第一篇：項(xiàng)目管理思路

四川天邦達(dá)建筑有限公司

做

好 項(xiàng)

目

管

理

思

路

目錄

項(xiàng)目管理思路----1

一、項(xiàng)目管理方面---------------------------1-2

二、成本控制方面---------------------------2-4

三、合同管理方面---------------------------4-5

四、對(duì)外協(xié)調(diào)方面---------------------------5-6

五、生產(chǎn)進(jìn)度方面----------------------------6

六、技術(shù)指導(dǎo)方面---------------------------6-7

七、質(zhì)量控制方面---------------------------7-8

八、資料管理方面------------------------8-9

九、財(cái)務(wù)管理方面----------------------------9

十、安全管理方面-------------------------9-10

十一、項(xiàng)目材料管理方面---------------10-11

十二、文明施工管理方面-------------------11

十三、分包管理方面---------------------11-12

十四、項(xiàng)目辦公室管理方面------------12-13

十五、項(xiàng)目廉正建設(shè)面------------------13-14

十六、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面---------------14-16

十七、項(xiàng)目人才培訓(xùn)、培養(yǎng)方面----------16

十八、企業(yè)文化落實(shí)方面----------------16-17

十九、市場(chǎng)拓展方面--------------------------17

二十、品牌、形象方面--------------------18

項(xiàng)目管理思路

一、在項(xiàng)目管理方面：

嚴(yán)格執(zhí)行公司的四大戰(zhàn)略經(jīng)營管理（人才戰(zhàn)略、市場(chǎng)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、文化戰(zhàn)略），把公司的的企業(yè)文化認(rèn)真貫徹到項(xiàng)目部，并作為嚴(yán)格要求自己的標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)營理念、行為準(zhǔn)則、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展理念）。嚴(yán)格執(zhí)行公司的行為準(zhǔn)則、（對(duì)國家負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)、對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)）

嚴(yán)格貫徹公司的發(fā)展目標(biāo)（坐穩(wěn)、做強(qiáng)、做大）

3、嚴(yán)格遵守集團(tuán)、公司的規(guī)章制度，按照公司規(guī)定，組建完善的、健康項(xiàng)目管理班子，推行一個(gè)問題必須有兩個(gè)以上解決方案。例如：各項(xiàng)方案、進(jìn)度計(jì)劃等、并有相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案； 建立健全項(xiàng)目管理制度，人、責(zé)、權(quán)劃分明確；

督促各部門開工前作好科學(xué)可實(shí)施性方案、計(jì)劃、應(yīng)急方案和相應(yīng)措施；

建立項(xiàng)目考評(píng)制度，細(xì)化考評(píng)內(nèi)容；

加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)工作默契，創(chuàng)造團(tuán)隊(duì)合作精神；

對(duì)于施工班組，建立健全項(xiàng)目管理制度，辦法、簽訂各項(xiàng)可實(shí)施性協(xié)議，增強(qiáng)班組考核力度；

協(xié)助公司規(guī)劃項(xiàng)目員工培訓(xùn)，培養(yǎng)公司可塑人才；

做到人人都是預(yù)算員、人人都是質(zhì)檢員、人人都是安全員、人 人都是材料員； 保證項(xiàng)目信息通暢；

12、建立項(xiàng)目“廉政”制度，將廉政納入考評(píng)內(nèi)容；

13、建立項(xiàng)目文字、圖象、影象、音頻資料管理制度；

14、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量方針、質(zhì)量體系文件；組織項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的制定與貫徹實(shí)施。

15、制定項(xiàng)目管理目標(biāo)，組織項(xiàng)目部設(shè)置、協(xié)助公司做好人員聘任和質(zhì)量職能分配及制定項(xiàng)目人員留置計(jì)劃，并與項(xiàng)目各部門及其他管理人員簽定集體和個(gè)人責(zé)任狀明確項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)和獎(jiǎng)罰制度。

16、組織編制項(xiàng)目成本實(shí)施計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目成本支出審核；

17、組織項(xiàng)目編制施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量階段預(yù)控計(jì)劃、質(zhì)量管理文件。

18、協(xié)助作好項(xiàng)目各類經(jīng)濟(jì)合同的審核簽字。

19、組織工程主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收工作。

20、保質(zhì)保量完成集團(tuán)、公司及各部門下達(dá)的工作任務(wù)；

二、在成本控制方面：

1．認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹執(zhí)行國家和建設(shè)行政管理部門制訂的建筑經(jīng)濟(jì)法規(guī)、規(guī)定、定額、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率；

2．熟悉施工圖紙（包括其說明及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)圖集），參加圖紙會(huì)審，參與投標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)算編制；

3．熟悉單位工程的有關(guān)基礎(chǔ)材料（包括施工組織設(shè)計(jì)和甲、乙雙方有關(guān)工程的文件）及施工現(xiàn)場(chǎng)情況，了解采用的施工工藝和方法； 4．掌握并熟悉各項(xiàng)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的組成和計(jì)算方法，其中包括國家和本地區(qū)、本行業(yè)的規(guī)定； 5．根據(jù)施工圖預(yù)算的費(fèi)用組成、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法及編制程序，編制施工預(yù)算；

6．經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程施工方法更改材料價(jià)差，以及施工圖預(yù)算中的錯(cuò)算、漏算、重算等問題，能及時(shí)做好調(diào)整方案； 7．根據(jù)施工預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，進(jìn)行兩算對(duì)比，協(xié)助工程項(xiàng)目部搞好經(jīng)濟(jì)核算；

8．在竣工后，協(xié)助有關(guān)部門編制竣工結(jié)算與竣工決算；

9、在合同管理、參與分包隊(duì)伍及材料供應(yīng)廠家的選擇，并作好合同審核工作，做到公平公正，10、在材料節(jié)約和能源使用方面做到有效控制，與施工班組簽訂相關(guān)相關(guān)協(xié)議；

11、在施工工藝上反復(fù)推敲，制定最佳可實(shí)施方案；

12、在管理上叫所有人學(xué)習(xí)成本控制例如（預(yù)算員學(xué)習(xí)施工工藝、叫生產(chǎn)技術(shù)學(xué)習(xí)成本），叫項(xiàng)目所有管理人員都清楚的知道，實(shí)施我制定的方案需要多少成本，可以盈利多少。我今天完成了多少工程量，為此花了多少，掙了多少，做到人人心里有數(shù)；

13、嚴(yán)格做到先樣板，后施工，通過樣板反應(yīng)出最佳節(jié)約成本的施工技術(shù)方案，及材料使用的真實(shí)情況，制定相應(yīng)的管理辦法，并簽訂有效協(xié)議；

14、及時(shí)收集變更洽商和相關(guān)經(jīng)濟(jì)文件，按分部或定期找甲方核對(duì)工程量，并簽字確認(rèn)，及時(shí)匯總，鼓勵(lì)分包隊(duì)伍提出合理降低成本建議，或通過變更增加利潤的建議，并制定獎(jiǎng)勵(lì)辦法。

15、作好文字、圖片、影象、音頻經(jīng)濟(jì)資料的收集及整理工作。

三、合同管理方面：

1、制定項(xiàng)目合同管理方面的規(guī)章制度，審查各部門、制定的有關(guān)合同管理方面的規(guī)章制度。

2、執(zhí)行公司的合同管理體系，協(xié)調(diào)合同管理工作，組織培訓(xùn)合同管理人員。

3、協(xié)助收集和掌握公司項(xiàng)目范圍內(nèi)的合同簽訂、項(xiàng)目合同范圍的履行情況及合同履行中存在的問題，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

協(xié)助公司解決項(xiàng)目的合同糾紛，通過法律手段維護(hù)公司的合法權(quán)益。建立合同擋案，每月30日統(tǒng)計(jì)并更新。

6、編制明細(xì)的合同臺(tái)帳，妥善保管經(jīng)本部門簽訂及負(fù)責(zé)蓋章的合同文件，對(duì)已履行完畢,將有必要長期保存的合同文件移交公司檔案室管理。

7、負(fù)責(zé)合同評(píng)審過程中合同評(píng)審表的傳遞。

8、協(xié)助制定工程分包合同、勞務(wù)合同的招標(biāo)文件樣式。

9、在對(duì)外簽訂合同前，必須審核對(duì)方是否具備合同主體資格，應(yīng)是獨(dú)立法人。否則，應(yīng)有獨(dú)立法人授權(quán)委托書，以免簽訂無效合同，給公司造成損失。

10、合同中應(yīng)明確規(guī)定，在執(zhí)行合同過程中如果發(fā)生糾紛，盡量選擇有利于我方的法院作為本合同的訴訟法院。

11、對(duì)項(xiàng)目解決拖欠合同款問題加大重視，以免出現(xiàn)死帳。在追款過程中應(yīng)特別注意：（1）合同不能超過法律規(guī)定的采取仲裁或訴訟的時(shí)效期限（兩年）。如果超過訴訟時(shí)效期限，當(dāng)事人的一切權(quán)利法律不予保護(hù)；（2）在合同訴訟時(shí)效期間，我方每次向?qū)Ψ阶芬房顣r(shí)應(yīng)將追款過程寫成書面材料，并要求對(duì)方有關(guān)人員在該文書上簽字，以證明我方曾向?qū)Ψ揭^欠款，這樣可使訴訟時(shí)效得以延續(xù)，為我方贏得時(shí)間。

12、指定專人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的合同文檔管理工作。作到所有來往文件的收發(fā)必須留有記錄，所有來往文件原件均應(yīng)放在資料員處保存，只可查閱、不得外借，嚴(yán)禁遺失原件。

13、在合同上使用統(tǒng)一編號(hào)。

四、對(duì)內(nèi)外協(xié)調(diào)方面：

1、盡可能多和業(yè)務(wù)相關(guān)人員溝通，通過不斷溝通得到支持、諒解和保證接受度；

2、樹立好公司的企業(yè)形象；多謀善斷，靈活多變，獨(dú)立解決問題和分析溝通的能力。

3、遇到問題時(shí)，主意多，點(diǎn)子多，辦法多，選擇最佳的主意和辦法，當(dāng)機(jī)立斷地去執(zhí)行。

4、寬容大度，有容人之量，與大家同心同德，與下層共享榮譽(yù)和利益，吃苦在先，享受在后，關(guān)心別人勝于關(guān)心自己。

5、公道正直，以身作則，要求別人做到的自己首先做到，立下的制度紀(jì)律自己首先遵守，賞罰分明；

6、建立管理權(quán)威，提高管理效率。

7、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)工作默契，創(chuàng)造團(tuán)隊(duì)合作精神；

五、生產(chǎn)進(jìn)度方面：

1、督促生產(chǎn)部門作好負(fù)場(chǎng)的施工組織安排和施工管理工作 2．督促作好現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)、測(cè)量、試驗(yàn)工作。

3．督促作好現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)、安全、質(zhì)量交底工作，履行簽認(rèn)手續(xù)，并對(duì)規(guī)程、措施、交底要求執(zhí)行情況經(jīng)常檢查，隨時(shí)糾正違章作業(yè)。做好施工隊(duì)伍技術(shù)指導(dǎo)。

4．隨時(shí)掌握作業(yè)組在施工過程中的操作方法，嚴(yán)格過程控制。5．按工程質(zhì)量評(píng)定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常檢查作業(yè)組的施工質(zhì)量，抓好自檢、互檢和工序交接檢；

6．督促作好現(xiàn)場(chǎng)的施工準(zhǔn)備，保護(hù)好測(cè)量標(biāo)志。

7．嚴(yán)格監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收進(jìn)人施工區(qū)、段的材料、半成品是否合格，堆碼、裝卸、運(yùn)輸方法是否合理，防止損壞和影響工程質(zhì)量。8．檢查各種有關(guān)施工原始記錄、隱蔽工程檢查記錄和工程日志，做到準(zhǔn)確無誤；

9．積累原始資料，提供變更、索賠依據(jù)； 10．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作；

11、作到科學(xué)管理，根據(jù)工期需要制定有效的施工進(jìn)度計(jì)劃，包括（施工總總度計(jì)劃、年進(jìn)度計(jì)劃、月、旬、周計(jì)劃）并與勞務(wù)施工班組簽定施工進(jìn)度協(xié)議和相關(guān)責(zé)任狀，并制定獎(jiǎng)罰辦法。進(jìn)度計(jì)劃必須與材料計(jì)劃同步

六、技術(shù)指導(dǎo)方面：

1．貫徹執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)政策及上級(jí)技術(shù)管理制度，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)工作全面負(fù)責(zé)。2．組織施工技術(shù)人員學(xué)習(xí)并貫徹執(zhí)行各項(xiàng)技術(shù)政策、技術(shù)規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)管理制度。貫徹執(zhí)行質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。組織技術(shù)人員熟悉合同文件和施工圖紙，參加施工調(diào)查、圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底。3．組織制定施工方案、編制施工工藝組織設(shè)計(jì)，并向有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行交底。

4．組織項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃、計(jì)劃的制定，協(xié)助作好對(duì)工程項(xiàng)目的成本、安全、工期及現(xiàn)場(chǎng)文明施工等日常管理工作。

5．組織項(xiàng)目部的質(zhì)量檢查工作，督促檢查生產(chǎn)班組開展自檢、互檢和交接檢，開展創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程活動(dòng)。

6．組織整理變更設(shè)計(jì)報(bào)告、索賠意向報(bào)告及索賠資料。7．參加建設(shè)單位組織的各種施工生產(chǎn)、協(xié)調(diào)會(huì)，編制年、季、月施工進(jìn)度計(jì)劃。

8．負(fù)責(zé)項(xiàng)目各階段的工程計(jì)價(jià)、計(jì)量資料的收集、整理和申報(bào)簽認(rèn)手續(xù)。

9．主持竣工技術(shù)文件資料的編制，參加竣工驗(yàn)收。10．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

七、質(zhì)量控制方面：

1．根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和試驗(yàn)工作計(jì)劃。2．全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督檢查。

3．負(fù)責(zé)檢查、鑒定和試驗(yàn)工程項(xiàng)目使用的材料是否符合規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)定的要求。

4．檢查、指導(dǎo)試驗(yàn)人員的工作。5．認(rèn)真做好試驗(yàn)報(bào)告和檢測(cè)記錄，做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、字跡清晰、整齊規(guī)范、簽證齊全。

6．對(duì)測(cè)量原始記錄、試驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告以及送交監(jiān)理工程師的簽證資料和各項(xiàng)試驗(yàn)資料是否齊全等進(jìn)行認(rèn)真審查，并交付監(jiān)理工程師辦理簽認(rèn)手續(xù)。

7．作好例外放行物的標(biāo)識(shí)和記錄。負(fù)責(zé)對(duì)不合格產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)，并對(duì)設(shè)置情況驗(yàn)證、記錄。

8．參加分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)標(biāo)評(píng)定，按規(guī)定時(shí)間向上級(jí)報(bào)送工程質(zhì)量等統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

9．加強(qiáng)與駐地監(jiān)理工程師的聯(lián)系，搞好試驗(yàn)與質(zhì)量檢測(cè)工作。10．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、資料管理方面：

1、做好工程文件、資料的收發(fā)和歸檔工作；

2、嚴(yán)格遵守國家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)施工技術(shù)、質(zhì)量安全資料的管理規(guī)定，對(duì)所有管轄范圍內(nèi)的工程技術(shù)資料和質(zhì)量體系運(yùn)行證據(jù)進(jìn)行收集整理；

3、按公司質(zhì)量體系要求，對(duì)文件和資料進(jìn)行管理，編制在用有效文件清單；對(duì)文件的發(fā)放進(jìn)行控制，形成文件發(fā)放清單；竣工交付后整理好所有文件和資料，移交到公司檔案室并填寫相應(yīng)記錄；

4、各種資料的編制整理要做到及時(shí)、完整、準(zhǔn)確，對(duì)提供資料的真實(shí)、完整負(fù)責(zé)；

5、監(jiān)督竣工資料的整理、成冊(cè)、匯總和裝訂工作；

6、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，熟悉工程資料管理作業(yè)流程；

7、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

九、財(cái)務(wù)管理方面：

1、按照國家會(huì)計(jì)制度、公司財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，依法組織會(huì)計(jì)日常核算、記帳、復(fù)帳、報(bào)帳，做到手續(xù)完備，帳目清楚。按期報(bào)帳，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制會(huì)計(jì)報(bào)表，及時(shí)上報(bào)公司。

2、收集、整理和分析有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與資料，提出管理意見，實(shí)行事前控制與事中監(jiān)督。

3、緊密聯(lián)系工程計(jì)量部，準(zhǔn)確核算聯(lián)合施工單位應(yīng)分?jǐn)偟母黜?xiàng)稅費(fèi)、應(yīng)拔工程款、以及各施工隊(duì)的計(jì)價(jià)工作。

4、與材料部保持緊密聯(lián)系，協(xié)助材料部搞好機(jī)料管理，嚴(yán)把成本控制關(guān)。

5、按照經(jīng)濟(jì)稽核原則，定期檢查資金使用情況，挖掘增收節(jié)支的潛力，考核資金使用效果，及時(shí)提出合理化建議。

6、遵守職業(yè)道德規(guī)范，不得泄露項(xiàng)目部機(jī)密。

7、每月編制資金使用情況表。

8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

十、安全管理方面：

建立健全安全工作的各項(xiàng)制度：（班前安全活動(dòng)制度、安 全 教 育 制 度、安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲制度、安全工作例會(huì)制度、安 全 驗(yàn) 收 制 度 建立 安 全 檢 查 制 度）并嚴(yán)格按照制度進(jìn)行管理。１、為了保證公司的利益和項(xiàng)目員工的安全生產(chǎn)，查找施工生產(chǎn)中的安全隱患，進(jìn)行治理和消除，采取定期和不定期的安全檢查。２、定期檢查，組織 生產(chǎn)經(jīng)理、安全部門、生產(chǎn)部門、分包隊(duì)伍有關(guān)人員進(jìn)行組織檢查，項(xiàng)目每周一次。

３、不定期檢查包括班組班前、后的崗位安全教育，各級(jí)安全員及安全值班人的日常巡查。各級(jí)管理人員在檢查生產(chǎn)工作的同時(shí)檢查安全工作。

４、安全檢查要有記錄，查出隱患應(yīng)限期，限人整改，整改完畢要有驗(yàn)收記錄。

５、安全檢查要對(duì)照J(rèn)GJ59－99 安全檢查標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)打分，并進(jìn)行總評(píng)考核。

６、查出隱患不及時(shí)整改要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和行政處罰，并作好記錄。7．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

十一、材料管理方面：

1． 監(jiān)督項(xiàng)目材料的管理工作的執(zhí)行情況，認(rèn)真貫徹執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2．掌握所需要的主要材料的品名、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量。配合施工部門編制好施工材料計(jì)劃，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的材料供應(yīng)。

3．把好原材料、成品、半成品、構(gòu)配件的進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。做好現(xiàn)場(chǎng)材料的堆放、保管工作。

4．掌握各施工點(diǎn)、段材料消耗的情況，定期進(jìn)行分析。5．配合現(xiàn)場(chǎng)施工員負(fù)責(zé)材料到場(chǎng)的計(jì)量收方工作。

6．搞好對(duì)內(nèi)、對(duì)外結(jié)算，建立各種臺(tái)帳，賬面整潔、清晰，帳物相符，盈虧有原因、損壞有報(bào)告，記賬有憑證，調(diào)整有依據(jù)。7．各種材料原始憑證、計(jì)量憑證、核算憑證質(zhì)量證明書等資料收集，按程度準(zhǔn)確及時(shí)地傳遞和反饋，并裝訂成冊(cè)，專項(xiàng)保管。8．忠于職守，實(shí)事求是，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地收方、結(jié)算、報(bào)統(tǒng)計(jì)資料。

9．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

十二、文明施工方面：

１、施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格按照施工總平面布置圖設(shè)置各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，設(shè)施布置整齊，出入口設(shè)門衛(wèi)。

２、施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立明顯的標(biāo)牌、備齊五牌(工程概況牌、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、消防保衛(wèi)牌、安全生產(chǎn)牌、文明施工牌)，一圖(施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖)。

３、施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格劃分施工區(qū)和生活區(qū)，并用圍墻隔開，布置臨時(shí)綠化帶，場(chǎng)地道路平整暢通，無積水。

４、施工區(qū)材料堆放整齊，并懸掛標(biāo)牌，標(biāo)明材料的有關(guān)資料。５、施工現(xiàn)場(chǎng)每半月一次安全文明施工大檢查，檢查應(yīng)有記錄。

6、生活區(qū)設(shè)置食堂、衛(wèi)生間等設(shè)施，其設(shè)施符合有關(guān)文明衛(wèi)生要求。

7、現(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)備齊全，并建立消防管理機(jī)構(gòu)和消防制度。

十三、分包隊(duì)伍管理方面：

1、在分包管理方面，嚴(yán)格按照分包合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督管理，保證公司利益不受損害；

2、作好服務(wù)、管理工作，作到以理服人、科學(xué)管理，加強(qiáng)項(xiàng)目管理體制，健全項(xiàng)目管理制度，簽定相關(guān)協(xié)議，保證工程的順利完工；

3、各施工工隊(duì)伍必須按照公司、項(xiàng)目部所制定的各項(xiàng)計(jì)劃，在項(xiàng)目經(jīng)理和施工員統(tǒng)一協(xié)調(diào)下逐項(xiàng)完成；

4、分包隊(duì)必伍項(xiàng)目管理人員必須配備齊全，做好各工種、工序的質(zhì)量控制和協(xié)調(diào)工作，包括自檢、互檢、交叉檢查，工序搭接等。

5、施工人員必須嚴(yán)格按照施工規(guī)范，精心操作，確保質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主要求；

6、每一施工段分項(xiàng)工作必須通過我方進(jìn)行檢查評(píng)比；并達(dá)到驗(yàn)收合格；

7、因質(zhì)量事故造成停工、返工損失，除對(duì)施工班組處以賠償經(jīng)濟(jì)損失、勒令退場(chǎng)外，對(duì)施工隊(duì)按損失金額1～2倍罰款。

8、若施工隊(duì)不服從公司及項(xiàng)目部的管理，粗制濫造，違規(guī)作業(yè)，明諾暗抗現(xiàn)場(chǎng)管理，由項(xiàng)目部申報(bào)公司批準(zhǔn)，將給予施工隊(duì)伍撤換處理。

9、與分包隊(duì)伍按階段性簽定各項(xiàng)“目標(biāo)責(zé)任狀”，并嚴(yán)格按照責(zé)任狀執(zhí)行，作到獎(jiǎng)罰分明。

十四、辦公室管理方面：

為規(guī)范和加強(qiáng)項(xiàng)目部辦公室的管理，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外關(guān)系，增強(qiáng)內(nèi)部管理，提高工作效率，根據(jù)公司相關(guān)文件，結(jié)合項(xiàng)目部的實(shí)際情況，特制定本制度。

1、有關(guān)職工的人事活動(dòng)諸如事假、曠工、探親、病假、事故、工作調(diào)動(dòng)、人事檔案、職工培訓(xùn)等，嚴(yán)格按公司制定有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

2、作好傳達(dá)貫徹上級(jí)指示精神，請(qǐng)示和答復(fù)問題整理，指導(dǎo)工作的重要憑據(jù)收集。

3、加強(qiáng)對(duì)上級(jí)部門，外來公文、報(bào)刊、郵件、函電應(yīng)統(tǒng)一規(guī)范、準(zhǔn)確、及時(shí)、安全的管理。由辦公室人員負(fù)責(zé)收發(fā)、登記、分辦、擬辦、批辦、崔辦、用印、立卷。

4、對(duì)公文中涉及國家政府或公司、項(xiàng)目部應(yīng)保密的事項(xiàng)，必須嚴(yán)守機(jī)密，不準(zhǔn)隨便向他人泄露，加強(qiáng)項(xiàng)目部各部門有關(guān)人員保密紀(jì)律教育，確保公司的利益不受損害。

5、做好公司、項(xiàng)目部所下發(fā)的文件、通知及各部門下發(fā)通知，報(bào)項(xiàng)目部主管部門審定簽發(fā)文件的收集工作。做好下發(fā)文件的打字、用章、登記、處理、執(zhí)行、立卷、歸檔等工作。

6、加強(qiáng)辦公用品、辦公設(shè)備的管理，制定相應(yīng)的管理辦法和措施。確實(shí)抓好成本控制，節(jié)約開支，做好辦公用品、辦公設(shè)備有制度、有計(jì)劃的采購、驗(yàn)收、發(fā)放、使用，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。

7、加強(qiáng)車輛管理，對(duì)項(xiàng)目部使用的車輛制定使用、修理、費(fèi)用報(bào)銷及各類費(fèi)規(guī)繳納的管理，嚴(yán)格按照項(xiàng)目部規(guī)定執(zhí)行。

十五、在廉正建設(shè)方面：

1、加強(qiáng)制度建設(shè)，建立培訓(xùn)、教育、監(jiān)督、懲治為一體的項(xiàng)目管理模式，進(jìn)一步落實(shí)廉政建設(shè)責(zé)任制； 2成立項(xiàng)目廉政工作監(jiān)督小組；

2、買一些相關(guān)廉政方面的圖書和影像資料，組織項(xiàng)目員工觀看廉政建設(shè)的錄像片，并進(jìn)行事例的討論；每月組織一次廉政教育培訓(xùn)；

3、培訓(xùn)參與請(qǐng)假將進(jìn)入考評(píng)內(nèi)容中，無故缺席的間給與相應(yīng)處罰；

4、不定期向班組、供貨商溝通、了解每一位員工的廉政工作的執(zhí)行情況；并把反饋意見報(bào)公司相關(guān)部門；

1、做到項(xiàng)目重大決策公開，嚴(yán)格執(zhí)行公司的有關(guān)政策、章程和規(guī)定，通過多種渠道接受公司領(lǐng)導(dǎo)和同事監(jiān)督。

2、嚴(yán)格要求自己的行為，接受項(xiàng)目廉政工作小組和公司相關(guān)部門監(jiān)督；

十六、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面：

1、以身作責(zé)。加強(qiáng)自身的修養(yǎng)，凡要求別人做到的事，自己要努力帶頭做到。帶頭執(zhí)行公司制度，不搞特殊化；帶頭服從集團(tuán)、公司安排，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；帶頭完成工作任務(wù)，不講條件，不找理由，借口。

2、關(guān)愛下屬。增加培訓(xùn)福利，變說教于培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，一方面，讓下屬掌握工作和管理的原理；另一方面，使下屬的進(jìn)取心得到提高。在既明白道理，又有進(jìn)取心的前提下，下屬就能自覺運(yùn)用原理，認(rèn)真工作，并獲得成就的快樂。同時(shí)，結(jié)合團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，開展下屬的職業(yè)生涯規(guī)劃，讓下屬看到發(fā)展的空間，在團(tuán)隊(duì)提升的同時(shí)，獲得個(gè)人的成長。

3、完善項(xiàng)目制度。部門計(jì)劃管理制度，崗位責(zé)任制度，工作考核制度，通過部門制度建設(shè)，促進(jìn)下屬自我管理，增強(qiáng)下屬工作的自覺性。工作計(jì)劃管理和崗位責(zé)任制度，主要是讓下屬明白該做什么，不該做什么；而工作考核制度則是為了解決怎么對(duì)下屬進(jìn)行獎(jiǎng)懲的問題，以確保下屬按照?qǐng)F(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，為所為該為，不為不該為。制度要簡單易操作，獎(jiǎng)罰重效果而不重形式。

4、堅(jiān)持一切憑結(jié)果說話。要求每個(gè)下屬圍繞團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，制訂和承諾自己的目標(biāo)，確保團(tuán)隊(duì)目標(biāo)有效分解。把目標(biāo)公開上墻，對(duì)完成好的要獎(jiǎng)，對(duì)不能完成的要罰。在獎(jiǎng)罰過程中，只看結(jié)果，不留情面。

5、責(zé)任下移。形成一對(duì)一的責(zé)任，做自己該做的。相信下屬的能力，發(fā)揮下屬的能力，防止過多干預(yù)下屬造成團(tuán)隊(duì)能力弱化。

6、節(jié)點(diǎn)控制。及時(shí)溝通溝通再溝通，查檢檢查再檢查。通過不斷檢查，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)控制，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾偏，保證結(jié)果的實(shí)現(xiàn)。檢查的重點(diǎn)是日清，要求當(dāng)天的事情必須當(dāng)天處理完畢，保證執(zhí)行力。制訂日清檢查表，對(duì)每天要做的事，分日常事務(wù)和領(lǐng)導(dǎo)布置的臨時(shí)事務(wù)，逐項(xiàng)檢查，看是否保質(zhì)保量完成，并將檢查結(jié)果作為工作考核的依據(jù)。

7、即時(shí)激勵(lì)。當(dāng)下屬取得成績或工作表現(xiàn)出色、取得進(jìn)步時(shí)，及時(shí)贊美、肯定。當(dāng)下屬出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，要及時(shí)批評(píng)和指正。讓團(tuán)隊(duì)錯(cuò)誤反對(duì)的事情及時(shí)消失，不再出現(xiàn)；讓團(tuán)隊(duì)提倡的事情積極涌現(xiàn)，不斷重復(fù)。

8、對(duì)于剛剛出學(xué)校的員工和有上進(jìn)心的員工定期組織內(nèi)部培訓(xùn)、和外界培訓(xùn)的工作，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、熱愛本職工作有突出表現(xiàn)的員工要不斷發(fā)掘和培養(yǎng)，協(xié)助公司作好人才儲(chǔ)備工作。

十七、人才培訓(xùn)、培養(yǎng)方面： 建立項(xiàng)目人才培養(yǎng)規(guī)劃，明確人才培養(yǎng)目標(biāo)； 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型項(xiàng)目，營造人才成長氛圍； 實(shí)行職業(yè)生涯管理，構(gòu)建人才成長通道； 開展優(yōu)秀人才選拔，激勵(lì)員工崗位成才； 培養(yǎng)使用有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)員工學(xué)習(xí)動(dòng)力； 加強(qiáng)績效考核管理，提高員工培訓(xùn)依據(jù)； 建立培訓(xùn)考核體系，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量； 整合教育培訓(xùn)資源，加大規(guī)范管理力度；

十八、企業(yè)文化落實(shí)方面：

認(rèn)真貫徹集團(tuán)、公司企業(yè)文化加強(qiáng)項(xiàng)目文化建設(shè)，促進(jìn)施工生產(chǎn)、提高項(xiàng)目管理水平的有效途徑；

加強(qiáng)以忠誠守信為重點(diǎn)的誠信文化建設(shè)； 加強(qiáng)以促進(jìn)安全生產(chǎn)為重點(diǎn)的安全文化建設(shè)；

加強(qiáng)以觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新為主要內(nèi)容的創(chuàng)新文化建設(shè)；

加強(qiáng)以“工程優(yōu)質(zhì)、員工優(yōu)秀”為重點(diǎn)的廉潔文化建設(shè)高度重視、齊抓共管，充分發(fā)揮項(xiàng)目部的主體作用；

因地制宜、注重特色，與項(xiàng)目管理工作緊密結(jié)合；

嚴(yán)格管理、積極延伸，發(fā)揮公司企業(yè)文化的最大效能 ：

（1）、經(jīng)營理念 ——— 誠信務(wù)實(shí)、爭創(chuàng)名牌；

（2）、行為準(zhǔn)則 ——— 文明、品德、知識(shí)、智慧、行動(dòng)；（3）、發(fā)展目標(biāo) ——— 立足四川、輻射周邊、面向全國、走向世界；

（4）、發(fā)展理念 ——— 一個(gè)家庭、一支部隊(duì)、一所學(xué)校、一個(gè)現(xiàn)代化企業(yè)

十九、市場(chǎng)拓展方面：

首先作好項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)工作，鞏固技術(shù)管理能力，提高業(yè)務(wù)水平，取得業(yè)主和社會(huì)認(rèn)可，爭取建立長期合作關(guān)系；

提高部門業(yè)務(wù)水平，完成項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，不斷分析、總結(jié)，提出合理化建議；

開拓市場(chǎng)，開發(fā)新客戶，建立客戶檔案，收集客戶信息，維護(hù)各方面良好的合作關(guān)系；

4、了解客戶需求，適應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)反饋并提出可行性方案；

二十、品牌形象方面：

嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)、公司的品牌、形象戰(zhàn)略方針，并貫徹到項(xiàng)目部每一個(gè)員工。

1、把公司的品牌、形象作為一種具有文化內(nèi)涵的概念，并且長期塑造。

2、把公司的品牌、形象的塑造從細(xì)節(jié)做起，日積月累，堅(jiān)持不懈。

3、把公司的品牌、形象在合作方心目中樹立起牢固的形象。

4、把公司的品牌、形象不斷地發(fā)展，跟上時(shí)代步伐和社會(huì)潮流，及時(shí)創(chuàng)新形象。

5、把興銀集團(tuán)、公司的品牌形象不斷創(chuàng)新，把品牌形象作為我們項(xiàng)目部最重要的一部分。

張磊

2011年6月13日

第二篇：項(xiàng)目管理降本增效管理思路(項(xiàng)目管理部)

項(xiàng)目管理部降本增效管理思路

1.部門管理思路

項(xiàng)目部的技術(shù)質(zhì)量安全進(jìn)度技經(jīng)等各項(xiàng)管理范疇，項(xiàng)目進(jìn)展的設(shè)計(jì)采購施工調(diào)試售后等各個(gè)環(huán)節(jié)都直接或間接的影響項(xiàng)目的經(jīng)營成本。成本管控涉及項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目移交、項(xiàng)目執(zhí)行、項(xiàng)目收尾、項(xiàng)目結(jié)算等各階段。項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目部第一責(zé)任人，對(duì)項(xiàng)目成本管控負(fù)主要管理責(zé)任。項(xiàng)目管理部將加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)，提高項(xiàng)目經(jīng)理全過程成本管控意識(shí)，打造經(jīng)營型項(xiàng)目經(jīng)理團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目管理部擬從以下幾方面入手，加強(qiáng)各階段的成本管控。請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)及其他部門提出寶貴的意見和建議。加強(qiáng)目標(biāo)管理與考核的管理

升版原《項(xiàng)目管理目標(biāo)考核辦法》，根據(jù)項(xiàng)目管理目標(biāo)，簽訂項(xiàng)目責(zé)任書。根據(jù)銷售合同，明確工期、質(zhì)量、安全、成本、廉政建設(shè)等各目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理組織項(xiàng)目部成員對(duì)計(jì)劃經(jīng)營部下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行分解、分析，預(yù)估項(xiàng)目盈利能力。

設(shè)置降本增效管理點(diǎn)，作為項(xiàng)目管理部日常管理的重點(diǎn)，并將項(xiàng)目管理目標(biāo)的完成情況和降本增效管理點(diǎn)，作為項(xiàng)目部考核的重點(diǎn)。2015選3——5個(gè)項(xiàng)目做試點(diǎn)，2016年全面推行項(xiàng)目目標(biāo)考核。3 加強(qiáng)項(xiàng)目策劃的管理

項(xiàng)目管理部制定《降本增效管理辦法》，對(duì)各項(xiàng)目存在的共性問題進(jìn)行指導(dǎo)和管理。加強(qiáng)項(xiàng)目部《項(xiàng)目管理計(jì)劃》的審核，明確“錢是貫穿項(xiàng)目管理的主線”，要求各項(xiàng)目部細(xì)化管理目標(biāo)，分別制訂管控措施，尤其重點(diǎn)審核成本管控措施。項(xiàng)目部成立后，以項(xiàng)目策劃為依據(jù)，編制《項(xiàng)目成本管控實(shí)施細(xì)則》，作為項(xiàng)目部日常管理文件之一。部門對(duì)項(xiàng)目部的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行監(jiān)控管理。4 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理

要求項(xiàng)目經(jīng)理組織對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析，并制定相應(yīng)的預(yù)控措施。重大經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)由部門制定預(yù)控措施，并提請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核。5 合同管控

項(xiàng)目經(jīng)理需參加合同和技術(shù)協(xié)議談判。項(xiàng)目經(jīng)理組織項(xiàng)目成員認(rèn)真解讀銷售合同和技術(shù)協(xié)議范圍，并與業(yè)主招標(biāo)文件進(jìn)行對(duì)比，研討潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好執(zhí)行階段預(yù)控措施，重大差異及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。執(zhí)行階段超外合同范圍項(xiàng)目及時(shí)向業(yè)主辦理簽證，為項(xiàng)目結(jié)算做充足準(zhǔn)備。

項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)真組織項(xiàng)目部成員學(xué)習(xí)建安分包合同，使項(xiàng)目部成員在充分理解合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目管理。項(xiàng)目部成員加強(qiáng)合同范圍管控，按照合同條款細(xì)化簽證范圍，合同范圍外項(xiàng)目依據(jù)《現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),辦理相應(yīng)手續(xù),無法確定價(jià)格的,先確定是不是應(yīng)該簽證。重點(diǎn)管控清單中不可控項(xiàng)，制定相應(yīng)策劃或措施。關(guān)注調(diào)試期間的水電費(fèi)、材料費(fèi)和消耗性材料是否單獨(dú)列項(xiàng)，如單獨(dú)列項(xiàng)，需提前和業(yè)主溝通，控制調(diào)試期間的各項(xiàng)費(fèi)用。

建議：

重組部分部門，從各部門抽調(diào)骨干，成立公司投標(biāo)小組，投標(biāo)小組具有一定的專業(yè)技術(shù)能力、成本預(yù)控能力、溝通協(xié)調(diào)能力。市場(chǎng)是向社會(huì)推廣和宣傳公司能力的前臺(tái)，應(yīng)代表公司的整體管理和技術(shù)水平。

加快外合同簽訂，便于項(xiàng)目回款。

銷售合同和技術(shù)協(xié)議出版提交業(yè)主之前要通過公司評(píng)審：提升外合同簽訂質(zhì)量，研討外合同模板，盡量與業(yè)主溝通，從付款方式、罰則、質(zhì)保期等各方面充分考慮，規(guī)避合同簽訂階段的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。外合同結(jié)算暴露出的合同問題，應(yīng)在下次合同簽訂時(shí)修改。調(diào)整可能不發(fā)生的報(bào)價(jià)（如調(diào)試期間的消耗性材料、調(diào)試期間的水電費(fèi)等）。

技經(jīng)經(jīng)理要充分了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況，加快簽證的審核。6 設(shè)計(jì)過程管控

初步設(shè)計(jì)：項(xiàng)目經(jīng)理需參加初步設(shè)計(jì)審查會(huì)，充分理解業(yè)主意圖。如銷售合同已經(jīng)簽署，該階段工程量和工程范圍需與銷售合同進(jìn)行對(duì)比，超出銷售合同部分可要求設(shè)計(jì)院組織人員或邀請(qǐng)專家進(jìn)行優(yōu)化；如銷售合同尚未簽署（集團(tuán)公司直接授予項(xiàng)目），該階段工程量、工程范圍和總體布置等需與可研進(jìn)行對(duì)比，超出可研部分可要求設(shè)計(jì)院組織人員或邀請(qǐng)專家進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目經(jīng)理針對(duì)施工階段的特殊施工措施和工程量提交設(shè)計(jì)人員和技經(jīng)人員，調(diào)整相應(yīng)費(fèi)用。

施工圖設(shè)計(jì)：項(xiàng)目經(jīng)理督促設(shè)計(jì)經(jīng)理將施工圖工程量與初設(shè)工程量進(jìn)行對(duì)比，施工圖工程量在可控范圍內(nèi)，可按照出圖計(jì)劃及時(shí)初版。超出初設(shè)工程量時(shí)組織優(yōu)化，無優(yōu)化空間需向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

項(xiàng)目經(jīng)理要及時(shí)組織項(xiàng)目部進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審，盡量將設(shè)計(jì)失誤解決在施工前，減少設(shè)計(jì)變更，避免返工現(xiàn)象。鼓勵(lì)提出合理化建議，并予以重獎(jiǎng)。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理：出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更時(shí)，項(xiàng)目部需與主設(shè)人和技經(jīng)經(jīng)理保持密切溝通，比選最優(yōu)方案，出現(xiàn)較大設(shè)計(jì)變更（5萬元及以上）及時(shí)與分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

建議：

實(shí)行模塊化設(shè)計(jì)。根據(jù)機(jī)組等參數(shù)將脫硫和脫硝分系統(tǒng)或分區(qū)域形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。加強(qiáng)投標(biāo)階段及初設(shè)階段設(shè)計(jì)方案的選擇，將外合同工程量或投標(biāo)工程量作為終極控制點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)分包設(shè)計(jì)院的管控力度。施工圖出版前要嚴(yán)格完成各級(jí)校審。

加強(qiáng)與其他設(shè)計(jì)單位的交流學(xué)習(xí)，并到其他公司已投運(yùn)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察，尋求優(yōu)化的具體措施。尋求經(jīng)驗(yàn)豐富的外聘專家并加強(qiáng)交流合作，強(qiáng)化外聘專家的審查力度。7 采購過程管控

項(xiàng)目經(jīng)理需主動(dòng)參與采購流程各環(huán)節(jié)，盡量參加設(shè)備定標(biāo)會(huì)，過程文件簽署意見時(shí)對(duì)采購價(jià)格和預(yù)中標(biāo)單位需高度關(guān)注，提出合理的意見和想法。

項(xiàng)目經(jīng)理加強(qiáng)與業(yè)主方的交流溝通，充分了解業(yè)主方的需求和想法，并認(rèn)真解讀技術(shù)協(xié)議相關(guān)內(nèi)容，參與制定短名單，了解主要供應(yīng)商的生產(chǎn)和服務(wù)能力，詢價(jià)階段積極和采購經(jīng)理溝通。

對(duì)于業(yè)主推薦或指定廠商，協(xié)助采購經(jīng)理（或協(xié)調(diào)業(yè)主協(xié)助）進(jìn)行壓價(jià)，控制在合理價(jià)格內(nèi)，存在問題時(shí)詳細(xì)說明向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)確定。加強(qiáng)與業(yè)主往來傳真的互動(dòng)，比選業(yè)主需求和公司要求之間差距，通過項(xiàng)目經(jīng)理向業(yè)主反饋相關(guān)信息。取得對(duì)方的認(rèn)可并書面確認(rèn)。

常規(guī)采購需與采購經(jīng)理積極溝通，拓廣供貨商范圍，選用信譽(yù)、質(zhì)量較好，價(jià)格合理的設(shè)備。

設(shè)備定標(biāo)價(jià)格及時(shí)與執(zhí)行概算對(duì)比，超過執(zhí)行概算時(shí)組織分析原因并進(jìn)行壓價(jià)。采購環(huán)節(jié)需明確采購數(shù)量是否滿足設(shè)計(jì)要求，避免后續(xù)增補(bǔ)造成采購成本增加。加強(qiáng)零星采購管控，嚴(yán)格按照《零星采購實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行，按照先匯報(bào)后執(zhí)行的原則進(jìn)行。加強(qiáng)采購策劃工作，熟知采購流程，按照采購流程編制合理的采購計(jì)劃，監(jiān)督采購計(jì)劃執(zhí)行情況，出現(xiàn)偏差及時(shí)組織人員采取糾偏措施，減少工期緊張時(shí)采用直接采購程序，縮減直采價(jià)格偏高的風(fēng)險(xiǎn)。

建議：

加強(qiáng)采購進(jìn)度計(jì)劃的管理，及時(shí)為項(xiàng)目部提供設(shè)備采購進(jìn)展，避免在不了解項(xiàng)目整體進(jìn)展要求下造成部分設(shè)備定標(biāo)滯后，造成采購成本增加。

對(duì)存在問題的設(shè)備，及時(shí)組織與供貨商的商務(wù)談判，避免時(shí)間拖延造成過程設(shè)備缺陷遺忘。

多開發(fā)合格供應(yīng)商，形成充分的價(jià)格競(jìng)爭，降低采購成本。8 進(jìn)度管控

嚴(yán)格按照銷售合同或業(yè)主要求工期控制項(xiàng)目進(jìn)度，出現(xiàn)工期拖延及時(shí)按照公司流程報(bào)公司審批，減少工期拖延造成的成本損失或工期拖延造成的業(yè)主扣款。

按照項(xiàng)目需求及時(shí)增減項(xiàng)目管理人員，降低項(xiàng)目執(zhí)行人員費(fèi)用。

施工前對(duì)施工方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性嚴(yán)格把關(guān)，需要時(shí)可邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)專家進(jìn)行評(píng)審，選擇合理、經(jīng)濟(jì)的施工方案，避免施工方案不當(dāng)造成工期拖延和額外費(fèi)用增加。9 質(zhì)量管控

加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院、采購部、質(zhì)量安全部等相關(guān)人員溝通，組織召開設(shè)計(jì)、設(shè)備質(zhì)量管控的專題會(huì)議，強(qiáng)化出圖質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量，減少現(xiàn)場(chǎng)返工、設(shè)備維修費(fèi)用。

要求項(xiàng)目部專工認(rèn)真審圖、看圖，施工過程嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，無法實(shí)施的設(shè)計(jì)方案提前與主設(shè)人進(jìn)行交流，修改設(shè)計(jì)方案，將設(shè)計(jì)問題解決在施工之前，避免返工造成成本增加，設(shè)計(jì)方案造成較大成本變更及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

現(xiàn)場(chǎng)接收設(shè)備需檢查設(shè)備釋放單是否合格，無設(shè)備釋放單的設(shè)備嚴(yán)禁接收，強(qiáng)化設(shè)備監(jiān)造力度。

設(shè)備存在的質(zhì)量問題，及時(shí)組織相關(guān)人員與供貨商談判索賠事宜，并做好備忘錄（會(huì)議紀(jì)要），由相關(guān)人員留存，質(zhì)保金支付時(shí)扣除費(fèi)用。

嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收制度，要求項(xiàng)目部專工對(duì)施工項(xiàng)目嚴(yán)格按照?qǐng)D紙和施工規(guī)范驗(yàn)收，避免施工質(zhì)量問題造成質(zhì)量事故。

加強(qiáng)與調(diào)試經(jīng)理的交流，強(qiáng)化調(diào)試質(zhì)量，確保調(diào)試結(jié)果滿足銷售合同要求。避免系統(tǒng)帶病運(yùn)行造成設(shè)備損壞。

加強(qiáng)性能試驗(yàn)前的監(jiān)督檢查，確保性能試驗(yàn)一次通過，避免二次性能試驗(yàn)費(fèi)用增加。建議：

加強(qiáng)調(diào)試分包單位管理，進(jìn)行調(diào)試分包單位考核。強(qiáng)化設(shè)備監(jiān)造力度，選擇責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)備監(jiān)造人員，降低設(shè)備到場(chǎng)質(zhì)量問題。10 安全管控

嚴(yán)格遵照公司安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)化配置手冊(cè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理。項(xiàng)目部安全專責(zé)按照公司標(biāo)準(zhǔn)配備，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)安全管理，只要現(xiàn)場(chǎng)有人施工，就要有安全人員在場(chǎng)監(jiān)督。避免安全事故發(fā)生。

項(xiàng)目部專工執(zhí)行一崗雙責(zé)制，各專業(yè)必須認(rèn)真審核施工方案的安全性，從專業(yè)角度提出安全措施。11 回款、費(fèi)用等管控

項(xiàng)目部策劃階段，必須編制《項(xiàng)目資金計(jì)劃》。嚴(yán)格控制回款計(jì)劃，項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后，隨項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃向業(yè)主提交回款計(jì)劃，并把回款計(jì)劃上報(bào)公司分管人員，執(zhí)行階段嚴(yán)控項(xiàng)目回款，確保項(xiàng)目收支平衡。

嚴(yán)格按照公司下達(dá)費(fèi)用指標(biāo)控制項(xiàng)目日常費(fèi)用支出。重點(diǎn)管控招待費(fèi)、車輛、差旅費(fèi)的額度。

每月對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行概算情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，在項(xiàng)目執(zhí)行會(huì)進(jìn)行通報(bào)，超出執(zhí)行概算的較大問題向分管領(lǐng)導(dǎo)專題匯報(bào)。12 消缺/收尾階段管控

168h試運(yùn)完成后，及時(shí)組織業(yè)主、監(jiān)理及施工單位對(duì)項(xiàng)目缺陷和尾工進(jìn)行梳理匯總，逐條分析責(zé)任主體，要求責(zé)任單位限期整改。

在機(jī)組運(yùn)行期間不能消除的缺陷或施工單位不能按期完成消缺收尾工作，考慮委托業(yè)主代為處理，并請(qǐng)業(yè)主接收，相應(yīng)價(jià)格確定由技經(jīng)經(jīng)理和分包單位共同確認(rèn)，相應(yīng)費(fèi)用從責(zé)任主體中扣除，并簽訂會(huì)議紀(jì)要或備忘錄。

關(guān)注項(xiàng)目性能試驗(yàn)進(jìn)展，性能試驗(yàn)前及時(shí)與調(diào)試售后部溝通提前調(diào)整，確保性能試驗(yàn)一次通過，避免二次性能試驗(yàn)費(fèi)用產(chǎn)生。13 結(jié)算階段管控

組織加快銷售合同結(jié)算工作，一般項(xiàng)目完工4個(gè)月后上報(bào)給業(yè)主，避免系統(tǒng)長期運(yùn)行后產(chǎn)生的問題影響結(jié)算進(jìn)展和項(xiàng)目扣款發(fā)生，同時(shí)利于項(xiàng)目回款。加快分包合同結(jié)算工作，避免人員變動(dòng)或過程遺忘造成成本增加。

結(jié)算階段需再次核實(shí)工程量簽證的合理性，嚴(yán)禁在結(jié)算階段增補(bǔ)工程量簽證。建議：

加快各項(xiàng)目結(jié)算工作，加強(qiáng)與業(yè)主結(jié)算相關(guān)人員溝通；施工單位結(jié)算及時(shí)委托，對(duì)咨詢公司提出審核時(shí)間要求，避免內(nèi)合同結(jié)算拖延。14 現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行人員的管理

EPC項(xiàng)目執(zhí)行的效果最終在現(xiàn)場(chǎng)體現(xiàn)出來的?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員的水平在某種程度上決定著項(xiàng)目執(zhí)行的成敗，現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量安全進(jìn)度成本等管理范疇對(duì)項(xiàng)目的利潤影響也是比較大的，比如，出了安全、質(zhì)量事故，公司的成本肯定會(huì)增加；工期拖延，也會(huì)加大人財(cái)物的投入；變更簽證更是直接增加項(xiàng)目執(zhí)行費(fèi)用。除了加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)營管控意外，部門特成立現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行管理小組，對(duì)員工入場(chǎng)、過程、撤場(chǎng)進(jìn)行綜合管理。目前主要工作：

（1）春節(jié)后，約談三家中標(biāo)單位。了解了各公司基本管理思路和人力資源情況。（2）要求三家管理公司成立工程部等職能部門。

（3）評(píng)價(jià)：公平公正，留下有能力的人。不符合條件的不再上崗。對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行綜合評(píng)價(jià) 參加新入職人員面試

對(duì)完工項(xiàng)目的人員進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)（4）培訓(xùn)

結(jié)合春檢，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)全部管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。

新聘用人員進(jìn)行入職培訓(xùn)：環(huán)保的管理理念；脫硫脫硝工藝流程；現(xiàn)場(chǎng)管理的要求。進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，先進(jìn)行工作交底。項(xiàng)目特點(diǎn)，溝通要求，質(zhì)量安全進(jìn)度，變更簽證等管理要求。

（5）制訂相關(guān)制度?！冬F(xiàn)場(chǎng)管理流程〉

（6）月度考核。結(jié)合執(zhí)行管理公司，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)員工適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

項(xiàng)目管理部 2015年3月10日

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司運(yùn)營管理思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司運(yùn)營管理思路

隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將遭遇一段調(diào)整期。調(diào)整期后，房地產(chǎn)業(yè)的贏利模式將從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對(duì)資本的需求更大，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。這些條件必將加速行業(yè)重新洗牌的進(jìn)程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化轉(zhuǎn)型。多數(shù)的民營房地產(chǎn)集團(tuán)公司是由原來單一的房地產(chǎn)開發(fā)公司逐步發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司。下屬房地產(chǎn)項(xiàng)目公司必須配合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，提高自身的運(yùn)營管理水平。

一、領(lǐng)導(dǎo)力五要素

在項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理方面，我認(rèn)為應(yīng)該參考領(lǐng)導(dǎo)力五要素（激勵(lì)人心、共啟愿景、使眾人行、挑戰(zhàn)現(xiàn)狀、以身作則）。

1)激勵(lì)人心。

建立項(xiàng)目公司的戰(zhàn)略目標(biāo)體系。將該戰(zhàn)略體系細(xì)化成考核項(xiàng)目公司的長中短期目標(biāo)（關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)，即KPI），再分解為各部門的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（KPI），各部門分解為每個(gè)員工的KPI。同樣，還要分解成公司的、部門的、個(gè)人的季度績效目標(biāo)（KQA）,以及公司的、部門的、個(gè)人的月度績效目標(biāo)（KMA）。在KMA基礎(chǔ)上設(shè)定周工作計(jì)劃和上周工作總結(jié)，以周例會(huì)、月例會(huì)、季度例會(huì)的形式進(jìn)行事中控制。KPIKQAKMA都是由本人根據(jù)項(xiàng)目公司的計(jì)劃提出、上級(jí)核準(zhǔn)的，有明確的量化考核標(biāo)準(zhǔn)的（百分制）。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（KPI）與獎(jiǎng)金、底薪增長、職位提升 相掛鉤。在我的使用過程中，這是一種行之有效的措施，能夠充分地調(diào)動(dòng)員工的積極性。

2)共啟愿景。

項(xiàng)目公司要緊跟企業(yè)文化所指出的方向。要有一個(gè)能夠激動(dòng)人心的發(fā)展遠(yuǎn)景，讓每一個(gè)員工都能從中發(fā)現(xiàn)自己的奮斗方向，這樣就有了前進(jìn)的目標(biāo)。

3)使眾人行。

進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)搭建。根據(jù)結(jié)構(gòu)化的目標(biāo)體系要求，明確公司必須執(zhí)行的價(jià)值鏈，通過對(duì)價(jià)值鏈的有效分析，明確“以客戶為導(dǎo)向”的價(jià)值鏈模塊。

根據(jù)集團(tuán)公司價(jià)值鏈模塊和組織建設(shè)的原則建立項(xiàng)目公司的組織業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)的根源也來自這里。建立企業(yè)組織行政結(jié)構(gòu)，根據(jù)其要做的事情決定人財(cái)物的優(yōu)先關(guān)系。要做到以事業(yè)凝聚人，以發(fā)展吸引人，以業(yè)績考核人。將最合適的人才放在最合適的崗位上，凝聚為一個(gè)整體，為了共同的目標(biāo)，協(xié)調(diào)一致地工作。各部門工作職責(zé)做出明確的界定，分清責(zé)權(quán)利。以制度的形式明確各部門在一段工作中的主控和配合關(guān)系，給出權(quán)重，附以量化的考核。這樣分清責(zé)權(quán)利后，各部門必然會(huì)提高責(zé)任心，出成績或問題后無法推諉，獎(jiǎng)勵(lì)或處罰后心服口服。

組織業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)確定后，要合理授權(quán)，帶出一支能打硬仗的隊(duì)伍。如果授權(quán)的問題沒有解決好，就會(huì)出現(xiàn)高層累死，員工閑死的情況。越是高層管理者工作強(qiáng)度越是超強(qiáng)，總經(jīng)理、副總們、總監(jiān)、部門經(jīng)理們經(jīng)年累月天天加班，有時(shí)開會(huì)到后半夜，節(jié)假日也不休息；主管、員工們按時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)上下班，上班時(shí)機(jī)械地執(zhí)行命令，從不肯多動(dòng)一點(diǎn)腦筋考慮自己的工作是否正確，有無可能出現(xiàn)紕漏。結(jié)果工作中總是在員工控制的細(xì)節(jié)上出現(xiàn)致命的疏漏，給公司屢屢?guī)頍o法彌補(bǔ)的損失，比如施工質(zhì)量出問題，設(shè)計(jì)失誤頻繁，采購產(chǎn)品質(zhì)次價(jià)高，客戶經(jīng)常投訴，等等。必須敢于放權(quán)，知人善任。成熟的公司會(huì)給予相應(yīng)級(jí)別的管理人員以相應(yīng)的職權(quán)，可以“先斬后奏”，使其及時(shí)做出符合當(dāng)時(shí)情況的決策，并以制度督促其與相關(guān)各部門溝通。對(duì)于獨(dú)當(dāng)一面的中高層職位，要用對(duì)人，要相信人，所謂的“疑人不用，用人不疑”。孫子兵法中稱其為：“將能而君不御者勝”。不能對(duì)人才處處牽制，不敢使用，只認(rèn)為自己的能力在各方面比任何手下人都強(qiáng)就事事都不放手。而對(duì)于一般員工，其實(shí)能力都是在鍛煉中成長的，沒有真正的鍛煉，員工們既不會(huì)有責(zé)任感，也不會(huì)學(xué)到工作能力，不能因?yàn)榕滤麄冇惺д`就不把工作教給他們，而是應(yīng)該象教練那樣教會(huì)他們。這樣雖然教授時(shí)比親自做還要麻煩，但是等他們的能力提高以后一切工作會(huì)更加順暢，領(lǐng)導(dǎo)可以騰出精力來思考更重要的工作，同時(shí)也為自己準(zhǔn)備好了提升以后的接班人。松下幸之助說過，帶領(lǐng)100人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍的前列；帶領(lǐng)1000人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍的中間；帶領(lǐng)10000人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍后面的山上。在公司初創(chuàng)期，每個(gè)人都在一線奮斗。但是隨著公司的發(fā)展、團(tuán)隊(duì)工作能力的提高、團(tuán)隊(duì)磨合的完成，必然走向分批次、分部門的有監(jiān)督的授權(quán)。

4)挑戰(zhàn)現(xiàn)狀。

很多房地產(chǎn)公司會(huì)出現(xiàn)各部門工作銜接不上的情況，總是存在中空地帶。由于公司的中、高層管理者元老級(jí)員工較多，各部門依靠以前不成文的習(xí)慣做法來交接工作，不肯以流程、制度來約束和界定各部門的工作交接。在有人員更換時(shí)，剛接手的員工要適應(yīng)３～６個(gè)月才能弄清工作的程序。各部門在經(jīng)常出現(xiàn)工作交接不上，互相不通氣。一旦出現(xiàn)問題則互相指責(zé)，總經(jīng)理忙于判斷責(zé)任、總結(jié)教訓(xùn)，但是都是一事一議。最后往往是各打二十大板。下次還會(huì)有新的交接問題。這樣的問題不能被歸咎于中高層管理者不親自負(fù)責(zé)工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，而是說明管理上出現(xiàn)了問題。也有時(shí)候在公司里會(huì)有老板安插的一些特權(quán)人物，他們往往帶頭打破公司的管理制度，挑戰(zhàn)上級(jí) 的管理權(quán)威，形成指揮上的混亂。各種難以處理的問題，糾結(jié)著各種關(guān)系和利益，以各種形式在工作中都會(huì)反映出來。這時(shí)候，身為管理人員，必須能夠勇于挑戰(zhàn)現(xiàn)狀，讓公司獲得最大的收益，哪怕付出任何的代價(jià)。挑戰(zhàn)現(xiàn)狀，是需要智商、情商和正直的品格的。

5）以身作則。

要求別人做到的，管理者先要做到，所謂“正人先正己”。其實(shí)這是真正很難做到的。

二、項(xiàng)目管控方面

1.項(xiàng)目管控內(nèi)容上為以下六個(gè)方面：財(cái)務(wù)管控、客戶管控、渠道管控、質(zhì)量管控、組織管控、供應(yīng)商管控。

財(cái)務(wù)管控：

企業(yè)的虧損，究其原因，有政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭、材料漲價(jià)、施工復(fù)雜、周期長等客觀條件，也有管理水平低下、材料管理計(jì)劃失衡、人員流失等主觀原因。要管控以下三個(gè)方面：

財(cái)務(wù)預(yù)算――關(guān)注什么，投資什么

法制文化――對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)果一視同仁，重視成本控制。結(jié)果導(dǎo)向――利潤優(yōu)先，業(yè)績說話，重視財(cái)務(wù)增長。

客戶管控：

以客戶為導(dǎo)向，站在客戶立場(chǎng)考慮滿意度?？蛻羰瞧髽I(yè)利潤來源，是企業(yè)生存和發(fā)展之根本，所以企業(yè)必須建立以“客戶為導(dǎo)向”的價(jià)值鏈流程體系，一切為了客戶，一切應(yīng)答客戶的需求。然而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)中，我工作過的企業(yè)都是內(nèi)部打造，以自我為中心，采用簡單的指令性的工作方式進(jìn)行操作。這是脫離市場(chǎng)和客戶的流程。我認(rèn)為應(yīng)該建立建立以“客戶為導(dǎo)向”的流程管理體系。主要為：

1)我們的客戶在哪里？

2)我知道客戶到底想要什么嗎？ 3)如何傳遞價(jià)值給我們的客戶？ 4)我們的客戶滿意嗎？

渠道管控

渠道控制必須實(shí)行法制化、程序化。渠道建設(shè)分為兩個(gè)部分，一個(gè)是內(nèi)部供應(yīng)鏈，一個(gè)是外部供應(yīng)鏈，它們直接對(duì)成本產(chǎn)生影響，也是房地產(chǎn)企業(yè)很難控制的一個(gè)方向，因?yàn)樗鼘⒀由斓狡髽I(yè)的相關(guān)方，包括與項(xiàng)目策劃代理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、物業(yè)等多方關(guān)系，是企業(yè)成本最難以控制的一個(gè)部分。外部供應(yīng)鏈主要體現(xiàn)在責(zé)任連帶上。我認(rèn)為應(yīng)該以“成本核算”為基礎(chǔ)，制定內(nèi)外部供應(yīng)鏈流程和標(biāo)準(zhǔn)。主要為：

1）戰(zhàn)略選擇，多贏發(fā)展

2）簡單化、直接化、成本控制優(yōu)先

質(zhì)量管控

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量100%合格。

產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量一直是客戶滿意度重要考察指標(biāo)之一，沒有了品質(zhì)的保證，就談不上客戶滿意；沒有了客戶滿意，企業(yè)的利潤就失去了基礎(chǔ)。尤其在品牌影響的今天，質(zhì)量成為了品牌的代名詞。然而，我們?cè)趯?shí)際中也看到客戶與房地產(chǎn)企業(yè)的沖突越來越多，不僅僅體現(xiàn)在開發(fā)商，更多體現(xiàn)在了物業(yè)管理、商貿(mào)、建筑等等方面。關(guān)注行業(yè)內(nèi)著名的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)，其質(zhì)量是可以復(fù)制的，這就是房地產(chǎn)行 業(yè)未來的戰(zhàn)略走勢(shì)。企業(yè)必須嚴(yán)格品質(zhì)和個(gè)人報(bào)酬的連帶關(guān)系，也只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識(shí)才能夠建立。

1）對(duì)質(zhì)量“三重屬性（相對(duì)性、依賴性、情感性）”的塑造來獲取超額利潤 2）如果我們的價(jià)格漲高，需要更高的的質(zhì)量。3）我們的質(zhì)量形成需要階段性目標(biāo)。

組織管控

各有其職、各盡其能，各盡其責(zé)，團(tuán)隊(duì)合作。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和組織設(shè)計(jì)原則進(jìn)行。

1)組織結(jié)構(gòu)必須適應(yīng)組織戰(zhàn)略目標(biāo)要求，組織搭建高效、快速 2)建立一套不依賴于人的因素的績效考核人力資源系統(tǒng) 3)為組織儲(chǔ)備后備力量。供應(yīng)商管控

從容應(yīng)對(duì)供應(yīng)商危機(jī)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

供應(yīng)商管理是任何房地產(chǎn)企業(yè)老板都關(guān)注的事項(xiàng)，房地產(chǎn)行業(yè)也是各供應(yīng)商的焦點(diǎn)，都屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬鏈條。對(duì)于供應(yīng)商的管理和控制就是房地產(chǎn)企業(yè)成本價(jià)值鏈之源頭，然而在實(shí)際中由于拖欠貨款等原因，房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的關(guān)系有些緊張，這屬于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營比較模糊的地帶。采用能人執(zhí)行或熟人執(zhí)行，使得成本無法從制度上進(jìn)行控制，如何對(duì)供應(yīng)商控制變得透明？應(yīng)該基于“戰(zhàn)略雙贏”模式，加大供應(yīng)商的篩選、選擇、培養(yǎng)、評(píng)價(jià)、考核、退出等規(guī)范化透明控制。主要內(nèi)容為：

1)供應(yīng)商管控的唯一出路在于打通各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)間的協(xié)同作業(yè)，比如設(shè)定“戰(zhàn)略合作伙伴”，并幫助其提高服務(wù)水平。

2)供應(yīng)商格局向雙贏合作管理模式轉(zhuǎn)變，鏟除灰色地帶。2.項(xiàng)目管控在時(shí)間上要抓住以下三個(gè)階段：事前、事中、事后。

事前控制優(yōu)于事中控制，凡事均應(yīng)做好預(yù)案；事中控制要及時(shí)跟進(jìn)，有具體措施來確保質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等；事后控制要著眼于為今后下一步工作積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做出數(shù)據(jù)庫。這種工作的方法論適用于政府手續(xù)辦理、策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的全過程，必須使各個(gè)部門均能理解并嚴(yán)格執(zhí)行，拿出具體辦法來。比如對(duì)設(shè)計(jì)單位的資源整合，其要點(diǎn)如下：

1）事前控制（設(shè)計(jì)工作開始之前）：

（1）選擇合適的高、中、低類資源對(duì)應(yīng)我方不同檔次的項(xiàng)目。

（2）對(duì)乙方在合同里確定設(shè)計(jì)進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制方法。如在合同里規(guī)定設(shè)計(jì)院以下條款：

a、本設(shè)計(jì)項(xiàng)目組的管理架構(gòu)和具體的設(shè)計(jì)組織方案； b、哪些圖紙由哪些具體人員設(shè)計(jì)及審核； c、設(shè)計(jì)人的技術(shù)等級(jí)和主要作品表；

d、主要設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)進(jìn)程內(nèi)不得從事其它項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并附懲罰條款； e、乙方未經(jīng)甲方同意不得調(diào)整合同中確定的設(shè)計(jì)人員；

f、甲乙方簽字認(rèn)可共同討論通過的《設(shè)計(jì)進(jìn)度表》并附懲罰條款；

g、過程中甲方發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)人水平差可要求乙方更換；新?lián)Q人員對(duì)以前設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)修改到位；

h、對(duì)設(shè)計(jì)失誤造成甲方損失的賠償約定； i、限額設(shè)計(jì)做法達(dá)不到要求的懲罰條款； j、乙方設(shè)計(jì)水平差甲方可中止合同；

k、施工圖單位乙方內(nèi)部《各專業(yè)圖紙審查單》在合同約定的日期提交甲方監(jiān)督否則視為違約； l、施工圖單位乙方內(nèi)部各專業(yè)會(huì)簽要按合同計(jì)劃時(shí)間請(qǐng)甲方人員參加并事后兩天內(nèi)提交《會(huì)簽意見書》否則視為違約；

m、方案設(shè)計(jì)未考慮各專業(yè)合理性造成施工圖設(shè)計(jì)返工的追究方案設(shè)計(jì)單位責(zé)任及整改處理辦法及懲罰條款；

n、各階段設(shè)計(jì)圖紙深度須滿足《xx地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙深度要求》； o、各階段設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容須吻合我公司出具的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要求； p、合同中落實(shí)概算不超估算，預(yù)算不超概算的要求； q、確定階段成果匯報(bào)人和匯報(bào)稿的完成人；

r、在擬定合同前了解設(shè)計(jì)單位的本項(xiàng)目組織架構(gòu)和獎(jiǎng)金分配機(jī)制； s、特殊項(xiàng)目可以聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位；

t、根據(jù)全程策劃時(shí)間、施工進(jìn)度要給定施工圖設(shè)計(jì)合理的設(shè)計(jì)工期； 2）事中控制：

及時(shí)取得設(shè)計(jì)中間成果，設(shè)計(jì)部與營銷、總經(jīng)理多溝通。督促設(shè)計(jì)單位不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)思路，待取得各方滿意后再集中匯報(bào)成果，爭取一稿通過，可縮短設(shè)計(jì)進(jìn)度，提高效率。訂立完善的計(jì)劃，嚴(yán)格要求資源單位，親自監(jiān)督執(zhí)行，實(shí)行獎(jiǎng)懲。設(shè)計(jì)合同執(zhí)行過程中: a)檢查合同的執(zhí)行情況，有異常情況采取補(bǔ)救措施。節(jié)點(diǎn)前提示要求出中間成果，內(nèi)部討論后給出修改方向；成果不好，要處理確認(rèn)，限定時(shí)間延長多少天，重新訂立計(jì)劃，以傳真、例會(huì)、付款延后的形式解決問題。

b)發(fā)生偏差立即處理，進(jìn)行人員調(diào)換、設(shè)計(jì)思路的轉(zhuǎn)換。

c)乙方設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人有特殊情況（請(qǐng)假、換人等）影響工期和質(zhì)量要先征得我方同意，以合同為標(biāo)尺來控制設(shè)計(jì)方。d)由于政府審批進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，我方應(yīng)以書面文件明確時(shí)間延后；在合同里明確如無政府批文時(shí)也要及時(shí)出圖。把設(shè)計(jì)方每次的違約書面記錄下來，發(fā)文警告或者中止合同。

e)甲方各專業(yè)人員要對(duì)設(shè)計(jì)人員一對(duì)一的面談,能力不行我方另外找人，要求乙方接受我方指定的人。

f)到計(jì)劃節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)抽查，如果人、圖不到崗，立刻傳真給出懲罰措施。設(shè)計(jì)部對(duì)項(xiàng)目部：發(fā)文要求做出現(xiàn)場(chǎng)樣板，要求參加重要部位建成效果的驗(yàn)收及要求費(fèi)用支付簽字權(quán)；對(duì)施工效果的控制要求劃定A、B、C類資源施工部分。

設(shè)計(jì)部對(duì)采購部：給出設(shè)計(jì)部參與控制采購的清單；

設(shè)計(jì)部對(duì)造價(jià)部：及時(shí)提出本階段造價(jià)計(jì)算要求并及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)；對(duì)策劃部要求各階段尤其是施工圖設(shè)計(jì)成果的簽字確認(rèn)；

3）事后控制

設(shè)計(jì)完成后填寫《設(shè)計(jì)單位評(píng)分表》以給資源單位按照ＡＢＣ級(jí)別分類確定今后的合作單位?？偨Y(jié)合同執(zhí)行過程中的問題是什么，改進(jìn)、提高的措施是什么，設(shè)計(jì)單位的選擇尚存在何種問題，過程督促、控制手段有何不妥，繼續(xù)合作有哪些建議，應(yīng)該予以哪些獎(jiǎng)懲。

a)進(jìn)行預(yù)算、結(jié)算與估算或概算的差異分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)到其他工程的設(shè)計(jì)控制。

b)以自身經(jīng)驗(yàn)實(shí)力，幫助資源單位提高技術(shù)能力，完善管理水平。增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)、提高鑒賞能力，發(fā)展壯大，與我共贏。

c)利用施工圖審查單位提高施工圖設(shè)計(jì)單位的水平，并為我把關(guān)。

d)與采購部、工程管理中心聯(lián)手控制材料部品的選擇，并應(yīng)用于施工圖設(shè)計(jì)。e)讓設(shè)計(jì)單位參與共同解決施工現(xiàn)場(chǎng)問題，促其技術(shù)完善。再比如對(duì)施工單位的資源整合，其要點(diǎn)如下： 1）事前控制

嚴(yán)格發(fā)包：選擇一個(gè)合適的承包方是工程建設(shè)成功的一半，有經(jīng)驗(yàn)、管理規(guī)范的承包方，在工程建設(shè)中會(huì)省建設(shè)方好多的事的。由于乙方的管理規(guī)范會(huì)使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險(xiǎn)。雖然成本上可能有所增加，但是權(quán)衡一下風(fēng)險(xiǎn)的成本，應(yīng)該能節(jié)省一些。有的工程發(fā)包時(shí)，乙方采用低價(jià)中標(biāo)的策略進(jìn)行的招標(biāo)，結(jié)果進(jìn)來以后，管理一團(tuán)糟，進(jìn)度嚴(yán)重滯后，質(zhì)量更不用提，到頭來還是進(jìn)行隊(duì)伍的撤換，一反一正白白浪費(fèi)大量資金。

2）事中控制：

a)規(guī)范管理：強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理規(guī)范的要求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理，成本控制。加強(qiáng)計(jì)劃管理和預(yù)算管理。計(jì)劃管理往往總是在工作中比較缺失的，更多是根據(jù)銷售合同把工程交付日期敲定了，然后，項(xiàng)目部就拼命的要求承包方趕工，結(jié)果到頭來質(zhì)量不是，進(jìn)度也不是，還要每天給客戶進(jìn)行賠款。所以項(xiàng)目開始時(shí)建設(shè)各方坐下來，仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定一個(gè)合理的工期，然后把計(jì)劃細(xì)化到最起碼的三級(jí)執(zhí)行計(jì)劃上，最后再去和客戶簽合同，進(jìn)行開工建設(shè)，這樣就對(duì)客戶負(fù)責(zé)，同時(shí)也對(duì)公司自己負(fù)責(zé)。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽(yù)才能上去。對(duì)于嚴(yán)格預(yù)算管理，在圖紙出來以后要盡快的把工程預(yù)算出來，以便于以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價(jià)要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對(duì)于大型的變更要嚴(yán)格控制。

b)靈活控制：這一點(diǎn)好像和上一點(diǎn)矛盾，但是在工程現(xiàn)場(chǎng)的管理中確實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活的變化。一是計(jì)劃要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不對(duì)檢查、調(diào)整。二是在進(jìn)度、質(zhì)量、安全上 要在不同時(shí)間有不同的側(cè)重點(diǎn);三是在承包商管理上要靈活，在嚴(yán)格按 照合同執(zhí)行上進(jìn)行變通。曾經(jīng)有個(gè)工地，因?yàn)檫^年時(shí)承包商不能給工人發(fā)下工資，把個(gè)工地給 鬧翻了天。在重大節(jié)日(春節(jié)、農(nóng)忙)時(shí)，建設(shè)方要體諒承包商的苦衷，給與適當(dāng)?shù)撵`活運(yùn)用會(huì)收到意想不到的效果。曾經(jīng)有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在春節(jié)時(shí)主動(dòng)支付了本應(yīng)年后支付的工程款，使得施工隊(duì)伍的工人都高高興興的回家過年了，由于此工程工期緊，項(xiàng)目經(jīng)理希望他們過完年能干一下進(jìn)度，結(jié)果，年初六，所有工人都進(jìn)了工地，沒過十五，工程就復(fù)工，整個(gè)工程得以順利的交付。而對(duì)于房地產(chǎn)公司確實(shí)沒有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。

c)信息暢通：現(xiàn)在這個(gè)信息時(shí)代，信息不暢通，后果是什么樣，這就不用說了。對(duì)于項(xiàng)目部來說，建立完善的會(huì)議制度，文檔管理制度，是非常必要的。制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度，公文分發(fā)制度，是保證信息暢通的必要手段。一個(gè)設(shè)計(jì)變更已經(jīng)批準(zhǔn)了，結(jié)果施工隊(duì)伍的手中還是老圖紙，后果會(huì)是非常嚴(yán)重的。

d)控制變更：變化是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)工程來說，更是變化很多。房地產(chǎn)工程的變更主要來于：

1、設(shè)計(jì)缺陷，這個(gè)必須變，預(yù)算也必須變，帶來的成本由設(shè)計(jì)院買單。

2、市場(chǎng)的需求，客戶的需求，這要好好研究，是不是共性的需求，往往銷售人員為了銷售，就會(huì)夸大需求的面，所以這個(gè)最好是狀況評(píng)審會(huì)進(jìn)行確定。

3、技術(shù)創(chuàng)新，處理方法同2。但是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部來說，對(duì)任何變更都要進(jìn)行很好的控制。

3.項(xiàng)目管控在授權(quán)上要按照以下三個(gè)原則：預(yù)算先行、三權(quán)分立、審計(jì)監(jiān)督。預(yù)算先行：項(xiàng)目開發(fā)之前，先做出全程各部門的統(tǒng)一工作計(jì)劃（項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)）。再根據(jù)此計(jì)劃做出公司及部門的計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃（戰(zhàn)略目標(biāo)分解）。同時(shí)，在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的估算、在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的概算、在施工圖的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的預(yù)算，結(jié)合景觀、市政工程等做出整個(gè)項(xiàng)目的所需資金 預(yù)算。然后根據(jù)以上文件做出項(xiàng)目全程、、季度、月度資金使用計(jì)劃上報(bào)給集團(tuán)。這樣，集團(tuán)資金使用上能夠做到心中有數(shù)，既不閑置資金，也不會(huì)造成現(xiàn)金流不足。

三權(quán)分立：房地產(chǎn)的每一個(gè)工作都涉及幾個(gè)部門，需要不同的部門分工協(xié)作才能順利完成。每種工作都會(huì)有主要責(zé)任部門作為專家，其它部門附助才能完成。根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，將開發(fā)過程分為不同工作內(nèi)容，不同內(nèi)容由不同的委員會(huì)主導(dǎo)，各部門都參與到委員會(huì)工作之中，并對(duì)一項(xiàng)工作分別給委員會(huì)中的每個(gè)人設(shè)定了不同的權(quán)重，以對(duì)工作的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行劃分。根據(jù)工作內(nèi)容，從各部門人員內(nèi)抽調(diào)人員成立圖紙審查委員會(huì)（由研發(fā)部總工領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、施工招標(biāo)委員會(huì)（由工程管理部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、采購招標(biāo)委員會(huì)（由采購造價(jià)部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、工程管理委員會(huì)（由工程管理部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、營銷委員會(huì)（由總經(jīng)理和營銷部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）。在委員會(huì)內(nèi)部，對(duì)組長、副組長、委員進(jìn)行工作責(zé)權(quán)利的百分比劃分，獎(jiǎng)懲都可以按照此比例來進(jìn)行，并計(jì)入其“關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)”的得分。這樣，公司的結(jié)構(gòu)不再是直線式的，而是成為一種矩陣式的組織結(jié)構(gòu)；公司的組織設(shè)定不再以權(quán)力和專業(yè)劃分，而是以做好每件事來設(shè)定。權(quán)力關(guān)系上，也實(shí)現(xiàn)了“三權(quán)分立”，避免了權(quán)力的過分集中而產(chǎn)生腐敗，也能確保不出現(xiàn)互不合作、互相推諉的情況。

審計(jì)監(jiān)督：

1、對(duì)采購全過程、全方位的監(jiān)督。全過程的審計(jì)是指從計(jì)劃、審批詢價(jià)、招標(biāo)、簽約、驗(yàn)收、核算、付款和領(lǐng)用等所有環(huán)節(jié)的監(jiān)督。審計(jì)重點(diǎn)是對(duì)計(jì)劃制定、簽訂合同，質(zhì)量驗(yàn)收和結(jié)賬付款四個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)的審計(jì)監(jiān)督，以防止舞弊行為。全方位的審計(jì)是指內(nèi)控審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度考核三管齊下，把審計(jì)監(jiān)督貫穿于采購活 動(dòng)的全過程，是確保采購規(guī)范和控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的第二道防線?？茖W(xué)規(guī)范的采購機(jī)制，不僅可 以降低企業(yè)的物資采購價(jià)格，提高物資采購質(zhì)量，還可以保護(hù)采購人員和避免外部矛盾。

2、對(duì)物料需求和物資采購計(jì)劃的審計(jì)。審查企業(yè)采購部門物料需求；物資采購計(jì)劃的編制依據(jù)是否科學(xué)；調(diào)查預(yù)測(cè)是否存在偏離實(shí)際的情況；計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是否一致；采購數(shù)量、采購目標(biāo)、采購時(shí)間、運(yùn)輸計(jì)劃、使用計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃是否有保證措施。

3、對(duì)物資采購招標(biāo)與簽約審計(jì)監(jiān)督。依法訂立采購合同是避免合同風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然的前提條件，也是強(qiáng)化合同管理的基礎(chǔ)。首先，內(nèi)部審計(jì)要對(duì)采購經(jīng)辦部門是否履行職責(zé)進(jìn)行審計(jì)。審查采購經(jīng)辦部門和人員是否對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)查，包括供貨方的生產(chǎn)狀況、質(zhì)量保證、供貨能力、企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。每年是否對(duì)供應(yīng)商 進(jìn)行一次復(fù)審評(píng)定，所有供應(yīng)商都必須滿足ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求，考評(píng)主要指標(biāo)是對(duì)每年所執(zhí)行的合同情況，如供貨質(zhì)量、履行合同次數(shù)、準(zhǔn)時(shí)交貨率、來料批 次合格率、價(jià)格水平、合作態(tài)度、售后服務(wù)等進(jìn)行評(píng)審，是否在全面了解的基礎(chǔ)上，作出選擇合格供應(yīng)商的正確決策，使合同建立在可行的基礎(chǔ)上。物資采購招標(biāo)是否按照規(guī)范的程序進(jìn)行，是否存在違反規(guī)定的行為發(fā)生。其次，管理審計(jì)要對(duì)合同中規(guī)定的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、交貨時(shí)間、賬號(hào)、地址、運(yùn)輸、結(jié)算方式等各 項(xiàng)內(nèi)容，按照合法性、可行性、合理性和規(guī)范性等四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，逐一進(jìn)行審核。

三、結(jié)語：

總之，項(xiàng)目公司的管理還會(huì)有很多新的問題出現(xiàn)。但是我堅(jiān)信，人的因素是首要的。再多的技術(shù)手段、管理措施也只能是工具而已，是可以在工作中靈活運(yùn)用、推陳出新的。將合適的人放在合適的崗位上，煥發(fā)其工作的積極性、主動(dòng)性，不斷學(xué)習(xí)，揚(yáng)長避短，不同的人之間長短處互相補(bǔ)充，一定可以為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值！

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理思路

對(duì)開發(fā)商做好設(shè)計(jì)管理的一些認(rèn)識(shí)和做法

開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)管理好壞直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的的成敗。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司以及具體開發(fā)項(xiàng)目，由于設(shè)計(jì)管理工作做得不到位，致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、開發(fā)周期延長、成本無節(jié)制地增加、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到要求、報(bào)建審圖通不過、招標(biāo)采購延遲等。

初期我們可能會(huì)認(rèn)為是設(shè)計(jì)院配合不積極，方案達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)造成設(shè)計(jì)變更、簽證增加。最終無法控制的項(xiàng)目既定的目標(biāo)成本，項(xiàng)目利潤得不到保障。

廣浩地產(chǎn)跟許多開發(fā)商所走過的路都差不多，在若干年內(nèi)都沒有對(duì)設(shè)計(jì)管理引起太大的重視。對(duì)設(shè)計(jì)院過度依賴，自己設(shè)計(jì)管理人才的匱乏，造成項(xiàng)目開發(fā)過程管理的蹣跚前行。

自2010年公司進(jìn)行組織創(chuàng)新和變革以來，在咨詢公司（康達(dá)信）協(xié)助下，按地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)價(jià)值鏈重新進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整和設(shè)置，規(guī)范和明確了各環(huán)節(jié)和模塊的職能、職責(zé)。例如：設(shè)計(jì)管理部必須做好以下核心職能工作，1，設(shè)計(jì)前期管理（設(shè)計(jì)院的甄選、設(shè)計(jì)招標(biāo)合同的標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)任務(wù)書的祥擬）；2，設(shè)計(jì)過程的管理（出圖計(jì)劃的制定、設(shè)計(jì)過程的督促、外部專家參與的方案成果的評(píng)審）；3，設(shè)計(jì)后期的管理（技術(shù)交底、施工現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和設(shè)計(jì)變更的審核、驗(yàn)收）；4，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評(píng)估，沉淀技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)、案例等。

雖然當(dāng)前我們?cè)谠O(shè)計(jì)管理上還有許多工作要做，像限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)部品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃等等，但較之以前，設(shè)計(jì)管理有了長足的進(jìn)步和改善。

對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購，對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理，設(shè)計(jì)成果的用心評(píng)審、充分的技術(shù)交底、詳細(xì)的設(shè)計(jì)后評(píng)估工作的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。以下是房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理工作在每個(gè)階段的基本的任務(wù)，必須做好：

1.項(xiàng)目啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)管理工作在項(xiàng)目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。

設(shè)計(jì)部管理門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。通過每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)過程管理階段。這個(gè)階段也可以分為設(shè)計(jì)采購管理和產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理兩個(gè)階段。

1)設(shè)計(jì)采購管理：選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)

和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。特別要提醒的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)師人選的工作經(jīng)歷對(duì)設(shè)計(jì)成果的輸出很重要。

2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理：在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。

其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3.工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個(gè)過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來的客戶。

4.項(xiàng)目施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。

控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

5，竣工驗(yàn)收階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)

目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的可以參照的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫、數(shù)據(jù)庫。從而會(huì)少走很多彎路，開發(fā)成本也會(huì)降低許多，開發(fā)周期的正?；?cái)務(wù)收益就有了保障。

第五篇：管理思路

管理思路

限于行業(yè)特性、工作環(huán)境、用工條件的不同，餐飲酒店人員的管理與一般意義上企業(yè)員工的管理還是有著很大區(qū)別的。這些被管理的對(duì)象既有自身的優(yōu)勢(shì)：年輕、朝氣、有活力，接受力強(qiáng)，但同時(shí)，他們也有自身的劣勢(shì)：學(xué)歷一般不高，自我管理缺乏，容易“隨大流“等等，加上他們素質(zhì)參差不齊以及接受“管理”的形式和程度不同，這些都給管理帶來了很大的難度。那么，如何來去管理這些餐飲酒店的人員呢？

本人有一下幾點(diǎn)看法：

制度化管理。餐飲酒店員工的管理，制度化仍然不可缺少。中國自古以來就有“無規(guī)矩不成方圓“之說，大凡管理，就必須要有這些“章法”作前提。餐飲酒店的員工文化素質(zhì)往往不高，因此，系統(tǒng)、超前的管理制度對(duì)他們或許起不了什么大作用，因此，在使用制度管理員工時(shí)，餐飲酒店要遵循如下幾點(diǎn)：

1、制度不要太繁瑣。制度如果“汗牛充棟“，過于繁多的話，餐飲酒店管理人員推行起來往往難度較大，如果執(zhí)行不力，打了折扣，就會(huì)讓很多制度“流于形式”，最后，會(huì)極大地?fù)p害整個(gè)制度的嚴(yán)肅性。因此，要避開這一點(diǎn)，就要簡化制度，實(shí)施“瘦身“計(jì)劃，就要把平時(shí)經(jīng)常使用的日常管理（比如出勤、著裝等）、標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)、商務(wù)禮儀、衛(wèi)生制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等不斷地向他們進(jìn)行灌輸，讓他們耳熟能詳，信手拈來，制度就容易落到實(shí)處。

2、制度管理要?jiǎng)傂浴９芾淼年P(guān)鍵在考核，考核的關(guān)鍵在落實(shí)。因此，在實(shí)施制度化管理時(shí)，在制度執(zhí)行和落實(shí)上一定要一視同仁，不能厚此薄彼，只有“制度面前，人人平等”了，作為餐飲店的服務(wù)人員或者中、基層管理人員才能真正信服“法律“的嚴(yán)肅性，才能讓大家心平氣和地遵紀(jì)守法，制度才能發(fā)揮它的威力，讓大家不敢“越雷池”。

制度化管理是餐飲酒店人員管理的基礎(chǔ)和保障，一個(gè)沒有章法的餐飲酒店注定會(huì)在經(jīng)營管理當(dāng)中破綻百出，從而難以做強(qiáng)、做大。因?yàn)樵谒械母?jìng)爭要素當(dāng)中，人的因素是第一位的，作為以服務(wù)水準(zhǔn)高低為“賣點(diǎn)“的餐飲酒店人員只有高舉制度管理的大旗，管理出效益才能真正地得以體現(xiàn)。

“自治”管理。餐飲酒店人員，不論是總經(jīng)理、前廳經(jīng)理也好，還是前臺(tái)的服務(wù)員、后臺(tái)的操作員也罷，他們很多出身相似，或者是來自于同一個(gè)群體?——農(nóng)村打工一族。因此，在管理餐飲酒店人員時(shí)，如果能采取“自治“的方式，開展自我管理，往往能夠起到更好的推動(dòng)效果。具體操作手法是：

1、從他們當(dāng)中，優(yōu)選有管理能力的人員，經(jīng)過培訓(xùn)或者一對(duì)一幫扶等，快速提高他們的組織、管理能力，并委任領(lǐng)班、大堂經(jīng)理或前廳經(jīng)理等管理重任。

2、把餐飲酒店的制度，化作他們能夠理解和執(zhí)行的喜聞樂見的形式，通過推舉出的“自治首腦”現(xiàn)身說法，以身作則地執(zhí)行，從而帶動(dòng)整個(gè)餐飲酒店人員的執(zhí)行。

這樣做的好處是：

1、管理者來自他們中間，更容易取得他們的信任。這要比外聘一個(gè)管理人員，用餐飲酒店人員不容易懂的章法去“強(qiáng)加“管理要好很多，且這種方式，更容易得到他們的認(rèn)可并最終執(zhí)行。

2、“自治”能夠讓他們更好地看到職業(yè)前景。因?yàn)樽灾巍邦I(lǐng)導(dǎo)人“來自于他們身邊，更有認(rèn)同感，對(duì)他們更有職業(yè)“誘惑力”，因?yàn)槿绻褚?guī)守距、做得好的話，有可能下一個(gè)管理者就是自己。

榜樣的力量是無窮的。通過管理“自治“，作為餐飲酒店可以實(shí)現(xiàn)低成本管理的效果，所花費(fèi)不多，但卻容易讓制度落地，可謂一箭雙雕，一舉兩得。

以教代“管”。作為餐飲酒店的人員，過于追求“高壓“管理，限于他們的經(jīng)歷、心理承受能力等，他們往往難以接受，甚至采取“軟抵抗”等拒絕執(zhí)行，因此，曲徑通幽，通過以

教代“管“，采取教的形式，不斷地給他們“洗腦”，讓他們接受酒店的管理理念、方法等，倒不失為一種較為有效的方法。以教代“管“具體實(shí)施方法是：

1、在教中管。作為餐飲酒店，無論是基層管理人員的大堂經(jīng)理，還是前廳經(jīng)理，抑或是一般的服務(wù)員，甚至廚師，他們都是需要不斷地學(xué)習(xí)和提升的，有的酒店甚至每周專門辟出一定的時(shí)間來組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)，其實(shí)，這都是灌輸酒店管理理念和動(dòng)作的好時(shí)機(jī)。通過在培訓(xùn)或現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)過程中反復(fù)強(qiáng)調(diào)管理的內(nèi)容、工具等，起到教練的作用。比如，現(xiàn)場(chǎng)模擬演練如何與顧客打招呼等，促使其掌握接待顧客的技巧的同時(shí)，把具體要求也一并加了進(jìn)去，起到了“無聲勝有聲”的效果。

2、在管中教。在酒店人員實(shí)施管理當(dāng)中，不要忘了在管理當(dāng)中，教給他們?nèi)绾稳プ?，讓酒店的員工明白，酒店的管理是幫助他們提升的，是為他們服務(wù)的，這樣就可以消除他們對(duì)于管理人員的戒備心，從而能夠更好地認(rèn)識(shí)酒店管理的意義。以教代管，教管合一，可以避免單純的為管理而管理，可以避開管理者與被管理者之間的矛盾和沖突，可以讓管理能夠水到渠成地予以實(shí)施，而不至于“操之過急“，而導(dǎo)致被管理人員的抵觸和不滿。

人性化管理。餐飲酒店的人員很多都是出身農(nóng)村，他們有著不同尋常的生活和工作壓力，因此，在管理當(dāng)中，如果能夠給予他們?nèi)诵曰墓芾矸绞?，則更容易受到他們的歡迎和青睞，他們更喜歡潛移默化、和風(fēng)細(xì)雨式的管理方式。實(shí)施人性化管理需要注意的是：

1、人性化不等于人情化。作為餐飲酒店，人性化的管理是非常必要的。但決不能把人性化與人情化等同起來。人性化的管理是基于管理理性的基礎(chǔ)上的，更多地關(guān)注了被管理者的感受與接受程度、接受方式。而人情化管理則往往容易忘記原則，最終讓管理和制度拋之腦后，管理變成了“一團(tuán)和氣”，變成了“你好我好大家好“，變成了“和稀泥”和“打太極“，讓管理無法進(jìn)行下去。人性化的管理，其實(shí)是一種層次較高的管理，它可以不顯山不露水地達(dá)到管理的目的。比如，有的酒店在管理員工時(shí)，就推出來首次違紀(jì)不罰款，但在一定時(shí)間內(nèi)再犯一并處罰的方式，具體作法是，第一次違犯制度，只開罰單，但不真正罰款，僅僅是警告你，提醒你，但如果在一個(gè)月內(nèi)再次違反制度，而兩次一并執(zhí)行處罰，這就是一種人性化的管理方式。畢竟，人不是神，都有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，通過給予改正的機(jī)會(huì)，有時(shí)可以間接地達(dá)到鞭策的效果和作用。

2、溝通是人性化管理的核心。在餐飲酒店的管理當(dāng)中，溝通是必不可少的。良好的溝通勝過任何形式的管理手段。比如，有的酒店推出“總經(jīng)理接待日”，“總經(jīng)理與您面對(duì)面"等，就是通過這種一對(duì)一的溝通方式，了解酒店員工，尤其是基層員工的生活狀態(tài)，工作狀態(tài)，心理狀態(tài)。比如，他們來自那里，生活習(xí)性是什么？飲食的習(xí)慣，是否適應(yīng)等等，從而，急他們所急，想他們所想，關(guān)心他們所需，與他們建立一種內(nèi)在的情感聯(lián)系，讓他們感動(dòng)，讓他們從內(nèi)心里接受企業(yè)，接受管理，最終達(dá)到無為而治的效果。

人性化的管理，就是要求管理者要放下管理者的架子，俯下身子，與員工貼心交朋友，通過管理者的同理心、換位思考，以及相互間的雙向互動(dòng)溝通，從而上下一心，共同把管理的工作做扎實(shí)，做到位。

管理出效益?？傊?，餐飲酒店的人員管理是餐飲酒店經(jīng)營者面臨的新課題，作為管理者，只有根據(jù)餐飲酒店員工的實(shí)際狀況，量身定做管理模式，才能讓管理真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用，才能讓餐飲酒店的經(jīng)營錦上添花，不斷創(chuàng)造出更大的效益。

以上為本人對(duì)貴酒樓的管理的一些構(gòu)思與看法，望熊總參考。