第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及相關(guān)費(fèi)用完整版

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（完整版）

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建；

6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊(cè)登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

^ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）

20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來省、市、自治區(qū)人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來省市自治區(qū)人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

節(jié)點(diǎn) 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會(huì)議以及會(huì)議參加部門

主辦部門工作內(nèi)容 分項(xiàng) 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門

土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情況 拓展部

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部

現(xiàn)場踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。拓展部

了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部

了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。拓展部

土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部

了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運(yùn)營部、工程部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價(jià)格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部

對(duì)接發(fā)展中心 匯報(bào)土地初判結(jié)果 宗地的詳細(xì)情況、項(xiàng)目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部

土地深判 可行性研究報(bào)告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析 拓展部

該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部

現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部

市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等

研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部

項(xiàng)目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部

成本測算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運(yùn)營：協(xié)助進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運(yùn)營部

開發(fā)周期及付款計(jì)劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項(xiàng)目方案確定 拓展部

現(xiàn)金流測算 拓展部

對(duì)接發(fā)展中心 深判結(jié)果 項(xiàng)目可行性報(bào)告及后續(xù)工作 拓展部

尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財(cái)務(wù)體系、法務(wù)：給予技術(shù)及資源上的支持 拓展部 財(cái)務(wù)體系、法務(wù)

項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部

項(xiàng)目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書 財(cái)務(wù)中心：制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 拓展部 財(cái)務(wù)中心

合作伙伴確定 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)：制定合作方式、投資回報(bào) 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部

合作方案確定 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部

合作細(xì)節(jié)確定 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部

引資（商業(yè)計(jì)劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部：制定合作方式、投資回報(bào) 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部、綜合管理部 合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 “財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問題。

綜合管理部：工商局辦理公司注冊(cè)” 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)綜合管理部

投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo) 項(xiàng)目方案確定 研發(fā)中心：項(xiàng)目方案 拓展部 研發(fā)中心

投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 確定土地上限 拓展部

拍賣 競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部

掛牌 競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù) 拓展部

獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費(fèi) “法務(wù)：合同條款的草擬和完善

財(cái)務(wù)：提供資金” 拓展部 法務(wù) 財(cái)務(wù)部

用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務(wù)

出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明 財(cái)務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費(fèi) 開發(fā)部 財(cái)務(wù)

確權(quán) 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 開發(fā)部

委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制申請(qǐng)報(bào)告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料 開發(fā)部 研發(fā)

向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部

土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）開發(fā)部

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 開發(fā)部

交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 開發(fā)部

1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部

詳規(guī) 研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)

辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部

交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 開發(fā)部

建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部

土地登記申請(qǐng)書 開發(fā)部

土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部

申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評(píng)估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u(píng)估公司，協(xié)助辦理評(píng)估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財(cái)務(wù)中心 開發(fā)部

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 區(qū)域市場調(diào)研 “

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部

3、項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對(duì)重點(diǎn)商家進(jìn)行專向訪談同時(shí)組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競爭項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運(yùn)用順馳商會(huì)操作平臺(tái)，重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn)商家對(duì)競爭項(xiàng)目的相關(guān)看法、同時(shí)了解投資客戶對(duì)競爭項(xiàng)目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部

項(xiàng)目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部

市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項(xiàng)目定位工作

商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組

經(jīng)濟(jì)測算 “運(yùn)營：逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析 財(cái)務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)部

項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 開發(fā)計(jì)劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃。

商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)

項(xiàng)目考核指標(biāo)初定 運(yùn)營：提供初步的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 銷管 運(yùn)營

資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃，和財(cái)務(wù)結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃” 財(cái)務(wù) 工程、開發(fā)

設(shè)計(jì)前期 明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見 研發(fā) 銷售

明確設(shè)計(jì)院選擇標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)

制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃 研發(fā)

方案設(shè)計(jì)組織 方案與設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核 運(yùn)營：成本審核” 研發(fā) 運(yùn)營部、法務(wù)部

制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 “運(yùn)營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。商業(yè)：結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計(jì)

工程：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對(duì)主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 工程 運(yùn)營 商業(yè)

規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對(duì)于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤率?！颁N售、商業(yè)：結(jié)合項(xiàng)目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供合理性意見

工程：從施工角度，對(duì)主要部位做法提出建設(shè)性意見

開發(fā)：提供各項(xiàng)前期配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)” 研發(fā) 運(yùn)營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)

彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審 研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部

修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)

詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點(diǎn)）報(bào)建及確定（公示會(huì)市政府）研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化?！颁N售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，對(duì)建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對(duì)主要部位做法提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 運(yùn)營 銷售 商業(yè) 工程

彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)

建筑方案報(bào)建圖 研發(fā)：提供報(bào)建圖紙 開發(fā) 研發(fā)

景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定 “銷售、商業(yè)：結(jié)合項(xiàng)目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設(shè)性意見

工程：從施工角度，對(duì)主要部位做法、材料的選用等提出建設(shè)性意見 運(yùn)營：成本核算及成本指標(biāo)控制” 研發(fā) 銷售 工程 運(yùn)營 商業(yè) 指標(biāo)確認(rèn)階段 項(xiàng)目成本指標(biāo)確定 “銷管：和企劃對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定 商業(yè)：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議

工程 研發(fā) 開發(fā) 財(cái)務(wù)：項(xiàng)目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)” 運(yùn)營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財(cái)務(wù) 商業(yè)

項(xiàng)目考核指標(biāo)確定 “銷管：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系

工程：根據(jù)項(xiàng)目方案及銷售推盤方案制定工期” 運(yùn)營 銷管 工程

考核指標(biāo)調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團(tuán)及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標(biāo)體系

工程：制定工期” 運(yùn)營 銷管 工程

施工圖設(shè)計(jì)組織 施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定 “運(yùn)營：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo) 工程管理：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估

法務(wù)：合同的審核” 研發(fā) 運(yùn)營 工程管理部 法務(wù)

制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo) “銷售、商業(yè) ：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定

工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議” 研發(fā) 運(yùn)營 銷售 工程 商業(yè)

結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 “運(yùn)營：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，方案優(yōu)選 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運(yùn)營

地質(zhì)勘察報(bào)告 組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計(jì)提供地質(zhì)勘察報(bào)告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)

施工圖成果 總平面圖 研發(fā)

放線圖 研發(fā)

樁位圖 研發(fā)

施工圖報(bào)建圖 研發(fā)

消防、人防報(bào)建圖 研發(fā)

施工圖審查全圖及計(jì)算書 研發(fā)

編制典型樓座建安預(yù)算 運(yùn)營

施工圖會(huì)審 “運(yùn)營：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見

工程：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)總結(jié)對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核，及時(shí)反饋研發(fā)，進(jìn)行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運(yùn)營

施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋經(jīng)驗(yàn)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)便于使用維修 研發(fā) 客服

編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更

工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核，使方案優(yōu)化” 運(yùn)營部 研發(fā) 工程 銷售

綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì) 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件 研發(fā) 開發(fā)

景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 運(yùn)營：成本核算及費(fèi)用控制 研發(fā) 運(yùn)營

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更

工程：對(duì)選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運(yùn)營部 研發(fā) 工程 銷售

開工開盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計(jì)方案（含總平面方案）申報(bào)表 研發(fā)：配合提供設(shè)計(jì)院蓋章確認(rèn) 開發(fā)部 研發(fā)

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)

申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部

建筑方案送審 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表 研發(fā)：配合提供設(shè)計(jì)院蓋章確認(rèn) 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部

土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心

投資計(jì)劃 開發(fā)部

建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項(xiàng)目需提交模型 開發(fā)部

申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部

取得許可證 投資計(jì)劃(項(xiàng)目備案)開發(fā)部

大配套 財(cái)務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財(cái)務(wù)

小配套 財(cái)務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財(cái)務(wù)

消防證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報(bào)建圖 開發(fā)部 研發(fā)

綠化證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供綠化報(bào)建圖 開發(fā)部 研發(fā)

人防證明 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報(bào)建圖 開發(fā)部 研發(fā)

地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號(hào)排布和地名意義 開發(fā)部

現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊(duì)伍信息 工程部 運(yùn)營

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部

規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件 開發(fā)部

首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程

按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告 按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程

施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù) 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護(hù) 開發(fā)部 工程

移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決

工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程

施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部

天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書 開發(fā)部

工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部

建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標(biāo)價(jià)的1/3以上）財(cái)務(wù)

建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）開發(fā)部

施工圖審查 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計(jì)算書 開發(fā)部 研發(fā)

質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關(guān)部門接觸，搞好關(guān)系 開發(fā)部 工程

安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標(biāo)準(zhǔn)，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。開發(fā)部 工程

安全施工措施登記表 工程：配合現(xiàn)場安全，進(jìn)行安全措施實(shí)施的監(jiān)督及安全管理 開發(fā)部 工程

交費(fèi)各專業(yè)會(huì)簽單 建委各內(nèi)部相關(guān)部門及配套各專業(yè)局確認(rèn) 開發(fā)部

銷售許可證 營業(yè)執(zhí)照 開發(fā)部 資質(zhì)證書 開發(fā)部

《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 開發(fā)部

投資計(jì)劃(項(xiàng)目備案)開發(fā)部

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙 開發(fā)部

《建設(shè)工程施工許可證》 開發(fā)部

公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明 開發(fā)部

獲取前期物業(yè)備案證明 “物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價(jià)局核定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)和中準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（5萬平米以上的要通過招投標(biāo)手續(xù)完成）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙” 開發(fā)部 物業(yè)

基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件 工程：到達(dá)基礎(chǔ)部位，遞交報(bào)驗(yàn)材料，組織五方驗(yàn)收，提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證明 開發(fā)部 工程

獲取《面積計(jì)算成果表》 “開發(fā)部：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等證件 研發(fā)部：提供全套施工圖” 銷管

項(xiàng)目總平面圖 研發(fā)：出圖 開發(fā)部 研發(fā)

獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷管：配合網(wǎng)上錄入 開發(fā)部 銷管

企業(yè)投資項(xiàng)目備案 規(guī)劃成果 開發(fā)部

大配套 開發(fā)部

開工準(zhǔn)備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場 工程

臨水、臨電 “工程：根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入，做好保護(hù)

財(cái)務(wù)：提供資金，運(yùn)營：審核” 開發(fā)部 工程部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部

臨水、臨電 開發(fā)部 工程

平整場地 工程

施工組織方案 “研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部資料

運(yùn)營：共同確定甲供分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格。” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

招投標(biāo)、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊(duì)伍，進(jìn)行勘查，向設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)依據(jù)）“研發(fā)：負(fù)責(zé)提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 運(yùn)營：配合招標(biāo)

法務(wù)：合同的審核” 工程 運(yùn)營 研發(fā) 法務(wù)

樁基施工單位 運(yùn)營配合招標(biāo)、測算成本 工程 運(yùn)營

監(jiān)理 “運(yùn)營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核” 工程 運(yùn)營 法務(wù)

土建施工單位 “運(yùn)營配合招標(biāo)、測算成本

法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同的審核” 工程 運(yùn)營 法務(wù)

甲供材、分包商 “運(yùn)營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核” 工程 運(yùn)營 法務(wù)

沉降觀測 運(yùn)營配合招標(biāo)、測算成本 工程 運(yùn)營

土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊(duì)伍、提供招標(biāo)資料、組織招投標(biāo)、簽訂合同、進(jìn)行合同備案

運(yùn)營：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款” 開發(fā)部 工程 運(yùn)營

施工圖會(huì)審 組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙會(huì)審 研發(fā)：配合會(huì)審 工程 研發(fā)

會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定會(huì)審記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙,并配合會(huì)審 工程 研發(fā)

設(shè)計(jì)交底 會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位交底和變更 工程 研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)

辦理安全檢查委托 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)

環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 申辦項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)

申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)

辦理施工人員暫住手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關(guān)手續(xù) 工程 開發(fā)

開工 開工 施工放線 組織施工單位進(jìn)場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置，組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 研發(fā)

規(guī)劃驗(yàn)線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗(yàn)線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)，審核樁基單位的施工組織設(shè)計(jì)，施工人員資質(zhì)，進(jìn)場材料是否合格等 研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 工程 研發(fā)

樁基全面施工 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程

進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報(bào)告 工程

開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 工程 支護(hù)工程 工程

降水工程 工程

地基備案、材料報(bào)送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗(yàn)收人員準(zhǔn)時(shí)參加 研發(fā)：配合參與驗(yàn)收 工程 研發(fā)

基礎(chǔ)施工 地基處理 工程

混凝土墊層 工程

地下防水 工程

混凝土基礎(chǔ) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題 工程 研發(fā)

基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評(píng) 工程

監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程

材料報(bào)送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 研發(fā)：配合參與驗(yàn)收 工程 研發(fā)

簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表 工程

基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：申請(qǐng)結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運(yùn)營 工程

項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場狀況和項(xiàng)目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期和階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議

研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)綜述、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等” 項(xiàng)目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃

價(jià)格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素制定價(jià)格體系及制作銷控 運(yùn)營：提供成本測算，確定銷售基本均價(jià)” 項(xiàng)目銷售 銷管、運(yùn)營

推廣策略 “銷售：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化

研發(fā)部：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持” 企劃 項(xiàng)目銷售、研發(fā)部

招商策略：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運(yùn)營組及策略公司 商業(yè)運(yùn)營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項(xiàng)目銷售

制作公司尋找及確定 企劃

策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn) 企劃 項(xiàng)目銷售

媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施的效果 企劃 項(xiàng)目銷售

活動(dòng)公司尋找及確定 銷售：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配合協(xié)調(diào)，活動(dòng)過程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動(dòng)營銷的內(nèi)容 企劃 項(xiàng)目銷售

項(xiàng)目推廣定位確定 項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱 “研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對(duì)市場客戶的理解提出合理建議?！?企劃 項(xiàng)目銷售 研發(fā)

項(xiàng)目核心推廣理念確定 企劃 項(xiàng)目銷售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項(xiàng)目銷售

項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售：參與項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 企劃 銷售部

亮相前項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) 建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述，競爭對(duì)手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)?！颁N管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查

研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙等

工程：提供施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料” 項(xiàng)目銷售 銷管 法務(wù) 研發(fā) 工程

分賣場設(shè)立 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設(shè)計(jì)、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作 外賣場 企劃部

銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊(cè)（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 企劃 研發(fā)部

售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議

工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引系統(tǒng)的施工 運(yùn)營：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作

財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷售、運(yùn)營

樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸

工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支持 運(yùn)營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發(fā) 財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷售、運(yùn)營

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點(diǎn)等位置應(yīng)明確）“研發(fā)：提供項(xiàng)目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發(fā)、項(xiàng)目銷售

入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定

研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料

法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發(fā) 工程項(xiàng)目 銷售 法務(wù)

項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng) 企劃

（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 企劃

聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機(jī) 企劃 車管部

進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位的培訓(xùn)和包裝 企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃

意向商家簽約 進(jìn)駐意向書 法務(wù)：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運(yùn)營組 法務(wù)

確定項(xiàng)目亮相方案 項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項(xiàng)目銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見 企劃 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定 企劃 項(xiàng)目銷售

項(xiàng)目亮相媒體確定 企劃 項(xiàng)目銷售

項(xiàng)目亮相 項(xiàng)目亮相 項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯）法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務(wù)

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴(kuò)大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心

亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安排 “研發(fā)：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)資料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士的支持 銷售：項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動(dòng)的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項(xiàng)目銷售

項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號(hào)及面積對(duì)照表 “研發(fā)：提供房型本冊(cè)、技術(shù)支持 銷管：提供房號(hào)及面積表” 項(xiàng)目銷售 銷售管理部 研發(fā)

銷控 運(yùn)營：由運(yùn)營確定考核均價(jià)； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項(xiàng)目銷售 研發(fā) 工程

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) “銷管：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù)” 項(xiàng)目銷售 銷售管理部 外賣場

交工標(biāo)準(zhǔn)確定 “銷售、工程、開發(fā)、運(yùn)營：討論并確定項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

” 研發(fā)部 法務(wù) 工程 項(xiàng)目銷售 開發(fā) 運(yùn)營

價(jià)格體系確定 “運(yùn)營：牽頭制定項(xiàng)目考核指標(biāo)體系，提供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求

銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價(jià)格體系?！?銷售管理部 項(xiàng)目銷售 運(yùn)營

合同準(zhǔn)備 房型附圖 研發(fā)：提供所有房型的房型附圖 銷售管理部 研發(fā)

交工標(biāo)準(zhǔn) “研發(fā)：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避。

工程：審核合同中的交樓時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)” 銷售管理部 法務(wù) 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發(fā)

合同、附加協(xié)議等文本審查確定 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定 銷售管理部 法務(wù)

開盤前銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場房型手冊(cè)深化版及最終版 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終房型圖手冊(cè) 企劃 研發(fā)

樓書，宣傳海報(bào)、折頁，物業(yè)管理公約 “研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約” 企劃 研發(fā)、物業(yè)公司

購房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)格表 “研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目樓房的價(jià)格體系

工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)” 企劃 項(xiàng)目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃

沙盤（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術(shù)支持 企劃 研發(fā)

樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持 企劃 研發(fā)

銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具 企劃 銷售管理部

項(xiàng)目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）企劃

開盤信息告知 媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯）企劃

銀行大協(xié)議的簽訂 財(cái)務(wù)中心：提供銀行 銷售管理部 財(cái)務(wù)中心

開盤 開盤 開盤慶典活動(dòng) “活動(dòng)形式（演出 說明會(huì) 發(fā)布會(huì)）與會(huì)人員（演藝名人 專家學(xué)者）

告知途徑（報(bào)廣 海報(bào) 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動(dòng)的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動(dòng)提供人力物力支持” 企劃 項(xiàng)目銷售 物業(yè)

客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作 “財(cái)務(wù)：收取定金、購房款

銷售：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財(cái)務(wù) 項(xiàng)目銷售 回款落實(shí) 銷售：按照每月考核指標(biāo)定時(shí)定額完成銷售量，為回款落實(shí)提供支撐 銷管部 項(xiàng)目銷售

日常銷售 月度指標(biāo)分解 根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 銷售管理部

產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn) 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整 “企劃：階段性項(xiàng)目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向

銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售

外賣場：協(xié)助項(xiàng)目銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點(diǎn)推薦可成交客戶” 項(xiàng)目銷售部 企劃部，銷管部

月度操作手冊(cè)制定 根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn) 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價(jià)格策略 銷售體系

價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整 定期進(jìn)行價(jià)格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點(diǎn)及市場形勢變化，調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 “運(yùn)營：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化

銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價(jià)格體系” 銷售管理部 運(yùn)營部、項(xiàng)目銷售

月度推廣計(jì)劃執(zhí)行 報(bào)紙媒體：樹立項(xiàng)目形象，宣泄產(chǎn)品賣點(diǎn) 銷售：協(xié)同企劃對(duì)于項(xiàng)目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點(diǎn)進(jìn)行溝通，確定報(bào)廣內(nèi)容 企劃 項(xiàng)目銷售

戶外媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目形象，聚焦重大節(jié)點(diǎn) 銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項(xiàng)目銷售情況，確定階段性節(jié)點(diǎn)的設(shè)置和媒體宣傳 企劃 項(xiàng)目銷售

營銷活動(dòng)：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托項(xiàng)目人氣 銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動(dòng)的組織和配合工作 企劃 項(xiàng)目銷售

客戶中心：通過公益性活動(dòng)強(qiáng)化客戶品牌忠誠度，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑傳播效應(yīng) 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動(dòng)，強(qiáng)化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽(yù)度，逐漸形成項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) 企劃 項(xiàng)目銷售

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊(cè)折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 企劃 項(xiàng)目銷售

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報(bào)、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項(xiàng)目銷售部 企劃部

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時(shí)制作和補(bǔ)充，路演活動(dòng)的組織開展 銷售本部 企劃部

項(xiàng)目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項(xiàng)目銷售部

通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓(xùn)，已提高銷售員的銷售水平。項(xiàng)目銷售部 月度付款計(jì)劃及支付 “運(yùn)營：根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計(jì)劃并上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)

財(cái)務(wù)：審核價(jià)款單及發(fā)票，按資金情況付款” 企劃 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)

合作方合同簽訂 “運(yùn)營：合同簽訂及審批工作 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險(xiǎn)提示

銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動(dòng)，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運(yùn)營部 法務(wù) 銷售本部

回款 制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財(cái)務(wù)

月度指標(biāo)考核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)?！?運(yùn)營部 “銷售管理部 財(cái)務(wù) ” 項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。開發(fā)：提供下月指標(biāo)落實(shí)的政府相關(guān)證件支持

工程：提供下月指標(biāo)落實(shí)的工程節(jié)點(diǎn)支持，統(tǒng)計(jì)匯報(bào)工程指標(biāo)完成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計(jì)劃” 運(yùn)營部 “銷售管理部 財(cái)務(wù) 開發(fā) 工程” 清盤 清盤 清盤后項(xiàng)目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部

項(xiàng)目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報(bào)并存檔 項(xiàng)目營銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正，通過銷售體系例會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門例會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作。企劃：利用夾報(bào)、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設(shè) 主體施工 審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì) 工程

材料進(jìn)場驗(yàn)收 施工單位填報(bào)材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單 工程

檢驗(yàn)三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試 工程

鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項(xiàng)工程 工程

鋼筋分項(xiàng)工程 工程

預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程 工程

混凝土分項(xiàng)工程 工程

現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程 工程

裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程 工程

混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程 工程

配套管線預(yù)埋 工程

重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收 核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 工程

“地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋?！?工程

圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā)

設(shè)計(jì)變更 “研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更 運(yùn)營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 “研發(fā)：配合制定方案 運(yùn)營：核定成本影響” 工程 研發(fā) 運(yùn)營 處理方案的實(shí)施 工程

變更簽證 設(shè)計(jì)變更 與設(shè)計(jì)溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件 “研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更 運(yùn)營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 “研發(fā)：配合技術(shù)分析 運(yùn)營：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

工程變更申請(qǐng) “研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)行變更簽證

運(yùn)營：測算變更簽證對(duì)成本的影響，對(duì)其可行性進(jìn)行判斷。” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場核實(shí) “研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更 運(yùn)營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運(yùn)營

工程款支付 工程進(jìn)度的確認(rèn) 工程

工程款申請(qǐng)表審批 建立完整，準(zhǔn)確的資金合同臺(tái)帳 “運(yùn)營：按合同約定審核付款比例 財(cái)務(wù)：審核工程款的支付” 工程 運(yùn)營、財(cái)務(wù)

工程款支付 財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，按資金情況付款 工程 財(cái)務(wù)

主體驗(yàn)收備案 施工單位自評(píng) 工程

監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程

監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 參與單位：工程部、（研發(fā)）、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門 研發(fā)：配合參與驗(yàn)收 工程 研發(fā)

簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表 工程

外檐裝修材料確定 設(shè)計(jì)、研發(fā)定板 考察相關(guān)單位及實(shí)際工程 研發(fā)、運(yùn)營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面配合 工程 研發(fā) 運(yùn)營

施工樣板制作 工程

材料確定 研發(fā)、運(yùn)營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面配合選用材料 工程 研發(fā) 運(yùn)營

甲供、甲分包材料招標(biāo)（工作應(yīng)有針對(duì)性的提前展開）制定招標(biāo)計(jì)劃 工程

編制招標(biāo)文件 擬定投標(biāo)單位 運(yùn)營：審核招標(biāo)方案 工程 運(yùn)營

確定材料招標(biāo)技術(shù)要求 運(yùn)營：參與招標(biāo)、測算成本 工程 運(yùn)營

確定定標(biāo)原則 運(yùn)營：參與確定定標(biāo)原則 工程 運(yùn)營

考察投標(biāo)單位 運(yùn)營：參與考察并提出考察意見 工程 運(yùn)營

招標(biāo)、定標(biāo) 運(yùn)營：參與招標(biāo)、定標(biāo) 工程 運(yùn)營

內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理 從業(yè)主的裝修使用方面提出建議 工程 客服

找平層 工程

面層 工程

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業(yè)時(shí)的成品保護(hù) 工程 防水層施工 工程

面層砂漿 工程

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 工程

抹灰 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

勾縫 成品保護(hù) 工程

門窗 型材加工 工程

安裝窗框 從業(yè)主使用方面檢查安裝效果 工程

安裝窗扇 工程

封膠 工程

輕質(zhì)隔墻 放線定位 工程 隔墻砌筑及安裝 客服：從避免裂縫角度提出關(guān)于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 工程

幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計(jì) 研發(fā)：審核幕墻專業(yè)設(shè)計(jì)圖 工程 研發(fā)

預(yù)埋件安裝 工程

龍骨加工及安裝 工程

幕墻面材安裝 工程

封膠 客服：考慮外墻防水 工程

涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

各分部分項(xiàng)工程的方案審核，過程監(jiān)督驗(yàn)收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào) 工程

水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗(yàn)、管線的標(biāo)識(shí)、管線的成品保護(hù) 工程

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝 工程

給水設(shè)備安裝 安裝完成后的打壓試驗(yàn)、管線的標(biāo)識(shí)、管線的成品保護(hù) 工程

管道防腐，絕熱 工程

室內(nèi)排水系統(tǒng) 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗(yàn)、管線的標(biāo)識(shí)、管線的成品保護(hù) 工程

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗(yàn)、管線的標(biāo)識(shí)、管線的成品保護(hù) 工程

室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程

輔助設(shè)備安裝 工程

防腐，絕熱 工程

衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

衛(wèi)生器具給水配件安裝 工程

衛(wèi)生器具排水管道安裝 工程

室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝 工程

輔助設(shè)備及散熱器安裝 工程

系統(tǒng)水壓試驗(yàn)及調(diào)試 工程

防腐，絕熱 工程

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 工程

成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè) 工程

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn) 工程

接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 工程

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 工程

電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè) 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn) 工程

電氣動(dòng)力 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程

低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查、接線 工程

低壓氣動(dòng)力設(shè)備檢測、試驗(yàn)和空載試運(yùn)行 工程

橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè) 工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程

電線、電纜穿管和線槽敷線 工程

電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn) 工程

插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 工程

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線 工程

鋼索配線，電纜頭制作 工程

導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn) 工程

燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝 工程

建筑照明通電試運(yùn)行 工程

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝 工程

柴油發(fā)電機(jī)安裝 工程

不間斷電源的其他功能單元安裝 工程

裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè) 工程

電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線 工程

電纜頭制作 工程

導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn) 工程

接地裝置安裝 工程

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 工程

避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè) 工程

建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發(fā)：配合驗(yàn)收 工程 研發(fā)

智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng) 工程

辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺(tái)及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng) 工程

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信接口 工程

火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 工程

安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 工程

綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接，機(jī)柜、機(jī)架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口 工程

電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 工程

環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境 工程

住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防動(dòng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng)，入侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計(jì)量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺(tái) 工程

通風(fēng)與空調(diào) 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

除塵系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

凈化空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程

制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程

電梯安裝 招標(biāo)選定安裝單位 選型及招標(biāo) 工程

提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn)圖 預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置 工程

指導(dǎo)電梯井道土建施工 土建交接檢驗(yàn) 工程

電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動(dòng)主機(jī) 工程

導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對(duì)重（平衡重）工程

安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補(bǔ)償裝置，電氣裝置 工程

整機(jī)安裝調(diào)試、驗(yàn)收 工程

各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗(yàn)收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理

毛坯房竣工驗(yàn)收備案 會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程

組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。工程

報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 與質(zhì)監(jiān)部門，監(jiān)理，勘查，設(shè)計(jì)，施工進(jìn)行竣工備案驗(yàn)收 綜管：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收證明 工程 綜合管理部

與物業(yè)進(jìn)行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗(yàn)收，向物業(yè)交房 辦理交接驗(yàn)收手續(xù) 工程 物業(yè)、客服

毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算 核對(duì)各棟口建筑面積，核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)?！肮こ蹋海?）申請(qǐng)甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料

（2）申請(qǐng)分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料

（3）申請(qǐng)土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料” 運(yùn)營 工程

成品房裝修 從使用功能角度對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗(yàn) 土建工作面移交 土建整改 工程

垃圾清運(yùn) 工程

吊頂 龍骨加工及安裝 工程

封板 工程

潔具 潔具選型及招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)

潔具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

護(hù)欄和扶手制作與安裝 工程

飾面板（磚）排磚 工程

面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程

底料施工 工程

面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)

櫥柜設(shè)計(jì) 工程

櫥柜安裝 工程

門窗套制作與安裝 工程

花飾制作與安裝 工程

窗簾盒、窗臺(tái)板 工程

暖氣片安裝 選型及招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)

暖氣片安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)

裱糊與軟包 工程

細(xì)部 工程

做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做好交接 工程

成品房驗(yàn)收備案 會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。工程

整理竣工資料及竣工圖 工程

施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程

組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。工程

報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 綜管：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收證明 工程 綜合管理部

與物業(yè)進(jìn)行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 工程 物業(yè)

成品房竣工結(jié)算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算 工程：核定工程量，提供相關(guān)變更，組織辦理結(jié)算 運(yùn)營 工程

配套手續(xù)及施工 排水 “運(yùn)營：審查預(yù)算、確定工程費(fèi)用 財(cái)務(wù)：提供資金，保證交費(fèi)

工程：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗(yàn)收” 開發(fā) 運(yùn)營 財(cái)務(wù) 工程

熱力、排水 研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設(shè)計(jì)，保證排水、熱力出圖 開發(fā) 研發(fā)

熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級(jí)、尋找熱源 開發(fā)

運(yùn)營：負(fù)責(zé)工程招標(biāo) 開發(fā) 運(yùn)營

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題，協(xié)助驗(yàn)收、供熱 開發(fā) 工程

財(cái)務(wù)：提供資金，保證交納工程費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù) “銷管：提供入住明細(xì)，運(yùn)營：協(xié)助空房面積核算

財(cái)務(wù)：提供資金保證采暖費(fèi)繳納” 開發(fā) 銷管、運(yùn)營、財(cái)務(wù)

物業(yè)：供熱移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)

自來水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的各種圖紙 開發(fā) 研發(fā)

運(yùn)營：負(fù)責(zé)招標(biāo)、審核預(yù)算 開發(fā) 運(yùn)營

工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題 開發(fā) 工程

財(cái)務(wù)：提供資金、保證交納工程費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù)

工程：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗(yàn)收 開發(fā) 工程

園林用水、換熱站用水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)

工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發(fā) 工程 財(cái)務(wù)：提供資金，交納工程費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù) 中水 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)、提工場站點(diǎn)，配合出圖 開發(fā) 研發(fā)

物業(yè)：工程移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)

工程：提供工作面，監(jiān)督施工 開發(fā) 工程

財(cái)務(wù)：提供資金，保證交費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù)

工程：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗(yàn)收、通水 開發(fā) 工程

燃?xì)?研發(fā)：提供進(jìn)件所需的各種進(jìn)件圖紙 開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙，場站點(diǎn)，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計(jì) 開發(fā) 研發(fā) 專業(yè)局招標(biāo) 開發(fā)

工程：提供工作面，保證施工、協(xié)調(diào)相關(guān)問題，監(jiān)督施工、驗(yàn)收 開發(fā) 工程

財(cái)務(wù)：提供資金，保證交費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù)

工程：協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗(yàn)收，保證點(diǎn)火 開發(fā) 工程

視訊 研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)

工程：簽訂協(xié)議、信號(hào)開通 開發(fā) 工程

工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗(yàn)收 開發(fā) 工程

電力 研發(fā)：提供進(jìn)件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報(bào)告，開發(fā) 研發(fā)

研發(fā)：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)

工程：提供進(jìn)件所需的用電量、用電點(diǎn) 開發(fā) 工程

工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程

財(cái)務(wù)：提供資金支持，保證交費(fèi) 開發(fā) 財(cái)務(wù)

工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗(yàn)收、掛表 開發(fā) 工程

場站點(diǎn)位置 研發(fā) ：負(fù)責(zé)配合確定場站點(diǎn)位置和技術(shù)支持 開發(fā) 研發(fā)

排水、熱力招標(biāo)手續(xù) “運(yùn)營：測算配套工程標(biāo)底，施工單位考察，招標(biāo)方案及招標(biāo)文件審核，配合并監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

工程：配合辦理、提供招標(biāo)資料” 開發(fā)部 工程 運(yùn)營

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

室外燃?xì)庀到y(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗(yàn)收 工程 開發(fā)部 商業(yè)

環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程

圍墻，大門 研發(fā)：配合驗(yàn)收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

收集站 工程

景觀 建筑小品，亭臺(tái)，連廊 研發(fā)：配合驗(yàn)收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

道路 研發(fā)：配合驗(yàn)收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗(yàn)收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)

竣工結(jié)算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算 工程、開發(fā)：核定工程量 運(yùn)營 工程 開發(fā)

結(jié)算稽核 全部合同結(jié)算并做項(xiàng)目整體結(jié)算報(bào)告 “銷管：協(xié)助運(yùn)營結(jié)算合同及銷售費(fèi)用，核定項(xiàng)目銷售均價(jià)和利潤率完成情況 研發(fā)：負(fù)責(zé)所有設(shè)計(jì)合同的結(jié)算

工程、開發(fā)：組織承包單位提供結(jié)算書，核定結(jié)算書” 運(yùn)營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標(biāo)，定隊(duì)伍 組織進(jìn)行現(xiàn)場檢測 工程

住宅準(zhǔn)入證 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 工程

建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗(yàn)收條件 開發(fā)部 工程

非經(jīng)營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗(yàn)收條件 開發(fā)部 工程

供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗(yàn)收條件 開發(fā)部 工程

土地使用權(quán)證書 開發(fā)部

地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件 開發(fā)部

小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程

人防驗(yàn)收 工程：現(xiàn)場具備驗(yàn)收條件 開發(fā)部 工程

住宅準(zhǔn)入證 規(guī)劃驗(yàn)收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料 開發(fā)部 工程

消防驗(yàn)收 “工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料，并對(duì)工程款結(jié)算進(jìn)行控制 研發(fā)：提供相關(guān)圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)

通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程

大配套驗(yàn)收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料 開發(fā)部 工程

竣工驗(yàn)收備案通知書 提供驗(yàn)收資料 工程

小配套驗(yàn)收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料 開發(fā)部 工程

供熱驗(yàn)收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料 開發(fā)部 工程

人防驗(yàn)收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗(yàn)收資料 開發(fā)部 工程

入住準(zhǔn)備 工程質(zhì)量保證書 工程：提供工程質(zhì)量保證書所需相關(guān)數(shù)據(jù) 銷售管理部 工程

住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)

寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務(wù)：入住通知書的審核。

物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關(guān)入住事宜” 客服 法務(wù) 物業(yè)

對(duì)房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進(jìn)行檢查，做好相關(guān)詳細(xì)記錄，組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn)備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運(yùn)營：合同的簽訂、第三方隊(duì)伍的招投標(biāo) 法務(wù)：合同的審批等其他相關(guān)法務(wù)事宜 客服 運(yùn)營 工程 法務(wù)

寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服

樓牌標(biāo)識(shí) 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服

物業(yè)用品儲(chǔ)備 物業(yè)

物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程

入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時(shí)間節(jié)點(diǎn)，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程

審驗(yàn)合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)

驗(yàn)房及交費(fèi) 物業(yè)

收集反饋業(yè)主問題，并及時(shí)解決各種問題 客服 驗(yàn)房問題匯總 客服

售后維修 工程：配合維修 客服 工程

售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程

裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程

施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程

供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財(cái)務(wù)提供資金繳納空房費(fèi)、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗(yàn)收整改、帶氣、點(diǎn)火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題

物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發(fā) 工程 物業(yè)

整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關(guān)資料 物業(yè)：接收建筑物及相關(guān)資料 客服 物業(yè)

產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋 “研發(fā)：對(duì)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題進(jìn)行歸納總結(jié)，改進(jìn)設(shè)計(jì)工作

工程、物業(yè)：對(duì)反饋的問題進(jìn)行分析、整理、總結(jié)，在新項(xiàng)目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生” 客服 研發(fā) 工程 物業(yè)

初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發(fā)：配合進(jìn)行竣工圖繪制，與工程核對(duì)竣工圖的準(zhǔn)確” 銷售管理部 工程 研發(fā)

產(chǎn)權(quán)證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù) “財(cái)務(wù)：房款多退少補(bǔ)、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權(quán)證” 銷售管理部 物業(yè) 客服 財(cái)務(wù)

分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報(bào)告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持” 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā)

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財(cái)務(wù)部：主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)退補(bǔ)款辦理，發(fā)票換領(lǐng)等” 銷售管理部 物業(yè) 財(cái)務(wù)

供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 客服：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設(shè)施等配合移交 開發(fā) 客服、物業(yè)

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)

在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。

（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字，在商品房項(xiàng)目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

1：總體：

獲得土地（土地證）------土地的性質(zhì)及用途（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）------項(xiàng)目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）------開工建設(shè)（施工許可證）------達(dá)到銷售形象開始銷售（預(yù)售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？

2：獲得土地的幾種方式：

A：竟拍B：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓C：項(xiàng)目合作

問題2：招、拍、掛的程序？土地費(fèi)用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：

問題3：老廠礦用地如何變性？

4：項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建：

A：項(xiàng)目總體規(guī)劃方案報(bào)批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風(fēng)格、退紅線、功能設(shè)置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。

B：總體規(guī)劃方案審批后，可報(bào)單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評(píng)報(bào)告（環(huán)保局）、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)價(jià)、水土保持評(píng)價(jià)等。C：方案審批完畢后，由設(shè)計(jì)院出施工圖。

D：施工圖報(bào)審：圖審辦對(duì)施工圖進(jìn)行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對(duì)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行審核。

注：以上AB項(xiàng)完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。

5：項(xiàng)目工程建設(shè)：

A：前期三通一平（為施工做準(zhǔn)備）。

B：施工單位招投標(biāo)并簽訂合同----（招投標(biāo)管理辦公室）。

C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。

D：辦理施工許可證（市建委）。

E：工程施工全過程。---------------

F：工程驗(yàn)收：環(huán)保節(jié)能驗(yàn)收（墻改節(jié)能辦）；消防驗(yàn)收（消防處）；人防驗(yàn)收（人防辦）；

竣工驗(yàn)收（質(zhì)監(jiān)站）；----工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗(yàn)收（規(guī)劃局）。

6：項(xiàng)目配套建設(shè)：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡(luò)、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報(bào)用電規(guī)劃圖（一般由當(dāng)?shù)氐碾娏υO(shè)計(jì)部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。

c、供電系統(tǒng)驗(yàn)收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。

B：給水：報(bào)建、施工、移交（自來水公司）。

C：供氣：報(bào)建、方案、施工、驗(yàn)收（燃?xì)夤荆?/p>

D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。

6：銷售：（問題4：具體的流程細(xì)節(jié)？）

A：面積預(yù)測：按審批的及實(shí)際施工的圖紙做面積預(yù)測（房管局）。

B：工程進(jìn)展達(dá)到相關(guān)要求后，可辦理房屋預(yù)售許可證（房管局）。

C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。

D：房屋銷售---簽訂銷售合同---合同至房管局備案。？

7：交付：

A：面積實(shí)測（房管局面積測定科）。

B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

C：交付鑰匙入住。

D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。（辦房產(chǎn)證的細(xì)節(jié)？）

第五篇：上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[推薦]

上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務(wù)所)

一、立項(xiàng)審批階段：

1、公司注冊(cè)：

2、土地評(píng)估：

3、項(xiàng)目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請(qǐng)，并繳納相關(guān)費(fèi)用（費(fèi)用收取詳見表二）。

4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對(duì)該地塊進(jìn)行測繪，確定項(xiàng)目占地面積（測繪費(fèi)詳見表三）。

5、簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請(qǐng)用地指標(biāo)，等用地指標(biāo)下來后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費(fèi)。

6、制可行性研究報(bào)告及申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，若項(xiàng)目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。

7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項(xiàng)批復(fù)出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1、方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案，報(bào)區(qū)規(guī)劃局。

2、組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或論證會(huì)：原規(guī)定方案審批前組織召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，由政府各職能部門及配套部門參與?，F(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或項(xiàng)目論證會(huì)。

3、擴(kuò)初方案審批：根據(jù)擴(kuò)初會(huì)議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報(bào)擴(kuò)初方案審批。

4、項(xiàng)目報(bào)建：項(xiàng)目立項(xiàng)后報(bào)區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報(bào)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，辦理項(xiàng)目IC卡。

5、辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請(qǐng)辦理勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見表四）。

6、各部門審批：擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，出施工圖、再報(bào)消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。

1）、環(huán)保：選擇環(huán)評(píng)咨詢公司，根據(jù)項(xiàng)目體量大小編制環(huán)評(píng)報(bào)告書或報(bào)告表向區(qū)或市級(jí)環(huán)保部門申報(bào)評(píng)審，出環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)。

2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費(fèi)（詳見表五）。若項(xiàng)目大，通過協(xié)商費(fèi)用可下浮20%。

3）、綠化：項(xiàng)目擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計(jì)出圖，報(bào)市園林局評(píng)審、出批復(fù)，同時(shí)向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費(fèi)用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊(duì)要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊(duì)轉(zhuǎn)市交警總隊(duì)評(píng)審，出批復(fù)。

5）、民防：項(xiàng)目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費(fèi)。

7、工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時(shí)項(xiàng)目工程部完成施工圖審圖后，報(bào)規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗(yàn)收?qǐng)?bào)送申請(qǐng)表。

8、地名命名報(bào)批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請(qǐng)辦理地名命名手續(xù)。

三、開工準(zhǔn)備階段

1、工程報(bào)監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)，并按工程造價(jià)的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報(bào)監(jiān)費(fèi)，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報(bào)監(jiān)手續(xù)。

2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報(bào)監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。

3、灰線復(fù)驗(yàn)：向規(guī)劃局測量隊(duì)申請(qǐng)辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點(diǎn)位另加兩個(gè)控制點(diǎn)測量費(fèi)2432元繳納測量費(fèi)。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報(bào)規(guī)劃局檢查大隊(duì)申報(bào)復(fù)驗(yàn)灰線。

4、住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃申報(bào)：開發(fā)項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報(bào)住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃。并按320元/㎡繳納配套費(fèi)。

5、臨時(shí)排水許可證辦理：項(xiàng)目開工之前向水務(wù)局申辦臨時(shí)排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費(fèi)（0.81×排水量），排污費(fèi)可下浮30%～50%。

四、施工階段（配套工程施工）

1、供電配套工程：項(xiàng)目開工前需向供電局申請(qǐng)臨時(shí)用電，并繳納臨時(shí)接電容量費(fèi)。開工后向供電局提出用電申請(qǐng)，供電局根據(jù)實(shí)際情況答復(fù)供電方案，同時(shí)核定出供電配套工程費(fèi)，待合同簽定并繳付費(fèi)用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計(jì)室進(jìn)行外線供電工程設(shè)計(jì)、出圖、施工。若開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。（以上費(fèi)用的收取詳見供電局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）

2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個(gè)井約2.5～4萬元（根據(jù)尺寸大小）。

3、自來水配套工程：項(xiàng)目外圍自來水管線由自來水公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。

4、天然氣配套工程：項(xiàng)目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住宅項(xiàng)目室內(nèi)管線可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費(fèi)，按1290元/戶代付燃?xì)獗黹_戶費(fèi)。

5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設(shè)計(jì)、出圖、施工。工程費(fèi)收費(fèi)方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預(yù)算，按實(shí)際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價(jià)為多層、復(fù)式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通信申請(qǐng)，并繳納通信配套工程費(fèi)，（多層明線6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗(yàn)收。

7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報(bào)箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報(bào)箱費(fèi)用為318元/個(gè)，若數(shù)量大可下浮至270元/個(gè)，包括每戶100元的通郵費(fèi)。

8、道路開口：根據(jù)項(xiàng)目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊(duì)申請(qǐng)道路開口，征得同意后報(bào)市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費(fèi)用可下浮30%～40%

9、粘土磚核定手續(xù)：在項(xiàng)目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。

10、門牌號(hào)編訂：按照公安部門要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門申請(qǐng)項(xiàng)目門牌號(hào)編訂手續(xù)。

11、面積預(yù)測：門牌號(hào)編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請(qǐng)建筑面積預(yù)測（測繪費(fèi)詳見表三）。

12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項(xiàng)目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報(bào)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。

13、預(yù)售許可證辦理：多層項(xiàng)目封頂、高層項(xiàng)目完成2/3樓層施工并通過網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預(yù)售許可證。

14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費(fèi)：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價(jià)的0.8‰。

五、驗(yàn)收交付階段

1、職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收：項(xiàng)目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報(bào)竣工專項(xiàng)驗(yàn)收。

（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報(bào)現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報(bào)告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗(yàn)收批復(fù)。

上海市氣象局提供的《上海市防雷裝置竣工驗(yàn)收意見書》

（2）、墻改辦：根據(jù)項(xiàng)目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項(xiàng)資金（標(biāo)準(zhǔn)磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當(dāng)少報(bào)）。

《上海市建設(shè)工程墻體材料使用情況說明、核定申請(qǐng)表、核定表》

（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報(bào)竣工驗(yàn)收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請(qǐng)退還綠化保證金。《上海市園林綠化工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》

（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出批復(fù)。上海市公安局交警總隊(duì)提供的 《建筑工程交通設(shè)計(jì)驗(yàn)收通知書》（5）、衛(wèi)生：項(xiàng)目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預(yù)防中心申請(qǐng)水質(zhì)檢測，檢測費(fèi)約300元～400元/點(diǎn)，一個(gè)供水系統(tǒng)基本按1個(gè)點(diǎn)抽檢，檢測通過出報(bào)告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗(yàn)收，出批復(fù)。

上海市衛(wèi)生局《關(guān)于上海建業(yè)里保護(hù)整治試點(diǎn)改造項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的審核意見》

（6）、環(huán)保：項(xiàng)目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收，出批復(fù)。

徐匯區(qū)環(huán)保局《關(guān)于建業(yè)里地塊項(xiàng)目驗(yàn)收的審核意見》

（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊(duì)）申報(bào)竣工驗(yàn)收，通過后出批復(fù)。

徐匯區(qū)公安消防支隊(duì)《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案受理憑證》、竣工驗(yàn)收消防備案（網(wǎng)上）

（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊(duì)申報(bào)竣工測量手續(xù)，交納測量費(fèi)（詳見表六）。測量報(bào)告出來后申請(qǐng)檔案驗(yàn)收，取得檔案驗(yàn)收合格證后再申報(bào)規(guī)劃竣工驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗(yàn)收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費(fèi)；同時(shí)繳納民防檔案編制費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為底價(jià)4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗(yàn)收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。

2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項(xiàng)目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報(bào)告。檢測單位可自行尋找，費(fèi)用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價(jià)格有一定下浮。

3、土建竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗(yàn)收，現(xiàn)場驗(yàn)收通過后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

4、配套部門專項(xiàng)驗(yàn)收：在辦理職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收的同時(shí)可辦理配套工程專項(xiàng)驗(yàn)收及開通手續(xù)。若開發(fā)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，還需辦理配套驗(yàn)收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項(xiàng)目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費(fèi)為10元/張，同時(shí)預(yù)購53噸水費(fèi)，水費(fèi)目前按1.84元/噸收取，其中50噸水的水費(fèi)交房時(shí)向業(yè)主收取。

新建住宅配套建設(shè)驗(yàn)收合格證明（通信配套）、（有線電視），排水許可證

5、工程竣工備案：各職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收及質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收通過后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。

6、面積實(shí)測：取得工程竣工備案后根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報(bào)建筑面積實(shí)測

7、交付使用許可證辦理：項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，則必須在取得實(shí)測報(bào)告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。

六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段