第一篇：地產項目信托貸款一般操作流程

地產項目非銀行貸款融資之

一般操作流程

地產項目在四證未能辦齊之前，通常無法獲得銀行的項目開發(fā)貸款，這就促使地產公司不得不借助于非銀行性對外借款來滿足項目前期的融資需求。而對外借款的形式主要有兩種，一種是由信托公司向地產公司發(fā)行信托貸款產品；另一種則是由非金融機構類的一般投資人向地產公司提供委托貸款。在提供貸款的同時，無論是信托公司還是一般投資人，通常都會要求借款人提供相應的抵押擔保；以地產公司的股權為標的設立股權信托（僅信托公司能夠采用）或者設立股權讓與擔保，并以貸款的償還情況設定相應的股權回贖條件；改組項目公司的董事會、監(jiān)事會并控制公司的經營管理；對發(fā)放貸款的用途及償還方式等作出相應的限定。現(xiàn)將地產項目非銀行貸款融資的一般操作流程簡要總結如下，以供參考。

一、前期盡職調查

貸款人決定提供貸款前，要對借款人及項目本身進行盡職調查，以判斷項目的盈利前景和投資風險，確保資金順利回收。盡職調查的范圍大致包括：

1、項目公司相關組織性文件。

2、項目公司自身資產情況。

3、有關金融及財務文件。

4、項目公司的訴訟、仲裁及行政處罰情況。

5、與地產項目相關的文件。（如項目的各項批準文件/證書、項目開發(fā)成本發(fā)生狀況、項目預期收益分析報告等）

6、項目公司相關財務及會計資料。

提供貸款前的盡職調查具體范圍將依項目實際情況需要而定。

二、發(fā)放貸款的安排

1、提供貸款的形式

1）信托公司作為金融機構，本身具有開展貸款、投資等業(yè)務的經營資格，其向地產項目公司提供貸款可以向銀行一樣，直接簽訂《借款合同》并收取利息。

2）對于非金融機構類的一般投資人而言，為了合法地獲取資金利息，其向地產公司發(fā)放貸款通常要采用委托貸款的方式，即由投資人選定一個受托貸款銀行，借貸雙方與受托銀行簽訂委托貸款合同，投資人通過銀行向地產公司發(fā)放貸款。為了明確借貸雙方的權利義務，投資人往往還要在委托貸款合同簽訂之前，先行與借款人簽訂一份雙方內部流通的《借款合同》，詳細約定相關事項。

2、發(fā)放貸款的金額、期限、利息及發(fā)放方式

1）貸款金額和期限依據(jù)項目融資需求及具體情況而定，有些項目采用固定金額，有些則采用額度貸款形式，即貸款人向借款人發(fā)放額度不超過 元的人民幣貸款，以借款人實際提取的金額為準計算本金和利息。至于貸款期限通常最少一到二年。

2）貸款利息標準多數(shù)情況下選擇固定利率，以年利率15%-18%居多。3）貸款的發(fā)放方式，通常是一次性發(fā)放和分次發(fā)放兩種。采取分次發(fā)放的，貸款人通常會對借款人每次申請放款的時間及額度作出要求或限定。

3、擔保形式

1）抵押。由于地產項目的融資金額龐大，貸款人為防范資金不能回籠的風險，都會要求借款人以項目本身用地的土地使用權及其上新增建筑物作為地產公司申請借款的抵押擔保。由于有些項目在申請借款時尚有部分地塊沒有取得土地使用權證或者已抵押給銀行，貸款人往往會在合同中時約定借款人在這些地塊取得土地證或者銀行的抵押解除后要為貸款人提供追加抵押擔保。

2）保證。對于有較多關聯(lián)公司的地產項目，貸款人一般也會要求借款人的實際控制人及/ 或關聯(lián)公司為其償還借款提供連帶責任保證。

3）股權信托/股權讓與擔保（詳見

4、貸款用途

貸款資金通常要被限定僅用于此地產項目的開發(fā)建設或者借貸雙方共同書面指定的用途，以保證?？顚Ｓ谩?/p>

5、還款來源及還款方式

1）地產項目的還款來源主要來自項目銷售回款、公司的收入及其他資金來源（如有）。在貸款本息未能清償之前，項目的所有款項及今后取得的各種收入（包括銷售收入、其他貸款、融資等）通常要求全部進入貸款人指定的賬戶或者借貸雙方共同同意的賬戶。項目的銷售回款、融資款等僅限用于項目開發(fā)建設，未經貸款人同意，不得挪作他用。通常，貸款人還會為自己創(chuàng)設項目銷售回款可直接用于償還貸款本息的權利；而對于銷售回款的其他用途（如償還借款人的其他債務等）貸款人往往圍繞著項目的銷售價格、累計銷售面積、銷售回款累計總額等方面來設定支出條件。

2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限屆滿時一次性償還。另外，貸款人會根據(jù)項目情況決定是否允許提前還款并對提前還款的申請時間、方式及條件作出要求。

6、放款

貸款資金一般要在前述的各項擔保生效、股權轉讓的工商變更登記手續(xù)完成后方能發(fā)放。為防范借款人發(fā)生違約行為，貸款人一般會賦予自己宣布貸款提前到期并要求償還的權利，未發(fā)放的貸款也不再發(fā)放，還可能約定按貸款全額1%-5%支付違約金。

7、貸后管理

對于項目經營及決策過程中的重大事項，如設計方案的審定、銀行借款、成本計劃、大額合同招投標、銷售代理的聘請、銷售方案及價格的確定，貸款人都會要求借款人事前予以通報，并派人參與有關的決策會議。借款人須按時向貸款人提供年度經營計劃、季/月度資金使用計劃及季/月度財務報表。

三、設立股權信托/股權讓與擔保

除了土地抵押擔保及/或相關的保證擔保外，貸款人通常還要以取得項目公司絕對控制權的方式為借款償還提供保障。

1、持有項目公司股權的方式

1）信托公司股權信托模式。此模式是以借款人為信托計劃委托人，將項目公司的股權（比例一般要在90%以上）信托給作為貸款人的信托公司，設立股權信托，并指定借款人和貸款人為共同受益人。通常僅為借款人保留很小比例的受益權（如1%），而貸款人的受益權比例則非常高（如99%，以避免違反信托法規(guī)定的受托人不能為信托合同的唯一受益人的規(guī)定）。所設立的股權信托為積極信托，貸款人將以股東的身份對管理信托股權事務自行作出決定，并委派出席項目公司股東會的代表、推薦董事和委派相關人員。股權信托模式下，借貸雙方需要另行簽署《股權信托合同》，并辦理信托持有股權的轉讓登記手續(xù)。

2）一般投資人的無償轉讓股權模式。此模式是由借款人將項目公司通常在90%以上的股權無償轉讓給貸款人持有，作為其償還借款的讓與擔保。借貸雙方需要另行簽署《股權轉讓合同》，以此作為向工商行政機關辦理股權變更登記的依據(jù)。

2、控制公司的經營管理

1）改組項目公司的董事會、更換監(jiān)事。貸款人推薦的董事人數(shù)通常在全體董事三分之二以上，以確保貸款人占有絕對多數(shù)的表決權。董事長由貸款人推薦的人員擔任；對于監(jiān)事人選一般也由貸款人推薦。

2）委派財務總監(jiān)及項目管理人員。股權轉讓完成后，貸款人通常還要委派項目公司的財務總監(jiān)1名，項目管理人員若干名來參與公司日常經營管理。財務總監(jiān)一般負責保管公司的公章、財務章、合同專用章等公司印鑒，控制銷售發(fā)票的使用，參加項目公司所有業(yè)務會議，項目公司所有款項支出須有財務總監(jiān)的簽字方可劃付；項目管理人員則參加項目公司的例會及有關工程會議，參與項目的設計方案、招標、聘請銷售代理及銷售代理合同文本的確定、銷售方案及價格的 確定等工作，行使董事會同意的其他權利等。

3）要求對借款人對外提供擔?；蛞载敭a或財產權向銀行申請抵押借款等 享有否決權，控制借款人的負債及或有負債。

3、修改公司章程并辦理工商變更登記

就董事會的改組、監(jiān)事的更換、董事會的職權、貸款人相關委派人員的職責、項目銷售回款的使用及開發(fā)收入的分配等事項對項目公司章程作相應修改，并辦理完成工商變更登記手續(xù)。

四、回贖條款

貸款人要求設立股權信托/無償受讓股權的最終目的不是持有股權本身，而是以此督促借款人按期足額償還借款。因此，地產項目中的非銀行性貸款融資在合同中都會約定相應的回贖條款。

如果貸款本息全部按期足額清償完畢，貸款人會將其享有的信托項下的受益權全部無償轉讓給借款人（貸款人為信托公司時）或將其持有的項目公司的全部股權無償轉讓給借款人（貸款人為一般投資人時）。否則，借款人不能回贖任何部分的信托受益權或股權（無論有償或無償），且此時項目公司的董事會可以選擇更換包括總經理在內的經營管理層，以股權及其收益作為不能回收資金的補償。

五、相關法律文本的簽署

為了明確此類融資中借貸雙方的權利義務關系，更便于融資方案的實際操作，有關各方需要簽訂一系列彼此相關的法律文本，主要包括以下幾項：

1、主協(xié)議。對發(fā)放貸款、股權信托/股權讓與擔保、股權回贖、抵押/保證等擔保、公司經營管理的控制等相關事項作框架性約定，以此作為交易的綱領性文件，后續(xù)的所有合同、協(xié)議、附件等均作為主協(xié)議的補充協(xié)議。

2、借款合同。依據(jù)主協(xié)議的原則按照一般借款合同的格式來簽署；對于非信托公司的一般投資人而言，在此份借款合同簽訂后，還要據(jù)此與銀行簽訂三方

的委托貸款合同。

3、擔保合同。主要是將項目用地及其上新增建筑物設定抵押的房地產抵押擔保合同和借款人關聯(lián)公司為其償還借款提供連帶保證的保證合同。

4、股權信托合同/股權轉讓合同。采取設立股權信托模式的，需簽訂股權信托合同，并準備格式化股權轉讓合同作為工商變更登記的依據(jù)；采取股權讓與擔保模式的，只需簽署股權轉讓合同即可。

5、項目公司新的公司章程。

6、根據(jù)需要后續(xù)簽署的補充協(xié)議等法律文件。

以上所列僅為地產項目非銀行貸款融資的通常操作規(guī)程，因項目情況各異，請以實際所需為準。

北京市德津律師事務所 2010年2月4日

第二篇：地產抵押貸款單一資金信托基本條件及操作程

地產抵押貸款單一資金信托基本條件及操作程序

一、基本條件

1、資金類別：上海信托公司資金；

2、貸款要求：位於上海市或杭州市的項目；開發(fā)商或其控股股東具備二級資質；

3、抵押物：取得四證的在建工程、取得預售許可證或房地產權證的項目；

4、貸款期限：1年；

5、貸款金額：1億元；

6、抵押率：資產抵押比例35%－40%；

7、年利息及費用： 15－18%，其中信托費用4%發(fā)放資金時付，年息按季度或半年支付；

8、融資服務費：1%(不包括您的傭金)；

9、貸款操作時間： 15天；

10、資金方承諾：沒有任何前期費用

11、特別說明：貸款資金不得用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理。

二、操作程序

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、、預售許可證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料(可暫不蓋印章)；；

E、項目可行性研究報告；

F、2009年資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經審計的2009年財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產項目抵押貸款所需材料清單》提供全套紙版資料：

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方自費前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集信托資金；

6、對項目方發(fā)放信托資金，并對資金使用情況進行監(jiān)控。

三、聯(lián)系方式

第三篇：信托項目銷售流程

信托項目銷售生命周期

1、準備周期

（1）推介信托計劃應準備的資料

官方資料：I、信托計劃簡版推介 II、信托計劃說明書 III、信托合同

IV、信托計劃盡職調查報告 V、其他重要文件以及推介材料

文字推介： I、郵件版II、短信版

（2）推介信托計劃應該提前確立的事項

I、II、III、IV、V、信托計劃發(fā)行的總發(fā)售方（項目組或者三方）以及發(fā)售方的聯(lián)系人 信托計劃的發(fā)行周期（推介期、打款期、合同狀態(tài)）信托計劃的銷售費用 信托計劃的額度安排 信托計劃的結款方式

2、推介周期

（1）將項目郵件發(fā)送給渠道

（2）將項目飛信給渠道

（3）網(wǎng)站、微信公共賬戶添加項目說明

（4）打電話給重點渠道

（5）QQ、微信與重點渠道溝通

3、預約周期

與項目方確定好額度，與認購方確定好客戶信息、打款金額、打款時間

4、打款周期

督促認購方打款

5、結款周期

項目成立后督促項目方結算費用，并向下游結算費用

6、合同簽訂周期

從項目方取合同，給到渠道，促使客戶簽訂合同

將簽訂好的合同返還給信托公司

向信托公司索取客戶確認書，將客戶確認書返還給客戶

第四篇：信托融資業(yè)務操作流程

信托融資業(yè)務操作流程（信托投資業(yè)務也可參照此流程）

一、項目受理

接受融資方提供的項目資料，一般包括：

? 項目概括性介紹；

? 項目投資計劃的構成及基本的財務分析；

? 融資計劃及本次融資說明；

? 項目方的各種資質：法人營業(yè)執(zhí)照、特許行業(yè)準入資格許可證、上財務報告等可以提供的相關證明復印件；

? 關于此次融資的股東會決議。

二、業(yè)務人員初審

根據(jù)項目方提供的資料，進行判斷，是否可操作。并提出資金來源渠道，單一大客戶還是向社會公眾發(fā)行集合資金信托產品。

三、立項

如果初審認為可操作，又屬于未涉足過的業(yè)務類型，需要辦理立項，業(yè)務人員向公司提供的立項資料包括：

? 業(yè)務人員對項目的基本分析

? 融資方提供的各種項目資料

四、盡職調查

如公司通過立項審查，進入盡職調查階段，即到項目現(xiàn)場去進行相關調查，以證明項目方提供的各種分析和證明資料是準確的。盡職調查一般由2人進行，以保證調查結果客觀公正。項目大時，可多人參加。如涉及某些業(yè)務人員不了解的專業(yè)領域，可聘請律師、會計師等專業(yè)人員一起進行調查。

盡職調查完成后要寫出盡職調查報告。

五、對盡職調查進行總體分析，做出判斷

六、尋找資金來源

關于此項，資金來源方應在平時有積累，臨時找是很困難的。在有積累的前提下，此階段要和來源方進行接觸，給出一個基本方案。

七、談判

? 與融資方及資金提供方討論合同，主要是確定融資規(guī)模、資金使用時間、利率、風

險控制措施等。

? 如項目需要其他服務機構，如銀行對賬戶進行監(jiān)管，談判也需進行。

八、實施報批

向公司提交書面報告，申請實施，資料要比立項更為詳細。

九、簽訂合同和落實風險控制措施

合同一般強調面簽，必要時要進行公證，尤其是擔保合同，最好是強制執(zhí)行公證。合同中應約定，在所有擔保措施得到落實后，合同才生效。

擔保措施為抵押的，最好是到抵押或質押登記機關去辦理登記，以確立該抵押的唯一性。十，放款

擔保措施落實后，可放款。

第五篇：資金信托的操作流程

資金信托的操作流程

2006-12-14 10:30

我國是沒有信托傳統(tǒng)的社會，現(xiàn)代中國的信托起源于商事信托，人們對信托的了解主要是從信托投資公司開始的，由于信托投資公司是金融機構的一種，所以大家往往把信托和金融、投資聯(lián)系起來，雖然信托字樣也在一些專門從事舊貨買賣的所謂“信托商店”的字號中存在，但由于它們主要采取先收購后賣的方式，與信托法意義上的信托的含義是截然不同的，最多也就是合同法中所說的“行紀”。正因為如此，在《信托法》和《信托投資公司管理辦法》出臺后，盡管法規(guī)上羅列的信托投資公司可以從事的業(yè)務達十種以上，但大部分信托業(yè)者還是首先將其和融資、投資功能聯(lián)系起來，并沿此思路開發(fā)了多種資金信托產品，資金信托也成為監(jiān)管部門對信托業(yè)首要的監(jiān)管內容。根據(jù)《信托投資公司資金信托管理辦暫行法》的規(guī)定，資金信托業(yè)務是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的的管理、運用處分的行為。資金信托的操作流程如下：

（1）信托公司（受托人）制定信托計劃，并向廣大投資者（委托人）發(fā)售，匯集信托資金，投資者為信托財產的受益人；

（2）信托公司作為受托人將信托資金投入到信托計劃描述的項目中，信托財產從現(xiàn)金形態(tài)轉化為股權（股權投資）或債權（向項目貸款）形態(tài)。

因此，實際上資金信托就是“籌資＋投資”的過程，在臺灣一般將之稱為投資信托。但是應當說信托的融投資功能與公司的股權融資、銀行業(yè)的間接融資相比，并無明顯的優(yōu)勢，這些產品的成功很大程度上與我國公司立法的不完善，與銀行業(yè)的私人銀行業(yè)務發(fā)展不夠有關。如我國的公司法中規(guī)定的公司形態(tài)單一，對有限責任公司的股東有50人的上限，而對股份有限公司來說，股份私募又受到很多政策的限制，以致無法通過股權方式取得更多的資本金。其次，目前我國的銀行業(yè)提供的服務品種單一，無論對資金供給者還是資金需求者，都還沒有提供令人滿意的服務，這些因素給了這些信托產品一定的生存空間