第一篇：眾合物業(yè)管理有限公司2018年品質(zhì)管理計(jì)劃

眾合物業(yè)管理有限公司2018年品質(zhì)管理計(jì)劃（待訂稿）

項(xiàng)目.國(guó)電金海域小區(qū)

一、工作目標(biāo)

根據(jù)國(guó)電金海域小區(qū)三年來(lái)的工作情況和進(jìn)展、2018年的工作重點(diǎn)為品質(zhì)管理提升、力爭(zhēng)做到以下幾點(diǎn)

1、讓業(yè)主回到本小區(qū)有安全感和溫馨感、2、業(yè)主有問(wèn)題能得到禮貌的接待和快速的合理解決

3、車輛能有序不亂整齊的停放在合理的位置上

4、各項(xiàng)事務(wù)交費(fèi)率達(dá)到95℅以上

二、指導(dǎo)思想

在公司的整體策化與方針和總經(jīng)理的指導(dǎo)下接合公司《行政獎(jiǎng)懲》、《崗位職責(zé)》《管理制度》下進(jìn)行實(shí)施。

三、具體實(shí)施辦法

物業(yè)品質(zhì)管理辦法

為強(qiáng)化公司各部門工作行為,規(guī)范物業(yè)公司內(nèi)部作業(yè)流程,促進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)范運(yùn)作,根據(jù)（物業(yè)服務(wù)合同）持續(xù)滿足業(yè)主不斷變化的需求和期望。物業(yè)公司依據(jù)公司各部門工作條例對(duì)全體員工進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量考核一、一、目的

為提升物業(yè)公司品質(zhì)現(xiàn)象、強(qiáng)化公司各部門工作行為,規(guī)范物業(yè)公司內(nèi)部作業(yè)流程,促進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)范運(yùn)作, 根據(jù)（物業(yè)服務(wù)合同）持續(xù)滿足業(yè)主不斷變化的需求和期望。

二、適用范圍

適用于物業(yè)公司所有部門服務(wù)質(zhì)量的考核職責(zé)

1、公司領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)物業(yè)公司規(guī)章制度對(duì)物業(yè)公司全體員工進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量考核。

2、物業(yè)經(jīng)理/主管依據(jù)物業(yè)公司規(guī)章制度對(duì)各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行考核。

3、各部門負(fù)責(zé)人依據(jù)物業(yè)公司規(guī)章制度工作考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)部門員工進(jìn)行考核。、4、物業(yè)經(jīng)理/ 主管負(fù)責(zé)申訴處理

四、基本內(nèi)容

1、處理流程

（1）、物業(yè)經(jīng)理或主管不定期對(duì)各部門進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢查、督導(dǎo)。

（2）、各部門根據(jù)工作需要隨時(shí)對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量培訓(xùn)及考核。

（3）、檢查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況及時(shí)糾正,并簽發(fā)眾合物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考核表

（4）、各部門負(fù)責(zé)人每月28日前匯總違規(guī)處理情況及處罰情況,交物業(yè)管理處。（5）、物業(yè)管理處每月1-3日匯總上月員工處罰情況報(bào)送公司人事部與工資掛鉤。

（6）、物業(yè)管理處對(duì)眾合物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考核表進(jìn)行分析,從中找出問(wèn)題根源所在,制定糾正預(yù)防措施。

2、處罰

（1）、違規(guī)責(zé)任人每被扣罰款,由財(cái)務(wù)部從員工下月工資中扣除。

（2）違規(guī)責(zé)任人每月累計(jì)扣3次及以上,除進(jìn)行處罰以外,另對(duì)其做出行政警告、行政罰款、行政記過(guò)等行政處分。

（3）、若員工違規(guī)相關(guān)規(guī)定直屬上司負(fù)有管理責(zé)任并經(jīng)查實(shí),其直屬上司負(fù)有連帶責(zé)任, 按70/30原則進(jìn)行處理,即責(zé)任人處罰70%,直屬上司處罰30%。

（4）、一個(gè)月內(nèi)同一問(wèn)題發(fā)生三次(含三次)以上,追究其直屬上司連帶責(zé)任

3、申訴

（1）、若相關(guān)檢查考核人員采取不正當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)員工進(jìn)行打擊報(bào)復(fù),受罰人員可向總經(jīng)理提出申訴。

（2）、若部門負(fù)責(zé)人做出不公正處理,可向管理處負(fù)責(zé)人提出申訴。

（3）、若管理處負(fù)責(zé)人做出不公正處理,可向公司總經(jīng)理提出申訴.注：?jiǎn)T工考核內(nèi)容主要包括儀容儀表、工作環(huán)境、工作態(tài)度、工作技能； 項(xiàng)目/部門考核包括整體工作狀態(tài)、工作環(huán)境、工作技能、工作完成情況 考核標(biāo)準(zhǔn)

一、秩序部《個(gè)人考評(píng)》： 儀容儀表（40）分：

1、上班著工裝；

2、按規(guī)定佩戴工號(hào)牌；

3、工裝紐扣扣齊，無(wú)褶皺；

4、工裝無(wú)臟跡、無(wú)開線、無(wú)破綻、無(wú)掉扣；

5、不得穿拖鞋；

6、發(fā)型美觀大方、莊重，不得留蓄怪異發(fā)型；男同志發(fā)不過(guò)耳，女同志長(zhǎng)發(fā)需帶統(tǒng)一頭花

7、男同志不得留胡須；

8、女員工可著淡妝，不使用異味的化妝品；

9、個(gè)人衛(wèi)生做到“四勤”：勤理發(fā)、勤洗澡、勤剪指甲、勤換衣服；

10、言談舉止大方得體。工作環(huán)境（10分）

1、辦公桌上沒(méi)有與工作無(wú)關(guān)的物品，物品擺放整齊有序，桌面干凈整潔；

2、宿舍內(nèi)無(wú)雜物，地面無(wú)果皮紙屑，墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)，桌、椅、床上物品擺放整齊，無(wú)異味物品；

工作態(tài)度（50）

1、工作時(shí)間不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不閑聊、吃東西；

2、按時(shí)上下班，不遲到、不早退；

3、見到公司領(lǐng)導(dǎo)或同事要主動(dòng)問(wèn)好；

4、如業(yè)主需要幫助、要熱情、大方；

5、接待業(yè)主需使用文明用語(yǔ)；

6、不得散布小道消息、不亂收業(yè)主財(cái)物；

7、工作中是否被業(yè)主合理投訴；

8、工作記錄及交接班記錄要認(rèn)真、清晰、明了；

9、對(duì)工作崗位的技能要熟悉并全面掌握、靈活應(yīng)用；

10、按要求參加公司各種活動(dòng)、會(huì)議等；

秩序部《整體考評(píng)》《100》分

1、培訓(xùn)計(jì)劃及記錄；

2、巡查路線及巡查點(diǎn)記錄；

3、噪音裝修及油煙控制率；

4、路面亂停亂放、擺攤設(shè)點(diǎn)、野廣告控制率；

5、人員進(jìn)出登記記錄；

6、監(jiān)控室就記錄情況；

7、偷盜及突發(fā)事件記錄和處理記錄；

8、急報(bào)修記錄；

9、工作場(chǎng)地衛(wèi)生；

10、其它

二、工程部（個(gè)人考評(píng)）

1、儀容儀表（20）分 A、著裝整齊；

B、工作后的衛(wèi)生的及時(shí)清理；

2、技能（20）分

A、對(duì)所在崗位的技能熟悉并全面掌握情況，B、在實(shí)際操作過(guò)程中要活學(xué)活用，按時(shí)按量完成工作計(jì)劃。

3工作情況（60）分 A、接報(bào)修單及出勤效率； B、業(yè)主回執(zhí)單評(píng)價(jià)情況； C、工作的積極性和配合性； D、工作記錄和交接班記錄； E、遵守公司的各項(xiàng)制度； F、總結(jié)工作和技能創(chuàng)新； 工程部工作《整體考評(píng)》100分

1、是否及時(shí)完成計(jì)劃工作事項(xiàng)及培訓(xùn)記錄；

2、公共樓道的設(shè)施設(shè)備是否完整正常運(yùn)行；

3、配電房：上墻制度、地面衛(wèi)生、設(shè)備衛(wèi)生、巡查記錄（設(shè)備運(yùn)行記錄）、維修記錄；

4、水泵房：上墻制度、地面衛(wèi)生、設(shè)備衛(wèi)生、巡查記錄（設(shè)備運(yùn)行記錄）、維修記錄、水質(zhì)檢查與檢驗(yàn)記錄；

5、電梯：機(jī)房衛(wèi)生、管理制度、保養(yǎng)計(jì)劃、故障記錄、維修檢修記錄；

6、路燈：開關(guān)時(shí)間、運(yùn)行正常情況、維修保養(yǎng)記錄；

7、公共設(shè)施的保養(yǎng)及維護(hù)情況：

8、監(jiān)控和門禁的運(yùn)行情況及保養(yǎng)維修記錄；

9、各類管道的疏理和維修記錄；

10、維修的及時(shí)性和安全性

三、清潔綠化部

按承包合同《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》做

1、路面、停車庫(kù)、公共管道無(wú)雜物、清潔、完美；

2、設(shè)施設(shè)備清潔、完美； 3垃圾及時(shí)清運(yùn)

4、雨水溝的及時(shí)清理

5、到期培訓(xùn)計(jì)劃和記錄

四、客戶部

1、遵守考勤制度

2、著工作裝工號(hào)牌、整潔大方；

3、接聽電話的態(tài)度和語(yǔ)氣

4、來(lái)電記錄清楚明了

5、工作態(tài)度積極陽(yáng)光

6、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)應(yīng)用

7、業(yè)主的反饋意見《工作人員照片上墻和意見箱》

8、服從安排和及時(shí)無(wú)誤地完成工作

9、對(duì)業(yè)主、房屋、房屋維修記錄等相關(guān)信息的整理歸檔保密

10、工作場(chǎng)地的整潔。

五、綜合部

1、遵守考勤制度；

2、著裝整潔、工作態(tài)度積極陽(yáng)光；

3、擬定公司各部門年工作計(jì)劃、月工作計(jì)劃并監(jiān)督完成； 4擬定公司各部門培訓(xùn)內(nèi)容、并監(jiān)督；

5、擬定公司對(duì)外各項(xiàng)協(xié)議和監(jiān)管；

6、協(xié)調(diào)公司各部門工作；

7、協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、和其它職能部門物業(yè)之間的各項(xiàng)工作；

8、充分利用現(xiàn)有資源開展物業(yè)創(chuàng)收項(xiàng)目；

9、協(xié)助財(cái)務(wù)完成公司各項(xiàng)費(fèi)用收?。?/p>

10、組織安排公司各項(xiàng)活動(dòng)；

六、公司各管理人員

1、遵守公司管理制度；

2、工作面貌和工作態(tài)度；

3、按《崗位職責(zé)》完成情況；

4、工作效益和執(zhí)行力度

5、工作日志情況；

6、突發(fā)事件的整理情況；

7、業(yè)主的評(píng)價(jià)度；

8、工作的創(chuàng)新及優(yōu)化；

9、負(fù)責(zé)部門的整體考核情況；

10、其它

貴陽(yáng)物業(yè)管理有限公司 2017年8月1日

第二篇：物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報(bào)道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。

導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹立起來(lái)，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對(duì)人家上綱上線。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進(jìn)入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨(dú)立性越來(lái)越突出，因而國(guó)外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設(shè)施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。認(rèn)為這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場(chǎng)管理上升到經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，主要工作目標(biāo)從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的最優(yōu)化，管理的著眼點(diǎn)從發(fā)生問(wèn)題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對(duì)象的時(shí)間從當(dāng)前擴(kuò)大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來(lái)的更新設(shè)施，管理所需的知識(shí)與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔(dān)FM工作的部門也從單一的設(shè)施運(yùn)行維護(hù)部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進(jìn)行復(fù)合管理。

二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的LCC分析

現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價(jià)值工程中有一個(gè)LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢整個(gè)壽命周期所需費(fèi)用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)費(fèi)用、日常運(yùn)行及維護(hù)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購(gòu)置和使用費(fèi)用。

從上述說(shuō)明可以理解，設(shè)備的總費(fèi)用（即LCC費(fèi)用）是在整個(gè)壽命周期內(nèi)按時(shí)間序列產(chǎn)生的的費(fèi)用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項(xiàng)費(fèi)用累加就得到投資初期時(shí)的可比LCC值。

將LCC值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營(yíng)運(yùn)成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用EUAC最低者；二是在設(shè)備營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強(qiáng)管理，使設(shè)備日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用降低、并延長(zhǎng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。

我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計(jì)人員不應(yīng)只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運(yùn)用LCC概念進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的意義。

理解和掌握LCC理論，對(duì)工程技術(shù)和管理人員都會(huì)帶來(lái)管理和設(shè)計(jì)觀念上有益的轉(zhuǎn)變：

1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

在設(shè)計(jì)階段，各項(xiàng)設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、鍋爐、冷凍機(jī)、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項(xiàng)設(shè)備間還有一個(gè)相互協(xié)調(diào)、匹配的問(wèn)題。所以，在各項(xiàng)設(shè)備選型過(guò)程中，既要注意設(shè)備在單機(jī)滿負(fù)荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨(dú)運(yùn)行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點(diǎn)是否處于高效區(qū)；既要考察新機(jī)組的能效比，也要考察機(jī)組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計(jì)負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

兩者，系統(tǒng)的范圍也會(huì)隨智能化水平的提高得到擴(kuò)大，水、暖、電、訊等各自可獨(dú)立成為系統(tǒng)，但它們?cè)谥悄芑飿I(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著各個(gè)小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

在設(shè)計(jì)時(shí)注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時(shí)本身也要擴(kuò)展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會(huì)派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實(shí)有效的節(jié)能措施，何時(shí)采用，應(yīng)結(jié)合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念 采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起一次投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內(nèi)所節(jié)省的運(yùn)行費(fèi)大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場(chǎng)合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風(fēng)量風(fēng)機(jī)，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機(jī)器設(shè)備性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類高級(jí)設(shè)備提供切實(shí)可靠的售后服務(wù)。切忌斤斤計(jì)較初期投資，因?yàn)榇祟愒O(shè)備通常不僅僅能降低營(yíng)運(yùn)成本，而且能夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會(huì)成為珍貴的無(wú)形收益，也能降低EUAC。

3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來(lái)的 國(guó)外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對(duì)用戶的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。美國(guó)幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，原因有二：首先，隨著社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，用戶對(duì)舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識(shí)到在能源消費(fèi)的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當(dāng)于對(duì)能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價(jià)。

提高能源利用效率，既依賴于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設(shè)計(jì)和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設(shè)置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式制冷機(jī)能效比可以從舊機(jī)器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測(cè)溫度、濕度、室內(nèi)風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客戶要求的指標(biāo)控制光、熱環(huán)境等。

政府在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代習(xí)慣統(tǒng)計(jì)各生產(chǎn)部門的標(biāo)煤消耗，這對(duì)比較能源利用率大有啟發(fā)。我們?cè)谶M(jìn)行此項(xiàng)工作時(shí)，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為一次標(biāo)煤消耗進(jìn)行比較。同時(shí)，還要綜合考慮當(dāng)?shù)啬茉磧r(jià)格和價(jià)格變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)啬茉唇Y(jié)構(gòu)、各種設(shè)備自動(dòng)化水平高低、設(shè)備的使用壽命以及初投資回收期長(zhǎng)短等多種因素。

三、物業(yè)設(shè)施營(yíng)運(yùn)維護(hù)的基本原則和方法

設(shè)備在壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況用故障曲線表示，稱之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養(yǎng)、事后保養(yǎng)和預(yù)防保養(yǎng)三種不同的保養(yǎng)方式下故障率的發(fā)生情況。曲線3最為平緩，可見采取預(yù)防保養(yǎng)可以大大降低設(shè)備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設(shè)備能夠穩(wěn)定地工作，F(xiàn)M工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時(shí)還要了解設(shè)計(jì)、施工和材料方面的具體情況，確定系統(tǒng)不可靠性的原因并加以解決。為此，F(xiàn)M工作人員在物業(yè)設(shè)備訂貨階段階段就應(yīng)該到位，進(jìn)行工程跟進(jìn)，并結(jié)合物管進(jìn)行監(jiān)理，熟悉系統(tǒng)、學(xué)習(xí)操作和保養(yǎng)的方法和程序。

在偶發(fā)故障期，設(shè)備經(jīng)過(guò)磨合后，故障率下降到容許值下。此時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)教育培訓(xùn)及備品管理，著重于提高設(shè)備管理人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環(huán)境、加強(qiáng)保養(yǎng)，實(shí)行“小步快跑”的工作方針，不斷從點(diǎn)滴處改進(jìn)做起在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)接近或達(dá)到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期檢測(cè)，盡量延緩系統(tǒng)和設(shè)備磨損和劣化速度。

系統(tǒng)和設(shè)備的磨耗分有形磨耗（物質(zhì)性磨耗）和無(wú)形磨耗（經(jīng)濟(jì)性磨耗）。前者可以通過(guò)合理使用、科學(xué)保養(yǎng)而減緩磨耗，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。但需注意到，再好的維護(hù)保養(yǎng)都不能解決技術(shù)落后和升級(jí)換代問(wèn)題，設(shè)備一旦落后，就不能繼續(xù)使用，以免造成無(wú)形磨耗。無(wú)形磨耗有兩種，一種是由于技術(shù)發(fā)展或長(zhǎng)期使用后原有設(shè)備落后了，設(shè)備的使用價(jià)值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產(chǎn)力水平提高了，產(chǎn)品雖未變，但已不值原來(lái)的價(jià)值。由于技術(shù)進(jìn)步而導(dǎo)致的無(wú)形磨耗在電子、通訊和自控、計(jì)算機(jī)行業(yè)等表現(xiàn)得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業(yè)智能化系統(tǒng)的建設(shè)不宜超前，這方面的設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)滿足夠用、適用的標(biāo)準(zhǔn)就行了，適合分步進(jìn)行，這是在進(jìn)行物業(yè)智能化建設(shè)中尤需注意的問(wèn)題。Novell網(wǎng)始終未被WinNT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所取代，一個(gè)重要的原因就是Nove11網(wǎng)對(duì)硬件兼容性遠(yuǎn)好于NT網(wǎng)，可見在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中應(yīng)將無(wú)形磨耗的因素考慮在內(nèi)，電子通訊產(chǎn)品在進(jìn)行LCC比較時(shí)對(duì)無(wú)形磨耗的價(jià)值視情況一般可按20－50％進(jìn)行合理的折算。

在現(xiàn)代 FM工作中，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行管理已經(jīng)可以完全擺脫單憑經(jīng)驗(yàn)和手工操作的傳統(tǒng)模式，計(jì)算機(jī)輔助運(yùn)行管理系統(tǒng)（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動(dòng)化）系統(tǒng)的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現(xiàn)在新興的波黑系統(tǒng)和藍(lán)牙技術(shù)，為不同制造廠商在不同數(shù)據(jù)平臺(tái)上構(gòu)筑的DDC控制器之間和設(shè)備與廠家之間順暢實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換、完善CMMS提供了技術(shù)基礎(chǔ)，各種專業(yè)設(shè)備一定要通過(guò)它們才能找到成本和服務(wù)效能的最優(yōu)。設(shè)備管理人員對(duì)這些技術(shù)的應(yīng)用狀況應(yīng)比較清楚，一旦時(shí)機(jī)成熟就要毫不猶豫地采用。

目前市面上常見物業(yè)管理信息系統(tǒng)有設(shè)備管理子模塊，但功能比較簡(jiǎn)單，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施的信息化管理，現(xiàn)在已出現(xiàn)了專門的物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）。這個(gè)管理信息系統(tǒng)的目標(biāo)是建立高質(zhì)量、現(xiàn)代化和數(shù)字化的。設(shè)施管理信息系統(tǒng)，為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)提供各種物業(yè)支撐，并為網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)提供必要的物業(yè)設(shè)施信息和設(shè)施維護(hù)解決方案。

物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)的主要功能和目標(biāo)包括：設(shè)施圖紙管理；設(shè)施的條件查詢（由表查圖）；根據(jù)位置查詢?cè)O(shè)施（由圖查表）；縮放圖形時(shí)，自動(dòng)關(guān)閉或打開有關(guān)圖層；直接打開或關(guān)閉圖層；設(shè)施開關(guān)和參數(shù)設(shè)置；設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)的顯示和統(tǒng)計(jì)（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設(shè)施運(yùn)行情況的模擬；圖形和屬性數(shù)據(jù)的修改和鎖定（密碼機(jī)制）；建立維修／維護(hù)預(yù)案；在意外情況下，設(shè)施的自我調(diào)整；設(shè)施故障原因分析；設(shè)施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統(tǒng)框架圖。

目前，物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）和計(jì)算機(jī)輔助運(yùn)行管理系統(tǒng)（CMMS）還是分開，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術(shù)的完善和普及，F(xiàn)MMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實(shí)現(xiàn)綜合性的設(shè)備智能化、自動(dòng)化管理。

需要說(shuō)明的是，即使是建筑物中實(shí)現(xiàn)了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統(tǒng)的操作與運(yùn)行，必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員才能發(fā)揮其應(yīng)用作用，此外還應(yīng)有專業(yè)維護(hù)力量的支持，并非一切智能化、自動(dòng)化就不需要人了，實(shí)際上這對(duì)管理及工作人員的素質(zhì)要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區(qū)物管人員的配備來(lái)看，為發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后，在管理、操作崗位上投入人員的數(shù)量與相同規(guī)模的一般物管公司大體上相當(dāng)，但實(shí)現(xiàn)的功能和服務(wù)內(nèi)容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網(wǎng)管和編輯出現(xiàn)了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)管理

各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行結(jié)果決定了物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)，對(duì)它們進(jìn)行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。目前所談到的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理還主要是指IAQ（空氣品質(zhì)管理）。

國(guó)內(nèi)在這方面的管理與國(guó)外差距極大，僅處于追求各項(xiàng)環(huán)境監(jiān)測(cè)指標(biāo)不超過(guò)國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生檢疫標(biāo)準(zhǔn)的階段，而國(guó)外主要在客戶對(duì)環(huán)境的舒適感上做文章。這說(shuō)明，評(píng)價(jià)室內(nèi)空氣品質(zhì)實(shí)際并非簡(jiǎn)單的一個(gè)合格與不合格的問(wèn)題，而是一個(gè)滿意不滿意的問(wèn)題，因此用一般衛(wèi)生檢疫的方法是無(wú)法評(píng)價(jià)的，也不能揭示出室內(nèi)空氣品質(zhì)中存在的問(wèn)題。各地的風(fēng)土人情有異，室內(nèi)污染特點(diǎn)也不一樣，人對(duì)室內(nèi)環(huán)境的反應(yīng)和接受程度上的差異導(dǎo)致各地不能通用一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)在這方面做的工作不多。上海自然科學(xué)基金項(xiàng)目中有一個(gè)嘗試建立一套適合國(guó)情的室內(nèi)空氣品質(zhì)評(píng)價(jià)方法的項(xiàng)目，試用效果較好，但后來(lái)卻未繼續(xù)深入推廣開來(lái)。除此之外，國(guó)內(nèi)尚未開展更多的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)評(píng)價(jià)方法的研究，重慶的物管企業(yè)和研究人員在這方面可以做一些實(shí)實(shí)在在的工作。

80年代以來(lái)，IS0－7730以人體的主觀熱感覺處于中性、風(fēng)速不大于0．15m／s、相對(duì)濕度為50％為最舒適的熱環(huán)境的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)受到否定，通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的研究于是由舒適性轉(zhuǎn)向健康性。室內(nèi)空氣品質(zhì)已成為現(xiàn)代建筑科學(xué)的前沿研究課題，追求創(chuàng)造一種衛(wèi)生、健康、舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境。如何控制物業(yè)環(huán)境的質(zhì)量，首先進(jìn)行IAQ評(píng)價(jià)就成為必然。

目前國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)IAQ一些較為成熟的綜合和單項(xiàng)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

l、EEI（室內(nèi)環(huán)境綜合指標(biāo)）評(píng)價(jià)

狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學(xué)物質(zhì)污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環(huán)境這一詞還需包括視覺因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時(shí)間的久暫，個(gè)人生理?xiàng)l件及經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)。從實(shí)用的觀點(diǎn)來(lái)看，最佳的環(huán)境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標(biāo)準(zhǔn)加上居住者的期望或者說(shuō)主觀看法，下限稱之為節(jié)能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達(dá)到的極限。

2、主、客觀評(píng)價(jià)相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)

這一評(píng)價(jià)過(guò)程序主要有三條路徑，即客觀評(píng)價(jià)、主觀評(píng)價(jià)和個(gè)人背景資料?？陀^評(píng)價(jià)就是直接用室內(nèi)污染物指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)室內(nèi)空氣品質(zhì)的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內(nèi)細(xì)菌總數(shù)，加上溫度、相對(duì)濕度、風(fēng)速、照度以及噪聲共12個(gè)指標(biāo)來(lái)定量地反映室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。

主觀評(píng)價(jià)主要是通過(guò)對(duì)室內(nèi)人員的問(wèn)詢得到的，引用國(guó)際通用的主觀評(píng)價(jià)調(diào)查表格并結(jié)合個(gè)人背景資料。評(píng)價(jià)主要?dú)w納為四個(gè)方面，人對(duì)環(huán)境的評(píng)價(jià)表現(xiàn)為在室者和來(lái)訪者對(duì)室內(nèi)空氣不接受率，以及對(duì)不佳空氣的感受程度，環(huán)境對(duì)人的影響表現(xiàn)為在室者出現(xiàn)的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評(píng)價(jià)，作出結(jié)論。

3、IAQ等級(jí)的模糊綜合評(píng)價(jià)

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)本身就是一個(gè)模糊概念，因此可用模糊數(shù)學(xué)方法加以研究，由于該方法考慮到了室內(nèi)空氣品質(zhì)等級(jí)的分級(jí)界限的內(nèi)在模糊性，評(píng)價(jià)結(jié)果可顯示出對(duì)不同等級(jí)的隸屬程度，更符合人的思維習(xí)慣，這是現(xiàn)有的指數(shù)評(píng)價(jià)方法所不能及的。該方法的關(guān)鍵是建立IAQ等級(jí)評(píng)價(jià)的模糊數(shù)學(xué)模型，確定各類健康影響因素對(duì)可能出現(xiàn)的評(píng)判結(jié)果的隸屬度。

4、應(yīng)用CFD技術(shù)對(duì)室內(nèi)空氣品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱為“計(jì)算流體動(dòng)量”，利用室內(nèi)空氣流動(dòng)的質(zhì)量、動(dòng)量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當(dāng)?shù)倪吔鐥l件和初始條件，求出室內(nèi)各點(diǎn)的氣流速度、溫度和相對(duì)濕度；并根據(jù)室內(nèi)各點(diǎn)的發(fā)熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對(duì)流換熱，得到室內(nèi)各點(diǎn)的輻射溫度，結(jié)合人體的衣著和活動(dòng)量，求得室內(nèi)各點(diǎn)的熱舒適指標(biāo) PMV（Predicted Mean Vote）。同時(shí)利用室內(nèi)空氣的流動(dòng)形式和擴(kuò)散特性，得到室內(nèi)各點(diǎn)的空氣年齡，從而判斷送風(fēng)到達(dá)室內(nèi)各點(diǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短，評(píng)估室內(nèi)空氣的新鮮度。

5、“通風(fēng)效率”和“換氣效率”評(píng)價(jià)指標(biāo)

通風(fēng)效率，為排風(fēng)口處污染物濃度與室內(nèi)污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內(nèi)空氣的實(shí)際滯留時(shí)間與理論上最短滯留時(shí)間之比，可衡量換氣效果的優(yōu)劣，與氣流組織分布有關(guān)。只要這兩個(gè)指標(biāo)落入合適的范圍內(nèi)，IAQ就是合格的。

6、空氣耗氧量COD評(píng)價(jià)指標(biāo)

空氣耗氧量是通過(guò)反應(yīng)方法測(cè)定室內(nèi)揮發(fā)性有機(jī)化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內(nèi)VOC的總濃度，與室內(nèi)空氣品質(zhì)的其他指標(biāo)如二氧化碳、一氧化碳、空氣負(fù)離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關(guān)性，是綜合性較強(qiáng)的室內(nèi)空氣污染指示指標(biāo)。

總的來(lái)講，第二、三種評(píng)價(jià)方法在物業(yè)環(huán)境品質(zhì)管理中用得較多，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富。

改善IAQ的途徑通常有：發(fā)揮新風(fēng)效應(yīng)；消除和控制室內(nèi)污染源；強(qiáng)調(diào)對(duì)室內(nèi)相對(duì)濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段遵循生態(tài)環(huán)境的設(shè)計(jì)原理等等。

物業(yè)環(huán)境品質(zhì)不良嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致法律糾紛，從國(guó)外已有的判決看，建筑通風(fēng)設(shè)備引起的空氣品質(zhì)問(wèn)題最為嚴(yán)重，同時(shí)在系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工中所出現(xiàn)的問(wèn)題也是影響室內(nèi)空氣品質(zhì)的一個(gè)重要因素。因此應(yīng)制定保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的相關(guān)的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，使建筑和設(shè)備從設(shè)計(jì)到施工、運(yùn)行管理都有明確的質(zhì)量保證和法規(guī)依據(jù)。

物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)要求今后還會(huì)擴(kuò)展到室內(nèi)水、電品質(zhì)及電磁輻射環(huán)境等的品質(zhì)管理。水環(huán)境品質(zhì)的好壞主要體現(xiàn)在給水水質(zhì)、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動(dòng)、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環(huán)境的品質(zhì)開始受到重視，是因?yàn)槲飿I(yè)環(huán)境中各種電氣產(chǎn)品日益繁雜，對(duì)人的影響漸多，產(chǎn)品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問(wèn)題。這部分的品質(zhì)管理工作主要是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行EMC認(rèn)證進(jìn)行，電磁環(huán)境對(duì)人影響的研究還有待深入。

高標(biāo)準(zhǔn)的建筑環(huán)境品質(zhì)需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理人員不懈的追求。國(guó)外過(guò)去對(duì)舒適度的管理允許PPD（預(yù)測(cè)不滿意者百分率）有5%一10%，現(xiàn)在國(guó)外已要求FM工作者只要接到一個(gè)投訴便要馬上作出反應(yīng)，立即在其責(zé)任范圍內(nèi)尋找引起投訴的根源。如果一時(shí)難以確認(rèn)，則走訪投訴人，詳細(xì)了解情況再作判斷，甚至?xí)?qǐng)專家參與。如果發(fā)現(xiàn)這一投訴并非物管責(zé)任，還會(huì)向投訴人作出詳盡解釋并邀請(qǐng)他參觀有關(guān)的設(shè)備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現(xiàn)了可喜的進(jìn)步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場(chǎng)，盡量體現(xiàn)物管“以人為本”的服務(wù)誠(chéng)意。

美國(guó)的人研究表明，改善物業(yè)環(huán)境品質(zhì)可以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率2－3個(gè)百分點(diǎn)，可以吸引更多的租戶，大大提高物業(yè)的出租率和銷售量。但這些在國(guó)內(nèi)重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區(qū)，開發(fā)商注意的是房間大小、錯(cuò)層、變維和“空中花園”等等，對(duì)環(huán)境品質(zhì)重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內(nèi)通風(fēng)不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業(yè)的進(jìn)一步開發(fā)、增值埋下隱患。隨著物業(yè)開發(fā)和建設(shè)、管理的逐步成熟，相信對(duì)物業(yè)開發(fā)和管理企業(yè)物業(yè)對(duì)客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業(yè)空氣品質(zhì)，繼而擴(kuò)展到整體物業(yè)環(huán)境品質(zhì)上來(lái)，以此作為工作核心目標(biāo)開展物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作。

結(jié)語(yǔ)：高起點(diǎn)、高技術(shù)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理在我國(guó)還是空白，在國(guó)外也是起步不久，國(guó)內(nèi)外智能化建筑水平也相差不大。中國(guó)作為世界上最大的建筑市場(chǎng)和設(shè)備市場(chǎng)，完全有可能跨越這20年的差距，在設(shè)備管理領(lǐng)域率先實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化，發(fā)展出自已的物業(yè)設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)。重慶的物管企業(yè)，已在這方面加以注意并進(jìn)行了不懈的努力。自遠(yuǎn)鵬物業(yè)發(fā)展有限公司從深圳引進(jìn)先進(jìn)成熟的物管指導(dǎo)以來(lái)，重慶多家物管公司也開始引進(jìn)了外地和國(guó)外的物管企業(yè)對(duì)工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)或合作。在設(shè)備管理方面，出現(xiàn)了追求服務(wù)品質(zhì)的好勢(shì)頭。

總的來(lái)講，物業(yè)管理、包括物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化的勢(shì)頭迅猛不可擋，但必須充分認(rèn)識(shí)其中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，科學(xué)地進(jìn)行成本和能源控制、提高營(yíng)運(yùn)管理水平，不斷滿足用戶對(duì)物業(yè)環(huán)境服務(wù)品質(zhì)的要求，才有可能實(shí)現(xiàn)水、暖、電、訊諸設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理的規(guī)范化和科學(xué)化。反過(guò)來(lái)，規(guī)范化和科學(xué)化的FM工作又會(huì)給各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施設(shè)計(jì)提出一系列課題，能促使物業(yè)設(shè)備與設(shè)施的科學(xué)技術(shù)水平不斷發(fā)展，為設(shè)備管理提供強(qiáng)勁的第一生產(chǎn)力。市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)和整合過(guò)程將是促進(jìn)物業(yè)管理、服務(wù)水平不斷提高的強(qiáng)大動(dòng)力，其中物業(yè)設(shè)施管理水平的高低又將是決定各類物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和整合能力的主要因素。各個(gè)物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)此保持清醒的認(rèn)識(shí)。

第三篇：商丘眾誠(chéng)物業(yè)管理有限公司宣傳彩頁(yè)

封面

公司宣傳彩頁(yè)

公司簡(jiǎn)介 > 眾誠(chéng)點(diǎn)睛

商丘眾誠(chéng)物業(yè)管理有限公司作為獨(dú)立的專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)商，擁有一流物管體系、一流專業(yè)團(tuán)隊(duì)、一流項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)品質(zhì)，以“業(yè)戶的好管家、開發(fā)商的好幫手”為職業(yè)目標(biāo)，精心打造勞動(dòng)密集型行業(yè)中的管理密集型企業(yè)，追求物業(yè)管理市場(chǎng)中遙遙領(lǐng)先的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

誠(chéng)信的眾誠(chéng)物業(yè).公元物業(yè)珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求；把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù)，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。

專業(yè)的眾誠(chéng)物業(yè).公元物業(yè)高度重視并持續(xù)研究

業(yè)戶需求，以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊(duì)伍和信息平臺(tái)，為全市客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價(jià)比的物管服務(wù)。

進(jìn)取的眾誠(chéng)物業(yè).公元物業(yè)在項(xiàng)目數(shù)量、服務(wù)面

積、人才規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等保持著行業(yè)一流的成長(zhǎng)率；絕不滿足的企業(yè)文化推動(dòng)經(jīng)營(yíng)思想和服務(wù)管理流程在持續(xù)改進(jìn)中不斷升級(jí)。

公司簡(jiǎn)介 > 企業(yè)文化

公元核心價(jià)值觀

業(yè)績(jī) 改進(jìn) 公正 協(xié)作

業(yè)績(jī)業(yè)績(jī)?cè)?業(yè)績(jī)準(zhǔn) 業(yè)績(jī)量 業(yè)績(jī)值 改客進(jìn)服進(jìn)

敬進(jìn)業(yè)進(jìn)公守任不益同視唯品

進(jìn)戶 務(wù) 業(yè) 績(jī) 正法 為 工 才

是企業(yè)生存之本發(fā)展之是員工考核與激勵(lì)的基是兌現(xiàn)對(duì)客戶承諾的衡是誠(chéng)信與專業(yè)服務(wù)的價(jià)

需求認(rèn)知水準(zhǔn)要不斷改品質(zhì)成本管理要不斷改精神服務(wù)態(tài)度要不斷改和客戶滿意度要不斷改

經(jīng)營(yíng)履行好社會(huì)公民責(zé)公司利益而損害客戶利同酬分配上不偏袒不歧不唯親任用重能力講人

協(xié)作

成功管理項(xiàng)目靠各位業(yè)主協(xié)作

成功顧問(wèn)項(xiàng)目靠客戶單位協(xié)作

成功業(yè)務(wù)運(yùn)作靠跨部門的協(xié)作

成功企業(yè)發(fā)展靠社會(huì)各界協(xié)作

眾誠(chéng)定位

誠(chéng)信 專業(yè) 進(jìn)取

眾誠(chéng)團(tuán)隊(duì)精神

平等尊重互補(bǔ)互諒

效率優(yōu)先業(yè)績(jī)至上

共創(chuàng)價(jià)值論功分享

眾誠(chéng)信念

服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 合作孕育輝

煌

眾誠(chéng)發(fā)展路線圖

建設(shè)改進(jìn)型組織

競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng) 發(fā)展中完美

眾誠(chéng)愿景

業(yè)戶的好管家 開發(fā)商的好

幫手

勞動(dòng)密集型行業(yè)中的管理密

集型企業(yè)

提供最佳性價(jià)比多樣化服務(wù) 的 物業(yè)管理集團(tuán)

保安服務(wù)

保潔服務(wù) | 綠化養(yǎng)護(hù) | 設(shè)備維護(hù)

我司根據(jù)保安服務(wù)合同對(duì)客戶單位派出保安員，依照國(guó)家法律和客戶單位規(guī)章

制度，對(duì)進(jìn)出客戶單位指定地點(diǎn)的人員、車輛和物資進(jìn)行安全管理，以維護(hù)客戶單位治安秩序，保障人身和財(cái)產(chǎn)安全的一種保安業(yè)務(wù)活動(dòng)。它包括保安門衛(wèi)服務(wù)、保安守護(hù)服務(wù)和保安巡邏服務(wù)。

我司將根據(jù)工廠、酒店、物業(yè)小區(qū)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位的不同特點(diǎn)，制定相應(yīng)的保安門衛(wèi)服務(wù)、守護(hù)服務(wù)及巡邏服務(wù)方案,派出專業(yè)保安人員提供護(hù)衛(wèi)服務(wù)。

保潔服務(wù)

保安服務(wù) | 綠化養(yǎng)護(hù) | 設(shè)備維護(hù)

公司擁有一流品質(zhì)的專業(yè)清洗設(shè)備、工具、藥劑及日常清潔消耗品，技術(shù)力量雄厚?？沙薪咏ㄖ锏娜粘１?，外墻清洗的保潔公司。

公司所有在職人員都具有多年保潔的各方面經(jīng)驗(yàn)，有較高的專業(yè)知識(shí)和熟練的操作技能，公司的管理機(jī)構(gòu)制定了嚴(yán)格的安全管理制度和各項(xiàng)規(guī)章制度。

為客戶及社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)、高效、經(jīng)濟(jì)、全面的清潔維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，營(yíng)造幽雅舒適的環(huán)境，樹立全新的企業(yè)形象是我們的服務(wù)宗旨。

保潔服務(wù) | 保安服務(wù) | 設(shè)備維護(hù)

專業(yè)從事園林綠化造景、綠化工程、園林設(shè)計(jì)與園林施工、花木租擺、綠植租擺、花卉租擺、植物租擺、花木租賃、租花服務(wù)、草坪綠地綠化養(yǎng)護(hù)、樓頂花園綠

化造景、照?qǐng)@林綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程及園林綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合理組織，精心養(yǎng)護(hù)，保質(zhì)保量完成養(yǎng)護(hù)管理任務(wù)。

設(shè)備維護(hù)

保潔服務(wù) | 保安服務(wù) | 綠化養(yǎng)護(hù)

公司擁有設(shè)備設(shè)施專業(yè)工程技術(shù)人員和管理人員，技術(shù)力量雄厚，有較強(qiáng)的維護(hù)、保養(yǎng)、維修、檢測(cè)、施工能力。為客戶提供供配電設(shè)備及系統(tǒng)、空壓系統(tǒng)、空調(diào)、制冷、供熱系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理服務(wù)，另外，本公司還為廣大業(yè)主提供一般水、電工服務(wù)。

業(yè)務(wù)類型 積極的前期介入

○規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)管理建議：眾誠(chéng)物業(yè)從物業(yè)管理角度協(xié)助開發(fā)商優(yōu)化項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、建材選用及環(huán)境綠化方案等，以求節(jié)省投資，方便使用和管理。

○對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化管理：眾誠(chéng)物業(yè)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行分區(qū)模塊化標(biāo)準(zhǔn)管理，按照清晰定位的效果目標(biāo)，營(yíng)造極具親和力和吸引力的銷售氛圍。

○銷售的物業(yè)管理宣傳支持： 眾誠(chéng)物業(yè)以一流物業(yè)管理的宣傳配合開發(fā)商品牌，通過(guò)堅(jiān)定客戶對(duì)未來(lái)物管服務(wù)品質(zhì)的信心，為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售發(fā)揮積極推動(dòng)作用。

○工程整改與客戶投訴協(xié)調(diào)：眾誠(chéng)物業(yè)運(yùn)用靈活的客戶投訴處理經(jīng)驗(yàn)和模式，幫助開發(fā)商協(xié)調(diào)處理客戶因房屋質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生的投訴糾紛。

規(guī)范的日常管理

○量身訂做的管理方案： 根據(jù)項(xiàng)目管理費(fèi)和規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)戶類型、治安狀況、環(huán)境綠化等因素，確定服務(wù)品質(zhì)目標(biāo)、作業(yè)流程、費(fèi)用預(yù)算和人才配備方案?！鹆夹曰?dòng)的客戶溝通： 熱情、友好和具親和力的客戶服務(wù)界面，管理處管理人員一周七天24小時(shí)工作值班制，能夠隨時(shí)了解業(yè)戶的服務(wù)需求與評(píng)價(jià)，有助于改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)和流程，并增進(jìn)業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的理解和支持。

○立體構(gòu)建的安全管理：以退伍軍人為主體并經(jīng)過(guò)職業(yè)化培訓(xùn)的保安隊(duì)伍、網(wǎng)絡(luò)型崗位布點(diǎn)、24小時(shí)不間斷巡邏、可視監(jiān)控及紅外報(bào)警系統(tǒng)、友好而嚴(yán)格的來(lái)訪確認(rèn)程序，保衛(wèi)著一方平安。

○專業(yè)到位的設(shè)備維護(hù)：規(guī)范的設(shè)施設(shè)備維護(hù)流程，智能化手段的定期監(jiān)測(cè)，專業(yè)技術(shù)人員的悉心呵護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài)，讓業(yè)戶彷佛意識(shí)不到相關(guān)工作的存在。

○熱情快捷的入戶維修：急業(yè)戶所急，第一時(shí)間搶修，把業(yè)戶工作生活所受到的影響控制在最小程度。員工自帶脫鞋，雜物墊，所有雜物工作結(jié)束后帶離業(yè)主家，對(duì)反應(yīng)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度和維修質(zhì)量的制度性回訪確認(rèn)，確保了入戶維修工作的不斷改進(jìn)。

○干擾極小的清潔保潔： 在實(shí)現(xiàn)清潔保潔質(zhì)量目標(biāo)、保持整潔優(yōu)雅環(huán)境的同時(shí)，科學(xué)設(shè)計(jì)清潔保潔作業(yè)方式，合理安排清潔保潔作業(yè)時(shí)間，使對(duì)業(yè)戶工作生活的干擾極小化。

○以人為本的環(huán)境綠化：精心營(yíng)造人與自然的和諧，根據(jù)各地氣候特點(diǎn)，選種觀賞性強(qiáng)而養(yǎng)護(hù)成本低的樹木花草，重視業(yè)戶安全，不種有毒、帶刺和致病植物。

○豐富生活的會(huì)所服務(wù)： 優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的設(shè)施和細(xì)心的服務(wù)，使會(huì)所成為業(yè)戶健身、娛樂(lè)、社交的快樂(lè)而多彩的空間。

○聯(lián)誼鄰里的社區(qū)文化：通過(guò)定期組織文藝演出、書畫展覽、球類棋類比賽、旅游和健康咨詢等活動(dòng)，在現(xiàn)代冷漠隔閡人際關(guān)系中，注入溫馨感人的社區(qū)鄰里情誼。

親子活動(dòng)

趣味活動(dòng)

歌詠比賽

花木領(lǐng)養(yǎng)

老年活動(dòng)室

物業(yè)為您提供免費(fèi)打氣修車服務(wù)

小區(qū)內(nèi)24小時(shí)監(jiān)控

公司與大家一起共建美好家園

第四篇：物業(yè)管理有限公司（范文模版）

工程管理部

部崗位職責(zé)、管理制度、考核細(xì)則

工程管理部是實(shí)施南昌華南城園區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為南昌華南城業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映第一亞太物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

第一章工程管部各崗位職責(zé)

一、工程管理部崗位職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2、負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

3、制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運(yùn)行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢 復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。

7、負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。

9、配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。

10、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺(tái)帳；

11、負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購(gòu)、貯存、發(fā)放的管理工作。

12、協(xié)助工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。

14、及時(shí)反饋發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題

二、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)組織開展園區(qū)工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。

3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對(duì)本部門各崗位 進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì) 量驗(yàn)收。

7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

第二章、管理處工程部各崗位職責(zé)

一、工程部崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系 統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、房屋維護(hù)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)業(yè)主（用戶）二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主（用戶）室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)外判工程的監(jiān)管工作。

6、負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理工作。

7、負(fù)責(zé)公共設(shè)備、設(shè)施安全管理工作。

二、工程主管崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)工程部工作的開展。

2、負(fù)責(zé)制定各類機(jī)電設(shè)備及房屋設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)計(jì)劃；

3、將所轄物業(yè)設(shè)備運(yùn)行及各項(xiàng)保養(yǎng)、清潔、維修情況及時(shí)向管理處主任匯報(bào)；

4、制定本部門的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程；

5、定期召開工程部工作會(huì)議及安全會(huì)議,以及時(shí)了解、發(fā)現(xiàn)、處理工作中遇到的問(wèn)題；

6、定期檢查本部門員工的工作情況，加強(qiáng)員工安全意識(shí),提高技術(shù)水平；

7、定期組織本部員工參加業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；

8、定期對(duì)所轄物業(yè)各設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保修、保養(yǎng)及年檢工作,保證各機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行；

9、對(duì)本部門員工實(shí)行獎(jiǎng)罰制度,保證各項(xiàng)規(guī)章制度及措施的落實(shí)；

10、所轄物業(yè)內(nèi)各機(jī)電設(shè)備運(yùn)行發(fā)生事故,須立即向管理處主任匯報(bào),分析檢查原因,并制定處 理方案；

11、負(fù)責(zé)接待政府相關(guān)部門組織的工作檢查；

12、完成管理處主任交辦的其它工作。

13、做好設(shè)備周檢、月檢、年檢工作；

14、做好設(shè)備一保、二保、三保的保養(yǎng)工作。

三、水電維修工崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）水電維修工崗位職責(zé)

1、在工程主管的指導(dǎo)下,對(duì)所轄物業(yè)的供電、供水、消防安防系統(tǒng)、各類管網(wǎng)運(yùn)作等各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)；

2、執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)程、規(guī) 定,熟練掌握設(shè)施、設(shè)備 的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)操作方法和維修保養(yǎng) 方法及應(yīng)急處理措施；

3、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用 語(yǔ)，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實(shí)施收費(fèi)服務(wù)時(shí)先告知并做好解釋 工作，維修完畢請(qǐng)用戶簽名；

4、按時(shí)完成機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并每天認(rèn)真做好有關(guān)記錄；

5、定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房,確保設(shè)施、設(shè)備和機(jī)房的整潔；

6、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種 原因引起的自來(lái)水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

7、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生安全事故；

8、發(fā)生突發(fā)情況時(shí),應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)采取應(yīng)急措施,保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)作；

9、定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查, 外出巡查或維修，必須隨 身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；

10、負(fù)責(zé)各管理處和本部門計(jì)量器具的檢查工作；

11、定時(shí)巡視設(shè)備房和設(shè)備的運(yùn)行情況,認(rèn)真做好巡查記錄和值班記 錄；

12、配合所在管理處的工作,建立良好的合作關(guān)系,記錄維修投訴情 況,并及時(shí)處理；

13、保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設(shè)備房的清潔以及物品的 有序擺放；

14、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作,禁止非工作人員進(jìn)入,禁止違反設(shè)備 房管理規(guī)定的行為；

15、遇到突然停電停水、火警等突發(fā)性事故時(shí),應(yīng)從容鎮(zhèn)定,按規(guī)程 操作,及時(shí)排除故障,或采取 應(yīng)急措施,迅速通知相關(guān)人員處理；

16、加強(qiáng)防范意識(shí),做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動(dòng)物的 安全管理工作；

17、協(xié)同供電局抄表員確認(rèn)用電總量,并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比,及時(shí) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,杜絕浪費(fèi)；

18、完成工程部主管交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

（二）水電維修工工作細(xì)則

1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每 周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。

7、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。

四、強(qiáng)電班崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）強(qiáng)電班崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間所轄物業(yè)所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）強(qiáng)電班工作細(xì)則

1、每班每小時(shí)一次巡查高壓室；

2、每班每小時(shí)一次巡查低壓室；

3、每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房；

4、每班每小時(shí)一次巡查變壓室；

5、每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機(jī)房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)。

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修；

11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。

五、弱電班崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）弱電班崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（二）弱電班工作細(xì)則

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；

4、負(fù)責(zé)為業(yè)主(用戶)室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

六、水電抄表員崗位職責(zé)

1、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理 規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識(shí)。

2、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶鞋套，并使 用文明禮貌用語(yǔ)。

3、每月的 日統(tǒng)一計(jì)抄水電表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主（住戶）報(bào)告 用水量，取得業(yè)主（住戶）認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時(shí)，做好耐 心細(xì)致的解釋工作。核算后的水電量、水電費(fèi)報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字，送財(cái)務(wù)部核算。

4、抄表過(guò)程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計(jì)量裝置出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，負(fù)責(zé) 對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶等反映的其他問(wèn)題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé) 人報(bào)告

5、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。9.完成上級(jí)交辦的其它工作

七、值班電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握所轄物業(yè)供電供水方式，線路管道走 向和設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。

3.做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。4.堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn) 確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運(yùn)行記錄表。5.對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排 除故障。

7.事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除 故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8.按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。

第三章、工程部各項(xiàng)管理制度

一、工程部工具、物品管理制度

（一）、共用工具、物品的管理規(guī)定：

1、工程部共用工具、物品的申購(gòu)統(tǒng)一由工程部主管負(fù)責(zé)辦理，工程師簽署核準(zhǔn)意見后，由管理處主任審批，經(jīng)總經(jīng)理簽名后交由采購(gòu)人員購(gòu)買。

2、工程部共用工具、物品的領(lǐng)用統(tǒng)一由工程部主管負(fù)責(zé)辦理，經(jīng)工程部主管核準(zhǔn)簽名后，由管理處主任審批簽名，交倉(cāng)庫(kù)管理員辦理領(lǐng)用手續(xù)。（倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)同時(shí)在倉(cāng)庫(kù)和工程部的《維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保管的共用工具、物品清單》上填寫并簽名）

3、領(lǐng)用后的共用工具、物品由工程主管負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，工程主管將共用工具、物品交接給工程部值班人員負(fù)責(zé)保管，工程主管監(jiān)督所有保管和使用共用工具、物品的人員是否按規(guī)定辦理手續(xù)、領(lǐng)用和愛護(hù)好共用工具、物品。工程主管有權(quán)力和責(zé)任對(duì)每天的工具、物品的保管、記錄、借用、歸還等情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，必須每?jī)稍乱詴嫘问较蚬芾硖幹魅螀R報(bào)共用工具和物品使用性能狀況。工程部主管將隨時(shí)進(jìn)行抽查，并提出相應(yīng)的工作要求和改善措施。

4、共用工具、物品的保管責(zé)任人為維修工程主管，除查明另有責(zé)任人外；如工程主管發(fā)生工作變動(dòng)，必須辦理好移交清點(diǎn)手續(xù)。

5、工程部值班人員必須認(rèn)真填寫《工程部值班人員交接班記錄表》，認(rèn)真檢查清點(diǎn)好交接保管的所有共用工具和物品，對(duì)發(fā)現(xiàn)損壞和丟失的，必須在第一時(shí)間向工程主管報(bào)告，并同時(shí)在表中“備注”欄內(nèi)注明，此類情況交班人如確認(rèn)必須在其后簽名，否則將視為未完成交接手續(xù)。交接雙方必須同時(shí)在表上簽名，方可確認(rèn)交接完成；任何一方均不得有意拖延交接完成時(shí)間。

6、工程部值班人員負(fù)責(zé)在當(dāng)班時(shí)保管共用工具和物品，所有人員需要使用必須向其辦理相關(guān)領(lǐng)用（對(duì)工程部?jī)?nèi)部人員）或借用（對(duì)非工程部人員）手續(xù)。領(lǐng)用手續(xù)為：由值班人員填寫《工程部共用工具登記本》，借用人簽名并注明借用日期和時(shí)間，值班人員簽名并交給需領(lǐng)用的工具或物品，歸還時(shí)在相應(yīng)的位置辦理歸還記錄。借用手續(xù)為：由值班人員提供《借條》，讓借用人簽名，如屬于外單位借用的，必須請(qǐng)工程主管在“經(jīng)辦人”欄內(nèi)簽名；注意必須注明“歸還時(shí)間”。

7、對(duì)借用共用工具、物品逾期未還的，工程主管必須負(fù)責(zé)通過(guò)相關(guān)途徑進(jìn)行追還；同時(shí)設(shè)立表單登記此類信譽(yù)不佳（包括借用后不能妥善保管的）的借用人，并作為交接班的附件通知值班人員盡量不要借給這些人，以確保共用工具、物品的正常使用。

8、共用工具、物品在歸還時(shí)，值班人員必須認(rèn)真檢查工具和物品是否完好無(wú)損，在確認(rèn)后方可收回，否則由收回人員負(fù)責(zé)損壞的賠償或追償。對(duì)發(fā)現(xiàn)損壞的，必須要求歸還人（對(duì)工程部人員使用造成的，必須“備注”欄注明并由使用人簽名）當(dāng)場(chǎng)確認(rèn)。（對(duì)非工程部人員使用的，提供《工具、物品損壞或丟失確認(rèn)書》，要求歸還人在單上填寫簽名確認(rèn)后，收回工具和物品，還給《借條》）

9、對(duì)共用工具、物品發(fā)生損壞或丟失的，由當(dāng)值的值班人員填寫《工具、物品損壞或丟失報(bào)告單》，交由工程主管負(fù)責(zé)追查后，并向管理處主任報(bào)告。對(duì)因人為原因造成的，由工程部主管決定對(duì)相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行處罰或賠償。

10、任何人員均無(wú)權(quán)在未辦理好相關(guān)手續(xù)后，私自將工具或物品借出。

11、對(duì)不執(zhí)行以上規(guī)定的，可依據(jù)違反公司管理規(guī)定開具罰單。

（二）、個(gè)人工具、物品的管理規(guī)定：

1、工程部人員在新上崗工作前，由工程部主管負(fù)責(zé)帶其領(lǐng)取工作需要的個(gè)人工具、物品。辦理相關(guān)的領(lǐng)用手續(xù)。

2、在工作期間，因工作需要增加或減少個(gè)人工具、物品的，必須由工程部主管辦理申請(qǐng)購(gòu)買。

3、如人員工作變動(dòng)，必須辦理好個(gè)人工具、物品的移交、檢查、清點(diǎn)工作；對(duì)未辦理好移交清點(diǎn)手續(xù)就離開工作崗位的，工程部主管必須開出《工作聯(lián)系單》通知人事行政部及財(cái)務(wù)部，凍結(jié)其未發(fā)工資和其他未領(lǐng)款項(xiàng)。

4、個(gè)人工具、物品的保管、使用責(zé)任人為個(gè)人工具、物品的領(lǐng)用人；對(duì)因人為原因造成損壞的，必須上報(bào)工程主管，由工程主管決定按損壞情況進(jìn)行折價(jià)賠償；對(duì)不能找到損壞或丟失責(zé)任人的，個(gè)人工具、物品的領(lǐng)用人即為賠償人。

5、工程部主管有權(quán)力和責(zé)任，每天對(duì)工程部的個(gè)人工具、物品保管、使用人進(jìn)行上班和下班兩次的個(gè)人工具、物品情況的例行檢查。所有人員必須配合，并必須確保檢查時(shí)，所有保管和使用的工具、物品完好；否則必須說(shuō)明工具、物品去向，并由工程部主管確定賠償和領(lǐng)用新的個(gè)人工具、物品。

6、每一個(gè)工程部人員應(yīng)妥善保管和使用好個(gè)人工具、物品，對(duì)未到使用期限的工具、物品損壞，必須立即填單報(bào)告；對(duì)屬于質(zhì)量問(wèn)題的，由采購(gòu)人員負(fù)責(zé)進(jìn)行追償、更換；對(duì)非質(zhì)量問(wèn)題的，必須按規(guī)定進(jìn)行賠償；對(duì)故意隱瞞情況的，將追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；對(duì)需要報(bào)廢的，按公司規(guī)定的報(bào)廢制度執(zhí)行。

7、一般情況下，個(gè)人工具、物品是不外借的。如因工作需要或情況特殊必須借用的，請(qǐng)按《共用工具、物品的管理規(guī)定》中的對(duì)非工程部人員的借用手續(xù)辦理，必須辦理《借條》（在此注意：此要求不分是否是工程部人員）；個(gè)人工具、物品保管人必須妥善保管好《借條》，并負(fù)責(zé)在歸還時(shí)間到期時(shí)及時(shí)收回個(gè)人工具、物品。

8、個(gè)人工具、物品在發(fā)生外借后的歸還時(shí)，個(gè)人工具、物品保管人必須認(rèn)真檢查工具和物品是否完好無(wú)損，在確認(rèn)后方可收回，否則自行負(fù)責(zé)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)發(fā)現(xiàn)損壞的，必須要求歸還人在《工具、物品損壞或丟失確認(rèn)書》上填寫簽名確認(rèn)后，收回工具和物品，還給《借條》。

9、任何人員均不能在未辦理好相關(guān)手續(xù)后，私自將工具或物品借出；因此出現(xiàn)的任何損失，負(fù)有不可推卸的第一賠償責(zé)任。

10、對(duì)不執(zhí)行以上規(guī)定的，可依據(jù)違反公司管理規(guī)定開具罰單。

二、工程部值班管理制度

1、工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24小時(shí)值班；

2、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時(shí)候必須保證通訊工 具的暢通。

3、值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報(bào)修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實(shí)施。

5、未能得到及時(shí)處理的報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。

6、遇突發(fā)性事故應(yīng)及時(shí)值班人員向經(jīng)理和主管匯報(bào)，以便及時(shí)組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理事故，使損失減至最小。

二、配電房管理制度

1.配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí) 運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注 意事項(xiàng)。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作 監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停 電事故，應(yīng)通過(guò)電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正 常啟用。7.嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，意改變供電運(yùn)行方隨式。8.配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。

三、發(fā)電機(jī)房管理制度

1.發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo) 的批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

2.配電房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)組的基本性能的和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)做經(jīng)常性的巡視檢查。

3．平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)組長(zhǎng)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)的用油量。

4.發(fā)電機(jī)每星期空載一運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不長(zhǎng)于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)。

5.發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房檢查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，并檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。

6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。

7.定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。

8.增強(qiáng)防火和消防管理意識(shí),確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.9.柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)定 10.發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄.11.發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄.四、二次供水管理制度

（一）目的：保證南昌華南城園區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。

（二）適用范圍：適用于各管理處二次供水的管理。

（三）職責(zé)

1、管理處負(fù)責(zé)制訂水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

2、管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。

3、管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。

（四）工作規(guī)程

1、二次供水管理的要求

⑴ 二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。

⑵ 給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

⑶

新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。

⑷ 水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水告示，通知大廈用戶。

⑸ 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。

2、二次供水清洗、消毒 ⑴ 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。⑵ 安全須知

①電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。②缺氧；有些水池長(zhǎng)期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時(shí)通風(fēng)時(shí)間，然后選用如下試驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說(shuō)明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問(wèn)題為止。③注意事項(xiàng)：在清洗水箱的過(guò)程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

④除雜物和清池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

⑤消毒 ：

A、用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。

B、水池（內(nèi)）注入適量自來(lái)水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

⑥注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。⑦取樣送檢 ： A、水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

B、水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

C、盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

D、在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》

E、如《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過(guò)程，直至檢測(cè)合格為止。⑶記錄和報(bào)告

A、管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過(guò)程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。

B、衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》由管理處資料室存檔。

五、臨時(shí)用水、用電管理制度

1、前來(lái)聯(lián)系臨時(shí)用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請(qǐng)，寫明用水、用電量的多少，時(shí)間長(zhǎng)短，預(yù)付用水、用電押金。

2、臨時(shí)用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

3、臨時(shí)用水、用電必須安裝由主管部門檢驗(yàn)合格的水表、電表。若私自啟動(dòng)改變水表、電表封印或運(yùn)行回程，影響準(zhǔn)確計(jì)量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

4、臨時(shí)用水管道，不應(yīng)給車輛或行人帶來(lái)不便。臨時(shí)用電最長(zhǎng)使用期七天，需要繼續(xù)使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長(zhǎng)使用手續(xù)，報(bào)管理處審核、批準(zhǔn)，但延長(zhǎng)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一個(gè)月，否則必須拆除。

5、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

6、未經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。

7、裝置臨時(shí)用電線路的技術(shù)要求：

⑴裝置臨時(shí)用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時(shí)戶內(nèi)離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時(shí)需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

⑵全部臨時(shí)線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。⑶所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。⑷分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。⑸臨時(shí)線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過(guò)路處 設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

⑹安裝完畢的臨時(shí)線，使用單位不得擅自改動(dòng)。

⑺臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

⑻移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

⑼電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成 仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無(wú)熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。

六、工程部員工考勤制度

1、工程部實(shí)行24小時(shí)兩班輪流制，確保南昌華南城園區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行。

2、每周6天工作制，實(shí)行輪休制度。

3、遵守公司上下班打卡制度。

4、接班人如因故遲到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到崗后方可辦理交班手續(xù)。如上一班的值班情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，可拒絕接班。

5、在當(dāng)班期間未處理完的工作任務(wù)，應(yīng)繼續(xù)完成或移交（協(xié)助）下一班人員。

6、值班人員嚴(yán)禁帶閑雜人員進(jìn)入工作區(qū)域，并對(duì)運(yùn)作程序和各項(xiàng)資料進(jìn)行保密。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)，將視情節(jié)輕重進(jìn)行處理。

第四章、工程部考核細(xì)則

1、服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分； ②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分； ③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。

2、尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同事間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。

3、按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)第一亞太物業(yè)的 精神風(fēng)貌。

①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。

4、規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的“三種”語(yǔ)言，即形體語(yǔ)言、情緒語(yǔ)言和表達(dá) 語(yǔ)言。

①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語(yǔ)言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對(duì)顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。

5、積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分； ②未參加培訓(xùn)者一次扣2分； ③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。

6、愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

7、認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛 崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。

①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； ④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。

8、堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚(yáng) 艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1分； ④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費(fèi)財(cái)物、無(wú)節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。

9、積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問(wèn)題，及時(shí)匯報(bào)工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分； ③未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。

10、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保服務(wù)區(qū)域的 人員及財(cái)物的安全。

①未及時(shí)排除隱患者一次扣2分； ②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分； ③能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4分； ⑤勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。

11、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

建議被公司采納者一次加3分。

12、配合部門經(jīng)理做好日常管理工作 未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。

13、檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。

14、檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時(shí)記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。

15、對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時(shí)派工扣3分； ②各種協(xié)調(diào)好扣3分。

16、負(fù)責(zé)員工的日常考核(工作量工作時(shí)間)。①未及時(shí)考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。

17、按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。

18、監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況 ①未檢查監(jiān)督扣3分； ②未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題扣3分。

19、協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單 ①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分； ②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。

20、及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度 ①未按時(shí)制定計(jì)劃扣3分； ②對(duì)工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。

21、完成上級(jí)臨時(shí)指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時(shí)扣3分。

22、每月月底安排下月排班表 ①未按時(shí)完成扣3分； ②排班不合理扣3分。23記錄每天，當(dāng)班維修記錄 ①?zèng)]有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。

24、維修材料備倉(cāng)情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。①未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分； ②數(shù)量不合理扣3分。

25、本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至10分。

第五篇：物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有管理小區(qū)

***物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有管理小區(qū)***個(gè)：***、***。管理的物業(yè)類型包括：多層/高層住宅小區(qū)、商鋪、別墅、寫字樓、企業(yè)物業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)等，管理面積達(dá)到572,824.21平方米，在***地區(qū)位居前列。在***物業(yè)管理有關(guān)部門的指導(dǎo)、廣大業(yè)主的支持、***人不懈的努力下，公司獲得了由江門市政府評(píng)選的“***園林綠化先進(jìn)單位”、***花園管理區(qū)和***管理區(qū)榮獲“***物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號(hào)、保安隊(duì)被評(píng)為“先進(jìn)保安班”等稱號(hào)。同時(shí)我公司受***物業(yè)管理協(xié)會(huì)誠(chéng)聘為***物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事，共同為促進(jìn)咸陽(yáng)市的物業(yè)管理行業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

多年來(lái)，***物業(yè)管理有限公司立足于***地區(qū)，自身不斷進(jìn)取、完善制度、科學(xué)管理，已建立起一支***人組成的專業(yè)骨干隊(duì)伍。同時(shí)在推廣物業(yè)管理，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知，營(yíng)造高檔次的物業(yè)環(huán)境等方面不斷努力、不斷創(chuàng)新。現(xiàn)在“***物業(yè)”已成為了***地區(qū)物業(yè)管理的名牌企業(yè)，我們希望能與開發(fā)公司、銷售代理商、業(yè)主、物業(yè)使用人緊密合作，讓咸陽(yáng)的物業(yè)管理水平有更大的進(jìn)步。