第一篇：物業(yè)公司物業(yè)接管驗收管理規(guī)范

××物業(yè)公司物業(yè)接管驗收管理規(guī)范

第一章總則

第一條目的。為加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，規(guī)范公司物業(yè)驗收程序，確保物業(yè)驗收工作得到有效控制，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項功能、指標符合規(guī)定要求和標準，特制定本管理規(guī)范。

第二條適用范圍。本規(guī)范適用于公司所承接的物業(yè)管理項目的接管驗收管理。

第三條職責

1．接到發(fā)展商竣工驗收的通知報告后，公司領導負責組建物業(yè)接管驗收小組，全面負責接管驗收工作。

2．接管驗收小組的工作內(nèi)容包括：負責對物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料進行驗收；按移交設備清單的要求對清單上的設備按規(guī)格型號、容量及設計要求進行驗收；對設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖進行驗收；對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收，主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。

3．驗收工作結(jié)束，由公司主管領導與發(fā)展商辦理接管手續(xù)。

第二章接管驗收程序

第四條接管驗收條件。物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關單位驗收全部合格，并且附屬設備已完全能夠正常使用，房屋編號已得認可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主進行以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

第五條接管驗收程序規(guī)定

1．驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2．驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準按專業(yè)分工進行預驗收。

3．在預驗收過程中檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備提出書面整改報告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進行整改。

4．對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。

5．對已入伙樓宇的驗收，應成立業(yè)主委員會、原物業(yè)公司、我公司聯(lián)合驗收小組，除已入住房間無須驗收外，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。

第二篇：物業(yè)接管驗收

集中檢查，是建設方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設進度戶內(nèi)檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進度分部分項開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業(yè)技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計劃根據(jù)預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業(yè)工程負責人組織員工進行檢查，分片區(qū)負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復印件當天或次日由總包在物業(yè)簽字領取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進行檢查，合格通知物業(yè)復檢。（9）資料維護物業(yè)工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據(jù)項目進度制定檢查計劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質(zhì)量驗收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內(nèi)標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒灒ㄇ蚰軓臏y試點被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產(chǎn)反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區(qū)責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質(zhì)量、進度出現(xiàn)異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術部會議解決。

第三篇：寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理專題

寫字樓物業(yè)企業(yè)接管驗收管理

寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)企業(yè)在在接管寫字樓時，必須對物業(yè)進行全面的驗收，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責任。1.1.1寫字樓物業(yè)驗收采用的標準

在驗收寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標準：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎設計規(guī)范》

2）GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規(guī)范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設計規(guī)范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設計防火規(guī)范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》系列規(guī)范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

9）GB50243-2002<通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規(guī)范》 1.1.2寫字樓物業(yè)驗收應提供的資料

在物業(yè)驗收接管前，開發(fā)商須提供相關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行驗收管理、運行、維護和保養(yǎng)。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業(yè)沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點系統(tǒng)需要的資料

1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。

2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。

3)弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

3.電氣系統(tǒng)需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設備調(diào)試、測試報告。

6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測報告。

6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關器水質(zhì)檢測報告。

5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)空調(diào)、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調(diào)機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調(diào)系統(tǒng)及設備試壓、調(diào)試報告。

6.動力設備需要的資料

1)鍋爐、應急發(fā)電站和電梯等設備操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。

3)勞動局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關驗收證明。

4)鍋爐、應急發(fā)電機及電梯等設備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設委員會質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。

2)技術監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術規(guī)格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標準。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養(yǎng)手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓手冊。

14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。

15)電梯應急維修電話。

16)電梯供應商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發(fā)商、承包商認為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業(yè)驗收的程序

當開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始驗收。在驗收時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標準時，才可以通過驗收。

1.物業(yè)驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設備和機房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權拒絕驗收接管物業(yè)：

1)嚴重違反國家有關法規(guī)。

2)未能通過有關政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。

4)機房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業(yè)。

3.缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發(fā)商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運行

若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物驗收，并嚴格按開發(fā)商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責任由開發(fā)商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關各方的責任。

5.驗收通過

被驗收物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關各方書面確認驗收通過，開發(fā)商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業(yè)整體驗收結(jié)束，便正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經(jīng)進入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應酌情予以補償。

1.1.4 新寫字樓物業(yè)的接管驗收

寫字樓物業(yè)的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。1.接管驗收應具備的條件

1）建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。

2..接管驗收應提交的資料

(1)產(chǎn)權資料

1）項目批準文件。

2）用地批準文件。

3）建筑執(zhí)照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

13）機電設備、設施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質(zhì)量與使用功能的檢驗

（1）主體結(jié)構(gòu)

1）地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》的規(guī)定值。

3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規(guī)范》的有關規(guī)定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施驗收規(guī)范》的要求。

5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共享天線。

除上述要求外，同事應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。

(6)水、衛(wèi)生、消防

1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。

6)消防設施必須符合《建筑設計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進行12h以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應自如。

4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》的規(guī)定。

8）鍋爐輔機應運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。

9）經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。

（8）冷凍機組及熱泵機組

1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

5）機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內(nèi)。

6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。

7）經(jīng)過一段時間的聯(lián)系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設計要求。

8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規(guī)范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。

2）化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關規(guī)定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求。

8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質(zhì)量和使用功能。

4.質(zhì)量問題的處理

影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，有接管單位處理?.1.5舊寫字樓物業(yè)的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時同樣要對物業(yè)進行驗收。

1.接管驗收應具備的條件

1)房屋所有權、使用權清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應檢索提交的資料

1)產(chǎn)權資料

2)房屋所有權證

3)有關司法、公證文書和協(xié)議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

1)房地產(chǎn)平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設備技術資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規(guī)定進行審核。對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規(guī)定進行檢驗。

4）對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按規(guī)定進行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經(jīng)檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。

4.質(zhì)量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99)和國家有關規(guī)定作為檢驗的依據(jù)。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

第四篇：物業(yè)接管驗收作業(yè)指導書

工程驗收標準

1．電梯層門應設置1％的坡度，且門檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據(jù)《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過40度，且設在樓宇頂層的電梯機房應考慮空調(diào)的設置，預留空調(diào)洞和空調(diào)板及空調(diào)用電并考慮與中心報警連接；

3．電梯噪聲對住戶的影響應在40分貝以下

4．電梯機房內(nèi)門鑰匙應通用，排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門可以考慮設置不透光向上的百葉通風（規(guī)格250mm*250mm），優(yōu)先考慮在電梯機房安裝溫度自動控制的送風、排風系統(tǒng)

5．轎廂風扇要保證內(nèi)通風，封閉的電梯廳需設置排風設施

6．控制中心有電梯的運行指示，消防電梯應具備消防迫降功能

7．電梯應設置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監(jiān)控中心）對講系統(tǒng)且手機信號應覆蓋轎廂，電梯監(jiān)控單獨取電

8電梯鋼纜規(guī)范平層標識，電梯機房配標識對應的平層對照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時即需更換

10．電梯曳引機須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動、運行、停止時轎箱內(nèi)無較大震動和沖擊，制動可靠。超載實驗必須能安全啟動、運行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠

14．電梯電源應專用，并設置雙電源、機房照明、井道照明、轎廂照明應與電梯電源分開專用，電源與應急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應使用60線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步電機，限速器一般采取1.15倍動作 高低壓配電

第五篇：物業(yè)接管驗收標準

物業(yè)接管驗收標準

一、接管驗收應提交的資料

1、新建房屋接管驗收應提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復印件 ； 3)供水合同復印件 ； 4)供電合同復印件 ； 5)供氣合同復印件； 6）有線電視協(xié)議書 7）通信設施協(xié)議書

8)銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權、位置、建筑面積等）復印件。

2、技術資料：

1)建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設計變更通知書 復印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復印件； 5）竣工驗收證明書 復印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調(diào)、防雷系統(tǒng)設備技術資料。

A、各系統(tǒng)設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統(tǒng)調(diào)（測）試報告、系統(tǒng)使用許可證、系統(tǒng)圖；

C、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、設備機房布置圖、技術圖紙、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統(tǒng)軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統(tǒng)檢測報告、設備檢驗報告、試運行記錄、運行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標準：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現(xiàn)象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標識出管道埋設位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛(wèi)生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現(xiàn)象，出水口、落水管應安裝牢固、接口嚴密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷

4)防護裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標準 1．變壓器

1）變壓器起動運行平穩(wěn)，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運行正常，聯(lián)動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應可靠，設備標識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內(nèi)開關動作靈活可靠，回路編號標識準確。4）操作主開關、聯(lián)絡開關，測試有效、可靠。5）系統(tǒng)指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標準 1．防盜報警系統(tǒng)

1）控制器工作穩(wěn)定可靠，避免出現(xiàn)誤報和漏報。2）室外探測器應具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統(tǒng)報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。2．電視監(jiān)控系統(tǒng)

1）室外攝像機具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監(jiān)視器圖像清晰、穩(wěn)定，硬盤錄像機存儲性能穩(wěn)定，操作控制可靠。

3、可視對講系統(tǒng)

1)分機熒屏圖像清晰、穩(wěn)定。2)電控鎖開關門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統(tǒng)接管驗收標準

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛(wèi)生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標識清晰，消防監(jiān)控設備工作性能良好,末端探測設備動作可靠，設備安裝牢固, 表面完好無損，機房干燥、通風、采光良好，疏散指示標識齊全完好。

七、照明系統(tǒng)接管驗收標準

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常。

2．燈具開關固定牢固可靠,目視開關無損壞;開關靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應急照明燈具按設計配備齊全完好。

八、電梯系統(tǒng)：運行平穩(wěn)，有電梯運行許可證。

九、中央空調(diào)系統(tǒng)：工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統(tǒng)：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關安裝技術符合規(guī)范標準。

十一、發(fā)電機系統(tǒng)：工作性能良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

十二、防雷設施：防雷網(wǎng)、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設施接管驗收標準

1．木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規(guī)范規(guī)定。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應達到設計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應設供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設施，回水管上應設濾網(wǎng)。

十四、防水工程接管驗收標準

屋面、衛(wèi)生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現(xiàn)象。

十五、公共場所及配套設施接管驗收標準

1．室外排水系統(tǒng)的管道應順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內(nèi)無雜物，上水閥門井、強、弱電井標識清楚。井蓋應擱置平穩(wěn)。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗亭安裝牢固，標識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。