第一篇：2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

我眼中的2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2017年的瘋狂暴漲后會(huì)迎來幾年的平靜恢復(fù)期，縱觀中國自從改革開放到1994年房改房開始住宅由國家控制改成自由買賣的商品房，經(jīng)歷了很長一段時(shí)間才慢慢步入正軌。住宅房屋也由原來的多層磚混發(fā)展到現(xiàn)在的多層、小高層、高層、別墅等多樣性發(fā)展，住宅小區(qū)各種配套建筑及設(shè)施相對(duì)越來越完善。

房價(jià)高的原因是什么？宏觀講就是通貨膨脹、貨幣貶值。按現(xiàn)狀看其實(shí)還受政府依賴土地收入，各開發(fā)商拍地時(shí)也相互抬價(jià)地王頻出土地成本大幅上漲。政府治理大氣污染造成相關(guān)企業(yè)停產(chǎn)、限產(chǎn)和升級(jí)改造，水泥、鋼筋、磚等主材和輔材價(jià)格上漲一倍甚至更多，天氣污染預(yù)警時(shí)工程停工造成施工時(shí)間有原來的可以建設(shè)1年到現(xiàn)在的施工時(shí)間縮短為7個(gè)月甚至更短，這不僅使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期延長，更增加了建設(shè)成本，工人工作時(shí)間短會(huì)提高工資，施工設(shè)備租賃時(shí)間加長，管理人員工資及各種消耗都在增加。所有受到影響的最終都會(huì)加在房價(jià)里由買房人承擔(dān)，所有的這些因素都是影響房價(jià)的根本原因。

2016年底至2017年這段時(shí)間邢臺(tái)房價(jià)的上漲除了成本上漲外還有受國家限購政策的影響，很多人在國家發(fā)布限購政策前知道消息后剛需購房者快速入手，也使有些猶豫不決的人或準(zhǔn)備延后買房的人群加入到購房行列，造成房源緊張，有些項(xiàng)目一開樓盤就賣光，加劇了從眾者的心理，開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，造成越漲越賣，直到房價(jià)超出人們的正常承受能力，演變成現(xiàn)在的有價(jià)無市，剛需一族受到打擊，與政府的限購政策背道而馳。

2018年經(jīng)過前兩年的洗禮，房價(jià)走勢會(huì)根據(jù)市場需求逐步平穩(wěn)，一些新開盤樓盤會(huì)從略低價(jià)位起步，逐步跟上現(xiàn)行房價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大的上浮，比如邢臺(tái)市西北區(qū)房價(jià)由2016年的5000元左右的均價(jià)到2017年9000元左右均價(jià)，價(jià)格幾乎上漲一倍，2018年新開盤項(xiàng)目開盤價(jià)格在7500元左右，整體感覺屬于下降趨勢，但這只是新盤價(jià)格，老項(xiàng)目平均價(jià)格基本維持在9500左右。這就能從整個(gè)市場反饋的信息了解到現(xiàn)在的行情。為什么開盤價(jià)會(huì)有這么大的差距，如果市場有需求誰會(huì)不想賣高價(jià)，賣9500元比7500元每平米差2000元，10萬平的小區(qū)就差2個(gè)億，老板們嫌賺的錢多嗎！回答是NO。有錢不賺是傻子，房地產(chǎn)開發(fā)公司那么多精英不會(huì)算不清賬的。因?yàn)槭袌霾辉试S你這么做，你價(jià)格高客戶就會(huì)選擇別的樓盤，現(xiàn)在受國家政策影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的信貸收緊，各公司在這兩年賺了滿盆缽后，又得擴(kuò)展新項(xiàng)目，地價(jià)走高趨勢明顯，融資渠道不暢通，縮短開發(fā)周期，要快速銷售回籠資金，不能在一個(gè)項(xiàng)目上耗費(fèi)太多時(shí)間，以免在激烈競爭中落后。所以能從現(xiàn)在的開盤價(jià)格上找到符合市場規(guī)律，適應(yīng)市場行情的節(jié)點(diǎn)價(jià)格。但受開發(fā)成本的制約，房價(jià)會(huì)慢慢向上調(diào)整，所以上漲是不可避免的，穩(wěn)中有升，所以邢臺(tái)房價(jià)在2018普通樓盤將會(huì)在8000元左右，高端樓盤維持在10000元左右，在未來5年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。按中國的國情來說長遠(yuǎn)看也許會(huì)有暴漲的投機(jī)性情況出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在未來20年后整個(gè)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)波動(dòng)期，有可能造成房價(jià)下跌。

城市在擴(kuò)大，縣城也在擴(kuò)張，農(nóng)民進(jìn)城成為一種趨勢，按國家政策的城鎮(zhèn)化要求，這些農(nóng)民是未來10-20年的購房主力，改善型需求也會(huì)隨時(shí)間發(fā)展而增多，人們對(duì)住房的要求也會(huì)越來越高，周邊及社區(qū)環(huán)境、設(shè)施、品質(zhì)等相關(guān)服務(wù)會(huì)成為開發(fā)商們的競爭途徑，差異化分類，按需所求，市場會(huì)被細(xì)分，成為每個(gè)開發(fā)企業(yè)為樓盤定位的選擇，也為他們的長久發(fā)展提供參考。

劉志杰

2018/2/8

第二篇：中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

淺談中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來越注重衣食住行的質(zhì)量和品位。可是隨著近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房價(jià)的不斷飆升，國人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個(gè)話題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來越多的人關(guān)注話題，房價(jià)的上漲也始終牽動(dòng)著老百姓的心。本文就當(dāng)前中國房地產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢進(jìn)行探討和分析。

2010下半年，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。究其緣由是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展逐步進(jìn)入高端水平，加之政府接連重磅調(diào)控，住宅市場競爭日趨白熱化，能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾，甚至曾經(jīng)宣稱“只做住宅開發(fā)商”的大佬萬科也隨風(fēng)轉(zhuǎn)舵，宣布未來棋局“二八”分開。中國城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求推進(jìn)了房地產(chǎn)市場逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價(jià)增長幅度之大，房價(jià)收入比例失衡，房價(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

近幾年，中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)生存艱難。盡管房地產(chǎn)不景氣，但是，2012年《福布斯》發(fā)布新一的全球富豪榜，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)富豪依舊強(qiáng)勢，許家印、吳亞軍、楊惠妍、王健林等地產(chǎn)巨頭都位列榜中。

中國房地產(chǎn)從2010年起，經(jīng)歷較快的發(fā)展過程，這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的。

中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，目前房地產(chǎn)投資占中國固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到20%，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)投資依然保持較大的增幅。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房價(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位。

雖然現(xiàn)階段出現(xiàn)的銷售面積和成交量的下降，是由于國家階段性宏觀調(diào)控政策整體發(fā)力、綜合作用導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。但是，目前的調(diào)整對(duì)保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行、對(duì)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有積極的作用。同時(shí)它也為那些實(shí)力雄厚、具有規(guī)模效應(yīng)、品牌信譽(yù)好的大型知名開發(fā)商（中海、萬科、保利等地產(chǎn)）提供了低成本快速發(fā)展的空間和舞臺(tái)。綜合以上分析，國家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指 房價(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房價(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)同時(shí)國家加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)力度。我們期望中國的房地產(chǎn)行業(yè)能在一個(gè)良性循環(huán)的環(huán)境下健康穩(wěn)重的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。因?yàn)橹醒胝{(diào)控政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。所以，我認(rèn)為我國房地產(chǎn)未來房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡。而如果任由房價(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免。而且，最重要的是，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2012年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)

第三篇：2012年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

2012年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

一、商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)填補(bǔ)住宅市場在房地產(chǎn)行業(yè)中的空缺

注釋：住宅市場受到調(diào)控影響日益深化的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在蓬勃地發(fā)展。從數(shù)據(jù)上看，在一線城市住宅市場成交量大跌的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)了欣欣向榮之勢。萬科、保利、遠(yuǎn)洋等房企紛紛宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高境界，符合資產(chǎn)和物業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

目前，北京乃至全國可開發(fā)的土地有限。未來中國地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有所為。

二、2011被稱為“保障房元年”，企業(yè)發(fā)展格局將如何重置

注釋：限購，限貸毫無放緩跡象，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，房地產(chǎn)調(diào)控加深。種種跡象表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨改革，轉(zhuǎn)型。能否正確選擇，是考驗(yàn)中國房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略智慧的最佳時(shí)機(jī)。房產(chǎn)人將重新思考發(fā)展策略。

三、旅游地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢中，將迎來較好發(fā)展 注釋：2011年，隨著國家嚴(yán)酷新政對(duì)高房價(jià)的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機(jī)性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

隨著國家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨(dú)具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對(duì)自然的占有。

四、房地產(chǎn)未來市場更注重于新科技，節(jié)能增值與生態(tài)觀的結(jié)合運(yùn)用注釋：我國能源資源供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的矛盾己十分突出。全面推進(jìn)建筑行業(yè)節(jié)能工作,有利于減少建筑耗能,節(jié)約能源；有利于減少溫室氣體排放,減輕大氣污染,改善環(huán)境質(zhì)量。有效提高地產(chǎn)品質(zhì)與價(jià)值的提升。

第四篇：2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)觀點(diǎn) 2013年房地產(chǎn)走勢分析

個(gè)人觀點(diǎn)1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級(jí)增長。

房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報(bào)的優(yōu)異表現(xiàn)；

房地產(chǎn)投資相對(duì)來講專業(yè)要求不高（資金實(shí)力要求極高），對(duì)財(cái)富人群具有較強(qiáng)吸引力。〖反面：股市、黃金投資〗

個(gè)人觀點(diǎn)2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實(shí)質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值

【糖高宗、蒜你狠等】，對(duì)個(gè)體而為避免通貨膨脹財(cái)富縮水，需要具備保值功能物品，在近年股市長期不振情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個(gè)超級(jí)蓄水池，一個(gè)房地產(chǎn)，一個(gè)股市，但中國股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個(gè)蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問題更顯突出。

個(gè)人觀點(diǎn)3：房地產(chǎn)上漲大趨勢不變，每次回調(diào)都是好的買入點(diǎn)。房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是國民財(cái)富最直接體現(xiàn)。只要中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價(jià)本身不是問題。

房地產(chǎn)大勢是否拐點(diǎn)出現(xiàn)，一定是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)趨勢拐點(diǎn)不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

?07-08年房地產(chǎn)快速下跌對(duì)應(yīng)美國次貸危機(jī)集中爆發(fā)，外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗；

?最近一輪調(diào)控已滿1年，而之前房價(jià)基本堅(jiān)挺，近期出現(xiàn)房價(jià)不穩(wěn)同樣是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。從目前可預(yù)測的情況看，未來10年內(nèi)中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。

依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺(tái)整理或回調(diào)都是好的買入時(shí)機(jī)。個(gè)人觀點(diǎn)4：本論房地產(chǎn)特征：調(diào)控時(shí)間長/房價(jià)微跌/行業(yè)震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調(diào)走勢（非反轉(zhuǎn)/拐點(diǎn)出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟(jì)泡沫不大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本健康（金融出點(diǎn)問題），因此房價(jià)難以深幅回調(diào)；更多是以時(shí)間換空間方式進(jìn)行調(diào)整，即跌幅小，時(shí)間長，如果以2010年10月開始，至2012年3季度基本復(fù)蘇，回調(diào)時(shí)間長達(dá)23個(gè)月，而07-08年調(diào)整時(shí)間（2007年10月-2008年10月僅12個(gè)月），但期間會(huì)出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長期壓制小開發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加劇（萬科等大型企業(yè)收購兼并小企業(yè)）。

中國特色——社會(huì)穩(wěn)定，導(dǎo)致政策受限：房價(jià)上漲無房群體要安撫，房價(jià)下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。政策實(shí)際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價(jià)深度下跌，即便不考慮對(duì)下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會(huì)穩(wěn)定看都會(huì)出臺(tái)扶持政策，百試不爽！個(gè)人觀點(diǎn)5：行政性政策退出大概率在黨18大后。2012年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好基礎(chǔ)，換屆后限價(jià)等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大?，F(xiàn)在已在為退出做鋪墊。個(gè)人觀點(diǎn)6：保障性住房，福兮禍所依

案例借鑒：美國次貸：對(duì)信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。

危機(jī)啟示1：在長期經(jīng)濟(jì)繁榮下，缺失了判斷風(fēng)險(xiǎn)能力，逐利貪婪讓金融借貸

從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層；危機(jī)啟示2：經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題后，首先影響社會(huì)底層，次貸先爆發(fā)危機(jī)；危機(jī)啟示3：作為全球超級(jí)大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機(jī)，到現(xiàn)在仍未恢復(fù)；危機(jī)啟示4：目前國內(nèi)重點(diǎn)推進(jìn)保障房建設(shè)，個(gè)人認(rèn)為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)突破口，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大；一旦未來中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題時(shí)，保障房問題會(huì)暴露的非常嚴(yán)重！此外，保障房對(duì)地方政府而言絕對(duì)是雞肋，無利潤（政治任務(wù)、大幅減少地方實(shí)際可支配收入）、無責(zé)任(又是行政指令）導(dǎo)致工程質(zhì)量差（桃源村已是典型）以及權(quán)力尋租等，對(duì)于保障房建設(shè)不看好（國內(nèi)申報(bào)保障房建設(shè)量最大的是東北長春？）

結(jié)論：

2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。

十八大報(bào)告指出，“縱觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵和條件的變化??確保到 2020 年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)。”

從中可以看出，2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。

2012-12-29

第五篇：低碳與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢淺析

低碳與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢淺析

摘要：社會(huì)發(fā)展與建筑業(yè)密切相關(guān)。現(xiàn)在的減租能耗很高，需要輸入大量的水、電、物資等，輸出廢熱、廢水以及生活垃圾。低碳發(fā)展理念下，必須對(duì)建筑業(yè)傳統(tǒng)的適應(yīng)性的設(shè)計(jì)、材料、管理等諸多方面予以改革，方向是低碳化至零碳化。

關(guān)鍵詞：低碳

房地產(chǎn)

高效益

一、引言

2009年8月12日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)上指出：“大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。緊密結(jié)合擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的決策部署，培育以低碳排放為特征的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快建設(shè)以低排放為特征的工業(yè)、建筑、交通體系”。低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開低碳住宅的大力推行。有數(shù)據(jù)顯示，目前我國建筑相關(guān)能耗占全社會(huì)能耗的46.7%，其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空調(diào)等)約30%，建材生產(chǎn)過程中的能耗16.7%。與發(fā)達(dá)國家相比，我國每年新開工建筑面積占據(jù)了世界二分之一，其中80%-90%沒有達(dá)到國際節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。目前，我校低碳示范樓已修建成功。它與普通的混凝土和磚結(jié)構(gòu)建筑最大的不同是，房屋采用輕型鋼結(jié)構(gòu)，輕型鋼結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)工廠化生產(chǎn)，可減少建筑施工過程中的碳排放。房屋中采用的綠色屋頂，可以限制太陽暴曬下的熱島效應(yīng)；屋頂上的雨水收集箱，可以將收來的雨水用于澆花、沖刷地板等；拔風(fēng)煙囪則是通過自然通風(fēng)，減少機(jī)械驅(qū)動(dòng)帶來的碳排放。這樣的一幢房屋，可比一般的建筑減少30%左右的碳排放。節(jié)能技術(shù)：太陽能真空管、太陽能遮陽罩、拔風(fēng)煙囪、地源熱泵等。且可抗7級(jí)地震，使用壽命長于50年。

低碳示范樓 效果圖

二、低碳建筑與設(shè)計(jì)

2.1 低碳建筑

低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。目前低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。一個(gè)經(jīng)常被忽略的事實(shí)是：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域。

2.1.1 墻體節(jié)能技術(shù) 就墻體節(jié)能而言，傳統(tǒng)的用重質(zhì)單一材料增加墻體厚度來達(dá)到保溫的作法已不能適應(yīng)節(jié)能和環(huán)保的要求，而復(fù)合墻體越來越成為墻體的主流。復(fù)合墻體一般用塊體材料或鋼筋混凝土作為承重結(jié)構(gòu)，與保溫隔熱材料復(fù)合，或在框架結(jié)構(gòu)中用薄壁材料加以保溫、隔熱材料作為墻體。目前建筑用保溫、隔熱材料主要有巖棉、礦渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨脹珍珠巖、膨脹蛭石、加氣混凝土及膠粉聚苯顆粒漿料等。這些材料的生產(chǎn)、制作都需要采用特殊的工藝、特殊的設(shè)備，而不是傳統(tǒng)技術(shù)所能及的。值得一提的是膠粉聚苯顆粒漿料，它是將膠粉料和聚苯顆粒輕骨料加水?dāng)嚢璩蓾{料，抹于墻體外表面，形成無空腔保溫層。聚苯顆粒骨料是采用回收的廢聚苯板經(jīng)粉碎制成，而膠粉料摻有大量的粉煤灰，這是一種廢物利用、節(jié)能環(huán)保的材料。墻體的復(fù)合技術(shù)有內(nèi)附保溫層、外附保溫層和夾心保溫層三種。我國采用夾心保溫作法的較多;在歐洲各國，大多采用外附發(fā)泡聚苯板的作法，在德國，外保溫建筑占建筑總量的80%，而其中70%均采用泡沫聚苯板。2.1.2 門窗節(jié)能技術(shù)

門窗具有采光、通風(fēng)和圍護(hù)的作用，還在建筑藝術(shù)處理上起著很重要的作用。然而門窗又是最容易造成能量損失的部位。為了增大采光通風(fēng)面積或表現(xiàn)現(xiàn)代建筑的性格特征，建筑物的門窗面積越來越大，更有全玻璃的幕墻建筑。這就對(duì)外維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能提出了更高的要求。目前，對(duì)門窗的節(jié)能處理主要是改善材料的保溫隔熱性能和提高門窗的密閉性能。從門窗材料來看，近些年出現(xiàn)了鋁合金斷熱型材、鋁木復(fù)合型材、鋼塑整體擠出型材、塑木復(fù)合型材以及UPVC塑料型材等一些技術(shù)含量較高的節(jié)能產(chǎn)品。其中使用較廣的是UPVC塑料型材，它所使用的原料是高分子材料--硬質(zhì)聚氯乙烯。它不僅生產(chǎn)過程中能耗少、無污染，而且材料導(dǎo)熱系數(shù)小，多腔體結(jié)構(gòu)密封性好，因而保溫隔熱性能好。UPVC塑料門窗在歐洲各國已經(jīng)采用多年，在德國塑料門窗已經(jīng)占了50%。我國20世紀(jì)90年代以后塑料門窗用量不斷增大，正逐漸取代鋼、鋁合金等能耗大的材料。為了解決大面積玻璃造成能量損失過大的問題，人們運(yùn)用了高新技術(shù)，將普通玻璃加工成中空玻璃，鍍膜玻璃(包括反射玻璃、吸熱玻璃)高強(qiáng)度LOW2E防火玻璃(高強(qiáng)度低輻射鍍膜防火玻璃)、采用磁控真空濺射方法鍍制含金屬銀層的玻璃以及最特別的智能玻璃。智能玻璃能感知外界光的變化并做出反應(yīng)，它有兩類，一類是光致變色玻璃，在光照射時(shí)，玻璃會(huì)感光變暗，光線不易透過;停止光照射時(shí)，玻璃復(fù)明，光線可以透過。在太陽光強(qiáng)烈時(shí)，可以阻隔太陽輻射熱;天陰時(shí)，玻璃變亮，太陽光又能進(jìn)入室內(nèi)。另一類是電致變色玻璃，在兩片玻璃上鍍有導(dǎo)電膜及變色物質(zhì)，通過調(diào)節(jié)電壓，促使變色物質(zhì)變色，調(diào)整射入的太陽光(但因其生產(chǎn)成本高，現(xiàn)在還不能實(shí)際使用)，這些玻璃都有很好的節(jié)能效果。2.1.3 屋頂節(jié)能技術(shù) 屋頂?shù)谋?、隔熱是圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)之一。在寒冷的地區(qū)屋頂設(shè)保溫層，以阻止室內(nèi)熱量散失;在炎熱的地區(qū)屋頂設(shè)置隔熱降溫層以阻止太陽的輻射熱傳至室內(nèi);而在冬冷夏熱地區(qū)(黃河至長江流域)，建筑節(jié)能則要冬、夏兼顧。保溫常用的技術(shù)措施是在屋頂防水層下設(shè)置導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)材料用作保溫，如膨脹珍珠巖、玻璃棉等(此為正鋪法);也可在屋面防水層以上設(shè)置聚苯乙烯泡沫(此為倒鋪法)。在英國有另外一種保溫層做法是，采用回收廢紙制成紙纖維，這種紙纖維生產(chǎn)能耗極小，保溫性能優(yōu)良，紙纖維經(jīng)過硼砂阻燃處理，也能防火。施工時(shí)，先將屋頂?shù)尼攲訆A層，再將紙纖維噴吹入內(nèi)，形成保溫層。屋頂隔熱降溫的方法有：架空通風(fēng)、屋頂蓄水或定時(shí)噴水、屋頂綠化等。以上做法都能不同程度地滿足屋頂節(jié)能的要求，但目前最受推崇的是利用智能技術(shù)、生態(tài)技術(shù)來實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)取?/p>

2.1.4新能源的開發(fā)利用

在節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境方面，新能源的利用起至關(guān)重要的作用。新能源通常指非常規(guī)的可再生能源，包括有太陽能、地?zé)崮堋L(fēng)能、生物質(zhì)能等。人們對(duì)各種太陽能利用方式進(jìn)行了廣泛的探索，逐步明確了發(fā)展方向，使太陽能初步得到一些利用，如：①作為太陽能利用中的重要項(xiàng)目，太陽能熱發(fā)電技術(shù)較為成熟，美國、以色列、澳大利亞等國投資興建了一批試驗(yàn)性太陽能熱發(fā)電站，以后可望實(shí)現(xiàn)太陽能熱發(fā)電商業(yè)化;②隨著太陽能光伏發(fā)電的發(fā)展，國外己建成不少光伏電站和“太陽屋頂”示范工程，將促進(jìn)并網(wǎng)發(fā)電系統(tǒng)快速發(fā)展;③目前，全世界已有數(shù)萬臺(tái)光伏水泵在各地運(yùn)行;④太陽熱水器技術(shù)比較成熟，已具備相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但仍需進(jìn)一步地完善太陽熱水器的功能，并加強(qiáng)太陽能建筑一體化建設(shè);⑤被動(dòng)式太陽能建筑因構(gòu)造簡單、造價(jià)低，已經(jīng)得到較廣泛應(yīng)用，其設(shè)計(jì)技術(shù)已相對(duì)較為成熟，已有可供參考的設(shè)計(jì)手冊(cè);⑥太陽能吸收式制冷技術(shù)出現(xiàn)較早，目前已應(yīng)用在大型空調(diào)領(lǐng)域;太陽能吸附式制冷目前處于樣機(jī)研制和實(shí)驗(yàn)研究階段;⑦太陽能干燥和太陽灶已得到一定的推廣應(yīng)用。但從總體而言，目前太陽能利用的規(guī)模還不大，技術(shù)尚不完善，商品化程度也較低，仍需要繼續(xù)深入廣泛地研究。在利用地?zé)崮軙r(shí)，一方面可利用高溫地?zé)崮馨l(fā)電或直接用于采暖供熱和熱水供應(yīng);另一方面可借助地源熱泵和地道風(fēng)系統(tǒng)利用低溫地?zé)崮堋ｏL(fēng)能發(fā)電較適用于多風(fēng)海岸線山區(qū)和易引起強(qiáng)風(fēng)的高層建筑，在英國和香港已有成功的工程實(shí)例，但在建筑領(lǐng)域，較為常見的風(fēng)能利用形式是自然通風(fēng)方式。

2.2 低碳建筑設(shè)計(jì)

科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步靠近低碳地產(chǎn)，巧妙的設(shè)計(jì)將會(huì)達(dá)到節(jié)約材料、循環(huán)利用、環(huán)境美化以及鄰里和諧等功能。低碳設(shè)計(jì)主要包括戶型類型、樓盤間距、管道系統(tǒng)、社區(qū)綠化和低碳設(shè)施等四個(gè)方面

2.2.1 戶型類型

純粹追求大戶型不僅浪費(fèi)建筑材外，還會(huì)造成空間和土地的浪費(fèi)[1]。在建設(shè)用地日益緊張，房價(jià)高居不下的情況下，適當(dāng)?shù)目s小戶型將是一舉多得的明智之選。另外，房間采用大開間小進(jìn)深，既能保證良好的通風(fēng)，也能得到更好的采光條件，將大大降低空調(diào)、電扇、電燈等電器的使用率，減少二氧化碳的排放。

2.2.2 樓盤間距 拓寬樓盤間距，盡量保證每一戶的充足采光，降低電燈的使用率，達(dá)到節(jié)能節(jié)電的效果；超寬的樓盤間距設(shè)計(jì)將會(huì)使通風(fēng)更加流暢，空氣輪換更快，減少空調(diào)電扇的使用，也能達(dá)到更新生活環(huán)境的效果。

2.2.3 管道系統(tǒng) 主要針對(duì)給排水管道。由于自來水的生產(chǎn)、廢水的處理都會(huì)增加二氧化碳的排放，因此，循環(huán)利用型的管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)將會(huì)一定程度上的減少水資源的浪費(fèi)，提高水資源的重復(fù)利用率。

2.2.4 社區(qū)綠化

盡量減少使用人工草坪綠化效果極差的綠化方式，草坪不能將社區(qū)的污染性氣體吸收，而且美觀性欠佳。選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木和自然生態(tài)來進(jìn)行美化，如：美人蕉、法國梧桐等。施以錯(cuò)落有致的設(shè)計(jì)和安排，使環(huán)保與美化效果同時(shí)達(dá)到最佳。

三、低碳建筑的意義及相關(guān)保障

3.1節(jié)約能源和資源,減少CO2污染

建筑本身就是能源消耗大戶,同時(shí)對(duì)環(huán)境也有重大影響。據(jù)統(tǒng)計(jì),全球有50%的能源用于建筑,同時(shí)人類從自然界所獲得的50%以上的物質(zhì)原料也是用來建造各類建筑及其附屬設(shè)施。盡管諸如道路,橋梁,隧道等不能以綠色建筑去衡量,但是居住區(qū),辦公大廈,公寓等對(duì)資源的利用時(shí)周而復(fù)始的。另外,建筑引起的空氣污染,光污染,電磁污染占據(jù)了環(huán)境總污染的1/3還多,人類活動(dòng)產(chǎn)生的垃圾,其中40%為建筑垃圾。對(duì)于發(fā)展中國家而言,由于大量人口涌入城市,對(duì)住宅,道路,地下工程,公共設(shè)施的需求越來越高,所耗費(fèi)的能源也越來越多,這與日益匱乏的石油資源,煤資源產(chǎn)生了不可調(diào)和的矛盾。

另外,在建筑過程中使用的能量,如電能,汽油,柴油等都附屬有CO2的產(chǎn)生,如電能來自煤的燃燒,建筑物材料的運(yùn)輸來自于電能或者汽油,柴油的燃燒等,而且這些耗能是巨大的。我國處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期,人們對(duì)高水平的生活的追求越來越強(qiáng)烈,這種消費(fèi)升級(jí)使得人們對(duì)建筑的要求越來越高,人均耗能也越來越高,產(chǎn)生的CO2廢棄物越來越多,這與全球倡導(dǎo)的保護(hù)環(huán)境理念相違背。以火電為例,全世界火力發(fā)一度電能排放約0.5kg的CO2。我國的火力發(fā)電技術(shù)不高,初步估算一度電約排放0.7kg的CO2,而我國火力發(fā)電量占發(fā)電總量的75%左右。建筑過程中,還有一些能量是以間接電能的形式出現(xiàn)的,據(jù)估算至2020年我國建筑能耗將達(dá)到10.89億噸標(biāo)準(zhǔn)煤,也意味著產(chǎn)生20億噸CO2。但是如果推進(jìn)建筑節(jié)能,以現(xiàn)在的速度和技術(shù)看,屆時(shí)將減少1/4的標(biāo)準(zhǔn)煤然后,這將大大緩解地球溫室效應(yīng)產(chǎn)生的壓力,也極大的保護(hù)了其他資源。

3.2 綠色低碳建筑提供更加舒適的生活環(huán)境

綠色低碳建筑、可持續(xù)建筑。綠色低碳建筑能夠提供更加舒適的生活環(huán)境是由其本身的性質(zhì)決定的。其內(nèi)容不僅包括建筑本體,也包括建筑內(nèi)部以及建筑外部環(huán)境生態(tài)功能系統(tǒng)及建構(gòu)社區(qū)安全、健康的穩(wěn)定生態(tài)服務(wù)與維護(hù)功能系統(tǒng)。

室外環(huán)境而言綠色低碳建筑通過科學(xué)的整體設(shè)計(jì),集成綠色配置、自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù),具有選址規(guī)劃合理、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無害、建筑功能靈活適宜等六大特點(diǎn)。

室內(nèi)環(huán)境。這些環(huán)境本質(zhì)上決定著人們的舒適度,而通過綠色建筑,可以充分利用一切資源,因地制宜,從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境配置的建筑手法入手,通過各種綠色技術(shù)手段合理地提高建筑室內(nèi)的舒適性,同時(shí)保障人的健康生活,給居民提供良好的生活環(huán)境質(zhì)量。

3.3 以“低碳”應(yīng)對(duì)全球氣候挑戰(zhàn)

低碳設(shè)計(jì)是指采用低碳技術(shù)和零碳技術(shù)乃至負(fù)碳技術(shù)策略,實(shí)現(xiàn)低碳、零污染、高效率可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法。全球氣候變化的形勢大家都很關(guān)注,對(duì)我們建筑領(lǐng)域來講,我們節(jié)能減排的任務(wù)意義很重大,也很艱巨,建設(shè)生態(tài)低碳城市、低碳生態(tài)社區(qū)、低碳綠色建筑,已經(jīng)成為全球應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)領(lǐng)域的主要策略。低碳建筑和綠色建筑相比,在內(nèi)涵和目標(biāo)上是基本一致的,但是側(cè)重點(diǎn)不同。綠色低碳建筑更強(qiáng)調(diào)減少污染排放;低碳排放是減少碳排放,它更切合節(jié)能減排應(yīng)對(duì)全球氣候變化的主題。

3.4 發(fā)展低碳建筑的政策措施大幅度降低建筑能耗需要行政、經(jīng)濟(jì)、法律多方面的宏觀導(dǎo)向。

3.4.1 完善節(jié)能減排的國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)必須遵行的規(guī)范，也是宏觀調(diào)控目標(biāo)的依據(jù)。

目前建筑減少二氧化碳排放指標(biāo)尚不明確，因此無法考核建筑能耗中采用了多少可再生能源。即使明確減排指標(biāo)，還需要節(jié)能技術(shù)和可再生能源利用技術(shù)指標(biāo)來加以貫徹，否則難以通過標(biāo)準(zhǔn)化工作使建筑節(jié)能減排落到實(shí)處，與此同時(shí)，宏觀調(diào)控的對(duì)象和力度也不易掌控，這不利于行業(yè)內(nèi)和行業(yè)間展開市場競爭。美國能源部（DOE）專門出資與加州伯克利大學(xué)合作建立了一個(gè)國家實(shí)驗(yàn)室，即加州伯克利國家實(shí)驗(yàn)室（LBNL），其下屬的實(shí)驗(yàn)室機(jī)構(gòu)分別從事新型建筑材料、能源、光源以及燈具等的相關(guān)研究。［2］隨著科技發(fā)展和市場競爭的深化，圍繞建筑節(jié)能，新的設(shè)計(jì)、技術(shù)、材料、工藝會(huì)不斷更新，因此，加快標(biāo)準(zhǔn)修訂周期，防止標(biāo)準(zhǔn)化工作滯后于科技進(jìn)步，才能避免巨大的浪費(fèi)。為了強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度，還應(yīng)該附以行政和經(jīng)濟(jì)手段。具體涉及建筑產(chǎn)品的市場準(zhǔn)入、稅收標(biāo)準(zhǔn)，建筑企業(yè)的信譽(yù)資質(zhì)評(píng)定等調(diào)控手段。例如，實(shí)施與建筑減排達(dá)標(biāo)關(guān)聯(lián)的建筑土地出讓、抵押融資、建筑產(chǎn)品稅收、企業(yè)罰款、建筑耗能階梯價(jià)格等制度。

3.4.2 節(jié)能減排的產(chǎn)業(yè)政策建筑節(jié)能只有依托產(chǎn)業(yè)化方式才能擁有較好的效果，因此，必須有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策。

首先，圍繞建筑二氧化碳減排，引導(dǎo)“產(chǎn)、學(xué)、研”融合創(chuàng)新，確保節(jié)能技術(shù)不斷進(jìn)步，推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)變革。國家還應(yīng)依托專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，探索建筑節(jié)能基礎(chǔ)性前沿問題并制定標(biāo)準(zhǔn)。目前亟待解決的問題是：太陽能綜合利用，不同氣候條件下太陽能、地源熱泵、建筑綠化和建筑保溫隔熱的組合方式。其次，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)建筑企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)展開節(jié)能的市場競爭。具體涉及建筑保溫、節(jié)能、節(jié)水、可再生能源利用的集成體系、模塊化生產(chǎn)、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)鏈、關(guān)聯(lián)服務(wù)等。第三，引導(dǎo)建材業(yè)不斷開發(fā)新型的以廢棄資源為原料的低排放節(jié)能建筑材料。

3.4.3 圍繞減排進(jìn)行城市和建筑規(guī)劃科學(xué)的城市規(guī)模以及與產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)，可以充分利用地?zé)豳Y源和工業(yè)余熱。

規(guī)范和調(diào)整建筑容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)，適度向空間發(fā)展，可以提高土地利用率，擴(kuò)大城市森林，降低城市熱島效應(yīng)，同時(shí)減少建筑的單位面積的耗材和單位體積的散熱外表面，起到降低建筑能耗的作用。因此，科學(xué)的建筑規(guī)劃對(duì)減少城市二氧化碳排放，增加城市碳匯的作用十分顯著。明晰建筑耗能及二氧化碳排放關(guān)聯(lián)的法權(quán)關(guān)系自然資源作為商品進(jìn)入市場進(jìn)行交換的前提是明晰環(huán)境資源的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，因此，資源綜合體或資源系統(tǒng)的環(huán)境所有權(quán)是保護(hù)資源和環(huán)境的關(guān)鍵，也是按照價(jià)值規(guī)律公平競爭的前提，這里的核心是環(huán)境資源的國家所有權(quán)。生產(chǎn)關(guān)系決定分配關(guān)系，又要由分配關(guān)系來

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)業(yè)的低碳化，不僅會(huì)降低碳排放量，節(jié)約費(fèi)用，更要使得這一支柱產(chǎn)業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向集約型。綠色低碳的房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)帶動(dòng)綠色低碳相關(guān)的建筑部件，新能源，環(huán)保等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這樣也會(huì)促進(jìn)我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加快我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度，為我國發(fā)展走在世界前列作出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

【1】張榮飛、李偉明·低碳房地產(chǎn)模式淺析·《中國商界》·2010年第七期 【2】百度百科·低碳建筑·http://baike.baidu.com/view/3006624.htm 【3】百度百科·建筑節(jié)能·http://baike.baidu.com/view/6243.htm 【4】中國學(xué)術(shù)論文網(wǎng)·綠色低碳建筑的意義及其發(fā)展現(xiàn)狀【5】房地產(chǎn)資訊庫·低碳建筑的發(fā)展需要國家支持