第一篇：Z4春曉商業(yè)廣場(chǎng)銷售部培訓(xùn)、考核制度5

春曉商業(yè)廣場(chǎng)銷售部培訓(xùn)內(nèi)容

一、每一期的DM單內(nèi)容

二、項(xiàng)目的東墻西墻戶外廣告內(nèi)容

三、銷售現(xiàn)場(chǎng)的墻面廣告內(nèi)容

四、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

五、服務(wù)于禮儀

六、如何快速成交客戶

七、公司規(guī)章制度與薪酬體系考核制度

一、每一期的DM單內(nèi)容

附件

二、項(xiàng)目的東墻西墻戶外廣告內(nèi)容

三、銷售現(xiàn)場(chǎng)的墻面廣告內(nèi)容

四、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)

是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤(pán)開(kāi)發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門(mén)掌握，指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。

“二級(jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。

“三級(jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。

單從房產(chǎn)性質(zhì)來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：

A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房

從房地產(chǎn)用途來(lái)區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：

“寫(xiě)字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓

2、商住寫(xiě)字樓

“住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅

“商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書(shū)”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？

（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

（2）取得《建筑許可證》和《開(kāi)工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？

保險(xiǎn)費(fèi) 抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

二、相關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了：

1)新的土地管理法是99年1月1日開(kāi)始實(shí)施的。

2)我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。

3)有關(guān)土地的六項(xiàng)制度：

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度

國(guó)家建立土地調(diào)查制度

國(guó)家建立土地統(tǒng)計(jì)制度

國(guó)家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度

國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

4)土地管理法

中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國(guó)有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國(guó)家法律的保護(hù)。

2)房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。

4)房屋權(quán)屬證書(shū)包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)房屋租賃實(shí)行登記備案制度

2)申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門(mén)辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過(guò)原租賃期限。

5、物業(yè)管理?xiàng)l例

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書(shū)面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門(mén)要依法對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?/p>

3)抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評(píng)估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)

①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅

②按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見(jiàn)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅

商品房銷售常用詞語(yǔ)的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。

土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）

土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按國(guó)家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年

確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路通以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。

三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。

紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；

建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；

套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；

套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：

A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；

綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。

出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。

公共建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；

公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

商品房

是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

銀行按揭

是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

房地產(chǎn)公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。

會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。

住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

住宅的開(kāi)間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

隔熱層

指建筑物中為減少或避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽(yáng)措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?/p>

(4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。

灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。

勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。

外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

房地產(chǎn)面積的測(cè)算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

（6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?

（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

（4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。

（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

五、服務(wù)于禮儀

商務(wù)交往是講究規(guī)則的，即所謂的沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，比如移動(dòng)電話的使用，在商業(yè)交往中講究：不響、不聽(tīng)，不出去接聽(tīng)。與人交往時(shí)寒暄之后要把手機(jī)關(guān)掉，以免讓人感到你是三心二意，在與人交往中你在那狂打、框響。我們要與民工打電話區(qū)別開(kāi)來(lái)。

商務(wù)禮儀使用的目的有三：

第一、提升個(gè)人的素養(yǎng)，比爾·蓋茨講“企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，是員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)”。進(jìn)而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競(jìng)爭(zhēng)，教養(yǎng)體現(xiàn)細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)。

第二、方便我們的個(gè)人交往應(yīng)酬。我們?cè)谏虡I(yè)交往中會(huì)遇到不同的人，對(duì)不同的人如何進(jìn)行交往這是要講究藝術(shù)的，比如夸獎(jiǎng)人也要講究藝術(shù)，不然的話即使是夸人也會(huì)讓人感到不舒服。

第三、有助于維護(hù)企業(yè)形象。在商務(wù)交往中個(gè)人代表整體，個(gè)人形象代表企業(yè)形象，個(gè)人的所作所為，就是本企業(yè)的典型活體廣告。一舉一動(dòng)、一言一行，此時(shí)無(wú)聲勝有聲。

商務(wù)人員形象規(guī)范：

1.商務(wù)人員著裝四原則：符合身份，區(qū)分場(chǎng)合，揚(yáng)長(zhǎng)避短，遵守慣例。

2.商務(wù)人員公務(wù)場(chǎng)合穿著講究“莊重保守”，常見(jiàn)著裝有制服、套裝等。

3.商務(wù)人員交際場(chǎng)合穿著講究“時(shí)尚個(gè)性”，常見(jiàn)著裝有：時(shí)裝、禮服、民族服裝等。

4.商務(wù)人員職場(chǎng)穿著打扮六不準(zhǔn)：不準(zhǔn)過(guò)分雜亂，不準(zhǔn)過(guò)分鮮艷，不準(zhǔn)過(guò)分暴露，不準(zhǔn)過(guò)分透視，不準(zhǔn)過(guò)分短小，不準(zhǔn)過(guò)分緊身。

5.商務(wù)人員職場(chǎng)中發(fā)型要求：不準(zhǔn)染發(fā)（除白發(fā)染黑），女性發(fā)長(zhǎng)不可過(guò)肩（過(guò)肩要盤(pán)發(fā)），男性發(fā)長(zhǎng)不過(guò)七厘米，短不能為零，發(fā)質(zhì)要整潔，避免有發(fā)屑。

6.商務(wù)人員職場(chǎng)中服裝要求：

⑴西裝三要素：色彩（深色、藍(lán)灰黑為首選），款式（套裝單排扣），面料（純毛料）；

⑵西裝穿著五注意：可體整潔，內(nèi)衣領(lǐng)子不要露在襯衣外部，拆掉西裝袖口商標(biāo)，領(lǐng)帶尖在皮帶上端，短袖襯衣和夾克衫一般不需配領(lǐng)帶。

7.商務(wù)人員職場(chǎng)中腿部著裝五不準(zhǔn)：不準(zhǔn)光腿，不準(zhǔn)穿殘破襪子，不穿易有異味的襪子，女性穿裙子時(shí)不能穿短襪，不準(zhǔn)穿便鞋和涼鞋。

8.商務(wù)人員著裝色彩原則：⑴全身上下的顏色限制在三色之內(nèi)，⑵鞋子、腰帶、公文包的顏色要一致（以黑色為佳），⑶鞋襪顏色盡量靠近（切忌黑皮鞋穿白色襪子）。

9.商務(wù)女士淡妝上崗四注意：⑴化妝要求“妝成有卻無(wú)”；⑵化妝不要過(guò)分時(shí)尚前衛(wèi)；⑶化妝要避人；⑷化妝要求各部位協(xié)調(diào)。

10.商務(wù)人員首飾佩帶四原則：符合身份，不顯財(cái)露富，以少為佳，尊重習(xí)俗。

商務(wù)交往中的規(guī)則與技巧：

1.商務(wù)交往三原則：接受對(duì)方，欣賞對(duì)方，贊美對(duì)方。

2.溝通四要素：準(zhǔn)確定位自我，準(zhǔn)確定位他人，善于把握時(shí)機(jī)，強(qiáng)調(diào)雙向互動(dòng)。

3.陌生交談技巧：請(qǐng)教對(duì)方擅長(zhǎng)話題，選擇高雅輕松話題，控制談話音量。

4.商務(wù)交談四不準(zhǔn)：不要隨意打斷別人，不要要輕易補(bǔ)充別人，不要任意更正別人，不要帶墨鏡和客人交談。

5.商務(wù)人員表情三要求：自然，友善，互動(dòng)（切忌當(dāng)著客人面皺眉頭）。

6.商務(wù)交往把握三種距離：⑴商務(wù)距離：保持半米至一米半之間；⑵尊長(zhǎng)距離：保持一米至三米之間；⑶公共距離：和陌生人之間保持三米以外。

7.商務(wù)人員文明舉止：訪前預(yù)約，早到遵時(shí)，敲門(mén)后進(jìn)，正襟坐立，記住對(duì)方，不當(dāng)眾整理服飾，不當(dāng)眾處理自身廢物。

8.欣賞與贊美對(duì)方的技巧：實(shí)事求是，適應(yīng)對(duì)方，符合場(chǎng)合，用詞恰當(dāng)。

9.商務(wù)人員在職場(chǎng)中對(duì)客人稱呼守則：⑴規(guī)范稱呼：行政職務(wù)，技術(shù)職稱，行業(yè)稱呼，時(shí)尚稱呼；⑵不規(guī)范稱呼：無(wú)稱呼，替代性稱呼，簡(jiǎn)稱，不適當(dāng)?shù)牡胤椒Q呼。

10.職場(chǎng)握手與問(wèn)候慣例：

⑴握手順序：①一般場(chǎng)合講究“尊者為先”；②拜訪時(shí)，迎客時(shí)主人為先，送客時(shí)客人為先。

⑵握手六忌諱：伸出左手，帶墨鏡，帶帽子，帶手套，過(guò)分用力，敷衍造作。

⑶問(wèn)候順序：①一般場(chǎng)合講究“尊者為后”；②拜訪時(shí)，主先客后。

11.職場(chǎng)介紹三種方式：

⑴自我介紹三要點(diǎn)：①先遞名片，簡(jiǎn)單自介；②內(nèi)容規(guī)范（單位、部門(mén)、姓名），③初次會(huì)面避免自介用簡(jiǎn)稱。

⑵介紹別人三要點(diǎn)：①誰(shuí)當(dāng)介紹人：專職接待員、雙方熟人；②介紹順序：一般場(chǎng)合講究“尊者居后”，拜訪時(shí)，主先客后；③集體會(huì)面時(shí)，先介紹主方職務(wù)最高者，依次類推。

⑶業(yè)務(wù)介紹三要點(diǎn)：把握時(shí)機(jī)，區(qū)分對(duì)象，掌握要點(diǎn)。

12.行進(jìn)中的引導(dǎo)禮儀：

⑴當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)或客人認(rèn)路時(shí)，則讓領(lǐng)導(dǎo)或客人先行；

⑵當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)或客人不認(rèn)路或路有障礙時(shí)，引導(dǎo)者在領(lǐng)導(dǎo)或客人左前方引導(dǎo)；

⑶當(dāng)電梯無(wú)人駕駛時(shí)，引導(dǎo)者先進(jìn)后出，或者領(lǐng)導(dǎo)或客人先進(jìn)先出。

13.商務(wù)人員使用電話須知：

⑴商務(wù)通電話中，注意禮貌用語(yǔ)（你好，請(qǐng)問(wèn)，謝謝，再見(jiàn)）；

⑵掛機(jī)時(shí)按慣例，“尊者先掛”，在雙方地位平等時(shí)，“主叫方先掛”；

⑶接聽(tīng)電話，當(dāng)被找人不在時(shí)，接電話者首先應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起，他不在”，然后說(shuō)“請(qǐng)問(wèn)我能幫您什么……”；

⑷使用手機(jī)規(guī)則：⑴會(huì)見(jiàn)重要客人時(shí)，應(yīng)當(dāng)面關(guān)機(jī)；⑵參加重要會(huì)議時(shí)，至少不讓手機(jī)干擾別人。

14.名片使用：

⑴名片是商務(wù)交往中必備物品之一，其作用是介紹信和聯(lián)誼卡。

⑵名片使用三不準(zhǔn)：①不得隨意涂改，②頭銜提供不得多過(guò)兩個(gè)，③不提供私人聯(lián)絡(luò)方式。

⑶名片交換四注意：①遞自身名片，索取對(duì)方名片；②遞送名片時(shí)要站立，兩手拿著名片上角，字體斜對(duì)客人，其順序?yàn)橄茸鸷蟊?；③接過(guò)名片要看，并放在上衣兜或公文包中；④接受名片后，如不想同對(duì)方交換或沒(méi)有時(shí)，應(yīng)先表示抱歉，解釋忘帶或用完了。

⑷名片使用三注意：①?zèng)]有名片的人，將被視為沒(méi)有社會(huì)地位的人；②不隨身攜帶名片的人，是不尊重別人的人；③名片一般放在專用名片包里或西裝上衣口袋里。

⑸索取對(duì)方名片四方法：交易法，激將法，謙恭法，平等法。

15.宴請(qǐng)須知：

⑴宴請(qǐng)客人時(shí)，首先問(wèn)客人有什么忌諱。

⑵宴請(qǐng)四要素：費(fèi)用，環(huán)境氛圍，菜肴，精選背景音樂(lè)。

⑶宴席待客規(guī)則：①向客人征求意見(jiàn)時(shí)，要提封閉式問(wèn)題；②宴桌上講究敬酒不勸酒，請(qǐng)菜不夾菜；③進(jìn)餐不要發(fā)出大聲響，筷子不要“過(guò)河”；④不能當(dāng)眾修飾自己；⑤對(duì)待不熟悉的問(wèn)題，采取緊跟與模仿。

⑷自助餐禮儀是“多次少取”。

16.接送禮品的禮儀：

⑴送禮品首先要了解對(duì)方喜歡什么，至少要知道對(duì)方不喜歡什么。

⑵所送的

禮品要包裝，以示尊重。

⑶送禮品時(shí)機(jī)：①當(dāng)客人向主人送禮品時(shí)，應(yīng)在見(jiàn)面之初送；②當(dāng)主人向客人送禮品時(shí)，應(yīng)在送客前送；

⑷送出禮品兩注意：①對(duì)待貴賓，要由職務(wù)最高者或特使親送；②簡(jiǎn)介禮品寓意、用途和特殊價(jià)值；

⑸接送禮品二須知：⑴接受禮品時(shí)，一定要當(dāng)面打開(kāi)，略加端詳；⑵要表示喜歡和感謝之意。

⑹六種禮品不能送：①違法犯禁的，②帶有明顯廣告宣傳的，③價(jià)格過(guò)高的，④涉及國(guó)家和行業(yè)秘密的，⑤藥品營(yíng)養(yǎng)品和不利于健康的，⑥引起民族、宗教、個(gè)人忌諱的。

17.商務(wù)交往的座次禮儀：

⑴主席臺(tái)排座次三要點(diǎn)：①前排高于后排，②中央高于兩側(cè)，③政務(wù)禮儀是左高右低，商務(wù)禮儀是右高左低。

⑵會(huì)客排座次：①自由式：當(dāng)難以排列時(shí)，采取隨意而坐；②相對(duì)式：進(jìn)門(mén)方向以右內(nèi)側(cè)為上；③并列式：坐好后，面門(mén)、右內(nèi)側(cè)居中為上。

⑶坐車排位：①一般朋友駕車時(shí)，副駕駛座為上；②專職司機(jī)駕車時(shí)，副駕駛座后方座為上；③接待高級(jí)貴賓時(shí)，駕駛員后方座為上。

售樓員的儀容儀表與行為規(guī)范 銷售，首先是銷售自己！

一個(gè)成熟的銷售人員不能只是研究如何銷售商品，在研究銷售商品之前應(yīng)該首先研究如何銷售自己。要知知道道客戶首先接觸到的其實(shí)并不是你的產(chǎn)品而是你自己，如果客戶不接受你，自然而然地，能夠接受你的產(chǎn)品的幾率就不高，但是相反，如果客戶已經(jīng)接受了你，他接受你的產(chǎn)品幾率就相對(duì)提高了許多。所以，一個(gè)銷售人員如果成功地將自己地銷售出去了，其實(shí)就已經(jīng)將產(chǎn)品銷售的大門(mén)打開(kāi)了！

那么，如何包裝自己就成了一個(gè)大課題…… 商 務(wù) 裝 束

儀容儀表是一個(gè)人的廣告，它給人的印象既是初步的，又是難忘的。儀容儀表也是談判的技術(shù)手段之一，用以動(dòng)員對(duì)方向自己靠攏，它直接影響客戶洽談的情緒，也會(huì)影響成交的效果。因?yàn)榕c人接觸的第一個(gè)感性認(rèn)識(shí)都是從儀容儀表開(kāi)始的，所以儀容儀表至少應(yīng)給人以舒服自然的感覺(jué)，這樣才能吸引對(duì)方的注意力，并讓其中在談判者的發(fā)言和所做的事情上。

（一）基本準(zhǔn)則

·保持儀容儀表干凈整潔，自然舒適。

·公司有統(tǒng)一著裝要求的，應(yīng)符合公司規(guī)定，但應(yīng)注意服飾的清潔，不能有任何的污垢，工號(hào)牌要佩帶工整?！ぷ⒅貎x表的協(xié)調(diào)，追求“恰到好處的協(xié)調(diào)和適中”。合適的穿著打扮不在奇、新、貴上，而在于是否與你的年齡、體型、氣質(zhì)相協(xié)調(diào)。

·盡量與項(xiàng)目檔次、定位相符，了解客戶，貼近客戶，尤其是面向特定客戶群的項(xiàng)目。如面向白領(lǐng)的項(xiàng)目，應(yīng)體現(xiàn)高雅氣質(zhì)；面向新貴一族的，則可略顯新潮，但不可太過(guò)。

·避免過(guò)于突出，不穿奇裝異服。因?yàn)榉b首先是一種社會(huì)符號(hào)，選擇整潔、雅致、和諧、恰如其分的服裝可以表現(xiàn)人的自尊和責(zé)任心，而失度的、奇異的服裝會(huì)使人失去自尊和社會(huì)責(zé)任感，并給消費(fèi)者造成不良的視覺(jué)感受和心理反映。

·最好使用品質(zhì)優(yōu)良的名片夾，能落落大方地取出名片；準(zhǔn)備商談時(shí)會(huì)用到的各項(xiàng)文具，要能隨手即可取得；避免用一張隨意的紙記錄信息。

（二）儀容修飾的幾個(gè)要點(diǎn)

·頭發(fā)最能表現(xiàn)出一個(gè)人的精神狀態(tài)，銷售人員的頭發(fā)需要精心的梳理。不論男女都要經(jīng)常洗頭，最好做到?jīng)]有頭皮屑，不抹過(guò)多的發(fā)膠。男性不可留長(zhǎng)發(fā)，頭發(fā)要前不過(guò)眉，旁不過(guò)耳，后不蓋衣領(lǐng)；女性的發(fā)型要大方、高雅、得體、干練，不能太夸張，包括頭發(fā)染色及怪異發(fā)型等，前發(fā)不要遮眼遮臉為好。

·面容要神采奕奕，保持清潔，耳朵內(nèi)須清洗干凈，眼屎絕不可以留在眼角上，鼻毛不可以露出鼻孔。女性化妝應(yīng)該化淡妝、施薄粉、描輕眉、涂淺紅；男性胡子要刮干凈或修整齊。平時(shí)最好涂些護(hù)膚膏，不要讓臉上皮膚太干澀或油光光的。

·口腔要清潔。最好每天刷兩次牙，保持牙齒潔白和口腔清新，口中不可留有異味，最好不要吃大蒜、臭豆腐之類有異味的食品，早上出門(mén)時(shí)可多嚼口香糖。·經(jīng)常洗手，保持雙手整潔，手腕也要清洗干凈，以保持袖口的整潔；勤剪指甲，不要留得太長(zhǎng)，露出指端稍許即可，造型不要太怪；亦不要著色（除透明色外）；手指要保持干凈，不要有多余的死皮；平時(shí)要常用熱水清洗，并擦一些護(hù)手霜，保持手的濕潤(rùn)與柔軟?！で谙丛?，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味。·銷售人員每次帶賓客參觀完現(xiàn)場(chǎng)以后，回到售樓現(xiàn)場(chǎng)前要及時(shí)整理好自己的儀容儀表。

·整理頭發(fā)、衣服、擦拭皮鞋時(shí)，請(qǐng)到洗手間或者其他客戶不會(huì)看到的場(chǎng)所進(jìn)行。

（三）男性著裝修飾細(xì)節(jié)

·正式場(chǎng)合男性應(yīng)著西裝，顏色以穩(wěn)重的深顏色為佳，款式為流行款式；所穿西裝應(yīng)合體，方能顯示瀟灑風(fēng)度，領(lǐng)子應(yīng)貼近襯衫領(lǐng)口而且低于襯衫領(lǐng)口1～2厘米；西裝應(yīng)熨燙筆挺，第一顆紐扣要扣住；西裝上衣的長(zhǎng)度宜于垂下手臂時(shí)與虎口相平，并且上衣口袋不要插著筆，兩側(cè)口袋最好不要放東西，特別是容易鼓起來(lái)的東西，如香煙和打火機(jī)等。

·襯衫要及時(shí)更換，注意袖口及領(lǐng)口是否有污垢。襯衣袖口可長(zhǎng)出西裝外套0.5～1厘米，不能過(guò)長(zhǎng)，否則會(huì)顯得格外局促，束手束腳。

·在正式場(chǎng)合，穿西裝應(yīng)打領(lǐng)帶；西裝上衣領(lǐng)子最好不別徽章，飾物以少為佳；非正式場(chǎng)合，可不打領(lǐng)帶，但此時(shí)襯衫最上面的一顆扣子應(yīng)該不系，而且里面不應(yīng)該穿高領(lǐng)棉毛衫，以免襯衫領(lǐng)口敞開(kāi)露出一截棉毛衫來(lái)，有礙觀瞻。

·領(lǐng)帶的搭配很重要。領(lǐng)帶的質(zhì)地以真絲為佳，圖案和顏色可各取所好，只要保證襯衫、領(lǐng)帶和西服協(xié)調(diào)即可，盡量選擇中性顏色，以免過(guò)暗或過(guò)亮；但一要避免“斑馬搭配”或“梅花鹿搭配”，所謂“斑馬搭配”就是條紋領(lǐng)帶配條紋西裝或條紋襯衫，所謂“梅花鹿搭配”就是格領(lǐng)帶配格西裝或格襯衫；系領(lǐng)帶時(shí)，其長(zhǎng)度以其下端不超過(guò)皮帶扣的位置為標(biāo)準(zhǔn)；一般情況下，可以不用領(lǐng)帶夾，但正式場(chǎng)合或進(jìn)餐時(shí)，最好用領(lǐng)帶夾束一下領(lǐng)帶為好，否則進(jìn)餐時(shí)，領(lǐng)帶可能毫無(wú)顧忌地與你一道品嘗“飯菜”的滋味。

·褲子應(yīng)與上衣相配合，上下服裝搭配合理，西裝應(yīng)穿套裝；褲子要燙直，折痕清晰；褲型不緊不松，很合身；褲子不可露出腳，要蓋住鞋子，褲條明顯；腰帶的皮質(zhì)要好，腰帶扣不要過(guò)于花哨。

·鞋襪須搭配平衡，兩者都不要太華麗；應(yīng)選擇那些素雅、深色的襪子，避免穿白襪子，因?yàn)樗芸赡芊稚⒖蛻舻淖⒁饬?；皮鞋?yīng)該保持清潔、光亮、無(wú)破損并符合工作要求，鞋底與鞋面?zhèn)韧瑯颖３智鍧?，不要留有碰擦損痕；鞋面的顏色應(yīng)該與西服相互匹配；鞋子上不小心粘上的泥土要及時(shí)清理，否則當(dāng)你進(jìn)入會(huì)客場(chǎng)所時(shí)會(huì)讓客戶降低對(duì)你的好感?！でf(wàn)不要忘了拉前拉鏈。

（四）女性著裝修飾細(xì)節(jié)

·套裝是目前最適合職業(yè)女性的服裝，過(guò)分花哨、夸張的款式絕對(duì)要避免；極端保守的式樣，則應(yīng)掌握如何配飾、點(diǎn)綴使其免于死板之感；女式西服不可做得太長(zhǎng)，也不可做得太短，以充分體現(xiàn)腰部、臀部的曲線美，又不至于過(guò)于暴露。

·女性著裝不應(yīng)過(guò)分暴露。夏天的時(shí)候，許多售樓小姐不夠注重自己的身份，穿起頗為性感的服裝，這容易讓消費(fèi)者反感。

·應(yīng)避免過(guò)分瀟灑或過(guò)分可愛(ài)。最典型的樣子就是一件隨隨便便的T恤或罩衫，配上一條泛白的“破”牛仔褲，絲毫不顧忌售樓處作為樓盤(pán)第一形象展示廳的原則和體制，這樣的穿著沒(méi)有絲毫的莊重感；另外在服裝市場(chǎng)上有許多可愛(ài)俏麗的款式，也不適合工作中穿著，這樣會(huì)給人輕、不穩(wěn)重的感覺(jué)。

·首飾對(duì)于女性來(lái)說(shuō)可以起到裝飾美化的作用，但在佩戴時(shí)要掌握分寸，不宜戴得太多，不能珠光寶氣、香氣逼人，也不能戴太大的耳環(huán)、造型“很酷”的戒指；要端莊大方，以淡雅為主，佩戴項(xiàng)鏈或者其他飾物（如護(hù)身符）不能露出制服。·絲襪是女性衣著必不可少的一部分，但有許多女性卻不注意穿絲襪的細(xì)節(jié)，而只考慮衣服、首飾、鞋帽、手袋的搭配，結(jié)果，因?yàn)檫@些與絲襪搭配不當(dāng)，而影響了整體效果。因此，作為銷售人員，在衣著上也應(yīng)該注意穿絲襪的細(xì)節(jié)：絲襪要高于裙子下擺（最好穿連褲襪），無(wú)論是坐是站，都不能露出大腿來(lái)，否則會(huì)給人輕浮的感受，讓人不信任；不要穿有走絲或破洞的絲襪，可以在隨身包里務(wù)一雙絲襪；等等?！び浀秒S時(shí)捏走吸在衣服上的頭發(fā)。交 談 禮 儀

俗話說(shuō)，良言一句三冬暖，惡語(yǔ)傷人六月賽。售樓員是開(kāi)發(fā)商的銷售先鋒部隊(duì)，換句話說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商的形象代言人，售樓員的一言一行都關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。所以使用文明禮貌用語(yǔ)，對(duì)售樓員來(lái)說(shuō)顯得十分重要。

（一）注重情感效應(yīng)

在接待客戶時(shí)，忌用生硬、冷冰冰的話語(yǔ)。其實(shí)有些語(yǔ)句稍微換一種說(shuō)法，情感的表達(dá)就大相徑庭，請(qǐng)看下面的例子：

生硬類用語(yǔ)：“你姓什么？”

友好熱情用語(yǔ)：“先生/小姐，您好！請(qǐng)問(wèn)您貴姓？” 生硬類用語(yǔ)：“你買什么房？”

友好熱情用語(yǔ)：“請(qǐng)問(wèn)您想買什么樣的房子？我們這里有一房一廳式、三房?jī)蓮d式??” 生硬類用語(yǔ)：“你還想知道什么？

友好熱情用語(yǔ)：“請(qǐng)問(wèn)您還有哪些地方不明白？請(qǐng)盡管吩咐?！?/p>

要知道，情感效應(yīng)在銷售過(guò)程中可以起到不可估量的作用。如果售樓員說(shuō)話僵硬，客戶即使原本有購(gòu)房欲望，最終也會(huì)放棄，因?yàn)槟阋呀?jīng)挫傷了對(duì)方的購(gòu)買信心。相反，如果售樓人員有著良好的素質(zhì)，即使對(duì)方不買樓也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和你產(chǎn)生良好的印象，并且還會(huì)向其親朋好友推介。

（二）尊重客戶

尊重客戶可不是口頭上說(shuō)說(shuō)而已。在與客戶交談過(guò)程中，我們要時(shí)刻注意以下細(xì)節(jié)，如果你在哪方面做得不夠，一不小心就會(huì)得罪客戶，那你的銷售洽談效果就要大打折扣了。

·在與客戶交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。

·在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候；客人來(lái)到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎您光臨”，送客時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走”或“歡迎您下次光臨”。

·交談時(shí)，要保持正確的站姿與坐姿，切忌雙手叉腰、插入口袋、交叉胸前或擺弄其他物品；要用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容；三人或三人以上交談時(shí)，要使用所有參與交談的人都能聽(tīng)懂的語(yǔ)言；聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中；在談話過(guò)程中如果要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說(shuō)聲“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。

·交談時(shí)，要做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致謙聲、送客聲；禁止使用“四語(yǔ)”，即蔑視語(yǔ)、煩躁語(yǔ)、否定語(yǔ)和斗氣語(yǔ)；要多使用“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“不用客氣”等禮貌用語(yǔ)言，不準(zhǔn)講粗言穢語(yǔ)或者使用蔑視性和侮辱性的語(yǔ)言，不開(kāi)過(guò)分的玩笑；稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，如“**先生”或“**小姐/女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐/女士”；幾人在場(chǎng)，在與對(duì)話者談話涉及在場(chǎng)的其他人時(shí)，不能用“他”去指他人，應(yīng)稱呼其名或“**先生/女士”。

·在他人講話時(shí)，不可做出任何不雅的動(dòng)作，如整理衣裝、拔弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、撓癢、敲桌子等，要做到修飾避人；要學(xué)會(huì)控制自己的情緒，在談到開(kāi)心或可笑之事時(shí)不要開(kāi)懷大笑或手舞足蹈；不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)及表情，那樣會(huì)讓客戶認(rèn)為你是在嘲笑他；不得經(jīng)?？词直?，好像很不耐煩的樣子；在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。

·不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動(dòng)都必須保持冷靜；不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人；不得與客人爭(zhēng)辯，更不允許舉止魯莽和語(yǔ)言粗俗。

·無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)“謝謝”；對(duì)客人造成的任何不便都要說(shuō)“對(duì)不起”；將證件等遞給客人時(shí)應(yīng)予致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。

·任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”一聲來(lái)表達(dá)；客人說(shuō)“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無(wú)反應(yīng)；對(duì)客人的問(wèn)詢不能回答“不知道”，確實(shí)不清楚的事情，要先請(qǐng)客人稍候，再代為詢問(wèn)；或請(qǐng)客人直接與相關(guān)部門(mén)或人員聯(lián)系。

·在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和眼神示意歡迎，請(qǐng)稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無(wú)所表示而冷落客人；如因確有急事或要接電話而需離開(kāi)正在接待中的客人時(shí)，必須先對(duì)客人表示歉意，說(shuō)聲“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完畢；回頭再次面對(duì)客人時(shí)，要說(shuō)“對(duì)不起，讓您久等了”，不可一言不發(fā)地就開(kāi)始服務(wù)工作。

·如果要與客人談話，要先打招呼；如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)；如有急事需立即與客人交談時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)聲“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)人答應(yīng)，應(yīng)表示感謝；客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說(shuō)“對(duì)不起，打攪您”?！?duì)客人的疑難問(wèn)題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問(wèn)，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付；客人提出過(guò)分要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火、指責(zé)或批評(píng)客人，也不得不理睬客人，任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并總代表妥善處理。

（三）使用文明用語(yǔ)

在銷售活動(dòng)中，我們要學(xué)會(huì)使用以下文明用語(yǔ)： 1.迎賓用語(yǔ)類 ·“您好！” ·“歡迎光臨！” ·“請(qǐng)坐！” ??

2.友好詢問(wèn)類 ·“請(qǐng)問(wèn)您怎么稱呼？” ·“請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)嗎？” ·“請(qǐng)問(wèn)您想看什么樣的樓？”

·不耽誤你的時(shí)間的話，我給您介紹一下好嗎？“ ·“請(qǐng)問(wèn)您是自住還是投資？如果自?。ㄍ顿Y）您不妨看看這套房子?！???

3.招待介紹類 ·“請(qǐng)您這邊坐！”

·“請(qǐng)您看看我們的資料！” ·“有什么不明白的，請(qǐng)盡管吩咐?！?/p>

·“那兒是我們的模型展示區(qū)，這兒是我們的洽談區(qū)?！??? 4.道歉類

·“對(duì)不起，這套房子剛賣出動(dòng)了。” ·“不好意思，您的話我還沒(méi)有聽(tīng)明白。” ·“有什么意見(jiàn)，請(qǐng)您多多指教?！?·“介紹得不好，請(qǐng)您多多原諒?！???

5.恭維贊揚(yáng)類

·“像佻這樣的成功人士，選擇我們的樓盤(pán)是最合適的！”

·“* * *先生/小姐，您真有眼光！” ·“您是我見(jiàn)過(guò)對(duì)樓盤(pán)最熟悉的客戶了！” ·“* * *先生/小姐，您真是快人快語(yǔ)！” ·“您給人的第一印象就是干脆利落！” ·“* * *先生/小姐，您真是滿腹經(jīng)綸啊！” ·“您話不多，可真正算得上是字字珠璣??！” ·“您太太（先生）這么漂亮（英俊瀟灑），好讓人羨慕哦！”

·“您的小公主（小皇帝）這么聰明，應(yīng)該有個(gè)書(shū)房！” ?? 6.送客道別類 ·“歡迎下次再來(lái)！” ·“多謝惠顧！”

·“有什么不明白的地方，請(qǐng)您隨時(shí)給我打電話！” ·“不買房沒(méi)有關(guān)系，能認(rèn)識(shí)您我很高興！” ?? 7．禁忌用語(yǔ) ·“您自己看吧！”

·“我們絕對(duì)不可能會(huì)出現(xiàn)這種問(wèn)題！” ·“這肯定不是我們的原因?！?·“我不知道！”

·“這么簡(jiǎn)單的東西您都不明白！”

·“我只負(fù)責(zé)賣樓，其他的我不管（不負(fù)責(zé)）！“ ·“這些房屋質(zhì)量差不多，沒(méi)什么好挑的！” ·“別人住的挺好的啊！”

·“想好了沒(méi)有，想好了趕快交錢吧！” ·“沒(méi)看我正忙著嗎，一個(gè)個(gè)來(lái)！” ·“您先聽(tīng)我解釋！” ·“您怎么能這樣講話！” ·“您相不相信我？！” ??

（四）善于使用形體語(yǔ)言 在日常交談中，人們通常會(huì)借助某些示意動(dòng)作幫助進(jìn)行有效的交流。最普遍的示意動(dòng)作，是從相互問(wèn)候致意開(kāi)始的。了解那些示意動(dòng)作，至少可以讓你辨別什么是精俗的，什么是得體的，使你在遇到無(wú)聲交流時(shí)，更加善于觀察，更加容易避免誤解。

1． 目光（用眼睛說(shuō)話）

俗話說(shuō)，“眼睛是心靈的窗戶”。很多時(shí)候，眼神比嘴巴更會(huì)說(shuō)話，人們可以從你的眼神中判斷出你的心理狀態(tài)，也可以從你的眼神活動(dòng)中測(cè)知你這個(gè)人是精明還是愚笨。作為銷售人員，你要學(xué)會(huì)用眼睛說(shuō)話，正確運(yùn)用眼神的魅力。

在公事活動(dòng)中，人們的視線通常停在對(duì)話者臉上的三角部分，這個(gè)三角以雙眼為底線，上頂角到前額；洽談業(yè)務(wù)時(shí)，如果你看著對(duì)方的這個(gè)部位，會(huì)顯得很嚴(yán)肅認(rèn)真，別人會(huì)感到你有誠(chéng)意，同時(shí)會(huì)讓你把握談話的主動(dòng)權(quán)和控制權(quán)；在社交活動(dòng)（如參加茶話會(huì)、舞會(huì)及各種類型的友誼聚會(huì)）中，也是用眼睛看著對(duì)方的三角部位，這個(gè)三角是以兩眼為上線，嘴為下頂角，也就是雙眼和嘴之間，當(dāng)你看著對(duì)方這個(gè)部位時(shí)，會(huì)營(yíng)造出一種社交氣氛。

銷售人員在和客戶交談時(shí)，眼神不能太銳利、太冰冷、太混濁，最好用溫暖的、柔和的目光直視對(duì)方。當(dāng)你注視著對(duì)方時(shí)，會(huì)讓對(duì)方感受到自己受到了重視。如果你的眼神閃閃爍爍、游離不定，則會(huì)讓對(duì)方覺(jué)得你太輕浮、不誠(chéng)懇。2.微笑

俗話說(shuō)：“伸手不打笑臉人。”這句話點(diǎn)出了“人前一笑皆知已”的奧妙。向人微笑，正如同伸出友誼之手，令人感到有難以拒絕的魅力。

微笑可以作為銷售人員的有力武器，來(lái)化解別人的恐懼和陌生感，要知道做銷售是需要熱情的服務(wù)的，冷若冰霜可不是銷售人員的表情；微笑可以營(yíng)造出溫馨、親切的氣氛，能有效地縮短雙方的距離，給對(duì)方留下美好地心理感受，同時(shí)還能反映個(gè)人高超的素質(zhì)修養(yǎng)及待人的至誠(chéng)。微笑是一種魅力，它可以使強(qiáng)硬者變得溫柔，使困難變得容易。微笑是人際交往中的潤(rùn)滑劑，是廣交朋友、化解矛盾的有效手段。

微笑要發(fā)自內(nèi)心，不要假裝，最自然的笑才是最美的笑。3.握手

握手是一種常見(jiàn)的“見(jiàn)面禮”，貌似簡(jiǎn)單，卻蘊(yùn)涵著復(fù)雜的禮儀細(xì)節(jié)，承載著豐富的交際信息。比如：與成功者握手，表示祝賀；與失敗者握手，表示理解；與同盟者握手，表示期待；與對(duì)立者握手，表示和解；與悲傷者握手，表示慰問(wèn)；與歡送者握手，表示告別，等等。

標(biāo)準(zhǔn)的握手姿勢(shì)應(yīng)該是平等式，即大方地伸出右手用手掌和手指用一點(diǎn)力握住對(duì)方的手掌。請(qǐng)注意：這個(gè)方法，男女是一樣的！在中國(guó)很多人以為與女人握手只能握她的手指，這是錯(cuò)誤的！在社交場(chǎng)合，行握手禮時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ·上下級(jí)之間，上級(jí)伸手后，下級(jí)才能伸手相握?！らL(zhǎng)輩與晚輩之間，長(zhǎng)輩伸出手后，晚輩才能伸手相握?！つ信g，女士伸出手后，男士才能伸手相握?！ぴ诙嗳送瑫r(shí)握手時(shí)，不要交叉握手，應(yīng)待別人握完再伸手。

·握手時(shí)應(yīng)雙目注視對(duì)方，切不可斜視和低著頭，當(dāng)手不潔或有污漬時(shí)應(yīng)事先向?qū)Ψ铰暶鞑⒅虑敢狻?/p>

·正確的握手需要有正確的姿勢(shì)。行握手禮時(shí)上身應(yīng)稍微前傾，兩足立正，伸出右手，距離受禮者約一步，四指并攏，拇指張開(kāi)，向受禮者握手；禮畢后松開(kāi)，距離受禮者太遠(yuǎn)或太近，都不雅觀，將對(duì)方的手拉近自己的身體區(qū)域也不妥當(dāng)；握手時(shí)必須是上下擺動(dòng)，而不能左右搖擺。

·人們應(yīng)該站著握手，除非兩個(gè)人都坐著；如果你坐著，有人走來(lái)和你握手，你必須站起來(lái)。

·握手的時(shí)間通常是3～5秒鐘。匆匆握一下就松手，是在敷衍；長(zhǎng)久地握著不放，又未免讓人尷尬。

·別人伸手同你握手，而你不伸手，是一種不友好的行為。

·握手時(shí)應(yīng)該伸出右手，絕不能伸出左手?！の帐謺r(shí)不可以把一只手放在口袋。

（五）接聽(tīng)電話禮儀

接聽(tīng)售樓電話是售樓人員的一項(xiàng)重要工作。在接聽(tīng)電話時(shí)，雖然對(duì)方看不到我們的姿態(tài)，但卻可以通過(guò)你的語(yǔ)音語(yǔ)調(diào)等感覺(jué)到你的狀態(tài)，因此，我們也要學(xué)會(huì)一些基本的接聽(tīng)售樓電話的禮儀。

·所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接聽(tīng)。

·接電話時(shí)，先問(wèn)好，后報(bào)項(xiàng)目名稱，再講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶著微笑的表情去接電話。

·通話時(shí)，手旁準(zhǔn)備好筆和紙，記錄下對(duì)方所有的要點(diǎn)，對(duì)于一些不是特別清楚的地方，可適當(dāng)簡(jiǎn)單復(fù)述一遍予以確認(rèn)。

·接聽(tīng)電話時(shí)，若中途需要與他人交談，要說(shuō)“對(duì)不起”，并請(qǐng)對(duì)方稍候，同時(shí)用手后住話筒，方可與他人交談。

·當(dāng)客人在電話中提出問(wèn)訊或查詢時(shí)，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語(yǔ)意不清的詞語(yǔ)；不清楚的問(wèn)題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答；如碰到自己不清楚而又無(wú)法查清的問(wèn)題，應(yīng)向?qū)Ψ奖硎厩敢狻皩?duì)不起，先生，目前還沒(méi)有這方面的資料?！?/p>

·在與客人通話時(shí)，如碰到需要較長(zhǎng)時(shí)間查詢資料的情況，應(yīng)不時(shí)向?qū)Ψ秸f(shuō)聲“正在查找，請(qǐng)您再稍等一會(huì)兒?！?/p>

·通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見(jiàn)”、“謝謝您”、“歡迎您到* *來(lái)”等，并待對(duì)方掛斷后再輕輕放下話筒。

優(yōu)雅的體態(tài) 體態(tài)無(wú)時(shí)不存在于你的舉手投足之間，優(yōu)雅的體態(tài)是一個(gè)人有教養(yǎng)、充滿自信的完美表達(dá)。美好的體態(tài)，會(huì)使你看起來(lái)精神得多，也會(huì)使你身上的衣服顯得更漂亮。如果你善于用形體語(yǔ)言與別人交流，你一會(huì)肥益匪淺。

（一）站姿

大家都看到過(guò)軍人的站姿，沒(méi)有誰(shuí)不為他們的挺拔優(yōu)雅的站姿所動(dòng)。當(dāng)然，我們銷售人員沒(méi)有受地專門(mén)的訓(xùn)練，無(wú)法也沒(méi)有必要完全做到他們站立時(shí)的姿態(tài)，因?yàn)槟欠N站崗式的筆直挺拔會(huì)讓客戶覺(jué)得很拘謹(jǐn)，我們需要的是站立時(shí)能表現(xiàn)出一種青松的氣宇，讓人覺(jué)得你自然、有精神。

·軀干：挺胸、收腹、立腰、提臀；頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜；切忌歪脖、斜腰、挺腹、含胸、抖腳、重心不穩(wěn)。

·面部：頭正，兩眼平視，嘴微閉，面帶笑容，目視前方。

·四肢：兩臂放松，自然下垂，雙手可放于身體兩側(cè)、腹前或背后，虎口向前，手指自然彎曲，不要兩手插兜；兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分；膝蓋自然挺直，小腿向后發(fā)力；兩腳跟相靠，女性兩腳成“V”字形，腳尖開(kāi)度為45～60度，男性兩面三刀腳步與肩同寬，身體重心主要支撐在腳掌、腳弓上，不要偏移；女士穿旗袍時(shí)，可站成丁字步型，頷略收，雙手交叉于肚臍位置上，有亭亭玉立的形象；如果站立時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，感到疲憊時(shí)，可將一條腿向前或向后半步，讓身體重心輪流放在兩條腿上。

（二）坐姿

坐姿是與人交談前，給對(duì)方的第一印象。提倡服務(wù)接待人員溫文爾雅的坐姿，不僅是為了表現(xiàn)坐姿的體態(tài)美，更重要的是通過(guò)這種美的姿態(tài)，傳達(dá)出對(duì)對(duì)方的尊敬。

正確的坐姿是“坐如鐘”，即坐相要像鐘那樣端正，給人以端正、大方、自然、穩(wěn)定的感覺(jué)，其基本要求是：上體自然坐直，兩肩放松，兩腿自然彎曲，雙腿平落地上，雙膝應(yīng)并攏；男士可稍稍分開(kāi)，但女士的雙膝、腳跟必須靠緊，兩手半握拳放在膝上或雙手交叉在膝間，小臂平放在坐椅兩側(cè)的扶手上，注意由肩到臂，緊貼胸部，胸微挺，腰要直，目平視，嘴微閉，面帶笑容，大方、自然。

國(guó)際上公認(rèn)的也是最普遍的坐姿是端坐和側(cè)坐。端坐時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)使人感到疲勞，這時(shí)可變換為側(cè)坐。側(cè)坐分左側(cè)坐和右側(cè)坐兩種，在保持坐姿的基本要領(lǐng)基礎(chǔ)上，向左（右）45度，兩腳、兩膝靠攏。無(wú)論是哪一種坐法，都應(yīng)以嫻熟自如的姿勢(shì)來(lái)表達(dá)對(duì)別人的尊重，給人以美的印象。

標(biāo)準(zhǔn)的坐姿應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

·入座時(shí)，要輕而穩(wěn)，輕盈舒緩，從容自如；若著裙裝，要用手將裙子稍攏一下，不要坐下后再站起來(lái)整理裙子；注意落座的聲音要輕，不要猛地墩坐，如同與別人搶座位，特

第二篇：銷售部績(jī)效考核制度

績(jī)效考核是指企業(yè)在既定的戰(zhàn)略目標(biāo)下，運(yùn)用特定的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，對(duì)員工過(guò)去的工作行為及取得的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并運(yùn)用評(píng)估的結(jié)果對(duì)員工將來(lái)的工作行為和工作業(yè)績(jī)產(chǎn)生正面引導(dǎo)的過(guò)程和方法。績(jī)效考核就是對(duì)企業(yè)人員完成目標(biāo)情況的一個(gè)跟蹤、記錄、考評(píng)。注意績(jī)效考核的時(shí)效關(guān)系，績(jī)效考核是對(duì)被考核主體過(guò)去進(jìn)行評(píng)價(jià)并對(duì)其將來(lái)產(chǎn)生影響。

銷售部績(jī)效考核制度主要介紹了銷售部的績(jī)效考核制度，主要包括了績(jī)效考評(píng)制度、績(jī)效考核細(xì)則、績(jī)效管理制度、獎(jiǎng)勵(lì)制度等相關(guān)內(nèi)容，還包括了連鎖店、4s店、商業(yè)銀行等不同企業(yè)的績(jī)效考核制度，為銷售部制定績(jī)效考核制度提供參考。

第一條、績(jī)效考核的目的1、堅(jiān)持以企業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，以客戶需求為導(dǎo)向，努力完成公司的銷售任務(wù)。

2、全面了解營(yíng)銷隊(duì)伍的工作績(jī)效和綜合表現(xiàn)，確定相應(yīng)的激勵(lì)措施，營(yíng)造優(yōu)勝劣汰、有序競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)氛圍。

3、促進(jìn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，促進(jìn)員工能力和素質(zhì)的提升，促進(jìn)人才的培養(yǎng)，促進(jìn)今后工作更好地開(kāi)展。

第二條、績(jī)效考核原則

1、客觀公正原則。這是績(jī)效考核的首要原則，堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)，盡量避免或減少主觀因素和感情色彩，真實(shí)地衡量和反映員工的工作狀況。

2、公開(kāi)透明原則。增強(qiáng)考評(píng)工作的透明度和公開(kāi)性，做到考核標(biāo)準(zhǔn)、方法、過(guò)程及結(jié)果等的公開(kāi)，防止暗箱操作，提高績(jī)效考核結(jié)果的可信度。

3、及時(shí)反饋原則。績(jī)效考核不能為了考核而考核，而要通過(guò)反饋，促使相關(guān)部門(mén)和個(gè)人看清問(wèn)題和差距，改進(jìn)工作。

4、結(jié)合獎(jiǎng)懲原則?？?jī)效考核的結(jié)果需要用獎(jiǎng)懲的方式來(lái)體現(xiàn)，結(jié)合獎(jiǎng)懲有利于營(yíng)銷隊(duì)伍的優(yōu)勝劣汰和持續(xù)發(fā)展，但應(yīng)當(dāng)指出，績(jī)效考核不是用來(lái)排擠、打壓或拉攏他人的工具。

5、分層分類原則?？?jī)效考核不能搞一刀切，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，具體問(wèn)題具體分析，對(duì)不同崗位、不同部門(mén)有所區(qū)別對(duì)待。

6、績(jī)效考核與績(jī)效開(kāi)發(fā)并重原則?？?jī)效考核側(cè)重于對(duì)過(guò)去和現(xiàn)在業(yè)績(jī)的考核，但從公司及個(gè)人長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，更應(yīng)該著眼于未來(lái)，績(jī)效開(kāi)發(fā)的目的正是如此。

第三條、績(jī)效考核部門(mén)及范圍

本公司人力行管部為績(jī)效考核的組織部門(mén)，實(shí)際考核工作由銷售部或項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，人力行管部協(xié)助。

堅(jiān)持“誰(shuí)管理誰(shuí)考核，誰(shuí)執(zhí)行考核誰(shuí)”的原則。若被考核對(duì)象為銷售人員，其主考人員為其直接上級(jí)（即銷售經(jīng)理）；或被考核對(duì)象為銷售經(jīng)理，其主考人員也為其直接上級(jí)（即項(xiàng)目總監(jiān)和副總監(jiān)）。

第四條、績(jī)效考核類型及具體辦法

本公司營(yíng)銷隊(duì)伍考核分為試用考核、平時(shí)考核、賽季考核及年終考核四種。

1、試用考核。根據(jù)公司規(guī)定，試用期一般為一個(gè)月。新員工試用期滿后，由直屬銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)考核，考核內(nèi)容為工作業(yè)績(jī)、工作技能和工作態(tài)度。另外，銷售經(jīng)理應(yīng)督導(dǎo)被考核人員提交試用期工作心得報(bào)告，最后將考核資料送人力行管部備案。

2、平時(shí)考核。

（1）銷售經(jīng)理對(duì)本部銷售人員，就其工作態(tài)度、工作技能等隨時(shí)進(jìn)行嚴(yán)正考核，對(duì)有表現(xiàn)突出或不佳者，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行表?yè)P(yáng)或批評(píng)，并記錄備案，為定期考核提供事實(shí)依據(jù)，并視情節(jié)程度上報(bào)項(xiàng)目部和人力行管部。

（2）銷售經(jīng)理應(yīng)做好本部人員的考勤記錄工作，每月上報(bào)人力行管部一次。

（3）項(xiàng)目部對(duì)銷售經(jīng)理的日常工作能力（如管理能力、分析能力、溝通能力、協(xié)調(diào)能力、執(zhí)行能力等）和工作態(tài)度進(jìn)行隨時(shí)考核，對(duì)表現(xiàn)突出或不佳者要及時(shí)作出相應(yīng)處理，并記錄備案。

3、賽季考核。根據(jù)項(xiàng)目部工作安排，每一個(gè)賽季進(jìn)行一次考核，考核內(nèi)容側(cè)重于銷售業(yè)績(jī)，考核對(duì)象為銷售經(jīng)理和銷售人員。由項(xiàng)目部和銷售部負(fù)責(zé)，考核結(jié)果報(bào)人力行管部備案。銷售經(jīng)理和銷售人員應(yīng)提交賽季小結(jié)報(bào)告。

4、年終績(jī)效考核。每年春節(jié)前一個(gè)月進(jìn)行，大約在1月中下旬?？己藢?duì)象為銷售經(jīng)理和銷售人員，考核內(nèi)容為工作業(yè)績(jī)、工作能力和工作態(tài)度。銷售經(jīng)理和銷售人員提交總結(jié)報(bào)告。

第五條、績(jī)效考核形式

1、自我評(píng)定；

2、直接上級(jí)評(píng)議

3、其他（如同事評(píng)議、下級(jí)評(píng)議）

第三篇：銷售部員工考核制度

一、總 則

為全面了解、評(píng)估部門(mén)員工的工作績(jī)效，培養(yǎng)優(yōu)秀人才，提高工作績(jī)效，并使每位員工始終朝同一個(gè)目標(biāo)努力，特制定本制度。

二、考核范圍

凡市場(chǎng)部員工均需考核，適于本辦法。

三、考核原則

1、公平、公正。

2、進(jìn)行考核面談，使考核結(jié)果得到被考核者的認(rèn)可。

3、市場(chǎng)部經(jīng)理會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)部員工進(jìn)行考核并輔導(dǎo)，使其按有效的目標(biāo)計(jì)劃開(kāi)展工作。

四、考核目的

1、使改進(jìn)工作，提高工作績(jī)效。

2、獲得晉升，調(diào)崗的依據(jù)。

3、獲得確定工資，獎(jiǎng)金的依據(jù)。

4、獲得潛能開(kāi)發(fā)和參與相關(guān)培訓(xùn)的依據(jù)。

5、是員工降職、降薪、直至被公司淘汰的依據(jù)。

五、考核時(shí)間

1、考核分為試用（轉(zhuǎn)正）考核、月度考核、考核及專項(xiàng)考核四種。

2、每月5日之前對(duì)市場(chǎng)部員工上月工作進(jìn)行考核，當(dāng)月7日之前公布考核結(jié)果。

3、市場(chǎng)部于每年1月1日-15日內(nèi)對(duì)員工舉行年終考評(píng)一次，考核為自1月1日起至12月31日。

4、考核時(shí)間若逢節(jié)假日，依次順延。

5、公司因特別事項(xiàng)可以舉行不定期專項(xiàng)考核。

六、考核機(jī)構(gòu)

銷售部經(jīng)理 + 一名指定的員工 = 執(zhí)行目標(biāo)管理考核。

七、考核內(nèi)容

1、工作指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的40%，是對(duì)工作任務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià)，由直屬上級(jí)對(duì)下屬員工進(jìn)行考核。直屬上級(jí)根據(jù)部門(mén)當(dāng)月工作計(jì)劃分解到部門(mén)內(nèi)每位員工，每月按工作任務(wù)量平均每項(xiàng)考核分值,并隨時(shí)對(duì)員工提供績(jī)效輔導(dǎo)，對(duì)員工表現(xiàn)進(jìn)行記錄。

2、行為指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的30%，主要對(duì)員工工作過(guò)程和方式及日常綜合表現(xiàn)的評(píng)價(jià)。主要考核指標(biāo)為作息考勤、辦公紀(jì)律、組織行為、環(huán)境維護(hù)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)6個(gè)方面進(jìn)行考核，每項(xiàng)指標(biāo)分值5分。

3、公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核：占考核權(quán)重的40%，根據(jù)公司當(dāng)月經(jīng)營(yíng)銷售任務(wù)完成情況對(duì)全體進(jìn)行打分，計(jì)算方法為：當(dāng)月實(shí)際完成業(yè)績(jī)/當(dāng)月計(jì)劃銷售任務(wù)×100%×40分=當(dāng)月經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核得分。本部員工考核根據(jù)全國(guó)分公司總完成業(yè)績(jī)比例評(píng)分，各分公司根據(jù)所在分公司完成業(yè)績(jī)比例進(jìn)行評(píng)分。

對(duì)行為考核內(nèi)容評(píng)分一律為1－5分（5分、4分、3分、2分、1分：考核成績(jī)優(yōu)秀最高評(píng)為5分，不能達(dá)到要求的最低評(píng)為1分），考核人需依照下屬員工的實(shí)際工作完成情況及表現(xiàn)給予分?jǐn)?shù)。

每周必須有工作總結(jié)，每月必須做工作總結(jié)。有效的績(jī)效管理應(yīng)達(dá)到下面的目標(biāo)： A、直屬上級(jí)必須每天、每星期、每月指導(dǎo)和督促員工，而不是等到實(shí)際考核的那一天。

B、在考核期內(nèi)，為員工提供有效而直接的反饋信息，并對(duì)員工的優(yōu)秀表現(xiàn)表示認(rèn)可。

C、把員工表現(xiàn)好的地方以及需要改進(jìn)的地方清晰而準(zhǔn)確地傳達(dá)給員工。D、激勵(lì)員工，使員工朝著經(jīng)理及公司對(duì)他們的要求方向發(fā)展。E、建立下一階段的發(fā)展目標(biāo)，明確新項(xiàng)目的目標(biāo)和發(fā)展方向。F、業(yè)績(jī)與獎(jiǎng)勵(lì)（薪酬/提升/發(fā)展機(jī)會(huì)）相結(jié)合。

八、考核形式

1、各類考核形式有：

A、自我評(píng)定與總結(jié)；

B、部門(mén)考核必須與被考核者進(jìn)行面談，以保證考核結(jié)果的公正性； C、直接上級(jí)評(píng)核。

2、各類考核辦法有：

A、查詢記錄： 對(duì)員工每天工作記錄檔案，文件，出勤情況進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)；

B、書(shū)面報(bào)告： 部門(mén)，員工提供總結(jié)報(bào)告；

C、重大事件。

D、所有考核辦法最終反映在考核表上。

九、考核程序

1、按照預(yù)定計(jì)劃，明確考核時(shí)間、周期及考核對(duì)象，員工月度考核通常在5日前完成對(duì)上月的工作考核。

2、被考核者提交書(shū)面自我總結(jié)與評(píng)定。

3、直屬上級(jí)通過(guò)與被考核者進(jìn)行面談，對(duì)直屬下級(jí)工作指標(biāo)進(jìn)行評(píng)核并進(jìn)行打分。

4、人事部根據(jù)被考核員工各項(xiàng)行政記錄對(duì)員工行為指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分

5、各項(xiàng)意見(jiàn)最后要求被考核者作口頭述職報(bào)告該評(píng)分為最終得分。

6、全體員工的績(jī)效考核最后均須老總簽字，否則為無(wú)效考核。

7、考核結(jié)果存入人事部員工檔案。

8、目標(biāo)管理結(jié)果跟進(jìn)：

A、個(gè)人工作表現(xiàn)與相似崗位人員比較；

B、需要改善的方面；

C、工作計(jì)劃與具體措施，未來(lái)6個(gè)月至1年的工作目標(biāo)； D、對(duì)公司發(fā)展的建議；

E、目標(biāo)管理考核結(jié)果跟進(jìn)由人事部及員工分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。

十、試用考核

1、新進(jìn)員工試用期至少1-3個(gè)月,最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月,特殊情況由總經(jīng)理批準(zhǔn)；

2、試用期員工一律參與公司的目標(biāo)管理考核，試用屆滿根據(jù)考核結(jié)果決定是否正式錄用；

3、對(duì)試用優(yōu)秀者，可推薦提前轉(zhuǎn)正；

4、本項(xiàng)考核由試用員工直屬部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同行政部考核定案；

5、試用員工考核不合格，直屬領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要延長(zhǎng)試用的，最多不超過(guò)30天。

十一、考核結(jié)果及效力

1、考核結(jié)果要向本人公開(kāi)，并留存于員工檔案。

2、考核結(jié)果具有的效力：

A.決定員工職位/或薪酬升降的主要依據(jù)；

B.員工每月績(jī)效工資及專項(xiàng)獎(jiǎng)懲與考核結(jié)果掛鉤，未參加考核不發(fā)放該項(xiàng)工資；

C.決定對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰；

D.決定是否對(duì)員工予以解聘、續(xù)約或晉升。

3、考核評(píng)定結(jié)果分為A優(yōu)秀（90-100分）、B合格（70-89分）、C較差（69分以下）三個(gè)類別，并與員工當(dāng)月月薪總額中績(jī)效工資部分掛鉤，計(jì)算方法為：實(shí)際考核得分×100%×績(jī)效工資總額；

4、績(jī)效工資總額由部門(mén)統(tǒng)一控制。

5、員工的綜合考核以其月度考核為基礎(chǔ)，由直接上級(jí)給出綜合判斷。綜合判斷的結(jié)果將與該員工的年底獎(jiǎng)金掛鉤。具體情況如下：

A.月度考核結(jié)果相應(yīng)的分值，A優(yōu)秀：2分；B合格：1分；C較差：0分。由12個(gè)月的累計(jì)分?jǐn)?shù)確定對(duì)該員工的綜合評(píng)判。B.累計(jì)分?jǐn)?shù)≥等于18分者，為A；

C.累計(jì)分?jǐn)?shù)＜18分，≥12分者，為B； D.累計(jì)分?jǐn)?shù)＜12分者，為“C”；

E.考核結(jié)果為較差，予以調(diào)整崗位和薪酬或解聘；

F.月度、考核時(shí)，凡有下列情況之一者，其考核成績(jī)不得列為優(yōu)秀： a、請(qǐng)假(不包括公假)合計(jì)天數(shù)超過(guò)人事規(guī)定的請(qǐng)假天數(shù)者；

b、有曠工記錄者；

c、本受警告以上處分未抵消者。

十二、考核

1、有下列情況者不得參加考核。A.試用人員；

B.復(fù)職未滿3個(gè)月或停薪留職者； C.當(dāng)年被記過(guò)以上處分者。

2、員工每個(gè)月考核情況作為考核的前提依據(jù)，考核角度主要為歷史考核記錄、行為指標(biāo)和工作指標(biāo)；

3、考核緯度：歷史（每月）考核記錄占50%，民主測(cè)評(píng)占25%；直屬上級(jí)測(cè)評(píng)占25%（附《考核表》）；

4、員工績(jī)效考核結(jié)果，將作為其加減工資的重要依據(jù)，符合以下所列條件者，工資將作相應(yīng)調(diào)整：

A.連續(xù)9個(gè)月超過(guò)10個(gè)月考核結(jié)果為A，可申請(qǐng)加薪；

B.連續(xù)6個(gè)月或累計(jì)9個(gè)月考核結(jié)果為C，予以降職、降薪或解聘；

5、優(yōu)秀評(píng)選：

A.每月進(jìn)行一次優(yōu)秀員工評(píng)選，總共評(píng)選出一名優(yōu)秀員工（根據(jù)當(dāng)月考核結(jié)果，各項(xiàng)考核指標(biāo)結(jié)果為A方可評(píng)為優(yōu)秀員工），除通報(bào)表?yè)P(yáng)外，當(dāng)月予以一次行性加薪獎(jiǎng)勵(lì)；

B.每年進(jìn)行一次優(yōu)秀員工評(píng)選，本部、各分公司分別評(píng)選一名優(yōu)秀員工（評(píng)選辦法另定），除通報(bào)表?yè)P(yáng)外，公司予以一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

6、考核效力：

A.全公司同級(jí)別崗位人員考核得分排在第一名者，可申請(qǐng)加薪； B.公司全體人員考核總分在50分以下的，予以解雇；

C.總監(jiān)/副總監(jiān)崗位考核得分排最后一名者，予以降職或解雇，連續(xù)二年考核得分排倒數(shù)第二名者，予以降職或解雇；

D.全公司普通員工考核得分排在最后5名者，予以解雇。

7、考核獎(jiǎng)懲另見(jiàn)公司《公司獎(jiǎng)懲條例》

十四、考核申訴

對(duì)考核結(jié)果存有異議者，在考核結(jié)果公布一周內(nèi)提交書(shū)面報(bào)告至人事部，由人事部予以答復(fù)，總經(jīng)理辦公會(huì)為仲裁機(jī)構(gòu)。

銷售部崗位職責(zé)及其管理制度

一、總則：為了提高本公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)及維護(hù)，公司決定確立經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，采用重管重制政策，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)各種業(yè)務(wù)管理公司營(yíng)銷策略，采取設(shè)立經(jīng)銷點(diǎn)的經(jīng)銷制，同時(shí)為加強(qiáng)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)，致力開(kāi)發(fā)符合條件的經(jīng)銷商及包干制業(yè)務(wù)，應(yīng)定期走訪各經(jīng)銷點(diǎn)，每月對(duì)所有經(jīng)銷商的業(yè)績(jī)審評(píng)，對(duì)銷售業(yè)績(jī)突出者予以獎(jiǎng)勵(lì)，并隨時(shí)做好所有客戶的銷前、后服務(wù)工作。

二、崗位職責(zé)： 2.1銷售副總：

a.負(fù)責(zé)總公司各項(xiàng)銷售政策的實(shí)施及各項(xiàng)制度的執(zhí)行。b.組織并參與市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和客戶要求。c.會(huì)同銷售部經(jīng)理制定和完善銷售承包責(zé)任制，制定年銷售計(jì)劃，各時(shí)期營(yíng)銷策略。d.對(duì)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)建立，并將信息及時(shí)反饋至公司總經(jīng)理。e.負(fù)責(zé)資金回籠工作，主持解決所有經(jīng)濟(jì)合同的糾紛事務(wù)。f.會(huì)同分公司總經(jīng)理，技術(shù)部主管制訂訂貨排產(chǎn)計(jì)劃。

2.2銷售部： a.負(fù)責(zé)企業(yè)產(chǎn)品的銷售、售后服務(wù)工作。b.嚴(yán)格依銷售制度及第十二條款之合同管理規(guī)定，貫徹并執(zhí)行。c.負(fù)責(zé)編制“銷售合同”，“工礦合同”“訂貨

排產(chǎn)情況匯總表”。d.負(fù)責(zé)對(duì)駐外各經(jīng)銷點(diǎn)監(jiān)督、檢查、反饋工作。并對(duì)其經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。e.制訂本部門(mén)的管理制度，崗位責(zé)任制，操作程序文件，并負(fù)責(zé)落實(shí)與考核。f.負(fù)責(zé)資金回籠工作。g.負(fù)責(zé)聯(lián)系儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)。h.負(fù)責(zé)本部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。2.3銷售部經(jīng)理崗位職責(zé)：a.負(fù)責(zé)企業(yè)產(chǎn)品的銷售、售后服務(wù)工作；b.嚴(yán)格依銷售制度及第十二條款之合同管理規(guī)定，貫徹并執(zhí)行；c.負(fù)責(zé)編制《銷售合同》，《工礦合同》、《訂貨排產(chǎn)情況匯總表》；d.負(fù)責(zé)對(duì)駐外各經(jīng)銷點(diǎn)監(jiān)督、檢查、反饋工作，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)；e.制訂本部門(mén)的管理制度，崗位責(zé)任制，操作程序文件，并負(fù)責(zé)落實(shí)與考核。f.負(fù)責(zé)資金回籠工作；g.負(fù)責(zé)聯(lián)系儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)；h.負(fù)責(zé)本部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

2．4助銷員崗位職責(zé)：a．負(fù)責(zé)客戶的往來(lái)接待工作及產(chǎn)品的初步介紹；b．負(fù)責(zé)公司所有銷售客戶的往來(lái)跟蹤、服務(wù)、聯(lián)系；及售后服務(wù)等銷售內(nèi)務(wù)工作；c．負(fù)責(zé)銷售部所有銷售檔案的整理、跟蹤及管理；d．銷售部經(jīng)理外出時(shí)，全面負(fù)責(zé)銷售部?jī)?nèi)部一切日常運(yùn)做；e．負(fù)責(zé)所有銷售合同的跟蹤； f．負(fù)責(zé)銷售部及銷售大廳的衛(wèi)生打掃工作。

2．5開(kāi)單員崗位職責(zé)：a.負(fù)責(zé)開(kāi)具產(chǎn)品《出貨單》、〈〈樣板申領(lǐng)單〉〉、《樣板發(fā)放單》；b.負(fù)責(zé)銷售臺(tái)帳的登記，每月25日與財(cái)務(wù)對(duì)帳；c.每日負(fù)責(zé)填報(bào)《銷售日?qǐng)?bào)表》及《銷售月報(bào)表》，及銷售電腦的操作管理工作；d．并于每年12月28日會(huì)同成品倉(cāng)庫(kù)管員前往公司專賣店進(jìn)行年終盤(pán)倉(cāng)；e．填報(bào)《質(zhì)量日?qǐng)?bào)表》；f．負(fù)責(zé)銷售部及銷售大廳的衛(wèi)生打掃工作；

三．銷售服務(wù)：銷售部應(yīng)保持8小時(shí)日常上班時(shí)間有人接聽(tīng)電話，公司各有關(guān)部門(mén)人員應(yīng)文明禮貌待客，具體要求如下： 3．

1、接聽(tīng)電話：

凡有客戶來(lái)電首先應(yīng)答：“您好，××公司”然后應(yīng)耐心解答客戶問(wèn)題，產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)以公司統(tǒng)一規(guī)定報(bào)價(jià)。如為外地經(jīng)銷商，應(yīng)記住對(duì)方聯(lián)系電話、地址，需要時(shí)請(qǐng)銷售經(jīng)理接聽(tīng)并做電話記錄。講完后應(yīng)說(shuō)：“謝謝！歡迎您隨時(shí)到本公司來(lái)，再見(jiàn)！”等禮貌用語(yǔ)。

3．4、對(duì)于與公司往來(lái)密切的大宗經(jīng)銷客戶注意不可怠慢，但不可使在場(chǎng)的其他客戶有差別待遇感。

3．5、對(duì)于所有初次往來(lái)客戶，無(wú)論大小，在初次見(jiàn)面后均應(yīng)了解并記錄對(duì)方的姓名，地址及聯(lián)系方式，其外貌特征應(yīng)盡快熟記，以便客人二次來(lái)公司后，有親切感及重視感。

3．6、如客人詢問(wèn)與交易無(wú)直接關(guān)系的問(wèn)題，應(yīng)禮貌回避，不應(yīng)明顯表露出不悅或直接敷衍了事。且不可在自己不了解情況時(shí)，告訴客人錯(cuò)誤答案。

37如遇工作秩序關(guān)系，使客人被怠慢或耽誤客人時(shí)間，應(yīng)向客人做出禮貌解釋，并向客人表示歉意，請(qǐng)客人原諒，不可與客人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)及面有不悅冷落客人。3．

8、當(dāng)客人離開(kāi)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)與之“再見(jiàn)，歡迎下次再來(lái)”等禮貌用語(yǔ)。

3．9、如客人委托保管任何物品，應(yīng)樂(lè)意接受，并妥善處理，如發(fā)現(xiàn)客人遺留或忘記物品時(shí)，收好并通知該客戶。

310銷售部所有人員應(yīng)盡量滿足客戶所提一切合理要求，不合理的應(yīng)婉言拒絕。3．

11、凡公司銷售人員及其它相關(guān)部門(mén)人員不得與客戶串通勾結(jié)，一經(jīng)查處，公司將依情節(jié)做嚴(yán)肅處理。四．客戶服務(wù)細(xì)則：

4．1．客戶意見(jiàn)調(diào)查及處理：所有客戶的經(jīng)銷情況、儲(chǔ)運(yùn)、財(cái)務(wù)、倉(cāng)庫(kù)均應(yīng)做實(shí)際了解，如客戶對(duì)公司銷售營(yíng)運(yùn)提出任何意見(jiàn)，銷售部均應(yīng)記錄備檔，并及時(shí)解決處理，如有重大事件，應(yīng)及時(shí)反饋至分公司總經(jīng)理或總經(jīng)理處，以便及時(shí)處理。

4．2．客戶投訴：

A．客戶質(zhì)量投訴：公司銷售部凡接到客戶對(duì)產(chǎn)品有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的投訴時(shí)，不論情節(jié)大小均應(yīng)由銷售副總或銷售經(jīng)理親自安排處理，對(duì)客戶投訴內(nèi)容的相關(guān)票據(jù)、品名、規(guī)格、數(shù)量、等級(jí)、色號(hào)、購(gòu)買日期等予以登記備檔，并必須通知有關(guān)部門(mén)立即查明原因。對(duì)客戶的投訴理由進(jìn)行確定，必要時(shí)銷售副總或經(jīng)理應(yīng)協(xié)同相關(guān)部門(mén)主管一同前往客戶處進(jìn)行詳細(xì)了解、調(diào)查并迅速做出相應(yīng)的處理結(jié)果。同時(shí)對(duì)所處理結(jié)果進(jìn)行追蹤服務(wù)并做記錄備份留檔。B．客戶對(duì)非質(zhì)量的投訴：客戶對(duì)銷售人員或有關(guān)部門(mén)人員的銷售服務(wù)提出意見(jiàn)或進(jìn)行投訴時(shí)應(yīng)向銷售副總或經(jīng)理報(bào)告，并據(jù)情節(jié)大小、向公司辦公室提出上報(bào)及處理建議。銷售部或辦公室對(duì)此做出及時(shí)處理，并將處理結(jié)果告知客戶。五．對(duì)客戶投訴的有關(guān)處理辦法: 5.1所有質(zhì)量投訴無(wú)論大小、輕重，銷售經(jīng)理均應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)《客戶投訴質(zhì)量處理表》，并送至各相關(guān)部門(mén)，據(jù)實(shí)際情況對(duì)表內(nèi)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行如實(shí)填報(bào)，并做出相關(guān)處理。處理結(jié)束后，將此表復(fù)印后送辦公室留檔，銷售部保留原件備檔。5.2所有服務(wù)投訴，由銷售經(jīng)理填入《客戶投訴服務(wù)處理表》，投訴責(zé)任人的有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)投訴及時(shí)作出相應(yīng)處理，并將復(fù)印件報(bào)辦公室一份留檔，原件由銷售部備檔。

5.3對(duì)客戶投訴的有關(guān)內(nèi)容的處罰規(guī)定： a.凡屬于服務(wù)質(zhì)量引起投訴的，經(jīng)查實(shí)責(zé)任人予以通報(bào)批評(píng)，并據(jù)情節(jié)嚴(yán)重予以罰款20—100元/次，情節(jié)嚴(yán)重者予以辭退。b.凡屬于質(zhì)量問(wèn)題引起投訴的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及部門(mén)除予以通報(bào)批評(píng)并據(jù)情節(jié)根據(jù)《考核方案》予以處罰，如情節(jié)十分嚴(yán)重，所造成后果惡劣，并沒(méi)有悔改表現(xiàn)的，公司將予以辭退處理。六．要貨發(fā)貨要求:

6.1各區(qū)域經(jīng)銷商需貨時(shí),由銷售部根據(jù)客戶需求直接開(kāi)單發(fā)貨.如為大宗訂貨需求,而公司無(wú)庫(kù)存時(shí),銷售部應(yīng)根據(jù)客戶實(shí)際情況要求直接反饋至生產(chǎn)部,以便據(jù)情排產(chǎn).6.2如經(jīng)銷商為需貨量較大且所需品種為公司目前尚未生產(chǎn)之花色品種,銷售部應(yīng)向客戶索取所需品種樣板后送至技術(shù)部進(jìn)行試制, 技術(shù)部必須在最短時(shí)間內(nèi)安排并完成試制，銷售部交付至客戶。6.3如經(jīng)銷商定板后,銷售部與辦公室、生產(chǎn)部及技術(shù)部門(mén)協(xié)商并由銷售部擬訂《訂貨排產(chǎn)計(jì)劃表》交付分公司總經(jīng)理審批簽認(rèn)，通知生產(chǎn)部門(mén)確認(rèn)并制定《生產(chǎn)排產(chǎn)計(jì)劃表》并按排生產(chǎn)。

6.4當(dāng)客戶或經(jīng)銷商要求留貨,必須預(yù)留訂金.留貨時(shí)效為3日,并不得跨月留貨(注:每月25日為財(cái)務(wù)結(jié)帳日).如遇特殊情況客戶無(wú)法預(yù)留訂金時(shí),由銷售部出具經(jīng)濟(jì)擔(dān)保經(jīng)銷售副總同意后分公司總經(jīng)理審批簽認(rèn),方可批準(zhǔn)留貨.如遇客戶確需超期留貨,需由銷售部提出并出具擔(dān)保,報(bào)銷售副總及分公司總經(jīng)理審批確認(rèn),方可.任何人不得擅自留貨,如經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司將對(duì)有關(guān)責(zé)任人予以50-100元的處罰,情節(jié)嚴(yán)重者予以除名并扣發(fā)一個(gè)月薪資。6.5任何人員不得擅自對(duì)客戶予以報(bào)價(jià)所有銷售價(jià)格均按公司制訂價(jià)格并由銷售部人員報(bào)出,如遇擅自報(bào)價(jià)或開(kāi)單員開(kāi)價(jià)與規(guī)定不符,所造損矢及后果由部門(mén)主管及相關(guān)責(zé)任人直接負(fù)責(zé),公司將根據(jù)情節(jié)予以處罰。6.6銷售部應(yīng)于每月25日前對(duì)所有各點(diǎn)經(jīng)銷商進(jìn)行盤(pán)倉(cāng),并做好盤(pán)倉(cāng)記錄

進(jìn)行備檔并報(bào)至辦公室。6.7所有要貨、開(kāi)單、發(fā)貨、均按銷售操做規(guī)程予以執(zhí)行。

七．貨款管理辦法:7．1經(jīng)銷商每次進(jìn)貨銷售部均應(yīng)將進(jìn)貨額登記在《客戶管理跟蹤表》內(nèi)，并保留相應(yīng)票據(jù)，有效保存原始票據(jù)。7．2所有產(chǎn)品均按先款后貨方式執(zhí)行，對(duì)大宗經(jīng)銷商可先預(yù)留貨款，而后根據(jù)所留貨款進(jìn)行分期分批提貨，財(cái)務(wù)部做轉(zhuǎn)帳處理。7．3往來(lái)密切與公司常年合作，并具有相當(dāng)實(shí)力及良好信譽(yù)的客戶，為便于銷售及財(cái)務(wù)的操作運(yùn)行，銷售部可允許客戶在簽定書(shū)面保證后,保證所有轉(zhuǎn)帳支票或電傳匯票均無(wú)虛假或空頭的情況下，在確保公司利益的基礎(chǔ)上,銷售部可在收到客戶轉(zhuǎn)帳支票或其它電匯單據(jù)傳真件后，通知財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)以此傳真件為準(zhǔn)予以先提貨。7．4對(duì)于一些往來(lái)密切的大宗客戶，提貨時(shí)因特殊原因無(wú)法完全支付提貨款，允許銷售部以本部門(mén)當(dāng)月銷售提成做為經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，經(jīng)濟(jì)擔(dān)保由銷售部申請(qǐng)，總經(jīng)理批準(zhǔn)簽認(rèn)，財(cái)務(wù)確認(rèn)備檔。直至客戶將所欠貨款完全支付此擔(dān)保結(jié)束。

注：銷售部出具的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保金額不得超出當(dāng)月銷售提成，否則總經(jīng)理不予審批，財(cái)務(wù)不予確認(rèn)。

八．樣板發(fā)放管理辦法：

8．1所有樣板銷售部應(yīng)根據(jù)本部門(mén)樣板存儲(chǔ)情況開(kāi)具《樣板申領(lǐng)單》，報(bào)分公司總經(jīng)理審批，交成品倉(cāng)統(tǒng)一領(lǐng)出；

（《樣板申領(lǐng)單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交辦公室，一聯(lián)交成品倉(cāng)，一聯(lián)銷售部存根）8．2所有樣板，銷售部在樣板發(fā)放前均必須做好樣板標(biāo)識(shí)，以便發(fā)放。所有樣板發(fā)放由銷售部開(kāi)出《樣板發(fā)放單》，報(bào)財(cái)務(wù)部由財(cái)務(wù)確認(rèn)后，準(zhǔn)予發(fā)放。（《樣板發(fā)放單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交門(mén)衛(wèi)，一聯(lián)銷售部存根。）九．銷售檔案的管理：

9．1所有與公司建立合同關(guān)系及大宗客戶均應(yīng)建立其獨(dú)立檔案。9．2所有相關(guān)提貨憑證，均應(yīng)有復(fù)印件備份。

9．3應(yīng)定期或不定期與各經(jīng)銷點(diǎn)電話聯(lián)絡(luò)做售后服務(wù)跟蹤并對(duì)內(nèi)容記錄備檔。十．銷售部操作程序：

10．1為完善公司銷售程序；整體操作運(yùn)作規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)公司統(tǒng)一管理。特制定本操作程序。

10．2所有銷售訂單、合同在簽訂時(shí)，應(yīng)明確產(chǎn)品規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)及客戶對(duì)產(chǎn)品的其他要求。

10．3開(kāi)單員在接到訂單后，須掌握倉(cāng)庫(kù)的存貨情況，并在開(kāi)單前將存貨的情況通知客戶，并在取得客戶的認(rèn)可后方可開(kāi)單。同時(shí)做好銷售臺(tái)帳記錄。

10．4開(kāi)單員在開(kāi)具單據(jù)時(shí)作到準(zhǔn)確及時(shí)、無(wú)誤地開(kāi)出提貨清單，及時(shí)送到出納員處，經(jīng)審核確認(rèn)無(wú)誤后，收現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳，加蓋收訖章及財(cái)務(wù)專用章。方可送之成品倉(cāng)庫(kù)發(fā)貨員處組織發(fā)貨。

10．5遇庫(kù)存產(chǎn)品不詳時(shí)應(yīng)由銷售部開(kāi)《裝貨通知單》，待裝車完畢后，以裝車實(shí)際數(shù) 字由成品倉(cāng)管理員簽字并確認(rèn)后，在開(kāi)單員處開(kāi)《出貨單》交財(cái)務(wù)部審核確認(rèn)收現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳，加蓋收訖章及財(cái)務(wù)專用章。

10．6所有產(chǎn)品銷售后，客戶反饋任何質(zhì)量問(wèn)題，均由銷售部首先口頭通知至成品車間主任，同時(shí)將有關(guān)書(shū)面材料及時(shí)提交生產(chǎn)部，協(xié)同解決處理并填寫(xiě)收現(xiàn)金

或轉(zhuǎn)帳，加蓋收訖章及財(cái)務(wù)專用章。收現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳，加蓋收訖章及財(cái)務(wù)專用章。《客戶投訴反饋表》。

10．7遇重大質(zhì)量事故，則因由銷售副總會(huì)同相關(guān)部門(mén)主管親往解決處理，并將處理結(jié)果上報(bào)總經(jīng)理處。10．8所有大宗經(jīng)銷商銷售部應(yīng)接到對(duì)方現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳支票、電匯單據(jù)之傳真件后，由財(cái)務(wù)確認(rèn)，銷售部方可予以開(kāi)單發(fā)貨。10．9調(diào)貨產(chǎn)品操作規(guī)程：

10．9．1調(diào)往其他公司時(shí)，應(yīng)由該公司銷售部首先將每批產(chǎn)品填具《調(diào)貨計(jì)劃通知單》，及產(chǎn)品《質(zhì)檢報(bào)告》同時(shí)傳真至需發(fā)公司銷售部，并由銷售部副總簽認(rèn)，銷售部蓋章后并回傳后方可發(fā)貨。

10．9．2銷售部安排好調(diào)貨產(chǎn)品的儲(chǔ)運(yùn)后，將《貨運(yùn)單》及其他相關(guān)票據(jù)傳真至調(diào)入方，并由對(duì)方財(cái)務(wù)及銷售簽認(rèn)回傳。

10．9．3調(diào)入方收到產(chǎn)品后，應(yīng)及時(shí)對(duì)所調(diào)入產(chǎn)品進(jìn)行清點(diǎn)并檢查破損情況，并將數(shù)量、等級(jí)、破損數(shù)填具收貨清單后傳真至調(diào)貨方，對(duì)方銷售及財(cái)務(wù)簽認(rèn)后回傳。

十一．銷售部?jī)?nèi)務(wù)管理辦法： 11．1引銷員必須熱情接待所有客戶，作到耐心有禮，服務(wù)周到不得與客戶爭(zhēng)吵；11．2所有運(yùn)做程序必須嚴(yán)格依照銷售部操作程序運(yùn)行； 11．3不得擅自提供公司有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)；

11．4所有《銷售合同》的簽定均必須根據(jù)第十二條款合同管理規(guī)定實(shí)施執(zhí)行；11．5未經(jīng)公司財(cái)務(wù)許可不得私自欠款發(fā)貨； 11．6對(duì)客戶投訴必須做到百分之百的解決。十二.銷售合同管理: 12.1銷售部在接受合同前應(yīng)對(duì)每一份銷售合同進(jìn)行審核,旨在保證本企業(yè)產(chǎn)品能滿足合同要求.12.2所有銷售合同的簽定均由銷售部經(jīng)理及分公司總經(jīng)理簽字.12.3銷售合同必須加蓋公司合同章方為有效。

12.4銷售合同必須統(tǒng)一由電腦管理,電腦打印。

12.5所有《銷售合同》必須以公司統(tǒng)一藍(lán)本,任何人及部門(mén)不得私自改動(dòng).如確需做出修改,需經(jīng)銷售副總及總公司審核批準(zhǔn)后方可修改。

12.6大宗工程合同的簽定均由銷售部經(jīng)理會(huì)同總經(jīng)理、銷售副總、科研所主管、生產(chǎn)廠長(zhǎng)作出合同評(píng)審填寫(xiě)《合同評(píng)審表》，并由全體評(píng)審人員簽字，分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，分公司總經(jīng)理外出時(shí)由生產(chǎn)廠長(zhǎng)代為執(zhí)行。

12.7大宗工程合同的簽定均以《工礦合同》為藍(lán)本。如遇特殊情況確需做出改動(dòng)，需經(jīng)銷售副總及總公司批準(zhǔn)，銷售經(jīng)理簽字方可生效。

12.8所有處理產(chǎn)品包銷合同的價(jià)格需經(jīng)分公司總經(jīng)理及銷售副總批準(zhǔn)，銷售經(jīng)理簽字方可生效。

12.9所有《銷售 合同》均須建立嚴(yán)格的銷售檔案并填寫(xiě)《客戶跟蹤管理表》：12.9.1營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

12.9.2法定代表人身份證復(fù)印件

12.9.3需方公司住所和經(jīng)營(yíng)地址，需方公司主要負(fù)責(zé)人手提電話、住宅電話、辦公電話，家庭住址；

12.9.4《銷售合同》復(fù)印件；

12.9.5所有產(chǎn)品銷售往來(lái)明細(xì)、本公司代辦運(yùn)輸?shù)陌l(fā)票、貨票等財(cái)務(wù)有效憑證復(fù)印件。

12.9.6有關(guān)產(chǎn)品庫(kù)存經(jīng)雙方確認(rèn)的庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)表及往來(lái)帳核對(duì)清單。財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)

1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理

(1)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算工作；(2)建立健全公司內(nèi)部核算和財(cái)務(wù)管理制度；

（3）負(fù)責(zé)稅務(wù)協(xié)調(diào)，配合銀行、稅務(wù)、中介機(jī)構(gòu)了解、檢查和審計(jì)工作；（4）負(fù)責(zé)組織公司預(yù)算編制工作，并監(jiān)督實(shí)施；

(5)負(fù)責(zé)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和管理，保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 6)負(fù)責(zé)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

（7）負(fù)責(zé)編制每月會(huì)計(jì)報(bào)表，審核各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表、工資表；（8）及時(shí)做好帳套數(shù)據(jù)備份，保證數(shù)據(jù)安全；（9）負(fù)責(zé)管理部門(mén)各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)；

（10）每月5日前完成上月會(huì)計(jì)憑證的審核；

（11）每周一向總經(jīng)理提交上周管理費(fèi)動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表、當(dāng)月應(yīng)收費(fèi)明細(xì)表、資金周報(bào)表；

（12）每周五上午向總經(jīng)理提交本周工作總結(jié)和下周工作計(jì)劃；(13)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.會(huì)計(jì)

(1)負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算工作；

(2)認(rèn)真審核出納傳遞的收付款單據(jù)，正確編制憑證，月末及時(shí)結(jié)賬；(3)及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)各項(xiàng)稅款，購(gòu)買發(fā)票；

(4)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

（5）及時(shí)做好會(huì)計(jì)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表等財(cái)會(huì)資料的收集、匯編、歸檔等會(huì)計(jì)檔案管理工作；

（6）負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，按月正確計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，定期或不定期地組織清產(chǎn)核資工作；

(7)每月8日前向財(cái)務(wù)經(jīng)理提交成本、費(fèi)用類管理報(bào)表；(8)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

3.出納

(1)負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行收、付款業(yè)務(wù)，妥善保管現(xiàn)金及收據(jù)、發(fā)票、支票等票證和銀行印鑒；

(2)辦理收、付款業(yè)務(wù)時(shí)，堅(jiān)持見(jiàn)票付款、收款開(kāi)票的原則；

（3）序時(shí)登記現(xiàn)金、銀行存款日記賬，日清日結(jié)，每日核對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金，做到帳實(shí)相符；

（4）月末與總帳核對(duì)現(xiàn)金和銀行存款余額，按規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)和編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，交會(huì)計(jì)審核；

（5）及時(shí)更新匯簽單動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表，并保管好匯簽資料；

（6）及時(shí)更新押金登記表，并于每月末與會(huì)計(jì)核對(duì)押金結(jié)余數(shù)據(jù)；

(7)每日下午5：30收取收費(fèi)員當(dāng)日的營(yíng)業(yè)款并審核收費(fèi)日?qǐng)?bào)表，次日上午將審核無(wú)誤的單據(jù)交會(huì)計(jì)入賬；

（8）每周一向財(cái)務(wù)經(jīng)理提交上周資金周報(bào)表；

（9）每月末與會(huì)計(jì)核對(duì)現(xiàn)金月末余額，做到帳實(shí)相符；

（10）每月8日前向財(cái)務(wù)經(jīng)理提交經(jīng)會(huì)計(jì)審核后的銀行存款余額調(diào)節(jié)表；（11）每月10日前向財(cái)務(wù)經(jīng)理提交工資表；(12)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

第四篇：銷售部績(jī)效管理考核制度

銷售部績(jī)效考核管理制度

（試行）

一、總則

為全面了解、評(píng)估部門(mén)員工的工作績(jī)效，培養(yǎng)優(yōu)秀人才，提高工作績(jī)效，特制定本制度。

二、考核范圍

本制度適用于銷售部全體員工。

三、考核原則

1、公平、公正、公開(kāi)的原則。

2、考核結(jié)束后進(jìn)行考核面談，使考核結(jié)果得到被考核者的認(rèn)可。

3、銷售部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)下屬管理人員及直接員工進(jìn)行考核并輔導(dǎo)，各駐外機(jī)構(gòu)、區(qū)域（網(wǎng)點(diǎn)）負(fù)責(zé)人對(duì)其所屬員工進(jìn)行考核并輔導(dǎo)。使被考核人員按有效的目標(biāo)計(jì)劃開(kāi)展工作。

四、考核目的1、改進(jìn)工作，提高工作績(jī)效。

2、獲得確定工資、獎(jiǎng)金、業(yè)績(jī)提成等的依據(jù)。

3、獲得晉升，調(diào)崗的依據(jù)。

4、獲得潛能開(kāi)發(fā)和參與相關(guān)培訓(xùn)的依據(jù)。

5、員工降職、降薪、直至被調(diào)離本部門(mén)的依據(jù)。

五、考核時(shí)間

1、考核分為月度考核、季度考核、考核及專項(xiàng)考核四種。

2、每月3日之前對(duì)銷售部員工上月工作進(jìn)行考核，當(dāng)月8日之前向被考核者公布考核結(jié)果。

3、考核時(shí)間若逢節(jié)假日，依次順延。

4、部門(mén)因特別事項(xiàng)可以舉行不定期的專項(xiàng)考核。

六、考核指標(biāo)及內(nèi)容

1、銷售人員及駐外機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人考核指標(biāo)及內(nèi)容：

⑴、銷售業(yè)績(jī)考核：占考核權(quán)重的60%，根據(jù)部門(mén)當(dāng)月銷售任務(wù)完成情況對(duì)全體進(jìn)行打分，計(jì)算方法為：當(dāng)月實(shí)際完成業(yè)績(jī)/當(dāng)月計(jì)劃銷售任務(wù)×100%×60分=當(dāng)月銷售業(yè)績(jī)考核得分。

⑵、工作指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的20%，是對(duì)工作任務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià)，由直屬上級(jí)對(duì)下屬員工進(jìn)行考核。直屬上級(jí)根據(jù)部門(mén)當(dāng)月工作計(jì)劃按每周分解落實(shí)到部門(mén)內(nèi)每位員工，并結(jié)合上級(jí)指定的工作完成情況，對(duì)員工提供績(jī)效輔導(dǎo)并將完成情況進(jìn)記錄。

⑶、行為指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的20%，主要對(duì)員工工作過(guò)程和方式及日常綜合表現(xiàn)的評(píng)價(jià)。主要考核指標(biāo)為作息考勤、組織紀(jì)律、服務(wù)意識(shí)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)、職業(yè)素養(yǎng)五個(gè)方面進(jìn)行考核。考核負(fù)責(zé)人需依照下屬員工的實(shí)際工作完成情況及表現(xiàn)給予相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。

2、部門(mén)內(nèi)勤人員以及駐外機(jī)構(gòu)內(nèi)勤人員考核指標(biāo)及內(nèi)容：

⑴、行為指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的60%?？己藘?nèi)容同上。

⑵、工作指標(biāo)考核：占考核權(quán)重的40%?？己藘?nèi)容同上。

3、每月必須做工作總結(jié)。

有效的績(jī)效管理應(yīng)達(dá)到下面的目標(biāo)：

⑴、部門(mén)必須有周工作計(jì)劃及月度工作計(jì)劃，并指導(dǎo)和督促所屬員工完成。

⑵、在考核期內(nèi)，為員工提供有效而直接的反饋信息，并對(duì)員工的優(yōu)秀表現(xiàn)表示認(rèn)可。

⑶、把員工表現(xiàn)好的地方以及需要改進(jìn)的地方清晰而準(zhǔn)確地傳達(dá)給員工，并激勵(lì)員工，使其朝著部門(mén)及公司的要求方向發(fā)展。同時(shí)，建立下一階段的發(fā)展目標(biāo)，明確新的目標(biāo)和發(fā)展方向。

⑷、業(yè)績(jī)與獎(jiǎng)勵(lì)、薪酬、提升、發(fā)展機(jī)會(huì)等相結(jié)合。

七、考核形式

以銷售業(yè)績(jī)定量?jī)?nèi)容與崗位職責(zé)、規(guī)章制度、工作計(jì)劃等工作指標(biāo)、行業(yè)指標(biāo)定性內(nèi)容相結(jié)合的考核方式進(jìn)行考核，并適當(dāng)參考部門(mén)內(nèi)部及其他部門(mén)的民主評(píng)議。內(nèi)容包括：

1、自我評(píng)價(jià)與總結(jié)。

2、直接上級(jí)評(píng)核。

3、查詢記錄：對(duì)員工工作記錄檔案、文件、出勤情況、銷售業(yè)績(jī)等進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)。

4、書(shū)面報(bào)告：部門(mén)、員工提供總結(jié)報(bào)告。

5、重大事件。

6、部門(mén)內(nèi)部及其他部門(mén)的民主評(píng)議。

7、所有考核辦法最終反映在《銷售部績(jī)效考核表》上。

八、考核程序

1、按照預(yù)定計(jì)劃，明確考核時(shí)間、周期及考核對(duì)象，月度考核通常在次月10日前完成對(duì)上月的工作考核。

2、被考核者提交書(shū)面自我總結(jié)與評(píng)定。

3、直屬上級(jí)通過(guò)與被考核者進(jìn)行面談，對(duì)直屬下級(jí)工作指標(biāo)進(jìn)行評(píng)核并進(jìn)行打分。

4、根據(jù)被考核員工各項(xiàng)行政記錄對(duì)員工行為指標(biāo)進(jìn)行打分。

5、銷售部全體員工的績(jī)效考核最后均須部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，否則為無(wú)效考核。

6、考核結(jié)果存入部門(mén)部員工檔案，并報(bào)公司人力資源部備案。

九、試用考核

1、新進(jìn)員工試用期為1個(gè)月,特殊情況由部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)建議并經(jīng)公司批準(zhǔn)延長(zhǎng)一個(gè)月。

2、試用屆滿根據(jù)考核結(jié)果決定是否正式錄用。

3、對(duì)試用優(yōu)秀者，可推薦提前轉(zhuǎn)正。

4、試用期員工考核不合格的，由其直屬領(lǐng)導(dǎo)建議退回人力資源部另行安排。

十、考核結(jié)果及效力

1、考核結(jié)果要向本人公開(kāi)，并留存于員工檔案。

2、考核結(jié)果具有的效力：

⑴、決定員工職位/或薪酬支付、升降的主要依據(jù)。

⑵、員工每月績(jī)效工資及專項(xiàng)獎(jiǎng)懲與考核結(jié)果掛鉤，原則上未參加考核的不發(fā)放該項(xiàng)工資。

⑶、決定對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰。

⑷、決定是否對(duì)員工予以解聘、續(xù)約或晉升。

3、考核評(píng)定結(jié)果分為優(yōu)秀（90-100分）、合格（70-89分）、一般（50—69分）、較差（50分以下）四個(gè)類別，并與員工當(dāng)月月薪總額中績(jī)效工資部分掛鉤，計(jì)算方法為：實(shí)際考核得分×100%×績(jī)效工資總額。

4、員工的綜合考核以其月度考核為基礎(chǔ)綜合給出判斷。具體情況如下： ⑴、月度、考核時(shí)，凡有下列情況之一者，其考核成績(jī)不得列為優(yōu)秀：

請(qǐng)假(不包括公休假及公司安排度假)合計(jì)天數(shù)超過(guò)公司人事管理規(guī)定的請(qǐng)假天數(shù)者；有曠工記錄者；受警告以上處分未撤銷者。

⑵、季度考核結(jié)果為一般者，予以調(diào)整崗位或薪酬；較差者退回人事部門(mén)另行安排。

十一、季、考核

1、每季度進(jìn)行一次部門(mén)優(yōu)秀員工評(píng)選，總共評(píng)選出1名優(yōu)秀員工。根據(jù)當(dāng)月考核結(jié)果，考核指標(biāo)結(jié)果為“優(yōu)秀”者方可評(píng)為優(yōu)秀員工。除通報(bào)表?yè)P(yáng)外，考核當(dāng)月申請(qǐng)公司予以一定的獎(jiǎng)金鼓勵(lì)。

2、每年進(jìn)行一次優(yōu)秀員工評(píng)選，本部門(mén)評(píng)選出公司規(guī)定給予名額的“優(yōu)秀員工”，除通報(bào)表?yè)P(yáng)外，公司予以一次性獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。

十二、考核申訴

對(duì)考核結(jié)果存有異議者，在考核結(jié)果公布一周內(nèi)提交書(shū)面報(bào)告至公司人力資源部，由公司人力資源部予以答復(fù)，總經(jīng)理辦公會(huì)為仲裁機(jī)構(gòu)。

十三、附則

本管理制度由銷售部制定并負(fù)責(zé)解釋，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，修訂時(shí)亦同。

附：銷售部績(jī)效考核表

第五篇：銷售部績(jī)效考核制度細(xì)則

銷售部績(jī)效考核制度

一、績(jī)效考核的目的：

績(jī)效考核的目的是公司對(duì)銷售部員工能力的發(fā)揮程度進(jìn)行分析，做出正確的評(píng)價(jià)，進(jìn)而做到人盡其才，客觀合理地安置組織成員，調(diào)動(dòng)員工工作積極性、提高工作績(jī)效，亦是對(duì)員工職務(wù)的調(diào)整、薪酬福利的重要依據(jù)，明確員工的導(dǎo)向，保障組織有效運(yùn)行，給予員工與其貢獻(xiàn)相應(yīng)的激勵(lì)。

二、考核的公式：

1、試用期考核的公式=日清表（50%）+周清表考核（20%）+月業(yè)績(jī)考核 包含3單（30%）

2、正式員工考核的公式=日清表（20%）+周清表考核（30%）+月業(yè)績(jī)考核 包含4單（50%）

3、獎(jiǎng)金發(fā)放的公式：

季度獎(jiǎng)金：季度累計(jì)超出業(yè)績(jī)*80%

獎(jiǎng)金：累計(jì)超出業(yè)績(jī)*20%

四、考核相關(guān)解釋：

1、日清表考核：考察員工對(duì)自身工作的預(yù)估及完成情況。其中包含有每日的電話量、預(yù)估意向客戶、意向客戶，按照指標(biāo)完成規(guī)定任務(wù)。日清表：其中包括電話量、預(yù)估意向客戶和意向客戶；電話量占40%，預(yù)估意向客戶占10%，意向客戶占50%。

2、周清表考核：考察員工每周工作的成效情況。其中包含有每周的預(yù)估意向客戶、意向客戶及成功客戶，按照指標(biāo)完成規(guī)定任務(wù)。周清表：其中包括預(yù)估意向客戶和意向客戶及成功客戶

3、業(yè)績(jī)考核：每月、每季度以及當(dāng)年的目標(biāo)業(yè)績(jī)是考核員工把意向客戶轉(zhuǎn)化為成功客戶的能力，為自己創(chuàng)造的價(jià)值體現(xiàn)。業(yè)績(jī)考核：即每月的銷售指標(biāo)（由經(jīng)理根據(jù)情況制定），通過(guò)有效的電話聯(lián)系取得，是價(jià)值的最直觀體現(xiàn)，業(yè)績(jī)所占考核總分的30%-50%。

4、考核總成績(jī)最后在月底報(bào)告會(huì)上進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評(píng)。

五、考核時(shí)間：

1、月度考核：次月的第1個(gè)星期考核上個(gè)月的績(jī)效，7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)束。

2、季度考核：次季度的第1個(gè)星期考核上季度的績(jī)效，7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)束。

3、考核：放假前的1個(gè)星期考核本的績(jī)效，7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)束。

六、考核紀(jì)律：

1、考核工作必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按時(shí)完成，2、弄虛作假者,績(jī)效一律按總分的50％記分。