第一篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)。以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)研究過程中，對(duì)于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對(duì)社區(qū)消費(fèi)人群的購(gòu)物時(shí)間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對(duì)于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識(shí)的目的性購(gòu)買轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的關(guān)鍵原則，通過對(duì)前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購(gòu)物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對(duì)合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場(chǎng)手段，利用級(jí)差地租對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對(duì)于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場(chǎng)所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對(duì)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第二篇：商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人

群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

第三篇：商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

時(shí)間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模

商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)

一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營(yíng)造城市景觀文化的亮點(diǎn)。

3、定位過程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。

根據(jù)“購(gòu)物中心定位二八黃金定律”求證分析,購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù)與購(gòu)物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位

商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。通過對(duì)商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對(duì)象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌?chǎng)的制勝關(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣場(chǎng)無形的品牌資產(chǎn)根本。

二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購(gòu)物休閑場(chǎng)所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場(chǎng)功能大多是以購(gòu)物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購(gòu)物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益，使購(gòu)物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位；

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營(yíng)同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。

規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對(duì)象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營(yíng)鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。

在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對(duì)方便購(gòu)物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購(gòu)物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測(cè)商鋪分級(jí)、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購(gòu)物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購(gòu)物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。

第四篇：商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模

商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)

一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營(yíng)造城市景觀文化的亮點(diǎn)。

3、定位過程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。

根據(jù)“購(gòu)物中心定位二八黃金定律”求證分析,購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù)與購(gòu)物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位

商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。通過對(duì)商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對(duì)象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。

建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌?chǎng)的制勝關(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣場(chǎng)無形的品牌資產(chǎn)根本。

二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購(gòu)物休閑場(chǎng)所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場(chǎng)功能大多是以購(gòu)物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購(gòu)物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益，使購(gòu)物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。

在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營(yíng)同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。

規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對(duì)象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營(yíng)鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。

專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。

在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對(duì)方便購(gòu)物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購(gòu)物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測(cè)商鋪分級(jí)、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購(gòu)物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購(gòu)物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。

第五篇：社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計(jì)

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0755-83513598 QQ:69031789 社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計(jì)

很多開發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來，對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行控制最有效的方法，就是對(duì)租售比進(jìn)行控制。

有一些開發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結(jié)成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動(dòng)型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板。

“主力店效應(yīng)”帶熱商圈

早上在知味觀吃點(diǎn)心，然后到世紀(jì)聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點(diǎn)一杯“摩卡”享受一個(gè)下午的悠閑時(shí)光??這是坤和·親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運(yùn)動(dòng)服，然后到藍(lán)仕堡健身中心去活動(dòng)一下，8點(diǎn)左右結(jié)束運(yùn)動(dòng)時(shí)，健身中心樓下的浮力森林會(huì)有最后一批現(xiàn)烤的芝士面包出爐，去買上幾個(gè)，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會(huì)，把身子陷進(jìn)軟軟的沙發(fā)中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進(jìn)駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營(yíng)上獲得了突破性的進(jìn)展。所謂主力店，就是一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中有大品牌的商家進(jìn)入占據(jù)主要位置和大部分的經(jīng)營(yíng)面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進(jìn)入所產(chǎn)生的主力店效應(yīng)，首先體現(xiàn)在會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國(guó)際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來評(píng)估，并且有一套科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們的選擇更可信。對(duì)于許多沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資人士來說，與其去花時(shí)間自己學(xué)習(xí)掌握選址方法，不如跟隨國(guó)際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設(shè)在哪兒，就去哪里投資。同時(shí)，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，主力店會(huì)帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)者受益。

有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。

繼世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場(chǎng)后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進(jìn)，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個(gè)三墩區(qū)域的居民前往消費(fèi)。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤(rùn)萬家生活超市”，帶動(dòng)了商鋪價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時(shí)間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業(yè)當(dāng)天，就達(dá)到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團(tuán)——百勝全球餐飲集團(tuán)旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來?！靶前涂?、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個(gè)社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了。”紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國(guó)英介紹說。看到了這里的超強(qiáng)人氣，去年11月份，健身品牌藍(lán)仕堡從西湖邊的大型商場(chǎng)遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實(shí)用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應(yīng)求。同時(shí)，耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動(dòng)名牌也紛紛進(jìn)駐，意大利的背靠背Kappa在這里開起了全國(guó) 《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開發(fā)的樓盤中，大多沒有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權(quán)歸業(yè)主所有，所以經(jīng)營(yíng)比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動(dòng)填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區(qū)商業(yè)開發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時(shí)間內(nèi)成熟起來，從而促進(jìn)項(xiàng)目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產(chǎn)，每年能獲取固定的回報(bào)，這也是規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的需要。

“國(guó)家逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控，良好地段的商業(yè)用地供應(yīng)越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長(zhǎng)遠(yuǎn)租金收益?！惫ヂ誀I(yíng)銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人祝軍華認(rèn)為，在杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)階段之后，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實(shí)力的本土開發(fā)商，他們已經(jīng)有能力持有物業(yè)，因此可能會(huì)更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對(duì)于購(gòu)物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實(shí)現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動(dòng)了只租不售的發(fā)展。

調(diào)查顯示，目前已經(jīng)推出和將推出的底層商鋪中，開發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時(shí)，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進(jìn)入，開發(fā)商通常會(huì)給予一定的免租期，進(jìn)駐時(shí)間越早，免租期越長(zhǎng)。紅石·中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70％物業(yè)只租不售。紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國(guó)英表示：“只租不售讓我們對(duì)小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對(duì)重點(diǎn)商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設(shè)中就按照要求進(jìn)行了部分功能的改造。”

同時(shí)，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產(chǎn)開發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購(gòu)超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過程中，不缺開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開發(fā)商與商家之間合作條件難以達(dá)成共識(shí)，這是很大的問題?！蔽覑畚壹沂聵I(yè)發(fā)展部副經(jīng)理沈靜以超市行業(yè)為例分析說，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤(rùn)是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時(shí)零售商進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，一般需要3―5年的市場(chǎng)培育期，前幾年的租金需要得到開發(fā)商的配合，以實(shí)現(xiàn)最終的共贏。而房產(chǎn)公司投入開發(fā)以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價(jià)比較高，所以雙方很難達(dá)成共識(shí)。

基于對(duì)杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握和房產(chǎn)開發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)需求，日前漢嘉機(jī)構(gòu)百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁梅杰介紹說，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實(shí)現(xiàn)社區(qū)商家之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提升與開發(fā)商的談判層次、減少開發(fā)商社區(qū)商業(yè)招商過程中的各項(xiàng)阻力，促進(jìn)杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進(jìn)住宅郊區(qū)化的實(shí)現(xiàn)。

早在2002年，坤和建設(shè)就嘗試著構(gòu)建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會(huì)各界優(yōu)勢(shì)品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經(jīng)營(yíng)支持，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三贏的經(jīng)營(yíng)模式。通過社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設(shè)已經(jīng)成功運(yùn)作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。

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0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質(zhì)完全功能社區(qū)的定位以及整個(gè)三墩商業(yè)品位，坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，一律與購(gòu)買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營(yíng)保證協(xié)議》，對(duì)該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開業(yè)時(shí)間等一系列問題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場(chǎng)上許多開業(yè)的商家，包括新華書店、世紀(jì)聯(lián)華，可以說都是經(jīng)過開發(fā)商精挑細(xì)選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進(jìn)的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對(duì)親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設(shè)計(jì)以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來三墩近40萬人口的巨大消費(fèi)潛力充滿信心，紛紛主動(dòng)與坤和建設(shè)洽談社區(qū)商鋪的購(gòu)買和進(jìn)駐事宜。開發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時(shí)，自己實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個(gè)浙江的房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場(chǎng)開街購(gòu)物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設(shè)還針對(duì)商家推出了開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡在規(guī)定時(shí)間前開張營(yíng)業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購(gòu)買的商家，不包括租戶)，均獲得價(jià)值不菲的獎(jiǎng)勵(lì)，且贈(zèng)送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。

社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經(jīng)營(yíng)難，一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)話題。實(shí)際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)也是非常關(guān)鍵的。如果布局及尺度設(shè)計(jì)不當(dāng)，商鋪很可能就會(huì)成為“傷鋪”。

一字排開未必聚財(cái)

“‘一’字和‘U’字的區(qū)別在哪里？從長(zhǎng)度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長(zhǎng)，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節(jié)奏變化?！边@并不是為了對(duì)中西文字進(jìn)行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問題。

林松是林松建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)上擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為把社區(qū)商鋪的沿街面設(shè)計(jì)成“U”字型，不僅可以增長(zhǎng)人們逛商街的時(shí)間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚(yáng)的商店進(jìn)駐到凸出來的商鋪，而相對(duì)內(nèi)斂的則可以進(jìn)駐到凹進(jìn)去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數(shù)樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)師們經(jīng)常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當(dāng)?shù)亟忉屨f，利益使然。由于在通常情況下商鋪價(jià)格高于住宅價(jià)格，許多開發(fā)商將其視為利潤(rùn)的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會(huì)盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計(jì)成內(nèi)街，商鋪高達(dá)3層甚至更高的案例。過多的商鋪設(shè)計(jì)不但影響了社區(qū)的居住品質(zhì)，也為過剩埋下了隱患。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，一個(gè)城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。

開發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會(huì)貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當(dāng)然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內(nèi)做了后退，并且做出了“U”字型的社區(qū)商鋪沿街面。“紅石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內(nèi)后退了12米，最深的地方后退了22米。”紅石房產(chǎn)工程部經(jīng)理陳榮蘭介紹說：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長(zhǎng)，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會(huì)停留更長(zhǎng)時(shí)間，商業(yè)氛圍更加濃厚?？粘隽舜髩K面積，為整個(gè)區(qū)域形成廣場(chǎng)的效應(yīng)，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件?！?/p>

商與住“互補(bǔ)不互擾”

建筑師林松認(rèn)為，如何在建筑設(shè)計(jì)過程中處理好底商與上層住宅的關(guān)系，也將影響到商鋪日后的招商經(jīng)營(yíng)。

比如在風(fēng)力等因素影響下，住宅陽(yáng)臺(tái)上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實(shí)完全可以避免，只是需要開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設(shè)置有廣告的同時(shí)，那么高樓墜物就無法對(duì)底商的消費(fèi)者造成人身傷害。當(dāng)然，為了彌補(bǔ)這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)卦跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，對(duì)于底商應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。要最小化上層戶型方面對(duì)底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構(gòu)，這樣可以避免框減等結(jié)構(gòu)的過多的承重墻對(duì)商場(chǎng)的影響，但是框架結(jié)構(gòu)，也會(huì)因?yàn)槌兄刂^多對(duì)商場(chǎng)的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購(gòu)買群體。

不論是框架還是其它的建筑結(jié)構(gòu)，其上層住宅業(yè)主使用的公共設(shè)施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設(shè)施必定會(huì)占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項(xiàng)目的檔次，拉升住宅銷售價(jià)格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實(shí)際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項(xiàng)目住宅的銷售工作就會(huì)不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設(shè)置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會(huì)占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對(duì)于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設(shè)計(jì)，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

布局定位要貼近社區(qū)

許多社區(qū)商鋪在設(shè)計(jì)之初并未考慮建成后適應(yīng)何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致一些商家難以入住，如超市對(duì)凈高和荷載的要求，餐飲對(duì)排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對(duì)安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對(duì)空調(diào)外機(jī)位、停車位、電力負(fù)荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設(shè)計(jì)中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，商鋪的布局很重要。”負(fù)責(zé)紅石·宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國(guó)英，曾經(jīng)先后在杭州大廈和西湖時(shí)代廣場(chǎng)從事過招商工作，對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨(dú)到的見解。在宜家道的定位之初她就強(qiáng)調(diào)，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營(yíng)?！?/p>

個(gè)別社區(qū)商鋪設(shè)計(jì)成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來說，店鋪的商業(yè)價(jià)值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會(huì)用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會(huì)選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營(yíng)將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴(yán)格，局部采用上下雙層設(shè)計(jì)，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對(duì)商鋪的影響很大，有些開發(fā)商為了節(jié)約成本，不設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致住宅的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設(shè)計(jì)時(shí)相當(dāng)困難。最典型的例子是，柱距不當(dāng)導(dǎo)致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開間的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐。

因此，當(dāng)初建筑設(shè)計(jì)院欲將宜家道商鋪設(shè)計(jì)成杭州大多數(shù)社區(qū)商鋪普遍采用的4米左右短開間時(shí)，紅石房產(chǎn)堅(jiān)持要把開間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設(shè)計(jì)師的反對(duì)，因?yàn)檫@種做法非常冒險(xiǎn)，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會(huì)直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業(yè)主，對(duì)于日后招商的要求也更高了。

當(dāng)然，提出這樣大膽的定位是經(jīng)過了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。從面積上進(jìn)行區(qū)分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現(xiàn)出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過一萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場(chǎng)上相對(duì)缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。自商業(yè)零售市場(chǎng)對(duì)外資開放以來，品牌商家的數(shù)量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，中型租戶的增加使購(gòu)物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

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