第一篇：物業(yè)售后維修管理辦法(試行)

物業(yè)售后維修管理辦法

一、目的

為明確地產(chǎn)公司與物業(yè)公司從集中交房開(kāi)始至施工單位質(zhì)保期結(jié)束期間的維修工作程序及界面,力求最短時(shí)間將業(yè)主報(bào)修、投訴工作處理完畢，維護(hù)集團(tuán)品牌形象，特制定本辦法。

二、范圍

本辦法適用于東勝集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)所有項(xiàng)目的售后維修管理。

三、內(nèi)容

（一）、售后維修工作會(huì)議的召開(kāi)

地產(chǎn)項(xiàng)目公司集中交房前，地產(chǎn)公司項(xiàng)目總經(jīng)理必須組織召開(kāi)由項(xiàng)目公司工程部、集團(tuán)工程管理部、物業(yè)公司及各參建施工單位參加的售后維修工作會(huì)議，明確售后維修、公區(qū)維修、費(fèi)用支付、甩項(xiàng)工程施工管理等事項(xiàng)：

會(huì)議召集人：地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理 會(huì)議主持人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

會(huì)議參加人：地產(chǎn)公司工程副總、工程部經(jīng)理、各專(zhuān)業(yè)工程師、各施工單位項(xiàng)目經(jīng)理（或負(fù)責(zé)人）、物業(yè)公司總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、集團(tuán)工程管理部專(zhuān)業(yè)工程師等

會(huì)議召開(kāi)時(shí)間：項(xiàng)目集中交房前五至十五天 會(huì)議內(nèi)容：

1、維修工作界面及責(zé)任的界定：

1）各施工單位保證在項(xiàng)目集中交房一個(gè)月內(nèi)，派工作人員現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)，負(fù)責(zé)業(yè)主驗(yàn)房及報(bào)修問(wèn)題的處理，如超過(guò)一個(gè)月，集中報(bào)修問(wèn)題仍未處理完畢應(yīng)延長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)期，直至交房期間集中報(bào)修問(wèn)題處理完畢。

2）各施工單位應(yīng)保證駐場(chǎng)期間的工作人員及物料能夠滿(mǎn)足業(yè)主集中報(bào)修問(wèn)題的處理，如人手不足應(yīng)及時(shí)增加人員，保證業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)簡(jiǎn)單問(wèn)題兩天內(nèi)處理完畢，工藝較復(fù)雜問(wèn)題一般一周內(nèi)最長(zhǎng)不得超過(guò)十天處理完畢，如涉及費(fèi)用賠償應(yīng)在一周內(nèi)支付到位。

3）施工單位駐場(chǎng)維修人員對(duì)報(bào)修問(wèn)題的處理應(yīng)本著高效、優(yōu)質(zhì)原則，同時(shí)做到工清場(chǎng)清，駐場(chǎng)期間如因物業(yè)項(xiàng)目部通知半個(gè)工作日不到或一項(xiàng)問(wèn)題兩次修復(fù)仍不能達(dá)到施工圖紙或規(guī)范要求，物業(yè)公司項(xiàng)目部有權(quán)找第三方或物業(yè)項(xiàng)目部自行處理，涉及費(fèi)用從施工單位工程款或質(zhì)保金中雙倍扣除，對(duì)于工清場(chǎng)不清的行為及因處理過(guò)程導(dǎo)致業(yè)主投訴的，物業(yè)公司項(xiàng)目部有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰并可要求更換維修人員，物業(yè)公司項(xiàng)目部每半月將此類(lèi)問(wèn)題及扣除、處罰費(fèi)用以通知函方式發(fā)送施工單位而無(wú)需施工單位的確認(rèn)。

4）超過(guò)一個(gè)月駐場(chǎng)期，或交房后集中報(bào)修問(wèn)題處理完畢，施工單位可選擇繼續(xù)駐場(chǎng)直至質(zhì)保期內(nèi)問(wèn)題全部處理完畢，也可人員撤場(chǎng)，但是要保證在接到維修通知后，能夠按照指定時(shí)間到達(dá)維修。否則將由物業(yè)負(fù)責(zé)自行處理或外委第三方進(jìn)行處理，物業(yè)留存現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題及損失照片，涉及維修費(fèi)用由物業(yè)公司項(xiàng)目部進(jìn)行確認(rèn)后，每半月將維修項(xiàng)及費(fèi)用以通知函方式發(fā)送施工單位而無(wú)需施工單位確認(rèn)，發(fā)生費(fèi)用將直接從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除。

5）如造成業(yè)主損失涉及賠償事宜，物業(yè)公司項(xiàng)目部留存現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題及損失照片，通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并與業(yè)主進(jìn)行損失賠償?shù)恼勁校缒苓_(dá)成一致則由施工單位在一周內(nèi)支付給損失業(yè)主的；如與業(yè)主談判兩次達(dá)不成一致，由物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)主進(jìn)行談判，達(dá)成一致的，由施工單位一周內(nèi)支付業(yè)主，如仍達(dá)不成一致，按業(yè)主索賠要求由施工單位進(jìn)行支付。以上賠償支付費(fèi)用如施工單位不到場(chǎng)、明確不支付或一周內(nèi)未支付的，由物業(yè)公司牽頭組織地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)與業(yè)主確認(rèn)賠償費(fèi)用后負(fù)責(zé)發(fā)起流程，從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除支付給業(yè)主，同時(shí)物業(yè)公司項(xiàng)目部向施工單位發(fā)送支付賠償費(fèi)用扣款的通知函，而無(wú)需施工單位確認(rèn)。

6）公區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修及賠償事宜，質(zhì)保期內(nèi)得到物業(yè)公司項(xiàng)目部通知后緊急情況需兩個(gè)小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它情況兩日內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，影響業(yè)主正常生活的緊急嚴(yán)重故障24小時(shí)內(nèi)必須處理完畢，其它情況根據(jù)工藝程序最長(zhǎng)在一周內(nèi)處理完畢。對(duì)于施工單位不到場(chǎng)通過(guò)外委可解決的問(wèn)題，由物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施，費(fèi)用以通知函方式送達(dá)無(wú)需施工單位確認(rèn)；對(duì)于比較嚴(yán)重、通過(guò)外委無(wú)法解決或難度較大的問(wèn)題，施工單位必須按規(guī)定到達(dá)，如因延時(shí)到達(dá)及延時(shí)處理完畢的，物業(yè)公司項(xiàng)目部可根據(jù)造成的影響情況給予施工單位1000-10000元的處罰，此項(xiàng)費(fèi)用也將以通知扣款發(fā)函方式執(zhí)行。

如因公區(qū)設(shè)施設(shè)備問(wèn)題造成人員傷害及或財(cái)產(chǎn)損失的，參照第一條第5款執(zhí)行。

7）維修事件發(fā)生后物業(yè)公司要有告知記錄，如對(duì)方能到現(xiàn)場(chǎng)的要有相關(guān)人員簽字確認(rèn)，對(duì)方單位不能到現(xiàn)場(chǎng)我單位通過(guò)郵寄方式告知的，要留存郵寄單據(jù)，作為已通知的依據(jù)。

2、由地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)編制施工單位聯(lián)系電話表（含甩項(xiàng)工程施工單位）并發(fā)至物業(yè)公司項(xiàng)目部，內(nèi)容包括參建總分包單位名稱(chēng)、通訊地址、承包工程范圍、公司負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話、現(xiàn)場(chǎng)維修負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話、地產(chǎn)工程部專(zhuān)業(yè)工程師及聯(lián)系電話。同時(shí)將物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系電話告之各施工單位項(xiàng)目經(jīng)理，明確施工單位如有負(fù)責(zé)人或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人發(fā)生變更應(yīng)第一時(shí)間通知物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理，以方便工作對(duì)接。施工單位現(xiàn)場(chǎng)維修負(fù)責(zé)人應(yīng)有問(wèn)題處理及費(fèi)用支付的決策權(quán)，以便于現(xiàn)場(chǎng)維修工作的順利推進(jìn)。

3、集中交房前，地產(chǎn)公司工程部將各參建單位付款情況進(jìn)行整理、匯總，形成臺(tái)賬交付物業(yè)公司項(xiàng)目部。

4、對(duì)于集中交房時(shí)仍未完工的甩項(xiàng)工程，在集中交房結(jié)束后方可繼續(xù)施工，同時(shí)因已交房，施工單位的人員出入管理、物料存放、現(xiàn)場(chǎng)施工、安全管理、工清場(chǎng)清等應(yīng)全部遵守物業(yè)公司項(xiàng)目部《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》，各施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)將《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》傳達(dá)至現(xiàn)場(chǎng)施工人員，對(duì)于不遵守規(guī)定的行為物業(yè)公司項(xiàng)目部將依據(jù)《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》進(jìn)行處罰，由于施工造成的人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，參照會(huì)議成果第1條第5款賠償發(fā)函處理方式執(zhí)行，如涉及人員傷害需緊急治療的，現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人必須第一時(shí)間陪同前往醫(yī)院并支付相關(guān)費(fèi)用，如因施工單位人員不在場(chǎng)時(shí)發(fā)生的此類(lèi)事件，物業(yè)公司項(xiàng)目部通知施工單位負(fù)責(zé)人第一時(shí)間趕往醫(yī)院進(jìn)行處理，物業(yè)公司墊付的相關(guān)交通、醫(yī)療、慰問(wèn)等費(fèi)用由施工單位支付給物業(yè)公司，如施工單位不到場(chǎng)或不支付費(fèi)用的從其工程款（或質(zhì)保金）中扣除，以通知函方式通知施工單位無(wú)需施工單位確認(rèn)（因施工單位原因造成的業(yè)主或他人人身傷害同樣適用此處理程序）。

5、本會(huì)議由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)整理形成會(huì)議紀(jì)要，由參會(huì)各單位、各部門(mén)簽字確認(rèn)并簽收；《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》（含處罰規(guī)定）作為會(huì)議紀(jì)要的附件，一并發(fā)送給各施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。

（二）、維修及賠償費(fèi)用的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)及確定程序

1、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)及確定程序適用于以下情況：施工單位在駐場(chǎng)期間對(duì)無(wú)法界定責(zé)任及需支付賠償費(fèi)用的問(wèn)題；施工單位人員已撤場(chǎng)且不再到場(chǎng)、涉及賠償、責(zé)任無(wú)法界定的問(wèn)題。

2、維修及賠償責(zé)任清晰的認(rèn)價(jià)及確定程序 1）維修費(fèi)用低于500元

此類(lèi)問(wèn)題因量大維修費(fèi)用較低，由物業(yè)公司項(xiàng)目部工程人員留存照片現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)問(wèn)題后即可認(rèn)價(jià)。

2）維修費(fèi)用超過(guò)500元

此類(lèi)問(wèn)題的認(rèn)價(jià)由物業(yè)公司項(xiàng)目部通知施工單位負(fù)責(zé)人，不論施工單位人員是否到場(chǎng)，按約定時(shí)間地產(chǎn)公司董事辦、采購(gòu)部、外委第三方、物業(yè)工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)；必要時(shí)由物業(yè)公司通知項(xiàng)目公司成本部參加價(jià)格確認(rèn)。

3）賠償費(fèi)用的認(rèn)價(jià)

由物業(yè)公司項(xiàng)目部在出現(xiàn)責(zé)任損失后將現(xiàn)場(chǎng)損失情況進(jìn)行拍照確認(rèn)，并負(fù)責(zé)通知施工單位負(fù)責(zé)人到場(chǎng)對(duì)損失進(jìn)行確認(rèn)，如無(wú)法到場(chǎng)以物業(yè)公司拍照為準(zhǔn)，賠償費(fèi)用的認(rèn)價(jià)及確定參照會(huì)議成果第1條第5款執(zhí)行。

3、維修及賠償責(zé)任不清晰的認(rèn)價(jià)及確定程序

如涉及維修責(zé)任不清晰的情況，由物業(yè)公司上報(bào)至集團(tuán)工程總監(jiān)，由工程總監(jiān)牽頭成立責(zé)任認(rèn)定小組，成員包括：工程管理部總經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)工程師、地產(chǎn)工程部經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)工程師、物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)工程師等。責(zé)任認(rèn)定小組成員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，如涉及破拆等前置條件，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)自行或外委實(shí)施，費(fèi)用待責(zé)任認(rèn)定后由責(zé)任施工單位承擔(dān)，以通知函方式送達(dá)，費(fèi)用從其工程款或質(zhì)保金中扣除。

（三）、維修費(fèi)、賠償金扣款程序

為加快報(bào)修問(wèn)題的解決、緩解業(yè)主的負(fù)面情緒、降低投訴率，交房后將成立維修基金，對(duì)由物業(yè)自行處理、外委第三方及業(yè)主賠償?shù)荣M(fèi)用從維修基金列支，以最簡(jiǎn)程序完成費(fèi)用審批及支付，從而第一時(shí)間將現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題處理完畢。明確程序如下：

1、建立維修基金

新交付項(xiàng)目在入住前十天由物業(yè)公司項(xiàng)目部發(fā)起維修基金審批流程，由地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)支付，維修基金申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為100000元，物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)低于10000元的單項(xiàng)維修或賠償可累計(jì)使用維修基金，超過(guò)10000元的單項(xiàng)維修或賠償專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)行申請(qǐng)審批。維修基金使用完畢之前，由物業(yè)公司項(xiàng)目部發(fā)起流程（附上次維修基金使用明細(xì)臺(tái)帳），申請(qǐng)下筆維修基金，如此滾動(dòng)使用。相關(guān)流程：

1）維修基金申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理申請(qǐng)（第二次以后申請(qǐng)附上次使用明細(xì)臺(tái)賬）審核人：物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

2）單項(xiàng)維修及賠償1萬(wàn)＜金額≤10萬(wàn)申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理（附維修費(fèi)用確認(rèn)單，含房號(hào)或位置、事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書(shū)）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

3）單項(xiàng)維修及賠償金額＞10萬(wàn)申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理（附維修費(fèi)用確認(rèn)單，含房號(hào)或位置、事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書(shū)）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理、地產(chǎn)公司總經(jīng)理、工程總監(jiān) 審批人：執(zhí)行總裁

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

注：

1）物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)每筆維修基金的使用應(yīng)有明細(xì)臺(tái)帳及通知施工單位證據(jù)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)管每筆費(fèi)用的支付應(yīng)有收據(jù)（含第三方維修、自行維修、業(yè)主賠償簽收），第三方維修費(fèi)用如地產(chǎn)公司需發(fā)票應(yīng)再更換。

2）以上費(fèi)用不受資金計(jì)劃的約束，流程審批結(jié)束后緊急事項(xiàng)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部在二日內(nèi)支付，一般事項(xiàng)在五日內(nèi)支付。

3）維修基金使用臺(tái)帳作為地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)各施工單位的扣款依據(jù)。4）維修基金的使用流程執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)部的借款及審批流程。

（四）、驗(yàn)收問(wèn)題整改及甩項(xiàng)工程管理

1、在項(xiàng)目交房前由集團(tuán)工程管理部組織的驗(yàn)收程序中，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)記錄的整改問(wèn)題應(yīng)由地產(chǎn)工程部明確整改完善時(shí)間，由集團(tuán)工程管理部、物業(yè)公司項(xiàng)目部及其他相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)復(fù)驗(yàn)，合格后方能正式移交，在此之前物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)問(wèn)題項(xiàng)涉及的系統(tǒng)、設(shè)施只負(fù)責(zé)代為管理，相關(guān)整改、維修、維護(hù)責(zé)任仍由原施工單位負(fù)責(zé)。

2、涉及甩項(xiàng)工程的，施工單位應(yīng)嚴(yán)格遵守《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》,甩項(xiàng)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理等仍以地產(chǎn)工程部為主，物業(yè)公司項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)影響業(yè)主安全、出行等事項(xiàng)的管理。

（五）、成品保護(hù)責(zé)任界定

1、對(duì)于已施工完成、但尚未經(jīng)政府職能部門(mén)驗(yàn)收的甩項(xiàng)工程，施工單位已安裝設(shè)備設(shè)施的成品保護(hù)工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

2、對(duì)于正在施工的甩項(xiàng)工程，在未向物業(yè)公司項(xiàng)目部正式移交、且問(wèn)題區(qū)域未徹底整改完成前，其成品保護(hù)工作仍由施工單位負(fù)責(zé)。

(六)、后期維修問(wèn)題的整理及改進(jìn)

物業(yè)公司在后期使用過(guò)程中，對(duì)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、考慮不周、使用不便及設(shè)備、設(shè)施使用存在問(wèn)題等進(jìn)行整理劃分，做好分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，每季度反饋到集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部，以針對(duì)目前存在的問(wèn)題，在后續(xù)的相關(guān)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、招標(biāo)等工作中予以改進(jìn)和完善。

第二篇：物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法

1、目的確保公司所管轄物業(yè)的業(yè)主能夠得到有效、及時(shí)的維修服務(wù)。

2、適應(yīng)范圍

公司所轄各小區(qū)、寫(xiě)字樓、門(mén)面房的維修。

3、報(bào)修程序

3.1管理員接到業(yè)主報(bào)修后，應(yīng)問(wèn)清情況并填寫(xiě)《姿華物業(yè)維修單》，進(jìn)行派工，如不能馬上維修，應(yīng)予約維修時(shí)間。

3.2公司總值班室值班人員接到業(yè)主時(shí)，正常工作時(shí)間立即通知到報(bào)修業(yè)主所在的物業(yè)管理處，休息時(shí)間通知物業(yè)值班人員，并填寫(xiě)《姿華物業(yè)維修單》。

3.3公司其他員工接到業(yè)主任何形式的報(bào)修，均應(yīng)通知物業(yè)管理處，不得遺漏。

3.4任何人不得無(wú)單作業(yè)。

4、報(bào)修單填寫(xiě)

《姿華物業(yè)維修單》的填寫(xiě)應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：

4.1小區(qū)、門(mén)牌號(hào)、報(bào)修時(shí)間、維修項(xiàng)目、維修人員由派工管理員填寫(xiě)。維修項(xiàng)目一欄維修人員可根據(jù)實(shí)際作業(yè)情況在管理員填寫(xiě)的基礎(chǔ)上加注。

4.2更換配件、修復(fù)時(shí)間、工時(shí)費(fèi)、材料費(fèi)以及合計(jì)欄由維修人員填寫(xiě)。工時(shí)費(fèi)、材料費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

4.3用戶(hù)意見(jiàn)及用戶(hù)簽字欄由維修人員在作業(yè)完畢后，請(qǐng)業(yè)主簽

署。

5、工作要求

5.1作業(yè)前如是應(yīng)收費(fèi)的維修項(xiàng)目要先向業(yè)主說(shuō)明費(fèi)用情況。

5.2小修不過(guò)時(shí)，中修不過(guò)天，大修不超過(guò)48小時(shí)，作業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，除非業(yè)主（住戶(hù)）提出停修要求，否則應(yīng)堅(jiān)持作業(yè)完畢，不得中途停止。

5.3禁止維修工接受業(yè)主饋贈(zèng)，不得在業(yè)主家喝水、抽煙，更不得索要財(cái)物。

6、回訪

6.1 管理員或值班人員必須在報(bào)修后24小時(shí)內(nèi)對(duì)報(bào)修業(yè)主進(jìn)行回訪，落實(shí)維修作業(yè)情況和遵守紀(jì)律情況，并做好回訪記錄。

6.2公司質(zhì)檢部不定期抽查回訪業(yè)主。

第三篇：物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法

一、目的、原則

1）目的：為進(jìn)一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問(wèn)題整改的效率和時(shí)效性，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，特制定該方案。

2）原則：明確責(zé)任，理順流程，編制公司修繕定額；對(duì)簡(jiǎn)易維修套用修繕定額，快速反應(yīng)，及時(shí)歸整；對(duì)復(fù)雜修繕明確程序，及時(shí)完成施工及支付。

二、范圍、參與方

1）范圍：時(shí)代新城項(xiàng)目；

2）參與方：綜合部、工程部、審計(jì)部、物業(yè)公司、第三方、施工保修方；

三、維修流程

確認(rèn)是否修繕?lè)秶疚飿I(yè)公司填報(bào)維修派工單—＞綜合部確認(rèn)修繕?lè)健窘M織修繕—＞驗(yàn)收—＞第三方審結(jié)支付—＞回訪統(tǒng)計(jì)—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。

見(jiàn)附件

一、修繕流程表

四、各方權(quán)責(zé)

1）物業(yè)公司：

建立微信維修群，當(dāng)業(yè)主提出報(bào)修，物業(yè)公司組織人員現(xiàn)場(chǎng)判斷是否維修范圍（有爭(zhēng)議的可邀請(qǐng)綜合部、工程部現(xiàn)場(chǎng)判斷），并在維修群內(nèi)發(fā)出相關(guān)圖片、戶(hù)號(hào)、位置、數(shù)量；

確認(rèn)屬于開(kāi)發(fā)商的維修范圍，物業(yè)公司向綜合部填報(bào)《維修派工單》；屬于物業(yè)公司維修范圍的，物業(yè)公司自行組織維修；屬于開(kāi)發(fā)商范圍的，物業(yè)公司提交《維修派工單》至綜合部。

負(fù)責(zé)組織維修后的驗(yàn)收，將維修后的照片發(fā)至維修群；對(duì)維修后的情況進(jìn)行回訪，編制小區(qū)維修臺(tái)賬；每季度將維修情況報(bào)綜合部備案。參與第三方的考評(píng)、選聘。

2）綜合部：

判斷確認(rèn)是否屬于開(kāi)發(fā)商組織維修，判斷是否保修項(xiàng)目，判斷是否是內(nèi)部修繕定額內(nèi)的簡(jiǎn)易維修還是復(fù)雜維修。

屬于保修項(xiàng)目的，轉(zhuǎn)工程部向施工方提出維修通知；屬于復(fù)雜維修的，通知第三方向工程部報(bào)方案、預(yù)算；屬于簡(jiǎn)易維修的，直接通知第三進(jìn)行維修；屬于保物業(yè)公司職責(zé)范圍內(nèi)的，轉(zhuǎn)物業(yè)公司維修。

參與維修工程驗(yàn)收，對(duì)簡(jiǎn)易維修驗(yàn)收可每月支付前現(xiàn)場(chǎng)抽查。對(duì)其驗(yàn)收單中工作量進(jìn)行會(huì)簽。

負(fù)責(zé)向第三方發(fā)出簡(jiǎn)易維修指令。負(fù)責(zé)對(duì)第三方進(jìn)行管理，對(duì)其工作履約情況進(jìn)行考核。

負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司的維修臺(tái)賬進(jìn)行匯總，3）工程部

對(duì)于保修項(xiàng)目，通知施工單位進(jìn)行維修，在施工單位不能到位的情況（或多次維修不能滿(mǎn)足要求的情況）下，負(fù)責(zé)協(xié)同物業(yè)公司，組織第三方進(jìn)行維修。

審核第三方提報(bào)的復(fù)雜維修的方案，并簽署意見(jiàn)。參與維修工程驗(yàn)收，對(duì)簡(jiǎn)易維修驗(yàn)收可每月支付前現(xiàn)場(chǎng)抽查。對(duì)復(fù)雜維修驗(yàn)收單中工作量進(jìn)行會(huì)簽。

參與第三方的考評(píng)、選聘。4）審計(jì)部

每年年初編制簡(jiǎn)單維修的修繕定額，參與第三方考評(píng)、選聘。經(jīng)工程部確認(rèn)的復(fù)雜維修方案，對(duì)其預(yù)算進(jìn)行審核。

依據(jù)簡(jiǎn)易維修、復(fù)雜維修的驗(yàn)收單及其附件，每月進(jìn)行結(jié)算審核。5）第三方：

及時(shí)按綜合部、工程部的指令組織維修；

對(duì)于復(fù)雜維修向工程部提出維修方案、經(jīng)確認(rèn)后編制施工預(yù)算。維修完畢填寫(xiě)驗(yàn)收單，匯總驗(yàn)收資料，按月申請(qǐng)計(jì)量支付。6）施工單位

施工單位接受到工程部通知后，及時(shí)組織人員進(jìn)行保修。保修期滿(mǎn)，先組織工程部、物業(yè)公司檢驗(yàn)，取得質(zhì)保期保修完好證明，再按合同退出保修金。

對(duì)于保修期外的復(fù)雜維修提出建議；

五、第三方管理

1）考評(píng)、選聘：由綜合部牽頭，每年對(duì)第三方進(jìn)行一次考評(píng)、比選，與之簽訂合同。綜合部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員勞動(dòng)紀(jì)律，行為標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)范實(shí)施統(tǒng)一代管。

2）資料：所有維修結(jié)算均以簽證的形式（并附有維修派工單、驗(yàn)收單原件、維修前后的照片、結(jié)算書(shū)）。3）計(jì)價(jià)方式：

簡(jiǎn)易維修：直接按內(nèi)部修繕定額的項(xiàng)目?jī)r(jià)格表執(zhí)行，直接以簽證工程量乘以固定包干單價(jià)計(jì)算，不再計(jì)取其他任何費(fèi)用。工程量由物業(yè)公司、綜合部驗(yàn)收確認(rèn)。

復(fù)雜維修：由工程部最終確認(rèn)工程量，審計(jì)按照審計(jì)規(guī)則進(jìn)行審計(jì)。

4）工程維修完工后，每月辦理結(jié)算一次，辦理結(jié)算后，工程款支付至95%（外墻、屋面防水須經(jīng)二次大雨后，驗(yàn)收合格無(wú)滲漏方可辦簽證），剩下部分待保修期滿(mǎn)后無(wú)息一次性支付。維修結(jié)算：每月結(jié)算一次。

5）質(zhì)量保障：為確保整改工程滿(mǎn)足使用功能要求，保障整改質(zhì)量，最大限度的避免重復(fù)整改，由物業(yè)公司于每月20日前對(duì)上月整改工程量進(jìn)行全面的驗(yàn)收并在工程竣工驗(yàn)收單上簽字。驗(yàn)收小組固定成員：施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，物業(yè)公司、綜合部、工程部。

六、定額修訂

每年年初由審計(jì)部發(fā)起，工程部、綜合部配合修編本常規(guī)修繕定額。

七、反饋編檔

維修驗(yàn)收完成后，物業(yè)公司組織對(duì)維修情況進(jìn)行反饋，作為第三方的考評(píng)依據(jù)。

物業(yè)公司每季度將小區(qū)的維修情況建立臺(tái)賬（應(yīng)注明戶(hù)號(hào)、維修位置、維修情況、反饋情況等），報(bào)綜合部備案。

八、其他事項(xiàng)

1）施工合同約定內(nèi)容：保修期內(nèi)，經(jīng)業(yè)主多次通知不能維修到位，業(yè)主方有權(quán)安排第三方維修，并按實(shí)際發(fā)生金額，加收100%的維修管理費(fèi)。

2）保修金到期約定內(nèi)容：保修金退還，需要工程部、監(jiān)理、物業(yè)公司現(xiàn)出具保修合格證明，再行支付。

九、表格附件

維修派工單、維修驗(yàn)收單、內(nèi)部修繕定額、十、發(fā)布執(zhí)行

套話

第四篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關(guān)于貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實(shí)施

意見(jiàn)

各有關(guān)單位:

為了貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號(hào))（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、已購(gòu)公有住房、公有住房以及拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應(yīng)建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約或拆遷安置協(xié)議的，購(gòu)售雙方仍按寧價(jià)房字（97）058號(hào)、寧財(cái)綜（97）85號(hào)、寧房管（97）78號(hào)三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設(shè)單位應(yīng)按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設(shè)有電梯的多層）標(biāo)準(zhǔn)繳交；購(gòu)房人均按每平方米建筑面積15元標(biāo)準(zhǔn)繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人繳交；

5、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)單位按每平方米建筑面積50元，購(gòu)房人按每平方米建筑面積30元標(biāo)準(zhǔn)繳交；

6、單位出售公有住房的，按當(dāng)時(shí)房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購(gòu)公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購(gòu)房人按購(gòu)房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購(gòu)公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購(gòu)房成本價(jià)的6%、8%，購(gòu)房人按購(gòu)房成本價(jià)的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購(gòu)公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購(gòu)房人按購(gòu)房成本價(jià)的1%繳交。屬于集資建房的，購(gòu)房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按上年實(shí)收租金的２０％繳交維修基金；

8、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照《辦法》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，比照本開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目同類(lèi)房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時(shí)間、地點(diǎn)

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房繳交人應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購(gòu)公有住房、集資建房的售房單位，應(yīng)在辦理房屋過(guò)戶(hù)登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位等，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應(yīng)提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

(1)《南京市商品房買(mǎi)賣(mài)契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟(jì)適用住房批復(fù)；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應(yīng)提供工程竣工驗(yàn)收證明。

2、已購(gòu)公有住房、集資建房

(1)《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房?jī)r(jià)格評(píng)估測(cè)算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復(fù)。

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租房

(1)立項(xiàng)批復(fù)；

(2)國(guó)有土地使用證；

(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》（如需要還應(yīng)提供《南京市商品房買(mǎi)賣(mài)契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購(gòu)公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫(xiě)《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》；

(2)售房單位將《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房?jī)r(jià)格評(píng)估測(cè)算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗(yàn)；

(3)售房單位持審核過(guò)的《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開(kāi)設(shè)帳戶(hù)的條件和程序

(一)開(kāi)設(shè)帳戶(hù)的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)確認(rèn)；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開(kāi)設(shè)帳戶(hù)的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會(huì)或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)，并附業(yè)主委員會(huì)成立登記確認(rèn)表、業(yè)主委員會(huì)委托書(shū)及物業(yè)管理服務(wù)合同；

2、提交業(yè)主分戶(hù)清冊(cè)（業(yè)主分戶(hù)清冊(cè)格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開(kāi)戶(hù)證明；

4、憑開(kāi)戶(hù)證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)專(zhuān)用章和業(yè)主委員會(huì)正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開(kāi)戶(hù)手續(xù)。名稱(chēng)為XX業(yè)主委員會(huì)維修基金財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的中修、大修、更新、改造項(xiàng)目，不得挪作他用；保修期滿(mǎn)后的小修和日常維護(hù)費(fèi)用不從維修基金中列支，已實(shí)行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費(fèi)中列支，未實(shí)行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶(hù)。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門(mén)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

2、具體維修基金使用范圍見(jiàn)附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)解釋。

七、維修基金申請(qǐng)使用的條件和程序

(一)申請(qǐng)使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項(xiàng)目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并籌集存入維修基金專(zhuān)戶(hù)；

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿(mǎn)后；

3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會(huì)成立前，售房單位已事先征詢(xún)相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意；業(yè)主委員會(huì)成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢(xún)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢(xún)業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，且業(yè)主委員會(huì)書(shū)面意見(jiàn)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)批準(zhǔn)或授權(quán)；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門(mén)可責(zé)成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

(二)申請(qǐng)使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱(chēng)“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請(qǐng)表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修基金使用預(yù)算計(jì)劃書(shū)；

成立業(yè)主委員會(huì)的，使用單位應(yīng)于每年12月底前向業(yè)主委員會(huì)提出下維修計(jì)劃和基金預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到計(jì)劃和預(yù)算后15日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書(shū)面請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)答復(fù)，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶(hù)清冊(cè)，房改房售房單位還應(yīng)提供房屋權(quán)屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項(xiàng)目特事特辦并簽署意見(jiàn)，按核定預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%預(yù)撥費(fèi)用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開(kāi)具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項(xiàng)目竣工后，使用單位憑已批準(zhǔn)的維修基金使用申請(qǐng)表、維修工程合同、維修決算、維修工程項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)算發(fā)票、維修項(xiàng)目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會(huì)印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分?jǐn)傓k法

(一)維修基金的分?jǐn)?/p>

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

2、已納入建設(shè)成本的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設(shè)施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3、已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)籌集。

(二)維修基金分?jǐn)偸褂帽壤?/p>

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分?jǐn)偟綉?hù)后，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費(fèi)用的，由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會(huì)通過(guò)。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應(yīng)繳的維修基金額。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)自大會(huì)通過(guò)之日起7日內(nèi)報(bào)市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專(zhuān)戶(hù)。

維修基金分?jǐn)偸褂镁唧w比例見(jiàn)下表：

使用年限

房屋等級(jí) 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務(wù)管理

(一)維修基金實(shí)行兩級(jí)帳戶(hù)管理體系。一級(jí)帳戶(hù)為市物業(yè)辦主賬戶(hù),用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務(wù)管理活動(dòng)；二級(jí)帳戶(hù)為業(yè)主委員會(huì)或售房單位輔助帳戶(hù)，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開(kāi)設(shè)帳戶(hù)后，業(yè)主委員會(huì)、已實(shí)施物業(yè)管理的售房單位應(yīng)將維修基金的輔助帳務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。維修基金本金應(yīng)按幢建立帳冊(cè)，記帳到戶(hù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將已使用物業(yè)維修費(fèi)用的情況按幢登記，定期公布； 未實(shí)施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務(wù)。

(三)業(yè)主委員會(huì)、售房單位或委托管理單位應(yīng)當(dāng)每季與市物業(yè)辦核對(duì)維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用及按戶(hù)分?jǐn)偳闆r；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應(yīng)當(dāng)每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會(huì)、售房單位打印維修基金帳戶(hù)對(duì)帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會(huì)或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充說(shuō)明

1、維修基金實(shí)行以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?、統(tǒng)一管理的原則。已購(gòu)公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應(yīng)遵守此原則，先按首次繳交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已購(gòu)公有住房維修基金分?jǐn)偟綉?hù)，并將相關(guān)購(gòu)房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請(qǐng)、增值申請(qǐng)等日常業(yè)務(wù)不再由售房單位負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。

2、電梯維修問(wèn)題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺(tái)之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設(shè)有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購(gòu)房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設(shè)有電梯的，其維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)按高層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，20m以下沒(méi)有電梯的按多層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費(fèi)用由使用人承擔(dān)，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購(gòu)房人在《南京市商品房買(mǎi)賣(mài)契約》中的申報(bào)面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購(gòu)房?jī)r(jià)款的票據(jù)不符的，應(yīng)在原契約中增加補(bǔ)充條款，予以明確；申報(bào)面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準(zhǔn)。

8、購(gòu)房人簽約時(shí)間及實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時(shí)的政策執(zhí)行。

9、對(duì)于已辦理房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金，應(yīng)按政策規(guī)定予以追繳。對(duì)欠繳單位，房管機(jī)關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項(xiàng)目，暫停拆遷許可證的審批，對(duì)在建工程或項(xiàng)目，暫停預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證的審批。屬于個(gè)人應(yīng)繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請(qǐng)將自己名下存儲(chǔ)的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購(gòu)房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分?jǐn)偦I措。

10、已購(gòu)公有住房維修基金未歸集到已購(gòu)公有住房維修基金專(zhuān)戶(hù)的，有特殊困難的售房單位可申請(qǐng)用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應(yīng)予以補(bǔ)交。

11、因購(gòu)房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位證明及退房?jī)r(jià)款發(fā)票、注銷(xiāo)契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(huì)(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時(shí)，本金未使用過(guò)的，應(yīng)將購(gòu)房人繳交的本金退給購(gòu)房人；若已動(dòng)用過(guò)本金的，則退余額部分。

13、單位購(gòu)買(mǎi)的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購(gòu)房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

14、已購(gòu)公有住房上市后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任單位以及維修基金管理方式不變，買(mǎi)賣(mài)雙方與責(zé)任單位辦理戶(hù)名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣(mài)方個(gè)人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付此項(xiàng)費(fèi)用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付此項(xiàng)費(fèi)用。

16、換購(gòu)已購(gòu)公有住房的，分別按不同購(gòu)房的房改政策規(guī)定計(jì)算維修基金。原購(gòu)房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購(gòu)房，換購(gòu)單位繳納現(xiàn)購(gòu)房單位維修基金的不足部分；由換購(gòu)單位退還購(gòu)房人原購(gòu)時(shí)繳交的個(gè)人維修基金，同時(shí)購(gòu)房人繳納現(xiàn)購(gòu)房個(gè)人維修基金。

17、在寧省級(jí)單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨(dú)管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋謴?fù)承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過(guò)整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶(hù)外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照?qǐng)?zhí)行）

戶(hù)外走廊通道、樓梯間、門(mén)廳、地下室門(mén)窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺(tái)、池、雕塑、游樂(lè)場(chǎng)、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機(jī)房部分：

1）曳引機(jī)組：更換電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動(dòng)軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵(lì)磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿(mǎn)載裝置、安全鉗。

2）自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)：更換轎門(mén)安全觸板、開(kāi)關(guān)門(mén)電機(jī)。

3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。

4）導(dǎo)靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對(duì)重：更換導(dǎo)靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機(jī)部份：

1）活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷(xiāo)、檔圈、傳動(dòng)組。

2）離心式壓縮機(jī)：更換電動(dòng)機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。

3）螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類(lèi)水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門(mén)、過(guò)濾器，修換電機(jī)繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門(mén)、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門(mén)，修換殼管、盤(pán)管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過(guò)濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。

8、風(fēng)機(jī)盤(pán)管：更換風(fēng)機(jī)、盤(pán)管。

9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類(lèi)泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽(yáng)離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。

4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強(qiáng)電：

（1）高壓柜：更換各類(lèi)柜體、儀表，修換斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開(kāi)關(guān)、手車(chē)及機(jī)械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動(dòng)機(jī)整機(jī)更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類(lèi)柜體、儀表，修換斷路器、開(kāi)關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類(lèi)型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災(zāi)報(bào)警：修換區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警控制器，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)視器（多畫(huà)面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報(bào)警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設(shè)備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門(mén)、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門(mén)。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門(mén)，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動(dòng)力、有源化糞池動(dòng)力設(shè)備。

（七）質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時(shí)，由行業(yè)主管部門(mén)或技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行測(cè)試

第五篇：公有住房售后維修管理辦法

第一條為加強(qiáng)公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統(tǒng)稱(chēng)售房單位）和住房所有權(quán)人、使用人的責(zé)任，保障住房的正常使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)在城鎮(zhèn)住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實(shí)行物業(yè)管理的，依照國(guó)家和本省有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定執(zhí)行。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省公有住房售后維修的管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修的管理工作。

第四條在公有住房出售時(shí)，售房單位與住房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和自用部位、自用設(shè)備，明確維修管理責(zé)任，并對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。在本辦法發(fā)布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應(yīng)當(dāng)在設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)簽合同。住房的共用部位，是指住戶(hù)共用的住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內(nèi)外承重墻體、基礎(chǔ)）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門(mén)廳、內(nèi)天井和設(shè)備層等。住房的共用設(shè)施設(shè)備，是指居住小區(qū)、組團(tuán)或者單幢住宅內(nèi)，住戶(hù)共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設(shè)施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設(shè)施，以及綠地、道路、信報(bào)箱、傳達(dá)室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。住房的自用部位、自用設(shè)備，是指分戶(hù)門(mén)及其以?xún)?nèi)的門(mén)、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽(yáng)臺(tái)，水、電、煤氣的戶(hù)表及其以?xún)?nèi)的管線、器具，暖氣分戶(hù)閥門(mén)及其以?xún)?nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶(hù)住宅的院墻及其以?xún)?nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位負(fù)責(zé)。同院或者同幢的公有住房出售前產(chǎn)在線圖書(shū)館權(quán)屬于二個(gè)及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位共同負(fù)責(zé)。公有住房出售后，其自用部位、自用設(shè)備的維修和管理由住房所有權(quán)人負(fù)責(zé)。但是，水、電、煤氣的收費(fèi)中已經(jīng)包含水、電、煤氣戶(hù)表的維修管理費(fèi)用的，供水、供電和煤氣經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)水、電、煤氣戶(hù)表的維修管理，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第六條公有住房出售后，原售房單位應(yīng)當(dāng)建立住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金），專(zhuān)項(xiàng)用于公有住房出售后住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第七條售房單位應(yīng)當(dāng)從實(shí)際收取的售房款中按照設(shè)置電梯的高層住宅為售房款總額的30％至40％，其他住宅為售房款總額的20％至30％的比例，提取維修基金，該項(xiàng)維修基金歸售房單位所有。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際交付的購(gòu)房款總額2％的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項(xiàng)維修基金屬于住房所有權(quán)人共有，不計(jì)入住房銷(xiāo)售收入。

第八條在本辦法實(shí)施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標(biāo)準(zhǔn)低于前條規(guī)定的，售房單位和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，建立或者補(bǔ)充維修基金。

第九條售房單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規(guī)定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并在銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設(shè)施設(shè)備維修基金按居住區(qū)、組團(tuán)建帳，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。

第十條住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理費(fèi)用從依照本辦法的規(guī)定建立的維修基金中列支。但是縣級(jí)以上人民政府對(duì)負(fù)責(zé)住房共用設(shè)施設(shè)備維修管理的部門(mén)和維修管理費(fèi)用的支出另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。住房的自用部位、自用設(shè)備的維修管理費(fèi)用由住房所有權(quán)人承擔(dān)。在建筑工程保修期內(nèi)的住房，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由責(zé)任單位保修的，責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第十一條維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權(quán)人續(xù)籌。具體籌集辦法，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府制定。

第十二條住房所有權(quán)人可以依照國(guó)家和本省有關(guān)住房公積金管理的規(guī)定，向住房公積金管理中心申請(qǐng)使用其家庭成員的住房公積金，專(zhuān)項(xiàng)用于住房的大修。

第十三條售房單位應(yīng)當(dāng)定期向住房所有權(quán)人公布維修基金的使用情況，聽(tīng)取住房所有權(quán)人對(duì)維修基金管理和使用的意見(jiàn)，并接受房地產(chǎn)行政管理、財(cái)政和審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督檢查。

第十四條公有住房售出后住房和設(shè)施設(shè)備需要維修的，在住房所有權(quán)人、使用人告知售房單位后，售房單位應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行登記，填寫(xiě)住房維修任務(wù)單，通知維修人員，并在規(guī)定的期限內(nèi)修復(fù)住房和設(shè)施設(shè)備。住房和設(shè)施設(shè)備的各類(lèi)維修項(xiàng)目的維修期限，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規(guī)定。

第十五條售房單位應(yīng)當(dāng)定期對(duì)住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查維修。維修住房和設(shè)施設(shè)備時(shí)，必須對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)，按照國(guó)家和本省制定的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

第十六條售房單位接受住房所有權(quán)人、使用人的委托對(duì)住房的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和本省發(fā)布的房屋修繕定額已作規(guī)定的項(xiàng)目，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的項(xiàng)目，由住房所有權(quán)人、使用人與售房單位協(xié)商議定。

第十七條住房所有權(quán)人、使用人因進(jìn)行住房維修涉及住房的承重結(jié)構(gòu)或者明顯加大建筑物荷載的，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自拆卸、改裝。

第十八條住房所有權(quán)人、使用人對(duì)住房的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修時(shí)，不得影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償?shù)?，由售房單位組織修繕，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第十九條對(duì)住房和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修時(shí)，有關(guān)住房所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。不予配合給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十條住房所有權(quán)人和售房單位對(duì)維修基金的交納和使用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十一條售房單位未依照本辦法的規(guī)定提取或者補(bǔ)充維修基金的，由縣級(jí)以上人民政府財(cái)政、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期提取或者補(bǔ)充維修基金；逾期仍未提取或者補(bǔ)充維修基金的，可以自應(yīng)當(dāng)提取、補(bǔ)充之日起，按日處以未提取或者未補(bǔ)充額萬(wàn)分之三的罰款。

第二十二條違反本辦法第十四條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)予以警告，并可處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條的規(guī)定，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)行政處罰機(jī)關(guān)和處罰方式已作規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)予以警告，并可處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第二十四條設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。