第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程1

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵嘧C載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監(jiān)理報建

11、施工許可證

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)流程

一、不動產(chǎn)權證書

部門：

國土部門

辦理流程：

測繪、地調(diào)、公示、出證、公示、生效

作用：

權屬及用地范圍證明

要點難點：

地調(diào)

二、建設項目規(guī)劃條件（自有用地）

部門：

規(guī)劃部門 辦理流程：

申請、審查、批復 申報材料：

1.申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》。

2.申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。

3.用地權屬或使用土地的有關證明文件：（1）《國有土地使用證》（含附圖）復印件。

（2）尚未取得《國有土地使用證》的項目，須提交項目《建設用地規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復印件和下列之一的用地權屬證明文件： ▲《建設用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》復印件； ▲《國有土地使用權出讓合同》復印件； ▲《國有土地使用權轉讓登記表》復印件；

（3）只有《房屋產(chǎn)權證》的，應附國土行政主管部門出具的使用土地的有關證明文件1份【中央單位及駐京部隊為上級主管部門（國管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】； 4.擬建項目性質(zhì)、規(guī)模及有關情況的說明。

5.擬建項目規(guī)劃設計方案示意圖（含主要經(jīng)濟技術指標，對有特殊要求的建設項目，建議提交平面圖、立面圖、剖面圖）1份。

6.申請對現(xiàn)狀建筑進行加層的，須提交本建筑工程的原《建設工程規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復印件，和原設計單位或具有資質(zhì)設計單位出具的建筑結構基礎證明文件（原件）1份。7.用鉛筆標繪擬建項目用地范圍的地形圖1份。

對位于市公共測繪產(chǎn)品（1/500或1/2000地形圖；遠郊地區(qū)可為1/1000或1/10000）覆蓋范圍內(nèi)的建設項目，應提交市公共測繪產(chǎn)品地形圖。對市公共測繪產(chǎn)品地形圖未覆蓋的地域，可提交具有測繪資質(zhì)單位測繪的1/500或1/1000或1/2000地形圖，并加蓋測繪單位印章。8.機要項目須提交有關部門關于項目定密文件。9.其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關要求。作用：

初步確定項目性質(zhì)、規(guī)模等 要點難點：

1.產(chǎn)權及用地明晰 2.方案深度

三、立項

分類：

項目建議書、可研、項目建議書代可研批復 部門：

發(fā)改部門 辦理流程：

申報、征詢意見、評審、批復 申報材料：(1)項目建議書審批

1.項目所在地區(qū)縣發(fā)展改革部門、市屬有關部門或市屬國有控股集團、總公司關于申報政府投資項目建議書的初審意見及請示或者報批函； 2.具備甲級工程咨詢資質(zhì)的中介機構編制的符合國家規(guī)定內(nèi)容與深度要求的項目建議書；

3.規(guī)劃行政主管部門出具的有效規(guī)劃意見； 4.國家和本市有關規(guī)定應當提交的其他文件。

此外，根據(jù)項目的不同類型和建設條件，下列項目除了需提交上述申請材料之外，按照國家和本市相關規(guī)定要求還需提交如下材料： 1.工業(yè)生產(chǎn)性項目實行許可證管理的，還需提交生產(chǎn)許可證。2.黨政工團、政法基礎設施項目，還需提交市或區(qū)縣編制管理辦公室對項目單位人員編制核定意見。

3.重大信息化工程項目，還需提交市信息化主管部門出具的審查意見。4.社會事業(yè)類項目，還需提交行業(yè)主管部門出具的同意項目建設的意見。

(2)可行性研究報告審批

1.項目屬地區(qū)縣發(fā)展改革部門、市屬有關部門或市屬國有控股集團、總公司出具的關于申報政府投資項目可行性研究報告的初審意見及請示或者報批函；

2.規(guī)劃部門出具的有效規(guī)劃意見； 3.國土資源部門出具的項目用地預審意見； 4.環(huán)境保護部門出具的環(huán)境影響評價意見； 5.水務部門出具的水影響評價審查意見； 6.政府投資以外的資金籌措平衡方案說明材料；

7.需區(qū)縣政府配套資金的市政府投資項目，承諾資金已落實的證明； 8.項目運營期費用資金籌措平衡方案說明材料； 9.按國家規(guī)定內(nèi)容和要求編制的可行性研究報告； 10.國家和本市有關規(guī)定應當提交的其他材料。

此外，根據(jù)項目的不同類型和建設條件，下列項目除了需提交上述申請材料之外，按照國家和本市相關規(guī)定要求還需提交如下材料： 1.按照國家和本市有關社會穩(wěn)定風險評估的文件規(guī)定需要進行社會穩(wěn)定風險評估的項目，還需提交行業(yè)主管部門或區(qū)縣人民政府出具的社會穩(wěn)定風險評估的審查意見。

2.按照《北京市生活垃圾管理條例》規(guī)定，垃圾處理設施項目，還需提交行業(yè)主管部門出具的工藝審查意見。

3.城市快速軌道交通項目：還需提交交通主管部門出具的客流預測意見以及安全運營專篇審查意見。

4.水庫、水資源配置調(diào)整、水資源開發(fā)、水利、水環(huán)境項目：還需提交水務部門出具的水工程建設規(guī)劃同意書。

5.深層地熱供暖項目：還需提交國土部門出具的地熱資源勘查意見。6.重大信息化項目：還需提交市信息化主管部門出具的審查意見。作用：

政府對開發(fā)項目的建設內(nèi)容、建設費用、資金來源的認可 要點難點：

1.報告編寫 2.報告評審 3.意見征詢

四、建設用地預審

部門：

國土部門 辦理流程：

申請、受理、審查、決定、告知 申報材料：

1、建設項目用地預審申請表(原件)

2、建設項目用地預審申請報告（占用耕地的應具有耕地占補平衡方案的內(nèi)容）(原件)

3、（1）審批核準類項目：提交項目辦理并聯(lián)審批告知單(原件)（2）備案類建設項目：提交項目備案通知書（原件）

4、建設項目選址意見書（復印件；含附圖、附件）或建設項目規(guī)劃條件（復印件；含附圖、附件）或規(guī)劃意見函復（復印件；含附圖、附件）或規(guī)劃設計方案批復（復印件）

5、保障性住房、一級開發(fā)等建設項目提交主管部門的項目批準文件

6、項目建議書與可行性研究報告分開審批的單獨選址項目

（1）建設項目未壓覆重要礦產(chǎn)資源證明（原件）或建設項目壓覆重要礦產(chǎn)資源批復（其中位于東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)范圍內(nèi)的項目不提交）（原件）

（2）建設項目位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災害危險性評估報告》專家評審意見（復印件）

7、屬于市國土資源局用地預審范圍的項目，還應提交下列材料

（1）中央國家機關及企事業(yè)單位和駐京部隊審批、核準類項目：提交相應批準權限主管機關（國管局、中直管理局等）核發(fā)的項目審批、核準文件（復印件）；建設項目登記備案通知書（復印件）或建設項目選址意見通知書（復印件）

8、屬于報國土資源部預審的項目，還應提交下列材料：

（1）項目建議書批復（復印件）或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(復印件)（2）項目占地功能分區(qū)說明(復印件)（3）建設項目位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災害危險性評估報告》專家評審意見（復印件）

9、建設項目位置的電子矢量坐標（shp格式）

10、申請人身份證明材料

五、環(huán)境影響審批

部門： 環(huán)境保護局 辦理流程：

受理、初審、審核、審定、告知 申報材料：

1、《北京市建設項目環(huán)境管理申請登記表》一份及電子文檔；

2、《建設項目環(huán)境影響評價文件》兩份及電子文檔（分為環(huán)境影響評價 報告書、報告表或登記表，除登記表項目外，環(huán)評文件應含《建設項目環(huán)境保護審批登記表》）；編制環(huán)境影響報告書、表的建設項目，應同時提供建設單位委托編制環(huán)境影響報告書、表的合同及環(huán)境影響報告書/表全本（公示稿）刪除內(nèi)容說明報告；

3、列入審批制的建設項目，應提供項目建議書批文（或有關等效文件）；列入核準制的建設項目，應提供明確核準機關的相關說明材料；列入備案制的建設項目，應提供備案意見；

4、建設項目用地為劃撥的，應提供規(guī)劃選址意見；用地為招拍掛的，應提供土地中標通知書（原件）；用地為協(xié)議出讓的，應提供出讓合同；用地為自有土地的，應提供建設相關土地權屬證明；利用現(xiàn)有構筑物的，應提供相關房屋產(chǎn)權證明，屬于租賃的，還應提供租賃合同；

5、依據(jù)有關法律法規(guī)應提供的其他文件；

六、節(jié)水設施方案審查

部門：水務局

審批流程：申請[市級]→補正[市級]→受理[市級]→審查[市級](初審,復審,聽證,實地勘察,專家評審,其他)→決定[市級]→制作行政文書[市級]→告知/送達[市級] 申報材料：

1、北京市水務局行政許可事項申請表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件1份；

2、建設項目節(jié)水方案設施審查（備案）表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件2份)；

3、水影響評價文件批復（A4紙，加蓋單位公章）（復印件1份）；

4、項目建議書批復（發(fā)展改革部門或者建設項目的上級主管部門簽發(fā)并且在有效期內(nèi)的，A4紙，加蓋單位公章）（復印件1份）；

5、規(guī)劃設計方案審查意見復函（蓋有規(guī)劃部門專用章；A4紙，加蓋單位公章，附件、附圖按原件尺寸復?。◤陀〖?份；含附圖）；

6、建設項目初步設計方案中的給水篇、節(jié)水設施方案（節(jié)水設計專篇）（加蓋設計單位及建設單位公章；設計單位提供的；A4紙，裝訂成冊）(原件1份)；

7、使用公共管網(wǎng)再生水的建設項目提交供水協(xié)議（與再生水供應單位簽訂的；A4紙，加蓋建設單位公章）(復印件1份)；

8、建設項目在施工過程中，需要進行施工降水的提交建設項目節(jié)水設施方案專家評審報告（A4紙，加蓋建設單位公章）（復印件1份）；

9、申請人身份證明材料

10、建設單位申請?zhí)峁┑呐c項目相關的其他材料。

第三篇：碼頭前期手續(xù)辦理流程

碼頭前期手續(xù)辦理流程

1、委托設計單位編制項目建議書。（設計單位編制）

2、進行地質(zhì)鉆探，編制地質(zhì)鉆探報告。（地質(zhì)勘察單位編制）

3、編制工程可行性研究報告及初設報告。（設計院編制）

4、組織工程可行性研究報告及初設報告評審，取得工可及初設批復。（到交通廳）

5、編制施工圖設計。（設計院編制）

6、由港務局組織施工圖審查。

7、編制通航環(huán)境安全評估報告（設計院編制）。組織專家評審通航環(huán)境安全評估報

8、辦理岸線使用行政許可。辦理臨跨欄手續(xù)。（到港務局）

9、辦理通航水域使用岸線安全性意見。（到海事局）

10、編制海域使用論證報告書（編制單位）。取得海域使用證。（到海洋與漁業(yè)局）

11、編制安全預評價報告并通過評審。（編制單位）

12、編制環(huán)境影響報告表并通過評審。（到環(huán)保局）

13、招投標選擇施工單位。

14、辦理航行通告（施工單位辦理）。

15、選擇監(jiān)理單位，并請質(zhì)量監(jiān)督單位。

16、組織交工驗收，取得交工質(zhì)量鑒定證書。

17、組織竣工驗收，取得竣工證書。

工程從進場到竣工 資料報驗的一般程序

1、施工組織設計（方案）報審

2、圖紙會審記錄

3、技術（安全）交底

4、開工報告

5、管理人員名單

6、各類材料報驗

7、設計變更

8、現(xiàn)場簽證

9、隱蔽報驗

10、檢驗批報驗

11、分項工程報驗

12、分部工程報驗

13、單位工程報驗

14、竣工報告

其中6-8穿插在整個工程的施工過程中

資料整理及上報順序：(一）進場伊始

工程技術文件報審表 表附施工組織設計

分包單位資質(zhì)報審表 表附 企業(yè)資質(zhì)

項目管理人員名單 附資格證書復印件

與甲方辦理進場手續(xù)、簽定安全協(xié)議

內(nèi)部資料

整理施工隊伍人員名單

附身份證復印件及特殊工種上崗證復印件

對施工隊進行現(xiàn)場及書面的安全、技術交底并存檔.技術資料

將經(jīng)設計簽認的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。

（隨時存檔圖紙的變化)

工程合同及施工隊的合同招投標文件中標通知書。

按需要與施工隊簽定協(xié)議作為對合同的補充并存檔

要求甲方提供書面的控制線交底、和安裝的技術交底并存檔.(二）材料進場

工程物資進場報驗表

附材料構配件進場檢驗記錄、產(chǎn)品合格證、檢測報告等 內(nèi)部資料

材料進場的票據(jù)、進場時間、數(shù)量、經(jīng)手人記錄存檔

材料的產(chǎn)品合格證、檢測報告等及時的追索并要求證明文件的有效（如出具的時間、位蓋章）

工程安裝報驗

工程樣板報驗

如有要求可自制表格 署明位置、報驗內(nèi)容、時間等 分項/分部工程施工報驗表

按要求附隱蔽工程檢查記錄、檢驗批質(zhì)量驗收記錄表等

交接檢查記錄

與上下道工序相關單位進行試驗、檢測

三性檢測、拉拔試驗、探傷、膠的相容性試驗等。按要求選做、由甲方選型、抽樣。內(nèi)部資料

施工進度計劃

材料進場計劃

人員調(diào)配計劃

機具進場計劃

試驗檢測計劃

資料報驗計劃

施工日志

(四）工程經(jīng)濟、技術文件

工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報價單、認價單存檔 圖紙及圖紙變更存檔

(五）施工日志

包含天氣變化、施工內(nèi)容進度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。

(六）工程竣工

竣工資料整理 暫不細述

工程決算單與施工隊的決算單

工程移交 工程總結

第四篇：房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院進行可行性研究并制作報告書，應附有詳細的設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分：行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政審批程序一般共分六個階段，1）選址定點，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設計條件，3)初步設計及施工圖審查，4）規(guī)劃報建圖審查，5）施工報建，6）建設工程竣工綜合備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項: 1.2.計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3.4.5.建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。

文化局，地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6.規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段一般辦理一下一般事項。1.人防辦進行人防工程建設布局審查。

2.3.國土資源局辦理土地預審。

公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5.規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段一般辦理以下一般事項： 1.2.3.4.5.6.規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。消防局對初步設計的消防設計進行審查。交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。人防辦對初步設計的人防條件進行審查。國土資源局進行用地預審。

市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7.建委下發(fā)初步設計審批，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8.建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9.建委根據(jù)施工圖設計單位審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審

查書》。

四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項 1.2.3.公安消防支隊進行消防設計審查。人防辦進行消防設計審查。

建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4.規(guī)劃部門對變更部分規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項 1.2.建設單位辦理施工報建登記。

建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標規(guī)定確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。3.建委組織職能部門對開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，《核發(fā)商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1.以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2.3.4.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同。

商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置裝修標準、竣工交付日期、預售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項 1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2.財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局、以及其他需要驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃驗收許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，做退件處理并限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段 1.2.由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。開發(fā)商應提交材料：

1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設用地規(guī)劃許可證； 5）建設工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗收資料； 8）房屋測繪成果；

9）根據(jù)有關規(guī)定應提交的其他文件。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期辦理四證手續(xù)流程文檔（共）

土地補充合同（一式1份）：

1、公司章程（工商局敲章文誠路69號工商局調(diào)?。?/p>

2、檔案機讀材料（工商記錄材料工商敲章文誠路69號工商局調(diào)?。?/p>

3、主合同復印件（出讓合同復印件）

4、情況說明里統(tǒng)一寫明

5、公司營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、組織機構代碼證（復印件）

6、土地權屬調(diào)查報告書附勘測定界圖（復印件）

7、情況說明（寫明土地補充合同要修改的內(nèi)容）

8、建設用地行政事務審批申請表（原件）

9、實施公開出讓的批復（土地儲備中心調(diào)取，復印件）

領取資料：《上海市國有土地使用權出讓合同》之補充合同

發(fā)改委立項批復：建設用地規(guī)劃許可證的前置條件之一

1、節(jié)能審查意見（正式）

2、環(huán)評報告

3、土地出讓合同+補充合同

4、房管局認定動遷安置房意見

5、項目立項申請

6、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證

7、房產(chǎn)資質(zhì)證書（可后補，用集團公司資質(zhì)代替）

8、資本金35%存款證明（可用土地出讓20%的收據(jù)/發(fā)票代替部分）

建設用地規(guī)劃許可證：《建設用地批準書》的前置條件

1、用地規(guī)劃許可證申請表《上海市建設用地規(guī)劃許可證申請表》（紙質(zhì)原件、電子報件各一份，電子報件由一書兩證在線申報）

2、涉及土地招拍掛的項目，須提供《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》文本及附圖各一份

3、《建設項目選址意見書的通知》及附圖和用地預審的批復（？）4、1:1000或1:2000地形圖（四份，其中一份地形圖上應用紅色實線或鉛筆標明用地位置地界）（？）

領取資料：《建設用地規(guī)劃許可證》

建設用地批準書，《土地證》的前置條件

1、《建設用地行政事務審批申請表》

2、涉及出讓用地的項目，提交《實施公開出讓的批復》和《上海市國有土地使用權出讓合同》

3、涉及劃撥用地的項目，提交《建設用地項目供地方案的通知》和《國有建設用地劃撥決定書》

4、《建設用地規(guī)劃許可證》

5、土地權屬調(diào)查報告書附勘測定截圖

6、如是使用集體土地，須加送《建設項目選址意見書》的通知

7、有征地，須提交征用土地包干協(xié)議

領取資料：《建設用地批準書》

土地證：

1、法人身份證（復印件）

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證（原件、復印件）

3、委托書（原件）

4、代理人身份證（原件、復印件）

5、土地勘測定界報告（原件）

6、地籍變更測量報告（原件，辦理完畢《建設用地批準書》后，方可辦理地籍變更）

7、契稅已申報辦理證明（原件）

8、建設用地使用權出讓合同（原件）

9、已付清建設用地使用權出讓金的證明（出讓金第四聯(lián)發(fā)票原件）

10、交地確認書（原件，辦理《建設用地批準書》同時可在規(guī)土局辦理）

11、建設用地批準書（原件）

領取資料：《土地證》

方案批復：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、規(guī)劃設計方案申請表《上海市建設工程規(guī)劃設計方案申請表》（一書兩證網(wǎng)上申報）

2、發(fā)改委項目立項批復（原件、復印件各一份）

3、2+X家部門意見，2：環(huán)保、當?shù)卣籜：衛(wèi)生、民防、綠化、交警、交通、房管、商旅委等。（原件一份）

4、土地出讓合同文本及附圖（復印件一份）

5、日照分析報告（原件二份）

6、1:1000或1:2000地形圖（一份），設計單位用小于等于0.03mm紅色或藍色實線標注：1建設基地用地界線2周邊地形（現(xiàn)狀和待建建筑位置）3各項規(guī)劃控制線4擬建建筑位置（地上地下建筑）、建筑物角點軸線標號5基地內(nèi)外建筑間距、建筑退界距離、后退建筑控制線距離、建筑物層數(shù)、綠化、車位、道路交通等7、1:500或1:1000建筑設計方案總平面圖（藍圖2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上應標注的內(nèi)容及要求同地形圖，蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章。

8、建筑設計方案文本（平、立、剖面圖分層面積表，CAD格式光盤一份）及設計說明文本（2套）蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章。

9、分層面積表（2份）注：《上海市建設工程規(guī)劃設計方案申請表》的附表中，面積、高度必須填寫完整，一幢建筑一個附表。

領取資料：《建設工程規(guī)劃設計方案審核意見》或《建設工程規(guī)劃設計方案批復》

正式報建（追加部分）：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、發(fā)改委立項批文

2、新報建申請表一式二份

說明：無任何問題可當天出來，如有信息不一致請出具情況說明一一例舉（此項有問題需3到5工作日）

面積、投資總額等信息在立項批復基礎上也可當天辦理下來

抗震：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、初步設計受理單

2、項目立項文件

3、規(guī)劃設計方案批準

4、建設項目初步設計

5、結構計算書

6、勘察報告

7、建設項目規(guī)劃總體平面圖

8、抗震鑒定報告

擴初批復：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、項目所在地鎮(zhèn)請示（紅頭文件）

2、發(fā)改委立項批文

3、方案設計批復

4、初步設計文本及概算書

5、報建表

6、總平面圖（1:500或1:1000）

7、地下管線綜合設計總平圖（1:500或1:1000）

8、綠化環(huán)境設計總平圖（1:500或1:1000）

9、單體須附空調(diào)外機安裝位置及節(jié)點大樣、曬衣詳圖

10、附送設計文本、總平面圖、地下管線綜合設計、綠化環(huán)境設計電子光盤

區(qū)民防：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件 方案階段：

1、《民防部門審查（方案階段）申請表》

2、發(fā)改委立項批復（加蓋公章）

3、土地出讓合同（加蓋公章）

4、設計方案總平圖（出圖章要求標明建設基地界限、地上和地下擬建建筑位置、建筑層數(shù)、技術經(jīng)濟指標）

5、設計方案文本（出圖章）6、2012版建筑分層面積表（要求將不同性質(zhì)建筑面積在表中分別列出）

7、行政報批委托書

初步設計階段：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、《民防部門審查（初步設計階段）申請表》

2、方案設計批復（加蓋公章）

3、初步設計總平圖（出圖章，要求標明建設基地界限、地上和地下擬建建筑位置、建筑層數(shù)、技術經(jīng)濟指標）

4、初步設計文本（出圖章）5、2012版建筑分層面積表（要求將不同性質(zhì)建筑面積在表中分別列出）

6、行政報批委托書

7、已審批的前階段《民防部門審查（方案階段）意見單》（加蓋公章）

9、因項目特殊性需要的其他資料

領取資料：《建設工程設計文件征詢意見匯總》

住宅配套審核單：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、松江區(qū)新建住宅綜合配套業(yè)務處理單（原件）

2、松江區(qū)新建住宅公益性公共服務設施審核表（原件）

3、擴初設計文本（原件）

4、新建住宅節(jié)能省地和質(zhì)量管理措施約定書（房管局住房建設監(jiān)督科（原件））：1土地出讓合同2規(guī)劃方案批復3規(guī)劃總平圖

5、方案設計總平面圖（規(guī)土審核章、復印件）

6、項目所在地街鎮(zhèn)初步核定的公益性公共服務設施平面布置及面積分布圖（原件）

領取資料：《住宅配套審核單》、《新建住宅公益性公共服務設施審核表》

地民辦：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、地名命名申請表（原件二份，佘山北請加前綴佘北家園，南部站請加前綴松南城，取名請在后面加3到4字為主，區(qū)域間相鄰地塊請盡量能相近，成系列易通過）（電腦打字，不可手填，需蓋公章）

2、發(fā)改委立項批復（復印件2份）

3、《建設用地規(guī)劃許可證》（復印件2份）

4、土地出讓合同（復印件2份）

5、1:1000或1:2000地形圖（3份）（設計單位紅色實線標明范圍，小于等于0.3mm）

6、上?；A地理信息數(shù)據(jù)光盤（2份）

7、1:500或1:1000建筑施工總平圖（2份）（敲設計單位出圖、負責人、建筑師章）

8、書面申請：寫明建筑面積、總幢數(shù)、具體層數(shù)等（2份）領取資料：地名辦項目命名的批復 衛(wèi)生審核：《建設工程規(guī)劃許可證》的前置條件

1、項目立項批復

2、（已不需要）

3、建筑總平圖

4、日照分析及說明

5、建筑設計圖（平面、立面、剖面）

6、給排水總圖

7、給排水設計圖

8、通風設計圖

9、衛(wèi)生部門的方案批復、擴初批復

領取資料：衛(wèi)生部門的審核意見單

規(guī)劃許可證：

1、申請表《上海市建設工程規(guī)劃許可證申請表（建[構]筑物工程）》

2、發(fā)改委立項批復

3、民防工程建設核定單（建設工程規(guī)劃許可證階段）

4、《建設工程設計文件征詢意見匯總》

5、《建設工程施工圖設計文件審查合格書》

6、《建設工程施工圖設計文件審查備案證書》

7、地名批準書；稅務登記證（稅務所印章）、《住宅配套審核單》、新建住宅公益性公共服務設施審核表

8、方案設計批復《建設工程規(guī)劃設計方案批復》

9、土地證

10、建設項目地質(zhì)災害防治承諾書

11、初步設計及概算書批復，衛(wèi)生審核意見 12、1:1000或1:2000地形圖（三份），設計單位用小于等于0.03mm紅色或藍色實線標注：1建設基地用地界線2地形圖上現(xiàn)狀（現(xiàn)狀和待建建筑位置）3各項規(guī)劃控制線4擬建建筑位置（地上地下建筑）5基地內(nèi)外建筑間距、建筑物層數(shù)、綠化車位、道路交通等6建筑外包尺寸7建筑外墻間尺寸及退界尺寸 13、1:500或1:1000施工總平圖（3份，CAD格式光盤一份）總平面圖上應標注的內(nèi)容及要求同地形圖，蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

14、建筑施工平面圖（平立剖土和圖紙目錄表）（2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

15、基礎施工平面圖、基礎詳圖和樁位平面布置圖（2份，CAD格式光盤一份）總平面圖上蓋設計單位出圖章、負責人章、建筑師印章、審圖公司章

16、分層面積表（2份）

17、日照分析報告

領取資料：《建設工程規(guī)劃許可證》 配套費免繳：（施工許可證的前置條件）

1、城市基礎設施配套費免繳申請

2、保障性住房認定批文

3、土地出讓合同

4、建設工程規(guī)劃許可證

5、總平圖、公建配套分層平面圖

6、市政、公建配套設施項目表

7、申請報告

8、營業(yè)執(zhí)照

9、立項批復

10、繳納城市基礎設施配套費住宅項目明細表

領取資料：配套費免繳的批復

渣土處置行政許可（工程報監(jiān)、民防報監(jiān)的前置條件）

1、《上海市建筑垃圾處置核準申請單》

2、建設工程規(guī)劃許可證（原件復核）

3、銀行出具建筑渣土運輸處置費專用賬戶及資金存入證明

4、總平圖、基礎布置平面圖、地下室剖面圖

5、與區(qū)域渣土運輸企業(yè)簽訂的《上海市建設工程建筑渣土承運合同》

6、消納場地所有權單位同意收納的證明

7、行駛路線交警審核單

領取資料：渣土處置的批復

工程報監(jiān)（地上部分）（施工許可證的前置條件）

1、《上海市建設工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核情況表》（原件三份）（需提前辦理揚塵監(jiān)控和遠程監(jiān)控）

2、《上海市建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督報建表》、《單位工程明細表》（原件一式三份）

3、建設工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表（原件兩份）（需提前辦理）

4、上海市建設項目防雷工程檢測驗收登記表（原件一份）（需提前辦理）

5、建筑垃圾和工程渣土處置證（原件兩份）

6、提交參建單位五方《建筑工程質(zhì)量終身責任承諾書》及《法定代表人授權書》（網(wǎng)上下載）

領取資料：現(xiàn)場驗收后，領取審核后的《上海市建設工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核情況表》

民防報監(jiān)：（施工許可證的前置條件）

1、《上海市建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督申報表》（原件）

2、上海市民防建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督申報表（原件）（一式二份）

3、民防部門審查意見單（總體設計文件階段或初步設計階段）

4、民防工程施工圖審查意見書及民防工程平轉戰(zhàn)轉換工作量概況表（原件及復印件）

5、民防施工圖審查意見設計修改通知單（原件）

6、施工中標通知書（原件及復印件）

7、監(jiān)理中標通知書（原件及復印件）

8、民防工程監(jiān)理資質(zhì)（資格）證書及副本（原件及復印件）

9、建設工程安全質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表（原件）（一式二份）

10、《民防工程建筑施工平面圖》（蓋審圖章）

11、地面總體平面圖

12、《危險性較大分部分項工程清單申報表》（原件）

13、建筑垃圾和工程渣土處置證（原件及復印件）

領取資料：網(wǎng)上需同時申報審核通過后領取《上海市建設工程安全質(zhì)量報監(jiān)辦結單》

施工許可證：

1、《施工許可申請表》原件一份，網(wǎng)上申報后打印，帶有網(wǎng)上申報編號和條形碼的申請表加蓋建設單位公章、法人章

2、建設工程規(guī)劃許可證（含建筑工程項目表）原件復核

3、《上海市建設工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核情況表》網(wǎng)上報監(jiān)同時下載

4、工程綜合保險預繳費憑證復印件（原件復核）

5、建筑工程承發(fā)包合同副本（提供含有預付款比例條款這頁復印件并加蓋雙方公章法人章）

6、通過工程項目專用賬戶支付給施工總包企業(yè)的工程款銀行入賬憑證復印件（原件復核），不足一年的金額不得少于50%，超過一年的，不得少于30%

7、提供項目場地內(nèi)完成動遷的材料證明（拆遷辦辦理）

8、建設用地批準書或房地產(chǎn)權證復印件（加蓋單位公章、法人章）

9、住宅建設配套費繳納證明（復印件）

10、新型墻體材料專項基金預繳（墻改辦辦理免繳證明）

11、民防工程提交上海市建設工程安全質(zhì)量報監(jiān)辦結單（原件）