第一篇：關(guān)于印發(fā)自治州進一步加強物業(yè)管理暫行辦法的通知
昌州政辦發(fā)[2010]2號
關(guān)于印發(fā)自治州進一步加強物業(yè)管
理暫行辦法的通知
各縣市人民政府，昌吉國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)管委會，烏昌財政局，州政府有關(guān)部門：
《自治州進一步加強物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)自治州十三屆人民政府第十九次常務(wù)會議研究通過?，F(xiàn)印發(fā)你們，請認真貫徹執(zhí)行。
自治州進一步加強物業(yè)管理暫行辦法
第一章總則
第一條為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善城市人居環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，結(jié)合試點縣市物業(yè)管理具體工作措施，特制定本辦法。
第二條自治州物業(yè)管理遵循市場化經(jīng)營、社會化管理的原則，實行分等定級、質(zhì)價相符、按面積收費，依法規(guī)范物業(yè)管理行為，維護各方合法權(quán)益，提升管理水平，改善人居環(huán)境。
第三條本辦法適用于自治州轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動。
第二章 職責劃分
第四條州房地產(chǎn)行政主管部門負責自治州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，嚴格落實物業(yè)管理有關(guān)配套政策，負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的評定和審核審批工作，協(xié)調(diào)處理重大物業(yè)管理投訴；配合州發(fā)改委制定和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費，依法查處違反《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的行為，依法加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和檢查，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平；同時充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，加強行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
第五條縣市房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，接受業(yè)主委員會備案；責令限期改正或者糾正業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，并通告全體業(yè)主。負責年度物業(yè)小區(qū)等級評定工作，負責牽頭組織相關(guān)部門、社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表開展小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度測評工作。負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案建立和日常管理工作，對居民反映或投訴較多的企業(yè)，向社會進行公示。嚴格企業(yè)資質(zhì)審批和等級管理制度，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定的初審，依法查處違反《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的行為。
第六條街道辦事處、社區(qū)負責小區(qū)綜合協(xié)調(diào)管理工作。在縣市房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下，街道辦事處負責指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、2 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會工作；協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，并做好業(yè)主委員會備案管理工作。處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的糾紛，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)安全防范應(yīng)急預(yù)案的備案審查等工作。
凡是由單位自管的小區(qū)應(yīng)由單位牽頭，縣市建設(shè)、房管、街道辦事處等部門指導(dǎo)監(jiān)督，選擇有資質(zhì)、有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作，并協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。
第七條發(fā)改部門依據(jù)房地產(chǎn)行政主管部門評定的物業(yè)管理等級，批準相應(yīng)收費標準，并依法進行監(jiān)督管理。
第三章物業(yè)服務(wù)各方職責
第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，履行相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)，依法從事物業(yè)管理服務(wù)活動。按照批準的物業(yè)服務(wù)收費標準，向業(yè)主收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。
小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生、綠化、安全保衛(wèi)等日常管理工作。按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)。配合街道辦事處、社區(qū)做好綜合治理、精神文明建設(shè)工作，開展治安消防宣傳、教育、動員、服務(wù)等活動。
負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，遵守安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害，供水、供電和供氣事故，物業(yè)安全事故，公共衛(wèi)生事件，治安及刑事案件等突發(fā)事件或其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在第一時間采取應(yīng)急措 3 施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報所轄社區(qū)和縣市房地產(chǎn)行政主管部門備案，小區(qū)安全防范應(yīng)急預(yù)案報轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)備案。
第九條業(yè)主根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，履行相應(yīng)權(quán)利和義務(wù), 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行物業(yè)服務(wù)合同約定的各項義務(wù)和職責，并積極支持和配合物業(yè)管理企業(yè)做好服務(wù)工作。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主負連帶交納責任。
對小區(qū)已成立業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》履行相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同簽訂時，業(yè)主委員會應(yīng)當出具業(yè)主大會選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。
第十條供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，做好各物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)保障工作。
第十一條建設(shè)單位在物業(yè)管理中依照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定承擔物業(yè)保修責任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；依法參與首次業(yè)主大會會議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會；依法提供物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會用房和社區(qū)警務(wù)室服務(wù)用房；承擔以未出售物業(yè)業(yè)主身份的相關(guān)義務(wù)，法律、法規(guī)和合同 約定的其他義務(wù)。建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)本辦法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并以未出售物業(yè)業(yè)主身份享有相關(guān)權(quán)利。
第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇及物業(yè)服務(wù)合同
第十二條新建小區(qū)前期物業(yè)管理，在未成立業(yè)主委員會時，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。
第十三條成立小區(qū)業(yè)主委員會后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇，嚴格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，由小區(qū)業(yè)主委員會負責牽頭，縣市房地產(chǎn)主管部門、轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)共同參與，通過招投標的形式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽定服務(wù)合同。
第十四條舊有小區(qū)在街道辦、社區(qū)的指導(dǎo)下，由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)和管理方式。
第十五條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理范圍、管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、違約責任以及法律法規(guī)明確的其他事項等內(nèi)容進行約定。
第五章保障措施
第十六條從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格,并獲得房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)服務(wù)活動。
第十七條積極鼓勵小區(qū)整合，大力推行物業(yè)服務(wù)市場化管理，提 5 倡小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化、專業(yè)化。小區(qū)業(yè)主可自行管理物業(yè)，也可聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。業(yè)主自行管理的居民小區(qū)，由業(yè)主負責本區(qū)域內(nèi)保潔、安全、綠化等工作。本區(qū)域不能自管的，由街道辦、社區(qū)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。
第十八條建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)在商品住宅開盤銷售之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，雙方應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)開發(fā)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會用房和社區(qū)警務(wù)室(以下合稱物業(yè)管理用房)，對建筑面積5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房按照不低于建筑面積100平方米提供； 其中，業(yè)主委員會用房按照不低于建筑面積30平方米提供；社區(qū)警務(wù)室用房按照不低于建筑面積30平方米提供，物業(yè)管理用房最高不宜超過500平方米。2003年以前的舊有小區(qū)，應(yīng)由縣市根據(jù)實際情況，撥付一定資金予以解決。
第十九條 《物業(yè)服務(wù)合同》期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在《物業(yè)服務(wù)合同》期滿前2個月內(nèi)，以書面形式告知轄區(qū)內(nèi)社區(qū)，規(guī)定期限內(nèi)社區(qū)未做出答復(fù)的，合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會交接工作完成后，可撤離物業(yè)服務(wù)小區(qū)。
第二十條 小區(qū)區(qū)域內(nèi)地面規(guī)劃用于停放汽車的車位、道路或其他共用場地屬業(yè)主共有。小區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于地表停車庫和地下停車位 應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。其歸屬權(quán)由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。屬業(yè)主共有的道路或者其他共用場地，變更其用途時，需經(jīng)業(yè)主大會同意，收入所得歸業(yè)主共有。
第二十一條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，由街道辦、社區(qū)進行協(xié)調(diào)交納，協(xié)調(diào)不成、仍不交納者通過司法途徑解決。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自退出被服務(wù)小區(qū)，若與小區(qū)業(yè)主達成協(xié)議提前解除服務(wù)合同的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門、轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、社區(qū)居委會后，同時與業(yè)主委員會做好物業(yè)相關(guān)資料、財產(chǎn)的移交與清算工作，方可退出。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出被服務(wù)小區(qū)，物業(yè)行政主管部門將其行為作為不良業(yè)績記入企業(yè)信譽檔案；若因擅自退出小區(qū)造成嚴重后果的，由物業(yè)資質(zhì)主管部門注銷其物業(yè)服務(wù)資質(zhì)；未經(jīng)小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，小區(qū)業(yè)主委員會無正當理由擅自做出單方違反《物業(yè)服務(wù)合同》決定的，房地產(chǎn)行政主管部門對其予以糾正。
第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視維修、養(yǎng)護、改造等工作由其供應(yīng)單位負責。
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的住宅小區(qū)，綠化面積要達到綠委會要求的標準，居民生活用水和綠化用水應(yīng)分表計量，用于綠化用水的小區(qū)綠化水費，按綠化用水標準執(zhí)行，不得以任何理由擅自提高小區(qū)綠化用水價格。
第二十四條業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)，按照實際入住小區(qū)的 住戶一戶一票。
經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等材料，到縣市房地產(chǎn)管理部門備案。凡符合規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，并經(jīng)縣市房地產(chǎn)管理部門同意備案的，由縣市房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。
第二十五條按照城市規(guī)劃和住宅小區(qū)布局，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素。新建住宅物業(yè)一般以規(guī)劃批準的范圍確定，設(shè)施設(shè)備相關(guān)、共用的物業(yè)可以劃為一個區(qū)域。已建成的住宅物業(yè)管理區(qū)域范圍，一般應(yīng)與社區(qū)居委會管轄范圍相適應(yīng)，自然分割且相對易于統(tǒng)一管理的物業(yè)可以劃為一個區(qū)域。住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)劃分且無爭議的，不再重新劃分。
第二十六條物業(yè)管理涉及建設(shè)、規(guī)劃、司法、環(huán)保、發(fā)改委、民政、工商等職能部門，各相關(guān)部門要根據(jù)《物業(yè)管理條例》以及有關(guān)規(guī)定，履行各自職責，配合解決小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，研究制定有利于提升物業(yè)管理水平的政策措施，為市民創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
第六章 附則
第二十七條本辦法由州建設(shè)局負責解釋。
第二十八條本辦法自下發(fā)之日起實施。
昌吉回族自治州人民政府辦公室
二０一０年一月二十二日
主題詞： 城鄉(xiāng)建設(shè)☆物業(yè)管理 辦法 通知
抄 送:州黨辦、人大常委會辦、政協(xié)辦，州委宣傳部、督查室，存檔。
昌吉回族自治州人民政府辦公室
第二篇：物業(yè)管理暫行辦法
物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。
未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。
區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當及時向社會公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當根據(jù)《**省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物
第三篇：建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知
【發(fā)布單位】建設(shè)部
【發(fā)布文號】建住房[2003]130號 【發(fā)布日期】2003-06-26 【生效日期】2003-06-26 【失效日期】
【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知
(建住房[2003]130號)
各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
中華人民共和國建設(shè)部
二○○三年六月二十六日
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。
前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。
招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規(guī)定。
第十條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等；
（四）評標標準和評標方法；
（五）招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等；
（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十一條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
（二）招標公告或者招標邀請書；
（三）招標文件；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。
實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。
招標人設(shè)有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；
（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）投標函；
（二）投標報價；
（三）物業(yè)管理方案；
（四）招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當當眾予以拆封。
開標過程應(yīng)當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
評標委員會的專家成員，應(yīng)當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。
前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
第三十二條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。
招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。
第五章 附 則
第四十條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第四十四條 本辦法自2003年9月1日起施行。
本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。
第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部
涿州基地管理處文件
基管物字〔2006〕13號
關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知
處屬各單位：
現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認真遵照執(zhí)行。
二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
第一章
總
則
第一條
為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。
第二條
本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。
第三條
本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。
第四條
房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：
（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。
（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；
（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。
第五條
物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標準及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。
第二章
業(yè)主和業(yè)主委員會
第六條
本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。
第七條
本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。
第八條
涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。
第九條
業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。
第十條
公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：
（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。
（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；
（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；
（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；
（五）批準成立物業(yè)管理機構(gòu)；
（六）批準成立業(yè)主委員會組織；
（七）其它。
第十一條
公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：
（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；
（二）籌措專項維修項目資金；
（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；
（四）提供物業(yè)管理用房；
（五）其它。
第十二條
業(yè)主委員會的職權(quán)：
（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；
（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；
（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；
（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；
（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；
（七）其它。
第十三條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；
（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；
（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；
（七）其它。
第十四條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；
（二）遵守業(yè)主公約；
（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；
（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；
（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護；
（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；
（九）其它。
第三章
管理機構(gòu)與職責
第十五條
涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)。
第十六條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：
（一）負責物業(yè)的接管驗收；
（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；
（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；
（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；
（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；
（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督；
（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；
（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；
（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；
（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。
第十七條
供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第十八條
本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。
第十九條
成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構(gòu)。
第二十條
在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔的責任等事項做出具體約定。
第二十一條
在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。
第二十二條
在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。
第二十三條
承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進行驗收。
第二十四條
物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；
（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。
第二十五條
物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：
（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項工程設(shè)計文件（圖紙復(fù)印件）等；
（二）當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；
（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；
（四）當?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；
（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。
（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條
物業(yè)接管驗收，應(yīng)當按照以下程序進行：
（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；
（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；
（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；
（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條
交接雙方的責任
（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。
（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：
1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；
3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；
4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。
新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。
第五章
物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條
涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。
第二十九條
涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。
小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。
第三十條
小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。
第三十二條
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費用。
第三十三條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。
第三十四條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。
第三十五條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。
第三十六條
物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。
第六章
物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條
物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任
（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；
（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；
（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。
（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；
住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；
（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；
（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預(yù)算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；
（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預(yù)算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；
（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。
第三十八條
房屋管理與維修養(yǎng)護
（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。
（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。
（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。
（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。
（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。
（八）房屋完好率達到98%以上。
第三十九條
公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理
（一）對公共設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。
（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（三）設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。
（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。
（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。
（七）設(shè)備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。
（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。
（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。
（十一）消防設(shè)施完好。
（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。
第四十條
環(huán)境衛(wèi)生管理
（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。
（二）在規(guī)定地點設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。
（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。
（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。
（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。
（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。
第四十一條
綠化養(yǎng)護管理
（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責任區(qū)，明確責任人。
（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。
第四十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準后實施。
第四十三條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。
第四十四條
供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
第四十五條
住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護標記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。
第四十六條
業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：
（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；
（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計用途、功能、布局；
（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。
（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。
（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。
（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。
（七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點，推銷商品（廣告）等活動。
（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。
（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標志。
（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。
（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；
（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；
（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；
（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；
（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。
第四十七條
業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關(guān)部門處理。
第七章
物業(yè)管理經(jīng)費
第四十八條
經(jīng)費來源
（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；
（二）公司費用補貼；
（三）專項費用補貼；
（四）其它。
第四十九條
收費依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。
第五十條
物業(yè)管理經(jīng)費支出
（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；
（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；
（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；
（四）其它費用。
第八章
附
則
第五十一條
住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應(yīng)單位負責管理。
第五十二條
本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條
本辦法自發(fā)文之日起實施。
主題詞：物業(yè)小區(qū)
管理辦法
通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。
涿州基地管理處辦公室
2006年6月20日印發(fā)
打字：謝
校對：李
(共印30份)20
第五篇：廣州市物業(yè)管理暫行辦法(2014)
廣州市物業(yè)管理暫行辦法
廣州市人民政府令第100號
《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行。
市長 陳建華 2014年3月13日
廣州市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。
區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當及時向社會公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。
第十二條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；
(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；
(六)地名批復(fù)文件。
第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提交下列資料辦理：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
(二)物業(yè)服務(wù)合同；
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；
(五)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；
(七)地名批復(fù)文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
(三)分割方案；
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第十六條 新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；
(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；
(三)公共車位數(shù)量和位置；
(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬；
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；
(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；
(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。
第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。
市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護，制定電子投票具體操作細則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分列入部門預(yù)算。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：
(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。
符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。
第二十二條 籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；
(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。
除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當更換。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應(yīng)當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應(yīng)當回避核查工作。
經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的，應(yīng)當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通知建設(shè)單位和物業(yè)服
務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
(二)房屋及建筑物面積清冊；
(三)業(yè)主清冊；
(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告；
(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當提供并不得收取費用。
第二十六條 籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。
籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。
籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外?；I備組會議應(yīng)當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
籌備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔?；I備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。籌備組印章應(yīng)當根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。
籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
第二十九條 籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則；
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。
首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應(yīng)當及時修改，修改后的草案應(yīng)當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。
第三十二條 籌備組應(yīng)當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。
公示期間，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當以書面署名形式向籌備組提出；經(jīng)籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。
第三十三條 籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)制定和修改管理規(guī)約；
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；
(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；
(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；
(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預(yù)算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；
(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(七)項和第(八)項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理；
(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；
(四)業(yè)主共同利益的維護；
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
(六)業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)；
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。
第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
(一)業(yè)主大會名稱；
(二)業(yè)主委員會的職責；
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則；
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
(七)業(yè)主大會會議的表決程序；
(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；
(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；
(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定；
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應(yīng)當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。
第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。
業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
(一)上一物業(yè)管理情況報告；
(二)上一業(yè)主委員會工作情況報告；
(三)上一業(yè)主大會收支情況報告；
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：
(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；
(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定；
(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議；
(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
第三十九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。
公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大
會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當重新公示，公示時間不少于10日。
第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。
采用電子投票形式的，應(yīng)當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應(yīng)當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應(yīng)當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。
第四十二條 采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當當場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。
表決結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當記錄并及時答復(fù)。公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當公告業(yè)主大會決定。
采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。
業(yè)主查驗本人意見，應(yīng)當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。
第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。
第四十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會每至少召開1次會議，應(yīng)當有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。
第五十條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責：
(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預(yù)算；
(二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等；
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議；
(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正；
(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議；
(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案；
(七)可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議；
(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常，可以進行調(diào)查；必要時，可以聘請會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作；
(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第五十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會，補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；
(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
(二)召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
(三)物業(yè)服務(wù)合同；
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；
(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況；
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；
(九)其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應(yīng)當每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當及時更新。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應(yīng)當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
依照前款規(guī)定應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工
作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主；審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，全體業(yè)主應(yīng)當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。
業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務(wù)自行終止。
在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。
職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿當日應(yīng)當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。
第六十三條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約
定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當履行職責。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標的建設(shè)單位應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表；
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
(三)招標公告和招標文件；
(四)開標簽到表；
(五)評標專家評分表；
(六)評標委員會的評標報告；
(七)中標單位資質(zhì)證書；
(八)中標單位的投標文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價最高收費標準的，還應(yīng)當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務(wù)收費標準的批復(fù)文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；
(四)中標通知書。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標準。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標準的，建設(shè)單位應(yīng)當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。
第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當遵循以下程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當包括上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等。公告期間，應(yīng)當聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完
成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)物業(yè)專項維修資金清冊；
(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單；
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第七十一條 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時，應(yīng)當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表；
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；
(三)臨時管理規(guī)約；
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議；
(五)建設(shè)單位移交資料清單；
(六)查驗記錄；
(七)交接記錄；
(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第七十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應(yīng)當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
(三)物業(yè)服務(wù)合同。
報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費地點的顯著位置公開并及時更新：
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計收方式；
(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況
提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請會計師事務(wù)所等對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應(yīng)當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當建檔保存：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄；
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議；
(四)住宅裝飾裝修管理資料；
(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法
途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當移交居民委員會、村民委員會代管：
(一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料；
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；
(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料；
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用或者裝修押金等其他應(yīng)當移交的財物；
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料；
(七)其他應(yīng)當移交的資料和財物。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當由全體業(yè)主共同承擔管理責任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當履行相應(yīng)的社會管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當及時指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風險金)等費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費用，專營服務(wù)單位應(yīng)當按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶
提供服務(wù)。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應(yīng)當依法調(diào)查核實后予以處理；對署名舉報的，應(yīng)當將處理結(jié)果書面告知當事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務(wù)所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應(yīng)當遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當及時修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個人應(yīng)當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
(八)損毀樹木、園林；
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；
(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為；
(十二)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹；
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利
益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應(yīng)費用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七章 法律責任
第九十二條 相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負責查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關(guān)或者行政監(jiān)察機關(guān)責令改正，拒不改正的，給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任：
(一)違反本辦法第八條規(guī)定，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的；
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的；
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的；
(五)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者街
道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理，并可以將處理情況向社會公布。
第九十四條 有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，責任人依法承擔法律責任：
(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的；
(二)組織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復(fù)業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。
第九十五條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令改正；拒不改正造成嚴重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會；相關(guān)責任人員涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的；
(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的；
(三)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報人的；
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)信息并及時更新的；
(三)共有物業(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開，或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政管理部門責令限期改正，有多收價款的，應(yīng)當退回多收價款；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的；
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的；
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，經(jīng)查驗證實物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的；
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況，或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定，將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的，應(yīng)當承擔物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責任；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第九十九條 對違反本辦法的行為，當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應(yīng)的責任外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第一百條 本辦法自2014年5月1日起施行。
點擊咨詢 