第一篇：2018年全國PPP項(xiàng)目4月市場報(bào)告

2018年全國PPP項(xiàng)目4月市場報(bào)

告

概要：

一、4月市場總體成交情況

二、分區(qū)域成交情況

三、分行業(yè)成交情況

四、月度大額中標(biāo)項(xiàng)目一覽

五、財(cái)經(jīng)23號等月度重點(diǎn)政策文件解讀

六、PPP清庫情況

七、精品案例剖析

一、4月市場總體成交情況

4月全國PPP項(xiàng)目成交資金規(guī)模為4,956.2億元，環(huán)比增長51.49%。當(dāng)前累計(jì)成交金額為107,593.2億元，累計(jì)成交項(xiàng)目7,317個(gè)。自2017年12月起至今，各地應(yīng)財(cái)政部要求積極展開不合格項(xiàng)目清理與整改工作，從近3個(gè)月成交數(shù)據(jù)來看，PPP市場仍呈現(xiàn)較快增長趨勢。

圖1：全國PPP項(xiàng)目4月金額成交情況

二、分區(qū)域成交情況

4月共有10個(gè)省級行政區(qū)PPP項(xiàng)目成交金額突破100億，在全國范圍內(nèi)成交金額排名前十個(gè)省級行政區(qū)中，河南省、廣東省、遼寧省本月成交金額排名前三，分別為556.4億元、498.6億元、307.9億元，這三個(gè)省的成交項(xiàng)目數(shù)量分別為29個(gè)、21個(gè)、5個(gè)。

圖2：4月各地區(qū)金額成交情況（前十省份）

如圖3，截止2018年4月30日，全國共有5個(gè)省級行政區(qū)累計(jì)成交金額突破7,000億大關(guān)，分別是云南、新疆、河南、貴州、四川。

圖3：累計(jì)各地區(qū)金額成交情況

三、分行業(yè)成交情況

市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)是“三大巨頭”，三類項(xiàng)目合計(jì)占據(jù)本月總成交金額80%。其中，市政工程類項(xiàng)目以1,059.6億的成交金額成為本月榜首，僅此一項(xiàng)便占據(jù)本月總成交金額的36%。

圖4：4月各行業(yè)金額成交情況

如圖5，從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)一直為PPP市場最青睞的項(xiàng)目。三項(xiàng)合計(jì)占據(jù)累計(jì)成交金額76%。

圖5：累計(jì)各行業(yè)金額成交情況

四、月度大額項(xiàng)目一覽

根據(jù)政府信息采購網(wǎng)數(shù)據(jù)，下表羅列了4月中標(biāo)金額排名前8的PPP項(xiàng)目。本月全國范圍內(nèi)中標(biāo)（成交）的資金規(guī)模最大的項(xiàng)目為哈爾濱市雙城區(qū)供排水一體化PPP項(xiàng)目，中標(biāo)資金規(guī)模約57億元。

表1：月度大額中標(biāo)項(xiàng)目一覽

數(shù)據(jù)來源：政府信息采購網(wǎng)、公開資料

1.30(1+19)表示總年限為30年，其中建設(shè)期1年，運(yùn)營期19年。以下若無特殊標(biāo)注，則表示方法類似。

2.本項(xiàng)目建設(shè)期為1.25年（30個(gè)月），缺陷負(fù)責(zé)期為交付后1年。

3.本項(xiàng)目為PPP+EPC模式，即部分PPP模式，其中PPP采用BOT運(yùn)作模式。EPC指設(shè)計(jì)、采購、施工一體化承包模式，政府對承包單位付費(fèi)。

五、4月重點(diǎn)政策文件解讀

01 財(cái)金〔2018〕23號文件重點(diǎn)解讀

財(cái)金〔2018〕23號

近日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融企業(yè)對地方政府和國有企業(yè)投融資行為有關(guān)問題的通知》（財(cái)金〔2018〕23號）。該文件要求各國有金融企業(yè)“不得提供債務(wù)性資金作為地方建設(shè)項(xiàng)目、政府投資基金或政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資本金”、“國有金融企業(yè)向參與地方建設(shè)的國有企業(yè)（含地方政府融資平臺公司）或PPP項(xiàng)目提供融資，應(yīng)按照‘穿透原則’加強(qiáng)資本金審查，確保融資主體的資本金來源合法合規(guī)，融資項(xiàng)目滿足規(guī)定的資本金比例要求。若發(fā)現(xiàn)存在以‘名股實(shí)債’、股東借款、借貸資金等債務(wù)性資金和以公益性資產(chǎn)、儲備土地等方式違規(guī)出資或出資不實(shí)的問題，國有金融企業(yè)不得向其提供融資?！?/p>

財(cái)政部官方解讀

要求資本金審查應(yīng)堅(jiān)持“穿透原則”，既要關(guān)注項(xiàng)目資本金本身是否符合規(guī)定，若發(fā)現(xiàn)存在“名股實(shí)債”等違規(guī)操作的，不得向其提供融資，還需向上“穿透”審查，重點(diǎn)關(guān)注以債務(wù)性資金違規(guī)出資等問題。

元時(shí)代智庫解讀

我們認(rèn)為財(cái)金〔2018〕23號文件有以下新增禁止內(nèi)容：

1.項(xiàng)目公司資本金不得為股東的“名股實(shí)債”型資本金融資資金。

2.項(xiàng)目公司資本金不得為股東的借貸資金等債務(wù)性資金。

對比此前財(cái)辦金〔2017〕92號文中“不得以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金”，此次財(cái)金〔2018〕23號針對資本金審查提出了向上“穿透原則”。即財(cái)辦金〔2017〕92號文件出臺后，社會(huì)上有很多遐想，人們普遍認(rèn)為債務(wù)性資金是指項(xiàng)目公司的債務(wù)性資金，而非社會(huì)資本方的債務(wù)性資金。而財(cái)金〔2018〕23號要求向上穿透審查債務(wù)性資金的問題，即明確項(xiàng)目公司的股東一級為資管產(chǎn)品的，該產(chǎn)品的備案類型、期限應(yīng)與其所投資權(quán)益類標(biāo)的資產(chǎn)相匹配；之前普遍存在的債權(quán)類產(chǎn)品認(rèn)購有限合伙份額投資項(xiàng)目公司股權(quán)的，在新條件下會(huì)被認(rèn)定為違規(guī)，將不再能取得國有金融機(jī)構(gòu)的貸款。

02 4月政策大事件一覽

1．國發(fā)〔2018〕9號：落實(shí)《政府工作報(bào)告》部門分工

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于落實(shí)〈政府工作報(bào)告〉重點(diǎn)工作部門分工的意見》（國發(fā)〔2018〕9號）。文件規(guī)定，《政府工作報(bào)告中》所提“落實(shí)鼓勵(lì)民間投資政策措施，在鐵路、民航、油氣、電信等領(lǐng)域推出一批有吸引力的項(xiàng)目，使民間資本進(jìn)得來、能發(fā)展”內(nèi)容將由國發(fā)委、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、國家能源局等部門職責(zé)分工負(fù)責(zé)。

2．財(cái)金〔2018〕54號：對存在問題的示范性項(xiàng)目進(jìn)行分類處置

財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府和社會(huì)資本合作（PPP）示范項(xiàng)目規(guī)范管理的通知》（財(cái)金〔2018〕54號）。文件對核查存在問題的173個(gè)示范項(xiàng)目分類進(jìn)行處置。文件要求地方各級財(cái)政部門做好退庫項(xiàng)目后續(xù)處置工作：對于尚未啟動(dòng)采購程序的項(xiàng)目，調(diào)整完善后擬再次采用PPP模式實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)充分做好前期論證，按規(guī)定辦理入庫手續(xù)；無法繼續(xù)采用PPP模式實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)終止實(shí)施或采取其他合規(guī)方式繼續(xù)推進(jìn)。對于已進(jìn)入采購程序或已落

地實(shí)施的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)針對核查發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，做到合法合規(guī)；終止實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)和合同約定，通過友好協(xié)商或法律救濟(jì)途徑妥善解決，切實(shí)維護(hù)各方合法權(quán)益。54號文為首個(gè)對PPP示范項(xiàng)目提出規(guī)范管理的政策文件。

3．兩部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。文件明確了：開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件；優(yōu)先和重點(diǎn)支持大中城市、雄安新區(qū)領(lǐng)域；住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序；加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理；營造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體。該文件意在推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

4.文旅旅發(fā)〔2018〕3號：在旅游領(lǐng)域推廣PPP模式

文化和旅游部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在旅游領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式的指導(dǎo)意見》（文旅旅發(fā)〔2018〕3號），該文件在旅游領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式。文件指出，以全域旅游為導(dǎo)向，以優(yōu)質(zhì)旅游為目標(biāo)，逐步加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，持續(xù)提升旅游公共服務(wù)供給水平，著力發(fā)揮旅游業(yè)在精準(zhǔn)扶貧中的重要作用，大力推動(dòng)旅游業(yè)質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。文件主要規(guī)劃了9個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域：旅游景區(qū)、全域旅游、鄉(xiāng)村旅游、自駕車旅居車營地、旅游廁所、旅游城鎮(zhèn)、交通旅游、智慧旅游、健康旅游等新業(yè)態(tài)。

六、PPP清庫情況

財(cái)政部PPP中心日前公布數(shù)據(jù)顯示，自2017年11月16日《關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺項(xiàng)目庫管理的通知》（財(cái)辦金〔2017〕92號）發(fā)布后，各地積極開展項(xiàng)目庫清理工作。自2017年12月份至2018年3月末，綜合信息平臺已累計(jì)清理管理庫項(xiàng)目1160個(gè)，累計(jì)清減投資額1.2萬億元。

從地域分布來看

退庫項(xiàng)目投資額前三位是山東、新疆、內(nèi)蒙古，金額分別為1,596億元、1,491億元、1,441億元，合計(jì)占退庫項(xiàng)目投資額總數(shù)的37.1%。

圖6：2017.12-2018.3退出管理庫項(xiàng)目地區(qū)分布情況

從行業(yè)分布來看

退庫項(xiàng)目數(shù)前三位是市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，分別為400個(gè)、129個(gè)、72個(gè)，合計(jì)占退庫項(xiàng)目總數(shù)的51.9%。退庫項(xiàng)目投資額前三位是交通運(yùn)輸、市政工程、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，分別為3,568億元、3,505億元、1,187億元，合計(jì)占退庫項(xiàng)目投資額總數(shù)的67.6%。交通運(yùn)輸行業(yè)退庫項(xiàng)目單位體量最大，單個(gè)退庫項(xiàng)目平均投資額達(dá)27億元。

圖7：2017.12-2018.3退出管理庫項(xiàng)目行業(yè)分布情況

財(cái)政部官方解讀

財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照“防風(fēng)險(xiǎn)、促規(guī)范”的要求，PPP工作著力加強(qiáng)規(guī)范運(yùn)作，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)PPP項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效，切實(shí)提升公共服務(wù)質(zhì)量。

元時(shí)代智庫解讀

財(cái)政部相繼出臺財(cái)辦金〔2017〕92號與財(cái)金〔2018〕54號文件，對入庫PPP項(xiàng)目進(jìn)行整改與糾偏，初期經(jīng)過嚴(yán)格篩選的示范項(xiàng)目也在清查之列。從結(jié)果來看，未來財(cái)政部將對PPP項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)化模式管理，入庫項(xiàng)目和示范項(xiàng)目不再是評判項(xiàng)目好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。

投資人和金融機(jī)構(gòu)需提升自身的鑒別能力，在投資的過程中切實(shí)了解項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，判斷項(xiàng)目是否符合PPP的相關(guān)政策要求。PPP項(xiàng)目的整改清庫工作，為市場創(chuàng)造了良好環(huán)境，大程度上提升社會(huì)資本參與PPP的熱情和信心；同時(shí)整改工作也為除入庫項(xiàng)目和示范項(xiàng)目以外的項(xiàng)目提供了更多被社會(huì)資本深入了解的機(jī)會(huì)，促進(jìn)真正優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目落地。

七、精品案例分析

項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目為國家級示范項(xiàng)目，位于H市新城區(qū)，交通便利，20分鐘內(nèi)科距離高鐵車程18分鐘、機(jī)場車程15分鐘、地鐵一號線車程15分鐘、高速出口車程5分鐘。項(xiàng)目包括三個(gè)子項(xiàng)目：康復(fù)醫(yī)療中心（包括康復(fù)中心、居家養(yǎng)老后臺服務(wù)中心、國際研究中心等項(xiàng)目）、康復(fù)照料中心、康復(fù)養(yǎng)老養(yǎng)生中心（包括醫(yī)藥養(yǎng)生中心、養(yǎng)老主題公寓、養(yǎng)生度假公寓等項(xiàng)目）。

本項(xiàng)目占地面積800畝，地上建筑面積約8萬平米，共設(shè)計(jì)床位數(shù)1600張，總投資約為12億元，項(xiàng)目建設(shè)期為2.5年。

PPP模式

本項(xiàng)目擬采用BOOT模式(建設(shè)—擁有—運(yùn)營—移交)與BOO模式(建設(shè)—擁有—運(yùn)營)相結(jié)合的方式?？祻?fù)醫(yī)療中心采用BOOT模式運(yùn)作，合作期限暫定30年（包含建設(shè)期2.5年），合作期結(jié)束后，康復(fù)醫(yī)療中心項(xiàng)目的土地、設(shè)施無償移交給當(dāng)?shù)蒯t(yī)院；康復(fù)照料中心和康復(fù)養(yǎng)生養(yǎng)老中心采用BOO模式運(yùn)作，30年合作期結(jié)束后，項(xiàng)目不進(jìn)行移交，繼續(xù)由項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營。

融資結(jié)構(gòu)

本項(xiàng)目將組建項(xiàng)目公司SPV（特殊項(xiàng)目載體）進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營。項(xiàng)目公司注冊資本金為2.44億元，由社會(huì)資本全額出資成立，政府方不出資不占股。鑒于土地收儲尚未完成，項(xiàng)目土地通過出讓方式取得，土地溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和土地獲得風(fēng)險(xiǎn)由社會(huì)資本方自行承擔(dān)。

回報(bào)機(jī)制及收入測算

本項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制采用使用者付費(fèi)+政府可行性缺口補(bǔ)助。

使用者付費(fèi)的回報(bào)來源：康復(fù)醫(yī)療中心的門診收入、康復(fù)住院收入、體檢收入等；康復(fù)照料中心的床位收入、政策補(bǔ)貼收入（建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營期補(bǔ)貼）；康復(fù)養(yǎng)生養(yǎng)老中心的床位運(yùn)營收入、養(yǎng)生卡收入、餐飲及其他收入、商業(yè)租賃收入等。參考項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合H市的醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目收費(fèi)水平及可預(yù)計(jì)人次，以每年開放360天為基準(zhǔn)，康復(fù)醫(yī)療中心預(yù)計(jì)

年收入7,380萬元；康復(fù)照料中心預(yù)計(jì)年收入1,968萬元；康復(fù)養(yǎng)生養(yǎng)老中心117,180萬元?？偤嫌?jì)年收入126,828萬元。

政府可行性缺口補(bǔ)助來源：在項(xiàng)目的運(yùn)營期間的前11年，根據(jù)績效考核情況，進(jìn)行政策性建設(shè)補(bǔ)貼+運(yùn)營補(bǔ)貼。其補(bǔ)貼總額每年為3,010萬元。

按照30年的運(yùn)營計(jì)算期計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目的稅后全投資內(nèi)部收益率為8%，基本滿足社會(huì)資本要求的項(xiàng)目內(nèi)部收益率的水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力，對社會(huì)資本的吸引力較大?？紤]本項(xiàng)目前期運(yùn)營需要有一段時(shí)間的市場培育期，為緩解項(xiàng)目前期經(jīng)營壓力，故將本項(xiàng)目的補(bǔ)貼年限與貸款年限一致，有利于保障項(xiàng)目的銀行還款壓力，以達(dá)到政府對本項(xiàng)目的支持。

【版權(quán)說明】

文章來源：元立方金服

作者：朱婷

第二篇：全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

一、政策動(dòng)態(tài)

1.宏觀經(jīng)濟(jì) 1.1 全國經(jīng)濟(jì) ? 1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2012年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為519322億元，比上年增長7.8%。8年來首次低于8%。

? 2012年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。

? 1－12月累計(jì)，全國公共財(cái)政收入117210億元，比上年增加13335億元，增長12.8％。其中地方政府性基金收入（本級）比上年減少4029億元，下降10.5％，主要是土地出讓成交額下降，國有土地使用權(quán)出讓收入28517億元，比上年減少4656億元，下降14％。

? 2013年1-2月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）25676億元，同比名義增長21.2%，增速比去年全年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，2月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長0.65%。

? 2013年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速提高12個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。1.2 地方經(jīng)濟(jì)

? 2012 年湖南 CPI 累計(jì)上漲 2%，在中部地區(qū)漲幅最小。數(shù)據(jù)顯示，近五年，湖南 CPI 年均漲幅 3.2%，比全國的平均漲幅低一個(gè)百分點(diǎn)。

? 2012 年，湖南 GDP 首次突破兩萬億大關(guān)，達(dá)到22154.2 億元，同比增長

11.3%，增幅比全國高 3.5 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)穩(wěn)居全國前十。全省糧食總產(chǎn)量增長 2.3%，全省規(guī)模工業(yè)增加值增長 14.6%，第三產(chǎn)業(yè)得到平穩(wěn)發(fā)展。? 2013 年 1 月，長沙市新批外商投資企業(yè) 6 個(gè)，較去年同期增加 2 個(gè)；實(shí)際利用外資 30529 萬美元，同比增長 7.82%。其中，長沙金茂梅溪湖國際廣場臵業(yè)有限公司、湖南湘投國際投資有限公司、住友橡膠（湖南）有限公司、九龍倉（長沙）臵業(yè)有限公司實(shí)際利用外資均在 2000 萬美元以上。? 3 月 4 日，長沙省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了 2012 年長沙經(jīng)濟(jì)報(bào)告顯示，2012 年長沙經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨緊的狀況下實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長。據(jù)初步核算，2012 年長沙 GDP 為 6399.91 億元，較上年增長 13.0%。從全國 26 個(gè)省會(huì)城市對比來看，2012 年長沙 GDP 總量居第 7 位。

? 長沙市統(tǒng)計(jì)局 3 月 19 日發(fā)布的《長沙市 2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2012 年，長沙市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 6399.91 億元，比上年增長 13%。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 89903 元，比上年增長 12.1%。2.全國動(dòng)態(tài)

? 1月31日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》正式發(fā)布。文件提出要加快征地制度改革，盡快出臺農(nóng)村集體所有土地征收補(bǔ)償條例。完善征地補(bǔ)償辦法，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格征地程序，約束征地行為，補(bǔ)償資金不落實(shí)的不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。

全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

? 國務(wù)院辦公廳1月1日轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、住建部兩部委出臺的《綠色建筑行動(dòng)方案》?！斗桨浮返闹饕繕?biāo)包括新建建筑和既有建筑節(jié)能改造兩部分，將從八個(gè)方面保證綠色建筑行動(dòng)防范的落實(shí)。

? 財(cái)政部1月5日消息，今年將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理。同時(shí)，將選擇部分市縣開展城鎮(zhèn)保障性安居工程績效評價(jià)試點(diǎn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)擴(kuò)展到全國。

? 國土資源部辦公廳日前發(fā)出特急明電通知，要求各省級國土資源主管部門迅速對土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報(bào)的非新增建設(shè)用地逐宗進(jìn)行核查，于1月20日前將檢查核實(shí)情況的書面報(bào)告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報(bào)，凡少報(bào)或漏報(bào)的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計(jì)入比例。

? 1月11日，國土資源部部長徐紹史表示，今年，國土資源部將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控。堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

? 國家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康在1月12日舉行的中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上表示，雖然稅務(wù)總局、財(cái)政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方案，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。汪康表示，由于房產(chǎn)稅關(guān)系國計(jì)民生，因此，擴(kuò)大試點(diǎn)還要經(jīng)過更大范圍的討論。

? 1月24日，中國人民銀行公布2012年金融業(yè)機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。報(bào)告顯示，2012年末中國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額12.11萬億元，同比增長12.8%，比上季度末高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

? 國土資源部公布國務(wù)院批準(zhǔn)的《全國國土規(guī)劃綱要(2011～2030年)》明確，到2020年，形成以隴海、沿江和沿海、京哈-京廣、包昆為主體的“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局。到2030年，基本形成以“三級中心”為支撐、“四橫四縱”軸帶為主干的多中心網(wǎng)絡(luò)型國土空間開發(fā)格局，推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展。? 1月29日，由住建部組織的國家智慧城市試點(diǎn)創(chuàng)建工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議公布了首批國家智慧城市試點(diǎn)名單。住建部表示，將高起點(diǎn)構(gòu)架智慧城市的頂層設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建智慧型城市基礎(chǔ)設(shè)施，高規(guī)格建立智慧型城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，高效率推進(jìn)智慧城市的示范作用，通過試點(diǎn)探索、總結(jié)、提煉創(chuàng)新的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。? 2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議確定的政策措施包括，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。同時(shí)要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等。

? 2月1日，中央一號文件《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》發(fā)布。《意見》提出：鼓勵(lì)和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)；探索建立嚴(yán)格的工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包耕地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度；全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作等。同時(shí)，文件強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村集體非經(jīng)營性建設(shè)用地不得進(jìn)入市場。

? 2月2日，住建部在經(jīng)國務(wù)院同意后將下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，要求與住建部連網(wǎng)的城市在2013年6月份達(dá)到

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500個(gè)。據(jù)悉，該通知內(nèi)容已在2012年12月25日住建部工作會(huì)上已告知了與會(huì)者。而住建部推進(jìn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)始于2010年6月，受多方利益糾葛，至今進(jìn)展緩慢。

? 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于15日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，以加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行。

? 2月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼 2011年之后再次提出要求各地公布房價(jià)控制目標(biāo)。? 中國指數(shù)研究院顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬平方米。2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關(guān)投資增加了4600多億元。? 3 月1 日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

? “國五條”出臺后，廣東省、北京、上海、重慶、天津等先后公布實(shí)施細(xì)則，在限購、限貸、稅收及房價(jià)控制目標(biāo)等方面做出明確要求，至此一線城市基本調(diào)控細(xì)則都已明晰。其中北京對限購政策進(jìn)一步收緊且是唯一提出“降價(jià)”的城市，被認(rèn)為是地方版細(xì)則中最嚴(yán)厲的版本。

? 3月5日，溫家寶所做政府工作報(bào)告連續(xù)第二年將經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)設(shè)定為7.5%左右，再次凸顯了中央政府放棄以投資和出口為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)增長模式，轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)的決心。此前，國務(wù)院剛剛出臺了調(diào)控樓市的“國五條”及實(shí)施細(xì)則。根據(jù)住建部副部長齊驥透露，全國“兩會(huì)”結(jié)束后，各地的實(shí)施細(xì)則會(huì)相繼出臺。

? 溫家寶在政府工作報(bào)告中指出，五年來我國積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，五年轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口8463萬人，城鎮(zhèn)化率由45.9%提高到52.6%，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了歷史性變化。目前，我國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家近80%的平均水平。差距就是潛力。城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是我國經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大引擎。

? 住建部3月20日發(fā)布關(guān)于開展美麗宜居小鎮(zhèn)、美麗宜居村莊示范工作的通知，要求各省級建設(shè)主管部門積極組織做好美麗宜居小鎮(zhèn)、村莊示范申報(bào)工作，統(tǒng)籌各類項(xiàng)目和資金，支持示范村鎮(zhèn)建設(shè)。3.地方動(dòng)態(tài)

? 2013 年 1 月長沙樓市僅 17 個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤推新，環(huán)比 2012 年最后一個(gè)月 36 個(gè)項(xiàng)目集體沖刺市場，數(shù)量銳減 52%，但同比 2012 年同期增加了 10 個(gè)盤，增長率高達(dá) 142%。2012 年 12 月，《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》正式頒布，明確從 2013 年 1 月 5 日開始，長沙內(nèi)五區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房均可上市交易。? 1 月 5 日，長沙滿五年并取得產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)適房迎來了上市交易首日，備受市場關(guān)注的《2013 經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價(jià)款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》也浮出水

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? ? 面。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，補(bǔ)交土地價(jià)款按位臵分為 7 個(gè)等級，最高純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 761 元/平方米，最低純出讓金標(biāo)準(zhǔn)是 257 元/平方米。

據(jù)悉，長沙調(diào)整公積金的貸款和提取政策，下月起，繳存滿 12 個(gè)月方可申請貸款，首套房 120平米以上不得申請二套房貸。月 1 日，長沙公積金新政實(shí)施，新政只是縮短了首次購房提取公積金的時(shí)間，使用商業(yè)貸款購買房屋的市民只要符合相關(guān)政策辦理手續(xù)，仍可用“償還住房貸款本息”方式申請?zhí)崛∽》抗e金。按照政策，除了購房可以提取公積金外，還可在“房租超過家庭月工資 15%的”“享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障的”“終止勞動(dòng)關(guān)系”“遭遇突發(fā)事件，造成家庭生活特別困難的”“退休”“出國定居”等多種情況下提取住房公積金

近期《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確表示，針對“房價(jià)上漲過快的城市”，要提升二套房首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。長沙未現(xiàn)二套房停貸現(xiàn)象，首付成數(shù)、利率水平的政策標(biāo)準(zhǔn)也暫無變化。但在具體操作中，一些銀行分支機(jī)構(gòu)針對不同情況，對二套房利率有 10%-30%的上浮。月 17 日，長沙市物價(jià)局發(fā)布《十二月份長沙市重要商品價(jià)格監(jiān)測分析》顯示，去年 12 月份，長沙市居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲 0.5%，同比上漲 1.2%，同比漲幅較上月反彈 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，低于全國平均水平1.3個(gè)百分點(diǎn)。月 17 日，長沙部分銀行對于房企開發(fā)貸申請已開始放寬，2013 年擬在 2012 年基礎(chǔ)上增加 10%-13%的額度。同時(shí)，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 30%。

數(shù)據(jù)顯示，2 月份，全國 70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有 66 個(gè)。其中長沙新房價(jià)格環(huán)比漲 1.3%（1 月份為 0.9%），新房價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大。

長沙樓市經(jīng)歷了開年后的供應(yīng)低迷期，3 月底將迎來第一波供應(yīng)小高峰。3 月最后一周，長沙將有 10 多個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市。據(jù)悉，湖南省發(fā)改委對外公布《湖南省發(fā)展和改革委員會(huì) 2013 年工作要點(diǎn)》，明確提出湖南省爭取在 2013年竣工 22 萬套保障性住房。

二、全國土地市場總體情況

1.全國 300個(gè)城市土地市場交易情報(bào)（部分）

全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

1.1供應(yīng)情況

2013 年一季度全國土地市場延續(xù)去年下半年的回暖趨勢，供應(yīng)量與成交量均同比上漲，住宅用地表現(xiàn)更加明顯。1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地 9042宗，環(huán)比減少 35%，同比增加28%；推出土地面積34062萬平方米，環(huán)比減少38%，同比增加16%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）2878宗，環(huán)比減少37%，同比增加 34%；推出土地面積 12100萬平方米，環(huán)比減少41%，同比增加22%。3 月土地供應(yīng)量低于去年同期水平，環(huán)比跌幅較前兩月有所減少。本月，全國 300個(gè)城市共推出土地 1995 宗，推出土地面積8106萬平方米，環(huán)比減少24%，同比減少6%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）631 宗，推出土地面積 2559萬平方米，環(huán)比減少 31%，同比減少 7%。1.2成交情況

盡管正值年初低谷期，土地市場表現(xiàn)仍較活躍，一季度全國土地與住宅用地成交量環(huán)比下降，但均高于去年同期。1-3月，全國300個(gè)城市共成交土地 7959宗，環(huán)比減少 22%，同比增加27%；成交面積29841萬平方米，環(huán)比減少 26%，全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告

同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）2413 宗，環(huán)比減少 27%，同比增加 43%；成交面積 10426萬平方米，環(huán)比減少29%，同比增加 37%。3 月土地交易市場維持前期熱度，成交量環(huán)比、同比均有上漲。本月，全國 300個(gè)城市共成交土地 2281 宗，成交面積 8924萬平方米，環(huán)比增加 15%，同比增加 26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）664宗，成交面積 2938萬平方米，環(huán)比增加4%，同比增加 57%。1.3成交價(jià)格

自去年四季度以來，開發(fā)商視野由三四線重回一二線城市，熱點(diǎn)城市土地市場競爭激烈，地價(jià)有所上升，今年一季度全國土地成交價(jià)格高于去年同期。1-3 月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為 1091 元/平方米，環(huán)比下跌 1%，同比上漲 41%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為 1502元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比上漲 38%。3 月土地成交樓面均價(jià)環(huán)比下降，同比上漲三成。本月，全國 300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為 1056 元/平方米，環(huán)比下跌16%，同比上漲 33%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為 1536 元/平方米，環(huán)比下跌 7%，同比上漲29%。1.4溢價(jià)率

受重點(diǎn)城市部分地塊高溢價(jià)出讓影響，一季度全國土地及住宅用地平均溢價(jià)率環(huán)比、同比均為上漲，土地市場維持上行態(tài)勢。1-3月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加11個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率 16%，環(huán)比增加 4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加 13個(gè)百分點(diǎn)。月全國 300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率 13%，環(huán)比減少 2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率 17%，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加 12個(gè)百分點(diǎn)。2.全國住宅用地成交總價(jià)排行榜 TOP10

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一季度全國住宅用地成交總價(jià)排行榜上榜地塊價(jià)格水平明顯高于去年同期，成交價(jià)均大于 20 億元，且半數(shù)地塊樓面價(jià)高于 9000 元/平方米，其中北京京投置地房地產(chǎn)有限公司和北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司聯(lián)合體競得的北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地（配建公共租賃住房）以 47 億元的總價(jià)排名首位。登榜地塊具體特點(diǎn)如下：

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? 布局較分散。從分布區(qū)域上看，上榜地塊中 4 宗位于長三角地區(qū)，環(huán)渤海和珠三角地區(qū)各有 3 宗地塊進(jìn)入榜單，其中環(huán)渤海地區(qū)的 3宗地塊全部位于北京市。

? 地塊體量較大。成交總價(jià)排名前 10 地塊除北京門頭溝區(qū)門頭溝新城地塊外體量均大于 20萬平方米，其中佛山新城天虹路以南、文德道以東、荷岳路以北地塊體量達(dá) 76 萬平方米，但樓面價(jià)僅為 4540 元/平方米，未能進(jìn)入三甲。

? 溢價(jià)率差異較大。上榜地塊中溢價(jià)率大于 50%與溢價(jià)率為 0%的地塊各有 2 宗，差異較明顯，其中佛山新城天虹路以南、文德道以東、荷岳路以北地塊溢價(jià)率最高，達(dá) 130%。

? 純住宅用地占五成。住宅用地成交總價(jià)榜單中半數(shù)地塊為純住宅用地，其余地塊均為綜合類用地。

? 知名企業(yè)占領(lǐng)榜單。成交總價(jià)排名前 10 地塊多被大型房企或其旗下公司競得，中海、保利、金地、世茂房地產(chǎn)等知名企業(yè)均榜上有名。3.全國成交住宅用地樓面地價(jià)排行榜 TOP10

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一季度宅地市場表現(xiàn)較活躍，全國成交住宅用地樓面價(jià)榜單價(jià)格水平較去年同期明顯提高，10 宗地塊樓面價(jià)均不低于 10000 元/平方米，其中三甲地塊大于 20000 元/平方米，北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W 地塊二類居住用地以 28560元/平方米的成交樓面價(jià)位居榜首。登榜地塊具體特點(diǎn)如下： ? 布局集中。一季度登榜地塊中 6 宗位于環(huán)渤海地區(qū)、4 宗位于長三角地區(qū)，北京、上海、杭州 3城市地塊瓜分住宅用地樓面價(jià)榜單。

? 溢價(jià)成交為主。成交樓面地價(jià)排名前 10 地塊中除 3 宗招標(biāo)地塊外均為溢價(jià)出讓，且成交溢價(jià)率水平不低于 30%。

? 體量較小。登榜地塊中除北京海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)F1住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地（配建公共租賃住房）外體量均小于 20萬平方米，其中北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村F 地塊二類居住用地體量最小，為 40880平方米。? 純住宅用地占六成。成交樓面地價(jià)排名前 10 地塊中 6宗為純住宅用地，其余多為住宅商業(yè)綜合類用地。

? 知名企業(yè)拿地為主。1-3 月北京、上海等重點(diǎn)城市推出較多區(qū)位條件較好的熱點(diǎn)地塊，各地土拍會(huì)中知名房企的身影頻現(xiàn)，一季度住宅用地成交樓面價(jià)榜單中不乏首開、中海、金地、九龍倉等大型房地產(chǎn)企業(yè)。4.北京、上海、廣州、深圳等 10 城市住宅用地市場情報(bào)

年初以來全國土地市場呈現(xiàn)較明顯差異，北京、上海等重點(diǎn)城市持續(xù)回暖，三、四線城市土地市場整體處于平穩(wěn)態(tài)勢，開發(fā)商布局重點(diǎn)重回一二線市場。一季度全國 10重點(diǎn)城市中半數(shù)住宅用地供求量同比增加，其中杭州、北京上漲幅

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度較大。

月 10 重點(diǎn)城市除北京、廣州、深圳外均有住宅用地入市，其中重慶推出 88 萬平方米，為本月供應(yīng)量最大的城市。1-3 月，10 重點(diǎn)城市中除深圳、廣州、武漢 3城市外住宅用地累積供應(yīng)量均高于去年同期，同比漲幅最大的 3個(gè)城市為杭州、北京和天津，分別為7111%、760%、62%，其中北京、重慶累積供應(yīng)量超過二百萬平方米，分別為 264萬平方米、253萬平方米。月 10 重點(diǎn)城市中除北京、廣州、深圳外均有住宅用地成交，天津以 82萬平方米的成交量居 10城市首位。1-3 月，10重點(diǎn)城市中杭州、北京、天津、成都、上海、南京、重慶、深圳8城市累積成交量超過去年同期，同比漲幅分別為 6713%、450%、121%、29%、21%、9%、6%，其中北京、武漢、重慶分別以 253萬平方米、245萬平方米、219萬平方米的累積成交量排名前三位。

今年一季度重點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)放量，優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出，多家大型房企均在前三個(gè)月中有所斬獲，開發(fā)商拿地積極性升高，1-3 月全國 10 重點(diǎn)城市中八成累積成交量高于去年同期。

隨著熱點(diǎn)地塊陸續(xù)成交，重點(diǎn)城市住宅用地平均溢價(jià)率維持較高水平。3月，成都、南京、上海分別以45%、33%、29%的住宅用地平均溢價(jià)率排在全國 10 重點(diǎn)城市的前三位。

1-3 月，北京、杭州等城市土地市場供需兩旺，溢價(jià)率走高，全國 10 重點(diǎn)城市住宅用地出讓金為去年同期的兩倍。2 月 20 日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺“國五條”，在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化，各城市也陸續(xù)推出政策細(xì)則，未來重點(diǎn)城市或?qū)⑹苷{(diào)控影響有所降溫。

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三、長沙土地市場總體情況

1.供應(yīng)分析

2013年1月長沙房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)一覽表

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月份新增土地供應(yīng) 20 宗，總面積 54.77萬平米。其中開福區(qū) 6 宗，岳麓區(qū) 5 宗，芙蓉、雨花、天心區(qū)各3 宗。

2013年2月長沙房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)一覽表 月份新增土地供應(yīng) 6 宗，總面積 35.34萬平米。岳麓區(qū)，開福、雨花各 2 宗，3 宗住宅用地，3 宗工業(yè)用地。

2.成交分析

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月共成交 16 宗土地，總成交面積 45.78萬平米，總成交金額 25.5 億。月共成交 1 宗土地，總成交面積 5.34萬平米，總成交金額 10.08 億

全國及長沙2013年1-3月房地產(chǎn)市場報(bào)告 月共成交 5 宗土地，總成交面積 30 萬平米，總成交金額 12.84 億。3.土地供應(yīng)與成交

1月土地供銷量相比上月基本保持平穩(wěn)，出讓面積 54.8萬平米，環(huán)比增加 18.68%，同比上漲 17.02%；成交 45.8萬平米，環(huán)比下降 23.97%，同比增長 39.15%。月土地供銷量下降，出讓面積 54.8萬平米，環(huán)比下降 35.48%，同比增長 570.03%；成交面積 5.34萬平米，環(huán)比下降 88.34%，同比下降 48.43%。月長沙土地市場無新增供應(yīng)，環(huán)比下降 100%，同比下降 100%；成交面積 30萬平米，環(huán)比增長 462.29%，同比增長 6437.48%。4.住宅用地供應(yīng)與成交

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月商住土地供應(yīng)面積 28.9萬平米，環(huán)比增加 2.26%，同比減少 0.81%，成交面積 20.8萬平米，環(huán)比下降26.26%，同比增加 36.94%。2 月商住土地供應(yīng)面積 17.7萬平米，環(huán)比下降 38.65%，同比增長 406.57%，成交面積 5.3萬平米，環(huán)比下降 74.36%，同比下降 37.72%。3 月商住土地供應(yīng)面積為零，同、環(huán)比下降 100%，成交面積 12.4萬平米，環(huán)比增長 131.89%。

5.長沙商業(yè)辦公用地供應(yīng)與成交

本月長沙新增商辦用地 3.9萬平米，同比下降31.52%； 成交2.9萬平米，環(huán)比下降 30.87%，同比減少48.15%。2、3月長沙商辦用地供銷均為零。

四、長沙二級市場總體情況

1.供應(yīng)分析

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2012 年推貨高峰后，隨著新年傳統(tǒng)銷售淡季的來臨，市場推貨量有所下降。2013 年 1 月長沙內(nèi)六區(qū)商品住批準(zhǔn)預(yù)售面積 50.6萬平米，環(huán)比減少 44.25%，同比增加 37.13%。

長沙內(nèi)六區(qū)供應(yīng)面積近四個(gè)月持續(xù)減少，本月新增批售面積僅 9.39萬平米，環(huán)比減少 81.44%，同比下降55%。月長沙內(nèi)六區(qū)供應(yīng)面積 107.21萬平米，環(huán)比增長 1041.75%，同比增長 151.78%。

分區(qū)域來看，本月望城、雨花、開福、岳麓四區(qū)商品住宅批售面積分布較相近，其中望城、開福區(qū)供應(yīng)面積在 21.12～22.18萬平米區(qū)間，各占比在 20%左右，雨花、岳麓區(qū)供應(yīng)面積在 26.39～27.55萬平米區(qū)間，占比在24～26%，天心、芙蓉區(qū)批售面積較少，天心區(qū)供應(yīng)面積 9.47萬平米，占比 9%，芙蓉區(qū)供應(yīng)閩籍 0.5萬平米，占比 0.47%。

分面積段供應(yīng)套數(shù)來看，本月總供應(yīng) 9850 套，90-120平米剛需戶型供應(yīng)量最大，供應(yīng) 3755 套，占比 38%，60-90平米、120-144平米供應(yīng)相近，供應(yīng) 2000 套左右、分別占比 22%、21%；高于 144平米供應(yīng) 1105 套，占比 11%，60平米以下小戶型供應(yīng) 757 套，占比 8%。2.成交分析

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月長沙商品住宅成交迎來 2013 年開門紅。成交面積 115.63萬平米，環(huán)比增長 26.66%，同比增加 148.83%。從今年 9 月份開始，成交價(jià)格緩步下滑，本月長沙市內(nèi)六區(qū)整體成交均價(jià) 5906 元/平米，環(huán)比下降 2.19%、同比增長 5.15%。

受到春節(jié)長假影響，2月長沙商品住宅成交下滑。成交面積60.17萬平米，環(huán)比下降47.96%，同比增加38.38%。成交均價(jià) 5590 元/平米，環(huán)比下降 5.35%、同比下降 8.36%。3 月樓市迎來“小陽春”商品住宅成交量價(jià)齊升。成交面積 110.26萬平米，環(huán)比增長 83.25%，同比增加103.24%。成交均價(jià) 5590 元/平米，環(huán)比增長 10.5%、同比增長 6.7%。

從成交面積上來看，岳麓、雨花成交面積在 27.9～33.24萬平米之間；望城、天心、開福區(qū)成交面積在 13.05～16.52萬平米之間，芙蓉區(qū)最低，成交 5.99萬平米。

從成交價(jià)格上看，天心、開福區(qū)均價(jià)在 7098～7558 元/平米之間，芙蓉、雨花區(qū)在 6223～6462 元/平米之間；岳麓區(qū)均價(jià) 5686 元/平米，望城六區(qū)最低，4279 元/平米。

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3.供銷比分析

4.存量分析

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2011 年以來，內(nèi)六區(qū)商品住宅存量為 818.44萬平米。按近1 年月均銷售 83.85萬平米速度來看，需 9.2 月才能完全消化完。分行政區(qū)域來看：雨花、岳麓區(qū)存量較大，存量在 168～173萬平米，各占比 21%，望城、開福存量在 148～152萬平米，各占比 18%；天心區(qū)存量 122.09萬平米，占比 15%，芙蓉區(qū)存量 55.92萬平米，占比 7%。月均銷售較快的有岳麓、開福、雨花區(qū)，月均去化 20.68～22.67萬平米，存量消化時(shí)間在 7～8個(gè)月之間；

望城、天心月均消化面積在 9萬平米左右，所需時(shí)間在 12～16個(gè)月左右；芙蓉區(qū)月均消化最少，僅 5.23萬平米，去化庫存需 11個(gè)月。

按面積區(qū)間段來看，存量最大的是﹥144平米面積段，去化時(shí)間較長，需 16個(gè)多月；存量最小的是 60平米以下房源，由于月均銷售面積小，去化時(shí)間最長，大約需 16個(gè)月；60～144平米面積段存量在 141～204萬平米之間，此面積段的去化時(shí)間在 7～9個(gè)月之間。

投資拓展部

根據(jù)中房指數(shù)研究院及世聯(lián)顧問機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)整理

2013年5月

第三篇：PPP項(xiàng)目物有所值評價(jià)報(bào)告

PPP項(xiàng)目物有所值評價(jià)報(bào)告

（指標(biāo)架構(gòu)模板）

目 錄

一、物有所值評價(jià)基本說明

二、物有所值評價(jià)報(bào)告編制 第一節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 第二節(jié) 項(xiàng)目定性分析 第三節(jié) 項(xiàng)目定量分析 第四節(jié) 評價(jià)結(jié)論

一、物有所值評價(jià)基本說明

一、【編制目的和依據(jù)】：為指導(dǎo)政府和社會(huì)資本合作(Public-Private Partnership,PPP)項(xiàng)目規(guī)范有序開展，以及為PPP項(xiàng)目立項(xiàng)入庫、招標(biāo)采購、納入預(yù)算、項(xiàng)目實(shí)施、申請國家示范項(xiàng)目等工作提供有效依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國預(yù)算法》、《中華人民共和國政府采購法》、《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財(cái)金[2014]113 號）等有關(guān)規(guī)定，開展PPP項(xiàng)目物有所值論證工作。

二、【物有所值評價(jià)定義】物有所值評價(jià)是判斷是否采用PPP 模式代替政府傳統(tǒng)采購模式實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)項(xiàng)目的一種評估方法。物有所值評價(jià)包括定性分析和定量分析。定量分析由各地根據(jù)實(shí)際情況開展。

政府傳統(tǒng)[投資和] 采購模式是指政府及其所屬機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)等工作（含委托他人執(zhí)行其中部分工作），并承擔(dān)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)，一般不奉行全生命周期管理理念的采購模式。

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）的通知》要求：財(cái)政部門（政府和社會(huì)資本合作中心）會(huì)同行業(yè)主管部門，從定性和定量兩方面開展物有所值評價(jià)工作。定量評價(jià)工作由各地根據(jù)實(shí)際情況開展。

定性評價(jià)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目采用政府和社會(huì)資本合作模式與采用政府傳統(tǒng)采購模式相比能否增加供給、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配、提高運(yùn)營效率、促進(jìn)創(chuàng)新和公平競爭等。定量評價(jià)主要通過對政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目全生命周期內(nèi)政府支出成本現(xiàn)值與公共部門比較值進(jìn)行比較，計(jì)算項(xiàng)目的物有所值量值，判斷政府和社會(huì)資本合作模式是否降低項(xiàng)目全生命周期成本。

三、【管理機(jī)構(gòu)】財(cái)政部門[（政府和社會(huì)資本合作中心）] 會(huì)同行業(yè)主管部門開展物有所值評價(jià)工作，積極利用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家力量。

四、【基本原則】物有所值評價(jià)應(yīng)遵循真實(shí)、公允、客觀、公正的原則。

二、物有所值評價(jià)報(bào)告編制

第一節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

（一）基本情況

1.1項(xiàng)目名稱： 1.2項(xiàng)目地點(diǎn)：

1.3項(xiàng)目類型：在建或建成 1.4項(xiàng)目聯(lián)系人：

1.5項(xiàng)目建設(shè)的必要性說明：

1.6前期工作合規(guī)性說明：可研、環(huán)評、土地等

1.7項(xiàng)目所處階段：申報(bào)、設(shè)計(jì)、融資、采購、施工、運(yùn)行 1.8項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：開工和計(jì)劃完成時(shí)間

（二）項(xiàng)目產(chǎn)出說明

（三）項(xiàng)目運(yùn)作方式

（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別與分配框架：

（五）項(xiàng)目投融資結(jié)構(gòu)安排：總投資及資本構(gòu)成、項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排

（六）項(xiàng)目收益情況說明：總收益、收入來源、收費(fèi)價(jià)格和定價(jià)機(jī)制

（七）社會(huì)資本介入情況（如有）

（八）其他必要說明的情況（如有）等

第二節(jié) 項(xiàng)目定性分析

（一）【定性分析的目的】：定性分析重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目

1、采用PPP 模式與采用政府傳統(tǒng)投資和采購模式相比能否增加公共供給、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配、提高效率、促進(jìn)創(chuàng)新和公平競爭；

2、從項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目資產(chǎn)壽命、項(xiàng)目收益、項(xiàng)目融資可行性角度分析，項(xiàng)目采用PPP模式實(shí)施是否可行。（注：項(xiàng)目即使能提高實(shí)施效率，但如引發(fā)不了社會(huì)資會(huì)興趣，則論證結(jié)果在現(xiàn)實(shí)中無效，因此需要對項(xiàng)目的市場適應(yīng)性進(jìn)行評價(jià)；另外對項(xiàng)目的市場適應(yīng)性的評價(jià)分值比率不能低于50%，因?yàn)橐辉谥袊壳暗默F(xiàn)狀，PPP能否落地實(shí)施才是重點(diǎn)（在服務(wù)相對缺乏的社會(huì)，能創(chuàng)造并提供服務(wù)是最大的物有所值），二在關(guān)于能否提高效率的論證中，似乎項(xiàng)目只要采用PPP模式，都能增加公共供給、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配、提高效率、促進(jìn)創(chuàng)新和公平競爭，所以關(guān)于能否提高效率的評價(jià)實(shí)際指導(dǎo)意義有限）。

注：（依據(jù)財(cái)政部PPP中心物有所值評價(jià)文件初稿）【定性分析的目的】：定性分析重點(diǎn)關(guān)注PPP項(xiàng)目采用PPP 模式與采用政府傳統(tǒng)投資和采購模式相比能否增加公共供給、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配、提高效率、促進(jìn)創(chuàng)新和公平競爭、有效落實(shí)政府采購政策等，識別PPP項(xiàng)目是否可以采用PPP模式進(jìn)行實(shí)施。

（二）【定性分析的組織實(shí)施】：由項(xiàng)目本級財(cái)政局會(huì)同行業(yè)主管部門組織專家小組實(shí)施。

（三）【專家小組構(gòu)成】：專家小組由經(jīng)過省財(cái)政廳初步資格預(yù)審的咨詢機(jī)構(gòu)專家（1名）、社會(huì)資本方工程技術(shù)代表（不少于3名）、社會(huì)資本方財(cái)務(wù)代表（不少于3名）和財(cái)政局委派代表、行業(yè)主管部門代表、項(xiàng)目融資機(jī)構(gòu)代表組成。

注：（依據(jù)財(cái)政部PPP中心物有所值評價(jià)文件初稿）【專家小組構(gòu)成】：專家小組由不少于7 名專家組成，至少包括工程技術(shù)、金融、項(xiàng)目管理、財(cái)政和法律專家各一名。

（四）【定性分析結(jié)論】：通過定性分析的項(xiàng)目，可列入當(dāng)?shù)豍PP 項(xiàng)目目錄，進(jìn)行物有所值定量分析；未通過定性分析的，不宜采用PPP 模式。表1：PPP項(xiàng)目物有所值定性分析專家評分表

基本指標(biāo)（關(guān)于能否提高效率）

要項(xiàng)指標(biāo)（關(guān)注項(xiàng)目能否落地實(shí)施）評審指標(biāo)

①全生命周期整合潛力

①生命周期的項(xiàng)目獨(dú)立性與效率

②風(fēng)險(xiǎn)識別與分配 ③績效導(dǎo)向 ④潛在競爭程度 ⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新 ⑥政府機(jī)構(gòu)能力 ⑦政府采購政策落實(shí)潛力 基本指標(biāo)小計(jì) ①項(xiàng)目規(guī)模

①項(xiàng)目規(guī)模的市場適應(yīng)性

②項(xiàng)目資產(chǎn)壽命 ②項(xiàng)目資產(chǎn)壽命的市場適應(yīng)性 ③資產(chǎn)利益及收益

③項(xiàng)目收益類別比（估算值）④全生命周期成本管理程序與結(jié)構(gòu)的合理性

原稿權(quán)重

調(diào)整權(quán)重

評分

15%

6%

15% 6%

15% 6%

15% 6%

5% 6%

5% 0%

10% 0%

80%

30%

10%

10%

10%

15%

⑤法律和政策環(huán)境 ⑥項(xiàng)目融資可行性 附加指標(biāo)小計(jì)

合計(jì) 專家簽字： 年 月 日

表2：PPP項(xiàng)目物有所值定性分析評分參考標(biāo)準(zhǔn) 編號

10% 15%

20% 100%

70% 100%

指標(biāo) 評分參考標(biāo)準(zhǔn)：黑色字為財(cái)政部PPP指引草案的內(nèi)容，紅色字為金磚城市投資

修改后的內(nèi)容

評價(jià)指標(biāo)說明：主要通過察看項(xiàng)目計(jì)劃整合全生命周期各環(huán)節(jié)的情況來評分。PPP模式，將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、融資、運(yùn)營和維護(hù)等全生命周期環(huán)節(jié)整合起過一個(gè)長期合同全部交由社會(huì)資本合作方實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)物有所值的重要機(jī)理。生命周期的價(jià)值獨(dú)立性與效率性 合越多也就是社會(huì)資本能參與環(huán)節(jié)越多，說明市場適應(yīng)用性越高）●81—100=項(xiàng)目資料表明，設(shè)計(jì)、融資、建造和全部運(yùn)營、維護(hù)到將整合到一同中；對于存量項(xiàng)目采用PPP模式，至少有融資和全部運(yùn)營、維護(hù)整合到一個(gè)合●61—80=項(xiàng)目資料表明，設(shè)計(jì)、融資和建造以及核心服務(wù)或大部分非核心服營、維護(hù)將整合到一個(gè)合同中；對于存量項(xiàng)目采用PPP模式，至少有融資和核到大部分非核心服務(wù)的運(yùn)營、維護(hù)將整合到一個(gè)合同中。●41—60項(xiàng)目資料表明，設(shè)計(jì)、融資、建造和維護(hù)等將整合到一個(gè)合同中，但運(yùn)營；或融資、建造、運(yùn)營和維護(hù)等將整合到一個(gè)合同中，但不包括設(shè)計(jì)；對項(xiàng)目采用PPP模式，僅運(yùn)營和維護(hù)將整合到一個(gè)合同中。

●21—40=項(xiàng)目資料表明，融資、建造和維護(hù)等將整合到一個(gè)合同中，但不包能否增加1

供給 和運(yùn)營。

●0—20=項(xiàng)目資料表明，設(shè)計(jì)、融資、建造等三個(gè)或其中更少的環(huán)節(jié)將整合到同中。

由以下三項(xiàng)目組合分值組成，獨(dú)立評分累加：

● 0-20分 生命周期的價(jià)值獨(dú)立性：設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營、維護(hù)等環(huán)節(jié)的項(xiàng)目權(quán)和運(yùn)營責(zé)任的獨(dú)立性；

● 20-50分 設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營、維護(hù)等環(huán)節(jié)的履約責(zé)任、投融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)承夠有機(jī)結(jié)合在合同中；（合同可包括一級和二級項(xiàng)目合同）

● 0-30分 設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營、維護(hù)等環(huán)節(jié)社會(huì)資本方的角色分工或集成能夠投資效率匹配。

指標(biāo)說明：項(xiàng)目采用PPP模式與采用政府傳統(tǒng)投資和采購模式相比能否增加公(通過采用PPP使項(xiàng)目能夠?qū)嵤?shí)現(xiàn)服務(wù)供給 或 使項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大增加服務(wù)供給提高服務(wù)效率增加服務(wù)供給)

●0—34=通過采用PPP使項(xiàng)目能夠?qū)嵤?shí)現(xiàn)服務(wù)供給。風(fēng)險(xiǎn)識別2

與分配

風(fēng)險(xiǎn)識別2

與分配 ●0—33=通過采用PPP能使項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大從而實(shí)現(xiàn)增加服務(wù)供給?！?—33通過采用PPP使項(xiàng)目能夠提高服務(wù)效率從而增加服務(wù)供給。

指標(biāo)說明：主要通過察看在項(xiàng)目識別階段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識情況來評分。清晰優(yōu)化分配風(fēng)險(xiǎn)，是物有所值的一個(gè)主要驅(qū)動(dòng)因素。在項(xiàng)目識別階段的物有所值作開始前，著手風(fēng)險(xiǎn)識別工作，有利于在后續(xù)工作實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分配優(yōu)化。

●81—100=項(xiàng)目資料表明，已進(jìn)行較為深入的風(fēng)險(xiǎn)識別工作，預(yù)計(jì)其中絕大部險(xiǎn)或全部主要風(fēng)險(xiǎn)將在政府與社會(huì)資本合作方之間明確和合理分配。

●61—80=項(xiàng)目資料表明，已進(jìn)行較為深入的風(fēng)險(xiǎn)識別工作，預(yù)計(jì)其中的大部風(fēng)險(xiǎn)可以在政府與社會(huì)資本合作方之間明確和合理分配。

●41—60=項(xiàng)目資料表明，已進(jìn)行初步的風(fēng)險(xiǎn)識別工作，預(yù)計(jì)這些風(fēng)險(xiǎn)可以在社會(huì)資本合作方之間明確和合理分配。

●21—40=項(xiàng)目資料表明，已進(jìn)行初步的風(fēng)險(xiǎn)識別工作，預(yù)計(jì)這些風(fēng)險(xiǎn)難以在社會(huì)資本合作方之間明確和合理分配。

●0—20=項(xiàng)目資料表明，尚未開展風(fēng)險(xiǎn)識別工作，或沒有清晰識別風(fēng)險(xiǎn)。

指標(biāo)說明：優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配（通過優(yōu)化工作分工優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配或通過風(fēng)險(xiǎn)分配原風(fēng)險(xiǎn)分配）3 績效導(dǎo)向潛在競爭4

程度 ●0—34=風(fēng)險(xiǎn)識別的程度。

●0—33=優(yōu)化工作分工優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配程度?！?—33通過風(fēng)險(xiǎn)分配原則優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配程度。

績效導(dǎo)向。本指標(biāo)主要通過察看在項(xiàng)目識別階段項(xiàng)目績效指標(biāo)的設(shè)置情況來評分。PPP項(xiàng)目的績效指標(biāo)，特別是關(guān)鍵績效指標(biāo)，主要確定對PP項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)和產(chǎn)出進(jìn)行檢測的要求和標(biāo)準(zhǔn)，例如，針對公共產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量（或可用性）等?？冃е笜?biāo)越符合項(xiàng)目具體情況，越全面合理，越清晰明確，則績效導(dǎo)向程度越高。

●81—100=絕大部分績效指標(biāo)符合項(xiàng)目具體情況，全面合理，清晰明確。

●61—80=大部分績效指標(biāo)符合項(xiàng)目具體情況，全面合理，清晰明確

●41—60=績效指標(biāo)比較符合項(xiàng)目具體情況，但不夠全面和清晰明確，缺乏部分關(guān)鍵績效指標(biāo)。

●21—40=已設(shè)置的績效指標(biāo)比較符合項(xiàng)目具體情況和明確，但主要關(guān)鍵績效指標(biāo)未設(shè)置。

●0—20=未設(shè)置績效指標(biāo)或績效指標(biāo)不符合項(xiàng)目具體情況，不合理、不明確。潛在競爭程度。主要通過察看項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的以及預(yù)計(jì)在隨后的項(xiàng)目準(zhǔn)備、采購等階段是否能夠采取促進(jìn)競爭的措施等來評●81—100=項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的潛力大且已存在明 證據(jù)或跡象，例如參與項(xiàng)目推介會(huì)的行業(yè)領(lǐng)先的國內(nèi)外企業(yè)數(shù)量較多。

●61—80=項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的潛力較大，預(yù)期后采取措施可進(jìn)一步提高競爭程度。

●41—60=項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的潛力一般，預(yù)期后潛在競爭4

程度 采取措施可提高競爭程度。

●21—40=項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的潛力較小，預(yù)期后采取措施有可能提高競爭程度。

●0—20=項(xiàng)目將引起社會(huì)資本（或其聯(lián)合體）之間競爭的潛力小，預(yù)期后續(xù)不提高競爭程度。

●81—100= 3家以上社會(huì)資本方的工程技術(shù)代表和財(cái)務(wù)代表明確表達(dá)項(xiàng)目合作愿。并可通過宣傳和招標(biāo)提高競爭程度。

●61—80= 2家社會(huì)資本方的工程技術(shù)代表和財(cái)務(wù)代表明確表達(dá)項(xiàng)目合作意愿通過宣傳和招標(biāo)提高競爭程度。

●41—60= 2家社會(huì)資本方的工程技術(shù)代表和財(cái)務(wù)代表明確表達(dá)項(xiàng)目合作意愿高競爭程度大。

●21—40= 1家社會(huì)資本方的工程技術(shù)代表和財(cái)務(wù)代表明確表達(dá)項(xiàng)目合作意愿高競爭程度大。

●0—20= 無社會(huì)資本方的工程技術(shù)代表和財(cái)務(wù)代表明確表達(dá)項(xiàng)目合作意愿。鼓勵(lì)創(chuàng)新。要通過察看項(xiàng)目產(chǎn)出說明來評分。一般來講，產(chǎn)出說明應(yīng)主要規(guī)定本合作方應(yīng)付產(chǎn)出的規(guī)格要求，盡可能不對項(xiàng)目的投入和社會(huì)資本合作方具體如何交付問題提出要求，從而為社會(huì)資本合作方提供創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

●81—100=項(xiàng)目產(chǎn)出說明提出了較為全面、清晰和可測量的產(chǎn)出規(guī)模要求，沒5 鼓勵(lì)創(chuàng)新政府機(jī)構(gòu)6

能力 如何交付提出要求。

●61—80=項(xiàng)目的產(chǎn)出規(guī)模要求較為全面、清晰和可測量，并對如何交付提出要求。

●41—60=項(xiàng)目的產(chǎn)出規(guī)模要求不夠全面、清晰和可測量，并對如何交付提出要求。

●21—40=項(xiàng)目的產(chǎn)出規(guī)模要求不夠全面、清晰和可測量，并對如何交付提出要求。

●0—20=項(xiàng)目的產(chǎn)出說明基本上沒有明確產(chǎn)出規(guī)格要求，或主要對如何交付進(jìn)求。

政府機(jī)構(gòu)能力。主要通過察看政府的PPP理念，以及結(jié)合項(xiàng)目具體情況察看相關(guān)政府部門及機(jī)構(gòu)的PPP能力等來評分。PPP理念主要包括依法依合同平等合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、全生命周期績效管理等，以及PPP不僅是基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)融資手段，更是轉(zhuǎn)變政府職能、建立現(xiàn)代財(cái)政制度等的重要手段。政府的PPP能力主要包括知識、技能和經(jīng)驗(yàn)等，包括可通過購買服務(wù)獲得的能力。

●81—100=政府具備較為全面、清晰的PPP理念，且本項(xiàng)目相關(guān)政府部門及機(jī) 構(gòu)具有較強(qiáng)的PPP運(yùn)作能力。

●61—80=政府的PPP理念一般，但本項(xiàng)目相關(guān)政府部門及機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的PP運(yùn)作能力。

●41—60=政府的PPP理念一般，且本項(xiàng)目相關(guān)政府部門及機(jī)構(gòu)的PPP運(yùn)作能政府采購7 政策落實(shí)潛力 力一般。

●21—40=政府的PPP理念較欠缺，且本項(xiàng)目相關(guān)政府部門及機(jī)構(gòu)的PPP運(yùn)作能力較欠缺且不易較快獲得。

●0—20=政府的PPP理念欠缺，且本項(xiàng)目相關(guān)政府部門及機(jī)構(gòu)的PPP運(yùn)作能力欠缺且難以獲得。

政府采購政策落實(shí)潛力。主要通過預(yù)計(jì)有效落實(shí)政府采購政策的潛力，以及預(yù)計(jì)在隨后的項(xiàng)目準(zhǔn)備、采購等階段是否能夠進(jìn)一步采取落實(shí)措施等來評分。物有所值是政府采購的價(jià)值取向，不僅指提高公共資金的使用效率和效益，還包括有效落實(shí)促進(jìn)內(nèi)資企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展、國外技術(shù)轉(zhuǎn)讓、節(jié)能環(huán)保、綠色低碳，以及必要時(shí)限制外資參與項(xiàng)目等方面的政府采購政策。

●81—100=項(xiàng)目有效落實(shí)政府采購政策的潛力很大，預(yù)計(jì)后續(xù)通過進(jìn)一步采取措施確定能夠?qū)崿F(xiàn)。

●61—80=項(xiàng)目有效落實(shí)政府采購政策的潛力較大，預(yù)計(jì)后續(xù)通過進(jìn)一步采取措施可增強(qiáng)落實(shí)性。

●41—60=項(xiàng)目有效落實(shí)政府采購政策的潛力一般，預(yù)計(jì)后續(xù)通過采取措施可增強(qiáng)落實(shí)性。

●21—40=項(xiàng)目有效落實(shí)政府采購政策的潛力較小，預(yù)計(jì)后續(xù)通過采取措施有可8 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模8 的市場適能提高落實(shí)性。

●0—20=項(xiàng)目有效落實(shí)政府采購政策的潛力小。

（注：此處的政府采購政策主要是指，促進(jìn)內(nèi)資企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展、國外技術(shù)轉(zhuǎn)讓、節(jié)能環(huán)保、綠色低碳，以及必要時(shí)限制外資參與項(xiàng)目等。）

項(xiàng)目規(guī)模。主要依據(jù)項(xiàng)目的投資額或資產(chǎn)價(jià)值來評分。PPP項(xiàng)目的準(zhǔn)備、論證等前期環(huán)節(jié)的費(fèi)用較大，只有項(xiàng)目規(guī)模足夠大，才能使這些前期費(fèi)用占項(xiàng)目全期成本的比例處于合理和較低水平。此外，一般情況下，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)規(guī)模越大，才能夠采用PPP模式吸引社會(huì)資本參與。

●81—100=新建項(xiàng)目的投資或存量項(xiàng)目的資產(chǎn)公允價(jià)值在10億元以上。

●61—80=新建項(xiàng)目的投資或存量項(xiàng)目的資產(chǎn)公允價(jià)值介于2億到10億元之間●41—60=新建項(xiàng)目的投資或存量項(xiàng)目的資產(chǎn)公允價(jià)值介于1億—2億元之間●21—40=新建項(xiàng)目的投資或存量項(xiàng)目的資產(chǎn)公允價(jià)值介于5000萬元到1億元●0—20=新建項(xiàng)目的投資或存量項(xiàng)目的資產(chǎn)公允價(jià)值小于5000萬元。（注：可根據(jù)具體項(xiàng)目的類型、所在地區(qū)等因素重新設(shè)定金額大小。）

由以下三項(xiàng)目組合分值組成，獨(dú)立評分累加： 應(yīng)性 ●0-40分 經(jīng)調(diào)研或資格預(yù)審表明項(xiàng)目規(guī)模有5家以上的社會(huì)資本能進(jìn)行能力匹合作響應(yīng)；

●0-40分 經(jīng)調(diào)研或資格預(yù)審表明項(xiàng)目規(guī)模有5家以上金融機(jī)構(gòu)能進(jìn)行融資響應(yīng)項(xiàng)目資產(chǎn)壽命

項(xiàng)目資產(chǎn)壽命市場適應(yīng)性

項(xiàng)目資產(chǎn)10

種類 ●0-20分 單一項(xiàng)目規(guī)?；蛲愴?xiàng)目規(guī)模總額與項(xiàng)目前期開發(fā)成本總額比。項(xiàng)目資產(chǎn)壽命。主要依據(jù)項(xiàng)目的資產(chǎn)預(yù)期使用壽命來評分。項(xiàng)目的資產(chǎn)使用壽命長，為利用PPP模式提高效率和降低全生命周期成本提供了基礎(chǔ)條件。項(xiàng)●81—100=資產(chǎn)的預(yù)期使用壽命大于40年。產(chǎn)

壽●61—80=資產(chǎn)的預(yù)期使用壽命為31—40年。限●41—60=資產(chǎn)的預(yù)期使用壽命為21—30年。目●21—40=資產(chǎn)的預(yù)期使用壽命為11—20年。投

收●0—20=資產(chǎn)的預(yù)期使用壽命小于10年。

比（注：可根據(jù)具體項(xiàng)目的類型、所在地區(qū)等因素重新設(shè)定年限長短。）

項(xiàng)目資產(chǎn)種類。主要依據(jù)PPP項(xiàng)目包含的資產(chǎn)種類多少來評分。一個(gè)項(xiàng)目可以包含多個(gè)種類的資產(chǎn)，一般來說，項(xiàng)目的資產(chǎn)種類越多，由社會(huì)資本方實(shí)施，將實(shí)現(xiàn)更高的效率和更好的效果?！?1—100=項(xiàng)目的資產(chǎn)種類在三個(gè)以上。

●61—80=項(xiàng)目是兩類較復(fù)雜或技術(shù)要求較高資產(chǎn)的組合?！?1—60=項(xiàng)目是兩類中等復(fù)雜程度資產(chǎn)的組合，或者是若干個(gè)同類資產(chǎn)打包項(xiàng)目。

●21—40=項(xiàng)目是兩類復(fù)雜程度較低資產(chǎn)的組合，或者項(xiàng)目是一個(gè)較為復(fù)雜的全生命周期成本管11 理程序與結(jié)構(gòu)的合理性

全生命周11 期成本估計(jì)準(zhǔn)確性資產(chǎn)。

●0—20=項(xiàng)目只包括一個(gè)較為簡單的資產(chǎn)。

全生命周期成本估計(jì)準(zhǔn)確性。主要通過察看項(xiàng)目對采用PPP模式的全生命周期理解和認(rèn)識程度、以及全生命周期成本將被準(zhǔn)確預(yù)估的可能性來評分。全生命本是確定PPP合作期長短、付費(fèi)多少、政府補(bǔ)貼等的重要依據(jù)。

●81—100=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本已被很好的理解和認(rèn)識且被準(zhǔn)確預(yù)估的可能性很大。

●61—80=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本已被較好的理解和認(rèn)識被準(zhǔn)確預(yù)估的可能性較大。

●41—60=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本已被較好的理解和認(rèn)識無法確定能否被準(zhǔn)確預(yù)估。

●21—40=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目全生命周期成本理解和認(rèn)識還不夠全面清●0—20=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目全生命周期成本基本上沒有得到理解和認(rèn)識●71—100=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本已被很好的確定邊界，被有效的程序和結(jié)構(gòu)進(jìn)行過程識別和優(yōu)化。

●51—70=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本已被很好的確定邊界，有效的程序和結(jié)構(gòu)進(jìn)行過程識別和優(yōu)化。

●0—50=項(xiàng)目相關(guān)信息表明，項(xiàng)目的全生命周期成本未被很好的確定邊界，并法律和政12 策 環(huán)境

資產(chǎn)利用13

及收益 有效的程序和結(jié)構(gòu)進(jìn)行過程識別和優(yōu)化。

法律和政策環(huán)境。主要通過察看現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等制度限制政府PPP模式實(shí)施項(xiàng)目來評分。

●81—100=項(xiàng)目采用PPP模式符合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章和政策要求，甚至存在政勵(lì)。

●61—80=項(xiàng)目采用PPP模式受到現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章和政策等的個(gè)別限制，可容易地解決。

●41—60=項(xiàng)目采用PPP模式受到現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章和政策的個(gè)別限制，解決性很大。

●21—40=項(xiàng)目采用PPP模式受到現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章和政策的少量限制，但解能性很大。

●0—20=項(xiàng)目采用PPP模式受到現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章和政策的嚴(yán)格限制。

資產(chǎn)利用及收益。主要通過預(yù)計(jì)社會(huì)資本合作方增加額外收入的可能程度來評會(huì)資本合作方通過實(shí)施項(xiàng)目，在滿足公共需求的前提下，增加額外收入，可以府的成本和公眾的支出。

●81—100=預(yù)計(jì)社會(huì)資本在滿足公共需求的前提下，非常有可能充分利用資產(chǎn)額外收入。

●61—80=預(yù)計(jì)社會(huì)資本在滿足公共需求的前提下，較有可能充分利用資產(chǎn)增收入。

●41—60=預(yù)計(jì)社會(huì)資本在滿足公共需求的前提下，利用項(xiàng)目資產(chǎn)增加額外收項(xiàng)目收益13 類別比（估算值）

融資可行14

性 能性一般。

●21—40=預(yù)計(jì)社會(huì)資本利用項(xiàng)目資產(chǎn)獲得額外收入的可能性較小。●0—20=預(yù)計(jì)社會(huì)資本利用項(xiàng)目資產(chǎn)獲得額外收入的可能性非常小。

項(xiàng)目政府付費(fèi)收益與第三方付費(fèi)收益（含額外收入）比

融資可行性。主要通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)（貸款和債券市場）的吸引力來評引力越大，項(xiàng)目越具有融資可行性，越能夠順利完成融資交割和較快進(jìn)入建設(shè)階段，實(shí)現(xiàn)較快增加基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)供給的可能性就越大。

●81—100=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的吸引力很高，或已有具備強(qiáng)勁實(shí)力的金融機(jī)確表達(dá)了對項(xiàng)目的興趣。

●61—80=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的吸引力較高。●41—60=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的吸引力一般，通過后續(xù)進(jìn)一步準(zhǔn)備，可提高吸●21—40=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的吸引力較差，通過后續(xù)進(jìn)一步準(zhǔn)備，可提高吸●0—20=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的吸引力很差。

●81—100=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的融資授信匹配度完全符合。

●61—80=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的融資授信匹配度主體完全符合，需要調(diào)整部分融資可行14

性 ●41—60=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的融資授信匹配度基本符合，需要調(diào)整部分環(huán)●21—40=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的融資授信匹配度符合度低，需要調(diào)整設(shè)計(jì)主要●0—20=預(yù)計(jì)項(xiàng)目對金融機(jī)構(gòu)的融資授信匹配度完全不符合。

表3：PPP項(xiàng)目物有所值定性分析評分結(jié)果計(jì)算表

最高分B

最低分D

總指標(biāo)

權(quán)重A

分

平均分E=（B-C-D）÷（專家數(shù)-2）

加權(quán)分F=E×A

基本 指標(biāo)

附加指標(biāo)（不少于三項(xiàng)）①生命周期的項(xiàng)目獨(dú)立性與效率 ②風(fēng)險(xiǎn)識別與分配 ③績效導(dǎo)向 ④潛在競爭程度

⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新 基本指標(biāo)小計(jì)①項(xiàng)目規(guī)模的市場適應(yīng)性 ②項(xiàng)目資產(chǎn)壽命的市場適應(yīng)性

③資產(chǎn)利益及

6%

6%

6%

6%

6%

20%

—10%

10%

10%

C

—

—

——

——

收益 項(xiàng)目收益類別比（估算值）④全生命周期成本管理程序與結(jié)構(gòu)的合理性

⑤法律與政策環(huán)境 ⑥項(xiàng)目融資可行性 附加值指標(biāo)小計(jì)

評分結(jié)果

15%

10%

15%

80% —100% —

— —— —

————

——

附表4：PPP項(xiàng)目物有所值定性分析專家意見表

項(xiàng)目名稱

委托單位

評分結(jié)果

專家小組意見： 組長簽名： 年 月 日

姓名 組長

專家

專家

專家

專家

專家

專家

單位 專業(yè)領(lǐng)域簽名

第三節(jié) 項(xiàng)目定量分析

一、【物有所值定量分析的目的和作用】

（1）對項(xiàng)目全生命周期內(nèi)可研方案報(bào)價(jià)與市場績效值（影子報(bào)價(jià)）PPP 值（簡稱PPPs 值））的對比，判斷采用PPP 模式的關(guān)鍵控制績效指標(biāo)和選擇社會(huì)資本方的評價(jià)指標(biāo)，建立全生命周期成本管理的程序與結(jié)構(gòu)，并判斷PPP 模式能否降低項(xiàng)目全生命周期成本。

（2）對采用PPP 模式與政府傳統(tǒng)[投資和]采購模式的資產(chǎn)負(fù)債率對比，判斷項(xiàng)目全生命周期對政府資產(chǎn)負(fù)債的影響值；（中國的國情是地方政府負(fù)債高，這是政府推行PPP模式的重要目的這一，所以定量評價(jià)應(yīng)與能否降低政府債務(wù)相結(jié)合）

（3）對采用PPP 模式與政府傳統(tǒng)[投資和]采購模式的市場價(jià)值評估，判斷PPP項(xiàng)目的付費(fèi)機(jī)制與政府方的區(qū)間值；

注：（財(cái)政部PPP指引草稿）【物有所值定量分析定義】 定量分析是在假定采用PPP 模式與政府傳統(tǒng)投資和采購模式的產(chǎn)出績效相同的前提下，通過對PPP 項(xiàng)目全生命周期內(nèi)政府支出成本的凈現(xiàn)值（PPP 值）與公共部門比較值（PSC 值）進(jìn)行比較，判斷PPP 模式能否降低項(xiàng)目全生命周期成本。

二、【定量分析開展的節(jié)點(diǎn)】定量分析可在項(xiàng)目識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行和移交等階段分別開展。

三、【項(xiàng)目識別階段的定量分析】在項(xiàng)目識別階段，定量分析主要包括：

（一）根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)出說明，設(shè)定參照項(xiàng)目并計(jì)算PSC 值；（根據(jù)參照項(xiàng)目的先取要求，在實(shí)際工作中難以找適合參考項(xiàng)目，可比性可參考價(jià)值低。應(yīng)直接參考項(xiàng)目可研方案和財(cái)務(wù)測算結(jié)果）

（二）根據(jù)初步實(shí)施方案，計(jì)算影子報(bào)價(jià)PPP 值（簡稱PPPs 值）；（應(yīng)根據(jù)PPP項(xiàng)目初步方案和PPP模式財(cái)務(wù)測算，計(jì)算影子報(bào)價(jià)）

（三）比較PSC 值與PPPs 值，PPPs 值小于PSC 值的，項(xiàng)目轉(zhuǎn)入準(zhǔn)備階段；否則不宜采用PPP 模式，應(yīng)從當(dāng)?shù)豍PP 項(xiàng)目目錄中剔除。

四、【項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的定量分析】在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目實(shí)施方案與初步實(shí)施方案相比發(fā)生重大變化的，應(yīng)對PSC 值和PPPs 值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后的PPPs 值小于PSC 值的，項(xiàng)目轉(zhuǎn)入采購階段；否則不宜采用PPP 模式，應(yīng)從當(dāng)?shù)豍PP 項(xiàng)目目錄中剔除。

五、【項(xiàng)目采購階段的定量分析】在項(xiàng)目采購階段，根據(jù)社會(huì)資本提交的采購響應(yīng)文件等測算實(shí)際報(bào)價(jià)PPP 值（簡稱PPPa 值）。

項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)將PSC 值作為采購評判依據(jù)的，應(yīng)在采購文件中公布初始PSC 值等關(guān)鍵參數(shù)，并明確全部采購響應(yīng)文件所對應(yīng)的PPPa 值均高于PSC 值的，將終止采購或重新采購。

中選社會(huì)資本確定后，可根據(jù)最終簽訂的項(xiàng)目合同測算PPPa 值。

六、【建立全生命周期成本管理的程序與結(jié)構(gòu)】項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)將市場績效值PPPs 值作為采購評判依據(jù)的，應(yīng)在采購文件中公布初始PPPs 值等關(guān)鍵參數(shù)，并明確全部采購有效響應(yīng)文件所對應(yīng)的實(shí)際報(bào)價(jià)或?qū)嶋H運(yùn)行PPP 值（簡稱PPPa 值）均應(yīng)優(yōu)于PPPs 值。

中選社會(huì)資本確定后，可根據(jù)最終簽訂的項(xiàng)目合同測算PPPa 值。建立全生命周期成本管理的程序與結(jié)構(gòu)，不斷的實(shí)現(xiàn)PPPs 值與PPPa 值）之間的優(yōu)化與轉(zhuǎn)化，以此為基礎(chǔ)建立項(xiàng)目績效評價(jià)指標(biāo)體系。

七、【項(xiàng)目執(zhí)行和移交階段的定量分析】在項(xiàng)目執(zhí)行期內(nèi)和移交后可對項(xiàng)目進(jìn)行物有所值跟蹤定量分析，并將分析結(jié)果納入項(xiàng)目績效評價(jià)體系。

八、【定量分析的組織實(shí)施】項(xiàng)目本級財(cái)政部門會(huì)同行業(yè)主管部門，委托第三方機(jī)構(gòu)或?qū)＜议_展定量分析。

在項(xiàng)目識別和準(zhǔn)備階段開展物有所值定量分析，是申請財(cái)政部政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目以獎(jiǎng)代補(bǔ)專項(xiàng)資金的必要條件之一。表1：項(xiàng)目PPP 模式與政府傳統(tǒng)[投資和]采購模式的支出與收入分析表

判別值

對政府預(yù)算 支出的影響 對比項(xiàng)目

時(shí)間值 政府與社會(huì)資本投資比例 項(xiàng)目投資總額 政府傳統(tǒng) 采購模式支出值 占年一般公共預(yù)算支出總額比 采用PPP模式當(dāng)期政府支出值

項(xiàng)目開

項(xiàng)目設(shè)發(fā) 計(jì) 期間

期間

項(xiàng)目實(shí)項(xiàng)目運(yùn)施 營 期間

期間

項(xiàng)目維護(hù) 期間

對政府直接收入的影響 占一般公共預(yù)算支出總

額比 項(xiàng)目直接收入值

政府傳統(tǒng)采購模式預(yù)算

收入值 采用PPP模式 當(dāng)期政府收

入值 表2：PPP 項(xiàng)目市場可行性區(qū)間模型分析

項(xiàng)目開發(fā) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施

對比項(xiàng)目

期間

項(xiàng)目投資總額 第三方付費(fèi)收入總額

政府方付費(fèi)收入總額

項(xiàng)目投資回收期 項(xiàng)目可行投資回收期（區(qū)間）可行性缺口值（區(qū)間）

期間

期間

項(xiàng)目維護(hù) 期間

項(xiàng)目運(yùn)營期間

--政府資本金投入對項(xiàng)目市場可行區(qū)間分析模型--政府可行性缺口補(bǔ)助對項(xiàng)目可行性區(qū)間分析模型

--政府配套投入對項(xiàng)目可行性區(qū)間分析模型--政府補(bǔ)貼投入對項(xiàng)目可行性區(qū)間分析模型（以上數(shù)據(jù)輸入到財(cái)政承受能力評估程序）表3：PPP項(xiàng)目PPPa 值與PPPs值（項(xiàng)目識別階段）

初始值

項(xiàng)目開發(fā)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目實(shí)施

項(xiàng)目運(yùn)營

項(xiàng)目維護(hù)

對比項(xiàng)目 項(xiàng)目可研PPPs值

影子報(bào)價(jià)PPPa

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

表4：PPP項(xiàng)目PPPa 值與PPPs值（項(xiàng)目準(zhǔn)備階段）

初始值

項(xiàng)目開發(fā)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目實(shí)施

項(xiàng)目運(yùn)營

項(xiàng)目維護(hù)

對比項(xiàng)目 項(xiàng)目影子報(bào)價(jià)PPPs值

項(xiàng)目成交報(bào)價(jià)PPPa值

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

表5：PPP項(xiàng)目PPPa 值與PPPs值（項(xiàng)目建設(shè)階段）初始值

項(xiàng)目開發(fā)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目實(shí)施

項(xiàng)目運(yùn)營

項(xiàng)目維護(hù)

對比項(xiàng)目 項(xiàng)目成交報(bào)價(jià)PPPs值

項(xiàng)目建設(shè)PPPa值

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

表6：PPP項(xiàng)目PPPa 值與PPPs值（項(xiàng)目運(yùn)營階段）

初始值

項(xiàng)目開發(fā)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目實(shí)施

項(xiàng)目運(yùn)營

項(xiàng)目維護(hù)

對比項(xiàng)目 項(xiàng)目成交報(bào)價(jià)PPPs值 項(xiàng)目運(yùn)營PPPa值

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

成本指標(biāo)

技術(shù)指標(biāo)1

技術(shù)指標(biāo)2

第四篇：PPP項(xiàng)目實(shí)施方案

政府與社會(huì)資本合作（ppp)模式建設(shè)

安陽市東區(qū)污水處理廠尾水人工濕地處理工程 初步實(shí)施方案

一、項(xiàng)目基本信息

1.1項(xiàng)目名稱：安陽市東區(qū)污水廠尾水人工濕地處理工程； 1.2項(xiàng)目類型：在建項(xiàng)目（市政公用工程項(xiàng)目）1.3建設(shè)地點(diǎn)：安陽市東區(qū)污水處理廠排水口入茶店坡溝以東至白棉路，沿茶店坡溝河道兩側(cè)規(guī)劃的綠化用地，以及京珠高速公路東側(cè)高壓走廊地帶，南起文明大道，北至文峰大道。項(xiàng)目占地面積約為34.7公頃。1.4建設(shè)內(nèi)容：該項(xiàng)目規(guī)模為采用人工濕地技術(shù)處理安陽東區(qū)污水處理廠尾水10萬噸/日、濕地面積約為43公頃。主要建設(shè)內(nèi)容為提升泵站1座、輸配水管線6.87公里、濕地工程、植物種植、河道修復(fù)、河道清淤、綠化景觀、橡皮壩及其他配套設(shè)施。1.5項(xiàng)目前期工作合規(guī)性：本項(xiàng)目是東區(qū)污水廠升級改造的配套工程，經(jīng)安陽市發(fā)改委（安發(fā)改審城市[2013]15號）批準(zhǔn)建設(shè)，可行性研究報(bào)告、環(huán)評手續(xù)已經(jīng)批準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)已經(jīng)完成。

1.6所處階段：項(xiàng)目識別—物有所值及財(cái)政支付能力評估。1.7計(jì)劃開工和完工時(shí)間：2015年至2016年 1.8合作期限：特許經(jīng)營期限為25年 1.9總投資及資本構(gòu)成：估算投資1.28億元，未完工程部分估算投資8000萬元，擬由社會(huì)資本募集金完成建設(shè)，社會(huì)資本所占比例100%； 2.0政府現(xiàn)有支持安排： 1、2013年安陽市人民政府第80次常務(wù)會(huì)議同意實(shí)施該項(xiàng)目并將列為城建重點(diǎn)項(xiàng)目及十大民生工程之一。

2、《安陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局安陽市東區(qū)污水處理廠

尾水人工濕地處理工程項(xiàng)目實(shí)施ppp模式的請示》（安住建 [2015]54號）文件已經(jīng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)批示同意。3、2015年6月3日《安陽市重大項(xiàng)目推進(jìn)工作周例會(huì)會(huì)議紀(jì)要》協(xié)調(diào)解決了項(xiàng)目建設(shè)用地和資金問題。

二、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性分析 2.1項(xiàng)目必要性分析

安陽市東區(qū)污水廠于2003年投入運(yùn)行，原出水標(biāo)準(zhǔn)為《城鎮(zhèn)污水處理廠污染標(biāo)準(zhǔn)》（gb9878-1996）二級標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)除磷脫氮升能改造后，部分工程氨氮達(dá)到了一級b標(biāo)準(zhǔn)，但距《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)》(gb/t18921-2002)中的觀賞性景觀環(huán)境用水的湖泊類、水景類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，還有較大差距，故需要對東區(qū)污水廠出水進(jìn)一步凈化。

為切實(shí)提高東區(qū)污水處理廠減排能力，結(jié)合實(shí)際情況，經(jīng)多方考察論證，安陽市東區(qū)污水處理廠除磷脫氮及中水回用工程技術(shù)方案變更為采用人工濕地工藝處理尾水；工程建成后，可處理尾水10萬/日，設(shè)計(jì)出水水質(zhì)達(dá)到《中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb38382002)中的ⅳ類水標(biāo)準(zhǔn)，高于一級a標(biāo)準(zhǔn)。2.2項(xiàng)目可行性分析 2.2.1濕地作用：人工濕地是一個(gè)綜合的生態(tài)系統(tǒng)，它應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)中物種共生、物質(zhì)循環(huán)再生原理，結(jié)構(gòu)與功能協(xié)調(diào)原則，在促進(jìn)廢水中污染物質(zhì)良性循環(huán)的前提下，充分發(fā)揮資源的生產(chǎn)潛力，防止環(huán)境的再污染，獲得污水處理與資源化的最佳效益。2.2.2建設(shè)意義：人工濕地方案可以大幅度地減少向本市河流及向沿線流域排入的污染負(fù)荷量，減輕本市及沿線流域的污染，改善城市生態(tài)和人民生存環(huán)境，對安陽城市綜合建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義，同時(shí)根據(jù)安東新城城市規(guī)劃，茶店坡溝兩側(cè)各有35米綠化用地，可解決人工濕地工程占地大的問題，同時(shí)完成河道兩側(cè)的綠化工程，項(xiàng)目在提高東區(qū)污水處理廠減排能力，改善城區(qū)周圍水系的水質(zhì)同時(shí)還能營造河道兩側(cè)的綠化景觀，是一項(xiàng)惠民工程、生態(tài)工程。2.2.3工藝選擇：本項(xiàng)目工藝選用沈陽環(huán)境科學(xué)研究院的專利技術(shù)，采用潛流人工濕地+表流人工濕地組合工藝，可以有效解決北方寒冷地帶人工濕地運(yùn)行問題，提供冬季運(yùn)行效果。2.2.4主管部門：安陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于安陽市東區(qū)污水處理廠尾水人工濕地處理工程項(xiàng)目實(shí)施ppp模式的請示》（安住建[2015]54號）已經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)批示同意；2015年6月3日《安陽市重大項(xiàng)目推進(jìn)工作周例會(huì)會(huì)議紀(jì)要》明確安陽市住建局為項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。2.3物有所值定性分析 2.3.1運(yùn)營優(yōu)勢：人工濕地處理工藝與傳統(tǒng)的處理工藝相比，具有運(yùn)行穩(wěn)定、費(fèi)用低、維護(hù)簡單、景觀效果好等優(yōu)點(diǎn)； 2.3.2環(huán)境效益：工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)結(jié)合”即與茶店坡和防洪排澇相結(jié)合、與安陽示范區(qū)景觀規(guī)劃相結(jié)合，投產(chǎn)運(yùn)營后，將大幅度地削減污染物質(zhì)的排放量，極大地改善城區(qū)周圍水系的水質(zhì)，達(dá)到人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，社會(huì)環(huán)境效益顯著。2.3.3實(shí)施條件：項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)、環(huán)評等前期工作已經(jīng)完成，并已經(jīng)開工建設(shè)，是在建設(shè)項(xiàng)目，具備實(shí)施ppp的基本條件。2.3.4項(xiàng)目吸引力：本項(xiàng)目屬于市政公用工程，是主要依靠

“政府付費(fèi)”即政府購買服務(wù)回收投資成本的非經(jīng)營性項(xiàng)目，吸收社會(huì)資本參與到項(xiàng)目中，可有效緩解政府投資壓力，項(xiàng)目收益穩(wěn)定，對社會(huì)資本具有一定的吸引力； 2.3.5運(yùn)營效率：實(shí)施ppp模式引入專業(yè)的污水處理運(yùn)營機(jī)構(gòu)，有利于保證污水處理廠的正常運(yùn)營，提高運(yùn)營效率，促進(jìn)創(chuàng)新和競爭； 2.3.6拓寬融資：實(shí)施ppp模式可以為減緩財(cái)政投資壓力，推進(jìn)和加快項(xiàng)目建設(shè)，將籌集的資金用于其他公用投資項(xiàng)目，拓寬市政設(shè)施建設(shè)融資渠道； 2.3.7風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)：實(shí)施ppp模式可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有利于政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。

三、擬采用運(yùn)作方式 3.1運(yùn)作模式：

本項(xiàng)目為市政污水處理工程，屬于缺乏“使用者付費(fèi)”基礎(chǔ)，依靠“政府付費(fèi)”回收投資成本的非經(jīng)營性項(xiàng)目，通過政府購買服務(wù)推進(jìn)實(shí)施ppp項(xiàng)目。具體模式采用建設(shè)—運(yùn)營—移交（bot）模式。3.2投資規(guī)模：

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，社會(huì)資本投資規(guī)模暫定為8000萬元，全部由投資者負(fù)責(zé)籌集。項(xiàng)目實(shí)際完成投資額由政府審計(jì)部門審定，超出或低于協(xié)議投資額部分上方協(xié)商以補(bǔ)差結(jié)算或篇二：池州市污水處理廠網(wǎng)一體ppp實(shí)施方案

池州市污水處理設(shè)施廠網(wǎng)一體、以市代縣 ppp 模式的實(shí)施方案

池州市污水處理及市政排水設(shè)施（主城區(qū)）ppp 項(xiàng)目，包括已建污水處理廠 2 座、處理能力 10 萬噸/日（清溪污水 處理廠一期 4 萬噸/日、二期 4 萬噸/日，城東污水處理廠 2 萬噸/日）；已建排水管網(wǎng)約 750 公里；已建污水泵站 7 座（合 計(jì) 10.45 萬噸/日污水提升能力）；特許經(jīng)營期 26 年。在特許 經(jīng)營期內(nèi)，需規(guī)劃新建污水處理廠 3 座（6.5 萬噸/日）、排水 管網(wǎng) 554 公里等污水處理及市政排水設(shè)施。

一、實(shí)施模式

根據(jù)池州市主城區(qū)污水處理設(shè)施的現(xiàn)狀，按照“廠網(wǎng)一 體”的要求，采用特許經(jīng)營、政府購買服務(wù)組合的 ppp 模式 進(jìn)行運(yùn)作。

（一）池州市人民政府或授權(quán)主體與選定的投資人合資 組建項(xiàng)目公司。投資人和市政府指定主體按照 80%：20%比 例組建項(xiàng)目公司，簽署合資合同和章程。政府持有股權(quán)，參 與項(xiàng)目公司的重大決策，但不參與日常的經(jīng)營和管理。

（二）池州市人民政府授權(quán)市住建委與項(xiàng)目公司簽署 《特許經(jīng)營協(xié)議》，授予項(xiàng)目公司對污水處理廠及排水設(shè)施 的特許經(jīng)營權(quán)。項(xiàng)目公司在特許期內(nèi)投資建設(shè)規(guī)劃中的污水 處理廠及排水設(shè)施等，負(fù)責(zé)運(yùn)營、維護(hù)和更新再有污水處理

廠及排水設(shè)施，在特許經(jīng)營期及購買服務(wù)合同期滿后，將正 常運(yùn)行情況下的上述設(shè)施無償、完好地移交給池州市人民政 府或其指定機(jī)構(gòu)。

（三）污水處理設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有人與項(xiàng)目公司簽署《資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將主城區(qū)已建的清溪污水處理廠（一期、二期）、城東污水處理廠、排水設(shè)施等轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司。

（四）池州市人民政府或其授權(quán)主體根據(jù)項(xiàng)目公司提供 服務(wù)情況，按照《特許經(jīng)營協(xié)議》的規(guī)定，向項(xiàng)目公司支付 污水處理設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

（五）對于改擴(kuò)建項(xiàng)目、新建項(xiàng)目，參照《特許經(jīng)營協(xié) 議》中約定的相關(guān)原則，另行簽訂補(bǔ)充實(shí)施協(xié)議。

二、操作步驟和流程

（一）加強(qiáng)組織推進(jìn)。成立以池州市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組 長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并從市發(fā)改委、財(cái)政局、國資委、金融 辦、住建委、審計(jì)局、環(huán)保局、城投公司、招標(biāo)局等相關(guān)單 位抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員組成各專項(xiàng)工作組。其中市財(cái)政局牽頭 負(fù)責(zé)資產(chǎn)評估、收益測算、融資成本等工作；市住建委牽頭 負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施方案、綜合單價(jià)測算、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定等工作； 市財(cái)政局和住建委共同牽頭負(fù)責(zé)招標(biāo)談判工作。

（二）制定工作方案。為加快推進(jìn) ppp 模式的實(shí)施，池 州市政府制訂了《池州市污水處理設(shè)施 ppp 工作實(shí)施方案》。

（三）工作流程。一是項(xiàng)目篩選。根據(jù)城市總體規(guī)劃及

有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求，組織編制 ppp 項(xiàng)目庫。再結(jié)合實(shí)際情 況，池州市首先選擇了污水處理項(xiàng)目廠網(wǎng)一體（主城區(qū)）進(jìn) 行實(shí)施。二是資產(chǎn)評估。聘請業(yè)績良好的資產(chǎn)評估公司對主 城區(qū)已建污水處理廠及排水設(shè)施的資產(chǎn)進(jìn)行合理評估，確定 擬轉(zhuǎn)讓數(shù)額。三是制定實(shí)施方案。咨詢機(jī)構(gòu)在詳細(xì)調(diào)查的基 礎(chǔ)上制定可操作的實(shí)施工作方案，實(shí)施工作方案在市相關(guān)部 門認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上修改完善，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。其中 重點(diǎn)確定好投資人選擇方式、選擇標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和合同結(jié) 構(gòu)；主要項(xiàng)目條件；利益共享和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任分擔(dān)原則；招標(biāo)工 作計(jì)劃（包括人員組織、招標(biāo)程序及相應(yīng)時(shí)間安排）；財(cái)務(wù) 測算和編制財(cái)務(wù)模型、主要的財(cái)務(wù)報(bào)表；《特許經(jīng)營協(xié)議》 等【《特許經(jīng)營協(xié)議》的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和協(xié)議關(guān)系，特許經(jīng)營公司負(fù)責(zé)的經(jīng)營范圍、經(jīng)營期和經(jīng)營區(qū)域，服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)，購買服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)價(jià)，特許經(jīng)營期結(jié)束后的移交標(biāo) 準(zhǔn)，項(xiàng)目公司的權(quán)力義務(wù)，違約責(zé)任，終止及補(bǔ)償?shù)取俊Ｋ?是招標(biāo)準(zhǔn)備。確定招標(biāo)組織單位，合理安排招標(biāo)工作協(xié)作和 責(zé)任分工，并將需要在招標(biāo)文件中體現(xiàn)的條件予以落實(shí)，據(jù) 以編制資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件。五是招標(biāo)與投標(biāo)。編制完 招標(biāo)文件，發(fā)出投標(biāo)邀請函之時(shí)，招標(biāo)正式開始，接到邀請 函的投標(biāo)人決策是否參加投標(biāo)，并在購買招標(biāo)文件后準(zhǔn)備相 應(yīng)的投標(biāo)文件。六是開標(biāo)與評標(biāo)。擬訂評標(biāo)辦法，聘請國內(nèi) 污水處理行業(yè)技術(shù)、財(cái)務(wù)和法律方面的資深專家組成評標(biāo)委

員會(huì)。評標(biāo)過程中綜合考慮投標(biāo)人的技術(shù)、財(cái)務(wù)實(shí)力以及其 投標(biāo)報(bào)價(jià)等綜合因素，而不是僅以投標(biāo)報(bào)價(jià)確定中標(biāo)人，以 避免出現(xiàn)個(gè)別投標(biāo)人利用惡意報(bào)價(jià)以謀取中標(biāo)的情況。七是 協(xié)議談判。確定評標(biāo)結(jié)果后，與《評標(biāo)辦法》中確定的談判 對象（排名靠前的中標(biāo)候選人）就《特許經(jīng)營協(xié)議》、《資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等相關(guān)合作文件進(jìn)行具體的談判，直至雙方達(dá)成 一致意見。八是協(xié)議簽訂。投資人與市政府授權(quán)的主體簽訂 項(xiàng)目公司《合資協(xié)議》；投資人負(fù)責(zé)完成申請項(xiàng)目公司工商 登記及相關(guān)組建工作。項(xiàng)目公司與市住建委及產(chǎn)權(quán)人分別正 式簽署《特許經(jīng)營協(xié)議》和《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；項(xiàng)目公司支 付資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款。

三、關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）項(xiàng)目咨詢。通過招標(biāo)方式選擇有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)咨詢 機(jī)構(gòu)，明確咨詢機(jī)構(gòu)的責(zé)任和任務(wù)。咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)全程配合 牽頭部門進(jìn)行項(xiàng)目前期工作、編制工作方案和具體實(shí)施等工 作。

（二）資產(chǎn)評估。委托具有實(shí)力的第三方資產(chǎn)評估公司 對本項(xiàng)目實(shí)施資產(chǎn)評估，資產(chǎn)不做溢價(jià)處理。明確資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 方、合理確定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范圍。原有負(fù)債由原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

（三）招投標(biāo)。一是明確投資人準(zhǔn)入條件。通過前期調(diào) 查和分析，結(jié)合國內(nèi)行業(yè)發(fā)展情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，合理確定了 投資人投標(biāo)資格和準(zhǔn)入條件。二是投資人選擇方式。按照“公 開、公平、公正”的原則，在確定準(zhǔn)入條件的基礎(chǔ)上并結(jié)合 項(xiàng)目特點(diǎn)，采用公開邀請招標(biāo)的方式確定投資人。三是標(biāo)的 設(shè)定。在明確限定內(nèi)部收益率≤8.0%、融資成本（貸款利率）≤6.55%、綜合費(fèi)率≤7.0%等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，設(shè)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 價(jià)格、特許經(jīng)營期和基本水量等邊界條件，把已建污水處理 廠以及排水設(shè)施污水處理服務(wù)費(fèi)單價(jià)(單位：元/立方米)和排 水設(shè)施服務(wù)費(fèi)單價(jià)（單位：元/（公里·年））等作為主要標(biāo)的。四是綜合評標(biāo)。著重對投標(biāo)人財(cái)務(wù)實(shí)力、資質(zhì)榮譽(yù)、業(yè)績經(jīng) 驗(yàn)、技術(shù)能力、財(cái)務(wù)方案、人員配臵方案、技術(shù)方案和法律 方案等綜合能力的審核和評估。

四、合同約定和政府監(jiān)管機(jī)制

（一）明確責(zé)權(quán)利相適應(yīng)。按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)的要 求，以《特許經(jīng)營協(xié)議》、《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《項(xiàng)目公司股東 協(xié)議》三個(gè)規(guī)范性協(xié)議形式，明確投資人和政府的職責(zé)及權(quán) 利。

（二）制定動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制。池州市審計(jì)局牽頭建立完善 成本監(jiān)審機(jī)制，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)審；建立調(diào)價(jià)機(jī)制，根據(jù)運(yùn)營質(zhì) 量情況、市場價(jià)格水平建立服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制。在特許經(jīng)營期 內(nèi)，依據(jù)《特許經(jīng)營協(xié)議》的基準(zhǔn)價(jià)格及池州市統(tǒng)計(jì)部門公 布的相關(guān)數(shù)據(jù)每滿三年調(diào)整一次服務(wù)費(fèi)單價(jià)。

（三）績效考評。一是污水處理廠運(yùn)營考核。根據(jù)《特 許經(jīng)營協(xié)議》對污水處理廠的進(jìn)出水水質(zhì)水量以及排水設(shè)施篇三：ppp項(xiàng)目實(shí)施的基本流程 ppp項(xiàng)目實(shí)施的基本流程

(一)編制實(shí)施方案和資格預(yù)審文件

主要工作：按照財(cái)政部要求編制項(xiàng)目實(shí)施方案，進(jìn)行物有所值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證，編制資格預(yù)審文件。1.編制資料清單；

2.向政府相關(guān)部門調(diào)研訪談，詳細(xì)了解項(xiàng)目情況； 3.編制項(xiàng)目實(shí)施方案，內(nèi)容主要包括：

（1)項(xiàng)目概況

（2)風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架

（3)項(xiàng)目運(yùn)作方式

（4)交易結(jié)構(gòu)

（5)合同體系

（6)監(jiān)管架構(gòu)

（7)采購方式選擇 4.進(jìn)行物有所值評價(jià)； 5.進(jìn)行財(cái)政承受能力論證；

（1)編制財(cái)務(wù)模型，進(jìn)行財(cái)務(wù)測算

（2)重點(diǎn)進(jìn)行財(cái)政支出測算和承受能力評估

（3)形成財(cái)政承受能力論證結(jié)論 6.向相關(guān)政府部門匯報(bào)實(shí)施方案，并進(jìn)行修改完善； 7.形成項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)批稿； 8.項(xiàng)目實(shí)施方案獲批后，編制資格預(yù)審文件和資格預(yù)審公告； 9.協(xié)助發(fā)布資格預(yù)審公告； 10.協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)成立評審小組； 11.協(xié)助組織項(xiàng)目資格預(yù)審和評審工作。(二)實(shí)施招標(biāo)程序

主要工作：編制招標(biāo)文件，進(jìn)行招商推介，解答投資人有關(guān)問題，吸引投資人關(guān)注和參與投標(biāo)。

1.制定招標(biāo)階段的具體工作計(jì)劃； 2.主持起草招標(biāo)文件，招標(biāo)文件主要包括：

（1）投標(biāo)人須知

（2）項(xiàng)目協(xié)議，（3）合資合同（如政府部門或其指定機(jī)構(gòu)參股項(xiàng)目公司的）

（4）技術(shù)參考資料

3.與政府有關(guān)部門討論招標(biāo)文件； 4.修改招標(biāo)文件并完成終稿； 5.起草招標(biāo)公告并協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在相關(guān)媒體發(fā)布招標(biāo)公告，組織發(fā)售招標(biāo)文件； 6.協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)接待潛在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及盡職調(diào)查； 7.參加標(biāo)前會(huì)議； 8.編制標(biāo)前會(huì)議備忘錄，并向所有潛在投標(biāo)人發(fā)送； 9.回答和澄清潛在投標(biāo)人的提問，并以招標(biāo)文件補(bǔ)充文件的形式通知所有潛在投標(biāo)人； 10.繼續(xù)研究招標(biāo)文件并使文件符合法律規(guī)范和行業(yè)慣例，如發(fā)現(xiàn)重大疏漏或?qū)?xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)不利的條款，及時(shí)以招標(biāo)文件補(bǔ)充文件的形式進(jìn)行修正； 11.將招標(biāo)文件的任何變化及時(shí)通知潛在投標(biāo)人； 12.與有關(guān)政府部門保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決招標(biāo)階段出現(xiàn)的各種問題； 13.制定開標(biāo)計(jì)劃和開標(biāo)安排，制定開標(biāo)階段的各種有用文件； 14.協(xié)助布置開標(biāo)現(xiàn)場并派工作人員參加開標(biāo)儀式。(三)評標(biāo)及談判階段

主要工作：制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助進(jìn)行談判，并就協(xié)議關(guān)鍵條款進(jìn)行解釋和修改，形成最終項(xiàng)目協(xié)議。

1.制定評標(biāo)和澄清談判的計(jì)劃； 2.制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法和澄清談判策略； 3.協(xié)助評審小組對全部投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、摘錄、比較和評估，計(jì)算各投標(biāo)人的分值，并起草評審報(bào)告；

4.協(xié)助組建采購結(jié)果確認(rèn)談判工作組； 5.參加采購結(jié)果確認(rèn)談判工作組與候選社會(huì)資本就項(xiàng)目合同進(jìn)行的談判； 6.在每一輪談判結(jié)束時(shí)編制談判備忘錄，并根據(jù)談判結(jié)果修改協(xié)議文本； 7.形成協(xié)議文本定稿； 8.協(xié)助進(jìn)行中標(biāo)公示； 9.發(fā)出中標(biāo)通知書；

10.根據(jù)需要參與政府與投資人協(xié)議簽署儀式。篇四：ppp項(xiàng)目合作方案15.4.13 xxx高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施ppp項(xiàng)目實(shí)施方案

近來，國家推出一系列指導(dǎo)性文件，積極倡導(dǎo)和推介 ppp基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式，為適應(yīng)這一要求，加快我區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效提供公共產(chǎn)品。根據(jù)國家、省及發(fā)改、財(cái)政、住建等上級部門的指導(dǎo)精神，參照外地的成功做法，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定我區(qū)ppp基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案。

一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目工程量數(shù)據(jù)采集。首先由項(xiàng)目

主管單位對整個(gè)高新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施擬采用ppp模式的項(xiàng)目做投資總估算，具體包括道路、綠化、亮化、供水、熱力、電力、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉软?xiàng)工程建成所需要的投資進(jìn)行整體估算。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，我區(qū)1.7145613平方公里各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共需投資267584.1664萬元，其中已投資

52028.077萬元，未投資215556.0894萬元。

二、聘請專業(yè)的咨詢公司做ppp整體方案。具體咨詢服務(wù)內(nèi)容包括：

（一）ppp項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價(jià)。具體內(nèi)容包括：

1、ppp項(xiàng)目功能邊界定位

2、ppp項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算模型搭建

3、ppp項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價(jià)（投資額、回收期、報(bào)酬率、項(xiàng)目生命周期現(xiàn)金流預(yù)測、凈現(xiàn)值、敏感性分析等）。

（二）ppp項(xiàng)目實(shí)施方案。具體內(nèi)容：

1、ppp項(xiàng)目

交易架構(gòu)（項(xiàng)目投融資結(jié)構(gòu)、回報(bào)機(jī)制）、運(yùn)作模式（委

托運(yùn)營、管理合同、建設(shè)—運(yùn)營—移交、建設(shè)—擁有—運(yùn)營、轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營—移交、改建—運(yùn)營—移交等運(yùn)營模

式）、補(bǔ)償機(jī)制設(shè)計(jì)、融資方案、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

2、ppp操作方案編制。

（三）ppp項(xiàng)目法律服務(wù)。具體內(nèi)容包括：

1、ppp 項(xiàng)目政策法規(guī)梳理與法律風(fēng)險(xiǎn)控制

2、ppp項(xiàng)目合同體系制定（包括項(xiàng)目合同、股東合同、融資合同、工程承包合同、運(yùn)營維護(hù)合同等）。

（四）社會(huì)資本方引入。具體內(nèi)容包括：協(xié)助甲方遴

選投資方，參與相關(guān)的會(huì)議、談判、磋商、并發(fā)表專業(yè)建議。

我們初步選定北京中建政研信息咨詢中心作為咨詢公

司合作方，該公司情況詳見附件一，初定費(fèi)用為45萬元。

三、將項(xiàng)目納入xxx市ppp項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫。根據(jù)相關(guān)

要求將我區(qū)此項(xiàng)目報(bào)市財(cái)政部門成立的政府與社會(huì)資本合作中心納入數(shù)據(jù)庫。主要用于項(xiàng)目集中對外公示、宣傳和社會(huì)資本招募，后續(xù)金融機(jī)構(gòu)介入的基本條件，以及便于ppp管理機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

四、兩種方式確認(rèn)參與ppp項(xiàng)目合作社會(huì)資本方的方式

一：

（一）向社會(huì)公布ppp項(xiàng)目資格預(yù)審文件。在省級以上的人民政府財(cái)政部門指定的媒體上發(fā)布公告，公告內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目的授權(quán)主體、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目概況（項(xiàng)目的具體內(nèi)容、總投資金額、項(xiàng)目運(yùn)營模式）、項(xiàng)目對社會(huì)資本的要求（包括資格、資信及業(yè)績證明文件、社會(huì)融資方法與能力、工程建設(shè)與運(yùn)營能力、參與ppp項(xiàng)目的業(yè)績與經(jīng)驗(yàn)）、擬確定參與競爭的社會(huì)資本的數(shù)量和確定方法、項(xiàng)目公司組建方式、合作方式、經(jīng)營期限、項(xiàng)目融資、政府授權(quán)、購買服務(wù)或付費(fèi)方式、績效考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲機(jī)制、付費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制、運(yùn)營維護(hù)、社會(huì)資本方終止與退出機(jī)制、社會(huì)資本方評價(jià)辦法等。

（二）、采用競爭性磋商或單一來源采購的方式遴選

資本方。向已經(jīng)通過資格預(yù)審的社會(huì)資本企業(yè)發(fā)布進(jìn)行競爭性磋商的通知，如取得資格預(yù)審的社會(huì)資本方有2家及以上則采用競爭性談判等形式，如只有1家則采用單一來源采購形式遴選社會(huì)資本方。此種方式的優(yōu)點(diǎn)是規(guī)范，缺點(diǎn)是增加項(xiàng)目的程序和操作的復(fù)雜性，延長實(shí)施時(shí)間，降低效率。

二： 直接邀請符合項(xiàng)目要求的社會(huì)資本企業(yè)。直接向符合我區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目ppp合作模式的社會(huì)資本企業(yè)發(fā)出邀請函，邀請函的內(nèi)容包括：項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和核心邊界條件（不可進(jìn)行磋商的條件）、項(xiàng)目產(chǎn)出

說明（指項(xiàng)目建成后項(xiàng)目資產(chǎn)所應(yīng)達(dá)到的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及公共產(chǎn)品和服務(wù)的交付范圍、標(biāo)準(zhǔn)和績效水

平）、ppp項(xiàng)目合作初步協(xié)議和操作方案、社會(huì)資本方應(yīng)提供的項(xiàng)目報(bào)告書的要求。此種方式的優(yōu)點(diǎn)是操作簡單，易于實(shí)施，提高效率，但程序稍顯簡單。

五、確定合作的社會(huì)資本方。由高新區(qū)管委會(huì)組織由

發(fā)改、財(cái)政、市政建設(shè)等相關(guān)部門及融資、建設(shè)、市政管理等方面的專家組成評審小組同社會(huì)資本企業(yè)就ppp項(xiàng)目合作協(xié)議中的可磋商條款進(jìn)行磋商，采取好中選優(yōu)最終確定ppp合作協(xié)議和社會(huì)資本方。

六、政府審批通過ppp項(xiàng)目操作方案或合作協(xié)議。由xxx高新區(qū)管委會(huì)研究決定通過ppp項(xiàng)目操作方案和合作協(xié)議（如有涉及財(cái)政補(bǔ)貼支出和土地增值收入部分需經(jīng)同級人大批準(zhǔn)列支，納入財(cái)政預(yù)算管理）。

七、成立ppp項(xiàng)目運(yùn)作公司。由社會(huì)資本方和高新區(qū)授權(quán)的建投公司參股成立項(xiàng)目公司，該公司與高新區(qū)管委會(huì)簽訂ppp項(xiàng)目合作協(xié)議，項(xiàng)目公司進(jìn)入整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)及到期移交等后期工作。2015年3月17日篇五：ppp項(xiàng)目實(shí)施的基本流程 ppp項(xiàng)目實(shí)施的基本流程

(一)編制實(shí)施方案和資格預(yù)審文件

主要工作：按照財(cái)政部要求編制項(xiàng)目實(shí)施方案，進(jìn)行物有所 值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證，編制資格預(yù)審文

件。

1.編制資料清單；

2.向政府相關(guān)部門調(diào)研訪談，詳細(xì)了解項(xiàng)目情況； 3.編制項(xiàng)目實(shí)施方案，內(nèi)容主要包括：

（1)項(xiàng)目概況

（2)風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架

（3)項(xiàng)目運(yùn)作方式

（4)交易結(jié)構(gòu)

（5)合同體系

（6)監(jiān)管架構(gòu)

（7)采購方式選擇 4.進(jìn)行物有所值評價(jià)； 5.進(jìn)行財(cái)政承受能力論證；

（1)編制財(cái)務(wù)模型，進(jìn)行財(cái)務(wù)測算

（2)重點(diǎn)進(jìn)行財(cái)政支出測算和承受能力評估

（3)形成財(cái)政承受能力論證結(jié)論 6.向相關(guān)政府部門匯報(bào)實(shí)施方案，并進(jìn)行修改完善； 7.形成項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)批稿； 8.項(xiàng)目實(shí)施方案獲批后，編制資格預(yù)審文件和資格預(yù)審公告； 9.協(xié)助發(fā)布資格預(yù)審公告； 10.協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)成立評審小組； 11.協(xié)助組織項(xiàng)目資格預(yù)審和評審工作。(二)實(shí)施招標(biāo)程序

主要工作：編制招標(biāo)文件，進(jìn)行招商推介，解答投資人有關(guān)

問題，吸引投資人關(guān)注和參與投標(biāo)。1.制定招標(biāo)階段的具體工作計(jì)劃； 2.主持起草招標(biāo)文件，招標(biāo)文件主要包括：

（1）投標(biāo)人須知

（2）項(xiàng)目協(xié)議，（3）合資合同（如政府部門或其指定機(jī)構(gòu)參股項(xiàng)目公司的）

（4）技術(shù)參考資料

3.與政府有關(guān)部門討論招標(biāo)文件； 4.修改招標(biāo)文件并完成終稿； 5.起草招標(biāo)公告并協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在相關(guān)媒體發(fā)布招

標(biāo)公告，組織發(fā)售招標(biāo)文件； 6.協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)接待潛在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及盡

職調(diào)查；

7.參加標(biāo)前會(huì)議；

8.編制標(biāo)前會(huì)議備忘錄，并向所有潛在投標(biāo)人發(fā)送； 9.回答和澄清潛在投標(biāo)人的提問，并以招標(biāo)文件補(bǔ)充文件的形式通知所有潛在投標(biāo)人； 10.繼續(xù)研究招標(biāo)文件并使文件符合法律規(guī)范和行業(yè)慣例，如發(fā)現(xiàn)重大疏漏或?qū)?xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)不利的條款，及時(shí)以招標(biāo)文件補(bǔ)充文件的形式進(jìn)行修正；

11.將招標(biāo)文件的任何變化及時(shí)通知潛在投標(biāo)人； 12.與有關(guān)政府部門保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決招標(biāo)階段出現(xiàn)的各種問題；

13.制定開標(biāo)計(jì)劃和開標(biāo)安排，制定開標(biāo)階段的各種有用

文件；

14.協(xié)助布置開標(biāo)現(xiàn)場并派工作人員參加開標(biāo)儀式。.(三)評標(biāo)及談判階段

主要工作：制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助進(jìn)行談判，并就協(xié)議關(guān)鍵條

款進(jìn)行解釋和修改，形成最終項(xiàng)目協(xié)議。1.制定評標(biāo)和澄清談判的計(jì)劃； 2.制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法和澄清談判策略； 3.協(xié)助評審小組對全部投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、摘錄、比較和

評估，計(jì)算各投標(biāo)人的分值，并起草評審報(bào)告； 4.協(xié)助組建采購結(jié)果確認(rèn)談判工作組； 5.參加采購結(jié)果確認(rèn)談判工作組與候選社會(huì)資本就項(xiàng)目

合同進(jìn)行的談判；

6.在每一輪談判結(jié)束時(shí)編制談判備忘錄，并根據(jù)談判結(jié)果

修改協(xié)議文本；

7.形成協(xié)議文本定稿； 8.協(xié)助進(jìn)行中標(biāo)公示； 9.發(fā)出中標(biāo)通知書； 10.根據(jù)需要參與政府與投資人協(xié)議簽署儀式。

第五篇：PPP項(xiàng)目方案[范文模版]

PPP（公私合作關(guān)系）項(xiàng)目實(shí)施建議方案

什么是PPP

（一）基本概念、核心理念

PPP，即公私伙伴關(guān)系是指公共部門與私營部門為提供公共服務(wù)而建立起來的一種長期合作關(guān)系。這種關(guān)系用商業(yè)協(xié)議來確立，公共部門將融資、建設(shè)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給私營部門，并與私營部門發(fā)揮各自的優(yōu)勢來提供公共服務(wù)。在這樣的框架下，PPP的表現(xiàn)形式有多種，如BOT（建設(shè)-運(yùn)營-轉(zhuǎn)讓）和BOOT（建設(shè)-運(yùn)營-擁有-轉(zhuǎn)讓）等。一般而言，按照私人部門的參與程度和公共部門將各類風(fēng)險(xiǎn)向私營部門轉(zhuǎn)移的程度會(huì)產(chǎn)生多種PPP模式，如BOT,BOOT,DBFO等。

PPP的核心理念是追求資金最佳使用價(jià)值,通過引進(jìn)社會(huì)資本，發(fā)揮公私雙方各自優(yōu)勢，緊密合作，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，得到最優(yōu)的投資回報(bào)及社會(huì)公共效益，實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政或者公共資源的價(jià)值最大化。

（二）PPP的比較優(yōu)勢

相對于政府傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)模式及公共融資方式，PPP有以下 比較優(yōu)勢：

1、提高公共財(cái)政使用效率

PPP項(xiàng)目一般由社會(huì)私人資本或者聯(lián)合體融資建設(shè)及運(yùn)營，提供公共服務(wù)。共用財(cái)政投入很少，較好發(fā)揮了“四兩撥千斤”的杠桿作用，這對公共財(cái)政短缺的情況下加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有比較重要的意義。

同時(shí)，由于捆綁了建設(shè)和經(jīng)營，并以服務(wù)和產(chǎn)出付費(fèi)，使得私人部門能夠發(fā)揮最大的能動(dòng)性，通過創(chuàng)新、自我施壓等避免項(xiàng)目成本超支。在風(fēng)險(xiǎn)管理上的合理分配和良好的合作機(jī)制也使得項(xiàng)目失敗的概率大大降低，避免了公共資源的浪費(fèi)。

2、保障項(xiàng)目和公共服務(wù)質(zhì)量

評審中標(biāo)的私人資本或聯(lián)合體組建項(xiàng)目公司建設(shè)項(xiàng)目并提供公共服務(wù)。聯(lián)合體一般是由建設(shè)方、融資方、運(yùn)營方組成的利益共同體，它比傳統(tǒng)開發(fā)模式具有更好的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力。另外，很多PPP項(xiàng)目通過引進(jìn)國際知名建設(shè)、管理機(jī)構(gòu)，帶來先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，有利于提高公共服務(wù)的質(zhì)量。

3、實(shí)現(xiàn)合作雙方互利共贏

合理的PPP模式可以平衡公私雙方的權(quán)責(zé)利。在風(fēng)險(xiǎn)分配上遵循“最優(yōu)承擔(dān)”原則，即將風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力承擔(dān)的一方。同時(shí)，全壽命周期特點(diǎn)使得合同具有較大的靈活空間，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的機(jī)制既能維護(hù)共用部門的利益，也能最大限度滿足私人資本的訴求。

（三）PPP實(shí)施背景

十八大以來，穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生逐漸成

為政策主線。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展是重中之重，穩(wěn)增長的任務(wù)尤其艱巨。在此背景下，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。財(cái)政部預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，由此帶來的投資需求約為42萬億元人民幣，每年需要資金約7萬億。然而作為城鎮(zhèn)化建設(shè)主力的地方政府財(cái)政壓力巨大，各級政府直接債務(wù)約11萬億，或有負(fù)債約7萬億。在當(dāng)前土地收入成為地方債務(wù)主要還款來源的情況下，房地產(chǎn)市場的正常波動(dòng)都足以影響地方財(cái)政，進(jìn)而影響新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。要改變這種困境，最關(guān)鍵的是創(chuàng)新投融資體制，改變傳統(tǒng)政

府投資模式。PPP模式積極引入社會(huì)私人資本，參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，在保障資金來源、引入先進(jìn)的建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)、保證項(xiàng)目和公共服務(wù)質(zhì)量上有較大優(yōu)勢。

（四）PPP法律依據(jù)

PPP模式在本質(zhì)上是鼓勵(lì)社會(huì)非公有資本參與社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)和基礎(chǔ)服務(wù)提供，我國早在2005年就出臺《國務(wù)院鼓勵(lì)支持非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，即“非公36條”，放寬非公有制經(jīng)濟(jì)市場準(zhǔn)入，其中就有“允許非公有資本進(jìn)入公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域”條款。2010年，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，即“新36條”，進(jìn)一步拓寬民間投資的領(lǐng)域和范圍，明確鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域及市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)領(lǐng)域。

在黨的十八屆三中全會(huì)上，“允許社會(huì)資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營”成為進(jìn)一步深化改革，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要措施。

（五）PPP適用領(lǐng)域

PPP項(xiàng)目的實(shí)施過程是引入社會(huì)私人資本組建聯(lián)合體，授予特許經(jīng)營期，由其自主融資建設(shè)和經(jīng)營該項(xiàng)目，通過項(xiàng)目本身收費(fèi)或政府對服務(wù)的付費(fèi)收回投資成本，實(shí)現(xiàn)投資收益。特許期滿，項(xiàng)目移交政府或續(xù)約經(jīng)營。原則上，所有能滿足這個(gè)特點(diǎn)的政府投資項(xiàng)目都具備采用PPP模式的可能。在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施中，有公路、橋梁、鐵路、電信等設(shè)施，不實(shí)行收費(fèi)的交通設(shè)施（如海南地區(qū)）可以通過政府對流量付費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)收益。在社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施方面，有體育場、醫(yī)院、學(xué)校、政府辦公樓、會(huì)議中心、供水、排污、監(jiān)獄、歌劇院、保障房、旅游設(shè)施等，這些項(xiàng)目大多可以通過消費(fèi)者付費(fèi)形成閉環(huán)，不足部分亦可由政府根據(jù)流量付費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)充。

在具體實(shí)施中，相應(yīng)PPP項(xiàng)目一般由上述各領(lǐng)域政府專業(yè)主管部門聯(lián)合政府投融資平臺組成招商主體，成為項(xiàng)目發(fā)起方。由專業(yè)主管部門代表公共部門負(fù)責(zé)對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督審查，維護(hù)公共利益。

二、PPP實(shí)施路徑

（一）項(xiàng)目發(fā)起

1、明確需求

擬建項(xiàng)目相應(yīng)級別的行業(yè)主管部門，如市級項(xiàng)目由交通局、環(huán)衛(wèi)局、教育局等根據(jù)行業(yè)需求分析報(bào)政府及發(fā)改委申請投資立項(xiàng)。需求應(yīng)量化，尤其對于擬用PPP模式開發(fā)的項(xiàng)目，量化的需求是在支付環(huán)節(jié)提供績效標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，比如，每年需新增垃圾處理多少噸。需求分析是確定投資規(guī)模、投資方式的前提。

也可由相關(guān)專業(yè)國有企業(yè)、政府投融資平臺公司會(huì)同行業(yè)主管部門提出上述需求，并報(bào)政府立項(xiàng)。

2、評估方案 在需求分析基礎(chǔ)上，上述部門進(jìn)一步對備選方案進(jìn)行評估。主要是開發(fā)方式的選擇。由于PPP開發(fā)模式前期工作較長、過程復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)、總投資大，因此不是所有的項(xiàng)目都適用PPP模式。有些可能更適合傳統(tǒng)采購方式，如BT或代建。對于確需進(jìn)行PPP模式開發(fā)的，也要為該項(xiàng)目確立一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，即如果按照傳統(tǒng)政府采購模式（PSC）開發(fā)，需要的總投資和產(chǎn)生的效益，以便為引入PPP模式提供充分的依據(jù)。

3、可行性研究

項(xiàng)目可行性研究應(yīng)由以上相關(guān)部門組織專家獨(dú)立進(jìn)行，或通過權(quán)威中介機(jī)構(gòu)提供分析報(bào)告。在可行性研究中，商業(yè)預(yù)測較為關(guān)鍵，它可以使政府在大量花費(fèi)資源開發(fā)項(xiàng)目之前就能夠?qū)献骰锇殛P(guān)系的適用性有所認(rèn)識，且對于分析招商過程中私人部門是否勝任、確定合理底標(biāo)有意義。

PPP項(xiàng)目涉及私人資本的引入。較為嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究對于量化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和成本，確定凈利潤，形成有吸引力的商業(yè)預(yù)測，從而降低招商難度有幫助。同時(shí)也是政府選擇開發(fā)模式的參考依據(jù)。國際上一些失敗的PPP案例大多源于對市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測不足，導(dǎo)致收支難以平衡，最后破產(chǎn)，由政府接管提供公共服務(wù),無形中也增加了公共資源的浪費(fèi)。

4、征詢意見

就擬建PPP項(xiàng)目征詢監(jiān)管方、專家、終端用戶等的意見有助于發(fā)現(xiàn)潛在問題，并在完善后發(fā)布切實(shí)可行的招商文件。

5、確定決策文件

在項(xiàng)目發(fā)起的最后階段，通過分析需求及初步的可行性研究之后，應(yīng)形成相關(guān)確定性文件，比如績效標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)管理方式，項(xiàng)目公司運(yùn)營模式，招商程序，融資安排以及監(jiān)管方案等。這是開展項(xiàng)目招商工作的前提，也是政府在PPP項(xiàng)目中需要做的基礎(chǔ)工作。

（二）項(xiàng)目招商

1、成立招商小組 招商主體一般由項(xiàng)目所在行業(yè)專業(yè)主管部門及政府投融資平臺公司組成。招商主體可以進(jìn)一步委托專業(yè)的資產(chǎn)管理公司或資產(chǎn)運(yùn)營公司為招商代理，并與其組成招商工作小組。

為完成招商工作，招商工作小組應(yīng)聘請相應(yīng)的財(cái)務(wù)顧問、法律顧問和技術(shù)顧問等。在成功招商后，顧問團(tuán)隊(duì)可以進(jìn)入項(xiàng)目公司繼續(xù)提供咨詢服務(wù)，顧問費(fèi)用由項(xiàng)目公司支付。

2、發(fā)布招商文件

招商前期準(zhǔn)備工作包括與潛在對象初步接觸，向政府有關(guān)部門和融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢等，并在此基礎(chǔ)上確定招商邊界條件。如，合同結(jié)構(gòu)，特許經(jīng)營協(xié)議，費(fèi)用結(jié)算方式，項(xiàng)目公司的組織形式，招商的范圍等。這些內(nèi)容構(gòu)成完整的招商方案。在獲得政府批準(zhǔn)后，由招商工作小組正式發(fā)布招商文件。

3、確定短名單

招商文件發(fā)布后，招商工作小組負(fù)責(zé)接待意向投資者，在提供必要的文件和信息后，與意向投資者進(jìn)行充分的溝通，并接收投資建議書。

招商工作小組應(yīng)從大量的投標(biāo)方篩選優(yōu)質(zhì)的對象確定短名單進(jìn)入談判環(huán)節(jié)。過低的門檻雖然可以使得競標(biāo)過程比較激烈，但也容易增加談判工作難度。由于PPP項(xiàng)目的特殊性和長期性，單一的指標(biāo)，如利潤率、成本收益等無法確定最合適的合作伙伴。

以往一些PPP案例中不乏為中標(biāo)而故意壓低條件，但最后卻無法維持，轉(zhuǎn)而由政府接手的現(xiàn)象。

4、談判及評審

專家和顧問團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從成本效益、技術(shù)創(chuàng)新、管理經(jīng)驗(yàn)等各方面予以分析比對，盡量以推薦而非打分的方式出具意見。當(dāng)前PPP項(xiàng)目的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足以用過于精細(xì)的方式進(jìn)行評選。評審工作應(yīng)充分考慮PPP項(xiàng)目的全壽命周期這個(gè)特點(diǎn)。對投資者的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、實(shí)力以及創(chuàng)新能力應(yīng)予以重視，前者甚至比價(jià)格更為重要。

5、簽約 最后由招商主體的行業(yè)相關(guān)主管部門與勝出的投資者或聯(lián)合體進(jìn)行簽約，授予PPP項(xiàng)目一定年限的特許經(jīng)營權(quán)，并簽訂合同，由其負(fù)責(zé)投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)；如有外資參與，還需要由擬參股項(xiàng)目的國有企業(yè)或政府投融資平臺公司與其簽訂合資協(xié)議等其它合同。

成功的招商工作是PPP項(xiàng)目達(dá)成預(yù)期的前提，必須審慎、周全，一般歷時(shí)約半年至一年。

（三）組建項(xiàng)目公司

1、股東構(gòu)成

由取得特許經(jīng)營權(quán)的投資者或聯(lián)合體出資組建特殊目的項(xiàng)目公司（SPV）。一般代表政府公共利益的國有企業(yè)或政府投融資平臺公司應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目公司，參與董事會(huì)及日常經(jīng)營管理。

2、融資來源

項(xiàng)目公司的資金來源包括股本和債務(wù)。股本由股東出資，債務(wù)資金則由銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)提供。為豐富融資結(jié)構(gòu)，滿足融資要求，也可以吸收一些次級債和優(yōu)先股。

國際上項(xiàng)目公司的股本在資金來源中占比較小，一般不足20%。國內(nèi)一些PPP案例中，這一比例稍高，但一般不超過1/3，大部分開發(fā)資金應(yīng)通過項(xiàng)目本身的融資能力實(shí)現(xiàn)。

3、管理層

由股東方、融資方組成的管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常經(jīng)營工作，通過董事會(huì)、總經(jīng)理辦公會(huì)等處理項(xiàng)目公司在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營中的問題，并在統(tǒng)一招標(biāo)、公開信息方面提供保障。

4、協(xié)調(diào)委員會(huì)

由股東方、政府代表、專家顧問等組成協(xié)調(diào)委員會(huì)，對于項(xiàng)目公司內(nèi)外部利益沖突，進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，也可以致力于與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。

對于沖突的解決，一般先由協(xié)調(diào)委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，然后是協(xié)調(diào)委員會(huì)下設(shè)的專家委員會(huì)進(jìn)行專業(yè)性評判，最后才是選擇仲裁訴訟等，這有利于保障合作伙伴關(guān)系及各方利益。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管控

1、風(fēng)險(xiǎn)分配 PPP項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、收入風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法規(guī)/政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)及以上各種風(fēng)險(xiǎn)組合所導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)。

各類風(fēng)險(xiǎn)分配遵循“最優(yōu)承擔(dān)”原則，即由最有能力處理的一方來承擔(dān)。這能降低風(fēng)險(xiǎn)的邊際成本，達(dá)到PPP項(xiàng)目資金的最佳使用價(jià)值。

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、收入風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等由項(xiàng)目公司承擔(dān)，但其中也有屬于政府責(zé)任部分，比如土地權(quán)屬、服務(wù)及產(chǎn)品規(guī)格定義錯(cuò)誤、政府要求變化、支付違約等，需在合同及特許經(jīng)營協(xié)議中明確。

法規(guī)政治風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等應(yīng)根據(jù)雙方的權(quán)責(zé)進(jìn)行分擔(dān)，一般政府公共部門承擔(dān)較多此類風(fēng)險(xiǎn)。另外，還應(yīng)引入商業(yè)保險(xiǎn)，用于轉(zhuǎn)移不確定性大、損失額度大的風(fēng)險(xiǎn)，如某些不可抗力事件導(dǎo)致的項(xiàng)目重大損失。

風(fēng)險(xiǎn)分配在簽約性談判階段已經(jīng)完成，并體現(xiàn)在合同及特許經(jīng)營協(xié)議中。

在建設(shè)經(jīng)營階段，主要是充分發(fā)揮經(jīng)營管理層和協(xié)調(diào)委員會(huì)的作用，及時(shí)識別、轉(zhuǎn)移、化解相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、多級監(jiān)管

項(xiàng)目公司應(yīng)設(shè)置多級監(jiān)管體系，以保障項(xiàng)目進(jìn)度、服務(wù)質(zhì)量及公共利益。

常見的監(jiān)督體系分三級。政府行業(yè)主管部門不定期檢查，協(xié)調(diào)委員會(huì)根據(jù)需要可以定期也可以隨機(jī)抽查，項(xiàng)目公司內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察團(tuán)隊(duì)需定期對項(xiàng)目的建設(shè)、服務(wù)等進(jìn)行常規(guī)檢查。

3、收益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

PPP項(xiàng)目是全壽命周期合作。在較長的特許經(jīng)營期內(nèi)，全壽命周期的特點(diǎn)是雙方無法在一開始就預(yù)見所有可能的情況。這就需要公私雙方本著合作伙伴的精神，對項(xiàng)目未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益預(yù)留足夠的協(xié)商空間。

如果項(xiàng)目實(shí)際收益過高，意味著項(xiàng)目中公共利益被低估，在到達(dá)預(yù)設(shè)閥值后，雙方應(yīng)啟動(dòng)談判，就合理分配超額收益進(jìn)行協(xié)商。在實(shí)際操作中，可以通過縮短特許期或者降低支付標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)。反之，如果項(xiàng)目自投入運(yùn)營后，因非主觀原因長期陷入虧損，經(jīng)營困難，在達(dá)到預(yù)設(shè)閥值后，同樣應(yīng)啟動(dòng)談判機(jī)制。可以通過延長特許經(jīng)營期或給予補(bǔ)貼等方式予以調(diào)整。如著名PPP項(xiàng)目英法海底隧道因市場原因，客流受影響，經(jīng)營惡化，政府遂將特許經(jīng)營期延長至99年，但因財(cái)務(wù)狀況惡化，最終破產(chǎn)。如能更早地對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)，也許這個(gè)項(xiàng)目結(jié)果會(huì)更樂觀。

（五）項(xiàng)目移交

1、完整移交

特許經(jīng)營期到期后，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同和特許經(jīng)營協(xié)議將相應(yīng)資產(chǎn)和服務(wù)無償完整移交給政府指定部門或公司。

完整移交指的是項(xiàng)目資產(chǎn)在移交后完整可用。為保障完整性，項(xiàng)目公司應(yīng)繳納一定的維修保障資金或者簽署附加協(xié)議，在一定周期內(nèi)，比如一年，資產(chǎn)運(yùn)作和服務(wù)提供基本不受移交帶來的負(fù)面影響。

2、后續(xù)管理

政府部門作為PPP項(xiàng)目的最終接收方，在特許經(jīng)營協(xié)議到期后，一般有三種后續(xù)管理思路。一是與原資產(chǎn)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)續(xù)約，根據(jù)實(shí)際情況，簽訂新的特許經(jīng)營協(xié)議。二是由政府行業(yè)主管部門或其指定國有企業(yè)接管，提供公共服務(wù)。三是對該項(xiàng)目重新進(jìn)行招投標(biāo)，聘請更為優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。

三種方式各有利弊，應(yīng)根據(jù)資金價(jià)值最大化、維護(hù)共用利益的原則進(jìn)行選擇。

三、國內(nèi)外PPP實(shí)施案例

（一）成功案例

1、《上海老港垃圾處理廠四期項(xiàng)目（PPP）》（1）項(xiàng)目實(shí)施過程：

由市容環(huán)衛(wèi)局和上海城投組成招商主體，計(jì)劃通過國際招商，引進(jìn)擁有一流垃圾處理技術(shù)和豐富運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的國際投資者。市容環(huán)衛(wèi)局、城投委托上海國際集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和上海申信進(jìn)出口有限公司組成的聯(lián)合體為招商代理，并提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。

2002年12月開始招商前期準(zhǔn)備，由市容環(huán)衛(wèi)局、城投及招商代理組成招商工作小組，并聘請?zhí)爝_(dá)律師事務(wù)所為法律顧問、城市建設(shè)研究院為技術(shù)顧問。2003年4月9日～4月30日，招商代理發(fā)布招商文件。

8月12日，ONYX聯(lián)合體和惠記聯(lián)營兩家投資競爭人向招商代理遞交了投資建議書。2003年8月經(jīng)過投資建議書的評審、競爭性談判、確定候選投資人和簽約性談判，最終ONIX與中信泰富組成的聯(lián)合體勝出。

2003年12月23日，市容環(huán)衛(wèi)局和項(xiàng)目公司股東代表草簽了特許權(quán)協(xié)議及相關(guān)附件，環(huán)衛(wèi)局、城投和項(xiàng)目公司簽訂了垃圾供應(yīng)與結(jié)算協(xié)議。

ONIX與中信泰富組成的聯(lián)合體與上海市城投環(huán)境組成合資公司，負(fù)責(zé)老港生活垃圾衛(wèi)生填埋場四期的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)，特許期20年，是我國首個(gè)垃圾處理特許經(jīng)營項(xiàng)目。特許經(jīng)營期滿后項(xiàng)目公司資產(chǎn)無償移交給政府。市容環(huán)衛(wèi)局、上海城投與項(xiàng)目公司簽訂垃圾供應(yīng)與結(jié)算協(xié)議，并委托上海城投在垃圾收費(fèi)機(jī)制尚未建立之前支付相關(guān)垃圾處理費(fèi)用。（2）項(xiàng)目結(jié)果及評價(jià)

上海老港生活垃圾填埋場四期項(xiàng)目于2005年2月21日進(jìn)入試運(yùn)行，主體工程于12月12日正式投入運(yùn)營。施工建設(shè)進(jìn)度比較快，工程質(zhì)量明顯高于老港三期。該項(xiàng)目總體較為成功，有以下幾點(diǎn)可以借鑒：

招商目標(biāo)清晰，招商程序合理，有明確的項(xiàng)目小組工作模式，合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，建立了有效的溝通協(xié)調(diào)和爭端解決機(jī)制，同時(shí)政府監(jiān)管也到位。唯一不足的是政府層面缺乏一個(gè)統(tǒng)一調(diào)度的部門。作為行業(yè)主管部門，市容環(huán)衛(wèi)局顯然無法使項(xiàng)目在各部門協(xié)調(diào)上更為順暢。如優(yōu)惠政策的落實(shí)，相關(guān)部門的批復(fù)等。

（二）不成功案例

1、國家體育場（鳥巢）PPP項(xiàng)目

國家體育場工程總占地面積21公頃，建筑面積25.8萬平方米，項(xiàng)目2003年12月24日開工建設(shè)，2008年6月28正式竣工。國家體育場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)國家體育場的融資和建設(shè)工作，北京中信聯(lián)合體體育場運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)30年特許經(jīng)營期內(nèi)的國家體育場賽后運(yùn)營維護(hù)工作。

2003年8月9日，中標(biāo)人中國中信集團(tuán)聯(lián)合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國有資產(chǎn)有限責(zé)任公司簽署了《特許權(quán)協(xié)議》、《國家體育場協(xié)議》和《合作經(jīng)營合同》三個(gè)合同協(xié)議。之后，聯(lián)合體與代表北京市政府的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同組建了項(xiàng)目公司——國家體育場有限責(zé)任公司。

項(xiàng)目總投資為313900萬元，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司代表政府出資58%，中信聯(lián)合體出資42%。在中信集團(tuán)聯(lián)合體42%的投資中，中信集團(tuán)所占比例為65%、北京城建集團(tuán)所占比例為30%、美國金州公司所占比例為5%。項(xiàng)目結(jié)果：

奧運(yùn)會(huì)過后，由于缺乏足夠的商業(yè)效益支撐，鳥巢運(yùn)營陷入困境，并與2009年8月29日，通過簽署《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國家體育場運(yùn)營維護(hù)管理協(xié)議》，對鳥巢進(jìn)行股份制改革，由政府接手運(yùn)營。問題總結(jié)：

由于項(xiàng)目的特殊性，政府在項(xiàng)目中干涉較多，無論從設(shè)計(jì)、施工還是運(yùn)營，使得項(xiàng)目公司非常被動(dòng)，最后因商業(yè)預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)，而被迫由政府接手。

2、墨西哥收費(fèi)公路工程項(xiàng)目

為彌補(bǔ)政府交通投資的不足，墨西哥政府在1989-1994年間實(shí)行“收費(fèi)公路工程”，共計(jì)授予私營部門55條收費(fèi)路的特許經(jīng)營權(quán)，吸引私營資本超過100億美元，將該國收費(fèi)高速公路網(wǎng)由1989年的4500公里延長到1994年的9900公里。但由于項(xiàng)目特許經(jīng)營方案設(shè)計(jì)不合理、建設(shè)成本增加、交通流量估算失實(shí)以及1994年12月爆發(fā)的墨西哥“龍舌蘭危機(jī)”引發(fā)的比索大幅貶值，導(dǎo)致私營項(xiàng)目公司運(yùn)營困難，紛紛倒閉。墨政府被迫成立專門的政府信托基金來接收23條收費(fèi)路爛攤子，與此同時(shí)，墨政府將仍由私營部門營運(yùn)的32條收費(fèi)路的特許經(jīng)營期限延長至20年以上，以增強(qiáng)項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。問題分析：

主要是招投標(biāo)設(shè)計(jì)不合理。一是項(xiàng)目“最短特許經(jīng)營期方案獲勝”的中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)直接導(dǎo)致特許經(jīng)營期限過短（最初中標(biāo)項(xiàng)目的最長期限僅為15年），收費(fèi)過高。二是過于寬松的競標(biāo)人資格初選條件使得許多中標(biāo)人對前期工程設(shè)計(jì)投入不夠，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)開始后投資遠(yuǎn)超預(yù)算，造成項(xiàng)目完工滯后。

3、菲律賓電力供應(yīng)項(xiàng)目

菲律賓政府于1987年7月發(fā)布第215號政府令，向私營部門開放電力市場，允許私營投資者以BOT（建設(shè)-運(yùn)營-移交）方式建設(shè)獨(dú)立電廠，向國家電力公司售電。1991-1993年短短三年間，國家電力公司就完成25個(gè)BOT合同談判，涉及新增發(fā)電裝機(jī)300萬千瓦以上。1993年，菲政府宣布度過電力短缺危機(jī)。當(dāng)時(shí)菲國內(nèi)普遍認(rèn)為電力危機(jī)后經(jīng)濟(jì)將快速增長，電力需求也將同步增長?；谝陨鲜袌鲱A(yù)測，菲政府制訂了電力部門繼續(xù)大發(fā)展的規(guī)劃。國家電力公司也按照這個(gè)規(guī)劃繼續(xù)與私營部門合作通過BOT模式擴(kuò)大發(fā)電裝機(jī)容量。

1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，國家電力公司出于種種原因，仍與私營部門簽訂了總裝機(jī)為284.1萬千瓦的BOT協(xié)議。隨著危機(jī)的深化，菲電力系統(tǒng)供給過剩問題凸現(xiàn)。與此同時(shí)，國家電力公司PPP項(xiàng)目運(yùn)作能力和經(jīng)驗(yàn)不足以及BOT合同風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)不合理帶來的嚴(yán)重后果也開始顯現(xiàn)。當(dāng)初電力公司和獨(dú)立電廠BOT合同中的購電協(xié)議均采取了“take-or-pay”條款，即電力公司按照電廠發(fā)電量而不是實(shí)際調(diào)度上網(wǎng)電量支付費(fèi)用，承擔(dān)全部市場需求變化風(fēng)險(xiǎn)。這導(dǎo)致電力公司最終又將此部分額外電力的購買費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，造成電價(jià)高漲。問題分析：

風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不合理，市場風(fēng)險(xiǎn)大部分應(yīng)由項(xiàng)目公司承擔(dān)，國家承擔(dān)全部市場風(fēng)險(xiǎn)，必將轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，損傷經(jīng)濟(jì)。

以超大型準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目（總投資100億元以上），城市軌道交通項(xiàng)目為例。軌道交通項(xiàng)目投資大、回收期長，無法通過票款收入收回全部投資并實(shí)現(xiàn)盈利，針對這一難題，本方案采用結(jié)構(gòu)化融資技術(shù)，將項(xiàng)目有效分割并組合，提出一種復(fù)合的項(xiàng)目融資模式。

方案設(shè)計(jì)：采用“復(fù)合PPP模式”，即公私合作制（PPP）+投融資建設(shè)（BT）組合的模式。

1、項(xiàng)目投資建設(shè)

軌道交通項(xiàng)目可分A、B兩部分投資建設(shè)（假設(shè)總投資100億元）。A部分主要為土建工程，約占總投資70%，為70億元；B部分主要包括車輛、信號、自動(dòng)售檢票系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備，約占30%，為30億元。

A部分投資建設(shè)，采用投融資建設(shè)方式，即投資方與政府授權(quán)主體簽署《投資建設(shè)合同》，并獨(dú)資成立項(xiàng)目公司，投資建設(shè)完成后由政府在3-5年內(nèi)回購，政府提供回購擔(dān)保。

B部分投資建設(shè)，政府與投資方按一定比例出資（如6:4股權(quán)比例）成立特許經(jīng)營公司，負(fù)責(zé)B部分的投資建設(shè)。

2、A部分資產(chǎn)租賃：投資方單獨(dú)投資建設(shè)的A部分建設(shè)完成移交政府后，政府與特許經(jīng)營公司簽訂《資產(chǎn)租賃協(xié)議》，將A部分資產(chǎn)租賃給特許經(jīng)營公司使用。

3、特許經(jīng)營（A+B兩部分資產(chǎn)）：政府監(jiān)管單位與特許經(jīng)營公司簽訂《特許經(jīng)營協(xié)議》，特許經(jīng)營公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營管理、全部設(shè)施（包括A和B兩部分項(xiàng)目資產(chǎn)）的維護(hù)和相關(guān)資產(chǎn)更新，以及站內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營。特許經(jīng)營公司，通過地鐵票款收入及站內(nèi)商業(yè)經(jīng)營收入回收B部分的投資。

4、B部分資產(chǎn)移交：特許經(jīng)營期結(jié)束后，特許公司將B部分項(xiàng)目設(shè)施完好地、無償移交給市政府指定部門。

5、模式設(shè)計(jì)理由：采用復(fù)合PPP模式，即公私合作制+投融資建設(shè)組合的模式，主要考慮到國家層面政策導(dǎo)向、投資方合理投資收益及政府建設(shè)資金缺乏等幾個(gè)方面因素。

A.PPP模式是國務(wù)院層面大力推行模式，本模式設(shè)計(jì)中以PPP模式為核心，提領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目合作框架，使得項(xiàng)目合法性、融資落地及后期運(yùn)營規(guī)范等方面都更具有保障性。

B.若整個(gè)項(xiàng)目(A、B兩部分投資)都采用單一PPP模式，項(xiàng)目的投資回收期太長（以北京地鐵4號線為例，B部分46億元投資，項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率10%，回收期16年）。A、B兩部分都采用單一PPP模式，投資回收期保守估計(jì)超過30年，是任何企業(yè)都無法承受的。因此投資金額較大的A部分可采用投融資建設(shè)的模式，合理縮短企業(yè)投資回收期。

C.此外，若整個(gè)項(xiàng)目A、B兩部分都采用單一PPP模式，為使項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)合理的收益水平（如10%內(nèi)部收益率，15年投資回收期），政府每年需要補(bǔ)貼費(fèi)用大大增加，巨額補(bǔ)貼會(huì)造成不利的社會(huì)影響。

D.就項(xiàng)目A部分而言，也可采用政府自建，然后將資產(chǎn)租賃給投資方與政府成立的特許經(jīng)營公司，但政府方面資金壓力較大，目前來看不太現(xiàn)實(shí)。因此，較為可行的方式是A部分采用投融資建設(shè)方式，投資方能夠縮短投資回收期的同時(shí)，政府也減輕了項(xiàng)目建設(shè)資金壓力。

E.項(xiàng)目A部分投融資建設(shè)方式也可適當(dāng)變形，如采取投融資建造+土地聯(lián)動(dòng)的方式（BTR），即投資方可摘牌地鐵沿線配套的商住用地，沖抵部分投資款。

6、模式重點(diǎn)說明

1）合法性文件：投資方投融資建設(shè)A部分項(xiàng)目政府應(yīng)通過人大決議，并列入財(cái)政預(yù)算；特許經(jīng)營權(quán)授權(quán)文件。

2）特許經(jīng)營公司股權(quán)：在特許經(jīng)營公司中，我方股權(quán)比例應(yīng)低于50%，原因在于我方只是參與項(xiàng)目的運(yùn)營，而非主導(dǎo)，控股方應(yīng)為政府方面授權(quán)主體（軌道公司）。

3）項(xiàng)目融資： 項(xiàng)目資本金部分可考慮引入信托、資管計(jì)劃及保險(xiǎn)資金等多種形式。項(xiàng)目貸款部分，需要提前與國開行及四大國有行等實(shí)力雄厚的銀行對接，研究銀團(tuán)貸款落地的問題。

4）招標(biāo)方式：由于目前法規(guī)層面對PPP模式?jīng)]有完整的規(guī)范性文件，需要與當(dāng)?shù)卣块T充分溝通，在大的政策支持及現(xiàn)有招投標(biāo)法框架下，先行先試，最終實(shí)現(xiàn)投資建設(shè)施工總承包一體化招標(biāo)。

5）項(xiàng)目A、B兩部分的分割：不同線路的客流收入情況、建設(shè)成本、票價(jià)政策等因素存在差異，投融資建造模式與單一PPP模式的比例可以在本方案基礎(chǔ)比例上進(jìn)行微調(diào)。即如果線路的經(jīng)濟(jì)特征較好，那么投融資建造部分的比例可以下調(diào)，反之則上調(diào)。

6)票價(jià)與客流預(yù)測：票價(jià)與客流預(yù)測是項(xiàng)目實(shí)施的前提條件，需要與當(dāng)?shù)匕l(fā)改委相關(guān)部門充分溝通票價(jià)政策，并需要第三方專業(yè)公司提供客流預(yù)測數(shù)據(jù)。

7）特許經(jīng)營收入調(diào)整機(jī)制：項(xiàng)目投資體量大，特許經(jīng)營期限長，運(yùn)營效益受到多方面因素的影響，科學(xué)、靈活的調(diào)整機(jī)制是成功實(shí)施項(xiàng)目的關(guān)鍵。

A.票價(jià)調(diào)整機(jī)制：在政府核定票價(jià)與社會(huì)投資商業(yè)化運(yùn)作所需要的商業(yè)化票價(jià)之間，建立科學(xué)、合理的票價(jià)調(diào)整機(jī)制。

政府核定票價(jià)：政府監(jiān)管部門根據(jù)現(xiàn)有政策，結(jié)合客流數(shù)據(jù)確定的平均人次票價(jià)。

商業(yè)化票價(jià)：政府核定票價(jià)基礎(chǔ)上，錨定與特許公司經(jīng)營成本緊密相關(guān)的電價(jià)、工資、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)，建立票價(jià)調(diào)整公式，依據(jù)該調(diào)整公式計(jì)算出來的票價(jià)為商業(yè)票價(jià)。

政府核定票價(jià)與商業(yè)票價(jià)之間的差額部分，由政府與投資方按一定比例分擔(dān)，以反映項(xiàng)目運(yùn)營成本的正常變化。票價(jià)調(diào)整機(jī)制的核心是解決特許經(jīng)營公司運(yùn)營成本正常增長的問題。

B.租金調(diào)整機(jī)制

A部分投資建設(shè)完成后，政府將資產(chǎn)租賃給特許公司并收取租金。在項(xiàng)目特許經(jīng)營期，租金將作為分擔(dān)客流風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)節(jié)運(yùn)營收益的手段：實(shí)際客流低于預(yù)測客流一定比例時(shí)，政府減免特許公司應(yīng)支付的租金；當(dāng)實(shí)際客流高于預(yù)測客流一定比例時(shí)，政府提高特許公司應(yīng)支付的租金。

租金調(diào)整機(jī)制的核心是解決客流波動(dòng)對特許經(jīng)營造成較大風(fēng)險(xiǎn)的問題。

7、投資退出機(jī)制

在實(shí)際客流與預(yù)測客流嚴(yán)重背、政策調(diào)整、政府違約及不可抗力等情形下，投資方可合理退出，且政府需要給予投資人以公允價(jià)格補(bǔ)償。

9）資源整合：一般投資人須與軌道運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，并形成聯(lián)合體參與特許項(xiàng)目的投資建設(shè)，可大大增強(qiáng)對政府的項(xiàng)目談判地位，同時(shí)也有助于提高項(xiàng)目投資、建設(shè)及運(yùn)營管理效率。