第一篇：青海省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法考試題

青海省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)抵押估價

技術(shù)路線及估價方法考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是。A：政府大樓建設(shè)用地 B：商品房建設(shè)用地

C：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地

D：國家重點扶持的水利項目用地 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場的是。A：寫字樓市場 B：零售商場或店鋪 C：休閑旅游設(shè)施市場 D：倉儲用房市場 E：借款合同

3、按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，w省A市房地產(chǎn)開發(fā)公司申報三級資質(zhì)，應(yīng)由部門決定審批部門。A：A市人民政府

B：W省建設(shè)行政主管部門 C：W省人民政府

D：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

4、收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象（）的方法。A．利潤 B．價格 C．價值

D．收益價格

5、房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，不具有的好處是__。A．相對較高的收益水平B．得到稅收方面的益處 C．提高投資者的資信等級 D．良好的流動性

6、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為__年。A．45 B．50 C．52 D．55

7、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。

A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù) B：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等 D：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35㎡，外墻面積為7㎡，單元間分隔墻面積為10㎡，公攤面積為5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為㎡。A：48．5 B：49 C：51 D：45．5 E：借款合同

9、從事市場營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解__的市場需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。A．過去 B．潛在 C．相關(guān) D．未來

10、在一國金融機(jī)構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位的是__。A．政策性銀行 B．商業(yè)銀行 C．中央銀行 D．人民銀行

11、關(guān)于市場法的說法，錯誤的是。

A：測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受 B：測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的

C：需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

D：每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年．市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡，運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25％．該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該商鋪的價值為．【2006年考題】

A：521萬元 B：533萬元 C：695萬元 D：711萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A：7 B：15 C：30 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、關(guān)于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是。A：確定估價時點在先，得出評估價值在后 B：得出評估價值在先，確定估價時點在后 C：確定估價時點與得出評估價值同時進(jìn)行

D：確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是__元/m2。A．-100 B．-50 C．50 D．100

16、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?B：屬分?jǐn)偟墓灿?C：不屬共有

D：屬物業(yè)公司所有 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10％的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元／㎡．若報酬率為8％，剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價格為。

A：4451元／㎡ B：4500元／㎡ C：4549元／㎡ D：5821元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、估價的通俗含義是估計的價格或價值。A：現(xiàn)有物品 B：一般物品 C：經(jīng)濟(jì)物品 D：建筑物品

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地如實申報成交價格。A：縣級或縣級以上人民政府

B：縣級或縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 C：縣級以上人民政府

D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

21、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨。A：政策風(fēng)險 B：市場風(fēng)險 C：財務(wù)風(fēng)險 D：信用風(fēng)險 E：借款合同

23、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是__。A．拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 C．貸款利息 D．建安費(fèi)用

24、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地級市場。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

25、公民參與合伙關(guān)系，__出資。A．可以用勞務(wù) B．必須用資金 C．必須用實物

D．必須用資金或?qū)嵨?/p>

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是。A：消費(fèi)者的自我需要 B：未來預(yù)期收益變化 C：政府稅收政策 D：收入水平的變化 E：借款合同

2、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。A：新建房屋申請人

B：原有但已進(jìn)行過登記的房屋申請人 C：原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請人 D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人 E：繼承所得房屋申請人

3、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為__元。A．1297.91 B．3584.01 C．4881.93 D．5158.71

4、房屋權(quán)利人法定名稱改變時，應(yīng)申請房屋權(quán)屬__登記。A．他項權(quán)利 B．轉(zhuǎn)移

C．所有權(quán)初始 D．變更

5、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括。A：開發(fā)商違法預(yù)售 B：借款人賴賬不還 C：借款人拖延還款

D：房地產(chǎn)市場供需失衡 E：借款合同

6、__實際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計檢驗，同時可以判斷哪些變量對預(yù)測值的影響最為顯著。A．因子推演法 B．趨勢平滑法 C．加權(quán)平均法 D．回歸分析法

7、下列民事行為屬于無效的有。A：由完全民事行為能力人實施的

B：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下所為

C：限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實施的

D：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的 E：經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計劃的

8、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括__。A．主債權(quán)及利息 B．違約金 C．定金

D．損害賠償金 E．實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

10、因取得收入而可能發(fā)生變化的會計要素有__。A．負(fù)債 B．收入 C．費(fèi)用 D．資產(chǎn)

E．所有者權(quán)益

11、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于__。A．物質(zhì)折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟(jì)折舊 D．會計折舊

12、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為__。A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

13、開發(fā)一持有一出租一出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括等。A：土地成本 B：建造成本 C：運(yùn)營成本 D：開發(fā)費(fèi)用 E：購買稅費(fèi)

14、在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（）。A．劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金 B．已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C．發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款 D．強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E．估價費(fèi)用

15、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于__。A．自然折舊 B．物質(zhì)折舊 C．功能折舊 D．經(jīng)濟(jì)折舊

16、在估價中，測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__。A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

17、繳存職工在時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。A：購買自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：購買商業(yè)門市

18、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括。A：物業(yè)管理 B：運(yùn)營管理 C：設(shè)施管理 D：資產(chǎn)管理 E：組合投資管理

19、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。A．投保時評估保險價值 B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格 E．事故發(fā)生后評估的賠償金額

20、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以__為基礎(chǔ)計算的。A．每一個獨(dú)立出租單元的總出租面積 B．每月每平方米

C．每平方米可出租面積

D．每平方米可出租面積按月或年支付的金額

21、造成成交價格偏離正常市場價格的因素有__等。A．利害關(guān)系人之間的交易 B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

E．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

22、申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的__。A．20% B．30% C．50% D．60%

23、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質(zhì)量保證書》 E：《住宅使用說明書》

25、按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是。(過時)A：同質(zhì)偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

第二篇：房地產(chǎn)估價案例與分析

房地產(chǎn)估價案例與分析

一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用

了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)以及價值標(biāo)準(zhǔn)與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價

了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價報告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。

第三篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機(jī)構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價機(jī)構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險防止高估

（六）估價中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當(dāng)理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項目風(fēng)險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標(biāo) 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風(fēng)險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

第14頁

第四篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。要素：估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價值分配業(yè)務(wù)

2）價值減損評估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責(zé)任。

鑒證性估價應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第五篇：2016年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試題

2016年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是．【2007年考題】 A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、下列費(fèi)用中，不屬于管理費(fèi)用的是__。A．辦公費(fèi)

B．管理人員工資 C．審計費(fèi) D．代理費(fèi)

3、原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，國家指導(dǎo)性參考價格為普通咨詢報告，每份收費(fèi)元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉(zhuǎn)讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為__。A．溫差效應(yīng) B．綠島效應(yīng) C．溫壓效應(yīng) D．熱島效應(yīng)

6、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點，如某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產(chǎn)價格上升的情況中，屬于房地產(chǎn)保值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加 D：周圍環(huán)境改善

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業(yè)用地，容積率為0.5，樓面地價為600元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，樓面地價為800元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額應(yīng)為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價時點的續(xù)建費(fèi)用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設(shè)項目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)項目價值資料

D．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

16、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A．業(yè)主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而__；遠(yuǎn)離街道的方向，地價__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關(guān)于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機(jī)關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價格與簡單算術(shù)平均價格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。A．各異性 B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性

22、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動性偏好利率理論

23、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、對于開發(fā)商來說，由于開發(fā)商全程擔(dān)保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達(dá)到了所購房價的__，則開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預(yù)期 E．估價對象的現(xiàn)值

2、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權(quán)暫時登記 C：房屋所有權(quán)臨時登記 D：房屋所有權(quán)初始登記 E：房屋抵押權(quán)登記

3、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條件包括等。(2008年試題)A：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B：分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師

C：在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D：有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

E：估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部管理制度健全

4、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。A．消費(fèi)者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升 D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預(yù)算安排 B：中央財政專項補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

7、在各種保險中，社會保險最能體現(xiàn)職能。A：分散風(fēng)險 B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 C：融通資金 D：分配

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

9、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E．征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發(fā)展速度法 C．時間序列分析法

D．移動平均法和指數(shù)修勻法 E．回歸分析法

12、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由__做出。A．仲裁機(jī)構(gòu) B．人民法院 C．公安機(jī)關(guān)

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運(yùn)作 C：銀行專戶 D：財政監(jiān)督 E：社會監(jiān)督

15、用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要進(jìn)行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產(chǎn)狀況

16、依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的是。

A：國家機(jī)關(guān)用地 B：非軍事用地

C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：個人企業(yè)用地

E：法律、行政法規(guī)定的其他用地

17、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定

19、估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。A．實地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價項目來源和接洽情況 D．估價中的不同意見

E．估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 20、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價方法，都必須選用 B：在適用的估價方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E：僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

23、對違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》 E．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括__的界定。A．實物構(gòu)成范圍 B．權(quán)益范圍 C．空間范圍 D．時間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導(dǎo)熱性 E：熱容量