第一篇：關于“群租”問題的調研與思考

關于“群租”問題的調研與思考——以月浦鎮(zhèn)為例

一、背景與意義

近幾年，隨著房價的直線上升與外來人口的不斷涌入，上海的租房成本也急劇增大。所以，很多人想通過合租的形式來減輕經(jīng)濟負擔。為了迎合這一需求并獲得盡可能多的利益，房東們開始將手上的房子分割成盡可能多的小間，當每個小間少于5平方米的時候，“群租”也就隨之產(chǎn)生。當“群租”越來越普遍而成為一種社會現(xiàn)象時，就會對其周邊的環(huán)境、治安等產(chǎn)生各種各樣的影響。本文以寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)為主要的調研對象，就“群租”所存在的問題以及所可以采取的對策進行探討。

二、月浦鎮(zhèn)“群租”的現(xiàn)狀

“群租”現(xiàn)象在上海是非常普遍的，既存在于市中心的小區(qū)里，又存在于城郊接合部的工業(yè)區(qū)周邊，還存在于部分農(nóng)村地區(qū)。

月浦鎮(zhèn)處于城郊結合部，位置上緊臨寶鋼廠區(qū)，集聚了大量的建筑、維修、餐飲等延伸產(chǎn)業(yè)，外來人員相對集中。來自月浦外口辦的一組數(shù)據(jù)顯示，2008年月浦的外來人口達到58825人，其中承租者為49418人，自購房者為3667人，冶建房者為4442人，婚嫁房者為1298人，承租者占到了84.01％，2012年月浦外來人口達到80034人，其中，承租者64418人，自購房者為4868人，冶建房者1965人，婚嫁房8883人，承租者占的比例變?yōu)?0.49％。雖然2012年承租者所占比例與2008年相比有所減少，但是由于2012年外來人口基數(shù)變大，其實際的承租者還是只增不減。所以，月浦房屋租賃的市場依舊很大，在此進行“群租”的調研是有實際意義的。

婚嫁, 2.21%冶建, 7.55%自購, 6.23%婚嫁, 11.10%冶建, 2.33%自購, 6.08%承租, 84.01%承租自購冶建婚嫁承租, 80.49%承租自購冶建婚嫁圖一 2008月浦鎮(zhèn)外來人口住房狀況

圖二 2012月浦鎮(zhèn)外來人口住房狀況

2008年與2012年各項外來人口住房狀況比較（單位：人）

三、對“群租”的態(tài)度

為了探究不同人群對“群租”房的看法，我們制作了一份“群租”房調查問卷，考慮到自購人與承租人不同的心理，我們的調查問卷分為兩個板塊。第一個板塊是所有人都要填寫的，包括“月收入”、“房屋類型”、“群租房區(qū)域”、“對群租房整治的態(tài)度”、“群租房的影響”等五個調查項目，第二個板塊是針對承租者設計的，包括“職業(yè)”、“承租面積”、“租金”、“承租過程中遇到的問題”,“選擇租房的原因”等六個調查項目。

我們通過去鎮(zhèn)、村承租房和居民小區(qū)進行走訪和調查，共發(fā)放了100份問卷。通過對收回的問卷進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，接受調查的人群中有40％是自購房者，有60％是承租者。在談到對政府整治群租房的態(tài)度時有91％受訪者表示支持，但當問及群租房會帶來怎樣的影響時，自購房者與承租房者呈現(xiàn)出不同的觀點。95％自購者認為“房子被過度利用，帶來治安、消防隱患，降低了群租房小區(qū)升值空間”、85％自購者認為“租客流動頻繁，易產(chǎn)生物業(yè)糾紛”，17.5％自購者認為 “租金便宜，解決了部分低收入的住戶問題”、7.5％自購者認為“居住人數(shù)較多，適當緩解了租房市場供需緊張狀況”。而承租者在回答這一問題時稍有猶豫，85％承租者認為“房子被過度利用，帶來治安、消防隱患，降低了群

租房小區(qū)升值空間”、83.3％承租者認為“租客流動頻繁，易產(chǎn)生物業(yè)糾紛”，65％承租者認為“租金便宜，解決了部分低收入的住戶問題”、65％承租者認為“居住人數(shù)較多，適當緩解了租房市場供需緊張狀況”。具體統(tǒng)計結果見下圖。

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%95%85%85%83.30%65%65%房子被過度利用，帶來治安、消防隱患，降低了群租房小區(qū)升值空間租客流動頻繁，易產(chǎn)生物業(yè)糾紛租金便宜，解決了部分低收入者的住房問題居住人數(shù)較多，適當緩解了租房市場供需緊張狀況承租者17.50%7.50%自購者圖三

自購者與承租者對“群租”現(xiàn)象的看法

從圖中我們可以明顯看出，無論是自購者還是承租者，絕大多數(shù)人都認同群租房帶來的負面影響，而對于其正面影響，只有承租者中有較多數(shù)人表示認同，這點差異可以理解為與承租者的切身經(jīng)歷有關。雖然他們清楚地認識到“群租”的負面影響，但是考慮到租金以及租房難度的問題，他們還是選擇承受“群租”帶來的不良影響。

在針對承租者的問卷中，我們發(fā)現(xiàn)，他們100％是打工族，其中30％的承租者的承租面積是5-10平方米，70％的承租者的承租面積在10-15平方米，沒有5平方米以下的承租者。如果只從表面數(shù)據(jù)來看，群租房現(xiàn)象已經(jīng)不存在了，但實際上，我們把承租面積為5-10平方米的這部分受調查者劃分到可疑“群租”范圍，因為如果受調查者不是單獨居住的話，那么，他們也可以算作為群租。

在這些承租者中，有高達88.3％的人認為公共衛(wèi)生差，另外還有21.7%的人認為生活水平低。既然如此，為什么他們還會選擇租房呢？問卷顯示，有95％的人認為交通便利，有98.3％的人認為租金便宜，還有23％是因為單位安排的緣故。由此可見，對于承租者來說，交通因素和租金因素是他們最主要的兩個衡量因素。

四、“群租”存在的問題

我們的問卷調查的結果顯示，絕大多數(shù)調查者對“群租”存在負面影響持認同態(tài)度，那么，“群租”究竟存在哪些問題呢，我們進行了走訪調查后總結了以下幾個方面：

(一)治安壓力

由于“群租”區(qū)域的人員成分復雜，不同人員的作息時間也不盡相同，所以很容易引發(fā)各種問題，具體表現(xiàn)為：

1.盜竊。當與室友作息制度錯開時，往往會發(fā)生順手牽羊，趁機盜竊的行為。

2.擾鄰。有些人員半夜回家，且聲音嘈雜，嚴重影響到鄰里的休息，嚴重時極有可能會引發(fā)鄰里沖突。

3.人身傷害。這類現(xiàn)象多發(fā)生于男女混租的房屋內，受害者多為女方。

（二）衛(wèi)生壓力

1.出租屋內。由于房屋設計時是按照一戶設計，所以，當人 員過多時，容易造成衛(wèi)生間的堵塞甚至污水外流。

2.小區(qū)內。由于人員復雜，素質參差不齊，經(jīng)常會出現(xiàn)垃圾隨意堆放甚至從天而降的現(xiàn)象，嚴重影響居民的正常生活。

（三）公共設施壓力

1.門禁設施。很多小區(qū)有門禁設施，一般一戶三張門禁卡，當出入人員過多，便會出現(xiàn)門禁卡不夠用的情況，這時便會有人將門禁的點電線剪斷，既危害到其他居民的權益，又破壞了公共設施。

2.健身設施。每個小區(qū)都有健身器材，調查顯示，在“群租”區(qū)域，健身器材的損壞程度相比于其他小區(qū)更為嚴重。

（四）安全隱患

該部分隱患主要是由于在群租房內私拉電線，濫用電器，導致火災，同時房內人員集中，房間出口唯一，容易發(fā)生重大事故。

五、解決“群租”問題的建議

月浦鎮(zhèn)在治理“群租”問題上已經(jīng)采取了一系列的措施，例如組建了整治工作小組，明確責任，分工到人，依托樓門長、業(yè)主委、物業(yè)公司等基層力量，切實落實各項整治措施，還與房屋中介公司進行了溝通，要求他們規(guī)范租賃合同，不得添加相關違反租賃管理的條款，尤其是不能對房屋擅自進行分割，要明確告知租賃雙方不能進行“群租”等。此外，強化物業(yè)公司對“群租”行為的發(fā)現(xiàn)和制止機制，嚴格加強對非本小區(qū)人員的出入管理，一旦發(fā)現(xiàn)“群租”現(xiàn)象，及時勸阻并報告社區(qū)，除了采取一系列措施有效治理“群租”現(xiàn)象外，還初步建立了遏制“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)的長效機制。

上述的措施概括起來，可以用一個“不”字來概括，即負責部門規(guī)定有關單位或者有關個人“不得”進行哪些行為，而且這些

“不”也取得了一定的成果。但是我們小組認為，這些措施雖然治理了“群租”問題，解決了一些負面影響，但是卻忽視了群租房承租者的情況，上面的調查結果顯示，承租者租房最看重的是交通與租金兩個因素，當交通便利，租金便宜的群租房消失了，他們的生活壓力是不是加大了呢？考慮到這點，我們小組提出了一下幾點意見，與上文的“不”對應，我們稱為“要”:

（一）政府要幫助。

政府可以在一些大型工業(yè)區(qū)的周邊建立集體宿舍，然后出租給企業(yè)，用以解決員工的住宿問題。

（二）企業(yè)要負責。

有關部門可以制定法規(guī)，強制某些類型的企業(yè)或者外來員工超過一定數(shù)量的企業(yè)要為員工安排住宿，住宿條件要接受審查，嚴格把關。

企業(yè)也可以通過租房補貼的形式，使員工在自己開銷不變的情況下獲得更舒適的居住環(huán)境。

（三）物業(yè)要評比。

將“群租”納入評比指標，對一定區(qū)域的小區(qū)進行評比打分，營造出建設文明小區(qū)的良好氛圍，促使物業(yè)主動對小區(qū)進行監(jiān)督。

六、整治“群租”房現(xiàn)象反思

2008年起，在區(qū)房地局的垂直管理下進一步加大整治力度，全力推進整治工作。本著“先重點、后一般”的原則，月浦鎮(zhèn)制定了2008年度“群租”整治工作計劃。首先摸清底數(shù)，嚴格按照“群租”標準統(tǒng)計群租戶數(shù)，對“群租”現(xiàn)象嚴重的小區(qū)進行集中整治；

其次為減少聯(lián)合執(zhí)法帶來的負面影響，認真做好群租戶的思想工作，選擇合理的整治時間；最后加大法制宣傳力度，防止“群租”回潮，遏制新的“群租”現(xiàn)象產(chǎn)生。月浦鎮(zhèn)不僅將“群租”整治的績效納入相關部門領導和社區(qū)干部的考核指標，作為物業(yè)管理工作考核和小區(qū)經(jīng)理評比的重要內容，還通過全面梳理形成了“六個要”的工作機制。即：一要充分發(fā)揮鎮(zhèn)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度的作用，及時解決“群租”整治中出現(xiàn)的難點、熱點；二要優(yōu)化業(yè)主自我管理模式，及時將有關禁止“群租”的條款列入業(yè)主公約；三要加強整治后小區(qū)的日常管理；四要加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀中介機構的監(jiān)管力度；五要堅決制止新的“群租”行為，切實做到接報一件處理一件；六要各物業(yè)企業(yè)加大管理力度，加強宣傳工作，減少“租賃戶”對居民正常生活的影響。

月浦鎮(zhèn)的群租房的整治工作得到了良好的效果，根據(jù)走訪現(xiàn)在本鎮(zhèn)的群租房基本沒有，百姓對此非常滿意，但是市中心仍存在“群租”房問題，這就給我們一個思考，怎樣看待眼下仍健在的“群租”現(xiàn)象。

首先，“群租”現(xiàn)象的出現(xiàn)一般來說與經(jīng)濟和社會的發(fā)展程度緊密相聯(lián)。它只是一種社會現(xiàn)象，是多方面的社會原因導致的。無論是相應的業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)還是政府不應該一味的恐慌、一味的喊打，而要冷靜面對，看到問題的本質，然后從源頭上進行解決，房客與其他業(yè)主在同一個藍天下生活，不應是一種劍拔弩張的關系。“群租”現(xiàn)象不能簡單取締，否則只會加劇社會不同階層的對立。對于一些反對“群租”的小區(qū)業(yè)主，他們的利益保護可以通過制定小區(qū)物業(yè)公約，在公約中明確規(guī)定房屋出租不得分

割、不得轉租來解決，而不是必須通過公法的強制介入來否定。

其次，當按照公共利益和社會秩序的需要，整頓“群租”以后，為公益服務的政府一定要考慮“群租”現(xiàn)象中的弱勢一方——“群租”的承租人的安頓問題。他們大多都是外來務工人員，為了本地的發(fā)展早起晚歸奔波于各個崗位，正是由于他們的辛勤奉獻我們的經(jīng)濟發(fā)展都能更上一層樓，所以我們不能忽視他們的生活質量?，F(xiàn)在上海實行了廉租房制度，可是申報條件中有擁有本市城鎮(zhèn)常住戶口限制，使其不得不住在單位提供的相對便宜卻簡陋的小隔間內，本地區(qū)可利用現(xiàn)有的空置房屋進行統(tǒng)一改建，讓有資質且有經(jīng)驗的物業(yè)公司進行管理，租給還沒有能力購置房產(chǎn)或能夠承擔民宅租金的外來建設者，讓勞動者有所居。廉租房可以參照大學宿舍的形式改建和管理，有多人間、雙人間和單人間等多種形式，租金價格不同，居住的舒適度也不同，積極開展申報工作，最大限度解決外來建設者的后顧之憂。

最后，對還沒有出現(xiàn)“群租”房現(xiàn)象的地方，當?shù)卣畱撘悦裆鸀楸?，注意解決當?shù)氐淖》繂栴}或者低端房地產(chǎn)租賃市場供給問題。政府的相關職能部門在審批開發(fā)商建房申請的時候應該限制大戶型房屋的數(shù)量，以便從實際上扼殺“群租”行為。也可將城市配套建設或者將整幢存量房、空置廠房改造成公寓，滿足社會需求。上海市開展住宅小區(qū)整治“群租”工作的同時，政府相關部門將堅持“堵疏”結合，妥善解決“群租”房客的居住問題。待上海市《關于閑置非居住房屋臨時改建宿舍的暫行規(guī)定》正式下發(fā)后，將集中審核一批閑置的非居住房屋，改建為宿舍，以遏制“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)。

七、結語

“群租”現(xiàn)象從產(chǎn)生至今經(jīng)歷了形成期——興盛期——衰退期，可以說在這一過程中各職能部門分工合作，付出了艱辛的汗水，最后得到了一個比較好的結果，“群租”現(xiàn)象在近幾年有所收斂，給廣大居民交出了一份滿意的答卷，這是一個可喜的結果。但深究“群租”根源后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今的貧富差距急速加劇，窮者愈窮、富者愈富的社會使更多的處于社會底層的勞苦大眾沒有安身立命之所。這是一種社會問題，不能光靠公權力來解決。要消除這一現(xiàn)象關鍵在于縮小貧富差距，政府制定適用于中低層購房者的房型，減少大型房型的提供來迎合時下的需求，使“群租”需求降低，最終根治這一社會問題。

第二篇：調研報告-群租問題研究

群租現(xiàn)象

近年來，在我國的大中城市，特別是以上海大都市為代表的高房價城市，出現(xiàn)了越來越嚴重的“群租現(xiàn)象”，就是多人合租一套住房的現(xiàn)象，針對“群租現(xiàn)象”帶來的一系列負面后果（上海市人大目前正在考慮運用立法的手段來治理愈演愈烈的“群租”問題。）

一、群租現(xiàn)象出現(xiàn)的原因

目前在我國城市畸形的高房價條件下，群租是一個必然的結果。高房價、低收入的現(xiàn)狀將城市、將租賃者帶入一個“宿舍時代”，這是不以我們的意志或法律的規(guī)定而出現(xiàn)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在上海的房價已經(jīng)嚴重背離了我們的平均收入水平，在沒有政府介入，政府無法提供廉租住房，“拼房”就是一個必然的選擇，不論法律是否允許。

目前，“群租”問題愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于經(jīng)濟原因。高房價導致中低收入者的居住條件急劇惡化，特別是剛步入職業(yè)生涯、缺乏經(jīng)濟積累的年輕人，現(xiàn)在上海的房價已經(jīng)嚴重背離了當?shù)氐墓べY水平，以現(xiàn)在年輕人普遍的薪金水平，他們中的大多數(shù)可能在相當長的時間里要過“群居”生活。高房價不僅使中低收入的年輕人被迫選擇了“群租”，而且也使房租的價格相應上升。道理很簡單，也很正當，因為房屋的投資人要獲得一個合理的投資回報率，要獲得一個能夠反映房屋出租市場正常供求水平的房租水平，這是市場規(guī)律在發(fā)揮作用，無可厚非。高房租也促進了“群租現(xiàn)象”的蔓延。

有人將這種現(xiàn)象歸咎于黑中介或房東的“黑心”。其實有需求才會有供給，只要是雙方在信息對稱的情況下自愿達成的契約，就應該得到保護，居住這種要求是要多正當有多正當?shù)囊?，有什么理由立法禁止呢？是高房價、是低收入迫使人們選擇了“群租”，房東的心再黑，哪個人又會刻意地選擇和陌生人一起去過有著無盡煩惱的“群居”生活呢？

從租賃者角度來說，“群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是白領，廉價房租是眾多白領和剛剛畢業(yè)的大學生們選擇“群租”最大的吸引力。

從房主角度來說，大房型租賃價格的持續(xù)低迷導致越來越多的投資者借助于分割出租來平衡收支，群租現(xiàn)象在上海市區(qū)眾多新建小區(qū)內出現(xiàn)。業(yè)主或者二房東將廚房、衛(wèi)生間在內的所有房間都用簡易木板隔開，分別以500元至1000元不等的價格出租。“房間越多，月租收入越高，因此群租在業(yè)主、房客雙重推動下一下子流行起來?！?/p>

二、群租產(chǎn)生的負面影響

“群租”肯定會產(chǎn)生一系列的問題：

1、小區(qū)房客人數(shù)逼近居民人數(shù)

今年6月，某小區(qū)居委會對小區(qū)內的住房情況調查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。租房的多以白領、附近公司職工為主。一戶房間一般被分割成7間房，最多被分割成了10間房間，人數(shù)最多的則住了18個人。

2、安全、消防隱患相應增多

小區(qū)人數(shù)驟增，讓居委會、物業(yè)部門措手不及，隨之而來的各種隱患顯而易見。群租房客的增多，還漸漸加重了小區(qū)業(yè)主的不安全感。居民財產(chǎn)安全，消防安全受到了威脅，居民反映：“對面一間房住了這么多人，每人的上班時間從不固定，電梯里每天都會看見陌生人面孔。”

更令人不安的是消防隱患。這么多人共住一間房，電器負載過重容易發(fā)生火災，后果不堪設想。第一，群租現(xiàn)象隱藏在居民區(qū)，在消防檢查中不易被發(fā)現(xiàn)；第二，群租現(xiàn)象面積大、人員多，一旦發(fā)生火災，容易產(chǎn)生群死群傷；第三，群租生活大量涉及用火、用電、用油等問題，使用易燃品的頻率也高，容易發(fā)生事故；第四，分割房間的材料大多采用廉價的木質材料，非阻燃材料，不安全因素明顯。而且電梯運營、清潔管理等隱患問題也陸續(xù)出現(xiàn)。

3目前由于群租房引發(fā)的法律問題有很多，承租人之間的糾紛就是一大類。由于群租人數(shù)眾多，合同的認定又存在漏洞，容易產(chǎn)生問題。對于房屋的公共部分，如廁所、廚房的使用權，合同上不可能明確其使用范圍，所以一旦發(fā)生糾紛很難解決。另外，如果發(fā)生了物品被盜等事件，責任如何追究，是追究房東、中介還是其他承租人，這些都很難界定。4既是法律問題也是社會問題

群租如果演變成“家庭旅館”，容易發(fā)生變相逃稅、擾亂市場秩序的情況。而社區(qū)內群租現(xiàn)象也難管，易帶來社區(qū)安全隱患。所以，對“群租”進行適當?shù)男姓土⒎ǜ深A是應該的。前階段上海有關政府部門專門組織打擊群租現(xiàn)象，可是這在法律上很難定奪?！罢f得小點，就是房東將房子多出租給了幾個人；說得大點，有房東變相將房屋作為家庭旅館的嫌疑，如果這樣，就是居改非了。因此，很難界定?！?/p>

三、提出的問題

1)一定要靠立法來制約“群租”行為嗎？

上海大學社會學系教授顧駿在研討會上表示反對以立法形式規(guī)范“群租”。在他看來，這是一種經(jīng)濟行為，應該用市場方式解決?！叭鹤狻爆F(xiàn)象嚴重，說穿了是房地產(chǎn)市場泡沫太盛引起的，不少低收入者無力買房，導致租房市場需求旺盛，也使得出租房屋者趁機以“非法”行為牟取暴利。

“在正常情況下，150-200個月的租金總和等于房價，而現(xiàn)在一套房價有的等于600個月的租金。房租與房價出現(xiàn)了巨大的落差，出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高，業(yè)主自然會將房屋分隔群租?！鳖欜E說。

按照上海市政府法制辦城建法規(guī)處提供的數(shù)據(jù)，上海目前居住半年以上的常住人口有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬。60%以上的外來流動人員，和外地來滬發(fā)展的白領、剛畢業(yè)的大學生等對低價租賃住所有著旺盛的需求，選擇市中心區(qū)域的群租房更可省卻一筆交通費用。

“如果用法律的方式強制干涉，要么會造成法律成本高，要么會造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對出租房屋的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當前的實際，會出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象?！鳖欜E說。

上海市社會科學院社會發(fā)展研究院院長盧漢龍教授覺得 “除了以法律法規(guī)和政府規(guī)章進行約束外，還應充分發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，發(fā)揮居民委員會、業(yè)委會和業(yè)主的作用?！睋?jù)盧漢龍介紹，目前上海辦理租房登記的大約只占租房群體的1／3。盧漢龍建議，可以在業(yè)主公約中對“群租”現(xiàn)象給予規(guī)范，明確業(yè)主的權利與義務，對承租人也要提出具體的要求；居委會干部應配合公安機關做好出租房屋的登記工作；稅收部門更可以利用經(jīng)濟杠桿加強對房屋出租人的稅收管理，抑制“群租”帶來的暴利；在租賃條例中，有關部門對衛(wèi)生和消防條件等基本生活質量的指標需進一步加以規(guī)定。

2)真的沒有法律法規(guī)能對群租行為進行管理嗎？

和群租現(xiàn)象有關的法規(guī)法條包括《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《上海市消防條例》和《上海市安全生產(chǎn)條例》。

《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，其中第八條對于人均承租進行了面積規(guī)定，人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米?！鞍凑者@一規(guī)定，群租就違規(guī)”。

但這一辦法并沒有實際的處罰條款。目前群租較普遍的樓盤面積大多在150平方米左右，分隔入住后除非是極端情況，人均基本超過10平方米。

不是說政府部門默許這個現(xiàn)象，而是執(zhí)法力量不夠。如果都以非典時期那種方式來管理群租，肯定能管好。但現(xiàn)在非常狀況已經(jīng)過去，各方缺乏管理手段。

上海市政府法制辦江子浩告訴記者，雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒有明確的有關群租現(xiàn)象的條文，但還是有一些法律法規(guī)可以借用。比如現(xiàn)有法律條文中規(guī)定，在租賃房中不可進行擅自搭建，同時在條例中沒有提及不影響承重結構的搭建就是合法的。類似這樣的現(xiàn)有法律法規(guī)，相關部門應該充分利用，從而發(fā)揮其執(zhí)行管理的效用。“目前要做到現(xiàn)實可行的管理，不可或缺的是要房地部門、消防、公安、城建等相關職能部門攜手聯(lián)動，尋找已有的法律法規(guī)共同管理，達到有效監(jiān)督管理作用?！?/p>

8月8日，面對愈來愈猛烈的“群租立法”風暴，上海市立法研究所又一次撰寫了此次研討會的總結，更詳細更全面，直遞市里領導?！拔覀兞⒎ㄑ芯克目捶ㄊ?，以前合租的多，現(xiàn)在隨著市場利益驅動，由合租演化成群租。這個社會現(xiàn)象需要多角度考慮，不能一概而論，不能簡單封殺?！?/p>

關于群租的立法并沒有進入實質性階段。當然，只是沒有進入，并不代表沒有關注，沒有研究。

四、治理群租對策與方向

“群租”肯定會產(chǎn)生一系列的問題，但這都不能夠成為通過立法禁止“群租”的理由，因為窮人也不能被剝奪居住的權利。社會的管理者是受納稅人之托來為社會提供公共服務的，是人民的仆人，不能僅從自身工作簡便的角度出發(fā)，更不能只考慮強勢階層的呼聲和訴求，動轍以禁代管。

所以，對待“群租”問題，如果現(xiàn)有的法律條文與此有沖突，還應該修改法律，保障低收入者的居住權利。如果一定要立法禁止，那樣的法律就是與法律精神相違背的惡法。因為法律的手段無法消除推動“群租現(xiàn)象”背后的經(jīng)濟原因，所以這種法律即使通過了，執(zhí)法難度也會極大，大到難以執(zhí)行，執(zhí)法“風暴”過后，除了增加罰款和產(chǎn)生幾個倒霉蛋以外，不會有什么明顯效果。取消不合理的管制，然后加強管理才是治本之策。

只有賦予“群租”以合法的地位，我們才能夠對它進行管理；如果我們通過立法的形式宣布“群租”違法，我們就無法對它進行管理了，只能夠取締。居住在“群租”的房屋里自然存在各種隱患，難道露宿街頭更安全？更舒服？對于“群租”的各種隱患，我們應該通過規(guī)范與管理來最大限度的減輕，而且這些規(guī)范措施要以窮人為本，不能假托管理的名義提高門檻，變相禁止，禁止只能使這些問題更加嚴重。如果說高層塔樓發(fā)生火災對鄰居造成損害的概率比住別墅發(fā)生火災對鄰居造成傷害的概率要大得多，難道我們也要立法禁止修建高層住宅嗎？

給“群租”以合法的地位，在租住人員的身份確認、登記、用電負荷、環(huán)境衛(wèi)生、擾民、小區(qū)出入管理、房租納稅等環(huán)節(jié)上進行監(jiān)管，把不利的因素盡可能地控制在一個較小的范圍內。

法律引導復旦大學段厚省副教授認為：關于群租問題，法律并無禁止，根據(jù)民法的基本精神，凡法律未禁止者，公民皆有行為的自由。群租就是在現(xiàn)實面前人們創(chuàng)造的新的法律關系形態(tài)，對此應以開放的心態(tài)來接受它。盲目禁止是不足取的。當然人們的行為是逐利的，并且首先是逐私利的。因此在自由的法權空間里所創(chuàng)造的新型法律關系，往往是不考慮社會公共利益和第三人的合法權益的。群租也是這樣，多人合租，可能存在安全隱患，包括治安隱患，不利于社會管理和社區(qū)物業(yè)管理。就這一點來看，顯然不利于社會公共利益。此外，多人合租，可能與安寧的社區(qū)環(huán)境不相協(xié)調，與鄰居的期待不相符合，因此也不利于第三人的利益。對此，應以負責的態(tài)度來引導它。

城市功能上海大學社會學系的顧駿教授認為：群租是城市功能的自然體現(xiàn)，國外低收入人口是聚居于城市中心的，因為高檔的城市商業(yè)中心需要一些低層次服務的低收入人群，如果要求這些低收入人群都居住在離市中心較遠的地區(qū)，還要承擔交通費，顯然是不合理的。

前不久，由上海市立法研究所等單位舉辦的“群租現(xiàn)象法律對策研討會”上，恒泰所、躍平所和中聯(lián)鼎峰所的孫加峰、杜躍平和謝學鋒三位主任律師就群租各自談了看法，并向有關部門提出立法建議。他們認為：

1、宜疏不宜堵。從房屋產(chǎn)權的法律屬性來看，房屋的產(chǎn)權人對于房屋享有使用、收益、處分、占有的權能，出租就是權能實現(xiàn)的一種形式，如果單純地限制出租顯然違背了民法上的有關規(guī)定。恒泰律師事務所的孫加峰主任律師認為：“對于業(yè)主出租房屋的行為我們應當肯定，但是如果業(yè)主濫用權利，對相鄰人產(chǎn)生不利的影響時，我們才應當對其進行限制?！憋@然，當群租對相鄰人的權利產(chǎn)生損害時，群租的業(yè)主和承租人應當對之群租行為承擔相應的責任。

2、合理監(jiān)管，消除隱患。群租現(xiàn)象的確是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，但是單純依靠市場的協(xié)調恐怕是不行的，因為市場往往是滯后的，同時在群租中一些消防、治安隱患如果得不到有力的控制，也會造成事故的發(fā)生。謝學鋒律師特別就監(jiān)管在群租中的作用強調了這一點。他認為目前我們法律和法規(guī)中對監(jiān)管的描述和采取的手段尚不夠完善，需要加強。

對于公共利益的維護，杜躍平律師從完善法律的角度建議從以下兩個方面入手。

一、完善租房登記制度。現(xiàn)有的《上海市房屋租賃條例》第十五條規(guī)定，房屋租賃合同應當在房地產(chǎn)登記機構辦理登記備案，未登記備案的不得對抗第三人。顯然這種對抗主義不能滿足現(xiàn)實監(jiān)管要求，假設這樣設定：一旦租房中居住人數(shù)超過一定范圍后要求強制登記，并對于未登記的業(yè)主予以行政處罰。這樣的設定有利于管理部門有效地了解群租現(xiàn)狀，而只有在獲得確切數(shù)據(jù)的基礎上才能對群租進行有效地管理；且完善登記制度也有利于穩(wěn)定社會治安。其次，對消防、安全設施不完備的房屋不得群租，即要求群租房安裝煤氣報警器、滅火系統(tǒng)，并強制使用阻燃材料。

3．發(fā)揮業(yè)主自律作用，提高小區(qū)業(yè)主權利意識。研討會上，律師們談到，小區(qū)其實就是一個自治的團體，物業(yè)小區(qū)好比一個公司，小區(qū)的業(yè)主就是公司股東，任何業(yè)主為了提升小區(qū)的品質都有相應的權利和義務。以曾風光一時的海華花園為例，這個曾經(jīng)是上海第一批的外銷房，由于群租客的逐漸增多給小區(qū)的物業(yè)管理帶來的麻煩不斷，物業(yè)的品質不升反降，樓盤的第一批業(yè)主隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)大多將自己的物業(yè)出售了。

顯然，要完善對群租現(xiàn)象的監(jiān)管僅僅依靠行政力量是不夠的，可依靠小區(qū)業(yè)主集體的自律。對于群租的監(jiān)督首先要依靠小區(qū)業(yè)主間的互相監(jiān)督，對于沒有登記、不符合群租要求的房屋而違規(guī)出租的，相鄰人完全有責任向有關部門反映。對此，三家律所向有關部門提交了一份《業(yè)主公約》的民間范本。其中第三條第六項中約定：在業(yè)主將物業(yè)出租時，要充分考慮尊重相鄰方的各種利益，特別是將物業(yè)群租給承租人時，要書面征得同一層物業(yè)住戶同意。顯然這樣的《公約》對于約束業(yè)主群租是有幫助的。

房屋租賃與房屋買賣（自?。嫵闪朔康禺a(chǎn)完整的居住市場。合租、雜居也好，群租也罷，均是房屋租賃市場中的一種現(xiàn)象。相信隨著對房屋租賃市場的不斷深入地研究，一個有序、規(guī)范、健康的房屋租賃市場勢必得到發(fā)展，給更多的人們帶來居住的便利。

第三篇：關于群租現(xiàn)象的思考

關于群租現(xiàn)象的思考

目前，在北京、上海等大型城市，群租現(xiàn)象非常普遍。所謂群租，就是由于租房費用較高，多人群租、共同承擔租金、分付房租的現(xiàn)象。這些房子多是由一套房子改造成若干獨立的小間，然后按間或按床位分別出租。而剛畢業(yè)的大學生則成為群租現(xiàn)象的主體。因為一些剛畢業(yè)的大學生收入較低，為了降低生活成本，不得已選擇群租。此外，隨著房價的日益飆升，一些“白領”也加入群租的行列。

群租現(xiàn)象的出現(xiàn)，帶來了一系列的社會問題。首先，群租房由一間房屋改造成若干小間，會使房屋承重結構受到破壞。其次，群租人員的財產(chǎn)安全難以得到保障，一些資源或設施由于多人使用卻缺乏相應的維護而帶來安全隱患。再次，群租現(xiàn)象也會帶來物業(yè)、相鄰業(yè)主、小區(qū)等各方的利益紛爭等等。群租現(xiàn)象目前已受到社會各方面的廣泛關注，一些城市已經(jīng)開始對群租房進行整治和規(guī)范。但是對群租現(xiàn)象的整治需要做好一系列的工作。

第一，加強對群租房的規(guī)范化管理。群租所帶來的一系列問題與管理有很大關系。對群租房應該設定一個標準化的管理體系，加強監(jiān)管，通過社區(qū)工作協(xié)調物業(yè)、相鄰業(yè)主、承租人等之間的利益紛爭，使利益各方相互體諒，通過對群租房的規(guī)范化管理，來維護社區(qū)的和諧。

第二，提供足夠的廉租房。對群租現(xiàn)象不能一味的打壓，在治理群租的同時應該提供相應的解決方案。衣食住行是人們的基本需求，群租市場的繁榮，證明了市場需求的真正所在。對于那些低收入群體來說，群租是降低生活成本的無奈之舉，一味的打壓，只會讓這部分低收入人群的生活雪上加霜。單獨租房或租用一個面積更大的房子意味著他們在住房上要有更多的支出，這就需要政府進行極積引導，多建設保障性廉租房，要讓低收入群體有房可住。第三，制定相關法律法規(guī)。群租現(xiàn)象不只存在于中國，其它國家也存在群居現(xiàn)象。我們可以借鑒他們的一些做法，制定出完善的法律法規(guī)來規(guī)范群租市場，一是約束規(guī)范房東，比如要求要租房的房主要取得政頒發(fā)的出租許可證，二是房東要對房客進行監(jiān)督，同時也要對房客負責，如果出現(xiàn)問題，二房東要承擔相應責任等。

第四，加大調控力度。群租房問題的根源在于房價。高房價使廉租房成為低收入人群的首選。針對目前房市，中央政府已出臺政策調控房價，但是房價仍處于懸疑狀態(tài)，廉租房仍然是低收入人群的選擇。所以政府仍需加強房價的調控力度，直至房價回歸理性。

第四篇：群租現(xiàn)象背后的隱患與治理思考

群租現(xiàn)象背后的隱患與治理思考

學號 2013010162 姓名 X X X 學院 工商管理學院 專業(yè) 城市經(jīng)濟學 時間 2015 年 6 月 1 日

目 錄

一、群租及合租的概念界定 ?????????????????????3

二、群租的出現(xiàn)及危害 ???????????????????????3

（一）歷史上的群租 ??????????????????????3

（二）群租的危害 ???????????????????????4

三、群租現(xiàn)象產(chǎn)生的原因探究 ????????????????????5

（一）根本原因 ????????????????????????5

（二）直接原因 ????????????????????????6

（三）政府公共管理原因 ????????????????????6

（四）法律地位的缺失 ?????????????????????7

（五）其他個人需求 ??????????????????????7

四、群租治理的思考 ????????????????????????8

近年來，在我國經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，尤其是像上海這樣的大城市里，出現(xiàn)了一種“群租”現(xiàn)象。作為切實存在的居住方式之一，它顯得極為特別，并引發(fā)了業(yè)主、租客、中介、鄰里等種種社會利益群體矛盾的激化。政府也已經(jīng)采取了一定的措施，并已在一定程度上予以緩解，逐步“消滅”群租現(xiàn)象。然而問題是否徹底地得到解決，在群租現(xiàn)象的背后又隱藏著哪些社會矛盾？以及如何在現(xiàn)有治理上進一步加強對群租現(xiàn)象的管理？本文試圖就這些問題在此作一討論。

一、群租及合租的概念界定

當前我國的法律法規(guī)并沒有對群租及合租概念有明確的界定和說明，新區(qū)房管局在執(zhí)行過程中判斷是否屬于群租的標準，主要是參考住建部《商品房屋租賃管理辦法》第八條之規(guī)定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。但凡改變房屋結構的，常見的形式是將客廳分隔為若干房間用于出租，則被視為群租。

合租是一種與群租相似的租賃方式，即兩個或兩個以上個人（家庭）租住于一套房屋內。而群租區(qū)別于合租的主要標準是群租改變了原房屋結構，如一套三室一廳的房屋，三個房間分別有三個承租者居住，即使客廳還有第四個承租者居住，只要不采用物理設施對客廳進行分割形成密閉房間，也可以認定為合租。如果對客廳或者房間進行了分割，則一般認定為群租。

二、群租的出現(xiàn)及危害

（一）歷史上的群租

事實上，群租并非當代才出現(xiàn)的新事物。早在上海開埠之初，由于太平軍1853年攻克南京，又于1862年進軍上海，致使上海公共租界的人口迅速增加。1855年的英租界和美租界僅2萬余人，至1865年增加至9萬余人。法租界也從1萬余人增加至5萬余人，租界人口合計增加11萬余人。至1893年，上海公共租界及法租界的人口增加至30萬人以上。人口的暴漲，自然而然地帶來了居住問題。外國房地產(chǎn)商看準了獲取利益的機會，建造多層高密度的石庫門里弄賣給為躲避戰(zhàn)亂由外地遷來的平民。

到1937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)之前，大量下層居民根本買不起或租不起當時市場上提供的那些

整棟或整套的住房，只能租住其中的一部分，有的人就趁機當起了二房東，以出租住房為生?！案鶕?jù)上海公共租界工部局于1937年提出的一份報告，租界內的房屋，每棟住4家的計22700多家，住6家的計14000多家，住9家以上的計1300多家，最多的，一棟房屋曾住過15家?！?/p>

到1937年，工部局的一份居住狀況調查報告可以用來說明當時的“群租”現(xiàn)象之普遍，“為使所住人數(shù)可以增加，原有里弄房屋幾乎沒有未經(jīng)添改的”?？箲?zhàn)爆發(fā)之后，大部分居民的收入降低，支付房租的能力下降，所以多戶家庭合住一棟住宅的現(xiàn)象比比皆是，住房更加擁擠。

1949年新中國成立之后，經(jīng)濟處于恢復期，舊城區(qū)中的居住功能主要由舊式里弄提供，由于舊房所有權尚未完成公有制的轉化，私房出租的租金較高，通常也由幾家人家共同租住。1952-1957年“一五”建設時期，蘇聯(lián)的社會主義工業(yè)化發(fā)展模式也影響了我國的住宅建設。居住標準設定過高，出現(xiàn)了“合理設計，不合理使用”的情況，標準過高的住宅“暫時”由幾家合住，產(chǎn)生了嚴重的家庭間和家庭內的相互干擾問題。

1958-1965年間，上海住宅存量增加了442.3萬平方米，然而由于普遍存在的搭建、插建、幾家合住與幾代同堂，居住水平總體仍然較低。

改革開放之后，盡管上海城市住宅有了迅猛的發(fā)展，取得了很大的成就。但事實上平民階層的居住狀況只是在緩慢地得到改善，舊城區(qū)內的里弄、尚未動遷整治的棚戶區(qū)，居住狀況差、居住擁擠的情況仍然存在。

從對“群住”歷史的簡短回顧可以看出，從近代開始的每個時代，幾乎都有群住或群租的現(xiàn)象發(fā)生，從未斷絕，這些現(xiàn)象背后是有其社會根源的。

（二）群租的危害

“群租”不僅改變了房屋的使用功能，更存在著多方面的安全和治安隱患：

第一，影響生命安全。分隔墻所使用的材料多為可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破壞消防設施的現(xiàn)象，一旦發(fā)生火災，易引發(fā)群死群傷事件。同時承租人安全意識淡薄，私接電、氣現(xiàn)象嚴重，且屋內通風不暢，易造成火災和燃氣中毒。此外，由于住房質量低下，條件簡陋，亂拉電線、亂接水管、偷電偷水現(xiàn)象比比皆是，燒飯、睡覺共居一室的情況普遍存在，這些出租房屋和租賃者的生活方式，概言之，群租的火災隱患主要表現(xiàn)為：擅自改變建筑結構，疏散通道堵塞，違章用火、用電、用氣現(xiàn)象普遍，人員情況復雜、安全意識淡薄。

第二，影響社會治安。群組屋內人員成分復雜，作息時間也不盡相同，有些人員半夜回家聲音嘈雜，不僅影響室友，也影響到鄰居的休息，時有室友或鄰里沖突的發(fā)生，小區(qū)內其

他業(yè)主的投訴也連續(xù)不斷。嚴重的容易引發(fā)偷竊、吸毒等治安問題。在郊區(qū)私房租賃的外來人員中，出現(xiàn)的各種問題更為突出。各種民事糾紛、經(jīng)濟矛盾往往不采取正當?shù)姆墒侄谓鉀Q，違反計劃生育、發(fā)生刑事案件的概率居高不下。國這種狀況如不能有效地加以改變，發(fā)展下去，將會形成尾大不掉的社會和政治問題，一旦風吹草動，群體糾紛和騷亂的事件就有可能發(fā)生。

第三，影響小區(qū)衛(wèi)生。由于房屋設計時是按照一宅一戶設計，當人員過多時，容易造成衛(wèi)生間的堵塞甚至污水外流。且承租人多為外來務工人員，部分人員素質不高，垃圾隨意堆放甚至“從天而降”，給小區(qū)的管理帶來很大困難。

第四，對相鄰業(yè)主權益的侵犯。群租現(xiàn)象的危害性在于出租主體所有權或使用權的濫用，影響了相鄰業(yè)主的合法居住權和物權。群租現(xiàn)象有的嚴重干擾了相鄰業(yè)主的日常生活，比如亂倒垃圾、深夜進出、噪聲等。比如：有的小區(qū)居民因為群租的存在，擔心電動自行車被盜，每天只能搬著助動車乘電梯上下，引發(fā)鄰里矛盾；會有無聊的租客把電梯從上到下全部按一遍，增加無謂用電和電梯維護的成本。但這些租客又不交物業(yè)管理費，造成全體業(yè)主的損失。

第五，加大了物業(yè)管理的難度。群租給小區(qū)物業(yè)管理中的保潔、保綠、保安以及公用設施管理等都帶來了新的挑戰(zhàn)，加大了管理難度。這主要是因為，群租房客容易產(chǎn)生從眾心理，一旦某人有不文明的行為，其他的人員很容易效仿，而且結果往往是管理者很難準確找到實施不文明行為的人，因此在管理上造成了被動。比如：亂扔垃圾、樓道等公共部位亂涂亂畫等，給小區(qū)的保潔增加困難；由于使用人員增加，小區(qū)公共設施（健身器材等）變得容易壞，增加了維護成本；進出小區(qū)人員多而雜，給小區(qū)的安保工作增加了難度。

三、群租現(xiàn)象產(chǎn)生的原因探究

群租體現(xiàn)了一個主要發(fā)生在普通平民階層的人口數(shù)量增多，居住密度隨之增大的現(xiàn)象。而現(xiàn)狀的大城市高速發(fā)展帶來的對勞動力的大量需求與吸引是外來人口不斷增長的主要原因。那么，為什么會出現(xiàn)“群租”？

（一）根本原因

收入水平與房屋價格不匹配。近年來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價格也不斷上升，工資收入水平的增長速度明顯低于房屋價格的上漲速度。而我們可以看到，選擇群租的大多是低收入的外來務工人員。由于無法負擔高昂的房價或房租，但為了滿足基本的居住要求，他們不得不尋求更廉價的居住方式——群租的方式應運而生。這正說明了在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高價位 5 的現(xiàn)實情況下低收入群體對居住的客觀需求，是供求矛盾的體現(xiàn)。盡管部分企業(yè)也提供了員工宿舍，但很多年輕人都需要一個相對私密的空間，合租或群租就成為必然選擇。

（二）直接原因

信息不對稱導致職業(yè)二房東的產(chǎn)生。業(yè)主出租閑置房屋時一般都是整套出租，而收入水平較低的外來務工人員只有能力承租其中的一間，部分中介在分析市場供需矛盾后，先將整套房屋承租下來然后分間出租給承租人。部分非法中介為賺取差價，將房屋進行分割，如以1200元/月的價格將一套120㎡三室一廳的房屋承租后，將客廳分隔為2個房間，加上原有的3個房間，以300、350和400元的價格分別出租，可以收取1500-1800元的租金，每月賺取300-600元的差價，客廳大一點的則會隔成3個甚至更多房間，有的廚房也作為一個房間使用，從而賺取更多差價。對于收入較低的外來務工人員來講，房租價格是首要考慮因素。對于房屋業(yè)主來說，盡管房屋被分割且弄的較為破亂，但考慮到既不需要裝修等資金投入，又不要投入時間和精力進行招租，不會出現(xiàn)租期空擋，只需定期向中介收取房租即可，因此這部分非法中介的出現(xiàn)迎合了業(yè)主和入住人員雙方的需求。這些非法中介嘗到甜頭后逐漸轉為“職業(yè)二房東”，既不需要營業(yè)場所和執(zhí)照，也不需要投入多少資金，從中介機構獲取出租房源信息，并逐漸壟斷業(yè)主個人在小區(qū)內發(fā)布的房源信息，承租若干套房屋并進行分割出租，每年獲取不菲收益。同時職業(yè)二房東逐漸形成一個群體，相互間調劑房源和承租人信息。

（三）政府公共管理原因

第一，城市政府對外來人口管理沒有形成有效思路。群租的本質是外來人員的管理問題和住房供給問題。目前，我國城市政府大都注重招商引資，而由于招商引資所產(chǎn)生的外來人口就業(yè)、居住等問題，缺乏系統(tǒng)的考慮，比如有些城市為了招商引資，把廉價勞動力作為一個吸引外資的有利條件進行宣傳。然而當外資進入城市后，沒有履行相應的住房責任，有的甚至以壓縮用工成本的方式來提高企業(yè)競爭力，而城市政府對外來人口涌入城市的后果也并沒有做過多考慮，估計不足，管理措施不到位i，相應的指責沒有承擔起來，例如沒有將改善外來人員的居住問題納入住宅建設發(fā)展規(guī)劃當中，對于收入較低的外來人員也沒有納入城市住房保障體系。這便使得外來人員的居住問題統(tǒng)統(tǒng)推向了市場和社會，然而，單純的依靠市場并不能解決城市住房這一問題。

第二，房屋租賃市場有待進一步規(guī)范和發(fā)展。盡管我國的住房租賃體系已經(jīng)初顯成效，但仍存在以下的一些問題，其一，管理體系無序，這是制約當前住房租賃市場的主要障礙。許多地方的房屋管理部門因為工作難度大、困難多，對當?shù)胤课葑赓U市場，情況不明，監(jiān)管不嚴，違規(guī)行為查處不力。有些城市的房管、公安、工商、稅務、計生等部門之前各自為政，多頭管理，缺乏統(tǒng)一協(xié)調，不能形成合力，登記備案、租賃稅率等涉房政策不能根據(jù)市場行情做出調整。同時，缺乏規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)?；淖》孔赓U，目前個人出租的居住房屋無論是自行出租還是委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理出租，基本都處于零星的、分散的、無序的狀態(tài)，缺乏專業(yè)化、集約化的管理。再次，有關部門及房地產(chǎn)企業(yè)對此仍然缺乏發(fā)展意識，由于有關部門及企業(yè)對住房租賃市場的認識不足或者重視不夠，很大程度上僅僅是把住房租賃市場看做是解決人們住房問題的權宜之計，而不是將其看做是落實相關政策、促進社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要途徑之一。因此只著重強調了房屋買賣市場，忽視了房屋租賃市場的重要地位與作用。

（四）法律地位的缺失

目前，規(guī)范房屋租賃管理的法規(guī)主要是建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》，各地也相繼出臺了一批房屋租賃市場管理的法規(guī)制度，如《上海市房屋租賃管理條例》，但關于房屋轉租市場管理的詳細規(guī)定卻不多。據(jù)了解，目前大多數(shù)城市沒有制定公房使用權有償轉讓和轉租的管理規(guī)章，有的雖然制定了，但只是房管部門的內部文件或操作規(guī)程，且立法層次不高，法律效力不大。建設部《辦法》對房屋轉租也只是作了原則性規(guī)定，語焉不詳，不便于操作，適應不了當前新情況、新問題層出不窮的房屋轉租市場管理工作的需要。居住房屋租賃管理辦法雖然對出租房屋的條件進行了設定，但卻沒有對違反規(guī)定而設置的處罰條款。這一“缺失”在房屋租賃條例中同樣存在。如此，使得很多群租房東或二房東，對法規(guī)和規(guī)章置若罔聞，根本就無視法律法規(guī)的約束力和制約性。前述群租所涉及的問題，盡管現(xiàn)有的法律（規(guī)章）在房屋租賃、物業(yè)管理和治安、消防、衛(wèi)生等方面都有所規(guī)定，但由于法規(guī)對群租行為缺乏規(guī)范和明確制約措施，從而增加了治理的難度。此外，傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟遺留的國家對社會勞動力的壟斷性安排、固化的城鄉(xiāng)用工制度、偏于城市人口的福利保障等，不僅與社會主義市場經(jīng)濟的勞動力流動充滿了矛盾和沖突，也通過城市民工居住條件的惡化折射出我國相關立法制度的缺失。

（五）其他個人需求

諸如出于便利的考慮等。1933年國際現(xiàn)代建筑協(xié)會頒布的《雅典憲章》中認為城市規(guī)劃的目的是解決居住、工作、游憩、交通四大活動的正常進行。其中認為工作的主要問題便是“從居住地點到工作的場所距離很遠，造成交通擁擠，有害身心，時間、經(jīng)濟都受損失”。外來務工人員需要在適當?shù)牡攸c找到通勤成本與居住成本都低廉的合適的居所，而恰恰由于城市功能的深化，在大房型、高房租的高尚社區(qū)周邊希望降低居住成本，只有通過“群租”這一特殊的方式實現(xiàn)。這事實上反映了城市功能統(tǒng)籌的不足。

四、群租治理的思考

如何對群租現(xiàn)象進行治理實際上是一個難題，無論是自住居民還是群租人群，實際上所尋求的都是自身基本權利的保障，而現(xiàn)在中國社會往往將這二者放在對立面上，但是以基本權利對抗基本權利，是沒有真正的勝利的。城市面臨的治理困境時：深受群租困擾的城市政府和城市居民們聯(lián)合采取的“運動式取締”，往往治標不治本。要解決群組的問題，就要縮小收入差距、抑制房價、優(yōu)化保障型住房政策以及進行戶籍制度改革。但是目前來看，縮小收入差距與抑制房價并非朝夕可以完成，也不是簡單的提出就可以做到，是一個漫長的社會經(jīng)濟發(fā)展過程，而我們目前戶籍制度改革也處在起步階段，一些地區(qū)開始試水，這里重點針對保障型住房政策提出一點思考。

一，基本思路是大力發(fā)展公共住房國外住房供應體系大致分為兩個部分：市場商品化交易部分和政府保障部分。由于住房具有社會保障性質，幾乎所有的國家政府都會為保障公民基本的居住權，而為中低收入階層解決住房問題提供幫助。所謂公共住房，指的是為了解決中低收入階層居民的居住問題，由政府直接投資建造或以一定方式對建房機構提供補助、由建房機構建設，并以較低價格、租金向中低收入者迸行出售、出租的住房。它具有這樣幾個基本特征：其一，政府的干預性，公共住房是政府進行再分配的重要方式之一；其二，需求對象的有限性，主要是中低收入者：其三，經(jīng)營目的的非營利性；其四，分配標準的復雜性；其五，價格的低廉性，公共住房的出售或出租的價格低于一般的市場價，差價主要來源于政府在土地供應、房租和稅收等方面的政策性補貼。例如，新加坡實行“居者有其屋”政策時，土地價格是倒過來算的，即先把老百姓能承受的價格算出來．比如普通家庭４～６年的收入是多少，如果平均是25萬，那么房價就定在25萬。從25萬里扣除建筑成本、房地產(chǎn)商一定比例的利潤（非暴利）后，剩下的就是土地價格，然后按照這個價格賣給房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商不拿暴利，政府賣土地也不要暴利，這樣百姓就能買得起房了。

二，有一套行之有效的公共住房專業(yè)管理體系。在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構組成，這些機構從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指為公共住房專門成立的決策協(xié)調機構，負責制定政策和長期發(fā)展計劃，整體負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設等部門的協(xié)調運作。執(zhí)行層具體落實公共住房建設和運行。例如。韓國設立了國家住房政策審議委員會，作為公共住房的決策協(xié)調機構。執(zhí)行層為建設交通部，下設韓國住房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負責建造面向中低收入階層的出租公房。

三，通過完善的制度確保公共住房分配的公平。公共住房屬于政府福利，能否公平合理地分配，直接關系到公共住房政策實施的效果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經(jīng)驗：第一，要明確“公共住房是為最需要的人提供住房保障”這一原則：第二，只有建立科學、完善的準入和退出機制，才能保證公共住房分配的公平性。以新加坡的組屋政策為例，這一政策成功解決了中低收入者的住房問題。目前，有85％左右的新加坡公民住進了政府建造的組屋，其中，93％的居民擁有房屋產(chǎn)權，7％的低收入家庭是向政府廉價租賃。除了政府大力發(fā)展的因素，其完善的分配制度起到了至關重要的作用。

第五篇：群租總結

整治“群租”行為，維護群眾利益

專項工作總結

2013年，根據(jù)X綜治辦《關于深入做好2013年市、區(qū)平安建設實事項目工作的通知》精神，為深入做好住宅小區(qū)“群租”的整治工作，在全區(qū)范圍內開展“群租”整治專項活動。

我鎮(zhèn)由社穩(wěn)辦、派出所、城管、房管部門、居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委等有關部門組成的聯(lián)合整治小組，對XX社區(qū)“XX小區(qū)和XX新村”開展“群租”專項整治。經(jīng)過幾個月認真、努力、積極、有效的工作，截至2013年11月中旬，“群租”整治目標任務基本完成。下面就開展的“群租”整治工作情況匯報如下：

一、XX小區(qū)和XX新村“群租”基本情況

XX社區(qū)管轄范圍內的XX小區(qū)和XX新村，建筑戶數(shù)為186戶，其中群租戶9戶。大部分群租人員屬于外來務工人員，年齡在30歲以下，主要工作在轄區(qū)的幾個大型企業(yè)，如：XXXX、XXXX、XXX等，而且流動性較強。

二、“群租”整治工作主要成效

由XX社區(qū)及社區(qū)居委會牽頭，相關部門的大力支持和配合下，社區(qū)兩個小區(qū)的“群租”整治工作已經(jīng)取得初步成效，主要包括：

1、“群租”整治工作，基本消除 “群租”擾民現(xiàn)象

自3月份開始，經(jīng)過試點整治和全面整治兩個階段大量細致、卓有成效的工作，原有的15戶“群租”戶已經(jīng)大部分整治完畢。通過給育齡婦女免費體檢及外來人口信息登記等契機，我們對出租戶進行教育、幫助，其中自行整改7戶，原來居民反映擾民的群租戶現(xiàn)在已沒有發(fā)現(xiàn)居民再次投訴的現(xiàn)象，基本完成“群租”整治目標任務。

2、宣傳教育工作形成了良好的社會輿論氛圍

在整治“群租”工作中，大量的宣傳教育工作形成了良好的社會輿論氛圍。如在小區(qū)宣傳欄刊登“群租”宣傳資料；制定并入戶下發(fā)的“群租”整治通告；制作的“群租”整治相關宣傳標語，發(fā)出整改通知書200余份，組織工作人員上門談話等等，一系列的宣傳教育工作，使廣大居民充分認識到了“群租”的危害性及整治“群租”工作的迫切性和必要性，紛紛表示愿意配合社區(qū)進行整治“群租”工作，并要自覺抵制“群租”行為，以創(chuàng)造一個和諧、安全、衛(wèi)生的居住環(huán)境。

3、新“群租”現(xiàn)象得到有效遏制

在整治現(xiàn)有“群租”戶工作的同時，新“群租”行為也得到了有效遏制。如2013年8月10日，XX小區(qū)一居民預將房屋出租給一家酒店10多個員工作為集體宿舍，被本樓的居民投訴到社區(qū)，經(jīng)過社區(qū)和全樓居民的勸阻和妥善處理，制止了“群租”行為的再次發(fā)生。

4、長效管理機制初步建立

專項整治工作取得成效的同時，長效管理機制的探索及初步建立，主要包括以下三方面：

一是加強對房地產(chǎn)中介公司的宣傳和監(jiān)管。如要求各中介公司規(guī)范租賃合同，不得添加相關違反租賃管理的條款，尤其是不能對房屋擅自進行分隔；同時，中介公司要向租賃雙方發(fā)放統(tǒng)一印制的《“群租”整治告知書》，明確告知租賃雙方不能進行“群租”，并將告知執(zhí)行情況列為中介機構的日常檢查內容之一。

二是強化物業(yè)公司對“群租”行為的發(fā)現(xiàn)和制止機制。如要求物業(yè)服務企業(yè)加強安全防范工作，嚴格加強對非本小區(qū)人員的出入管理，一旦發(fā)現(xiàn)“群租”現(xiàn)象，及時勸阻并報告社區(qū)。

三是強化居民的自我管理作用，加強政策宣傳工作，通過印發(fā)、張貼宣傳材料，向居民宣傳居住房屋租賃管理的有關規(guī)定以及本市開展“群租”整治的有關政策舉措，規(guī)范房屋租賃行為。

三、“群租”整治工作具體做法及主要經(jīng)驗

1、加強組織領導，明確工作任務責任

為了更好的發(fā)揮社區(qū)、居委和相關職能部門的合力，組建整治工作小組，明確責任，分工到人，依托樓長、業(yè)主委、物業(yè)公司等基層力量，切實落實各項整治措施。

2、細致開展摸底調查工作，全面掌握“群租”情況

聯(lián)合物業(yè)公司，階段性開展 “群租”摸底調查，為制定詳細的整治工作計劃打下扎實的基礎。

3、開展試點整治，積累成功經(jīng)驗

通過前期的調查、摸底、宣傳、教育，其中包括與二房東、承租人談話、下發(fā)《整改告知書》，這兩次“群租”整治聯(lián)合行動的成功，為下一步整治工作的開展打下了良好的基礎，對今后即將開展并完成整治任務目標有了更為堅定的信心。

四、對下一步工作的建議

XX社區(qū)的“群租”專項整治工作已經(jīng)取得了階段性的成績，但是，要徹底消除“群租”現(xiàn)象，防止回潮，我們提出以下幾方面工作建議：

1、開展“群租”整治工作是階段性的工作，經(jīng)過整治后要將它納入日常性的管理工作，要從現(xiàn)有的社區(qū)專項管理工作轉入日常的物業(yè)管理工作，一方面要求物業(yè)管理公司建立相應的小區(qū)管理制度；另一方面物業(yè)專管員加強日常巡查、從源頭解決“群租”這一社會問題。

2、建立居民自我管理、自我約束的機制。這需要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，將“群租”禁止事項列入《業(yè)主規(guī)約》，成為全體業(yè)主必須共同遵守的約定，形成自我管理機制。同時，業(yè)主的權利遭到侵權時，鼓勵和支持業(yè)主通過司法途徑按物權法來解決“群租”這一社會現(xiàn)象。

3、從分發(fā)動群眾及協(xié)管員的監(jiān)督作用，遇到或發(fā)現(xiàn)群租行為立即報告，并予以勸告，形成良好的社會環(huán)境。加強外來人員居住證人房關聯(lián)，嚴格落實相關政策，杜絕一戶多人，群租等現(xiàn)象發(fā)生。

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2013年11月18日