第一篇：項目前期調(diào)研及定位階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容

項目前期調(diào)研及定位階段工作目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容

一、工作目標(biāo)

通過對本項目所處區(qū)位的細(xì)致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來的消費特征，確認(rèn)適合本項目最理想的發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)概念、市場定位、主題構(gòu)思、商品組合、目標(biāo)租戶、鋪位面積等，了解有關(guān)項目的投資效益，建立一個適合商業(yè)定位，以利于本項目的開發(fā)能真正滿足當(dāng)?shù)叵M者及業(yè)態(tài)要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿Α６虡I(yè)策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關(guān)下列問題的專業(yè)意見：

能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點、與發(fā)展本項目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展水平的業(yè)態(tài)概念、市場定位及消費組合。

本項目應(yīng)包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項目經(jīng)營的物業(yè)組成。

未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么組合及設(shè)施？甲方發(fā)展本項目須做出怎樣的改動以應(yīng)對有關(guān)競爭？

投資本項目的收支預(yù)測及有關(guān)經(jīng)濟(jì)效益分析。

二、服務(wù)內(nèi)容

通過對商業(yè)市場及本項目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分：

1、項目前期進(jìn)展情況分析及調(diào)研方式確定

在探討本項目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進(jìn)行之籌備工作及事務(wù)，有關(guān)分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據(jù)本項目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學(xué)的調(diào)研方法。

2、市場調(diào)研分析

市場調(diào)研分析的目的是從不同的層面對百色市及本項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準(zhǔn)確。

市場調(diào)研分析

為了了解地域目前和未來相關(guān)的商業(yè)物業(yè)市場情況將進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面：

·地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、公共工程建設(shè)、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢

·商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等

·人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、消費心理等

·零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的相關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃

·各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構(gòu)成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務(wù)水平、營銷策略等

·各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實力、合作條件、發(fā)展計劃、物業(yè)需求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等

·本項目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者

根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。相關(guān)案例分析

乙方將選取數(shù)個相關(guān)的案例進(jìn)行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構(gòu)布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種

配比上的經(jīng)驗，供本項目規(guī)劃發(fā)展提供參考。

SWOT 分析

在區(qū)域分析及市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風(fēng)險進(jìn)行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發(fā)。

本項目市場競爭分析

? 競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析

? 相關(guān)商業(yè)項目市場供應(yīng)狀況分析

? 本類型市場租售狀況分析

-可比性市場分析

-可比性市場界定

-可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析

-可比性市場價格分析

-可比性市場租售狀況分析

? 項目規(guī)模比較分析

? 環(huán)境景觀比較分析

? 建筑風(fēng)格比較分析

? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析

? 配套設(shè)施比較分析

3.業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析

根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目標(biāo)市場的特征，結(jié)合本項目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標(biāo)在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目。

?評估本項目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。

?具體研究主要競爭項目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認(rèn)發(fā)展機會。

?整理目前正在或即將在發(fā)展的商業(yè)項目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標(biāo)準(zhǔn)及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業(yè)種項目比例。

4.目標(biāo)市場分析

分析發(fā)展本項目主要目標(biāo)市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關(guān)市場之性質(zhì)及重要性。?本地消費客層：根據(jù)前往競爭項目的方便程度及距離識別發(fā)展項目的商圈范圍。另有關(guān)會影響本項目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府?dāng)?shù)據(jù)評估。

?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經(jīng)濟(jì)帶動能力。

5.適合本項目的開發(fā)方案研擬

根據(jù)上述分析結(jié)果，研擬本案最適合之兩個開發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報告初稿（需有財務(wù)分析）。為落實本案之開發(fā)目標(biāo)符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下：

?整體策略方針及結(jié)構(gòu)

?市場定位

?經(jīng)營主題

?目標(biāo)市場

?商業(yè)開發(fā)策略

?業(yè)態(tài)業(yè)種組合?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃

?主力目標(biāo)客戶鎖定

6、消費者市場調(diào)查

該部分調(diào)查以主流消費客層為基礎(chǔ)擴(kuò)展進(jìn)行消費者市場調(diào)查，以深入了解消費期望，以及測試研擬方案的可行性。

問卷調(diào)查：

在附近和市片區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項目定位關(guān)聯(lián)的場所進(jìn)行截?fù)艋蛉霊粼L問（詳情待定），可測試及論證有關(guān)目標(biāo)市場的設(shè)定、本項目定位概念及組合、推廣模式。主要探討范圍包括：

市場調(diào)查確實的樣本數(shù)目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。

7、目標(biāo)客戶調(diào)查

為取得更具資料性及詳盡的回應(yīng)，乙方建議進(jìn)行座談會討論。乙方建議針對目標(biāo)客戶進(jìn)行1至2組的座談會。

座談會討論可讓我們廣泛了解目標(biāo)客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下：

?他們對該發(fā)展項目的意見

?該發(fā)展項目是否能配合他們未來的業(yè)務(wù)擴(kuò)展計劃

?他們要求的單位面積

?對租/售模式的建議

?有關(guān)配套、車位、機電設(shè)施方面的主要要求

?討論題目方案由乙方負(fù)責(zé)籌備。

8、財務(wù)分析

乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，進(jìn)行財務(wù)可行性研究，以具體分析項目的經(jīng)濟(jì)效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進(jìn)行多項分析，包括： ?營運收益及支出評估

?營運額預(yù)測

?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-凈現(xiàn)值

?折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析-內(nèi)部回報率

?敏感性分析

9、最終定位方案的確定

根據(jù)上述分析結(jié)果，乙方對研擬本案 最適合之兩個開發(fā)方案進(jìn)行調(diào)整，建議如何從實質(zhì)角度選擇本項目最優(yōu)方案。所有提交方案均需仔細(xì)研究，以確定其是否切合實際及在商業(yè)的層面上是否可行。完成調(diào)研定位終期報告。

第二篇：工程項目前期策劃內(nèi)容

施工項目管理規(guī)劃內(nèi)容

一、工程概況

① 工程概況

② 工程特點

③ 建設(shè)地點及周圍的特征

④ 施工條件

⑤ 項目管理特點及總體要求

二、施工部署

① 施工程序

② 項目管理總體安排

③ 項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及安全目標(biāo)

④ 擬投入的最高人數(shù)和平均人數(shù)

⑤ 分包計劃、勞動力使用計劃、材料供應(yīng)計劃、機械設(shè)備供應(yīng)計劃

三、施工方案

① 施工流向和施工順序

② 施工階段劃分

③ 施工方法和施工機械選擇

④ 安全施工設(shè)計

⑤ 環(huán)境保護(hù)內(nèi)容及方法

四、施工進(jìn)度計劃

① 施工總進(jìn)度計劃

② 單位工程施工計劃

（要求使用網(wǎng)絡(luò)計劃）

五、資源供應(yīng)計劃

① 勞動力需求計劃

② 主要材料和周轉(zhuǎn)材料需求計劃

③ 機械設(shè)備需求計劃

④ 預(yù)制品、外委加工件訂貨和需求計劃

⑤ 大型工具、器具需求計劃

⑥ 資金需求計劃

六、施工準(zhǔn)備工作計劃

① 施工準(zhǔn)備工作組織及時間安排

② 技術(shù)準(zhǔn)備及編制質(zhì)量計劃

③ 施工現(xiàn)場準(zhǔn)備

④ 物資準(zhǔn)備

⑤ 資金準(zhǔn)備

七、施工平面圖

① 施工平面圖說明

② 施工平面圖

③ 施工平面圖管理

八、技術(shù)組織措施計劃

① 保證進(jìn)度目標(biāo)的措施

② 保證質(zhì)量目標(biāo)的措施

③ 保證安全目標(biāo)的措施

④ 保證季節(jié)施工的措施

⑤ 保護(hù)環(huán)境的措施

⑥ 文明施工措施

九、項目風(fēng)險管理

① 風(fēng)險因素識別一覽表

② 風(fēng)險可能出現(xiàn)的概率及損失值估計

③ 風(fēng)險管理重點

④ 風(fēng)險防范對策

⑤ 風(fēng)險管理責(zé)任

十、信息管理

① 與項目組織相適應(yīng)的信息流通系統(tǒng)

② 信息中心的建立計劃

③ 項目管理軟件的選擇與使用計劃

④ 信息管理實施規(guī)劃

十一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

① 規(guī)劃指標(biāo)

② 規(guī)劃指標(biāo)水平高低的分析和評價

③ 實施難點的對策

※ 規(guī)劃指標(biāo)有如下：

① 勞動生產(chǎn)率方面：施工項目勞動生產(chǎn)率、勞動力平均橫系數(shù) ② 工程質(zhì)量方面:分項工程優(yōu)良率、單位工程質(zhì)量指標(biāo)

③ 降低成本方面：降低成本額、降低成本率

④ 施工安全方面：事故頻率

⑤ 機械使用方面：機械化程度、施工機械完好率、施工機械利用率

⑥ 臨時工程方面：臨時工程投資比例、臨時工程費用比例 ⑦ “三材”方面：節(jié)約水泥、鋼材、木材的百分比

⑧ 工期方面：施工準(zhǔn)備期、單位工程工期、工期節(jié)約效益

第三篇：項目前期策劃內(nèi)容

項目前期策劃內(nèi)容

1、合同一般情況

1.1項目名稱：

1.2項目地址：

1.3項目施工主要包括內(nèi)容：

1.4合同造價及結(jié)算方式

1.5合同工期、質(zhì)量、安全要求

2、項目關(guān)系協(xié)調(diào)重點、難點分析

2.1施工各參建各方職責(zé)與聯(lián)系分析：（建設(shè)方、施工方、使用方、監(jiān)理方、設(shè)計方、供貨方、檢測方等）

2.2施工地點人文風(fēng)俗資料。

2.3確定本工程協(xié)調(diào)重點、難點。（比如當(dāng)?shù)厥┕び绊?、結(jié)算或付款等）

3、項目需辦理施工手續(xù)情況

3.1一般手續(xù)：合同簽定、開工報告、中間關(guān)鍵部位驗收、竣工報告、竣工驗收證明書。

3.2外部手續(xù)：規(guī)劃證、建設(shè)施工許可證、消防、安監(jiān)、特檢等相關(guān)證件。

4、項目班子建立

4.1 項目經(jīng)理、安全員、技術(shù)負(fù)責(zé)人、預(yù)算員、材料員、施工員等。4.2 項目人員職責(zé)。

5、施工組織設(shè)計

5.1 施工方案。

5.2安全、質(zhì)量、文明施工控制重點。

5.3工期。

5.4現(xiàn)場布置。

5.5特殊機械進(jìn)場計劃。

5.6臨時設(shè)施規(guī)劃。

6、項目成本分析：

6.1根據(jù)施工圖紙及施工現(xiàn)場統(tǒng)計工程量。（分專業(yè)或部位、要計算公式）

6.2工程施工成本分析表：采用清單式（或預(yù)算式）；不論采用那種形式必須反映材料、機械、人工、措施費、取費等情況。

6.3項目管理成本估算表：管理人員工資、辦公費、協(xié)調(diào)費、檢驗費、臨時設(shè)施費、安全費、文明施工費。

6.4其它費用：設(shè)計費、辦證費等。

7、勞務(wù)分包策劃

7.1按照項目特點確定勞務(wù)分包種類及型式。

7.2按照項目成本分析表對勞務(wù)進(jìn)行合同價款確定。

7.3項目部與勞務(wù)人員簽定勞務(wù)合同、安全合同。

8．材料策劃

8.1編制項目總材料計劃。（規(guī)格、型號、數(shù)量、使用部位、要求、進(jìn)場時間）

8.2按信息價和市場價編制材料費用計劃。（同項目成本相對應(yīng)）

8.3對材料進(jìn)行分類，策劃材料采購方式。

9、項目后評價

9.1項目成本控制執(zhí)行情況：材料、勞務(wù)、項目管理與前期成本差異找出原因。

9.2方案執(zhí)行情況、工期、質(zhì)量、安全等有何問題出現(xiàn)找出原因，有無創(chuàng)新總結(jié)。

9.3提出總體評價報告。

第四篇：顧問服務(wù)內(nèi)容和考核目標(biāo)

戴德梁行顧問服務(wù)內(nèi)容及考核目標(biāo)

一、配合銷售物業(yè)

越來越多的客戶在買樓之前更關(guān)心交付使用后他們所面對的物業(yè)管理問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面對的服務(wù)軟件會是什么水平問題，用送物業(yè)管理費或低價管理費去促進(jìn)銷售的做法，已逐漸被客戶質(zhì)疑日后物業(yè)管理的質(zhì)素；物業(yè)交付使用后管理費之收入、構(gòu)成和使用以及物業(yè)管理公司將提供哪些具體的服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)成為銷售過程中之常規(guī)問題。在項目銷售階段梁行將提供以下服務(wù)：

1.設(shè)計與該物業(yè)銷售配合之管理模式

于該物業(yè)銷售期間，乙方將針對該物業(yè)基本情況而設(shè)計適合其日后運作之物業(yè)管理方案，以便于甲方銷售宣傳及解答購房者對該物業(yè)日后管理之疑問。

銷售市場隨時間的變化會不斷地產(chǎn)生新的要求，亦要求甲方依市場需要對物業(yè)的使用功能進(jìn)行適當(dāng)之調(diào)整及變動；乙方將配合甲方之調(diào)整而調(diào)整管理方案；以配合日后管理之順利進(jìn)行。如在銷售現(xiàn)場設(shè)置物業(yè)管理助理，讓買家提前感到項目物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們對項目充滿信心。乙方將對這方面向甲方提供意見。

2.協(xié)助培訓(xùn)銷售人員，使彼等能夠掌握有關(guān)該物業(yè)管理方面的知識，以便銷售人員在促銷時答復(fù)認(rèn)購人的查詢

專門針對銷售期間客戶關(guān)心該物業(yè)管理問題制定培訓(xùn)項目，于該物業(yè)銷售期間，協(xié)助對銷售人員進(jìn)行有關(guān)該物業(yè)管理事務(wù)培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對該物業(yè)管理方面的認(rèn)識，便于在銷售過程中能解答買家對該物業(yè)管理方面的疑問，增強買家的信心，促進(jìn)該物業(yè)的銷售，同時亦便于日后物業(yè)交接及該物業(yè)管理之順利進(jìn)行。

3.從物業(yè)管理的角度，協(xié)助完善該物業(yè)整體之專業(yè)形象

物業(yè)管理已經(jīng)成為完善物業(yè)的一個重要組成部分，日益受市民的關(guān)注：物業(yè)管理的質(zhì)素，物業(yè)管理費之厘定、物業(yè)管理費之構(gòu)成以及物業(yè)管理公司日后的服務(wù)水平等等問題。乙方協(xié)助完善該物業(yè)整體之專業(yè)形象。

對該物業(yè)設(shè)計構(gòu)思完美的物業(yè)整體形象，從專業(yè)開發(fā)到專業(yè)銷售租賃及交付使用后的專業(yè)物業(yè)管理，整體的專業(yè)配合有利于充分體現(xiàn)項目的形象及以客為先，一切從客戶使用的角度去設(shè)計之用心，更能體現(xiàn)甲方讓客戶放心之專業(yè)經(jīng)營理念，從而贏取目前競爭激烈之物業(yè)銷售市場。

4.營銷中心會所管理顧問服務(wù)

營銷中心會所形象在前期銷售過程中是十分重要的，乙方將在保安、清潔、綠化、節(jié)日布置等方面提供顧問服務(wù)。

二、評估物業(yè)公司管理現(xiàn)狀

（一）評估物業(yè)公司人力資源管理

1.評估物業(yè)公司組織架構(gòu)及人員編制

2.評估客戶服務(wù)人員、工程管理人員、秩序維護(hù)人員、環(huán)境管理人員的安排及配置 3.評估員工培訓(xùn)體系及執(zhí)行情況 4.評估員工績效考核體系及執(zhí)行情況

（二）評估物業(yè)公司財務(wù)管理

1.評估物業(yè)管理費預(yù)算 2.評估物業(yè)管理費收支情況 3.評估物業(yè)管理經(jīng)營情況

（三）評估物業(yè)管理實施情況

1.評估管理體系的建立及執(zhí)行情況

2.評估客戶服務(wù)、工程管理、安全管理、環(huán)境管理情況 3.評估物業(yè)保險事項 4.評估處理用戶投訴之程序 5.評估客戶聯(lián)系及管理報告之安排 6.管理運作進(jìn)程

三、前期機電工程顧問（該物業(yè)交付使用前）

1、評估項目規(guī)劃設(shè)計及設(shè)施設(shè)備

? 從管理角度提出對建筑物設(shè)計圖紙的意見，如停車場出入口的位置，建議一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見。

? 從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理之壓力。

? 站在使用者的角度對有關(guān)工程設(shè)備之選擇提供意見。

? 定期與項目工程部聯(lián)絡(luò)并召開會議，對可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項，提供建議。

2、評估項目建筑設(shè)計

在前期，乙方專業(yè)人員將站在今后管理和使用的角度評估項目的建筑設(shè)計，并提出相應(yīng)的改善意見。

3、建筑材料設(shè)備的適用性之專業(yè)意見

建筑材料的選擇，對物業(yè)日后的管理工作，有著深遠(yuǎn)的影響，適當(dāng)?shù)呐涮?，對日后維修保養(yǎng)，帶來方便及合符經(jīng)濟(jì)效益，故此，在前期設(shè)計及施工階段應(yīng)予以重點考慮。

? 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。

? 提供功能布局的有關(guān)專業(yè)管理意見，減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增加。

? 建議成本保護(hù)方案，減少因施工對材料可能造成的損害。

? 協(xié)助丙方工程人員提前熟悉物業(yè)中的各種設(shè)備和路線，保證樓宇的安全啟用，正常運行。

4、物業(yè)智能化管理功能之建議

隨著當(dāng)今家居生活的發(fā)展及資訊科技的日新月異，智能化的管理已經(jīng)成為發(fā)展項目的必備項目。乙方將本著甲方投資成本和國際及國內(nèi)市場需求的考慮上，作出建議，例如對一卡通系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等方面提出專業(yè)意見。

5、優(yōu)化設(shè)計方案 向甲方、丙方提供最新的房地產(chǎn)市場資訊；會審設(shè)計圖紙，根據(jù)工程現(xiàn)狀，對環(huán)境不足、管網(wǎng)配置等提供優(yōu)化建議；對智能化設(shè)計方案、新工藝的采用等提供專家意見。共選關(guān)鍵設(shè)備材料、推廣采用新裝備、新材料；推廣最佳的系統(tǒng)設(shè)備配置；參與關(guān)鍵設(shè)備的選型和招投標(biāo)工作。

6、跟進(jìn)質(zhì)量管理

參與隱蔽工程驗收；跟檢有關(guān)規(guī)程標(biāo)書，審核設(shè)備系統(tǒng)的竣工驗收大綱方案；定期巡視工程現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患提出整改建議；參加質(zhì)量事故分析會，面對現(xiàn)實共商補救措施。提供后配套工作的建議。

7、幫助建立科學(xué)的設(shè)施設(shè)備運行記錄

協(xié)助丙方建立科學(xué)的設(shè)施設(shè)備運行記錄。

8、評估項目綠化景觀及環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計方案

從物業(yè)管理的角度對項目的綠化設(shè)計、景觀設(shè)計及環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計方案提供建議。

9、協(xié)助該物業(yè)的竣工驗收與接管驗收工作 在該物業(yè)的竣工驗收階段，乙方將提供相關(guān)建議及派專業(yè)人員協(xié)助驗收工作的進(jìn)行，協(xié)助建立遺漏工程記錄檔案，使物業(yè)接管工作順利進(jìn)行。

四、前期物業(yè)管理顧問

1、協(xié)助組建該物業(yè)客服中心及制定發(fā)展策略

乙方將協(xié)助丙方建立該物業(yè)客服中心的架構(gòu)，招聘相關(guān)人員，建立工作流程、制度等，并根據(jù)丙方的實際情況及市場情況，制定長期及短期的發(fā)展策略。

2、制定該物業(yè)管理服務(wù)方案及內(nèi)容

乙方將根據(jù)該物業(yè)的規(guī)模、定位、業(yè)主消費習(xí)慣、管理費標(biāo)準(zhǔn)等制定切實可行的物業(yè)管理服務(wù)方案及服務(wù)內(nèi)容，并制定相關(guān)的執(zhí)行方案。

3、訂定管理規(guī)約

? 物業(yè)之管理規(guī)約將作為公約條款之一部份，乙方依據(jù)國外之專業(yè)管理規(guī)范配合國內(nèi)之特定環(huán)境，訂定一套符合「航天首府」項目所設(shè)定之管理規(guī)章。

? 除附設(shè)于公約條款之管理規(guī)約外，乙方將會制定「航天首府」項目業(yè)戶手冊及裝修流程和規(guī)約予各業(yè)戶，令業(yè)戶于使用及搬進(jìn)物業(yè)前對管理運作能充份了解，加強對物業(yè)之信心。

4、配套設(shè)施的安排及管理

按照物業(yè)銷售對象為目標(biāo)，為該物業(yè)建議有關(guān)之配套設(shè)施如會所等，亦并于在規(guī)劃中予以考慮，以便合理布置及日后管理安排。同時，乙方亦將就該物業(yè)內(nèi)配電房、垃圾房、智能化安防系統(tǒng)等的設(shè)置提供建議。

5、協(xié)助建立完善的員工培訓(xùn)體系并執(zhí)行培訓(xùn)工作

乙方認(rèn)為物業(yè)管理是一項由人力作主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員，必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練，而是項訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦應(yīng)包括其他項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計劃將為理論與實務(wù)并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，俾能熟習(xí)及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。乙方將按實際情況，分期安排員工投入適當(dāng)?shù)膷徫?，以配合工作及有效運用資源。

就物業(yè)管理員工之培訓(xùn)，乙方設(shè)有健全之訓(xùn)練項目，建議「航天首府」項目管理員之課程包括下列各項（各項課程不少于兩個課時）： 1）營銷配合板塊

? 營銷中心物業(yè)服務(wù)人員崗位職責(zé) ? 營銷中心物業(yè)服務(wù)人員崗位實操 ? 營銷中心物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)禮儀 ? 營銷及物業(yè)服務(wù)人員答客問

? DTZ戴德梁行公司簡介及顧問內(nèi)容介紹 ? 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn) ? 投訴處理技巧 ? 有效溝通

2）物業(yè)運作板塊

? 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn) ? 《物業(yè)管理條例》簡介與解析 ? 《物權(quán)法》簡介與解析 ? 物業(yè)人員服務(wù)禮儀 ? 有效溝通 ? 成功團(tuán)隊

? 物業(yè)管理之工程前期介入 ? 工程基礎(chǔ)知識培訓(xùn) ? 工程質(zhì)量保修規(guī)定解析 ? 客戶管理 ? 安全管理 ? 環(huán)境管理 ? 交樓入伙 ? 裝修管理

? 物業(yè)管理檔案的建立與管理 ? 客戶投訴處理技巧 ? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)之體現(xiàn) ? 突發(fā)事件處理預(yù)案及處理程序

培訓(xùn)方式：課堂講授、現(xiàn)場指導(dǎo)、參觀交流等。

培訓(xùn)考核： 1）戴德梁行對受訓(xùn)人員考核方式：

? 書面知識考核 ? 崗位操作考核

2）甲方對戴德梁行培訓(xùn)成效考核方式： ? 依照合同約定之培訓(xùn)主題及課時完成培訓(xùn) ? 培訓(xùn)整體滿意度不低于80%

上述培訓(xùn)計劃，乙方建議該物業(yè)項目營運前為駐場物業(yè)之管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得有系統(tǒng)及深入之認(rèn)識及訓(xùn)練機會。

6、財務(wù)預(yù)算及建議管理費標(biāo)準(zhǔn)，并提供成本控制建議

現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)之管理系統(tǒng)設(shè)備外，整個物業(yè)之財務(wù)管理，尤為重要。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，亦能確保及增加不動產(chǎn)資本價值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)要把握各項物業(yè)支出及定期收入，訂定出一套完整而合理的預(yù)算案，并積極按市政府規(guī)定收取管理維修基金，以確保該項物業(yè)投資能達(dá)致極限。

乙方被委托后，將會針對物業(yè)日常運作支出，做出評估，制定首年管理費預(yù)算案，并依據(jù)預(yù)算案，建議管理費金額。

同時，乙方將提供全面的管理成本控制方案供甲方及丙方參考。

7．建議會所功能設(shè)置及經(jīng)營模式

乙方將根據(jù)會所的面積、結(jié)構(gòu)以及消費者的消費習(xí)慣、市場情況等建議會所的功能設(shè)置及平面布局、裝修方案等，同時對會所的經(jīng)營模式、管理架構(gòu)等提供專業(yè)意見。

8、停車場管理建議

根據(jù)現(xiàn)存的停車場規(guī)劃做出管理顧問意見，內(nèi)容包括訂定停車場整體經(jīng)營策略，如營運的安排及收費標(biāo)準(zhǔn)等；就選定的停車場設(shè)備做出管理者角度的分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)等。

9、移交單元予租用戶之程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由客服中心主管級員工與用戶作移交程序，提示應(yīng)知事項，如單位內(nèi)各項設(shè)施、裝修需知、運送對象安排等。單位內(nèi)工程瑕疵亦需要用戶于一定時間內(nèi)知會管理公司作適當(dāng)修葺。

10、裝修工程及物料運送控制之程序

為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體營運情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。

11、物業(yè)交付期間之保安控制

此期間之保安顧問工作，將包括該物業(yè)內(nèi)全部公共地方、機械及機電室及物業(yè)外圍范圍等之保安評估。物業(yè)管理員須嚴(yán)格執(zhí)行由上級指示之各項保安措施，以確保物業(yè)于此期間之安全運作。

12、物業(yè)交付期間之遷入控制

為防止物業(yè)樓板承重超過建筑法規(guī)，客服中心應(yīng)知會各用戶有關(guān)資料，而亦同時要求用戶提供搬遷特別對象或器材之明細(xì)，以便審核其有否違規(guī)。另搬遷期之安排及運送方法等，客服中心將須訂定適當(dāng)程序及運作模式以配合用戶之遷入搬運安排。

13、物業(yè)交付期間之安全控制

乙方特別強調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司訂定之安全規(guī)約，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施之更改，易燃物體之管理及處置等，客服中心將有特定之規(guī)條監(jiān)管，以策安全。

14、協(xié)助建立ISO9000國際質(zhì)量管理體系

乙方提供一套ISO9000國際質(zhì)量保證體系文件予甲方、丙方參考使用，并協(xié)助丙方進(jìn)行有關(guān)ISO9000國際質(zhì)量保證體系的認(rèn)證工作。

15、物業(yè)管理人力資源 配合物業(yè)所需，協(xié)助聘請及培訓(xùn)合適人員負(fù)責(zé)日常管理、安保及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)；制定員工編制表、當(dāng)值時間、員工手冊及各項運作報告等；于物業(yè)正式營運前調(diào)派機電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項設(shè)施運作依據(jù)，配合日后管理服務(wù)。

五、顧問服務(wù)考核目標(biāo)

1、確保在武昌首府建立ISO9001：2008質(zhì)量管理體系，通過過程監(jiān)控等手段有效控制小區(qū)管理的每個環(huán)節(jié)，達(dá)到降低物業(yè)管理成本，提高管理效率的目的。

2、全面推行英式管家管理，使武昌首府各項管理服務(wù)內(nèi)容達(dá)到湖北省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，獲得較高的業(yè)主滿意率和社會美譽度，有效營造武昌首府良好的生活氛圍。

3、確保武昌首府管理服務(wù)人員的培訓(xùn)合格率達(dá)到95%以上，滿足ISO9001：2008質(zhì)量管理體系對人力資源的要求。

4、通過為武昌首府整體CI系統(tǒng)設(shè)計提出各項合理化建議，使武昌首府產(chǎn)生優(yōu)良的社會效益和品牌效益。

第五篇：檔案工作服務(wù)職能的目標(biāo)定位

檔案工作服務(wù)職能的目標(biāo)定位

一、服務(wù)方向的政治定位

檔案工作具有鮮明的階級性履行其服務(wù)職能要有堅定正確的政治方向。１９５８年的全國第二次檔案工作會議上提出過一個方針即“以多快好省地開展對檔案資料的利用工作為綱充分發(fā)揮檔案資料在社會主義建設(shè)中的積極作用來為本單位的各項工作和生產(chǎn)建設(shè)服務(wù)為政治戰(zhàn)線、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)線和思想戰(zhàn)線的社會主義革命服務(wù)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大躍進(jìn)服務(wù)為技術(shù)革命和文化革命服務(wù)為科學(xué)研究服務(wù)”。這個方針是根據(jù)黨的社會主義建設(shè)總路線的精神為適應(yīng)社會主義建設(shè)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大躍進(jìn)的形勢以及全國檔案工作發(fā)展的具體情況而提出來的它為檔案工作指明了服務(wù)方向。檔案工作也正是把握住了這一正確的服務(wù)方向而開展檔案利用工作的，對當(dāng)時的社會主義建設(shè)及檔案工作的發(fā)展起到積極作用。相反在“四人幫”橫行時期認(rèn)為“利用為綱”是修正主義路線從而使檔案工作失去了正確的服務(wù)方向。實踐證明檔案工作必須在黨的領(lǐng)導(dǎo)下遵循“為人民服務(wù)為社會服務(wù)”的宗旨才能把握正確的政治方向才能在生存與發(fā)展的道路上不致于失去前進(jìn)的目標(biāo)。

因此新時期檔案工作必須堅持以馬列主義、毛澤東思想和鄧小平理論為指導(dǎo)堅持辯證唯物主義和歷史唯物主義的世界觀堅持正確的政治方向深入開展檔案利用工作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)服務(wù)大膽地進(jìn)行檔案工作的改革。在改革過程中既要積極又要慎重要以鄧小平同志指示的“三個有利于”為前提無條件地執(zhí)行黨關(guān)于檔案開放、開發(fā)、公布與利用的方針、政策、法規(guī)堅持以社會利益為最高利益的原則實現(xiàn)檔案工作社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大統(tǒng)一確保黨和國家秘密的安全維護(hù)安定團(tuán)結(jié)政治上同黨中央保持高度一致使檔案工作的服務(wù)職能有一個正確的政治定位。

二、服務(wù)形式的精品定位

檔案工作的服務(wù)性突出地表現(xiàn)在檔案利用工作這個環(huán)節(jié)上。提供檔案的服務(wù)形式包括檔案的檢索及開發(fā)編研檔案信息等。服務(wù)形式的精品定位就是使檔案檢索及傳遞的檔案信息最有效、最具特色。

檔案檢索方式有手工檢索和計算機檢索。在目前傳統(tǒng)的手工檢索占有很大比重各檔案部門在手工檢索的途徑上做了大量的工作編制了多種形式的檢索工具。但實踐證明有一些檢索工具是重復(fù)的或者是編制不科學(xué)、用起來不方便的。不僅利用者不常用就是檔案人員也不愿用。在編制檢索工具中出現(xiàn)了求“多”不求“精”的現(xiàn)象，出現(xiàn)了一個誤區(qū)認(rèn)為編制的檢索工具越多檔案工作服務(wù)質(zhì)量越高。但事實正相反正因為編制了一些不科學(xué)、不易操作的檢索工具浪費了人力、物力、財力影響和限制了其它利用工作的開展反而降低了服務(wù)質(zhì)量。

在信息開發(fā)和編研工作上也存在一些問題。如選題不典型盲目性大。一些檔案部門為達(dá)標(biāo)升級應(yīng)付檢查隨便選幾個題人人都來編研使編研產(chǎn)品層次低質(zhì)量差實用性不大利用價值更小。有的選題雖好緊跟形勢但因編研時間過長失去了時效性影響了作用的發(fā)揮。

針對這種情況面臨社會的發(fā)展及現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用檔案部門應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念在服務(wù)形式上樹立“精品”意識。不要再編制不科學(xué)、利用率小的手工檢索工具應(yīng)編制一些必要的、方便利

用的手工檢索工具并作為向機檢過渡的基礎(chǔ)工具檢索形式要在計算機檢索上多做文章不斷研究探索計算機檢索的有效途徑。開發(fā)編制標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、利用者易操作、高質(zhì)量、全方位的計算機檢索途徑逐步取代手工檢索為利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提供檔案信息實現(xiàn)信息資源共享創(chuàng)造條件。在信息開發(fā)及編研工作上要根據(jù)利用規(guī)律及社會各項工作發(fā)展的趨勢、目標(biāo)提前作出預(yù)測有目的地進(jìn)行選題突出重點使開發(fā)的信息及編研的成果具有特色積極利用現(xiàn)代化的開發(fā)編研手段加快開發(fā)編研的進(jìn)度縮短開發(fā)編研的時間多出“精品”通過最快捷的檢索途徑把最優(yōu)秀、最有價值的檔案信息傳遞給利用者為現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。

三、服務(wù)人員的素質(zhì)定位

在生產(chǎn)力的諸要素中人是決定因素檔案工作服務(wù)質(zhì)量的好壞服務(wù)人員的素質(zhì)是關(guān)鍵。在檔案工作不斷深入發(fā)展過程中人員素質(zhì)內(nèi)涵不斷豐富。人員素質(zhì)包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和時代意識。

１政治素質(zhì)指檔案人員的政治理論水平政治態(tài)度及職業(yè)道德等。這就要求檔案人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)馬列主義、毛澤東思想和鄧小平建設(shè)有中國特色的社會主義理論按照江澤民同志提出的“講政治”去做做到有正確的政治方向、政治立場和政治觀點加強政治紀(jì)律提高政治鑒別力和政治敏銳性要在涉及檔案工作的路線、方針、政策等重大原則問題上同黨中央保持高度一致樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀恪守檔案工作紀(jì)律貫徹執(zhí)行《檔案法》嚴(yán)守黨和國家的機密熱愛檔案事業(yè)全心全意為人民服務(wù)甘當(dāng)無名英雄更新觀念開拓進(jìn)取。

２業(yè)務(wù)素質(zhì)是指檔案人員履行職責(zé)的知識水平和技術(shù)實踐能力。檔案人員應(yīng)具有較高的、相應(yīng)的專業(yè)知識即不僅學(xué)習(xí)掌握檔案學(xué)理論知識還要熟悉與檔案工作相關(guān)的文化、理論與科學(xué)技術(shù)比如文史知識、社會學(xué)、情報學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、心理學(xué)、傳播學(xué)及現(xiàn)代化設(shè)備的操作技術(shù)，特別是從事信息開發(fā)和編研工作的人員必須以“博才”或“通才”取勝。檔案人員不但要有繼承傳統(tǒng)檔案工作理論的觀念還要有研究探索檔案工作發(fā)展中出現(xiàn)新情況的意識利用先進(jìn)技術(shù)解決新問題豐富和發(fā)展檔案工作的理論與實踐。

３時代意識就是指檔案人員應(yīng)具備與時代步伐相一致的思想觀念。

１ 信息意識?，F(xiàn)代社會已進(jìn)入信息時代檔案作為信息資源的組成部分檔案人員應(yīng)增強對其信息性的認(rèn)識程度提高辯別水平和處理能力增強開發(fā)檔案信息資源的意識滿足社會各方面對檔案信息日益增長的需求。

２ 市場意識。黨的十四大確定了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的體制社會主義市場經(jīng)濟(jì)為檔案工作開辟了廣闊的前景。檔案人員應(yīng)開發(fā)檔案信息并主動與市場經(jīng)濟(jì)接軌以直接或間接的方式參與到市場經(jīng)濟(jì)活動中去為其服務(wù)樹立起強烈的市場意識。市場經(jīng)濟(jì)體制是一種競爭機制檔案人員使檔案信息進(jìn)入市場首先要有質(zhì)量意識、效益意識，要根據(jù)信息市場的需求優(yōu)化服務(wù)措施提高服務(wù)質(zhì)量開發(fā)含“金”量高的檔案信息并及時把能產(chǎn)生極大社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的檔案信息推向信息市場，使檔案信息在市場環(huán)境的作用下找準(zhǔn)位置發(fā)揮其作用。

３ 現(xiàn)代化意識。市場經(jīng)濟(jì)的建立形成了一套激烈競爭的機制追求信息的快速傳遞，發(fā)揮時效是信息價值競爭的重要措施。實現(xiàn)這一目的的條件就是檔案人員要有積極采用現(xiàn)代化手段開展檔案服務(wù)工作的意識大膽地進(jìn)行設(shè)備更新努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化設(shè)備的實踐技術(shù)比如

電子計算機技術(shù)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)多媒體技術(shù)影視制作技術(shù)等促進(jìn)檔案工作的發(fā)展跟上時代節(jié)拍。

４ 法紀(jì)意識。國家關(guān)于檔案工作的法律、法規(guī)是我國檔案工作健康發(fā)展的重要保證。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下檔案人員在履行檔案工作的服務(wù)職能中要有強烈的依法辦事的意識，遵守檔案利用工作紀(jì)律按照黨和國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檔案的開發(fā)、開放、公布與利用正當(dāng)?shù)貐⑴c市場競爭正確處理大局利益和自身利益的關(guān)系防止出現(xiàn)片面追求轟動效應(yīng)違反檔案利用工作紀(jì)律的情況發(fā)生。