第一篇：房地產(chǎn)交易相關(guān)知識

房地產(chǎn)交易相關(guān)知識

一、概念、什么是二手房交易？

二手房的概念，是指已經(jīng)取得《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《國土使用權(quán)證》，并可在住房二級市場交易的各類房屋，（種類）包括房改房，經(jīng)濟適用房、安居房、解困房、集資房、商品房的再轉(zhuǎn)讓。

2、房屋類型

2.1商品房：商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開放公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括回遷房、拆遷安置房。

2.2、房改房：房改房是指按國家規(guī)定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋。分為市直、省直房改房，包括集資房、解困房、安居房、經(jīng)濟適用房等。

3、交易的三種類型：轉(zhuǎn)讓，抵押和租賃。

4、貸款類型：商業(yè)貸款、市直公積金貸款和省直公積金貸款。

二、二手房交易流程

1、核價——辦理地點：房產(chǎn)局

2、核稅——地稅局

3、過戶——房產(chǎn)局

4、貸款——銀行

5、交接——交易房屋地點

三、核價

四、核稅

1、辦理所需的材料有哪些

房產(chǎn)證復(fù)印件，買賣雙方身份證復(fù)印件，核價合同

2、從2009年1月1日起，對購買住房有新的規(guī)定：

5年以內(nèi)的：收全額營業(yè)稅和個稅，個稅滿5年家庭二套或以上的收1%個稅。5年以上的唯一一套住宅免征個稅。

144平方以上的：2年以上征收差額營業(yè)額和個稅，2年以內(nèi)的收全額營業(yè)稅和個稅，增值稅不收。

繼承的:夫妻之間繼承的收一半的20%個稅。子女之間繼承的收全額的20%的個稅。包河在收稅同時收營業(yè)稅。有的地稅局名下只有一套住宅的5年不受繼承稅（瑤海、新站、高新）

析產(chǎn)的：征收一半的20%個稅，包河析產(chǎn)稅暫時不收。有的地稅局名下只有一套住宅滿5年不收析產(chǎn)稅（瑤海）

門面房：暫不收稅，直接過戶

公賣私：差額的營業(yè)稅，差額30%的增值稅。

五、過戶

過戶需要哪些資料？

A、賣方：房主（產(chǎn)權(quán)證）夫妻雙方身份證、婚姻證明材料原件和復(fù)印件一份。

B、買方：買受人身份證原件和復(fù)印件一份。

備注：

1、賣方若未婚，需要提供真實有效的未婚證明。離異和喪偶需提供想伏案協(xié)議原件后，視具體情況辦理：

離異和喪偶的需先換證后方可以辦理過戶。

瑤海和包河、蜀山、產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證是產(chǎn)權(quán)人可不用換證。協(xié)議離異的需要前配偶到場簽字法院判決的可直接辦理。

2、賣方的結(jié)婚證明日到期要房產(chǎn)證日期之前，若之后到民政部門調(diào)出結(jié)婚時的登記表。

3、若房產(chǎn)局的電子檔案反應(yīng)不出賣方的身份證號碼，要到檔案館調(diào)檔。備注：

1、省直房改房需經(jīng)過省房改辦審批。

2、市直夫妻二人名下享受房改房政策面積再80平方米以內(nèi)的，可直接上市交

易，超出80平方米的，需要到市房改辦辦理審批手續(xù)，方可上市交易。

3、合肥鋼鐵集團單位的房子需經(jīng)過單位審批以后，可以上市交易（除瑤海之外）

4、賣方若系代理人，代理人需提供產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方出具的委托公證書。（肥東

房產(chǎn)局自2009年3月24日起委托書不給取款。）

過戶費用

契稅：90平方以下首套住宅1%（廬陽、瑤海、包河、蜀山再本局內(nèi)可調(diào)首套住房證明，產(chǎn)權(quán)再檔案館可調(diào)。）90平方到114平方未2%。144平方以上為4% 登記費：50元/套；5元印花稅

手續(xù)費：4元/平方

房改房交易需繳納土地收益金1%

門面的過戶費用

手續(xù)費：房產(chǎn)基準價格1%

契稅：房產(chǎn)基準價格1%

登記費：550元/套+5元印花稅

六、貸款

1、貸款需要交哪些材料

1.1身份證原件復(fù)印件四份

1.2、戶口本復(fù)印件四份或戶籍證明（夫妻不在一個戶口本上的，需提供雙方戶口本原件需驗證；

1.3、婚姻證復(fù)印件四份。（未婚：提供戶口所在地民政局出具的未婚證明；已婚；結(jié)婚證、婚姻狀況證明）原件需驗證；離婚或配偶死亡需提供婚姻狀況證明及未再婚證明。

1.4、收入證原件一份（已婚雙方各一份）；

1.5、存量房買賣合同原件，契稅發(fā)票及房產(chǎn)局資金托管協(xié)議憑證復(fù)印件。（原件帶去驗證）

1.6、原賣方房產(chǎn)證復(fù)印、現(xiàn)房產(chǎn)證的評估報告；

1.7、買方若系代理人簽字，需辦理委托公證。（公證日期需在合同簽訂前，簽字時，受托人應(yīng)帶身份證，公證書。）

備注：（1）、個體或小公司需提供所在公司的營業(yè)執(zhí)業(yè)副本復(fù)印件及最近連續(xù)三個月稅票。收入證明過高的，需提供公司稅票復(fù)印件。

（2）借款人身份證，戶口本、結(jié)婚證、上的姓名、年齡、身份證號必須全部一致。

（3）、借款人或其配偶沒有在全國任何一家商業(yè)銀行有過逾期貸款或不良信用記錄，未為其他人做過擔保，否則，銀行拒絕向其借款。

2、貸款需交哪些費用？

2.1、公證費：10萬以下100元，10萬以上，為貸款額*0.1%

2.2評估費：評估值*0.4%

2.3、抵押登記費：80元+5元印花稅

2.4、貸款手續(xù)費：150元/戶；

2.5、復(fù)印費：10元/戶

七、交接

1、概論：作為合同履行的最后一個環(huán)節(jié)，丙方配合買賣雙方對房屋進行驗收，買方簽字確認，賣方領(lǐng)取房款，合同履行完畢。

2、交接條件：

2.1買方房款已齊，合同約定的代理費已全額繳納。

2.2賣方戶口已遷出或已取得買方確認；

2.3在資料齊全的情況下，為雙方代辦附屬設(shè)施的過戶手續(xù)。

3、交接內(nèi)容

3.1戶口——戶口房屋所在地派出所核實

3.2水——核費：4422666；雙方身份證復(fù)印件及水表號（卡繳費須取消代繳協(xié)議）

3.3、氣——核費：51333333；過戶費：2.5元（卡繳費須取消代繳協(xié)議）

3.4、電——核費：95598過戶：雙方身份證復(fù)原件及復(fù)印件、現(xiàn)房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、業(yè)務(wù)號，雙方到場。

3.5、有線——雙方身份證原件，復(fù)印件、有線證。

3.6、物業(yè)管理——小區(qū)物業(yè)公司

八、土地證的過戶

1原房主的土地證或元房主單位開具的土地證未辦證明及地籍圖復(fù)印件一張；

2、現(xiàn)房主的的房產(chǎn)證復(fù)印件一份

3、現(xiàn)房主身份證復(fù)印件一張

4、契稅或土地收益金發(fā)票復(fù)印件一張

5、存量買房賣房合同原件一份（除廬陽）

九、不得上市交易的八類房屋

1、機關(guān)辦公區(qū)內(nèi)、學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)的住房

2、違反房改政策規(guī)定購買的住房或以低于房改房政策的價格購買且未按照規(guī)定補足房價款的住房。

3、住房面積超過省人民政府規(guī)定的控制標準?；蛘哌`反規(guī)定利用公款超標裝修，且超標部分未按規(guī)定收回或補足房價裝修的住房

4、以確定屬房屋拆遷范圍內(nèi)的住房；

5、產(chǎn)權(quán)有爭議的或者共有人不同意出售、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的住房。6上市出售后形成新的住房困難的住房；

7、擅自更改房屋使用性質(zhì)的住房；

8、其他依法不得上市的交易房。

九、流程

到所屬房產(chǎn)分局核準價格——到所屬稅務(wù)局核征（免）交營業(yè)稅——到所屬房產(chǎn)分局辦理資金托管——房產(chǎn)過戶——買房取證——買方辦理按揭——款到托管賬戶——交接房屋、買方取鑰匙、賣方取房款

十、

第二篇：交易知識

交易知識：

1、經(jīng)濟適用房可以過戶嗎？

答：不可以。

2、房改房、集資房過戶時賣方應(yīng)提供哪些材料？賣方未婚應(yīng)提供哪些材料？賣方離婚應(yīng)提供哪些材料？

答；過戶時應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻關(guān)系證明及配偶身份證（已婚須夫妻雙方到場）；若賣方未婚房改，則出售時應(yīng)當面填寫單身的具結(jié)書、產(chǎn)權(quán)證、身份證；若賣方離婚則出售時應(yīng)提供離婚時針對該房產(chǎn)的離婚協(xié)議書或離婚判決書原件（離婚協(xié)議書應(yīng)到民政局蓋章、離婚判決書還應(yīng)附法院生效通知書），同時應(yīng)到交易所辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后方可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

3、交易所產(chǎn)權(quán)變更時間需多長時間？

答：為10個工作日。

4、賣方為未成年人，可以出售房產(chǎn)嗎？出具什么材料？

答：可以，需由產(chǎn)權(quán)人生生父母雙方到場并提供雙方身份證、婚姻關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人（未成年人）出生證明、戶口本，并書面出具具結(jié)書。

5、一次性付款買方可辦理未成年人嗎？應(yīng)提供哪些材料？買方產(chǎn)權(quán)人本人需到場嗎？

答：可以，應(yīng)提供：未成年人戶口本、未成年人監(jiān)護人到場（生父或生母均可）、監(jiān)護人的身份證明、監(jiān)護人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系證明（派出所出具的關(guān)系證明或可明確體現(xiàn)母子或父子關(guān)系的戶口本）。16-18周歲未成年產(chǎn)權(quán)人本人需到場辦理，16周歲以下不需到場辦理。

6、辦理二手房過戶，若產(chǎn)權(quán)人在國外、國內(nèi)的其他地方、臺灣、香港分別需到哪里出具公證售房委托書？

答：國外：需到中國駐該國使、領(lǐng)館辦理認證的委托書（非漢語的要做譯文公證）；國內(nèi)：

區(qū)級以上公證處；臺灣；到當?shù)胤ㄔ海ㄍ瑫r需法院將公證書寄到福州市海基會認證）；香港：中國政府認可的律師樓。

7、拆遷戶重新購房是否有免稅？應(yīng)提供什么材料？

答：私房拆遷貨幣安置戶2年內(nèi)重新購房可申請免一定比例（等同拆遷面積）的契稅；申請時應(yīng)提供拆遷補償安置協(xié)議書和原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷證明單與新購房過戶收件手續(xù)同時辦理，出稅時直接減免。

8、產(chǎn)權(quán)人（房改房配偶）一方死亡，交易時需要提供哪些材料？稅費如何征收？辦理繼承公證所需的材料及費用？

答：1）提供：繼承及棄權(quán)公證書、產(chǎn)權(quán)證、繼承者人身份證明。（應(yīng)先辦理至繼承人名下方可交易），產(chǎn)權(quán)變更費用為85；交易過戶的稅費：根據(jù)繼承前一道產(chǎn)權(quán)買受時間(是否滿2年)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、個人所得稅。

2）辦理繼承公證應(yīng)提供：死亡證明（由派出所出具、如戶藉證明函）、被繼承人（即死者）家庭成員（包括父母、配偶及子女）關(guān)系證明（由派出所出具）、繼承人身份證材料原件（包括身份證、戶口本）、產(chǎn)權(quán)證材料原件。公證處收費：公證處評估價＊2%（公證處評估價為公證處的內(nèi)部評估價）。

9、辦理一手商品房、拆遷房應(yīng)提供什么材料？

答：商品房：購房登記申請表、統(tǒng)一不動產(chǎn)發(fā)票、商品房買賣合同、身份證原件及復(fù)印件、公共設(shè)施維修基金交款單據(jù)（2003年9月之前公共設(shè)施維修基金交至物業(yè)處，則不需提供公共設(shè)施維修基金交款單據(jù)）；若產(chǎn)權(quán)有抵押給銀行，則在產(chǎn)權(quán)受理時還應(yīng)提供銀行蓋章的《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押登記申請報告》（簡稱：《期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房申請表》）。

拆遷房：拆遷協(xié)議書、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換證明書、房屋分戶平面圖、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷通知書、繳款憑證、房屋拆遷安置補償結(jié)算單。

10、辦理一手商品房產(chǎn)權(quán)證的流程？

答：到開發(fā)商處開具購房登記申請表、統(tǒng)一不動產(chǎn)發(fā)票→→若存在抵押到銀行出具一份《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押登記申請報告》→→到交易所二樓繳交公共維修基金→→到交易所三樓辦理產(chǎn)權(quán)證受理。

11、何為二次房改房？二次房改的房產(chǎn)是否可辦理過戶手續(xù)？

答：按規(guī)定：單位員工每對夫妻只可享受一套單位的福利分房（房改房），若每對夫妻享有兩套或兩套以上的房改房，則所擁有的房改房均屬違規(guī)房改所得，按福州市房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，違規(guī)房改所得之房產(chǎn)均不可辦理過戶手續(xù)。

12、若產(chǎn)權(quán)證不慎丟失，是否可以補證？補證手續(xù)如何辦理？費用？

答：可以補證，首先丟證的產(chǎn)權(quán)人本人憑身份證原件先到交易中心登記遺失、調(diào)檔、之后登報遺失（福建日報或福州日報），見報三個月后可憑報紙并持產(chǎn)權(quán)人本人身份證原件到交易所辦理補證手續(xù)；補證時間：10個工作日（若產(chǎn)權(quán)證存在抵押，則補證需貸款銀行出具同意補證的證明，如銀行不同意出具證明，則需先行解押后辦理補證相關(guān)手續(xù)）。費用有：登報申請30元、調(diào)檔費用150元、登報費用一行60元、補證工本費用85元。

13、拍賣過來的房產(chǎn)，若要辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)如何辦理？需提供哪些材料？

答：拍賣的房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)提供：原產(chǎn)權(quán)證原件、買受人身份證、申請報告、拍賣成交確認書原件、拍賣行收取的傭金發(fā)票、房款收款收據(jù)、民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。

14、若交易受理單不慎丟失，如何補辦？

答：首先先到交易中心登記遺失、調(diào)檔，之后登報遺失（福建日報），見報一個月后可憑報紙到交易所持買受人本人身份證原件可辦理補受理單手續(xù)、本人到場。

15、若出售住房時，納稅保證金（個人所得稅）是否可退還，退稅手續(xù)如何辦理？

答：若出售房產(chǎn)時產(chǎn)生了個人所得稅，在一年內(nèi)購買一套商品房（一年時間指：截止至領(lǐng)到退稅款項當日），則原先交納的個人所得稅可以按一定比例退還。辦理退稅手續(xù)時應(yīng)提拱：新產(chǎn)權(quán)證原件、納稅保證金收據(jù)原件、調(diào)檔售房及購房時的買賣契約、填寫退稅申請表、申請退稅人本人到場并持身份證原件到交易中心受理，受理手續(xù)辦理完畢后到原出售房產(chǎn)所屬的地稅局辦理退稅款相關(guān)手續(xù)（退稅申批時間較長，一般在3個月左右）。

16、若產(chǎn)權(quán)證中相關(guān)信息出現(xiàn)錯誤，如何辦理更正手續(xù)？

答：首先要確認是哪方面的信息出現(xiàn)錯誤，一般是先到檔案館調(diào)檔確認檔案與產(chǎn)權(quán)證中的信息是否相同，若檔案館中記錄的信息是正確的，只是制證時出錯則只須調(diào)檔后再持有錯誤信息的產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到交易所辦理更正手續(xù)即可。若檔案中的信息與產(chǎn)權(quán)證中的錯誤信息一致，則應(yīng)到相關(guān)部問出具證明。

17、哪些房子出售時會產(chǎn)生個人所得稅？

答：未滿二年的房產(chǎn)（含普通住宅、高檔住宅、非住宅）出售時均會產(chǎn)生個人所得稅。

18、什么是高檔住宅？

答：容積率小于等于1.0或單元面積大于等于144平方米或鼓樓區(qū)、臺江區(qū)實際單價高于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城區(qū)單價高于7000元/平方米（含7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期間通過招拍掛方式取得土地的項目，單價高于10000元/平方米（含10000元/平方米）。

19、若土地性質(zhì)為集體土地的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)是否可以辦理交易過戶手續(xù)？

答：可以過戶（需雙證齊全），但買方應(yīng)為本村村民，出售時買方應(yīng)提供：身份證、戶口本、村委會出具的長住證明。

20、若外國人以一次性付款方式購房，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)該如何辦理？是否可享受首次購房契稅減免優(yōu)惠政策？

答：若外國人的護照中未體現(xiàn)中文名字，則需先到公證處辦理譯文公證手續(xù)（將外文的名字翻譯成中文），產(chǎn)權(quán)證中產(chǎn)權(quán)人只可體現(xiàn)中文名字。外籍人士（含港、澳、臺）購房不可享受首次購房契稅減免優(yōu)惠政策。

第三篇：房地產(chǎn)交易流程

簽合同:

1、賣方攜帶產(chǎn)權(quán)證、身份證、公共維修基金收據(jù)原件；買方攜帶身份證和定金

2、簽約后買方向賣方支付定金，按法律規(guī)定定金不得超過房價的20% 買方支付房款

交接房款有2種方式：

1、自行交接：買方直接將房款交由賣方自由使用

2、銀行托管：買方把房款存入銀行指定賬戶辦理資金托管手續(xù)，買賣雙方與銀行簽訂托管協(xié)議

麥田公司建議交易雙方選擇第2種方式 交稅和過戶:

1、交稅前小提示：

各區(qū)縣稅務(wù)局要求不一，有些區(qū)縣只能刷銀聯(lián)卡，有些區(qū)縣現(xiàn)金也可使用 2.交稅過戶要準備的資料：

A 賣方：本人持身份證原件和產(chǎn)權(quán)證原件到場，并準備原購房發(fā)票和契稅票。如本人無法到場，需辦理售房委托公證。

B 買方：本人持身份證原件（外地戶口需帶暫住證）到場；如本人無法到場，可手寫委托書

3、資料齊全的情況下,當日即可辦理完畢 費用結(jié)清和物業(yè)交接

1、費用的截止日期以交房為準。賣方結(jié)清物業(yè)費、供暖費、電話費、有線電視費、燃氣費、水費（熱水、冷水、中水）、電費等所有費用

2、房屋交接，買賣雙方清點家具家電，簽署《物業(yè)確認書》

3、將賣方的公共維修基金收據(jù)更名到買方名下

4、提醒賣方將戶口遷移出并配合買方遷入戶口 賣方收取房款：

產(chǎn)權(quán)過戶后買賣雙方共同至銀行簽署解凍協(xié)議，并提供契稅票和受理通知單，銀行一般在當天解凍房款，最遲到次日，賣方可使用該筆款項。

商業(yè)銀行按揭交易流程

簽合同:

1、賣方攜帶產(chǎn)權(quán)證、身份證、公共維修基金收據(jù)原件；買方攜帶身份證和定金

2、簽約后買方向賣方支付定金，按法律規(guī)定超過房價的20%的金額不受定金罰則保護 銀行貸款面簽

1、買賣雙方本人到場（已婚則配偶也到場），否則辦理委托公證；買方借款人必須到場

2、應(yīng)準備的材料

賣方：

夫妻雙方的身份證、戶口簿、結(jié)婚證（已婚的提供夫妻雙方資料，未婚的在銀行填寫《未婚申明》，離婚的提供《離婚證》或法院判決書或公證過的離婚協(xié)議）

買方：

夫妻雙方的身份證、戶口簿、結(jié)婚證（已婚的提供夫妻雙方資料，未婚的在銀行填寫《未婚申明》，離婚的提供《離婚證》或法院判決書或公證過的離婚協(xié)議）收入證明、公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（年檢過的，加蓋公章）

為了使借款人更快的將銀行貸款申請下來，借款人盡量提供能證明他有還款能力的資料，例如：汽車行駛證、房產(chǎn)證、學(xué)位證書、職業(yè)資格證書（如會計、律師）、工資流水或稅單等

提醒：收入證明上的工資收入需為月供的2倍以上，如果之前有貸款（已婚則指夫妻雙方），那么收入證明上的工資收入需為所有貸款月供（本次貸款也包括）的2倍以上 買方支付首付款:

交接首付款有2種方式：

1、自行交接：買方直接將房款交由賣方自由使用

2、銀行托管：買方把首付款存入銀行指定賬戶辦理資金托管手續(xù)，買賣雙方與銀行簽訂托管協(xié)議

麥田公司建議交易雙方選擇第2種方式

評估

麥田公司向評估公司遞送材料，評估公司在3個工作日內(nèi)出 評估報告

批貸

在銀行收到買賣雙方全部材料和評估報告后，一般在3個工作日內(nèi)可批準貸款、出具批貸通知函；麥田公司在收到銀行的批貸函后，通知買賣雙方辦理交稅和過戶手續(xù)。交稅和過戶 同一次性流程

費用結(jié)清和物業(yè)交接 同一次性流程 賣方收取房款

產(chǎn)權(quán)過戶后買賣雙方共同至銀行簽署解凍協(xié)議，并提供契稅票和受理通知單，銀行一般在當天解凍房款，最遲到次日，賣方可使用該筆款項 抵押登記

麥田公司陪同買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，并陪同辦理抵押登記手續(xù) 結(jié) 單

麥田公司到建委領(lǐng)取“他項權(quán)利證”送貸款銀行，買方可到銀行領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證、借款合同

市管公積金流程 簽合同

1、賣方攜帶產(chǎn)權(quán)證、身份證、公共維修基金收據(jù)原件；買方攜帶身份證和定金

2、簽約后買方向賣方支付定金，按法律規(guī)定定金不得超過房價的20% 提交貸款資料

擔保公司核實買賣雙方的貸款相關(guān)資料

買方：本人及配偶到場（如果買方單身，則下述材料只提供本人的就好）

買方及其配偶身份證、戶口簿（首頁、戶主頁及變更頁、本人頁及變更頁）、學(xué)歷證明、婚姻關(guān)系證明（結(jié)婚證或離婚證、本人到場寫未婚聲明）、工商銀行（放款速度快）或建設(shè)銀行的個人結(jié)算活期賬戶存折、職稱證明（如會計師證、工程師證等）

賣方：產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人到場，配偶不用到；若有共有權(quán)人也要到場

身份證（如有共有權(quán)人則需提供共有權(quán)人身份證）、產(chǎn)權(quán)證原件（如有共有權(quán)人則需提供共有權(quán)證）、工商銀行或建設(shè)銀行的個人結(jié)算活期賬戶存折或卡 房屋評估

3個工作日出評估結(jié)果（非正式評估報告）公積金中心初審

買賣雙方到公積金管理中心簽署貸款資料（買方應(yīng)攜帶第一次面簽提供的所有材料的原件，麥田應(yīng)攜帶產(chǎn)權(quán)證原件），賣方產(chǎn)權(quán)人到場，買方已婚則為夫妻雙方中借款人到場（有公積金的一方）簽署借款合同

初審后當日出批貸函（期限4個月），5個工作日后買方夫妻雙方至公積金管理中心簽署借款合同 交稅過戶

麥田公司在得到批貸函及買方簽署借款合同后當日，通知買 賣雙方辦理交稅過戶；過戶后提交契稅發(fā)票和受理通知單給公積金管理中心 放款

5個工作日公積金中心放款到賣方賬戶 抵押登記

擔保公司通知買方領(lǐng)取房產(chǎn)證后并收押；3到6個月內(nèi)，公積金擔保中心通知買方辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

第四篇：中廣置業(yè)培訓(xùn)-房地產(chǎn)交易知識

21世紀培訓(xùn)

權(quán)證知識

（過戶 放貸 稅費）

目 錄 2 二手房過戶需要的材料................................................................................................................................2 二手房貸款所需材料....................................................................................................................................2 2.1 2.2 3 4 公積金貸款需要材料...........................................................................................................................2 商業(yè)貸款需要材料...............................................................................................................................3

貸款年限..........................................................................................................................................................3 公積金貸款說明.............................................................................................................................................3 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 公積金的種類........................................................................................................................................3 公積金貸款要點....................................................................................................................................4 市行公積金貸款....................................................................................................................................4 省行公積金貸款....................................................................................................................................4 公積金貸款是否指定銀行？..............................................................................................................4 外地戶口，如何辦理公積金貸款？................................................................................................4 公積金提取的相關(guān)程序及周期.........................................................................................................4 6 7 商業(yè)貸款要點..................................................................................................................................................4 提前還款的程序.............................................................................................................................................5 關(guān)于貸款的若干問題....................................................................................................................................5 7.1 外國人如何貸款？交易過程？.........................................................................................................5 9 10 11 市行公積金可貸額度計算公式..................................................................................................................5 軍官做公積金貸款怎么操作？貸款金額是多少？...............................................................................5 公司業(yè)務(wù)：貸款、墊資、抵押等的收費標準...................................................................................6 產(chǎn)權(quán)過戶的稅費........................................................................................................................................6 買方費用.................................................................................................................................................6 賣方費用.................................................................................................................................................6 契稅..........................................................................................................................................................6 營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅................................................................................................7 免稅材料說明........................................................................................................................................8 個人所得稅，按差額計算的計算公式............................................................................................8 土地增值稅，按差額計算的計算公式............................................................................................8 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 二手房過戶需要的材料

1)產(chǎn)權(quán)證、土地征原件

2)買方：身份證原件（如果有未成年人，需要帶戶口本、出生證明原件）

3)賣方：身份證原件（賣方無論有幾個人，都必須到場，無法到場的必須持有公證過的

委托書，受委托人必須持自己的身份證方可辦理；未成年人出售房 屋，其監(jiān)護人也必須持有公證過的委托書）4)交易類申請表：必須從網(wǎng)上打印，房產(chǎn)局網(wǎng)站

5)存量房買賣契約：如果貸款，需要一式五份；不貸款，一式四份； 6)其他注意事項：

? 沒有土地征的交易，必須一次性付款，不能貸款

? 產(chǎn)權(quán)證、土地征、戶口本地址不同，必須開證明（派出所）二手房貸款所需材料

2.1 公積金貸款需要材料 2.1.1 買方

1)身份證（夫妻）復(fù)印件 2)戶口本（夫妻）復(fù)印件 3)結(jié)婚證復(fù)印件（已婚）4)單身證明原件（未婚）5)公積金繳存單原件

6)收入證明原件（組合貸款需提供）

2.1.2 賣方

1)身份證復(fù)印件 2)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 3)土地證原件

4)買賣契約原件1份

2.2 商業(yè)貸款需要材料 2.2.1 買方

1)身份證（夫妻）復(fù)印件 2)戶口本（夫妻）復(fù)印件 3)結(jié)婚證復(fù)印件 4)單身證明原件

5)

4.2 公積金貸款要點

貸款年限，貸款額度，貸款人資信，下款時間

4.3 市行公積金貸款

最長可以貸20年，房價的70%以內(nèi)，一般下款時間 10-15 個工作日。

4.4 省行公積金貸款

最長可貸20年，房價70%以內(nèi)，一般下款時間20 至 一個月以內(nèi)。

4.5 公積金貸款是否指定銀行？

以下銀行都可以辦理：

建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、交通銀行。

其中推薦銀行：

建設(shè)銀行、工商銀行

4.6 外地戶口，如何辦理公積金貸款？

市行：必須是非農(nóng)戶口，提供暫住證 省行：提供暫住證

4.7 公積金提取的相關(guān)程序及周期

公積金提取必須在契稅繳納后一年內(nèi)有效，公積金繳存單上的數(shù)據(jù)顯示的是繳存比

例、月繳存額和公積金帳戶上的余額。商業(yè)貸款要點

商業(yè)貸款最高可貸房價的80%，年限不能超過20年；能夠獲得八成比例貸款的房

子應(yīng)該是比較新的（2000以后），且面積在50平米 – 140平米左右。

提前還款的程序

（只有辦完提前還款手續(xù)，房產(chǎn)解押后才能交易過戶）

提前還貸，首先向銀行預(yù)約，提前還貸時需帶還款存折、公證書、及尾款，還完款以后，將銀行給的“他項權(quán)證”、“注銷申請書(表)”一起帶到房產(chǎn)局，辦理注銷抵押手續(xù)。

建設(shè)銀行一般要正常還款滿半年，才可以提前還貸。

提前還貸暫無違約金。關(guān)于貸款的若干問題

7.1 外國人如何貸款？交易過程？

外國人貸款，必須在南京有固定工作，且有居住權(quán)限要求。內(nèi)銷房和外銷房有區(qū)別，內(nèi)銷房由房產(chǎn)局報安全局審批，安全局審批大約需要7個工作日。

交易過程：

1)公證書：譯名公證（多份）2)和賣方簽訂合同，帶材料到房產(chǎn)局 3)房產(chǎn)局送安全局審批 4)房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù) 市行公積金可貸額度計算公式

1)可貸金額=月繳存額 / 繳存比例 * 12 * 實際可貸年限（根據(jù)法定退休年齡計算，不超過30年）* 0.45 2)個人最高額度：30萬

3)注：當?shù)脭?shù)千位 >= 1時，萬位近一位取整；當千位數(shù)為 0（零），舍去千位后的

數(shù)字，萬位取整

4)注：如果公積金繳存有中斷（例如換單位），需要在新單位持續(xù)正常繳存超過6 個月，才能貸款。軍官做公積金貸款怎么操作？貸款金額是多少？

軍官做公積金貸款時，配偶必須有公積金才能做公積金貸款，必須配偶作為主借款人。軍官只需提供軍官證、結(jié)婚證、收入證明，其他材料不變；

軍官如單身或者配偶無公積金，購房只能做商業(yè)性貸款。

夫妻兩人做公積金貸款，軍官的公積金部分可貸30萬，無需計算，配偶需要計算貸款 5

額度。公司業(yè)務(wù)：貸款、墊資、抵押等的收費標準

貸款：

5-30萬

1500元

30-50萬

1700元

50萬以上 2100元

現(xiàn)房抵押： 5000-6000 元

墊資：3%（另賣方400元公證費；買方200元公證費）產(chǎn)權(quán)過戶的稅費

11.1 買方費用

? 配圖費：

元/套

? 過戶費：房改房

元/套；存量放-

元/平米；非住宅-

元/平米 ? 登記費：住宅-

元/套；非住宅

元/套；另外每加一個產(chǎn)權(quán)人，另加

元 ? 契稅：普通住宅

%；非普通住宅 %；非住宅

%；（參考下文詳細計算說明）? 土地證： 元/套 ? 中介費：

11.2 賣方費用

? 過戶費： 房改房

元/套；存量放

元/平米；非住宅-元/平米 ? 營業(yè)稅：參考下文計算說明

? 個人所得稅：參考下文詳細計算說明 ? 土地增值稅：參考下文詳細計算說明 ? 中介費：1.2%

11.3 契稅（暫行：2009.1 – 2009.12）11.3.1 普通住宅

? 90平米以下（含90平米）：繳納

%，政府補貼

% ? 90—144平米（含 144平米）：繳納

%，政府補貼

% 6

11.3.2 非普通住宅

144平米以上或者容積率小于1：繳納

%，政府補貼

%；

11.4 營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅 11.4.1 普通住宅

未滿2年交易的：按照房屋總價或者差額的 %繳納營業(yè)稅（可選），個人所

得稅按照房價的%或者差額的%繳納（可選）； 滿2年未滿5年的：無需繳納營業(yè)稅，個人所得稅可按房價的%或者差額的% 繳納（可選）； 滿5年非家庭唯一住房：無營業(yè)稅，個人所得稅可以按照房價的%或者差額的 %繳納（可選）； 滿5年，并且為家庭唯一住房：可以免營業(yè)稅和個人所得稅；

11.4.2 非住宅

沒有5年的限制，必須提供上手的發(fā)票，按照差額部分的5.6%和20%繳

納相應(yīng)的營業(yè)稅和個人所得稅，土地增值稅為3%或者差額的30%。一旦其中 一種稅項選擇按差額繳納，其他稅種也必須按照差額繳納。

11.4.3 高檔房

未滿2年：按照房價的 %繳納營業(yè)稅（不可選），個人所得稅按照房價的

%繳納（不可選）； 滿2年未滿5年：營業(yè)稅可按照差額部分的%繳納，個人所得稅可按照房 價的%或者差額的 %繳納（可選）； 滿5年以上的非家庭唯一住房：按照差額的 %繳納營業(yè)稅，個人所得稅可 以按照房價的%或者差額的的%繳納（可選）； 滿5年，并且為家庭唯一住房：可按照房屋差額的%繳納營業(yè)稅，沒有個人所得稅；

11.4.4 繼承、離婚、直系親屬贈與的房產(chǎn)

（可以根據(jù)上手購買的時間來計算）

未滿2年：按照房屋總價或者差額的5.55%繳納營業(yè)稅（可選），個人所得稅

正常買受部分可按照房價1%或者差額部分的20%繳納（可選）； 無償?shù)玫讲糠謧€稅按20%繳納（不可選）；

滿2年未滿5年：無營業(yè)稅，個人所得稅正常買受部分可按照房價的1%或者

差額的20%繳納（可選）；無償?shù)玫讲糠謧€稅按20%繳納（不可選）；

滿5年以上的非家庭唯一住房：無營業(yè)稅，個人所得稅正常買受部分可 以按照房價的1%或者差額的的20%繳納（可選）；無償?shù)玫讲糠?個稅按照20%繳納（不可選）； 滿5年，并且為家庭唯一住房：免繳營業(yè)稅和個人所得稅；

11.4.5 非直系親屬贈與的房產(chǎn)

未滿2年：按照房屋總價或者差額的5.55%繳納營業(yè)稅（可選），個人所得稅 正常買受部分可按照房價1%或者差額部分的20%繳納（可選）；

無償?shù)玫讲糠謧€稅按20%繳納（不可選）；

滿2年未滿5年：無營業(yè)稅，個人所得稅正常買受部分可按照房價的1%或者 差額的20%繳納（可選）；無償?shù)玫讲糠謧€稅按20%繳納（不可選）； 滿5年以上的非家庭唯一住房：無營業(yè)稅，個人所得稅正常買受部分可 以按照房價的1%或者差額的的20%繳納（可選）；無償?shù)玫讲糠?/p>

個稅按照20%繳納（不可選）；

滿5年，并且為家庭唯一住房：免繳營業(yè)稅和個人所得稅；

11.4.6 產(chǎn)權(quán)人為公司

沒有5年的限制，提供上手發(fā)票，可按差額5.6%繳納，無個人所得稅，需繳納土地增值稅為房價的3%或者差額部分的30%，一旦其中一項稅種選擇按差額繳納，其他稅種也必須按差額繳納。

11.5 免稅材料說明

申請免稅需要提供以下材料：身份證、戶口簿、單身要提供單身證明，需要民政局或公安部門出具。已婚要提供結(jié)婚證。

11.6 個人所得稅，按差額計算的計算公式

個人所得稅=（計稅價格契稅合理費用）*20%

相關(guān)費用：在轉(zhuǎn)讓過程中實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加以及地方 教育附加費，印花稅、土地增值稅等稅金和省政府允許的相關(guān)基金。

合理費用：住房裝修費，住房貸款利息，手續(xù)費，公證費等。

11.7 土地增值稅，按差額計算的計算公式

增值稅 = 計稅價格 – 扣除額

扣除額 = 購房價格 *（1+ N * 5%）+ 購房契稅 + 營業(yè)稅及附加 + 印花稅（其

中數(shù) N = 轉(zhuǎn)讓 – 購買）

增值率 = 增值額 / 扣除額

計算公式：

增值率<=50% :土地增值稅=增值額*30%

50%< 增值率 <= 100% : 土地增值稅 = 增值額 * 40%-扣除額* 5% 其他范圍：略

房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要掌握的詞語手冊1

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。

4.房地產(chǎn)市場

主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場是指國家土地管理部門(長春市國土管理局)按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。

二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。

三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的

長春市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。

6.三通一平

是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8.土地管理局

代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。

9.公證處

是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構(gòu)。

10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處

是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。

11.房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

12.商品房

是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。

13.復(fù)式房

上、下兩層二合為一，與標準房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

14.面積概念

總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

第五篇：辦理房地產(chǎn)交易須知

辦理房地產(chǎn)交易須知

一、辦理范圍：取得《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用權(quán)證》的住房和非住房。

二、提交材料：

1、房屋所有權(quán)證（若有共有人，還須提交共有權(quán)保持證）；

2、國有土地使用證；

3、賣方夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、買方身份證復(fù)印件（未婚及離婚、喪偶未再婚的須出具證明）；

4、屬房改房（含集資房、經(jīng)濟適用住房）的須到縣房改辦開具《大田縣已購公有住房上市出售審批表》。

三、辦理程序：

1、繳驗證件，繳驗所須提交的材料。

2、交易雙方就房產(chǎn)買賣有關(guān)事項進行平等協(xié)商后簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》。

3、買方及賣方夫妻雙方簽章。

4、繳納代理費用。

5、代辦減免稅手續(xù)。

6、移送材料辦理權(quán)屬過戶手續(xù)。

四、交易稅費：（以房產(chǎn)的評估價值測算）

1、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅：住房營業(yè)稅5.5%、所得稅2%，土地增值稅2%、別墅土地增值稅5%；非住房營業(yè)稅5.5%、所得稅3%，土地增值稅2.5%；商業(yè)店面土地增值稅4%（轉(zhuǎn)讓方支付）

2、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅及非住宅3%（承受方支付）

3、買賣代理費：1.5%（雙方協(xié)商或委托方支付）

4、交易手續(xù)費：住宅6元/m2，廠房7元/m2，辦公用房12元/m2，營業(yè)性用房20元/m2（雙方各半）

5、評估費：0.4%（委托方支付）

6、轉(zhuǎn)移登記費：住宅80元/件，非住宅100元/件（承受方支付）

7、工本費：10元/本（承受方支付）

五、自2010年1月1日起，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的（以房產(chǎn)證繕證之日或繳交契稅之日為準），銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款的差額征收營業(yè)稅。

六、土地轉(zhuǎn)移：屬行政劃撥土地的需先行辦理土地出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，繳交土地出讓金，之后辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

地址：大田縣寶山路35號大田縣房地產(chǎn)交易管理所

咨詢電話：7222779 7236922大田縣融達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司