第一篇：遼寧省人民政府關(guān)于進一步推進棚戶區(qū)改造工作的意見》政策解讀

《遼寧省人民政府關(guān)于進一步推進棚戶區(qū)改造工作的意見》政策解讀

一、《意見》的出臺背景

從2005年開始，我省在全國率先實施了大規(guī)模棚戶區(qū)改造。到2013年底，全省累計改造各類棚戶區(qū)97.69萬戶。我省棚戶區(qū)改造工作啟動早、規(guī)模大、效果好，得到了國家領(lǐng)導和建設(shè)部的充分肯定。

為啟動實施棚戶區(qū)改造工作，省政府辦公廳出臺了《全省城市集中連片棚戶區(qū)改造實施方案》（遼政辦發(fā)[2005]16號），對棚戶區(qū)改造的實施原則、建設(shè)標準、資金籌措與使用、組織實施、相關(guān)政策、責任劃分等提出了明確要求。此后，省政府相繼下發(fā)了《關(guān)于建立住房保障體系切實解決城市低收入家庭住房困難的意見》（遼政發(fā)[2007]34號）、《轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于推進保障性安居工程工作意見的通知》（遼政辦發(fā)[2011]45號），提出要繼續(xù)做好棚戶區(qū)改造工作。

2013年7月，國家提出要實施新一輪大規(guī)模棚戶區(qū)改造。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號），全面系統(tǒng)地提出了做好棚戶區(qū)改造工作的目標任務(wù)、工作原則、政策措施和責任體系。今年7月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)[2014]36號），從完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃、優(yōu)化規(guī)劃布局、加快項目前期工作、加強質(zhì)量安全管理、加快配套建設(shè)、落實好各項支持政策、加強組織領(lǐng)導七個方面提出了要求。

為貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)[2014]36號）文件精神，按照與國家新的要求相一致、與我省以往政策相銜接、與全省各地實際相結(jié)合的原則，面對棚戶區(qū)改造的新形勢、新任務(wù)、新模式，以省政府的名義出臺《關(guān)于進一步推進棚戶區(qū)改造工作的意見》是十分必要的。

二、進一步推進棚戶區(qū)改造工作的重大意義

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程。通過棚戶區(qū)改造，可以使困難家庭告別低矮破陋的居所，改善居住和生活條件，是廣大低收入群體的熱切期盼，是黨和政府的職責所在，也是抓好黨的群眾路線教育實踐活動的具體措施。

棚戶區(qū)改造是重大的發(fā)展工程。通過棚戶區(qū)改造，可以有效地拉動投資和消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、破解城市二元結(jié)構(gòu)、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、發(fā)揮助推經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要途徑。

三、《意見》的主要內(nèi)容

棚戶區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及到資金、征收、建設(shè)、回遷、物業(yè)等很多方面?！兑庖姟丰槍ι鲜鰡栴}，規(guī)定了八個方面16項內(nèi)容，包括科學編制改造規(guī)劃、合理確定棚戶區(qū)改造任務(wù)，優(yōu)化規(guī)劃布局、完善配套設(shè)施，讓利于民、實現(xiàn)和諧征收補償，加快工程建設(shè)、確保工程質(zhì)量安全，實現(xiàn)公平分配、做好回遷小區(qū)后續(xù)管理，認真落實稅費、土地支持政策，拓寬融資渠道、破解資金難題，加強領(lǐng)導、落實工作責任。

其中，關(guān)鍵點在于：

一是明確責任體系。強調(diào)棚戶區(qū)改造實行省負總責、市縣抓落實的原則。市政府對本地區(qū)棚戶區(qū)改造工作負全責，市長是第一責任人；縣、區(qū)政府是棚戶區(qū)改造工作的實施主體，具體負責本地區(qū)棚戶區(qū)改造項目的組織實施。

二是建立責任追究制度。省政府建立棚戶區(qū)改造目標考核、通報、約談制度。對資金和土地不到位、政策不落實、建設(shè)進度滯后的地方政府和部門，對政府和部門主要領(lǐng)導實行約談問責。

三是編制完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃。提出堅持實事求是、盡力而為、量力而行、如期完成的原則，編制完善2015年-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，合理確定棚戶區(qū)改造的任務(wù)。

四是多種方式解決回遷安置問題。要充分征求群眾意見，確定安置方式。各地區(qū)可根據(jù)實際情況，探索市場化解決安置房源、政府團購、動遷居民購買的安置方式，滿足居民多樣化住房需求，避免困難群體再次集中，滋生新的社會問題。

五是積極破解征收補償難題。房屋征收難、拆除慢是制約棚戶區(qū)改造順利進展的主要困難。我省在多年棚戶區(qū)改造工作中取得了很多實踐經(jīng)驗，形成了整套的工作體系和完善的政策措施。在制定新一輪棚戶區(qū)改造方案時，既要考慮與先期棚戶區(qū)改造政策的有效銜接，又要創(chuàng)新思路、取得突破。特別是要繼續(xù)發(fā)揚“為民務(wù)實、高效創(chuàng)新、團結(jié)協(xié)作、拼搏奉獻”的棚改精神，做好群眾思想工作，爭取群眾理解、支持，加快房屋征收補償進程。

六是高質(zhì)量地做好棚戶區(qū)改造工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工管理。棚戶區(qū)改造安置住房選址要滿足群眾的生活、生產(chǎn)需要，要提高安置住房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)水平。在工程建設(shè)方面，相關(guān)部門要建立行政審批快速通道，加強工程質(zhì)量安全管理，加快完善配套設(shè)施，確保建成“放心樓”。

七是認真落實各項優(yōu)惠政策。《意見》對國家、我省支持棚戶區(qū)改造的稅收、行政事業(yè)性收費、電力配套費等優(yōu)惠政策進行了歸納，要求各地區(qū)落實好稅費減免政策。在棚戶區(qū)改造項目用地方面，提出要實行計劃單列、優(yōu)先審批、應(yīng)保盡保。

八是積極破解資金難題。針對棚戶區(qū)改造存在的資金難題，《意見》提出要多渠道籌集資金：積極爭取中央各類補助資金；省、市、縣級政府加大資金投入；用好用足開發(fā)銀行等金融機構(gòu)貸款資金；支持符合條件的企業(yè)發(fā)行債券用于棚戶區(qū)改造。同時，回遷安置居民也要承擔合理部分。此外，鼓勵和吸引民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。

九是安置住房分配實行“六公開一監(jiān)督”。要求做到分配政策公開、程序公開、房源公開、對象公開、過程公開、結(jié)果公開，加強對分配全過程的監(jiān)督，確保公平分配。還要加強困難群體的生活救助，確保棚戶區(qū)改造回遷居民“住得進、住得起、住得穩(wěn)”。

十是高度重視回遷安置小區(qū)后續(xù)管理問題。提出棚戶區(qū)改造回遷小區(qū)要按照國家相關(guān)規(guī)定實行住宅專項維修資金制度，采取多種形式的物業(yè)服務(wù)。對先期集中建設(shè)的棚改回遷小區(qū)，地方政府要建立住房維修保障機制，多渠道籌措資金，及時消除安置住房質(zhì)量安全隱患。

第二篇：2017年棚戶區(qū)改造政策解讀

2017年棚戶區(qū)改造政策解讀

一、基礎(chǔ)知識

（一）棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義

棚戶區(qū)指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

（二）工作要求

《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）規(guī)定，棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。(三)棚戶區(qū)的改造范圍 1.改造范圍

《住建部關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建保〔2012〕190號）規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)（危舊房）改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建（新建、購買、貨幣補償?shù)龋┕こ毯驮用褡》扛慕ǎ〝U建、翻建）工程，統(tǒng)一納入國家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計劃，其他工程不納入規(guī)劃計劃。2.政策紅線

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于棚戶區(qū)界定標準有關(guān)問題的通知》（建辦保函〔2014〕535號）規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。3.改造范圍逐步擴大

在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

到2013年，一是擴大到華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造。《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）還將將華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建?！?013〕52號）進一步明確將部分城中村（城邊村、城郊村）改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。

進入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍。《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）把城市危房改造納入棚改政策范圍。

二、關(guān)于棚戶區(qū)改造貨幣化安置

（一）政府建設(shè)安置房存在的問題

棚戶區(qū)改造工作實施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應(yīng)不足，政府主導建設(shè)安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設(shè)周期長，從地塊征收到安置房建設(shè)、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質(zhì)量，成本控制難以達到房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平，建設(shè)后的安置房質(zhì)量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門面和附屬設(shè)施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費難，導致物業(yè)管理與服務(wù)不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會問題較多。六是房屋規(guī)劃、建設(shè)、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現(xiàn)。

（二）意義和作用

在棚戶區(qū)改造中推進貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過渡費用；二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權(quán)明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，滿足群眾多樣化居住需求；三是促進棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區(qū)改造項目的整體推進。

（三）主要方式

棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。

1.政府組織購買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺，通過發(fā)放“購房券”等形式，引導棚戶區(qū)居民自主選擇購買。

2.政府集中采購。由區(qū)縣政府按照政府采購程序的規(guī)定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價格。

3.直接貨幣補償。區(qū)縣政府將補償資金支付給棚戶區(qū)居民，由棚戶區(qū)居民自行通過房地產(chǎn)市場購買、租賃住房或用于其他支出。

三、關(guān)于政府購買棚改服務(wù)

（一）定義

2015年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務(wù)管理辦法》。政府購買棚改服務(wù)，是指通過發(fā)揮市場機制作用，把棚戶區(qū)改造相關(guān)服務(wù)事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費用。

（二）政府購買棚改服務(wù)的內(nèi)容 1.居民棚改意愿入戶調(diào)查； 2.棚改項目的可行性論證及評審； 3.棚改項目的征地拆遷服務(wù)；

4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式)； 5.棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括安置住房小區(qū)“紅線內(nèi)”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎(chǔ)設(shè)施；與棚改項目直接相關(guān)，直接服務(wù)于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎(chǔ)設(shè)施。棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施需納入棚改規(guī)劃同步報批并經(jīng)省級主管部門認定，實行“同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付”。

（三）政府購買棚改服務(wù)的七個步驟

1.出臺相關(guān)辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內(nèi)容、購買方式及程序、預(yù)算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規(guī)定； 2.財政部門將棚改納入《政府購買服務(wù)指導性目錄》；

3.確定地方政府授權(quán)的有預(yù)算權(quán)的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局)；

4.確定采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購；

5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司；

6.將采購資金納入未來財政預(yù)算支出管理； 7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務(wù)合同。

第三篇：長春市人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進全市重點棚戶區(qū)及危舊房改造

【發(fā)布單位】長春市人民政府 【發(fā)布文號】長府辦發(fā)〔2009〕14號 【發(fā)布日期】2009-04-28 【生效日期】2009-04-28 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】長春市

長春市人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進全市重點棚戶區(qū)及危舊房改造的通知

(長府辦發(fā)〔2009〕14號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局、各直屬機構(gòu)：

按照省委、省政府關(guān)于實施棚戶區(qū)及危舊房改造的工作部署，為進一步推進全市棚戶區(qū)及危舊房改造，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

一、總體要求

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進全省城市棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（吉政辦明電〔2009〕39號）和市委十一屆四次全會精神為指導，以提高困難家庭居住水平、改善人居環(huán)境、創(chuàng)建和諧長春、促進經(jīng)濟社會全面發(fā)展為目的，堅持以人為本、統(tǒng)籌兼顧、精心組織、配套建設(shè)，高標準地完成棚戶區(qū)及危舊房改造任務(wù)。

實施新一輪棚戶區(qū)及危舊房改造，利用3年時間改造棚戶區(qū)及危舊房600萬平方米。其中：2009年230萬平方米，2010年200萬平方米，2011年170萬平方米。

二、棚戶區(qū)及危舊房改造的原則

（一）棚戶區(qū)及危舊房的界定

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)，平房密度大、年久失修、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域及“城中村”。

危舊房是指居住密度大、區(qū)域環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，住宅室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求（無集中供熱、無分戶廚房等）、缺少室外公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)條件和室內(nèi)改造大修價值、影響城市規(guī)劃實施和有礙城市景觀的危舊樓房（筒子樓、火炕樓、“五七樓”）。

（二）棚戶區(qū)及危舊房改造的原則

1.土地收儲與市場運作相結(jié)合。

適宜土地收儲的棚戶區(qū)及危舊房地塊，由市土地收購儲備交易中心（以下簡稱收儲中心）收儲，實行凈地出讓，土地競得人不享受棚戶區(qū)政策；適宜市場化運作的棚戶區(qū)及危舊房地塊由地塊所在地的區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會負責項目申報，相關(guān)部門進行現(xiàn)地踏查、聯(lián)合確認，經(jīng)實施指揮組嚴格審查批準后，方可組織招標、招商。項目競得人必須具有雄厚的資金實力、良好的信譽、優(yōu)良的品牌、優(yōu)秀的管理團隊，并按規(guī)定足額繳納拆遷補償安置資金。

2.以區(qū)為主，加強監(jiān)督管理。

棚戶區(qū)及危舊房改造項目由各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會組織實施，主要負責組織轄區(qū)內(nèi)項目的調(diào)查摸底、計劃制定、項目申報、規(guī)劃委托、前期測算、項目招商招標、拆違、拆遷等前期工作，組織實施回遷房建設(shè)、督促竣工驗收和辦理產(chǎn)權(quán)登記、組織回遷安置、信訪接待等。市政府相關(guān)部門要全力支持，做好服務(wù)、監(jiān)督和管理工作。

3.以人為本，合理補償安置。

通過實行貨幣補償與房屋安置基本等值的辦法，依法合理補償與安置被拆遷人；落實低收入住房困難補貼規(guī)定；先建回遷房、后建商品房，實現(xiàn)當期回遷，切實保護被拆遷人合法權(quán)益；危舊房改造項目，原地能夠提供安置房屋的，被拆遷人可選擇房屋安置；按城市規(guī)劃要求原地無法提供房屋安置的，被拆遷人應(yīng)選擇貨幣補償。

4.依法拆遷，積極推進建設(shè)。

嚴格執(zhí)行拆遷法規(guī)，嚴禁違法拆遷、野蠻拆遷。同時，按照吉林省高級人民法院《關(guān)于人民法院審理和執(zhí)行城市棚戶區(qū)改造行政案件若干問題的規(guī)定》（吉高法〔2006〕67號）有關(guān)條款:“對極少數(shù)或個別被拆遷人因無理要求得不到滿足而拒絕搬遷，嚴重影響和阻礙整體棚改工作進程且確需采取強制拆遷的，應(yīng)當堅持行政強遷為主，司法強遷為輔的原則，由縣（市）人民政府組織和責成有關(guān)部門強制拆遷”，保障和推進棚戶區(qū)及危舊房改造項目建設(shè)。

5.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套建設(shè)。

棚戶區(qū)及危舊房改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，與改善人居環(huán)境相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合，與城市“解密外疏”相結(jié)合，與保護歷史文脈、建筑、街區(qū)相結(jié)合。同步建設(shè)道路、給排水、燃氣、供熱、供電、通信、有線電視、綠化、照明等基礎(chǔ)設(shè)施。統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，改造一片，成型一片。

6.區(qū)別對待，改造與改善相結(jié)合。

列入棚戶區(qū)及危舊房改造的地塊，房屋現(xiàn)狀較差的、嚴重缺少配套設(shè)施的，要進行全面改造；房屋現(xiàn)狀較好的、有部分配套設(shè)施的，要制定完善方案，消除安全隱患，改善居民居住條件和生活環(huán)境。對市級以上文物和市政府公布的歷史建筑，要制定保護方案，修舊如舊，按原貌恢復。

三、棚戶區(qū)及危舊房改造的優(yōu)惠政策

（一）棚戶區(qū)及危舊房地塊，凈地出讓后獲得的純收益退還給收儲中心，專項用于支付銀行貸款本息和繼續(xù)用于棚戶區(qū)及危舊房改造項目土地收儲。

收儲中心對棚戶區(qū)及危舊房改造項目的拆遷補償安置資金，實行統(tǒng)收統(tǒng)保，項目合并計算，按3000萬元存儲拆遷補償安置資金。（暫定1年）

收儲中心實施棚戶區(qū)及危舊房改造的回遷房項目，按程序委托資質(zhì)高、實力強、信譽好的建工企業(yè)和物業(yè)公司建設(shè)與服務(wù)。

（二）棚戶區(qū)及危舊房改造項目享受經(jīng)濟適用住房有關(guān)政策。棚戶區(qū)及危舊房占地實行劃撥，其中工業(yè)用地、空地、耕地實行出讓，出讓土地的地上物拆遷補償安置成本在土地出讓時扣除。棚戶區(qū)及危舊房改造項目收費屬行政事業(yè)性收費的全免；屬經(jīng)營性收費的減半。

（三）棚戶區(qū)及危舊房改造項目拆遷補償安置資金隨報隨返。對采取貨幣補償方式安置回遷居民的，市房屋拆遷管理部門憑開發(fā)建設(shè)單位和拆遷公司提供的貨幣補償安置協(xié)議隨到隨返?；剡w房主體封頂前，逐層平均返還拆遷補償安置資金。主體封閉前返還拆遷補償安置資金的30%?；剡w房配套工程預(yù)留10%拆遷補償安置資金，按工程進度和工程造價比例逐項返回?？商崆爸Ц痘剡w房辦理產(chǎn)權(quán)所需費用，最高支付比例8%，辦理產(chǎn)權(quán)后再返還2%。

（四）給予棚戶區(qū)及危舊房改造項目地方稅收優(yōu)惠政策。對符合條件的改造項目，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的不征契稅；對棚戶區(qū)及危舊房改造被拆遷人因拆遷而重新承受普通住房（由原來120平方米增至144平方米）的，擴大面積部分免征契稅；房屋拆遷人償還原拆遷房屋面積部分暫不征收營業(yè)稅，納稅確有困難的，可減免房產(chǎn)稅和土地使用稅。

（五）棚戶區(qū)及危舊房改造項目用地紅線外沒有大配套管網(wǎng)的，供電、供水、供氣、供熱、電信、郵政、公交、廣電等單位要按照規(guī)劃要求，分別出資同步建設(shè)。

應(yīng)由政府承擔的基礎(chǔ)配套設(shè)施，要落實資金，優(yōu)先建設(shè)。

（六）給予棚戶區(qū)及危舊房被拆遷人的優(yōu)惠政策。

1.房屋安置。拆遷私有房屋，對房屋所有人實行“拆一還一”政策，不找差價。在安置戶型49、54、64平方米以內(nèi)增加的面積，根據(jù)建設(shè)行政主管部門當年公布的建筑成本，分別按高層和多層，交納增加面積款，房屋償還的面積和新增加的面積產(chǎn)權(quán)歸個人所有。

2.貨幣補償。貨幣補償實行“拆一補一”，按規(guī)定不足49、54、64平方米享受補到49、54、64平方米的優(yōu)惠政策，本著房屋安置與貨幣補償基本等值的原則，按下列公式補償：

貨幣補償總金額=被拆遷房屋評估金額+棚戶區(qū)價格補貼金額+面積補貼金額+搬遷補助費+臨時安置補助費

3.無照房屋按照有關(guān)條例規(guī)定原則不予補償，但對1990年4月1日以前自建、自住、無房屋產(chǎn)權(quán)證的獨立房屋，其所有人具有拆遷區(qū)域內(nèi)正式戶口，又確無其它住宅的，可對被拆遷房屋按照不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本結(jié)合成新給予補償。拆遷公有房屋應(yīng)遵循“先房改、后拆遷”的原則。

4.被拆遷的低保戶居民，租房有困難的，各區(qū)政府和民政部門要幫助尋找房源，保證在回遷前有房住；回遷時，幫助辦理各種手續(xù)，切實維護好低保戶的合法權(quán)益。

5.棚戶區(qū)及危舊房改造的回遷住房辦理產(chǎn)權(quán)后，可上市交易。

（七）提高住房公積金貸款使用率，充分發(fā)揮住房公積金的使用功能。住房公積金管理中心要在防范風險的前提下，提高貸款比例，簡化貸款手續(xù)，支持棚戶區(qū)及危舊房改造，滿足承貸人合理資金需求。取消對自用住房公積金貸款次數(shù)限制，推行住房公積金異地貸款、住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策。

（八）拓寬棚戶區(qū)及危舊房改造投融資渠道。棚戶區(qū)及危舊房改造建設(shè)資金采取多渠道籌措。一是爭取國家、省政府補貼；二是市政府專項補貼；三是開發(fā)銀行軟貸款與金融單位貸款；四是政府政策扶持；五是招商引資；六是被拆遷人按規(guī)定合理分擔。積極向銀行推薦誠實守信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市棚戶區(qū)及危舊房改造項目，爭取金融機構(gòu)的支持。在建工程項目（不含回遷房）投入30%以上，允許進行抵押貸款。建立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構(gòu)，及時補充擔?；?，鼓勵有條件的各類經(jīng)濟組織及民間資金的介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔保，降低銀行貸款風險，支持個人合理住房消費。

四、棚戶區(qū)及危舊房改造建設(shè)標準

（一）符合城市規(guī)劃和國家有關(guān)建筑規(guī)范，確保工程質(zhì)量達標。

（二）棚戶區(qū)、危舊房及周邊區(qū)域的市容市貌和生活環(huán)境明顯改善。

（三）提倡建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地環(huán)保型住宅，按規(guī)定使用新型墻體材料。

（四）公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。

五、組織實施

（一）編制棚戶區(qū)及危舊房改造計劃和規(guī)劃。

市棚戶區(qū)及危舊房改造實施指揮組辦公室根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃，編制棚戶區(qū)及危舊房改造3年規(guī)劃和改造計劃；制定《回遷房建設(shè)監(jiān)管工作流程》，跟蹤督辦棚戶區(qū)及危舊房回遷房建設(shè)，加強全過程監(jiān)控。

棚戶區(qū)及危舊房改造項目要依據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃要求負責編制修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)專家咨詢論證后按程序報批。

國土資源部門負責界定棚戶區(qū)內(nèi)工業(yè)用地和空地（含耕地）范圍。

（二）運行方式。

1.棚戶區(qū)改造采取“雙軌”運行方式，即土地收儲與市場運作相結(jié)合。采取“挑、選、收”的辦法：挑，棚戶區(qū)地塊先由收儲中心挑；選，收儲中心挑完后，由開發(fā)企業(yè)選；收，剩余的棚戶區(qū)地塊由收儲中心收。收儲中心對全部收儲地塊進行招標、拍賣、掛牌出讓。有條件的小塊棚戶區(qū)可貼靠到臨近棚戶區(qū)項目一并改造。

2.危舊房改造以單位自行改造為主與多種改造形式相結(jié)合。單位自行改造，是指房屋產(chǎn)權(quán)單位或房改房的原產(chǎn)權(quán)單位的危舊房屋，經(jīng)市危舊房改造主管部門批準后，可自行改造。在符合城市規(guī)劃、保障被拆遷人房屋安置的基礎(chǔ)上，適當增建部分住房和商業(yè)用房出售，銷售收入用于補充改造成本。增建的住房可優(yōu)先出售給本單位住房未達標職工，以改善職工居住條件。直管公房管理單位可作為改造主體對所管理的危舊房實施改造。

結(jié)合招商引資項目實施改造，是指對地塊小，具有一定經(jīng)濟效益的，由具備條件的開發(fā)企業(yè)實施改造。

結(jié)合建設(shè)各類保障型住房實施改造，是指對適宜建設(shè)廉租房、廉價房及經(jīng)濟適用住房的危舊房地塊，由政府實施改造。

3.棚戶區(qū)及危舊房改造項目不允許轉(zhuǎn)讓。如因資金等問題無法按規(guī)定時限實施改造的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定收回，由各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會按照規(guī)定重新組織招投標。

4.棚戶區(qū)及危舊房改造項目，要由具有資質(zhì)和良好信譽的拆遷、評估、施工單位進行實施，對存在不良記錄的拆遷、評估、施工單位一律清除市場。

（三）先拆違、后拆遷，加大解決阻礙拆遷力度。

各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會要組織有關(guān)部門拆除各類違法違章建筑。市房屋拆遷管理部門和房屋拆遷實施單位要做好房屋拆遷政策的宣傳解釋工作，使被拆遷居民正確理解拆遷法規(guī)和有關(guān)政策，積極配合和支持棚戶區(qū)及危舊房改造工作。對阻撓棚戶區(qū)及危舊房拆遷和嚴重影響回遷房建設(shè)的，市房屋拆遷管理部門應(yīng)采取有效措施，加大行政裁決力度，依法組織行政強遷、司法強遷。

（四）先建回遷房，后建商品房，保證當期回遷。

開發(fā)企業(yè)取得棚戶區(qū)及危舊房改造項目后，在市房屋拆遷管理部門監(jiān)管下，要先確定回遷房建設(shè)位置；實施拆遷時，要先拆遷回遷區(qū)域；拆遷受阻時，要先提交回遷區(qū)域裁決申請；市房屋拆遷管理部門要先組織回遷區(qū)域的行政強遷；開工建設(shè)時，先建設(shè)回遷房，確保被拆遷居民按協(xié)議約定時間按期回遷。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定先建回遷房的，市建設(shè)行政主管部門不予發(fā)放商品房《施工許可證》?；剡w房的設(shè)計要符合《長春市棚戶區(qū)改造項目住宅房屋拆遷補償安置暫行規(guī)定》要求，經(jīng)市房屋拆遷管理部門審核后方可施工。

（五）嚴格執(zhí)行市人大常委會第32號公告規(guī)定。

根據(jù)長春市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議審議通過的市政府《關(guān)于提請對<長春市城市房屋拆遷管理條例>第二十九條第四款進行解釋的議案》，《長春市城市房屋拆遷管理條例》第二十九條第四款中關(guān)于“建筑面積不足49平方米補到49平方米”的規(guī)定，是指2004年7月31日以前，房屋所有權(quán)證標明的建筑面積和2004年8月1日以后，房屋初始登記的房屋建筑面積不足49平方米補到49平方米。本解釋與《長春市城市房屋拆遷管理條例》具有同等效力。

根據(jù)上述規(guī)定，2004年8月1日以后，只有房屋初始登記建筑面積不足49平方米的，可享受棚戶區(qū)房屋拆遷補償政策。

（六）實行回遷房綜合驗收。

棚戶區(qū)及危舊房改造的回遷房在被拆遷人進戶前，由市房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門負責組織各相關(guān)部門和供水、供電、供氣、供熱等公共服務(wù)單位進行驗收；綜合驗收備案后，由建設(shè)單位按程序移交給小區(qū)業(yè)主。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用，質(zhì)監(jiān)部門不予備案，市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（七）及時辦理回遷房產(chǎn)權(quán)登記。

各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會要督促開發(fā)建設(shè)單位及時辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，按時為回遷居民辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)建設(shè)單位超過產(chǎn)權(quán)登記辦理時限，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由市房屋拆遷管理部門提出意見，未辦理商品房銷（預(yù)）售許可證的，市房地產(chǎn)行政主管部門暫不發(fā)放；已發(fā)放商品房銷（預(yù)）售許可證的，暫停其商品房合同打印。

（八）加強施工管理，保證工程質(zhì)量。

各有關(guān)部門要嚴格按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，在棚戶區(qū)及危舊房改造建設(shè)中全面實行項目法人責任制、工程招投標制、工程監(jiān)理制及合同管理制；要加強對建筑設(shè)計、施工、驗收等各環(huán)節(jié)監(jiān)督管理，保證工程質(zhì)量；要選用符合國家與省技術(shù)標準要求的建筑材料和設(shè)備，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅；要不斷提高棚戶區(qū)及危舊房改造建設(shè)的整體水平，將新建小區(qū)建設(shè)成為功能完善、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的綠色宜居小區(qū)。

（九）建立例會和聯(lián)席會議制度。

棚戶區(qū)及危舊房改造工作實施指揮組辦公室要建立、完善例會和聯(lián)席會議制度，定期召開會議進行調(diào)度，及時研究、協(xié)調(diào)、解決棚戶區(qū)及危舊房改造工作中出現(xiàn)的問題，根據(jù)進展情況進行階段性總結(jié)和工作部署，使棚戶區(qū)及危舊房改造工作順利推進。

（十）加強監(jiān)督，落實責任。

棚戶區(qū)及危舊房改造是一項政策性、紀律性很強的工作，涉及千家萬戶的利益。參與棚戶區(qū)及危舊房改造的部門、單位、企業(yè)領(lǐng)導干部、管理人員要以大局為重，進一步貫徹落實“綠色通道通行證”制度，簡化辦事程序，縮短辦事時限，做到特事特辦、急事速辦，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，打造經(jīng)濟發(fā)展的良好環(huán)境。各相關(guān)部門要按照職責分工，認真履行本部門監(jiān)管職責，不得互相推諉。各級紀檢、監(jiān)察部門對玩忽職守、頂著不辦、非法占地、非法分戶、倒賣房屋、野蠻拆遷、以權(quán)謀私、嚴重干擾破壞棚戶區(qū)及危舊房改造等行為，要追究責任，嚴肅處理。

六、組織領(lǐng)導機構(gòu)

按照省里的統(tǒng)一部署，為加強棚戶區(qū)及危舊房改造工作的領(lǐng)導，將原有長春市重點棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導小組和長春市住房保障領(lǐng)導小組，合并調(diào)整為長春市重點棚戶區(qū)及危舊房改造和住房保障工作領(lǐng)導小組，下設(shè)辦公室，辦公室增設(shè)住房保障組。棚戶區(qū)改造工作辦公地點設(shè)在市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室；危舊房改造和住房保障工作辦公地點設(shè)在市房地產(chǎn)管理和住房保障局。

各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會要調(diào)整棚戶區(qū)及危舊房改造和住房保障工作領(lǐng)導小組及相應(yīng)的機構(gòu)，抓好具體實施工作。

各相關(guān)部門和單位要在領(lǐng)導小組的領(lǐng)導下，統(tǒng)籌兼顧、精心組織，積極主動開展工作，對于完不成任務(wù)的要追究責任。市政府要和城區(qū)、開發(fā)區(qū)簽訂責任狀。各城區(qū)政府和各開發(fā)區(qū)管委會由主要領(lǐng)導負總責，各分管領(lǐng)導具體抓，一級抓一級，層層落實責任，確保棚戶區(qū)及危舊房改造任務(wù)圓滿完成。

長春市人民政府辦公廳

二

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。

第四篇：棚戶區(qū)改造政策

棚戶區(qū)改造政策

各地要在10月底前編制完成2013－2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，明確分、分類別改造任務(wù)，并落實到市縣。這是記者從23日舉行的全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議上獲悉的。

會議要求，各地要做好棚戶區(qū)改造的組織實施工作，具體包括盡快落實建設(shè)任務(wù)，確保工程質(zhì)量安全，落實目標責任制和推進棚戶區(qū)改造信息公開等。

2008年至2012年，全社會共投入資金1．92億元，開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶。在過去5年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。

住建部日前對《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》進行解讀時表示，要落實稅費減免政策，擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。

住建部表示，按照現(xiàn)行政策并結(jié)合《意見》的規(guī)定，各類棚戶區(qū)改造可享受的稅費優(yōu)惠政策包括以下幾個方面：

一是棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策。主要包括建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；免征涉及的印花稅、土地增值稅；免征或減半征收契稅、個人所得稅。棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予支持，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。

二是棚戶區(qū)改造項目免征行政事業(yè)性收費和政府性基金。免收的全國性行政事業(yè)性收費包括防空地下室易地建設(shè)費、白蟻防治費等項目；免收的全國性政府性基金包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項目。

三是企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造的，對企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除?，F(xiàn)行政策規(guī)定國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。

昨日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，明確了今起5年內(nèi)全國棚戶區(qū)改造目標：改造城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)1000萬戶。據(jù)住建部有關(guān)負責人介紹，2008年至2012年五年內(nèi)，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程3100萬套（戶）開工量的40%；基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬套。

規(guī)劃

今年“棚改”304萬戶

《意見》提出，重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造。2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶。其中，今年要改造304萬戶。

其中，城市棚戶區(qū)800萬戶，今年改造232萬戶；國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶，今年改造17萬戶；國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房30萬戶，今年改造18萬戶；國有墾區(qū)危房80萬戶，今年改造37萬戶。

資金

可發(fā)行“棚改”專項債券

資金歷來是棚戶區(qū)改造的主要難題。對此，《意見》制定了國家財政支持、銀行信貸扶持、引導民間資本進入、允許發(fā)行專項債券、稅收減免等“一攬子”方案。

國家財政支持，中央加大對棚戶區(qū)改造的補助，對財政困難地區(qū)予以傾斜。

此外，各地區(qū)還可以從國有資本經(jīng)營預(yù)算中，適當安排部分資金用于國有企業(yè)棚戶區(qū)改造。有條件的市、縣可對棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。

引導民間資本，民間資本可以通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式，參與棚戶區(qū)改造。

允許發(fā)行專項債券，地方政府融資平臺公司、承擔棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)，可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于棚戶區(qū)改造項目。

監(jiān)管

“棚改”禁建福利性住房

此前，一些地區(qū)棚戶區(qū)改造過程中，曾發(fā)生暴力拆遷、毀壞歷史保護建筑、借機建福利性住房等違法事件。更有甚者，個別官員在棚戶區(qū)改造項目中，濫用職權(quán)、貪污腐敗，導致一些回遷住房成為豆腐渣工程。

對此，《意見》明確提出，監(jiān)察部、住建部等部門將建立督察制度，定期全面督促檢查地方棚戶區(qū)改造。督促檢查中一旦發(fā)現(xiàn)，地方政府的棚戶區(qū)改造項目資金土地不落實、政策措施不到位、建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出，地方政府負責人將被約談，限期整改。

根據(jù)《意見》，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。嚴禁企事業(yè)單位借棚戶區(qū)改造政策建設(shè)福利性住房。

第五篇：城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀及實務(wù)

“城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀及實務(wù)”專題研討會綜述

發(fā)布時間：2017年10月11日作者：房產(chǎn)委責任編輯：業(yè)務(wù)創(chuàng)新委

2017年8月，深圳市住建局推出《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》，對深圳市的城市更新及棚戶區(qū)改造將產(chǎn)生重大影響。9月26日下午2點30分，市律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會（以下稱“房產(chǎn)委”）在市律協(xié)多功能廳舉辦“城市更新與棚戶區(qū)改造政策解讀與實務(wù)”專題研討會。研討會由房產(chǎn)委主任楊林律師主持，房產(chǎn)委委員鐘剛強律師、彭素球律師、周志芳律師、廖信凱律師作為研討嘉賓出席研討會，四位嘉賓律師作為多年專業(yè)從事城市更新和棚戶區(qū)改造法律業(yè)務(wù)的專家律師，對研討議題各抒己見，并與現(xiàn)場同仁進行了互動和充分的交流?，F(xiàn)將主要觀點和解答整理如下，與全市律師分享。

第一部分 研討議題

一、棚改新政出臺的目的及意圖

嘉賓觀點：棚改新政出臺以消除老舊小區(qū)安全隱患作為切入點，更深層次原因有二： 1.解決老舊小區(qū)安置問題，通過改造有效釋放土地，提高土地利用效率，提升居住品質(zhì)，改善公共配套，解決人才房和保障房； 2.實踐證明老舊小區(qū)單靠市場主體推進城市更新困難重重，只有行政征收這個強手力的手段作為保障才能推動，所以政府適時推出棚改，對加快老舊小區(qū)改造進度具有積極意義。

二、棚改新政的事實依據(jù)與法律依據(jù)

嘉賓觀點：棚改非法律概念，而是一個政策概念，是政府提出來的解決舊城改造的一種模式，對于棚改政策適用過程中可能采取的相關(guān)措施的法律依據(jù)包括啟動棚改的法律依據(jù)，和啟動行政征收是否有相應(yīng)的法律依據(jù)兩個方面。城市更新有一套較為完善的程序，征收也有一套較為完善的程序，棚改可以參考行政征收現(xiàn)有規(guī)定，同時也可以借鑒城市更新的一些做法。目前，關(guān)于棚戶區(qū)改造，只有國務(wù)院的一個通知、廣東省及深圳市的兩個規(guī)范性文件，沒有諸如《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》等上位法的具體法律依據(jù)。現(xiàn)在沒有專門的棚改立項，也沒有規(guī)范性文件規(guī)定搬遷補償標準，導致各項目標準不一致，而且審批程序方面也存在依據(jù)不足的情況，法規(guī)、政策方面有待及時跟進。

三、棚改新政與城市更新的對比

嘉賓觀點： 1.實施主體不同：棚改實施主體是政府主導，補償款項由政府財政資金解決，城市更新實施主體是開發(fā)商，補償款由市場主體自籌； 2.拆后再建房屋性質(zhì)不同：棚改拆除重建后除回遷房為商品房性質(zhì)外，剩余全部用做人才住房和保障性住房，不可以開發(fā)商品房。城市更新重建后房屋包括回遷房、部分政府配建房，其余大部分是市場商品房； 3.補償標準不同：棚改補償標準由政府統(tǒng)一制定，通常是一個項目一個標準，并且一經(jīng)制定，不能更改，而城市更新補償標準由開發(fā)商根據(jù)項目情況進行測算，與業(yè)主協(xié)商并終確定，具有一定的談判空間； 4.改造方式不同：棚改目前只有一種方式即拆除重建，城市更新包括拆除重建、綜合整治、功能改變或者這三種模式組合； 5.路徑不同：棚改具有社會公共利益屬性，對于拒絕簽約的政府可以啟動行政征收程序。城市更新必須經(jīng)100%業(yè)主同意才可確認實施主體，而且無法引入行政征收。

四、棚改新政對于老舊住宅小區(qū)更新面臨怎樣的困境

嘉賓觀點： 1．一定程度上會對城市更新困難重重的老舊小區(qū)改造項目有推動作用，但也應(yīng)該看到問題的存在，相比純商品性質(zhì)住宅小區(qū)，配建保障性住房比例較高的小區(qū)商品房價格較低，保障性住房業(yè)主與商品房業(yè)主矛盾沖突已經(jīng)出現(xiàn)，市場對于配建保障性住房的小區(qū)維持較低評級。因此，保障性住房對于本小區(qū)的商品房價格產(chǎn)生不利影響。老舊住宅如納入棚改，原業(yè)主出于對回遷小區(qū)品質(zhì)的擔憂，有可能打消部分業(yè)主棚改的積極性； 2．對于城市更新未能推進轉(zhuǎn)成棚改項目的改造項目會產(chǎn)生一些問題，開發(fā)商前期成本費用是否存在補償，政府能否收購項目？因業(yè)主已與城市更新實施主體簽署搬補協(xié)議，如轉(zhuǎn)成棚改項目變更實施主體，導致業(yè)主對原城市更新實施主體構(gòu)成違約，棚改項目的實施主體對前期城市更新的成本是否應(yīng)予補償？城市更新遺留問題有可能成為推進棚改的巨大阻力。

五、棚改新政能否取代城市更新

嘉賓觀點： 1.前面提到，棚改和城市更新存在多方面的差別，并不完全重合，兩種方式互為補充，同時存在，不是替代關(guān)系。按現(xiàn)有征求意見稿的模式，棚改肯定不能取代城市更新。只有在滿足征求意見稿的條件下，才能采用棚改，棚改對城市更新是一種補充和促進的作用； 2．棚改類似于城市更新與行政征收結(jié)合生下的孩子，兩者不可能相互替代，在并行的情況下兩者相互借鑒期待發(fā)展出更適合的舊改模式； 3.棚改本身也存在一些問題，如將回遷商品房與保障房混建產(chǎn)生的業(yè)主矛盾是一個現(xiàn)實的問題，棚改能順利進行仍有待實踐的檢驗。4.棚改目的在于解決保障房和人才房建設(shè)問題，政府因受限于財政資金和人力成本，不可能全部舊住宅區(qū)全部采用棚改模式，部分項目仍然會考慮引進社會資金交由市場來完成改造。

第二部分 現(xiàn)場嘉賓互動問題

問題一：對于棚戶區(qū)改造工作申請依法啟動強制程序，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，實施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告，區(qū)政府主管部門核實后，報區(qū)指揮部審議，審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。棚改本身是否可以界定為因公共利益而進行的征收？嘉賓觀點：公共利益是法律概念，棚改是為改造危舊住房、終目的也是建設(shè)人才保障住房，要經(jīng)過公共利益研討、論證，只有符合公共利益的才可納入棚改項目，所以棚改本身具備公共利益屬性，同時，行政征收的啟動也要求符合公共利益需要做前提。

問題二：深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)應(yīng)當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。各區(qū)政府應(yīng)當優(yōu)先將配套不完善的項目納入棚戶區(qū)改造項目庫。對于城中村，各區(qū)政府可以根據(jù)實際情況，充分論證可行性后有序納入改造項目庫。城市更新的拆除重建，對老舊建筑的期限從30年調(diào)整為20年，各位如何看待？對于同地段相鄰片區(qū)已經(jīng)實行城市更新的小區(qū)與后續(xù)進行棚戶區(qū)改造的片區(qū)，是否會因補償?shù)牟町悓Ρ刃纬蓪嵸|(zhì)的不公平？嘉賓觀點：對于棚改項目要求建成年限30年改為20年，是因為深圳的歷史較短，建筑物存在30年以上才能納入棚改，那么可納入的項目將寥寥無幾，因城市更新正好是20年，也可能參照了城市更新的標準。深圳市人才保障與安居的指標定的比較高，推進壓力比較大，降低項目建成年年限才有可能完成既定指標。不要說棚改與城市更新在補償標準上存在差異，現(xiàn)在就是棚改項目之間的補償標準不一致的情況也存在，這種不公平的現(xiàn)象是不可避免的。棚改是由政府主導，控制補償標準是有可能的，但因城市更新是由開發(fā)商主導，由市場決定議價，標準不好控制。實際上，城市更新的補償項目、范圍和標準其實有一個行業(yè)的做法，開發(fā)商彼此也有相互借鑒的情形。從長期來看，兩者會相互影響，棚改的補償標準有可能提高，與市場形成一定的接軌，而政府也有可能對開發(fā)商的補償標準進行相應(yīng)的指導。

問題三：棚戶區(qū)改造采取“政府主導—國企實施—公共住房”的項目實施模式，棚戶區(qū)改造的實施主體由區(qū)主管部門擬定實施主體確定方案，也可指定市人才安居集團為實施主體，也可以通過公開招投標的方式確定實施主體。從規(guī)定來看，是否有民營企業(yè)的進入渠道和空間？ 嘉賓觀點：政府主導—國企或者人才安居集團實施制度設(shè)計的初衷是出于非盈利性考慮，國企僅收取一定比例的服務(wù)費，在棚改項目中不賺取項目利潤，如將棚改主體限制在國企并無必要，事實也未限制民營企業(yè)進入，只是介入棚改利益有限，民營企業(yè)未必有興趣。

問題四：堅持以租為主，各區(qū)根據(jù)人才住房和保障性住房建設(shè)供應(yīng)情況，合理確定棚戶區(qū)改造所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。棚戶區(qū)改造的住宅部分，除了回遷安置，全部用作人才住房和保障性住房。是否會因此延緩棚戶區(qū)改造的進度和力度？嘉賓觀點：只租不售的提法在市住建局的征求意見稿中有提及，但在羅湖區(qū)舊住宅區(qū)的意見稿中未提及，終是否修改這個提法現(xiàn)在未知，但個人觀點，只租不售的人才房的管理將消耗大量的行政資源，租戶也會不愛惜房子，人才房的價值將大打折扣，并且這意味著可供銷售的市場商品房總量將減少，有可能會進一步推高市場商品房價格。

問題五：棚戶區(qū)改造的搬遷安置補償方案在征求被搬遷人的意見的基礎(chǔ)上制定，報區(qū)指揮部批準后在項目現(xiàn)場和官方網(wǎng)站上公示，或者以其他方式通知被搬遷人，從程序和實體上，被搬遷人如何保障自身的合法權(quán)益？嘉賓觀點：市局的征求意見稿中對補償標準終制訂權(quán)歸住建局，住建局制訂標準前會舉行聽證，確定后基本沒有談判空間。由于是使用財政資金，政府制訂標準時既要參照征收等補償標準，也要充分考慮當事人的訴求，并在兩者之間尋求平衡。

問題六：在城市更新中產(chǎn)權(quán)人不明的情況如何認定和處理？嘉賓觀點：已核發(fā)權(quán)屬證書的房屋，證載權(quán)利人為產(chǎn)權(quán)人。未核發(fā)權(quán)屬證書的房屋，通過業(yè)主申報、公示、原土地權(quán)利人、社區(qū)工作站、居委會和街道辦事處認定的方式認定產(chǎn)權(quán)人，目前各個區(qū)的操作有所不同。問題七：對于不同產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的建筑物，棚改和城市更新在處理對待上有何差別？嘉賓觀點：棚改中，對不同產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的建筑物處理與城市更新中是不一樣的，實務(wù)中，城市更新中對不同產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的建筑物補償基本一致，而在棚改中，會有所區(qū)別。

問題八：對于存在抵押和銀行借款的房產(chǎn)，開發(fā)商能否直接代替還款并解除抵押限制，實踐中怎么操作？嘉賓觀點：對于有抵押權(quán)的房產(chǎn)，在實施主體確認前要解除抵押，開發(fā)

商可直接代替還款并解除抵押限制，或者開發(fā)商會配合業(yè)主找相關(guān)銀行，與銀行協(xié)商以開發(fā)商擔保形式要求銀行先解除抵押，等回遷房辦證后再繼續(xù)設(shè)置抵押。