第一篇：世郡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案

世郡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案第一條區(qū)域位置及用地范圍

1、區(qū)域位置位于天津市中心城區(qū)東南部、津南區(qū)西北部雙港組團(tuán)西部，世郡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)--梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺(tái)灣工業(yè)園區(qū)和津南開(kāi)發(fā)區(qū)。

2、四至范圍及項(xiàng)目總體量該商業(yè)項(xiàng)目位于領(lǐng)世郡地塊東北角，東至微山路，南至現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校，西至規(guī)劃領(lǐng)世郡1#地塊，北至現(xiàn)狀赤龍河，占地面積311畝(約合21萬(wàn)平米)。

3、交通狀況緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，外環(huán)線與京津塘，唐津，京濱，京滬，津保等多條高速連接，可以快速向整個(gè)華北區(qū)輻射。市區(qū)道路交通比較方便。地塊北靠外環(huán)線，北側(cè)有友誼路、解放南路、洞庭路、微山路通達(dá)市區(qū)，西側(cè)緊鄰規(guī)劃的津沽二線高速公路。1)項(xiàng)目北側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線，道路紅線50米寬，地塊沿外環(huán)線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶(擬將高爾夫主題公園和部分高爾夫球場(chǎng)置于其中)，外環(huán)線是市區(qū)主要交通干線。2)地塊沿津沽二線為規(guī)劃中的高速公路，道路紅線100米寬。3)地塊沿津沽二線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留300米綠化隔離帶(擬建27洞高爾夫球場(chǎng))4)地塊南側(cè)梨雙公路道路紅線40米；5)地塊東側(cè)微山路道路紅線30米；6)地塊距友誼路3公里。7)地塊距天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里。8)地塊距津?yàn)I高速9公里。9)地塊距津塘公路6公里。10)地塊距津沽路2公里，地塊西側(cè)緊靠津沽二線(規(guī)劃高速路)。11)地塊距津港公路1.5公里。附圖1：地塊城市位置圖和宗地區(qū)域位置圖附圖2：地塊現(xiàn)狀圖附圖3：領(lǐng)世郡總體規(guī)劃圖附圖4：項(xiàng)目一期平面圖第二條項(xiàng)目運(yùn)作背景領(lǐng)世郡項(xiàng)目作為一個(gè)復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，集高檔住宅、高爾夫、休閑娛樂(lè)、教育等于一身，其項(xiàng)目在運(yùn)作之初，就引起了市場(chǎng)極大的關(guān)注，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)大盤而言更是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的過(guò)程。除了集團(tuán)公司傾其全力打造之外，更得到了來(lái)自市政府及區(qū)政府的大力支持，更有眾多的合作單位的關(guān)注，因而本項(xiàng)目是極為可行的。項(xiàng)目面積規(guī)劃：商業(yè)部分主題公園別墅部分高爾夫球場(chǎng)國(guó)際學(xué)校311畝600畝3498畝839畝100畝總面積5348畝領(lǐng)世郡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是天津市紅磡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的旗艦型商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目面向天津市所有中高收入階層人士，并依托于天津市政府全面開(kāi)發(fā)大南部板塊的政策優(yōu)勢(shì)，及便捷的交通條件，旨在打造津城時(shí)尚生活新天地。第三條項(xiàng)目相關(guān)情況介紹

1、人文環(huán)境1)本項(xiàng)目地處天津南部，而南部地區(qū)歷來(lái)是天津的發(fā)展方向即經(jīng)濟(jì)商貿(mào)重心偏移的方向2)天津南部地區(qū)是天津市家居建材業(yè)態(tài)聚集的地方，人們的消費(fèi)意識(shí)習(xí)慣已形成3)南部地區(qū)多水景，別墅集群，生態(tài)環(huán)境好，是人們休閑娛樂(lè)、享受生活的首選地區(qū)

2、人口情況本項(xiàng)目地處津南區(qū)，與東麗區(qū)、西青區(qū)與河西區(qū)相鄰，與濱海新區(qū)(包括塘、漢、大、津南葛沽鎮(zhèn)、東麗)關(guān)系密切。1)天津?yàn)I海地區(qū)位于華北平原東部,環(huán)渤海灣中心,包括塘沽、漢沽、大港三個(gè)濱海區(qū)，以及海河下游東麗區(qū)和津南區(qū)的部分區(qū)域，陸域面積約2270平方公里，約占全市面積的20%，常住人口近百萬(wàn)人，占全市11%，特別是2003年更是創(chuàng)造了相當(dāng)于天津市GDp總額三分之一的GDp，人均GDp超過(guò)萬(wàn)元。2)津南區(qū)是天津市四個(gè)環(huán)城區(qū)之一。位于天津市東南部，海河下游南岸，規(guī)劃方案《世郡商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案》?？偯娣e420.72平方公里，耕地22萬(wàn)畝，人口42萬(wàn)，3)西青區(qū)位于天津市西南部，全區(qū)總?cè)丝?1萬(wàn)人，區(qū)人民政府駐地楊柳青鎮(zhèn)是中國(guó)三大木板年畫之一--楊柳青年畫的發(fā)祥地，現(xiàn)有人口10萬(wàn)人，是天津市加速建設(shè)中的汽車衛(wèi)星城。4)東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全境東西長(zhǎng)30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年村、程林、無(wú)瑕、新立5個(gè)街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個(gè)鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝?0.4萬(wàn),非農(nóng)業(yè)人口10.8萬(wàn)。

3、交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目擁有市內(nèi)繁華商業(yè)中心無(wú)可比擬的交通通達(dá)性、便利性，通過(guò)近年來(lái)天津快速路的建設(shè)，在不遠(yuǎn)的未來(lái)，市區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)的消費(fèi)者都能以20-40分鐘的車程到達(dá)本地，未來(lái)地鐵一號(hào)線的開(kāi)通更為本項(xiàng)目源源不斷的輸送大量的消費(fèi)人群，因此在本區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)這樣一個(gè)購(gòu)物中心，在滿足周邊高收入人群的購(gòu)物需求的同時(shí)，也能對(duì)天津市區(qū)的消費(fèi)人群產(chǎn)生極大的輻射作用。

4、項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目是天津市乃至全國(guó)首個(gè)美式購(gòu)物中心，購(gòu)物中心內(nèi)的各個(gè)商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)既是相對(duì)獨(dú)立存在，同時(shí)又通過(guò)各種業(yè)態(tài)合理和有效的安排組合，充分利用該區(qū)域的土地資源優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，將該項(xiàng)目打造成為一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)與休閑一身，兼有大尺度空間、大停車場(chǎng)的商業(yè)建筑群。區(qū)別于國(guó)內(nèi)其他購(gòu)物中心各商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中的特點(diǎn)，本購(gòu)物中心著力營(yíng)造一種開(kāi)放式的模式，消費(fèi)者除了享受購(gòu)物的樂(lè)趣之外，通過(guò)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的合理組合，讓消費(fèi)者真正體會(huì)到舒適性和隨意性，為中高收入人士購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑開(kāi)辟一片體驗(yàn)特區(qū)，讓十分注重購(gòu)物環(huán)境和質(zhì)量的擁有雙重身份的高收入群體在優(yōu)雅、時(shí)尚的環(huán)境中得到享受。因此引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)觀念是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。第四條項(xiàng)目定位

1、定位思路1)目前天津市未來(lái)城市發(fā)展及物流、商貿(mào)中心南移的戰(zhàn)略2)津南區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策規(guī)劃3)天津市高檔商業(yè)及娛樂(lè)業(yè)態(tài)的相對(duì)匱乏4)項(xiàng)目自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

2、客戶定位有車一族，成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層、金領(lǐng)階層、富豪階層、政府中高層官員、外籍人士；集團(tuán)消費(fèi)客戶。

3、主題定位?天津商貿(mào)南移戰(zhàn)略下，未來(lái)南部商業(yè)的核心地帶?打造津城時(shí)尚生活新天地?強(qiáng)調(diào)功能性與品牌檔次的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?休閑、體驗(yàn)、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化

4、品牌檔次定位中高檔次新穎時(shí)尚名家名品

5、業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)差異化、創(chuàng)新型，業(yè)態(tài)組合是新形式復(fù)合型，強(qiáng)調(diào)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游的價(jià)值。專業(yè)市場(chǎng)--大型高檔餐飲、洗浴、娛樂(lè)聚集地家居家飾用品專業(yè)市場(chǎng)百貨精品店名品折扣店大型超級(jí)市場(chǎng)

6、形象定位時(shí)尚、高品質(zhì)、健康、舒適。第五條設(shè)計(jì)要求

1、規(guī)劃風(fēng)格通過(guò)該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造一個(gè)開(kāi)放式的、注重生態(tài)、集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑功能為一體，以休閑娛樂(lè)為主，高檔次的美式娛樂(lè)景觀型Mall。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)①使用功能要求集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲各項(xiàng)功能為一體，為前來(lái)購(gòu)物的人群創(chuàng)造一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，更加強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中心的休憩功能、最大限度地延長(zhǎng)購(gòu)物者的停留時(shí)間。原則：符合科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)、美觀的要求，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)范及文件規(guī)定，功能及布局要求詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；②景觀要求突出項(xiàng)目的個(gè)性特征，以完整的整體設(shè)計(jì)，使商業(yè)空間、休閑空間與景觀環(huán)境溶為一體，形成具有特色的景觀環(huán)境。本項(xiàng)目?jī)?nèi)的相關(guān)植被應(yīng)符合天津的氣候特點(diǎn)、植物種類的搭配適應(yīng)季節(jié)變化，四季常青，并要求在購(gòu)物中心內(nèi)部合理地布置一些符合本購(gòu)物中心特色的小品，旨在為購(gòu)物中心營(yíng)造一種良好的生態(tài)和休憩環(huán)境，使之有別于市區(qū)購(gòu)物中心的擁擠與局促。③道路設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目的出入口安排在微山路一側(cè)，實(shí)現(xiàn)貨流與客流交通的分離，設(shè)置集中停車場(chǎng)，保證項(xiàng)目有充足的停車位?？茖W(xué)合理的進(jìn)行交通組織。④建筑設(shè)計(jì)

1、建筑立面體現(xiàn)美式購(gòu)物中心的風(fēng)格；

2、購(gòu)物中心的各個(gè)商業(yè)建筑相對(duì)獨(dú)立存在，同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)，以使整個(gè)SHOppING MALL渾然一體；

3、各個(gè)商業(yè)建筑在尊重各商戶自身對(duì)外檐的特定需求外，強(qiáng)調(diào)整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。

4、在整個(gè)SHOppING MALL的建筑群體內(nèi)，應(yīng)至少有一個(gè)地標(biāo)性建筑物。⑤建筑規(guī)劃彈性要求應(yīng)考慮到招商進(jìn)程中的變更事宜及進(jìn)駐商家的不確定性，盡量給后期的招商進(jìn)駐留出一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整空間。第六條規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、業(yè)態(tài)分布：娛樂(lè)休閑：餐飲：購(gòu)物40：20：40

2、各業(yè)態(tài)所占面積功能業(yè)態(tài)類別占地面積建筑面積合計(jì)比例合計(jì)購(gòu)物百貨業(yè)7,000 14,000 92,000 10 37綜合超市8,000 24,000 8名品折扣賣場(chǎng)7000 14,000 5家居建材類大賣場(chǎng)28,000 40,000 14餐飲餐飲28,000 53,000 53,000 14 14休閑娛樂(lè)休閑健身3,000 9,000 63,000 322娛樂(lè)業(yè)態(tài)54,000 54,000 19 TOTAL 132,000 208,000 208,000 73 73綜合停車場(chǎng)75,000 75,000 75,000 27 27 SUBTOTAL 210,000 283,000 283,000 100 100

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)已進(jìn)入高速發(fā)展期，如何科學(xué)合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位十分關(guān)鍵，本文從規(guī)劃設(shè)計(jì)各流程進(jìn)行闡述，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)流程進(jìn)行了總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位；概念設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)變更

自2000年開(kāi)始，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時(shí)間，我國(guó)商業(yè)模式就完成了西方國(guó)家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來(lái)越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來(lái)一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬(wàn)科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來(lái)以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過(guò)不同渠道表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與招商管理是重點(diǎn)。

然而，規(guī)劃設(shè)計(jì)好壞并不僅僅取決于設(shè)計(jì)本身。項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境、配套設(shè)施、政府規(guī)劃部門對(duì)地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、當(dāng)?shù)卣?、開(kāi)發(fā)商整體實(shí)力等對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。

投資開(kāi)發(fā)階段，在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。

項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析。在完成分析后，對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：

1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位――明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問(wèn)題。

2、項(xiàng)目功能定位――明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問(wèn)題。

3、項(xiàng)目主題定位――明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問(wèn)題。

4、項(xiàng)目形象定位――明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問(wèn)題。

5、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位――明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的問(wèn)題。

6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位――明確項(xiàng)目為誰(shuí)服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問(wèn)題。

7、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位――確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題。在項(xiàng)目七個(gè)方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開(kāi)發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來(lái)完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒(méi)有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。

概念性方案設(shè)計(jì)階段，有了投資開(kāi)發(fā)階段扎實(shí)的基礎(chǔ)工作，建設(shè)單位可結(jié)合規(guī)劃條件、相關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目定位、商家資源等對(duì)各種業(yè)態(tài)組合進(jìn)行對(duì)比分析，尋找經(jīng)濟(jì)效益最大、符合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式。通常城市綜合體項(xiàng)目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購(gòu)物中心各類建筑。只有建

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設(shè)單位對(duì)產(chǎn)品提出明確的設(shè)計(jì)要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見(jiàn)后，才能委托設(shè)計(jì)單位從建筑整體風(fēng)格、日照分析、交通流線、環(huán)境評(píng)價(jià)、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)單位要求等方面著手，構(gòu)思項(xiàng)目的兩、三種設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位對(duì)各種方案進(jìn)行分析、比較，綜合評(píng)分選擇評(píng)分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。

概念方案一旦確定，即可進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要把握好四個(gè)方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。

3、項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。

方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)是對(duì)總平面布置及地下室進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關(guān)系、場(chǎng)地道路與建筑物之間的關(guān)系、建筑單體相互位置關(guān)系、地下車庫(kù)出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、政府各部門審批要求等角度進(jìn)行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，方案能滿足建設(shè)單位目標(biāo)成本和政府審批要求。

初步設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌建設(shè)單位資源，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，形成初步設(shè)計(jì)委托書，委托書的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)依據(jù)，項(xiàng)目準(zhǔn)予建設(shè)的批文，經(jīng)過(guò)科研取得的建設(shè)條件的技術(shù)資料，環(huán)境部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書和環(huán)境評(píng)價(jià)書，人防工程部門的批示，建設(shè)工程的名稱、功能、規(guī)模和有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細(xì)使用要求，批準(zhǔn)的相應(yīng)地勘報(bào)告，科研報(bào)告，自然環(huán)境資料，測(cè)量資料等。設(shè)計(jì)單位根據(jù)委托書展開(kāi)初步設(shè)計(jì)工作，初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)明確建筑做法，外立面設(shè)計(jì)滿足節(jié)能要求，機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)深度滿足施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作要求。

施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行編制，并不得違反初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)原則和方案。如確實(shí)需要更改初步設(shè)計(jì)文件時(shí)，建設(shè)單位要組織相關(guān)部門進(jìn)行詳實(shí)的論證后實(shí)施。施工圖是對(duì)設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說(shuō)明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。建設(shè)單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設(shè)計(jì)的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無(wú)法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設(shè)計(jì)是否違反專業(yè)規(guī)范或國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設(shè)計(jì)單位自身審核，建設(shè)單位應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位提供審核意見(jiàn)，以便核實(shí)設(shè)計(jì)單位內(nèi)部審核流程完整；建設(shè)單位在設(shè)計(jì)單位自審?fù)瓿珊?，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行集中審核，從建設(shè)單位角度提出審核意見(jiàn)；設(shè)計(jì)單位根據(jù)審核意見(jiàn)對(duì)圖紙進(jìn)行完善后，由建設(shè)單位組織將施工圖報(bào)第三方圖紙審查、政府相關(guān)部門審核。

施工圖完成后，進(jìn)入設(shè)計(jì)交底及變更管理階段。設(shè)計(jì)單位應(yīng)充分準(zhǔn)備，將各專業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)在交底時(shí)向建設(shè)方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀(jì)要。設(shè)計(jì)變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設(shè)方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導(dǎo)致費(fèi)用增加，影響工程進(jìn)度。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，關(guān)鍵是將設(shè)計(jì)變更的風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是將設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能在設(shè)計(jì)管理階段提出來(lái)，予以解決。概括來(lái)說(shuō)，就是在設(shè)計(jì)過(guò)程中編制好設(shè)計(jì)任務(wù)書、加強(qiáng)過(guò)程控制與溝通、做好設(shè)計(jì)評(píng)審工作。

參考文獻(xiàn)：

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[4]齊康 城市環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)與方法 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 1986年botxt

第三篇：規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗

規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗

來(lái)源： 作者： 發(fā)布時(shí)間：2007-06-27

商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，因?yàn)槿鄙偻暾囊?guī)劃設(shè)計(jì)體系，造成目前許多商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不當(dāng)，不符合商家需求甚至空置。比如在一些大城市，眾多的住宅、商場(chǎng)綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置上花足了功夫，而將商業(yè)裙樓作為附屬品，很少進(jìn)行認(rèn)真的布局考量，最終成為住宅的犧牲品。

在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)處于初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣場(chǎng)，面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有先天缺陷的商場(chǎng)，商家每每只能削足適履。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在五大問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個(gè)簡(jiǎn)要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，再報(bào)建，項(xiàng)目批下來(lái)之后再找策劃公司。

在這個(gè)流程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)項(xiàng)目定位也會(huì)做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場(chǎng)的契合程度等，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無(wú)法相提并論，導(dǎo)致很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項(xiàng)目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強(qiáng)，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開(kāi)始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計(jì)一種報(bào)建方案，等方案報(bào)建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營(yíng)定位，發(fā)展商也急于開(kāi)工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計(jì)方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖?jiàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位脫節(jié)的問(wèn)題暴露無(wú)疑。

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計(jì)院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，也是會(huì)考慮市場(chǎng)定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計(jì)、配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之不多，只能簡(jiǎn)單地通過(guò)參考樣本的手段來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗(yàn)和深入程度，差得太遠(yuǎn)。

4、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營(yíng)者的需求，才能做到適銷對(duì)路。令人遺憾的是，在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，極少有某一方與經(jīng)營(yíng)者溝通和求教，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場(chǎng)需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運(yùn)作規(guī)律，開(kāi)發(fā)商與策劃公司的順利對(duì)接存在一定的障礙。

商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項(xiàng)目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨(dú)做前期策劃，不但投入人力多，而且收費(fèi)太少，往往興趣不大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入前期規(guī)劃的價(jià)值也沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為先、策劃滯后的現(xiàn)象見(jiàn)怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有策劃的導(dǎo)航，就只能跟著感覺(jué)走了。

規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏定位的五大弊端

1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位。

商業(yè)地產(chǎn)的盲目定位者往往對(duì)商業(yè)本質(zhì)一無(wú)所知，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地段、交通、消費(fèi)市場(chǎng)等基本概念都看不清楚，只看到商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)值高于住宅的表面現(xiàn)象，于是乎，不管地理位置，不論項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個(gè)萬(wàn)兒八千平方米的商場(chǎng)再說(shuō)，等項(xiàng)目建成了去招商，才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目根本無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)要求，造成了商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重空置。盲目定位的結(jié)果，必然導(dǎo)致方向性的錯(cuò)誤，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是毀滅性的。

2、缺乏對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)貨不對(duì)板。

筆者接觸過(guò)不少商業(yè)項(xiàng)目，先前在沒(méi)有定位的情況下，為提升商場(chǎng)的品質(zhì)，都規(guī)劃設(shè)計(jì)了中庭，這些項(xiàng)目一旦未來(lái)引進(jìn)超市市場(chǎng)，就必須將中庭填平，才能滿足超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放式陳列貨架的需要。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)重住宅輕商場(chǎng)，導(dǎo)致商場(chǎng)空間難用。

目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項(xiàng)目之外，絕大多數(shù)都是商住項(xiàng)目，發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)方面為保證住宅的戶型、朝向等，對(duì)裙樓商場(chǎng)的空間破壞性較大。在商場(chǎng)的內(nèi)部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當(dāng)，導(dǎo)致商場(chǎng)整體開(kāi)放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計(jì)“回”字形動(dòng)線；在商場(chǎng)的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無(wú)存。

4、缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重。

在超市租賃的洽談過(guò)程中，除賣場(chǎng)空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須有的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場(chǎng)的前期設(shè)計(jì)欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動(dòng)扶梯，其跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)踏步式自動(dòng)扶梯，有的商場(chǎng)受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做。

盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項(xiàng)目規(guī)劃之初不能確定，依然是項(xiàng)目明確規(guī)劃的障礙所在。

先定位再設(shè)計(jì)才是成功之道

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有策劃就沒(méi)有定位，沒(méi)有定位就沒(méi)有業(yè)態(tài)，沒(méi)有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)就不可能有的放矢。一個(gè)地塊周邊人口及消費(fèi)狀況、現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、未來(lái)發(fā)展傾向等，只有通過(guò)策劃公司的深入調(diào)研才能明確；項(xiàng)目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進(jìn)一步分析研究，并與對(duì)應(yīng)的商家深層次地溝通，才能把握市場(chǎng)的脈搏。

由于有些規(guī)劃設(shè)計(jì)有著一定的盲目性，發(fā)展商對(duì)設(shè)計(jì)方案遲遲不能定案的事情也時(shí)有發(fā)生，弄得設(shè)計(jì)單位被無(wú)休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個(gè)沒(méi)有策劃方向的規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時(shí)間，首先規(guī)劃設(shè)計(jì)一味要快，然后不行再改；設(shè)計(jì)院對(duì)市場(chǎng)及各方想法未能全部吃透，時(shí)間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設(shè)計(jì)上一些先天不足暴露無(wú)遺，規(guī)劃設(shè)計(jì)隨之進(jìn)入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因?yàn)樵蟹桨缚赡芤獜氐追穸?，重新再?lái)，一方面是因?yàn)榉桨敢呀?jīng)報(bào)建不能大改，加上工期緊迫，沒(méi)有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實(shí)際結(jié)果卻是欲速則不達(dá)。

其三，要調(diào)動(dòng)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者全體參與。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者，必須通過(guò)與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過(guò)策劃公司介入深入解讀市場(chǎng)，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“捷徑”。

第四篇：天津領(lǐng)世郡住宅社區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

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天津領(lǐng)世郡住宅社區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目 錄

一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介 2

二、項(xiàng)目分期方案 6

三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算 7 3．1 領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7 3．2 主要配套公建項(xiàng)目一覽表 8 3．3 成本估算表 9

四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析 13 4．1 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征 13 4．2 天津獨(dú)立獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì) 15 4．3 周邊項(xiàng)目比較 17 4．4 資金回籠形勢(shì)分析 17

五、項(xiàng)目的SWOT分析 18 5．1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）18 5．2 項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)19 5．3 項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)19 5．4 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)----（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)19 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn

六、風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避措施 19 6．1 政策風(fēng)險(xiǎn) 20 6．2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 20 6．3 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 20 6．4 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 20 6．5 建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 21

一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介

領(lǐng)世郡（暫命名）項(xiàng)目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號(hào)線延將伸入雙港組團(tuán)。它同時(shí)處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風(fēng)口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，并與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shopping mall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 主題公園一座和擁有34個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國(guó)際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高尚休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。

即將于2004年面世的住宅項(xiàng)目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨(dú)棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場(chǎng)景觀和高性價(jià)比為項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。項(xiàng)目由02年全美住宅設(shè)計(jì)排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻?xiàng)目涵蓋了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場(chǎng)之風(fēng)騷，代表國(guó)內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風(fēng)格的潮流。

本項(xiàng)目計(jì)劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬(wàn)平方米。SHOPPING MALL占地400畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時(shí)再依市場(chǎng)和項(xiàng)目發(fā)展情況調(diào)整。每期開(kāi)發(fā)周期為1年-1年半，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)期為5-6年。

項(xiàng)目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說(shuō)明 領(lǐng)世郡擬建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成

1、運(yùn)動(dòng)主題公園 1800畝 運(yùn)動(dòng)主題公園

2、高爾夫練習(xí)場(chǎng) 450畝 34打位練習(xí)場(chǎng)

3、SHOPPING MALL 311.5畝

4、泰達(dá)國(guó)際學(xué)校天津分校 108畝 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn

5、規(guī)劃名校 81畝

6、規(guī)劃市政主干道

7、小鎮(zhèn)中心 72.9畝

8、小鎮(zhèn)副中心 22.5畝

9、組團(tuán)分會(huì)所 共6個(gè)

10、居住區(qū)用地 2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會(huì)所區(qū)）

圖紙簡(jiǎn)要說(shuō)明：

道路系統(tǒng)由一縱、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團(tuán)內(nèi)道路三個(gè)結(jié)構(gòu)層次。

小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團(tuán)分會(huì)所3個(gè)結(jié)構(gòu)層次。

小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、標(biāo)準(zhǔn)型雙拼住宅、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、舒適型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、豪華型獨(dú)體獨(dú)棟住宅共8個(gè)層次。

二、項(xiàng)目分期方案

二、項(xiàng)目分期方案

領(lǐng)世郡項(xiàng)目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案 a由北向南，逐步推進(jìn)；

b根據(jù)市場(chǎng)每年消化容量，每期大約500畝； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快； d結(jié)合土地批次的安排； e便于配套、土建工程施工安排；

期數(shù) 地塊號(hào) 面積（畝）面積（萬(wàn)平方米）一期 1----6 475.1 31.7 二期 9----15 517.7 34.5 三期 16—18，20---22 445.2 29.7 四期 23----30 539.9 36.0 五期 31----33 417.5 27.8 合計(jì) 2395.4 159.7

小鎮(zhèn)中心 7----8 177.3 11.8 小鎮(zhèn)副中心 19 36.8 2.5 現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校 35 87.5 5.8 規(guī)劃學(xué)校 36 113.4 7.6 Shopping mall 34 311.9 20.8 備注 面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。

三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算

3．1 領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)

目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%）人均面積（平方米/人）

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 居住區(qū)規(guī)劃總用地 ha 206.50房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 3．2 主要配套公建項(xiàng)目一覽表

類型 項(xiàng)目 數(shù)量（個(gè)）

建筑面積（M2）

一、居住區(qū)內(nèi)市政公用建筑項(xiàng)目 3914.00 市政 土建變電站 16 2080.00 箱式變電站 30 320.00 煤氣調(diào)壓站 2 84.00

有線電視、電話、智能化用房 6 480.00 換熱站 6 900.00 公交首末站 1 環(huán)衛(wèi)清掃班點(diǎn) 1 50.00 居民停車場(chǎng)、存車處

二、非經(jīng)營(yíng)性公建配套 19200 教育 保育院（幼兒園、托兒所合并設(shè)置）小學(xué)

中學(xué)

體育 居民戶外健身設(shè)施和活動(dòng)廣場(chǎng)

綠化 小區(qū)中心綠地

行政 派出所駐現(xiàn)場(chǎng)辦公室 1 200.00

三、經(jīng)營(yíng)性公建配套 7090.00 醫(yī)療 衛(wèi)生站 1 300.00 中西藥店 1 100.00 金融郵電 儲(chǔ)蓄所 1 300.00 19000 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 郵電所 1 130.00 大型餐飲店群 1 2600.00 陽(yáng)光花房 1 300.00 寵物店、寵物診所 1 200.00 綜合百貨超市 1 650.00 凈菜市場(chǎng) 1 150.00

洗車(含汽車美容佩飾)店 1 400.00

其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施（洗染類、美容美發(fā)類、照相影像沖洗類、修理類、時(shí)裝店類、咖啡茶屋類、網(wǎng)吧影視類、花店類、糕點(diǎn)類、家飾家具類、日常用品類、文具類）1 1500.00

食品或百貨類社區(qū)便利店 6 160.00 糕點(diǎn)店 1 100.00

小餐飲店（早點(diǎn)、快餐、正餐等）5 100.00 書店、音像店 3 100.00

四、社區(qū)服務(wù)用房 10460.00 門衛(wèi) 60.00 業(yè)主主會(huì)所 4000.00

分會(huì)所和社區(qū)服務(wù)用房 2400.00 物業(yè)公司用房 400.00 保安、保潔住宿樓 3500.00 居委會(huì) 100.00

五、園林綠化公司用房 300 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 合計(jì) 40964

3．3 成本估算表 重要參數(shù)表 居住區(qū)面積 畝 2598 住宅規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平米 70.82 成本估算表（地上住宅部分）

序 成 本 分 項(xiàng) 名 稱 單方造價(jià) 計(jì) 算 公 式 合 價(jià) 號(hào)（元/m2）（萬(wàn)元）土地成本 1241.04 土地交易合同：23萬(wàn)元/畝*2598畝=59754萬(wàn)元 87890.34 交易手續(xù)費(fèi)：0.6%*59754萬(wàn)元=358.52萬(wàn)元

土地交易契稅：3%*59754萬(wàn)元=1792.62萬(wàn)元

土地登記費(fèi)：0.0066萬(wàn)元/畝*2598畝=17.15萬(wàn)元

小計(jì)： 61922.29萬(wàn)元/2598畝=23.83萬(wàn)元/畝

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10萬(wàn)元/畝

（10+23.83)*2598=87890.34萬(wàn)元

87890.34/70.82=1241.04元/m2 拆遷費(fèi) 35.30 拆遷費(fèi)：240*50*0.2+100=2500萬(wàn)元 2500 3 高壓線遷移費(fèi) 21.18 1500萬(wàn)元 1500 4 項(xiàng)目大配套費(fèi) 132.30 9369.41

其中：鍋爐房及一次網(wǎng) 65 鍋爐房征地：20畝*23.83萬(wàn)元/畝=476.6萬(wàn)元 鍋爐房及一次網(wǎng)：65元/m2*80萬(wàn)m2=5200萬(wàn)元 小計(jì)：5676.6萬(wàn)元/80萬(wàn)m2=70房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 元/m2（單方造價(jià)）5676.60

地塊內(nèi)組團(tuán)外的其他大配套費(fèi)用 67.30 只計(jì)算區(qū)內(nèi)規(guī)劃市政路的配套工程，未計(jì)算微山路及梨雙公路的配套設(shè)施，包括雨、污水、自來(lái)水、中水、煤氣、道路、綠化、路燈。4766.11 5 前期相關(guān)費(fèi)用 147 10410.54 其中：策劃費(fèi)用 5

設(shè)計(jì)費(fèi)用 70 按一期支出設(shè)計(jì)費(fèi)用推算

測(cè)繪費(fèi)、定位驗(yàn)線、沉降觀測(cè)等： 4

地名費(fèi) 1

人防費(fèi) 40 總面積的2%；按2000元/平方米

勘察費(fèi) 3 按獨(dú)棟住宅考慮

勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工合同審查費(fèi) 2 每項(xiàng)1元/平方米

施工圖審查費(fèi) 3 按獨(dú)棟住宅考慮

建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi) 1

建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 8 按外環(huán)外考慮

質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文明施工費(fèi) 0 爭(zhēng)取免費(fèi)政策

墻改基金 4

散裝水泥基金 1

招標(biāo)代理費(fèi)、定額編制費(fèi) 3

環(huán)保測(cè)試、排污代掃等等 2 區(qū)內(nèi)部分配套 388 27478.16 其中：電力配套 83 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 土建站和箱變基礎(chǔ) 5 含土建費(fèi)用

一戶一表 10

燃?xì)馀涮?28 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

氣源基金 10 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

一戶一表 2

煤氣調(diào)壓站 1

自來(lái)水 25 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

一戶一表 5

中水 5

供熱二次網(wǎng) 25 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，含換熱站。

熱計(jì)量表 8

排水 30 考慮容積率小，部分使用承插式混凝土管。

小區(qū)智能化 50 通訊及寬帶網(wǎng)由網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商代為建設(shè)

有線電視 3

配套設(shè)計(jì)費(fèi) 2

路燈 15

信報(bào)箱 3

圍墻 20

非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi) 50 我方出地，別人建設(shè)

臨時(shí)水 3

臨時(shí)電 5 區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算)200 按150元/m2計(jì)：房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 122.68*80%*170/70.82=240元/m2 14164 8 工程費(fèi) 1450 各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自單價(jià)（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）102689 9 物業(yè)用房建安費(fèi) 60 按8500平方米，5000元/平方米計(jì)算。4249.2 0.85*5000/70.82=60（元/平方米）

直接費(fèi) 3674.82 管理費(fèi) 146.99 按直接費(fèi)的4%計(jì)算。10410.03 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 73.50 按直接費(fèi)的2%計(jì)算。5205.02 13 直接投資額 3895.31 銷售代理費(fèi) 90 按銷售收入的1.5%計(jì)算。6373.8 15 企劃宣傳費(fèi) 150 按銷售收入的2.5%計(jì)算。10623 16 財(cái)務(wù)費(fèi)用 112.96 8000 17 大修基金 60 按銷售收入的1%計(jì)算。4249.2 18 稅前合計(jì) 4308.27 營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）133.2 按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計(jì)算。9433.224 20 所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）118.8 按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計(jì)算。8413.416 21 含稅總成本 4560.27 322958.44 22 銷售收入 6000 424920

各單項(xiàng)建筑面積（萬(wàn)m2）*各自銷售價(jià)格（元/m2)/總建筑面積(萬(wàn)m2）=均價(jià) 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 23 銷售利潤(rùn) 1439.73 101961.56 24 銷售利潤(rùn)率 32%

說(shuō)明：

1、本測(cè)算沒(méi)有含地下室費(fèi)用；

2、土地成本沒(méi)有考慮到地價(jià)上漲因素，本表按現(xiàn)時(shí)成本推算，但由于天津市土地招牌掛政策的落實(shí)和土地價(jià)格的上漲，因此本項(xiàng)目第四批次土地、項(xiàng)目西青區(qū)約350畝的土地價(jià)格很有可能上漲，從而使項(xiàng)目成本上升。

3、土地成本僅為住宅部分，不包括規(guī)劃學(xué)校100畝（屬第2批次）、shopping mall（屬第1批次，311.5畝）的購(gòu)地費(fèi)用。因此，實(shí)際土地成本大于本表所列成本。

成本估算表（地下室部分）重要參數(shù)

住宅規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平米 70.82 住宅地下室面積估算 萬(wàn)平米 31.9

序 成 本 分 項(xiàng) 名 稱 單方造價(jià) 備注 號(hào)（元/m2）土地成本 0.00 拆遷費(fèi) 0.00 高壓線遷移費(fèi) 0.00 項(xiàng)目大配套費(fèi) 0.00 5 前期相關(guān)費(fèi)用 90 區(qū)內(nèi)部分配套 300 不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 7 區(qū)內(nèi)綠化、道路（按面積122.68萬(wàn)m2計(jì)算）0 工程費(fèi) 1550 含基礎(chǔ)處理費(fèi)用。10 物業(yè)用房建安費(fèi) 0 直接費(fèi) 1940.00 管理費(fèi) 0.00 按直接費(fèi)的2%計(jì)算 13 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 19.40 按直接費(fèi)的1%計(jì)算。14 直接投資額 1959.40 銷售代理費(fèi) 17.6 按銷售收入的0.8%計(jì)算 16 企劃宣傳費(fèi) 17.6 按銷售收入的0.8%計(jì)算

財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 按貸款1年計(jì)算 17 大修基金 22 按銷售收入的1%計(jì)算。18 稅前合計(jì) 2106.60 營(yíng)業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）48.84 按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計(jì)算。所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮）43.56 按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計(jì)算。21 含稅總成本 2199.00 銷售收入 2200 70111.80 23 銷售利潤(rùn) 1.00 31.87 24 銷售利潤(rùn)率 0%

說(shuō)明：

1、聯(lián)排獨(dú)棟住宅沒(méi)有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來(lái)估計(jì)，建筑面積約為31.9萬(wàn)平米； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn

2、地下室主要解決車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、工人房、設(shè)備用房的功能需求，但僅按成本價(jià)進(jìn)行銷售，起到控制銷售總價(jià)，促進(jìn)住宅銷售的作用。

3、地下室的成本計(jì)算不同于地上，很多成本不攤?cè)氲叵率页杀局?，但基礎(chǔ)處理成本主要含在地下室成本中，故地下室單獨(dú)計(jì)算成本。

四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析

一、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析

對(duì)于京、滬、穗等發(fā)達(dá)城市的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，我市嚴(yán)格意義上的獨(dú)棟住宅項(xiàng)目還比較少，市場(chǎng)上以聯(lián)排住宅為供應(yīng)主流，獨(dú)棟住宅市場(chǎng)尚處在培育階段，可以認(rèn)為沒(méi)有形成一個(gè)純粹獨(dú)立獨(dú)棟住宅的細(xì)分市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)和銷售都沒(méi)有有效的實(shí)例展開(kāi)，因而市場(chǎng)分析存在一定難度。但這樣也同時(shí)為領(lǐng)世郡項(xiàng)目留下了最大的市場(chǎng)想象空間。永泰紅磡地產(chǎn)作為我市較早引入獨(dú)立獨(dú)棟住宅產(chǎn)品并進(jìn)行大膽實(shí)踐探索的企業(yè)，需要借鑒先進(jìn)城市的理念，在他們成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深入研究天津市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，挖掘市場(chǎng)潛在需求。4．1 天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征

1、產(chǎn)品類型：當(dāng)前的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)是“TOWNHOUSE”市場(chǎng)

2001年天津的TOWNHOUSE開(kāi)始熱起，從整體市場(chǎng)看，聯(lián)排獨(dú)棟住宅充斥了90%以上的獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，但獨(dú)體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨(dú)體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨(dú)棟住宅項(xiàng)目甚至普通住宅項(xiàng)目的一部分。仁愛(ài)濠景莊園就由公寓、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體等混合產(chǎn)品組成，并在2期加大了獨(dú)體、雙拼的比例，顯示了開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)1期增強(qiáng)了對(duì)高端市場(chǎng)的信心，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 自然說(shuō)明了市場(chǎng)有潛在需求，“汐岸國(guó)際”和“半島蘭灣”也有少量獨(dú)體或雙拼，占據(jù)了項(xiàng)目最好的區(qū)域，是其項(xiàng)目的坐莊產(chǎn)品，售價(jià)較高，單價(jià)約在1萬(wàn)5左右，總房款在400萬(wàn)以上，“第六田園”項(xiàng)目在項(xiàng)目中央位置設(shè)計(jì)了雙拼約20套聯(lián)排約120套，單價(jià)約6000元/平米，城市西線有蒙地卡羅獨(dú)棟住宅有獨(dú)立獨(dú)棟住宅推出，單價(jià)為不到6000元/平米，而本屬于普通住宅項(xiàng)目的“藍(lán)水假期”、“太陽(yáng)城”，也在小區(qū)內(nèi)建起獨(dú)立獨(dú)棟住宅，但更多做為一種象征產(chǎn)品和炒作成分，市場(chǎng)成分很少。部分項(xiàng)目紛紛推出標(biāo)價(jià)上千萬(wàn)的“樓王”，更多應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經(jīng)盯上”純屬銷售說(shuō)辭。開(kāi)發(fā)商紛紛標(biāo)榜自己有天津市最貴的獨(dú)棟住宅，其意在吸引高端客戶的注意力，因此產(chǎn)品供應(yīng)上只此1套，不能用來(lái)驗(yàn)證市場(chǎng)需求。從國(guó)內(nèi)獨(dú)棟住宅市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，真正能在市場(chǎng)引起客戶購(gòu)買欲的真正獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有兩種，一種是京、滬、穗市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)且市場(chǎng)火爆的中產(chǎn)化獨(dú)棟住宅產(chǎn)品----小獨(dú)棟住宅，或叫經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛(ài)的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級(jí)獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒(méi)有純粹獨(dú)體產(chǎn)品的社區(qū)，這說(shuō)明獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)仍在培育期。

由于獨(dú)立獨(dú)棟住宅供應(yīng)量實(shí)在有限，市場(chǎng)有待展開(kāi)。，因此，我們認(rèn)為以上獨(dú)體獨(dú)棟住宅的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨(dú)體獨(dú)棟住宅可靠結(jié)論，可以認(rèn)為獨(dú)立獨(dú)棟住宅幾乎是處女地市場(chǎng)。

2、區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞

天津人歷來(lái)都以城南地區(qū)為上風(fēng)口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 是獨(dú)棟住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地，五大道就是當(dāng)年的“梅江南”，與領(lǐng)世郡與城市的關(guān)系可謂驚人的相似，早在上世紀(jì)90年代初，就陸續(xù)建設(shè)了不少獨(dú)體聯(lián)體獨(dú)棟住宅，如寧家房子一帶的“陽(yáng)光獨(dú)棟住宅”、“侯臺(tái)獨(dú)棟住宅”、“科馨獨(dú)棟住宅”“蒙地卡羅”等。

天津獨(dú)棟住宅的位置更靠近中心城區(qū)環(huán)境良好的地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛(ài)濠景莊園”、“汐岸國(guó)際”、“半島藍(lán)灣”等以聯(lián)排獨(dú)棟住宅為主的項(xiàng)目是目前區(qū)域市場(chǎng)的代表。仁愛(ài)濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品上沒(méi)有更進(jìn)一步；汐岸國(guó)際和半島藍(lán)灣依傍大梅江300萬(wàn)平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢(shì)。另外，在濱海新區(qū)的泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)，“萬(wàn)聯(lián)獨(dú)棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨(dú)棟住宅”、“陽(yáng)光新干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開(kāi)發(fā)區(qū)高端住宅產(chǎn)品的需求。

3、客戶：本地客戶為主

天津的外地客戶不多，獨(dú)棟住宅消費(fèi)群體以本土消化居多，約占80-90%，購(gòu)房者多為私營(yíng)業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當(dāng)一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨(dú)棟住宅”、“仁愛(ài)濠景”因緊鄰市區(qū)而被購(gòu)房者當(dāng)?shù)谝痪铀谋壤^高。

摩托羅拉、三星等外資企業(yè)在津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，也占有一部分市場(chǎng)份額，但基本上租賃形式自己居住。投資的不多。

4、價(jià)位：經(jīng)濟(jì)型一枝獨(dú)秀

天津的聯(lián)排獨(dú)棟住宅產(chǎn)品，戶型面積一般在160—220平米，雖然位置各異，但價(jià)格差異并不顯著，單價(jià)在5000—6000元/平米，總價(jià)在100---150萬(wàn)/房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 套。這種“中產(chǎn)獨(dú)棟住宅”賣的也是最好，新推出的城市獨(dú)棟住宅Ⅱ?巴黎時(shí)間，因只做兩層，帶半地下室，單價(jià)做到8000元/平米（算地下室為6000--6500元/平米）。因面積、總價(jià)、面寬的限制，這類聯(lián)排獨(dú)棟住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能上存在相當(dāng)大的局限性，只能作為過(guò)渡產(chǎn)品。

獨(dú)體獨(dú)棟住宅戶型面積和價(jià)格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說(shuō)總價(jià)在300—600萬(wàn)元不等，最大戶型是“仁愛(ài)濠景”達(dá)1100平米。產(chǎn)品價(jià)位高高在上達(dá)上千萬(wàn)，但處于聯(lián)排獨(dú)棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協(xié)調(diào)，類似的現(xiàn)象出現(xiàn)在城市獨(dú)棟住宅Ⅱ，標(biāo)價(jià)999萬(wàn)元的那套。

因此，一方面，聯(lián)排獨(dú)棟住宅的熱銷，可以視為中產(chǎn)階級(jí)把聯(lián)排獨(dú)棟住宅當(dāng)作獨(dú)體獨(dú)棟住宅的過(guò)渡產(chǎn)品消費(fèi)，為獨(dú)體獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望還沒(méi)有被釋放出來(lái)，獨(dú)體獨(dú)棟住宅在未來(lái)會(huì)有不少的需求。4．2 天津低密度獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)

1、高度發(fā)展的年代

2003年，天津的GDP已經(jīng)達(dá)到2386億元人民幣，人均GDP突破3000美元，天津經(jīng)濟(jì)三步走戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，五大經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的確立，新一屆政府強(qiáng)有力的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市大規(guī)模的拆遷改造，現(xiàn)代化交通體系的打造（輕軌、地鐵、快速交通路網(wǎng)），天津市的整體活力必將不斷增強(qiáng)，天津經(jīng)濟(jì)也必將獲得高速發(fā)展。

發(fā)展中的天津，因國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持整體良好而保持較為強(qiáng)勁的勢(shì)頭，本地社會(huì)將會(huì)出現(xiàn)大量財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中產(chǎn)階層，他們對(duì)于獨(dú)棟住宅的消費(fèi)欲望會(huì)逐漸增強(qiáng)；因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而涌現(xiàn)處處商機(jī)，將吸引不少外房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 地客商來(lái)津投資，從而將培育獨(dú)棟住宅外地客戶市場(chǎng)；同時(shí)受獨(dú)棟住宅用地政策的限制，天津的純粹獨(dú)棟住宅市場(chǎng)，在極具張力的“新天津”城市規(guī)劃的“催生”下，將面臨著一次史無(wú)前例的爆發(fā)期。

2、“獨(dú)棟住宅運(yùn)動(dòng)”的時(shí)刻

在上述時(shí)代背景下，領(lǐng)世郡占據(jù)天時(shí)地利，將搶先以規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)占據(jù)天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)空白，進(jìn)行“掠奪式傾銷”，形成“轟動(dòng)性效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)“泄洪式回款”，這是領(lǐng)世郡項(xiàng)目一期銷售的戰(zhàn)略思路。

富裕人群（財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中產(chǎn)階層）是獨(dú)棟住宅消費(fèi)的客戶主流，且存在兩級(jí)分化的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)生活型獨(dú)棟住宅客戶群規(guī)模擴(kuò)張明顯。

3、天津土地價(jià)格上漲是合理的

天津房地產(chǎn)業(yè)在大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。在強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的依托下，2003年，本市房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、拆遷、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，海河綜合開(kāi)發(fā)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、500萬(wàn)平方米的舊房拆遷為天津房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，商品房銷售異?；鸨?，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易異?；钴S，房屋價(jià)格上漲迅猛，有力地推動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的全面發(fā)展。與上年相比，2003年，房屋銷售價(jià)格上升4.1%，房屋租賃價(jià)格上升0.9%。土地交易價(jià)格上升3.0%。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)提供的一份調(diào)查資料表明，2004年天津房地產(chǎn)價(jià)格仍呈上升的態(tài)勢(shì)。

據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2004年，本市仍將保持較大的房屋拆遷規(guī)模，達(dá)800萬(wàn)房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn平米，市場(chǎng)對(duì)各類房屋的需求仍將十分旺盛，會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，并受住房建設(shè)周期較長(zhǎng)、建筑成本加大、土地價(jià)格上漲、市場(chǎng)需求過(guò)快等因素的影響，其漲幅仍會(huì)較大。雖然目前本市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但由于天津市總體房?jī)r(jià)歷史水平并不高，特別是相對(duì)于其他直轄市（重慶市除外）仍然很低，因此，天津房?jī)r(jià)上漲基本保持在比較合理的區(qū)間之內(nèi)。我市近期土地價(jià)格對(duì)比表 項(xiàng)目 價(jià)格（萬(wàn)元/畝）西青區(qū)大任莊地塊 72 河西區(qū)雙林居住區(qū) 65 國(guó)際會(huì)展中心 105 梅江南居住區(qū) 180 東麗區(qū)先鋒城 60 領(lǐng)世郡項(xiàng)目東南角旁匯川公司獨(dú)棟住宅用地（34畝）48萬(wàn)元

近期市中心幾塊商業(yè)用地出讓價(jià)格實(shí)例 友誼路33號(hào)/ 9722.6平米/ 容積率9.8/ 17633元/平米（1176）

蘇州道口/ 3962.03平米/ 容積率7.41/ 18096元/平米（1206）泰達(dá)大廈/ 1701.8平米/ 容積率11.75/ 29683元/平米（1979）長(zhǎng)江道南豐路地塊 337 東南角老城廂某地塊 600 南開(kāi)區(qū)西南角 630 房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)土地出讓價(jià)格直線上揚(yáng)。本地塊升值迅速，已有包括陽(yáng)光100公司在內(nèi)的多家房地產(chǎn)公司愿意以50萬(wàn)元以上的價(jià)格同我公司進(jìn)行合作，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 特別是近期拍賣的本項(xiàng)目旁邊的地塊價(jià)格（見(jiàn)上表）最能說(shuō)明問(wèn)題，因此，可以認(rèn)為，該地塊土地價(jià)格已提升在50萬(wàn)元/畝以上。今后，隨著：（1）周邊解放南路、大沽南路兩條快速路的建設(shè)；

（2）天津市四環(huán)線的規(guī)劃和建設(shè)，屆時(shí)，四環(huán)線將成為新的外環(huán)，三、四環(huán)之間的土地將由政府統(tǒng)一收購(gòu)出讓；（3）緊鄰項(xiàng)目的國(guó)際會(huì)展中心將啟動(dòng)建設(shè)；

（4）周邊高檔項(xiàng)目云集，海涵計(jì)劃、梅江南居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，共同打造一個(gè)高尚居住板塊：大南部板塊，形成天津市事實(shí)上的富人區(qū)，帶動(dòng)了本項(xiàng)目地塊的升值；

（5）外環(huán)線500米、津沽2線快速路側(cè)300米綠化帶，將改造為一個(gè)運(yùn)動(dòng)主題公園，改善了周邊環(huán)境，帶動(dòng)項(xiàng)目升值；

這些有利因素逐步變現(xiàn)，預(yù)計(jì)后期土地價(jià)格還將進(jìn)一步升值。4．3 周邊項(xiàng)目比較

2004年更多高檔項(xiàng)目入市，大梅江板塊的市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)突破5000元大關(guān)。早在2000年首個(gè)梅江項(xiàng)目即將問(wèn)世時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾給出3500元的預(yù)計(jì)價(jià)，當(dāng)時(shí)在全市引起軒然大波；時(shí)至今日，梅江房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高，大梅江房?jī)r(jià)的提升是和整個(gè)城市的樓市走向相一致的，而其地段價(jià)值的升值也有著必然的理由。

梅江區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格

項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 開(kāi)盤價(jià)格（元/平方米）目前價(jià)格（元/平方米）紅磡玉水園 2001 2700 3700 紅磡香水園 2003 3500 4500 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 汐岸國(guó)際 2003 4500 5600 萬(wàn)科水晶城 2003.5 3900 5000 順馳半島藍(lán)灣 2003.7 5300 順馳藍(lán)色版塊 2001.7 2003.8（一期）3800（二期）4800（一期）4430（二期）5000 順馳半島豪庭 2003.8 4350 4600 融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲 2004 預(yù)計(jì)8000

說(shuō)明：銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于我公司市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止到2004年2月底；土地價(jià)格來(lái)源于天津市土地交易中心；天津市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于天津日?qǐng)?bào)等媒體公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)；項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、建筑面積來(lái)源于同行查詢和項(xiàng)目公開(kāi)樓書等資料； 4．4 資金回籠形勢(shì)分析

天津市場(chǎng)目前缺乏真正的精品住宅，市場(chǎng)上有著相當(dāng)一批的“持幣待購(gòu)”實(shí)力客戶，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)高檔精品住宅有很大需求沒(méi)有滿足。象領(lǐng)世郡這樣以“美國(guó)小鎮(zhèn)”為主題、以“國(guó)際新都市生活圈中的原版美國(guó)獨(dú)棟住宅社區(qū)”為項(xiàng)目定位的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬天津首創(chuàng)，全國(guó)領(lǐng)先，在天津住宅市場(chǎng)有很強(qiáng)的號(hào)召力，紅磡公司確定領(lǐng)世郡首期的戰(zhàn)略目標(biāo)是：引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。實(shí)現(xiàn)一期開(kāi)盤三月銷售合同額3.5億元，銷售回款額2億元，有如下措施保證：

1、產(chǎn)品走差異化戰(zhàn)略。獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)院住宅以及它突出的庭院價(jià)值，彌房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 補(bǔ)了天津市場(chǎng)空白，具有明顯的差異性，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；

2、通過(guò)成本控制戰(zhàn)略，充分利用巨大的土地成本優(yōu)勢(shì)，配合產(chǎn)品細(xì)節(jié)和產(chǎn)品品質(zhì)的全面升級(jí)，用高性價(jià)比的產(chǎn)品和總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力打動(dòng)客戶群，用“改寫市場(chǎng)規(guī)則”的顛覆性價(jià)格來(lái)沖擊引爆市場(chǎng)。不僅產(chǎn)品售價(jià)可比環(huán)內(nèi)的類比項(xiàng)目總價(jià)格低30-50%，更可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的換代升級(jí)，換個(gè)角度，客戶花同樣的價(jià)錢，在環(huán)內(nèi)只能買到傳統(tǒng)聯(lián)排住宅，在本項(xiàng)目能買到相當(dāng)不錯(cuò)的獨(dú)棟住宅，在市內(nèi)買套高級(jí)公寓的價(jià)錢，在這里能享受到帶舒適庭院的聯(lián)院住宅。在這種情況下的市場(chǎng)表現(xiàn)絕不同于傳統(tǒng)的市場(chǎng)，這種開(kāi)發(fā)模式的市場(chǎng)表現(xiàn)為：客戶排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)火爆，銷售期很短，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金回籠。例如，廣州的奧林匹克花園、鳳凰城都曾順利實(shí)現(xiàn)過(guò)開(kāi)盤當(dāng)天銷售數(shù)百套，回籠資金數(shù)億元的壯觀景象。這種火爆現(xiàn)象的背后，實(shí)際反映的是開(kāi)發(fā)商非常專業(yè)的市場(chǎng)操作。

3、產(chǎn)品配比得當(dāng)，面積指標(biāo)控制合理，產(chǎn)品線清晰，產(chǎn)品線能涵蓋不同實(shí)力客戶的需求，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅（占35%，售價(jià)僅140—200萬(wàn)元/棟）、經(jīng)濟(jì)雙拼（占30%，售價(jià)僅110萬(wàn)元左右/套）、聯(lián)院住宅（占20%，售價(jià)僅70-90萬(wàn)元/套）為主打產(chǎn)品，200萬(wàn)以下的產(chǎn)品占85%，這樣定位的目的，是要有力保證銷售速度和銷售量。同時(shí)，200萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品占有15%的比例，分布在項(xiàng)目最好的區(qū)域，可以全力滿足高端客戶的需求。

4、在天津市率先實(shí)行實(shí)景現(xiàn)房開(kāi)盤的情景營(yíng)銷策略。東西再好，價(jià)格再低，也不如現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)更具有說(shuō)服力。因此，為了實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)，項(xiàng)目自04年3月開(kāi)工，到04年10月一期開(kāi)盤上市時(shí)，要實(shí)現(xiàn)高爾夫練習(xí)場(chǎng)建成，8萬(wàn)平米樣板區(qū)建成，小鎮(zhèn)中心建成，小區(qū)北側(cè)道路及兩側(cè)景觀完成。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn

二、項(xiàng)目的swot分析

5．1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）

1、項(xiàng)目超出房地產(chǎn)傳統(tǒng)范疇，進(jìn)入復(fù)合地產(chǎn)的新階段，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)手段不是地點(diǎn)、面積、景觀、配套、價(jià)格等可以輕易復(fù)制的常規(guī)手段，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是150公頃綠化景觀+低密度住宅，開(kāi)發(fā)土地，使土地升值，但又不破壞環(huán)境，而是與環(huán)境和諧共存，其次就是新的生活方式和個(gè)性化需求，領(lǐng)世郡與中心城區(qū)項(xiàng)目的生活方式是根本不同的，為渴望擺脫多年以來(lái)沿襲市中心生活的客戶提供了一種幾乎是理想的舒適、和諧的小康生活，這種生活方式極大的提高了住戶的生活質(zhì)量；在這方面，能與之相比的只有天津萬(wàn)科東麗湖，但東麗湖項(xiàng)目又在距離市中心的距離上遜于領(lǐng)世郡；

2、領(lǐng)世郡同時(shí)兼有中心城區(qū)之側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)外土地的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而為成本控制和銷售利潤(rùn)預(yù)留了較大的空間；

3、足夠的規(guī)模；

4、源自美國(guó)，代表國(guó)際先進(jìn)水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品同周邊項(xiàng)目水平明顯拉開(kāi)幾個(gè)檔次；

5．2 項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)1．項(xiàng)目的投資額巨大，操作周期長(zhǎng)；

2．項(xiàng)目的項(xiàng)目的操作復(fù)雜，操作環(huán)節(jié)眾多，管理難度大；

3．地塊自身和周邊沒(méi)有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，土地屬生地，生活配套設(shè)施不完善，醫(yī)療、公交、文化設(shè)施尤為稀缺；； 4．環(huán)外現(xiàn)階段給人以遙遠(yuǎn)的慣性印象； 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 5．西青區(qū)的制藥廠有時(shí)散發(fā)異味。5．3 項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)

1、對(duì)于獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的量化理解仍不足，如果比例設(shè)計(jì)不合理，可能造成某類獨(dú)棟住宅的暫時(shí)空置，從而影響整體銷售進(jìn)度； 5．4 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)----（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)1． 混合型的低密度住宅開(kāi)發(fā)，多元的獨(dú)棟住宅概念提供了多元化的選擇，面向比較寬廣、兼容、穩(wěn)定的中高端客戶市場(chǎng)，還沒(méi)有依賴于純高端的客戶；

2． 通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃理念、大生態(tài)、低密度、多功能、個(gè)性化的概念，拉開(kāi)與各類住宅之間的品質(zhì)距離，創(chuàng)造住宅市場(chǎng)差異性產(chǎn)品；

3． 低密度住宅、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、小鎮(zhèn)中心、生態(tài)活動(dòng)公園、SHOPPING MALL之間互相依托，互相促進(jìn)，不同業(yè)態(tài)有機(jī)整合，產(chǎn)生1+1+1〉3的聚合效應(yīng)；整合消費(fèi)為項(xiàng)目帶來(lái)物流、人流并形成良性循環(huán)；

4． 領(lǐng)世郡擬率先采用菜單式地塊開(kāi)發(fā)的模式，依照業(yè)主個(gè)性化的居住需求建造房屋將可能成為現(xiàn)實(shí)。

三、風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避措施 6．1 政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家對(duì)于別墅住宅的態(tài)度是限制發(fā)展，未來(lái)5年內(nèi)不會(huì)再批類似項(xiàng)目。本項(xiàng)目為低密度商貿(mào)居住區(qū)，已經(jīng)立項(xiàng)； 6．2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健，國(guó)家近年來(lái)通貨膨脹和利率的變化不大，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 變化很有限，本項(xiàng)目的成本收益分析中有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，故財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。6．3 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

永泰紅磡集團(tuán)有著豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍綜合素質(zhì)較高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析能力和把握能力比較強(qiáng)。公司實(shí)行扁平式的管理模式，整體工作效率較高。

截止到2003年年底，永泰紅磡集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)20億元，凈資產(chǎn)7億元，03年銷售額達(dá)6.4億元，因此，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)我公司有能力避免。6．4 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本案中較重要的風(fēng)險(xiǎn)。永泰紅磡敏銳發(fā)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的供求矛盾和市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)，我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新突破，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，可謂天津住宅市場(chǎng)的先行者。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面尚未形成，從而達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（1）面向城市白領(lǐng)階層和城市新興中產(chǎn)階層的客戶定位，而傳統(tǒng)觀念中獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的客戶群是位于金字塔尖的超高收入群體，數(shù)量有限，難以支撐大盤規(guī)模。

（2）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式上，領(lǐng)世郡項(xiàng)目是主題型復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。（3）在房型供給面積上，尋求差異。我們是天津市獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的180-250平米的經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立獨(dú)棟住宅、160-200平米聯(lián)院住宅、220平米經(jīng)濟(jì)雙拼的唯一提供商，大力挖掘并占領(lǐng)獨(dú)棟住宅新興細(xì)分市場(chǎng)；

（4）在房型設(shè)計(jì)上。我們引入全美目前最流行的獨(dú)棟住宅戶型并加以國(guó)內(nèi)產(chǎn)品改良，以適應(yīng)天津的氣候和天津人的生活習(xí)慣，領(lǐng)先于市場(chǎng)。（5）在產(chǎn)品上，我們加倍重視獨(dú)棟住宅產(chǎn)品的庭院價(jià)值，幾乎每套住宅都房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)http://004km.cn 可以得到面積相當(dāng)、層次豐富的庭院，極大豐富了產(chǎn)品內(nèi)涵，此舉將受到市場(chǎng)的推崇。

上述措施使領(lǐng)世郡項(xiàng)目擁有諸多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，永泰紅磡有理由相信，領(lǐng)世郡項(xiàng)目必將引領(lǐng)津門地產(chǎn)潮流，一炮打響有很大保障。

經(jīng)過(guò)公司充分研究，在產(chǎn)品價(jià)格上，相比環(huán)內(nèi)聯(lián)排獨(dú)棟住宅項(xiàng)目，領(lǐng)世郡提供富于競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品價(jià)格。對(duì)應(yīng)于較高的項(xiàng)目品質(zhì)，獨(dú)體獨(dú)棟住宅售價(jià)每平方米僅6000元，經(jīng)濟(jì)雙拼僅每平米5000元，聯(lián)體獨(dú)棟住宅每平方米4500元，在三年之內(nèi)，該價(jià)格預(yù)測(cè)應(yīng)該是較為保守。項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)率為24%，即使市場(chǎng)供求及價(jià)格出現(xiàn)了較大的變化，本案的開(kāi)發(fā)收益也足以彌補(bǔ)利潤(rùn)損失。

6．5 建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

確保工程質(zhì)量、確保工程進(jìn)度、確保工程成本控制是我們對(duì)于領(lǐng)世郡施工工程的三大要求。公司將承包商選擇重點(diǎn)國(guó)家1、2級(jí)施工企業(yè)上，理由是：

1、有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，獲過(guò)多項(xiàng)魯班獎(jiǎng)；

2、資金實(shí)力雄厚；

3、管理水平和技術(shù)水平過(guò)硬，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。由此保證工期進(jìn)度和工程質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)可以控制在較小范圍。

第五篇：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)流程解析

項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)流程解析

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民消費(fèi)水平的不斷提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式購(gòu)物”作為一種全新的購(gòu)物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā)展到幾十萬(wàn)平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題，項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。

在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括7個(gè)環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)。

一、商業(yè)方案設(shè)計(jì)

商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：

（一）立地選項(xiàng)

在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)

分析。

定位是項(xiàng)目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：

1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位——明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問(wèn)題。

2、項(xiàng)目功能定位——明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問(wèn)題。

3、項(xiàng)目主題定位——明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問(wèn)題。

4、項(xiàng)目形象定位——明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問(wèn)題。

5、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位——明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)

價(jià)值的問(wèn)題。

6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項(xiàng)目為誰(shuí)服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問(wèn)題。

7、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位——確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題。在項(xiàng)目七個(gè)方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開(kāi)發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來(lái)完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒(méi)有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購(gòu)物，同時(shí)必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計(jì)是最重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容。首先，從開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大大增加。在建筑設(shè)計(jì)上要充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的貶損；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要把握好四個(gè)方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。

3、項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷的過(guò)程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)

在完成了項(xiàng)目商業(yè)方案設(shè)計(jì)和建設(shè)方案設(shè)計(jì)后，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)入第二個(gè)設(shè)計(jì)階段，第二個(gè)設(shè)計(jì)階段包括三個(gè)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)。在第二個(gè)階段的整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃中，以上三個(gè)環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。

商業(yè)空間裝飾設(shè)計(jì)主要是根據(jù)項(xiàng)目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對(duì)物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營(yíng)造舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的空間環(huán)境。主要設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺(jué)中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺(jué)中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計(jì)：商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計(jì)、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計(jì)、外立面廣告位設(shè)計(jì)。

外部環(huán)境設(shè)計(jì)：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)

二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計(jì)。每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：

服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)、室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車設(shè)計(jì)。

店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計(jì)：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。

六、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)

完成了第一、第二階段的設(shè)計(jì)工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項(xiàng)目硬件建設(shè)設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計(jì)。

商業(yè)管理模式對(duì)一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)主要包括三大體系設(shè)計(jì)內(nèi)容：組織體系設(shè)計(jì)、制度體系設(shè)計(jì)、流程體系設(shè)計(jì)。

每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下：

組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。

制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)

品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問(wèn)題，是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場(chǎng)定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃，此計(jì)劃包括三個(gè)方面：其一，理想的目標(biāo)品牌計(jì)劃；其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃；其

三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。制定目標(biāo)品牌計(jì)劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)度。

招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來(lái)把握其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的真正實(shí)現(xiàn)。