第一篇：18-信托貸款業(yè)務(wù)操作指引

中融國際信托有限公司

信托貸款業(yè)務(wù)操作指引

第一章總則

第一條 為加強(qiáng)公司信托貸款業(yè)務(wù)的管理，提高公司信托貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)作效率，促進(jìn)公司信托貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和和我公司相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，制定本操作指引。

第二條 本指引所稱信托貸款業(yè)務(wù)，是指公司開展的與以貸款方式運(yùn)用的信托業(yè)務(wù)。

第三條 信托貸款業(yè)務(wù)分為單個(gè)委托人（指定或不指定用途）信托貸款業(yè)務(wù)和集合型信托貸款業(yè)務(wù)兩大類，將信托資金以貸款方式運(yùn)用于融資企業(yè)。

第二章信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序

第三條 公司在辦理信托貸款業(yè)務(wù)中，根據(jù)資金來源及運(yùn)用方式的不同，確定不同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施和操作制度，并在執(zhí)行過程中落實(shí)。

第四條 單個(gè)委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序

（一）根據(jù)項(xiàng)目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相應(yīng)資料，信托經(jīng)理對其完整性、合規(guī)性審核無誤后做出相關(guān)分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件和有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表、對外擔(dān)保情況；

（四）涉及到抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)的，信托經(jīng)理需到相關(guān)管理部門查詢資產(chǎn)存續(xù)狀態(tài)，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估（或有），根據(jù)評估結(jié)果，確定貸款金額。

第五條 單個(gè)委托人不指定用途與集合型資金信托貸款業(yè)務(wù)

（一）根據(jù)項(xiàng)目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相關(guān)資料，對其完整性、合規(guī)性審核無誤后進(jìn)行相關(guān)分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件、有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表，對外擔(dān)保情況；

（三）資金使用人必須是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、1

其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

（四）資金使用人申請貸款應(yīng)提供債務(wù)擔(dān)保措施。以第三人信用提供保證的，第三人應(yīng)出具承擔(dān)連帶保證責(zé)任的承諾書；以自己或第三人財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，應(yīng)提交抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬證書，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估，第三人還應(yīng)出具承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的承諾書。

1、保證人的資格：具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人，但下列組織不得作為保證人：

（1）國家機(jī)關(guān)；

（2）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體；

（3）企業(yè)法人的職能部門和未經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。

2、保證人應(yīng)提供的資料

（1）保證承諾書，包括保證意愿、保證范圍和保證方式等；

（2）調(diào)查人員認(rèn)為需要的資料。

3、對保證人的核查

（1）保證人的生產(chǎn)經(jīng)營、市場銷售、發(fā)展前景和行業(yè)水平等基本情況；

（2）保證人的資產(chǎn)負(fù)債、償債能力、盈利能力和獲利能力等財(cái)務(wù)狀況；

（3）保證人的資信情況調(diào)查；

（4）保證人提供保證承諾和保證方式的真實(shí)性。

（五）項(xiàng)目材料。包括：涉及貸款項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，涉及貸款項(xiàng)目的開發(fā)合同、項(xiàng)目總規(guī)劃和項(xiàng)目前景分析可行性報(bào)告及其他相關(guān)資料。

（六）對資金使用人進(jìn)行綜合評價(jià)

1、經(jīng)濟(jì)評價(jià)

（1）有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償?shù)?，或已?jīng)做了公司認(rèn)可的償還計(jì)劃；

（2）經(jīng)營和財(cái)務(wù)制度健全，資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。主要經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到行業(yè)平均水平，無不合理資金占用；

（3）無偷、漏稅行為和重大訴訟案件，或有負(fù)債未超過凈資產(chǎn)的50％；

（4）新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。

2、對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款還需進(jìn)行以下調(diào)查：

（1）對資金使用人或房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際管理人的基本背景、資信狀況、內(nèi)部控制制度與實(shí)際流程、既往的項(xiàng)目管理與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評價(jià)分析。

（2）對土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析，包括土地的性質(zhì)、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等方面；在此基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況及該土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃等因素。

（3）對擬開發(fā)、建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，嚴(yán)格審核項(xiàng)目的用途和功能是否相符，是否符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，能否有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求。

第三章信托貸款業(yè)務(wù)審查

第六條信托貸款業(yè)務(wù)根據(jù)項(xiàng)目盡職調(diào)查的結(jié)果，信托資金的來源、資金額度，撰寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序，并報(bào)公司決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價(jià)。公司根據(jù)信托業(yè)務(wù)的類別采取分層次決策和審批，具體見《公司立項(xiàng)與審批管理辦法》：

（一）提交項(xiàng)目可研報(bào)告，并根據(jù)項(xiàng)目情況填寫立項(xiàng)審批單報(bào)部門和分管領(lǐng)導(dǎo)審批，部門重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:

1、基本要素審查

（1）資金使用方主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價(jià)；

（2）如果有第三方提供信用擔(dān)保的，對擔(dān)保方進(jìn)行主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價(jià)；

（3）項(xiàng)目資料審查。

2、擬開展貸款項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策與公司政策審查

（1）擬開展貸款項(xiàng)目是否符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策；

（2）擬開展貸款項(xiàng)目是否符合公司投、融資政策。

3、成本與收益審查，主要審查擬開展貸款項(xiàng)目的各種成本與預(yù)期收益之間的配比關(guān)系；

4、風(fēng)險(xiǎn)防范審查，主要審查控制與防范擬開展貸款項(xiàng)目措施的可行性。立項(xiàng)審批通過后，報(bào)公司法律合規(guī)部門進(jìn)行合法合規(guī)審查和決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價(jià)，決定是否辦理此項(xiàng)信托貸款業(yè)務(wù)。

（二）公司法律合規(guī)部門在第六條第（一）款的基礎(chǔ)上審查基本要素是否完備、擬開展貸款項(xiàng)目是否合法合規(guī)以及信托文件是否完備與合規(guī)。

（三）公司決策機(jī)構(gòu)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：

1、擬開展貸款項(xiàng)目是否合法合規(guī)；

2、擬開展貸款項(xiàng)目的綜合收益；

3、擬開展貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否到位；

4、其他需要審查的內(nèi)容；

5、公司決策機(jī)構(gòu)審查通過后，在項(xiàng)目審批單上簽署意見。

第四章信托貸款業(yè)務(wù)管理

第七條公司信托業(yè)務(wù)部門全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的管理和運(yùn)作，信托經(jīng)理在各自職責(zé)范圍內(nèi) 按照信托文件的約定管理、運(yùn)用或處分信托資產(chǎn)。

第八條單個(gè)委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)的管理嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行管理。

第九條單個(gè)委托人不指定用途與集合型不指定用途信托業(yè)務(wù)中以貸款方式運(yùn)用資金的，信托經(jīng)理應(yīng)當(dāng)對資金使用人執(zhí)行借款合同情況和資金使用人的經(jīng)營情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢查。按期出具貸后檢查報(bào)告，具體內(nèi)容包括：

（一）用途的檢查：檢查各項(xiàng)貸款是否按照合同約定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借貸款；

（二）資金使用人經(jīng)營情況檢查：主要檢查企業(yè)經(jīng)營情況是否正常，是否有影響企業(yè)正常經(jīng)營的重大事件發(fā)生，判斷其對按期還款的影響程度；

（三）資金使用人財(cái)務(wù)狀況檢查：要求資金使用人按月或按季提供財(cái)務(wù)報(bào)表，及時(shí)對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出分析，對重大變化，及時(shí)了解情況；

（四）抵（質(zhì)）押物的檢查：主要檢查抵（質(zhì)）押物的使用和投保情況；

（五）對擔(dān)保人的檢查參考對借款人檢查的標(biāo)準(zhǔn)，如果中途發(fā)現(xiàn)擔(dān)保人出現(xiàn)重大問題，已不具備擔(dān)保資格，信托經(jīng)理應(yīng)及時(shí)通知資金使用人補(bǔ)充擔(dān)保；

（六）監(jiān)督資金使用人按借款合同約定按期清償貸款本息；

（七）發(fā)現(xiàn)貸款使用中的問題，有危及信托財(cái)產(chǎn)安全情況以及出現(xiàn)債務(wù)人將債務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)，必須及時(shí)通知公司，同時(shí)采取有效保全措施。

第五章信托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

第十條 以貸款方式運(yùn)用信托資金的，應(yīng)注意采取以下風(fēng)險(xiǎn)控制措施：

（一）抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)應(yīng)由信托經(jīng)理親自辦理并領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)證》或《抵質(zhì)押證明書》；

（二）以土地使用證或房產(chǎn)的抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止抵押權(quán)落空，形成不可預(yù)見的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的，應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并在項(xiàng)目可行性報(bào)告中有所表述；擔(dān)保能力較差的，應(yīng)要求承貸人引入獨(dú)立的商業(yè)擔(dān)保；

（三）辦理房屋抵押，如有房屋出租事實(shí)的，應(yīng)由抵押方提供租賃在先的事實(shí)以及抵押人已將本次抵押告知承租人的書面通知；

（四）辦理抵押事宜，以自然人財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份證件及同意為主合同提供抵押擔(dān)保的書面文件；

（五）辦理質(zhì)押事宜，以單位定期存單質(zhì)押的，應(yīng)要求質(zhì)押方提供開戶行證書、定期存單復(fù)印件、單位定期存單確認(rèn)書等相關(guān)材料；

（六）信托期限內(nèi)，信托經(jīng)理應(yīng)根據(jù)信托文件的約定切實(shí)履行受托人的管理責(zé)任，嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行信息披露。

第十一條 公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范包括：

（一）公司建立以法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部為核心的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，并對風(fēng)險(xiǎn)分為事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。

（二）風(fēng)險(xiǎn)的事前防范

1、信托業(yè)務(wù)部門在對貸款項(xiàng)目進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施；

2、公司決策機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目的評審過程中嚴(yán)格審查風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（三）風(fēng)險(xiǎn)的事中控制

1、信托經(jīng)理在信托業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，應(yīng)履行如下風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)：

（1）動態(tài)跟蹤信托資金、財(cái)產(chǎn)運(yùn)用和信托項(xiàng)目進(jìn)展情況；

（2）定期向業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人報(bào)告信托計(jì)劃執(zhí)行狀況；

（3）編制風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。

2、公司信托業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期檢查信托項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并向資產(chǎn)管理部提交以下

內(nèi)容的書面報(bào)告：

（1）信托計(jì)劃執(zhí)行情況；

（2）資產(chǎn)質(zhì)量變化情況；

（3）影響信托資金、財(cái)產(chǎn)安全的事項(xiàng)；

（4）國家宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策等對信托項(xiàng)目的影響；

（5）其他對信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的因素。

（三）法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部為信托貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)構(gòu)：

1、監(jiān)控信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的正常運(yùn)行；

2、跟蹤評估信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的管理與運(yùn)用，對異常情況作出預(yù)警；

3、信托計(jì)劃的日常風(fēng)險(xiǎn)控制管理。

第十二條風(fēng)險(xiǎn)的事后監(jiān)督和糾正

（一）如果信托貸款項(xiàng)目信托期限屆滿，未能按照信托文件的約定到期結(jié)束，須了解原因，采取應(yīng)對措施。

（二）借款人未能到期還款付息的：

1、對借款人公司利用法律手段追索，通過采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全；

2、對于提供第三方擔(dān)保的，還要對擔(dān)保人采取法律手段追索，通過采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段，保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全；

3、對于提供抵（質(zhì)）押的，可以通過拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等程序來償付信托資金。

（三）法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)防范措施的具體落實(shí)情況。

第六章附則

第十三條本操作指引由公司總裁授權(quán)法律合規(guī)部門負(fù)責(zé)解釋和修改。第十四條本操作指引自頒布之日起實(shí)行。

第二篇：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

百瑞信托有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展，指導(dǎo)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，促進(jìn)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)信托法律法規(guī)、監(jiān)管政策和公司規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，制訂本指引。

二、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

三、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量。

2.資金運(yùn)用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。

3.融資項(xiàng)目

（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計(jì)劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價(jià)值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

四、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項(xiàng)目

（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項(xiàng)目清算等事項(xiàng)，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計(jì)在20個(gè)以上國內(nèi)城市展業(yè)。

五、其他

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，項(xiàng)目人員應(yīng)同時(shí)參照公司頒布的可行性研究報(bào)告模板、現(xiàn)金流預(yù)測模板和房地產(chǎn)企業(yè)信用模型等相關(guān)文件的要求執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)信托操作指引

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

二、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量。

2.資金運(yùn)用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。

3.融資項(xiàng)目

（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 1

規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。

3.信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計(jì)劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔(dān)保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價(jià)值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。

三、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.合作方資質(zhì)

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項(xiàng)目

（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項(xiàng)目清算等事項(xiàng)，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；

（5）累計(jì)在20個(gè)以上國內(nèi)城市展業(yè)。

第四篇：銀行認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)營銷操作指引

北京銀行認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)營銷操作指引（試行）

在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”背景下，伴隨著利率市場化、金融脫媒、混業(yè)經(jīng)營等多重變化，商業(yè)銀行無論是內(nèi)在動力還是外在助力，均對加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，提升新的利潤增長點(diǎn)提出更高的要求，董事長更是在年中工作會議的報(bào)告中明確提出要“積極探索和推廣投貸聯(lián)動模式”，開展“投貸聯(lián)動”工作已成為大勢所趨。基于當(dāng)前的政策背景和市場環(huán)境，結(jié)合我行在科技金融、文化金融領(lǐng)域的傳統(tǒng)優(yōu)勢，現(xiàn)總行小企業(yè)事業(yè)部特制定認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)營銷操作指引，請各經(jīng)營單位認(rèn)真學(xué)習(xí)，積極營銷，大力推動：

一、產(chǎn)品定義

1、認(rèn)股權(quán)貸款：指我行在發(fā)放貸款的同時(shí)，為了進(jìn)一步防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提升盈利水平，由我行指定的符合條件的第三方（如北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）作為代持機(jī)構(gòu)與借款人及其股東簽訂協(xié)議獲取企業(yè)認(rèn)股權(quán)利或股權(quán)，并與我行約定未來共享股權(quán)溢價(jià)的一種業(yè)務(wù)方式。

2、認(rèn)股權(quán)分類：認(rèn)股權(quán)協(xié)議內(nèi)容根據(jù)企業(yè)所處生命周期和具體信貸產(chǎn)品方案，可分為股權(quán)、期權(quán)、收益權(quán)三種不同的模式。股權(quán)模式即直接由我行指定第三方受讓企業(yè)股權(quán)；期權(quán)模式即由第三方約定股權(quán)投資行權(quán)的時(shí)間、價(jià)格、條件等，待時(shí)機(jī)成熟后再行決定是否進(jìn)行投資、是否轉(zhuǎn)讓所持有的企業(yè)期權(quán)或由股東以一定價(jià)格回購期權(quán)；收益權(quán)模式即由第三方持有企業(yè)股權(quán)分紅權(quán) 益。本制度認(rèn)股權(quán)主要指期權(quán)模式，其他模式視情況單筆單議。

3、增值收益：指我行在開展認(rèn)股貸過程中，除貸款利息外，可獲得的額外股權(quán)溢價(jià)收益。受商業(yè)銀行法限制，我行不可直接取得股權(quán)溢價(jià)收益，但可在指定第三方退出持有股權(quán)后，由指定第三方返還部分增值收益。

4、行權(quán)：指第三方根據(jù)認(rèn)股權(quán)協(xié)議約定，經(jīng)內(nèi)部投資決策，確定是否行使認(rèn)股權(quán)力的方式。

5、股權(quán)退出：指第三方通過轉(zhuǎn)讓、上市交易、股東回購等方式，將持有的企業(yè)股權(quán)變現(xiàn)的方式。

6、經(jīng)營單位：指各級直接對外營業(yè)機(jī)構(gòu)，包括分行、支行。

二、適用范圍

本產(chǎn)品全行范圍適用。重點(diǎn)支持北京中關(guān)村、上海張江、深圳、蘇南、長株潭、天津、成都、西安、杭州等國家級自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)的經(jīng)營單位。

三、基本原則

業(yè)務(wù)開展中，堅(jiān)持“節(jié)約資本、提高收益、投貸聯(lián)動、風(fēng)險(xiǎn)隔離”的基本原則，以該產(chǎn)品為增強(qiáng)我行風(fēng)險(xiǎn)控制措施、增加我行超額收益的重要抓手，積極主動開展認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)營銷工作。

四、產(chǎn)品要素

1、認(rèn)股權(quán)貸款中貸款方案：應(yīng)根據(jù)企業(yè)日常經(jīng)營、研發(fā)投入、市場拓展等需求合理測算企業(yè)資金需求，并可適當(dāng)采用股權(quán)質(zhì)押、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、信用及實(shí)際控制人無限連 帶責(zé)任擔(dān)保等多種方式設(shè)計(jì)融資方案?？梢栽诓坏陀诨鶞?zhǔn)利率的基礎(chǔ)上給予企業(yè)適當(dāng)優(yōu)惠，其余收益通過認(rèn)股權(quán)方式獲得。貸款期限應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營需求確定，不得超過3年，且無需與行權(quán)期限匹配，要求超過1年期的業(yè)務(wù)須制定分期還款計(jì)劃，每年還款不少于1次。

2、期權(quán)份額：應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段、估值水平、以及我行融資金額和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度與企業(yè)股東進(jìn)行協(xié)商，可參考我行貸款金額占當(dāng)期企業(yè)估值的比例予以確定，一般情況下期權(quán)份額可占企業(yè)全部股權(quán)1~5%，各經(jīng)營單位應(yīng)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配原則，爭取最大份額。

3、行權(quán)價(jià)格：考慮到企業(yè)未來經(jīng)營過程中股權(quán)價(jià)格變動加大，建議行權(quán)價(jià)格應(yīng)以行權(quán)當(dāng)期企業(yè)股權(quán)融資價(jià)格下浮一定比例進(jìn)行確定，爭取最大下浮比例。

4、行權(quán)期限：為保證我行權(quán)益，建議行權(quán)期限設(shè)定為“n+2”年，n為貸款期限，即在貸款期限基礎(chǔ)上增加2年。如企業(yè)較為優(yōu)質(zhì)且較難接受較長期限認(rèn)股權(quán)，可考慮在協(xié)議中約定最后行權(quán)期限設(shè)定為企業(yè)下次股權(quán)融資前。

5、行權(quán)時(shí)間：在行權(quán)期限內(nèi)的任意時(shí)間，但應(yīng)在企業(yè)股份制改造前，或上市（掛牌）融資前完成認(rèn)股權(quán)行權(quán)。

6、行權(quán)條件：可考慮與企業(yè)股東約定企業(yè)業(yè)績增長目標(biāo)、由第三方投資機(jī)構(gòu)自行判斷是否行權(quán)或確定不行權(quán)時(shí)轉(zhuǎn)讓或由企業(yè)股東回購期權(quán)的條件要求。

五、操作流程

1、營銷：經(jīng)營單位應(yīng)積極營銷認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)，由相關(guān)客戶經(jīng)理根據(jù)本操作指引中的相關(guān)描述、認(rèn)股權(quán)協(xié)議和企業(yè)的實(shí)際情況，先行談判關(guān)于認(rèn)股權(quán)的一些相關(guān)要素，比如：行權(quán)價(jià)格（根據(jù)企業(yè)具體實(shí)際情況、本指引下所述的不同階段企業(yè)行權(quán)價(jià)格方面的指導(dǎo)建議進(jìn)行談判，確定初步意向價(jià)格范圍）、行權(quán)期限（操作指引及認(rèn)股權(quán)協(xié)議均有表述）、行權(quán)條件（認(rèn)股權(quán)協(xié)議中有較充分表述）等，基本確定達(dá)成意向后，由第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司）介入盡調(diào)和確定最終方案，并在條件成熟的情況下簽署協(xié)議。此外，相關(guān)客戶經(jīng)理可根據(jù)客戶接受程度，逐步調(diào)整認(rèn)股權(quán)方案，談判優(yōu)先選擇受讓股權(quán)方式，其次期權(quán)方式，再次收益權(quán)方式。（例:針對特別優(yōu)質(zhì)客戶較難接受期權(quán)方式，可就收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與客戶及股東進(jìn)行協(xié)商，即可接受企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓一定期間內(nèi)所持有股份的分紅權(quán)益，以保證我行收益。）

2、建議書：認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)開展初期，總行小企業(yè)事業(yè)部參與營銷工作，并出具《認(rèn)股權(quán)貸款項(xiàng)目建議書》，指導(dǎo)具體業(yè)務(wù)操作。

3、審批：貸款業(yè)務(wù)審批工作嚴(yán)格按照我行現(xiàn)行審批流程開展，認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)需取得有權(quán)部門出具的《認(rèn)股權(quán)貸款項(xiàng)目建議書》，且認(rèn)股權(quán)協(xié)議應(yīng)作為授信審批落實(shí)條件嚴(yán)格執(zhí)行。

4、簽約：（1）貸款相關(guān)合同由經(jīng)營單位與客戶進(jìn)行簽署。（2）認(rèn)股權(quán)協(xié)議文本由指定第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管 理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）法律審核，并由其與客戶進(jìn)行簽署。（3）經(jīng)營單位與指定第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）就本項(xiàng)目合作簽訂相關(guān)協(xié)議，約定雙方獲益方式。

5、放款：認(rèn)股權(quán)協(xié)議及財(cái)務(wù)顧問協(xié)議應(yīng)為放款前落實(shí)手續(xù)，放款前簽署完畢后方可發(fā)放具體貸款。

6、貸后：經(jīng)營單位須及時(shí)跟蹤企業(yè)情況變化，按照我行相關(guān)要求進(jìn)行貸后管理，并按照第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）提供清單要求收集客戶資料，每季度將貸后報(bào)告及清單列示材料報(bào)送至總行小企業(yè)事業(yè)部，由小企業(yè)事業(yè)部統(tǒng)一反饋至第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)），以方便投資機(jī)構(gòu)隨時(shí)掌握企業(yè)最新進(jìn)展、及時(shí)決策是否對其進(jìn)行行權(quán)。

7、行權(quán)：主要包括行權(quán)、不行權(quán)以及認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓三種方式。經(jīng)營單位與第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況，協(xié)商確定是否行權(quán)，并將各自相關(guān)意見反饋總行小企業(yè)部，以便總行小企業(yè)部、經(jīng)營單位及第三方投資機(jī)構(gòu)之間的信息互通。如確定行權(quán)，第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）應(yīng)與股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，支付股權(quán)投資款，完成股權(quán)投資；如放棄行權(quán)，第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）可按照協(xié)議內(nèi)容收取股東方支付的期權(quán)回購價(jià)款；如進(jìn)行認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）選擇符合條件的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓認(rèn)股權(quán)并收取相關(guān)價(jià)款。

8、股權(quán)退出：行權(quán)后，完成股權(quán)投資的第三方投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）可以選擇采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股票上市交易、股東回購股權(quán)等方式退出所持股權(quán)獲得收益。

9、收益分享：根據(jù)第三方投資機(jī)構(gòu)實(shí)際參與股權(quán)投資情況進(jìn)行收益分享，如第三方投資機(jī)構(gòu)未實(shí)際出資進(jìn)行投資，取得收益應(yīng)優(yōu)先以財(cái)務(wù)顧問費(fèi)方式返還經(jīng)營單位，返還比例按照項(xiàng)目具體情況商定。（原則上返還比例應(yīng)為70%~80%）對于第三方投資機(jī)構(gòu)實(shí)際行權(quán)所獲收益，經(jīng)過雙方協(xié)商后確定具體分享方式。

六、目標(biāo)客戶

1、所處行業(yè)：重點(diǎn)支持節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源汽車七大國家戰(zhàn)略新興行業(yè)以及科技、文化類我行優(yōu)勢行業(yè)客戶。

2、成長階段：重點(diǎn)支持我行支持力度較大，具有較高話語權(quán)的種子期、初創(chuàng)期以及VC/PE尚未介入的小微企業(yè)；優(yōu)先支持具有可持續(xù)發(fā)展能力、已經(jīng)獲得股權(quán)投資機(jī)構(gòu)投資或與券商簽署財(cái)務(wù)顧問協(xié)議或主承銷協(xié)議，且與我行建立緊密合作關(guān)系的存量小微企業(yè)。

3、業(yè)務(wù)模式：優(yōu)先營銷采用弱擔(dān)保、準(zhǔn)信用或創(chuàng)新?lián)７绞胶献鞯男∥⑵髽I(yè)，積極通過認(rèn)股權(quán)貸款業(yè)務(wù)，強(qiáng)化銀行風(fēng)險(xiǎn)控制，通過分享股權(quán)增值收益的方式，使我行業(yè)務(wù)收益與信貸風(fēng)險(xiǎn) 相匹配。

七、風(fēng)險(xiǎn)控制

1、風(fēng)險(xiǎn)隔離。將貸款與股權(quán)投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，銀行與股權(quán)投資機(jī)構(gòu)分開獨(dú)立運(yùn)作，但銀行與股權(quán)投資機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)溝通，確保信息共享實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更有效平穩(wěn)的推進(jìn)。

2、獨(dú)立審批。貸款業(yè)務(wù)采取獨(dú)立審批模式，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況以及自身現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)等情況確定貸款方案，加大對企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢、專利質(zhì)量、研發(fā)與管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性、商業(yè)模式和市場前景等要素的考量。

3、獨(dú)立投資。第三方股權(quán)投資機(jī)構(gòu)（北銀豐業(yè)資產(chǎn)管理有限公司及其指定機(jī)構(gòu)）參與企業(yè)經(jīng)營持續(xù)跟蹤，自行募集資金，進(jìn)行投資決策，并與企業(yè)協(xié)商確定股權(quán)投資對賭業(yè)績指標(biāo)要求等。

八、營銷亮點(diǎn)

1、客戶方面：

（1）拓寬融資渠道：提高企業(yè)獲得銀行融資概率，并通過與銀行股權(quán)方面的合作，進(jìn)一步拓寬包括VC/PE、產(chǎn)業(yè)基金等多方面融資渠道，加速企業(yè)走入資本市場。

（2）降低融資成本：創(chuàng)新型企業(yè)成立初期資金需求量大，融資成本支付能力有限，通過簽訂認(rèn)股權(quán)協(xié)議，可幫助企業(yè)降低債權(quán)融資成本，待企業(yè)發(fā)展壯大后再進(jìn)行收益返還，可降低企業(yè)當(dāng)期融資成本。

（3）提升整體形象：在企業(yè)的股東結(jié)構(gòu)中，有銀行的資本 體現(xiàn)，有助于提升企業(yè)對外整體形象，增強(qiáng)外部融資能力。

2、銀行方面：

（1）增加客戶粘性：銀行授信與企業(yè)股權(quán)進(jìn)行綁定，提高企業(yè)對銀行服務(wù)的粘性，同時(shí)我行可持續(xù)關(guān)注企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，培育戰(zhàn)略客戶；

（2）獲得超額收益：除貸款利息收入以外，銀行可通過與第三方投資機(jī)構(gòu)簽訂財(cái)務(wù)顧問協(xié)議，取得財(cái)務(wù)顧問費(fèi)等中間業(yè)務(wù)超額收益。

（3）節(jié)約資本投入：與企業(yè)簽訂認(rèn)股權(quán)協(xié)議時(shí)，第三方股權(quán)投資機(jī)構(gòu)無需投入資金，有效節(jié)約資本，并掌握行權(quán)主動權(quán)。

附件：

《認(rèn)股權(quán)協(xié)議（草案）》

小企業(yè)事業(yè)部 2015年12月４日

第五篇：信托融資業(yè)務(wù)操作流程

信托融資業(yè)務(wù)操作流程（信托投資業(yè)務(wù)也可參照此流程）

一、項(xiàng)目受理

接受融資方提供的項(xiàng)目資料，一般包括：

? 項(xiàng)目概括性介紹；

? 項(xiàng)目投資計(jì)劃的構(gòu)成及基本的財(cái)務(wù)分析；

? 融資計(jì)劃及本次融資說明；

? 項(xiàng)目方的各種資質(zhì)：法人營業(yè)執(zhí)照、特許行業(yè)準(zhǔn)入資格許可證、上財(cái)務(wù)報(bào)告等可以提供的相關(guān)證明復(fù)印件；

? 關(guān)于此次融資的股東會決議。

二、業(yè)務(wù)人員初審

根據(jù)項(xiàng)目方提供的資料，進(jìn)行判斷，是否可操作。并提出資金來源渠道，單一大客戶還是向社會公眾發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品。

三、立項(xiàng)

如果初審認(rèn)為可操作，又屬于未涉足過的業(yè)務(wù)類型，需要辦理立項(xiàng)，業(yè)務(wù)人員向公司提供的立項(xiàng)資料包括：

? 業(yè)務(wù)人員對項(xiàng)目的基本分析

? 融資方提供的各種項(xiàng)目資料

四、盡職調(diào)查

如公司通過立項(xiàng)審查，進(jìn)入盡職調(diào)查階段，即到項(xiàng)目現(xiàn)場去進(jìn)行相關(guān)調(diào)查，以證明項(xiàng)目方提供的各種分析和證明資料是準(zhǔn)確的。盡職調(diào)查一般由2人進(jìn)行，以保證調(diào)查結(jié)果客觀公正。項(xiàng)目大時(shí)，可多人參加。如涉及某些業(yè)務(wù)人員不了解的專業(yè)領(lǐng)域，可聘請律師、會計(jì)師等專業(yè)人員一起進(jìn)行調(diào)查。

盡職調(diào)查完成后要寫出盡職調(diào)查報(bào)告。

五、對盡職調(diào)查進(jìn)行總體分析，做出判斷

六、尋找資金來源

關(guān)于此項(xiàng)，資金來源方應(yīng)在平時(shí)有積累，臨時(shí)找是很困難的。在有積累的前提下，此階段要和來源方進(jìn)行接觸，給出一個(gè)基本方案。

七、談判

? 與融資方及資金提供方討論合同，主要是確定融資規(guī)模、資金使用時(shí)間、利率、風(fēng)

險(xiǎn)控制措施等。

? 如項(xiàng)目需要其他服務(wù)機(jī)構(gòu)，如銀行對賬戶進(jìn)行監(jiān)管，談判也需進(jìn)行。

八、實(shí)施報(bào)批

向公司提交書面報(bào)告，申請實(shí)施，資料要比立項(xiàng)更為詳細(xì)。

九、簽訂合同和落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

合同一般強(qiáng)調(diào)面簽，必要時(shí)要進(jìn)行公證，尤其是擔(dān)保合同，最好是強(qiáng)制執(zhí)行公證。合同中應(yīng)約定，在所有擔(dān)保措施得到落實(shí)后，合同才生效。

擔(dān)保措施為抵押的，最好是到抵押或質(zhì)押登記機(jī)關(guān)去辦理登記，以確立該抵押的唯一性。十，放款

擔(dān)保措施落實(shí)后，可放款。