第一篇：招商隊伍建設的思考

堅持“以人為本” 加強招商隊伍建設

——關于加強我市招商隊伍建設的思考

近年來, 市委、市政府高度重視招商引資工作，始終堅持把招商引資作為經(jīng)濟發(fā)展“一號工程”、“生命線工程”來抓, 招商引資已成為我市跨越發(fā)展的主要推進器、持續(xù)發(fā)展的主要動力源、和諧發(fā)展的主要支撐點。據(jù)統(tǒng)計，從2017年1-3季度，全市共引進省外到位資金368.07億元，同比增長37.49%，完成省定任務306億元的120.28%、市定任務340億元的107.94%，已超額完成全年目標任務。我市在2017年上半年省對市浙商回歸重點工作督評中得分名列全省第一。這些項目的成功引進，招商隊伍發(fā)揮了不可替代的作用。

一、新形勢下我市招商隊伍建設存在的問題

目前，我市從事招商引資工作的人員有111名，其中專職招商人員共有58名。據(jù)調(diào)查，我市招商引資專職招商人員的特點是：96%是機關事業(yè)單位干部；平均年齡37歲；有近75%人員有10年以上的工作經(jīng)歷；本科及以上學歷占90%；一半以上的人員沒有參加過專業(yè)招商培訓；中層干部占40%不到。從以上數(shù)據(jù)分析，我市招商隊伍建設還存在以下問題： 1.招商隊伍配備不夠平衡。從各縣市區(qū)招商隊伍的構成情況來看，招商人員配備存在不平衡現(xiàn)象。有些縣市區(qū)專職招商人員數(shù)多，可謂“兵強馬壯”，有些縣市區(qū)從事專職招商的人數(shù)只有幾名，降低了招商工作的成效。2.招商隊伍相對穩(wěn)定性不夠。從我市專業(yè)招商隊伍中的招商人員任職（掛職）年限看，大部分只有一至二年，時間太短，流動性大，造成招商隊伍不能相對穩(wěn)定，導致招商人員對個人發(fā)展欲望不高。同時，由于招商工作壓力大，一些招商人員認為做出成績無望，對招商信心不夠。

3.招商隊伍中相關專業(yè)人才比較缺乏。據(jù)調(diào)查，我市的專職招商隊伍中只有20%是畢業(yè)于經(jīng)濟類、外語、金融、營銷等對招商最有力專業(yè)的人才，也沒有懂得國內(nèi)外法律、法規(guī)和外向型經(jīng)濟的綜合人才，理論功底薄。

二、關于進一步打造、提升強有力招商隊伍的思考 在招商人才隊伍的引進和培養(yǎng)應做到三個轉(zhuǎn)變，即變重局部為重全局，合理利用人力、財力資源，全市聯(lián)動，做到全市上下招商“一盤棋”，形成全員招商大格局；變重培養(yǎng)為重培養(yǎng)與使用相結合，由過去片面注重干部培養(yǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)招商系統(tǒng)人才隊伍建設，加強人才培養(yǎng)工作的組織保證；變重微觀為微觀宏觀并重，把招商引資人才培養(yǎng)工作的著力點放在拓寬視野、更新觀念上，重點培養(yǎng)招商人員適應國際規(guī)則，與國際接軌的意識和實務操作能力。

（一）用好招商機制，全市聯(lián)動形成全員招商大格局。應把加強和擴大招商隊伍建設作為我市擴大招商引資、加快經(jīng)濟建設步伐的一項最基礎的、最重要的工程來抓，把招商引資隊伍建設工作目標當作全市的戰(zhàn)略目標來抓。一是“一把手招商”，市和縣（市、區(qū)）黨政主要領導對招商引資工作高度重視，市委書記、市長帶頭當“項目書記”、“項目市長”，帶頭上門招引重大項目，各級黨政領導爭當“項目一把手”，親自謀項目、一線跑項目、主動推項目，各級政府定期召開重大項目推進聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決項目推進難題，全市上下掀起了“大抓項目、抓大項目”的熱潮。二是建好專業(yè)組招商，實現(xiàn)招商工作的新突破。招商引資不僅是投資軟硬環(huán)境的較量，而且還是人才智力的比拼。加大引進人才力度，多形式多渠道地引進人才，實現(xiàn)招商工作的新突破。專職招商隊伍應保持在100人以上，除了在本市內(nèi)招，還可以通過中介機構、各種招聘會，廣納賢士，加大招商人才的引進力度。要堅持高起點、高標準，有計劃地引進、選拔一批精通外語、掌握相關專業(yè)知識、熟悉國際招商慣例和項目談判業(yè)務，并具有良好社會關系的、綜合能力較強的專門招商人才。引進人才要有戰(zhàn)略眼光，從長遠發(fā)展目標出發(fā)，要舍得花本錢儲備專業(yè)人才。三是建好鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)招商隊。各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有自己的資源優(yōu)勢和地理優(yōu)勢，但多數(shù)由于財力有限，勉強維持招商引資工作運轉(zhuǎn)，沒有能力和資金投入招商引資宣傳，很難吸引大項目，小項目往往又不符合環(huán)保、規(guī)劃等各項要求，因此，建好專業(yè)招商隊至關重要。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部要不斷加強學習，更新觀念，充分認識到招商引資對地方經(jīng)濟發(fā)展的重要性，以經(jīng)濟建設為中心，樹立政府為經(jīng)濟建設服務的理念。拓寬工作思路，創(chuàng)新招商方式。1.立足自身優(yōu)勢，突出地方特色，增強競爭能力，圍繞全市資源開發(fā)招商，加大對外宣傳力度，大力宣傳鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的資源和優(yōu)勢。市招商部門要與鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強溝通交流，收集整理鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和資源特色的資料，統(tǒng)一包裝，整體對外宣傳推介；2.克服“守株待兔”式招商，組織小分隊主動出擊。抽調(diào)熟悉經(jīng)濟工作的有關人員組成專門的招商隊伍，定任務，定時間，有目的有目標，對有價值的招商線索實行盯、跟、靠做好跟進工作，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引大聯(lián)強，吸引規(guī)模大、效益好、技術強的大企業(yè)落地，避免盲目招商；3.利用關系招商。通過關系拉關系，關系套關系，把所有能利用的關系和門路都盡可能地利用起來，不放過每個環(huán)節(jié)，不疏忽每一層關系，不厭其煩地宣傳推介；4.以商招商。以商招商是招商引資工作中的主要渠道，企業(yè)家隊伍擁有廣泛的商業(yè)信息，充分利用現(xiàn)有在鄉(xiāng)辦企業(yè)的老板現(xiàn)身說法，以自身體驗向外宣傳推介，通過與企業(yè)家座談等形式，充分發(fā)揮企業(yè)家的人脈和商業(yè)優(yōu)勢，邀請企業(yè)和老板考察投資，積極為招商引資工作做貢獻；5.要情感招商。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外出務工人員逐年增多，外出務工人員不僅為家鄉(xiāng)掙回了大量資金，而且還帶回了大量的技術。要鼓勵外出返鄉(xiāng)人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，對春節(jié)回家的在外人員，組織專門人員與其對接，鼓勵他們?yōu)榧亦l(xiāng)多做貢獻。

（二）配齊配強招商人員，努力走出一條以隊伍建設引領轉(zhuǎn)型發(fā)展的新路子?？倳浿赋?，創(chuàng)新的事業(yè)呼喚創(chuàng)新的人才。作為經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，要在經(jīng)濟新常態(tài)下加快轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，必須著力建設一支善于招商的隊伍。招商引資一直是我市經(jīng)濟加快發(fā)展的主要抓手，擁有一支高素質(zhì)的招商隊伍，才可能推動我市從粗放型招商向精細化招商轉(zhuǎn)變。一是組建專業(yè)化招商隊伍。這支專業(yè)招商隊伍可由三部分組成，第一部分是一線駐點專業(yè)招商人員，這是專業(yè)招商隊伍的主干；第二部分是專業(yè)服務人員要從項目的預評估、審批、土地、環(huán)評、消防、注冊直至開工建設等各個環(huán)節(jié)跟蹤服務，這是專業(yè)招商隊伍的保障。要從物色組織商家對象、項目信息收集、分析、篩選、洽談、對接決策人、簽約意向、投資決策等環(huán)節(jié)進行專業(yè)化運行。第三部分是招商引資管理人員，要制定產(chǎn)業(yè)目錄和招商指南，協(xié)調(diào)組織各類專業(yè)招商活動，選定招商方式，協(xié)調(diào)委托協(xié)議的簽訂，進行招商信息甄別與派送，建好項目信息檔案，實施全局性的招商引資考評獎懲。尤其是要對項目投產(chǎn)后進行跟蹤管理，組織進行項目社會貢獻情況的評價工作等，這是專業(yè)招商隊伍的統(tǒng)領。二是多形式多渠道地引進人才。以招商工作特出的長興縣為例，2015年7月，長興縣面向全國公開招聘13名大學本科以上學歷、精通一門以上外語的專業(yè)招商員，并由組織部門牽頭從鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門抽調(diào)130多名縣管干部和后備干部，組成一支駐點招商隊伍。有關部門要研究制定人才引進政策，打破身份、地域界限，拓寬引進渠道，走出去招攬人才，重點瞄準引進在國際、國內(nèi)有一定知名度和影響力的專業(yè)人才，實現(xiàn)“借腦招商”。三是創(chuàng)新招商體制機制。按照“雙向選擇、一線使用、量化考核”的要求，明確招商局就是招商公司，推行招商隊伍全員招聘、專業(yè)管理、績效考核制度，把招商成效和年度的評先評優(yōu)、后備干部的選拔重用相結合，按招商業(yè)績兌現(xiàn)獎懲。推行“招商專員”定點招商和市場化引才招商相結合，進一步拓寬招商渠道，培養(yǎng)一批會招商、招優(yōu)商的實干人才。(三)加大學習培訓力度，提高招商人員的政治素質(zhì)和綜合素質(zhì)。招商引資是一項專業(yè)性很強的工作，從事這項工作的人員既要掌握省情市（區(qū)、縣）情、本地產(chǎn)業(yè)特點、行業(yè)規(guī)劃、優(yōu)惠政策；又要針對客商的不同行業(yè)，研究客商心理，分析客商需求，收集相關資料，及時提供信息；還要熟練運用談判策略、談判技巧，促使客商投資意向的形成，并逐步實現(xiàn)項目簽約、開工、投產(chǎn)達效。因此，必須提高招商人員素質(zhì)，加大學習培訓力度，采取“請進來、走出去”的方法，對招商人員進行招商知識、產(chǎn)業(yè)知識、談判技巧等方面的培訓，提高交際合作能力、親商待人能力、溝通交流能力。一是依托市辦培訓，每年有計劃地把這些招商骨干送往省委黨校、上海交通大學、浙江大學等高等院校進行專業(yè)培訓，邀請專家學者解讀宏觀經(jīng)濟形勢和政策，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，切實提高招商人員的基本理論素質(zhì)，開闊他們的招商視野；二是各招商辦組織培訓，考慮到招商人員來自不同的層面，對招商業(yè)務不熟悉，為了使他們能夠盡快熟悉招商政策和實務，各縣市區(qū)招商局自行組織培訓，通過有針對性的業(yè)務培訓、專業(yè)授課、產(chǎn)業(yè)研討等形式，提高招商人員的業(yè)務水平；三是聯(lián)合辦班培訓，各縣市區(qū)招商局可結合自身優(yōu)勢，根據(jù)本單位實際需要，聯(lián)合舉辦招商培訓會，邀請業(yè)務資深人士進行授課，實現(xiàn)資源的共享。

（四）鍛煉一線招商隊伍，進一步深化聯(lián)動招商機制。全市在北京、上海、深圳等地設立了19個駐點招商辦（組）、專職招商人員50多名，要加快鍛造一支善于一線攻堅、熟悉產(chǎn)業(yè)政策、通曉商務慣例、精通項目談判的年輕化、專業(yè)化招商工作隊伍，可以從以下幾方面做起：1.職責管理，加強工作責任心。駐點招商辦主任一般由招商經(jīng)驗較為豐富的人員擔任，其他成員在主任的領導下開展工作。主任的首要職責是隊伍管理，根據(jù)情況對每個工作人員進行分工，用人所長，避其所短，讓每個成員發(fā)揮最大作用，如何在駐點地區(qū)富有成效地開展工作，要有明確的思路。負責外聯(lián)的人員，要做好外出拜訪客商的各項準備，定期與客商聯(lián)系。負責項目跟蹤的人員，對每個項目的進展情況要了如指掌，適時提出項目推進方案。負責內(nèi)務的人員，做好內(nèi)部日常工作，接聽電話、收發(fā)傳真、安排接待等。駐點招商辦人員雖然各有分工，但分工不分家，應相互協(xié)作，充分發(fā)揮團隊精神，形成合力，共同做好駐點招商工作。2.當好“店小二”，拓展招商平臺。長期在外駐點招商的干部們，剛到駐地，人生地不熟，最好的辦法是利用本地人脈資源向外輻射，多去拜訪各方人士，還要把他們變成熟人，變成朋友。主動走進企業(yè)，為企業(yè)提供“保姆式”服務，增強主動服務、主動對接意識，當好“店小二”，促成項目的落地生根。3.做好“傳幫帶”，積累實戰(zhàn)經(jīng)驗。我們的駐點招商人員大多為掛職兩年的干部，剛到駐地，需要老一批招商人員進行“傳幫帶”，可以盡快在招商實戰(zhàn)中提高干部招商引資的本領，積累招商實戰(zhàn)經(jīng)驗。

（五）穩(wěn)定招商隊伍，營造良好的環(huán)境條件。留人在于留心，穩(wěn)定招商隊伍的關鍵在于營造拴人留心的環(huán)境。一是營造良好的工作環(huán)境，滿足他們的成就感。積極為招商人員發(fā)揮自己的才能創(chuàng)造條件，鼓勵他們在業(yè)務上大膽開拓，放手發(fā)展，幫助他們?nèi)〉谜猩虡I(yè)績，以激發(fā)他們的工作熱情和創(chuàng)業(yè)精神。建立完善招商隊伍激勵機制，對成績突出的招商人員予以重獎。加強對專業(yè)招商人員的后勤服務工作，為專業(yè)招商工作提供各種便利條件，提供辦公場所、交通和通訊工具等，并想方設法幫助解決招商引資過程中遇到的實際困難和問題。二是營造團結和諧、關系融洽的人際環(huán)境，滿足他們的被尊重感。領導干部要率先垂范，以自己言行一致、公道正派、高效務實、廉潔自律的人格形象為業(yè)務骨干做出榜樣。要加強交流、溝通理解，在招商活動中多聽取業(yè)務骨干的意見建議，激發(fā)他們的主人翁意識和責任感，形成互相關心、互相支持、互相理解的人際關系。三是營造良好的生活環(huán)境，滿足他們的歸屬感。在“效率優(yōu)先，兼顧公平”的原則下，分配要向招商業(yè)務骨干傾斜，使他們的工作成果得到承認和體現(xiàn)。鑒于招商業(yè)務人員工作壓力大的實際情況，要認真做好各項生活保障工作，關心他們的生活，幫助他們解除后顧之憂，使他們?nèi)硇牡赝度胝猩坦ぷ鳌?/p>

第二篇：中層干部隊伍建設幾點思考

中層干部隊伍建設幾點思考

（一）多措并舉，在“育”上下功夫。要建立以各單位為主、組織人事部門為輔的中層干部教育培訓體系，科學制定中層干部培訓教育規(guī)劃，對各單位中層干部培訓教育的目標任務、措施方法，紀律規(guī)定提出明確要求。各單位作為教育的責任主體，應緊密結合單位實際及工作性質(zhì)，制定科長授課制、定期考試制、專題調(diào)研制等具有較強的針對性和可操作性的中層干部教育培訓方案，切實避免淺嘗輒止、流于形式等問題。要積極創(chuàng)新培訓方式，努力提高培訓質(zhì)量和效果。一是要探索“菜單式”選學。由中層干部根據(jù)自己的實際工作需要和個人興趣，選擇不同的培訓課題。組織人事部門將選題適當歸類，聯(lián)系上級機關、重點工程以及其他相近崗位，分批次選派優(yōu)秀中層干部進行掛職鍛煉，不斷豐富其閱歷和才干，提高教育培訓工作的實踐性和有用性。二是要實行“學分制”教育。把中層干部等同于領導干部或后備干部加以培訓，實行“學分制”管理及考核，把中層干部參加學習、考試、調(diào)研等情況納入中層干部考核評價體系，不斷強化中層干部自覺學習的積極性。三是要突出調(diào)研考核。將中層干部調(diào)研工作列入專項考核，促進中層干部主動思考，主動深入一線，深入服務單位，開展調(diào)查研究，了解新

情況新問題，從研究實踐問題過程中提煉出解決問題的方法，不斷提升工作能力素質(zhì)。

（二）創(chuàng)新辦法，在“選”上做文章。任用和提拔中層干部，作為對干部一種獎勵和肯定的手段，既能在干部隊伍中起激勵和榜樣作用，也是干部成長成熟的必然需要。要加大力度探索和創(chuàng)新選人用人方式，進一步完善“雙向選擇、競爭上崗”、“三票制”等競爭性選拔制度，為優(yōu)秀、成熟的中層干部脫穎而出創(chuàng)造機會、搭建平臺。在公開選拔過程中，要不斷開拓選人視野，擴大選人范圍，按照“五重五不簡單”的要求，本著公開、平等、競爭、擇優(yōu)原則，注重考選和組織推薦相結合，注重民主測評和平時考察相結合，注重德才表現(xiàn)和群眾反映相結合，注重優(yōu)勢特長和崗位實際相結合，堅持“干什么，考什么”的原則，科學設置考試內(nèi)容，提高考察分值權重，使實干者不吃虧，使成熟者有出路。同時，要善于發(fā)掘默默奉獻、踏實工作的老實人，敢于起用銳意創(chuàng)新、拼搏鉆研的能干人，做到唯賢是舉，知人善任，為經(jīng)濟社會發(fā)展構建一支能力突出、德才兼?zhèn)?、敢于?chuàng)新、勇于實踐的中層干部隊伍，為黨政機關儲備優(yōu)質(zhì)的后備力量。

（三）建章立制，在“管”上謀提升。建立和完善干部管理制度，是建設高素質(zhì)的干部隊伍，培養(yǎng)造就大批優(yōu)秀人才的治本之策。一是要建立輪崗交流制度。對于在同一崗位或同一單位任職滿一定年限的中層干部，實行單位內(nèi)輪崗或

跨單位交流，讓他們經(jīng)歷更多的崗位，在不同工作環(huán)境中得到磨練，既開闊視野，增長才干，又較好地克服人的“崗位惰性”，促進中層干部隊伍建設的良性循環(huán)，激發(fā)干部新的工作熱情和潛能，使其能夠在最佳使用期內(nèi)發(fā)揮最大化作用，在促進干部成長進步的同時，促進單位各項工作的開展。二是要建立關愛幫扶制度。對涌現(xiàn)出來的優(yōu)秀中層干部和先進典型事跡，要通過各種新聞媒體進行宣傳，切實增強中層干部榮譽感和認同感。要建立單位主要負責同志定期與中層干部談心交心制度，定期溝通思想，釋疑解惑，肯定成績，指出不足。對中層干部在成長過程中遇到的疑難，要積極為其排憂解難，指明努力方向。對家庭有困難的中層干部，要提供必要的幫助。三是要建立監(jiān)督管理制度。中層干部都掌握一定的職權，尤其是掌管人財物和審核審批崗位的中層干部，要進一步建立健全效能建設、政風評議、社會測評等方式，加強對中層干部的監(jiān)督，逐步形成制度化、規(guī)范化的長效機制。四是要建立優(yōu)勝劣汰制度。要用好、用活中層干部測評結果，創(chuàng)新選任辦法，讓那些“無德中層”、“無能中層”、“無為中層”逐步退出崗位，讓更優(yōu)秀、更適合的人才走上中層崗位，特別優(yōu)秀的適時提拔到領導崗位上來，促進中層干部合理流動、優(yōu)勝劣汰，不斷優(yōu)化中層干部隊伍的結構、增強中層干部隊伍的生機活力。

第三篇：城管隊伍建設思考

加強城市管理隊伍建設的思考

信息作者：□ 海曙區(qū)城市管理局

隨著社會發(fā)展、城市化進程的加快，廣大市民對城市環(huán)境的期望值越來越高，給城市管理工作帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。面對新形勢，城管部門應當如何練好“內(nèi)功”，加強自身隊伍建設，提高管理績效，從而提升隊伍整體形象，成為當前亟待解決的一項重要課題。

一、加強城管隊伍建設的必要性和緊迫性

1、加強城管隊伍建設是實踐“三個代表”重要思想的具體體現(xiàn)。城管隊伍肩負著城市管理的重責，其綜合素質(zhì)和管理水平直接體現(xiàn)黨和政府的執(zhí)政水平，反映黨和政府的形象，影響黨和政府同人民群眾的關系。只有建設一支“政治合格、業(yè)務精通、作風優(yōu)良、素質(zhì)過硬”的城管隊伍，才能為給廣大市民營造整潔、舒適、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，進而滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化生活的需要。

2、加強城管隊伍建設是建設和諧社會的必然要求。城管部門是政府的窗口部門，其工作與人民生活息息相關。只有每一位城管工作人員在實際工作過程中依法行政、文明執(zhí)法，我們的城管工作才能贏得人民群眾的理解和信任，真正“得民心、暖民心、穩(wěn)民心”，為建設和諧社會提供有利的保障。

3、加強城管隊伍建設是推動城管事業(yè)健康發(fā)展的重要保障。以人為本是科學發(fā)展觀的本質(zhì)和核心。所有的發(fā)展都要依靠于人、著眼于人。因此，必須正確認識人的因素對城管事業(yè)發(fā)展的重要作用，通過隊伍建設這一有效載體，充分調(diào)動城管工作人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性，形成一種尊重人的能力和創(chuàng)新的良好氛圍。

二、我局城管隊伍現(xiàn)狀分析

從人員結構構成來看：我局成立于2002年，建局時間不長，屬于比較年輕的政府部門，其中占一半以上人數(shù)的城管執(zhí)法人員主要通過公開招考的形式錄用。目前，全局共有工作人員458名，其中在編人員254名，協(xié)管員204名，具有大專以上學歷的占60％以上，35周歲以下的占60％以上，全局城管隊伍具有年輕化、知識化、專業(yè)化的特點。更好地發(fā)揮隊伍現(xiàn)有優(yōu)勢，進一步挖掘內(nèi)在潛力，是做好新時期城管工作的前提和基礎。

從人員編制性質(zhì)來看：全局在編人員90％以上為事業(yè)編制，其中35周歲以下的人員超過半數(shù)，由于受到科級干部職數(shù)的限制，一些綜合素質(zhì)較強的年輕人無法得到展示才能的舞臺，影響其工作積極性的發(fā)揮。對此，我局正在積極向區(qū)人事局、區(qū)編制辦申請增加名額，同時建議參照公務員有關管理方法在事業(yè)編制人員中設立非領導職稱。進一步完善激勵晉升機制，對于增強城管隊伍生機活力具有非常重要的意義。

從隊伍精神面貌來看：自成立以來，我局始終堅持“一手抓業(yè)務，一手抓隊伍，兩手都要硬”的方針，按照“內(nèi)強素質(zhì)、外樹形象”的要求，通過文明創(chuàng)建、效能建設、行風建設等形式，在隊伍建設方面做了大量探索和嘗試，全局城管隊伍總體上保持了一種蓬勃向上的良好狀態(tài)。特別是去年在全局范圍內(nèi)開展了“爭當優(yōu)秀城管干部，爭創(chuàng)一流工作業(yè)績”主題教育，城管隊伍的執(zhí)法為民理念得到了進一步強化，工作作風得到了進一步轉(zhuǎn)變，群眾滿意度得到了進一步提升。但是，我們也發(fā)現(xiàn)個別城管工作人員責任心不夠強，業(yè)務不夠精，工作作風不夠扎實，辦事效率不夠高，缺乏爭先創(chuàng)優(yōu)意識，存在“不求有功，但求無過”的思想，在一定程度上損害了城管隊伍整體形象。改變上述個體現(xiàn)象，建立切實可行的長效機制，將是今后城管隊伍建設的一項重點內(nèi)容。

三、加強城管隊伍建設的幾點建議

（一）全面實施素質(zhì)工程，提高城管隊伍整體素質(zhì)

實踐出真知，學習出能力。我們應當進一步重視綜合素質(zhì)建設，以創(chuàng)建學習型機關為契機，著力構建城管隊伍能力“再生”機制。

首先，要樹立先進的學習理念。積極倡導“終身學習”、“學習工作化、工作學習化”等先進理念，使全體工作人員進一步認識到學習的重要性和緊迫性，使學習成為他們的自覺行動。同時發(fā)揮領導干部的帶頭示范作用，在全局

范圍內(nèi)形成良好的學習氛圍。

其次，要用制度規(guī)范學習、促進學習。不斷完善學習日、學習論壇、督學考評等一系列制度，將學習情況作為今后競聘上崗的必要條件和考核的重要內(nèi)容，建立有效的激勵約束機制，實現(xiàn)學習、考核、使用一體化。

再次，不斷豐富學習內(nèi)容和形式。要加強黨性教育，樹立全心全意為人民服務的宗旨，提高在各種考驗前保持清醒頭腦的能力，不斷增強防腐拒變的意識。要大力倡導以愛崗敬業(yè)、誠實守信、服務群眾、奉獻社會為主要內(nèi)容的道德教育，同時有計劃地開展法律、經(jīng)濟、管理、科技等知識更新學習，提高文化素養(yǎng)，不斷豐富知識面。

（二）健全選人用人機制，加強中層干部隊伍建設

中層干部隊伍是一支承上啟下的力量，是完成城管各項工作任務的主力軍，起著不可或缺的橋梁紐帶作用。加強中層干部隊伍建設對于提升城管隊伍整體形象具有十分重要的意義。

一要建立一支后備干部隊伍。采取“公開選拔”與“群眾推薦”相結合的方法，開展民主推薦、民主測評，推選一批思想素質(zhì)好、業(yè)務能力強、工作作風強的同志進入后備干部資料庫。

二要加強教育培訓力度。對現(xiàn)有中層干部開展輪訓，提高他們的學習能力、適應能力、發(fā)展能力、創(chuàng)新能力，改變過去以業(yè)務培訓為主的做法，開展入職、專業(yè)技能、管理技能等方面培訓，全面提高中層干部個人綜合素質(zhì)和工作技能。

三要進一步規(guī)范競爭上崗制度。繼續(xù)鞏固中層干部競聘上崗、一般人員“雙向”擇崗活動成果。根據(jù)公開、平等、競爭、擇優(yōu)的原則，廣泛聽取群眾意見，公開競爭上崗實施步驟和時間安排，及時公示各個環(huán)節(jié)競爭結果。

（三）完善創(chuàng)新各種載體，合力推進隊伍建設

1、深入開展“文明創(chuàng)建”活動。繼續(xù)開展局機關創(chuàng)建文明機關、執(zhí)法中隊創(chuàng)建文明中隊、對外窗口創(chuàng)建群眾滿意基層站所、團員創(chuàng)青年文明號、工作人員創(chuàng)文明服務標兵等系列文明創(chuàng)建活動。硬件上“抓投入改環(huán)境”，軟件上抓思想、提素質(zhì)、建制度、促規(guī)范。通過抓典型，點上總結，面上推廣，連點成線，連線成面，努力營造“學有榜樣，趕有目標”的良好氛圍。

2、進一步加強作風建設。嚴格執(zhí)行黨風廉政建設責任制和行政過錯責任追究制，深入推進機關效能建設；通過座談會、走訪等方式，定期聽取行風督導員的意見建議，自覺接受評議；通過“城管義工”、“幫困結對”等活動，拉近城管部門與群眾之間的距離，接受群眾對城管隊員的全方位監(jiān)督，激勵全體人員奮發(fā)進取，增強隊伍的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

3、加強內(nèi)部考核力度。局裝備、著裝、隊容風紀、衛(wèi)生秩序管理委員會，進一步完善考核標準，定期開展隊容風紀、衛(wèi)生秩序等方面檢查，將檢查結果與獎懲措施直接掛鉤；運用績效管理的理念，通過市容環(huán)境管理“優(yōu)勝杯”競賽、將工作業(yè)績作為考核的主要內(nèi)容，將群眾滿意度作為考核的重要標準，從源頭上解決“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的管理難題。

隊伍建設是貫穿于城管事業(yè)始終的一項長期的、艱巨的工作，不可能一蹴而就。我們只有在實踐中不斷創(chuàng)新、完善，才能使城管隊伍真正成為領導放心、群眾滿意的隊伍。

關于城管隊伍建設的思考

發(fā)布機構：zjb發(fā)布日期：2009-11-17信息來源：鎮(zhèn)海城管

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城市之為城市，必有其一定的生存規(guī)則和活動規(guī)則。城市管理是旨在維持這樣一些既定的規(guī)則，并推進城市現(xiàn)代化建設的重要手段，城管工作具有執(zhí)法政策性強、管理對象弱勢、人員高度分散、監(jiān)管難度大、權力容易失控等特點。然則，加強城管隊伍建設，打造公正、文明、廉潔、高效的行政執(zhí)法隊伍是我們面臨的重要課題。

一、城管工作一些固有矛盾和缺陷逐步凸顯

我市自2002年10月組建市、區(qū)兩級城管行政綜合執(zhí)法隊伍以來，在城管執(zhí)法領域和隊伍建設方面進行了積極而有益實踐和探索，較好地解決了多頭執(zhí)法、重復處罰、職責交叉、執(zhí)法擾民的問題，執(zhí)法效率和執(zhí)法質(zhì)量顯著提高，執(zhí)法人員素質(zhì)明顯增強。但是和國內(nèi)其他城市面臨的困境和問題一樣，受法制、體制、機制及環(huán)境的影響，一些深層次的矛盾逐步顯現(xiàn)，困擾著執(zhí)法和隊伍正規(guī)化建設，主要表現(xiàn)為：一是審批管理與行政處罰環(huán)節(jié)脫離，出現(xiàn)新的職責不明；二是過去多個執(zhí)法部門的矛盾，現(xiàn)集中在一個執(zhí)法部門，但依然沒能解決執(zhí)法依據(jù)不統(tǒng)一，執(zhí)法部門編制和執(zhí)法人員身份不統(tǒng)一等老問題；三是以塊為主的管理體制致執(zhí)法結果不同，執(zhí)法效果迥同，出現(xiàn)執(zhí)法偏科和執(zhí)法不公的現(xiàn)象；四是執(zhí)法人員編制嚴重不足；五是保障機制缺失，公安保障機制尚未形成；六是執(zhí)法人員培訓教育和輪崗機制尚未真正建立，執(zhí)法人員綜合素質(zhì)不能完全適應新時期城管執(zhí)法的要求；七是基層執(zhí)法部門領導、非領導職位數(shù)少，執(zhí)法人員工作十分艱苦，待遇卻相對低，嚴重影響執(zhí)法人員的工作熱情。

二、隊伍建設遭遇新情況新問題

我市城管隊伍自2002年10月組建以來，不斷發(fā)展壯大，取得了豐碩的成果。但城管工作開展中所遇到的一些固有矛盾或缺陷已經(jīng)逐步開始影響到隊伍內(nèi)部建設，城管隊伍思想政治工作也遇到了一些新問題和新情況。主要體現(xiàn)為：

1.城管隊員的思想觀念和價值取向發(fā)生了新的變化

從年齡結構構成來看，城管隊伍與相關部門的專門隊伍相比還比較年輕，隊員們的思想較為活躍，善惡、美丑、榮辱等標準已經(jīng)發(fā)生變化，價值取向更為務實。同時，隊員的主體意識日益增強，獨立思維能力不斷增強，做出的判斷更具有個

性特征，加強隊伍建設需要從隊員思想特征和個性特點入手才能奏效。

2.城管隊員接受信息的渠道日趨多樣化

當今社會是信息時代、網(wǎng)絡世界，城管隊員不僅可以從傳統(tǒng)媒體獲得信息，而且還從網(wǎng)絡中獲得更多的信息，社會輿論環(huán)境通過網(wǎng)絡不斷放大，使得城管隊伍不僅在日常執(zhí)法中面對民眾壓力，日常生活以及來自網(wǎng)上的信息報道也對加大了隊員思想壓力。同時一些錯誤思想和不良文化乘虛而入，也對隊員的思想產(chǎn)生了不同程度的影響。

3.區(qū)域性差別影響隊員工作積極性

我區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道均進駐了執(zhí)法中隊，有力改善了我區(qū)整體城市環(huán)境。但由于各鎮(zhèn)、街道管理區(qū)域、側(cè)重點存在不同差異，使得日常工作任務存在一定差異，使得隊員在工作上存在攀比心理，加之由于信息不暢通，使得部分隊員產(chǎn)生誤會，工作中避重就輕，出現(xiàn)出工不出力的現(xiàn)象。

4.城管隊員的綜合待遇較低

在城管執(zhí)法過程中受到人身傷害現(xiàn)象依然存在，臨聘人員的福利待遇以及用人機制等問題一直沒真正理順，這在不同程度上造成城管隊員的思想難以穩(wěn)定，一定程度上影響了他們的工作積極性。

綜上可知，城管隊伍建設工作需要抓住當前隊伍內(nèi)部發(fā)生的種種變化，把握重點，切中實際，以科學的理論和正確的價值觀作為指導思想，及時把握城管隊伍的思想狀況，充分發(fā)揮思想政治工作在城管隊伍建設中的作用。

三、城管隊伍建設的幾個想法

在目前體制、外部環(huán)境方面暫時不能有大的改觀的情況下，要改變城管工作的被動局面、樹立城管隊伍的新形象，根本出路就是加強隊伍建設，其關鍵是要牢牢把握隊伍建設的方向、牢固樹立民生理念、緊緊圍繞創(chuàng)建人民滿意機關活動，加以全面推進。

(一)發(fā)揮中層干部帶頭作用營造良好工作氛圍

中層干部作為一名合格的一線指揮管理者必須具有嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，時刻注意自己的一言一行，要求隊員不做的自已首先不做，要求隊員做到的自已首先做到，起到領頭羊、排頭兵的作用；同時要具備激發(fā)隊員工作積極性的能力，堅持以人為本，深入了解隊員思想情況和工作生活情況，及時掌握每位隊員的思想動態(tài)，盡心盡力幫助隊員排憂解難，讓隊員說理有場合，傾訴有對象，渲泄有時機。并加以正確、積極的引導，積極營造一個和諧輕松的工作環(huán)境，激發(fā)他們的工作熱情，使每位隊員輕裝上陣，形成我?guī)阃频膹妱艅恿?，最大限度地發(fā)揮他們的積極作用，使之全身心投入到城市管理服務工作中去。

(二)隊伍建設必須內(nèi)強素質(zhì)、外樹形象。

城市管理工作大多涉及與市民面對面的交流，特別是在執(zhí)法過程中會遇到形形色色的問題，所以城市管理工作除了需要強化硬件建設，更需要強化工作人員的自身素質(zhì)。重點就是增強工作人員的內(nèi)外綜合素質(zhì)。堅持以理論學習、專題培訓、崗位練兵、以會代訓等不同方式加強執(zhí)法隊伍建設。

一是抓好理論學習和業(yè)務培訓，樹立終身學習的理念。從城管工作需要出發(fā)，本著缺什么、補什么的原則，堅持學以致用、用有所成。著眼于解決實際問題，把學習的體會和成果轉(zhuǎn)化為謀劃工作的思路、促進工作的措施、領導工作的本領，轉(zhuǎn)化為構建和諧城管、建設“人民滿意機關”的能力，不斷豐富做好工作的知識武裝和知識儲備。要努力解決工學矛盾，要善于安排時間，在有限的空閑中擠出時間學習，不斷適應新時期、新環(huán)境下的城市管理的需要，著力塑造學習型隊伍的新形象。

二是要加強對隊員的職業(yè)道德教育。要通過教育，做到以高尚的品德影響人，以良好的美德感染人，以誠信的道德服務人，以優(yōu)良的公德帶動人。城管執(zhí)法不能等同于公安執(zhí)法的預防犯罪、制止犯罪的執(zhí)法行為，是社會普遍關注的焦點，也對城管執(zhí)法行為提出了更高的要求。目前，在城市管理執(zhí)法領域出現(xiàn)了大量的暴力抗法事件，雖然原因是多方面的，但加強研究、提高素質(zhì)、掌握技巧也是我們必須努力的方向。

三是要樹立形象意識。人民群眾對城管執(zhí)法人員的信任是從外表開始的。要做到“亮證在先、告知在先、教育在先”，隊容風紀嚴謹，言談舉止大方；要堅持處罰與教育相結合、嚴格執(zhí)法與文明執(zhí)法相結合，寬嚴得當，剛?cè)嵯酀灰瞥鰧嵱?、簡便、可操作的?zhí)法程序和執(zhí)法文書，提高執(zhí)法效率；同時還要健全案件的處理、審批等制度。

四是加強團結協(xié)作，增強大局觀念。團結出凝聚力，團結出戰(zhàn)斗力，大局即全局，局部要服從整體。因為事實一再證明，不團結就必然會帶來不和諧的結果。

(三)隊伍建設必須以人為本、親民執(zhí)法。

要樹立以人為本的思想，文明、親民執(zhí)法。以強化親民意識為突破點，牢固樹立人性化執(zhí)法的理念。“人性化執(zhí)法”既不是對違章者的無原則遷就，也不是對違章者“放寬尺度”，將“人性化執(zhí)法”泛濫成“人情化執(zhí)法”，勢必使法律法規(guī)難以發(fā)揮其應有的懲罰作用，進而影響其對違章者的威懾力。要積極探索在不影響市容秩序前提下，有效疏導便民攤點的規(guī)范措施和管理方法，既方便群眾生活，又改善城市市容，形成特色鮮明、成效顯著、亮點突出的好方法好模式，實現(xiàn)便民利民和市容秩序的雙贏局面。

（四）隊伍建設必須建立健全完善的管理機制。

要從制定制度、加強教育、監(jiān)督檢查等方面采取一系列措施，建立和完善教育性、引導性、預防性、監(jiān)督性、懲戒性相結合的工作機制，實現(xiàn)他律和自律的結合，確保城管隊伍建設真正取得新成效。抓好“他律”，關鍵是要從嚴治隊，對那些敢于違法違紀的人必須嚴懲，以儆效尤。一是要建立和完善各項規(guī)章制度，以制度管理人，用制度管理事。二是要建立強有力的監(jiān)督機制，充分調(diào)動內(nèi)部和外部監(jiān)督力量，嚴格落實行為規(guī)范，把獎優(yōu)罰劣落到實處。三是要做好典型引路，通過開展“文明中隊”、“創(chuàng)群眾滿意基層站所”等創(chuàng)建活動，樹立典型，讓學先進、趕先進成為城管風尚。

總之，城管隊伍建設是一項長期的、艱巨的工作，不可能一蹴而就，我們要從方法、措施、行動上深入研究和探索，不斷提高思想覺悟、認識能力和工作水平，團結一致，凝聚一心，共同推動城管隊伍建設向更高層次發(fā)展。

第四篇：關于加強專業(yè)招商隊伍建設的意見

關于加強專業(yè)招商隊伍建設的意見

為切實提高招商人員素質(zhì)，加強招商隊伍管理，健全招商工作機制，推動招商引資工作再上新臺階，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究，現(xiàn)就加強專業(yè)招商隊伍建設提出如下意見：

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以建立高素質(zhì)專業(yè)招商隊伍為目標，不斷創(chuàng)新工作機制，積極在招商引資一線發(fā)現(xiàn)識別干部、培養(yǎng)鍛煉干部、選拔使用干部，調(diào)動專職招商人員的積極性，提高招商引資工作的整體效果。

二、任務目標

按照總體穩(wěn)定、局部調(diào)整、不斷充實的原則，年內(nèi)全區(qū)駐外招商點達50個以上，駐點人員超過150人，使駐點招商真正成為收集信息、聯(lián)系客商、引進項目的主陣地。建立招商項目談判機制，組建專門談判班子，按照項目投資規(guī)模大小，實行分級談判，提高洽談項目的成功率。通過選聘精干人員、選派優(yōu)秀干部到招商一線，開展駐點招商、洽談跟進、推進服務等工作，建設一支更高、更專、更優(yōu)、更強的專業(yè)招商隊伍，實現(xiàn)招商引資的專業(yè)化、組織化、高效化運作。

三、工作措施

（一）優(yōu)化調(diào)整專業(yè)招商隊伍

1、充實專業(yè)招商隊伍。通過推薦選拔、公開選聘等形式，選聘一批政治素質(zhì)好、交際能力強、熟悉經(jīng)濟工作的人員組成專職招商隊伍，掛靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進行駐點招商。招商業(yè)績特別顯著的，解決事業(yè)單位編制，并可享受招商優(yōu)惠政策規(guī)定的獎勵。

2、優(yōu)化專業(yè)招商隊伍。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、任城新區(qū)設立招商局，將區(qū)政府三個專業(yè)招商分局劃歸任城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商局管理，壯大開發(fā)區(qū)專業(yè)招商隊伍。各鎮(zhèn)（街道）招商局要調(diào)配優(yōu)配強專職招商隊伍，提高招商引資工作。

3、建立招商代理隊伍。聘用先進地區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主任、招商局局長、商會負責人等為招商顧問，將招商事項和項目提供給招商代理人（包括國內(nèi)外法人或自然人），由招商代理人按照我區(qū)要求依法從事代理招商活動，為我區(qū)提供信息、項目。

（二）提高招商人員素質(zhì)

1、建立長效培訓機制。制定并落實專職招商人員業(yè)務培訓計劃，突出招商實務培訓，不斷豐富招商引資人員的專業(yè)知識。每年通過集中授課的方法，統(tǒng)一開展專職招商人員業(yè)務培訓，并列入?yún)^(qū)委黨校主體班次。對重點的專職招商人員，送到高等院校強化訓練，增強專門技能。專職招商人員要利用業(yè)余時間積極參加外語、計算機、招商引資等各類專業(yè)知識學習。

2、選派干部到招商一線掛職鍛煉。區(qū)委組織部從區(qū)直部門特別是區(qū)直綜合、經(jīng)濟管理等部門中，選擇一批政治素質(zhì)好、社交能力強、經(jīng)濟知識豐富的優(yōu)秀副科級干部，到鎮(zhèn)（街道）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)掛副書記（副主任），專職抓招商工作。對招商實績特別突出的，經(jīng)組織考核可作為鎮(zhèn)長（主任）的人選。

（三）創(chuàng)新招商工作機制

1、調(diào)整專業(yè)招商工作思路。實行分片駐點招商，推進專業(yè)招商由面向點轉(zhuǎn)變、由區(qū)域向城市轉(zhuǎn)變、由區(qū)域招商向定人員、定產(chǎn)業(yè)、定地點轉(zhuǎn)變。經(jīng)費到人、任務到人、考核到人。年內(nèi)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)派出10個（包括區(qū)政府三個專業(yè)招商分局）、每個鎮(zhèn)（街道）派出2個招商小組，奔赴50個招商資源豐富的城市進行駐點招商。

2、實行區(qū)級領導聯(lián)系招商小組制度。區(qū)級領導成員分片聯(lián)系駐外招商小組，開展專業(yè)招商活動，聽取駐外招商人員的工作匯報，及時幫助解決工作中遇到的實際困難，協(xié)調(diào)有關部門做好客商接待、拜訪攻關、項目洽談等工作。區(qū)級領導每月至少一次到分片聯(lián)系的招商小組駐點城市開展招商工作。

3、加強招商項目洽談跟進工作。在區(qū)招商推委會辦公室設立項目談判機構，建立各類專業(yè)談判人員動態(tài)數(shù)據(jù)庫，對投資億元以上的擬進入“一區(qū)三園”建設的項目實行專門論證、專門談判。由分片聯(lián)系的區(qū)級領導牽頭，專業(yè)談判人員、提供意向項目的專職招商人員、承接項目單位負責人等參與談判。對重大項目由區(qū)主要領導掛帥，跟蹤談判，提高洽談項目的成功率。

（四）加強專職招商人員管理

1、專職招商人員脫離原工作崗位，專門從事招商工作時間不少于2年。全年駐點招商時間不少于240天（含陪同客商實地考察時間）。區(qū)委組織部、區(qū)督考辦負責對專職招商人員工作進行督查，區(qū)招商局負責業(yè)務指導。

2、區(qū)委組織部、區(qū)督考辦對專職招商人員建立檔案，實行跟蹤管理，通過電話、傳真、函詢、抽查等形式督查其駐點工作情況，發(fā)現(xiàn)未駐點招商的，予以通報批評，累計三次者取消招商資格，回原單位待崗；未完成招商任務的予以撤換，年內(nèi)不得提拔重用；對以上人員已報支的費用（包括啟動資金），按照50%的比例予以退還或從工資中扣除。

3、對招商實績突出、考核優(yōu)秀的專職招商人員予以表彰獎勵，授予區(qū)“招商能手”稱號。對有突出貢獻的，組織部門在選拔干部時優(yōu)先予以提拔重用。綜合考核為基本稱職的，當予以誡勉談話。綜合考核為不稱職或連續(xù)兩年基本稱職的，退回原單位，雇員制招商員不再續(xù)聘。專職招商人員具體管理考核辦法由區(qū)委組織部、區(qū)督考辦、區(qū)招商局負責制訂。

第五篇：寫字樓招商的幾點思考

關于寫字樓招商的幾點思考

廈門萬地房地產(chǎn)行銷策劃有限公司蘇金堯陳黃華章華校

寫字樓一般可定義為辦公大樓，主要承載辦公空間的功能。辦公室是腦力勞動者管理和生產(chǎn)信息的部門，一個企業(yè)中近乎有一半的工作人員是從事辦公室工作的。

歷史上辦公室起源于產(chǎn)業(yè)革命時期，那時的辦公室是隨著已成為社會生產(chǎn)基礎的工廠而出現(xiàn)的一個附屬物。

今天，辦公室作為生產(chǎn)和處理各種商務活動的信息場所，而正在成為社會生產(chǎn)的基礎。寫字樓招商是其價值的一個非常重要的環(huán)節(jié)。不管是統(tǒng)一產(chǎn)權，還是分散產(chǎn)權；不管是統(tǒng)一招商管理還是非統(tǒng)一招商管理，入住率始終是業(yè)主獲得回報的最終體現(xiàn)。目前寫字樓的招商主要有兩種形式存在：

1、有專業(yè)的代理公司統(tǒng)一招商管理，2、業(yè)主自己招商。寫字樓跟SHOPPINGMALL一樣，只有統(tǒng)一運營管理才能將其價值最大化，從而給業(yè)主帶來豐厚的回報。

寫字樓的招商是一個非常復雜的過程，主要是由以下6個環(huán)節(jié)組成：

1、市場調(diào)查，2、項目定位，3、廣告推廣，4、預招商，5、正式招商，6、二次招商。一個項目的成功招商，是以上6各環(huán)節(jié)都順利實施并且完美的結合。

市場調(diào)研

市場是最復雜、最難摸透的而且有著很強時效性的，它是一種當前狀態(tài)下的總體趨勢，趨勢這個東西就像水流，如果你順著它了，你就可以不用花費太多的力氣就很容易可以達到你的目標，如果當你逆勢的話，就好比“學如逆水行舟，不進則退?！碑斎贿@是對學習的一種勉勵，但是對于我們運作項目來說，花最少的力氣做最多的事情才是我們以及我們的業(yè)主所追求的，也是我們專業(yè)價值的體現(xiàn)。

我們需要市場趨勢的的推動，因此要對它進行深入的調(diào)查分析，并且總結出對項目招商密切相關的信息。

寫字樓的市場調(diào)查的著手點有：（1）項目所在城市的宏觀經(jīng)濟情況，（2）項目所在城市的企業(yè)發(fā)展程度，（3）項目所在城市對商務區(qū)域的整體發(fā)展的規(guī)劃，（4）當?shù)仄髽I(yè)對寫字樓的需求習慣，（5）當?shù)貙懽謽堑氖袌銮闆r。其中當?shù)貙懽謽堑氖袌銮闆r的是我市調(diào)中的重點，也是寫字樓項目能否成功運作的最基礎的環(huán)節(jié)。

對于當?shù)貙懽謽鞘袌龅狞c調(diào)查，由以下幾個方面構成的：（1）當?shù)貙懽謽堑恼w存量，（2）當?shù)刂麑懽謽堑母鱾€主要指標的調(diào)查（如：、位置、硬件配套、商務服務、物業(yè)服務、單元分割、租賃條件、入住率、入駐企業(yè)），（3）當?shù)馗卷椖客|(zhì)項目各個主要指標的調(diào)查（（如：、位置、硬件配套、商務服務、物業(yè)服務、單元分割、租賃條件、入住率、入駐企業(yè)），（4）入駐寫字樓的主要客戶群調(diào)查。

以上所要調(diào)查的信息必須詳盡真實，方可為后面的分析提供準確的依據(jù)，否則會直接影響到后面分析的結論，進而影響以下的一系列的決策。

項目定位

項目定位的概念很廣，我們在這里探討的項目定位主要是寫字樓招商的定位。寫字樓招商定位是項目獲得豐厚回報的關鍵。

寫字樓招商的定位主要有：（1）寫字樓級別定位，可以定位成甲級、乙級、丙級或是產(chǎn)業(yè)集群，當然這個定位要有項目所在城市的寫字樓市場的發(fā)展水平，還有項目本身的硬件條

件和該物業(yè)的可升級的空間，還有當?shù)刂饕蛻羧航邮芩經(jīng)Q定的。（2）客戶群的定位，寫字樓的主要功能決定了它的主要客戶群是企業(yè)、政府機關部門、事業(yè)單位，政府機關部門和事業(yè)單位基本上都有自己獨立的辦公大樓，因此企業(yè)自然成為寫字樓的主要客戶。企業(yè)根據(jù)規(guī)模可以分成大型企業(yè)、中型企業(yè)、小型企業(yè)等；根據(jù)行業(yè)可以分工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)；根據(jù)企業(yè)性質(zhì)可以分成國營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)、私營企業(yè)、個體戶；或者可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈分：如紡織產(chǎn)業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、運輸產(chǎn)業(yè)等等。企業(yè)的分類還可以根據(jù)招商需要對其用更多的方式進行分類，然后去尋找跟項目自身定位最為吻合的幾個目標客戶群。最后根據(jù)客群的定位再去調(diào)整優(yōu)化寫字樓級別的定位，使項目更加完美的走向市場。

在做招商定位的時候，往往要結合當?shù)噩F(xiàn)有的寫字樓市場發(fā)展水平，也要高于現(xiàn)有的寫字樓市場，至少要給該目提高到未來3-8年的水平。以保證在該項目不會曇花一現(xiàn)，被快速發(fā)展的市場的發(fā)展所淘汰。

招商推廣

推廣是寫字樓開始到結束一直都在持續(xù)的一個環(huán)節(jié)，不同階段的推廣有不同的主題，有不同的推廣方式。招商推廣的廣度和深度直接影響招商的進度。一個新物業(yè)的從推出到人們認識，再到接受，再到入駐是需要一個過程的，這個過程的長短是由推廣所決定的。

寫字樓招商推廣分為三個階段：第一個階段：在項目還在施工的階段，可做項目知名度的推廣。第二個階段：在項目的預招商期，可做項目知名度和差異化的推廣。第三階段：在項目正式招商的階段，直接面對目標客戶做針對性的推廣。第四階段：二次招商的階段，主要是做項目美譽度的推廣。在推廣的每個階段都有每個階段不通的主題和特征，用到的推廣方式有所差異的。

項目或產(chǎn)品的推廣方式是多種多樣的，其主要原則是白貓黑貓能逮到老鼠的就是好貓。以下介紹幾種在寫字樓的推廣中比較常用的推廣方式：（1）寫字樓自身的廣告墻或廣告位，（2）項目周邊的羅馬旗，（3）針對目標客群派發(fā)的DM，（4）電梯廣告，（5）針對企業(yè)發(fā)廣告函，（6）主干道的立柱廣告，（7）機票上的廣告，（8）招商會推廣，（9）跟酒店配合相互推廣，（10）通過房產(chǎn)中介推廣，（11）網(wǎng)絡推廣，（12）短息群發(fā)，（13）媒體廣告，（14）公關營銷，（15）招商人員關系營銷，（16）通過協(xié)會推廣，（17）掃同質(zhì)的寫字樓，（18）通過入駐企業(yè)的業(yè)的影響力來推廣等等，以上為比較常用的幾種推廣手法，當然也有根據(jù)城市的不同和目標客戶的不同而使用具有差異化的推廣方式。招商其實跟帶兵打仗一樣，大軍未動，糧草先行；我們現(xiàn)在是招商未動，推廣先行。

預招商

預招商是隨著營銷細微化過程中新興的一個環(huán)節(jié)，是招商正式啟動前的對客戶的一個摸底的動作，為正式招商做鋪墊。

其操作的方式基本為在定位完成后，初步完成項目的招商條件，在對客戶進行市場調(diào)查的過程針對意向客戶進行預招商。主要是讓客戶簽訂意向合同，并且繳納意向金，待項目完工正式啟動招商的時將意向金轉(zhuǎn)為租金。如果業(yè)主沒有按照合同約定將物業(yè)交付的話，意向金全額退還。以保障客戶的權利。

預招商主要是針對項目的主力客戶進行的，在租賃條件上是可以靈活控制，以便為后面正式招商的的租賃條件的制訂提供參考。同時也為后續(xù)的招商減輕壓力。

正式招商

在項目施工進入尾聲、前期蓄客達到一定程度的時候，并可以正式啟動招商?？梢砸曰?/p>

動的方式啟動招商，并邀請意向客戶在開盤招商當天簽訂租賃合同。也可以平靜的啟動招商，不做任何的造勢活動，因為寫字樓的招商是一個理性的過程，直接邀請客戶過來簽定合同即可。

寫字樓招商針對的客戶是企業(yè)，企業(yè)對寫字樓的需求是相對理性的，需要經(jīng)過一定的流程，有時對辦公地點的選擇是其出于其戰(zhàn)略的考慮，決策周期相對比較長。對于寫字樓客戶的跟蹤是一個比較長的周期，需要將項目的優(yōu)勢跟企業(yè)的需求點很好的結合，對招商人員綜合能力的要求比較高。

寫字樓招商的過程主要是開發(fā)新客戶和跟蹤老客戶，并且實現(xiàn)簽單的的過程。這個過程主要是由招商人員來執(zhí)行完成。只要在客戶量不斷迅速增加的情況下，才能不斷的產(chǎn)生意向客戶。也只有在招商人員服務好意向客戶，才能實現(xiàn)最終的簽約。這個過程好比是一條鏈條，在不停循環(huán)著，當中間的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷檔，接下來的入住率也將停滯不前。所以在每時每刻要把這條鏈條循環(huán)的轉(zhuǎn)起來，以保證入駐率的穩(wěn)步上升。

寫字樓的招商的營銷方式主要有兩種，一個是坐銷，另一個是行銷。坐銷是客戶接收到推廣之后的回籠；行銷則是對意向客戶的回訪和對目標客戶的陌生拜訪。其中行銷是一種比較主動的營銷方式，招商人員比較辛苦，所取得的成果更佳。

二次招商

寫字樓的招商是一個滾動的過程，當客戶租賃期限到了之后，如果滿足不了客戶的需求，客戶就會選擇適合的自己定位的寫字樓。也就意味著要，進行二次招商。寫字樓的二次招商有主要有兩個特點：一個是可以計劃性，就是租賃期限到了之后自然退租；另一個則是不可確定性，由于客戶的各種突發(fā)因素造成的退租。前者的二次招商是納入二次招商進度的規(guī)劃之內(nèi)，可以提前進行二次招商的推廣和客戶的洽商，在退租的時候，直接引入新的客戶。對于后者的二次招商只能是依靠客戶隨時儲備客戶來解決了。

二次招商的難度比一次招商要高一些，主要是因為：（1）項目已經(jīng)相對老化，不能跟新項目對比，（2）新客戶對格局的適應性差，比較挑客，需要大量改造，（3）跟其他項目相比競爭力不足，（4）客戶的可選性少。因此在二次招商的過程中需要做更精細的工作（如深入挖掘已入駐客戶的入駐的初衷，以便以同類企業(yè)為基準擴散的去尋找接洽客戶）以保證穩(wěn)定的入駐率。

寫字樓的招商是一個系統(tǒng)復雜的過程，以上的六點有很強的獨立性，同時又存在著密切的聯(lián)系。就像鏈條一樣，只要其中的某個環(huán)節(jié)問題，就會付出很大的代價，要是能很好的將其滾動起來，將給業(yè)主和招商運營團隊帶來豐厚的回報。