第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)經(jīng)典案例

北京某公司在新疆某地投標(biāo)承包了一棟寫(xiě)字樓工程，鋼框架結(jié)構(gòu)，面積78000M2，高級(jí)裝修。合同規(guī)定，建筑安裝工程總造價(jià)11億元，工期為2年，質(zhì)量創(chuàng)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯獎(jiǎng)和魯班獎(jiǎng)。擬委派項(xiàng)目經(jīng)理，成立項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工項(xiàng)目管理。在項(xiàng)目管理期間，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》的各項(xiàng)規(guī)定。

答：項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)應(yīng)規(guī)定質(zhì)量目標(biāo)必須滿(mǎn)足合同要求的獲得兩種獎(jiǎng)勵(lì)；成本目標(biāo)要對(duì)造價(jià)中的成本進(jìn)行分解，給項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)可控責(zé)任成本；進(jìn)度應(yīng)通過(guò)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，留有余地的確定工期，必須小于2年。

(1)由于這是一個(gè)大型項(xiàng)目，故委派的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)有一級(jí)建造師資格。

(2)成立項(xiàng)目式項(xiàng)目經(jīng)理部，因?yàn)檫@是遠(yuǎn)離公司本部的大型工程，要求項(xiàng)目經(jīng)理部相對(duì)穩(wěn)定，具有較少依靠公司的獨(dú)立作戰(zhàn)能力。

(3)該項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求有四點(diǎn)：一是有該工程要求的項(xiàng)目管理能力；二是具有該工程相應(yīng)的施工項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)；三是具有承擔(dān)該項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、項(xiàng)目管理知識(shí)、工程經(jīng)濟(jì)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)。四是具有良好的道德品質(zhì)。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)復(fù)習(xí)(課件順序)

房地產(chǎn)復(fù)習(xí)(課件順序）

第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論

1.房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理等，其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。故房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括：（1）房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；（2）房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)；（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)；（5）物業(yè)管理業(yè)。

2.房地產(chǎn)作用：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。從辯證的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到積極作用而房地產(chǎn)業(yè)的滯后或過(guò)度發(fā)展則會(huì)阻礙和破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)概念：可開(kāi)發(fā)的土地及地上建筑物、構(gòu)筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念：是指按照城鄉(xiāng)規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型：根據(jù)物業(yè)的使用功能，可分為①居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；②商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；③工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；④特殊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要程序：①可行性研究與決策階段（最重要）②前期工作階段（最復(fù)雜）③建設(shè)階段（投資支出最大、耗費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)）④租售階段（最見(jiàn)效）7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”齊全：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特性：（回答三個(gè)以上）①具有較高的收益水平；②投資量大；③投資周轉(zhuǎn)慢；④市場(chǎng)具有地區(qū)性；⑤需求具有穩(wěn)定性； ⑥開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及面廣、綜合性強(qiáng)；⑦具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。

第二章

房地產(chǎn)投資分析

1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩種形式：

（1）房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，并實(shí)施有關(guān)管理工作的投資。具體包括房地產(chǎn)①開(kāi)發(fā)投資和②房地產(chǎn)置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)間接投資是指投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具體工作，而將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券金融市場(chǎng)的行為。其形式包括①購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、②購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司的股份及③購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券等。2.房地產(chǎn)投資的特征（理解，能自述大意）：（1）房地產(chǎn)投資的收入能力(收入的數(shù)量、質(zhì)量、持久性）；（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；（3）房地產(chǎn)投資的安全性；（4）房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性；（5）房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)性；（6）房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)杠桿利益；（7）房地產(chǎn)投資的稅收收益；（8）房地產(chǎn)投資的其他特征（投資數(shù)量巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資具有增值能力可以抵消通貨膨脹等）。3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資效果的實(shí)際值偏離期望值的程度。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：（1）按投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控性，可分為①系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：是指對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等（能舉出3、4例）； ②個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：是指對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括:收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。（能舉出3、4例）（2）按投資實(shí)施的階段，可分為：①投資前期風(fēng)險(xiǎn)：是指在投資前的項(xiàng)目籌劃、市場(chǎng)調(diào)查、策劃、研究和決策階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括選址風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)等。這一階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段，有點(diǎn)稱(chēng)作可行性研究階段，其潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，危害巨大。（很重要）；②開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；④管理風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的概念：是指對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。6.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置主要包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的回避、轉(zhuǎn)移及控制等。7.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移一般有三種形式：（理解）①保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；②契約合同轉(zhuǎn)移；財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移。

8.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制有以下幾種：（了解）①?zèng)Q策控制；②市場(chǎng)導(dǎo)向控制；③投資組合控制。

第三章

房地產(chǎn)市場(chǎng)及研究

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念：廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)交易中一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)層次劃分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，即土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售及抵押等的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，主要指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。有時(shí)還提到房地產(chǎn)四級(jí)市場(chǎng)，主要指房地產(chǎn)相關(guān)的證券、保險(xiǎn)等市場(chǎng)；（2）按照增量存量的方式，還可將土地市場(chǎng)分為：土地一級(jí)市場(chǎng)，及土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)；土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

需要注意的是，住房或房屋市場(chǎng)的細(xì)分不應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分混淆。住房或房屋市場(chǎng)分為：一級(jí)房屋（住房）市場(chǎng)，主要指增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)；二級(jí)房屋（住房）市場(chǎng)，主要指存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：（重點(diǎn)記憶）（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性和開(kāi)放性；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特殊性。在供應(yīng)方面表現(xiàn)為：①產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)；②供應(yīng)缺乏彈性的市場(chǎng)；③具有相當(dāng)壟斷性的市場(chǎng)。在需求方面表現(xiàn)為：①需求具有廣泛性；②需求具有穩(wěn)定性；③需求具有多樣性。

（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易特殊性；（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性；（7）房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)影響性；（8）房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他特征.第四章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地最高使用年限：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；⑤綜合或其他用地50年。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地類(lèi)型：（1）按土地區(qū)位劃分：①鬧市區(qū)土地；②鬧市區(qū)副中心區(qū)土地；③鬧市區(qū)邊緣地帶土地；④城市邊緣區(qū)土地；⑤城市郊區(qū)土地。（2）按土地開(kāi)發(fā)程度分：①生地（耕地，第二類(lèi)生地為毛地）；②熟地

3.開(kāi)發(fā)用地取得方式主要包括：（1）土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（記憶）包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:以出讓方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?①使用人交付全部出讓金，取得土地證，并進(jìn)行一次規(guī)模開(kāi)發(fā)； ②轉(zhuǎn)讓時(shí)合同所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移； ③只是對(duì)原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虎苻D(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬變更。以劃撥方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?①準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫睫k理出讓手續(xù)，并繳納出讓金；②準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦k出讓手續(xù)（3）土地使用權(quán)劃撥。

4.國(guó)家獲得土地的兩大途徑：（記憶）（1）農(nóng)地征收，即農(nóng)民集體土地征收。是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征收，并給予合理補(bǔ)償?shù)男袨?。?）國(guó)有土地房屋征收：是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

第五章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究的含義：又稱(chēng)為可行性分析，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程學(xué)等）對(duì)一項(xiàng)工程項(xiàng)目的必要性，可行性，合理性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的綜合科學(xué)。

2.可行性研究的作用：（1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；（2）是籌措資金及向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)；（3）是同有關(guān)部門(mén)、企業(yè)簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)；（4）是編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)；（5）是申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)。

3.可行性研究?jī)?nèi)容：（1）總論；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；（3）市場(chǎng)調(diào)查和需求分析；（三重點(diǎn)）（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)選；（三重點(diǎn)）（5）環(huán)境影響及消防；（6）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排；（7）投資估算；（8）資金籌集和資源供應(yīng)；（9）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；（三重點(diǎn)）（10）不確定分析；（11）綜合評(píng)價(jià)；（12）結(jié)論 4.可行性研究的工作階段：（1）投資機(jī)會(huì)研究；（2）初步可行性研究；（3）詳細(xì)可行性研究；（4）項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策。

5.房地產(chǎn)投資影響因素分析：（1）內(nèi)部因素，投資企業(yè)自身的因素：①認(rèn)識(shí)自我；②市場(chǎng)機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)；③是否有必須的資源、資金、能力和知名度；④經(jīng)營(yíng)管理能力、信譽(yù)。（2）外部因素：宏觀的有①人口；②經(jīng)濟(jì)；③政策法規(guī)；④信息；⑤社會(huì)文化；微觀方面有①地段位置與技術(shù)因素；②基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施；③鄰里影響；④規(guī)劃控制；⑤項(xiàng)目需求；⑥項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，及其他 6.市場(chǎng)細(xì)分：是指在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費(fèi)者的需要和愿望（購(gòu)買(mǎi)行為及購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等方面的明顯的差異性），將某一產(chǎn)品的市場(chǎng)整體劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。

7.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估：（1）細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模；（2）細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?；?）細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力；（4）開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)與能力。

8.細(xì)分市場(chǎng)的選擇：（1）選擇單一細(xì)分市場(chǎng)；（2）選擇多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)；（3）選擇專(zhuān)門(mén)化細(xì)分市場(chǎng)；（4）選擇完全細(xì)分市場(chǎng)。

9.房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩大項(xiàng)內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括有：（1）土地費(fèi)用；（2）前期工程費(fèi)用；（3）建筑安裝工程費(fèi)用；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：（記）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程。其費(fèi)用包括水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（記）是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（7）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)；（8）其他費(fèi)用；（9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；（10）管理費(fèi)用；（11）銷(xiāo)售費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（12）財(cái)務(wù)費(fèi)用。

第六章 房地產(chǎn)銷(xiāo)售

1.房地產(chǎn)收益獲取方式：（簡(jiǎn)單分析）①出售；②出租；③營(yíng)業(yè)。

2.開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷(xiāo)售適用于：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)是大型房地產(chǎn)公司集團(tuán)。這種情況下，開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚，往往擁有自己專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售隊(duì)伍和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，市場(chǎng)供不應(yīng)求，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目深受市場(chǎng)歡迎（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為定向開(kāi)發(fā)，即項(xiàng)目已經(jīng)有固定的銷(xiāo)售對(duì)象。或者項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象基本確定，如存在大量購(gòu)買(mǎi)意向。

3.銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)：（1）熟悉市場(chǎng)；（2）經(jīng)驗(yàn)豐富；（3）擁有銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和客戶(hù)資源。（4）分類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)操作。4.代理方式種類(lèi)：（1）獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)代理；（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理機(jī)構(gòu)獨(dú)售權(quán)代理；（3）聯(lián)合代理；（4）包銷(xiāo)；（5）優(yōu)先選擇權(quán)代理。

5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)方式：（1）按建筑面積計(jì)價(jià)；（2）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)；（3）按套（單元）計(jì)價(jià)。

6.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分?jǐn)偅ǚ謹(jǐn)偯娣e）組成。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)房屋的使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積；（3）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

7.促銷(xiāo)組合的含義：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)促銷(xiāo)的需要，對(duì)廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共宣傳、人員推銷(xiāo)等各種促銷(xiāo)方式進(jìn)行合理的選擇和綜合運(yùn)用。

8.促銷(xiāo)組合的主要工具包括：廣告、公關(guān)與宣傳、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員推銷(xiāo)、直銷(xiāo)等。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理_參考答案

BADCDCADDCBACDDACDBDBBCCABDBBDADDBC

ABCDACDEBCDABBCD

ACDABDEACDEABCDABCD

BCABCDABCACDEABD

xvxxxvxxvvxvxxx

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為自查報(bào)告

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為自查報(bào)告

萊西市房產(chǎn)管理局：

根據(jù)3月7號(hào)下發(fā)的關(guān)于《房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為檢查方案》的通知精神和要求，我公司從3月7號(hào)—12號(hào)進(jìn)行了自查、自糾工作，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、成立了專(zhuān)項(xiàng)工作小組，制定自查計(jì)劃和日程安排。

3月7日—3月8日，成立由公司總經(jīng)理任組長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售、物業(yè)經(jīng)理、督查室、辦公室主任為組員的自查小組，于3月7日上午開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)關(guān)于《通知》的重要性和嚴(yán)肅性，并于當(dāng)天下午和3月8日組織員工學(xué)習(xí)了《通知》精神和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件，明確了本次自查自糾活動(dòng)額目的、內(nèi)容和重要性。

3月

9日—10日，對(duì)在建的濱泰·洙河花園項(xiàng)目對(duì)照《通知》要求進(jìn)行自查。

3月11日—12日，結(jié)合自查情況進(jìn)行總結(jié)，并研究通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的若干意見(jiàn)。

二、根據(jù)《通知》要求，結(jié)合自身實(shí)際，開(kāi)展自查自糾。

1、通過(guò)自查，我公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)違法違規(guī)行為，我公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為叁級(jí)，企業(yè)法人于2010年6月由李慶友變更為李慶革，依法辦理了變更手續(xù)，無(wú)弄虛作假騙取資質(zhì)等行為。

2、我公司今年開(kāi)發(fā)的濱泰·洙河花園住宅小區(qū)，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》西國(guó)用（2010）第1087號(hào)，《用地規(guī)劃許可證》地字第***0，《工程規(guī)劃許可證》建字第***，《建設(shè)工程施工許可證》青萊施2010—102，現(xiàn)正在施工過(guò)程中，主體工程接近尾聲，現(xiàn)正準(zhǔn)備辦理預(yù)售許可證，無(wú)更改規(guī)劃和原設(shè)計(jì)方案情況。

3、售后服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)情況 我公司一直把售后服務(wù)工作作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，公司注重售后服務(wù)的宣傳效應(yīng)，并將售后服務(wù)作為品牌戰(zhàn)略的重要部分，積極投入了人力物力和財(cái)力。在濱泰物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)設(shè)立專(zhuān)門(mén)意見(jiàn)箱，督查室主任負(fù)責(zé)管理收集業(yè)主意見(jiàn)。在設(shè)立服務(wù)熱線(xiàn)（0532-81877555）同時(shí)，設(shè)立了投訴電話(huà)（***），投訴電話(huà)為督查室主任電話(huà)，專(zhuān)門(mén)督促檢查售后服務(wù)工作，如果出現(xiàn)維修不及時(shí)，服務(wù)不到位，態(tài)度不滿(mǎn)意，承諾不兌現(xiàn)等現(xiàn)象，只要業(yè)主撥打投訴電話(huà)，所述內(nèi)容將直接反映到總經(jīng)理手中，物業(yè)經(jīng)理和總經(jīng)理簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)承諾全年接到業(yè)主投訴四次以上（含四次）將自動(dòng)離職，并且物業(yè)公司員工都逐級(jí)和物業(yè)經(jīng)理簽訂了責(zé)任書(shū)，使每個(gè)員工都明確了售后服務(wù)工作的重要性，有效地保障了售后服務(wù)工作的開(kāi)展。

三、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

通過(guò)本次自查自糾工作，公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視一致認(rèn)為自查活動(dòng)不僅要配合上級(jí)去查，而且要做為一項(xiàng)長(zhǎng)期的自覺(jué)行為常抓不懈，通過(guò)本次自查給我們開(kāi)發(fā)企業(yè)敲響了警鐘，也給我們很大幫助，在思想上提高了認(rèn)識(shí)，意識(shí)到守法經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理，誠(chéng)實(shí)守信，注重品牌，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要意義。通過(guò)檢查我公司進(jìn)一步明確了工作重點(diǎn)，并決心堅(jiān)持貫徹“建好房子，做有責(zé)任開(kāi)發(fā)商”的社會(huì)承諾。注重品牌建設(shè)走出自己的特色，為萊西的房地產(chǎn)業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

青島濱泰置業(yè)有限公司

二零一一年三月十二日

第五篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。

A.土地不會(huì)毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng) 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。

A 完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng) C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)㎡。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地 D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn) B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲(chǔ)備 B.銷(xiāo)售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷(xiāo)售價(jià)格，該定價(jià)方法為 A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) B.服務(wù)市場(chǎng)》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) C.有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) D.服務(wù)市場(chǎng)》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)

12.商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購(gòu)房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競(jìng)爭(zhēng) D.市場(chǎng)占有率

14.我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國(guó)香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬(wàn)元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)（）確定是甭進(jìn)行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價(jià) B.放棄型期權(quán)估價(jià) C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià) D.柔性期權(quán)估價(jià) 27.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷(xiāo)售收入 B 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 C.營(yíng)業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi) 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營(yíng)成本估算表

C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目將面臨()

A.政策風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D 信用風(fēng)險(xiǎn)

以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.出讓金收入 33.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

35.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100 萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬(wàn)元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開(kāi)發(fā)投資D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價(jià)格 3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。

A 商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售其商品房的說(shuō)法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式 5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪(fǎng)者情況 D.回收率高 E.能深度訪(fǎng)談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有（）。A 開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售模式 B.開(kāi)發(fā)一持有出租-出售模式

C.購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售模式 D.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售模式E.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租模式 7.對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。A.開(kāi)發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營(yíng)期 E 銷(xiāo)售期

8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤(rùn)總額 B.投資利潤(rùn)率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。

A.故障樹(shù)分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)估算 B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需 C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì) D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。

A.土地出讓價(jià)款 B.土地購(gòu)置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者

14.銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷(xiāo)售款挪作他用

C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶(hù)類(lèi)型

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（）

2.在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）

3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。（）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒(méi)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類(lèi)財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫(xiě)字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫(xiě)字樓的有效毛收入。（）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

（一）某投資者購(gòu)買(mǎi)了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為180 萬(wàn)元，一次性付款。購(gòu)買(mǎi)后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬(wàn)元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動(dòng)態(tài)投資回收期不長(zhǎng)于16年，則假定該類(lèi)店鋪的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛和金收入的30%，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿(mǎn)足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫(huà)出該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬(wàn)元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬(wàn)元，也是一次性付清，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元、12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

2011年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項(xiàng)選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫(huà)，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬(wàn)元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購(gòu)買(mǎi)價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬(wàn)元

在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬(wàn)元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬(wàn)元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬(wàn)元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬(wàn)元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬(wàn)元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬(wàn)元 當(dāng)租賃期為5年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬(wàn)元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬(wàn)元

(2）計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見(jiàn)下表，并計(jì)算累計(jì)概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項(xiàng)選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬(wàn)㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本＋成本× 利潤(rùn)率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)）、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。

15.實(shí)際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。16.實(shí)際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬(wàn)元 18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬(wàn)元

如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬(wàn)元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬(wàn)元。

24.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿(mǎn)足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

28.相對(duì)于股權(quán)融資和其他類(lèi)型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬(wàn)元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類(lèi)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分的，按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

2.市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

4.A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪(fǎng)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。7.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置 業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 9.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專(zhuān)家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。11.B、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款（由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。14.對(duì)于C 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

15.對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶(hù)提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶(hù)類(lèi)型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。

2.在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類(lèi)財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫(xiě)字樓的有效毛收入