積極因素的積累，四季度有望小幅回升，預計全年增長略高于7.5%，這種態(tài)勢有望延續(xù)至2013年。目前包括中金公司、瑞銀集團等研究機構(gòu)認為2013年經(jīng)濟將好于今年，經(jīng)濟增速很有可能回升至8%。?

城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新機遇

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議重點提出城鎮(zhèn)化發(fā)展，會議要求要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，正在成為中國經(jīng)濟增長和社會發(fā)展的強大引擎。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，二三線城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的居住需求，將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點所在，也為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇。?

加快先導區(qū)建設，經(jīng)濟發(fā)展后勁十足

6月6日，省委、省政府召開“全力支持南昌發(fā)展、打造核心增長極動員大會”，明確提出在南昌設立鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟先導區(qū)。經(jīng)過半年的前期調(diào)研、探索，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟先導區(qū)的雛形逐步呈現(xiàn)。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟先導區(qū)的建設成為打造核心增長極的發(fā)動機，也是實現(xiàn)跨越式發(fā)展的強大引擎。2013年南昌將實現(xiàn)GDP增長確保12%、固定資產(chǎn)投資增長23%的發(fā)展目標。

啟動大都市區(qū)規(guī)劃，推進重大項目建設

明年南昌將啟動大都市區(qū)規(guī)劃編制，加快編制和完善九龍湖新城、朝陽新城等區(qū)域詳規(guī)。集中資源建設紅谷灘新區(qū)，加快推進九龍湖核心起步區(qū)的市政建設。加大東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)舊城改造力度，強力推進青山湖西岸開發(fā)。預計將投入614.3億元進行大批重點項目建設，比如九龍湖路網(wǎng)、軌道交通、水系整治、斷頭路延伸工程等，將把朝陽大橋和紅谷公路隧道作為跨江通道的建設主體。2.2 2013年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 調(diào)控穩(wěn)中微調(diào)，繼續(xù)限購

備受矚目的中央經(jīng)濟工作會議12月16日閉幕，會議確定了明年的基本政策和六大任務，為明年的工作定下總基調(diào)。12月底，國土部、住建部均強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，并要求繼續(xù)限購。明年的調(diào)控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢，“有保有壓”和“微調(diào)和收緊”并存。一是2013年繼續(xù)實施積極的財政政策，大力改革，完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。二是實施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會略微寬松，預計將有3次降準的過程。三是限購、限貸等核心政策仍將繼續(xù)，鼓勵首次及改善性需求，嚴厲打擊投機。四是繼續(xù)推進保障房建設工作，擴大房產(chǎn)稅試點，調(diào)整房地產(chǎn)交易等稅收問題。具體調(diào)控方向主要看房價和經(jīng)濟的發(fā)展，如果明年上半年房價過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調(diào)控。?

整體供求略有下降，較為平穩(wěn)

近兩年南昌市累計成交居住、商住用地7912.34畝，可規(guī)劃建筑1169.56萬㎡。一般從拿地到項目開工再到銷售短則一年，長則三五年，預計明年土地轉(zhuǎn)化成商品房供應584.78萬㎡。

從規(guī)劃報建和新開工量來看，今年1～11月分別為632.81萬㎡（住宅405.28萬㎡，同比下降1.41%）、559.7萬㎡（住宅380萬㎡，同比下降13.46%），規(guī)劃報建和新開工到入市銷售一般在半年至一年。再結(jié)合新增供應看，今年新建商品房取得542.45萬㎡預售，其中住宅437.67萬㎡。近三年平均每年商品房新增446.6萬㎡，其中住宅359.9萬㎡。

綜合以上信息，可粗略估測明年南昌市商品房新增供應520萬㎡左右，其中住宅約420萬㎡。整體供應保持平穩(wěn)，略有下降。全年可能呈現(xiàn)出震蕩上行，年尾回落的走勢。?

房價穩(wěn)中有升，小漲5～10%

有著風向標之稱的中央經(jīng)濟工作會議提出要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，住建部、國土部等部位也一再重申，已經(jīng)沒有了房價大漲的可能性。房地產(chǎn)市場調(diào)控常態(tài)化使得暴利失去了土壤，已經(jīng)進入下半場。但是經(jīng)濟還要發(fā)展，積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策依然延續(xù)，出臺更為嚴厲的政策的可能性也不大。我們認為，2013年房價將穩(wěn)中有升，小幅上漲5～10%（2007年到2012年南昌房價復合增長率為9.64%）。?

朝陽洲火熱，大九龍湖崛起

上文提到近兩年南昌市累計成交居住、商住用地7092.04畝，京東、紅谷灘和昌北板塊土地成交量均在1000畝以上，其中京東板塊接近2000畝，三者累計占總量的近七成。

從市發(fā)改委和城鄉(xiāng)建設局等查閱，預計明年將有市區(qū)將有80個新盤入市，其中將推出住宅項目的有67個，朝陽洲、市中心、紅谷灘和京東等四個板塊新住宅項目均超過10個，朝陽洲板塊以17個項目排名第一。

整體上看，明年京東和朝陽洲板塊仍然是熱點板塊，紅谷灘九龍湖區(qū)域和市中心城北區(qū)域也會有所發(fā)力。明年新建板塊可能是市場上的一大亮點，望城新區(qū)可能隨九龍湖新興，該板塊新盤數(shù)量達到15個。? 旅游地產(chǎn)興起，重點在城西

嚴厲的限購、限貸政策促使開發(fā)商們紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等受到極大的關(guān)注。旅游地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)后又一開發(fā)熱潮，華僑城是國內(nèi)有名的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，并且在多地復制；萬達集團也較早涉足，在長白山、西雙版納等投入數(shù)千億資金。到目前為止，南昌還沒有真正的旅游地產(chǎn)。隨著萬達文化旅游城、金燕國際溫泉城、茵夢湖?北緯30°等項目的入市，南昌旅游地產(chǎn)將逐步興起。

第三篇：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來...

號 企業(yè)(集團)名稱

序號

企業(yè)(集團)名稱

中國核工業(yè)集團公司 中國核工業(yè)建設集團公司 中國航天科技集團公司 中國航天科工集團公司 中國航空工業(yè)集團公司 中國船舶工業(yè)集團公司 中國船舶重工集團公司 中國兵器工業(yè)集團公司 中國兵器裝備集團公司 中國電子科技集團公司 中國石油天然氣集團公司 中國石油化工集團公司 中國海洋石油總公司 國家電網(wǎng)公司

中國南方電網(wǎng)有限責任公司 中國華能集團公司

中國機械工業(yè)集團有限公司

機械科學研究總院

中國中鋼集團公司

中國冶金科工集團有限公司

中國鋼研科技集團公司

中國化工集團公司

中國化學工程集團公司

中國輕工集團公司

中國工藝（集團）公司

中國鹽業(yè)總公司

華誠投資管理有限公司

中國恒天集團公司

中國中材集團公司

中國建筑材料集團有限公司

中國有色礦業(yè)集團有限公司

北京有色金屬研究總院

中國大唐集團公司 中國華電集團公司 中國國電集團公司 中國電力投資集團公司 中國長江三峽集團公司 神華集團有限責任公司 中國電信集團公司

中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司 中國移動通信集團公司

中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司 中國第一汽車集團公司 東風汽車公司

中國第一重型機械集團公司 中國第二重型機械集團公司 哈爾濱電氣集團公司 中國東方電氣集團有限公司 鞍鋼集團公司 寶鋼集團有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國鋁業(yè)公司

中國遠洋運輸（集團）總公司

北京礦冶研究總院

中國國際技術(shù)智力合作公司

中國建筑科學研究院

中國北方機車車輛工業(yè)集團公司

中國南車集團公司

中國鐵路通信信號集團公司

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中國交通建設集團有限公司

中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司

電信科學技術(shù)研究院

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團總公司

中國中紡集團公司

中國外運長航集團有限公司

中國絲綢進出口總公司

中國林業(yè)集團公司

中國醫(yī)藥集團總公司

中國國旅集團有限公司

中國保利集團公司

珠海振戎公司

中國建筑設計研究院

中國海運（集團）總公司 中國航空集團公司 中國東方航空集團公司 中國南方航空集團公司 中國中化集團公司 中糧集團有限公司 中國五礦集團公司

中國通用技術(shù)（集團）控股有限責任公司

中國建筑工程總公司 中國儲備糧管理總公司 國家開發(fā)投資公司 招商局集團有限公司 華潤（集團）有限公司

中國冶金地質(zhì)總局

中國煤炭地質(zhì)總局

新興際華集團有限公司

中國民航信息集團公司

中國航空油料集團公司

中國航空器材集團公司

中國電力建設集團有限公司

中國能源建設集團有限公司

中國黃金集團公司

中國儲備棉管理總公司

中國印刷集團公司

中國廣東核電集團有限公司

中國華錄集團有限公司

中國港中旅集團公司[香港中旅（集團）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國家核電技術(shù)有限公司 中國商用飛機有限責任公司 中國節(jié)能環(huán)保集團公司 中國國際工程咨詢公司 中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司

彩虹集團公司

武漢郵電科學研究院

華僑城集團公司

南光（集團）有限公司

中國西電集團公司

中國誠通控股集團有限公司 中國中煤能源集團公司 中國煤炭科工集團有限公司

中國鐵路物資總公司

中國國新控股有限責任公司

一線城市是指對本國的經(jīng)濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領先于其他城市。在商業(yè)活動中，企業(yè)也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。

同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場。常規(guī)或主要的指標包括經(jīng)濟地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟實力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強 北京 上海（一個政治文化中心，一個經(jīng)濟中心，無爭議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實力旗鼓相當，公認一線）

準一線 天津（原本屬于二線強，近幾年國家重視、發(fā)展極快，步入準一線）

二線城市

二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟發(fā)達、副省級）

青島 大連 寧波（三個經(jīng)濟發(fā)達的計劃單列市）

二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）

廈門（計劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長沙 福州（經(jīng)濟發(fā)展較好的三個非副省級省會城市）

烏魯木齊 昆明（國家重點發(fā)展的邊疆國際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無錫（最發(fā)達的兩個非省會地級市）

二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當?shù)氖鞘校?/p>

準二線 佛山 東莞（兩個制造業(yè)經(jīng)濟強市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟強市）泉

州（閩南經(jīng)濟中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強 銀川 西寧 ?？?洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢臺 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過)

內(nèi)蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預計）

重慶 3069.1

新疆 2680（預計）

貴州 1910（預計）

甘肅 1894（預計）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預計）

西藏 250.4

人均GDP只是一個并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個地區(qū)本地居民的人均收入排名。因為首先各地人口都無法精確統(tǒng)計，按國家制定的標準以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來計算，由于各地公報未全部出來，人口就按2004年底的計算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計 7

或估計，這樣得出的2005年人均GDP當然不準確，但是誤差也不會大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內(nèi)蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長率為8－9%）

注3（臺灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽；

第四篇：房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點，監(jiān)管的難點，維權(quán)的焦點，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點，努力探索長效監(jiān)管治本之策。

一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象

2003年我局共受理調(diào)解消費者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達39起，占消費投訴總量的56.5；2004年消費者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。

（二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。

交房時，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區(qū)是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。

部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產(chǎn)，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項，未經(jīng)核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經(jīng)濟利益。

三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。

工商局在在把好房地產(chǎn)主體準入關(guān)的同時，加強了對開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅決予以取締。同時將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實時監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現(xiàn)。

（二）維權(quán)點建設和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡員制度

在充分發(fā)揮“12315”消費者申訴舉報網(wǎng)絡的作用，認真受理消費者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權(quán)益案件的同時，進一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡、執(zhí)法責任制和社會監(jiān)督網(wǎng)絡，強化監(jiān)督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權(quán)益。同時在盛鑫房產(chǎn)、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設立“12315”維權(quán)點。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設立聯(lián)絡員，建立聯(lián)絡員培訓制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時由聯(lián)絡員及時向工商機關(guān)傳遞信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進行動態(tài)管理。

（三）建立網(wǎng)上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經(jīng)紀人或經(jīng)紀人協(xié)理資格。無相應資格的，必須經(jīng)培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網(wǎng)上公示制度。并在網(wǎng)頁上設立“三欄”：即消費者投訴專欄、征求意見欄和房地產(chǎn)政策信息欄，通過網(wǎng)上受理消費者投訴、收集信用信息，介紹房產(chǎn)政策和企業(yè)信息，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管、公眾房地產(chǎn)信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風尚，促進房地產(chǎn)業(yè)誠信度和服務水平的提高。

（四）細化片（段）長企業(yè)監(jiān)管職責，提高監(jiān)管效能。片（段）長作為企業(yè)直接監(jiān)管責任人，長期以來對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管存在工作目標混亂、責任模糊、職責不清的問題。在落實片段長責任制中，采取“段長問責、內(nèi)外互動、領導包片（段）、績效掛鉤”的方式，實行四個局領導掛點四個片區(qū)，對片區(qū)工作實行直接指導，并將內(nèi)情人員補充到每個片區(qū)，改變了以往單一由片（段）長實行個人巡察的方式，做到成立巡察組，落實巡察職責，明確分工責任到人，做到了片（段）長工作的“四強化”。一是強化片（段）長責任意識，要求片長切實履行片區(qū)監(jiān)管職責，嚴格規(guī)范八項巡查流程，做到不放過任何案源，不錯過任何違法行為；二是強化片（段）長工作效率，開展“掐表記時操作”,實時錄入巡查、專項檢查和企業(yè)回訪信息；三是強化片（段）長數(shù)字化水平，熟練掌握和應用工商各業(yè)務軟件操作流程，對各種數(shù)據(jù)錄入達到“快、準、全”；四是強化片（段）長服務意識，充分應用工商事務提醒制和工商事務指導制，實行人性化監(jiān)管。同時實行“定向采集、定向錄入、實時監(jiān)控、動態(tài)管理”的監(jiān)管模式。使片（段）長明確了具體監(jiān)管對象、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管程序，為加強企業(yè)監(jiān)管找準了切入點，有力推動了工商機關(guān)由以往側(cè)重個體巡查向全面監(jiān)管片區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

（五）全面推行“工商事務指導制”與“工商事務提醒制”，加強與房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系。工商局進一步創(chuàng)新服務舉措，采取人性化管理與溫馨式服務相結(jié)合的工作理念，按照“信息鎖定、網(wǎng)絡傳送、跟蹤服務、適時反饋”的工作方針，率先出臺了“兩制”服務舉措，用以破解當前在貫徹落實省局“35條”遇到的涉及法律法規(guī)和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網(wǎng)上及現(xiàn)場指導方式，分別從10個方面工商事務進行指導和提醒。開展指導制與提醒制以來，對房地產(chǎn)企業(yè)的注冊登記、及變更等事項中存在的問題，及時發(fā)放《工商事務提醒書》、《工商事務指導文書》對工商事務進行有效指導，主動為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務，寓監(jiān)管于服務中，更新了監(jiān)管理念，體現(xiàn)出柔性執(zhí)法、人性化服務，同時提醒企業(yè)在辦理相關(guān)手續(xù)，主動改正輕微的違法、違規(guī)行為，減少了違法違章行為的發(fā)生。要求片（段）長分組對監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)進行走訪，向企業(yè)了解相關(guān)情況，向企業(yè)宣傳訂立合同、銷售等后續(xù)行為中誠實守信等相關(guān)必要的知識以及開發(fā)區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策，并做好法律法規(guī)的訓傳和咨詢服務等工作，及時征集企業(yè)發(fā)展中存在的困難和問題，積極為企業(yè)解疑釋惑、排憂解難，較好地增進了與企業(yè)的聯(lián)系，實現(xiàn)雙方的良性互動。

（六）推進企業(yè)信用監(jiān)管。為更加規(guī)范房地產(chǎn)投資等大型企業(yè)的發(fā)展，實施信用標準化管理，提升科學監(jiān)管水平和執(zhí)法效能。以企業(yè)信用情況為依據(jù)，建立了《開發(fā)區(qū)工商局經(jīng)濟戶口量化管理體系》，促進監(jiān)管職能到位和企業(yè)的良性發(fā)展。為掌握房地產(chǎn)業(yè)從開業(yè)、發(fā)展、變更、終止的全過程，特別是企業(yè)開展經(jīng)營活動的整個運作過程，東僑工商局以經(jīng)濟戶口為載體，將市場經(jīng)營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽狀況、經(jīng)營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經(jīng)營主體信用有關(guān)的其他信息如實錄入經(jīng)濟戶口檔案，并按轄區(qū)監(jiān)管信用信息評分標準，將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動態(tài)性、完整性的信用信息庫和信用評價體系，在此基礎上按信用等級全面開展分類巡查監(jiān)管工作，從房地產(chǎn)廣告、合同、登記事項、消費投訴等幾方面深化動態(tài)執(zhí)法監(jiān)管。同時利用監(jiān)管執(zhí)法中掌握的企業(yè)信用情況，全面實施房地產(chǎn)經(jīng)營主體違法行為公示制度，對日常監(jiān)管工作中查處的各種違法違規(guī)行為，在適當?shù)膱鏊蜻m當?shù)姆秶枰怨?，以懲戒違法者，警示其他經(jīng)營者。建立市場經(jīng)營主體不良行為和良好行為記錄管理系統(tǒng)。將有嚴重違法行為的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)鎖入“不良行為警示記錄系統(tǒng)”，在鎖定期限內(nèi)限制其相關(guān)行為，并在網(wǎng)上公示，向社會發(fā)出警示，維護房地產(chǎn)交易安全。將房地產(chǎn)經(jīng)營信譽良好的企業(yè)，輸入“良好行為記錄系統(tǒng)”，向社會公布，積極促進企業(yè)信用體系建設。2005年4月，開發(fā)區(qū)管委會在區(qū)工商局實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎上，召集包括國地稅、房管局在內(nèi)的15個聯(lián)動部門主要負責人專題討論通過《開發(fā)區(qū)企業(yè)信用信息歸集與聯(lián)動管理辦法》，以管委會文件下發(fā)，并成立企業(yè)信用聯(lián)動建設協(xié)調(diào)領導小組，建立聯(lián)席會議制度。信用監(jiān)管模式的推行，信息歸集與聯(lián)動管理辦法的應用使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管走上了一條“穩(wěn)步、長效”的道路。

第五篇：房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點，監(jiān)管的難點，維權(quán)的焦點，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點，努力探索長效監(jiān)管治本之策。

一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象

2003年我局共受理調(diào)解消費者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達39起，占消費投訴總量的56.5%；2004年消費者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5%；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1%。雖然從歷年的同期對比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。

（二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。

交房時，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區(qū)是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。

部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產(chǎn)，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項，未經(jīng)核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經(jīng)濟利益。

三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。

工商局在在把好房地產(chǎn)主體準入關(guān)的同時，加強了對開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅決予以取締。同時將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實時監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現(xiàn)。

（二）維權(quán)點建設和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡員制度

在充分發(fā)揮“12315”消費者申訴舉報網(wǎng)絡的作用，認真受理消費者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權(quán)益案件的同時，進一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡、執(zhí)法責任制和社會監(jiān)督網(wǎng)絡，強化監(jiān)督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權(quán)益。同時在盛鑫房產(chǎn)、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設立“12315”維權(quán)點。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設立聯(lián)絡員，建立聯(lián)絡員培訓制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時由聯(lián)絡員及時向工商機關(guān)傳遞信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進行動態(tài)管理。

（三）建立網(wǎng)上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經(jīng)紀人或經(jīng)紀人協(xié)理資格。無相應資格的