第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制論文

摘要：通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目五個階段的成本進行控制分析，其中包括：調研階段、設計階段、招標階段、施工階段、驗收階段。論證了全過程成本控制可以有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的收益。

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制是一個全過程的控制，唯有全過程、各方位的對成本進行有效地控制，才能做到控制開發(fā)成本，使項目整體經(jīng)濟效益的提高能夠實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制貫穿于整個項目，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)項目的五個階段。

1前期調研階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的調研階段，不僅要充分考慮項目的市場環(huán)境，還要考慮項目的地理環(huán)境，同時論證項目的可行性，切實做好改項目的前期調研工作，這是項目開發(fā)成敗的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目要實現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟效益，必須要做好項目可行性研究，強化成本控制意識。在前期調研階段，對項目進行選擇時，一定要用科學的方法分析開發(fā)項目的投資效率，充分了解項目的成本、利潤、以及相關的項目風險。同時必須做好現(xiàn)金流量計劃和營銷策劃方案，必須合理安排工程開發(fā)進度計劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項目資金使用成本，并確保項目得以順利實施。在項目投資決策階段，建設標準的確定、產(chǎn)品定位、戶型設計、地下室車位設計配比等各項經(jīng)濟技術指標決定著工程造價的高低。項目投資決策不僅為保障工程造價合理性的前提，而且決定著整個項目的成本、社會效益和經(jīng)濟效益。投資估算是否精準以及是否能夠有效的控制項目造價這兩者的決定因素在于項目決策的深度。因此，項目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場調研

應該準確的把握市場需求和未來的趨勢；要預測產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競爭力，準確制定市場價格，預測市場的前景；對項目方案展開全方位的考慮，包括市場、環(huán)境以及技術等，使項目技術、經(jīng)濟的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學確定建設標準

建設標準應該基于目標市場的整體經(jīng)濟水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級、不同消費能力群體，科學的制定建筑材料標準、質量要求以及建筑材料的價格等。

1.3準確編制投資估算

工程建設投資估算可以為以下幾個方面提供準確可靠的參考：①項目投資；②工程設計招標；③資金籌措；④工程限額設計等。編制時，應實事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立各種工程造價的信息數(shù)據(jù)庫，長期積累投資估算經(jīng)驗；實時收集有關估算指標信息。并且結合工程的實際情況，不斷地修正和完善指標，充分利用信息資源，為項目定位提供依據(jù)，為初步設計概算、施工圖預算、竣工決算奠定信息基礎。

2設計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段是全面造價管理重點階段之一，其對建安成本影響最大，是控制建安成本的關鍵一環(huán)。全面引入競爭機制是必要的，需要實行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到成本控制目標。主要措施：①通過設計招標選擇設計單位。應該選擇可以保證設計質量的單位，在設計的過程中，可以對項目進行分階段招標；②加強技術溝通、實行限額設計。應該要求設計單位實行限額設計。要定量分析那些可以定量分析的設計內容；在設計的過程中，確保工程施工的技術可行性和經(jīng)濟可行性，使得管理水平和技術水平處于同一個平臺；保證建筑材料的經(jīng)濟性；設計的過程中要充分使用標準化；基于保證項目達到預期的標準下，對設計的投資金額進行限制，同時保證施工圖紙與技術設計的一致性，確保總的造價不超過房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資限額；在招標過程中，應該對設計公司其提供的設計概算指標提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結構數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結構設計造價；③加強設計出圖前的審核工作。在工程施工之前，應該控制工程的變更，避免因設計方案的不足或缺陷影響工程造價；在設計圖的制定之后，應該嚴格審核圖紙，提高圖紙的質量，保證施工的質量。

3招標階段

3.1做好招標文件及合同的編制

一份好的招標文件對項目開發(fā)管理成功非常關鍵。優(yōu)秀的招標文件應對以下多個方面進行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質；②承包范圍；③現(xiàn)場情況；④地質；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對于工程變更賠償以及處理簽證等，應該清晰的寫明時間、結算方式以及時效等；要合理的制定質量標準；要準備的推算出工期；符合實際的制定各種獎懲條款。

3.2施工隊伍的選擇及施工合同的簽訂

在準入機制以及資質這兩個方面要嚴格把關。并且要清楚詳細的規(guī)定施工單位的注冊資本、優(yōu)質指標、技術人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎懲、風險范圍、結算方式等。

3.3做好施工組織設計的審定

在設計施工組織的過程中，施工單位有可能會隱藏一些開發(fā)商可以向其索賠的內容。這個階段控制造價的方法難以把握，一旦出錯，會使日后結算難以把控，房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價人員必須全程參與、嚴加控制。

3.4做好圖紙會審

圖紙會審的工作任務是由項目實施人員仔細審核圖紙的內容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設計單位設計的施工圖紙以后，應該立即組織技術人員或者聘請專業(yè)人士來審核圖紙。其中重點審查的內容包括：①施工圖紙是否完整；②設計方案是否滿足用戶需求；③質量是否達到國家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟可行性；⑤有沒有嚴格控制施工成本等。如果最終審核結果不合格，那么就需要設計單位根據(jù)建議進行修改并且按時提交，之后重新組織人員進行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場以后，在施工隊開工之前，應該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會審圖紙。使得施工單位與每個施工人員對工程的設計與圖紙有所了解，然后從中尋出技術難點，制定解決方案；同時及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯，盡量消除各種隱患。圖紙會審完成以后，要提醒監(jiān)理單位做好問題清單，并且及時交于設計單位進行改進和完善。

4施工階段

進入工程施工階段，由于工程設計及招標階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價的因素減少。但考慮到其實體屬性，一旦未進行較好控制，一樣會導致項目成本失控，可見在該階段進行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對工程變更的管理力度

工程變更包括進度計劃、設計、工程項目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設單位或者政府部門等形成。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責任，明確工程、預算等人員的職責以及相應權限，對洽商簽證的質量負責，避免出現(xiàn)不實簽證或者虛假簽證。

4.2對承包商的索賠申請嚴格審核

在處理承包商的賠償索取時，應當以合同規(guī)定為基準。在工程建設環(huán)節(jié)常常會出現(xiàn)現(xiàn)場簽證，一旦不能進行嚴格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設單位代表有高度的責任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價格差

對建材市場的實時情況預算人員應大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價格，將價差控制在合理范圍。

5竣工結算階段

工程竣工結算是工程造價控制的最后一關。竣工結算要求在結算核對時認真而細致，面對高估冒算，要嚴格把關。同時也要尊重實際，不惡意壓價，在審核時，以良好的職業(yè)道德維護好開發(fā)項目的信譽。應當依托合同以及設計圖紙完成竣工結算，竣工驗收單是必不可少的。驗收單中應當注明是否有甩項，結算時據(jù)此進行相應扣減。應對預算的增減帳進行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調價以及材料價差作為重點。審核時應當對原有招標文件進行核對，已包含在原標底內的項目不能再次出現(xiàn)。應嚴格遵守合同以及協(xié)議的相應規(guī)定，對于下述費用進行合理說明，比如：優(yōu)質獎、技措費以及提前獎等，并對工程尾款的會簽與結算復審等制度認真進行推行，從而使結算的質量得到保證。

6結束語

由上可知，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有過程的成本予以控制，勢必能夠達到對項目開發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場競爭中贏得效益。

參考文獻：

[1]徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學術版),2011,(6).[2]肖子偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(3):12.[3]郭曉明.房地產(chǎn)項目中的成本控制策略分析[J].勞動保障世界,2015,(24).

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程成本控制管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程成本控制管理

要: 房地產(chǎn)項目的全過程工程造價控制與管理，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎上，為實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，其貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，概括而言，房地產(chǎn)項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的、設計、招標、實施、結算階段的動態(tài)管理組成的。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益。

關鍵詞: 房地產(chǎn)項目開發(fā) 設計階段 實施階段 竣工結算 1．前言

房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢；二是成本優(yōu)勢。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競爭優(yōu)勢，有時甚至成為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否存活下去的關鍵。一個房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競爭對手，是非常困難的，能達到這個高度的企業(yè)可以說是鳳毛麟角。對大多數(shù)企業(yè)來說，只能通過成本優(yōu)勢來贏得競爭優(yōu)勢，即開發(fā)相同品質的樓盤，努力使所發(fā)生的成本相對低于競爭對手，所獲得的利潤高于競爭對手，從而獲取競爭勝利。

可見，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設的各個環(huán)節(jié)存在的問題進行進一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一個房地產(chǎn)工程項目的投資建設分為投資決策、可行性研究、設計、招投標、施工及竣工結算階段等。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構成的。所以一個房地產(chǎn)工程項目的全過程造價是由各個子過程的造價構成的，而這些子過程的造價又是由許多項具體活動的造價構成的。因此，工程項目的全過程造價管理必須是基于活動與過程的，必須是按照工程項目的過程與活動的組成與分解的規(guī)律去實現(xiàn)對于項目全過程的造價管理。

因此, 房地產(chǎn)工程項目的工程造價控制管理貫穿了項目的全過程, 即從房地產(chǎn)項目決策的投資估算到設計階段設計概算, 以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結算。各個階段的造價控制目標是有機聯(lián)系在一起的, 各個階段互相制約、互相補充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產(chǎn)項目工程成本。

2．房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價控制管理存在的問題 2.1對房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認識不足

所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，并作出判斷，選擇某一方案的過程。由于房地產(chǎn)項目投資金額巨大，一旦錯了第一步，那就滿盤皆輸，因此說，就房地產(chǎn)項目投資開發(fā)整個流程來看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價，是正確確定房地產(chǎn)建設項目計劃投資數(shù)額的關鍵，對房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關系，意味著決策階段對其后面的各種形式造價起著制約作用。因此，必須加強項目投資決策階段工程造價的管理。

2.2工程設計階段對工程造價控制不嚴

在項目作出投資決策后，工程造價控制的關鍵在于設計，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1％ 以下，但正是這少于1％的費用卻影響項目投資的可能性高達75％以上。可是目前普遍存在存在“重施工，輕設計”現(xiàn)象。在設計方案上基本上做到了采取兩個以上的設計方案進行比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競爭激烈的情況下，設計人員為了滿足開發(fā)商的要求，為了趕進度，施工圖設計深度不夠，甚至有些項目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設計預算與實際造價出現(xiàn)嚴重偏差，預算文件不完整，設計變更偏多，導致工程造價增加很多。

2.3建設項目發(fā)包階段選擇不當

工程設計完成后，項目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實力、有信譽、報價合理的單位，工程就成功了一半?？墒乾F(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標單位時往往只選擇報價最低的單位，有些中標單位可能是投標報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質量和工期，導致造價失控。此外工程招標文件、合同文件不夠嚴密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價。

2.4工程實施階段管理失控

工程實施階段是建設項目形成實體的一個漫長過程，也是工程造價控制的難點階段。在工程實施階段，由于地質條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調整，工程變更過多，現(xiàn)場簽證不明確，簽證內容與實際不相符，合同管理不嚴格等，工程造價極易失控。

2.5工程竣工結算階段控制不力

房地產(chǎn)項目工程竣工決算是整個工程造價控制最后的一環(huán)。竣工決算如何能真實實地反映整個工程的實際造價，反映了開發(fā)商和承包方對工程造價管理的能力。

根據(jù)建設部、國家工商局《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認可后28天內，承包人向發(fā)包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。但是目前仍存在不少工程項目竣工驗收交付使用期超過一年以上，而承包方未報送結算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標注；設計變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟簽證；隱蔽工程現(xiàn)場驗收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結算單價等。

工程結算一拖再拖；有時工程結算人員不了解施工現(xiàn)場，也不到現(xiàn)場審核復查，只憑自己的想象核算，與實際投入相差較大，這些都影響了工程建設項目的使用和建設工程造價的確認。

3．加強房地產(chǎn)各階段工程造價管理的措施 3.1在投資項目決策階段。

房地產(chǎn)項目的決策, 對房地產(chǎn)項目工程造價有著決定性的影響, 是建設工程造價控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關資料統(tǒng)計, 投資決策階段影響項目的程度達到80%—90%。

因此, 必須嚴格投資決策程序、做好市場調查研究 在選擇地點時應考慮該地點的交通問題、上學、購物、醫(yī)療、周邊樓盤的情況等。還應該為該項目作市場調查, 了解該地段人員的收入水平、購買人群特點, 合理確定該發(fā)展項目的室內布局大小、樓層高度、裝修標準等,為今后的銷售計劃打下良好的基礎。

對于復雜的房地產(chǎn)市場，須對市場進行細分，找出細分市場的標準。比如以檔次來分，是要擠占中端市場，還是角逐高端市場；以建筑風格來分，是要凸顯外國風格，還是要表現(xiàn)中國風格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶群來分，客戶是以中年人為重點，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類型來分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場就會劃分出不同的標準。根據(jù)目標市場結合地段條件，開發(fā)能力，運作實力等選擇一個適合開發(fā)建設規(guī)模和標準。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設標準—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設臵、裝修標準等等。

3.2.設計階段的工程造價控制

3.2.1完善工程設計階段的招標工作，各階段引入競爭機制

為了有效避免設計階段只注重方案招標，忽視初步設計和施工圖設計階段的招標對工程造價控制帶來的問題，在設計招標工作中，不僅方案設計階段要通過招標完成，而且初步設計和施工圖設計也應引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣在每個細節(jié)上都會做到精益求精地去設計。

定標的主要因素應放在設計構思的新穎性、創(chuàng)造性、實用性、技術的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設計進度計劃、設計組織方案等方面來進行評價。通過技術、經(jīng)濟和效果評價，力求選擇在技術先進前提下確保經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理的前提下確保技術先進，在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益的設計投標單位為中標單位。

3.2.2在設計階段引入監(jiān)理工作 讓有經(jīng)驗的監(jiān)理人員參與到設計階段來，對設計的全過程實施跟蹤檢查，可以及時避免設計過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調與約束作用，打破設計單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進行限額設計

推行限額設計，要從源頭抓起。首先應制定合理的目標值，如果目標值不合理，就會被突破或者與實際懸殊很大。目標值應在對設計的科學性、功能的實用性和經(jīng)濟的合理性等方面進行充分論證分析后才能作出結論。進行限額設計關鍵是確定好工程項目的限額，控制好設計標準和規(guī)模。其次要制定實行限額設計相應的管理制度和有關規(guī)定，從整體上加強對項目投資的控制，由被動反應變成主動控制，由事后核算變成事前控制。

同時，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，建立健全相應的設計變更制度，對影響工程造價的重大設計變更，需進行由多方人員參加的技術經(jīng)濟論證，使建設投資得到有效控制。

3.2.4改革設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度

現(xiàn)行的設計取費與工程成本無關，只重視技術性，忽視經(jīng)濟性，不利于工程造價的控制。因此，應對現(xiàn)行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制。比如將設計費的計取分為兩部分。一部分為基本設計費，按原設計費計??；另一部分為效益設計費，這部分費用應充分體現(xiàn)出激勵機制。若設計單位在批準的投資限額內，認真運用價值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應按一定比例給設計單位和設計人員提取獎勵。相反，如設計超投資，設計不合理或造成了一定的浪費，設計單位和設計人員同樣要承擔相應責任，并視浪費程度承擔一定的經(jīng)濟損失。獎罰分明、利益掛鉤，才有利于調動設計人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強房地產(chǎn)招標階段造價控制措施 3.3.1對評標辦法，不能一味強調低價中標

按照《招標投標法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評審的最低投標價格法和綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標辦法”，招標人在評標時除了對一些簡單的工程可采用最低價中標的單因素評標法，對一些較復雜的工程應盡可能采用綜合因素評標法，即除了評審投標人的投標報價外，還要對其質量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機械設備等進行綜合評審。

對投標報價評分時，不能只看總報價，還要同時重視清單子目的單價，以防止和限制投標單位采用不均衡報價法。這是因為總價符合要求的，并不等于每一清單項目的單價也符合要求；總價最低的，并不等于每一清單項目的單價也最低。對清單項目單價的評審，可采用平均值法，也可采用權重分配法。

3.3.2 應從專業(yè)的角度嚴格界定招標范圍 招標范圍的劃分不科學，很有可能造成工程的重復計價，部分設備重復定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價無形的增加，例如，有的招標方對弱電專業(yè)不了解，其自控部分的電動閥門是在弱電的承包范圍內，還是在空調管道專業(yè)的承包范圍內劃分不清，結果就會導致兩個專業(yè)承包單位都對電閥作了定貨，從而造成設備的重復定貨。

3.4.建設工程項目實施階段的工程造價控制

合同實施階段投入資金量最多, 直接影響著建設費用和竣工結算, 是投資控制的重要階段。應特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質量的前提下,用最經(jīng)濟的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強投資控制。

二是加強工程進度管理,認真審核施工組織設計。施工組織不合理, 不僅影響項目進度和質量, 而且影響資金的使用。

三是加強工程變更及簽證管理, 在工程建設項目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但要進行有效控制.為防止施工圖設計中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時把關外,還應圖紙會審中盡量消除漏洞.設計變更應盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設計變更控制在施工階段初期,尤其對影響工程造價的重大設計變更,更要先比較各個方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟適用的方法,使工程造價得到有效控制。如基礎部分由于很多不可預料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴格把關。對于現(xiàn)場簽證,要實行嚴格認真的逐級審核制,即造價工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項目成本管理方再審核簽字后方才有。對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價控制

工程竣工結算是確定工程造價的最終手段, 是投資控制的最后的一個工作環(huán)節(jié)。由于在施工過程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價管理人員樹立高度的責任心, 在施工過程中及時收集涉及工程結算的資料。認真審核竣工結算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進行竣工結算的工程必須要有竣工驗收手續(xù)；在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是；為了合理確定工程造價，計價必須準確。造價管理人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，定額子目的組成內容和套用規(guī)定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內在聯(lián)系，同時應深入現(xiàn)場了解實際情況, 與現(xiàn)場管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實際脫節(jié)。防止有虛報工程量、工程量套錯定額、重復計算等情況發(fā)生, 保證工程造價的準確度。

同時，為了保證工作少出偏漏，應實行工程結算第三方復審制度和工程尾款會簽制度，確保結算質量和投資收益。4.結束語

回顧過去，展望未來，房地產(chǎn)工程造價管理任重而道遠。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內外的先進經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的歷史問題，推動我國建筑市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)工程造價控制貫穿于整個項目開發(fā)的全過程,各個參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項目的建設管理, 并適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟效益。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益

第三篇：房地產(chǎn)全過程項目成本管理（推薦）

房地產(chǎn)項目的全過程成本管理

摘 要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細化管理靠攏?！袄麧?銷售收入-成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。房產(chǎn)項目的全過程成本管理是每個房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內容，本文就房產(chǎn)項目的全過程成本管理談一些個人的看法和體會。關鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動態(tài)成本

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制。成本管理體系通過建立有效的目標成本體系、責任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。房地產(chǎn)項目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。

二、建立完善的目標成本管理體系是否有效進行項目目標成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標志之一。目標成本管理就是通過制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解，再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：

1、確定成本管理體系，包括集團及下屬區(qū)域公司的成本管理定位-職責-權責，對下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求;

2、制定準確的項目目標成本，全面客觀反映項目各項成本信息;

3、規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個實施階段完成對目標成本的細化修訂，形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用的使用與管理;

4、充分實現(xiàn)成本信息共享;

5、在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

三、項目論證階段的成本控制

項目在論證階段著重的是土地費用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結束該成本一般都不會有大的變化?？尚行匝芯繄蟾嬉话銘ǖ貕K基礎資料、周邊環(huán)

境及其發(fā)展趨勢、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、成本費用估算及控制目標和措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務環(huán)境及其影響、資金計劃、投資風險及應對措施、項目綜合評價意見等。

四、設計階段的成本控制

設計階段的成本控制的重點除了控制好設計費之外，更重要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，設計費一般只占到建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關鍵。在滿足質量保證的前提下，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。確保每一設計階段的成果質量后方能進入下一個設計階段(包括方案、擴初、施工圖設計階段)。施工圖設計合同應具備有關限額設計要求的條款并載明對應的獎懲措施。并且可在施工圖完成后由設計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出修改意見，督促設計單位進行修正，避免或減少因設計不合理導致的投資損失。

五、工程施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制重點在于工程供應商的選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結算管理。

1、工程供應商、材料設備供應商的管理。材料設備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內容。在成本目標確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招標流程，規(guī)范供應商資質考察、詢標、定標、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標。另外集團可建立自己的供應商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應商質量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。

2、對于工程進度款的管理，要嚴格按照合同和流程進行控制。成本管理部要對施工單位上報的節(jié)點款、進度款等進行審核，經(jīng)財務部確定后方可付款。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結算時的主動權。

3、設計變更、現(xiàn)場簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關責任人的簽字權限。防止亂簽、多簽、責任不明確等漏洞，避免結算時發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。、工程結算管理。嚴格執(zhí)行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應對項目進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進措施及意見。

六、營銷階段的成本管理

營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用?？刂茽I銷成本關鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。

七、有效進行動態(tài)成本管理

動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。

動態(tài)成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本動態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本

由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導致了成本控制的復雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。可在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時、定期調整成本臺賬、及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調整、消除造成成本異動的不合理因素。

八、成本管理的項目后評估體系

提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：

1、比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異(評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性);

2、對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性);

3、分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學合理性)

4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響;

5、考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。

九、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。

第四篇：房地產(chǎn)項目成本控制制度

成本控制制度

一、總 則

1、為了增強成本控制力度，加強公司對項目投資的整體把控，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合公司成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本方案。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。

3、成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。

二、成本管理職責

1、編制經(jīng)濟合理的目標成本計劃，分解成本控制指標，提出控制要點；

2、組織工程招投標與材料采購招標工作；編寫招標文件、合同條款，進行相關技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；

3、組織編制工程施工圖預結算工作；

4、跟蹤、落實項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解項目成本的實際構成，匯編項目成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本

控制工作。

5、及時收集項目成本動態(tài)資料，為公司管理層提供充分、有效的決策依據(jù)

三、項目各環(huán)節(jié)的成本控制

（一）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。對投標單位應就其資質、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

3、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。

4、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

5、壟斷性質的工程項目（如消防、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。

6、應建立健全施工企業(yè)檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

（二）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處

理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人3員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。

工程質量與監(jiān)理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款

1、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：（1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

（2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

（3）預算部門整理復核工程價值量；

（4）經(jīng)財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

2、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終

結算主動權。

（三）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部書面提出，設計部和設計單位通過，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收檢驗證明以及結算清單，經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（四）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設計、工程、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（五）工程結算管理

1、工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定； ◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以建設單位存檔的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、工程部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、工程部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在工程部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（六）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

五、附 則

1、本制度適用于集團所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。

工程項目結算管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步規(guī)范工程項目結算管理工作，加強竣工工程結算力度，合理組織經(jīng)濟收入，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，特制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于工程總承包部所屬分公司、項目和集團公司委托管理項目對業(yè)主的結算。

第三條 工程項目結算管理是一項綜合性的管理工作，涉及經(jīng)營、技術、生產(chǎn)等多個部門，各單位、各部門要高度重視、通力合作。

第四條 工程項目結算管理工作，必須嚴格遵守國家的有關法律和政府法規(guī)、政策，堅持實事求是、合理有效的原則；嚴格執(zhí)行結算文件的審核程序，做到計量準確、內容完整、各項費用計取全面、合理。

第二章 管理部門及職責

第五條 經(jīng)營管理部是結算管理的主管部門，其職責是：

（一）負責工程項目結算日常管理工作，包括經(jīng)營人員業(yè)務培訓、經(jīng)驗交流、專題研討；

（二）指導、協(xié)助或審核、監(jiān)督項目的結算編制；

（三）協(xié)助集團公司對工程總承包部所屬項目進行工程結算稽查；

（四）指導和監(jiān)督項目結算資料收集、歸檔。第六條 項目經(jīng)理部是結算管理的實施部門，其職責是：

（一）負責組織工程項目結算會審；

（二）負責工程項目結算的編制、報送及洽談；

（三）負責工程項目變更、索賠資料及糾紛、訴訟所需

證據(jù)的收集、整理、編制；

（四）項目經(jīng)理部結算工作分工及責任：項目經(jīng)理、項目預算人員無論其人事關系如何變動，均需將該工程結算工作負責到底。項目經(jīng)理是項目結算第一責任人，負責項目結算組織和審批工作，項目經(jīng)營人員為結算工作的業(yè)務責任人，項目生產(chǎn)、技術、財務人員負責配合結算責任人完成結算工作，包括施工過程中提供施工、技術、物資、人力、機械、費用等方面資料，承擔因資料或提供證據(jù)不足造成結算損失責任。

第三章 洽商及索賠管理

第七條 項目實施或工程施工過程中，由于業(yè)主或社會因素及因需要所發(fā)生的設計修改、洽商變更，造成我方經(jīng)濟支出增加、工期延誤或經(jīng)濟損失，均應向業(yè)主及時辦理簽認。不能及時辦理的要有當時施工情況的圖片或錄像資料，以便補辦簽認。

第八條 由于業(yè)主或社會因素的影響造成項目不能正常實施或施工中斷，項目經(jīng)理部應做好記錄，并及時有效地辦理簽認手續(xù)，注意日常的資料積累。

第九條 設計修改或洽商變更記錄的主要內容應包括：變更原因、知情人、項目、部位、數(shù)量、延誤工期、發(fā)生費用、業(yè)主、設計、施工監(jiān)理單位經(jīng)辦人簽字及簽證日期。

第十條 各種變更、洽商簽證記錄、會議紀要，來往函件等由現(xiàn)場負責施工的技術、生產(chǎn)、經(jīng)營人員辦理，工程項目負責人負責檢查、落實，杜絕竣工后出現(xiàn)資料不全，業(yè)務人員相互推卸責任的現(xiàn)象發(fā)生。

第十一條 項目經(jīng)營負責人應會同項目部生產(chǎn)、技術認真研究合同及招投標文件，技術、工程及其他有關業(yè)務人員在辦理洽商、簽認時要有經(jīng)營意識，適當規(guī)避合同風險，提高洽商、簽認的經(jīng)濟價值。

第十二條 各種變更、洽商簽證記錄應及時送交預算人員，預算人員要核實資料的完整性，按合同約定的期限及時編制費用文件，并送業(yè)主、監(jiān)理單位審批，經(jīng)營管理部不定期進行檢查。

第十三條 當出現(xiàn)重大索賠事項時，項目經(jīng)理部應在28天內（或按合同約定）以書面信件正式向業(yè)主、監(jiān)理工程師發(fā)出索賠通知書，并取得業(yè)主和監(jiān)理工程師確認。索賠通知書的內容包括：索賠事項的名稱、相應的合同條款、索賠要求和索賠清單。

第十四條 監(jiān)理工程師和業(yè)主代表無正當理由，對變更工程價款報告和索賠報告不予確認，對變更價款、工期有異議時，應請求政府相關管理部門調解，調解不成時應按《建設工程施工合同》約定的糾紛處理辦法解決。

第十五條 為避免企業(yè)損失，確保項目部權益，合理處理工程索賠業(yè)務，大型、重點項目在工程中標后、工程實施前應編制《項目變更、索賠管理工作規(guī)范》，以提高工程管理水平。

第四章 工程結算管理

第十六條 具備階段結算條件、工程竣工并取得核驗證明或因故停緩建辦理確認手續(xù)后，項目經(jīng)理部應在施工合同規(guī)定的時間內，編制完整工程結算書，并組織相關部門進行結算會審，簽署會審意見。在報送業(yè)主或監(jiān)理前10天報工程總承包部經(jīng)營管理部審核，經(jīng)營管理部在５天內組織結算會審，項目部根據(jù)會審意見對結算進行修改裝訂后報送業(yè)主或監(jiān)理審定。

第十七條 工程結算文件應包括下列內容：

（一）工程結算書封面；

（二）編制說明；

（三）工程結算費用匯總。包括工程合同造價、合同外增加費用、歷次洽商變更及索賠金額、暫估價差調整以及其他按招標文件、合同及政府有關文件可以調整的費用；

（四）洽商變更及索賠依據(jù)；

（五）其他

第十八條 工程結算文件報送業(yè)主或監(jiān)理時，項目部應做好簽收登記。結算經(jīng)辦人應及時了解、掌握業(yè)主或監(jiān)理單位審核進展情況，采取相應措施。在施工合同約定時間內，業(yè)主未提出異議時，可視為同意結算報告，應盡快形成法定文件。當業(yè)主或監(jiān)理在規(guī)定時間內提出異議時，可通過協(xié)商解決或申請施工合同、工程造價管理部門調解，經(jīng)調解無效時，可向仲裁機構申請仲裁或向法院提起公訴。

第十九條 接到結算審批單后，將原件和完整結算資料報經(jīng)營管理部；并對該工程進行結算總結，分析結算結果和過程中的經(jīng)驗與教訓，在一個月內將結算總結報告報送經(jīng)營管理部。

第二十條 項目經(jīng)理部應在三個月內或在合同約定時間內完成對業(yè)主結算工作。

第五章 結算資料管理

第二十一條 為保證工程造價與結算具有可追溯性，方便調查，項目經(jīng)理部要分類建立資料登記臺帳和明確保存方法和保管責任人。

第二十二條 歸檔資料要隨時積累，結算完成后一個月內將結算資料裝訂成冊，報公司經(jīng)營管理部１套（統(tǒng)一為Ａ4，非Ａ4紙折疊成Ａ4紙大?。Y算資料最遲在審計報告成立之前報送。其主要內容為：

（一）封皮、目錄、結算確認單、工程概況；

（二）結算總結；

（三）工程結算文件；

（四）工程承包合同（補充合同、合同附件）；

（五）竣工驗收單；

（六）其他資料。

第二十三條 重點工程和有代表性的工程竣工后，應進行資料分析，作為檢驗企業(yè)管理水平及以后投標報價的決策依據(jù)。

第六章 獎罰辦法

第二十四條 為盡快完成工程結算，為工程款及時回收創(chuàng)造條件，各單位應根據(jù)本單位的具體情況，制定業(yè)務考評與獎罰辦法，并上報工程總承包部，經(jīng)審批后實施。

第七章 附 則

第二十五條 本辦法由經(jīng)營管理部負責解釋。第二十六條 本辦法自下發(fā)之日起施行，原文件同時作廢。

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程 目錄

第一章：項目決策階段 第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設計

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標

第三章：工程建設階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設備的準備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設計交底

10、編制工程進度計劃

11、設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

四、申辦建設工程規(guī)劃驗收

五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況;(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置;(3)市場分析和建設規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護;(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃;(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4、可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務評價和經(jīng)濟評價;(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

開發(fā)商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權出讓

地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。

（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；

(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設計

建設工程規(guī)劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：

(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；

(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；

(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；

(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；

(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；

(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件

1）建設項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規(guī)定期限內提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內核發(fā)項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建設用地規(guī)劃

城市建設用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規(guī)劃要點：

規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續(xù)之后，應到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

1）建設用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉用手續(xù)，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）； c建設項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關，建設單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標及其它相關數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權證； 2）城市基礎設施配套費收據(jù)；

3）人防費收據(jù)；

4）《建設工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續(xù)；建設工程竣工后3個月內，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設工程規(guī)劃驗收合格證》?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：

1）《建設工程規(guī)劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質證明； 4）土地變更批復； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（三）四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程：

建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規(guī)模標準，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發(fā)包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準的建設用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設局。

3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設項目的投資和建設規(guī)模發(fā)生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續(xù)。

1、建設項目報建登記 工作內容：

填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設局核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內）；（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標報名、評標、定標的依據(jù)資料：

1、投標申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關資料；

5、業(yè)績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網(wǎng)上投標報名：

4、招標人根據(jù)工程需要對投標申請人資格預審工作內容：

（一）招標人根據(jù)工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發(fā)布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審；

（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發(fā)布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容：

（一）招標文件編制標人應根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規(guī)范要求，結合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數(shù)。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規(guī)定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監(jiān)督管理機構的監(jiān)督下，通過市建設工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設局抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；

（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監(jiān)督管理機構簽收保存。

7、開標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監(jiān)督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標書；

（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監(jiān)督管理機構進行監(jiān)督管理

8、定標 工作內容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發(fā)及中標人的公示公告 工作內容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監(jiān)督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監(jiān)督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。

招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規(guī)劃許可證，并辦理建設用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；

2）建設工程全過程監(jiān)理招標，應當完成立項審批手續(xù)；建設工程施工階段監(jiān)理招標，應當完成勘察和設計工作；

3）施工招標，應當完成立項審批手續(xù)，建設資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應當實行建設監(jiān)理的工程已簽訂建設監(jiān)理合同；

4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實； 5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監(jiān)理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發(fā)建設工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式：(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發(fā)布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好 的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設備、材料的供應。

(2)邀請招標

招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

(3)協(xié)商議標

由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標投標基本程序

招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。

(1)工作程序

審查招標單位的資格； 報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法； 發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；

分發(fā)招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑； 編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；

發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。

(2)應注意的問題

工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標必須依據(jù)有關規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。

招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

應提交的招標資料目錄

1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書

5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件

7）資格預審評審報告

8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)

11）標底(工程預算書)及市建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單

13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表

15）招標記錄一覽表

16）投標函及投標函附表

17）評委評分表

18）評分匯總表

19）評標報告

20）招標投標情況書面報告

21）中標通知書及中標公示證明

22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)

25）建設管理收費認定表（共2份）

26）安全和文明施工開工驗收合格證

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（五）招標投標的管理 1）施工企業(yè)資質管理：

筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。

按企業(yè)的建設業(yè)績、人員素質、管理水平、資金數(shù)量、技術裝備等，將工程總承包企業(yè)資質登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質登記標準按1989年建設部《施工企業(yè)資質等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設部審批，二至四級根據(jù)隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質證書》

(1)施工企業(yè)資質的動態(tài)管理

企業(yè)資質動態(tài)管理是指由于情況變化，當構成及影響企業(yè)資質的條件已經(jīng)高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態(tài)管理通過資質檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業(yè)的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業(yè)承接施工任務的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態(tài)的資質管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質管理，1992年4月建設部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務的企業(yè)不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業(yè)可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業(yè)務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業(yè)承擔。

工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階

段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業(yè)，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。

2）工程建設管理：

工程建設階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權后，向計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設質量監(jiān)督總站（站），辦理質量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規(guī)劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構：建設局

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監(jiān)理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。

3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建設工程報建表；

（二）建設單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復印件)；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系

（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設管理收費認定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段

工程建設階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調； 第四章：項目銷售階段

一、領取《預售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目調查 重點項目考察 市場需求抽樣調研

重點客戶（群體）市場調研 經(jīng)濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調研報告 物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優(yōu)勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估

1）、地段價值與發(fā)展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究 目標市場定位 目標市場特征描述 目標消費者行為分析 消費個案描述

置業(yè)顧問營銷理念提升 營銷核心理念提升 賣點體系設計與提升 營銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立 現(xiàn)場攻擊體系的建立 價格定位及策略 價格策略 價格定位 定價預控及說明 付款方式建議 銷售額動態(tài)測算 項目促銷計劃建議 渠道促銷建議 公關活動促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議

示范單位及環(huán)境的設計建議 置業(yè)顧問營銷預算 推廣費用預計

營銷費用預計

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（六）第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉換分析

品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位 宣傳攻勢的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議

樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 項目標識（LOGO）設計 中英文標準字設計 標準色系 輔助色系 標準組合規(guī)范

特許組合 禁用組合 銷售培訓 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定 1.推廣口號的制定 2.整體包裝風格的確定

3.主要街區(qū)路段包裝風格及具體形式 4.現(xiàn)場氣氛營造風格及具體形式 5.展示中心及示范環(huán)境具體裝修風格建議 6.樣板房具體裝修風格建議 7.看樓通道裝飾風格建議

名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設計、工地廣告牌設計、導示牌設計、條幅設計、路旗設計、掛旗設計、車體包裝設計、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設計、展板設計、售樓處導示招貼、噴繪畫設計、看樓通道設計、戶形形象說明設計、樣板房導示卡、牌、標志等設計、行車導示系統(tǒng)設計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意

第四階段：

各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告

競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。

貸款條件：

1、具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第五章：項目交房使用階段

一、媒介、電話告知客戶

1、時間、地點，所交單位門牌；

2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；

3、物業(yè)使用說明書及保修說明書。

二、物業(yè)管理的準備

1、物業(yè)管理協(xié)議；

2、小區(qū)氛圍的營造；

3、前期管理費用的收取

第四章項目銷售階段，只有第一第二點，按目錄應該還有如下幾點：

三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

四、申辦建設工程規(guī)劃驗收

五、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

六、物業(yè)移交