第一篇：城市土地評估與優(yōu)化利用研究

城市土地評估與優(yōu)化利用研究

摘要：城市土地資產(chǎn)評估與合理利用，對搞好國有企業(yè)改革，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。改善人民生活等具有重要意義。本文主要探討土地評估的技術(shù)路線和方法，分析影響基準地價的因素和地價評估結(jié)果，為優(yōu)化土地利用提出了若干對策建議。

關(guān)鍵詞：城市；土地評估；土地利用

引言

我國改革開放進程不斷加大，土地使用制度發(fā)生了根本性的變化，土地已作為資產(chǎn)進入社會經(jīng)濟生活里?？墒峭恋刭Y產(chǎn)評估只有十年左右的歷史。1993 年國家頒布了城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，在這個基礎(chǔ)上我國餓主要城市完成了土地基準地價評估工作。當前土地評估工作有力地推進了我國土地使用制度以及住房制度改革，推進了企業(yè)改革和金融改革等，對社會生活的變革有著積極的作用。并且對于城市布局、城市化以及擴大對外開放，改善投資環(huán)境等都有十分重要的意義。

一、城市土地價格的評估情況

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，大大推動了土地市場的發(fā)展，與土地市場的繁榮有著密切聯(lián)系。市場經(jīng)濟體制下，土地資源的合理利用和有效開發(fā)，受到了國家的高度重視，是我國經(jīng)濟穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著一系列土地制度改革措施的頒布和實施，土地市場變得越來越完善，在我國基本國情下，城市土地價格的快速上漲，給人們的生活、工作等都造成極大影響。因此，城市土地價格評估體系的有效構(gòu)建，是社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展和土地市場發(fā)展等的必然需求，在一定程度上提高了土地資源開放利用的合理性和科學性，對于推動土地市場規(guī)范化發(fā)展發(fā)揮著重要作用。在城市經(jīng)濟和政府宏觀調(diào)控的共同作用下，城市土地價格的變化受到一定限制，為了更好的解決城市土地評估和土地市場交易之前存在的價格懸殊問題，必須高度重視城市土地價格評估體系的不斷完善，才能真正減小人們的生活壓力。

二、城市土地定級估價的技術(shù)路線以及方法

1.土地定級估價工作的指導的思想

土地定級估價成果更新工作總的指導思想應該是：綜合定級和分類估價，整體評審，城區(qū)與各縣進行區(qū)別對待：以土地利用現(xiàn)狀為主，恰當?shù)目紤]當前城鎮(zhèn)建設(shè)的影響；用本地市場地價水平為主，恰當考慮產(chǎn)業(yè)和城市空間轉(zhuǎn)變，科學調(diào)整和劃分土地級別范圍及制定相應平均基價，并結(jié)合本地特點，提出成果應用方案。

2.土地定級評價的具體工作要求

定級與估價資料收集相結(jié)合，土地定級與估價資料采取一次收集，互相利用，互相檢驗。工作要細致，資料要可靠。綜合定級與分類估價相結(jié)合。分析探討土地定級因素對基準地價的影響規(guī)律以及土地級別與地價分區(qū)的相關(guān)關(guān)系，建立地價修正模型。

三、土地定級因素選擇以及分析

城鎮(zhèn)土地定級因素是指土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的社會和經(jīng)濟以及自然條件。

1.因素選擇范圍

包含繁華程度和交通條件以及基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境狀況和人口狀況以及歷史文化、發(fā)展?jié)摿Φ绕叽笠蛩亍?/p>

2.因素選擇的原則

（一）主導性原則

城市土地質(zhì)量的好壞 主要表現(xiàn)在經(jīng)濟效益的升降。在土地定級因素里，商服以及交通對土地質(zhì)量起著廣泛而關(guān)鍵的作用和影響，同時兩者還有在著因果關(guān)系。商業(yè)服務(wù)和城市居民生活聯(lián)系最為緊密，它們對土地區(qū)位的反映也非常的敏感；道路交通更是人們進行日常工作生活的聯(lián)系紐帶和橋梁，交通方便程度一定會對土地利用有著關(guān)鍵的作用。所以，商服繁華度和道路交通便利度被選為這次土地定級的主要因素。

（二）普遍性原則

作為一個城市必須具備起碼的基礎(chǔ)設(shè)施，如供水和供氣以及供電與排水系統(tǒng)和學校和醫(yī)院以及郵電局所等等。這些設(shè)施與人們生活和生產(chǎn)以及社會活動緊密聯(lián)系，是城市發(fā)展不可缺少的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的配套完備程度以及質(zhì)量升降直接的影響生產(chǎn)和生活等城市功能的正常運轉(zhuǎn)。在對外招商引資中基礎(chǔ)設(shè)施完備常常成為主要的投資環(huán)境參照。

（三）特殊性原則

強調(diào)普遍性并不意味著忽略或取消影響城市土地質(zhì)量的文化和生態(tài)因素。例如一些歷史文化古城，名勝古跡頗多，這些名勝古跡除了本身的特殊價值外，還直接影響著其周邊土地的使用及其效益。這主要表現(xiàn)在，一方面西安的名勝古跡吸引著全國乃至世界各國的旅游者，促進了這些旅游地地餐飲商服業(yè)的發(fā)展，對其周邊土地的利用效益有著積極影響，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)文化古跡的保護在某種程度上又影響著土地的利用效率。

（四）發(fā)展性原則

城市作為人群聚居地和社會政治、經(jīng)濟、文化活動的中心，一般者是隨著時間的推移和時代的變遷而不斷變化著。改革開放以來，城市面貌有了很大的改觀，必將在近期或未來對其地域及其周圍的土地產(chǎn)生重大影響。因此在選擇土地定級因素時，我們也考慮了規(guī)劃前景的影響，并將開發(fā)規(guī)劃和歷史名城保護規(guī)劃作為兩個因子入選。在確定被選因素時，還考慮了因素的數(shù)值應有較大變化范圍和對土地定級有較顯著的線性影響。

四、土地優(yōu)化利用的對策建議

土地定級估價工作成果對于加強城市土地使用制度改革和發(fā)展以及規(guī)范土地市場，合理有效利用土地，節(jié)省土地資源，強化區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展等都具有關(guān)鍵的作用。

1.為宏觀調(diào)控土地市場提供依據(jù)

土地定級估價成果是土地有償使用的參照?；鶞实貎r是土地市場宏觀調(diào)控的標桿，是政府依法收取土地出讓金以及使用稅費的基本參照?；鶞实貎r反映了不同土地級別中的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。對實際的宗地價格可以選擇成果中的宗地地價修正體系，評估確認。除了這些，還要參照土地市場的需求狀況和地價管理政策以及出讓年限等因素進行實際調(diào)整。

2.給優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)提供參照

城市土地利用潛力很大，盤活存量土地資產(chǎn)是建立土地市場的關(guān)鍵條件。不同行業(yè)和不同企業(yè)單位要按照最好土地選擇效益調(diào)整布局。政府可才考土地定級估價成果，以地價為標桿，定制不同地段不同行業(yè)的地價政策科學管理，盤活存量，以及結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.給城市總體規(guī)劃提供參照

城市總體規(guī)劃是影響土地級別和價格的一個關(guān)鍵因素。土地定級估價成果因為全面地和綜合地顯示了土地區(qū)位差別，又給城市總體規(guī)劃的修編提供了參照。城建規(guī)劃部門可以切實運用土地定級估價成果以及規(guī)劃城市土地利用功能區(qū)，規(guī)劃城市用地發(fā)展方向和其它配套的設(shè)施。

4.為加強國有企業(yè)，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化服務(wù)將國有的大中型企業(yè)進行改革是我國改革中的一個主要的問題，而土地管理部門能夠參考土地定級評價的成果，提出企業(yè)土地資產(chǎn)合理選擇的方案，給政府排憂解難。

5.展現(xiàn)政府宏觀管理、調(diào)節(jié)地產(chǎn)市場的地價政策。

比如為了保證土地資產(chǎn)運用的經(jīng)濟效益以及社會效益還有環(huán)境效益的完整，要對用途管制，不一樣的用途之間的地價，要有很大的差距。比如為了吉利工業(yè)發(fā)展，工業(yè)用地地價可以實行低價位的政策。為了對工業(yè)用地進行保護，能夠?qū)嵭袑Ψ枪I(yè)用途的高價位政策。

結(jié)束語

城市地產(chǎn)是國家的寶貴財富，要充分合理地利用每一寸土地，發(fā)揮一塊土地的經(jīng)濟潛力。國外發(fā)達國家不動產(chǎn)稅是地方財政收入的主要來源。目前政府要大力有序地培育地產(chǎn)市場，發(fā)展土地抵押和土地金融市場。政府可根據(jù)土地價格的區(qū)位差異，制定合理的稅費標準，推進土地使用制度改革，以增加地方財政收入，促進地區(qū)經(jīng)濟全面發(fā)展，為城市改善投資環(huán)境服務(wù)。

參考文獻

[1]楊東朗.房地產(chǎn)資本經(jīng)營初探[ J].當代經(jīng)濟科學，2011年增刊，45-48.[2]嚴星等主編.城市地產(chǎn)評估[ M].北京：中國人民大學出版社，2010.

第二篇：關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與城市土地資源利用的思考

關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與城市土地資源利用的思考

資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理

2011301120003

楊燕

我國的現(xiàn)代城市化已經(jīng)步入快速發(fā)展的時期，城市的數(shù)量與城市人口持續(xù)增加，人口增加勢必需要增加吃穿住行所需要的物質(zhì)資料，這些物質(zhì)資料的增長都需要土地作為基礎(chǔ)。但是，作為城市發(fā)展物質(zhì)基礎(chǔ)之一的土地供給量基本保持不變。對于這種僧多粥少的情況，提高土地資源利用效率已日益成為人們關(guān)注的焦點，本文將從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對城市土地資源利用的影響的角度來分析土地最大化利用問題。

現(xiàn)如今我國城市土地浪費嚴重，表現(xiàn)為土地征而不用，多征少用，早征晚用，亂征亂用； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城圈地現(xiàn)象嚴重。隨著城市化水平工業(yè)化水平不斷地提高，人口不斷從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，城市人口不斷增加，那么基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模則需要和相應地擴大，城市生活用地和交通用地使得對土地的需求量不斷增加，但是城市的土地供給量是有限的，盡管可以通過向城市空間外向擴張來增加供給，但這種增加也是有限的，同時，這種擴張還會縮小耕地面積，耕地不足直接導致糧食供應短缺，使我國農(nóng)業(yè)受到嚴重制約，不適合經(jīng)濟的進一步發(fā)展，所以要在有限的土地上實現(xiàn)城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，就可以將目光轉(zhuǎn)到土地位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局關(guān)系上，因為城市土地位置距市場位置遠近不同不僅直接影響到廠商原材料和商品的運輸成本，而且更影響到有多少商品可以轉(zhuǎn)移到消費者手中，進而影響到廠商的利潤和費用問題，同時由于土地級差地租，地理位置的比較優(yōu)勢又將決定企業(yè)支付不同的土地使用費，也就是說，城市土地也有成本存在，同一地塊上安置不同的產(chǎn)業(yè), 會導致不同的產(chǎn)出率，形成不同的經(jīng)濟效益，這也自然要求對城市里對土地的合理布局，促進土地資源的最優(yōu)化配置，使得土地潛力盡可能最大效益發(fā)揮。那么，如何提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)利用率呢？其途徑之一就是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

所謂產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就是指各產(chǎn)業(yè)部門之間量的比例及其相互結(jié)合、相互依存的關(guān)系。最常見的就是我們現(xiàn)在所說的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。截止2012年，由國家統(tǒng)計年鑒給出的數(shù)據(jù)，我國第一產(chǎn)業(yè)比重為10.1%，第二產(chǎn)業(yè)比重為45.3%，第三產(chǎn)業(yè)比重為44.6%，相比于過去幾十年來說，呈現(xiàn)第一、二產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，逐漸向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的態(tài)勢，但是，工業(yè)比重仍然過高，耗能工業(yè)多、節(jié)能工業(yè)少；傳統(tǒng)工業(yè)多、新興工業(yè)少；加工工業(yè)多、基礎(chǔ)工業(yè)少。同時優(yōu)勢突出的專業(yè)化部門比較少，第三產(chǎn)業(yè)相對來說滯后于第二產(chǎn)業(yè)。要使

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)，就需要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，加大第三產(chǎn)業(yè)的比重，因為第三產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)、金融、服務(wù)等行業(yè)相比于大型工廠農(nóng)場占用土地較少而且還可以創(chuàng)造更高的利潤，單位面積產(chǎn)出率很高，那么這些產(chǎn)業(yè)就可以適當集中分布在交通條件好、居民較集中的中心區(qū)，這樣有助于商品流轉(zhuǎn)到消費者手中而迅速密集或疏散，提高市場效率；而對于產(chǎn)出率偏低的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)可以適當向邊緣地區(qū)分散，或遷出、或合并，壓縮其用地規(guī)模，為經(jīng)濟效益較高的行業(yè)獲得更多的土地資源。

綜上所述，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與城市土地資源集約利用是相互統(tǒng)一，相互促進的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)變改善了土地資源配置, 促進土地資源利用效率的提高。與此同時, 城市土地資源的集約化利用,一方面要滿足經(jīng)濟利益主體追逐利潤最大化的市場化目標；另一方面要有利于城市及城鄉(xiāng)之間實際收入的均衡、生產(chǎn)消費均衡，兼顧自然資源的保護,為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供更好的物質(zhì)條件。

第三篇：土地節(jié)約、集約利用研究

土地節(jié)約、集約利用的重要性

河口區(qū)正出在加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的發(fā)展階段，需要新增大量建設(shè)用地，而人多地少的國情卻不允許過多的占用耕地。因此，必須把節(jié)約土地放在重要位置，提高現(xiàn)有土地利用率，以節(jié)約和集約利用土地來保障發(fā)展。

1、土地節(jié)約、集約利用有利于耕地保護

土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動力。

城市建設(shè)和保護耕地既有矛盾又互相支持,城市發(fā)展必然要占用一定數(shù)量的耕地,耕地又是人口生存的基本保證,是確保城市化持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。建國以來,由于種種原因,我國城市土地利用基本上屬于粗放型的利用模式,其主要表現(xiàn)為:受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的影響,城市土地開發(fā)管理機制往往是重新區(qū)開發(fā),輕舊城存量土地挖潛改造,造成建成區(qū)擴展速度越來越快。尤其是90年代初掀起的“房地產(chǎn)熱”和“開發(fā)區(qū)熱”,造成土地資源的巨大閑置和浪費。城市之間普遍存在著爭項目,爭投資,重復建設(shè)等現(xiàn)象,也是造成土地使用效率不高的原因。由于城市建設(shè)占用的土地60%以上來自于耕地,尤其是交通方便、長期投入積累較多的高質(zhì)量耕地,因此,對耕地總體生產(chǎn)力水平的影響是相當顯著的。由此可見,深入研究和挖掘現(xiàn)有存量土地的利用潛力,可以節(jié)約用地,有效地減少城市發(fā)展過程中對耕地的占用,對于實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標具有重大的戰(zhàn)略意義。

2、土地節(jié)約、集約利用有。

因素。通過合理的布局，互為補合的整體優(yōu)勢，使土地資源的拓展、用地潛力的挖掘、可持續(xù)發(fā)展的土地配置，構(gòu)成一個土地利用提升的運作體系?！巴恋貪摿Φ脑u價”正是土地作為中的一項重要舉措，其再生資源主要表現(xiàn)有：規(guī)劃科學性的體現(xiàn)和集約化功能的展示。

6、土地節(jié)約、集約利用促進經(jīng)濟建設(shè)與土地市場的內(nèi)在關(guān)系發(fā)展

隨著經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，人們對土地利用的要求越來越高，土地品位拉動了土地價值的提升，突出了“土地經(jīng)濟評價”的重要問題，由此助動了土地市場的運作。土地資源在分級、類型、結(jié)構(gòu)和用途方面，往往構(gòu)成了土地品位的綜合指數(shù)，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境帶來了土地價值的再生、升級。

(１)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。對土地的使用走向優(yōu)化聚合，以帶動園區(qū)建設(shè)的土地效能，其選址要素對生態(tài)環(huán)境、環(huán)保素質(zhì)等的客觀要求，提出更為長遠的施展謀略，土地作為首當要素。

(２)品位助動。有品牌就有品位，土地利用從經(jīng)濟價值進行綜合性的分析，以產(chǎn)業(yè)化帶動經(jīng)濟發(fā)展，土地品位拉動了土地經(jīng)濟價值的提升，在使用上盡顯所能，從根本上把生態(tài)環(huán)保的內(nèi)容融合于經(jīng)濟建設(shè)中去，營造高科技含量、具有創(chuàng)新機制特色的土地作為。

(３)功能構(gòu)建。從初級的土地優(yōu)化配置，到全方位的“一盤棋”作為，土地利用大大地提升了功能配置的優(yōu)化，不重復建設(shè)，使資源共享、功能互補更趨向于條理化。順應城市總體規(guī)劃的調(diào)整目標，有助于土地節(jié)約集約化利用，有助于土地利用率的提高，提升土地的經(jīng)濟價值。

土地經(jīng)濟建立在合理的土地功能配置與和諧的環(huán)保生態(tài)環(huán)境，以政府的宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的土地優(yōu)化配置原則，有效抑制了因盲目性、隨意性而造成作為失當?shù)呢撁娆F(xiàn)象，促進土地市場的健康發(fā)展，從而有利于整體綜合競爭力的提升。

7、土地節(jié)約集約化利用，融合經(jīng)濟建設(shè)與土地管理關(guān)系的科學性。

土地資源并非全部土地，但可以預言，當經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展到一定水平的時候，人類的文明意識必將大規(guī)模開發(fā)利用目前不能利用的土地，改造自然，開源創(chuàng)新，那么它們又將會成為土地的資源效益。實施節(jié)約集約化用地，營造經(jīng)濟建設(shè)土地管理為關(guān)聯(lián)的“金土工程”，融合兩者相輔相成的科學性。例如：填海造地，可以延伸土地的再生；改造江河兩岸，能夠培植新增用地；封溝、涌、渠為路，構(gòu)建用地多元化；置業(yè)高層建筑，拓展用地多功能；立體交叉、復式利用，開辟用地科學含量新領(lǐng)域。以此引導社會形成節(jié)約和珍惜利用土地的氣氛，實現(xiàn)土地利用方式的根本性轉(zhuǎn)變，造就土地資源的開發(fā)和利用的新途徑。

提高河口區(qū)節(jié)約、集約利用的措施

1、提高土地利用效率

1.1提高土地利用強度和投資強度。

凡是土地利用強度和建筑面積率未達到國家規(guī)定標準的，今后不得供地。充分利用舊廠區(qū)，既節(jié)約了用地，又節(jié)省了企業(yè)因征地而需要的大量資金，使老企業(yè)在調(diào)整改造中重新煥發(fā)了青春。集約用地就要集中用地。這樣既可以節(jié)約大量的農(nóng)用地，又便于配套設(shè)施建設(shè)，克服了以往工業(yè)項目見縫插針的做法，改變了項目星羅棋布的混亂局面。

1.2堅持建設(shè)項目用地指標“雙控”制度。

（1）嚴格執(zhí)行省“雙控”規(guī)定，投資強度系數(shù)在省規(guī)定的基礎(chǔ)上上浮0.2，同時適當提高工業(yè)用地容積率。為鼓勵發(fā)展符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高新技術(shù)項目，經(jīng)汁劃、國土、規(guī)劃、經(jīng)濟、科技等部門聯(lián)合審定后，優(yōu)先供地，同時對早期投入雖低，但產(chǎn)出高的高新技術(shù)項目，可要求其在一定期限內(nèi)達到投資強度。

（2）嚴格控制用地單位內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積。

（3）認真執(zhí)行建設(shè)項目用地預審制度，強化建設(shè)用地審批管理，嚴格按土地出讓合同規(guī)定實施違約責任追究制度。

1.3集聚利用土地資源。工業(yè)建設(shè)項目原則上向開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中，從嚴控制開發(fā)區(qū)（園區(qū)）以外的項目供地。

對投資額小于一定數(shù)額的工業(yè)項目(經(jīng)有關(guān)部門認定的高新技術(shù)項目，按上款的規(guī)定執(zhí)行)，原則上不單獨供地，可采取租賃土地使用權(quán)或租賃標準廠房的形式獲得生產(chǎn)經(jīng)營場所。有條件的地方，可以利用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展留用地指標在園區(qū)內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)標準廠房出租給企業(yè)使用。

1.4努力提高土地容積率。

對適合于多層廠房的生產(chǎn)行業(yè)，必須推行多層標準廠房。嚴格控制單層廠房建設(shè)，確需建設(shè)單層廠房的，必須經(jīng)計劃、國土、規(guī)劃、經(jīng)濟等部門審定。企業(yè)技改項目應先利用現(xiàn)有廠房、土地，內(nèi)部挖潛，提高容積率。

2、加大土地收儲力度，多種路徑激活閑置地

隨著開發(fā)熱潮的減退，遺留下大量“閑置”土地和“半截子工程”。在消化處理這類土地時，對逾期不開發(fā)建設(shè)、長期閑置的土地，能無償收回的無償收回，能有償收購的有償收購，對歷史遺留的部分“半截子工程”鼓勵開發(fā)商重新啟動進行續(xù)建，同意其繼續(xù)延用原承諾的用地方式，集中這部分資源重新整合，充分發(fā)揮其效益。

第四篇：開發(fā)區(qū)土地集約利用研究

摘要：在__市金山橋、銅山、新沂、邳州開發(fā)區(qū)各行業(yè)的土地利用調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，選取相應的評價指標體系，運用層次分析法求得權(quán)重構(gòu)建模型，分析__市開發(fā)區(qū)土地集約利用的總體情況根據(jù)定量化結(jié)果和實際情況，提出__市開發(fā)區(qū)科學合理利用土地的途徑和措施。

關(guān)鍵詞：開發(fā)區(qū)；土地集約利用；

開發(fā)區(qū)是一種特殊的經(jīng)濟區(qū)，可以帶動本

地區(qū)及國家的經(jīng)濟發(fā)展。世界上建立各種類型的“開發(fā)區(qū)”已有上百年的歷史，我國開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦時間雖然不長，但取得了舉世矚目的成績，使我國成為繼美國之后的世界第二外資利用大國，開發(fā)區(qū)已成為我國經(jīng)濟和社會發(fā)展新的增長點【I】。

__市位于蘇、魯、豫、皖四省交界處，沿海開放地帶與亞歐大陸橋和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯，素有“五省通衢”之稱。因此，分析__市開發(fā)區(qū)土地集約利用狀況，對促進東隴海產(chǎn)業(yè)帶以及整個淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地集約利用都具有一定的現(xiàn)實意義襲裴州吳市群開’謄磊君例

一、開發(fā)區(qū)土地利用概況

隨著改革開放的深化和__經(jīng)濟的進一步發(fā)展，__的開發(fā)區(qū)從無到有、由少變多、由弱變強。到目前為止，__市經(jīng)省政府批準共設(shè)立了8個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并從單一的經(jīng)濟技術(shù)

開發(fā)區(qū)發(fā)展到外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)等各種類型的開發(fā)區(qū)并存的局面。

經(jīng)營活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的開發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，改變了過去以第一產(chǎn)業(yè)為龍頭的畸形國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動和集中，同時又為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。僅2004年，金山橋、銅山、新沂三個開發(fā)區(qū)就實現(xiàn)GDP35．5437億元，工業(yè)增加值29．7536億元，財政收入4．609億元，實現(xiàn)利稅17．1147億元。

“十五”以來__市的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在加速發(fā)展的同時，土地利用的面積也大大擴展，截止2003年底，__市開發(fā)區(qū)的占地面積為6985．23lhm，其中金山橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，實際用地面積達到2590hm，遠遠超過其他開發(fā)區(qū)627．89hm的平均用地面積。從用地的情況來看，73％的符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，27％的不符合土地利用總體規(guī)劃但符合城市總體規(guī)劃。說明__市開發(fā)區(qū)的用地基本符合法律規(guī)定，27％不符合主要是由于兩規(guī)劃本身的銜接所致(表1)。

表1__市各開發(fā)區(qū)占地基本概況

資源調(diào)查與評價

注：I開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地既符合土地利用總體規(guī)劃，又符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)；

Ⅱ開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地不符合土地利用總體規(guī)劃，符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)：

Ⅲ開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地既不符合土地利用總體規(guī)劃，又不符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)。

二、土地集約利用情況分析

通過開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)土地集約利用的調(diào)查和研

究，建立起開發(fā)區(qū)集約利用量化管理指標，對不同行

業(yè)土地集約利用度有定量化的認識。在指導開發(fā)區(qū)

產(chǎn)業(yè)布局時，可以根據(jù)這個標準，實行高科技、低能

耗、低污染企業(yè)優(yōu)先進區(qū)的政策，對申請人園的用地

企業(yè)綜合考慮將企業(yè)用地數(shù)量與企業(yè)投資密度、科

技含量、土地產(chǎn)出率掛鉤，吸引占地少、技術(shù)含量高、產(chǎn)值及附加值高的企業(yè)，最大限度地提高單位面積的利用率。

(一)土地集約利用評價方法

以__金山橋、銅山、新沂和邳州四個有代表

性的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，分析開發(fā)區(qū)土地利用的總體

情況，并按照最新的國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GB／T

4754—2002)按30個類型確定控制指標。根據(jù)開發(fā)

區(qū)的實際情況，在分析確定開發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢如開發(fā)

區(qū)適度規(guī)模的基礎(chǔ)上，從土地利用程度、土地投入

程度、土地產(chǎn)出效率三個方面進行分析，選擇適合于開發(fā)區(qū)的指標，運用容積率、單位面積職工人數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比重、綠化率、投資

強度、地均產(chǎn)值、地均利稅來衡量利用程度。然后運

用層次分析法(AHP法)，賦予權(quán)重來衡量土地集

約利用度，最終實現(xiàn)對土地集約利用的定量評價

(表2)。

表2開發(fā)區(qū)土地集約利用度評價指標體系[2--3]

(二)土地集約利用評價

1．評價模型。通過調(diào)查__市4個開發(fā)區(qū)內(nèi)

各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和土地利用狀況，匯總各行業(yè)

數(shù)據(jù)，利用層次分析法對7個土地集約利用的控

制指標(容積率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比

重、綠化率、投資強度、地均產(chǎn)值、地均利稅)確定

其權(quán)重，通過模型定量出其土地利用集約度。其模

型為：

ECL。=ΣUi~Wf

式中：ECL。為土地集約利用程度綜合指數(shù)；U。為某

一評價項目數(shù)值；Wi為該評價項目權(quán)重。其中：

Ui=ΣviXW

式中：為某

一評價指標值；為該評價指標權(quán)重【3J。

2．數(shù)據(jù)的處理。__市是以工業(yè)為主的城市，截止2004年底，僅金山橋、銅山、邳州、新沂4個開

___

國士謗活科叢管理

發(fā)區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)1433家，工業(yè)項目占開發(fā)區(qū)總

建設(shè)項目的71．1％，工業(yè)項目完成投資額占總投

資額的73％，根據(jù)模型可計算出各

行業(yè)土地利用

集約度(表3)。

表3金山橋、銅山、新沂、邳州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地集約利用程度綜合指數(shù)【】

行業(yè)名稱

金山橋銅山

土地利用集約度

新沂邳州

農(nóng)副食品加工業(yè)

食品制造業(yè)

飲料制造業(yè)

紡織業(yè)

紡織服裝鞋帽制造業(yè)

皮革，毛皮，羽絨及其制品業(yè)

木材加工及竹，藤，棕，草制品業(yè)

家具制造業(yè)

造紙及紙制品業(yè)

印刷業(yè)，記錄媒介的復制

文教體育用品制造業(yè)

化學原料及化學制品制造業(yè)

醫(yī)藥制造業(yè)

橡膠制品業(yè)

塑料制品業(yè)

非金屬礦物制品業(yè)

有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)

金屬制品業(yè)

通用設(shè)備制造業(yè)

專用設(shè)備制造業(yè)

交通運輸設(shè)備制造業(yè)

電氣機械及器材制造業(yè)

通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)

儀器儀表及文化，辦公用機械制造業(yè)

工藝品及其他制造業(yè)

廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)

0．37

0．3

40-3

5O．4

20-38

(三)評價結(jié)果分析

從表3中可看出，__市開發(fā)區(qū)總體土地利

用集約度都處于相對較低的水平，綜合指數(shù)值大

部分在0．3～0．5之間。這主要是由于開發(fā)區(qū)中機

械產(chǎn)業(yè)擁有比例較大，僅金山橋開發(fā)區(qū)機械行業(yè)

就占到76％。這些工業(yè)企業(yè)主要受計劃經(jīng)濟體制的制約及國有土地無償劃撥制度的影響，工業(yè)廠

區(qū)占地面積較大，土地利用率低。另一方面由于

機械等大型設(shè)備或精度方面對廠房和場地有特殊

要求，只能建設(shè)單層廠房并要求一定數(shù)量的退

場，其建筑容積率偏低，總的來說用地效益不高。

但是由于機械是開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，因此政府應該

采取措施制定合理的政策來發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)。對于

大型機械產(chǎn)業(yè)，由于上交利稅較高，地方政府有

利可圖，在未來相當長的時間里，政府可能促使

更多機械產(chǎn)業(yè)的引進，所以應提高機械產(chǎn)業(yè)內(nèi)部

土地利用率，爭取達到雙贏——政府獲利和土地

更高效利用。

從各行業(yè)情況來說，由于各個行業(yè)集約度相差

較大，內(nèi)部可供挖潛的大小和方向也不同。在這

31個行業(yè)中，農(nóng)副食品加工業(yè)、木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、食品制造業(yè)、通信設(shè)備、計

數(shù)一

指合一

綜開個一6922m6舶3∞2799∞99o舯0加9加05050000¨02m0舶09∞0070

鉀“加”“"們舵

O0O0O0O0O0O0O00000000000

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O00OO00O

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O0O00O0000

___

算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)是土地集約利用綜合指數(shù)值位于前5名的行業(yè)；利用集約度最低的為電

氣機械及器材制造業(yè)，僅為0．32，大大低于其他行

業(yè)土地利用集約度。因此__市未來一段時間的產(chǎn)

業(yè)導向是：①加快工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與投資環(huán)境建

設(shè)，加大投資力度，擴大招商引資和生產(chǎn)規(guī)模，大力

發(fā)展電子及相關(guān)高技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，食品、服裝、皮

革、金屬也應該適當加以發(fā)展；②抬高門檻，控制

新的紙制品、皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè)生產(chǎn)企業(yè)

進區(qū)，對于已經(jīng)在區(qū)內(nèi)的企業(yè)要嚴防其大面積擴

張，堅決少批地。另外加快舊城改造進程，搬遷污染

工業(yè)，合理安排中心城區(qū)老工業(yè)用地的土地用途置

換，發(fā)揮土地集約利用潛力；③機械生產(chǎn)要注意其

企業(yè)的土地利用狀況，少批地，改變企業(yè)經(jīng)營方式，促使其內(nèi)部挖潛，由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，合理調(diào)

整用地結(jié)構(gòu)與緊湊布局，提高現(xiàn)有土地利用率。另

外要優(yōu)化其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，以大型骨干企業(yè)配置為中

心，發(fā)展橫向綜合開發(fā)的企業(yè)群，形成規(guī)模效應，以

提高工業(yè)容積率與集聚度。

從4個開發(fā)區(qū)總體情況來看(表4)，平均集約

用地指數(shù)最高的金山橋開發(fā)區(qū)為0．46；銅山為

0．44；邳州為0．40；新沂最低為0．37。這主要是因為

金山橋和銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立時間早，而且距__

市主城區(qū)近，工業(yè)區(qū)已具備相當?shù)募垡?guī)模，加之

土地投入力度大，內(nèi)外交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施配套良

好，因而土地集約利用程度相對高。邳州和新沂兩

個開發(fā)區(qū)相比之下各方面均不及金山橋和銅山，所

以平均集約用地指數(shù)略差。

表4四個開發(fā)區(qū)平均集約用地指數(shù)

三、科學利用土地的途徑和措施

(一)加強項目的審核力度

從目前__市開發(fā)區(qū)的情況看，已經(jīng)進園和

即將進園的項目中，民營小企業(yè)、傳統(tǒng)加工業(yè)、勞

資源調(diào)查與評價

動密集型企業(yè)較多，實力較弱，但掌握市場的能力

較強，發(fā)展勢頭較好，招商的難度相對較小，管理

也較容易，這主要得利于蘇南的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。據(jù)江蘇

省蘇北辦的統(tǒng)計數(shù)字顯示，僅2004年，蘇南地區(qū)

向蘇北地區(qū)提供幫扶資金達1．14億元，同時，通過

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，蘇北地區(qū)從蘇南實際引資30．8億元[5】。

因此__市應該抓住機遇，加快吸引蘇南民營資

本的投資。

__市開發(fā)區(qū)里外資企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)、高

科技企業(yè)數(shù)量少，這是由于限制因素多，致使招商

難度大、周期長，其真實的投資意向及誠意和投資

規(guī)模也不易把握。如金山橋的臺灣大東鋼鐵、泉山

區(qū)的觀音藥谷、礦大科技園等項目幾年來“只聞樓

梯響，不見人下來”，其實際投入資金微乎其微，有

些項目似有圈地及“釣魚”之嫌。因此，今后應該加

強對項目的審核力度，加速吸引蘇南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，對

一些沒有真實投資意向的項目堅決取締，防止國

有資產(chǎn)流失。

(二)培植合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

根據(jù)各行業(yè)土地集約利用綜合指數(shù)值的大小

和資源消耗情況，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，制定鼓勵和抑制

有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。具體根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)項目性質(zhì)

采取差別供地政策來促進土地集約利用和產(chǎn)業(yè)層

次的提升。另外，要因地制宜，在體現(xiàn)集約用地管理的同時，充分考慮不同地區(qū)、不同行業(yè)工業(yè)建設(shè)項

目用地的實際情況，在制定投資強度、容積率等具

體控制指標時分類控制，不搞“一刀切”。

__市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)時鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)

主要是一些符合環(huán)保要求、具有較高技術(shù)含量的各

類傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，同時還有一些新型產(chǎn)業(yè)如計算機及

其相關(guān)產(chǎn)品和電子元器件產(chǎn)業(yè)，包括半導體、微電

子、光電子、軟件、網(wǎng)絡(luò)、汽車電子產(chǎn)業(yè)及通信器材；

汽車零部件為主的機械產(chǎn)業(yè)，機電一體化、節(jié)能環(huán)保

設(shè)備、大型模具、模架及其延伸產(chǎn)業(yè)；生物科技、生命

科學、生物制藥；輕工、紡織、特色食品等?，F(xiàn)時政府

鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)如電子、計算機、生物科技、食品、服

裝等均是土地集約利用程度相對較高的產(chǎn)業(yè)，在以

后的發(fā)展中應繼續(xù)加以引導，實行更優(yōu)惠的政策吸

引以上產(chǎn)業(yè)，形成開發(fā)區(qū)特有的產(chǎn)業(yè)集聚群。

___

回土碴活科磕笤理

(三)提高工業(yè)用地的集約化程度

努力提高單位面積工業(yè)用地的投人和產(chǎn)出水

平，實現(xiàn)土地集約化利用。加強對工業(yè)用地集約化

水平的追蹤調(diào)查和考評獎懲工作。

在可行性研究或初設(shè)階段，嚴格審查工業(yè)項

目用地的效率、定額和用途。按照產(chǎn)業(yè)政策、投資

額、投資密度、單位面積的銷售收入和稅收、從業(yè)人

員數(shù)量及用地定額標準合理確定供地量，并按照合同投資進度供地。對未按進度完成投資的，要依法

或按合同收回土地。提倡有條件的園區(qū)建設(shè)多層標

準廠房，鼓勵中小型項目進標準廠房。

(四)控制土地供應總量。轉(zhuǎn)變供地方式

控制土地供應總量，在存量土地未充分利用之

前，絕不新征新占用地。在引進項目時，加強對用地

項目的審批、審核。確定項目用地規(guī)模時，可以聘請

相關(guān)專家，根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模、投資量的大小、土地產(chǎn)出率等各項指標，綜合確定項目用地規(guī)模。

用地項目選址時，應正確處理好項目用地需要與嚴

格執(zhí)行規(guī)劃的矛盾。各開發(fā)區(qū)可根據(jù)自身發(fā)展的實

際需要，依據(jù)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)

劃，每季度申請周轉(zhuǎn)用地指標，經(jīng)市國土部門批準

后，按進入園區(qū)項目的用地定額標準先行供給項目

單位使用，以保證進入園區(qū)項目可以隨用隨供、邊

批邊用，縮短用地審批周期。

與此同時，還必須根據(jù)項目的不同情況及客商的不同需求，靈活轉(zhuǎn)變供地方式，可采取在開發(fā)區(qū)建

好標準廠房，提供企業(yè)使用；將開發(fā)區(qū)土地出租給企

業(yè)，由企業(yè)自建廠房，滿足其生產(chǎn)的需要；或者請投

資商根據(jù)他們的需要參與設(shè)計、建設(shè)，投資商提出建

筑設(shè)計要求，開發(fā)區(qū)負責設(shè)計、施工、監(jiān)理。從而較好

地避免樓房和土地閑置問題。

(五)改善區(qū)內(nèi)投資環(huán)境

一切為企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，改善區(qū)內(nèi)投資環(huán)境，增強客商的投資信心，應是開發(fā)區(qū)建設(shè)的基本思

路。今后的開發(fā)區(qū)建設(shè)應逐步改變招商引資的思

路，應主要依靠完善的法律法規(guī)體系，高水平的辦

事效率，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷增加開發(fā)區(qū)的吸引力和

競爭力，而不是主要依靠優(yōu)惠政策招商引資。在建

立和完善支持開發(fā)區(qū)發(fā)展的各類支撐服務(wù)機構(gòu)的同時，還應建立與開發(fā)區(qū)相關(guān)的服務(wù)配套企業(yè)，如

信息服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、環(huán)境美

化服務(wù)等企業(yè)，使開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施軟環(huán)境與基

礎(chǔ)設(shè)施的硬環(huán)境相益得彰，充分發(fā)揮土地的增值

效益和增值潛力。

參考文獻：

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_

3868711．htm

AStudyofIntensifiedLandUseofDevelopmentZonesinXuzhou

CHENCheng．WUQunWANGNan-jun

(CollegeofPublicManagement，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing，210095，China)

Abstract：BasedonthelandusedataofdevelopmentzonesinXuzhouCity，thispapermainlydiscussestheevaluationoftheinten。

sifiedlanduseofdeveloDmentzones．Theevaluationindictorsareselected，theevaluationmodelissetup，andtheindictorweights

areestablishedbvAHPanalysismethod．Accordingtotheresultofintensifiedlanduseevaluationandthepracticalsituation，the

paperpresentstheapproachesandmeasuresofintensifiedlanduseindevelopmentzones．

Keywords：developmentzone；intensifiedlanduse；evaluation；XuzhouCity

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第五篇：關(guān)于某村土地整理與規(guī)劃利用調(diào)查的研究

關(guān)于某村土地整理與規(guī)劃利用調(diào)查的研究 ——以邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村為例

何超 甘燦 任浪 韋威

（邵陽學院 城市建設(shè)系，湖南 邵陽 422000）

摘要：在近年社會主義新農(nóng)村建設(shè)中，土地整理與規(guī)劃利用是一項功在當代，利在千秋的事業(yè)。湖南省在土地整理與規(guī)劃利用中取得了可喜的成績，但是仍然有部分地區(qū)存在土地分布零亂；土地整理不到位；土地規(guī)劃不合理的現(xiàn)象。本文以邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村為例，研究分析其土地整理的必要性，并針對該村的實際情況提出可行性對策。

關(guān)鍵詞：湖南??；新農(nóng)村建設(shè)；土地整理與規(guī)劃利用；對策

Abstract: In recent years, the building of new socialist rural areas, land use planning and finishing work is a contemporary, Lee in the cause of the ages.Hunan Province in the use of land consolidation and planning have made gratifying achievements, but there are still some areas of land distribution Lingluan;land consolidation is not in place;land planning anomaly.In this paper, Shaoyang City Dongkou Xian Luo Xixiang Luo Xicun as an example, the study analyzed the need for land consolidation and for the actual situation in the village feasibility of proposed countermeasures.Key words: Hunan Province;new rural construction；land use planning and finishing;Countermeasures 1.引言

資源條件分析是進行土地整理的前提和基礎(chǔ)，只有通過調(diào)查研究土地整理項目區(qū)的資源狀況，才能因地制宜地對項目區(qū)進行合理的土地整理與科學的規(guī)劃，全面提高土地利用效率，確保經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益達到合理協(xié)調(diào)統(tǒng)一和效益的最大化。土地規(guī)劃是國家管理控制土地的一種行政行為。本文根據(jù)洞口鎮(zhèn)羅溪鄉(xiāng)土地整理項目區(qū)的自然和社會經(jīng)濟條件以及土地資源現(xiàn)有狀況，在資源條件分析的基礎(chǔ)上，對土地開發(fā)整理項目效益進行了分析與評價。2.湖南邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村現(xiàn)狀調(diào)查

洞口縣羅溪瑤族鄉(xiāng)位于雪峰山脈東南腹地，地處東徑110°8′～ 111°57′,北緯26°51′～27°22′。與綏寧縣、洪江市、會同縣三縣市接壤，距320國道和在 建的邵懷高速公路40公里。全鄉(xiāng)轄有17個行政村102個村民小組，面積298平方公里，居住有瑤、漢、苗、侗、回等民族11000人。境內(nèi)森林資源和水利資源都十分豐富。

2.1自然條件

該地境內(nèi)森林資源和水利資源都十分豐富，有林地面積421857畝，立木蓄積量100萬方，楠竹10萬畝1200萬根，水能源總蘊藏量34000千瓦。旅游資源也十分豐富。有保護完好的原始次森林；有麝羊、娃娃魚、穿山甲等珍禽異獸；有國家一級珍貴樹種雪峰紅梭欏等。

該鄉(xiāng)地勢總體來說西北高，東南低，海拔高度也較高,多以山地,丘陵為主.屬亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，雨熱同季。年平均氣溫在0度以上.降水量較多但部不均勻,主要集中在六、七、八月，年平均蒸發(fā)量較大，尤以夏秋兩季的蒸發(fā)量最大，易造成干旱和洪澇。由于該鄉(xiāng)所處的緯度較低又位于我國的東部,再加上該地地勢較高,其所接受的太陽輻射總量多，年平均日照時間長，無霜期天數(shù)多，故能滿足一年兩熟或三熟的熱量需要。

土壤以紅壤為主，耕地土層中土壤有機質(zhì)、全氮、堿解氮、速效磷含量處于中等偏下水平，速效鉀相對較豐富，處于中等偏上。2.2基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

320過道是該區(qū)的主要交通干道，其他田間道路與此相通，但寬窄不一，坑洼不平；區(qū)內(nèi)沒有配套的灌溉和排水設(shè)施，大部分農(nóng)田處于靠天吃飯的狀態(tài)；10KVA高壓線穿過項目區(qū)，變電設(shè)施基本齊全，電力供給有保障；區(qū)內(nèi)林地分布廣泛，但生態(tài)環(huán)境保護設(shè)施少。

種植耕地分布比較凌亂，耕地高低不一，機耕道布臵不完整。對于海拔較高的耕地，水利設(shè)施不到位。居民居住地較散，可耕面積利用率較低。2.3土地規(guī)劃現(xiàn)狀

該鄉(xiāng)土地資源絕對量大，相對量小，且質(zhì)量較差。全鄉(xiāng)人平占地近40畝，但有20%左右的沙礫地、石骨地以及裸土地?？筛刂兄挥?0%的常耕地。受氣候、自然災害等方面的影響，閑臵拋荒地占30%，全鄉(xiāng)共有水田7716畝，人平占有0.8畝，其中有1/3的水田水利條件較差，存在部分冷水田，銹水田等低產(chǎn)田。2.4農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 根據(jù)問卷調(diào)查，由于灌溉、水利條件的欠缺，以及農(nóng)產(chǎn)品種子的質(zhì)量問題，導致耕地年產(chǎn)量得不到提高。農(nóng)民種糧積極性降低，拋荒耕地面積相對增加。

3.湖南邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村土地整理可行性分析

3.1土地資源分析 3.1.1土地利用現(xiàn)狀

由于該區(qū)地形復雜,主要以山地,丘陵為主,地勢又較高,所以該地耕地面積較少,主要是林地.3.1.2土地利用中存在的問題

(1)土地質(zhì)量差，土地利用率和產(chǎn)出率低

該區(qū)耕地土層中土壤有機質(zhì)、全氮、堿解氮、速效磷含量處于中下等水平，不利于農(nóng)作物生長，且耕地面積又不大再加上農(nóng)民經(jīng)濟能力較差,致使機械化水平低最終導致該地土地產(chǎn)出率低.項目區(qū)內(nèi)的許多坑塘水面，常年閑臵，無法發(fā)揮應有的經(jīng)濟效益。

(2)基礎(chǔ)設(shè)施狀況差，不能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要

灌溉設(shè)施不齊全，無法有效實施灌溉；內(nèi)、外溝渠長期棄臵不用，淤積嚴重；有一部分配套田間小路和農(nóng)村道路，但未經(jīng)合理規(guī)劃，路面寬窄不等，且多為土路，不能滿足機械化作業(yè)要求。(3)重用輕養(yǎng)，經(jīng)營粗放

廣種薄收現(xiàn)象普遍，實行粗放經(jīng)營和掠奪性經(jīng)營，不注重對土地的養(yǎng)護，致使土地生產(chǎn)能力越來越低，土地退化現(xiàn)象嚴重。3.1.3耕地整理潛力分析

土地整理的最終目標是增加耕地的數(shù)量，提高耕地的質(zhì)量，不斷地增加土地的單位面積的產(chǎn)出率，保障糧食和其他主要農(nóng)副產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)定供給，改善農(nóng)民生活和農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，加快農(nóng)村現(xiàn)代化步伐。

通過對項目區(qū)土地適宜性評價結(jié)果和土地利用現(xiàn)狀的分析，項目區(qū)增加耕地的潛力主要來源于未利用地中的荒草地和將坡度較小地山地改為梯田。

可通過土地平整，增施有機肥，引進新品種,提高機械化水平,采用先進技術(shù)等方法新增耕地。通過實施土壤改良，使其變成高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)良田。

現(xiàn)有低產(chǎn)田地較多,這部分土地的主要限制因素是缺水，通過新建農(nóng)田灌溉基礎(chǔ) 設(shè)施，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，增施有機肥使低產(chǎn)地變成高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)良田.現(xiàn)有坑塘較多，常年閑臵，淤泥淤積。通過整理變?yōu)轲B(yǎng)殖水面，可增加當?shù)剞r(nóng)民的農(nóng)業(yè)收入，提高當?shù)氐霓r(nóng)民的生活水平，促進當?shù)剞r(nóng)林牧副漁綜合發(fā)展。

最終把項目區(qū)建成土地平整、田塊成方、面積適度、四周林網(wǎng)、路渠成行、灌排分開、生態(tài)環(huán)境良好、便于機械操作、具備規(guī)模經(jīng)營條件的高效農(nóng)田。

3.2水資源分析 3.2.1水資源狀況

地下水::地下水分布情況自上而下大致可分為3類含水層:潛水、風化裂隙水(風化殼潛水)、淺層裂隙水。潛水:儲存一般水位埋深3～5m，含水層4～6m，分選性好，透水性良，水量豐富單井出水量可達lOOm3／h以上:風化裂隙水:因風化裂隙發(fā)育，泉水出露廣泛，出水量3.6～36m3／h，風化厚度5～20m，可供生活用水；水質(zhì)良好。且該地多以泉水為主.近年來，氣候連年干旱，天然降水逐年減少，地表水已不能作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可靠水源。地下水位降低，潛水和風化裂隙水已不能滿足項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和日常生活的需要，所以解決好水資源問題成為制約改鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展地重要因素.3.2.2水資源平衡分析

雖然該地用水量大但可通過合理節(jié)約利用水資源,完善灌溉設(shè)施,及時蓄水并采取適當?shù)胤N植結(jié)構(gòu)等措施，如采取地膜覆蓋、使用蒸騰抑制劑等農(nóng)藝節(jié)水措施和化學節(jié)水措施，可減少作物騰發(fā)量。因此，水資源供給完全能夠滿足項目區(qū)灌溉要求。

3.3.效益分析

3.3.1土地整理效益分析的目的及意義

土地整理效益分析的目的是為土地開發(fā)整理提供科學的分析依據(jù)，通過這一科學決策的實施，去影響農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力和生產(chǎn)效率，使人類——土地——環(huán)境成為和諧的統(tǒng)一體，取得土地整理的最佳經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益。

在土地整理過程中，效益的預評估是預測土地整理合理與否的重要步驟。通過綜合效益分析，可以比較清楚的認識到不同的土地整理模式對社會、環(huán)境所產(chǎn)生的效果，以及時地采取措施調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和整理模式，按經(jīng)濟、社會、生態(tài)規(guī)律來改善農(nóng)業(yè)系 統(tǒng)的運行。

3.3.2土地整理效益分析 1經(jīng)濟效益

土地整理經(jīng)濟效益是指投資行為主體或其他經(jīng)濟行為主體通過對待整理土地進行資金、勞動、技術(shù)等的投入所獲得的經(jīng)濟效益。本文對項目區(qū)的經(jīng)濟效益采用靜態(tài)分析法分析。(1)生產(chǎn)成本

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料成本構(gòu)成:種子、肥料、農(nóng)藥、用電量、機械作業(yè)費等。依據(jù)當?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營狀況，確定了生產(chǎn)資料成本。由于該地主要是粗放經(jīng)營，技術(shù)含量不高，所以投入的成本也相對較高。(2)年效益

經(jīng)過合理的規(guī)劃和整理后，該區(qū)能形成旱能澆，澇能排的高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)田。耕地面積也會增多。隨著生長條件的根本好轉(zhuǎn)，種植結(jié)構(gòu)更為合理。使锝農(nóng)作物和蔬菜等經(jīng)濟作物協(xié)調(diào)發(fā)展。調(diào)整后的經(jīng)濟效益明顯增加，有利于農(nóng)民生活水平的提高。

3.4.生態(tài)效益

土地整理的生態(tài)效益就是土地整理投資行為主體的經(jīng)濟活動影響了自然生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能，從而使得自然生態(tài)系統(tǒng)對人類的生產(chǎn)、生活條件和質(zhì)量產(chǎn)生直接和間接的生態(tài)效應。有利于對土地的局部平整，土壤的改良并且改善了土壤的團粒結(jié)構(gòu)，提高了土壤肥力，生物資源得到保護和繁衍增殖；建設(shè)健全該區(qū)的道路與水利排灌系統(tǒng)，從而達到增加有效灌溉耕地，提高土壤的利用率；通過對坑塘水面的整理，有效增加水域面積，可以有效改善項目區(qū)局部小氣候，增加濕度；加上附近大面積山林，將大大增加項目區(qū)內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)的容量。從而，使項目區(qū)進一步提高了防風固沙、防治水土流失、抗抗自然災害的能力，大大降低了項目區(qū)內(nèi)土地水侵、風蝕、水土流失的可能，更加可以起到調(diào)節(jié)氣溫，凈化空氣，美化環(huán)境的作用。最終使區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境進入良性循環(huán)，并逐步改善。使項目區(qū)實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。3.5.社會效益

土地整理的社會效益指土地整理實施后，對社會環(huán)境系統(tǒng)的影響及其產(chǎn)生的宏觀社會效應。即土地整理在獲得經(jīng)濟效益、生態(tài)效[益的基礎(chǔ)上，從社會角度出發(fā)，為 實現(xiàn)社會發(fā)展目標(促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)機會、縮小城鄉(xiāng)差別、公平分配等)所作貢獻與影響的程度。3.5.1耕地面積增加

通過土地整理和規(guī)劃，目前大面積的未利用土地將得到整理利用，增加有效耕地。耕地面積的增加在一定程度上可使人地矛盾得到緩解，從而起到促進農(nóng)村社會穩(wěn)定的作用。

3.5.2改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高耕地質(zhì)量

通過土地整理，目前耕作不便的狀況將得到很大程度上的改變，將形成配套完善的田間道路系統(tǒng)和農(nóng)田灌排系統(tǒng)，所有的耕地將成為早澇保收的標準農(nóng)田，耕地質(zhì)量將得到全面提高。

3.5.3增加農(nóng)民收入，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展

如果該地進行土地整理和規(guī)劃利用后，耕地的生產(chǎn)力將會逐步提高，有利于農(nóng)民應用先進的生產(chǎn)技術(shù)，從而提高產(chǎn)量和改善農(nóng)產(chǎn)品種植結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入，推動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

總上所述，可見本項目社會效益明顯，經(jīng)濟效益良好，生態(tài)效益顯著，具有較高的綜合效益。

4.湖南邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村土地整理項目分析

4.1.項目的合法性分析

該項目的規(guī)劃與實施符合《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《基本農(nóng)田保護條例》、《國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法》、《土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法》。4.1.1土地利用總體規(guī)劃對項目的要求

土地利用總體規(guī)劃是土地管理的龍頭，是土地利用的藍圖。項目區(qū)的整理開發(fā)規(guī)劃在總體布局上符合羅溪鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，在指標落實上與羅溪鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃分解到各村的規(guī)劃指標相一致。

4.1.2土地開發(fā)整理專項規(guī)劃對項目的要求

土地開發(fā)整理規(guī)劃應貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，貫徹耕地總量動態(tài)平衡的要求，并遵循下列原則： ①有利于集約利用土地，提高土地利用率和產(chǎn)出率； ②土地用途必須符合土地利用總體規(guī)劃的規(guī)定；

③綜合考慮土地開發(fā)整理的社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益，堅持土地資源的可持續(xù)利用；

④因地制宜，切實可行； ⑤政府決策與公正參與相結(jié)合；

⑥土地整理開發(fā)規(guī)劃期限與余慶縣大烏江鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃期限相一致（2015年），在規(guī)劃期限內(nèi)，做出分期土地整理開發(fā)的安排；

⑦土地開發(fā)整理規(guī)劃應與相關(guān)的部門規(guī)劃相協(xié)調(diào)。4.1.3其他法律、法規(guī)對項目的要求

堤壩的防洪規(guī)劃與設(shè)計符合《防洪法》和《河道管理條例》。4.2項目區(qū)新增耕地潛力分析

通過初步規(guī)劃，通過整理現(xiàn)有耕地和開發(fā)未利用地（荒草地和灘涂地等），可以使耕地面積達到 8526.4畝，其中改良中低產(chǎn)田耕地851畝，可增加耕地 846畝，新增耕地比率18.09％。4.3 項目區(qū)土地適宜性評價

在項目區(qū)域內(nèi)，由于有大量細土物質(zhì)，坡積物堆積較厚，形成了明顯的粘化層（或淀積層），土壤發(fā)生次層清楚。由于項目區(qū)內(nèi)大部分土地所處的部位相對較低，土壤發(fā)育受降水淋溶淀積和地下水的雙重影響，但淋淀作用較強。項目區(qū)內(nèi)待整理土地容易集中連片，便于耕作管理。

項目區(qū)所在鎮(zhèn)土地利用特點是墾殖率較低，大農(nóng)業(yè)用地系數(shù)較低，未利用土地比重大。根據(jù)日平均氣溫、積溫、水分、有效性、土壤侵蝕程度、地形坡度、有效土層厚度、土壤質(zhì)地、土壤肥力、水文及排水條件等土地適宜性評價綜合指標。項目區(qū)土地資源適宜性評價確定該區(qū)域為糧食、經(jīng)濟作物耕作區(qū)。土地利用方向為保護現(xiàn)有耕地，盡量擴大耕地面積，將低產(chǎn)田改造為高產(chǎn)田，盡量建設(shè)高效益的經(jīng)濟作物區(qū)；積極合理開發(fā)利用荒坡地等土地資源。

根據(jù)實際生產(chǎn)情況及當?shù)厝罕娨?，結(jié)合項目區(qū)自然條件在羅溪鄉(xiāng)內(nèi)規(guī)劃出一定數(shù)量的水田、旱田，其余地塊規(guī)劃特種種植業(yè)，種植高效益的經(jīng)濟作物。水田灌溉采用項目區(qū)新建成的引水工程。5.湖南邵陽市洞口縣羅溪鄉(xiāng)羅溪村土地整理與規(guī)劃建議方案

5.1規(guī)劃原則

⑴十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地； ⑵社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一； ⑶堅持土地資源可持續(xù)利用； ⑷因地制宜，切實可行； ⑸工程技術(shù)可行，經(jīng)濟合理。5.2規(guī)劃依據(jù)

⑴鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃（含土地開發(fā)整理專項規(guī)劃）；

⑵土地利用計劃；

⑶土地利用規(guī)劃與各有關(guān)專業(yè)規(guī)劃理論和方法；

⑷《土地開發(fā)整理標準》和農(nóng)業(yè)、水利等專業(yè)規(guī)劃標準 5.3農(nóng)田水利工程

5.3.1水田、菜田灌溉水源工程

項目區(qū)水源枯竭，但有構(gòu)皮灘庫區(qū)，可實施引水工程解決，結(jié)合項目區(qū)周邊地區(qū)旱田生產(chǎn)經(jīng)驗，旱田生產(chǎn)靠自然降雨即可滿足。

水田灌溉水源：項目區(qū)新建引水工程一座。，據(jù)項目區(qū)情況調(diào)查：建井泵為QJ系列潛水泵200QJ50-20/1，揚程100米，抽水量100立方米/小 時；配備電機10千瓦；配備2臺機泵及泵房。

修溝渠5000米，漿砌石1121立方米，干砌石1226立方米，挖方8092立方米，填方夯實3822立方米。5.3.2灌水工程

水田灌溉結(jié)合項目區(qū)地形條件及水池設(shè)計全漿渠道，采用U型防滲渠，典型農(nóng)渠按控制面積4040.5畝計算，渠長10000延米，開口0.8米，渠寬0.8米，水深0.56米，渠槽頂高0.66米，壁厚0.05米，挖方12240立方米，填方529立方米，混凝土151立方米，漿砌塊石8000立方米，占地19600平方米。

管道選用硬聚氯乙烯管（UPVC管）φ90，考慮當?shù)貧夂蚣皟鐾辽疃?，管道埋深?.5米，豎管選用φ50UPVC管。共布設(shè)干管8880米，豎管2309米，給水栓1358個。5.3.3灌溉電氣工程

現(xiàn)有電力設(shè)施可以提供1萬伏電力保障，輸電主線路由洞口縣原有高壓線接入，達至泵房。5.3.4排水工程

排洪溝：項目區(qū)箐口村街上、長溝等五個村民組地處坡腳，易被水沖涮，沒有排洪溝，同時項目區(qū)周邊地區(qū)雨季積水，平時呈干枯狀態(tài)。本次設(shè)計將這兩條沖溝挖深整理，一條排洪溝整理長度3297延米，下底寬1.5米，溝深1米，邊坡1：2。

項目區(qū)內(nèi)上莊部分易澇耕地配套工程不完善，洪澇設(shè)計標準為10年一遇，3日暴雨5日排除，設(shè)計暴雨量為150mm，則根據(jù)平均排除法計算排水流量，一級排水農(nóng)溝控制面積0.186平方公里，選取典型二級排水農(nóng)溝控制面積0.126平方公里，毛溝0.054平方公里。據(jù)此標準，按不同排水面積計算出排水渠的排水流量。按均勻流渠道計算公式試算，算出排水設(shè)計斷面。通過試算，項目區(qū)內(nèi)部排水系統(tǒng)布設(shè)農(nóng)溝一條。農(nóng)溝一條，長2485米，開口1.65米，底寬0.4米，深0.5米，邊坡1：1.25。排水渠布臵：根據(jù)不同地塊的具體情況，排水渠盡量與道路、林帶相結(jié)合。5.3.5田間道路工程 ⑴道路工程規(guī)劃設(shè)計

新規(guī)劃道路的坡度同所在地塊的地面設(shè)計坡度。

規(guī)劃整理田間路4條，設(shè)計路面寬2米，路基寬3米，路高0.5米。田間路總長1231米，占地面積大約5000平方米，需填土方量1992立方米，砂石路面2131平方米。規(guī)劃生產(chǎn)人行路2200米，路寬1.5米，路高0.3米，需填土方量1050立方米，占地2003平方米。

施工時挖渠土方用于修路，不足部分就近取土，田間路路基下部為機械壓實碎石，上部為泥結(jié)石路面。5.4.4其他工程

項目區(qū)部份地處河道邊緣，為保證項目的順利進行，保證項目區(qū)土地不受敖溪河洪水威脅，羅溪鄉(xiāng)政府組織水利部門對現(xiàn)有河岸進行加固，對缺口、斷口處修整完善。

沿現(xiàn)有公路加強植被建設(shè)。

6．結(jié)束語

土地平整的目的不是為了增加平地，而是應該增加耕地，但是，耕地的增加不會 因為土地的增加而增加。我們對羅溪鄉(xiāng)土地整理與規(guī)劃的目的在于土地優(yōu)化與提高土地利用率。

資源條件分析、效益分析以及項目分析是土地開發(fā)整理和規(guī)劃利用項目投資前期工作的中心環(huán)節(jié)，是項目決策的依據(jù)，其目的是論證項目是否適合建設(shè)、技術(shù)上是否可靠、經(jīng)濟上是否合理。本文在項目區(qū)土地資源和水資源分析的基礎(chǔ)上，對該項目實施后的效益進行了預見性的分析，是對土地開發(fā)整理和規(guī)劃的相關(guān)理論的一次嘗試性運用。