第一篇：關(guān)于鎮(zhèn)集中居住的調(diào)研報(bào)告

加快舊村改造推進(jìn)居住集中

――關(guān)于***鎮(zhèn)集中居住的調(diào)研報(bào)告

***鎮(zhèn)總面積67.6平方公里，總?cè)丝?.86萬(wàn)人。行政村總數(shù)55個(gè)，其中農(nóng)業(yè)人口5.39萬(wàn)，17650戶。人均宅基地占有面積約150平方米，遠(yuǎn)超過(guò)省政府規(guī)定的人均100平方米?，F(xiàn)在一戶兩宅、一戶多宅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，再者現(xiàn)在很多村都是沿路建房居住，空心村有很多，荒費(fèi)了大量了土地。市委、市政府提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)集中”以來(lái)，我們按市、區(qū)工作部署，積極開展工作，加快舊村改造，推進(jìn)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。

一．我鎮(zhèn)集中居住的開展情況

2005年，針對(duì)原先城鎮(zhèn)規(guī)劃滯后，集約化水平較低的現(xiàn)實(shí)，聘請(qǐng)了山東城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院修編完善了小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和住宅生活區(qū)、行政辦公區(qū)、文化區(qū)、游園綠地和工業(yè)聚集區(qū)5個(gè)詳細(xì)規(guī)劃。2007年按照市區(qū)的規(guī)劃布局要求，立足實(shí)際，制定完善了新一輪村莊規(guī)劃，把全鎮(zhèn)55個(gè)村調(diào)整合并為6個(gè)中心村，18個(gè)重點(diǎn)村。同時(shí)，按照“科學(xué)規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分類指導(dǎo)”的原則和社會(huì)主義新農(nóng)村居住發(fā)展規(guī)劃的要求，以舊村改造，建農(nóng)村新社區(qū)帶動(dòng)居住集中，集中力量開展了鎮(zhèn)駐地中心居住區(qū)――方廈家園建設(shè)工作。

(一)規(guī)模選址。按照實(shí)際、實(shí)效、實(shí)用的原則，經(jīng)過(guò)反復(fù)分析分析論證、估算預(yù)測(cè)，對(duì)居住集中區(qū)的規(guī)模進(jìn)行了界定，在方寨路以東、幸福路（土樓村委大院外南北路）以西，府前路（泰山路）以南、土樓路以北的位置?？偯娣e800畝，其中居住用地680畝，公共設(shè)施占地30畝，商業(yè)設(shè)施占地20畝，公共綠地54畝。擬建居民樓200棟，總建筑面積600000平方米，建成后，可安置鎮(zhèn)駐地周邊12個(gè)村1萬(wàn)余居民及企事業(yè)單位職工入住，12個(gè)村整體搬遷后，可節(jié)約土地2000多畝。主要依據(jù)是：1.靠近省道(泰萊路)、縣道(方寨路)、城市路（泰山路），交通便利；2.鎮(zhèn)政府及教育、企業(yè)居民樓已建成并投入使用4棟，沈家?guī)X、劉家廟的舊村改造早已起步，進(jìn)展較快，前期基礎(chǔ)工作較好，容易在近期內(nèi)盡快形成居住規(guī)模；3.近靠已經(jīng)形成的行政辦公、文化教育等功能區(qū)，新一輪總體規(guī)劃確定的大型市場(chǎng)、公共汽車站點(diǎn)等設(shè)施也在該區(qū)域之中，已完成中心公園一期工程，并且靠近泰山紙業(yè)熱電廠，供排水設(shè)施已有基礎(chǔ)，便于配套公共設(shè)施基礎(chǔ)、綜合利用資源、減少資金投入，對(duì)周圍單位形成輻射帶動(dòng)作用；4.土樓磚廠承包期滿，停產(chǎn)關(guān)閉，便于調(diào)劑使用建設(shè)用地指標(biāo)，解決土地制約問(wèn)題。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)。立足于建設(shè)布局合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明、適宜居住的一流的居住小區(qū)，聘請(qǐng)萊蕪市城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院在遵循城市總體規(guī)劃的前提下高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)。在功能布局上，分為居住區(qū)、辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑區(qū)、綠化區(qū)等五個(gè)功能區(qū)，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市等配套設(shè)施；在位置擺布上，按照相對(duì)集中的原則，對(duì)12個(gè)村莊各自劃分集中居住區(qū)，便于今后社會(huì)事務(wù)的統(tǒng)一和各自管理；在樓房設(shè)計(jì)上，分為小戶型、一般型、別墅刑，滿足不同群眾的居住需求。同時(shí)對(duì)建筑風(fēng)格、單體設(shè)計(jì)、功能配套等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃。此外，還將按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式，成立物業(yè)公司，統(tǒng)一管理。

（三）工程進(jìn)展。一是調(diào)整充實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)工作班子的力量。由鎮(zhèn)長(zhǎng)牽頭，分工領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，從建設(shè)、國(guó)土、環(huán)保、財(cái)政、經(jīng)管、經(jīng)貿(mào)、水利等部門抽調(diào)得力人員組成鎮(zhèn)中心居住區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立辦公室，集中開展鎮(zhèn)駐地中心居住區(qū)建設(shè)工作。

二是強(qiáng)化宣傳，積極引導(dǎo)。運(yùn)用各種方式大力宣傳農(nóng)民集中居住的重要意義，并組織鎮(zhèn)駐地12個(gè)村的兩委成員和部分村民代表到九龍家園、工業(yè)區(qū)等舊村改造建設(shè)較好的單位進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)，使他們親身感受到外地推進(jìn)居住集中的魄力，體會(huì)居住集中的好處，提高參與的積極性和主動(dòng)性。

三是完善政策，調(diào)動(dòng)積極性。根據(jù)市、區(qū)舊村改造的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我鎮(zhèn)情況，制定具體的政策措施和實(shí)施辦法，對(duì)被遷并的村，在履行民主程序、住戶異地安置、騰空土地分配、投入資金籌集、經(jīng)濟(jì)利益調(diào)節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)扶持等方面，認(rèn)真調(diào)查研究，制定出符合上級(jí)要求和各村實(shí)際、能夠充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性、加快居住集中區(qū)建設(shè)實(shí)質(zhì)性工作的政策措施。特別是對(duì)拆遷戶安置補(bǔ)償，采取評(píng)估公司評(píng)估舊房，成本價(jià)安置新房的方式，統(tǒng)一實(shí)行低于市場(chǎng)價(jià)、略高于成本價(jià)的價(jià)格，嚴(yán)格按政策規(guī)定面向搬遷戶銷售，這樣除去舊房補(bǔ)償款，農(nóng)戶再花很少的錢就能買到一套樓房，真正讓群眾買得起、住得起，杜絕將樓房變成商品房或變相成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，損害群眾利益，真正把好事辦好。

四是嚴(yán)格管理，確保質(zhì)量。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持用創(chuàng)新的觀念、思路和措施，實(shí)行市場(chǎng)化開發(fā)、市場(chǎng)化建設(shè)、市場(chǎng)化管理。根據(jù)總體設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)有資質(zhì)的預(yù)算單位對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行了綜合測(cè)算，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)審后對(duì)外公開招標(biāo)，由承包商嚴(yán)格按設(shè)計(jì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。為保證工程的質(zhì)量和安全，聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)工程開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)全程監(jiān)控，確保不出問(wèn)題。一期工程由土樓村、劉家廟、沈家?guī)X率先建設(shè)24棟居民樓?，F(xiàn)已相繼動(dòng)工建設(shè)，已建成居民樓13棟，力爭(zhēng)在3年內(nèi)建成居民樓50棟，安置1500戶。

二、工作中存在困難和問(wèn)題

1、鄉(xiāng)土觀念制約。青年人進(jìn)城鎮(zhèn)居住愿望迫切，而中老年人特別是老年人由于習(xí)慣了恬靜安逸的農(nóng)村生活方式，對(duì)節(jié)奏較快競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市生活有所顧慮，無(wú)法完全從傳統(tǒng)的“鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親”熱熱鬧鬧向住宅樓里的“左鄰右舍”各自忙碌、較少往來(lái)的生活方式轉(zhuǎn)變，同時(shí)對(duì)土地的眷戀和傳統(tǒng)的家鄉(xiāng)觀念使得他們長(zhǎng)期的農(nóng)耕生活形成對(duì)土地較強(qiáng)的依賴性。

2、配套建設(shè)滯后。集中居住不是簡(jiǎn)單的建房集中，必須各類設(shè)施配套同步到位。基礎(chǔ)設(shè)施。主要指路、水、電等生活必須的基礎(chǔ)性設(shè)施，據(jù)有關(guān)方面測(cè)算每平方至少需要60－70元的投入。怎么樣將集中區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施迅速建設(shè)到位，又牽涉到緊張的資金問(wèn)題。公共服務(wù)設(shè)施。主要指直接服務(wù)于生活的有線電視、電信、綠化、垃圾處理等公共設(shè)施，現(xiàn)代人越來(lái)越依賴于這類服務(wù)，農(nóng)民也不例外。這類設(shè)施的配套完善也需要有一個(gè)過(guò)程，農(nóng)民進(jìn)區(qū)后生活的實(shí)際困難就顯而易見。

3、建設(shè)資金不足。農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要投入大量資金，尤其在啟動(dòng)階段，首先要解決路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題。而目前我鎮(zhèn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)還不壯大，多元化籌措資金的機(jī)制和渠道還未形成。政府資金十分有限的情況下，集中居住區(qū)建設(shè)存在不同程度的資金缺口。

4、相關(guān)政策缺乏。由于農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)缺乏可依托的相關(guān)政策，因此，市政配套設(shè)施管理部門目前對(duì)農(nóng)民集中居住建設(shè)項(xiàng)目基本上參照房地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，手續(xù)申批繁瑣、費(fèi)用過(guò)高，所需費(fèi)用將占農(nóng)民集中居住區(qū)房屋售價(jià)的10%-15%，這也增大集中居住區(qū)建設(shè)的資金缺口。

三、推進(jìn)農(nóng)民居住集中的幾點(diǎn)建議

(一)加快編制農(nóng)民居住集中區(qū)的控制性詳規(guī)。根據(jù)規(guī)劃部門總體規(guī)劃的要求和我區(qū)的發(fā)展特點(diǎn)，應(yīng)該進(jìn)一步深化、細(xì)化、優(yōu)化鎮(zhèn)村布局，加快編制完成新型社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，從而為農(nóng)民居住集中區(qū)建設(shè)提供有力的規(guī)劃指導(dǎo)。規(guī)劃、建設(shè)等政府職能部門要在宏觀上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，使農(nóng)民居住集中點(diǎn)的規(guī)劃布局符合我區(qū)的總體發(fā)展要求。建議農(nóng)民居住集中點(diǎn)的布局要盡量緊鄰原有城鎮(zhèn)，利用和完善原有基本配套設(shè)施和其他生產(chǎn)、生活資源，以降低建設(shè)成本。要充分體現(xiàn)“有利農(nóng)民生產(chǎn)，方便農(nóng)民生活”的原則，照顧到農(nóng)民居住的各種功能需要。

(二)加強(qiáng)建設(shè)管理，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)民居住集中區(qū)。農(nóng)民居住集中區(qū)的建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持”造價(jià)不高標(biāo)準(zhǔn)高、面積不大功能全、占地不多環(huán)境優(yōu)”的原則，平面布置要合理，功能設(shè)計(jì)要齊全。在方案設(shè)計(jì)上，要聽取農(nóng)民的意見，以農(nóng)村城市化為前提，以改善農(nóng)民居住條件、提高農(nóng)民居住水平為目的，既要考慮農(nóng)民經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際承受能力，又要顧及農(nóng)民生產(chǎn)、生活方面的特點(diǎn)和要求。建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，對(duì)房屋的建設(shè)通過(guò)招投標(biāo)，擇優(yōu)確定施工單位和監(jiān)理單位，按城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格管理，確保建筑質(zhì)量。開發(fā)商和施工單位統(tǒng)一思想、加深認(rèn)識(shí)，在工程質(zhì)量方面要加強(qiáng)管理，杜絕安置房工程質(zhì)量問(wèn)題。

(三)多方籌措農(nóng)民居住集中區(qū)的建設(shè)資金。農(nóng)民居住集中區(qū)的建設(shè)資金一直是一個(gè)困擾人的問(wèn)題，要主動(dòng)研究對(duì)策，多方籌措建設(shè)資金，政府也要在合理、合法的原則下提供政策支持。農(nóng)民居住集中區(qū)的建設(shè)應(yīng)區(qū)別于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用不應(yīng)由農(nóng)民承擔(dān)，政府應(yīng)當(dāng)減免煤氣、污水、供電等各種配套設(shè)施費(fèi)用，減免農(nóng)民居住集中區(qū)建設(shè)過(guò)程中的一些行政事業(yè)性收費(fèi)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)。要落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，將農(nóng)戶拆遷復(fù)墾土地收益用于集中居住區(qū)建設(shè)。要探索市場(chǎng)化運(yùn)作方式，把部分公用基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)，交給社會(huì)，交給市場(chǎng)，吸引和鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資。

(四)及時(shí)完善推進(jìn)農(nóng)民居住集中的相關(guān)配套政策。農(nóng)民居住集中區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)是一項(xiàng)事關(guān)全局的工程，除房屋本身的規(guī)劃、建設(shè)外，還必須完善農(nóng)民保障、就業(yè)等各項(xiàng)相關(guān)的配套政策措施，統(tǒng)籌考慮并切實(shí)解決農(nóng)民居住集中過(guò)程中引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題，為農(nóng)民居住集中區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。如在集中過(guò)程中統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)推進(jìn)社保、建立農(nóng)民承包地的流轉(zhuǎn)機(jī)制、打破鎮(zhèn)或村的行政區(qū)域界限、增加農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)、縮小農(nóng)民住宅拆遷補(bǔ)償價(jià)格差距等，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的基本權(quán)益。

(五)拓展非農(nóng)就業(yè)渠道，提高社會(huì)保障水平。要保證農(nóng)民居住集中工作的最終成效，必須著力研究實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居住集中以后的就業(yè)和生活保障問(wèn)題。農(nóng)民的居住環(huán)境由農(nóng)村傳統(tǒng)的分散居住轉(zhuǎn)化為集中公寓式居住，并不意味著農(nóng)民就轉(zhuǎn)變成了市民。要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的就業(yè)服務(wù)，強(qiáng)化就業(yè)技能教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)其就業(yè)能力。要充分發(fā)揮城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多的非農(nóng)就業(yè)崗位。要積極推進(jìn)十大民生保障體系建設(shè)，為失地農(nóng)民提供基本生活保障、醫(yī)療保障，解決其后顧之憂。(六)建立健全土地儲(chǔ)備、使用的控制機(jī)制。國(guó)土部門要切實(shí)加強(qiáng)土地的規(guī)劃、使用管理。對(duì)農(nóng)民居住集中后騰出的土地實(shí)施平復(fù)還耕，并根據(jù)政策規(guī)定實(shí)行集中管理和經(jīng)營(yíng)，其土地出讓收入和經(jīng)營(yíng)收入要統(tǒng)一納入專項(xiàng)扶持基金，以彌補(bǔ)前期的農(nóng)民居住集中工作的投入。

第二篇：居住建筑調(diào)研報(bào)告

居住小區(qū)調(diào)研報(bào)告

-----巨海城五區(qū)規(guī)劃及建筑理念

巨海城位于大學(xué)東路與豐州路交接處，總建筑面積超過(guò)百萬(wàn)平米，其中一區(qū)，二區(qū)、三區(qū)以多層住宅為主，四、五、六、七、九、十以高層住宅為主，六區(qū)為聯(lián)排式住宅和別墅。巨海新城是呼市地區(qū)規(guī)模較大的一塊開發(fā)用地，地理位置好，交通便捷，外部環(huán)境十分優(yōu)越，居住區(qū)內(nèi)道路通暢，配套設(shè)施相當(dāng)完善。本次調(diào)研的項(xiàng)目為巨海新區(qū)中的第五區(qū)。

巨海五區(qū)整體環(huán)境優(yōu)越，交通便利，布局合理，位于新建東街和豐州路交接處，對(duì)面為巨海十區(qū)，南面為巨海六區(qū)，小區(qū)是一個(gè)高質(zhì)量、高品位、富有魅力的居住小區(qū)，戶戶朝陽(yáng)，通風(fēng)采光良好，房間布置合理，面積利用充分的優(yōu)化小區(qū)。

巨海城五區(qū)總圖

一、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、結(jié)構(gòu)布局

整個(gè)小區(qū)由12幢高層板式塔樓組成，西側(cè)有六幢板樓沿豐州路平行布置，東側(cè)另外六幢與二區(qū)多層住宅相接，小區(qū)為了營(yíng)造一安靜祥和、舒適的環(huán)境，設(shè)計(jì)成純住宅小區(qū)，周邊沒有底層商業(yè)及商鋪，而是在整個(gè)巨海居住區(qū)內(nèi)集中考慮商業(yè)位置，集中布置，在小區(qū)中部設(shè)置了小區(qū)的會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)施齊全，健身、娛樂(lè)、交流均可以較好進(jìn)行，南入口處為小區(qū)的幼兒園，目前已有鼎奇幼兒園入住，相關(guān)配套設(shè)施十分完善。

五區(qū)建設(shè)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)定位為大眾住房，居住對(duì)象為市區(qū)內(nèi)工薪階層，檔次為中高檔，容積率》2，住宅以十一~十八層為主，板式住宅日照間距滿足日照分析計(jì)算結(jié)果，西側(cè)設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口，小車停車位基本滿足1輛每戶，分為地上和地下停車和地上停車兩種。自行車停車位2輛每戶。小區(qū)周邊建筑紅線為，退豐州路10米。小區(qū)人流主要來(lái)自西向。小區(qū)幼兒園為12班，小學(xué)位于巨海三區(qū)內(nèi)，五區(qū)北側(cè)巨海商廈為大型商業(yè)設(shè)施，可以滿足小區(qū)居民日常所需。小區(qū)市政設(shè)施條件已具備，給水、排水、煤氣、供電、電訊及有線電視等均可介于基地周邊城市干道。

2、道路結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)

小區(qū)兩個(gè)出入口分別開于豐州路，和新建東街。居民主要從西進(jìn)入時(shí)，會(huì)體會(huì)到中心綠地及路兩側(cè)的景觀。小區(qū)主干道以簡(jiǎn)潔、自然的形式將小區(qū)整體貫通，并利于組團(tuán)級(jí)中心區(qū)的均衡劃分，小區(qū)次級(jí)道路則考慮到人車分流，在小區(qū)建筑外環(huán)設(shè)計(jì)道路環(huán)線，盡量減少進(jìn)入中心組團(tuán)的車輛，小區(qū)主干道7m寬，兩側(cè)均有1.5米人行道，小區(qū)次級(jí)道路均為3m寬。隨著生活水平的提高，私家車的數(shù)量也在增多，小區(qū)設(shè)置停車場(chǎng)已經(jīng)是必不可少，五區(qū)設(shè)置了地下和地上兩種停車場(chǎng)，地下停車通過(guò)四個(gè)地下入口到達(dá)停車場(chǎng)，采用了人車分流的流線設(shè)置，避免了人車的混亂擁擠，地下車位井然排列，起到很好的停車效果。地上停車沒有地下那么正規(guī)，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)許多車輛亂停亂放，但比較好的一點(diǎn)是，地上也有明顯的車輛禁入的欄桿，很好的隔離了車輛。

3．綠化系統(tǒng)

巨海五區(qū)的綠化系統(tǒng)是由點(diǎn)、線、面統(tǒng)一構(gòu)成的。首先是以中心綠地為面，將人文景觀（水池、廣場(chǎng)、休憩亭廊、各種植物、樹種組合）有機(jī)結(jié)合。形成具有鮮明風(fēng)格的中心區(qū)綠化并確定了小區(qū)的整體風(fēng)格和基調(diào)。其次，以院落及組團(tuán)之間的相互關(guān)聯(lián)不分的綠化作為視覺綠化線。最會(huì)是每個(gè)院落均有綠化和亭閣座為綠化點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)植被豐富，草皮波瀾起伏，凹凸不平，景觀小路蜿蜒曲折，地面鋪裝層次多樣，每幢樓前均圍合出小院。4． 景觀設(shè)計(jì)

利用小區(qū)內(nèi)建筑布置的形式營(yíng)造小區(qū)中心的主景觀軸，主景觀軸結(jié)合休閑廣場(chǎng)，亭，及硬質(zhì)鋪地、綠化形成界面豐富而連貫的景觀帶。植物類型的選用以鄉(xiāng)土特色樹種為主，采取喬、灌、草結(jié)合。常綠、落葉相結(jié)合的搭配。

二、住宅設(shè)計(jì)問(wèn)題

本規(guī)劃為不同層次的用戶提供了4中以上的戶型，呼市地處西北嚴(yán)寒地區(qū)，氣候特點(diǎn)夏熱冬冷，調(diào)研過(guò)程發(fā)現(xiàn)住宅均為南北向，平均進(jìn)深大于30米，個(gè)房間均有自然采光，戶內(nèi)自然通風(fēng)較好，每戶至少一臥室朝南。

戶型有三室兩廳、兩室兩廳、兩室一廳等。入戶空間利用樓電梯的剩余空間設(shè)計(jì)成儲(chǔ)藏室，以便用戶出入時(shí)放置鞋帽用具。起居室與過(guò)渡空間緊密相連，擁有較完整的墻面，以利于住戶家庭安裝視聽裝置及現(xiàn)代化家具，起居室有一個(gè)大陽(yáng)光室，可以滿足北方地區(qū)冬天寒冷時(shí)隔各種活動(dòng)需求。廚房設(shè)計(jì)模數(shù)化，為安裝成套廚房家具提供了條件，在跟住戶交流過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于水電設(shè)計(jì)不夠精細(xì)化導(dǎo)致裝修過(guò)程中改水電地方多，并且插座、電箱設(shè)計(jì)位置還需多加考慮。住宅衛(wèi)生間去不做到分室布置，洗衣機(jī)位置固定以便使用，部分衛(wèi)生間為機(jī)械通風(fēng)，間接采光。

住宅建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑形式，實(shí)墻較低的陽(yáng)光室、大的南向飄窗，以及轉(zhuǎn)角飄窗等擴(kuò)大視野，北向較小的開窗，符合呼市地區(qū)的氣候特點(diǎn)。以簡(jiǎn)潔的立面造型創(chuàng)造具有濃厚生活氣息、高雅文化環(huán)境的空間，建筑外墻運(yùn)用中灰色與米黃色兩種配色。北方寒冷地區(qū)采用暖色系可以更好吸收太陽(yáng)光，而灰色主墻面能更好應(yīng)對(duì)北方風(fēng)沙大的特點(diǎn)，墻面不容易顯臟。外飾面材料以噴涂涂料，石材，和面磚相結(jié)合的裝飾。外墻粘貼擠塑聚苯板保溫材料，外貼面磚，由于保溫材料外貼面磚容易掉磚，時(shí)有掉落磚的事故發(fā)生，故面磚粘貼技術(shù)非常關(guān)鍵。五區(qū)建成一年多，目前為止磚面情況良好。每戶均考慮了空調(diào)室外機(jī)的掛位，所以整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，不會(huì)雜亂。落水管采用內(nèi)排水的方式，外墻干凈整潔。

三、公建配套

五區(qū)沒有布置商業(yè)裙房，打造純住宅的設(shè)計(jì)理念，小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)了12班幼兒園，其他如變電站、垃圾站、煤氣調(diào)壓站、換熱站等均布置在小區(qū)內(nèi)。其他公建諸如物業(yè)管理等在其他區(qū)內(nèi)集中考慮設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)在住宅入口處設(shè)計(jì)了無(wú)障礙坡道，但缺乏無(wú)障礙標(biāo)志。小區(qū)內(nèi)道路也沒有設(shè)置盲道，及緣石坡道等。

經(jīng)過(guò)此次調(diào)研學(xué)習(xí)到了不少知識(shí)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。首先是高密度社區(qū)越來(lái)越多，土地緊張，為了節(jié)地只能盡量蓋高層，這就需要解決好諸多問(wèn)題，日照采光、高層消防、給排水等等。五區(qū)內(nèi)部分戶型采光不足，其他情況良好。其次，小區(qū)停車沒有做到完全的人車分流，不過(guò)這也與車輛多相矛盾，是需要深入研究才能更好處理的。再次，五區(qū)高層間距大，能夠留有更多的地方布置景觀綠化，所以小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，綠化充足。相關(guān)配套諸如健身、運(yùn)動(dòng)、活動(dòng)的場(chǎng)所較多。由于小區(qū)新建成，入住戶數(shù)不多，許多問(wèn)題還沒有暴露出來(lái)，需要日后跟蹤隨訪才能夠更全面的了解?？傊ㄟ^(guò)此次調(diào)研對(duì)高層居住小區(qū)有了更加深刻的了解，為以后小區(qū)規(guī)劃及高層住宅設(shè)計(jì)提供更多的實(shí)際案例經(jīng)驗(yàn)。

第三篇：新橋鎮(zhèn)外來(lái)人口集中居住中心調(diào)研報(bào)告(5.4)--信息

給外來(lái)務(wù)工人員一個(gè)“家”

——上海市新橋鎮(zhèn)外來(lái)務(wù)工人員集中居住中心的調(diào)研報(bào)告

隨著城市化進(jìn)程的加快，大量外來(lái)務(wù)工人員集中到工業(yè)化程度較高的城鎮(zhèn)地區(qū),在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要的作用，而這些務(wù)工人員的居住、醫(yī)療、同住子女教育等問(wèn)題是當(dāng)?shù)卣仨毭鎸?duì)的一個(gè)重大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我們調(diào)研組于4月11日至15日考察了上海、浙江的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)情況。松江區(qū)新橋鎮(zhèn)外來(lái)務(wù)工人員集中居住中心的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、規(guī)范管理等做法對(duì)北京城市化發(fā)展有借鑒意義和推廣價(jià)值。

一、基本情況

上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)，地處上海市西南郊，位于松江區(qū)東北部，屬于城郊結(jié)合部，是松江區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)地區(qū)之一。入駐實(shí)體企業(yè)1000家，商貿(mào)企業(yè)1400家，外來(lái)務(wù)工人員8萬(wàn)人，當(dāng)?shù)貞艏用?.44萬(wàn)人，外來(lái)務(wù)工人員是當(dāng)?shù)鼐用竦?倍。但是，大量的外來(lái)人口，并不意味著無(wú)序。近年來(lái)，新橋鎮(zhèn)積極探索創(chuàng)新外來(lái)流動(dòng)人口服務(wù)管理機(jī)制，讓外來(lái)務(wù)工人員在居住、就業(yè)、子女教育等領(lǐng)域逐步享受到市民化的基本公共服務(wù)，進(jìn)而和諧融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)。從2005年始，新橋鎮(zhèn)黨委政府決策建造外來(lái)務(wù)工人員集中居住中心。截至目前，新橋鎮(zhèn)已經(jīng)建成并交付使用四處外來(lái)務(wù)工人員集中居住中心（以下簡(jiǎn)稱集中居住中心），分別是新華公寓、春申公寓、杉華公寓及場(chǎng)東公寓。四處集中居住中心共占地面積221畝，建筑面積12.86萬(wàn)平方米，現(xiàn)共居住外來(lái)人員1.4萬(wàn)人，占外來(lái)人員的20%左右，150多家實(shí)體企業(yè)員工，占實(shí)體企業(yè)15%。“十二五”期間，新橋鎮(zhèn)規(guī)劃建造集中居住中心30萬(wàn)平方米，除了企業(yè)為自己?jiǎn)T工安排集體宿舍外，基本上解決新橋鎮(zhèn)所有外來(lái)務(wù)工人員的居住問(wèn)題。

二、主要做法

1.依托新橋鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司推進(jìn)集中居住中心建設(shè)

一是分散建設(shè)。新華公寓建立的最早，2002年10月竣工，是民意村委托上 1

海申橋建筑管理有限公司承建，2004年撤村撤隊(duì)時(shí)由新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司回購(gòu)；其次是春申公寓，于2003年8月竣工，由春申村承建，2010年9月1號(hào)由新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司回購(gòu)；場(chǎng)東公寓和杉華公寓是由新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司承建，分別于2007年5月和2009年3月竣工。二公寓基本情況。集中居住中心的小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)等同于一般商品房。新華公寓總面積22000平方米，平均造價(jià)1000元/平米，共計(jì)540套；春申公寓總面積27000平方米，平均造價(jià)1000元/平米，共計(jì)997套；場(chǎng)東公寓總面積46216平方米，平均造價(jià)1945元/平米，共計(jì)492套；杉華公寓總面積25128平方米，平均造價(jià)2234元/平米，共計(jì)公寓房360套、配套門面房28套。

2.統(tǒng)一出租基本實(shí)現(xiàn)資金平衡

集中居住中心的出租原則上是由新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司與企業(yè)簽署合同，不與個(gè)人發(fā)生租賃關(guān)系。中心出租房的戶型結(jié)構(gòu)有小戶42平米、中戶71平米及大戶108平米（含廳、廚房及衛(wèi)生間）。根據(jù)不同戶型，每戶居住人員容量控制在每人居住面積不少于6平米。四處公寓房的建筑用地是新橋鎮(zhèn)統(tǒng)一劃撥的，2004年撤村撤隊(duì)時(shí)，按每畝2.5萬(wàn)元補(bǔ)償失地農(nóng)民。場(chǎng)東建筑成本9000萬(wàn)元、杉華建筑成本5600萬(wàn)元、新華回購(gòu)成本2300萬(wàn)元、春申回購(gòu)成本3500萬(wàn)元，總成本2.04億元。每年的管理成本大約500萬(wàn)元。目前，四處公寓出租率達(dá)97%以上，2010年租賃收入3000萬(wàn)人民幣。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)8年回收成本，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

3.統(tǒng)一管理服務(wù)

四處集中居住中心均由新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和物業(yè)公司提供集中居住中心的專司保安、保綠、保潔和保修，不另行收取租戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。集中居住中心配備了活動(dòng)室、閱覽室、宣傳欄、健身點(diǎn)、籃球場(chǎng)、會(huì)所、民工子弟小學(xué)、幼兒園、中心衛(wèi)生室、人口和計(jì)劃生育咨詢室、外來(lái)人員登記站、治安聯(lián)防站、物業(yè)公司、商業(yè)餐飲、銀行郵政電信等網(wǎng)點(diǎn)，不斷完善對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的服務(wù)和管理。

4.農(nóng)村集體土地建設(shè)集中居住中心

2002年新華公寓和2003年春申公寓的建筑用地是村集體土地，新橋資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司回購(gòu)之后屬于鎮(zhèn)集體土地，2007年杉華公寓和2009年場(chǎng)東公寓的建筑用地是鎮(zhèn)集體土地。據(jù)新橋鎮(zhèn)經(jīng)管所桑所長(zhǎng)介紹，“十二五”規(guī)劃30萬(wàn)平米的集中居住中心的用地指標(biāo)在申報(bào)之中。

三、主要成效

1.居安——集中居住中心的小區(qū)環(huán)境、房屋品質(zhì)、安全保障等同于商品房 不僅有完善的水電氣等配套設(shè)施，而且有夜間行政值班、夜間聯(lián)防巡查、樓組服務(wù)中心、走訪企業(yè)、走訪住戶等制度。中心底樓設(shè)置成門面房出租給便利店、洗衣房、生活日用品店、小吃店等，在這里居住的外來(lái)務(wù)工人員生活非常方便。

2.居廉——外來(lái)務(wù)工人員能用低廉的價(jià)格租到合適的住房

在集中居住中心，外來(lái)務(wù)工人員每月僅需要大約600元就能租一個(gè)面積大約為40多平米的獨(dú)立房間供6個(gè)人居住，按0.5元/天/平米（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)）租賃費(fèi)用計(jì)算，居住員工的每月房租在106元以下。不僅有獨(dú)立的衛(wèi)生間、煤氣灶，還有輪班工作的門衛(wèi)及清潔工負(fù)責(zé)樓道衛(wèi)生。多數(shù)外來(lái)務(wù)工人員房租由企業(yè)按人承擔(dān)30-50%的費(fèi)用，部分企業(yè)員工房租由企業(yè)全額承擔(dān)，水電等相關(guān)生活費(fèi)用由員工自己承擔(dān)。因此，員工實(shí)際居住費(fèi)用低廉。

3.居好——集中居住中心管理有序、服務(wù)到位

在集中居住中心，專門設(shè)立了外來(lái)人口居住中心管理委員會(huì)，并建立長(zhǎng)效常態(tài)的規(guī)范服務(wù)體系。管委會(huì)相當(dāng)于“居委會(huì)”，對(duì)外來(lái)人口實(shí)行小區(qū)化管理，獲得小區(qū)居住人員的基本信息，了解住戶所想、所需及日常困難。管委會(huì)還探索多元化的社區(qū)服務(wù)，建立了社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)人口計(jì)劃生育指導(dǎo)室、社區(qū)圖書館等，提供生活、健康、文化等多方面的服務(wù)，并選出一批居住時(shí)間長(zhǎng)、思想品德好的居民代表當(dāng)樓組長(zhǎng)，制訂居民代表會(huì)議制度，定期召開代表座談會(huì)，聽取代表們的意見和建議，讓代表參與小區(qū)建設(shè)和管理。外來(lái)務(wù)工人員越來(lái)越感受到自己也是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的一分子，在認(rèn)同中進(jìn)一步融入，在融入中進(jìn)一步認(rèn)同。

4.集中服務(wù)機(jī)構(gòu)還解決了外來(lái)務(wù)工人員的生活難題

除居住外，外來(lái)務(wù)工人員還面臨著尋找工作、子女入學(xué)、就醫(yī)等難題。當(dāng)?shù)卣劳屑蟹?wù)中心，為外來(lái)務(wù)工人員解決各種困難。一是外來(lái)務(wù)工人員就業(yè)問(wèn)題。松江區(qū)2006年專門設(shè)立了“來(lái)滬人員就業(yè)服務(wù)中心”，在新橋鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心設(shè)立了求職窗口，為外來(lái)人員提供免費(fèi)、規(guī)范的政策咨詢、求職登記、職業(yè)指導(dǎo)、招聘及培訓(xùn)等就業(yè)服務(wù)。二是同住子女教育問(wèn)題。新橋鎮(zhèn)已通過(guò)公辦學(xué)校吸納（初中）、建立公辦學(xué)校分校教學(xué)點(diǎn)（小學(xué)）和設(shè)立國(guó)有民辦民工子弟小學(xué)等形式，解決外來(lái)務(wù)工人員同住子女接受免費(fèi)義務(wù)教育問(wèn)題，外來(lái)務(wù)工人員同住子女入學(xué)率達(dá)90%以上。三是外來(lái)務(wù)工人員醫(yī)療問(wèn)題。醫(yī)療機(jī)構(gòu)有管委會(huì)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、居委會(huì)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心以及松江區(qū)和閔行區(qū)區(qū)級(jí)醫(yī)院（20分鐘車程）等。新橋鎮(zhèn)還指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)和計(jì)生服務(wù)機(jī)構(gòu)，免費(fèi)為外來(lái)務(wù)工人員提供國(guó)家規(guī)定的計(jì)劃生育基本項(xiàng)目服務(wù)。這些基本公共服務(wù)市民化的推進(jìn)，使來(lái)滬務(wù)工人員真正做到在工作上安心、生活上舒心、子女入學(xué)上放心，進(jìn)而和諧融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)。

調(diào)研組組長(zhǎng)：張秋錦

調(diào)研組成員：焦守田王 新王修達(dá)楊萬(wàn)宗

張英洪陳雪原賀 瀟黃 麗

執(zhí)筆人：陳雪原黃 麗

第四篇：城鄉(xiāng)居住狀況調(diào)研報(bào)告.doc

關(guān)于城鄉(xiāng)居住狀況的調(diào)研報(bào)告

調(diào)查人： 王磊指導(dǎo)教師：方建斌

時(shí)間：2013年8月地點(diǎn);咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣

一、調(diào)查情況簡(jiǎn)介

調(diào)查地點(diǎn)：相公鎮(zhèn)各村

調(diào)查對(duì)象;各村居民

調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)各村鎮(zhèn)的走訪考察以及查閱參考了相關(guān)文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、網(wǎng)上查找資料等途徑調(diào)查了解各村居民實(shí)際環(huán)境狀況，未來(lái)發(fā)展方向以及政策落實(shí)情況，對(duì)居住環(huán)境中存在的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并尋找出相應(yīng)對(duì)策建議，以幫助解決居民在居住生活中存在的問(wèn)題，幫助居民向更好的居住狀況發(fā)展，提高生活質(zhì)量、生活水平。

二、調(diào)查內(nèi)容

調(diào)查過(guò)程:調(diào)查期間，通過(guò)預(yù)先對(duì)村鎮(zhèn)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查，以確保合理安排行程，有效節(jié)省時(shí)間，提高效率。每到一地，按照事先安排好的路線，先去尋找舊房屋進(jìn)行考察，向當(dāng)?shù)鼐用裨儐?wèn)有關(guān)房屋數(shù)據(jù)（房齡、人口、面積等）得到原始數(shù)據(jù)，然后采訪村民們有關(guān)未來(lái)新屋建設(shè)，家庭生活方式，社會(huì)交往，以及對(duì)國(guó)家政策的了解與落實(shí)情況、個(gè)人感受如何等等。之后，再到當(dāng)?shù)匦麓寰用顸c(diǎn)調(diào)查走訪，主要從房屋外貌（包括環(huán)境綠化，房屋設(shè)計(jì)，整體感覺，整潔程度等）生活方式（包括家庭生活如室內(nèi)裝修，家居家電，交通用具等；日常消費(fèi)方式如超市，餐館等；閑暇方式如家庭影院，KTV，廣場(chǎng)舞等；社會(huì)交往）。并且在調(diào)研期間還向當(dāng)?shù)叵蛘嘘P(guān)部門如：國(guó)土資源局進(jìn)行走訪，了解到一些寡欲城鎮(zhèn)化的問(wèn)題以及國(guó)家的政策方針落實(shí)等情況，收集之后，再作統(tǒng)一匯總。

調(diào)查結(jié)果:通過(guò)為期多日的調(diào)查，對(duì)全鄉(xiāng)14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村落居住房屋性質(zhì)、人均住房面積、獨(dú)立衛(wèi)生間、水電供應(yīng)、生活方式等方面作一統(tǒng)計(jì)。

1）全鄉(xiāng)一共14個(gè)村鎮(zhèn)，有12個(gè)村子已經(jīng)開始建成新村居民點(diǎn)，另有兩個(gè)村鎮(zhèn)還尚未開始，原因是村子地理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，居民均沿公路住房定居，交通通達(dá)性好，世代居住，大部分居民已在原有舊房基礎(chǔ)上建成新居，并有小的商鋪營(yíng)業(yè)，已形成了較為穩(wěn)定的生活方式，2）房屋性質(zhì)，全鄉(xiāng)住房均為村民自行修建，且少數(shù)村民已建有二層小樓，舒適優(yōu)雅。

3）在向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的走訪調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，平均每戶3.87人，人均住房面積50.6平方米，以新村居民點(diǎn)住房為標(biāo)準(zhǔn)，每戶規(guī)劃用房面積為14×14㎡,后帶衛(wèi)生區(qū)2m×14m。

4）各新村居民點(diǎn)建立時(shí)間從1998到2013均有新興居民新村建成，房齡最高15年，最低1年，平均5.04年；而舊房屋可上溯至上世紀(jì)80年代末，且數(shù)量占絕少數(shù)，基本每村只有2戶.5）各居民點(diǎn)房屋均建有獨(dú)立衛(wèi)生間1.5m×2m，且配有太陽(yáng)能熱水器，可淋浴。且多數(shù)居民家里另設(shè)置有其它獨(dú)立小衛(wèi)生間。而舊房一般沒有安裝太陽(yáng)能熱水器，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間。

6）水電供應(yīng)，全鄉(xiāng)電力均由朝陽(yáng)水電站及胡家河水電站供應(yīng)，電力充盈。生活用水均為自來(lái)水，其中坳南村、坳北村、龍頭村、南村等4個(gè)村均有自建機(jī)井水塔，為自給供水，水質(zhì)清冽，價(jià)格低廉，新興堡村、胡家河村2個(gè)村自來(lái)水水源取自然山泉水，有完整的凈化設(shè)施，水源環(huán)境良好，為涇河流域支流，不受上流水質(zhì)影響。其余8自來(lái)水均由彭公鄉(xiāng)豐頭水站供給支線分新舊兩種，新線以新的居民新村為主，屬塑料材質(zhì)；舊線覆蓋廣泛，歷史悠久，為鋼制管道。兩種管道支線交錯(cuò)分布，井然有序供水充裕冬季最冷時(shí)不會(huì)停止供水，水質(zhì)合格，基本達(dá)到引用標(biāo)準(zhǔn)。

三、存在問(wèn)題及對(duì)策建議

1）居民點(diǎn)建成之后，村民們往往不習(xí)慣新的居住環(huán)境，自由及可支配空間突然變得狹小不比之前。在堆放了原有家具物品之后顯得擁擠，有些混亂。

對(duì)策建議：多接觸新事物，新思想，擺脫原來(lái)的思維習(xí)慣，盡快適應(yīng)新的環(huán)境。時(shí)間久了之后，隨著生活的穩(wěn)定，對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)，使對(duì)狹小空間環(huán)境的充分有效利用變得得心應(yīng)手，家具擺放漸漸變得井然有序，一個(gè)煥然一新的家庭便會(huì)融入每個(gè)居民的心中。

2）生活用水排放不便，沒有完整的下水管道系統(tǒng)收集雨水，排放污水；污水處理系統(tǒng)建造緩慢，給日常生活造成了極大的困擾。

對(duì)策建議：迅速及時(shí)的建立起合理有效的排水、處理系統(tǒng)，并且在居民新村實(shí)施之初，就應(yīng)該將水處理設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃，不僅如此，像植物保護(hù)，文物古跡都應(yīng)該考慮周全，統(tǒng)籌兼顧。

3）新村廣場(chǎng)缺少人員管理健身設(shè)施年久失修，部分設(shè)施已丟失重要零部件，根本無(wú)法正常使用，風(fēng)光大不比興建之初，秋千等兒童經(jīng)常玩的設(shè)施存在許多安全隱患；廣場(chǎng)周圍雜草叢生，一派生機(jī)勃勃的繁榮景象。

對(duì)策建議：設(shè)立專門的管理看護(hù)人員，維持廣場(chǎng)秩序及設(shè)施安全，以及定期維修更換損壞的實(shí)施，并在一定時(shí)間鏟除雜草，合理利用廣場(chǎng)空間種植觀賞性花草樹木，資金可由村委會(huì)負(fù)責(zé)籌建，積極開展文體活動(dòng)，呼吁大家保護(hù)公共設(shè)施。

4）植被破壞嚴(yán)重，舊房一般綠樹圍繞，且樹齡較高，對(duì)保持水土環(huán)境起重要作用，但搬

遷之后，舊址均充作耕地，原有樹木植被由于歸屬問(wèn)題均不再保留，而新房為方便統(tǒng)一規(guī)劃，減少人地財(cái)產(chǎn)糾紛，均選在重新開發(fā)的平坦地區(qū)，又會(huì)對(duì)許多高齡樹木植被造成破壞，綠樹成蔭以極為少見。

對(duì)策建議：在規(guī)劃之初，應(yīng)該把環(huán)境問(wèn)題重視起來(lái)，合理規(guī)劃，減少破壞，并且在建成之后積極植草種樹，向村民們宣傳種樹好處及作用，呼吁合理利用土地，把環(huán)境放在第一位，保留原有舊區(qū)域植被。

5）居民飲用自來(lái)水水質(zhì)不好，偶爾會(huì)伴有渾濁泥沙，漂白劑濃度較大，飲用不便，需收集自來(lái)水沉淀之后才能使用，且主要為豐頭水站的使用居民。

對(duì)策建議：水利部門要加強(qiáng)水源處的管理及環(huán)境保護(hù)，對(duì)于凈水設(shè)施要經(jīng)常檢查、維修、更換，認(rèn)真檢查水質(zhì)問(wèn)題，查找出問(wèn)題所在，若是由于管道老化問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)真排查，進(jìn)行及時(shí)更換，以人為本，把群眾的身體健康放在首位。居民也要加強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，認(rèn)真監(jiān)督水站工作，必要時(shí)向縣政府上訪投訴，堅(jiān)決維護(hù)自身利益。

6）居民生活壓力由于新村建設(shè)加重，由于建造房屋造價(jià)一般在25萬(wàn)左右，而國(guó)家政策平均所得僅兩三萬(wàn)，而農(nóng)民實(shí)際收入水平并未提高，而各種原材料及人工費(fèi)用漲價(jià)，使得建造成本又明顯提高，造價(jià)上漲，房?jī)r(jià)較高居民難以承擔(dān)，新村建成之后部分居民依然保持原先生活風(fēng)貌，農(nóng)民實(shí)際并未減輕負(fù)擔(dān)。

對(duì)策建議：對(duì)于新村建設(shè)不要急功近利，應(yīng)“穩(wěn)扎穩(wěn)打”認(rèn)真規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，百年基業(yè)不能只顧眼前，采取自愿方式，讓村民們有時(shí)間準(zhǔn)備，按照梯次慢慢建成富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村！并且要不斷提高全鄉(xiāng)人民的收入水平，使更多的人在住房建設(shè)上減輕負(fù)擔(dān)，配套設(shè)施也有所提升。

四、調(diào)查總結(jié)

相公鄉(xiāng)雖然在新農(nóng)村建設(shè)中較于其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)稍晚，但是其發(fā)展穩(wěn)定，村落布局、道路建設(shè)合理，且未來(lái)規(guī)劃方向優(yōu)良，發(fā)展?jié)摿薮?，有條不紊，井然有序，值得其他村鎮(zhèn)借鑒。在新農(nóng)村的建設(shè)中，其發(fā)展變化巨大，其生活方式發(fā)生明顯變化。居民們的生活意識(shí)及消費(fèi)觀念也產(chǎn)生了較之以前更先進(jìn)的跨越，人們?cè)絹?lái)越向城市居民看齊，并且新的生活產(chǎn)生了許多生活方式上的特點(diǎn)：生活追求便捷，更加珍惜時(shí)間；生活節(jié)奏加快，忙碌而有序；審美情趣增加，更加追求時(shí)尚，覺得變化中的潮流更代表社會(huì)的進(jìn)步、生活的提高；在生活中并不都是付出與收獲，在農(nóng)閑的時(shí)候也享受著閑暇的恬適時(shí)光；在環(huán)境方面村民也希望建立一個(gè)綠樹成蔭的綠色環(huán)境，并正在付諸行動(dòng)。

雖然村民的住房及生活條件有了較大改善，但離廣大居民日益提高居住生活水平的要求，尚有一定的差距，仍要不斷努力、不斷改進(jìn)。對(duì)于新村建設(shè)，要從根本上改善居住條件，既是社會(huì)主義優(yōu)越性的體現(xiàn)，同時(shí)也是擴(kuò)大內(nèi)需的要求。一方面需要政府的各種房屋建設(shè)政策實(shí)施到位、加大對(duì)房屋建設(shè)的合理規(guī)劃，另一方面需要大力搞活和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，讓居民的收入得到較大提升，只有口袋鼓起來(lái)了，居民才有購(gòu)買或建造住房的能力，才能不斷的提高住房配套設(shè)施，從而進(jìn)一步提高和改善居民居住條件。少數(shù)居民生活確實(shí)存在困難，政府加大低矮舊房改造力度的政策，已經(jīng)讓這些居民住進(jìn)質(zhì)量好，配套設(shè)施較完善的房屋。磚木結(jié)構(gòu)80—90年代建筑的住房一直是農(nóng)村危房改造、住房改善的重點(diǎn)，全鄉(xiāng)已經(jīng)改造約98.7%，其它住戶正在移入新村居民點(diǎn)的籌備中。

未來(lái)全鄉(xiāng)要繼續(xù)加大自來(lái)水網(wǎng)管建設(shè)，保證城鄉(xiāng)居民都能用上自來(lái)水。10年間鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)施的居民自來(lái)水飲用工程取得了很大的成績(jī)，已經(jīng)將自來(lái)水覆蓋至全鄉(xiāng)各個(gè)村鎮(zhèn)。但是，距離城鄉(xiāng)普及自來(lái)水飲用的標(biāo)準(zhǔn)還有一定距離，尤其是居住于區(qū)域偏僻且分散的鄉(xiāng)村居民，更要下大力氣扎實(shí)的做好自來(lái)水飲用工作，力爭(zhēng)早日讓全鄉(xiāng)居民都能用上標(biāo)準(zhǔn)自來(lái)水。

另外，雖然縣委、縣政府高度重視“三農(nóng)”問(wèn)題，更注重農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，生活水平得到明顯地提高。但是本縣城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民生活水平仍然存在一定的差距，今后依舊需把發(fā)展重點(diǎn)放在農(nóng)村，把農(nóng)民增收放在首位。認(rèn)真貫徹黨的十六屆五中全會(huì)提出的建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村精神，加大農(nóng)村投入，優(yōu)化農(nóng)村發(fā)展環(huán)境，調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高綜合生產(chǎn)能力，加大農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，改善農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生環(huán)境，整治村容村貌，為農(nóng)村提供平等教育就業(yè)機(jī)會(huì)，完善農(nóng)村保障制度，出臺(tái)更多惠民政策，確保城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，縮短城鄉(xiāng)居民生活水平差距。

在國(guó)家大力推行的農(nóng)民集中居住便于提高集約化用地水平，能夠節(jié)省大量土地資源，能夠集中資金全面整合農(nóng)村現(xiàn)有的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資源，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)事業(yè)發(fā)展的集約化、科學(xué)化，可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村管理的社區(qū)化，提升廣大農(nóng)村社會(huì)治安管理、計(jì)劃生育管理水平，有效提高農(nóng)村文化程度和農(nóng)民的生活質(zhì)量。是優(yōu)化配置、高效利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地的切實(shí)有效辦法；是土地、社保、戶籍、行政管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項(xiàng)改革的重要載體；是西北地區(qū)推進(jìn)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。國(guó)家既積極引導(dǎo)農(nóng)民致富，也積極推進(jìn)集中居住，在我看來(lái)這既是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，也是對(duì)農(nóng)民切身利益負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的現(xiàn)實(shí)舉措。

障礙與挑戰(zhàn)是發(fā)展中必然遇到的問(wèn)題，發(fā)展中的問(wèn)題必將在發(fā)展中得到解決。全鄉(xiāng)人民只有繼續(xù)奮發(fā)圖強(qiáng)，與時(shí)俱進(jìn)，突破局限才能早日建成富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村！

參考文獻(xiàn)

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》 《十七屆三中全會(huì)后的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展研究報(bào)告》

《農(nóng)村房子拆遷補(bǔ)償安置原則和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》

第五篇：農(nóng)民集中居住得失

農(nóng)民集中居住得失

本文見《財(cái)經(jīng)》雜志2010年第22期 出版日期2010年10月25日 共有7條點(diǎn)評(píng)

農(nóng)民放棄了宅基地，最終能夠得到什么？

《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)記者 潘國(guó)建 記者 姚佳威

在山東、河南、江蘇、天津等省市，農(nóng)村房院結(jié)合的散居傳統(tǒng)正在加速消失。與之相對(duì)應(yīng)，集中居住，即農(nóng)民按照政府規(guī)劃集中住進(jìn)樓房，則方興未艾。

農(nóng)民集中居住，多年前肇始于江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份。目前，各地集中居住的推進(jìn)速度加快，運(yùn)作模式也不盡相同。

近日，《財(cái)經(jīng)》記者先后赴山東、河南、江蘇等地實(shí)地調(diào)查采訪，發(fā)現(xiàn)通過(guò)集中居住，農(nóng)民居住環(huán)境得到一定改善，所獲公共服務(wù)也有所增加。但由此引發(fā)的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民生產(chǎn)生活保障等問(wèn)題也日益凸顯。此外，復(fù)墾出的土地產(chǎn)權(quán)歸屬，及其引發(fā)的利益分配問(wèn)題也亟須厘清。

現(xiàn)行的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策，則成為集中居住的另一助力。依據(jù)該政策，農(nóng)民集中居住后節(jié)約的土地指標(biāo)可轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。在依賴土地財(cái)政的大背景下，地方政府對(duì)用地指標(biāo)的熱情不減。作為最主要利益方的農(nóng)民，其長(zhǎng)短期利益如何得到切實(shí)保障是難以回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)民集中居住趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。而就地方政府來(lái)說(shuō)，考慮農(nóng)民意愿順勢(shì)而為，應(yīng)為正確選擇，以行政手段強(qiáng)推，則為不智之舉。

集中居住潮

集中居住，就是農(nóng)民搬離原來(lái)自家房屋，住進(jìn)成片的標(biāo)準(zhǔn)化樓房。在各地推行集中居住之前，中國(guó)農(nóng)村的規(guī)模、樣態(tài)演進(jìn)緩慢且自然。

熱衷推行此政策的地方越來(lái)越多，特別是縣域或鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

諸城是山東濰坊市的一個(gè)縣級(jí)市，毗鄰青島。106萬(wàn)人口中雖有80萬(wàn)農(nóng)村人口，但縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)。

9月中旬，《財(cái)經(jīng)》記者在諸城的集中居住點(diǎn)內(nèi)看到，高高的塔吊與遠(yuǎn)方的平房相映，其下則是在建的樓房，部分集中居住點(diǎn)的開發(fā)場(chǎng)面顯得甚為壯觀。

單從外觀看，這里有著和城市外觀雷同、整齊劃一的多層住宅樓，還配有幼兒園、診所、健身器材等公共設(shè)施。部分地區(qū)的村落就近合并，并冠以農(nóng)村社區(qū)的名謂。

2009年，諸城辛興鎮(zhèn)大楊家莊子村的管恩兵搬離舊宅住進(jìn)了統(tǒng)一規(guī)劃的住宅樓。他家合計(jì)240平方米的兩層連體住宅樓建在村邊，內(nèi)部裝修和城市居民別無(wú)二致。

這個(gè)居住點(diǎn)用于安置周圍四個(gè)村子的農(nóng)民，計(jì)劃建設(shè)住宅樓87棟，建成后可供767戶農(nóng)民入住。這個(gè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了四個(gè)村子的總戶數(shù)。目前，24棟兩層連體住宅樓已建成，五棟多層住宅樓主體已經(jīng)完工。用于建設(shè)這些房屋的土地性質(zhì)仍為集體建設(shè)用地，這意味著這些房屋并不能正常上市交易。

管恩兵和妻子的收入主要靠在本地打工。他們?cè)驹诳h城挑選了一套90平方米的樓房，但在得知村里統(tǒng)一蓋樓后改了主意。“花同樣的錢買下的房子面積卻更大，就下決心在村里買樓”。管恩兵夫婦認(rèn)為，樓房只為自住，土地即使為集體性質(zhì)也無(wú)妨。

吸引他們的還有諸城所倡導(dǎo)的農(nóng)村社區(qū)化服務(wù)。所謂農(nóng)村社區(qū)化服務(wù)，是指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，把地域相鄰的幾個(gè)村莊規(guī)劃為一個(gè)社區(qū)。公共服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立在社區(qū)中心村，設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障、警務(wù)、環(huán)衛(wèi)、計(jì)生等服務(wù)站（室）。到2008年6月底，諸城市共規(guī)劃了208個(gè)農(nóng)村社區(qū)，涵蓋村莊1257個(gè)，并全部投入運(yùn)行。管恩兵家所住的大楊家莊子村就是辛興鎮(zhèn)大楊家莊子社區(qū)的中心村。

農(nóng)民決定搬進(jìn)樓房的同時(shí)，其擁有的宅基地必須同時(shí)放棄，并收歸集體。大楊家莊子社區(qū)黨委書記尤廷春表示，該社區(qū)的居住點(diǎn)建成后，可節(jié)約集體建設(shè)用地329畝。

目前，諸城通過(guò)停止審批在非中心村建新房、到中心村建房購(gòu)房給予優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住。截至2010年9月，諸城全市已經(jīng)有79處農(nóng)村社區(qū)中心村的93個(gè)集中居住點(diǎn)開工建設(shè)，住宅970棟。在2010年諸城市政府工作報(bào)告中提道，全年將完成聚集融合1.2萬(wàn)戶。

而地處黃河中下游的河南省新鄉(xiāng)市，集中居住聲勢(shì)也頗為浩大。享有“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力城市”頭銜的地級(jí)市新鄉(xiāng)，醞釀將其所轄3571個(gè)行政村，合并為1050個(gè)新型社區(qū)。第一批列入硬性發(fā)展規(guī)劃的有329個(gè)新型社區(qū)，150萬(wàn)農(nóng)村人口將遷入其內(nèi)，目前已啟動(dòng)建設(shè)的社區(qū)為263個(gè)。

上述329個(gè)新型社區(qū)主要集中在城郊村、主干道兩側(cè)和工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)附近。在社區(qū)內(nèi)仿效城市居民小區(qū)，建設(shè)農(nóng)民別墅區(qū)或高層住宅樓，將幾個(gè)村的村民集中到新社區(qū)居住，農(nóng)民原有住房則會(huì)被拆除。

按照新鄉(xiāng)的政策，農(nóng)村社區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施比照城市社區(qū)建設(shè)，但其土地仍屬于集體建設(shè)土地，農(nóng)民也繼續(xù)保有耕地。

除山東、河南，江蘇、天津等省市的集中居住熱潮也方興未艾。

上不上樓，是個(gè)問(wèn)題

盡管各地集中居住模式各異，但居住形態(tài)的變化對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)則仍需適應(yīng)。

同在諸城，69歲的舜王街道南解留村村民馬洪勛一家現(xiàn)有一套農(nóng)宅，因其子女在市里上班而購(gòu)買了商品房。他覺得，再花幾萬(wàn)元錢買一套樓房既無(wú)財(cái)力也無(wú)必要。

長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)農(nóng)村的居住有其特點(diǎn)：以宗族小聚居為依托，以小規(guī)模農(nóng)耕為習(xí)慣。從絕對(duì)數(shù)量上看，農(nóng)民的平均居住面積大于城市。

記者走訪諸城多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村落發(fā)現(xiàn)，收獲不久的玉米、花生等作物就擺放在房前屋后。而牲畜、家禽、農(nóng)具的擺放也有專門的空間。住進(jìn)樓房，意味著這一切都要變化。

因此，即便有意購(gòu)買居住點(diǎn)樓房的農(nóng)民，他們也表示眼前不會(huì)考慮搬過(guò)去。

諸城辛興鎮(zhèn)一位齊姓村民認(rèn)為，能住進(jìn)樓房當(dāng)然是好事，“前提是不再種地，但這不太現(xiàn)實(shí)?！敝T城是國(guó)內(nèi)較早進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)探索的地區(qū)之一。但目前各鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)的比例并不均衡，多數(shù)農(nóng)民還耕種自家承包地。

各地推行的農(nóng)村社區(qū)化，使得居住形態(tài)從分散變?yōu)橄鄬?duì)集中。農(nóng)民享受公共服務(wù)的活動(dòng)半徑短了，但社區(qū)服務(wù)質(zhì)量與城區(qū)比較尚有差距。

農(nóng)民集中居住原本在城中村和城郊地帶較為常見?！吧蠘恰?往往伴隨著土地性質(zhì)、農(nóng)民身份的變化。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農(nóng)村建設(shè)等名義下，部分地方政府將這些場(chǎng)景直接復(fù)制到了遠(yuǎn)郊的農(nóng)村。

這些村遠(yuǎn)離城市，每戶擁有面積不等的宅基地和若干畝耕地。他們的樓房外觀雖和城市類似，但其土地性質(zhì)不同，仍歸集體所有。

沒有改變的還有他們的農(nóng)民身份。在教育、社會(huì)保障、醫(yī)療等公共服務(wù)上，他們還無(wú)法和城市居民看齊。

更為重要的是，農(nóng)民“上樓”的前提條件，就是要退還宅基地，同時(shí)，宅基地上的房屋將被拆除。最終，這些被“節(jié)約”出來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地經(jīng)過(guò)整合后，或用于工業(yè)企業(yè)用地，或者用于規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，還有一種方式，是通過(guò)復(fù)墾后，騰挪出建設(shè)用地指標(biāo)，緩解城市用地緊張。

自1949年以來(lái)，中國(guó)農(nóng)村的土地制度屢經(jīng)變遷。上世紀(jì)50年代農(nóng)村實(shí)行初級(jí)合作社之前，農(nóng)民的農(nóng)用地、房屋和宅基地一直是他們的私有財(cái)產(chǎn)。

1962年9月27日，中共中央頒布《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，宣布“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準(zhǔn)出租和買賣”。這是中國(guó)農(nóng)村土地集體所有的開端。

由于農(nóng)民的房屋建筑在宅基地上，農(nóng)民實(shí)際占有并支配這些宅基地。宅基地作為一種不動(dòng)產(chǎn)，一直被農(nóng)民視為自己的家產(chǎn)。

進(jìn)入上世紀(jì)90年代后，土地管理部門給農(nóng)村宅基地發(fā)放了“農(nóng)村集體建設(shè)土地使用證”，進(jìn)一步確認(rèn)了農(nóng)民的宅基地權(quán)。事實(shí)上，除了不能進(jìn)入市場(chǎng)公開買賣，宅基地形同私有。

農(nóng)民的憂慮現(xiàn)實(shí)而具體。鄭州大學(xué)建筑規(guī)劃研究室主任呂紅醫(yī)認(rèn)為，有些新社區(qū)出于衛(wèi)生考慮，不允許養(yǎng)殖牲畜，很多養(yǎng)豬、養(yǎng)雞的村民因此不愿搬遷。

各地政府對(duì)外一再?gòu)?qiáng)調(diào)遵循農(nóng)民自愿原則，但即使在基層官員看來(lái)，農(nóng)民生活方式的轉(zhuǎn)變將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

土地誘惑

農(nóng)民集中居住涉及的資金投入龐大，各地只能分期投入、循環(huán)使用相關(guān)資金。較早啟動(dòng)集中居住的河南新鄉(xiāng)就感受到現(xiàn)實(shí)的壓力。

新社區(qū)的道路、給排水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施，以及社區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生院、中心小學(xué)、便民超市等公共服務(wù)設(shè)施，由地方政府財(cái)政出資。新鄉(xiāng)市農(nóng)村工作辦公室主任劉思江介紹，每個(gè)社區(qū)根據(jù)大小不同，一般要投入500萬(wàn)元－1000萬(wàn)元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

照此計(jì)算，接下來(lái)新鄉(xiāng)全市300多個(gè)社區(qū)建設(shè)中，政府共需投入30多億元。而2009年，新鄉(xiāng)為新型農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施多方籌資，也只投入了3億元。

新鄉(xiāng)市委黨校培訓(xùn)部主任秦小星認(rèn)為，集中居住項(xiàng)目較少時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投入尚可應(yīng)付，但更多農(nóng)民開始搬遷時(shí)，政府投資將捉襟見肘。

既然如此，政府熱衷推行集中居住的動(dòng)力何在？

城市建設(shè)需要更多土地，但現(xiàn)有城市土地供應(yīng)量不足，“缺地”已成為各地方發(fā)展的瓶頸。

隨著國(guó)家保護(hù)耕地力度加大，此前各地濫占耕地?cái)U(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的現(xiàn)象得到一定遏制。地方為尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提升城鎮(zhèn)化進(jìn)程，只得另尋他途。

而“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策的施行，則為地方政府提供了契機(jī)。所謂“增減掛鉤”，就是指依規(guī)劃將城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，減少農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模，復(fù)墾出耕地，增加的建設(shè)用地指標(biāo)可以用于城市發(fā)展建設(shè)。

從2006年開始，國(guó)土資源部在山東、江蘇等五個(gè)省市推行“增減掛鉤”試點(diǎn)。其中山東一省就爭(zhēng)取到全部183個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)中的66個(gè)，位居全國(guó)第一。

2008年6月，在總結(jié)此前試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國(guó)土部頒布《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》。

政策的初衷是集約用土地，促進(jìn)城鎮(zhèn)化，卻為試點(diǎn)區(qū)域提供了用地“活”指標(biāo)。集體建設(shè)用地中，農(nóng)民擁有使用權(quán)的宅基地面積最大。在實(shí)施集中居住后，宅基地將退給村集體后加以復(fù)墾，在保證耕地面積不減的前提下，騰挪出的土地按照“增減掛鉤”，即可轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。

受訪的諸城縣鄉(xiāng)兩級(jí)政府人士表示，土地指標(biāo)緊張致使許多新項(xiàng)目不能上馬。諸城當(dāng)?shù)囟酁槭称芳庸?、紡織等勞?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，可大量吸納當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力。新項(xiàng)目的投產(chǎn)可以拓展上述能力。

《諸城市土地利用總體規(guī)劃（2006－2020年）》顯示，諸城農(nóng)村居民點(diǎn)面積占城鄉(xiāng)建設(shè)用地的70.07％。農(nóng)村居民點(diǎn)占建設(shè)用地比重高，整理潛力大。

2006年，諸城參與“增減掛鉤”試點(diǎn)申報(bào)，但最終沒有進(jìn)入首批試點(diǎn)名單。但此后，作為山東省縣級(jí)綜合配套改革試點(diǎn)縣（市），諸城隨后獲批“增減掛鉤”指標(biāo)，共計(jì)1069畝。

2008年5月，諸城下發(fā)文件要求各地“用足用好”國(guó)土部“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”的政策，逐步擴(kuò)大掛鉤范圍和規(guī)模。節(jié)約的土地優(yōu)先解決中心村建設(shè)用地，拆舊建新節(jié)省的建設(shè)用地指標(biāo)則由全市統(tǒng)一調(diào)配使用。政府謀求建設(shè)用地指標(biāo)的意圖明顯。

諸城市土地儲(chǔ)備中心主任安文豐接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)曾表示，農(nóng)民全部都遷到社區(qū)中心村居住，將可騰出8萬(wàn)畝宅基地。

而河南新鄉(xiāng)市是國(guó)土部的“土地增減掛鉤”試點(diǎn)。全市重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃的329個(gè)新型農(nóng)村住宅社區(qū)五年建成后，預(yù)計(jì)能節(jié)約土地近24萬(wàn)畝，約占原村莊土地面積的47.9％。

如果規(guī)劃的千余個(gè)農(nóng)村社區(qū)全部完成建設(shè)，則可為新鄉(xiāng)新增耕地50萬(wàn)畝以上。將這些土地復(fù)墾，即可通過(guò)“增減掛鉤”置換出城市建設(shè)用地指標(biāo)。農(nóng)村建設(shè)用地原本難以直接獲益，但其置換的城市建設(shè)用地指標(biāo)則溢價(jià)明顯。

利益得失賬

城鎮(zhèn)化是一個(gè)自然的過(guò)程，拋開政府引導(dǎo)農(nóng)民集中居住的必要性不談，農(nóng)民關(guān)心的是自己的利益是否得到保障。

在集中居住過(guò)程中，農(nóng)民放棄了宅基地，最終能夠得到什么？

新鄉(xiāng)對(duì)于農(nóng)民自籌資金到規(guī)劃區(qū)域建房的，地方政府給予補(bǔ)貼水泥、貼息貸款等優(yōu)惠，第一批在新社區(qū)建房的農(nóng)民，政府每戶補(bǔ)貼10噸水泥，最高可在當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)銀行獲貼息貸款5萬(wàn)元；第二批建房的補(bǔ)貼5噸水泥，最高可獲貼息貸款3萬(wàn)元。這些貼息貸款給予農(nóng)民的利息優(yōu)惠，由政府補(bǔ)貼給銀行。

而山東諸城，遷到集中居住點(diǎn)的農(nóng)民在原有房屋評(píng)估后獲得相應(yīng)補(bǔ)償。為了調(diào)動(dòng)農(nóng)民集中居住的積極性，當(dāng)?shù)剡€推出“階梯式”補(bǔ)貼。如截至2009年9月30日，建設(shè)或購(gòu)買住宅樓房，每平方米建筑面積補(bǔ)貼建房或購(gòu)房戶80元－100元；2009年10月1日起，補(bǔ)貼就減至每平方米50元－80元。

諸城大楊家莊子村居民于青山家的宅基地上將建起樓房，他同意搬遷并選了樓房。新房位于一幢五層樓房的第三層，為一套110平方米三居室。加上一個(gè)車庫(kù)，于青山總共將為新居支付16萬(wàn)元。除去所獲原有房屋拆遷補(bǔ)償款和新購(gòu)房補(bǔ)貼外，于家還另需支付約7萬(wàn)元。

一些農(nóng)民認(rèn)為，宅基地和建在上面的房屋皆屬自己的資產(chǎn)，但是政府只對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)宅基地不給補(bǔ)償或者補(bǔ)償很少，這損害了自己的利益。

集中居住點(diǎn)每平方米1200元-1300元的價(jià)格，相較于城市房屋，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)有一定吸引力。但多位受訪農(nóng)民認(rèn)為，因?yàn)榧芯幼⌒^(qū)的房產(chǎn)并不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，所以并不急于置換集中居住地的房子。

河南社科院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所原副所長(zhǎng)李銅山曾有調(diào)查，面對(duì)十幾萬(wàn)元房款，新鄉(xiāng)有60％－70％的農(nóng)民拿不出足額資金。但在基層官員看來(lái)，農(nóng)民在集中居住中并沒有吃虧。他們認(rèn)為，政府將大量資金投向社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，能夠改善農(nóng)民的生活環(huán)境和質(zhì)量，這也應(yīng)該計(jì)入農(nóng)民的收益之中。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)受訪農(nóng)民并不知道自己騰出宅基地后，集體建設(shè)用地指標(biāo)將在何處“落地”。

按照各地政策，這些指標(biāo)部分就地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，部分轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，其中蘊(yùn)含的級(jí)差地租，政府將從中獲益。

隨之而來(lái)的現(xiàn)實(shí)是，已退出宅基地的農(nóng)民無(wú)緣建設(shè)用地增減掛鉤所產(chǎn)生的增值收益。

國(guó)土部“增減掛鉤”政策要求，建新地塊實(shí)行有償供地所得收益，“要用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先用于支持農(nóng)村集體發(fā)展生產(chǎn)和農(nóng)民改善生活條件。”但并沒有詳細(xì)規(guī)定收益如何分配，各試點(diǎn)地區(qū)在操作上也不盡相同。

諸城所在的濰坊市實(shí)行最低補(bǔ)償制度：異地使用的由居民點(diǎn)整治節(jié)余出的增減掛鉤指標(biāo)每畝不得低于15萬(wàn)元。該市還鼓勵(lì)有條件的地方適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

周轉(zhuǎn)指標(biāo)調(diào)劑使用所獲收益返還村集體，但這些收益在村集體中如何使用和分配，目前并不明確。

諸城賈悅、桃林、昌城等鎮(zhèn)多位受訪村民表示，其所在村集體尚未參與或討論過(guò)上述資金的分配，農(nóng)民整個(gè)過(guò)程的參與性很弱。