第一篇：一個(gè)大學(xué)教師眼中的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)

首先聲明一下，我只是一個(gè)普通的大學(xué)教師，來(lái)自農(nóng)村，已在城市成家，擁有自己的住房，對(duì)農(nóng)村的情況及城市都熟悉，由于工作原因，每年對(duì)畢業(yè)生的就業(yè)情況熟悉，對(duì)學(xué)生工作幾年后的情況也很清楚，我所在的城市是成都，所在學(xué)校是一所普通二本院校，學(xué)生大多來(lái)自農(nóng)村，學(xué)生就業(yè)及畢業(yè)后收入情況一般在中等水平。經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房?jī)r(jià)的討論，看到充滿常識(shí)性錯(cuò)誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點(diǎn)選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽(tīng)不到理性的、以事實(shí)為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導(dǎo)。

在此我說(shuō)明一下，我對(duì)經(jīng)濟(jì)感興趣，也炒過(guò)股，不過(guò)不成功(虧了，現(xiàn)在沒(méi)炒)，收入一般，家庭月收入一萬(wàn)左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。

其次成都當(dāng)前以2.5環(huán)為市中心區(qū)及郊區(qū)的界線，2.5環(huán)均價(jià)在7500左右，2.5環(huán)以內(nèi)均價(jià)應(yīng)在10000左右，2.5環(huán)以外均價(jià)應(yīng)在5500左右。成都房?jī)r(jià)在全國(guó)在中等水平，有典型意義。由于來(lái)自農(nóng)村，我對(duì)家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學(xué)生買房都經(jīng)常咨詢我意見(jiàn)，慢慢幾年下來(lái)，在老鄉(xiāng)及學(xué)生中有點(diǎn)名氣，咨詢我的人越來(lái)越多，促使我研究樓市，也對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達(dá)一些我的觀點(diǎn)，供大家參考。

1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買不起房

實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方;以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如成都65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開(kāi)支二個(gè)人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開(kāi)支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開(kāi)支1000元，一個(gè)月可以余4000元。一年余5萬(wàn)元左右，2-3年可以付首付買房。購(gòu)到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開(kāi)支，會(huì)有一定節(jié)余，考慮到收入增長(zhǎng)因素，10左右可以還清。例如我們2000年時(shí)家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房?jī)r(jià)2000左右，除了正常開(kāi)支，也是2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方，當(dāng)時(shí)也覺(jué)得壓力大，實(shí)際上最后六年就還清了，因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)。因?yàn)橹袊?guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，收入增長(zhǎng)也是肯定的。

大家可能說(shuō)成都房?jī)r(jià)低，北京、上海、廣州太貴了，實(shí)際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個(gè)人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開(kāi)支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開(kāi)支1200元，一個(gè)月可以余8000元。二個(gè)月節(jié)余16000元，可以購(gòu)買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計(jì)算同上。以上分析是在沒(méi)有負(fù)擔(dān)家庭父母費(fèi)用，以及父母沒(méi)有資助的情況下，如果有負(fù)擔(dān)就要慢一點(diǎn)，如果家庭父母有資助就要快一點(diǎn)。大學(xué)剛畢業(yè)學(xué)生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點(diǎn)節(jié)余)，有一定收入，兒女要購(gòu)房成家，多少都會(huì)支持一點(diǎn)。同時(shí)當(dāng)前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個(gè)小孩，經(jīng)濟(jì)一般都有點(diǎn)節(jié)余。當(dāng)然，過(guò)10-20年后，子女也會(huì)對(duì)父母有養(yǎng)老的支出，實(shí)際上，基于中國(guó)傳統(tǒng)，一般子女負(fù)擔(dān)父母的并不多。

平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個(gè)事實(shí)，我的學(xué)生大學(xué)畢業(yè)，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學(xué)畢業(yè)幾年購(gòu)房比例有多高就可以驗(yàn)證我的觀點(diǎn)，唯一和我說(shuō)的不符的是，很多并不是象我說(shuō)的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。

當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實(shí)際變化;不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買一套房：

中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。由于計(jì)劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動(dòng)力已經(jīng)從無(wú)限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場(chǎng)的力量會(huì)使收入進(jìn)入較快的增長(zhǎng)周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點(diǎn)技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請(qǐng)到零工。同時(shí)政府開(kāi)始大力進(jìn)行收入分配改革，以及通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)(成都的價(jià)格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢了，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)： 說(shuō)明本觀點(diǎn)非常簡(jiǎn)單，如果你來(lái)自農(nóng)村，或者對(duì)農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說(shuō)的以下觀點(diǎn)，或者你生活圈子在城市對(duì)農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來(lái)自農(nóng)村的同事了解，驗(yàn)證我一下觀點(diǎn)。大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先第一點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。

結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對(duì)我老家熟人調(diào)查，也和來(lái)自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當(dāng)然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村。現(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少?？h城到地市、省城，地市到省城。進(jìn)城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個(gè)別技術(shù)較好或進(jìn)入管理層的大部分已進(jìn)城。子女讀書(shū)進(jìn)城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會(huì)回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒;年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時(shí)間推移，年老的生活無(wú)法自理及去世后，自然完成城市化過(guò)程

先和大家講一個(gè)我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒(méi)了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒(méi)了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無(wú)人居住已經(jīng)倒塌(期間修過(guò)幾次，后來(lái)想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計(jì)也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個(gè)錢，只好免費(fèi)讓人住(代為照看)。

以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識(shí)問(wèn)題，前二十年打工掙的一點(diǎn)錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進(jìn)程;現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認(rèn)識(shí)提高，子女較少，隨著子女進(jìn)城打工，也不會(huì)回農(nóng)村事實(shí)的發(fā)生，越來(lái)越多的農(nóng)民認(rèn)識(shí)到在農(nóng)村修房子沒(méi)有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進(jìn)程開(kāi)始進(jìn)入提速階段，這也是當(dāng)前房?jī)r(jià)高升的主要原因。

因?yàn)檗r(nóng)民在農(nóng)村修房無(wú)法按揭，實(shí)際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購(gòu)買房子;假如農(nóng)民都認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)城市住房需求是非常可怕的，趕緊買房吧。

也許有城市的無(wú)聊經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)說(shuō)，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請(qǐng)你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個(gè)老人小孩比比皆是。老房子沒(méi)人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費(fèi)或象征性付一點(diǎn)租金，隨便找到房子住

中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。

我也是農(nóng)村進(jìn)城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值。看看臺(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢買房：

假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢、將來(lái)小孩要用的錢、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢，到將來(lái)一錢不值，也永遠(yuǎn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

生病不用考慮，實(shí)際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個(gè)生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國(guó)吸毒有一千萬(wàn)左右，比例近1%吧，同性戀遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于吸毒，你用考慮嗎?如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認(rèn)倒霉，要解決生病的問(wèn)題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實(shí)際上，大城市考不過(guò)農(nóng)村。當(dāng)然現(xiàn)在有高價(jià)幼兒園、高價(jià)私立中小學(xué)，你沒(méi)必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學(xué)率會(huì)提高到40%，當(dāng)10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學(xué)了。只要家庭教育好，正常有學(xué)校上學(xué)，將來(lái)就沒(méi)問(wèn)題。我自己就是從一個(gè)條件很差的農(nóng)村學(xué)校出來(lái)的，考上一本學(xué)校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書(shū)，一樣健康成長(zhǎng)學(xué)習(xí)。

有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實(shí)際上當(dāng)前農(nóng)村進(jìn)城打工的孩子、城市中的獨(dú)生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟(jì)上對(duì)你的支持(不同人家庭經(jīng)濟(jì)不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說(shuō)盡到職責(zé)，支持力度有大有小，沒(méi)有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。在過(guò)10來(lái)年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟(jì)上也不會(huì)對(duì)你有太多的負(fù)擔(dān)，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時(shí)的問(wèn)候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。

當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置)，其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化(投資及投機(jī)的拋出)及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾

十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外。

6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜，不對(duì),請(qǐng)看一下數(shù)據(jù): 要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化進(jìn)程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。

回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子(實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買一平方)。考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。

請(qǐng)看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺(tái)灣一項(xiàng)民間調(diào)查顯示，亞洲八大國(guó)際城市的房?jī)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，臺(tái)灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)公司調(diào)查顯示，在此項(xiàng)排名中，一年來(lái)東京房?jī)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市。調(diào)查說(shuō)，八大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬(wàn)元(新臺(tái)幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣)的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次(折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬(wàn)元(折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米)、韓國(guó)首爾86萬(wàn)元(折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米)、臺(tái)北46.9萬(wàn)元(折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米)。深圳以每坪36.62萬(wàn)元(折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣)、上海以33.76萬(wàn)元(折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米)、北京則28.58萬(wàn)元(折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米)的均價(jià)分列六至八名。收入情況比較：

臺(tái)灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì)公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千元。但行政院主計(jì)處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟(jì)M型化的趨勢(shì)，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！薄Ｅ_(tái)灣月收入三萬(wàn)元臺(tái)幣相當(dāng)于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千，相當(dāng)于11000元人民幣。香港韓國(guó)：香港和韓國(guó)全職工作的年收入可以達(dá)到10-15萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于平均月薪12500元人民幣。當(dāng)然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請(qǐng)看一下報(bào)道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個(gè)最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì)議今(9)日將討論最低工資金額，估計(jì)行會(huì)將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì)時(shí)薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬(wàn) 4600 名時(shí)薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場(chǎng)”。按一周上五天，一個(gè)日月上22天，一天8小時(shí)計(jì)算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭(zhēng)論，能買趕緊買： 戰(zhàn)略上說(shuō)，房?jī)r(jià)隨之收入提高及城市化進(jìn)程一直會(huì)保持上升趨勢(shì)，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說(shuō)，房?jī)r(jià)因國(guó)家政策及市場(chǎng)因素會(huì)有波動(dòng)，要找適當(dāng)?shù)馁I點(diǎn)。

短期房?jī)r(jià)上我不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子一個(gè)月一平方的規(guī)律會(huì)一直起作用。房子任何時(shí)候都會(huì)讓你覺(jué)得買起來(lái)很困難，因?yàn)闆](méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農(nóng)村大媽到城市當(dāng)保姆，一個(gè)農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個(gè)國(guó)家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實(shí)際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨(dú)立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強(qiáng)。最后大城市裝的下嗎? 也許你會(huì)說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對(duì)，我告訴你，你并不比進(jìn)城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進(jìn)城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(zhǎng)(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們?cè)诶霞疑w房的錢當(dāng)首付就可以了)。

8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點(diǎn)左右

現(xiàn)在只要罵開(kāi)發(fā)商的，罵房?jī)r(jià)高的都是對(duì)，容不得理性的聲音，有點(diǎn)像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識(shí)的聲音堂而皇之地進(jìn)入中央電視臺(tái)，從所謂的專家口中出來(lái)。例如：

6千萬(wàn)套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂(lè)道。請(qǐng)問(wèn)全國(guó)總共修了多少房子、全國(guó)電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實(shí)際上一個(gè)城市、一片街區(qū)都沒(méi)聯(lián)網(wǎng)?你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎?明顯的一派胡言。

30萬(wàn)收入買不起房(2011、2號(hào)中中央二臺(tái)專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了?30萬(wàn)能買不起一套普通住房嗎? 全國(guó)90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計(jì)劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年輕大學(xué)畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會(huì)低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會(huì)低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說(shuō)。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過(guò)得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當(dāng)大部分都沒(méi)出現(xiàn)還不起按揭情況，當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊(duì)，說(shuō)明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達(dá)80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：

(1)來(lái)自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機(jī)會(huì)。(3)不要買車及時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當(dāng)按揭，買一個(gè)郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻(xiàn)，那一樣?xùn)|西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機(jī)不能用嗎?夠用就行。(4)最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(fèi)(當(dāng)前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì)超出1000元)過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節(jié)約，為什么不行?開(kāi)始存錢，準(zhǔn)備下手買房吧。

10、對(duì)政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來(lái)說(shuō)事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非?；钴S、思想極不成熟的憤青觀點(diǎn)，也包括一批無(wú)所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時(shí)間不認(rèn)真學(xué)習(xí)或工作的學(xué)生及無(wú)業(yè)游民的觀點(diǎn)，其真實(shí)性值得懷疑，希望以科學(xué)的民意調(diào)查了解社會(huì)實(shí)際。

2)經(jīng)適房、限價(jià)房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企以經(jīng)適房、限價(jià)房的名義修房分給職工，領(lǐng)導(dǎo)都是150、200的大房子。他們那一家沒(méi)有二三套房子。管理好國(guó)營(yíng)部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過(guò)關(guān)系進(jìn)去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達(dá)到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對(duì)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企減低收入。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開(kāi)的可以讓他們提前退休(每個(gè)月發(fā)2000-3000元生活費(fèi))，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國(guó)家財(cái)產(chǎn)好。每年幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，難道招不到人。請(qǐng)問(wèn)一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理?(4)在人治大于法，社會(huì)充滿人情關(guān)系，社會(huì)海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動(dòng)性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價(jià)房的所謂公示能管理好嘛?只能發(fā)展部分廉租房，以備個(gè)人應(yīng)急及過(guò)渡用。

(5)一般剛進(jìn)城人員應(yīng)大量靠市場(chǎng)租賃房解決。在抑制投機(jī)的前題下(可以購(gòu)房1年內(nèi)出售非個(gè)人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場(chǎng)價(jià)格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報(bào)低價(jià)，政府優(yōu)先購(gòu)買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞)。

鼓勵(lì)靠個(gè)人投資解決住房問(wèn)題，個(gè)人投資住房出租回報(bào)很低，他們?cè)敢庾鲞@種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問(wèn)題，何樂(lè)而不為? 政府對(duì)困難人員的補(bǔ)助，通過(guò)現(xiàn)金發(fā)放，當(dāng)家庭收入提高后，隨時(shí)可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題。

現(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房會(huì)存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)難以退出問(wèn)題，特別我國(guó)法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來(lái)會(huì)出大亂。看看現(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰(shuí)的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則?，F(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠(yuǎn)農(nóng)民不能得到實(shí)惠。我認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持現(xiàn)有的國(guó)家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴(yán)的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無(wú)憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費(fèi)，他們的理財(cái)能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問(wèn)題?，F(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問(wèn)題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問(wèn)題出在政府及地方官員，房子要開(kāi)工修一二年，當(dāng)?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個(gè)小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個(gè)大不公的問(wèn)題。

(8)中國(guó)的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個(gè)人小汽車，交通、能源都是大問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)購(gòu)車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補(bǔ)貼普通百姓。以前鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的觀念太短視了。以上觀點(diǎn)我認(rèn)為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評(píng)，如果同意我的觀點(diǎn)，請(qǐng)轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中找到自己的位置

感覺(jué)這個(gè)老師完全在閉門造車，數(shù)據(jù)錯(cuò)誤百出，觀點(diǎn)其他的都不想評(píng)價(jià)了 首先，成都市區(qū)是以2.5環(huán)為分界線？明明是以三環(huán)為分界線！其次，2.5環(huán)外才5500元？連東邊三環(huán)外的萬(wàn)科魅力之城都上萬(wàn)了！更別提三環(huán)外南部新區(qū)了！

第三，市區(qū)的房租才500？我不曉得是哪個(gè)年頭的房租價(jià)格？難道是20年前的？ 第四，剛剛畢業(yè)的大學(xué)本科生月收入能達(dá)到3000--4000？哪個(gè)那么好的單位？麻煩這位教師給大家都去落實(shí)哈這個(gè)單位！靠自己能在2-3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)買房理想？除非自己不吃不喝！···············

還有很多錯(cuò)誤論據(jù)，都不一一駁斥了

國(guó)內(nèi)的同學(xué)們都知道，國(guó)內(nèi)物價(jià)飛漲，就是工資不漲，應(yīng)該是好幾年沒(méi)有漲過(guò)了，從2000年算起，11年來(lái)，收入大概只長(zhǎng)了2倍，但是房?jī)r(jià)長(zhǎng)了10倍，其他的食品啊衣服啊等生活必需品長(zhǎng)了大概3到5倍不等

第二篇：一個(gè)大學(xué)教師眼中的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)

一個(gè)大學(xué)教師眼中的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)

由于來(lái)自農(nóng)村，我對(duì)家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學(xué)生買房都經(jīng)常咨詢我意見(jiàn)，慢慢幾年下來(lái)，在老鄉(xiāng)及學(xué)生中有點(diǎn)名氣，咨詢我的人越來(lái)越多，促使我研究樓市，也對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達(dá)一些我的觀點(diǎn)，供大家參考。

1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買不起房

實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方；以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如成都65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開(kāi)支二個(gè)人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開(kāi)支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開(kāi)支1000元，一個(gè)月可以余4000元。一年余5萬(wàn)元左右，2-3年可以付首付買房。購(gòu)到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開(kāi)支，會(huì)有一定節(jié)余，考慮到收入增長(zhǎng)因素，10左右可以還清。例如我們2000年時(shí)家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房?jī)r(jià)2000左右，除了正常開(kāi)支，也是2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方，當(dāng)時(shí)也覺(jué)得壓力大，實(shí)際上最后六年就還清了，因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)。因?yàn)橹袊?guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，收入增長(zhǎng)也是肯定的。大家可能說(shuō)成都房?jī)r(jià)低，北京、上海、廣州太貴了，實(shí)際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個(gè)人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開(kāi)支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開(kāi)支1200元，一個(gè)月可以余8000元。二個(gè)月節(jié)余16000元，可以購(gòu)買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計(jì)算同上。

以上分析是在沒(méi)有負(fù)擔(dān)家庭父母費(fèi)用，以及父母沒(méi)有資助的情況下，如果有負(fù)擔(dān)就要慢一點(diǎn)，如果家庭父母有資助就要快一點(diǎn)。大學(xué)剛畢業(yè)學(xué)生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點(diǎn)節(jié)余)，有一定收入，兒女要購(gòu)房成家，多少都會(huì)支持一點(diǎn)。同時(shí)當(dāng)前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個(gè)小孩，經(jīng)濟(jì)一般都有點(diǎn)節(jié)余。當(dāng)然，過(guò)10-20年后，子女也會(huì)對(duì)父母有養(yǎng)老的支出，實(shí)際上，基于中國(guó)傳統(tǒng)，一般子女負(fù)擔(dān)父母的并不多。平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個(gè)事實(shí)，我的學(xué)生大學(xué)畢業(yè)，工作2-6年，都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學(xué)畢業(yè)幾年購(gòu)房比例有多高就可以驗(yàn)證我的觀點(diǎn)，唯一和我說(shuō)的不符的是，很多并不是象我說(shuō)的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。

當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實(shí)際變化；不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買一套房：

中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.由于計(jì)劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動(dòng)力已經(jīng)從無(wú)限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場(chǎng)的力量會(huì)使收入進(jìn)入較快的增長(zhǎng)周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點(diǎn)技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請(qǐng)到零工。同時(shí)政府開(kāi)始大力進(jìn)行收入分配改革，以及通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)(成都的價(jià)格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢了，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)：

說(shuō)明本觀點(diǎn)非常簡(jiǎn)單，如果你來(lái)自農(nóng)村，或者對(duì)農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說(shuō)的以下觀點(diǎn)，或者你生活圈子在城市對(duì)農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來(lái)自農(nóng)村的同事了解，驗(yàn)證我一下觀點(diǎn)。

大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先第一點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。

結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對(duì)我老家熟人調(diào)查，也和來(lái)自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當(dāng)然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村?，F(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少。縣城到地市、省城，地市到省城。

進(jìn)城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個(gè)別技術(shù)較好或進(jìn)入管理層的大部分已進(jìn)城。子女讀書(shū)進(jìn)城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會(huì)回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒；年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時(shí)間推移，年老的生活無(wú)法自理及去世后，自然完成城市化過(guò)程

先和大家講一個(gè)我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒(méi)了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒(méi)了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無(wú)人居住已經(jīng)倒塌(期間修過(guò)幾次，后來(lái)想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計(jì)也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個(gè)錢，只好免費(fèi)讓人住(代為照看).以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識(shí)問(wèn)題，前二十年打工掙的一點(diǎn)錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進(jìn)程；現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認(rèn)識(shí)提高，子女較少，隨著子女進(jìn)城打工，也不會(huì)回農(nóng)村事實(shí)的發(fā)生，越來(lái)越多的農(nóng)民認(rèn)識(shí)到在農(nóng)村修房子沒(méi)有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進(jìn)程開(kāi)始進(jìn)入提速階段，這也是當(dāng)前房?jī)r(jià)高升的主要原因。

因?yàn)檗r(nóng)民在農(nóng)村修房無(wú)法按揭，實(shí)際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購(gòu)買房子；假如農(nóng)民都認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)城市住房需求是非?？膳碌?，趕緊買房吧。

也許有城市的無(wú)聊經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)說(shuō)，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請(qǐng)你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個(gè)老人小孩比比皆是。老房子沒(méi)人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費(fèi)或象征性付一點(diǎn)租金，隨便找到房子住

中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。

我也是農(nóng)村進(jìn)城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值?？纯磁_(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢買房：

假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢、將來(lái)小孩要用的錢、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢，到將來(lái)一錢不值，也永遠(yuǎn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

生病不用考慮，實(shí)際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個(gè)生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國(guó)吸毒有一千萬(wàn)左右，比例近1%吧，同性戀遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于吸毒，你用考慮嗎？如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認(rèn)倒霉，要解決生病的問(wèn)題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。

小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實(shí)際上，大城市考不過(guò)農(nóng)村。當(dāng)然現(xiàn)在有高價(jià)幼兒園、高價(jià)私立中小學(xué)，你沒(méi)必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學(xué)率會(huì)提高到40%，當(dāng)10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學(xué)了。只要家庭教育好，正常有學(xué)校上學(xué)，將來(lái)就沒(méi)問(wèn)題。我自己就是從一個(gè)條件很差的農(nóng)村學(xué)校出來(lái)的，考上一本學(xué)校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書(shū)，一樣健康成長(zhǎng)學(xué)習(xí)。

有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實(shí)際上當(dāng)前農(nóng)村進(jìn)城打工的孩子、城市中的獨(dú)生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟(jì)上對(duì)你的支持(不同人家庭經(jīng)濟(jì)不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說(shuō)盡到職責(zé)，支持力度有大有小，沒(méi)有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。在過(guò)10來(lái)年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟(jì)上也不會(huì)對(duì)你有太多的負(fù)擔(dān)，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時(shí)的問(wèn)候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎？不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。

當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置)，其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化(投資及投機(jī)的拋出)及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾

十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外

6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜，不對(duì)，請(qǐng)看一下數(shù)據(jù)： 要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化進(jìn)程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。

回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子(實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買一平方)?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。請(qǐng)看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺(tái)灣一項(xiàng)民間調(diào)查顯示，亞洲八大國(guó)際城市的房?jī)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，臺(tái)灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)公司調(diào)查顯示，在此項(xiàng)排名中，一年來(lái)東京房?jī)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市。調(diào)查說(shuō)，八大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬(wàn)元(新臺(tái)幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣)的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次(折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬(wàn)元(折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米)、韓國(guó)首爾86萬(wàn)元(折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米)、臺(tái)北46.9萬(wàn)元(折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米).深圳以每坪36.62萬(wàn)元(折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣)、上海以33.76萬(wàn)元(折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米)、北京則28.58萬(wàn)元(折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米)的均價(jià)分列六至八名。收入情況比較：

臺(tái)灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì)公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千元。但行政院主計(jì)處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟(jì)M型化的趨勢(shì)，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！?。臺(tái)灣月收入三萬(wàn)元臺(tái)幣相當(dāng)于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千，相當(dāng)于11000元人民幣。

香港韓國(guó)：香港和韓國(guó)全職工作的年收入可以達(dá)到10-15萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于平均月薪12500元人民幣。當(dāng)然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。請(qǐng)看一下報(bào)道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個(gè)最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì)議今(9)日將討論最低工資金額，估計(jì)行會(huì)將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì)時(shí)薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬(wàn) 4600 名時(shí)薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場(chǎng)”。

按一周上五天，一個(gè)日月上22天，一天8小時(shí)計(jì)算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭(zhēng)論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說(shuō)，房?jī)r(jià)隨之收入提高及城市化進(jìn)程一直會(huì)保持上升趨勢(shì)，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說(shuō)，房?jī)r(jià)因國(guó)家政策及市場(chǎng)因素會(huì)有波動(dòng)，要找適當(dāng)?shù)馁I點(diǎn)。

短期房?jī)r(jià)上我不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子一個(gè)月一平方的規(guī)律會(huì)一直起作用。房子任何時(shí)候都會(huì)讓你覺(jué)得買起來(lái)很困難，因?yàn)闆](méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農(nóng)村大媽到城市當(dāng)保姆，一個(gè)農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個(gè)國(guó)家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實(shí)際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨(dú)立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強(qiáng)。最后大城市裝的下嗎？

也許你會(huì)說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對(duì)，我告訴你，你并不比進(jìn)城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進(jìn)城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(zhǎng)(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們?cè)诶霞疑w房的錢當(dāng)首付就可以了).8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點(diǎn)左右 現(xiàn)在只要罵開(kāi)發(fā)商的，罵房?jī)r(jià)高的都是對(duì)，容不得理性的聲音，有點(diǎn)像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識(shí)的聲音堂而皇之地進(jìn)入中央電視臺(tái)，從所謂的專家口中出來(lái)。例如：

6千萬(wàn)套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂(lè)道。請(qǐng)問(wèn)全國(guó)總共修了多少房子、全國(guó)電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實(shí)際上一個(gè)城市、一片街區(qū)都沒(méi)聯(lián)網(wǎng)？你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎？明顯的一派胡言。

30萬(wàn)收入買不起房(2011、2號(hào)中中央二臺(tái)專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了？30萬(wàn)能買不起一套普通住房嗎？

全國(guó)90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計(jì)劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高？年輕大學(xué)畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會(huì)低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會(huì)低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說(shuō)。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性嗎。多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過(guò)得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當(dāng)大部分都沒(méi)出現(xiàn)還不起按揭情況，當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊(duì)，說(shuō)明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達(dá)80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：(1)來(lái)自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機(jī)會(huì)。(3)不要買車及時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當(dāng)按揭，買一個(gè)郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻(xiàn)，那一樣?xùn)|西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機(jī)不能用嗎？夠用就行。(4)最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(fèi)(當(dāng)前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì)超出1000元)過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節(jié)約，為什么不行？開(kāi)始存錢，準(zhǔn)備下手買房吧。

10、對(duì)政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來(lái)說(shuō)事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非?；钴S、思想極不成熟的憤青觀點(diǎn)，也包括一批無(wú)所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時(shí)間不認(rèn)真學(xué)習(xí)或工作的學(xué)生及無(wú)業(yè)游民的觀點(diǎn)，其真實(shí)性值得懷疑，希望以科學(xué)的民意調(diào)查了解社會(huì)實(shí)際。

(2)經(jīng)適房、限價(jià)房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企以經(jīng)適房、限價(jià)房的名義修房分給職工，領(lǐng)導(dǎo)都是150、200的大房子。他們那一家沒(méi)有二三套房子。管理好國(guó)營(yíng)部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過(guò)關(guān)系進(jìn)去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達(dá)到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對(duì)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企減低收入。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開(kāi)的可以讓他們提前退休(每個(gè)月發(fā)2000-3000元生活費(fèi))，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國(guó)家財(cái)產(chǎn)好。每年幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，難道招不到人。請(qǐng)問(wèn)一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理？

(4)在人治大于法，社會(huì)充滿人情關(guān)系，社會(huì)海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動(dòng)性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價(jià)房的所謂公示能管理好嘛？只能發(fā)展部分廉租房，以備個(gè)人應(yīng)急及過(guò)渡用。

(5)一般剛進(jìn)城人員應(yīng)大量靠市場(chǎng)租賃房解決。在抑制投機(jī)的前題下(可以購(gòu)房1年內(nèi)出售非個(gè)人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場(chǎng)價(jià)格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報(bào)低價(jià)，政府優(yōu)先購(gòu)買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞).鼓勵(lì)靠個(gè)人投資解決住房問(wèn)題，個(gè)人投資住房出租回報(bào)很低，他們?cè)敢庾鲞@種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問(wèn)題，何樂(lè)而不為？

政府對(duì)困難人員的補(bǔ)助，通過(guò)現(xiàn)金發(fā)放，當(dāng)家庭收入提高后，隨時(shí)可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題?，F(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房會(huì)存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)難以退出問(wèn)題，特別我國(guó)法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來(lái)會(huì)出大亂?？纯船F(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰(shuí)的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則。現(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠(yuǎn)農(nóng)民不能得到實(shí)惠。我認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持現(xiàn)有的國(guó)家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴(yán)的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無(wú)憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費(fèi)，他們的理財(cái)能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問(wèn)題?，F(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問(wèn)題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問(wèn)題出在政府及地方官員，房子要開(kāi)工修一二年，當(dāng)?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個(gè)小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了？肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個(gè)大不公的問(wèn)題

(8)中國(guó)的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個(gè)人小汽車，交通、能源都是大問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)購(gòu)車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補(bǔ)貼普通百姓。以前鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的觀念太短視了。以上觀點(diǎn)我認(rèn)為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評(píng)，如果同意我的觀點(diǎn)，請(qǐng)轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中找到自己的位置。

第三篇：分析很透徹 一個(gè)大學(xué)教師眼中2013年房?jī)r(jià)趨勢(shì)

分析很透徹 一個(gè)大學(xué)教師眼中2013年房?jī)r(jià)趨勢(shì)

編者按：經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房?jī)r(jià)的討論，看到充滿常識(shí)性錯(cuò)誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點(diǎn)選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽(tīng)不到理性的、以事實(shí)為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特刪是年輕人真相，不要被誤導(dǎo)。

1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，幵不是大部分人買不起房

實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年仹快了些，有些年仹慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭（二人掙工資），在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方；以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買一套50-80平的住房（以中位數(shù)65計(jì)算）。例如南京65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房（12平），小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的第一套50平的小套二。很多幵不是象我說(shuō)的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。

當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實(shí)際變化：不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買一套房

中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)（成都的價(jià)格）。刪的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員迚城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化（不可能在城市買房）

大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先第一點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都迚城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化。

中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工乊力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。

我也是農(nóng)村迚城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值?？纯磁_(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢買房

假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢、將來(lái)小孩要用的錢、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢，到將來(lái)一錢不值，也永進(jìn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家乊力在你可以立足的城市買房。

要解決生病的問(wèn)題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。

小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了。

有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反乊，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩迚入中年，父母迚入老年以后，子女孝敬照顧父母。

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家乊力在你可以立足的城市買房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎？不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抁空置率時(shí)，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)刪重新專修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻的人。

當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高（有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置），其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化（投資及投機(jī)的拋出）及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾

十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)刪短炒，馬上想出手的以外。

6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜，不對(duì)，請(qǐng)看一下數(shù)據(jù)：

要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化迚程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。

回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子（實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買一平方）?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)（或就叫泡沫）也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。請(qǐng)看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺(tái)灣一項(xiàng)民間調(diào)查顯示，亞洲八大國(guó)際城市的房?jī)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分刪為22%、19.28%和17.61%。據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，臺(tái)灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)公司調(diào)查顯示，在此項(xiàng)排名中，一年來(lái)東京房?jī)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市。調(diào)查說(shuō)，八大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)中：香港以每坪（一坪約為3.3平方米）202萬(wàn)元（新臺(tái)幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣）的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次（折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣）。第三至五名分刪為新加坡112.9萬(wàn)元（折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米）、韓國(guó)首爾86萬(wàn)元（折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米）、臺(tái)北46.9萬(wàn)元（折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米）。深圳以每坪36.62萬(wàn)元（折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣）、上海以33.76萬(wàn)元（折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米）、北京則28.58萬(wàn)元（折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米）的均價(jià)分列六至八名。

收入情況比較：臺(tái)灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì)公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千元。但行政院主計(jì)處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟(jì)M型化的趨勢(shì)，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」（workingpoor）大幅增加?！?。臺(tái)灣月收入三萬(wàn)元臺(tái)幣相當(dāng)于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千，相當(dāng)于11000元人民幣。香港韓國(guó)：香港和韓國(guó)全職工作的年收入可以達(dá)到10-15萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于平均月薪12500元人民幣。當(dāng)然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請(qǐng)看一下報(bào)道（網(wǎng)上可以搜）：“香港首個(gè)最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì)議今（9）日將討論最低工資金額，估計(jì)行會(huì)將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì)時(shí)薪28元（港元，下同）的建議。最快明年上半年，全港31萬(wàn)4600名時(shí)薪低于28元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場(chǎng)”。按一周上五天，一個(gè)月上22天，一天8小時(shí)計(jì)算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭(zhēng)論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說(shuō)，房?jī)r(jià)隨乊收入提高及城市化迚程一直會(huì)保持上升趨勢(shì)，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說(shuō)，房?jī)r(jià)因國(guó)家政策及市場(chǎng)因素會(huì)有波動(dòng)，要找適當(dāng)?shù)馁I點(diǎn)。

短期房?jī)r(jià)上我不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子一個(gè)月一平方的規(guī)律會(huì)一直起作用。房子仸何時(shí)候都會(huì)讓你覺(jué)得買起來(lái)很困難，因?yàn)闆](méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格： 以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農(nóng)村大媽到城市當(dāng)保姆，一個(gè)農(nóng)村青年他到城市打工，“我們公司”就該解決房子，那個(gè)國(guó)家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去（實(shí)際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市），工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨(dú)立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強(qiáng)。最后大城市裝的下嗎？

也許你會(huì)說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對(duì)，我告訴你，你幵不比迚城打工的農(nóng)民工高貴，如果“我們公司”解決你們住房，那憑什么不給迚城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技乊長(zhǎng)（如電工、泥瓦工、焊工等），收入幵不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買房子（就把他們?cè)诶霞疑w房的錢當(dāng)首付就可以了）。

8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點(diǎn)左右 很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過(guò)得并福嗎，我想大部分都并福，雖然部分人壓力很大。當(dāng)大部分都沒(méi)出現(xiàn)還不起按揭情況，當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊(duì)，說(shuō)明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達(dá)80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。

9、將買房希望寄托于經(jīng)濟(jì)危機(jī)、戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、恐怖活動(dòng)的

經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)的時(shí)候，人類會(huì)不會(huì)束手無(wú)策，眼巴巴地望著經(jīng)濟(jì)一夜乊間回到原始社會(huì)？ 戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、恐怖活動(dòng)來(lái)的時(shí)候，是保小命要緊還是抁底要緊？

11、以股市模式來(lái)分析樓市趨勢(shì)的

樓市會(huì)不會(huì)像股市，今天漲停明天跌停？實(shí)踐證明，低點(diǎn)買上房的，不是專業(yè)的，就是瞎蒙的。樓市是否能像股市一樣，快迚快出，隨心所欲地買賣？

哎呀，咋一下市中心沒(méi)地了，偶爾開(kāi)一個(gè)新盤價(jià)格老高了，還得靠關(guān)系靠運(yùn)氣去搶。

12、不能從宏觀上把握樓市發(fā)展階段的

樓市發(fā)展刜級(jí)階段，其實(shí)很短暫，也不過(guò)10來(lái)年。眼睛一睜，開(kāi)發(fā)商在三環(huán)賣樓；眼睛一閉，開(kāi)發(fā)商在五環(huán)賣樓；眼睛一睜一閉，開(kāi)發(fā)商到衛(wèi)星城市賣樓了

13、被無(wú)房人士忽悠

在論壇上，預(yù)測(cè)房市的大仙相當(dāng)多，其中很大一部分恐怕連售樓處的門檻都沒(méi)踏過(guò)，但這幵不影響他對(duì)樓市掌控的自信，也不影響信徒的狂熱。等到驗(yàn)證時(shí)間到了，棄樓逃跑也還好，有的牛B大仙，對(duì)前來(lái)訴苦的受害者冷冷地說(shuō)“都成年人了，自己不會(huì)做主啊？我讓你去吃屎也你也吃？”。買得起就盡快買，這個(gè)建議在過(guò)去十年是被罵房托的重要依據(jù)。但是，血淋淋的事實(shí)證明，在此階段，地段比波段重要得多。

最后四忠告：

（1）來(lái)自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

（2）移民城市，集全家乊力在城市買房，你甚至你的父母（有些城市可以隨親）可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮“我們公司”的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機(jī)會(huì)。

（3）不要買車及時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當(dāng)按揭，買一個(gè)郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻(xiàn)，那一樣?xùn)|西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機(jī)不能用嗎？夠用就行。（4）最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(fèi)（當(dāng)前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì)超出1000元）過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節(jié)約，為什么不行？開(kāi)始存錢，準(zhǔn)備下手買房吧。

第四篇：大學(xué)教師眼中房?jī)r(jià)一針見(jiàn)

1大學(xué)教師眼中房?jī)r(jià):一針見(jiàn)血

來(lái)源:鳳凰網(wǎng)論壇 2012-07-02 10:54 分頁(yè)

首先聲明一下，我只是一個(gè)普通的大學(xué)教師，來(lái)自農(nóng)村，已在城市成家，擁有自己的住房，對(duì)農(nóng)村的情況及城市都熟悉，由于工作原因，每年對(duì)畢業(yè)生的就業(yè)情況熟悉，對(duì)學(xué)生工作幾年后的情況也很清楚，我所在的城市是成都，所在學(xué)校是一所普通二本院校，學(xué)生大多來(lái)自農(nóng)村，學(xué)生就業(yè)及畢業(yè)后收入情況一般在中等水平。

經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房?jī)r(jià)的討論，看到充滿常識(shí)性錯(cuò)誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點(diǎn)選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽(tīng)不到理性的、以事實(shí)為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導(dǎo)。

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在此我說(shuō)明一下，我對(duì)經(jīng)濟(jì)感興趣，也炒過(guò)股，不過(guò)不成功(虧了，現(xiàn)在沒(méi)炒)，收入一般，家庭月收入一萬(wàn)左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。

其次成都當(dāng)前以2.5環(huán)為市中心區(qū)及郊區(qū)的界線，2.5環(huán)均價(jià)在7500左右，2.5環(huán)以內(nèi)均價(jià)應(yīng)在10000左右，2.5環(huán)以外均價(jià)應(yīng)在5500左右。成都房?jī)r(jià)在全國(guó)在中等水平，有典型意義。

由于來(lái)自農(nóng)村，我對(duì)家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學(xué)生買房都經(jīng)常咨詢我意見(jiàn)，慢慢幾年下來(lái)，在老鄉(xiāng)及學(xué)生中有點(diǎn)名氣，咨詢我的人越來(lái)越多，促使我研究樓市，也對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達(dá)一些我的觀點(diǎn)，供大家參考。

1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買不起房

實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方;以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如成都65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

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一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開(kāi)支二個(gè)人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開(kāi)支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開(kāi)支1000元，一個(gè)月可以余4000元。一年余5萬(wàn)元左右，2-3年可以付首付買房。購(gòu)到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開(kāi)支，會(huì)有一定節(jié)余，考慮到收入增長(zhǎng)因素，10左右可以還清。例如我們2000年時(shí)家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房?jī)r(jià)2000左右，除了正常開(kāi)支，也是2到3個(gè)月節(jié)余收入買一平方，當(dāng)時(shí)也覺(jué)得壓力大，實(shí)際上最后六年就還清了，因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)。因?yàn)橹袊?guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，收入增長(zhǎng)也是肯定的。

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大家可能說(shuō)成都房?jī)r(jià)低，北京、上海、廣州太貴了，實(shí)際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個(gè)人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開(kāi)支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開(kāi)支1200元，一個(gè)月可以余8000元。二個(gè)月節(jié)余16000元，可以購(gòu)買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計(jì)算同上。

以上分析是在沒(méi)有負(fù)擔(dān)家庭父母費(fèi)用，以及父母沒(méi)有資助的情況下，如果有負(fù)擔(dān)就要慢一點(diǎn)，如果家庭父母有資助就要快一點(diǎn)。大學(xué)剛畢業(yè)學(xué)生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點(diǎn)節(jié)余)，有一定收入，兒女要購(gòu)房成家，多少都會(huì)支持一點(diǎn)。同時(shí)當(dāng)前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個(gè)小孩，經(jīng)濟(jì)一般都有點(diǎn)節(jié)余。當(dāng)然，過(guò)10-20年后，子女也會(huì)對(duì)父母有養(yǎng)老的支出，實(shí)際上，基于中國(guó)傳統(tǒng)，一般子女負(fù)擔(dān)父母的并不多。

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平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個(gè)事實(shí)，我的學(xué)生大學(xué)畢業(yè)，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學(xué)畢業(yè)幾年購(gòu)房比例有多高就可以驗(yàn)證我的觀點(diǎn)，唯一和我說(shuō)的不符的是，很多并不是象我說(shuō)的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。

當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實(shí)際變化;不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買一套房：

中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

由于計(jì)劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動(dòng)力已經(jīng)從無(wú)限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場(chǎng)的力量會(huì)使收入進(jìn)入較快的增長(zhǎng)周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點(diǎn)技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請(qǐng)到零工。同時(shí)政府開(kāi)始大力進(jìn)行收入分配改革，以及通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。

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最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)(成都的價(jià)格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢了，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)：

說(shuō)明本觀點(diǎn)非常簡(jiǎn)單，如果你來(lái)自農(nóng)村，或者對(duì)農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說(shuō)的以下觀點(diǎn)，或者你生活圈子在城市對(duì)農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來(lái)自農(nóng)村的同事了解，驗(yàn)證我一下觀點(diǎn)。

大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先第一點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。

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結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對(duì)我老家熟人調(diào)查，也和來(lái)自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當(dāng)然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村?，F(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少?？h城到地市、省城，地市到省城。

進(jìn)城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個(gè)別技術(shù)較好或進(jìn)入管理層的大部分已進(jìn)城。子女讀書(shū)進(jìn)城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會(huì)回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒;年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時(shí)間推移，年老的生活無(wú)法自理及去世后，自然完成城市化過(guò)程

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先和大家講一個(gè)我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒(méi)了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒(méi)了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無(wú)人居住已經(jīng)倒塌(期間修過(guò)幾次，后來(lái)想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計(jì)也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個(gè)錢，只好免費(fèi)讓人住(代為照看)。

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以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識(shí)問(wèn)題，前二十年打工掙的一點(diǎn)錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進(jìn)程;現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認(rèn)識(shí)提高，子女較少，隨著子女進(jìn)城打工，也不會(huì)回農(nóng)村事實(shí)的發(fā)生，越來(lái)越多的農(nóng)民認(rèn)識(shí)到在農(nóng)村修房子沒(méi)有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進(jìn)程開(kāi)始進(jìn)入提速階段，這也是當(dāng)前房?jī)r(jià)高升的主要原因。

因?yàn)檗r(nóng)民在農(nóng)村修房無(wú)法按揭，實(shí)際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購(gòu)買房子;假如農(nóng)民都認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)城市住房需求是非常可怕的，趕緊買房吧。

也許有城市的無(wú)聊經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)說(shuō)，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請(qǐng)你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個(gè)老人小孩比比皆是。老房子沒(méi)人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費(fèi)或象征性付一點(diǎn)租金，隨便找到房子住

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中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。

我也是農(nóng)村進(jìn)城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值。看看臺(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢買房：

假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢、將來(lái)小孩要用的錢、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢，到將來(lái)一錢不值，也永遠(yuǎn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

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生病不用考慮，實(shí)際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個(gè)生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國(guó)吸毒有一千萬(wàn)左右，比例近1%吧，同性戀遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于吸毒，你用考慮嗎?如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認(rèn)倒霉，要解決生病的問(wèn)題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。

小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實(shí)際上，大城市考不過(guò)農(nóng)村。當(dāng)然現(xiàn)在有高價(jià)幼兒園、高價(jià)私立中小學(xué)，你沒(méi)必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學(xué)率會(huì)提高到40%，當(dāng)10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學(xué)了。只要家庭教育好，正常有學(xué)校上學(xué)，將來(lái)就沒(méi)問(wèn)題。我自己就是從一個(gè)條件很差的農(nóng)村學(xué)校出來(lái)的，考上一本學(xué)校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書(shū)，一樣健康成長(zhǎng)學(xué)習(xí)。

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有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實(shí)際上當(dāng)前農(nóng)村進(jìn)城打工的孩子、城市中的獨(dú)生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟(jì)上對(duì)你的支持(不同人家庭經(jīng)濟(jì)不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說(shuō)盡到職責(zé)，支持力度有大有小，沒(méi)有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。在過(guò)10來(lái)年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟(jì)上也不會(huì)對(duì)你有太多的負(fù)擔(dān)，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時(shí)的問(wèn)候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。

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5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。

當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置)，其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化(投資及投機(jī)的拋出)及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾

十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外。

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6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜，不對(duì),請(qǐng)看一下數(shù)據(jù):

要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化進(jìn)程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。

回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子(實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買一平方)?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。

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請(qǐng)看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺(tái)灣一項(xiàng)民間調(diào)查顯示，亞洲八大國(guó)際城市的房?jī)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，臺(tái)灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)公司調(diào)查顯示，在此項(xiàng)排名中，一年來(lái)東京房?jī)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市。

調(diào)查說(shuō)，八大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬(wàn)元(新臺(tái)幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣)的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次(折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬(wàn)元(折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米)、韓國(guó)首爾86萬(wàn)元(折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米)、臺(tái)北46.9萬(wàn)元(折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米)。

深圳以每坪36.62萬(wàn)元(折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣)、上海以33.76萬(wàn)元(折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米)、北京則28.58萬(wàn)元(折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米)的均價(jià)分列六至八名。

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收入情況比較：

臺(tái)灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì)公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千元。但行政院主計(jì)處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟(jì)M型化的趨勢(shì)，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！薄Ｅ_(tái)灣月收入三萬(wàn)元臺(tái)幣相當(dāng)于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千，相當(dāng)于11000元人民幣。

香港韓國(guó)：香港和韓國(guó)全職工作的年收入可以達(dá)到10-15萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于平均月薪12500元人民幣。當(dāng)然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請(qǐng)看一下報(bào)道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個(gè)最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì)議今(9)日將討論最低工資金額，估計(jì)行會(huì)將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì)時(shí)薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬(wàn) 4600 名時(shí)薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場(chǎng)”。

按一周上五天，一個(gè)日月上22天，一天8小時(shí)計(jì)算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

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7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭(zhēng)論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說(shuō)，房?jī)r(jià)隨之收入提高及城市化進(jìn)程一直會(huì)保持上升趨勢(shì)，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說(shuō)，房?jī)r(jià)因國(guó)家政策及市場(chǎng)因素會(huì)有波動(dòng)，要找適當(dāng)?shù)馁I點(diǎn)。

短期房?jī)r(jià)上我不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買一平方房子一個(gè)月一平方的規(guī)律會(huì)一直起作用。房子任何時(shí)候都會(huì)讓你覺(jué)得買起來(lái)很困難，因?yàn)闆](méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農(nóng)村大媽到城市當(dāng)保姆，一個(gè)農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個(gè)國(guó)家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實(shí)際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨(dú)立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強(qiáng)。最后大城市裝的下嗎?

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也許你會(huì)說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對(duì)，我告訴你，你并不比進(jìn)城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進(jìn)城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(zhǎng)(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們?cè)诶霞疑w房的錢當(dāng)首付就可以了)。

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8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點(diǎn)左右

現(xiàn)在只要罵開(kāi)發(fā)商的，罵房?jī)r(jià)高的都是對(duì)，容不得理性的聲音，有點(diǎn)像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識(shí)的聲音堂而皇之地進(jìn)入中央電視臺(tái)，從所謂的專家口中出來(lái)。例如：

6千萬(wàn)套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂(lè)道。請(qǐng)問(wèn)全國(guó)總共修了多少房子、全國(guó)電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實(shí)際上一個(gè)城市、一片街區(qū)都沒(méi)聯(lián)網(wǎng)?你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎?明顯的一派胡言。

30萬(wàn)收入買不起房(2011、2號(hào)中中央二臺(tái)專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了?30萬(wàn)能買不起一套普通住房嗎?

全國(guó)90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計(jì)劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年輕大學(xué)畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會(huì)低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會(huì)低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說(shuō)。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過(guò)得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當(dāng)大部分都沒(méi)出現(xiàn)還不起按揭情況，當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊(duì)，說(shuō)明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達(dá)80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：

(1)來(lái)自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機(jī)會(huì)。

(3)不要買車及時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當(dāng)按揭，買一個(gè)郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻(xiàn)，那一樣?xùn)|西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機(jī)不能用嗎?夠用就行。

(4)最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(fèi)(當(dāng)前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì)超出1000元)過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節(jié)約，為什么不行?開(kāi)始存錢，準(zhǔn)備下手買房吧。

10、對(duì)政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來(lái)說(shuō)事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非?；钴S、思想極不成熟的憤青觀點(diǎn)，也包括一批無(wú)所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時(shí)間不認(rèn)真學(xué)習(xí)或工作的學(xué)生及無(wú)業(yè)游民的觀點(diǎn)，其真實(shí)性值得懷疑，希望以科學(xué)的民意調(diào)查了解社會(huì)實(shí)際。

2)經(jīng)適房、限價(jià)房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企以經(jīng)適房、限價(jià)房的名義修房分給職工，領(lǐng)導(dǎo)都是150、200的大房子。他們那一家沒(méi)有二三套房子。管理好國(guó)營(yíng)部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過(guò)關(guān)系進(jìn)去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達(dá)到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對(duì)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企減低收入。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開(kāi)的可以讓他們提前退休(每個(gè)月發(fā)2000-3000元生活費(fèi))，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國(guó)家財(cái)產(chǎn)好。每年幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，難道招不到人。請(qǐng)問(wèn)一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理?

(4)在人治大于法，社會(huì)充滿人情關(guān)系，社會(huì)海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動(dòng)性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價(jià)房的所謂公示能管理好嘛?只能發(fā)展部分廉租房，以備個(gè)人應(yīng)急及過(guò)渡用。

(5)一般剛進(jìn)城人員應(yīng)大量靠市場(chǎng)租賃房解決。在抑制投機(jī)的前題下(可以購(gòu)房1年內(nèi)出售非個(gè)人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場(chǎng)價(jià)格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報(bào)低價(jià)，政府優(yōu)先購(gòu)買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞)。

鼓勵(lì)靠個(gè)人投資解決住房問(wèn)題，個(gè)人投資住房出租回報(bào)很低，他們?cè)敢庾鲞@種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問(wèn)題，何樂(lè)而不為?

政府對(duì)困難人員的補(bǔ)助，通過(guò)現(xiàn)金發(fā)放，當(dāng)家庭收入提高后，隨時(shí)可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題。

現(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房會(huì)存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)難以退出問(wèn)題，特別我國(guó)法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來(lái)會(huì)出大亂?？纯船F(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰(shuí)的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則?，F(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠(yuǎn)農(nóng)民不能得到實(shí)惠。我認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持現(xiàn)有的國(guó)家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴(yán)的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無(wú)憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費(fèi)，他們的理財(cái)能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問(wèn)題。現(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問(wèn)題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問(wèn)題出在政府及地方官員，房子要開(kāi)工修一二年，當(dāng)?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個(gè)小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個(gè)大不公的問(wèn)題。

(8)中國(guó)的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個(gè)人小汽車，交通、能源都是大問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)購(gòu)車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補(bǔ)貼普通百姓。以前鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的觀念太短視了。以上觀點(diǎn)我認(rèn)為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評(píng)，如果同意我的觀點(diǎn)，請(qǐng)轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中找到自己的位置。

2012房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè):讓你大開(kāi)眼界

本文將從多個(gè)角度，以2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策邏輯為切入點(diǎn)，系統(tǒng)性地闡述國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生發(fā)展機(jī)制，并據(jù)此推測(cè)2012年該行業(yè)的運(yùn)行軌跡以及可能的政策發(fā)力點(diǎn)。

首先，我們必須要理順這次前所未有的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。

一、出于控通脹的考量。

這是一個(gè)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的政治命題。中國(guó)的最大政治就是穩(wěn)定，穩(wěn)定壓倒一切，尤其對(duì)2012年換屆前的局勢(shì)必須采取高壓措施，防范一切滋生亂象的可能。

我國(guó)改革開(kāi)放之后，歷史上出現(xiàn)過(guò)三次比較嚴(yán)重的通貨膨脹，第一次發(fā)生在1985年左右，通脹率官方數(shù)據(jù)在9%左右;第二次在1987—1989年期間，通脹率突破兩位數(shù);第三次發(fā)生在90年代中期，通脹率突破20%。以史為鑒，歷屆高層解決這三次通貨膨脹的有效也是共同選擇就是降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，大量叫?；蛘哐泳?fù)顿Y項(xiàng)目的上馬。此次對(duì)通脹的解決方案概莫能外，必須以降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的方式創(chuàng)造有利于抑制通脹率的宏觀背景，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)總需求的拉動(dòng)作用是非常明顯的，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制，緩解國(guó)內(nèi)通脹意義重大。

特別要著重說(shuō)明的一點(diǎn)是，我們也要考慮到此輪通脹又有別于歷史上的前三次通脹行情，因?yàn)榇舜渭扔谐杀就苿?dòng)的成分(主要是劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，中國(guó)人口紅利接近尾聲，農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移在既有體制下已經(jīng)告罄，各地人力成本的提升現(xiàn)象顯著——2010年全國(guó)有30個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22.8%;2011年全國(guó)有24個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22%;估計(jì)這個(gè)趨勢(shì)在2012年仍將繼續(xù))，又有弱勢(shì)美元和國(guó)外主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)乏力大背景下造就的輸入型通貨膨脹。

所以政策一方面用行政手段，諸如限貸、限購(gòu)的措施，迫使房地產(chǎn)投資對(duì)總需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)作用，以貨幣在該行業(yè)中流轉(zhuǎn)速度降低的方式，最終體現(xiàn)在對(duì)通脹率的壓制上——在貨幣總量無(wú)法主動(dòng)收縮的前提下(主要是外匯占款的影響)，降低貨幣流通速度同樣能起到抑制通貨膨脹的作用，股市的逆向擴(kuò)容于此異曲同工。同時(shí)，勞動(dòng)成本的上漲是大勢(shì)所趨，與政策壓制下的房?jī)r(jià)形成此消彼長(zhǎng)之勢(shì)。在此政策邏輯的配合下，樓市相對(duì)價(jià)格的調(diào)整幅度將大于實(shí)際價(jià)格的下跌幅度，以此降低樓市調(diào)控對(duì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在涉房類賬款賬面上的沖擊和風(fēng)險(xiǎn)，保證國(guó)內(nèi)金融體系的穩(wěn)定，最終達(dá)到折中、平攤的政策預(yù)期。

二、出于人民幣升值風(fēng)險(xiǎn)的考量。

自2005年中國(guó)重啟人民幣匯改一來(lái)，人民幣一直處于單向的升值趨勢(shì)之中，升值幅度已經(jīng)超過(guò)30%。美國(guó)的相關(guān)利益集團(tuán)以各種理由要求人民幣一次性大幅升值的言論不絕于耳(類似于日本的廣場(chǎng)協(xié)定)，而中國(guó)政府任然采取漸進(jìn)的、可控的、參考一攬子貨幣的方式進(jìn)行著匯率政策的改革。經(jīng)過(guò)多年的匯改，事實(shí)證明在人民幣漸進(jìn)方式下的可控升值，對(duì)中國(guó)的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)影響有限，反而有利于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和資源的優(yōu)化配置(實(shí)際效果并不顯著，關(guān)鍵原因還在于國(guó)內(nèi)復(fù)雜的稅制環(huán)境和各地之間普遍存在的排外、不融通以及地方保護(hù)主義政策，從這個(gè)角度上可以認(rèn)為，國(guó)內(nèi)尚不具備促進(jìn)內(nèi)需的統(tǒng)一市場(chǎng)環(huán)境條件。所以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍需在國(guó)內(nèi)既有體制變革的背景下才有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展)。

2008年金融危機(jī)以后，美元的弱勢(shì)政策和隨心所欲的濫發(fā)，嚴(yán)重影響了美元的信譽(yù)，接踵而來(lái)的歐債危機(jī)又讓美元一家獨(dú)大，國(guó)際上對(duì)取代美元或者削弱美元地位的呼聲高漲，這對(duì)于人民幣而言是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，在此背景下，中國(guó)政府出自政治目的和經(jīng)濟(jì)利益的雙重考慮，人民幣的國(guó)際化戰(zhàn)略浮出水面。顯然美國(guó)政府不希望美元的地位遭到別國(guó)貨幣的挑戰(zhàn)，阻遏計(jì)劃立即啟動(dòng)——高調(diào)重啟TPP談判，阻止中日韓與東盟10+3自由貿(mào)易區(qū)計(jì)劃，重構(gòu)世界制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈分工。另外，積極介入中國(guó)南海爭(zhēng)端，挑撥中國(guó)中國(guó)與周邊國(guó)家的關(guān)系。因?yàn)槊绹?guó)政府很清楚，人民幣的國(guó)際化，必先區(qū)域化，中國(guó)政府目前正利用對(duì)東南亞各國(guó)貿(mào)易逆差的方式和人民幣漸進(jìn)升值的做法輸出人民幣(這也是為什么人民幣的離岸市場(chǎng)不選擇上海而選擇香港的原因之一)。

我們認(rèn)為，美國(guó)政府在金融危機(jī)后利用弱勢(shì)美元或者是日元作為套利貨幣(美元和日元的借貸成本幾乎為零)，有計(jì)劃地將熱錢驅(qū)趕到金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)的新興經(jīng)濟(jì)體和歐盟，利用各國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的財(cái)政刺激政策和自我感覺(jué)良好的強(qiáng)勢(shì)本幣政策，尤其是歐盟，吹大債務(wù)泡沫和資產(chǎn)泡沫，最后用了結(jié)貨幣套利交易的方式引爆危機(jī)。所以才有了2011年10月初的歐元暴跌。

綜上所述，人民幣的國(guó)際化是國(guó)家戰(zhàn)略，不可逆轉(zhuǎn)，人民幣的漸進(jìn)升值是該戰(zhàn)略的配套計(jì)劃。為了防范人民幣升值過(guò)程中國(guó)外“機(jī)會(huì)資金”的不斷涌入，并沉淀于火熱的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，攫取匯率升值和不動(dòng)產(chǎn)收益的雙份利潤(rùn)，由此給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)空心化和樓市泡沫化傾向，這就不難理解決策層為什么要這么急迫地通過(guò)粗暴的行政限制手段使樓市急速進(jìn)入冷卻期，而且調(diào)控的重點(diǎn)都放在國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)城市，尤其是東部沿海的大城市。一旦“機(jī)會(huì)資金”在樓市的抽逃引發(fā)連鎖效應(yīng)，中國(guó)金融系統(tǒng)將受到直接沖擊，進(jìn)而引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，屆時(shí)，人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略將無(wú)從談起。如果錯(cuò)過(guò)了當(dāng)前人民幣國(guó)際化的戰(zhàn)略機(jī)遇，那么，今后人民幣國(guó)際化將面對(duì)截然不同的、相對(duì)當(dāng)前不利的國(guó)際環(huán)境。

三、出于國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化考量

“限貸+限購(gòu)”是一個(gè)總量控制，調(diào)差異的的政策組合：限貸是通過(guò)金融系統(tǒng)全國(guó)統(tǒng)一控制總量，而限購(gòu)是區(qū)別對(duì)待國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行差異化調(diào)整。政策的深意就隱含在這個(gè)差異化調(diào)整上。我們對(duì)限購(gòu)城市的梳理，發(fā)現(xiàn)一些共同點(diǎn)：

1、城市行政級(jí)別很高。涵蓋全部四個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)，絕大部分直轄市、省會(huì)城市和副省會(huì)城市，以及小部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的三線城市。

2、東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市居多。

3、城市化進(jìn)程程度高的城市居多。

4、城市資源承載能力超標(biāo)的城市居多。

5、相對(duì)人口密度居高的城市居多。

基于以上事實(shí)可以判斷出，限購(gòu)政策的弦外之音有“限大疏小”的深意。中國(guó)城市化進(jìn)程中有一個(gè)畸形的現(xiàn)象，就是各個(gè)城市并不是按照資源稟賦進(jìn)行自我城市化，而是按照城市行政級(jí)別配置資源，也就是說(shuō)中國(guó)的城市化是按照行政方式進(jìn)行資源由高到低的配置，行政級(jí)別越高的城市，在城市化中所獲得的資源越多，所以就出現(xiàn)了行政級(jí)別越高的城市戶口因獲得了超額的資源支持，備受全國(guó)各地民眾的追捧，導(dǎo)致全國(guó)人口往該類城市擠的現(xiàn)象，于是這些城市住房在有限的供應(yīng)下要面對(duì)全國(guó)的無(wú)限需求，房?jī)r(jià)居高不下就成必然結(jié)果。另一個(gè)結(jié)果就是城市資源承載能力的下降和透支，如一線城市的交通擁堵現(xiàn)象，擠占耕地指標(biāo)現(xiàn)象，等等。長(zhǎng)期以往，問(wèn)題的集中爆發(fā)將不可避免，甚至?xí)勗旄蟮谋瘎　?/p>

這次的限購(gòu)政策帶有疏導(dǎo)大城市人口流入需求到小城市的傾向，緩解大城市過(guò)大的資源承載壓力，再結(jié)合全國(guó)范圍內(nèi)推行的“省管縣”行政體系改革(在原先的5級(jí)行政體系下，“市管縣”已明顯不適應(yīng)新形勢(shì)下的城市發(fā)展和戰(zhàn)略，限制了行政級(jí)別較低的縣級(jí)城市獲得資源的能力，特別是使市一級(jí)別城市輕易通過(guò)行政手段獲取本該屬于下屬行政城市的資源。)和多項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃的出臺(tái)，決策層縮小城市間發(fā)展差距、東西間差距的意圖明顯。畢竟“三農(nóng)’問(wèn)題的解決最終還是需要依靠“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略，而城鎮(zhèn)化不僅需要行政體系的優(yōu)化，如“省管縣”，更需要大筆資金的投入，很難說(shuō)這次嚴(yán)控的重點(diǎn)城市資金不會(huì)進(jìn)入這些非控制城市，甚至我們認(rèn)為，控制的目的就是在于引導(dǎo)資源的流向。

所以我們認(rèn)為今后三線城市(大部分地級(jí)市)甚至四線城市(大部分縣級(jí)市)將是未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

四、出于縮小貧富差距的考量

“5年前同樣財(cái)富水平的兩戶家庭，因?yàn)橐粦暨x擇了購(gòu)房，而另一戶選擇租房，在兩戶家庭收入水平都不變的前提下，5年后購(gòu)房戶的財(cái)富水平遠(yuǎn)超租房戶。”這是社會(huì)上廣為流傳的一個(gè)事例。我們必須承認(rèn)，住房是一個(gè)放大器，家庭或個(gè)人通過(guò)對(duì)住房是否擁有的選擇，直接決定了今后財(cái)富的量級(jí)，隨著房?jī)r(jià)多年來(lái)的持續(xù)上漲，甚至暴漲，住房也擴(kuò)大了社會(huì)貧富的差距，積累了社會(huì)矛盾。按照國(guó)際統(tǒng)計(jì)貧富差距的指標(biāo)——基尼系數(shù)，中國(guó)約在0.49左右，超過(guò)警戒線0.4，這在國(guó)外是不可想象的，社會(huì)必然發(fā)生大的動(dòng)蕩。

中國(guó)自古有言：“不患寡，而患不均?！?011年的中東、北非亂局，很大程度上是這句古話的應(yīng)驗(yàn)。作為借鑒經(jīng)驗(yàn)，我們相信中央延續(xù)樓市調(diào)控的高壓態(tài)度多少是受到了國(guó)際局勢(shì)的影響，畢竟中國(guó)政治體制上并沒(méi)有國(guó)外成熟政治體完善的“政治避震機(jī)制”，被迫變革的代價(jià)過(guò)于高昂。于是，決策層在孰輕孰重之中，毫無(wú)疑問(wèn)地選擇了穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)之舉。2010年5月，我們正是基于此認(rèn)定調(diào)控必將取得實(shí)質(zhì)性成果，因?yàn)檫@是政治任務(wù)。

五、出于配合保障房計(jì)劃的考慮

如果說(shuō)，從樓市自身的角度出發(fā)，中國(guó)樓市到底癥結(jié)何在?我們認(rèn)為就在于有限度的市場(chǎng)化改革和超限度的市場(chǎng)化改革——中國(guó)的一級(jí)土地市場(chǎng)處于政府的絕對(duì)把控，每年的新增建設(shè)土地指標(biāo)是按計(jì)劃給的，土地供應(yīng)量是按計(jì)劃推的，這絕對(duì)不是市場(chǎng)化，充其量也只是偽市場(chǎng)化;98年房改的本意是分層次的住房需求用不同的供應(yīng)體系解決，可到地方政府實(shí)際操作階段就成了把所有住房需求都推進(jìn)市場(chǎng)，地方政府做了甩手掌柜，美其名曰用市場(chǎng)化手段解決住房問(wèn)題。

問(wèn)題是：當(dāng)一個(gè)行業(yè)的上游處于絕對(duì)的壟斷控制，下游無(wú)論怎樣高程度的市場(chǎng)化，想要達(dá)到對(duì)資源的優(yōu)化配置，都是空談。再者，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是短缺經(jīng)濟(jì)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)通過(guò)購(gòu)買力的向上篩選必然導(dǎo)致市場(chǎng)淘汰機(jī)制對(duì)價(jià)格的依附，這個(gè)時(shí)候政府的兜底保障措施是否隨著價(jià)格的上行而相應(yīng)補(bǔ)缺、惠及廣大民眾呢?這不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，卻是一個(gè)政府職能范圍的問(wèn)題。

當(dāng)前樓市的問(wèn)題又回到了起點(diǎn)，保障房計(jì)劃的提出，本身就是一個(gè)糾偏計(jì)劃，是對(duì)政府多年來(lái)職責(zé)缺位的糾偏。但是任何政策都要考慮成本問(wèn)題，在經(jīng)歷了4萬(wàn)億的大躍進(jìn)之后，地方政府幾乎已經(jīng)沒(méi)有多大的財(cái)力支撐這項(xiàng)“中央請(qǐng)客，地方買單”的龐大計(jì)劃了，無(wú)奈之下，金融系統(tǒng)才在清理整頓地方融資平臺(tái)的大背景下，對(duì)地方的保障房計(jì)劃網(wǎng)開(kāi)一面，并同時(shí)呼吁民間資金的跟進(jìn)。所以正是出于政策成本的考量，打壓樓市能為保障房計(jì)劃贏得時(shí)間，擴(kuò)大覆蓋面，最大程度的縮小貧富差距：

假設(shè)市場(chǎng)上按收入水平的高低被排成100人，政府提供給收入水平處于倒數(shù)20位以內(nèi)人群保障房，其余的80人都去買商品房。當(dāng)商品房?jī)r(jià)格越高，則這80人當(dāng)中買不起商品房而又得不到政府住房保障的“夾心人群”規(guī)模越大。任何一項(xiàng)政策不可能惠及所有人，但是政策必須考量惠及面是否足夠廣，這樣才不會(huì)出現(xiàn)大面積的民怨，零星的問(wèn)題是可以容忍的，也是必然的。所以在這樣的邏輯下，商品房?jī)r(jià)格用行政辦法壓制其終極目的之一是為了保障房的入市盡可能拖延時(shí)間，盡量擴(kuò)大保障范圍，同時(shí)減少“夾心人群”的數(shù)量。而房?jī)r(jià)越高，保障房提供的數(shù)量要想覆蓋原有的面必須增加，則政策成本也跟著增加，這是政策和實(shí)際情況都不允許的。

正是基于這樣的思考，再結(jié)合保障房入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們?cè)?011年8月判斷，限購(gòu)政策至少持續(xù)到2012年。

六、出于既往人口政策的考量

1982年9月，黨的十二大確定：“實(shí)行計(jì)劃生育，是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策?！?，一國(guó)人口政策關(guān)系到國(guó)家的存亡與盛衰，可謂生死之地，存亡之理，所以決策層在制定一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期計(jì)劃或戰(zhàn)略的時(shí)候，必然會(huì)考慮到該項(xiàng)國(guó)策的存在及影響。我們相信第六次人口普查工作給決策層敲了一下警鐘，人口政策的相對(duì)放松已箭在弦上。標(biāo)志性事件是河南省近期通過(guò)了“雙獨(dú)二胎”(夫妻雙方都是獨(dú)生子女，允許生育2胎)政策的落地，成為我國(guó)最后一個(gè)接受該政策的省份。

因?yàn)榇嬖谟?jì)劃生育政策，在上世紀(jì)80年代中期，人口的出生率出現(xiàn)了一個(gè)比較大的向下波動(dòng)，人口政策的作用隨著時(shí)間的傳導(dǎo)，大致上中國(guó)婚育年齡人口數(shù)量在2015年左右，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)與之對(duì)應(yīng)的向下的波動(dòng)。從這個(gè)角度來(lái)看，再加之“丈母娘經(jīng)濟(jì)”的影響，中國(guó)樓市需求在2015年左右確實(shí)存在一個(gè)斷崖式的下挫可能性。結(jié)合決策層對(duì)樓市“長(zhǎng)期健康發(fā)展”的要求，我們有理由認(rèn)為這次樓市的調(diào)控目的之一是為了調(diào)節(jié)住房需求基于人口結(jié)構(gòu)因素之上的有序釋放。

此次樓市調(diào)控就好比河流上的水利工程，對(duì)上游水流的洪峰進(jìn)行調(diào)節(jié)，削峰填谷?？v觀國(guó)內(nèi)多項(xiàng)政策，只要涉及人口問(wèn)題的，基本上都會(huì)采取“遲滯”政策，使問(wèn)題不至于疊加，如當(dāng)年高校的擴(kuò)招政策，其目的之一就是吸納就業(yè)力量進(jìn)入學(xué)校，避免與人口高峰期的到來(lái)重疊，造成社會(huì)就業(yè)壓力的陡增。

所以，我們認(rèn)為，此次樓市的宏觀調(diào)控確實(shí)是著眼于未來(lái)，希望促進(jìn)樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展。如果沒(méi)有這次宏觀調(diào)控，中國(guó)樓市經(jīng)年的痼疾，幾年之后就有可能因?yàn)楹诵膯?wèn)題的變化而發(fā)生大的變故。

七、處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的考慮

這一點(diǎn)看似簡(jiǎn)單，其實(shí)異常復(fù)雜。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型階段，提法很簡(jiǎn)單，但是背后的博弈非常激烈。產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，首先要改革。09年的四萬(wàn)億，雖說(shuō)拯救經(jīng)濟(jì)于一時(shí)，可是國(guó)進(jìn)民退的浪潮背后卻是做大了的利益集團(tuán)尾大不掉。在這樣的背景下推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第一關(guān)攔路虎就是這些既得利益集團(tuán)。于是，我們認(rèn)為，打擊地方政府的第二財(cái)政，即土地財(cái)政，這在經(jīng)濟(jì)手段以外具有極強(qiáng)的逼迫作用，可以變相促使地方按照中央的意志行事。這是一種政治手腕。

關(guān)于這點(diǎn)，無(wú)法展開(kāi)，只能臆斷，只能管窺測(cè)豹。

其次，我們必須了解當(dāng)下和今后一段時(shí)期左右決策的一些因素

一、政府負(fù)債問(wèn)題

按照去年政府權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，省、市、縣三級(jí)，負(fù)債余額在10.7萬(wàn)億左右，但是請(qǐng)注意，中國(guó)目前實(shí)行的是5級(jí)行政體系，中央層面的負(fù)債沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，中國(guó)負(fù)債率最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)負(fù)債率也沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。另外，國(guó)家政策性銀行所發(fā)放的政策性貸款，以及四大政策性金融公司從商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)，和做實(shí)社保賬戶、中國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重帶來(lái)的隱性負(fù)債都沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

一國(guó)的債務(wù)問(wèn)題，是一國(guó)創(chuàng)富能力在時(shí)間維度上的貼現(xiàn)，必須采用杠桿率的操作方法，于是就必須將收入和支出在時(shí)間維度上進(jìn)行合理配置，否則就將出現(xiàn)歐債一樣的危機(jī)。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，我們認(rèn)為中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題存在嚴(yán)重惡化的可能，中國(guó)政府不會(huì)也不愿意將一個(gè)簡(jiǎn)單的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，演變成償付問(wèn)題，這不利于人民幣的國(guó)際化，也不利于今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更不利于國(guó)家信譽(yù)。

所以，作為地方融資機(jī)制中至關(guān)重要一環(huán)的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于緩解當(dāng)前債務(wù)問(wèn)題，尤其在今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處調(diào)整期時(shí)，有著不可替代的重要作用。僅憑這一點(diǎn)，我們相信，房地產(chǎn)行業(yè)的硬性調(diào)控維持不了兩年，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整也許是今后長(zhǎng)期趨勢(shì)和政策的著力點(diǎn)。

二、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定問(wèn)題

一國(guó)經(jīng)濟(jì)的命脈就在于該國(guó)的金融系統(tǒng)。從入世后中央政府對(duì)金融系統(tǒng)的額外保護(hù)就能看出金融系統(tǒng)對(duì)國(guó)內(nèi)的重要性。

我們觀察到，國(guó)內(nèi)金融系統(tǒng)是這輪調(diào)控最先抽身而走的，政策的緩慢配合也有利于金融系統(tǒng)盡快在風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域脫身——政策一開(kāi)始并沒(méi)有急著要效果，而是宣示性的，威嚇性的，但是金融機(jī)構(gòu)最先配合政策，限貸、加息、停房開(kāi)貸、停三套貸、停固貸。我們認(rèn)為先前政策的緩釋和之后金融系統(tǒng)的快行，是在給金融系統(tǒng)建一個(gè)防火墻，一如中國(guó)銀監(jiān)會(huì)前主席劉民康所言：“我們涉房類的貸款都是在房?jī)r(jià)很低的時(shí)候貸出去的。”也就是說(shuō)金融系統(tǒng)利用房?jī)r(jià)的上漲，且在之前就放緩涉房類貸款，是給自己一個(gè)安全緩沖帶。

但是，此舉只能是起到對(duì)增量貸款一定的遏制作用，對(duì)于業(yè)已存在于金融體系內(nèi)部的存量涉房類貸款，作用就不那么明顯，好在中國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上升狀態(tài)，金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是可以稀釋和控制的。

截止2011年10月末，相關(guān)部門公布的金融機(jī)構(gòu)涉房類貸款在10萬(wàn)億左右，風(fēng)險(xiǎn)主要集中在開(kāi)發(fā)貸上，而開(kāi)發(fā)貸大部分又集中在大型企業(yè)中。所以，我們認(rèn)為，此次調(diào)整金融機(jī)構(gòu)比地方政府淡定得多。不過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受上，我們粗略估計(jì)應(yīng)該在20%以內(nèi)，而不是之前金融部門負(fù)責(zé)人劉明康宣稱的50%，絕無(wú)可能!因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)縱向的下跌超過(guò)一定程度會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)內(nèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)橫向的崩潰，畢竟房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度過(guò)高，再者金融系統(tǒng)內(nèi)的抵押物多半以固定資產(chǎn)為主。

三、保障房建設(shè)的問(wèn)題

今年既是換屆年，又是十二五規(guī)劃的第二年，根據(jù)我們對(duì)以往5年規(guī)劃的研究得出的規(guī)律，投資在5年規(guī)劃的前三年將有逐年遞增的需求，到第三年達(dá)到頂峰，接下去兩年會(huì)明顯收縮。眾所周知，中國(guó)是投資驅(qū)動(dòng)兼出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)體，在歐、美、日經(jīng)濟(jì)不振的情況下，國(guó)內(nèi)的投資熱情不大可能出現(xiàn)大的下滑。國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資主要是三大塊：工業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資。在當(dāng)前環(huán)境下，前兩項(xiàng)我們估計(jì)走不快，主要集中于房地產(chǎn)投資，這也是為什么中央要各地保障房建設(shè)投資立馬啟動(dòng)的原因之一。

不過(guò)很遺憾，保障房建設(shè)任務(wù)在2012年縮水了。這從側(cè)面能反映出各地建設(shè)資金的嚴(yán)重短缺。我們認(rèn)為2012年是保障房建設(shè)的關(guān)鍵年，也是資金壓力最大的一年，按照工程款的付款規(guī)律，2012年交付的結(jié)點(diǎn)也是工程款償付的高峰年。另外，2011年挖坑待建的保障房工程也要延續(xù)到2012年開(kāi)建，同時(shí)還有自身的700萬(wàn)套開(kāi)建，由此可見(jiàn)，地方上財(cái)政壓力巨大。

按照規(guī)定，各地土地出讓金凈收益的10%得用作保障房建設(shè)。而當(dāng)前的實(shí)際情況是，各地因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策的存在和金融系統(tǒng)對(duì)平臺(tái)貸的嚴(yán)控，地方政府可用資金捉襟見(jiàn)肘。另外，中央2011年10月要求各地用于農(nóng)田水利建設(shè)的資金也從各地的土地出讓金凈收益中提取10%，可見(jiàn)地方政府財(cái)政壓力巨大。

保障房建設(shè)是簽了“軍令狀”的，我們認(rèn)為，新一屆政府不會(huì)用過(guò)于鐵腕的手段，在明知不可為的情況下，而為之。適當(dāng)?shù)姆潘?，?yīng)該是可以考慮的，一如李總理所言：“地方政府可以考慮購(gòu)買商品房充當(dāng)保障房?！?/p>

所以我們認(rèn)為，保障房資金的保障方面應(yīng)該在2012年會(huì)有一個(gè)大的突破，比如說(shuō)加大中央的投入比重，提升土地出讓金的支持比例，融資創(chuàng)新(發(fā)行保障房建設(shè)債券)，具體項(xiàng)目可能更多傾向于“商品住宅+商業(yè)地產(chǎn)+保障房”捆綁的建設(shè)模式。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問(wèn)題

98年房改的一個(gè)大背景是94年分稅制后，中央財(cái)權(quán)加強(qiáng)，而地方被削弱。又遇到97年金融危機(jī)，大量基礎(chǔ)設(shè)施投資要求地方財(cái)政配套，這才有了之后的住房供應(yīng)市場(chǎng)化的改革，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)改革的初衷，政策的意圖之一就是讓地方通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)完善自身的融資體系，彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足。

2009年，應(yīng)對(duì)百年一遇的金融危機(jī)，中央又決定通過(guò)刺激樓市以達(dá)到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的目的。

從以上兩點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀調(diào)控的重要工具已經(jīng)昭然若揭，也就不難理解為什么中央將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我們一直在考慮決策層提出的所謂的“逆周期調(diào)控”，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，2010年金融危機(jī)之后各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有過(guò)熱的苗頭，決策層在當(dāng)時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)是為了給宏觀經(jīng)濟(jì)降溫，進(jìn)行逆周期調(diào)控。同樣，如果2012年或者今后一段時(shí)期，國(guó)際經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境發(fā)生明顯的惡化或者有惡化的趨勢(shì)，那么，房地產(chǎn)業(yè)作為逆周期調(diào)控的重要工具必將被重拾，用以對(duì)沖宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑。

根據(jù)我們的分析，2012年歐債危機(jī)會(huì)持續(xù)發(fā)酵，不排除個(gè)別小國(guó)退出歐元區(qū)的可能性，歐洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)入漫長(zhǎng)的底部區(qū)間。美國(guó)經(jīng)濟(jì)在大選年很有可能進(jìn)入第三輪的量化寬松階段。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇要比快于其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，最快要到2012年底。

所以我們認(rèn)為突破口很可能就是低端住宅，覆蓋剛需面，但是力度肯定比09年要低一些，通過(guò)拉長(zhǎng)時(shí)間寬度的方式，在供求關(guān)系的長(zhǎng)期面上進(jìn)行調(diào)節(jié)。

第五篇：福州買房_房?jī)r(jià)趨勢(shì)_買房全攻略

福州買房_房?jī)r(jià)趨勢(shì)_買房全攻略 調(diào)控主基調(diào)不會(huì)松動(dòng)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預(yù)期，地方政府的財(cái)政壓力陡然增大，于是一些地方開(kāi)始對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行“微調(diào)”。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等，這些舉措引發(fā)了對(duì)樓市調(diào)控政策可能松動(dòng)的議論。

“樓市調(diào)控的主基調(diào)并不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但各地的微調(diào)與堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖之間并不一定就存在矛盾?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，樓市限購(gòu)措施對(duì)地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及，不少地方有自救的沖動(dòng)，以擺脫經(jīng)濟(jì)的不景氣，去年的樓市調(diào)控政策力度過(guò)大，過(guò)于一刀切，地方做出微調(diào)也正常。從目前的情況來(lái)看，一些地方對(duì)樓市的微調(diào)基本上是鼓勵(lì)自住需求、促進(jìn)成交量，如果是這樣的政策微調(diào)，那就與中央的要求不矛盾。

“但是不能因?yàn)檎{(diào)控帶來(lái)了負(fù)面影響就放棄調(diào)控?！标悋?guó)強(qiáng)表示，遏制投資需求的思路是不能放棄的，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在今年仍將執(zhí)行下去，沒(méi)有任何懸念。

“目前仍看不到限購(gòu)政策退出的合適時(shí)機(jī)。”秦虹也表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機(jī)性需求，保護(hù)真正的居住性需求。目前市場(chǎng)正在向著調(diào)控預(yù)期的方向變化，而政策的關(guān)鍵就是要鞏固調(diào)控成果?！鞠嚓P(guān)閱讀：一線城市樓市開(kāi)始回暖 “龍?zhí)ь^”跡象初現(xiàn)】

房?jī)r(jià)回升難度大

事實(shí)上，盡管年初部分銀行將首套房貸款利率也從此前的上浮回歸為基準(zhǔn)利率，但是目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化”的房貸政策。此外，佛山、成都、蕪湖等地“微調(diào)”政策因涉及放松限購(gòu)均被管理層叫停，表明當(dāng)前調(diào)控政策的主基調(diào)仍很難放松，這使得房?jī)r(jià)再度回升的可能性正在變小。

“調(diào)控將進(jìn)入深水期，房?jī)r(jià)依然面臨再次深跌的壓力?！敝袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，如果上半年限購(gòu)政策一點(diǎn)松動(dòng)都沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商再熬半年情況就會(huì)變得更糟，上半年或許就會(huì)有較大幅度的價(jià)格折扣調(diào)整，所以二季度可能成為一個(gè)分水嶺。

“今年房地產(chǎn)投資增速將會(huì)下降，行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)?！鼻睾绫硎?，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相對(duì)明朗，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策是相對(duì)確定的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是確定的。秦虹強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機(jī)需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖。另一手抓大力建設(shè)保障性住房，滿足剛性需求不動(dòng)搖。沒(méi)有穩(wěn)定的政策預(yù)期就不會(huì)有穩(wěn)定的市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的理解，今年房地產(chǎn)政策會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展可以期待。