第一篇：1某房地產(chǎn)建設項目計劃實例

某房地產(chǎn)建設項目計劃實例

2007-2-2 9:11:39作者：周華鋒

提前說明：現(xiàn)在講項目計劃理論的書籍很多，但范例很少，本著互相學習交流的愿望，特上傳一份自己寫的項目計劃大綱；本計劃大綱是鄙人的一點工作心得，只要其中有幾句話對你有所幫助，我也就甚感欣慰了。如本集團有人偶然看到，切記不要對號入座。這也是本人將公司及項目名稱隱去的原因。

三期項目計劃大綱

三期項目總體概述：三期項目是整個社區(qū)的重要部分，處于中央組團的核心位置，對整個小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義。三期建筑面積13萬平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其實為4幢，2幢連在一起，中間一道沉降縫）均為23+1層。

項目目標：

總體目標：建成XX市具有南洋風情的特大景觀小區(qū)

進度目標：三期竣工時間為2007年5月1日

主樓主體進度2006年5月1日完工，裝修至主樓驗收2006年10月1日，配套及景觀2007年5月1日

質(zhì)量目標：X市安全文明工地、X市市優(yōu)工程力創(chuàng)省優(yōu)

成本目標：控制在2.6億元（包括主樓及配套和景觀成本）

一、范圍計劃

1、范圍管理計劃：

主要分為4個階段：前期階段、主樓階段、配套階段、景觀階段

前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；配合項目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實施；審查設計圖；監(jiān)理招標；施工招標；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；

主樓施工階段：基礎開槽；基礎施工；主體1-23層；主樓裝修；水電安裝；消防安裝；防水工程；門窗工程；電梯安裝；平整場地

室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線工程、電話分項；智能工程；道路工程；室外配電；

景觀階段：苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置；宅前路；

建設三期：

1、樓號比較集中，易于管理。

2、先開酒店是便于展示小區(qū)入口形象，有利于銷售；

3、能將一期和二期連成一體，塑造整體小區(qū)形象。

二、質(zhì)量安全計劃

1、爭創(chuàng)安全文明工地

為了樹立我公司良好的企業(yè)形象，嚴格按照X市安全文明工地的要求執(zhí)行，爭創(chuàng)X市安全文明工地樣板。需要在招標選擇施工隊伍時考慮此項費用。

X市安全文明工地相關規(guī)定如下：(附后)

2、工程主體質(zhì)量保證措施

①施工單位標準：

*選擇有資金實力

*土建一級資質(zhì)建筑公司

*項目經(jīng)理資質(zhì)一級（在招標文件中注明不得更換、需施工單位出承諾書）

*ISO9000認證企業(yè)

②監(jiān)理公司標準：

*選擇有技術實力

*信譽良好

*敢于承擔責任對工作認真負責的*無建設主管部門不良記錄的監(jiān)理公司

③總工辦學習熟悉建筑高層施工規(guī)范，鍛煉自身能力，在施工管理過程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制協(xié)調(diào)工作。

④配合監(jiān)理公司對施工單位作好監(jiān)督管理工作，為監(jiān)理公司樹立堅強的后盾，充分調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，更好的為我方服務。

⑤嚴格合同管理，對所達到的質(zhì)量要求嚴格控制。

⑥作好主體隱蔽驗收工作，防止工程主體留下質(zhì)量隱患，提倡監(jiān)理旁站制

⑦作好廚衛(wèi)間防水、水電等后期工作，減少維修率，提高客戶滿意度

⑧對易出問題的工程部位提前做好細化防范方案。

⑨定期召開工程技術專題會，加強內(nèi)部溝通，及早解決問題于萌芽之中。

三、投資控制

1、綜合制定出控制總項目造價成本的基數(shù)。

參考以往信息，匯總一期、二期造價成本信息，分部門分類整理作為三期成本控制的依據(jù)。①總工辦造價控制成本：（以下為以往承包信息）

*前期地質(zhì)勘察：二期60元/米；三期53元/米

*白蟻防治：2.5元/米

2*地基處理：二期單樁樁長13米，施工單價64/米，高強預應力混凝土管樁（Ф400×95）材料單價78元/米

*工程主體：1100—1200元/米2

*外網(wǎng)配套（煤氣、水電接入、有線電視、管道等）300元/米

2*景觀工程：140元/米2

*商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土；如果為了節(jié)約開發(fā)成本，建議部分使用或不使用，當然還得考慮項目辦手續(xù)辦理的難度和公司整體營銷策略的整體進程及銷售資金回籠程度。視具體情況而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）

總量；三期混凝土總量約4.5萬 m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；現(xiàn)場施工攪拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差價：90元/m3左右

總差價：4.5萬×90元/m3=405萬

建設局費用和罰款；補給攪拌站費用2項合計計劃約80萬

還差325萬

?決策是否用商品混凝土？同公司發(fā)展戰(zhàn)略相一致：是求速度盡快占領市場，銷售資金盡快回籠；還是暫時節(jié)約325萬成本？

②項目辦前期手續(xù)成本：各項手續(xù)費用。

③銷售部成本：營銷策劃宣傳費用（廣告、樓書等）、銷售提成。營銷策劃方面：

1、宣傳方式：報紙、風景片、樓書、展覽會、新聞發(fā)布會、標牌等，2、制定總營銷策略，何時以何種宣傳方式推出。能起到良好的效果。有一個統(tǒng)籌安排；每個階段都有不同的內(nèi)涵和主題

3、有創(chuàng)新的營銷建議：如請一個有名的跳水運動員，贈其一套房子，讓其允許作為我方形象代言人。小區(qū)景觀水景和游泳池較多，在游泳池旁邊做一個跳臺；小區(qū)建成后平時舉行游泳比賽。在廣告語中加上一句：你想體會與名人一起游泳的感覺嗎？想必具有購房的煽動性。

4、推出極具震撼力的廣告宣傳語：如萬科天景花園宣傳語：“深圳住宅的明天”。聯(lián)想集團的：“如果失去聯(lián)想，世界將會怎樣”。像這類廣告語都是萬科和聯(lián)想自己想出來的，只有自己才能體會本身項目的賣點和價值觀念。

④材料部采購成本：材料成本（主要指甲供材料）

2、確定銷售收益

定出三期銷售價位便于以后進行成本核算。比較投入與產(chǎn)出。事先確定利潤空間。實施過程中及時進行調(diào)整。財務是不可缺少的重要一環(huán)?，F(xiàn)在都講究部門整和和項目化運做項目。

3、確定變更程序流程，防止隨意變更增加成本

4、嚴格控制設計投資；深圳設計院圖紙設計完畢后，審核圖紙及概算，在設計階段運用價值工程的概念合理規(guī)劃成本。

四、進度計劃

1、合理安排前期手續(xù)進度（見總部批件表），總部要求2005年7月18日開工

2、前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；配合項目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實施；審查設計圖；標高的確定、地基處理、施工工期的確定、監(jiān)理招標；施工招標；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；該階段進度待修繕。

3、春節(jié)上班后，首先進行白蟻防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為項目辦跑前期手續(xù)作好鋪墊；以上工作計劃2005年5月1日前完成以上事項，簽定合同后就算閑置1個月，也不能出現(xiàn)到使用時因程序問題耽誤工作。

4、主樓施工階段：2005年7月18日-2006年5月31日主體階段；

2005年7月18日—7月31日 臨建搭設、基礎開挖

8月1日—9月1日 基礎施工

9月1日—2006年4月31日 主體23層施工（按每層10天計，其中基礎檢測及基礎驗收10天）

5月1日—5月31日 主體驗收階段；

2006年6月1日-2006年10月1日 主樓裝修階段

5、配套施工階段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景觀施工階段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日開工日期延后，其余時間相應順延。建議銷售交房日期在開工日期后22個月

五、人員計劃

1、三期應配備人員：經(jīng)理A、土建工程師2名、王明中、黃永仁、于洪波、1名景觀工程師

2、人員分工：

經(jīng)理A 負責總協(xié)調(diào)及處理日常性事務

土建甲 負責酒電公寓及1棟樓土建和社區(qū)內(nèi)土建雜事

土建乙 負責其余3棟樓土建

水暖甲 負責整體三期給排水及消防方面

電氣甲 負責其余3棟樓電氣

電氣乙 負責酒電公寓及1棟樓電氣和檔案行政性事務

景觀ⅹ 負責二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整

3、隊伍建設

①建立與業(yè)績考核相應的獎罰機制（得公司支持）

②加強公司企業(yè)文化核心理念的灌輸，消除拜金主義、個人主義、工作腐敗主義。③每月定期開展專業(yè)技術討論會

④適當時候開展相應專業(yè)培訓，提高管理班子素質(zhì)

⑤加強內(nèi)部溝通，防止各專業(yè)人員各自為是

⑥加強外部溝通，防止因為部門不協(xié)調(diào)影響項目進程

六、內(nèi)外溝通

①與總部人員的溝通：

前期工作：安排專人與總部總工辦聯(lián)系，當前緊要問題

1、督促總部住宅集團讓深圳設計院盡快拿出三期報建方案，項目辦才能開始三期項目的前期手續(xù)工作，報建方案經(jīng)規(guī)劃局批準后，才能進行地質(zhì)勘察工作。

2、完成三期的設計交接工作，作好平穩(wěn)過度。

3、以后施工階段遇到需總部總工辦解決問題再及時聯(lián)系。

②與分集團領導溝通：及時制定出三期項目計劃，安排工程進度，說明質(zhì)量目標、成本情況。便于上司及時了解情況，作出英明決斷。計劃每月寫一份績效報告，匯報項目正在進展情況，存在問題及解決辦法，項目今后工作安排。

③與分集團各部門的溝通

項目是一個整體，工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)職責，同時涉及到材料部門、預算部門、項目辦前期，各部門只有緊密配合，才能達到良好效果。

項目前期總工辦配合項目辦工作：

1、配合項目辦總規(guī)報批，同深圳設計院協(xié)調(diào)，提出工程技術方面的意見，盡快將總規(guī)拿下，便于其他手續(xù)的辦理和各項工作的開展。

2、施工圖審查前期階段，配合項目辦作好具備審圖的條件，提前簽好白蟻防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同

3、施工圖審查階段配合項目辦解答建設行政主管部門提出的疑問，盡量使我方的施工圖少做調(diào)整。

4、招標備案階段，配合項目辦辦好監(jiān)理招標、施工招標等重大招標事項，提供相關資料。

與材料部門的協(xié)調(diào)：

1、待深圳設計院施工圖紙完畢，各部門碰頭一致后，將甲供材料列清單交于材料部門，讓其及早詢價。

2、盡量在施工階段及早尋價，不至于影響三期工程進度

④與設計院、監(jiān)理單位的溝通

設計方面：

1、從總部接手深圳設計院后，作好與該院的溝通，督促其盡快完成施工圖紙。并在設計圖紙完畢后，同設計院溝通協(xié)調(diào)作好設計階段投資控制；

2、搞好深圳設計院和景觀設計公司三期的協(xié)調(diào)工作。使景觀設計公司盡快找到三期項目的切入點。盡早完成三期項目的景觀設計（在不影響二期景觀設計的前提下）

⑤與X市建設行政部門的溝通

⑥與各施工單位的溝通

七、風險管理計劃

1、資金斷鏈

這是最大的風險，萬科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財務總監(jiān)。最能說明這一點，資本運營是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。

考慮公司現(xiàn)有資金及總部支持資金還是分公司自己自足。開工13萬平方米?？傮w需要資金

2.6個億（130000平方米×2000元，主樓按1500元/m2，配套及景觀按500 m2）。主樓主體按總造價的50%計，主體封頂需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750萬元。主體封頂后可取得預售許可證，可大面積回籠資金，如每家墊資1000萬，實際周轉(zhuǎn)資金需5000萬即可；考慮到公司人員工資基本開支和日常消耗及主體封頂后銷售可能不暢等不利因素，籌措資金保守一點7500萬即可。①資金緊張寬松情況下，酒店公寓1個施工單位，剩下每4幢樓一個施工單位，這樣3個施工單位；這種風險較大方案②資金緊張情況下，酒店公寓1個施工單位，其余每2幢樓一個施工單位，這樣5個施工單位；

2、進度風險：

①合理安排前期手續(xù)辦理，開工時間確定后，嚴格按照安排執(zhí)行，遇見不可控制因素及時調(diào)整。

②注重細節(jié)，防止因公司程序誤事，提前計劃好程序需要時間，合理安排。

③選擇有資金實力、質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，招標是其中關鍵一環(huán)。招標文件中應明確標明某些細節(jié)?，F(xiàn)正在編制三期招標文件及修繕二期合同某些不適宜的地方。

八、采購管理計劃

主要材料的明細（哪些屬于甲供材料），主要取決于資金是否充足，電梯肯定是我方提供（因為電梯價格不好確定，且品牌較多），主樓其他材料主要有塑鋼窗、商品混凝土、外裝涂料、防盜門、鋼材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前進入市場，早做準備。

建議各部門（總工辦、項目辦、材料部、預算室、銷售部等相關部門）都提前做計劃，然后整和成一個三期項目總計劃，在計劃階段就達成共識，便于以后有效執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)建設項目考察報告

房地產(chǎn)建設項目考察報告

2010年4月10日、11日，在總經(jīng)理帶領下，我們一行人到唐山、天津塘沽一帶考察當?shù)貥潜P及其建設項目，身臨其中所走、所觀、所聞、使我感想甚多，也頗有幾點啟發(fā)。新穎、別致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”樓體形式打破常規(guī)的大小方形交錯的格局，各棟樓均為類似 “品”字形的結構，色彩鮮明，格調(diào)典雅的樓體外墻裝修與綠化、景觀輝映成趣讓人回味無窮；其戶型布局也隨之呈現(xiàn)多樣化：如廚房、餐廳呈弧形結構，餐廳、客廳、臥室也擯棄了傳統(tǒng)的正南正北的格局，平面布局靈巧而精致。這種樓體形狀節(jié)約占地，不會影響容積率和綠化率，且整體視覺效果和一般住宅小區(qū)相比，讓人有一種賞心悅目之感。城市高層建筑是現(xiàn)代建筑物的表現(xiàn)之一，它不僅是為了反映其建筑藝術本身，滿足人們居住需求，而且還必須借助于良好的建筑空間環(huán)境的營造，以減少和克服人們各種負面心態(tài)。

住宅區(qū)的建設應從城市的整體性來考慮，從城市規(guī)劃的角度認識和分析現(xiàn)代化城市的文化價值，經(jīng)濟價值和情感價值，在處理空間和布局重點上創(chuàng)造出獨特的風格和住宅建筑景觀；建筑物外形的形式美要講究線條，色形，材料質(zhì)感也需和周邊地理環(huán)境相協(xié)調(diào)，與園林景觀相互襯托。比如我們看到的唐山市中心區(qū)的“6 灣”緊鄰春波蕩漾，楊柳依依的陡河帶狀公園，號稱唐山第一個濱河社區(qū)，雅居在此讓你暫時遠離城市的喧囂和煩惱，享受片刻的寧靜。

我們公司開發(fā)建設的玫香園住宅地域價值也相當可觀，西側毗鄰聞名于世的定州塔，以及未來倚塔而建的美麗的定州塔園林景觀區(qū)，如此富有特色的城市景觀與之相映，盡享舒適、優(yōu)越生活情趣；使玫香園高層住宅更凸顯尚品住宅的魅力和升值空間。城市向東，生活向“街心公園”，將是定州人的生活夢想與選擇。

設計前衛(wèi)，新穎，極具競爭力的唐山“6灣”復式住宅

唐山“6灣”高層住宅設計有復式樓層，這里的復式結構兩層掏空均為標準樓層高度，內(nèi)部用樓梯連接通向二層，上面有臥室，一個衛(wèi)生間，下面是客廳餐廳廚房衛(wèi)生間的布局。這個戶型層次分明，給人新鮮的感覺，據(jù)當?shù)厥蹣侵脴I(yè)顧問反映，時下的新新人類對于傳統(tǒng)戶型有些視覺疲勞了，偶然看到這種復式房型，讓人有一種好奇，甚至像住進豪宅的感覺，復式結構房屋擁有大型的落地窗，采光的效果較一般的住宅好，特別是在北方地區(qū)，采暖和采光是人們購買房屋的兩個重要參考條件；由于目前獨生子女增多，老人和孩子渴望能夠住在一起，彼此照應，但是又希望有相對獨立的衛(wèi)生間和居室，行動不變的老人可住在下層，時尚的年輕人可住在上層，一般都會有相對獨立的衛(wèi)生間和居室，既保證了兩代或是三代同堂的愿望，又各自擁有私密的生活空間。這就啟發(fā)我們在戶型策劃、結構設計方面應大膽設想，突破常規(guī)，推陳出新，使新概念寓意其中，成為新的競爭力、新的視點。

定州現(xiàn)在似乎并沒有這種高層帶復式結構的住宅，現(xiàn)代高層住宅也應該考慮設計這種戶型結構，我認為這是一個很好的賣點。

2唐山“萬達廣場”的宣傳策略攻心為上，先聲奪人

萬達廣場銷售中心裝潢相當豪華，職業(yè)化服務，熱情周到。經(jīng)專業(yè)化設計采用高檔材料裝修好的樣板間配備實物生活設施供業(yè)主參觀、欣賞品味，為業(yè)主提前勾畫未來舒適美好的生活，看了你怎會不為之怦然心動？

據(jù)說3月15日國際消費者權益保護日來臨之際，唐山萬達廣場面向公眾舉辦了工地開放日活動，由唐山萬達廣場老業(yè)主、新老客戶和媒體記者共同組成的代表團，分批參觀了唐山萬達廣場的施工現(xiàn)場，零距離了解項目進展情況和工程質(zhì)量。萬達開發(fā)方讓客戶近距離觀察工程狀況，向外界承諾愿意接受公眾的監(jiān)督和置疑，有則改之無則加勉，態(tài)度開誠布公，推心置腹；再加上位于城市黃金地帶，看了這樣的樓盤有錢誰不愿意買？隨后大張旗鼓的渲染萬達廣場“最后機會”的大幅廣告，對近期推出的最后一批房源搞了一個萬達繽紛會員招募活動，加入后可享受優(yōu)先購買權。井然有序，規(guī)范標準、分工明確，責任意識強的項目管理

施工現(xiàn)場場容場貌整齊劃一，場地內(nèi)做了硬化處理，工程材料，工程周轉(zhuǎn)材料等堆放非常整齊有序。

安全檢查員經(jīng)常性，全方位巡邏檢查，責任意識極強，不帶安全帽根本無法進入現(xiàn)場，施工樓體采用外懸挑腳手架，全方位密閉式圍護，安全生產(chǎn)標語醒目“安全生產(chǎn)管理你管我管大家管”??

這里工程質(zhì)量也是值得我們學習的，框架剪力墻現(xiàn)澆結構外觀相當標準，各層之間無明顯混凝土接槎現(xiàn)象，墻體蜂窩孔洞極其少見；

3模板清理非常干凈，模板支撐整體性穩(wěn)定性非常好??

期間我訪問到他們對項目目標的進度控制，他們對項目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃，將計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工。進度控制的最終目的是確定項目目標的實現(xiàn)。

這是我在唐山“萬達廣場”等幾個施工現(xiàn)場所觀所聞到的實際情況，這樣的項目管理，高效優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)確實經(jīng)得起公眾的參觀，業(yè)主的監(jiān)督。我覺得我們搞項目工程管理的，置身若此，方感到我們自身的社會價值也迫切需要體現(xiàn)。

建筑項目管理的好壞對于一個企業(yè)來講，具有及其重要的作用。在實際的建筑項目管理中，要做好項目管理并非易事，建筑項目管理不僅僅針對成本，質(zhì)量，進度的某一項，而應把它作為一個整體進行系統(tǒng)完整的管理，只有這樣，才可能在建筑項目管理中取得良好效果，不以規(guī)矩，無以成方圓。

楊建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第三篇：房地產(chǎn)估價報告實例

房地產(chǎn)估價報告

下面給出一份房地產(chǎn)估價報告的實例，根據(jù)需要，隱去估價機構和估價對象的具體情況，同時由于篇幅所限，對部分內(nèi)容進行了刪減和省略。

封面

房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：×市土地儲備整理中心

委

托

方：×市土地儲備整理中心

估

價

方：×房地產(chǎn)評估有限公司

估

價

人

員：×××

×××

估價作業(yè)日期：2009年9月4日—9月11日

估價報告編號：（2009）×房估字第×號

目錄

致委托方函…………………………（×）

評估師聲明…………………………（×）

估價的假設和限制條件 ……………（×）

估價結果報告 ………………………（×）

估價技術報告 ………………………（×）

附件 …………………………………（×）

致委托方函

×市土地儲備整理中心：

受貴中心的委托，我公司對×市×路47號、49號、57號及×村北地塊規(guī)劃批準擬建6、18、25、28多、高層住宅（規(guī)劃地上總建筑面積為65 973平方米、平均容積率為2.82）進行了評估。估價時點：2009年9月11日。估價目的：評估房地產(chǎn)的市場價格，作為決策房地產(chǎn)價格的參考依據(jù)。

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，最終確定估價對象于估價時點的客觀合理價格如下：

住宅單價：9 500元/平方米，大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

×房地產(chǎn)評估有限公司

二○○九年九月十一日

評估師聲明

我們鄭重說明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2．本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

聲明人：×××

×××

估價的假設和限制條件

1．本報告中委估項目的評估結果是市場價格，即在擬規(guī)劃條件下評估基準日預期能夠正常交易的可能價格。

（1）市場上存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；

（2）該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；

（3）在評估基準日前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀況而言，有一段合理的談判周期；

（4）在此周期內(nèi)，市場狀態(tài)和價值水平是靜止不變的；

（5）不考慮特殊買家的附加出價；

（6）不考慮遇有不可抗力或未來市場變化風險和短期強制處分等因素。

2．委托方提供的有關文件資料，我們未向有關部門核實，故對其真實性不負任何責任。

3．本估價結果自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。

4．本報告評估出的市場價格，僅供決策房地產(chǎn)價格的參考依據(jù)，不可用作其他用途。

5．本報告的評估值是在委估項目無任何他項權利限制條件下計算得出的，提請報告使用方注意。

6．本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

房地產(chǎn)估價結果報告

（2009）×房估字第×號

一、委托方

委托單位：×市土地儲備整理中心

單位地址：×市×路×號

聯(lián)

系

人：×××

聯(lián)系電話：×××

二、估價方

估價機構：×房地產(chǎn)評估有限公司

機構地址：×市×路×號

法定代表人：×××

估價資格等級：一級

證書編號：建房估證字×號

聯(lián)系人：×××

聯(lián)系電話：×××

三、估價對象

1．估價對象界定

位置：×市×路47號、49號、57號及×村北地塊。

規(guī)劃地上總建筑面積為65 973平方米，平均容積率為2.82，擬建6、18、25、28多、高層住宅。

土地形狀：不規(guī)則。

周圍環(huán)境：區(qū)域內(nèi)交通條件較優(yōu)。土地開發(fā)程度已達宗地外“七通”，離醫(yī)院、學校、農(nóng)貿(mào)市場等距離較近，環(huán)境狀況一般。

2．權利狀況

該土地在估價基準日不存在抵押權、擔保權等他項權利。

3．建筑物狀況

通過現(xiàn)場勘察，在估價基準日，待估宗地上為待拆遷廠房和待建設空地。

4．規(guī)劃條件

根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為規(guī)劃批準擬建房地產(chǎn)，規(guī)劃地上總建筑面積為65 973平方米，平均容積率為2.82，擬建6、18、25、28多、高層住宅。

四、估價目的

評估房地產(chǎn)的市場價格，作為決策房地產(chǎn)價格的參考依據(jù)。

五、估價時點

2009年9月11日。

六、價值定義

根據(jù)估價目的，本報告所采用的價值標準為公開市場價值。

公開市場價值是指在公開市場上最有可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，此外，市場交易條件公開并不具有排他性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。

七、估價依據(jù)

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

2．《中華人民共和國土地管理法》。

3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

4．委托方與本估價機構簽訂的評估委托書。

5．×市近期房地產(chǎn)市場行情信息。

6．估價人員現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查所獲得的有關資料。

7．《建設工程規(guī)劃方案審查意見書》及附圖。

8．《關于×路49號圍合街坊項目分期實施的復函》。

八、估價原則

本估價報告在遵循公正、公平、公開原則的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價，具體依據(jù)如下估價原則。

1．合法原則：是指應以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。

2．最高最佳使用原則：是指應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

3．替代原則：是指估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4．估價時點原則：是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

九、估價方法

房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。根據(jù)委托方提出的評估目的，結合估價人員現(xiàn)場勘察情況，因在所估價房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進行計算。

十、估價結果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價格為：

住宅單價：9 500元/平方米； 大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

十、估價人員

撰寫人：

×××（注冊房地產(chǎn)評估師）

×××（注冊房地產(chǎn)評估師）

批準人：

×××（注冊房地產(chǎn)評估師）

十、估價作業(yè)日期

2009年9月4日—9月11日

十、估價報告應用有效期

2009年9月11日—2010年9月10日

×房地產(chǎn)評估有限公司

二○○九年九月十一日

房地產(chǎn)估價技術報告

（2009）×房估字第×號

一、個別因素分析

同估價結果報告中的第三部分即估價對象部分，內(nèi)容較詳細些。

二、區(qū)域因素分析

（一）房地產(chǎn)所在城市簡介。略

（二）待估房地產(chǎn)區(qū)域因素分析

待估房地產(chǎn)位于×市×區(qū)，地理位置較好，北鄰×路、西臨×路。商業(yè)繁華程度一般，環(huán)境質(zhì)量狀況一般，屬于×市住宅三級地。

三、市場背景分析

略

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的位置，住宅為最高最佳使用。

五、估價思路及估價方法選用

房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。根據(jù)委托方提出的評估目的，結合估價人員現(xiàn)場勘察情況，因在所勘估房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進行計算。

市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價測算過程

（一）選擇比較實例

選擇三個與估價對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價格作比較，結合影響房地產(chǎn)價格的因素，進行因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)價格。

（1）可比實例A“金色慧谷”項目，位于×路與×路交匯處，開發(fā)商為×房地產(chǎn)股份有限公司，住宅三級，占地面積約118 000平方米，總建筑面積為157 000平方米，容積率為1.8，建筑密度為20%。由17棟多層、小高層、高層住宅組成，建成年代為2005年，扣除裝修因素的毛坯房均價為9 400元/平方米左右。交易日期：目前。

（2）可比實例B“國際城名苑”項目，位于×路與×路交匯處，開發(fā)商為×房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住宅三級，占地面積約62 000平方米，總建筑面積為76 967平方米，容積率為2.1，由4棟小高層，7棟多層組成，建成年代為2009年，扣除裝修因素的毛坯房均價為9 500元/平方米左右。交易日期：目前。

（3）可比實例C“依山雅居”項目，位于×區(qū)×路80號，×路與×路交匯處，開發(fā)商為×房屋開發(fā)公司，住宅三級，占地面積為12 521平方米，總建筑面積為38 832平方米，容積率為2.5，由3棟小高層住宅組成，建成年代為2009年，毛坯房均價為9 000元/平方米左右。交易日期：目前。

估價對象與比較實例的比較因素表，如表1所示。

表1 估價對象與比較實例的比較因素表

表2 比較條件指數(shù)表

（三）編制比較因素修正指數(shù)表

根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，如表3所示。

表3 比較因素修正指數(shù)表

（四）上述三個實例修正后的房地產(chǎn)單價的平均值作為此次市場比較法測算的價格

房地產(chǎn)單價=（9591.8+9596.0+9 371.1）÷3＝9519.6（元/m2）

取整為9500元/m2。

七、估價結果確定

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，最終確定估價對象于估價時點的客觀合理價格為

住宅單價：9 500元/平方米，大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

×房地產(chǎn)評估有限公司

二○○九年九月十一日

附件

1．估價對象照片；

2．比較實例照片；

3．《建設工程規(guī)劃方案審查意見書》復印件；

4．《關于×路49號圍合街坊項目分期實施的復函》復印件；

5．《評估委托書》復印件；

6．房地產(chǎn)估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件；

7．房地產(chǎn)估價機構資格證書復印件；

8．房地產(chǎn)評估師資格證書復印件。

第四篇：房地產(chǎn)銷售員年終個人總結實例

房地產(chǎn)銷售員年終個人總結實例

房產(chǎn)銷售看似簡單的工作，更需要細心與耐心。在我的整個工作中，提供各類銷售資料，平凡單調(diào)的工作成為了銷售助理的奠基石。通過管理這些資料，讓我從生疏到熟悉，進一步了解公司的房地產(chǎn)項目及相關客戶等工作內(nèi)容。剛開始由于對房地產(chǎn)知識掌握的不熟悉，常常在接聽客戶電話時，讓我措手不及，銷售部是對外的形象窗口，我們回答客戶的每一個問題，都跟公司的利益息息相關，每說一句話都要為公司負責，為樹立良好的公司形象做鋪墊。在此方面，我深感經(jīng)驗不足，部門領導和同事都向我伸出了援助之手，給了我很多好的建議和幫助,及時化解了一個個問題。每接待一次客戶后，還要善于總結經(jīng)驗和失誤，避免同一類差錯的再次出現(xiàn)，確保在下次工作中有新的提高。

第五篇：學習計劃的實例

我的學習計劃

這次期末考試，我的成績不是很理想，語文：104，數(shù)學：92，英語：80，地理：86，生物：88，歷史：87，政治：81 總分618平均：96，92

總分582 我的成績在班里是第24名，屬于中游偏上，這次的數(shù)學和英語考的很不好，需要在接下來的學習中多用點功夫，針對這樣的情況我特制定一下學習計劃：

6：00起床，抓緊時間洗刷10分鐘以內(nèi)，抓緊時間去廁所

6：30到校，一定堅持每天先讀15分鐘的英語，主要是背單詞和語法

6：45——7：15晨讀上半節(jié) 7：15——7：45晨讀下半節(jié)根據(jù)晨讀內(nèi)容認真讀、背

7：45休息，準備第一節(jié)課，把需要的東西準備好(課本、文具、筆記等)，靜靜的回想一下上一節(jié)的內(nèi)容 8：05——8：45第一節(jié)課8：45安靜的準備好第二節(jié)課的內(nèi)容，8：55——9：35第二節(jié)課

9：35——10：05課間操，好好做操，放松一下，運動運動自己的身體伸展開，回到教室休息一會，準備第三節(jié)課，回想下要上的科目

10：05——10：45第三節(jié)課

10：45——10：50眼保健操，然后準備第四節(jié)課 11：00——11：40第四節(jié)課

11：40——12：20趕緊買飯吃午飯，可以在中午抽出10分鐘的時間，解決一個副科的題目 12：20——13：40午休，累了好好休息

13：40——13：55到校時間，允許就背一個語文問題，然后準備好下一節(jié)課的內(nèi)容 14：20——15：00第五節(jié)課 15：00安靜準備下一節(jié)課 15：10——15：50第六節(jié)課

15：50——16：10陽光體育，好好活動一下身體，和同學聊聊天，休息一下 16：10——16：50第七節(jié)課 16：50安靜準備第八節(jié)課 17：00——17：40第八節(jié)課

17：40——18：35下午飯，趕緊吃飯，同時用15分鐘做一道數(shù)學大題或完成數(shù)學作業(yè) 18：35——19：15晚自習一認真完成自習的任務，同時積極完成各科作業(yè) 19：15休息

19：25——8：05晚自習二用25分鐘完成當天的學習任務，同時抽出15分鐘回顧當天所學的所有內(nèi)容 每一節(jié)課都要認真聽講，積極提問，積極回答問題

而周末，周五回家首先把自己的衣服洗干凈，周六上午完成周末作業(yè)，下午以及周日上午我要讀一本有意義的書，周日下午準備好東西回校，回校?；匦：笙仍诮淌依镄菹?，和同學聊聊天，晚上我要好好利用兩節(jié)晚自習。

本學習計劃，貴在堅持，“凡事預則立，不預則廢”，我一定要腳踏實地的，按部就班的學習，使自己的學習生活節(jié)奏分明，一旦形成了條件反射，到時候睡覺，該學習時能安心學習，該鍛煉時能自覺去鍛煉，所有這些都成了自覺行動，實施計劃，可以磨煉意志，有了計劃，把自己的行為置于計劃之中，具有了明確的目的。而學習生活是千變?nèi)f化的，總要千方百計地沖擊我的學習計劃，總會千方百計地引誘我離開計劃，這就是理想的計劃和實際學習生活之間的矛盾。矛盾出現(xiàn)后，為了實現(xiàn)自己的學習計劃，我要排除一切困難和干擾，在這過程中，意志品質(zhì)受到了磨煉，動機受到考驗。我的意志品質(zhì)越好，計劃越容易實現(xiàn)，學習上的收獲、進步就會與日俱增?？吹竭@些進步，不僅心情愉快，而且可以不斷增加實現(xiàn)計劃的信心 日久天長，良好學習習慣就形成了。我要盡快完成常規(guī)的任務，這樣我就能有更多的自由時間，讓我自己支配。

經(jīng)過努力我爭取讓自己的數(shù)學和英語成績有很大提高，爭取讓我的成績?yōu)檎Z文：105，數(shù)學：105，英語：95，地理：90，生物：90，歷史：90，政治：90 總分665，爭取進入班級前15名，我一定會成功的。