第一篇：教育建筑前期手續(xù)辦理

第四節(jié)、基礎(chǔ)教育建筑的前期手續(xù)辦理

一項(xiàng)建設(shè)的工程的實(shí)施，前期手續(xù)的辦理是項(xiàng)目實(shí)施的前提條件，只有完成前期手續(xù)的辦理，項(xiàng)目才能進(jìn)入建設(shè)階段。而且一項(xiàng)建設(shè)工程從其建設(shè)的周期上來(lái)說(shuō)，前期手續(xù)的辦理時(shí)間往往長(zhǎng)于建設(shè)時(shí)間，本節(jié)就建設(shè)工程從項(xiàng)目啟動(dòng)到取得建設(shè)工程施工許可證，達(dá)到開工條件所需要辦理的手續(xù)，進(jìn)行詳細(xì)解讀。

一、基礎(chǔ)教育建筑的提出

一項(xiàng)教育建筑工程的提出，一般情況下是由教育主管部門根據(jù)地區(qū)教育發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體的學(xué)校實(shí)際情況提出，并征得地方政府同意后提出。

二、項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)—土地

工程建設(shè)項(xiàng)目前提條件是土地，教育系統(tǒng)除極個(gè)別新建項(xiàng)目（新址新建）需要征地外，基本上都是在原有土地上改擴(kuò)建，不辦理征地、規(guī)劃用地許可手續(xù)。本章節(jié)不再對(duì)新征土地進(jìn)行論述，在自由用地的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

三、建筑前期手續(xù)辦理流程

建設(shè)工程的前期手續(xù)的辦理涉及到地方眾多的管理部門，其中審批部門有縣政府、國(guó)土局、規(guī)劃局、發(fā)改委、環(huán)保局、園林綠化局、民防局、林業(yè)局、消防大隊(duì)、住建委、水務(wù)局；需要配合提供工程室外工程方案預(yù)算的有供電局、自來(lái)水公司、供暖所、市政等；委托單位協(xié)助辦理的有設(shè)計(jì)公司、工程咨詢公司、巖土勘察公司、審圖公司、招標(biāo)代理公司。

（一）項(xiàng)目實(shí)施的前提—立項(xiàng)

建設(shè)單位確定建設(shè)項(xiàng)目基本內(nèi)容（選址、建設(shè)任務(wù)）后，即可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案初步設(shè)計(jì)（平面布局、設(shè)計(jì)方案）；

委托可研編制單位進(jìn)行項(xiàng)目建議書（代可研）（建設(shè)必要性、投資估算）編寫。

1.初步方案設(shè)計(jì)

建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并向設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確本次設(shè)計(jì)的內(nèi)容、要求，設(shè)計(jì)任務(wù)書主要包括：學(xué)校地形圖、本次建筑規(guī)模、性質(zhì)、市政條件、生活需求（就餐、住宿、停車機(jī)動(dòng)車自行車）、體育活動(dòng)需求、特點(diǎn)、辦學(xué)特色、教育改革發(fā)展方向、校園文化要求等等。設(shè)計(jì)任務(wù)書要盡可能詳盡的描述學(xué)校現(xiàn)狀、需求、發(fā)展前景、辦學(xué)特色、教育特征、現(xiàn)有建筑存在問(wèn)題等，便于設(shè)計(jì)人員充分了解學(xué)校的設(shè)計(jì)意圖。初步方案設(shè)計(jì)主要是完成建設(shè)項(xiàng)目的總平面布局和本建設(shè)工程的建筑結(jié)構(gòu)布局，基本明確本次建設(shè)的主要建設(shè)內(nèi)容： 建筑面積、層數(shù)、分層平面、結(jié)構(gòu)類型、主要建筑材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。

2.項(xiàng)目建議書編制及可行性研究報(bào)告編制

在發(fā)改委建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批過(guò)程中，第一步是項(xiàng)目建議書審批，第二步是建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批。為了縮短建設(shè)周期，兩項(xiàng)可以合并完成，直接進(jìn)行項(xiàng)目建議書（代可研）的審批。建設(shè)單位委托建筑咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目建議書的編制，項(xiàng)目建議書包括總論、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性、建設(shè)規(guī)模與需求分析、項(xiàng)目建設(shè)選址和條件、建筑設(shè)計(jì)方案、節(jié)能措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目招標(biāo)管理、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算和資金來(lái)源、結(jié)論。項(xiàng)目建議書要闡述學(xué)校的發(fā)展歷史、教育資源現(xiàn)狀和近期發(fā)展計(jì)劃，建設(shè)項(xiàng)目的必要性和迫切性、項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃選址、建筑面積、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)總投資及資金來(lái)源、建設(shè)起止年月及工期等。

3.《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（自有用地）》辦理

方案初步設(shè)計(jì)完成后，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件辦理。辦理方主要是建設(shè)單位，技術(shù)材料由委托的設(shè)計(jì)單位提供。申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（自有用地）》時(shí)，主要需要以下材料：

（1）申報(bào)單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》。

（2）申報(bào)單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書》。

（3）用地權(quán)屬或使用土地的有關(guān)證明文件：《國(guó)有土地使用證》（含附圖）復(fù)印件。

（4）擬建項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模及有關(guān)情況的說(shuō)明。（5）擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案平面圖（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）1份。

（6）擬建項(xiàng)目用地范圍的地形圖1份。4.向地方發(fā)展和改革委員會(huì)提交立項(xiàng)申請(qǐng)

完成方案初步審計(jì)和項(xiàng)目建議書（代可研）編制，取得規(guī)劃條件后，可以向縣發(fā)改委遞交立項(xiàng)申請(qǐng)。申請(qǐng)立項(xiàng)所需材料主要包括：立項(xiàng)申請(qǐng)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目建議書（項(xiàng)目建議書代可研報(bào)告）、招標(biāo)方案核準(zhǔn)請(qǐng)示、節(jié)能登記表、節(jié)能登記申請(qǐng)表、節(jié)能登記計(jì)算表。

地方發(fā)展和改革委員會(huì)受理后，開具給地方環(huán)保局和國(guó)土資源局的征求意見函。5.環(huán)保批復(fù)

在地方發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)后，持發(fā)改委開具的給環(huán)保局的函，辦理環(huán)保批復(fù)。環(huán)保批復(fù)需要的材料主要有：

（1）填寫完整并加蓋單位印章的《北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表》和《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》（建設(shè)項(xiàng)

目環(huán)境影響評(píng)價(jià)登記表項(xiàng)目不提交《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》）及上述兩表的電子文檔（電子文檔通過(guò)環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目審批系統(tǒng)網(wǎng)上審核通過(guò)）；

（2）擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況。6.土地預(yù)審

在地方發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)后，持發(fā)改委開具的給國(guó)土局的函，辦理土地預(yù)審。辦理土地預(yù)審需要的材料主要有：

（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件）一式兩份；（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（原件）；（3）申請(qǐng)人身份證明材料：

①企業(yè)法人，提交《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）和《組織機(jī)構(gòu)代碼證》（復(fù)印件）；不具備企業(yè)獨(dú)立法人資格，提交其上級(jí)單位出具的書面授權(quán)證明（原件）和申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或登記證書等材料（復(fù)印件）；

②法定代表人身份證明書（原件）和身份證（復(fù)印件）；

③委托辦理的，提交授權(quán)委托書（原件）和受托人的身份證（復(fù)印件）。

④規(guī)劃部門核發(fā)的《規(guī)劃條件》及附件、附圖（復(fù)印件），或規(guī)劃部門給發(fā)改部門的函復(fù)文件（復(fù)印件）。（4）項(xiàng)目建議書（代可研）報(bào)告（5）建設(shè)用地坐標(biāo) 7.項(xiàng)目建議書代可研評(píng)審

取得環(huán)保批復(fù)和土地預(yù)審意見后，提交地方發(fā)改委上報(bào)省市發(fā)改委，由省市發(fā)改委進(jìn)行項(xiàng)目建議書代可研評(píng)審。

項(xiàng)目建議書代可研評(píng)審一般由省市發(fā)改委委托專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行。在接到評(píng)審?fù)ㄖ螅ㄔO(shè)方組織項(xiàng)目建議書代可研編制公司和初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)公司準(zhǔn)備評(píng)審材料，就項(xiàng)目建議書代可研和初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行匯報(bào)，專家進(jìn)行評(píng)審，就可研報(bào)告和初步設(shè)計(jì)方案提出質(zhì)詢和修改意見意見。評(píng)審會(huì)后建設(shè)單位組織建設(shè)方組織項(xiàng)目建議書代可研編制公司和初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)公司針對(duì)評(píng)審專家提出的質(zhì)詢和修改意見進(jìn)行材料補(bǔ)充和方案優(yōu)化，在限定的時(shí)間內(nèi)提交評(píng)審公司。評(píng)審公司在認(rèn)定材料和方案合格后，進(jìn)行評(píng)估，就項(xiàng)目建議書和設(shè)計(jì)方案評(píng)審結(jié)果向省市發(fā)改委提交評(píng)審報(bào)告，提出建設(shè)方案是否實(shí)施及方案的建設(shè)內(nèi)容和投資。省市發(fā)改委通過(guò)后批準(zhǔn)立項(xiàng)。8.設(shè)計(jì)招標(biāo)

取得發(fā)改委立項(xiàng)后，可以進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。一般的設(shè)計(jì)招標(biāo)由建設(shè)單位委托招標(biāo)代理公司代為組織進(jìn)行。設(shè)計(jì)招標(biāo)大概需要40天左右，一般經(jīng)過(guò)編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、投標(biāo)企業(yè)資格審查、公示、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)公示、備案、簽訂合同幾個(gè)階段。

8.初步設(shè)計(jì)概算編制

設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，由中標(biāo)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，基本確定建設(shè)方案，在此基礎(chǔ)上編制完成初步設(shè)計(jì)概算（本次建設(shè)工程所需資金），初步設(shè)計(jì)概算原則上不能超過(guò)立項(xiàng)批復(fù)金額的10%,且超出部分要詳細(xì)說(shuō)明原因。

9.初步設(shè)計(jì)概算評(píng)審

編制后上報(bào)地方發(fā)改委，申請(qǐng)初步設(shè)計(jì)概算審批，經(jīng)發(fā)改委委托咨詢公司進(jìn)行初步設(shè)計(jì)概算評(píng)審后，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)概算批復(fù)，確定建設(shè)項(xiàng)目投資。初步設(shè)計(jì)概算評(píng)審由省市或地方發(fā)改委組織，委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行，基本程序類似項(xiàng)目建議書代可研評(píng)審。

（二）項(xiàng)目實(shí)施的方案審查

項(xiàng)目完成立項(xiàng)后，進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃審查階段，由地方規(guī)劃局對(duì)建設(shè)項(xiàng)目方案進(jìn)行審查，確定工程建設(shè)的相關(guān)指標(biāo)要求、建筑外形，工程建設(shè)需要嚴(yán)格按照審批后的建設(shè)指標(biāo)要求進(jìn)行。

1.設(shè)計(jì)方案審查意見

設(shè)計(jì)公司完成方案深化設(shè)計(jì)后，由建設(shè)方向地方規(guī)劃局申請(qǐng)辦理設(shè)計(jì)方案審查意見，設(shè)計(jì)方案審查意見主要確定本次建設(shè)工程規(guī)劃用地面積、建筑使用性質(zhì)、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠地率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建筑外形。

申報(bào)材料由設(shè)計(jì)公司提供，辦理設(shè)計(jì)方案審查意見一般需要以下材料：

（1）建設(shè)項(xiàng)目方案審批申請(qǐng)（建設(shè)方提供）

（2）圖紙（包括總平面圖、平立剖圖和建筑效果圖）。2.人防審查

工程項(xiàng)目在取得規(guī)劃部門發(fā)放的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見后，到地方民防局辦理人防審查，人防審查有兩種情況：一種是配套建設(shè)人防工程的，辦理人防工程建設(shè)審查；另一種是本次建設(shè)不建人防工程，申請(qǐng)人防工程異地建設(shè)。

（1）人防工程建設(shè)審查

辦理人防工程建設(shè)審查分兩步進(jìn)行，首先在地方民防局辦理人民防空工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查，辦理所需材料主要有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查申請(qǐng)表》；②填寫完整并加蓋印章的《人防工程面積指標(biāo)明細(xì)表》；③設(shè)計(jì)單位提供的單體建設(shè)項(xiàng)目各層建筑面積指標(biāo)明細(xì)表；④規(guī)劃部門出具的修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見（復(fù)印件）；⑤《人防工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件咨詢意見書》（復(fù)印件）；⑥擬建人民

防空工程的設(shè)防方案及總平面圖（一式四份）。申請(qǐng)由建設(shè)方辦理，申報(bào)材料主要有設(shè)計(jì)公司提供。

第二步，在取得地方民防局人民防空工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查后，辦理人民防空工程建設(shè)初步設(shè)計(jì)審查（無(wú)辦理?xiàng)l件的需要到上一級(jí)民防局辦理）。申請(qǐng)由建設(shè)方辦理，申報(bào)材料主要有設(shè)計(jì)公司提供。辦理需要的材料主要有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程初步設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)表》；②《人防工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件意見書》（復(fù)印件）；③擬建人民防空工程的初步設(shè)計(jì)文件（一套）； ④《人防工程初步設(shè)計(jì)審查修改通知書》（復(fù)印件）。

（2）人防工程易地建設(shè)審查

本次工程不配套建設(shè)人防工程的，向地方人防部門提出人防工程易地建設(shè)申請(qǐng)，人防工程易地建設(shè)審查。申請(qǐng)由建設(shè)方提出，辦理材料由設(shè)計(jì)公司提供。辦理人防工程易地建設(shè)審查主要需要的材料有①填寫完整并加蓋印章的《人防工程易地建設(shè)審查申請(qǐng)表》；（②填寫完整并加蓋印章的《人防工程面積指標(biāo)明細(xì)表》；③設(shè)計(jì)單位提供的單體建設(shè)項(xiàng)目各層建筑面積指標(biāo)明細(xì)表；④規(guī)劃部門出具的修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意見（復(fù)印件）。取得人防工程異地建設(shè)許可后，上繳人防工程異地建設(shè)費(fèi)。

3.園林審查

工程項(xiàng)目在取得規(guī)劃部門發(fā)放的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見后，到地方園林綠化部門辦理辦理建設(shè)工程園林綠化專業(yè)審查，申請(qǐng)由建設(shè)方辦理，申報(bào)材料主要有設(shè)計(jì)公司提供，辦理所需住主材料有（1）關(guān)于建設(shè)工程園林綠化專業(yè)審查的申請(qǐng)；（2）相關(guān)材料：《規(guī)劃條件（選址）》、《設(shè)計(jì)方案審查意見》、《釘樁成果通知單》的全套原大整張復(fù)印件各一份，掃描文件各一份；（3）

方案圖紙（藍(lán)圖）：綠地布置圖、建筑首層、二層、地下各層平面圖、立面、剖面圖。

4.規(guī)劃許可證辦理

規(guī)劃許可證是建設(shè)工程方案審查階段最后也是最關(guān)鍵一個(gè)環(huán)節(jié)，取得規(guī)劃許可證才可以進(jìn)行施工監(jiān)理招標(biāo)，進(jìn)入工程建設(shè)手續(xù)的辦理環(huán)節(jié)。在取得人防審查和園林綠化專業(yè)審查后，可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，有建設(shè)方提交申請(qǐng)，設(shè)計(jì)公司提供材料。辦理規(guī)劃許可證主要需要以下材料：

（1）申報(bào)單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》。

（2）申報(bào)單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書》。

（3）發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)。

（4）用地權(quán)屬證明文件：土地證

（5）《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》（含附圖，復(fù)印件）。（6）《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見》（含附圖，復(fù)印件），《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》沒(méi)有明確要求進(jìn)行工程設(shè)計(jì)方案審查的項(xiàng)目可不提交。

（7）具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位繪制的全套施工圖中的部分施工圖紙：

①圖紙目錄（涵括各專業(yè)）、設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平面圖、各層平面圖、各朝向立面圖、各主要部位剖面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖各1份，另附總平面圖5份。

②施工圖須為藍(lán)曬圖，須按A4規(guī)格豎向折疊并留出裝訂線； ③圖紙目錄和總平面圖需要加蓋設(shè)計(jì)單位年度“圖紙報(bào)審專用章”、“注冊(cè)建筑師章”、“注冊(cè)結(jié)構(gòu)師章”；

④按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定需要設(shè)置無(wú)障礙設(shè)施的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)說(shuō)明中須有無(wú)障礙設(shè)計(jì)情況的專項(xiàng)說(shuō)明；

⑤總平面圖須標(biāo)注比例尺、指北針、建筑外輪廓尺寸及四角坐標(biāo)、擬建建筑與現(xiàn)狀參照物間距尺寸、建筑層數(shù)；圖簽中須有三人以上簽名。總平面圖應(yīng)有《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)表》；

（8）《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見》等相關(guān)文件，注明在申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)需要提交的相關(guān)主管部門書面意見（如人防、文物、園林等）及相關(guān)材料。

（9）園林綠化主管部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案附屬綠化用地的審核意見。

（三）建設(shè)手續(xù)

1.施工、監(jiān)理招標(biāo)

取得規(guī)劃許可證后，即可進(jìn)行施工、監(jiān)理招標(biāo)。施工、監(jiān)理招標(biāo)一般由建設(shè)單位委托招標(biāo)代理公司代為組織進(jìn)行。施工、監(jiān)理招標(biāo)大概需要45天左右，一般經(jīng)過(guò)編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、投標(biāo)企業(yè)資格審查、公示、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)公示、備案、簽訂合同幾個(gè)階段。

2.消防備案（審查）

在正式施工圖完成后，設(shè)計(jì)公司同時(shí)要完成消防專篇，建設(shè)方向地方公安消防部門提出消防審查申請(qǐng)，設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)材料。消防手續(xù)分為消防備案和消防審查兩種。單棟建筑1000平方米以下辦理消防備案，單棟建筑1000平方米以上辦理消防備案。二者需要的材料基本相同。消防審查需要以下材料：（1）建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)表；（2）事業(yè)單位法人證書和行政機(jī)關(guān)組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；（3）規(guī)劃許可證復(fù)印件；（4）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件復(fù)印件；（5）消防設(shè)計(jì)文件；（6）授權(quán)委托書和被

委托人身份證復(fù)印件；（7）發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)復(fù)印件；（8）施工圖紙（全套）

3.施工圖審查

施工圖設(shè)計(jì)完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖報(bào)相關(guān)的施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。施工圖一經(jīng)審查批準(zhǔn)，不得擅自進(jìn)行修改，如遇特殊情況需要進(jìn)行涉及主要審查內(nèi)容的修改時(shí)，必須重新報(bào)審查機(jī)構(gòu)審查后再批準(zhǔn)實(shí)施。

4.施工許可證辦理

在工程取得規(guī)劃許可證，完成施工、監(jiān)理招標(biāo)，施工圖通過(guò)消防審查和施工圖專業(yè)審查合格后及施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到“三通一平”（水、電、道路通，施工場(chǎng)地平整），可以辦理施工許可證。施工許可證由建設(shè)方向地方住建委提出申請(qǐng)辦理。建設(shè)方可委托建筑咨詢公司代辦，辦理需要材料：（1）北京市建筑工程施工許可申請(qǐng)表；（2）規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件；（3）國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件；（4）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查合格書原件；（5）施工、監(jiān)理合同備案表原件（或直接發(fā)包登記表）；（6）建設(shè)項(xiàng)目資金落實(shí)證明文件；（7）人防意見；（8）建筑施工企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及專職安全員安全生產(chǎn)考核合格證；（9）地上、地下管線及建（構(gòu)）筑物資料移交單；（10）涉及建筑節(jié)能審查的項(xiàng)目需提供北京市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審查備案登記表；（11）授權(quán)委托書及被委托人身份證復(fù)印件；（12）單體回執(zhí)單復(fù)印件。取得施工許可證后，工程進(jìn)入正式施工階段。

第二篇：碼頭前期手續(xù)辦理流程

碼頭前期手續(xù)辦理流程

1、委托設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目建議書。（設(shè)計(jì)單位編制）

2、進(jìn)行地質(zhì)鉆探，編制地質(zhì)鉆探報(bào)告。（地質(zhì)勘察單位編制）

3、編制工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告。（設(shè)計(jì)院編制）

4、組織工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告評(píng)審，取得工可及初設(shè)批復(fù)。（到交通廳）

5、編制施工圖設(shè)計(jì)。（設(shè)計(jì)院編制）

6、由港務(wù)局組織施工圖審查。

7、編制通航環(huán)境安全評(píng)估報(bào)告（設(shè)計(jì)院編制）。組織專家評(píng)審?fù)ê江h(huán)境安全評(píng)估報(bào)

8、辦理岸線使用行政許可。辦理臨跨欄手續(xù)。（到港務(wù)局）

9、辦理通航水域使用岸線安全性意見。（到海事局）

10、編制海域使用論證報(bào)告書（編制單位）。取得海域使用證。（到海洋與漁業(yè)局）

11、編制安全預(yù)評(píng)價(jià)報(bào)告并通過(guò)評(píng)審。（編制單位）

12、編制環(huán)境影響報(bào)告表并通過(guò)評(píng)審。（到環(huán)保局）

13、招投標(biāo)選擇施工單位。

14、辦理航行通告（施工單位辦理）。

15、選擇監(jiān)理單位，并請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督單位。

16、組織交工驗(yàn)收，取得交工質(zhì)量鑒定證書。

17、組織竣工驗(yàn)收，取得竣工證書。

工程從進(jìn)場(chǎng)到竣工 資料報(bào)驗(yàn)的一般程序

1、施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審

2、圖紙會(huì)審記錄

3、技術(shù)（安全）交底

4、開工報(bào)告

5、管理人員名單

6、各類材料報(bào)驗(yàn)

7、設(shè)計(jì)變更

8、現(xiàn)場(chǎng)簽證

9、隱蔽報(bào)驗(yàn)

10、檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)

11、分項(xiàng)工程報(bào)驗(yàn)

12、分部工程報(bào)驗(yàn)

13、單位工程報(bào)驗(yàn)

14、竣工報(bào)告

其中6-8穿插在整個(gè)工程的施工過(guò)程中

資料整理及上報(bào)順序：(一）進(jìn)場(chǎng)伊始

工程技術(shù)文件報(bào)審表 表附施工組織設(shè)計(jì)

分包單位資質(zhì)報(bào)審表 表附 企業(yè)資質(zhì)

項(xiàng)目管理人員名單 附資格證書復(fù)印件

與甲方辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、簽定安全協(xié)議

內(nèi)部資料

整理施工隊(duì)伍人員名單

附身份證復(fù)印件及特殊工種上崗證復(fù)印件

對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)及書面的安全、技術(shù)交底并存檔.技術(shù)資料

將經(jīng)設(shè)計(jì)簽認(rèn)的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。

（隨時(shí)存檔圖紙的變化)

工程合同及施工隊(duì)的合同招投標(biāo)文件中標(biāo)通知書。

按需要與施工隊(duì)簽定協(xié)議作為對(duì)合同的補(bǔ)充并存檔

要求甲方提供書面的控制線交底、和安裝的技術(shù)交底并存檔.(二）材料進(jìn)場(chǎng)

工程物資進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)表

附材料構(gòu)配件進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄、產(chǎn)品合格證、檢測(cè)報(bào)告等 內(nèi)部資料

材料進(jìn)場(chǎng)的票據(jù)、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、數(shù)量、經(jīng)手人記錄存檔

材料的產(chǎn)品合格證、檢測(cè)報(bào)告等及時(shí)的追索并要求證明文件的有效（如出具的時(shí)間、位蓋章）

工程安裝報(bào)驗(yàn)

工程樣板報(bào)驗(yàn)

如有要求可自制表格 署明位置、報(bào)驗(yàn)內(nèi)容、時(shí)間等 分項(xiàng)/分部工程施工報(bào)驗(yàn)表

按要求附隱蔽工程檢查記錄、檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄表等

交接檢查記錄

與上下道工序相關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)、檢測(cè)

三性檢測(cè)、拉拔試驗(yàn)、探傷、膠的相容性試驗(yàn)等。按要求選做、由甲方選型、抽樣。內(nèi)部資料

施工進(jìn)度計(jì)劃

材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

人員調(diào)配計(jì)劃

機(jī)具進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

試驗(yàn)檢測(cè)計(jì)劃

資料報(bào)驗(yàn)計(jì)劃

施工日志

(四）工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件

工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報(bào)價(jià)單、認(rèn)價(jià)單存檔 圖紙及圖紙變更存檔

(五）施工日志

包含天氣變化、施工內(nèi)容進(jìn)度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。

(六）工程竣工

竣工資料整理 暫不細(xì)述

工程決算單與施工隊(duì)的決算單

工程移交 工程總結(jié)

第三篇：房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程

房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行可行性研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分：行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1.2.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3.4.5.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。

文化局，地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6.規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段一般辦理一下一般事項(xiàng)。1.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2.3.國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4.規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5.規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段一般辦理以下一般事項(xiàng)： 1.2.3.4.5.6.規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防條件進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7.建委下發(fā)初步設(shè)計(jì)審批，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8.建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9.建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)單位審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審

查書》。

四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.3.公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4.規(guī)劃部門對(duì)變更部分規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.2.建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)規(guī)定確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。3.建委組織職能部門對(duì)開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，《核發(fā)商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1.以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.3.4.開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同。

商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2.財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證》（正本）。4.建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，做退件處理并限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1.2.由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：

1）申請(qǐng)書； 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測(cè)繪成果；

9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

第四篇：工程開工前期需要辦理相關(guān)手續(xù)

工程開工前期需要辦理相關(guān)手續(xù)

建設(shè)單位需要辦理的手續(xù)

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附件）；

2、建設(shè)工程開工審查表；

3、建設(shè)工程施工許可證；

4、規(guī)劃部門簽發(fā)的建筑紅線驗(yàn)線通知書；

5、在指定監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理的具體監(jiān)督業(yè)務(wù)手續(xù)；

6、經(jīng)建設(shè)行政主管部門審查批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)文件；

7、建筑工程施工圖審查備案證書；

8、圖紙會(huì)審紀(jì)要；

9、施工承包合同（副本）；

10、水準(zhǔn)點(diǎn)、坐標(biāo)點(diǎn)等原始資料；

11、工程地質(zhì)勘察報(bào)告、水文地質(zhì)資料；

12、建設(shè)單位駐工地代表授權(quán)書；

13、建設(shè)單位與相關(guān)部門簽訂的協(xié)議書。施工單位需要辦理的手續(xù)

1、施工企業(yè)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及注冊(cè)號(hào)；

2、國(guó)家企業(yè)等級(jí)證書、信用等級(jí)證書；

3、施工企業(yè)安全資格審查認(rèn)可證；

4、企業(yè)法人代碼書；

5、質(zhì)量體系認(rèn)證書；

6、施工單位的試驗(yàn)室資質(zhì)證書；

7、工程預(yù)標(biāo)書、工程中標(biāo)價(jià)明細(xì)表；

8、工程項(xiàng)目經(jīng)理、主任工程師及管理人員資格證書、上崗證。（上述資料均為復(fù)印件）

9、建設(shè)工程特殊工種人員上崗證審查表及上崗證復(fù)印件。（安全員、電工須持建設(shè)行業(yè)與勞動(dòng)部門雙證）

10、建設(shè)單位提供的水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)點(diǎn)復(fù)核記錄；

11、施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審與審批，施工組織設(shè)計(jì)方案；

12、施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理檢查記錄；

13、建設(shè)工程開工報(bào)告。工程建設(shè)項(xiàng)目前期建設(shè)方需辦理的手續(xù)

1、國(guó)土局辦理土地證、2、發(fā)改局辦理立項(xiàng)。

3、規(guī)劃局辦理用地規(guī)劃許可證、用地紅線圖。

4、規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑紅線圖。

5、消防審批、人防審批、綠化、環(huán)保審批、檔案館備案、質(zhì)監(jiān)部門簽訂質(zhì)監(jiān)合同。6建委辦理施工許可證。

7、五通一平（項(xiàng)目所在地通水、通電、通路、通訊、通氣、平整場(chǎng)地）

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程1

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的。基本上來(lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見過(guò)有開發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證