第一篇：林木資產(chǎn)評估案例

林木資產(chǎn)評估案例

一、X X林場森林資源資產(chǎn)評估報告 X X林場：

我所接受委擔(dān)，評估貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的現(xiàn)值。按照與貴方訂立的評估約定，遵循客觀、科學(xué)、公正、獨立的原則，依據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)：覘范(試行)》的要求，我們實施了對貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬的審核，并對林木資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進行了核查。通過社會調(diào)查收集了與評估有關(guān)的林業(yè)生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)以及各種資料。實施了我們認(rèn)為有必要的評估程序，具體評估結(jié)果報告如下：(一)基本狀況

X X林場處于X X城的西側(cè)，貴場擬轉(zhuǎn)讓山場面積較大，分布集中，運輸條件一般。擬轉(zhuǎn)讓小班需維修便道和維修拖拉機道，生產(chǎn)準(zhǔn)備費相對較高，立地質(zhì)量等級主要是Ⅱ級、田級。(二)評估對象與范圍

依據(jù)貴場的資產(chǎn)評估立項申請和林業(yè)主管部門的立項批復(fù)，經(jīng)本次對森林資源資產(chǎn)評估對象的權(quán)屬和實物量的審定和核查，山林權(quán)屬貴場的3 500畝森林資源資產(chǎn)(全部為馬尾松同齡用材林)，全部歸入本次評估的范圍，共涉及7個完整小班。(三)評估目的

擬轉(zhuǎn)讓森林資源貴產(chǎn)中的林木資產(chǎn)的所有權(quán)，由受讓方采伐并出售所得木材，本次評估為此提供交易參考。(四)評估基準(zhǔn)日 1998年12月31日。(五)評估依據(jù)

(1)國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；(2)國家國有資產(chǎn)管理局《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；(3)國家國有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》；

(4)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》；(5)《X X省森林資源轉(zhuǎn)讓條例》；(6)林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評估立項批文；

(7)待評估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

(8)評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；(9)其他有關(guān)資料。(六)評估方法

依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實際情況，采用市場價倒算法對評估對象進行評估。(七)評估過程

本所接受委托后，進行了評估小組的組建和評估人員的培訓(xùn)工作，于1999年1月10日開始現(xiàn)場評估工作。我們首先對評估對象進行了實物量的清查，實物量清查是按照《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》及有關(guān)的森林資源清查的規(guī)范要求進行的。在對森林資源資產(chǎn)進行清查，廣泛收集木材生產(chǎn)成本和木材售價等有關(guān)的市場資料的基礎(chǔ)上，運用市場價倒算法對評估對象的市場價進行評定估算，并向委托方出具資產(chǎn)評估報告。(八)森林資源資產(chǎn)清查情況和結(jié)果

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的要求，且該評估對象中林分質(zhì)量較為平衡，各地塊沒有明顯差異，所以本次清查采用抽樣核查法，1999年7月1日至7月15日，本所進行了森林資源實物量抽樣清查。在對資產(chǎn)清單中小班山林權(quán)屬、四至和待評估對象的面積進行認(rèn)真審核的基礎(chǔ)上，用角規(guī)測樹法對所抽取小班的林木資產(chǎn)進行全面清查，并對與待評估林木資產(chǎn)整體的各項因子和運輸距離、集材距離進行判斷和記載，清查結(jié)果如下： 經(jīng)核查，待估林木資產(chǎn)的樹種均為馬尾松，面積3 500畝，均屬成熟林；被抽取小班面積為230畝，該小班林木資產(chǎn)情況如表1。表l 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300(九)評估結(jié)果

經(jīng)評估，貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)總額為人民幣220．29萬元。(十)評估說明

(1)本報告未考慮將來可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格對其評估的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是林業(yè)政策的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

(2)評估報告及其附件僅供委托方用做了解評估有關(guān)情況并報送林業(yè)主管部門審查確認(rèn)時使用，未經(jīng)評估機構(gòu)允許，報告及其附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他單位和個人，也不得見之于任何公開的新聞媒體上。

(3)本評估結(jié)果不得作為評估目的以外的任何經(jīng)濟行為的依據(jù)。(4)本報告有效期為一年，即評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

(5)本報告的附件是本報告不可分割的組成部分，與本報告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木資源資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表；(2)評估資格證書復(fù)印件；

(3)森林資源資產(chǎn)評估資格證書復(fù)印件；(4)森林資源資產(chǎn)權(quán)屬圖；(5)森林資源資產(chǎn)林業(yè)基本圖。X X森林資產(chǎn)評估事務(wù)所 法人代表： 項目負(fù)責(zé)人： 評估人員： 1999年9月5日

二、林木資產(chǎn)評估說明

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》要求，林木資產(chǎn)評估分別不同齡組、不同經(jīng)營類型采用不同的方法進行評估，成、過熟林采用市場價倒算法評估，因此，本次評估采用市場價倒算法進行。(一)評估方法說明

市場價倒算法又稱剩余價值法，它是將被評估森林資源資產(chǎn)砍伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本(含稅、費等)及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估價值的一種方法。其計算公式為： P=W－C－F 式中：P——評估值； W——木材銷售總收入； C——木材生產(chǎn)經(jīng)營成本； F——木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤。

市場價倒算法一般按照以下步驟進行：

(1)根據(jù)確定的評估范圍確定林木資產(chǎn)的蓄積量并計算原木產(chǎn)量與其他產(chǎn)品的產(chǎn)量。原木產(chǎn)量=蓄積量×原木出材率

(2)調(diào)查林木資產(chǎn)產(chǎn)出產(chǎn)品的市場價格，得到總的銷售收入。銷售總收入=產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(3)計算木材生產(chǎn)的成本、費用和稅金。(4)計算生產(chǎn)經(jīng)營成本與利潤，得到評估值。

木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤=生產(chǎn)經(jīng)營成本×生產(chǎn)經(jīng)營成本利潤率

評估值=銷售收入－木材生產(chǎn)成本、費用和稅金－木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤(二)林木資產(chǎn)預(yù)期收入估算

1．取得被抽查評估對象的實物數(shù)量資料 經(jīng)調(diào)查得到如下資料(表2)： 表2 被評估對象實物量調(diào)查表 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300 2．根據(jù)取得的適用的木材出材率表計算各材種出材量

結(jié)合被評估林木資產(chǎn)的林木平均樹高等資料，得到以下適用的出材率表（表3）、并計算各材種出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（節(jié)選）徑階(cm)18平均高（m）13 單株材積（m）合計（m3）67 規(guī)格材（m3）43 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小徑 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各徑級出材量計算表 徑階(cm)徑階材積22 24

合計

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合計（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 規(guī)格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小徑 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依據(jù)木材市場對應(yīng)價格計算木材銷售收入 總銷售收入計算過程見表5。表5 木材銷售收入計算表

材料規(guī)經(jīng)濟材合計 規(guī)格材

格 單價（元）

1183.55 991.86（m）材積32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材 小徑 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 銷售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生產(chǎn)成本、費用與利潤估算 1．木材生產(chǎn)成本、費用參數(shù)

木材經(jīng)營成本包括制造成本，管理費用，銷售費用，稅、金、費等。(1)制造成本。

1)直接人工費。按1998年下達(dá)各采育場、采購站的檢驗員、龍吊人員、零星用工的工資計劃測算，平均為7．31元／立方米。

2)生產(chǎn)準(zhǔn)備費用。按當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)作業(yè)條件測算，主要包括汽車便道、拖拉機道、擔(dān)筒道、溜山道開設(shè)，維修工棚等費用，假設(shè)本項目的準(zhǔn)備費為零。

3)燃料動力費。按1998年X X公司下達(dá)各采育場的木材生產(chǎn)燃材料、龍吊燃材料的消耗標(biāo)準(zhǔn)測算，結(jié)果為4．9元／立方米。

4)運費。按林木資產(chǎn)所在地到市貯木場的運距為20公里。運價標(biāo)準(zhǔn)按采購站的運價標(biāo)準(zhǔn)，測算結(jié)果為：松木0．5元／(立方米·公里)，即為10元/立方米。5)不可預(yù)見費。按3元／立方米計算。6)制造費用。忽略不計。

(2)管理費用。按1998年本部實際發(fā)生的管理費用即按銷售收入的4．2％提取，松雜綜合材不提。

(3)銷售費用。按銷售收入的1．5％計提。(4)稅金費。

1)育林費、維簡費按銷售收入的20％計算。2)特產(chǎn)稅按標(biāo)準(zhǔn)計算，為銷售收入的15％。

3)稅金附加、城建稅、教育附加費、基礎(chǔ)設(shè)施費按特產(chǎn)稅的15％計算。4)社會事業(yè)發(fā)展費、公路基金按銷售收入的0．3％計算。

5)其他費用包括：林業(yè)保護費5．2元/立方米，林業(yè)管理費0．5元／立方米。2．木材生產(chǎn)成本、費用計算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理費用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)銷售費用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林與維簡費=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特產(chǎn)稅：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)稅金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社會事業(yè)發(fā)展費等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林業(yè)保護與管理費=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生產(chǎn)成本、費用合計=177 744．77元 3．木材生產(chǎn)利潤

據(jù)調(diào)查，林業(yè)木材生產(chǎn)的成本費用利潤率為8％，則 木材生產(chǎn)利潤=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)評定估算

抽取的樣本小班評估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)該小班平均每畝的評估值=144 764．28÷230=629．41(元／畝)評估對象的總評估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)說明與假設(shè)

(1)本次評估出的林木資產(chǎn)價值是以X X省現(xiàn)行的林業(yè)政策，在當(dāng)前的林木生長水平和木材價格水平下確定的。如果林業(yè)政策有變化，木材價格有較大幅度的變化，林木資產(chǎn)價值也會有較大的變化。

(2)各小班山場的作業(yè)條件由評估人員根據(jù)地形圖判斷確定，進行伐區(qū)設(shè)計，按生產(chǎn)定額測算各塊山場的委托生產(chǎn)費用和生產(chǎn)準(zhǔn)備費用，從而確定各塊小班的經(jīng)營成本。

第二篇：林地林木資產(chǎn)評估報告

林地林木價值評估報告

————————————擁有一片林地，屬中山地貌，平均坡度20度，氣候均屬低緯度南亞熱帶半濕潤山地季風(fēng)氣候，干濕季分明，雨熱同季，冬春季干旱或半干旱，土壤屬山地紅壤，地塊土層深厚、肥沃，土層厚度>80cm，屬中層土壤。

用1:5000地形圖及GPS定位儀航跡調(diào)查、勾繪林地實際四至界線，結(jié)合地理信息系統(tǒng)技術(shù)，并查閱————集體林權(quán)制度改革資料確定林地面積為30.1畝。

據(jù)調(diào)查，實際面積為30.1畝，小地名——，距——20公里；海拔在1820—1900米；林分起源為天然，林種為用材林，林齡為中林齡，樹種組成為云南松、櫟類與闊葉混交，草本植物主要分布蕨類、紫金澤蘭，蓋度為15%。在林分中通過選擇有代表性林地，采用角規(guī)控制檢尺方法，實測林分云南松平均胸徑為18cm，平均樹高為10cm，蓄積為87.1561m3，櫟類平均胸徑為10cm，平均樹高為9cm，蓄積為37.0847m3，闊葉平均胸徑為18cm，平均樹高為11cm，蓄積為58.1698m3。通過2007年——集體林權(quán)制度改革，——所有權(quán)為——，林地使用全、林木所有權(quán)、林木使用權(quán)均劃歸——。并核發(fā)林權(quán)證，林權(quán)證編號————，地塊編號————，經(jīng)營形式為責(zé)任山，使用期限為70年，四至：東：——，南：——，西：——，北：——。山林地塊平面直角坐標(biāo)為：東：——、——，南：——、——，西：——、——，北：——、——。

評估結(jié)果：——用材林林地面積為30.1畝，云南松總蓄積為87.1561m3,櫟類蓄積為37.0847m3, 闊葉總蓄積為58.1698m3,根據(jù)“——”云南松、闊葉為中徑組，櫟類為小徑組，根據(jù)郁閉成林林地的林地補償費按占用、征用時該林地上林木蓄積量價值的5倍計算，——云南松中徑組蓄積價值為350元/m3, ——闊葉中徑組蓄積價值為300元/m3,——櫟類小徑組蓄積價值為200元/m3,用材林林地價值為350×5×87.1561+300×5×58.1698+200×5×37.0847=276862.58元；總計林地估價為276862.58元。

根據(jù)“——，用材林林木補償費標(biāo)準(zhǔn)，中林齡和近熟林，按占用、征用林地時，該林地林木蓄積量價值的80%計算，——林地為中林齡。則用材林林木價值為350×87.1561×0.8+300×58.1698×0.8+200×37.0847×0.8=44298.01元，總計林木估價為44298.01元。

總計——林地林木價值評估為276862.58+44298.01=321160.59元。以上林分蓄積調(diào)查測算及林木價值核算，使用的調(diào)查工具、方法，測算、核算均采用林業(yè)行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，估算結(jié)果較為接近林分實際，六個月內(nèi)可作為參考使用。

外業(yè)調(diào)查人員：——，——。——。

——林業(yè)調(diào)查規(guī)劃隊

2011年11月11日

第三篇：資產(chǎn)評估-房地產(chǎn)案例專題

估價的假設(shè)和限制條件

1丶本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設(shè)前提。

4、本次估價是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價對象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

6、設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設(shè)委托人通過向政府補繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。

8、設(shè)定估價對象為法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價結(jié)果為估價對象在2002年12月1日的公開市場價值，即在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：

（l）交易雙方是自愿地進行交易的；

（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。

l 0、估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權(quán)出讓地價。本報告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應(yīng)向政府補繳的土地使用權(quán)出讓地價的優(yōu)先受償款額價值。

11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。

12、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定；

13、本估價報告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對其真實性負(fù)責(zé)。

14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

l

5、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測貴任。

16、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

l

7、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

估價對象

估價對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

（1）坐落：估價對象坐落在北京市××區(qū)××大街10號；位于繁華的王府井市級商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機場約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價對象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價對象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經(jīng)過改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫(yī)院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶

證號：【京市東國用（200×劃）字第××號】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無； 圖號：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價對象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號：【京房權(quán)證市東×字第××號】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價人員認(rèn)為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。

估價對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設(shè)定他項權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評估價值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。

3、實物狀況

實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營狀況、使用維護等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場。1998年～2000年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標(biāo)

依據(jù)委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價對象建筑物中客房部分有×國著名設(shè)計師××設(shè)計的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點播系統(tǒng)等商務(wù)保障。

餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個同時就餐的6個各式·中西餐廳及宴會廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價對象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。

經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設(shè)備

估價對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；

配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

（5）經(jīng)營狀況

該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計2002年的年營業(yè)收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護

估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

2、北京飯店用房市場分析

世界經(jīng)濟的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅

44.07元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟飯店，⒛00年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.31萬元/人。

飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。

北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。三星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測北京的星級飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈。

從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場分析

估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房價，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競爭激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，估價對象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。

估價測算過程

1、客房部分收入

估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。

依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。

2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分

估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：

估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營部分

主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：

估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場

××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設(shè)備用房

地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。總附屬及設(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？

年運營費用

運營費用是指為維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點、，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務(wù)費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，合計按營業(yè)收入的5.5%計算

（2）營業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費約占營業(yè)收人的11%（4）營業(yè)費用

營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10%（5）管理財務(wù)費

行政管理費約占營業(yè)收入的7%（6）市場推廣費

市場推廣費約占營業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費

能源維修費約占營業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險費

保險費為房產(chǎn)價值的0.25%（10）土地使用費

按規(guī)定為每年80.89萬元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運營費用的3%，為250萬元

確定報酬率

估價人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值包括投資風(fēng)險補償、管理負(fù)擔(dān)補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。

目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險一般，流動性一般等。故風(fēng)險報酬率估測為4.02%。

收益年限的確定

估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權(quán)出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。

土地出讓金

估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應(yīng)包括估價對象處置時應(yīng)向政府補交的出讓地價款，應(yīng)從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。

通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價及其修正結(jié)果（計算過程略），并結(jié)合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價整體價格

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

重置價格是假設(shè)在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價）、小區(qū)建設(shè)配套費和其他費用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等）構(gòu)成。

（l）購置土地的價款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》【京政發(fā)［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費）及拆遷費等。

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準(zhǔn)地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費

××地區(qū)建設(shè)配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標(biāo)服務(wù)費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟指.估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場情況，前期工程、建設(shè)期間稅費及其他專業(yè)費等見下表。

經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為450.70元/m2。

3、管理費用

開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－2項成本合計的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項目的特點，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費

銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發(fā)價值的1.5%，銷售稅金取開發(fā)總價值的5.5%，合計，7%。

6、發(fā)展商投資利潤

按照北京市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤率取不同的值?？紤]到本項目開發(fā)年限較長在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設(shè)期風(fēng)險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)1 I年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設(shè)備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件 附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件五：估價對象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書

第四篇：林木資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書格式

林木資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書格式

甲方：代表人：

乙方：

為充分發(fā)揮森林資源的社會經(jīng)濟效益，保障流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進森林資源開發(fā)利用和農(nóng)村集約化經(jīng)濟發(fā)展，推進新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國森林法》、《福建省森林資源流轉(zhuǎn)條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，以及林權(quán)方委托，在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守。

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。甲方將xxx畝林地的林木所有權(quán)（含xxx村501畝，xxx村157畝），經(jīng)評估林木儲量3184立方米，全部轉(zhuǎn)讓給乙方生產(chǎn)經(jīng)營，具體座落于xxx林場、四至詳見《xx縣xx鄉(xiāng)森林資源林木資產(chǎn)拍賣轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告書》x林評報字（2011）第45號中的林區(qū)平面圖。

二、轉(zhuǎn)讓價格。轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)總價格為人民幣129萬元大寫：壹百貳拾玖萬元（其中:鄉(xiāng)政府50%，村集體30%，村民20%）。

三、轉(zhuǎn)讓期限：甲方對該山場不予保證能否采伐審批。在全部森林儲蓄量采伐許可證審批之日后2年。

四、支付方式和時間。乙方采用匯款方式將林木轉(zhuǎn)讓總價款（壹百貳拾玖萬元）按甲方要求匯入指定帳戶，具體時間為合同簽訂后三日內(nèi)匯總價款50%，即人民幣陸拾肆萬伍仟元（其中： 1

xxx47.828萬元、xxx16.672萬元）；余下50%即人民幣陸拾肆

萬伍仟元（鄉(xiāng)政府），在乙方取得所轉(zhuǎn)讓的林地林木承包經(jīng)營《林

權(quán)證》時一周內(nèi)一并付清。

五、林地林木承包經(jīng)營權(quán)的交付方式。甲方應(yīng)于合同簽訂日

將轉(zhuǎn)讓林地林木交付乙方，交付方式為乙方取得《林權(quán)證》。

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定。

1、乙方轉(zhuǎn)讓林地

林木所有權(quán)必須經(jīng)甲方同意，并由甲方協(xié)助辦理認(rèn)可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2、甲方交付的林地林木必

須符合評估書確定的內(nèi)容，并協(xié)助乙方辦理林木權(quán)屬變更及林木

采伐許可。

3、乙方獲得林地林木承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該林

地的使用、收益、經(jīng)營決策和產(chǎn)品處置權(quán)。

4、乙方必須管好用

好承包林地上的林木，不得改變林地的用途，經(jīng)營期間的林地林

木管理嚴(yán)格按照有關(guān)的法律法規(guī)執(zhí)行。

5、乙方承包期滿，林地

使用權(quán)及林木所有權(quán)收歸甲方所有。

6、乙方負(fù)責(zé)解決與村莊的一切糾紛，甲方予以協(xié)助。

七、違約責(zé)任。

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原

則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違

約金。違約金的數(shù)額為壹拾萬元。

2、如果違約金尚不足以彌補

守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠

償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

3、乙方如不按約定履行

協(xié)議，甲方享有合同解釋權(quán)。并按上述條款追究乙方的責(zé)任。

八、爭議條款。因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第 2種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(xiāng)人民政府協(xié)調(diào)解決；

2、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、生效條件。本合同須經(jīng)甲乙雙方簽字，并經(jīng)承包經(jīng)營林地所在地xx鄉(xiāng)人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)鑒證、備案后生效。

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式五份，由甲乙雙方各執(zhí)二份、鑒證單位執(zhí)一份。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

簽約日期：年月日年月日

鑒證單位(簽章)： xxx鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟管理站

鑒證日期年月日

第五篇：資產(chǎn)評估

可行性研究報告是申辦者向有權(quán)審批機關(guān)提出立項申請的文件之一，起草時應(yīng)從：

1、企業(yè)的名稱、性質(zhì)、注冊資金；

2、經(jīng)營范圍和生產(chǎn)規(guī)模；

3、產(chǎn)品市場分布；

4、經(jīng)營期限；

5、原材料的采購、生產(chǎn)流程、環(huán)保；

6、成本結(jié)算和經(jīng)濟效益分析等六方面進行論證。其目的在于說明該項目的開發(fā)是具可行性的，不僅可以充分利用國內(nèi)資源，生產(chǎn)暢銷國際市場的新產(chǎn)品，同時能引進外國先進技術(shù)、科學(xué)管理方法以及擴大就業(yè)?？尚行匝芯繄蟾娴淖饔迷谟谑箤徟鷻C關(guān)了解該項目的基本情況和優(yōu)勢，使立項能順利獲準(zhǔn)，所以可行性研究報告應(yīng)具體翔實，最好能羅列數(shù)據(jù)來說明問題。分兩種情況：

1、報關(guān)企業(yè)登記，先到直屬海關(guān)的企管處或者企管科得到許可，再到企業(yè)所在地隸屬海關(guān)辦理登記。

《中華人民共和國海關(guān)對報關(guān)單位注冊登記管理規(guī)定》

第十條 申請報關(guān)企業(yè)注冊登記許可，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）報關(guān)企業(yè)注冊登記許可申請書；

（二）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本或者《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）出資證明文件復(fù)印件；

（五）所聘報關(guān)從業(yè)人員的《報關(guān)員資格證》復(fù)印件；

（六）從事報關(guān)服務(wù)業(yè)可行性研究報告；

（七）報關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人工作簡歷；

（八）報關(guān)服務(wù)營業(yè)場所所有權(quán)證明、租賃證明；

（九）其他與申請注冊登記許可相關(guān)的材料。

第三十四條 報關(guān)企業(yè)申請辦理注冊登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）直屬海關(guān)注冊登記許可文件復(fù)印件；

（二）《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件（分支機構(gòu)提交營業(yè)執(zhí)照）；

（三）稅務(wù)登記證書副本復(fù)印件；

（四）銀行開戶證明復(fù)印件；

（五）組織機構(gòu)代碼證書副本復(fù)印件；

（六）《報關(guān)單位情況登記表》、《報關(guān)單位管理人員情況登記表》（見附件3）；

（七）報關(guān)企業(yè)與所聘報關(guān)員簽訂的用工勞動合同復(fù)印件；

（八）其他與報關(guān)注冊登記有關(guān)的文件材料。

2、收發(fā)貨人登記直接到所在地隸屬海關(guān)就行了。

第三十五條 進出口貨物收發(fā)貨人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到所在地海關(guān)辦理報關(guān)單位注冊登記手續(xù)。

進出口貨物收發(fā)貨人在海關(guān)辦理注冊登記后可以在中華人民共和國關(guān)境內(nèi)各個口岸地或者海關(guān)監(jiān)管業(yè)務(wù)集中的地點辦理本企業(yè)的報關(guān)業(yè)務(wù)。

第三十六條 進出口貨物收發(fā)貨人申請辦理注冊登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（個人獨資、合伙企業(yè)或者個體工商戶提交營業(yè)執(zhí)照）；

（二）對外貿(mào)易經(jīng)營者登記備案表復(fù)印件（法律、行政法規(guī)或者商務(wù)部規(guī)定不需要備案登記的除外）；

（三）企業(yè)章程復(fù)印件（非企業(yè)法人免提交）；

（四）本規(guī)定第三十四條

（三）、（五）、（六）項規(guī)定的文件材料；

（五）其他與注冊登記有關(guān)的文件材料。

（四）、