第一篇：商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))開(kāi)題報(bào)告

題目：商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

一、課題研究的目的、意義：

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，由個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所引發(fā)的各種形式的風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及形成機(jī)制都發(fā)生了巨大的變化。個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個(gè)重要的業(yè)務(wù)種類，然而在大力發(fā)展個(gè)人住房的同時(shí)，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)，不良貸款率也隨之上升，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著新的政策環(huán)境，這也給商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況帶來(lái)了很大的不確定性。2007年美國(guó)的“次貸危機(jī)”，引起許多國(guó)家的反思，我國(guó)也采取政策措施提高個(gè)人住房貸款的門(mén)檻，打擊房地產(chǎn)的炒作和過(guò)度投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步發(fā)生。我們應(yīng)盡快樹(shù)立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,積極研究應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，控制和防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。研究個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅可以促進(jìn)我國(guó)人民居住環(huán)境改善和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。

本文研究的目的在于聯(lián)系我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際情況，明確我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)以及成因，如何防范控制個(gè)人住房貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)，如何發(fā)展和完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。我國(guó)在發(fā)展個(gè)人住房貸款這個(gè)市場(chǎng)上的時(shí)間比較短暫，經(jīng)驗(yàn)也比較有限，再加上個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)，如何有效控制和防范貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的挑戰(zhàn)。

二、本課題國(guó)內(nèi)外研究的歷史、現(xiàn)狀和研究目標(biāo)：

1、國(guó)外的研究現(xiàn)狀

西方國(guó)家從英國(guó)成立的第一家住房金融機(jī)構(gòu)算起，己有二百多年歷史。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住房金融在第二次世界大戰(zhàn)后獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)一直是國(guó)民

經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各國(guó)都先后建立了相對(duì)成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對(duì)個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，盡管各國(guó)由于經(jīng)濟(jì)體制、金融體制、社會(huì)保障體制等方面存在差異，但一般都是采取以辦理房地產(chǎn)抵押貸款為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以信用貸款和保險(xiǎn)代理為輔助業(yè)務(wù)的方式。

Kau在1998年對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款中借款人違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了理論研究。他在要求權(quán)法(ContingentclaimaPproach)中把違約看作是一種合理的決策，認(rèn)為當(dāng)住宅價(jià)值降到低于抵押貸款價(jià)值時(shí)違約就會(huì)發(fā)生。LISa于2000年提出了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理分離均衡論理。他研究在信息不對(duì)稱的條件下，由于借款人的風(fēng)險(xiǎn)類別是一種私人信息，只有借款人自己最為清楚，貸款人卻知道不多。因而就會(huì)存在分離均衡(separatingequilibrium)，高風(fēng)險(xiǎn)的借款人就會(huì)選擇浮動(dòng)利率抵押貸款，低風(fēng)險(xiǎn)的借款者則會(huì)選擇固定利率抵押貸款。他認(rèn)為借款人的抵押貸款選擇傾向應(yīng)該被貸款人當(dāng)作鑒別高風(fēng)險(xiǎn)與低風(fēng)險(xiǎn)借款人的一種違約風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，為房地產(chǎn)抵押貸款借款人風(fēng)險(xiǎn)的管理對(duì)策提供了依據(jù)。瑞士的漢斯·馬里希·德瑞克在2004年《金融服務(wù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理手冊(cè)》中提出對(duì)于金融機(jī)構(gòu)操作風(fēng)險(xiǎn)的管理幾種方法，這對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理對(duì)策提供了值得借鑒的方法，例如設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)。

國(guó)外對(duì)個(gè)人住房貸款的研究比較深入，也積累了經(jīng)驗(yàn)供后人參考。國(guó)外對(duì)風(fēng)險(xiǎn)理論，建立的個(gè)人信用制度，雙擔(dān)保體系制度等等均比較完善，在政府的政策和商業(yè)銀行的管理制度的指導(dǎo)管理下，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理不斷發(fā)展和完善。

2、國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)關(guān)于住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究始于上世紀(jì)90年代后期。由于我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)運(yùn)作也還不夠規(guī)范。商業(yè)銀行自行制定一套標(biāo)準(zhǔn)，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資料登記也很不規(guī)范。反映借款個(gè)人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足，信息失真嚴(yán)重。因此，我國(guó)學(xué)者這方面的研究工作起步研究?jī)?nèi)容也多限于介紹個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施，多以定性研究為主，實(shí)證研究有限，這主要是因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的缺失和不易獲得。

(1)汪利娜在《中國(guó)推行抵押貸款證券化的理性思考及制度安排》（中國(guó)房地產(chǎn)金融，2002年）中在對(duì)比國(guó)外在貸款證券化的基礎(chǔ)上，認(rèn)為中國(guó)抵押貸款

市場(chǎng)存在著許多“先天不足”，提出我國(guó)證券化應(yīng)該成立全國(guó)性的抵押證券公司，以及應(yīng)借鑒香港和加拿大的經(jīng)驗(yàn)，盡早地推出抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃，這對(duì)住房抵押貸款外部風(fēng)險(xiǎn)管理提供了依據(jù)和參考方法。

(2)賈卉在《試論個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策》（市場(chǎng)周刊:商務(wù)營(yíng)銷，2003年）中對(duì)個(gè)人住房貸款中風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行了分類分析:個(gè)人信用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、詐騙行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、由銀行自身操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物產(chǎn)權(quán)引來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分引來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)和其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)；由此還提出相應(yīng)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

(3)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的劉勇、中國(guó)人民大學(xué)的周宏、中國(guó)煤炭經(jīng)濟(jì)學(xué)院的徐啟發(fā)在《現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究》(投資研究，2003年)中指出，作為金融風(fēng)險(xiǎn)、測(cè)度與防范的重要工具，VaR(Value一at一Risk)己經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主流方法，這對(duì)在住房貸款個(gè)人信用制度不健全，以及信息不對(duì)稱下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理提供了有效的防范對(duì)策。

國(guó)內(nèi)對(duì)個(gè)人住房貸款的研究時(shí)間有限，而且聯(lián)系國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，許多理論都不能夠完善實(shí)踐。個(gè)人信用制度不完善，信息不對(duì)稱等風(fēng)險(xiǎn)，使國(guó)內(nèi)研究深度有限，多以定性研究。目前我國(guó)借鑒國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，聯(lián)系實(shí)際情況和結(jié)合美國(guó)次貸危機(jī)給我國(guó)的啟示, 提出了若干可行性措施, 以完善我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理控制, 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新, 推動(dòng)我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

本文選擇我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理為研究對(duì)象，依據(jù)國(guó)內(nèi)外專家的有關(guān)理論和相關(guān)學(xué)說(shuō)，探討個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，本論文針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。

三、本課題研究的基本內(nèi)容和方法：

（一）本課題研究的基本內(nèi)容：

第一章導(dǎo)論

1.1研究目的及意義

1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻(xiàn)綜述

第二章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1我國(guó)個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

2.2我國(guó)個(gè)人住房貸款的存在的主要問(wèn)題

第三章我國(guó)個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1我國(guó)商業(yè)銀行內(nèi)部原因風(fēng)險(xiǎn)分析

3.2我國(guó)商業(yè)銀行外部原因風(fēng)險(xiǎn)分析

第四章我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

4.1我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部管理對(duì)策

4.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部管理對(duì)策

第五章結(jié)論

（二）研究方法：

（1）歸納法：總結(jié)由學(xué)者們?cè)缫蜒芯砍鰜?lái)的成果，從各個(gè)方面提取相關(guān)有用信息，補(bǔ)全片面的方面使其完整。

（2）實(shí)例分析法：運(yùn)用實(shí)際發(fā)生的有關(guān)例子來(lái)分析個(gè)人住房貸款的某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）文獻(xiàn)研究法：通過(guò)文獻(xiàn)中的對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的分析中不同觀念總結(jié)歸納出主要的觀點(diǎn)。

第二篇：商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理[模版]

商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指銀行貸出去的款項(xiàng)，借款人到期償還不了形成逾期、呆滯 或根本無(wú)法償還成為呆賬貸款，銀行蒙受損失具有可能性。商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn) 形式是逾期貸款、呆滯貸款、呆賬貸款。商業(yè)銀行貸款無(wú)法收回主要是由于借款人不愿或無(wú) 力歸還借款，所以商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于借款人。關(guān)鍵詞：現(xiàn)實(shí)意義；主要表現(xiàn)；分類；決策

一、引言商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，就是指銀行運(yùn)用系統(tǒng)和規(guī)范的方法對(duì)信貸管理活動(dòng)巾的各種貸 款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別預(yù)測(cè)和處理，防范和降低風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，以及對(duì)信貸活動(dòng)的影響程度，以 獲取最大的貸款收益的信貸調(diào)控行為。隨著金融改革的不斷深化，國(guó)有銀行商業(yè)化，并建立 現(xiàn)代金融企業(yè)制度是一種必然趨勢(shì)。銀行成為自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)實(shí)體，首要的任務(wù) 必須按風(fēng)險(xiǎn)原則管理資產(chǎn)，加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理顯得日益重要。

二、商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

1、有利于實(shí)現(xiàn)資金資源分配的最佳組合。通過(guò)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理, 商業(yè)銀行依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分散 的原理將貸款資金進(jìn)行合理配置, 既有效地降低了銀行放款的風(fēng)險(xiǎn), 又使銀行的利潤(rùn)水平相對(duì)確定, 達(dá)到貸款資金的有效利用。

2、有利于金融體系的安全和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。銀行系統(tǒng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要支柱, 商 業(yè)銀行的運(yùn)行狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響, 如果商業(yè)銀行貸款失控, 導(dǎo)致銀行的重大損失 必然會(huì)通過(guò)一系列的連鎖反應(yīng)招致金融體系的動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)的衰退。有效控制商業(yè)銀行的貸款 風(fēng)險(xiǎn)就成為維護(hù)金融體系安全和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的可靠保證。

3、有利于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。銀行經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是在效益性、流動(dòng)性、安全 性三者統(tǒng)一的前提下實(shí)現(xiàn)成本最低、效益最大, 而銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的宗旨正是用最小的成本獲 得最大的風(fēng)險(xiǎn)收益。

三、近年來(lái)商一業(yè)銀行面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要表現(xiàn)：(一)是國(guó)有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)比例仍然較高，這是我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的首要特 征。四大國(guó)有銀行不良貸款在剝離了1.4萬(wàn)億后，不良貸款比率按五級(jí)分類口徑仍較高，已 超過(guò)20%（發(fā)達(dá)國(guó)家平均為2%），風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。這些不良資產(chǎn)形成原因十分復(fù)雜，而銀行稀 釋和消化不良貸款的能力目前還比較弱。當(dāng)前部分行業(yè)投資過(guò)熱已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的突出矛 盾，一些銀行對(duì)過(guò)度投資、重復(fù)建設(shè)盲目貸款，如果不切實(shí)加以解決，可能產(chǎn)生大量的新增 不良貸款。減少新增不良資產(chǎn)，加大存量不良資產(chǎn)處置力度，化解銀行風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)艱巨。(二)是資本充足率離巴塞爾協(xié)議規(guī)定（8%）還有一定差距，距國(guó)際先進(jìn)銀行（30%）有 很大距離，面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(三)是國(guó)有商業(yè)銀行的盈利能力低，資本利潤(rùn)率、資產(chǎn)利潤(rùn)率和人均利潤(rùn)率仍大大低于 國(guó)際平均水平。(四)金融違法違規(guī)行為屢禁不止，金融案件時(shí)有發(fā)生，有的觸目驚心，而金融企業(yè)的防 范機(jī)制和內(nèi)部管理水平卻跟不上。一些銀行急于擴(kuò)張業(yè)務(wù)和搶占市場(chǎng)份額，往往忽略風(fēng)險(xiǎn)和 成本，不能正確處理業(yè)務(wù)創(chuàng)新與貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系，致使一些新的金融業(yè)務(wù)往往是金融犯 罪分子窺視的焦點(diǎn)。(五)是銀行風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)新轉(zhuǎn)化：信貸資金被大量用于財(cái)政性支出，財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)向銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 化；房地產(chǎn)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等貸款周期長(zhǎng)、規(guī)模大、增長(zhǎng)快，信貸的分散風(fēng)險(xiǎn)向集中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 化；有些地方因資金鏈條斷裂而形成房地產(chǎn)貸款巨大貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，抵債資產(chǎn)逐年增加，虛 假按揭、重復(fù)抵押騙取銀行貸款，信貸的即期風(fēng)險(xiǎn)向其他資產(chǎn)的遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化。商業(yè)銀行存在的問(wèn)題實(shí)質(zhì)是金融體制和機(jī)制不健全，沒(méi)有建立現(xiàn)代金融制度，沒(méi)有真正 擺脫行政機(jī)構(gòu)色彩，公司治理結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，經(jīng)營(yíng)機(jī)制還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)換，內(nèi)部控制薄弱，缺乏有效的自我約束機(jī)制。

四、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)貸款的類型

1、呆賬型貸款。呆賬型貸款指商業(yè)銀行在貸款款項(xiàng)撥出后，在采取所有可能的法律措 施和一切必要的法律程序之后，其本息仍然無(wú)法收回或只能部分收回的情形。呆賬型貸款風(fēng) 險(xiǎn)大多是因關(guān)系貸款或政府性指令撥款，或工作人員違規(guī)貸款造成的，是最嚴(yán)重的不良貸款，往往是銀行款項(xiàng)撥出時(shí)

就注定呆賬的貸款，應(yīng)堅(jiān)決予以杜絕。

2、呆滯型貸款。呆滯型貸款風(fēng)險(xiǎn)是指按財(cái)政部有關(guān)規(guī)定逾期超過(guò)規(guī)定年限以上仍未歸 還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規(guī)定年限但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)終止、項(xiàng)目已經(jīng)停建的貸款。

3、逾期型貸款。逾期型貸款風(fēng)險(xiǎn)是指借款合同到期后仍未歸還的貸款。這種分類是與 中國(guó)特殊的金融市場(chǎng)情況相符合的。隨著金融體制的改革、外資銀行的介入、金融格局的變 化，中國(guó)于1998年開(kāi)始逐步采取國(guó)際通行的五級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)，即正常貸款、關(guān)注貸款、次級(jí)貸 款、可疑貸款、損失貸款。

4、保證虛設(shè)型貸款。保證是由債務(wù)人以外的第 人向債權(quán)人承諾，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，由其代為履行或承擔(dān)保證責(zé)任的擔(dān)保方式。保證虛設(shè)則是閃為保證人資格不適格，使保 證不成立，或保證人無(wú)能力即沒(méi)有充足的財(cái)產(chǎn)保證當(dāng)債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)來(lái)代為履行等因 素，使保證流于形式。保證是基于人身信任關(guān)系而設(shè)立的一種物權(quán)。但由于保證對(duì)債權(quán)人來(lái) 說(shuō)是一種請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人不能對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)行使直接的支配權(quán)，保證設(shè)定時(shí)，保證人雖有 足夠的償還能力，但等到保證責(zé)任落實(shí)時(shí)，由于債務(wù)人和保證人的財(cái)產(chǎn)均已減少以致不足以 清償債務(wù)，使保證形同虛設(shè)。

5、政策風(fēng)險(xiǎn)型貸款。政策風(fēng)險(xiǎn)指商業(yè)銀行在其運(yùn)用資金放款獲取利潤(rùn)中，由于圍家政 策的不穩(wěn)定性、不可預(yù)測(cè)性使其經(jīng)營(yíng)的收入不確定性程度增加的情形。國(guó)家政策具有目標(biāo)性 與階段性，階段性政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看又有可能存在不穩(wěn)定性。因此，商業(yè)銀行在其業(yè)務(wù)中對(duì)政 策的把握與實(shí)際情況有時(shí)會(huì)有一定的偏差，從而擴(kuò)大其貸款風(fēng)險(xiǎn)。

五、完善我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策 借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn), 結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行的實(shí)際情況, 完善我國(guó)商 業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施如下: 第一, 針對(duì)我國(guó)信用評(píng)級(jí)體制的不完善, 建立資信評(píng)估機(jī)制, 對(duì)企業(yè)的資金狀況、經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)狀、產(chǎn)品銷售情況及發(fā)展前景等加以量化, 運(yùn)用各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核評(píng)估, 尤其應(yīng)該關(guān) 注企業(yè)的現(xiàn)金流量變化, 確保貸款投向準(zhǔn)確, 為貸款決策供可靠的依據(jù)。第二, 建立貸款責(zé)任制和集體審批制度, 將貸款的責(zé)任明確到個(gè)人身上, 用嚴(yán)格的貸 款責(zé)任制約束信貸人員的行為規(guī)范, 做到誰(shuí)貸款誰(shuí)負(fù)責(zé), 發(fā)生貸款損失時(shí), 嚴(yán)格追究貸款 責(zé)任人的責(zé)任, 并給予適當(dāng)?shù)奶幜P;同時(shí)對(duì)業(yè)績(jī)優(yōu)良的信貸人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì), 給予其足夠的 工作動(dòng)力。第三, 建立各種評(píng)審機(jī)制, 做到以防為主, 努力轉(zhuǎn)化及時(shí)補(bǔ)償, 要密切關(guān)注企業(yè)的發(fā) 展方向、貸款合同的履行情況,及時(shí)化解因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不利和改變貸款資金用途造成的貸款風(fēng) 險(xiǎn)。按不同的授信對(duì)象和資產(chǎn)類型, 劃分風(fēng)險(xiǎn)基本權(quán)數(shù), 同時(shí)根據(jù)企業(yè)的信譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定貸款 企業(yè)信用等級(jí), 并成立企業(yè)信用評(píng)估委員會(huì)和貸款審批委員會(huì), 對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化管理, 以風(fēng)險(xiǎn)變換系數(shù)與貸款方式的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)系數(shù)作為評(píng)價(jià)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度的標(biāo)準(zhǔn)。第四, 建立貸款風(fēng)險(xiǎn)的追索機(jī)制, 開(kāi)展信貸資產(chǎn)的清理工作, 針對(duì)不同的情況采取相 應(yīng)的措施, 積極組織清收工作。檢查抵押財(cái)產(chǎn)的完好程度和擔(dān)保人的代償能力有無(wú)變化, 關(guān) 注抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值是否發(fā)生變化, 是否存在企業(yè)出售, 轉(zhuǎn)移抵押等情況。第五, 不斷提升員工的素質(zhì)特別是信貸人員的素質(zhì)。貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小與信貸管理人員的 素質(zhì)密切相關(guān), 信貸管理人員素質(zhì)好, 貸款風(fēng)險(xiǎn)可以大大降低, 反之, 則會(huì)大大增加貸款 風(fēng)險(xiǎn)。提高信貸管理人員的素質(zhì), 建議從以下幾個(gè)方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收 具有較高文化水平和有一定銀行工作經(jīng)驗(yàn)的青年人充實(shí)信貸隊(duì)伍, 二是加強(qiáng)職業(yè)道德教育 和業(yè)務(wù)培訓(xùn), 每年給予信貸人員一定的時(shí)間進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn),以提升其道德水平和業(yè)務(wù)能力。第六,從政府監(jiān)管當(dāng)局的角度講,應(yīng)該給予商業(yè)銀行充分的制定貸款利率的自由, 這有 利于調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)積極性和創(chuàng)新熱情。貸款利率的制定應(yīng)該遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律, 商 業(yè)銀行可以在邊際收益等于邊際成本的約束下自行決定貸款利率, 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化,這也 有利于增進(jìn)優(yōu)質(zhì)銀行的競(jìng)爭(zhēng)能力。第七, 要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中需要相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)立法來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)個(gè)體的行為, 要 不斷完善相關(guān)的法律法規(guī),如進(jìn)一步完善《抵押法》、《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》等, 從法律 層面保證有效商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

六、總結(jié) 總之，為了加強(qiáng)商業(yè)

銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，商業(yè)銀行必須一方面應(yīng)不斷加強(qiáng)信貸人員的 思想道德教育，培養(yǎng)信貸人員使之具備高度的責(zé)任意識(shí)、敬業(yè)精神和優(yōu)良的工作作風(fēng)；另一 方面應(yīng)努力提高信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，針對(duì)信貸經(jīng)營(yíng)管理和信貸人員知識(shí)結(jié)構(gòu)中的薄弱環(huán) 節(jié)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)和操作制度的培訓(xùn)，并鼓勵(lì)信貨人員自學(xué)與信貸業(yè)務(wù)有關(guān)的法律、會(huì)計(jì)等 專業(yè)的知識(shí)。

第三篇：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討

摘 要：本文對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因、特點(diǎn)和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場(chǎng)、個(gè)人需求和社會(huì)發(fā)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的處理措施和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策

一、引言

隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來(lái)越高的要求，個(gè)人住房已逐步走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購(gòu)買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無(wú)路的情況下，也正是看上了這種社會(huì)需求，在早期個(gè)人貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下逐步開(kāi)展了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。

具體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款是指貸款人向購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。目前，個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和各種組合貸款。個(gè)人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門(mén)的委托，以住房公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以貸款人信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門(mén)等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自住普通住房的一種個(gè)人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來(lái)源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來(lái)源不同。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來(lái)源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。三是貸款的對(duì)象有所不同。住房公積金貸款對(duì)象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可以對(duì)一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。

2、個(gè)人住房組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。借款人以所購(gòu)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人。個(gè)人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房?jī)r(jià)款，那么，該客戶還可向建行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，也就是說(shuō)可另一方面申請(qǐng)一筆期限相同的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房?jī)r(jià)的70%為限。即對(duì)于該兩筆貸款，客戶可申請(qǐng)的最高金額為50*70%=35萬(wàn)元。其中某客戶申請(qǐng)貸款25萬(wàn)元，個(gè)人住房公積金貸款金額為10萬(wàn)元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個(gè)人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個(gè)人住房商業(yè)貸款金額為15萬(wàn)元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個(gè)人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開(kāi)始，不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶逐漸增多，已引起金融部門(mén)的高度警覺(jué)。為此，對(duì)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。截至2003年，全國(guó)個(gè)人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬(wàn)億元，同時(shí)國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來(lái)看，這幾乎可以說(shuō)是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，并不見(jiàn)得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在特定意義上說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來(lái)個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。

二、當(dāng)前個(gè)人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

隨著近幾年我國(guó)個(gè)人住房貸款急劇增長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也日益加大。重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過(guò)程，市場(chǎng)交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場(chǎng)，但由于整個(gè)市場(chǎng)的信用問(wèn)題，例如政府部門(mén)的不規(guī)范運(yùn)作、開(kāi)發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個(gè)人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（一）個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)

目前的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來(lái)的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。其中個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)又分為：

1、購(gòu)房者由于收入水平下降，無(wú)力償還貸款 值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20—30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。考慮到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是當(dāng)前收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長(zhǎng)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

2、購(gòu)房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購(gòu)房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無(wú)力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場(chǎng)的低迷，所占比例將會(huì)越來(lái)越大，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。還有一部分“第二套住房”的購(gòu)房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。

3、違約風(fēng)險(xiǎn)造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險(xiǎn)指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問(wèn)題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信貸風(fēng)險(xiǎn)

1、開(kāi)發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房?jī)r(jià)，造成購(gòu)房者的損失，導(dǎo)致購(gòu)房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開(kāi)發(fā)商尚欠繳地價(jià)、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4、開(kāi)發(fā)商為了售樓，過(guò)度

地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開(kāi)發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。

5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房信貸等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對(duì)這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始面臨到流動(dòng)性問(wèn)題。從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化實(shí)際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動(dòng)性但未來(lái)現(xiàn)金流量可以預(yù)測(cè)的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個(gè)”資產(chǎn)池”。以這個(gè)“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用提升和信用評(píng)級(jí)以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來(lái)源于按揭貸款購(gòu)房人支付的本金和利息。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特性，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高，因而中國(guó)人民銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對(duì)照的是，個(gè)人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭(zhēng)取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個(gè)代表性的現(xiàn)象。

（五）個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于個(gè)人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險(xiǎn)貸款來(lái)發(fā)展，以致只看到它的利潤(rùn)，而沒(méi)有注意到它的風(fēng)險(xiǎn)，更是忽視了它的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)它的潛在風(fēng)險(xiǎn)更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這在美國(guó)的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過(guò)類似的情況。下面分析一些個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1、利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會(huì)發(fā)生變化，從而引起金融市場(chǎng)上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會(huì)因此遭受損失形成利率風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長(zhǎng)期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。

2、個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的不規(guī)范，銀行之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，造成放寬對(duì)貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人住房貸款因整個(gè)社會(huì)信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭(zhēng)，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

4、中國(guó)法律體制的不健全，在訴訟過(guò)程中造成的風(fēng)險(xiǎn)。

5、個(gè)人住房貸款最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性問(wèn)題。

（六）貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)

從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的信貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國(guó)一度被有關(guān)各方青睞的個(gè)人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因?yàn)椤傲?/p>

首付”存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時(shí)也容易讓不法開(kāi)發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來(lái)套取銀行資金。在操作過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)，中臺(tái)與后臺(tái)沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒(méi)有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價(jià)程序的順利實(shí)施。

（七）抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)等。其實(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范不僅僅是“零首付”的問(wèn)題，即使是貸款額度與抵押物實(shí)際價(jià)值不超過(guò)80％的個(gè)人住房抵押貸款和不超過(guò)60％的個(gè)人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個(gè)人住房貸款不良率為零，但隨著個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，從2000年開(kāi)始，不良貸款開(kāi)始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，這里面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多而不易控制，加之這項(xiàng)業(yè)務(wù)是在起步階段。當(dāng)然，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)呈緩升走勢(shì)。

三、降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略探討

據(jù)了解，目前反映個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購(gòu)房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購(gòu)房；三是個(gè)人信用程度不明，且信譽(yù)度會(huì)隨著收入多少而發(fā)生變化。

1、加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，來(lái)增強(qiáng)借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)連帶保證，如果由于開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購(gòu)房人拖欠貸款時(shí)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。

3、改進(jìn)對(duì)購(gòu)房人還款能力的評(píng)估方式 改進(jìn)對(duì)購(gòu)房人還款能力的評(píng)估方式。不但要求購(gòu)房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個(gè)人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對(duì)購(gòu)房人的整體信用進(jìn)行評(píng)估。

4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款所占的比率，提高對(duì)個(gè)人住房貸款的質(zhì)量，避免銀行之間對(duì)樓宇按揭的盲目競(jìng)爭(zhēng)。因此銀行沒(méi)有必要放寬對(duì)貸款審查條件，只能是提高個(gè)人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個(gè)人住房貸款質(zhì)量的前提下，發(fā)展個(gè)人住房貸款。

5、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國(guó)家通常用來(lái)提高銀行的資金流動(dòng)性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。

6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對(duì)借款人的資金來(lái)源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會(huì)信用等嚴(yán)格審查，對(duì)不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對(duì)逾期貸款要及時(shí)向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，指引在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書(shū)”的形式記錄在案。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士介紹說(shuō)，運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。

四、完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的個(gè)人住房貸款會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，未來(lái)必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。1．改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門(mén)的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息匯同來(lái)自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費(fèi)者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告，并據(jù)此做出決策。由于信用機(jī)構(gòu)的建立還有待時(shí)日，銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須在其審批個(gè)人住房貸款的過(guò)程中扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專業(yè)化、規(guī)范化，初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，為信用管理打好基礎(chǔ)，對(duì)已 有借款人以及貸款申請(qǐng)人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。目前，我國(guó)的部分城市建立了針對(duì)本市居民的個(gè)人征信系統(tǒng)，實(shí)際上這些信息的采集對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷并不足夠，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，因?yàn)橘J款人可能同時(shí)在不同的金融機(jī)構(gòu)或者同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。2．為了化解個(gè)人住房貸款帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 為了化解個(gè)人住房貸款帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來(lái)以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場(chǎng)。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高銀行資金的流動(dòng)性，一方面銀行通過(guò)發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。參考文獻(xiàn)：(1)《現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實(shí)務(wù)》高等教育出版社(3)21世界經(jīng)濟(jì)報(bào)道

第四篇：住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)淺談

文章標(biāo)題：住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)淺談

住房公積金是職工的長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)金，建立的目的就是為了提高職工住房消費(fèi)能力，并推崇“低存低貸”的購(gòu)房融資政策。無(wú)庸置疑，近年來(lái)住房公積金貸款規(guī)模急劇擴(kuò)大，而貸款壞帳的數(shù)額仍相對(duì)較少。但應(yīng)看到由于貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)間不長(zhǎng)，貸款總規(guī)模還較少，潛在的風(fēng)險(xiǎn)還未充分釋放，這就需要我們?cè)诮窈蠊ぷ髦?，合理管?/p>

好風(fēng)險(xiǎn)和收益，達(dá)到“適度控制好風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，獲取穩(wěn)定的收益”的運(yùn)作管理目標(biāo)。[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://004km.cn/)一站在手，寫(xiě)作無(wú)憂!]

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)并非現(xiàn)實(shí)的損失或危機(jī)，而是一種損失或危機(jī)的可能性，由于也有獲利的可能，因而不會(huì)引起人們的高度注意，但這種損失或危機(jī)的可能一旦轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，就難以彌補(bǔ)和克服。所以，我們要通過(guò)識(shí)別、衡量、分析風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上有效控制風(fēng)險(xiǎn)，用最經(jīng)濟(jì)合理的方法來(lái)綜合處置風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)信貸資金最大安全的科學(xué)管理辦法。當(dāng)前，在撇開(kāi)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)情況下思考，住房公積金貸款最具代表性的風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。所謂信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款職工由于下崗、失業(yè)、疾病以及過(guò)度消費(fèi)形成其他債務(wù)造成購(gòu)房融資資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。所謂交易風(fēng)險(xiǎn)是指借款職工由于所購(gòu)房產(chǎn)貶值以及房產(chǎn)交易糾紛造成購(gòu)房融資資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

一般而論，住房公積金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)占全部風(fēng)險(xiǎn)的60-70，交易風(fēng)險(xiǎn)約占10-20。因此，有效管理信用風(fēng)險(xiǎn)，在注重收益性的同時(shí)注重安全性，對(duì)今后的住房公積金貸款管理將越來(lái)越重要。

管理信用風(fēng)險(xiǎn)的核心是：擬審批的貸款本息總額=申請(qǐng)人可承受的還款額，這是唯一的也絕對(duì)的信用審查條件。實(shí)踐中，應(yīng)著重考慮借款人還款能力來(lái)確定貸款額度，一般月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下（含55）。所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額 月物業(yè)管理費(fèi) 其他債務(wù)月償還額）/月均收入。對(duì)借款人的信用審查應(yīng)著重把握兩個(gè)原則：一是安全性原則。對(duì)借款安全性的判斷主要包括：借款人的實(shí)際情況、購(gòu)房融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款人的實(shí)際情況、購(gòu)房融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款能力和意愿。二是成長(zhǎng)性原則。對(duì)借款人成長(zhǎng)性的判斷主要包括：借款人適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的能力、借款人從事的職業(yè)、借款人所在單位的發(fā)展趨勢(shì)。也就是通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景；通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其償付能力；通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首次支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。

管理交易風(fēng)險(xiǎn)的核心：一是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和不同類型房屋價(jià)格變化的周期性規(guī)律，有效調(diào)節(jié)和控制貸款最高成數(shù)；二是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定，在建房屋封頂后再發(fā)放貸款。

眾所周知，住房貸款與其他貸款相比，由于有房地產(chǎn)抵押，一般來(lái)說(shuō)信用風(fēng)險(xiǎn)很低。但在我國(guó)由于顯性的房?jī)r(jià)收入比較高，而且周邊環(huán)境不斷發(fā)生變化，如下崗、失業(yè)、疾病以及過(guò)度消費(fèi)形成其他債務(wù)等等，筆者認(rèn)為，當(dāng)前需要采取更為妥當(dāng)?shù)牟呗裕簜鶛?quán)保護(hù)措施、信用管理制度、內(nèi)部控制。

在實(shí)踐中采用的住房貸款債權(quán)保護(hù)措施主要有：住房抵押、保證人制度、投涉保險(xiǎn)、融資公證。

1、住房抵押。住房貸款融資期限長(zhǎng)，而且還款來(lái)源為職工每月的工資收入。在確保安全性的手段中，最典型的就是獲得融資物件的抵押，抵押率應(yīng)視房地產(chǎn)的類型、結(jié)構(gòu)、成色、時(shí)價(jià)而定，一般不超過(guò)評(píng)估價(jià)的70。

2、保證人制度。保證人制度是當(dāng)債務(wù)人拖欠還款或無(wú)力還款時(shí)，要求肯代替?zhèn)鶆?wù)人還款的第三者還款的制度。保證的方式有個(gè)人保證、企業(yè)保證以及第三者機(jī)構(gòu)保證三種。在實(shí)際操作中，企業(yè)保證隨著住房貸款的戶數(shù)增多，提供合作的房地產(chǎn)公司擔(dān)保債務(wù)額增大，企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)不善，將會(huì)失去履行擔(dān)保債務(wù)的義務(wù)，造成債權(quán)保證上的“懸空”。所以，較為現(xiàn)實(shí)的方法是第三者的機(jī)構(gòu)擔(dān)保。尤為推崇的住房置業(yè)擔(dān)保公司。

3、投涉保險(xiǎn)。對(duì)融資的物件附設(shè)財(cái)產(chǎn)和人壽保險(xiǎn)，以防范融資住房遭受不測(cè)和債務(wù)人發(fā)生死亡執(zhí)行抵押權(quán)十分困難時(shí)，利用保險(xiǎn)金償還債務(wù)，保護(hù)債權(quán)。國(guó)外大多數(shù)銀行都將其作為提供貸款的必要條件，另從債務(wù)人來(lái)說(shuō)，也能利用來(lái)應(yīng)付意外的事態(tài)。

4、融資公證。在我國(guó)絕大多數(shù)銀行將融資公證作為提供住房貸款的條件，這也是一種符合中國(guó)國(guó)情的債權(quán)保全措施。辦理融資公證的主要目的是：在辦理貸款手續(xù)時(shí)引入法律工作者，一方面對(duì)借款人貸款申請(qǐng)資料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行專業(yè)審查，另一方面可以降低強(qiáng)制執(zhí)行回收債權(quán)過(guò)程中的人、財(cái)、物成本，加快回收進(jìn)程。

信用管理制度較多，從實(shí)踐看，筆者認(rèn)為，要補(bǔ)充以下制度：利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，分散風(fēng)險(xiǎn)；把握違約原因，實(shí)行各個(gè)擊破；提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，提高補(bǔ)償力度；堅(jiān)持面談制度，并舉回收對(duì)策。

利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)。住房貸款涉及的債務(wù)人，因借款數(shù)額不同，職業(yè)種類分散，因而沒(méi)有平均損失額的偏向。中心應(yīng)利用這種

特性，加大投放，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，分散風(fēng)險(xiǎn)。

把握違約原因。為了正確判斷貸款本息能否回收的情況，需要把握違約原因。方法包括：違約原因、消除的可能性；收入支出情況；家庭總負(fù)債情況；家庭構(gòu)成、年齡、職業(yè)；住宅裝修和入住情況；繼續(xù)還款的意愿和能力；已還款額、融資余額；有無(wú)特殊情況等。在調(diào)查基礎(chǔ)上，進(jìn)行整理分析，實(shí)行各個(gè)擊破。

提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。由于住房貸款的還款周期長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷的變化以及失業(yè)、疾病等，借款人家庭經(jīng)濟(jì)陷入困境而難以支付月還款額，違約甚至產(chǎn)生壞帳的情形應(yīng)有一定的比例，因此，必須按規(guī)定提足風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，以承擔(dān)合理的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。

債權(quán)回收對(duì)策。通過(guò)與違約者的面談、調(diào)查抵押物現(xiàn)狀、聽(tīng)取受托銀行的意見(jiàn)等，準(zhǔn)確把握違約者及抵押物的基本情況后，可采取以下措施：①一次性償還。②參加提取。③代替償還。④強(qiáng)制執(zhí)行。⑤執(zhí)行抵押權(quán)。

內(nèi)部控制是管理層為了把錯(cuò)誤降低到最低，并有效進(jìn)行控制而建立的對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的檢查和相互制約機(jī)制。住房公積金管理中心機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制是住房公積金管理中心的一種自律行為，是為中心完成既定的工作目標(biāo)和防范風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)內(nèi)部各職能部門(mén)及其工作人員從事的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制、制度管理和相互制約的方法、措施和程序的總稱。住房公積金貸款是中心的主要資金運(yùn)用業(yè)務(wù)，其貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制是中心內(nèi)部控制的重要組成部分，應(yīng)圍繞防止和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款質(zhì)量建立有效的內(nèi)部控制制度，并嚴(yán)格控制貸款的方法和使用，使之符合國(guó)家的法律、法規(guī)和規(guī)章。

1、按照“效益性、安全性和流動(dòng)性”原則，建立管理與操作人員行為控制的貸款管理制度。尤其是對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的“假按揭”，要采取切實(shí)有效的措施：①受托銀行應(yīng)提高內(nèi)部經(jīng)營(yíng)水平，完善調(diào)查、面談制度，建立健全審批、監(jiān)管體制，按照五級(jí)分類法對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理，并加大工作責(zé)任獎(jiǎng)懲力度。②積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物處理機(jī)制。個(gè)人住房公積金貸款的抵押物是提高貸款安全性的重要手段。但鑒于目前司法解釋規(guī)定，對(duì)個(gè)人唯一住房只能凍結(jié)，不能處置，所以要尋求建立一套較簡(jiǎn)便的抵押物處置制度，即以廉租住房方法，使借款人騰空原住住房，從而使不良資產(chǎn)的抵押物及時(shí)得到處理。④加速建立個(gè)人信用管理體系，杜絕借款人采用逃避、遷居等措施可以有效逃廢債務(wù)的發(fā)生。建立以身份證管理為核心的社會(huì)信用體系，將重大收入、支出、資產(chǎn)、負(fù)債等內(nèi)容納入信息登記，大大提高個(gè)人信用管理效率，提高個(gè)人社會(huì)信用。

2、建立以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制為核心的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度。住房公積金貸款應(yīng)遵循“貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查”的原則。管理中心應(yīng)建立審貸委員會(huì)，完善個(gè)人住房貸款決策與審批機(jī)制，嚴(yán)格實(shí)行貸款責(zé)任制，按照“審貸分離，分級(jí)審批”原則，建立完善個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)與應(yīng)急應(yīng)變機(jī)制，及時(shí)反饋個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實(shí)可行的應(yīng)急應(yīng)變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。在這個(gè)過(guò)程中要實(shí)行中心與承辦銀行的聯(lián)動(dòng)。落實(shí)各自職責(zé)和目標(biāo)、任務(wù)，不定期舉行個(gè)貸情況分析會(huì)，采取切實(shí)可行措施，盡力化解風(fēng)險(xiǎn)于萌芽狀態(tài)，防患于未然。

3、加強(qiáng)內(nèi)部稽核控制，實(shí)施全面監(jiān)督反饋制度。內(nèi)部稽核必須在形式上和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立，確保內(nèi)部工作的獨(dú)立性和權(quán)威性。要制定稽核項(xiàng)目和項(xiàng)目的實(shí)施方案。要加大內(nèi)審力度，實(shí)行稽核處罰制和稽核告戒制。這項(xiàng)工作切實(shí)開(kāi)展將對(duì)中心業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)起到保駕護(hù)航的作用。

此外，還需建立嚴(yán)格的會(huì)計(jì)監(jiān)控體系，在會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)操作規(guī)程、會(huì)計(jì)核算制度、會(huì)計(jì)工作的獨(dú)立性、會(huì)計(jì)崗位的設(shè)置、會(huì)計(jì)人員的管理、會(huì)計(jì)帳戶處理等方面實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督。

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第五篇：我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

【摘 要】商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低直接關(guān)系到我國(guó)商業(yè)銀行的健康穩(wěn)定發(fā)展和核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。作為商業(yè)銀行的資產(chǎn)，其質(zhì)量的好壞嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)。本文以中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行為例，針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行所面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，分析我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及成因，進(jìn)而提出如何防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。

【關(guān)鍵字】商業(yè)銀行；貸款；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

貸款風(fēng)險(xiǎn)即是商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，因受各種事先無(wú)法預(yù)料的不確定性因素影響，使得銀行的貸放資金無(wú)法按期收回本息和正常周轉(zhuǎn)或其他原因而使商業(yè)銀行遭受資金損失的可能性。數(shù)量上的可能性表現(xiàn)為貸款能否全部收回，時(shí)間上表現(xiàn)為能否按期收回。根據(jù)引起貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因綜合歸類，通常將貸款風(fēng)險(xiǎn)分為：信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

1、風(fēng)險(xiǎn)管理政策

信用風(fēng)險(xiǎn)管理方面，農(nóng)行制定信用集中度風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，修訂銀行賬戶信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)暴露分類、內(nèi)部評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)量化、內(nèi)部評(píng)級(jí)體系驗(yàn)證、信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量和管理等管理辦法和實(shí)施細(xì)則。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面，制定資金交易投資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理政策、風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值計(jì)量、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)模型驗(yàn)證、重大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急等管理辦法，修訂資金交易和投資業(yè)務(wù)估值管理辦法。操作風(fēng)險(xiǎn)方面，制定操作風(fēng)險(xiǎn)管理政策。

2、貸款質(zhì)量

（1）趨勢(shì)分析

從圖中我們可以看到，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2010年到2013年，4年來(lái)的不良貸款率都是逐漸下降，而2014年貸款明顯上升。說(shuō)明中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2014年貸款質(zhì)量下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)增大，貸款風(fēng)險(xiǎn)管理出現(xiàn)問(wèn)題。

（2）行業(yè)分析

注：不良貸款率反映了商業(yè)銀行目前的貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，而資本充足率水平和撥備覆蓋率水平則體現(xiàn)了商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力以及商業(yè)銀行對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重視程度。

從表中可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)銀行雖然撥備覆蓋率超過(guò)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)是最高的。但不良貸款率也是最高的?？梢?jiàn)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況不佳，貸款風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。

三、影響我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的因素

（一）宏觀方面

2014年中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款率比起2013上升0.32個(gè)百分點(diǎn)，其實(shí)不止中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，2014年，中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率整體上升。因?yàn)?，中?guó)商業(yè)銀行的貸款情況受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

（二）微觀方面

1、貸款結(jié)構(gòu)不合理

主要表現(xiàn)為：資金運(yùn)營(yíng)渠道單

一、貸款投向行業(yè)集中。

我國(guó)商業(yè)銀行在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中，有價(jià)證券和投資等占資金運(yùn)用的比例較小，信貸資產(chǎn)的運(yùn)用主要集中投向于貸款方面，依靠大量的貸款利息收入而生存，截止到2014年12月，近三年以來(lái)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的有價(jià)證券和各項(xiàng)投資占全部資金運(yùn)用的總額都不到20%，而各項(xiàng)貸款在商業(yè)銀行的資金運(yùn)用總額中占比大多都在80%以上，貸款相對(duì)于有價(jià)證券和投資來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，同時(shí)這也使得銀行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道顯得過(guò)于單一化。

最近幾年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行新增貸款向少數(shù)行業(yè)集中發(fā)放明顯。主要表現(xiàn)為商業(yè)銀行信貸資金以較大的幅度集中投向一些國(guó)有企業(yè)和某些行業(yè)。

2、過(guò)于注重績(jī)效

商業(yè)銀行相對(duì)于其它業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，貸款收益占主要地位，因而對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展過(guò)度重視，對(duì)信貸表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)僅僅只于貸款發(fā)放前對(duì)信貸客戶相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，而對(duì)客戶和貸款后期潛在的風(fēng)險(xiǎn)往往不足以引起關(guān)注。追求短期業(yè)務(wù)績(jī)效，人為的增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

1、培育良好的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理文化

商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)管理中必須培育健康的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理文化，任何一家銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量都不是靠專家審出來(lái)的。只有當(dāng)正確的風(fēng)險(xiǎn)管理文化為廣大客戶經(jīng)理、信貸部門(mén)的全體員工認(rèn)同，并自覺(jué)地付諸動(dòng)，資產(chǎn)質(zhì)量才會(huì)真正得到保障。

2、建立貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)保障制度

對(duì)已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可從自身的借款人內(nèi)外兩方面進(jìn)行補(bǔ)償。首先，銀行可以對(duì)企業(yè)原有的債務(wù)采取債務(wù)重組的方式，明確原有銀行債務(wù)的數(shù)額、繼承人、償還期以及償還方式，指定具體的償還計(jì)劃。其次，銀行可根據(jù)預(yù)期貸款率、呆賬貸款率等指標(biāo)，在稅后利潤(rùn)中計(jì)提一定的資金作為貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，扣除一定的補(bǔ)償性余額預(yù)存銀行。從而增加企業(yè)的還款意愿，減少企業(yè)透支。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓廣文.商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第19期總第57期，P56-57