第一篇：房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介

第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第二類是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

十年**期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問題，針對(duì)這些問題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序

第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述

開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對(duì)于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）

二、實(shí)施程序

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。

2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見程序圖一）

第二節(jié) 五證兩書的取得

第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國(guó)家出讓方式獲得（即通過土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。

通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國(guó)土資源部第11號(hào)令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。

二、實(shí)施程序

（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理

1.承辦部門：市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國(guó)土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心?，F(xiàn)分述如下：

國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開發(fā)布。

市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金；

市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。

1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： ①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：

①主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； ⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；

②符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

4.成交確認(rèn)書

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料 ①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請(qǐng)書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng)

3.申辦程序：

①申請(qǐng)：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。

③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊(cè)登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

4.辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的，7個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：①用地申請(qǐng)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。

3.申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門：市拆遷辦 2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國(guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安置12元/平方米。

第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得

（一）概述

為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（二）實(shí)施程序

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得

(1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局

(2)申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

(3)申辦程序： ①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。

2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序

（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。

（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。

3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批

（1）承辦部門：市公安消防分局建審科

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。

4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查

（1）承辦部門：市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。

5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查

（1）承辦部門：洛陽(yáng)市人民防空辦公室（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)，如由洛陽(yáng)市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)，達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過。

（4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以內(nèi)。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)豫價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和豫價(jià)費(fèi)字（2001）259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。

6.規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：市規(guī)劃局

（2）申報(bào)資料： 申請(qǐng)階段：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；

取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟(jì)南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，120元/平方米；，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。（詳見表三）；根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。

第三小節(jié) 施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。在市建委辦理報(bào)建證后,開發(fā)商可在市建筑有形市場(chǎng)辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。

二、實(shí)施程序

（一）項(xiàng)目報(bào)建

1.承辦部門：市建設(shè)委員會(huì)

2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。

3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。

4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。

（二）市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù)

1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)（1）承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委計(jì)劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊(cè)登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。

2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場(chǎng)僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.4‰（2）造價(jià)管理費(fèi) 0.9‰（3）交易信息費(fèi) 0.6‰ 以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第16號(hào)文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：市建設(shè)委員會(huì)

2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。

3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）

第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：市拆遷管理辦公室 2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。

第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 2.申報(bào)資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。

第六小節(jié) 兩書制度

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；

2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實(shí)施程序

1.與自來水設(shè)施的接駁

（1）承辦部門：市自來水公司

（2）申報(bào)資料：①用水申請(qǐng)報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請(qǐng)；③對(duì)用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：市管道煤氣公司

（2）申報(bào)資料：①申請(qǐng)開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。

（3）申辦程序：①申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：市供電局

（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。

（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。

（4）辦結(jié)時(shí)限：

供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長(zhǎng)不超過五天；②低壓電力用戶最長(zhǎng)不超過十天；③高壓?jiǎn)坞娫从脩糇铋L(zhǎng)不超過一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長(zhǎng)不超過二個(gè)月。若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。

2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長(zhǎng)供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長(zhǎng)手續(xù)。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

（3）申辦程序：①提出申請(qǐng)報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：市城管局養(yǎng)護(hù)處

（2）申報(bào)資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

7.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

（1）承辦部門：市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。

市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。

現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

第二篇：房地產(chǎn)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)指?jìng)€(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋及地基，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

發(fā)展歷史 第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（2003年以來）

2003年以來，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至2013年，已經(jīng)走過了35年歷史?，F(xiàn)狀

問題

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所包含的價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一直令各界嚴(yán)重關(guān)注。樓市的主要問題集中在：土地財(cái)政寅吃卯糧，全國(guó)樓市供過于求，京滬等大城市房?jī)r(jià)過快上漲，不合理的房?jī)r(jià)收入比和租售比，涉房信貸規(guī)模膨脹等。而目前看來，筆者認(rèn)為其存在較大的軟著陸的希望，具體理由如下：

現(xiàn)狀

首先，政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)上的作用逐漸走向“并重”，政府角色正從無所為到有所為轉(zhuǎn)換。沒有任何一個(gè)國(guó)家能單純依賴商品房市場(chǎng)解決本國(guó)國(guó)民的住房問題，中國(guó)也不例外。直到2010年之前，中國(guó)將房地產(chǎn)問題過度地推向了市場(chǎng)。除了土地財(cái)政急劇膨脹，政府對(duì)解決“民有所居”問題的作為有限。

而近年來，隨著保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，政府提供的住宅套數(shù)約占到全部住宅的20%，這將顯著約束商品房的價(jià)格上升，且緩解中低收入階層的不滿情緒。

其次，金融改革使中國(guó)居民投資渠道日益多元化，不再單純依賴房產(chǎn)投資。要去爭(zhēng)論過去10年貨幣是否超發(fā)，幾乎相當(dāng)于一種挑戰(zhàn)常識(shí)的荒誕舉動(dòng)。中國(guó)出生于1975年之前的人口，或多或少因其經(jīng)歷的苦難貧寒和不安定感，而有著巨大的儲(chǔ)蓄熱情。

中國(guó)居民的高儲(chǔ)蓄和央行的快速發(fā)鈔相互碰撞時(shí)，居民財(cái)富就如同夏天的冰棍，隨時(shí)間而日益消融。2005年之后房?jī)r(jià)的顯著持續(xù)上升，以及2008年之后股市的肅殺，使得人們確信樓市才是保存財(cái)富的主要載體。但利率市場(chǎng)化使中國(guó)實(shí)際利率已經(jīng)為正，各種私人銀行、信托和理財(cái)產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，而房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策不斷強(qiáng)化，使得中國(guó)富人群體的投資性購(gòu)房熱情大為縮減。首次置業(yè)和改善需求成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

第三，城鎮(zhèn)化的本意在于彌合中國(guó)城鄉(xiāng)的二元鴻溝，同時(shí)也具有使房地產(chǎn)市場(chǎng)更為均衡的功能。城鎮(zhèn)化并沒有那么玄妙，無非是以往中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)民的權(quán)利不均等，城市和農(nóng)村教育醫(yī)療養(yǎng)老等軟硬公共服務(wù)不均

等，現(xiàn)在要以城鎮(zhèn)化緩解或逆轉(zhuǎn)之，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展公平地惠及更多國(guó)民。城鎮(zhèn)化必然要求財(cái)政加速向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型，承包地等加速向固化物權(quán)轉(zhuǎn)型，農(nóng)民加速向市民轉(zhuǎn)型。在此進(jìn)程中，中國(guó)的大城市發(fā)展將嚴(yán)格受控，自然村、行政村和小城鎮(zhèn)的數(shù)量將衰減，人口更多地向中小城市、向建制鎮(zhèn)聚集。城鎮(zhèn)化進(jìn)程很可能意外地化解目前在三四線城市已普遍存在的房地產(chǎn)供過于求的困境，甚至意外地收獲郡縣治、天下安的效果。第四，中國(guó)地方政府的土地財(cái)政隱含的巨大風(fēng)險(xiǎn)可能被延后，財(cái)稅改革使其具有更大的斡旋余地。目前中國(guó)地方政府的財(cái)政支出中，1/3靠稅費(fèi)收入，1/3靠土地出讓，1/3靠上級(jí)財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。通常保守估計(jì)地方政府的債務(wù)規(guī)模在10萬~15萬億元間。

目前看來，地方政府資產(chǎn)端的膨脹將受到制約，指向新增產(chǎn)能的項(xiàng)目難以出臺(tái)。負(fù)債端則在省財(cái)政統(tǒng)籌的層級(jí)之上，再輔以中央財(cái)政建立地方財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制?？紤]到財(cái)稅體制改革已明確了地方事權(quán)和財(cái)政支出責(zé)任相對(duì)應(yīng)，到地方債務(wù)化短為長(zhǎng)的期限結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，以時(shí)間換空間可能成為解決土地財(cái)政問題的主要思路，這為穩(wěn)定樓市奠定了基礎(chǔ)。第五，中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可控性明顯增強(qiáng)，不太可能成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。涉及房地產(chǎn)的信貸主要是開發(fā)貸和按揭貸款。就開發(fā)貸款而言，由于開發(fā)商的自有資金率被要求不低于35%，而目前該比率通常在50%，因此房地產(chǎn)開發(fā)的去杠桿化相對(duì)充分。

此外，從2005年以來，每年新增按揭貸款對(duì)當(dāng)年商品住宅銷售的比率逐年下降，購(gòu)房者首付比例和房?jī)r(jià)雙雙不斷上升，使目前按揭余額對(duì)商品住宅市值的比率很可能低于20%。此外，影子銀行系統(tǒng)中的房地產(chǎn)融資總體風(fēng)險(xiǎn)也尚可。房地產(chǎn)金融綁架了銀行的說法，難以成立。第六，中國(guó)房地產(chǎn)政策在近期和未來的走向，可能有無心插柳的意外收獲。近期的樓市調(diào)控，主要集中在針對(duì)京滬等地在房屋購(gòu)置和出讓方面更為苛刻的信貸和稅收政策，集中在重慶、上海房產(chǎn)稅模式的擴(kuò)大試點(diǎn)，集中在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的立法工作等方面。這些政策曾面臨巨大爭(zhēng)議，現(xiàn)在看來，形成的綜合效果和市場(chǎng)預(yù)期是令人驚訝的。

京滬兩地更為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸，確實(shí)是大城市購(gòu)房需求的強(qiáng)力“緩釋劑”，否則很可能2013年春節(jié)以來一線城市的房?jī)r(jià)上漲將更為猛烈。如

果在未來3~5年，更嚴(yán)厲的政策調(diào)整主要是上海、重慶模式房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)，真正具有殺傷力的房地產(chǎn)稅還在加強(qiáng)立法階段，那么中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行很可能進(jìn)入高位穩(wěn)定的平臺(tái)期?；仡?1世紀(jì)以來，2003年之前中國(guó)銀行業(yè)尚處于已整體技術(shù)性破產(chǎn)的困境之中，此后借助全球?qū)χ袊?guó)高增長(zhǎng)的向往，以及次貸危機(jī)前癲狂的全球股市，中國(guó)銀行業(yè)通過注資股改上市，以區(qū)區(qū)不足10年的時(shí)間，就成功拯救了其銀行系統(tǒng)(這很可能是百年來大國(guó)金融絕無僅有的奇跡)。

政策 2013年11月18日，我市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》（穗府辦〔2013〕44號(hào)，下稱《意見》）。為貫徹落實(shí)《意見》，嚴(yán)格執(zhí)行我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通告如下：

一、根據(jù)《意見》第三條、第四條規(guī)定，對(duì)能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例調(diào)整為不得低于70%。我局鄭重提醒市民，購(gòu)房前應(yīng)登陸我局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站（http://g4c.laho.gov.cn/），詳細(xì)了解我市限購(gòu)和銀行按揭貸款等房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)規(guī)定，查看自身是否具備購(gòu)房資格及申請(qǐng)按揭貸款的條件，不要輕信個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機(jī)構(gòu)以通過補(bǔ)辦個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等方式購(gòu)房的承諾，以免造成不必要的損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)，應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示限購(gòu)政策、預(yù)售證、規(guī)劃附圖、樣板合同、價(jià)目表等有關(guān)文件資料，并在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置張貼購(gòu)房須知，向意向購(gòu)房人做好房地產(chǎn)調(diào)控及限購(gòu)政策解釋工作。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，不得教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格，如購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同。

四、我局將加強(qiáng)對(duì)商品住房市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，從嚴(yán)查處各類住房騙購(gòu)行為，及時(shí)處理房屋交易違法違規(guī)行為（24小時(shí)局綜合服務(wù)電話：83185555）。

希望

第三篇：房地產(chǎn)知識(shí)（范文）

【我國(guó)住房改革5個(gè)時(shí)期】80-85年，國(guó)家企業(yè)個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn)。86-90年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售為重點(diǎn)，改革全面鋪開。94-97年，住房公積金、安居工程，改革全面推進(jìn)。98年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段。

【房產(chǎn)泡沫】指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房?jī)r(jià)脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲，形成一種表面上虛假繁榮的景象。根據(jù)中國(guó)社科院2010年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》顯示，目前泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。

【買二手房，中午是最佳看房時(shí)間】因?yàn)橹形缛展庾钭?，住宅中的問題將最大程度展現(xiàn)。強(qiáng)調(diào)居住感覺的市民應(yīng)選擇上午看房，時(shí)間越早越好，臥室是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，可以感受有沒有陽(yáng)光照進(jìn)來，是否舒適。如果西向住房，市民可以等到下午四五點(diǎn)左右再看，那時(shí)候西曬較強(qiáng)，對(duì)房屋的影響可以直觀體現(xiàn)出來。

【“五證”、“二書”】根據(jù)規(guī)定，我國(guó)公民必須在土地證和房產(chǎn)證齊全的情況下才能取得房屋的合法居住權(quán)。因此，在購(gòu)買商品房時(shí)，要記得檢查房產(chǎn)商的“五證”是否健全，這“五證”分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》及《預(yù)售許可證》?！岸笔恰蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

【公房】公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

【私房】也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭也就轉(zhuǎn)為私有住宅《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定“國(guó)家依法保護(hù)公民城市私有房屋所有權(quán)。任何單位或個(gè)人都不得侵占、毀壞城市私有房屋?！?/p>

【尾房】又稱掃尾房。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

【外銷房和內(nèi)銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人，而內(nèi)銷房?jī)H限于大陸居民購(gòu)買。內(nèi)銷房和外銷房在房屋成本、品質(zhì)高低等方面都有一定的差距。

【現(xiàn)房】現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。按國(guó)家銷售現(xiàn)房的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是現(xiàn)房，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是現(xiàn)房，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫現(xiàn)房。

【準(zhǔn)現(xiàn)房】是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。

【期房】指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【兩限房】全稱限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位中小套型普通商品住房。

【兩限房的購(gòu)買資格】?jī)上薹坑玫氐奶仔徒ㄖ娣e全部為90平方米以下。從目前看來，“兩限房”購(gòu)買資格主要包括三個(gè)基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先；解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。

【獨(dú)棟別墅】即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征是私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。

【聯(lián)排別墅】發(fā)源于英國(guó)，在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區(qū)，高度一般不過5層，鄰居之間有共用墻，但獨(dú)門獨(dú)戶。在西方，聯(lián)排別墅的主人是中產(chǎn)階級(jí)或新貴階層。在中國(guó)，它們則屬于高消費(fèi)人群。

【疊拼別墅】是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

【雙拼別墅】是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。它降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。同時(shí)低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營(yíng)式排列的呆板面孔。

【人均住宅建筑面積與人均住宅使用面積】人均住宅建筑面積是按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口。人均住宅使用面積是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口。

【房屋面積的分類】a、使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積；b、建筑面積：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等；c、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。

【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

【出房率】是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。很多人買房只關(guān)注價(jià)錢，忽略了出房率。很多樓盤的出房率太低，一些樓盤的出房率只有70%多，出房率低使實(shí)際使用面積縮水，而且高層的出房率普遍都很低，公攤面積高。因此大家購(gòu)房時(shí)要注意買高出房率的房子哦！

【得房率】實(shí)質(zhì)是套內(nèi)建筑面積和套建筑面積之比。得房率是衡量?jī)?yōu)秀套型的根本指標(biāo)。一般情況下，多層住宅的得房率控制在 85～90％，小高層住宅的得房率控制在80～85％，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80％。得房率越高，說明你實(shí)際得到的、能夠使用的面積越大，也越經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

【得房率的計(jì)算方法】得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。銷售面積=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

【土地開發(fā)程度】一個(gè)區(qū)域的土地開發(fā)強(qiáng)度，指的是建設(shè)用地占該區(qū)域土地總面積的比例。已開發(fā)土地的開發(fā)強(qiáng)度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項(xiàng)主要指標(biāo)。在一般情況下，土地開發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價(jià)也相應(yīng)提高。如果土地開發(fā)強(qiáng)度不足，即土地利用不充分。

【七通一平】七通一平是建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。

【容積率】容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑總面積，其容積率為3。對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，而綠地率應(yīng)不低于30%。

【綠地率】指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長(zhǎng)草的地方都可算做綠地率。

【綠化率】指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。

【商品房成本構(gòu)成】一是地價(jià)和契稅，約占40%；二是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探等前期費(fèi)用，約占5%；三是建安成本，約占35%；四是開發(fā)期間的各項(xiàng)費(fèi)用，如城市建設(shè)綜合配套費(fèi)等；五是電力、園林景觀等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；六是營(yíng)銷費(fèi)用，是銷售額的2%；七是經(jīng)營(yíng)性稅金，是銷售額的8.5%；八是管理費(fèi)；九是一些不可預(yù)見費(fèi)。

【買房子要交哪些稅？】很多購(gòu)房者以為，只要交購(gòu)房款就萬事大吉，等到辦按揭、簽購(gòu)房合同、交房、入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這樣。買房有哪些稅費(fèi)要繳納？（1）契稅；（2）營(yíng)業(yè)稅;

（3）土地增值稅；（4）所得稅：（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)；（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：（7）房屋評(píng)估費(fèi)。

【起價(jià)】也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

【一房一價(jià)】指開發(fā)商必須明碼標(biāo)價(jià)，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價(jià)格等相關(guān)信息，包括基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度、綜合差價(jià)(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價(jià)、總價(jià)等具體情況，公示后不得擅自上調(diào)，且新房的銷售價(jià)格不經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)不得銷售，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。

【房產(chǎn)暴利來自囤地】從成本的幾大構(gòu)成部分來看，如果出現(xiàn)暴利，最關(guān)鍵的就是指土地成本。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，開發(fā)商在2001年前后拿到土地，分多批開發(fā)，中間拖上四五年，到2011年開發(fā)時(shí)，土地價(jià)格翻番增長(zhǎng)，而開發(fā)商拿地時(shí)的成本還是很低的。這樣算來，一個(gè)住宅項(xiàng)目利潤(rùn)率會(huì)達(dá)到40%以上，甚至超過100%。

【按揭】指購(gòu)房者以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，房屋所有權(quán)抵押在銀行，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份證復(fù)印件，戶口本復(fù)印件，結(jié)婚證復(fù)印件，學(xué)歷證復(fù)印件，收入證明，購(gòu)房合同復(fù)印件，營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，三個(gè)月連續(xù)稅單，固定資產(chǎn)的發(fā)票，借款申請(qǐng)表。

【房地產(chǎn)信托】房地產(chǎn)信托有兩層含義，一是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。

【房地產(chǎn)投資信托基金】是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?？衫斫鉃槭且环N直接投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金，也可理解為是投資于房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的一種基金。

第四篇：房地產(chǎn)貸款知識(shí)

房地產(chǎn)貸款知識(shí)

第一節(jié)

基本名詞

◆按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。◆住房公積金貸款：是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款.住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。◆按揭貸款：就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)?！舻盅嘿J款：指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價(jià)證券、國(guó)債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理器抵押品，作為一種補(bǔ)償。◆房產(chǎn)抵押：是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押?！舻盅喝耍褐赶騻鶛?quán)人提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，用以擔(dān)保債務(wù)履行的債務(wù)人或第三人。當(dāng)?shù)盅喝藢⒆约旱呢?cái)產(chǎn)抵押后，本人只是部分喪失對(duì)抵押物的處分權(quán)，不能完全地行使對(duì)物所享有的權(quán)利?！舻盅簷?quán)人：是指對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)，并在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)得就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜?。抵押?quán)人就是受抵押擔(dān)保的債權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)是由債務(wù)人或第三人就其提供抵押的特定的財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)。◆擔(dān)保人：即保證人，根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，第三人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任，這里的第三人即擔(dān)保人，包括具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，這里的債權(quán)人既是主債的債權(quán)人。這里的-按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任-稱為保證債務(wù)，也有人稱保證責(zé)任。◆債權(quán)人：在債的關(guān)系中，有要求他的債務(wù)人實(shí)施一定行為或者不實(shí)施一定行為的權(quán)利的人，債權(quán)人主要是指預(yù)付款者，有權(quán)請(qǐng)求他方為特定行為的權(quán)利主體，是指那些對(duì)企業(yè)提供需償還的融資的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，包括給企業(yè)提供貸款的機(jī)構(gòu)或個(gè)人（貸款債權(quán)人）和以出售貨物或勞務(wù)形式提供短期融資的機(jī)構(gòu)或個(gè)人（商業(yè)債權(quán)人）按我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，在民間借貸關(guān)系中，將錢借給他人的人，稱為債權(quán)人；相對(duì)而言從別人手中借錢，欠別人錢的人稱為債務(wù)人?！魝鶆?wù)人：通常指根據(jù)法律或合同﹑ 契約的規(guī)定，在借債關(guān)系中對(duì)債權(quán)人負(fù)有償還義務(wù)的人。在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)的術(shù)語中，債務(wù)人是指欠別人錢的實(shí)體或個(gè)人。債務(wù)人可以是公民，可以是法人，國(guó)家作為民事主體出現(xiàn)時(shí)也可以具備債務(wù)人的資格?！糍I受人：又稱買方。買賣合同中約定支付價(jià)金的人?！舫鲑u人:指通過買受人購(gòu)買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤(rùn)或者在商品房升值時(shí)通過及時(shí)轉(zhuǎn)讓獲得利潤(rùn)，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益的人?！衾剩河址Q利息率，表示一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計(jì)算則稱為年利率。其計(jì)算公式是：利息率= 利息量 ÷ 本金÷時(shí)間×100%利率是借款人需向其所借金錢所支付的代價(jià)，亦是放款人延遲其消費(fèi)，借給借款人所獲得的回報(bào)?！粼鹿涸鹿┲冈谝糟y行按揭方式購(gòu)置商品房、機(jī)動(dòng)車輛等時(shí)，根據(jù)貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應(yīng)當(dāng)在還款期間內(nèi)，每月向貸款銀行支付的月還款額，包括本金部分和相應(yīng)的利息。目前，我國(guó)按揭貸款的還款方式包括：貸款期限在1年的一次性還款方式，貸款期限在1年以上的等額還款或等額本金還款方式。◆等額本息還款方式：每月還款的金額是一致的，但其中的本金部分逐月遞增，而利息部分

逐月遞減。在還款期內(nèi)，支付的總利息費(fèi)用，高于等額本金還款方式。◆等額本金還款方式：每月還款的金額逐月遞減，其中本金部分保持不變，而利息部分逐月遞減。在還款期內(nèi)，支付的總利息費(fèi)用，低于等額還款方式，但前期還款額（含本金和利息）高于等額還款方式?！纛A(yù)告登記：指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?◆預(yù)抵押登記：就是在購(gòu)房者與開發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！羲?xiàng)權(quán)利證書：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。第二節(jié)第二節(jié)第二節(jié)第二節(jié)個(gè)人住房按揭貸款個(gè)人住房按揭

貸款個(gè)人住房按揭貸款個(gè)人住房按揭貸款貸款用途貸款用途貸款用途貸款用途：：：：用于支持個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、大修住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人住房貸款，即通常所稱“個(gè)人住房按揭貸款”。貸款對(duì)象貸款對(duì)象貸款對(duì)象貸款對(duì)象：：：：年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明； 在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。貸款條件貸款條件貸款條件貸款條件：：：：借款人必須同時(shí)具備下列條件：（1）有合法的身份；（（（（身份證身份證身份證身份證，，軍官證等軍官證等軍官證等軍官證等））））（（（（2222））））借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過70歲（一般執(zhí)行男65，女60）（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購(gòu)買住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（（（（商品房買賣合同商品房買賣合同商品房買賣合同商品房買賣合同））））（5）有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款；（（（（首付款收據(jù)首付款收據(jù)首付款收據(jù)首付款收據(jù)））））（6）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作

為保證人；（7）貸款行規(guī)定的其他條件。貸款額度貸款額度貸款額度貸款額度：：：：最高為所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的70%；貸款期限貸款期限貸款期限貸款期限：：：：一般最長(zhǎng)不超過30年。貸款利率貸款利率貸款利率貸款利率：：：：貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%； 貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%（按各地政府實(shí)際情況定）。申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料：：：：1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本2.結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份（原件）3.經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；

4.合法的購(gòu)買住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件 5.借款人用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明

6.資信證明：包括學(xué)歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等7.如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表。8.銀行規(guī)定的其他材料?？蛻糍J款流程客戶貸款流程客戶貸款流程客戶貸款流程（1）提出申請(qǐng)?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請(qǐng)，并提交有關(guān)資料。（2）簽訂合同。借款申請(qǐng)人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)。（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶。同時(shí)，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。（4）支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。（6）貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最后一期（分期償還類貸款）前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類貸款）結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應(yīng)付各項(xiàng)款項(xiàng)后，提前10個(gè)工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請(qǐng)。貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，并持貸款行出具的“貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。第三節(jié)第三節(jié)第三節(jié)第三節(jié)個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款住房住房住房住房公積金貸款公積金貸款公積金貸款公積金貸款的類別有的類別有的類別有的類別有：：：：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。（注意：不是所有的公積金中心都提供以上類別的貸款，請(qǐng)先咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)）住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的特點(diǎn)特點(diǎn)特點(diǎn)特點(diǎn)：：：：相對(duì)于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)。公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度大部分城市都規(guī)定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都個(gè)人單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元;廣州市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50萬元，北京市住房公積金貸款額度最高是80萬，如果評(píng)級(jí)評(píng)到3A級(jí)別的話最高可以到80萬*（1+30%）=104萬其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%;住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式：：：：借款申請(qǐng)人及配偶公積金個(gè)人月繳存額之和÷實(shí)際繳存比例×12(月)×0.45(還款能力系數(shù))×貸款期限(最長(zhǎng)可貸年限)若夫妻雙方繳存比例不一致的,按比例較高的一方確定實(shí)際繳存比例。不高于按借款申請(qǐng)人及配偶還款能力確定的貸款限額。申請(qǐng)公積金貸款還應(yīng)滿足月還款/月收入不大于50%(其中：月還款包括已有負(fù)債和本次負(fù)債每月還款之和)。貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下條件貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下條件貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下條件貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下條件：：：：（1）具有有效的身份證明；（2）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。（3）參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款還必須符合以下條件：即申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)?，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時(shí)斷時(shí)續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。（4）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。（5）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。當(dāng)職工有其他債務(wù)纏身時(shí)，再給予住房公積金款，風(fēng)險(xiǎn)就很大，違背了住房公積金安全運(yùn)作的原則。貸款用途必須?？顚Ｓ觅J款用途必須?？顚Ｓ觅J款用途必須?？顚Ｓ觅J款用途必須?？顚Ｓ茫海海海鹤》抗e金貸款用途僅限于購(gòu)買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購(gòu)買使用權(quán)住房的，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。公積金貸款等額本金和等額本息對(duì)比公積金貸款等額本金和等額本息對(duì)比公積金貸款等額本金和等額本息對(duì)比公積金貸款等額本金和等額本息對(duì)比1.傳統(tǒng)的還款方式有等額本金和等額本息兩種。這兩種還款方式中，等額本金在貸款利息上要更節(jié)省，但是這種還款方式的前期還款壓力比較大，比較適合當(dāng)前資金比較充裕，或是短期內(nèi)有提前還款打算的借款人。而等額本息的還款方式雖然貸款利息要高些，但是對(duì)于那些目前手頭資金不足，又不打算短期內(nèi)辦理提前還款的借款人來說比較適用。住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程住房公積金貸款流程

1、借款人到住房資金管理（分）中心填寫〈借款申請(qǐng)表〉并提供相關(guān)資料。如下：(1)申請(qǐng)人及配偶住房公積金繳存證明;(2)申請(qǐng)人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;(3)家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明及其它對(duì)還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明;(4)購(gòu)買住房的合同、協(xié)議等有效證明文件;(5)用于擔(dān)保的抵押物、質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處置權(quán)人同意抵押、質(zhì)押的證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明;(6)公積金中心要求提供的其他資料。

2、住房資金管理（分）中心對(duì)借款人進(jìn)行初審，包括核驗(yàn)借款申請(qǐng)表、核定借款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式。

3、初審合格，由受委托銀行對(duì)借款人進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容包括：購(gòu)房行為是否合法；抵押物或枝椏物質(zhì)押物是否符合要求；收入情況，是否有償還本息的能力；有保證人的，保證人是否具有保證資格等。

4、受托銀行調(diào)查合格，出具調(diào)查意見書遞交住房資金管理（分）中心，由住房資金管理（分）中心審批。

5、審批通過，住房資金管理（分）中心簽發(fā)委托貸款通知單。

6、受托銀行接到通知單后，與借款人簽訂借款合同，辦理抵押、質(zhì)押或擔(dān)保手續(xù)，簽訂委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書，開立個(gè)人貸款專用帳戶。

7、貸款合同生效，住房資金管理（分）中心將資金劃入委托貸款基金，再由委托行將資金劃入開發(fā)商帳戶。

8、借款人按照規(guī)定的方式按時(shí)歸還借款。

9、借款人還清貸款本息，結(jié)束抵押擔(dān)保，收回有關(guān)證件

第五篇：《房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介》簡(jiǎn)介

《房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介》簡(jiǎn)介：

中鐵四局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是由中鐵四局集團(tuán)有限公司投資成立的一家房地產(chǎn)綜合開發(fā)企

《房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介》正文開始>>-

中鐵四局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是由中鐵四局集團(tuán)有限公司投資成立的一家房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司注冊(cè)資金2000萬元，現(xiàn)有在職員工38人，其中具有中級(jí)以上職稱27人，年開發(fā)能力達(dá)10萬平方米。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循有限責(zé)任公司制度的運(yùn)作方式，下設(shè)綜合部、企劃營(yíng)銷部、工程部、財(cái)務(wù)部，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作，相互協(xié)調(diào)，初步形成了一個(gè)上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場(chǎng)狠抓經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化管理，樹立責(zé)任感、認(rèn)識(shí)危機(jī)感；不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，積極尋求探索與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方針，走品牌化之路。

作為公司投資主體的中鐵四局集團(tuán)有限公司是以工程承包為主，跨行業(yè)、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)，名列全國(guó)五百家最大經(jīng)營(yíng)規(guī)模建筑企業(yè)第二位。在鐵路、公路、建筑、市政工程、汽車試驗(yàn)場(chǎng)等施工領(lǐng)域五次榮獲中國(guó)建筑工程最高獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)）——“魯班獎(jiǎng)”，多次榮獲?。ú浚┘?jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)，被評(píng)為“全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)”，資金信用被中國(guó)建設(shè)銀行評(píng)定為AAA級(jí)，集團(tuán)及13個(gè)子公司均通過IS09002質(zhì)量認(rèn)證體系。

公司轉(zhuǎn)制前專門負(fù)責(zé)集團(tuán)有限公司合肥基地的籌建和開發(fā)工作，并統(tǒng)管局內(nèi)各單位基地的布點(diǎn)策劃、立項(xiàng)、征地、規(guī)劃、資金管理等工作。二十多年來，承擔(dān)過集團(tuán)公司內(nèi)各主要單位的基地開發(fā)與建設(shè)，征用土地達(dá)3068畝，開發(fā)房屋74.7萬平方米，工程合格率100%，優(yōu)良率達(dá)25%。

同時(shí)，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，公司積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任。公司堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，營(yíng)造居住消費(fèi)新時(shí)尚，創(chuàng)造居住生活新感受。由公司承建的“呤春園”居住小區(qū)，將以新穎的設(shè)計(jì)、獨(dú)特的造型、優(yōu)美的環(huán)境，完美展示現(xiàn)代都市生活的新空間，為住http:///bbs/戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。

公司將秉承中鐵四局集團(tuán)有限公司的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持“創(chuàng)造精品，奉獻(xiàn)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，繼續(xù)為社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

公司竭誠(chéng)希望與社會(huì)各界攜手并進(jìn)，共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。

地址：合肥市望江路96號(hào)（230023）

法人代表：總經(jīng)理 張朝魯

注冊(cè)資金：2000萬元

美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的連鎖機(jī)構(gòu)。公司秉承“信守承諾，安全可靠”的服務(wù)理念，為廣大客戶提供房屋租售全程服務(wù)。其連鎖運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式可以為全市居民提供快捷、便利的房產(chǎn)服務(wù)。

美麗家園成立于2003年12月11日，注冊(cè)資金200萬，在北京市建委存有60萬保證金，可

做專業(yè)的房屋租賃代理業(yè)務(wù)。在現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中已成長(zhǎng)了盡七個(gè)年頭，從幾十名員工壯大到現(xiàn)如今的幾百名銷售精英，為廣大消費(fèi)者提供豐富、真實(shí)、專業(yè)的房產(chǎn)信息，提供便捷的二手房交易平臺(tái)。

美麗家園堅(jiān)持“博愛、真誠(chéng)、團(tuán)結(jié)、專業(yè)、創(chuàng)新”的企業(yè)文化，積極培養(yǎng)人才，建立核心團(tuán)隊(duì)和標(biāo)準(zhǔn)化交易流程，為廣大消費(fèi)者提供最安全、最快速、最優(yōu)質(zhì)、最專業(yè)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，使美麗家園成為廣大居民的二手房樂園。

業(yè)務(wù)范圍

房屋租售、公寓租售、商鋪?zhàn)馐?、寫字樓租售、?quán)證過戶、按揭貸款、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)調(diào)研、房地產(chǎn)抵押貸款、房產(chǎn)咨詢和空置房的處理

榮譽(yù)稱號(hào)

存量房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一級(jí)單位

北京市二手房交易市場(chǎng)價(jià)格指定信息采集單位

多家銀行提供貸款資信服務(wù)保證

首批在光大銀行開設(shè)保證金帳戶中介單位

北京經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員

首批可從事房屋代理業(yè)務(wù)的合格中介之一

《經(jīng)紀(jì)人》全國(guó)理事會(huì)理事

世界杰出華商協(xié)會(huì)理事單位

近期推出的特色服務(wù)

陽(yáng)光工程：陽(yáng)光交易、陽(yáng)光收費(fèi)、陽(yáng)光流程

愛屋及屋：一次性支付房屋租金，免費(fèi)提供保值22500元家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和2次全面保潔 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：首批合格中介之一的美麗家園與金融合作機(jī)構(gòu)光大銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行強(qiáng)強(qiáng)合作

四川地鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2004年11月，注冊(cè)資金2000萬元，是取得國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司。中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事會(huì)會(huì)員。曾用名“四川省眉山市立信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧輝園項(xiàng)目部?！?/p>

公司采取現(xiàn)代企業(yè)管理模式，以董事會(huì)為核心決策層，經(jīng)理為直接經(jīng)營(yíng)層，構(gòu)筑了一個(gè)精簡(jiǎn)高效的組織框架。擁有一支技術(shù)專業(yè)、團(tuán)結(jié)合作、開拓上進(jìn)的優(yōu)秀員工隊(duì)伍，充分保證公司的專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力，以科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，保障公司長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展。

公司現(xiàn)有在職員工136人。擁有各類經(jīng)濟(jì)、技術(shù)職稱人員55人，公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、采供部、后勤部、售樓中心、眉山市風(fēng)尚裝飾公司、碧輝園休閑會(huì)所、眉山吉安物業(yè)管理有限責(zé)任公司和8個(gè)建筑施工隊(duì)伍，有建筑工人800多人。

近年來，公司本著“我們開發(fā)的是土地，生產(chǎn)的是建筑，營(yíng)造的是文化”的理念，致力于推動(dòng)眉山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化眉山人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新理想”的居家生活典范。在眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，公司抓住機(jī)遇，開拓發(fā)展，快速成長(zhǎng)為管理嚴(yán)密、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司。公司先后開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總面積達(dá)30多萬㎡。完成了眉山市多項(xiàng)舊城改造工程，在東坡湖開發(fā)區(qū)成功開發(fā)“碧輝園”一期、“碧輝園”二期、“碧輝園”三期和“山水園林”商住小區(qū)。在建小區(qū)有以“綠色、環(huán)保”為主題，占地113畝的“燕語林森”。目前 “燕語林森”一期工程已于2007年11月開工，現(xiàn)全部進(jìn)入主體施工。

在取得成績(jī)的同時(shí)，地鑫人不滿足現(xiàn)狀，正向著集團(tuán)化公司的方向發(fā)展。2004年2月成立了“眉山市風(fēng)尚裝飾工程有限公司”，裝飾公司有一支技術(shù)過硬的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，為小區(qū)業(yè)主房屋裝修提供精品戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與品質(zhì)保障，發(fā)展勢(shì)頭良好。2004年5月成立了“碧輝園休閑會(huì)所”，以其優(yōu)雅環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為小區(qū)業(yè)主和市民提供休閑娛樂場(chǎng)所，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。2005年成立了“眉山吉安物業(yè)管理有限責(zé)任公司”，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、先進(jìn)的安防系統(tǒng)為業(yè)主提供優(yōu)越的居家氛圍，讓業(yè)主買得放心、住得舒心。經(jīng)過地鑫員工的艱苦創(chuàng)業(yè)、奮發(fā)圖強(qiáng)，地鑫房地產(chǎn)公司從無到有，由弱到強(qiáng)，在強(qiáng)手如林的房地產(chǎn)業(yè)中求得了生存與發(fā)展。地鑫房地產(chǎn)公司的“碧輝園”已成為一個(gè)社會(huì)公認(rèn)的品牌房產(chǎn)。公司在取得良好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其社會(huì)效益也影響深遠(yuǎn)。解決了1000多人的就業(yè)問題，幾年來為國(guó)家和地方財(cái)政交納各種稅費(fèi)1000多萬元，獲得了諸多殊榮。

1、經(jīng)市政府及有關(guān)部門評(píng)定，碧輝園一公寓獲得了“市級(jí)園林式居住小區(qū)”稱號(hào)。

2、公司開發(fā)的“碧輝園?山水園林”A區(qū)住宅小區(qū)，在眉山市政第一屆優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)比中榮獲優(yōu)秀住宅小區(qū)戶型設(shè)計(jì)銀獎(jiǎng)。

3、連續(xù)三年被東坡區(qū)委、區(qū)政府授予“納稅大戶”稱號(hào)；

4、連續(xù)三年被東坡區(qū)工商局評(píng)為“守合同重信用企業(yè)”；

5、被眉山市保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)授予“消費(fèi)維權(quán)誠(chéng)信單位”。

6、公司不忘回報(bào)社會(huì)，向社會(huì)奉獻(xiàn)愛心。被中共眉山市委辦

公室眉山市人民政府辦公室授予“2006送溫暖獻(xiàn)愛心捐助活動(dòng)先進(jìn)單位”。

7、獲得眉山市東坡區(qū)二00六第三產(chǎn)業(yè)突出貢獻(xiàn)先進(jìn)企業(yè)。

8、開發(fā)的“燕語林森”項(xiàng)目依據(jù)《中國(guó)生態(tài)住區(qū)技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》(第四版)通過“全國(guó)綠色生態(tài)住宅示范項(xiàng)目”評(píng)估，獲得“全國(guó)綠色生態(tài)住宅示范項(xiàng)目證書。

9、經(jīng)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)評(píng)估，“燕語林森”榮獲二00七精瑞住宅科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)“綠色生態(tài)建筑獎(jiǎng)優(yōu)秀獎(jiǎng)”。

10、經(jīng)四川省人居環(huán)境評(píng)審組委會(huì)評(píng)審，“燕語林森”被評(píng)為最適合人居環(huán)境精品樓盤。

11、連續(xù)兩年被眉山市規(guī)劃建設(shè)局、眉山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)授予“眉山市房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)”稱號(hào)。

今后，公司將按照“關(guān)愛你一生”的公司理念，向社會(huì)奉獻(xiàn)新世紀(jì)住宅精品，以前瞻的觀念、先進(jìn)的技術(shù)、優(yōu)秀的品質(zhì)、高效的服務(wù)為社會(huì)各界人士創(chuàng)造幸福、創(chuàng)造快樂，創(chuàng)造美好家園！

四川地鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

二00八年十月十日