第一篇：物業(yè)各崗位運作方案及崗位職責

物業(yè)各崗位運作方案及崗位職責

運作方案

（一）客服運作方案

客服（管家、前臺、內(nèi)勤）工作范圍

客服承擔著物業(yè)管理處直接對業(yè)主服務(wù)的工作，其中包括：業(yè)主關(guān)系的協(xié)調(diào)和環(huán)境衛(wèi)生的管理，是體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)檔次，展示物業(yè)管理公司的形象和企業(yè)文化，樹立公司的管理品牌的窗口，是實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù),使業(yè)主滿意的關(guān)鍵性職能部門。業(yè)主服務(wù)的主要工作是對業(yè)主的服務(wù)和社區(qū)的整體環(huán)境管理。其中包括：

? 辦理業(yè)主的入住、裝修手續(xù)。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

崗位職責 二次裝修的管理。環(huán)境的管理與策劃。

接待訪客，解答業(yè)主的疑問。

受理業(yè)主服務(wù)需求、投訴、報修，并轉(zhuǎn)callcenter。郵件、報刊雜志分撿、收發(fā)。協(xié)助費用的收繳。日常的巡查。

信息的搜集與業(yè)主回訪。

社區(qū)的文化建設(shè)與舉辦業(yè)主的聯(lián)誼活動。提供有償服務(wù)，特約服務(wù)及商務(wù)中心功能。業(yè)主檔案管理。

評價服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主意見的征詢等。

前臺接待員崗位職責

1.負責日常接待工作，業(yè)主出行或回家要及時問候。

2.負責記錄業(yè)主及其他人員投訴，并將信息轉(zhuǎn)移至callcenter。3.為業(yè)主辦理各類的手續(xù)，業(yè)務(wù)要熟悉，態(tài)度要熱情，工作要細心，動作要敏捷，核算要準確。

4.更新每天業(yè)主投訴記錄，并了解處理進度。收集后將資料整理匯報客服管家； 5.負責跟蹤業(yè)主對各項服務(wù)的滿意程度，負責協(xié)助調(diào)查業(yè)主服務(wù)滿意率；

6.負責向業(yè)主提供有償服務(wù)目錄及報價，并將業(yè)主要求的有償服務(wù)信息轉(zhuǎn)callcenter；

7.熱誠幫助業(yè)主，主動自覺地為業(yè)主著想，收集業(yè)主對物業(yè)管理的建議。

8.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主所要求完成的服務(wù)項目。

9.培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。

10.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現(xiàn)不必要失誤。11.保持前臺的環(huán)境整潔。

客服管家崗位職責

1.每日對物業(yè)進行巡視檢查，填寫物業(yè)巡樓報告； 2.遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作；

3.接受及處理業(yè)主投訴，并予記錄，轉(zhuǎn)相關(guān)部門； 4.追收物業(yè)管理費等各類費用之工作； 5.巡視檢查清潔及綠化設(shè)施之情況； 6.整理物業(yè)之業(yè)主資料；

7.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主所要求完成的服務(wù)項目。

8.培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。

9.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現(xiàn)不必要失誤。

內(nèi)勤崗位職責

1.認真領(lǐng)會政府部門的有關(guān)政策及上級文件精神，及時了解和掌握公司各部門的工作進程及本公司有關(guān)的外界情況。2.負責會議通知、議程安排、會場布置、簽到、會場服務(wù)等工作，并做好會議記錄和紀要工作。3.收集業(yè)主檔案，定期整理分類。4.起草或整理工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件。5.做好與公司各部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作。

6.負責公司文件、資料的打字復印工作，講求效率，穩(wěn)中求快，做到認真，仔細，不出差錯。按時完成打印任務(wù)。7.嚴格按照操作程序使用電腦，保持電腦清潔，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修。

8.負責對外來公文的簽收，登記，并按擬寫批示分送有關(guān)領(lǐng)導及有關(guān)部門。

9.遵守保密制度，搞好保密工作，廢棄文稿應(yīng)及時消毀。10.完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

保潔負責人崗位職責

1.上班后檢查清潔效果。如有需要，采取行動，跟進所需工作。2.檢查保潔員工出勤情況。

3.每日上下午不少于兩趟巡視檢查所轄公共區(qū)域，注意事項包括：

清潔情況、安全情況、工程情況、其它情況

4.每日負責監(jiān)控和檢查公共區(qū)域內(nèi)各項清潔工作的完成質(zhì)量，及時糾正保潔員不合規(guī)范的清潔操作并填寫記錄。5.根據(jù)工作安排，合理布置各項清潔任務(wù)，并負責全面監(jiān)督清潔、綠化服務(wù)提供商的各項工作是否按要求進行，與其建立合理的工作程序往來。

6.每日實地檢查清潔工作是否按計劃進行，保潔員的工作表現(xiàn)和工作質(zhì)量是否達到要求標準，對不合格現(xiàn)象及時填寫清潔整改通知書。

7.跟進處理業(yè)主對清潔方面的投訴，并做出情況處理結(jié)果的匯報。

8.配合清潔合作商進行清潔員工的招聘、選拔和培訓工作。9.監(jiān)督低值易耗品質(zhì)量，并協(xié)助采購。10.與其它部門溝通、協(xié)調(diào)，密切合作。11.定期對保潔、綠化服務(wù)質(zhì)量進行評估。12.要求并檢查外包單位培訓方案，有計劃地對員工進行必要的業(yè)務(wù)培訓，使其能高效地完成工作任務(wù)并達到預(yù)期標準。13.負責協(xié)調(diào)業(yè)主有償服務(wù)關(guān)于清潔的事務(wù)。

14.巡視、檢查各區(qū)域所有設(shè)備，設(shè)施是否完好，清潔情況是否達到標準并填寫巡視報告。

15.每月上報低值易耗物料計劃，并合理控制領(lǐng)用數(shù)量。16.負責檢查、督導垃圾清運事宜。17.完成領(lǐng)導交給的其它工作。

保潔員崗位職責

保潔班長崗位職責

1、對上級負責，直接指揮下屬員工進行分區(qū)域的保潔衛(wèi)生；

2、檢查員工每日出勤情況，如有缺勤，及時安排補位保潔；

3、檢查員工所管轄范圍的保潔衛(wèi)生情況，并進行當班考核；

4、檢查員工所使用的工作器具和保養(yǎng)設(shè)備的完好情況，督促員工愛護工具和設(shè)備及貫徹使用制度；

5、編制使用保潔用品、物料的計劃，控制保潔衛(wèi)生耗用成本。

6、及時做好保潔器具材料的采購及公共區(qū)域的水、電、照明的維修報告。

保潔員崗位職責

1、一律著裝上崗；

2、服從上級安排，按規(guī)定標準和操作程序，保質(zhì)保量地完成本人負責區(qū)域的保潔工作；

3、工作完畢，不得擅自離崗，確保區(qū)域的保潔。

（二）、維修運作方案

工程維修的職責和任務(wù)

1.為公司提供設(shè)備技術(shù)支持，指導其做好市政設(shè)施、園林綠化、房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的運行管理工作。

2.市政設(shè)施、園林綠化、房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的日常運作進行安全使用監(jiān)督，對存在的安全隱患提出整改意見。3.負責對設(shè)施設(shè)備進行日常運行維護管理。4.負責業(yè)主小修、急修工作。5.負責設(shè)備技術(shù)安全管理工作。

6.負責各設(shè)備專業(yè)對業(yè)務(wù)主管部門和其他有關(guān)單位的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作。

7.對本部門環(huán)境因素的識別、評價及管理。8.完成公司下達的責任指標。

綜合維修工崗位職責

1、服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。

2、按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對木工、油漆、瓦工范圍內(nèi)的工作進行維修檢修，并達到質(zhì)量要求。

3、嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備安全。

4、工作中注意保護現(xiàn)場，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。

5、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄，上報工程主管，并盡快回到值班地點。

6、嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。

（三）安管運行方案 任 務(wù)

保安部是公安、消防部門在物業(yè)小區(qū)進行治安防范、消防安全的重要輔助力量。保安部主要任務(wù)是落實各項治安、消防制度，維護物業(yè)小區(qū)秩序，及時發(fā)現(xiàn)和打擊違法犯罪活動，保護物業(yè)小區(qū)設(shè)備設(shè)施及轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全。保安部必須堅決執(zhí)行“誰主管，誰負責”和“群防群治”的原則，履行以下職責：

1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)的治安秩序。

2、嚴格治保安理，做好來訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。

3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。

4、做好停車場管理，確保車輛停放有序、安全

5、積極配合公安部門打擊物業(yè)小區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動。

6、負責對物業(yè)小區(qū)各位業(yè)主治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。

7、抓好保安隊伍業(yè)務(wù)培訓。

崗位職責

保安領(lǐng)班職責

1、主持本班工作，堅決執(zhí)行公司及主管指令，帶領(lǐng)和督導全班人員履行崗位職現(xiàn)，認真做好安全保安員工作。

2、負責主持召開班務(wù)會，及時傳達上級指示和部門例會精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。

3、負責本班人員的考勤，如實記載本班執(zhí)勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向主管上級請示報告。

4、負責協(xié)調(diào)本班與其他班組之間的工作關(guān)系和本班人員之間的關(guān)系。

5、愛崗敬業(yè)，遵紀守法，嚴于律己，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。

6、熟悉保安各崗位工作職責、任務(wù)和程序，掌握管理區(qū)域內(nèi)治安保安員工作的規(guī)律及特點。

7、對因管理不力而造成本班在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤，或本班人員出現(xiàn)嚴重違法違紀的情況負責。

8、負責抓好全班的訓練工作。

9、負責處理本班執(zhí)勤過程中遇到的一般性問題。

車場（庫）崗位職責

1、做好進出車輛登記和外觀情況檢查記錄。

2、指揮車輛的進出和停放。

3、對違章車輛，應(yīng)及時制止并加以糾正，糾正前必須先敬禮。

4、檢查停放車輛的車況，若發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車門（窗）等情況，及時通知司機（車主）或報告當值主管。

5、檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時通

知車主。搞好車場（庫）值班室的清潔衛(wèi)生。

6、定期檢查消防設(shè)施是否完好、有效，如有損失，要及時報告上級維修更

換，不準使用消防水源洗車。

7、值班人員要勤巡邏，細觀察，隨時注意進入車場的車輛情況及駕駛員的

行為，發(fā)現(xiàn)問題要及時報告主管或主管上級。

出入口保安員崗位職責

1、樹立良好個人形象，熱心為樓內(nèi)業(yè)主服務(wù)，熱情解答業(yè)主提出的問題并 解決業(yè)主的要求。

2、做好各項崗位交接工作，認真填寫各類工作流程表格，發(fā)現(xiàn)問題及時上

報。

3、當遇來訪人員應(yīng)遵守保安規(guī)定，填寫《訪客登記表》并做到全面、細致。

4、認真遵照物業(yè)小區(qū)出入管理辦法。當業(yè)主需要出門時，應(yīng)填寫出門條，并簽收。當發(fā)現(xiàn)可燃、易燃品要進入時，應(yīng)給予制止，并做合理安排。

5、值班人員必須24小時堅守崗位，禁止到處流竄，嚴禁空崗、串崗等情

況發(fā)生，正確使用對講機頻道。并管理好個人當班物品，以免造成丟失等現(xiàn)象。

6、見到上級出入或來檢查工作期間應(yīng)熱情、有禮貌，并做到主動問好并敬

禮。

7、嚴格執(zhí)行公司上下班考勤制度，嚴禁遲到、早退。

8、當遇到發(fā)生緊極情況，應(yīng)及時上報值班上級，遇到不明確問題應(yīng)及時匯

報。

9、夜間值班人員禁止睡覺，應(yīng)對大堂內(nèi)外多加巡視，不得在無關(guān)區(qū)域長時

間逗留，做好各項保安員工作。

巡邏崗崗位職責

1、監(jiān)視管區(qū)內(nèi)的人員、車輛活動情況，維護管區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故

2、巡查、登記公司部位設(shè)施，設(shè)備完好情況。

3、對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查。

4、制止管區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件。

5、驅(qū)趕管區(qū)內(nèi)的擺賣、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員。

6、每班巡場一至兩次，對公共區(qū)域的閑雜人員進行盤問或驅(qū)趕，對業(yè)主違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進行勸阻和制止。

7、檢查、看管好停入在管區(qū)內(nèi)的車輛，防止丟失或損壞。

8、指揮機動車輛按規(guī)定行駛和停泊，保證消防通道暢通，防止發(fā)生交通事故。

9、負責火警、匪警的驗證和處置。

10、回答訪客的咨詢，必要是時為其導向。

巡查保安各崗位執(zhí)勤情況，協(xié)助處理疑難問題。

保安員交接班制度

1、交接班地點為保安部值班室，人員為主管、內(nèi)保員。

2、內(nèi)保接班人員（主管、內(nèi)保員）必須提前10分鐘到達值班室備勤，等待與交接班人員進行工作交接。

3、交班人員需向接班人員移交工作交接記錄本、對講機及其他用品，并要交待清楚當班期間發(fā)生的問題及下一班工作應(yīng)注意的事項。

4、接班人員要認真傾聽交班人員的口頭交待，認真查閱上一班工作記錄內(nèi)容，接收工作交接班記錄本、對講機以及各種表格及其他用品。

5、交接班后若無問題，接班人員要在工作交接記錄本上簽字。

6、交接班工作完成后，接班人員要按《保安巡視規(guī)定》繼續(xù)工作，交接人員在短時間內(nèi)自行離開。

7、如遇突發(fā)事件或上一班未完成工作，交班人員需征得主管的同意后方可離去。

8、服從上級上級的管理，認真完成交派的各項任務(wù)。

物品出入管理制度

目的

為了加強對物品出入的管理，確保物業(yè)小區(qū)的正常工作秩序和物業(yè)使用人的財產(chǎn)安全，特別定本規(guī)定。適用范圍

本制度適用于對業(yè)主/物業(yè)使用人的物品出入的管理與控制。管理規(guī)定

1、物品的搬入 1）

當業(yè)主/物業(yè)使用人或其他人住物業(yè)小區(qū)內(nèi)搬運物品時，值班保安員應(yīng)禮貌地詢問是何物品，搬往何處，必要時可委婉地提出查驗，確認無危險后，可予放入。2）

當確認搬入物品屬危險品時，值班保安員應(yīng)拒絕搬入，無法確認時，可報告主管或保安部。

2、物品的搬出

1）業(yè)主/物業(yè)使用人需要搬出貴重物品，則應(yīng)提前到保安部或致電前臺，由保安至業(yè)主單元辦理手續(xù)，說明需要搬出的物品，在《出門證》存根上簽字認可，保安部按照業(yè)主/物業(yè)使用人提供的情況出具《出門證》。

2）當班保安員收到《出門證》后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，予以放行，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時間，然后對搬出物品人的支持與合作表示感謝?！冻鲩T證》由保安部管理人員于一周內(nèi)收回。

若業(yè)主/物業(yè)使用人搬遷物品時未辦理《出門證》，保安員應(yīng)予提示并拒絕 放行，特殊情況可立即報告主管或保安部。

第二篇：物業(yè)各崗位職責

物業(yè)各崗位職責

沁陽市佳居物業(yè)管理有限公司

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目 錄

1、目錄??????????????????????????（1）

2、經(jīng)理崗位職責??????????????????????（2）

3、客服部崗位職責?????????????????????（3）

4、文員崗位職責??????????????????????（4）

5、倉庫管理員的崗位職責??????????????????（5）

6、水電工崗位職責?????????????????????（6）

7、財務(wù)經(jīng)理崗位職責????????????????????（7）

8、賬務(wù)會計崗位職責????????????????????（8）

9、財務(wù)出納崗位職責????????????????????（9）

10、財務(wù)收費員崗位職責???????????????????（10）

11、保潔人員崗位職責??????????????????（11-12）

12、綠化工崗位職責???????????????????（13-14）

13、保安人員崗位職責??????????????????（15-18）

14、消防人員崗位職責????????????????????（19）

經(jīng)理崗位職責

1.制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。

2.負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

3.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

4.負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

5.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。

6.認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

7.以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。8.檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。10.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

11.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。12.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

13.負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。14.上級領(lǐng)導交辦的其他臨時任務(wù)。

客服部崗位職責、嚴格遵守公司的《職業(yè)規(guī)范》和各項管理規(guī)章制度。

2、為業(yè)主辦入住手續(xù)、機動車輛出入證，并解答業(yè)主提出的有關(guān)問題。、為客戶辦理裝修手續(xù)，為裝修人員辦理臨時出入證，向客戶發(fā)放《裝修管理規(guī)定》，同時解答有關(guān)裝修問題，請維修服務(wù)人員對裝修申請進行審批，并辦理裝修結(jié)束后的退款事宜。、為客戶解答辦理電話初裝手續(xù)及各種電話服務(wù)項目的問題。5、接受客戶投訴、聽取住戶意見和建議，及時分類匯總向相關(guān)部門反映。

6、為客戶代辦房屋出租、出售及為發(fā)展商的空置房辦理出租。7、負責對客通知的印刷、分發(fā)和存檔。、應(yīng)客戶要求，按照有關(guān)規(guī)定，為客戶開具相關(guān)證明。

9、按規(guī)定認真完成每日工作記錄。

10、隨時解答客戶提出的各種問題及咨詢，遇問題及時向經(jīng)理匯報。11、完成經(jīng)理及公司領(lǐng)導交予的其他工作。

文員崗位職責

1.向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。

4.加強業(yè)務(wù)學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5.恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權(quán)傳播。

6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

倉庫管理員的崗位職責

1、按公司(管理處、下同)資產(chǎn)管理制度對公司資產(chǎn)進行管理。

2、對購進物資的進倉、出倉進行登記,并辦理相關(guān)手續(xù),對庫存物資資料及時存檔。

3、對物品進行分類、分區(qū)存放,要求做到擺放整齊,分類清晰。

4、定期組織公司資產(chǎn)的盤點工作。

5、對庫存物資要做到月結(jié)、月清,帳物相符。

6、負責對二級倉庫進行監(jiān)督管理,對二級倉庫的盤點情況進行核實。

7、掌握庫存情況,保證常用材料的合理庫存。

8、做好倉庫的日常三防工作(防火、防盜、防蟲)。

水電工崗位職責

1、在中心主任的領(lǐng)導下，做好水電的保障供應(yīng)和服務(wù)工作。

2、電工房、水泵房室內(nèi)保持清潔通風，不準存放設(shè)備以外的任何物品及私人物品。

3、熟悉小區(qū)的供水，供電的管路、線路和地下電纜的分布。

4、嚴守操作規(guī)程，按時完成水管線路以及供水供電設(shè)備的維修和保養(yǎng)任務(wù)，協(xié)助抄表員每月抄水電表。

5、接到用戶報修或領(lǐng)導安排任務(wù)后應(yīng)積極進行維修。

6、對用戶要熱情服務(wù)，做到用戶放心，使用滿意。

7、發(fā)現(xiàn)違反《水電使用管理規(guī)定》的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并報中心處理。

8、加強日常巡查，力爭出修及時，使領(lǐng)導放心，業(yè)主員工滿意。

9、認真做好晚間值班記錄。

10、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

財務(wù)經(jīng)理崗位職責

1.根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。

2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3.圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運用公司資金。

4.做好公司各項資金的與支出管理。

5.定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6.做好財務(wù)統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。

7.定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8.統(tǒng)一管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓和考核監(jiān)督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領(lǐng)導及政府部門作出財務(wù)報表。

財務(wù)會計崗位職責

1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。2.對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。

3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導處理。

4.按照規(guī)定設(shè)置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。

5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數(shù)字。

7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

財務(wù)出納崗位職責

1.認真執(zhí)行國家財經(jīng)法規(guī)、現(xiàn)金管理制度制度。

2.遵守財務(wù)人員職業(yè)道德，堅持實事求是、廉潔奉公的工作原則。3.保守本公司商業(yè)機密，不經(jīng)過領(lǐng)導同意，不許泄露公司的會計信息。4.負責貨幣資金的收付和管理工作。

5.負責每天辦理各項經(jīng)營收入的收款工作，每日逐筆核對收入款的到賬情況，收到款在第一時間開出收據(jù)并交會計開送貨單。

6.出納員直接收到的現(xiàn)金銷售款，要在第一時間存入公司指定賬戶，不能挪用公款和私自外借，如有以上問題公司將嚴懲不怠。

7.每日根據(jù)憑證逐筆登記現(xiàn)金、銀行存款日記賬，賬簿一律采用訂本式，做到記賬準確、整潔、日清月結(jié)。不得隨意更換、涂改賬簿。

8.支出報銷、借款時，要對原始單據(jù)進行審核，符合報銷程序和管理制度、金額準確后才能付款。不見會計、市場部經(jīng)理的簽字，出納不得付款。無論經(jīng)理是否簽字同意，借款要本著前賬不清，后賬不借的原則。

9.負責每日清點庫存現(xiàn)金，核對現(xiàn)金日記賬，保證賬實相符，保證現(xiàn)金安全。如出現(xiàn)現(xiàn)金長短款要及時查明原因，原因不明出納要負責賠償。

10.服從領(lǐng)導安排，及時配合會計做好其他日常工作。

財務(wù)收費員崗位職責

1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。

2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準時到達。3.對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)

保潔人員崗位職責

一、保潔員要聽從領(lǐng)導,服從工作安排,文明服務(wù),禮貌待人,對工作認真負責。

二、上崗時著裝整齊、統(tǒng)一、規(guī)范,按標準完成各項任務(wù)。

三、對住宅樓保潔人員的要求:

1、生活垃圾日產(chǎn)日清。

2、樓道每天清掃一次,整日保潔。

3、樓梯欄桿、扶手定期擦拭。

4、樓道玻璃窗、單元門、電閘箱、信報箱等一個月擦拭一次。

5、樓道天棚、墻壁每定期清掃。

6、樓道、單元門、電梯內(nèi)亂貼、亂畫當日清理。

7、及時清理單元門外生活垃圾和散落垃圾。

四、對商戶區(qū)域保潔人員的要求:

1、嚴格片區(qū)保潔責任制,對片區(qū)內(nèi)當班清潔重點、難點部位進行保潔,做好片區(qū)內(nèi)責任片區(qū)清潔工作,不留衛(wèi)生死角。

2、隨時巡視片區(qū),發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時處理,隨時保證片區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。

3、道路地面每天清掃一次。

五、雨雪天及時對分管部位道路和地面積水、積雪進行清掃。

六、對公共設(shè)施跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及樓梯間燈不亮,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時向管理員匯報。

七、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具,做到勤儉節(jié)約、以舊換新。協(xié)助辦公室編制材料購置計劃和器具,設(shè)施維修報告,減少損耗,控制成本。

八、保潔工作中,撿拾的物品要按規(guī)定上交、嚴禁私自處理。禮貌勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。若發(fā)現(xiàn)住戶違反相關(guān)規(guī)定及時上報管理員。

九、在操作與安全發(fā)生矛盾時,應(yīng)先服從安全,以安全為重。12

綠化工崗位職責

一、根據(jù)公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴工卡，按時簽到上、下班。

二、按照主管布置的工作任務(wù)認真負責，完成工作任務(wù)。

三、上班時間不得高聲暄嘩，影響業(yè)主正常工作和休息。

四、儀容儀表、談吐舉止要文明，遇見上級領(lǐng)導和同事應(yīng)主動問好，遇見業(yè)主有困難，應(yīng)主動熱情予以幫助。

五、不遲到、不早退、不曠工，有事需請假的應(yīng)寫書面請假條，經(jīng)上級領(lǐng)導批準方可請假。

六、工作時間不得隨意脫崗、串崗，更不能有聚眾閑談、坐在草地上抽煙等不良行為。

七、團結(jié)友愛，工作中有困難的應(yīng)相互幫助。

八、熟記小區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，做好自己的本職工作，定期對花草樹木施肥、澆水，防蟲、耕種除草和培土，并及時修枝整形、補栽補種，及時處理枯枝落葉，清理場地，每天清掃綠地內(nèi)的白色垃圾。

九、每日檢查、記錄綠地、樹木情況，及時勸阻和處理違反有關(guān)綠化管理的不良行為，情節(jié)嚴重的須立即上報領(lǐng)導。

十、保證新栽大樹及花草的較高成活率，綠化場地不留雜物，不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長旺盛。

十一、積極工作，在工作中提高個人工作能力和專業(yè)標準，創(chuàng)造新的更好的服務(wù)水平。

十二、正確使用綠化工具及其它配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作。

妥善保管所使用的工具，遺失、損壞照價賠償；節(jié)約用水，嚴禁浪費水源。

十三、對重大節(jié)日及活動，如元旦、春節(jié)，根據(jù)公司要求協(xié)助相關(guān)部門提前作出具體美化方案，增加節(jié)日氣氛。

十四、綠化水龍頭是澆花所用，不得用作洗車。綠化肥料、農(nóng)藥不得外借，要妥善保管。

十五、完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。

保安人員崗位職責

（一）保安人員崗位職責

一、門衛(wèi)保安應(yīng)嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規(guī)定。

二、門衛(wèi)保安必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責任。

三、值班員應(yīng)文明執(zhí)勤、禮貌待人，不允許與車主爭吵，更不允許與車主辱罵斗毆。遇車主刁難或羞辱時，應(yīng)保持冷靜，克制自己的情緒，確實無法處理的事情，應(yīng)迅速報告隊長、組長處理。如車主不聽勸阻，無理取鬧，甚至態(tài)度蠻橫，動手打人，應(yīng)通知領(lǐng)導，將肇事者送交公安機關(guān)處理。

四、對未領(lǐng)卡而沖入的車輛，記下其車牌號碼，并用對講機第一時間通知其它崗位的保安人員，以免誤會。

五、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或裝有污染性物品的車輛、大貨車、大拖車（經(jīng)管理處同意的除外）等，嚴禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)內(nèi)。

六、門衛(wèi)保安人員監(jiān)督、控制出入的施工人員、房產(chǎn)中介、拾荒者和推銷人員入內(nèi)。

七、對駛出的面包車，箱式貨車等，一律停車并打開車箱進行檢查，如發(fā)現(xiàn)可疑物品應(yīng)立即上報當班隊長或物業(yè)領(lǐng)導進行處理。

八、門衛(wèi)保安應(yīng)按規(guī)定對外來車輛和訪客進行盤查、登記。對帶入帶出的建筑物品進行檢查、并對來訪人員通行證的發(fā)放進行控制，減少不必要的人員進入小區(qū)。

九、門衛(wèi)保安應(yīng)與內(nèi)部和外部的巡邏保安、停車場車庫的保安、及錄像監(jiān)控室的保安緊密協(xié)作與交流，最大限度地保障生命和財產(chǎn)安全。

十、門衛(wèi)保安應(yīng)打掃工作區(qū)哉、填寫交接班登記表、記錄當班的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向?qū)χv機、傳呼機等。

十一、門衛(wèi)保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十二、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應(yīng)該做出賠償，情節(jié)嚴重者公司追究其法律責任。

（二）監(jiān)控室保安崗位職責

一、錄像監(jiān)控室保安應(yīng)嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規(guī)定。

二、錄像監(jiān)控室保安應(yīng)密切監(jiān)視錄像監(jiān)視儀，以觀察、跟蹤可疑活動。

三、錄像監(jiān)控室保安應(yīng)與內(nèi)部和外圍的巡邏保安、停車場、車庫保安和門衛(wèi)保安緊密協(xié)作與交流，最大限度地保障生命和財產(chǎn)安全。

四、錄像監(jiān)控室保安在發(fā)現(xiàn)有火警和其它報警信號時，應(yīng)在第一時間通知隊長或巡邏保安人員，查看或解除報警險情。

五、錄像監(jiān)控室的保安在緊急情況下應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并采取控制措施，避免事態(tài)進一步惡化。

六、監(jiān)控室保安在監(jiān)控畫面上，看到當班保安人員在崗位上出現(xiàn)的一些違紀行為（如：在工作區(qū)域吸煙、在崗位上打磕睡、門崗倒閘未能正常開放等），監(jiān)控保安應(yīng)在第一時間用對講系統(tǒng)提醒該員工。

七、錄像監(jiān)控室保安在中控室內(nèi)的設(shè)備出現(xiàn)故障時應(yīng)立即上報給保安經(jīng)理或保安主管。

八、錄像監(jiān)控室保安應(yīng)打掃工作區(qū)域、填寫交接班登記表、記錄當班 的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向?qū)χv機、傳呼機等。

九、錄像監(jiān)控室保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應(yīng)該做出賠償，情節(jié)嚴重者公司追究其法律責任。

（三）巡邏崗保安崗位職責

一、負責指揮引導進出車輛和車場的安全管理，維持車場秩序，保持消防通道的暢通。

二、負責巡查車輛及車場設(shè)施情況，做好車況記錄，如發(fā)現(xiàn)停放在小區(qū)的車輛有損傷或擦痕時，請立即上報當班隊長或物業(yè)。

三、進入住宅區(qū)停放的車輛，必須停放在劃定的車位（或指定區(qū)域，如地面）內(nèi)。行車通道、消防通道、人行道、綠化帶、居民活動場所及非停車位禁止停車。

四、巡邏崗保安應(yīng)按保安部門規(guī)定的時間間隔打點巡邏，夜班巡邏崗保安必須手持強光燈進行巡邏，對光線不足或死角的地方，用強光燈進行照射，排除藏匿的小偷或可疑人員。

五、巡邏崗保安應(yīng)按保安部門的規(guī)定，檢查應(yīng)上鎖的門，對未上鎖的門窗采取安全措施。并填寫安全通知單，塞到門縫下面以通知住戶。

六、巡邏崗保安應(yīng)檢查改造工程、裝修工程及新施工現(xiàn)場，以確保其按規(guī)范安全施工，即可燃氣體的使用、危險化學用品、施工現(xiàn)場的隔離等。發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作均應(yīng)記錄下來并上報保安經(jīng)理。

七、巡邏崗保安應(yīng)調(diào)查并登記所有可疑的行為。

八、巡邏崗保安應(yīng)與停車場、車庫的保安、錄像監(jiān)控室的保安緊密協(xié)作與交流，最大限度地保障生命和財產(chǎn)安全。

九、巡邏崗保安在遇到異常事件時應(yīng)立即報告保安隊長或物業(yè)領(lǐng)導。

十、巡邏崗保安在遇到可疑人物時應(yīng)高度警惕，并通知錄像監(jiān)控室進行監(jiān)視。如果當時不能使用監(jiān)控設(shè)備或不在可監(jiān)控區(qū)域，保安應(yīng)跟蹤該可疑人物直到確信不存在問題為至。

十一、巡邏崗保安在遇到客戶、家屬、員工、患者發(fā)怒、緊急情況時應(yīng)保持冷靜，并采取控制措施，避免事態(tài)進一步惡化。

十二、巡邏崗保安應(yīng)打掃工作區(qū)域、填寫交接班登記表、記錄當班時發(fā)生的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向?qū)χv機、傳呼機等。

十三、巡邏崗保安在和接班保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十四、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應(yīng)該做出賠償，情節(jié)嚴重者公司追究其法律責任。

消防員崗位職責

一、認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種器材操作技術(shù)及使用方法。

二、積極認真做好防火宣傳教育活動，提高責任區(qū)內(nèi)全員防火意識。

三、做好消防器材、設(shè)備檢查工作（通常為每周兩次），保證器材、設(shè)備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用。

四、定期或不定期檢查電器、電線、電掣、煤氣、燃氣管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸引起火災(zāi)。

五、制止任何違反消防安全的行為。

六、一旦發(fā)生火警，不論是上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不得臨陣逃避。

七、發(fā)生火警事故時，不要驚異，應(yīng)采取下列應(yīng)急措施：

1、迅速報告有關(guān)部門、消防大隊，火警電話：119；

2、組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火原因；

3、組織小區(qū)內(nèi)的有關(guān)人員撤離危險地區(qū)，并做好妥善安排；

4、做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人趁火打動和搞破壞活動；

5、協(xié)助有關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。

八、確保手機24小時聯(lián)絡(luò)暢通。

九、完成上級領(lǐng)導交辦的其他臨時性任務(wù)。

第三篇：物業(yè)各崗位崗位職責(簡易)

保潔員崗位職責

一、遵守本單位的各項規(guī)章制度，在小區(qū)辦的領(lǐng)導下，負責所轄小區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

二、搞好轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，每日晨掃、晚掃，在8小時工作內(nèi)實行小面積“點掃”，確保小區(qū)衛(wèi)生整潔。

三、對樓棟單元樓梯，每周清掃兩次，每月清除一次蜘蛛網(wǎng)。

四、對小區(qū)內(nèi)的果殼箱，每日清理兩次，發(fā)現(xiàn)損壞的，要及時請示報告。

五、對草坪上的果皮、紙屑及時進行清理，加強自身責任心。

六、在日常工作中要講究文明，樹立為人民服務(wù)的思想，使小區(qū)衛(wèi)生達到國家級住宅小區(qū)標準。

七、房屋的公共樓梯、扶欄、走道及自行車車庫、公共部位等保持清潔。

八、嚴禁向綠化帶和草坪上傾倒垃圾和雜物，禁止綠化帶內(nèi)焚燒紙屑、物品，禁止向小區(qū)任何地方投放雜物，做到生活垃圾與二次裝潢垃圾分離，并能及時清理。

九、維護好衛(wèi)生區(qū)域的花草樹木和園林設(shè)施，確保不被損壞，配置的垃圾車輛要時常進行維護維修，并能及時清除垃圾車底部的污垢。

十、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

水電維修工崗位職責

一、服從公司經(jīng)理的工作安排，協(xié)助其他維修工，做好維修工作。

二、賬務(wù)物業(yè)管理的有關(guān)知識，樹立為住戶服務(wù)的指導思想。

三、切實了解水、電的基本屬性，嚴格按照操作規(guī)程進行水、電操作，樹立高度的安全意識，面向住戶搞好服務(wù)，確保供水、電設(shè)備安全運行。

四、熟悉小區(qū)內(nèi)供水、供電的具體情況。懂得各種設(shè)備的操作，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。對故障必須及時、完善的處理，讓住戶滿意。

五、定期要對水、電線路檢查，發(fā)生停電、停水等事故，應(yīng)及時到現(xiàn)場，并迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。

六、要愛護工作，節(jié)約材料，管好儀表。

七、完成物業(yè)公司交辦的其他任務(wù)。

保安全工作紀律規(guī)范

一、服從命令、聽從指揮，文明服務(wù)、禮貌待人。不折不扣按時保質(zhì)完成各項任務(wù)。

二、具有強烈的責任心，對工作認真負責，能堅持原則、秉公辦事、大膽工作、不徇私情、保持高度的警覺性，敢于挺身而出制止犯罪活動及違法亂紀行為。

三、具有良好的服務(wù)意識和安全意識，儀表端莊。干凈整潔、禮貌待人，在保安服務(wù)中真正體現(xiàn)“警惕、溫暖、敏捷、周到”的服務(wù)風格。

四、恪盡職守、堅守崗位。不準閑聊、打鬧、干私活、看書報；不準吸煙、酗酒、打瞌睡；不準遲到、早退、串崗、擅離職守。

五、遵紀守法、秉公辦事。要認真遵守國家的法律、法規(guī)和公司的各項規(guī)章制度；不謀求私利、不收受賄賂、不徇私舞弊、不陷害好人、不放縱壞人。

六、努力鉆研保安服務(wù)的業(yè)務(wù)知識，掌握保安的服務(wù)技巧，當值時要保持旺盛的斗志和良好的精神狀態(tài)，做到“招之即來，來之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝”。

七、定期檢查報警系統(tǒng)、安全及消防系統(tǒng)，保證其處在良好的使用狀態(tài)。

八、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，執(zhí)行交接班制度，以確保服務(wù)單位的安全。

九、在管轄范圍內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)問題妥善處理，并及時匯報。認真執(zhí)勤，確保安全。端正態(tài)度、仔細檢查，不放過任何疑點，確保責任區(qū)內(nèi)事故為零。

十、交班清楚，責任明確。嚴格落實巡查檢查頻率和交接班制度。在工作中發(fā)現(xiàn)問題，妥善處理、及時報告，積極做好治安防范工作。

會計崗位職責

一、嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，堅持“取之于民、用之于民”的收支原則。

二、熟悉物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的具體情況，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法。

三、熟練賬務(wù)記賬原則和方法，建立健全各種臺賬，并于月底做好財務(wù)核算、報表、對賬工作，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、賬賬相符、日清月結(jié)、準確無誤。建立健全財務(wù)檔案。

四、做好公司的財產(chǎn)、用具的保管和登記工作，保障公司共有財產(chǎn)不流失。

五、定期分析資金往來及運用情況，監(jiān)督公司合理使用資金。

六、完成公司經(jīng)理下達的其他任務(wù)。

出納員工作職責

一、負責本公司現(xiàn)金收付和保管工作。

二、現(xiàn)金收付不準超過限額，現(xiàn)金結(jié)算支付符合現(xiàn)金結(jié)算規(guī)定，符合收支兩條線，庫現(xiàn)金不能坐支，不能白條頂庫。

三、營業(yè)款當天送交銀行，不準挪用。當天因銀行下班，不能送存的現(xiàn)金，需存放保險柜。

四、向銀行提現(xiàn)金要如實寫明用途來源，不準弄虛作假。

五、原始憑證要加審核，符合規(guī)定。結(jié)算以后必須加蓋收付訖戳記。

六、現(xiàn)金賬目要逐筆記載，日清月結(jié)。

七、不準出借支票和銀行賬號，不準為不正當經(jīng)濟活動提供現(xiàn)金，代開發(fā)票，一切收支要按章辦事。

八、印鑒章、專用章、空白支票及收據(jù)要確保安全，收據(jù)使用要有記錄。

經(jīng)理工作崗位職責

一、認真學習黨和國家的改革開放的方針、政策，以及有關(guān)物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策，加強政策研究和業(yè)務(wù)學習，在時間中不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導工作能力。

二、協(xié)助公司經(jīng)理分管物業(yè)管理區(qū)的治安、綠化、保潔等各項工作。

三、分管的各項工作是物業(yè)管理中量大面寬的工作，要堅持有系統(tǒng)的工作計劃、有力的落實措施和嚴格的考核、獎懲辦法，在轄區(qū)內(nèi)管出特色、管出水平。

四、負責組織各級“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的評選申報工作和組織實施工作，堅持高質(zhì)量、高水準，切實提高本公司的物業(yè)管理水平。

五、負責組織公司的各項工作檢查。通過檢查、考核，加強責任人的工作責任感，督促各項管理服務(wù)工作的有效落實，提高管理工作的深度和廣度。

六、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，走訪、回訪住戶，廣泛服務(wù)各界人士，征求、收集物業(yè)管理意見，不斷改進管理服務(wù)工作。

七、完成物業(yè)公司下達的其他任務(wù)。

第四篇：物業(yè)保安部及各崗位職責

物業(yè)保安部及各崗位職責-4DOC

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作者：佚名文章來源：互聯(lián)網(wǎng)更新時間：2008-10-31 16:35:44需要：10 枚新筑幣

【內(nèi)容預(yù)覽】

物業(yè)保安部及各崗位職責 保安部任務(wù)：保安部是公安、消防部門在大廈進行治安防范、消防安全的重要輔助力量.保安部主要任務(wù)是落實各項治安、消防制度，維護大廈秩序，及時發(fā)現(xiàn)和打擊違法犯罪分子的活動，保護大廈設(shè)施及轄區(qū)內(nèi)用戶的財產(chǎn)安全。

一、保安部必須堅決執(zhí)行“誰主管，誰負責”和“群防群制”的原則，應(yīng)履行以下職責：

1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護大廈范圍內(nèi)治安秩序。

2、嚴格治安管理，做好來訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。

3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。

4、積極配合公安機關(guān)打擊大廈內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動。

5、負責對大廈各用戶治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。

6、抓好保安隊伍的業(yè)務(wù)培訓。

二、各崗位職責

（一）保安部經(jīng)理崗位職責

1、對總經(jīng)負責，組織領(lǐng)導治安保衛(wèi)部工作，對大廈的治安保衛(wèi)工作和消防工作負全面責任。

2、熟悉和掌握大廈內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點要害部位和設(shè)施布局的基本情況。

3、貫徹落實安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對保安的領(lǐng)導工作，調(diào)解大廈內(nèi)各種糾紛。

4、組織實施安全保衛(wèi)責任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達貫徹總經(jīng)理及有關(guān)主管部門的指示精神。

6、配合物業(yè)顧問，抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓，監(jiān)督檢查警容風紀和工作落實情況。

7、監(jiān)督和檢查大廈的四防安全情況和交通管理情況，處理大廈內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機關(guān)和派出所的關(guān)系。

8、做好大廈內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全意識和法制.....

第五篇：物業(yè)方案及崗位職責

管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對__________（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。

管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰馈笔欠?wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。

管理辦法

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

（四）導入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。

（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

物業(yè)管理服務(wù)項目

（一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：

1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務(wù)；

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒服務(wù)；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工服務(wù)；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務(wù)安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內(nèi)物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)；

5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；

6、商務(wù)中心服務(wù)；

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)；

9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

9、提供標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序

（一）、管理內(nèi)容：

1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

（一）管理內(nèi)容：

1、準備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；

（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準備各有關(guān)所需資料；

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。

（一）管理內(nèi)容：

1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。

2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2、加強業(yè)務(wù)培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；

4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內(nèi)容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風打掃一次；

? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；

（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；

3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；

4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。

七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）

確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

（一）管理內(nèi)容

1、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續(xù)申請報廢；

（二）管理措施

1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。

九、財務(wù)管理方案：

通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（一）管理內(nèi)容：

1、加強現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財務(wù)核算；

3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預(yù)算和決算工作；

5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；

2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、加強成本控制；

5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。

十、質(zhì)量管理方案：

導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；

2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；

4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

（一）管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；

2、專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業(yè)務(wù)培訓，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；

2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；

3、加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統(tǒng)的管理和維護

（一）建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。

（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。

機構(gòu)設(shè)置及人員配置

（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機構(gòu)設(shè)置

根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排

此為工程部分

第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置

一、任務(wù)

工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；

2、負責大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；

3、負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。

二、工程部架構(gòu)圖（A座）工程人員結(jié)構(gòu)圖

人員配置說明

項目負責人： 1人

工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設(shè)備運行：8人

領(lǐng)班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領(lǐng) 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人 DE座配電室 8人 庫管 1人

共計 44人

第二節(jié) 崗位職責

一、工程部經(jīng)理崗位職責

1、負責組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。

2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案

3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓計劃。

4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

6、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領(lǐng)班崗位職責

1、在項目主管領(lǐng)導下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。

4、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。

5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

四、電工崗位職責

1、在電工值班時應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運行情況，填寫 各種相應(yīng)記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。

2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電

室設(shè)備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導的責任。

3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規(guī)章、制度。

4、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設(shè)備的 性能及故障處理。

5、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。

6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工 作、保衛(wèi)工作、防火工作。

五、水工崗位職責

1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領(lǐng) 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

2、負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風及各種管道的正 常運行與維修保養(yǎng)工作。

3、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。

4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā) 生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。

5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領(lǐng)導。第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定

一、值班規(guī)定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。

2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當值主管的工作指令。

3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備安全運作。

4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規(guī)定 交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達上級對 員工下達的指令。

2、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。

3、做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。

接班人：

1、接班人在接班前4小時內(nèi)嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

2、應(yīng)提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

4、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題，應(yīng)立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領(lǐng)班和當值主管。

三、運行記錄管理制度

1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。

2、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。

3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理

設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有：

1、確保能源的供給及有效地控制能耗

2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護管理 給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。

（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。

供電系統(tǒng)的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。

1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗。各種高壓設(shè)備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。

3、配電室的全部機電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設(shè)備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

5、供電回路操作開關(guān)的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關(guān)人員絕不能動。

6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

7、嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規(guī)定。

8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設(shè)備的巡視，當發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。

9、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套 等。

空調(diào)系統(tǒng)管理

一、風機房管理規(guī)定

1、嚴禁無關(guān)人員進入機房內(nèi)。

2、風機房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。

3、風機房內(nèi)必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調(diào)員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。

二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

（1）巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

（2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。

2、空調(diào)機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

（1）新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。

2、每班當值人員定期巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大廈空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、空調(diào)專業(yè)人員負責大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制訂下的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。

3、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。

5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（三）涼水塔

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。

2、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。第五節(jié) 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

1、接報修

（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；（2）、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達業(yè) 主家；

3、敲門、按門鈴

到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇 10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維 修事項，得到業(yè)主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；

（2）、在業(yè)主帶領(lǐng)下進入維修房間，不隨意走動。

5、修理

（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；

（2）、在修理當中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小 心輕放。

6、清場

（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得 將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上；

（2）、工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn) 場。取得業(yè)主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認。（3）、禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。

（二）其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進行定期巡視，并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈

罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復.第六節(jié) 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

1、跑水事故預(yù)案

發(fā)生跑水時,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導。

2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。

3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。

4、在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

1、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案 遇到電器故障引起的火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導。當保安部人員到達時應(yīng)協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應(yīng)設(shè)備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。

2、電器事故（停電 跳閘）處理預(yù)案 值班人員在值班時，如遇到電器事故，應(yīng)首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領(lǐng)導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應(yīng)記錄。

3、觸電事故緊急處理預(yù)案

如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時，應(yīng)先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導匯報。1)脫離漏電物體

大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時，首先應(yīng)及時準確的斷開漏電物體電源開關(guān)。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救 首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進行救助，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。

4、電梯緊急事故處理預(yù)案 電梯困人事故處理預(yù)案

1）工程維修人員在接到報修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關(guān)閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應(yīng)進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預(yù)案 1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源

2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告 電梯特殊故障處理預(yù)案

遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進行記錄備案,并上報領(lǐng)導提交書面事故報告。

（三）火災(zāi)處理應(yīng)急方案

1、報警程序

一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。

發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監(jiān)控室。

（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人 被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。

2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序

在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設(shè)施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務(wù)趕赴火場，撲滅火災(zāi)；組織本部員工義務(wù)負責處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。

（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。（3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應(yīng)工作，并做好供水設(shè)備的搶修工作。

（4）空調(diào)系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機組。